2009年01月の記事
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消防設備管理がよくわからない。
消防設備管理は、建物についているにもかかわらず、何もしていないオーナーが多いと思う。公共施設や人の集まる建物は別として。しかし、何かあると責任問題なので、最低限はやりたいと思う。特にちょっと大きめのRCの場合は。「火災報知機がならなかった！」ということでは、困る。湘南物件で見積もりを取っている。神奈川はどこも同じ様な金額と「大家学びの会」のSNSで教えてもらったが、念のため。ちなみに仙台の経験者に聞くと、私がもらた見積額の約半額であった。もう１社にも見積もり依頼をしているので、それで決めよう。ついでに設備管理もお願いしなくては。どうも、大きな物件（といっても5階だて程度ですが）は、外注管理費が多くかかる。木造アパートであれば、消火器の有効期限を自分で確認すればいい程度なのに。<== 応援お願いします。
January 31, 2009
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関西の例金、恐るべし。
滋賀物件が一部屋空いていたが、決まった。普通のファミリー用だ。賃料は設定どおりで、礼金は２０万円！ハウスメイトパートナーズさんが強いのか、賃貸需要がある場所なのかよくわからない。この地方の商習慣は礼金3か月なのだろうか・・・・・。しかし、礼金２０万円はすごい。私の持っている物件の他の場所では考えられない。素直にうれしい。関西はすごい。<== 応援お願いします。
January 28, 2009
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空室対策で管理会社へ！
週末に管理会社を訪問した。もちろん、コンビにで手土産を買った。関東のある地方都市の物件で、住居２部屋の退去があったので。しかも一階の店舗はずっと空いている。店舗は地方都市では、なかなか厳しいらしい。賃料は既にかなり安い。しかし、空いているよりはいいので、安く募集をお願いしている。マンションなどでやっているネイルサロンなどに、店舗案内DMを出してくれる事になった。（ホントにやってくれるんでしょうね？！）一方、私も手をこまねいている訳にはいかないので、独自に店舗の壁面に「テナント募集」とA4用紙6枚にラミネーターを施し、両面テープで貼り付けた。ラミネーターをしておくと、はがれ難い。これまで、道路と平行の窓には貼ってあったが、車を運転しながらでは、わかりづらいという意見があったので、道路に垂直な窓に貼ったのだ。一方、住居部分は今月半ばの退去。至急リフォームをかけて欲しいと頼んでいたが、今月末まで、かかるとの事。数ヶ月物件を見に行っていないので、管理会社訪問もかねて訪問した次第。やはり、オーナーの顔が見えないと、管理に力が入らないと思う。結局、店舗も住居もフリーレントを持ち出し、何とか早く決めてもらうことにした。住居は3月までに決めて欲しいと、念押しした。謝礼の話もしたが、コンプライアンスが厳しい昨今、法定外の仲介料と取られると困るので、自粛しているらしい。オーナーにとってはいい傾向だ。歓迎したい。その代わり、モニター付インターホンにして欲しいと要望を受けた。私も丁度替えようと思っていたところだ。リフォームが終わったら自分で取り付けると、お話した。ついでにIKEAのクネクネミラーもつけておこう。既に自宅に買い置きしてある。この物件、丁度、国道の横断歩道の前にあるので、タバコの吸殻が多い。信号待ちで捨てていくのだと思う。これはマイナス点。一方、プラス点もある。国道の分岐＋カーブにあるので、壁に看板をかけたいとの依頼があり、使ってもらっている、もちろん屋上も。壁と屋上の両方で年間５０万円入ってくる。看板なので、何もメンテナンスがいらない。文句も言わない。看板かけれるなら、これはお得ですよ！<== 応援お願いします。
January 26, 2009
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退去続き・・・・・・いやな季節だ！
物件で、退去通知がぱらぱら出てきた。いやな季節だ。茨城で2室（法人の解約）、滋賀で１室、札幌も１室。せっかく満室にしても、もぐらたたきになっている。この時期は仕方が無いか・・・・。理由を出来る限り聞いているが、それなりにもっともらしい。管理会社経由なので、直に退去に立ち会うわけではなく、よくわからない事も多い。昨日受けた滋賀の退去で、今後の募集内容について管理会社のハウスメイトさんと会話したが、超強気だった。その背景だが、滋賀県は近年県外からの転入が１位だったらしい。どのこデータかわからないが、礼金が多いのはありがたい。私の持っている物件で、それほど礼金の取れるところは他では無い。札幌ではありえない。まだ、トラタヌ状態だが、強気の管理会社に期待したい。この時期の、退去・入居をストレスではなく、楽しむくらいにならなくらはいけないのだろう。３代目大家マサさんは、４００室あると言っていたので、2割がこの時期に入退去すると８０部屋になる。1割でも４０部屋。いちいち反応してたら、体が持たないだろう。私は、昨年３棟買ったので、部屋数が急に多くなり、まだこの時期の対応に慣れていない。とにかく、管理会社と入居付けを頑張るのみ！ ですね。<== 応援お願いします。
January 22, 2009
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確定申告を楽しもう！その２
19日のブログで叶税理士のDVDについてふれました。その中で教わったことで、一つご紹介したいと思います。それは、減価償却費のマイナス分は銀行は見ない。申告書を作るときに、減価償却費が大きいと、利益が大幅に減ってしまいます。これは見かけ上のことであって、キャッシュフローの観点からは、原価償却費は関係ありません。その為、銀行さんは、減価償却費分を利益に加えて、不動産収益をみてくれる、というのです。すべての銀行さんがそうかどうかは？です。また銀行の担当者も不動産収支に詳しいかどうかによると思いますが、それが本当であれば、銀行さんに対しては、減価償却費のマイナスを気にしなくてもいい事になります。私はRCが多いので、はっきり言って、「こんなになるの！！」って言うくらいの減価償却額になります。普通の商売とは異なるので、その辺もわかった上で、銀行さんが理解してくれていることを期待します。そうでないと、物件を買った翌年は、初期費用もかさんでくるので、確定申告上の利益はかなり小さくなり、年収１千万云々といってる場合ではなくなりますから・・・・<== 応援お願いします。
January 21, 2009
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確定申告を楽しもう！
先週末は、確定申告のデータ整備をおこなった。「弥生の青色申告」を使っている。←毎年、高額はVresionUp費用がかかるのは、何とかして欲しい！個人分だけ、自分で申告している。法人分はもちろん、税理士さんに依頼済み。昨年は個人で2棟買ったので、減価償却分を新規登録しなくてはならない。法人でお世話になっており税理士さんに相談し、物件は2件とも中古だが、建物と付属設備を分けている。建物（定額法）は耐用年数から経過年数を引いているが、付属設備（定率法・今年申請が必要）は15年とし、経過年数を引かないこととした。というのは、どちらも10年以上経った物件を購入したので、15年の耐用年数から引くと、数年で償却することになる。ということは、償却費が目立つ。税務署に目を付けられないためにも、目立たない申告とすることとなった次第。このような対応をするには、経験のある税理士さんに聞くしかない。週末に、年末に買っただけで見ていなかった叶税理士のDVDを急いで見た。こういうときは、1.5倍速で見ると時間の短縮が出来る。十分、聞き取れるし理解できる。（これ、お勧め！）このDVDは、あっと驚く内容は無い。しかし、９５％はどこかで見聞きした内容ばかりだが、５％の気づきがあるし、申告前の総復習には適しているかもしれない。 申告は、結局、金利負担（建物部分が経費）と、減価償却費などで、大幅赤字となった。もちろんサラリーマン年収と損益通算（相殺）され、還付を受けることが出来ると踏んでいる。また、今年分の税額が下がるのが、うれしい。今年（H21年分）の申告では、減価償却費が1年分丸まるかかってくるので、かなり、収入を圧縮できそう。まぁ、今年1年、家賃をもらってからでないと、皮算用に終わることもありえるので、ぬか喜びはできないが・・・・・。<== 応援お願いします。
January 19, 2009
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学生でも次々にアパートを買っている人がいる！！
今日は、面白いブログのご紹介をさせてください。東京・神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログ大学院生でありながら、アパートを短期間に多く買っている方のブログです。路線価程度のいわゆる積算の高い物件を買っているので、学生でも次々に買えたと言う、ブログです。このコンセプトは、誰しも正しいと思ってるのですが、実際、その基準になった物件を見つけることが出来ず、ついついそれ以外の物件を買っているのではないでしょうか？それを、彼は忠実に実施・実現しているのです。一読の価値があると思いますので、自分の投資方針を見直すキッカケになると思います。<== 応援お願いします。
January 15, 2009
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恐怖！廊下の蛍光灯交換
３連休に、湘南物件の視察に行ってきた。もちろん、管理をお願いしているハウスコムさんにも、手土産持参で年始挨拶をした。この、物件、前回いったときに、廊下の蛍光灯が切れているのを知っていた。脚立を立てて、交換を試みたが、カバーがびくともしない。そのときは、駐車場の蛍光灯など交換しただけで、帰ったので、今回は、再チャレンジ。5階の廊下の蛍光灯交換をする予定であったが、行ってみると他にも２本付いていなかった。廊下は、もちろん、（雪国とは違い）まどがなくOpenで、風が吹き付ける。５階で脚立に立つと、塀がほとんどない状態で、超怖い。別に高所恐怖症というわけではないが、塀が無い状態では、素人は厳しい。力一杯まわしても、カバーが外れない。もしかして、空ける構造が違うのかと思ったので、２階の廊下で試してみた。やはり、まわして空ける構造になっていることを確認したので、再度、５階でチャレンジ！力一杯まわし、そのはずみで、脚立から落ちると、そのまま５階から落下することに、なりかねない。かなり、ビビりながら、「俺が替えないと、だれも替えない！」との信念で、交換した。４階の２本、２階も１本交換し、計４本の交換実施となった。一方、裏口に消防設備機器に、点検期日が書いているのを、前回見つけていた。その会社名・電話番号をメモしてきたので、早速、点検を依頼しなくてはならない。このような大規模な物件は、滋賀とここだけしかもっていない。滋賀はハウスメイトさんに、設備管理も合わせて任せてある。つまり、すべてお任せなので、具体的に何をしているか、現場を見ていないので、わからない。実施計画表をもらっているので、項目はわかっているが・・・・・。一方、湘南物件は、３％の管理料なので、もちろん多くを望めず、自分で対処することになっている。まぁ、近くだし、勉強として捉えているので、いい経験としたい。法令違反にならないように、しなくては・・・。空気も乾燥しているし。<== 応援お願いします。
January 13, 2009
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明けましておめでとうございます。
ちょっと遅いですが・・・・。今日から会社の仕事が始まりました。電車は普通よりすいてましたが・・・。昨日は日曜にも関わらず、仙台と札幌の業者さんから電話があった。仙台は、仲介会社さんから、空き室の確認。こちらは、積極的。案内したいそうだ。札幌は退去のお知らせ！（正月早々、なんち言うことだ！といいたいが、新年度を迎えるので、仕方ないですね。）これまで5.3万円だったが、6年間住んでくれていた。相場に合わせて４．５万円にした。安すぎる気もするが、エイブルの店長の主張だ。遠方だから仕方ない。札幌は余程利回りが高くないと、やっていけない。この物件はノンリコースの10年固定ローンを組んでしまったので、途中解約の違約金が大きい。私の初期の契約物件だからだ。いまなら、こんなことはしない。勉強させてもらった。さて、今月は、例の任売物件の契約を目指している。売主＋銀行の反応次第だ。結果が待ちどおしい。それと、年初になるので、水戸の店舗空室の対策を管理会社と行いたい。何らかのきっかけが無いと、業者も空室を甘受してしまう。要はこちらがなめられる。年初なので、今年は満室にしよう！！と、プレッシャーをかけてきたい。<== 応援お願いします。
January 5, 2009
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