武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

自分の頭で考える生活設計。



​〇 元 メール顧問会員​ のS

2017.11.1、現状診断 終了。


メールをいただきました。

いつもお世話になっています。
元顧問メール会員のSです。

数年のうちに、遠方実行支援で
先生に土地を見極めてもらい、家を建てたい、
または古民家をリフォームしたいとの希望を
もっています。

また質問があり、メールさせていただきました。

質問１　メール会員実行支援では、
　　　リフォームも対応してくださいますか？？

質問２　築３０、４０年ほどの古民家をリフォーム
　　　して、さらに４０年以上住むなんて、
　　　無謀なことなのでしょうか？

質問３　新築の方がいいですか？

　　　というのも、土地探しをしていると、
　　　更地ではなく、
　　　古民家つき土地を見ることがあります。

　　　古民家を壊して、新築するのもいいですが、
　　　その古民家が使えそうならば
　　　リフォームすることも選択肢として
　　　ありなのではないかと考えたからです。
　　　※文章の前半と後半で・・
　　　　大きく2つの論点があります。

　　　　ここまでが、ザックリと
　　　　「リフォームって、どうでしょう？」
　　　　という、前半部分です。

質問４　土地の価格差はどのような理由で
　　　つくのですか？

たとえば以下に示す土地Ａ・Ｂ・Ｃは
いずれも住みやすそうですし、
学校や職場にも通いやすそうです。

まだ遠方に住んでいるため、
実際には見に行くことができず、
ネット上の情報だけの比較なのですが・・・。

土地Ａ　坪単価　４．９万円　　１５０坪　
　　　　　リフォームできそうにない古民家つき
　　　　※商業施設が集う街中にあるため、
　　　　　高そうな土地に見えますが激安です・・・。
　　　　　なぜ？

土地Ｂ　坪単価　８万円　　　　　６５坪
　　　　　造成済み物件　堀車庫つき

土地Ｃ　坪単価　１０．５万円　　７６坪
　　　　　３０、４０年ほどの古民家つき　

以上のＡ・Ｂ・Ｃはどれも良い土地に見えるのですが、
坪単価にばらつきがあるため、不思議に思っています。

安い土地にも高い土地にも理由があると思うのですが、
その理由を知るためには、
どのような項目を比較するべきですか？

実際に見たり、不動産屋さんに聞いたりしないと
わからないものなのでしょうか？

それとも、ネットに掲載されている項目の中
（今回は省略した項目）にヒントがあるのでしょうか？

ほかの土地のなかには、
坪単価　２０万円以上の土地もありますし・・・。

その価格差の理由はなんだろうと・・・。
　　　※後半部分は、
　　　　どのような理由で、土地（不動産）
　　　　に価格差がつくのでしょうか？
　　　　・・ということです。

また教えていただけると嬉しいです。
どうぞよろしくお願いします。
​ 　　　※まず今回の記事では、前半部分の
　　　　「リフォームって、どうなんでしょう？」
　　　　について、コメントします。


本物の「古民家」？

​ 　　　※住宅建築用の土地探しをしていて、
　　　　「古家付き土地」というものに
　　　　よく出くわすことがあります。

　　　　築後数十年を経過した家が建った
　　　　ままの土地を「古家付き土地」と
　　　　言ったりします。

　　　　もう・・人間が住むのも難しいような
　　　　古家の場合が多いです。

　　　　で、今回のSさんのお話の「古民家」は、
　　　　「古家」ではなく「古民家」なんですね？

　　　　私が連想する「古民家」は・・
　　　　以下の写真のようなものです。















​ 　　　※Sさんのお話の「古民家」は、
　　　　これらの中にあるような感じの建物
　　　　のことでしょうか？

　　　　その確認が大前提です。

　　　　本物の「古民家」なのであれば、
　　　　リフォームしてさらに数十年暮らす
　　　　ことも可能だと思われます。

　　　　梁も柱も頑強で、
　　　　壁や空間の広がりも・・
　　　　最近の新築住宅では味わうことができない、
　　　　独特の住空間を楽しむことができます。

　　　　お話の家が、ただの「古家」なので
　　　　あれば、リフォームしてさらに数十年
　　　　生活するなんて、もちろん不可です。

　　　　リフォームではなく、解体して更地に
　　　　新たに新築した方がはるかにいいです。

　　　　で、「新築の方がいいですか？」
　　　　については、
　　　　私がどうこう言うことではありません。

　　　　どのような家で、どのように暮らしたいか、
　　　　Sさん自身が決めることです。

　　　　自分で決めろと言われても・・
　　　　どうやって判断したらいいか？
　　　　分からないですよね。

　　　　そこで必須な情報ですが、実は
　　　　「古民家のリフォームは高い」・・です。

　　　　普通の中古住宅のリフォームとは
　　　　まったく次元が違います。

　　　　使う材料・部材も、現在の一般的な
　　　　マイホーム建築のものとは違う、
　　　　特殊なモノを使わざるを得ないでしょう
　　　　から、やむを得ないとは思います。

　　　　「古民家のリフォーム」を手掛ける
　　　　専門業者の数は多くありません。
　　　　それでも・・やはり、実行する場合は
　　　　1社だけの見積で進めてはいけません。

　　　　いつも言っているように・・きちんと、
　　　　複数の業者を比較検討しましょう。

　　　　名前をよく聞く「〇〇そっくりさん」
　　　　のような有名なリフォーム業者の場合は
　　　　確実に突出して高いのは当たり前だから
　　　　特に気を付けたい。

　　　　とは言うものの、リフォームの場合、
　　　　見積もり比較して契約はしたものの、
　　　　着手してみたら・・
　　　　（たとえば壁を引っぺがしてみたら）
　　　　雨漏れ・すが漏れ・シロアリ等々で
　　　　柱も筋交いもボロボロに腐っていた
　　　　・・なんてことがあり得ます。

　　　　表面上・・見えなかったことが、
　　　　着手後に発覚して、再見積もり！
　　　　（　もちろん 工事費増額！　）
　　　　などということが、あり得ます。

　　　　過去に、顧問会員が岩手県内の更地に
　　　　マイホームを新築するケースでの
　　　　提案コンペの際に、会員夫妻の希望で
　　　　参加してもらった工務店の内の1社が、
　　　　古民家のリフォームを得意とする
　　　　専門業者でした。

　　　　35坪ほどの普通のマイホーム新築でしたが、
　　　　この専門業者だけが、突出して
　　　　1千万円近く高かった・・です。

　　　　日常的に、希少で高価な特殊な部材を
　　　　使っているのかな？　なんて思いました。

　　　　で、当事務所の実行支援で、
　　　　リフォームの場合はどうでしょうか？
　　　　についてですが・・

　　　　遠方のメール顧問会員であっても
　　　　地元のの顧問会員でであっても、
　　　　リフォームはお受けしていません。

　　　　なぜか？

　　　　新築マイホームのような・・
　　　　まったくの同一条件での比較、
　　　　という状況作りが難しいからです。

　　　　文中に書いたように、フタを開けてみたら、
　　　　さらなる工事が発生してきた
　　　　などということを、事前に把握する
　　　　ことが難しいからです。

　　　　以上が、前半部分に対するコメントです。
　　　　後半部分については、別の記事で。

​​

《　Ｓ 家の概要　：　現状診断時点　》
2017.11.1


分厚いキャッシュフローです。
安心できそうな人生です。

上記グラフの元になるのが、
以下のキャッシュフロー表です。



小さ過ぎて見えないでしょうから、
以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。
まず、「現役」です。

読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

次に、下が「老後」です。

ぜひ、マネをして自分の
キャッシュフロー表を作ってみましょう。

各種業界に振り回されないために、
自分の生涯の見通しを立てておこう。

 　　　　　　　

家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　30代公務員の妻、
　　　　　幼児と赤ちゃん、・・の、4人家族。

相談　：　生命保険。マイホーム取得。

住居　：　賃貸。（家賃：6.2万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収　248万円　（手取り201万円）
　　　　　妻　年収　540万円　（手取り421万円）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

貯蓄　：　1,086万円 ！
　　　　　　（大部分が夫！素晴らしい！）

借金　：　無し。

生命保険料　：　51.8万円/年 ？ （総額：1,467万円 ？ ）

　　　夫　・収入保障保険 ？ 　・個人年金 ？ 　・賠償責任 ？
妻　・終身保険 ？　 ・個人年金 ？　 ・定期 保険×2 ？
　　　子　・学資保険×2 ？

死亡保障必要額 検証結果　：
　　　現在　　　10年後　　　12年後　　　20年後
夫：－2,158万円 －625万円 －1,012万円 －704万円
　　　　　　　　　　（ 加入：4,536万円 ）
妻：　 2,971万円  1,751万円　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　（ 加入：3,168万円 ）

　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　を引いた結果なので、
　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　夫は現在も将来も不要ですが、
　　　妻はまともに必要額が発生しました。

いい味出してる古民家。
あるよな～。
 ・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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