2026年09月の記事
全32件 (32件中 1-32件目)
1
-
住宅ローン残り32年 怖くなってきました
『間違いだらけの住宅ローン』繰上げ返済はいつすべきですか？ ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ショパン：ノクターン第20番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q政策金利上がりましたよね、、、住宅ローンが残り32年、怖くなってしまいました。35年ローン金利0.44→現在1.09残額2660万程度貯金600万金利3-4%になっても毎月の返済額はまぁ苦しくはないだろうって感じですが、子供が出来ばかりなので不安です。繰上げ返済はいつすべきですか？ ※ おバカさんです。 住宅ローン返済の利息負担額は、 返済初期ほど多額になっています。 金利1.5％の場合 元本100万円あたり・・・ ５年目で 52.23万円、 10年目で 42.11万円、 15年目で 32.41万円、です。 ぼお～っと、のん気に過ごしていると、 どんどん大金を失うことになります。 （ 金融機関は しっかり潤う ） 借金は、お金を失う行為です。 みみっちい ローン控除なんか気にしないで、 どんどん積極的に繰上返済した方が、 圧倒的にお得です。 （ ローン控除は 金融機関のための制度 ） ※金利1.5％の15年目に100万円繰上返済すると、 利息32.41万円が節約できます。 「元本100万円で利息32.41万円ゲット！」 ということです。 リスクなし、お金の拘束なし、年数も不要、 一瞬で簡単・確実に、大きな成果が得られます。 当たり前のことですが、住宅ローンの繰上返済 こそが、「最強の金融商品」なんです。 金融業界や保険業界に振り回されないように。 お金に振り回されないように。 A変動が2.5％になったら一括返済このつもりで貯めておく。 A繰り上げはお子さんが大きくなったらじゃないですか？ A１０年固定で、3.7％ですから、５％になると、銀行は予測しています。今でしょう。 A子供の教育費のピークを過ぎてからでいいと思います。 A早めに繰上げが良いんじゃないですか。金利も上がります。また子供大きくなると繰上げできないですよ。『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/26
-
すごい音がと思ったら ダンプから砕石を
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ） 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM イヴァノヴィッチ：ドナウの波♪2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。（ すでに 予定の５月は経過しています ）内部仕上げの車が2台。さらにトラックが1台到着して・・・2026.9.25（金） ※砕石を積んできています。 何やら すごい音がするな と思って見たら、 トラックのダンプを上げて、 砕石を降ろしているところでした。 2人の職人さんが 一輪車で運んで 建物廻りに敷き込んでいます。 いよいよ 完成が近い「工程」です。連休中なのに、大工さんたちは毎日通っています。 2026.9.22（火） ※仕上げ作業なのか？ まったく、無音です。 大工さんだけでなく、 各業者さんも入っているかも しれません。 私 「9月中の完成引き渡し？」 工務店社長 「引き渡しは 10月です」 解体して保険していたカーポートの 組み立てや外構工事もあります。 結局、 解体工事も含めて 丸一年になりそうです。都市ガス工事。 2026.9.9 ※今からという工事直前に 挨拶に来ました。 普通は、数日前には ご近所に 「お知らせ」をして回るものですが。 通行止めにして、今から午後４時 ごろまでということのようです。 ※雨の中の工事です。 ※道路の舗装をカットする音がやかましい です。 人が穴に入って スコップで・・・。 都市ガスの配管、道路下の かなり深い位置に入っているようです。 外構工事を含めて、いよいよ この９月で完成♪ ということでしょうか。 しかし、屋根に雪止め、スノーストッパーが 設置されていませんが、どうするのでしょう？ ご近所や道路に 雪が大量放出されます。 下屋部分は これからでも大丈夫ですが、 ２階の屋根は 足場なしでは 難しいです。 足場を外す前に設置すればよかったのに なんて、勝手に心配しています。足場が取れて 外観がスッキリ。8/22（土）の夕方です。 ※青空が見えて、天気もいい感じです。 ※大きめな家の割には、窓が小さいというか、 窓が少ない というか・・・。 私だったら、東側に大きな窓を設置して、 外の道路側の様子が分かるようにするとか、 ありがたい朝日をふんだんに取り込むとか、 提案してあげたいんですが・・・。 ４枚引きの掃き出し窓、珍しいですね。 この写真は、夕方５時半ごろのものです。 （ ジョギングにスタートする時点 ） このように 北西側の空は「晴れ」でしたが、 東の空は「真っ黒」で怪しい雰囲気。 いつも夕方、５㎞ジョギングをしています。 この日も 好天の中 心地良く走っていましたが、 3㎞を過ぎるころから・・・ いきなり すごい雨音と共に どしゃ降りに！ あっという間に 車道も歩道も冠水！ ※これは よその写真をお借りしましたが、 まったくこれと同じ状況でした。 「本日は、4㎞で終了！」 ゴールの自宅カーポート下でクールダウン。 体もシューズもびしょぬれ！ 普段から汗で全身びしょぬれになっている ので、別に苦痛ではありませんが・・・。 びしょぬれで自転車をこいでいる人が 私からは「みじめに見えた」ので、 びしょぬれでジョギングしている私も、 車の人からは「みじめに見えて」いた んだろうなと思うと・・・ あぁ。 水中をジャブジャブこいで走ったシューズ、 なかなか乾きません。うるさい音がしてるな・・・と、思ったら。2026.8.22（土） ※足場の解体が始まりました。 ※スッキリ しました。 あれ？ 今 気付いたけど、 いつの間にか雨樋も設置されています。 まだ 外構工事はあるけど、 建物は 完成間近 の状態です。2026.6.4 に 屋根は完成。2か月以上「破風」や「鼻隠し」は、木部のまま雨ざらしの状態でした。 ※「部材」が入らなかったため？今日 2026.8.18、やっと職人さんたちが入っています。 ※やっと、都合がついた？ 2階の「破風」部分をやっています。 ※2階の「鼻隠し」部分。 ※1階の鼻隠し部分。 ※昨日の夕方時点の建築現場です。 「破風」「鼻隠し」すべて「木」のままです。今まで入荷しなかったけどやっと？2026.8.4 ※建物の完成間近の昨日 今日になって、 やっと 軒天（のきてん）を設置しています。 なかなか材料が入らなかったのが やっと入荷したので という事でしょうか？ ※この写真は、この現場ではありません。 「軒天」を説明するための「絵」です。 ※2026.8.3（月）の午後の写真です。 2人の職人さんが 2階の軒天の設置を しています。 ※2026.8.4（火）お昼前の写真です。 1階下屋の軒天設置をしています。やっと 外観は完成に近づき・・・。2026.8.1 ※現在の外観です。 ※2026.8.1（土） 夕方の外観です。 雨続きの盛岡で、スッキリしません。 道路側の窓は、2階の小さい窓一つだけです。 せっかく 東側が道路の敷地なので、 リビングとかに朝日が入る間取りに したらいいのに残念、 と感じるのは 外野の私の勝手です。 平日は毎日大工さんたちが通って、 3～4代の車をぎゅうぎゅう駐車して （ 一部 道路に はみ出し駐車して ） 一生懸命 作業をしています。 完成予定の5月は とっくに過ぎていますが、 この8月には なんとか完成させられる のでしょうか・・・？ 借り住まいの Hさんも、暑さで大変かと。２か月遅れの外壁工事。2026.7.24 ※サイディング貼り、やっと始まりました。 ※2026.4.23 やっと外壁工事を始めました。 しゃがんで ２階の サイディング貼りをしています。 建築工事の工程は、一般的には 着工前準備、仮設工事、土工事、基礎工事、 躯体工事、屋根・外装工事、設備工事、 内装工事、外構工事、検査、引き渡し という順に進みます。 5/19に上棟して（躯体工事）から引き続き 行われるのが、屋根・外装工事ですが、 この現場では 屋根工事は引き続き 行われましたが、 外壁工事着工には2か月以上かかりました。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 部材等が予定通り入荷しなかった？ ※2026.4.23 立って 面倒な三角部分の サイディング貼りをしています。 ※2026.4.23 １階の大部分の外壁が仕上がりました。 ※2026.4.24 今日も引き続き 外壁工事です。 ※2026.4.24 サイディング貼りで一番面倒な部分です。 三角形のパーツを造っては貼り付けます。サッシ廻りの通気のための胴縁（どうぶち）、きちんと施工してほしいですね。2026.7.14 ※以下が、本来の胴縁の設置です。 サッシの上部や下部で、 左右の通路をお互いに行き来できる ように、数センチ開けて設置します。 ※縦胴縁をサッシの下でも上でも ピッタリくっつけて設置してしまうと、 仮に結露があった場合に、 その湿気の逃がしようがありません。 が、この現場のサッシ廻りの胴縁は、 サッシにピッタリくっつけて 設置しているように見えます。 ※おいおい、だいじょうぶかあ・・・？木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。2026.7.14 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけません。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。7月3日（金）の建築現場。 ※外壁内部の透湿防水シートが貼られ、 その上に 通気層を確保するための 胴縁（どうぶち）が・・・。 サイディング等の外壁を張る際の 下地材が「胴縁」ですが、 この縦胴縁（たてどうぶち）で、 外壁内の湿気を上へ上へと排出し、 結露の発生を防ぎます。 木造住宅としては・・・ 一番怖いのが「壁体内の結露」です。 ※「縦胴縁（たてどうぶち）」ということは、 この上に貼られるサイディングは「横貼り」です。 「横胴縁（よこどうぶち）」なら、 「縦貼りサイディング」になります。 サッシも玄関ドアも設置されました。 来週は、外壁サイディング貼り？7月1日（水）の建築現場。 ※やっと、外壁工事に着手？ なかなか入らなかった部材・資材が、 やっと入荷した・・・という事？ ※外壁を覆っていたブルーシートを 取り外し始めました。 ※どんどんシートを取り外します。 ※シート撤去後の壁に、 防水シートを貼り始めました。 ※２階の壁は あっと今に 防水シートで覆われました。 ※17：20 大工さんたちが帰りました。 ※2026.7.1 夕方の外観です。 １階も２階も 防水シートで覆われました。 これから順調に 外壁工事が進む？ ※この絵の「透湿防水シート」が貼られた のが、今日の建築現場の状況です。6月27日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に やはり、大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 実質の上棟が 5月20日でした。 それから １か月以上も経過しています。 本来なら・・・ 屋根・外壁・サッシ等々の外観は すべて工事が終わっていて、 大工さんは内部の造作に集中している 時期ですが、 外周は養生ブルーシートのままです。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 必要な部材や資材が入らないため？ こんなことが 全国で起きているのかも。 まあ、工務店のせいではないので、 建て主さんは了解済みでしょうけど。 （ 気の毒です ） ※2026.6.27（土）、朝の建築現場です。6月13日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に 大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 ※さらに、この外観。 （ 6/13 朝 ） いつも ブルーシートで覆われています。 上棟してから かなりの日数 この状態です。 サッシが入荷しない？ 外壁が入荷しない？ ・・・ために、 建物の外観を仕上げる事ができないでいる のかもしれません。 その後の ユニットバスや洗面台とかも 入荷できるのか？ この時期だから しょうがい・・・と、 完成を待たされているんでしょうね。 （ 気の毒です ） ※6/12 夕方。 ※6/12 夕方。 サッシや外壁はいつに・・・？6月4日（木）までの建築現場。 ※6/2、6/3、6/4の３日間の写真です。 この状況になると、 大工さんの作業内容は見えません。 ※6/2 ※6/2 屋根屋さん2人が 2階の屋根で ※6/3 ※6/3 ※6/4 屋根屋さん、仕上げ作業？ ※屋根屋さんが２人で作業中です。今日から 屋根屋さんチーム３人が現場に入りました。5月26日（火）の建築現場 中継です。 ※大工さんチームは 継続作業中です。 ※養生シートをはいで 作業開始！ ※大工さんチームは 見えない所で作業中です。5月25日（月）の建築現場 中継です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、快晴です。 ※午後、鉄パイプを積んだトラックが到着。 追加で下屋の上に 足場を構築しました。 ２階の屋根や外壁工事に必要です。 ※建物の東面。 屋根も壁もまだ 雨ざらしにできません。 一日の作業を終える都度、シート養生です。 ※建物 南東面。5月22日（金）の建築現場 中継です。下屋を設置しました。大工さんの屋根工事は終了！ ※２階の屋根の設置は終わっていましたが、 玄関廻り部分の下屋はまだでした。 ※道路を塞いで駐車したトラックの荷台から、 あらかじめ造られた「屋根」部材を クレーンで吊り上げて・・・。 ※慎重に 設置位置に下ろします。 ※所定の位置に下ろしたら、 大工さんたちが正確に固定します。 ※きれいに設置されていきます。 ※きれいに 全体の設置が終わりました。 ※大工さんたちが造る「屋根」は 完成しましたが、これは「木製」です。 雨ざらしにするわけにはいきません。 屋根屋さんが仕上げる「屋根」になるまでは、 毎日 養生シートで被う必要があります。5月21日（木）の建築現場 中継です。月曜から始まって 4日目です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、一日中 雨です。 ※３尺幅でタテ長の構造用面材を次々と 張っていきます。 ※ん？ ２階の東面に窓は無しなの？ 東側道路の土地なのに、 朝日が入らない家？ ※最後はまた、養生シートで覆って。5月20日（水）の建築現場 中継です。月曜から始まって 3日目です。 ※昨日の終了状態を見て・・・ 「屋根廻りが貧相な家だなあ」 と感じていましたが ※2日目が終わった状態です。 屋根が貧弱で貧相な家だなあ・・・ と、感じて見ていました。 ※３日目の朝、８時前、 クレーン車が入っていて、さらには 道路を塞いで トラックが停まっています。 ※トラックの積み荷は「屋根」でした。 別の場所であらかじめ作っておいて、 運んできたようです。 クレーンで吊り上げては設置しています。 ※次々と 屋根が設置されます。 ※クレーンが大活躍です。 ※あらかじめ造られた屋根なので、 品質が一定で 安心です。 ※大工さんチームも テキパキと・・・。 ※「まともな屋根の家」になりました。 ※「翌日の天気予報は 雨！」 しっかり養生シートをかぶせて・・・。 ※翌日は朝から雨、きちんと対応して・・・。5月19日（火）の建築現場。ここまで進みました。 ※大きめな家なので 時間がかかります。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、東面です。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、南東面です。5月18日（月）一日での上棟は さすがに無理でした。 ※大きめの住宅ですから。 ※２階の柱を設置しています。 ※２階もカタチになっていきます。 ※クレーンで上げてもらうものは全て上げて、 ※クレーンは、今日だけで店じまいです。 ※東からの外観です。 ※南東からの外観。 夕方 ５時、今日は ここまで です。5月18日（月） ついに 上棟！？ ※朝 ８時前から 大きな音が・・・。 クレーン車も登場！ 今日の盛岡の最高気温の予想は 30度！ 大工さんたち、ごくろうさまです。 ※大工さん６人で、１階の柱を立て始めました。 ※すごい高さです。 普通に撮影すると、クレーン車の 全体像が写りません。 ※１階の柱建が終わると・・・ クレーンで梁が運び込まれます。 ※どんどん 梁が設置されていきます。 昔は、これらの梁の一本一本を 大工さんがかついで組み上げていました。 ※一通り、梁の設置が終わるまで２時間。 ８時から10時まで でした。5月15日（金）、足場にネットを設置しています。 ※お隣さん等へ 迷惑をかけないように。 ※北側のお隣さんに迷惑をかけないよう。 ※西側のお隣さんへ 迷惑をかけないよう。5月14日（木）、柱や梁が搬入されました。 ※近いうちに 棟上げされそうです。 ※今となっては、予定の「5月完成入居」は まったく不可能ですが、 ５月中に家の形は なんとかできそうです。5月12日、今日は大工さん1人だけで・・・ ※一日がかりで 土台設置の 仕上げ作業を行なっていました。 ※最後に、養生のための ブルーシートをきれいにかけて・・・。５月11日 夕方５時前、土台設置 終了！ ※大工さんたちが片付け方をしています。 ※時間にピッタリ、 ちょうどよく終わりました。 ※大工さんたちが帰った後を撮影 させてもらいました。 きれいに終わっています。 ※奥は、基礎の外回りが断熱されていますが、 手前の部分は断熱されていません。 ここは玄関の外部分で・・・ 壁や屋根はかかりますが「外」なので、 断熱はされない ということです。 ※この段を上がって左が玄関です。 そこから内側が家の中であり、 断熱された内部になります。 基礎コンクリートの外側に断熱材の 厚みが存在します。 （ 段から右は それがありません ） ※当初は、５月完成入居の予定でしたが、 今日は５月11日です。 予定からは大幅に遅れて、 夏ごろの完成になるんでしょうか。 それでも、完成できればいい方かと。 設備や資材の調達が難しい状況が 続いています。 仮住まいの賃料もかさむでしょうし・・・。基礎完成後、しばらくそのままでしたが、今日 ５月11日・・・。 ※やっと 大工さん３人が登場！ 土台の設置作業を始めました。 ※これは、昨日5.10までの状況です。 ※今日５月11日、朝から大工さんたちが・・・。 基礎天端に立ち上がっているボルト の傾きをかけやでたたいて 調整したりしています。 ※コンクリート天端に土台を設置する ための作業を始めました。 ※テキパキと 作業を進めています。昨日 4月20日（月）は・・・2種類の職人さんたちが現場入りして作業を終えて帰りました。その後の夕方、大地震が！ ※東日本大震災以来の大きな揺れ！ でした。 ※2026.4.20（月） 水道屋さんと 足場屋さんが・・・。 ※2026.4.20（月） 午後、足場屋さんはまだ作業中。 ※2026.4.21（火） 足場に異常はなかったようです。基礎工事が完了したあと、止まっています。2026.4.16（ 木 ） ※去年の11月から 解体工事が始まって、 今年の5月に完成入居の予定でしたが、 4月半ばの今、 この状態では 5月入居は完全に無理ですが、 それよりも『家は完成できるのか？』 が、本当に心配になってきました。 ホルムズ海峡の状況次第では・・・ 浴槽やトイレなどの製品がまともに 入らなくなっていきそうです。 このように、今建築中の人とか、 契約して これから建築という人たちは、 非常に心配です。 ※べた基礎は、完成しています。 玄関内外の土間コンも打たれています。 ※この状況のまま、日がたっています。このお宅の床下は「室内」です。2026.4.6（日） ※給排水工事を終えた状態の現場です。 ※2026.4.6 撮影。 東側だけに水が残っています。傾いている？ 立ち上がり天端は水平でしょうが。 ※2026.4.5 撮影。 東側から見た絵です。 手前が玄関の「外」という事でしょう。 ここだけ 断熱がされていません。 青白い部分が断熱材のスタイロホームです。 ※2026.4.5 撮影。 基礎の外側で断熱。 基礎コンクリートの外側にスタイロフォーム、 この家の床下は「室内」という事です。 この上に モルタル塗りで仕上がりです。 ※2026.4.5 撮影。 左のお隣さんと比べて、 基礎の高さ位置がかなり違います。 こちらが高いので かなりの優越感？ 生涯 この差になりますから、 GLの設定、重要です。日曜日なのに作業をしています。給排水工事です。2026.4.5（日） ※さすがに 日曜日は休みでしょう と思っていたら、 昨日と同じ2人の職人さんが来て 作業をしています。 他の業種とは違って、 大きな音を出すことが無いので、 日曜日に作業をしても 近所迷惑ということはありません。 ※浴室や洗面脱衣のあたりの工事を しています。 ところで・・・下は、全く別の工事現場ですが、 給水管は青と赤に色分けされています。 なぜか分かりますか？ ※はい、単純な回答をした人、正解です。 赤はお湯、青は水、間違い防止のために だれにでも分かり安く分類されています。 接続ミスで、水しか来ないはずの ところに熱いお湯が来てしまう事故を防ぐ。 修理や増設のときに、 どの管を切ればいいかすぐ判断できる。 火事や漏水など緊急時に、 関係する管を素早く特定できる。 工事現場では短時間でたくさんの配管を 扱うので、文字や図面だけに頼らず 「色で瞬時に判断できる」ことがとても大切。 ということです。外部給排水工事が始まりました。2026.4.3（金） ※職人さん 2人で作業を始めました。 この「外部給排水工事」は、 住宅展示場で説明される「建物価格」 には含まれていないので注意！ 「建築価格は3500万円です」 とか説明された場合に、他に この 「外部給排水工事」が必ずかかります。 数十万円なのか 百数十万円なのか 必ず上乗せになります。 営業マンの当初説明には、 これ以外にも含まれていない項目が いくつもあります。 展示場での説明の「3500万円」を そのまま「総額」と思うと とんでもないことになります。 ※2026.4.3 右下の道路からの取り出し部分で 作業をしています。 ※2026.4.3 ※2026.4.3 ※2026.4.4コンクリート型枠の取り外し作業、雨の中 行われました。2026.4.2（木） ※今日の盛岡、一日中 雨でした。 ※まず、ブルーシートをよけて・・・。 ※外側から 鋼製型枠を外し始めました。 ※内部立ち上がり部分も・・・。 ※きれいに 取り外しを終えました。 平らな部分に 雨が打ち付けられています。べた基礎の立ち上がり部分のコンクリート打設、終了！2026.3.30（月） ※天気がいいのは月曜の日中までで、 夜以降 雨が降り続きます。 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 終了後は 今晩からの雨に備えて、 きちんとシート養生して帰りました。3～4人の職人さんで、立ち上がり部分の型枠を仕上げました。2026.3.28（土） ※週明け 月曜部？ コンクリート打設を することになるでしょう。 ※2026.3.28 職人さん 3～4人で・・・ ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 鋼製型枠です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。2025年11月1日から、まずカーポートの解体が始まりました。 ※このお宅が 建て替えになります。 手前のカーポートは我が家のモノです。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/25
-
完成前 つなぎ融資返済と家賃が 二重払い
『間違いだらけの住宅建築』３カ月ほどですが 二重払いになることを初めて知りました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM イヴァノヴィッチ：ドナウの波♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q ※反面教師の事例です。注文住宅で、現在ハウスメーカーと契約済みで間取りの打ち合わせをしています。 ※おバカさんです。 間取りも「まだ決まっていない」のに、 契約してしまったの！？ 典型的なおバカさんです。 こんなことをしてはいけない！！ 間取りも、外観も、設備も、仕上げも、 性能も、建築価格も・・・ 何にも決まっていないのに、 何を判断材料に 契約したの！？ 順序がまったく逆です。 典型的な おバカさんです。 こんなことをしてはいけない！！ 住宅建築価格は、同じ間取りや内容でも 建築業者によって大きな差になります。 1000万円、2000万円差なんて、 普通に存在する業界です。 最初から業者を決めて進めると、 1000万円も損をしていても気づかない、 典型的な おバカさんになります。 どのような人が こうなるか？ 貯金が無いのに 家が欲しい♪ という フルローンでマイホーム取得をする人です。 ローンで縛られるとメーカーに 「おんぶに抱っこ」で その言いなりになるしかありません。 もう このスタート時点で間違っているので、 この後に 色々問題が発生しても 驚くことはありません。 （ 何があっても 業者の言いなりに ） 契約前につなぎ融資の期間について事前に説明がなく、契約後に銀行から指摘されて、家賃との二重払いになる期間が出ることを初めて知りました。 ※その利息負担をいつ行うのか？ 時期が重なるかどうか？ は別にして、 その負担が発生する事自体は、 融資を受けざるを得ない本人の責任です。 いずれ、払うべきお金です。スケジュール通りに進めば二重払いの期間は3ヶ月で、その間はローンの返済と家賃を合わせて月々20万円ほどの支払いが、住宅が完成する前から続きます。 ※利息払いがいやなら・・・ 計画的に 何年も前から貯金して、 土地代相当を貯金すれば済む話です。 フルローンには 利息負担が伴います。 いつ払うかは それぞれの銀行次第で、 利息負担は免れられません。 （ 当たり前 ）ハウスメーカーからは、二重払い期間の家賃分として25万円ほどを着工金に上乗せして請求し、その分を後日返金する形で対応すると提案されました。ただ、借入額が増える分の利息は自己負担になります。 ※当たり前です。 口を酸っぱくして言います。 利息負担がいやなのであれば、 フルローンのような借金をしない事です。 頑張って貯金して 現金建築が理想です。 （ 少なくても 土地は現金購入！ ）ハウスメーカーの言い分は、「全ての銀行のつなぎ融資の状況は把握 できないので、事前に 説明できなかったのは納得してほしい」というものです。また、「会社が得意としている銀行でローンを 組めば、つなぎ融資の期間などを調整できたのに」とも後から言われました。ただ、その銀行の金利などの条件については一切説明がありません。・契約前に説明がなかった点について、 その分の値引き対応をしてもらうのは 無理な要望なのでしょうか?・「着工金に上乗せして返金」という対応は、 一般的に妥当なのでしょうか?・住宅ローンの融資実行や銀行の審査上、 問題になることはありませんか?・利息分の負担を減らすために、 ほかに交渉できることはありますか? ※利息負担を減らす方法は、 マイホーム取得前に 10年20年頑張って、 貯金して 現金建築する！！ ことです。 少なくても、土地を現金購入できていれば、 今回のような「つなぎ融資」なんて 全く必要なく、利息負担の問題も ありません。 フルローンでマイホーム取得して、 お得なことは何もありません。 （ 建築業者と銀行は 潤います ） 家が欲しいと思うなら、10年20年かけて しっかり お金を貯めましょう！住宅購入や住宅ローンに詳しい方、同じような経験をされた方のご意見をいただけると助かります。よろしくお願いします。 ※反面教師 事例・・・でした。 A*住宅ローンは金融機関と個人との直接契約です。ハウスメーカーとは関係ありません。が、大前提です。つなぎ融資に付いても融資機関其々取り決め事・条件違います。先ず、融資請ける本人が金融機関の説明受け、仕組み理解し・納得の上進めるのが、投稿トラブル防ぐ意味からも業界常識です。その点は、中途半端に関わったハウスメーカー不手際と言えます。 A最終的に融資先（住宅ローン）を決定するのは施主の責任。HMからの紹介などがあったとしても最終決定権者はあくまでも施主です。だからそれに付随するつなぎ融資の内容も把握しておくのは施主側の責任でHM側はどこで借りてもどんな方法でも所定の金額さえ入れてもらえば良いというスタンスです。だから二重支払いになろうともHM側に責任は無いと考えます。でも、何か変。中間で返済が始まる＝つなぎ融資じゃなく分割実行してるんじゃないですかね？私の今まで使ってきたつなぎ融資はローン実行時にそれまでの期間の金利を上乗せて一括返済なので中間で二重払いにはなりません。すべての金融機関の融資方法を知っているわけではないので、そういった月々払いのつなぎ融資があるんだと初めて知りました。HM営業も言っているようにどこの金融機関、どんなつなぎ方法をすべて知っている営業はほぼ皆無。施主が金融機関を決定して初めてその金融機関のつなぎにはどんな書類が必要かをチェックって感じ。着手金に上乗せして返金、通常の対応ではないです。社内手続きも面倒で返金まで時間が掛かると思います。知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/25
-
50年返済ローンは スグレモノの金融商品？
『 間違いだらけの貯蓄のお話 』使わない手は無いですよね？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ロッシーニ：セビリアの理髪師♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅の50年ローンって凄くお得な仕組みじゃないですか？ ※おバカさんです。 どこがお得なんでしょうか？ 借金は、お金を失う行為です。 50年のような 超長期返済の借金は、 たとえば 5000万円の土地建物の場合、 スタート時点で、3000万円以上の 大損が確定する取引です。 銀行にとっては すごくお得ですが、 私たち消費者にとっては 最悪の仕組みです。 マイホームは 30年も経過すれば、 リフォームに大金がかかるように なっていて、場合によっては 「建替え」も視野に入ってきます。 周囲の 40年、50年も経過した家を 観察してみましょう。 ヒドイものです。 住めなくなった建物のローン返済が 老後も まだまだ延々と続きます。 想像してみましょう。ぞっとします。 30年、40年と経過して、 建物の内外や設備も仕上も グダグダ、 住んでいる人間も グダグダ、 ローン返済だけは しっかり継続・・・。こんなに優れた金融商品、使わない手は無いですよね？ ※銀行にとって こんなに優れた金融商品、 消費者に使わせない手はないです。 借金は、お金を失う行為です。 金融業界に洗脳されたままではいけない。 自分の頭で考え、行動しよう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！ Aそうですね。変動金利なら銀行に安定的な金利収入50年稼いでくれます。万が一債務者が破綻しても、保証会社か補填されるのでそれほど痛くも無い。 ※50年ローンは銀行のための仕組みです。 Aそうなんですよ。人生100年時代なんで100歳になるまでに払いきれるのです。よく老朽化が…と言われますがあの法隆寺を見てください。1000年以上 維持されてます。つまりは日本の建築技術は100年どころか1000年でも大丈夫なんです。 ※法隆寺の建物と一般住宅とでは、 構造がまったく異なります。 30年程度で怪しくなりますよ。大坂城でもそうでしょう、エレベーターがついてるんですよ。あの時代からエレベーターを付けれる太閤さんもすごいが日本の技術は最高なんですよ。 ※何を言っているんでしょうか・・・？ A本当にすごい商品考えつきますよね。銀行って悪魔だなって思いますね。70歳過ぎて任意売却させても、今更チャラになりませんもんね。年金から返せるはずもなく、バイト生活ができなくなれば自己破産ですね。すごいです。これを商品化する悪魔ぶりがすごい。銀行にとってすごいお得ですね♪ ※その通りですね。 A基本的にはありえないくらいお得な商品です。日本人は借金は悪と考える方が多いので、あまり歓迎はされません。海外では50年ローンはほとんどありません。需要がないのではなく、金融機関がリスクだから、そんな商品は扱えません。50年ローンは海外の人が喉から手がほしくなる商品です。 ※ ・・。最強の金融商品は 繰上返済！ ※そもそも、借金をしないのがベスト。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/24
-
40代子育て世帯の貯金は1500万だそうです
『 間違いだらけの貯蓄のお話 』うちは、住宅ローン5000万 貯金4900万円です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM リスト：リーベストラウム第3番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q40代子育て世帯の貯金額は1500万だそうです。 ※ ・・？ どこのデータでしょうか？ それは ありえません。我が家は40歳子持ち2人年収1000万住宅ローン5000万貯金4900万円 ※おバカさんです。 5000万円の借金を抱えていれば、 利息負担3000万円ほどになるけど、 貯金4900万円を持ちながら なぜ 放置しているんでしょう？金融資産はマイナス100万です。なんでみんなそんなに金あるんですか？どうしたらそんなにたまるんですか？ ※そもそも「40代の貯蓄1500万円」は、 間違いです。 それに、現状は「マイナス100万」 どころではありません。 現実は 借金利息があり、ざっくりと 「マイナス3000万」という状態です。 とっとと繰上返済した方が確実にお得です。 「繰上返済は最強の金融商品！」 ちなみに・・・ 日本人の年代別貯金額は 以下です。 ひょっとしたら、この「2人以上世帯」 の40代の平均値1,486万円をひろった？ 平均値ではなく中央値が現実に近いですよ。 （ 40代は 500万円です ）A貯金4900万？質問内容的に490万の間違いですか？ Q貯金が4900万円しかないので純資産はマイナスという話です。マイナス100万 A意味はわかりましたが、質問した意図がよくわからんです。貯金額1500万のソースもわからないし、その金額だって借入まで考慮されてなければ比べる意味ないのでは？ Qそう書いてるんだよあたまわるいな ※本当に頭が悪いのは・・・ 借金額に匹敵する貯金がありながら、 繰上返済をしない 質問者です。 最強の金融商品は 繰上返済！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/23
-
5連休中でも 毎日 工事をしています
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ） 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM リスト：ラ・カンパネラ♪2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。（ すでに 予定の５月は経過しています ）連休中なのに、大工さんたちは毎日通っています。 2026.9.22（火） ※仕上げ作業なのか？ まったく、無音です。 大工さんだけでなく、 各業者さんも入っているかも しれません。 私 「9月中の完成引き渡し？」 工務店社長 「引き渡しは 10月です」 解体して保険していたカーポートの 組み立てや外構工事もあります。 結局、 解体工事も含めて 丸一年になりそうです。都市ガス工事。 2026.9.9 ※今からという工事直前に 挨拶に来ました。 普通は、数日前には ご近所に 「お知らせ」をして回るものですが。 通行止めにして、今から午後４時 ごろまでということのようです。 ※雨の中の工事です。 ※道路の舗装をカットする音がやかましい です。 人が穴に入って スコップで・・・。 都市ガスの配管、道路下の かなり深い位置に入っているようです。 外構工事を含めて、いよいよ この９月で完成♪ ということでしょうか。 しかし、屋根に雪止め、スノーストッパーが 設置されていませんが、どうするのでしょう？ ご近所や道路に 雪が大量放出されます。 下屋部分は これからでも大丈夫ですが、 ２階の屋根は 足場なしでは 難しいです。 足場を外す前に設置すればよかったのに なんて、勝手に心配しています。足場が取れて 外観がスッキリ。8/22（土）の夕方です。 ※青空が見えて、天気もいい感じです。 ※大きめな家の割には、窓が小さいというか、 窓が少ない というか・・・。 私だったら、東側に大きな窓を設置して、 外の道路側の様子が分かるようにするとか、 ありがたい朝日をふんだんに取り込むとか、 提案してあげたいんですが・・・。 ４枚引きの掃き出し窓、珍しいですね。 この写真は、夕方５時半ごろのものです。 （ ジョギングにスタートする時点 ） このように 北西側の空は「晴れ」でしたが、 東の空は「真っ黒」で怪しい雰囲気。 いつも夕方、５㎞ジョギングをしています。 この日も 好天の中 心地良く走っていましたが、 3㎞を過ぎるころから・・・ いきなり すごい雨音と共に どしゃ降りに！ あっという間に 車道も歩道も冠水！ ※これは よその写真をお借りしましたが、 まったくこれと同じ状況でした。 「本日は、4㎞で終了！」 ゴールの自宅カーポート下でクールダウン。 体もシューズもびしょぬれ！ 普段から汗で全身びしょぬれになっている ので、別に苦痛ではありませんが・・・。 びしょぬれで自転車をこいでいる人が 私からは「みじめに見えた」ので、 びしょぬれでジョギングしている私も、 車の人からは「みじめに見えて」いた んだろうなと思うと・・・ あぁ。 水中をジャブジャブこいで走ったシューズ、 なかなか乾きません。うるさい音がしてるな・・・と、思ったら。2026.8.22（土） ※足場の解体が始まりました。 ※スッキリ しました。 あれ？ 今 気付いたけど、 いつの間にか雨樋も設置されています。 まだ 外構工事はあるけど、 建物は 完成間近 の状態です。2026.6.4 に 屋根は完成。2か月以上「破風」や「鼻隠し」は、木部のまま雨ざらしの状態でした。 ※「部材」が入らなかったため？今日 2026.8.18、やっと職人さんたちが入っています。 ※やっと、都合がついた？ 2階の「破風」部分をやっています。 ※2階の「鼻隠し」部分。 ※1階の鼻隠し部分。 ※昨日の夕方時点の建築現場です。 「破風」「鼻隠し」すべて「木」のままです。今まで入荷しなかったけどやっと？2026.8.4 ※建物の完成間近の昨日 今日になって、 やっと 軒天（のきてん）を設置しています。 なかなか材料が入らなかったのが やっと入荷したので という事でしょうか？ ※この写真は、この現場ではありません。 「軒天」を説明するための「絵」です。 ※2026.8.3（月）の午後の写真です。 2人の職人さんが 2階の軒天の設置を しています。 ※2026.8.4（火）お昼前の写真です。 1階下屋の軒天設置をしています。やっと 外観は完成に近づき・・・。2026.8.1 ※現在の外観です。 ※2026.8.1（土） 夕方の外観です。 雨続きの盛岡で、スッキリしません。 道路側の窓は、2階の小さい窓一つだけです。 せっかく 東側が道路の敷地なので、 リビングとかに朝日が入る間取りに したらいいのに残念、 と感じるのは 外野の私の勝手です。 平日は毎日大工さんたちが通って、 3～4代の車をぎゅうぎゅう駐車して （ 一部 道路に はみ出し駐車して ） 一生懸命 作業をしています。 完成予定の5月は とっくに過ぎていますが、 この8月には なんとか完成させられる のでしょうか・・・？ 借り住まいの Hさんも、暑さで大変かと。２か月遅れの外壁工事。2026.7.24 ※サイディング貼り、やっと始まりました。 ※2026.4.23 やっと外壁工事を始めました。 しゃがんで ２階の サイディング貼りをしています。 建築工事の工程は、一般的には 着工前準備、仮設工事、土工事、基礎工事、 躯体工事、屋根・外装工事、設備工事、 内装工事、外構工事、検査、引き渡し という順に進みます。 5/19に上棟して（躯体工事）から引き続き 行われるのが、屋根・外装工事ですが、 この現場では 屋根工事は引き続き 行われましたが、 外壁工事着工には2か月以上かかりました。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 部材等が予定通り入荷しなかった？ ※2026.4.23 立って 面倒な三角部分の サイディング貼りをしています。 ※2026.4.23 １階の大部分の外壁が仕上がりました。 ※2026.4.24 今日も引き続き 外壁工事です。 ※2026.4.24 サイディング貼りで一番面倒な部分です。 三角形のパーツを造っては貼り付けます。サッシ廻りの通気のための胴縁（どうぶち）、きちんと施工してほしいですね。2026.7.14 ※以下が、本来の胴縁の設置です。 サッシの上部や下部で、 左右の通路をお互いに行き来できる ように、数センチ開けて設置します。 ※縦胴縁をサッシの下でも上でも ピッタリくっつけて設置してしまうと、 仮に結露があった場合に、 その湿気の逃がしようがありません。 が、この現場のサッシ廻りの胴縁は、 サッシにピッタリくっつけて 設置しているように見えます。 ※おいおい、だいじょうぶかあ・・・？木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。2026.7.14 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけません。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。7月3日（金）の建築現場。 ※外壁内部の透湿防水シートが貼られ、 その上に 通気層を確保するための 胴縁（どうぶち）が・・・。 サイディング等の外壁を張る際の 下地材が「胴縁」ですが、 この縦胴縁（たてどうぶち）で、 外壁内の湿気を上へ上へと排出し、 結露の発生を防ぎます。 木造住宅としては・・・ 一番怖いのが「壁体内の結露」です。 ※「縦胴縁（たてどうぶち）」ということは、 この上に貼られるサイディングは「横貼り」です。 「横胴縁（よこどうぶち）」なら、 「縦貼りサイディング」になります。 サッシも玄関ドアも設置されました。 来週は、外壁サイディング貼り？7月1日（水）の建築現場。 ※やっと、外壁工事に着手？ なかなか入らなかった部材・資材が、 やっと入荷した・・・という事？ ※外壁を覆っていたブルーシートを 取り外し始めました。 ※どんどんシートを取り外します。 ※シート撤去後の壁に、 防水シートを貼り始めました。 ※２階の壁は あっと今に 防水シートで覆われました。 ※17：20 大工さんたちが帰りました。 ※2026.7.1 夕方の外観です。 １階も２階も 防水シートで覆われました。 これから順調に 外壁工事が進む？ ※この絵の「透湿防水シート」が貼られた のが、今日の建築現場の状況です。6月27日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に やはり、大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 実質の上棟が 5月20日でした。 それから １か月以上も経過しています。 本来なら・・・ 屋根・外壁・サッシ等々の外観は すべて工事が終わっていて、 大工さんは内部の造作に集中している 時期ですが、 外周は養生ブルーシートのままです。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 必要な部材や資材が入らないため？ こんなことが 全国で起きているのかも。 まあ、工務店のせいではないので、 建て主さんは了解済みでしょうけど。 （ 気の毒です ） ※2026.6.27（土）、朝の建築現場です。6月13日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に 大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 ※さらに、この外観。 （ 6/13 朝 ） いつも ブルーシートで覆われています。 上棟してから かなりの日数 この状態です。 サッシが入荷しない？ 外壁が入荷しない？ ・・・ために、 建物の外観を仕上げる事ができないでいる のかもしれません。 その後の ユニットバスや洗面台とかも 入荷できるのか？ この時期だから しょうがい・・・と、 完成を待たされているんでしょうね。 （ 気の毒です ） ※6/12 夕方。 ※6/12 夕方。 サッシや外壁はいつに・・・？6月4日（木）までの建築現場。 ※6/2、6/3、6/4の３日間の写真です。 この状況になると、 大工さんの作業内容は見えません。 ※6/2 ※6/2 屋根屋さん2人が 2階の屋根で ※6/3 ※6/3 ※6/4 屋根屋さん、仕上げ作業？ ※屋根屋さんが２人で作業中です。今日から 屋根屋さんチーム３人が現場に入りました。5月26日（火）の建築現場 中継です。 ※大工さんチームは 継続作業中です。 ※養生シートをはいで 作業開始！ ※大工さんチームは 見えない所で作業中です。5月25日（月）の建築現場 中継です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、快晴です。 ※午後、鉄パイプを積んだトラックが到着。 追加で下屋の上に 足場を構築しました。 ２階の屋根や外壁工事に必要です。 ※建物の東面。 屋根も壁もまだ 雨ざらしにできません。 一日の作業を終える都度、シート養生です。 ※建物 南東面。5月22日（金）の建築現場 中継です。下屋を設置しました。大工さんの屋根工事は終了！ ※２階の屋根の設置は終わっていましたが、 玄関廻り部分の下屋はまだでした。 ※道路を塞いで駐車したトラックの荷台から、 あらかじめ造られた「屋根」部材を クレーンで吊り上げて・・・。 ※慎重に 設置位置に下ろします。 ※所定の位置に下ろしたら、 大工さんたちが正確に固定します。 ※きれいに設置されていきます。 ※きれいに 全体の設置が終わりました。 ※大工さんたちが造る「屋根」は 完成しましたが、これは「木製」です。 雨ざらしにするわけにはいきません。 屋根屋さんが仕上げる「屋根」になるまでは、 毎日 養生シートで被う必要があります。5月21日（木）の建築現場 中継です。月曜から始まって 4日目です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、一日中 雨です。 ※３尺幅でタテ長の構造用面材を次々と 張っていきます。 ※ん？ ２階の東面に窓は無しなの？ 東側道路の土地なのに、 朝日が入らない家？ ※最後はまた、養生シートで覆って。5月20日（水）の建築現場 中継です。月曜から始まって 3日目です。 ※昨日の終了状態を見て・・・ 「屋根廻りが貧相な家だなあ」 と感じていましたが ※2日目が終わった状態です。 屋根が貧弱で貧相な家だなあ・・・ と、感じて見ていました。 ※３日目の朝、８時前、 クレーン車が入っていて、さらには 道路を塞いで トラックが停まっています。 ※トラックの積み荷は「屋根」でした。 別の場所であらかじめ作っておいて、 運んできたようです。 クレーンで吊り上げては設置しています。 ※次々と 屋根が設置されます。 ※クレーンが大活躍です。 ※あらかじめ造られた屋根なので、 品質が一定で 安心です。 ※大工さんチームも テキパキと・・・。 ※「まともな屋根の家」になりました。 ※「翌日の天気予報は 雨！」 しっかり養生シートをかぶせて・・・。 ※翌日は朝から雨、きちんと対応して・・・。5月19日（火）の建築現場。ここまで進みました。 ※大きめな家なので 時間がかかります。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、東面です。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、南東面です。5月18日（月）一日での上棟は さすがに無理でした。 ※大きめの住宅ですから。 ※２階の柱を設置しています。 ※２階もカタチになっていきます。 ※クレーンで上げてもらうものは全て上げて、 ※クレーンは、今日だけで店じまいです。 ※東からの外観です。 ※南東からの外観。 夕方 ５時、今日は ここまで です。5月18日（月） ついに 上棟！？ ※朝 ８時前から 大きな音が・・・。 クレーン車も登場！ 今日の盛岡の最高気温の予想は 30度！ 大工さんたち、ごくろうさまです。 ※大工さん６人で、１階の柱を立て始めました。 ※すごい高さです。 普通に撮影すると、クレーン車の 全体像が写りません。 ※１階の柱建が終わると・・・ クレーンで梁が運び込まれます。 ※どんどん 梁が設置されていきます。 昔は、これらの梁の一本一本を 大工さんがかついで組み上げていました。 ※一通り、梁の設置が終わるまで２時間。 ８時から10時まで でした。5月15日（金）、足場にネットを設置しています。 ※お隣さん等へ 迷惑をかけないように。 ※北側のお隣さんに迷惑をかけないよう。 ※西側のお隣さんへ 迷惑をかけないよう。5月14日（木）、柱や梁が搬入されました。 ※近いうちに 棟上げされそうです。 ※今となっては、予定の「5月完成入居」は まったく不可能ですが、 ５月中に家の形は なんとかできそうです。5月12日、今日は大工さん1人だけで・・・ ※一日がかりで 土台設置の 仕上げ作業を行なっていました。 ※最後に、養生のための ブルーシートをきれいにかけて・・・。５月11日 夕方５時前、土台設置 終了！ ※大工さんたちが片付け方をしています。 ※時間にピッタリ、 ちょうどよく終わりました。 ※大工さんたちが帰った後を撮影 させてもらいました。 きれいに終わっています。 ※奥は、基礎の外回りが断熱されていますが、 手前の部分は断熱されていません。 ここは玄関の外部分で・・・ 壁や屋根はかかりますが「外」なので、 断熱はされない ということです。 ※この段を上がって左が玄関です。 そこから内側が家の中であり、 断熱された内部になります。 基礎コンクリートの外側に断熱材の 厚みが存在します。 （ 段から右は それがありません ） ※当初は、５月完成入居の予定でしたが、 今日は５月11日です。 予定からは大幅に遅れて、 夏ごろの完成になるんでしょうか。 それでも、完成できればいい方かと。 設備や資材の調達が難しい状況が 続いています。 仮住まいの賃料もかさむでしょうし・・・。基礎完成後、しばらくそのままでしたが、今日 ５月11日・・・。 ※やっと 大工さん３人が登場！ 土台の設置作業を始めました。 ※これは、昨日5.10までの状況です。 ※今日５月11日、朝から大工さんたちが・・・。 基礎天端に立ち上がっているボルト の傾きをかけやでたたいて 調整したりしています。 ※コンクリート天端に土台を設置する ための作業を始めました。 ※テキパキと 作業を進めています。昨日 4月20日（月）は・・・2種類の職人さんたちが現場入りして作業を終えて帰りました。その後の夕方、大地震が！ ※東日本大震災以来の大きな揺れ！ でした。 ※2026.4.20（月） 水道屋さんと 足場屋さんが・・・。 ※2026.4.20（月） 午後、足場屋さんはまだ作業中。 ※2026.4.21（火） 足場に異常はなかったようです。基礎工事が完了したあと、止まっています。2026.4.16（ 木 ） ※去年の11月から 解体工事が始まって、 今年の5月に完成入居の予定でしたが、 4月半ばの今、 この状態では 5月入居は完全に無理ですが、 それよりも『家は完成できるのか？』 が、本当に心配になってきました。 ホルムズ海峡の状況次第では・・・ 浴槽やトイレなどの製品がまともに 入らなくなっていきそうです。 このように、今建築中の人とか、 契約して これから建築という人たちは、 非常に心配です。 ※べた基礎は、完成しています。 玄関内外の土間コンも打たれています。 ※この状況のまま、日がたっています。このお宅の床下は「室内」です。2026.4.6（日） ※給排水工事を終えた状態の現場です。 ※2026.4.6 撮影。 東側だけに水が残っています。傾いている？ 立ち上がり天端は水平でしょうが。 ※2026.4.5 撮影。 東側から見た絵です。 手前が玄関の「外」という事でしょう。 ここだけ 断熱がされていません。 青白い部分が断熱材のスタイロホームです。 ※2026.4.5 撮影。 基礎の外側で断熱。 基礎コンクリートの外側にスタイロフォーム、 この家の床下は「室内」という事です。 この上に モルタル塗りで仕上がりです。 ※2026.4.5 撮影。 左のお隣さんと比べて、 基礎の高さ位置がかなり違います。 こちらが高いので かなりの優越感？ 生涯 この差になりますから、 GLの設定、重要です。日曜日なのに作業をしています。給排水工事です。2026.4.5（日） ※さすがに 日曜日は休みでしょう と思っていたら、 昨日と同じ2人の職人さんが来て 作業をしています。 他の業種とは違って、 大きな音を出すことが無いので、 日曜日に作業をしても 近所迷惑ということはありません。 ※浴室や洗面脱衣のあたりの工事を しています。 ところで・・・下は、全く別の工事現場ですが、 給水管は青と赤に色分けされています。 なぜか分かりますか？ ※はい、単純な回答をした人、正解です。 赤はお湯、青は水、間違い防止のために だれにでも分かり安く分類されています。 接続ミスで、水しか来ないはずの ところに熱いお湯が来てしまう事故を防ぐ。 修理や増設のときに、 どの管を切ればいいかすぐ判断できる。 火事や漏水など緊急時に、 関係する管を素早く特定できる。 工事現場では短時間でたくさんの配管を 扱うので、文字や図面だけに頼らず 「色で瞬時に判断できる」ことがとても大切。 ということです。外部給排水工事が始まりました。2026.4.3（金） ※職人さん 2人で作業を始めました。 この「外部給排水工事」は、 住宅展示場で説明される「建物価格」 には含まれていないので注意！ 「建築価格は3500万円です」 とか説明された場合に、他に この 「外部給排水工事」が必ずかかります。 数十万円なのか 百数十万円なのか 必ず上乗せになります。 営業マンの当初説明には、 これ以外にも含まれていない項目が いくつもあります。 展示場での説明の「3500万円」を そのまま「総額」と思うと とんでもないことになります。 ※2026.4.3 右下の道路からの取り出し部分で 作業をしています。 ※2026.4.3 ※2026.4.3 ※2026.4.4コンクリート型枠の取り外し作業、雨の中 行われました。2026.4.2（木） ※今日の盛岡、一日中 雨でした。 ※まず、ブルーシートをよけて・・・。 ※外側から 鋼製型枠を外し始めました。 ※内部立ち上がり部分も・・・。 ※きれいに 取り外しを終えました。 平らな部分に 雨が打ち付けられています。べた基礎の立ち上がり部分のコンクリート打設、終了！2026.3.30（月） ※天気がいいのは月曜の日中までで、 夜以降 雨が降り続きます。 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 終了後は 今晩からの雨に備えて、 きちんとシート養生して帰りました。3～4人の職人さんで、立ち上がり部分の型枠を仕上げました。2026.3.28（土） ※週明け 月曜部？ コンクリート打設を することになるでしょう。 ※2026.3.28 職人さん 3～4人で・・・ ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 鋼製型枠です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。2025年11月1日から、まずカーポートの解体が始まりました。 ※このお宅が 建て替えになります。 手前のカーポートは我が家のモノです。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/22
-
住宅ローン繰上返済 夫婦で意見が真逆です
『間違いだらけの住宅ローン』「 団信もついているし、 返済せずに投資に 」と 夫。 ※ おバカさんです。 （ 金融業界の思惑通りのお客様 ）自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM リスト：ラ・カンパネラ♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンの全額繰上返済を考えていますが、夫と意見がすれ違っています。当方30代前半夫婦、子供3人、世帯年収1100万の地方暮らし。残債1630万、変動金利1.45%（当初0.65%増）、期間残28年です。半年後の改訂では、0.5%ぐらいあがると予想しています。 ※はい、どんどん上がります。住宅ローン控除期間があと3年あり、今は、残債と同額を定期預金1％（変動）で置いているので、住ローン控除の1％も合わせると、ローン金利が2％を超えない限りは、ざっくり利息トントンかなと考えています。 ※おバカさんです。 実際び負担するローン利息の損得は、 控除利率やローン金利や預金金利の 足し算引き算で考えてはいけません。 なぜか？ 住宅ローンで負担する利息額は、 金利が同じなら 常に同じではありません。 仮に全期間の金利が同じだとしても・・・ 返済期間の初期と終盤では、 利息額は「これでもか！」といほど、 大きな違いになります。 住宅ローンは・・・ 「返済の初期ほど 利息額が大きい！」 これが現実です。 控除期間は、初期の10年とか13年です。 この期間「繰上返済を控えてもらえば」、 金融機関は 非常に助かります。 しっかり利息収入を確保できます。 （ 実は金融業界のための制度？ ） この期間「繰上返済を控えれば」、 消費者時は逆に 貴重な 多額の利息節約の 機会を失うことになります。 （ ローン控除は見せかけの制度？ ） 実際は、ローン控除制度なんて無視して、 できるだけ早期に繰上返済を実行した方が、 消費者は 確実に得をします。 金融機関は 儲け損ねます。 当然です。 私たち消費者と銀行は利益相反の関係だから。 繰上返済を先送りするほど、 金融機関は潤い、消費者は損をします。 （ 当たり前 ） 借金は、確実に お金を失う行為です。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！私は変動金利が2%超えた時点で全額返済。超えていなくても、3年後の住宅ローン控除が終わり次第、全額返済。の方向で動きたいですが、夫とは意見が分かれています。夫は、団信もついているし、返済せずに投資に回したらいいと。 ※おバカさんです。 団信もついているし・・・って、 保険加入は お金を失う行為です。 洗脳されたまま数十年もお金を払う？ 繰上返済すれば 数百万円の利息節約♪ が確実にできるのに、 増えるか減るか不透明な投資に お金を回す？ 投資は、有り金全部を投入するのではなく、 失ってもいい余剰資金で行いましょう。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！しかし、すでに子供の教育費1300万ほどを投資に回しており、なおかつ、毎月8万積立投資もしています。今後、住宅ローンを返済して浮いた資金の5万についても積立投資する予定です。 ※ ・・。夫は浮いた5万を投資にするのではなく、今ある返済資金用の貯蓄を投資に回したらいいといいますが、それは私のリスクの許容範囲を大きく超えてしまいます。しかし、ネットやYouTubeで情報収集しても繰上返済する人は、バカだという意見が多く、勝手に腹が立っています。 ※ あは。私には、いくら安い金利だからといっても、借金のお金を不確実な投資に回す方がバカに見えるのです。 ※はい、その通り、 洗脳されたおバカさんです。繰上返済後は、現状の《積立投資が8万＋預貯金での積立が10万》に加えて、積立投資が5万増える形になります。これらとは別に賞与も貯金（投資にはまわしていない）しています。投資に回す金額としては十分だと思っています。とういうかこれ以上リスク資産に注ぎ込むのは、値動きが気になってしまって放置できない。 ※はい、正常な判断力を保ちましょう。 養う家族もいない・・・ 「さすらいのギャンブラー」 とは違います。私の意見は、借金の返済を後回しにしてまで、これ以上、投資に回す必要はない！！です。団信についても、私も稼いでいますし、遺族年金など計算すると、不要な保険だと考えています。 ※はい、健全な考え方です。夫も最終的には私に任せてくれるようですが、納得いってない感じが気がかりで、少しでも夫の気持ちに寄り添えるよう、みなさんの率直な意見をください。 ※妻が主導権を持って進めましょう。 ①借金は、お金を失う行為です。 ②保険も、お金を失う行為です。 ③投資は、失ってもいい余剰資金でどうぞ。 きちんと、生活設計の意識を持ちましょう。 業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ ※金利1.5％の15年目に100万円繰上返済すると、 利息32.41万円が節約できます。 「元本100万円で利息32.41万円ゲット！」 ということです。 リスクなし、お金の拘束なし、年数も不要、 一瞬で簡単・確実に、大きな成果が得られます。 当たり前のことですが、住宅ローンの繰上返済 こそが、「最強の金融商品」なんです。 金融業界や保険業界に振り回されないように。 お金に振り回されないように。 A借金の残債が質問者様と大体一緒です。（10年固定金利0.75%で残り5年）住宅ローン繰上返済するかしないかは夫婦の問題でどちらが正解とかはないと思いますよ。繰上げ返済する人はバカという意味はこれからインフレ（物価高）が続いていくのでインフレに勝てる資産（株式等）を手放すのはナンセンスという意味だと思います。それでも奥様の言う通り住宅ローンは借金なのでそのまま放置するのも気持ち悪いという感覚は自分は普通で当たり前だと思います。我が家は夫婦揃って楽観的でリスキーなので繰上げ返済せずにそのまま運用しています。一応自分の株式や不動産の資産だけで住宅ローンの5倍〜6倍に資産も増え続けているので 暴落を喰らっても妻や子供の株式を使う必要がないというのも結構大きいですが(^◇^;)因みに団信、学資保険、個人向け国債等も緊急用にあります。 A奥様の意見に賛成です、繰上げ一択だと思います。ローンはただの借金です。美味しい借金なんてないです。また団信を投資かなんかと勘違いしている人が多いです。低金利に麻痺している人が多いですが、金利は上がる一方です。とっとと支払って新しい人生が良いと思います。もちろん当座の生活資金、教育費は確保してください。また介護や災害など思わぬ出費も可能性としてはあります。『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/22
-
住宅ローン生活 妻にどう想像してもらうか？
『 ライフプランニング 実例 』通勤の車中で、将来の不安で嗚咽 しています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ラベル：ボレロ♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q妻にどう住宅ローン生活を想像してもらうか。夫婦共に31歳です。 ※貯金はいくらあるんでしょう？ 最も肝心なのは、そこ！です。住宅ローンの話を妻としていますが話が合いません。妻の兄弟親戚は住宅ローンをして家を買った人たちしかいません。だからなのか4000万や4500万のローンを簡単に出せると思っています。 ※フルローンは当たり前♪ 住宅業界、金融業界に洗脳された おバカさんな一族のようです。 借金は、お金を失う行為です。私は公務員で、嫁は保育士で、子どもが1人います(あと1人希望)。私の給料で貯蓄以外の全てを賄い、嫁の給料で老後や教育費の全てを貯蓄している状況です。ですが、結婚式や出産などのライフイベントでなかなか貯まりません。 ※貯金は 無いようです。 おバカさんです。私の意見としては、せめてこの状況を崩したくない。これからのことを考えると、住宅費や生活費を嫁の給料からも出していくことになると、将来のイメージが付かず不安でたまりません。 ※おバカさんです。 将来が見えないから不安が増幅します。 見えるようにすればいい、それだけです。そこでハウスメーカーに紹介してもらったFPさんに資産設計をしてもらってどのくらいのローンでどれくらい余裕のある生活ができるかを出してもらおうと思いました。 ※おバカさんです。 HM紹介のFPなんて、 何の役にも立ちません。 HMのお手伝いをして収入を得ている、 敵側の人種です。 会話するのも 時間のムダです。しかしながら全くそんな話にならず『お2人だと4500万のローンも余裕で返せます！』みたいな話にしかせず、なぜか隣にハウスメーカーの人も座ってニコニコ、、、。 ※当たり前の展開です。 が、この展開は、実はマズいです。 これ、1社に決め打ちして計画を 進めていますよね。 いつも言っていますが・・・ 建築価格は、実は業者による価格差が 1000万 2000万なんて普通です。 最初から業者を決めて進めると、 1000万円の大損に気づきません。 建築費で1000万円の大損！ その1000万円のローン利息でさらに損！ 安易に業者決めして建築している人は、 実は とんでもない大損をしています。 この質問者も・・・ そんなことには まったく気づかずに、 不安だ不安だ と悩んでいます。 建築業者をどこにするかの比較検討を、 契約直前までしっかり行う事で、 実は 1000万円の節約ができます。 ローン融資額は、小さくできるんです。どうしたら嫁にどんな生活になるかを想像させることができますか。AIにこんな聞き方をするとかこんなFPさんに頼めば良いよとかとにかく具体的に案が欲しいです。 ※自分でCF表を作ればいいだけです。 下に参考事例を掲載するので、 マネをして作成して、 我が家の生涯を確認してみましょう。毎日嫁に話すのに自分が本当に口下手で伝わらず、仕事の行き来の車中で将来の不安で嗚咽しています。 ※おバカさんです。 泣くな！！大金を払い続けるという未来を家族のために覚悟はしたいものの、余裕のある生活の上限はどこまでかをどう話せば良いのか、、、。ちなみに毎月、全てを含めた支出は30万前後です。 ※泣いているヒマに・・・ CF表の作成に挑戦してみよう！ 下に、具体的な参考事例を掲載します。 メール顧問会員の事例で・・・ ①このまま賃貸での生涯。 ②マイホーム取得後の生涯。 A紹介されたFPが出してきた数字は売る側に都合よくなっていませんかね。家計簿と見比べるなどして、例えば「レジャー費や外食費が◯万円と 想定されているけど今のペースだと 倍ぐらいかかるよ、 子供も増えたらどこも行けないかもね」など、具体的にイメージできそうな話をしてみてはどうですかね。一般の有料FPに固めのライフプランつくってもらって2人でアドバイスを受けるのも良いと思います。 AFPさんはね。これはほんとハウスメーカーとグルだから。あてにはならない。参考程度。まあ根本があなたが家を建てるのに否定的。嫁は家が欲しい。そこを話し合わないと。貴方は公務員なので、奥様はそれも結婚を決めた一因だと考えますよ。となると家も買えるという算段が最初からあったのかと。ちなみに公務員はローン査定で相当有利です。お給料は必ず上がる、ボーナスは年々増える。退職金は出る。今の民間の零細と比べると夢のような待遇です。奥様もフルタイムで働けば、そんなに苦しいローンではないと思いますが。4000万程度のローンならね。働くモチベーションになるならいいと思うけどね。今の時点で貯蓄がどれくらいあるのか。そこが大切です。31歳公務員なら1000万位はあるでしょう。無ければ、生活を改善しないとくるしくなるね。 Aエクセルでいいので、生涯収支を一覧にして見せてあげてください。毎年、家族が何歳で、どんなイベントがあり、収入がいくらで、支出がいくらで、車の買い替えや大型イベントがここで、、、って全部見える化して、ローンがいくらまでならOK、4,000万も借入したらこのタイミングで赤字になる、みたいに A貴方自身で 自分達の85歳辺りまでのキャッシュフロー表ローンバージョンと賃貸家賃支払バージョン二種類作れば良いんだよExcel等の表計算ソフト使って31歳で54年間 家賃を払い続けるか35〜40年程のローン組んで メンテナンス費用も入れ込んで口下手とか関係無く 可視化した資料を作れば良いだけ自分も正しく理解出来るし子育て費用とか色々調べる事も出来るその一手間掛けるか掛けないか？で、足元の生活費30万円というのが強靭な家計なのか否かも見えて来るメール顧問会員の参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,439万円持ち家の人生：7,336万円《 I家 30代：3人家族 》 2016年4月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/21
-
住宅購入 妻出産後に検討し直すべきか？
『 ライフプランニング 実例 』今この土地に理想のハウスメーカーで建てるか？妻の出産後の状況を確認してからにするか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モーツアルト：ピアノ協奏曲21番：♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅の購入タイミングについて、アドバイスやご意見をいただきたいです。購入したい土地を見つけたのですが、「今すぐ契約を進めるべきか、 妻の出産後に検討し直すべきか」の決断がつかず夫婦で悩んでいます。 ※おバカさんです。 とんでもないリスクがあるかも。 妻の出産が無事に終了してからが ベスト！ に決まっています。【私たちの現状・家族構成】世帯年収: 1,200万円（私600万、妻600万）働き方: 夫婦ともにテレワークが週2〜3回あり現在の住まい: 賃貸2LDK（家賃10.7万円/月、車なし）家族計画: 妻が現在妊娠6ヶ月。 将来は子ども2人を希望しています。【検討中の物件・ローンの条件】土地物件：駅から徒歩15分、 スーパーまで徒歩10分というのは少し遠く 不便になると感じてますが ※全く 不便ではありません。 何歳になっても、そのくらいは 習慣として歩いたり走ったりしよう。 有酸素運動ほど健康にいいモノはない。理想の広さが確保でき、 理想のハウスメーカーで予算内で建てられます ※おバカさんです。 最初から ハウスメーカーを決め打ち してはいけません。 まったく同じ内容の家であっても、 建築価格は 1000万とか2000万円 とかの大きな差になります。 質問者が言っている・・・ 有名なハウスメーカーであれば、 30坪そこそこの家で5500万円！ とかになります。 同じ間取り・サイズ・性能・仕上げで、 地元の無名工務店 3～5社で比較すれば、 1～2社は 3500万円！とかになります。 （ 地元工務店どうしでも大差になる ） まともな家が 適正価格で建てられます。 最初から「名のあるハウスメーカー」に 決め打ちして計画を進めれば、 軽く 2000万円の大損！！ なんていうことが 現実に起きています。 （ 比較していないので 本人は気づかない ） 当初から ハウスメーカーを決め打ちするな！ しっかり、認識しておこう。住宅ローン: 総額6,200万円 ※おバカさんです。 貯金額とか頭金とかの表現が無いので、 おそらく フルローンだと思われます。 フルローンを当たり前と思ってはいけない。 借金は、お金を失う行為です。 たとえば5000万円で買える土地建物に、 約8000万円も払う行為です。 こんな おバカをやってはいけません。 それも、今回のケースでは・・・ 建築費に 2000万円余分にお金を払うため、 その分の利子も上乗せして払います。 （ 実体のない工事費の利子も払う ） こんな おバカな買い方をしてはいけない。【悩んでいる点・懸念点】1. 出産時の妻の健康・離職リスク土地・ハウスメーカーを今契約した場合、出産時や出産後に妻の身に何かあり、復職できなくなって私一人の収入になった場合、生活が厳しくなるリスクがあることです。 (主債務者は私一人の予定です)出産後に買えば妻の復職状況などが分かって安心ですが、今逃すといつこれと同等以上の土地が出るか分かりません。今後の建築費や資材高騰、金利上昇のリスクも考えると、今のタイミングで契約した方が良いと思ってます。 ※おバカさんです。2.立地について老後の暮らしを考えると、駅徒歩15分・スーパー徒歩10分という立地は不便でしょうか？ ※おバカさんです。老後のことも考え、手狭になることも受け入れて駅近マンションにするか、理想のハウスメーカーを諦めて、より駅近の建築条件付き土地＋地元の工務店などにするか、という考えも頭をよぎります。長文となり恐縮ですが、似たような経験をされた方からアドバイスをいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。 ※おバカさんです。 まったく、今ではありません。 貯蓄が ほぼ無いのであれば、 まず、積極的な貯蓄から始めましょう！ 家で 5千万円の大損をする おバカさん。 ①ハウスメーカー決め打ちで 2千万円 損！ ②フルローンの利払いで 3千万円 損！ 生活設計の意識を持ちましょう。 A大変な物件を購入しそうなので、客観的な意見を書きます。「世帯年収1200万円（夫婦折半）」で「妻の妊娠中（離職・復職不能リスクあり）」というタイミングでの6,200万円ローン組みは、非常にリスクが高く一歩間違えれば破綻しかねない計画です。夫単独年収（600万円）に対して6,200万円のローンは年収倍率10.3倍となり、夫1人の収入になった瞬間、返済比率は約35%とか40%（手取りの半分近くが住宅ローンに消える状態）まで跳ね上がります。また立地に関してですが、「乳幼児の育児期」と「老後」において、徒歩15分（往復30分）はかなり負担が大きい立地になります。返済だけでなく立地的にもかなり辛いと思います。 A子供2人(二卵性双子)、一人、3歳のときに自閉症の疑い、その後、特別支援学校に通うことになり、仕事復帰できなくなった者です。お子さんが健常だとしても、思ったより、育児と仕事の両立は大変です。赤ちゃんのときは3時間ごとの授乳、歩き出すと、家の中でも危険なので目が離せないです。そんな中で、フルタイムで働きながらお子さんの面倒を見るのはかなり大変です。1.①夫一人の収入で余裕を持って払える ローンにしたほうがよいです。②2人の合算した収入でも、 厳しいローンだと思われます。老後資金や学費を貯めながら、余裕を持って支払える住宅費(ローン+固定資産税等のランニングコスト)は、ボーナスを除いた手取りの4分の1だと言われています。6200万円のローンだと、月々の支払い額が、金利1.2%(変動平均)で18.1万円、金利2.5%(市場中期予想)で22.2万円、ランニングコスト(月平均3.3〜4.2万円)住宅費(ローン+ランニングコスト)＝21.4〜26.4万円ボーナスを除いた必要な月の手取りは、85.6万円〜105.6万円になります。2.戸建て持ち家で1人の母を見ていると、高齢になり、身体が不自由になれば徒歩数分でも10分でも大して変わりません。そもそも、健康寿命は男性72歳、女性75歳なので、その前後の年齢になるとサ高住や老人ホームを検討することになります。そのときに売却可能かという視点で考えると良いのではないでしょうか。駅近にするとさらに高額になりますし、居住誘導区域内なら基本大丈夫だと思います。生活設計 参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,358万円持ち家の人生：6,466万円《 M家 30代：4人家族 》 2019年10月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/20
-
新築でダイニングテーブルを置かない家は
『間違いだらけの住宅建築』新築の住宅見学会でキッチンカウンターに椅子４つの家を見かけますが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モーツアルト：バイオリン協奏曲第３番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築の住宅見学会に行くと、たまにダイニングテーブルがなく、キッチン前のカウンターに椅子が4つ並んでいるだけの間取りを見かけます。あれは、家族全員が顔を合わせることなくカウンターで食べるということなんでしょうか？それともテレビ前のリビングで床に座りながら食べることを想定しているのでしょうか？素朴な疑問でした。 ※新築住宅の見学会は、 新たに建築してもらえそうな お客様を探すために行われます。 そのためには、この家に 好印象を持って頂く必要があります。 「なんか、狭っ苦しいね」 なんて思われてはいけません。 狭いLDKでも できるだけ広く見せたい。 だから、ダイニングテーブルは置かない というだけのことです。 ・・・が、こうやって 「狭い家を広く見せる」のではなく、 同じ予算、同じ建築工事費で 「本当に広い家を造る」には どうするか？ やってはいけないことは、 「最初に建築業者を決めて進める」 という事。 この発表会の家に限らず、大部分の人は 最初から業者を決めて計画を進めています。 その結果、そのまま その業者の 「言い値」で建築する事になります。 同じ間取り・サイズ・性能・仕上げでも、 住宅の建築価格は、建築業者によって 1000万円差、2000万円差が 普通です。 同じ内容で、複数の建築業者を、 契約直前まで しっかり比較検討しましょう！ 同じ予算で はるかに広い家が建てられます。 同じ予算で ダイニングテーブルが置ける 余裕の広さの家が建築できます。 （ 当たり前 ） A見学会なんてそんなもんです。広さを少しでも見せるためにテーブルを省いてます。実際はそんなケースはほぼ無いです。 A新築の住宅見学会だととりあえず簡単に見繕った家具を並べるだけです。当方の経験だと何も家具が無い事が多いけど。完成見学会は引き渡し前に行うのが一般的なので家主の家具ではないです。 A新築2年目一軒家です、キッチンのとこにカウンターあります、そこで食べる家族もいるし、リビングのソファとテーブルで食べる家族もいます。ダイニングテーブルは無いです。知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/19
-
住宅ローンに車分ものせて 1200万円の
『間違いだらけの住宅ローン』車のローンを上乗せして 45年ローンを検討しています。 ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モーツアルト：トルコ行進曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q4,000万円の住宅ローンに450万円の車のローンを上乗せして45年ローンを検討しています。ボーナス払い無しで月々11万円ほどになります。 ※おバカさんです。これであれば無理なく返済できると思っていますが、車のローンは短期間と言え、別で返済すべきでしょうか。 ※おバカさんです。 借金は、お金を失う行為です。 家は高額なので やむを得ないとしても、 車ぐらいは現金購入しましょう！ 長く乗っても 10年前後の車を、 45年返済で買う？ 割増料金（金利）を大幅に払って？ 存在しないモノの返済を長期間 続ける？ で、住宅ローンも45年返済なんて、 とんでもありません。 家であっても30年を経過してしまえば、 怪しくなってきます。 「そろそろ建替えようか？」 という雰囲気にもなってきます。 なのに・・・ なのに、45年返済？ 金利負担も大幅に増大します。 参考数値を掲載します。 ローン返済期間の平均金利は3％です。 （ 遠慮して 低く見過ぎたかも ） 融資額 返済期間 利息計 差額 4000万円 35年 2465万円 ー 4000万円 45年 3294万円 829万円 4450万円 45年 3665万円 1200万円 毎月の返済をおさえて得した結果、 質問者は 1200万円の大損！をします。 典型的な おバカさんです。 借金は、できるだけしないことです。Aこれ変動でしょうね。金利が上昇局面です。なるべく借りる金額は減らすべきです。自動車ローンは別に組んで短期間で終わらしましょう。金利が上昇時にどれくらい支払いが変わるか試算しましょう。提示金利が1.25程度でも、今月1.5にはなります。2%までは上げてくると思うので。となると支払いが月々2万程度増えると思いますよ。さらにその上は誰にもわかりませんが。あり得ます。 A住宅ローンに自動車ローン含めたら保証料がとんでもなく高そう。なので、払えるなら別の方がいいと思います。 A45年で組み込んでも10年とかで乗り換えるんですよね？それに450万増える事で金利によるが上乗せ100万ぐらいですよ！別で組んでも金利で100万もならんでしょ。『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/18
-
2000万の新築購入は現実的でしょうか？
『間違いだらけの住宅建築』2000万円の新築購入は ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モーツアルト：トルコ行進曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q一軒家の購入を考えている者です。今現在は、訳あって実家にいます。田舎で1人暮らしの30歳、年収500万無いくらいで貯金が550万の男性です。一軒家の購入を考えているのですが、2000万円の新築購入は現実的でしょうか。それとも厳しいでしょうか。 ※ ん？ 意味不明な文章です。因みに今のところ結婚等の予定はなく、新築購入後も1人で暮らすつもりです。また、現在乗っている車のローンは返済が終わっており、走行距離等を考えてあと3年は乗ろうと考えています。 ※おバカさんです。 車を借金で買った ということは、 300万円の車の購入に 400万円払った ということです。 借金で買い物をしては 大損をします。 （ 金融機関は 儲かります ） で、本題ですが・・・ 「2000万円で新築住宅を購入」 することは、不可能です。 しっかり、現実を認識しましょう！ 大手ハウスメーカーや有名工務店では、 30坪程度の家の建築費だけで 少なくても 5000～6000万円です。 有名な業者は よけいなお金がかかって メチャクチャ高いわけですが、 ならば 無名な地元工務店ならどうか？ それでも 坪100万円以下にはなりません。 坪100～150万円を目安にしましょう。 30坪なら 3000～4500万円、 35坪なら 3500～5250万円、 現実を しっかり、認識しましょう！ 今、2000万円で家は建ちません。 （ 20年前なら建ちましたが ） A現実的ですよ。１人暮らしのうえ３０歳で貯金５５０万円はかなり節度ある生活されてるようにお見受けします。逆に買った方が良いと思いますね。 Aかなり余裕かと思います。しかし、2000万で新築が買える場所なんですか？ほぼ土地代ゼロに近いばしょしか無理そうです。 A一戸建てで2000万円の新築はほぼ不可能ですね。大体30坪が一戸建ての標準ですし、現在では坪100万が最低ラインです。つまり、最低でも建築費のみで3000万円必要ですね。それに土地代が別になりますので、どう考えても2000万円の新築は難しいでしょう。 知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/18
-
狭くてローン控除不可でも 立地がいい家か
『間違いだらけの住宅ローン』ローン控除を通す為に広めの家に住むか、どちらがいいでしょうか？ ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モーツアルト：交響曲40番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qローン控除を通す為に広めの家に住むか、ローン控除が通らなくても通勤に便利な狭い家に住むか。なら、どちらがいいでしょうか ※おバカさんです。 住宅ローン控除は、すでに お得な制度でも何でもありません。 言ってしまえば・・・ 消費者のための制度ではなく、 金融機関のための制度になっています。 この質問者のように、 ローン控除制度を気にしてもらえば、 銀行は 大変ありがたいことです。補足独り身で家族が増える事はないので狭くていいのですが、50平米以上でないとローン控除されないと出ていました。皆様の推しを教えて下さい ※おバカさんです。 マイホーム取得で 最も大切なことは、 ローン控除が受けられるかどうか？ ではありません。 そもそも、住宅ローン控除の制度は、 「金利の無い 特殊な国 ニッポン」 であったころには、有利な制度でしたが、 もうこれからは・・・ 「金利のある まともな国 ニッポン」 になっていくので、 今後は ちっとも有利な制度ではなく、 「７万円もらうために 12万円払う」 ような、存続意義を疑う制度になっています。 （ 儲かるのは 金融機関のみ ） では、今後 どうすればいいのか？ 借金をしないことです（ 現金購入！ ）。 それが無理でも・・・ できるだけ頭金を多く払うことです。 （ 借金額を少なくする！ ） フルローンを当たり前と思ってはいけない。 借金は、お金を失う行為です。 （ 5000万の家を 8000万で買う行為 ） 住宅業界、金融業界に洗脳されていないで、 自分の頭で考え、行動しよう！ Aあなたの人生設計次第でしょう 住宅ローンを組んで自宅購入というのはどうしてもその家に縛られる部分が出てきます。何かあってもすぐに売却出来るかはわかりませんから で、住宅ローン控除が使えないぐらい狭い家なら今後は家族が増えるとキツイでしょう。もうその見込みがないし、住宅ローン控除も気にしないというなら、狭くても良いと思います『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/17
-
夫会社員 妻教員 住宅ローン6000万は？
『間違いだらけの住宅建築』私たち夫婦、やっていけるでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM モンティ：チャルダッシュ♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qこの世帯年収・家族構成で5,500～6,000万円の住宅ローンはやっていけるでしょうか？ ※おバカさんです。 その価格は、それが本当でしょうか？ 住宅ローンの相談の前に、 建築価格の相談がはるかに重要です。 建築価格は千万円単位の差額の問題であり、 今後の人生に大きく影響します。 その金額は おそらく、 そのハウスメーカーの「言い値」です。 大手ハウスメーカーや有名工務店と 話を進めていると、 とんでもない金額で決まってしまいます。 同じサイズ・性能・デザインの家でも、 建築業者によって建築価格は １千万・２千万の差になっています。 （ 当たり前の 現実です ） 特定の１社で計画を進めてはいけない。 契約直前まで 複数業者を比較検討しよう！現在、注文住宅の購入を検討しています。 ※おバカさんです。 注文住宅は、「購入」するものではなく、 「建築」するものです。 質問者は、お気に入りのハウスメーカーから バカ高い家を「購入」するつもりのようです。夫31歳、妻33歳、子ども1人（1歳4か月）の3人家族です。将来的には子どもをもう1人考えています。【夫】・31歳・会社員・現在の年収：約500万円【妻】・33歳・教員・年収：約500～600万円程度の見込み【子ども】・1歳4か月・公立の小中高を基本的に考えています土地は親の土地に建てる予定です ※ということは・・・ 建築費だけで「5500～6000万円」だと いう事のようです。 （ そのハウスメーカーの言い値 ） 家のサイズ等の表現がありませんが、 ４人家族向けの普通の30数坪程度の家 だとすれば、とんでもない価格です。 が、大手ハウスメーカーや有名工務店なら、 今は この辺の価格帯になっています。 だから、大手や有名な業者と 一社だけで計画を進めてはいけません。 地元な無名工務店も 頑張って探し出して、 3～5社を並列で 契約直前まで しっかり比較検討しましょう。 1千万円単位の節約につながります。 一生に一回だけの大きな買い物です。 それくらいの苦労は 積極的に行いましょう！同じくらいの世帯年収・家族構成で、5,500～6,000万円程度の住宅ローンを組まれた方はいらっしゃいますか？ ※おバカさんです。 今回の質問の「住宅ローン」の前に、 業者選択による「建築価格」について、 しっかり理解して 比較検討しましょう。 今回のケースの「6000万円の質問」は、 実は「4000万円の質問」で済む話です。 きちんと比較検討することで、 軽く「2000万円」が節約できてしまいます。 まあ・・・ だからといって「4000万の住宅ローン」 これ私たちにとって どうでしょうか？ なんて、質問していてはいけない！ 借金は、お金を失う行為です。 フルローンを当たり前と思ってはいけない。 （ 銀行が大儲けするだけ ） 5000万の買い物に 8000万払ってはいけない。 5000万の買い物なら5000万払おう！ それが無理なら せめて、 5000万の買い物は 6500万で納めよう！ 買ってから払おうとするから大損します。 できるだけ買う前に払おう！ （ 買う前に 貯金をがんばろう！ ） A住宅ローンだけで考えても月17万ぐらいの返済なので、その世帯年収でこれだけの支払いをしている家庭は少ないのではないでしょうか？ 固定資産税と火災（地震）保険を加えれば月19万ぐらいになります 「家賃19万の部屋借りている家族」って言うのを想像して、どのぐらいの収入の人が借りているか考えると理解しやすいです 私の金銭感覚では5000万までですね残りは頭金として出せる貯蓄次第かと思います 日々の生活で貯蓄に回していく余裕は少なくなると思いますよ A ※失礼ながら、この方の認識は 10年ほど前でフリーズしています。 アップデイトが必要です。土地代が無料なのに建物だけで5500万も6000万もする家ってどんな大豪邸を建てるつもりなのでしょうか？(鉄筋コンクリート住宅？) 将来子供達は家を出て行って、50代半ば以降の残りの40年の人生は夫婦2人だけが暮らす家になります。 広いＬＤＫ、子供部屋2、主寝室1、客間1の４ＬＤＫで35坪、4人家族には十分広い、将来夫婦2人だけで生活するのには無駄に広すぎる。※親の土地に建っているので売却して 住みかえる事も出来ない。 延べ床面積35坪で坪単価120万の無駄に高い身の丈を超えたハイグレードの家を建てたとしても総額は4200万円です。 建物は優良なローコスト住宅メーカーの基本単価65万に豪華オプションをふんだんに盛り込んで、サッシやドアや壁や床などの検知器資材も2ランクアップしたハイグレードの家にしても坪単価は95万円以下くらいで納まります。※坪単価95万で豪華仕様の高気密高断熱の 広すぎる37坪の家を建てても 総額は3500万円くらいで納まります。 相当無駄だとは思いますが、それよりももっと豪華な家を建てるとしても総額は4500万円以下に抑えましょう。 A建物だけで5,500～6,000万円もするのですね。個人的には、払っていけると思いますが、生活レベルも同時に上がりそう、って感想です。大きなお世話なのですけどね。親の土地にペアローンか、、介護も待ってるのか？とか想像しちゃいます。 A子供の病気や発達関連、不登校などなど、働きたくても働けなくなるお母さんはそう珍しくないです。もしそうなっても家族が困らない額に抑えておいた方がよいと思います。数千万の貯蓄や援助があるならいいんですが。土地があるなら4000ぐらいで可能ですよね。 知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/16
-
世帯年収1000万で6900万50年返済 ？
『間違いだらけの住宅ローン』無謀でしょうか。 ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM メンデルスゾーン：バイオリン協奏曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q世帯年収1000万で6900万円、50年返済の住宅ローンは無謀でしょうか。 ※おバカさんです。 50年返済を勧められた時点で、 この計画は（普通の35年返済では） あなたには無理という事。 さらには 長期返済にすることで、 大幅に（1千万以上）返済額が増えます。 また、50年という事は・・・ 完済前に「家の建て替えが必要」に なるほど、建物はヒドイ状態になります。 ヒドイ家に 延々と返済を続ける？ 50年後という現実を しっかり見つめよう！家族構成は夫28歳、妻31歳で両方公務員。年収割合はほぼ同じです。転職や退職予定なし。現在子ども1人、あと1人欲しいと考えてます。 ※文面からは、貯蓄無し、頭金無し、 のように感じます。 ということは、フルローンです。 最も不経済な買い方です。 5000万円の家を8000万円払って買う、 7000万円の家を1億円以上払って買う、 フルローンは、そういう事です。 マイホームは人生最大の買い物なので、 フルローンは人生最大の大損になります。 7000万の買い物で1億円以上を払う。 （ 銀行は大儲け・消費者は大損 ） こんな不経済な行動をしてはいけない。 子供の教育資金を丸々失います。 もったいない・・・。 どうすればいいか？ 「買ってから全額払う」のではなく、 「買う前に全額払う」ことができれば、 （ 現金一括で払う事ができれば ） 7000万の買い物が7000万で終わる が、 それが無理なら 半分を前払いする （ 3500万円を頑張って貯金する ） ことで、失うお金を小さくできます。 つまり、質問者のケースでは、 頭金の無い今 住宅取得するのではなく、 毎年500万円貯金×7年＝3500万円！ これを頭金に入れることで・・・ 〇失う1千万円以上を節約できます。 （ その裏返しで・・・ ） 〇教育資金に プラス1千万万円以上を 確保できます。 7年後、夫35歳時点で住宅取得すれば、 普通に35年返済で、 2人の子供を育てて、 余裕のある生活ができてしまいます。 全額、買ってから払おうとするから、 大損をすることになります。 （ 住宅会社と銀行は 大儲け！ ） 全額は無理でも できるだけ 買う前に払うほど、生涯で得をします。 金融業界や住宅業界に洗脳されたまま でいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ Aどのくらい頭金を入れられますか。かなり無謀寄りです。どちらか仕事ができなくなったらアウトです。世帯年収で計算はリスキーで、頭金を2000万くらい入れてもきついとは思います。 A厳しいですよね大きな家に住みたいが為の５０年だしどう考えても定年から２０年は働くしか無いし子どもは出て行くだろうし A世帯年収で考えるのは無謀だと思います。年収割合は同じってことは約500万ずつですよね。無謀だと思います。 自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/15
-
一条工務店なら 全館暖房でも電気代安い？
『間違いだらけの住宅建築』友だちも一条工務店で、毎月売電収入2万。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーヴェン：ピアノソナタ第17番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今一条工務店で家を建てるか悩んでいます。 ※おバカさんです。 名の知れた建築業者は・・・ 建築工事価格が1千万円以上高い！ （ 当たり前 ） 〇宣伝広告費、 〇展示場 建築費・解体費・運営費、 〇営業マン人件費 その他、 建築工事と無関係な費用負担で、 1棟当たり 1千万円以上 高いです。 （ 当たり前 ） 有名な建築業者を選んではいけません。 （ 当たり前 ）冬でも暖かい全館床暖房や電気代が安いことが魅力です。 ※おバカさんです。 実際には 安くない。 営業トークで錯覚しているだけ。 洗脳されていてはいけない。友達も一条工務店で建ててますが毎月売電収入2万。電気代1万いかないから光熱費込みのローンって感じでとてもよい！と言っています。 ※おバカさんです。 1千万円以上高い建築価格を、 さらには ローン利息で2～3割増しで 毎月払っているのに、 ちょっぴり電気代で得をしているからと 勝手に満足しています。 ぼおっと 洗脳されていてはいけない。 有名業者で建てて 得をすることはない。でも売電収入ってはじめの4年は2万位ですが5年目から10年目は7000円、11年から30年ほどには3000円になりますよね。 ※結局はチャラ ・・・を通り越して、 「なんだ、損をしてたのか」 という事になります。そうなると光熱費込みのローンではなくやはり負担は出てきますし、安くなった分、パワコンと蓄電池のメンテナンスが15年ごとに50万〜90万かかると思うと、本当にお得なのかな、、、？と。 ※有名業者で建築して、 お得になることはありません。 （ 当たり前 ）太陽光や蓄電池やめるとなると、もはや一条で建てる意味がないので、それなら他メーカーで建てるつもりです。 ※おバカさんです。 有名なハウスメーカーは 皆同じ。 最初から 1千万円以上高い。住友不動産かミサワホームとも悩んでおり ※おバカさんです。 特に 住林あたりだと、 1棟当たり1千万円ではなく、 2千万円も高かったりします。 お話になりません。 まず、有名業者は対象から外しましょう。こちらの2つだと5キロの太陽光を提案されてますが、太陽光載せるとパワコンのメンテナンスいりますし、5キロ載せるだけならそもそももう載せなくて良いんじゃない？となってます。 ※この2つも対象外。一条で建てたらやはりメンテナンス代とか考えてもやっぱり毎月の電気代安くなるしお得なんですか？ ※おバカさんです。でも電気代も年々高くなっていきますよね。デザインは正直他社の方が好みですが、最近おしゃれなキッチンも入ったりと自分なりにこだわれば良いものも出来そうでとても悩んでます。 ※おバカさんです。 百歩ゆずって・・・ 本当に先々の電気代が安く済むとしても、 その総額をはるかに超える 『1000万円以上も高い建築費』 と、その 『高額分の住宅ローン利息』 の負担で、大変な数十年になりますよ。 有名業者は 対象外にしましょう。 A家族構成にも拠るのではないでしょうか。多人数の家なら全館が管理できるなら便利と思いますが、そのうち二人だけになるなら全館暖房は要りません。うちは最初から二人だけなので、電気代とガス代込みで月に１万円いかないので、あまり経済的なことは考えませんでした。 A太陽光は電気代の前払いにしかならないですよ。撤去時の費用、屋根の補修が掛かるでね。今太陽光を導入してる方は悔しいからそれを表に出さない。蓄電池は特に無駄。10年で交換です。そのたびに100万近くかかる。知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/14
-
マンションを売って戸建てに？ 生活設計
『 ライフプランニング 実例 』①今のマンション住まいのまま、②戸建てに住み替えた場合、それぞれ どんな生涯に？ ※きちんと生活設計してみましょう。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーベン：月光ソナタ第3楽章♪事例《 K家 30代：5人家族 》 2019年6月 メール顧問会員の事例です。 ※参考にして ご自身家族の生活設計を してみましょう。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※賃貸の人生での「必要額」 必要額計算：夫 ※必要額計算：妻 ※必要額の推移 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得後の「必要額」 必要額計算：夫 ※必要額計算：妻 ※必要額推移自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/12
-
4800万50年返済です 大丈夫か不安です
『間違いだらけの住宅ローン』繰越返済をして39年で完済する予定でいますが ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーヴェン：月光ソナタ第1楽章♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q ※反面教師 事例です。住宅ローンについてです。地方田舎在住です。今年で26歳年収550万円(トヨタ系工場勤務)妻今年で25歳現在無職、歯科衛生士資格保有子供9ヶ月が1人です。4800万のローンを50年で組みました。繰越返済をして39年で完済する予定でいますが、果たして大丈夫なのか不安です。知見ある方ご意見ください。 ※おバカさんです。 ①26歳。 20代のような早い時期で建てると、 50代か60代で建て替えが必要な時期が 来て不経済です。 「家賃を払うのはもったいない」 これは ただの営業トークで、 持ち家より賃貸の方が「住居費」は はるかに安く済むので、 あせって家を買う必要はない。 ②50年返済。 返済期間を長くすることで、 毎月の返済を少なくすることはできるが、 総返済額は千万円単位で増える。 50年返済を住宅会社が勧めるのは、 50年返済でないと融資が通らないから、 つまり「今回の計画に無理がある」から。 ③フルローン 貯金が無くて頭金が出せないのであれば、 家を買う買わない 以前に、 現在の賃貸での生活が成り立っていない ということです。 賃貸生活より 持ち家生活の方がはるかに 「住居費」の支出は大きいので、 賃貸生活で貯金ができないなら、 持ち家生活では 家計破綻するしかない。 フルローンを当たり前と思ってはいけない。 A奥さんが年収300万以上で職場復帰するならなんとかなるかと思います。あとは節約具合です。 A５０年ローンは片山さつきが自己責任というほどですから、かなり無理がありますね。しかし今後は物価高と金利上昇もありますくれぐれも変動金利で借りないようになさってください不動産屋が勧めるのは変動金利です必ず元金均等の固定で借りてくださいなぜ銀行や不動産屋が変動を勧めるのかと言えば、変動のほうが金利が安いため貸出時マックスで貸せるため。しかし金利上昇したときに返済不能に陥ります銀行からしたらたくさんお金を返してもらったほうが得だから奥様が働けばなんとかなりそうですけどね金利は上昇します。必ず元金均等の固定で借りるように自分なんて金利が高い時に自動車ローン組んだとき１２％くらいだったから大変だった。金利１２％って200万なら金利ぶんだけでも２４万だからね返しても返しても暮らし楽にならず『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/11
-
高金利！家は あきらめるべきでしょうか？
『間違いだらけの住宅建築』今の金利がすご過ぎて・・・ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーヴェン：月光ソナタ第1楽章♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qマイホームが夢でしたが今の金利がすごすぎてもうあきらめるべきでしょうか？ ※おバカさんです。 「あきらめる」事がではなく、 「金利がすごすぎて」の部分がです。 住宅ローンの金利の真実は、 「これまでの約30年間は 史上まれに見る 超低金利」 だったんです。 「これまでの約30年の意図的で 異常な金利ゼロの時代から、 正常でまともに金利がある時代へ」 移行しようとしています。 これまでが異常だっただけです。 正常な世界に慣れるよう 努力しましょう。現在は義両親から受け継いだ家にすんでいます（築35年）土地が狭いので４人家族には狭く、新しく土地を買って建てたいなと思っていたのですがモタモタしている間にこんな金利に…もうすぐ40になるので余計に不安になりました。リフォームもありなのかなと思うのですがフルにすると建て替えと変わらなくなるような気もしますし…どなたかアドバイスいただけると助かります。 ※40歳前後で貯金がいくらあるか？ それ次第です。 これまで貯金ができなかったのなら、 これから 建築代金の 割増し支払い（住宅ローン返済）を するのは、まったく無理です。 （ 当たり前 ） 貯金がほとんどなく、もうすぐ40歳で フルローンでということであれば、 「新たに土地を買って・・・」 というのは、あきらめましょう。 地獄を見ます。 狭い現在の住まいの小規模リフォームで つつましく生活していきましょう。『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A現金一括で買えないなら諦める。世界情勢も経済も気象も激動の時代で、借金で買うのはリスクが大きすぎる。 A人口減少少子化、マイホームを建てても若者は建築で働きたがらないので直せなくなるのであきらめましょう A頭金が全て Aまだフラット35は3％台なので行けるかと思います。年も40ですしバブルの事は固定７％台まで行きましたのでまだ安いです。この頃は借入元金の2倍が返済金額でした。私は50歳でローン組んで1200万借りて退職金で一括返済で余裕でした。頭金半分以上入れて、借り入れは最小限にしたほうが良いですね。 リフォームはいくらお金かけても見栄えがしないです。友人が〇〇円かけてリフォームした、と聞いても「え～っ？これで？？」という感じでした。言わなかったけど知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/11
-
賃貸 持ち家 それぞれの生涯を比べてみ
『 ライフプランニング 実例 』賃貸の場合、持ち家の場合、それぞれ どんな生涯に？ ※きちんと生活設計してみましょう。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーベン：エリーゼのために♪事例《 Y家 30代：4人家族 》 2018年8月 メール顧問会員の事例です。 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※賃貸の人生での「必要額」 必要額計算：夫 ※必要額計算：妻 ※必要額の推移 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得後の「必要額」 必要額計算：夫 ※必要額計算：妻 ※必要額推移自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/10
-
世帯年収600万 いくらの家なら買えますか？
『間違いだらけの住宅ローン』親からの補助はなしです ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベートーベン：エリーゼのために♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q世帯年収600万（額面）の場合、持ち家を買うことはできますか？また買う場合どれくらいの家なら買えますか？親からの補助はなしです ※ おバカさんです。 質問そのものが、おバカさんです。 ①いくらまで借りられるか？ は、 「＝いくらまでなら払えるか？」 ではありません。 フルローンを当たり前と思ってはいけない。 借金は、お金を失う行為です。 借金は少ないほど、経済的です。 （ 当たり前 ） 金融業界に洗脳されたままではいけない。 ②いくらまで借りられるか？ は、 「＝頭金は ありません」 です。 頭金に入れる現金がないのであれば、 そもそも「家が欲しい♪」なんて 思ってもいけない 家計レベルです。 （ 当たり前 ） 現在の生活自体がカツカツという事です。 このまま住宅取得に突っ走れば、 家計破綻！ 離婚！ 人生がほぼ、メチャクチャになります。 質問者は、家を買ってはいけません。 （ 当たり前 ） A3000万円の建売ですかね。世帯600万円はきついですよ。せめて世帯800万円とかあれば4000万も見えてくると思います。『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/10
-
今日は 通行止めにして 都市ガス工事を
『 実況中継：住宅建替え工事 』（ 熟睡中のフレンチブルドッグ ） 自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ヘンデル：パッサカリア♪2025年11月～2026年5月までの半年間の建替え工事、実況中継です。（ すでに 予定の５月は経過しています ）都市ガス工事。 2026.9.9 ※今からという工事直前に 挨拶に来ました。 普通は、数日前には ご近所に 「お知らせ」をして回るものですが。 通行止めにして、今から午後４時 ごろまでということのようです。 ※雨の中の工事です。 ※道路の舗装をカットする音がやかましい です。 人が穴に入って スコップで・・・。 都市ガスの配管、道路下の かなり深い位置に入っているようです。 外構工事を含めて、いよいよ この９月で完成♪ ということでしょうか。 しかし、屋根に雪止め、スノーストッパーが 設置されていませんが、どうするのでしょう？ ご近所や道路に 雪が大量放出されます。 下屋部分は これからでも大丈夫ですが、 ２階の屋根は 足場なしでは 難しいです。 足場を外す前に設置すればよかったのに なんて、勝手に心配しています。足場が取れて 外観がスッキリ。8/22（土）の夕方です。 ※青空が見えて、天気もいい感じです。 ※大きめな家の割には、窓が小さいというか、 窓が少ない というか・・・。 私だったら、東側に大きな窓を設置して、 外の道路側の様子が分かるようにするとか、 ありがたい朝日をふんだんに取り込むとか、 提案してあげたいんですが・・・。 ４枚引きの掃き出し窓、珍しいですね。 この写真は、夕方５時半ごろのものです。 （ ジョギングにスタートする時点 ） このように 北西側の空は「晴れ」でしたが、 東の空は「真っ黒」で怪しい雰囲気。 いつも夕方、５㎞ジョギングをしています。 この日も 好天の中 心地良く走っていましたが、 3㎞を過ぎるころから・・・ いきなり すごい雨音と共に どしゃ降りに！ あっという間に 車道も歩道も冠水！ ※これは よその写真をお借りしましたが、 まったくこれと同じ状況でした。 「本日は、4㎞で終了！」 ゴールの自宅カーポート下でクールダウン。 体もシューズもびしょぬれ！ 普段から汗で全身びしょぬれになっている ので、別に苦痛ではありませんが・・・。 びしょぬれで自転車をこいでいる人が 私からは「みじめに見えた」ので、 びしょぬれでジョギングしている私も、 車の人からは「みじめに見えて」いた んだろうなと思うと・・・ あぁ。 水中をジャブジャブこいで走ったシューズ、 なかなか乾きません。うるさい音がしてるな・・・と、思ったら。2026.8.22（土） ※足場の解体が始まりました。 ※スッキリ しました。 あれ？ 今 気付いたけど、 いつの間にか雨樋も設置されています。 まだ 外構工事はあるけど、 建物は 完成間近 の状態です。2026.6.4 に 屋根は完成。2か月以上「破風」や「鼻隠し」は、木部のまま雨ざらしの状態でした。 ※「部材」が入らなかったため？今日 2026.8.18、やっと職人さんたちが入っています。 ※やっと、都合がついた？ 2階の「破風」部分をやっています。 ※2階の「鼻隠し」部分。 ※1階の鼻隠し部分。 ※昨日の夕方時点の建築現場です。 「破風」「鼻隠し」すべて「木」のままです。今まで入荷しなかったけどやっと？2026.8.4 ※建物の完成間近の昨日 今日になって、 やっと 軒天（のきてん）を設置しています。 なかなか材料が入らなかったのが やっと入荷したので という事でしょうか？ ※この写真は、この現場ではありません。 「軒天」を説明するための「絵」です。 ※2026.8.3（月）の午後の写真です。 2人の職人さんが 2階の軒天の設置を しています。 ※2026.8.4（火）お昼前の写真です。 1階下屋の軒天設置をしています。やっと 外観は完成に近づき・・・。2026.8.1 ※現在の外観です。 ※2026.8.1（土） 夕方の外観です。 雨続きの盛岡で、スッキリしません。 道路側の窓は、2階の小さい窓一つだけです。 せっかく 東側が道路の敷地なので、 リビングとかに朝日が入る間取りに したらいいのに残念、 と感じるのは 外野の私の勝手です。 平日は毎日大工さんたちが通って、 3～4代の車をぎゅうぎゅう駐車して （ 一部 道路に はみ出し駐車して ） 一生懸命 作業をしています。 完成予定の5月は とっくに過ぎていますが、 この8月には なんとか完成させられる のでしょうか・・・？ 借り住まいの Hさんも、暑さで大変かと。２か月遅れの外壁工事。2026.7.24 ※サイディング貼り、やっと始まりました。 ※2026.4.23 やっと外壁工事を始めました。 しゃがんで ２階の サイディング貼りをしています。 建築工事の工程は、一般的には 着工前準備、仮設工事、土工事、基礎工事、 躯体工事、屋根・外装工事、設備工事、 内装工事、外構工事、検査、引き渡し という順に進みます。 5/19に上棟して（躯体工事）から引き続き 行われるのが、屋根・外装工事ですが、 この現場では 屋根工事は引き続き 行われましたが、 外壁工事着工には2か月以上かかりました。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 部材等が予定通り入荷しなかった？ ※2026.4.23 立って 面倒な三角部分の サイディング貼りをしています。 ※2026.4.23 １階の大部分の外壁が仕上がりました。 ※2026.4.24 今日も引き続き 外壁工事です。 ※2026.4.24 サイディング貼りで一番面倒な部分です。 三角形のパーツを造っては貼り付けます。サッシ廻りの通気のための胴縁（どうぶち）、きちんと施工してほしいですね。2026.7.14 ※以下が、本来の胴縁の設置です。 サッシの上部や下部で、 左右の通路をお互いに行き来できる ように、数センチ開けて設置します。 ※縦胴縁をサッシの下でも上でも ピッタリくっつけて設置してしまうと、 仮に結露があった場合に、 その湿気の逃がしようがありません。 が、この現場のサッシ廻りの胴縁は、 サッシにピッタリくっつけて 設置しているように見えます。 ※おいおい、だいじょうぶかあ・・・？木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。2026.7.14 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけません。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。7月3日（金）の建築現場。 ※外壁内部の透湿防水シートが貼られ、 その上に 通気層を確保するための 胴縁（どうぶち）が・・・。 サイディング等の外壁を張る際の 下地材が「胴縁」ですが、 この縦胴縁（たてどうぶち）で、 外壁内の湿気を上へ上へと排出し、 結露の発生を防ぎます。 木造住宅としては・・・ 一番怖いのが「壁体内の結露」です。 ※「縦胴縁（たてどうぶち）」ということは、 この上に貼られるサイディングは「横貼り」です。 「横胴縁（よこどうぶち）」なら、 「縦貼りサイディング」になります。 サッシも玄関ドアも設置されました。 来週は、外壁サイディング貼り？7月1日（水）の建築現場。 ※やっと、外壁工事に着手？ なかなか入らなかった部材・資材が、 やっと入荷した・・・という事？ ※外壁を覆っていたブルーシートを 取り外し始めました。 ※どんどんシートを取り外します。 ※シート撤去後の壁に、 防水シートを貼り始めました。 ※２階の壁は あっと今に 防水シートで覆われました。 ※17：20 大工さんたちが帰りました。 ※2026.7.1 夕方の外観です。 １階も２階も 防水シートで覆われました。 これから順調に 外壁工事が進む？ ※この絵の「透湿防水シート」が貼られた のが、今日の建築現場の状況です。6月27日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に やはり、大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 実質の上棟が 5月20日でした。 それから １か月以上も経過しています。 本来なら・・・ 屋根・外壁・サッシ等々の外観は すべて工事が終わっていて、 大工さんは内部の造作に集中している 時期ですが、 外周は養生ブルーシートのままです。 やはり、ホルムズ海峡の影響？ 必要な部材や資材が入らないため？ こんなことが 全国で起きているのかも。 まあ、工務店のせいではないので、 建て主さんは了解済みでしょうけど。 （ 気の毒です ） ※2026.6.27（土）、朝の建築現場です。6月13日（土）の建築現場。 ※天気の良い土曜日ですが、建築現場に 大工さんの姿はありません。 日曜休日なら ご近所迷惑もあるので 分かりますが・・・ いそがしい現場であれば、土曜日も ガンガン仕事をするのが普通です。 ※さらに、この外観。 （ 6/13 朝 ） いつも ブルーシートで覆われています。 上棟してから かなりの日数 この状態です。 サッシが入荷しない？ 外壁が入荷しない？ ・・・ために、 建物の外観を仕上げる事ができないでいる のかもしれません。 その後の ユニットバスや洗面台とかも 入荷できるのか？ この時期だから しょうがい・・・と、 完成を待たされているんでしょうね。 （ 気の毒です ） ※6/12 夕方。 ※6/12 夕方。 サッシや外壁はいつに・・・？6月4日（木）までの建築現場。 ※6/2、6/3、6/4の３日間の写真です。 この状況になると、 大工さんの作業内容は見えません。 ※6/2 ※6/2 屋根屋さん2人が 2階の屋根で ※6/3 ※6/3 ※6/4 屋根屋さん、仕上げ作業？ ※屋根屋さんが２人で作業中です。今日から 屋根屋さんチーム３人が現場に入りました。5月26日（火）の建築現場 中継です。 ※大工さんチームは 継続作業中です。 ※養生シートをはいで 作業開始！ ※大工さんチームは 見えない所で作業中です。5月25日（月）の建築現場 中継です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、快晴です。 ※午後、鉄パイプを積んだトラックが到着。 追加で下屋の上に 足場を構築しました。 ２階の屋根や外壁工事に必要です。 ※建物の東面。 屋根も壁もまだ 雨ざらしにできません。 一日の作業を終える都度、シート養生です。 ※建物 南東面。5月22日（金）の建築現場 中継です。下屋を設置しました。大工さんの屋根工事は終了！ ※２階の屋根の設置は終わっていましたが、 玄関廻り部分の下屋はまだでした。 ※道路を塞いで駐車したトラックの荷台から、 あらかじめ造られた「屋根」部材を クレーンで吊り上げて・・・。 ※慎重に 設置位置に下ろします。 ※所定の位置に下ろしたら、 大工さんたちが正確に固定します。 ※きれいに設置されていきます。 ※きれいに 全体の設置が終わりました。 ※大工さんたちが造る「屋根」は 完成しましたが、これは「木製」です。 雨ざらしにするわけにはいきません。 屋根屋さんが仕上げる「屋根」になるまでは、 毎日 養生シートで被う必要があります。5月21日（木）の建築現場 中継です。月曜から始まって 4日目です。 ※外壁の構造用面材を張っていました。 天気は、一日中 雨です。 ※３尺幅でタテ長の構造用面材を次々と 張っていきます。 ※ん？ ２階の東面に窓は無しなの？ 東側道路の土地なのに、 朝日が入らない家？ ※最後はまた、養生シートで覆って。5月20日（水）の建築現場 中継です。月曜から始まって 3日目です。 ※昨日の終了状態を見て・・・ 「屋根廻りが貧相な家だなあ」 と感じていましたが ※2日目が終わった状態です。 屋根が貧弱で貧相な家だなあ・・・ と、感じて見ていました。 ※３日目の朝、８時前、 クレーン車が入っていて、さらには 道路を塞いで トラックが停まっています。 ※トラックの積み荷は「屋根」でした。 別の場所であらかじめ作っておいて、 運んできたようです。 クレーンで吊り上げては設置しています。 ※次々と 屋根が設置されます。 ※クレーンが大活躍です。 ※あらかじめ造られた屋根なので、 品質が一定で 安心です。 ※大工さんチームも テキパキと・・・。 ※「まともな屋根の家」になりました。 ※「翌日の天気予報は 雨！」 しっかり養生シートをかぶせて・・・。 ※翌日は朝から雨、きちんと対応して・・・。5月19日（火）の建築現場。ここまで進みました。 ※大きめな家なので 時間がかかります。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、東面です。 ※2026.5.19 17：00 過ぎ、南東面です。5月18日（月）一日での上棟は さすがに無理でした。 ※大きめの住宅ですから。 ※２階の柱を設置しています。 ※２階もカタチになっていきます。 ※クレーンで上げてもらうものは全て上げて、 ※クレーンは、今日だけで店じまいです。 ※東からの外観です。 ※南東からの外観。 夕方 ５時、今日は ここまで です。5月18日（月） ついに 上棟！？ ※朝 ８時前から 大きな音が・・・。 クレーン車も登場！ 今日の盛岡の最高気温の予想は 30度！ 大工さんたち、ごくろうさまです。 ※大工さん６人で、１階の柱を立て始めました。 ※すごい高さです。 普通に撮影すると、クレーン車の 全体像が写りません。 ※１階の柱建が終わると・・・ クレーンで梁が運び込まれます。 ※どんどん 梁が設置されていきます。 昔は、これらの梁の一本一本を 大工さんがかついで組み上げていました。 ※一通り、梁の設置が終わるまで２時間。 ８時から10時まで でした。5月15日（金）、足場にネットを設置しています。 ※お隣さん等へ 迷惑をかけないように。 ※北側のお隣さんに迷惑をかけないよう。 ※西側のお隣さんへ 迷惑をかけないよう。5月14日（木）、柱や梁が搬入されました。 ※近いうちに 棟上げされそうです。 ※今となっては、予定の「5月完成入居」は まったく不可能ですが、 ５月中に家の形は なんとかできそうです。5月12日、今日は大工さん1人だけで・・・ ※一日がかりで 土台設置の 仕上げ作業を行なっていました。 ※最後に、養生のための ブルーシートをきれいにかけて・・・。５月11日 夕方５時前、土台設置 終了！ ※大工さんたちが片付け方をしています。 ※時間にピッタリ、 ちょうどよく終わりました。 ※大工さんたちが帰った後を撮影 させてもらいました。 きれいに終わっています。 ※奥は、基礎の外回りが断熱されていますが、 手前の部分は断熱されていません。 ここは玄関の外部分で・・・ 壁や屋根はかかりますが「外」なので、 断熱はされない ということです。 ※この段を上がって左が玄関です。 そこから内側が家の中であり、 断熱された内部になります。 基礎コンクリートの外側に断熱材の 厚みが存在します。 （ 段から右は それがありません ） ※当初は、５月完成入居の予定でしたが、 今日は５月11日です。 予定からは大幅に遅れて、 夏ごろの完成になるんでしょうか。 それでも、完成できればいい方かと。 設備や資材の調達が難しい状況が 続いています。 仮住まいの賃料もかさむでしょうし・・・。基礎完成後、しばらくそのままでしたが、今日 ５月11日・・・。 ※やっと 大工さん３人が登場！ 土台の設置作業を始めました。 ※これは、昨日5.10までの状況です。 ※今日５月11日、朝から大工さんたちが・・・。 基礎天端に立ち上がっているボルト の傾きをかけやでたたいて 調整したりしています。 ※コンクリート天端に土台を設置する ための作業を始めました。 ※テキパキと 作業を進めています。昨日 4月20日（月）は・・・2種類の職人さんたちが現場入りして作業を終えて帰りました。その後の夕方、大地震が！ ※東日本大震災以来の大きな揺れ！ でした。 ※2026.4.20（月） 水道屋さんと 足場屋さんが・・・。 ※2026.4.20（月） 午後、足場屋さんはまだ作業中。 ※2026.4.21（火） 足場に異常はなかったようです。基礎工事が完了したあと、止まっています。2026.4.16（ 木 ） ※去年の11月から 解体工事が始まって、 今年の5月に完成入居の予定でしたが、 4月半ばの今、 この状態では 5月入居は完全に無理ですが、 それよりも『家は完成できるのか？』 が、本当に心配になってきました。 ホルムズ海峡の状況次第では・・・ 浴槽やトイレなどの製品がまともに 入らなくなっていきそうです。 このように、今建築中の人とか、 契約して これから建築という人たちは、 非常に心配です。 ※べた基礎は、完成しています。 玄関内外の土間コンも打たれています。 ※この状況のまま、日がたっています。このお宅の床下は「室内」です。2026.4.6（日） ※給排水工事を終えた状態の現場です。 ※2026.4.6 撮影。 東側だけに水が残っています。傾いている？ 立ち上がり天端は水平でしょうが。 ※2026.4.5 撮影。 東側から見た絵です。 手前が玄関の「外」という事でしょう。 ここだけ 断熱がされていません。 青白い部分が断熱材のスタイロホームです。 ※2026.4.5 撮影。 基礎の外側で断熱。 基礎コンクリートの外側にスタイロフォーム、 この家の床下は「室内」という事です。 この上に モルタル塗りで仕上がりです。 ※2026.4.5 撮影。 左のお隣さんと比べて、 基礎の高さ位置がかなり違います。 こちらが高いので かなりの優越感？ 生涯 この差になりますから、 GLの設定、重要です。日曜日なのに作業をしています。給排水工事です。2026.4.5（日） ※さすがに 日曜日は休みでしょう と思っていたら、 昨日と同じ2人の職人さんが来て 作業をしています。 他の業種とは違って、 大きな音を出すことが無いので、 日曜日に作業をしても 近所迷惑ということはありません。 ※浴室や洗面脱衣のあたりの工事を しています。 ところで・・・下は、全く別の工事現場ですが、 給水管は青と赤に色分けされています。 なぜか分かりますか？ ※はい、単純な回答をした人、正解です。 赤はお湯、青は水、間違い防止のために だれにでも分かり安く分類されています。 接続ミスで、水しか来ないはずの ところに熱いお湯が来てしまう事故を防ぐ。 修理や増設のときに、 どの管を切ればいいかすぐ判断できる。 火事や漏水など緊急時に、 関係する管を素早く特定できる。 工事現場では短時間でたくさんの配管を 扱うので、文字や図面だけに頼らず 「色で瞬時に判断できる」ことがとても大切。 ということです。外部給排水工事が始まりました。2026.4.3（金） ※職人さん 2人で作業を始めました。 この「外部給排水工事」は、 住宅展示場で説明される「建物価格」 には含まれていないので注意！ 「建築価格は3500万円です」 とか説明された場合に、他に この 「外部給排水工事」が必ずかかります。 数十万円なのか 百数十万円なのか 必ず上乗せになります。 営業マンの当初説明には、 これ以外にも含まれていない項目が いくつもあります。 展示場での説明の「3500万円」を そのまま「総額」と思うと とんでもないことになります。 ※2026.4.3 右下の道路からの取り出し部分で 作業をしています。 ※2026.4.3 ※2026.4.3 ※2026.4.4コンクリート型枠の取り外し作業、雨の中 行われました。2026.4.2（木） ※今日の盛岡、一日中 雨でした。 ※まず、ブルーシートをよけて・・・。 ※外側から 鋼製型枠を外し始めました。 ※内部立ち上がり部分も・・・。 ※きれいに 取り外しを終えました。 平らな部分に 雨が打ち付けられています。べた基礎の立ち上がり部分のコンクリート打設、終了！2026.3.30（月） ※天気がいいのは月曜の日中までで、 夜以降 雨が降り続きます。 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 ※2026.3.30 終了後は 今晩からの雨に備えて、 きちんとシート養生して帰りました。3～4人の職人さんで、立ち上がり部分の型枠を仕上げました。2026.3.28（土） ※週明け 月曜部？ コンクリート打設を することになるでしょう。 ※2026.3.28 職人さん 3～4人で・・・ ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 ※2026.3.28（日） 朝の8：30です。 鋼製型枠です。昨日の雨中のコンクリ打設の翌日、今日は立ち上がり部分の型枠準備。2026.3.27（金） ※明日土曜日、型枠工事をするつもり？ ※降雨の中のコンクリ打設後の現場。 降雨が続いていたので、 全面をシートで養生して帰りました。 ※今日、そのシートを取り外しました。 ※午後からトラックが到着。 ※立ち上がり部分の型枠づくりのための 資材を一通り置いて帰りました。 明日、土曜日、型枠工事になる？準備OKの 6.14（土）からやっとのことでした。2026.3.26（木） ※数人の人たちで打設が行われました。 昨日まで晴天でしたが、今日は雨です。 ※外周の打設を終えた後、 北西の角から反時計回りに・・・。 ※西側部分が埋まっていきます。 ※南西の角のダイニングキッチン まで打設・・・。 ※南のリビングになる部分を・・・。 ※手前東側の玄関部分に至るまで、 時計回りに一周しました。 雨の中、午前中で終了！朝、目覚めたら積雪が・・・。天気予報通りではありますが。2026.3.21（土） ※生コンクリ打設前の べた基礎現場です。 とんでもないこと！ です。 ※2026.3.21 7：00 AM ※2026.3.18 この状態でした。 ※2026.3.18 この状態でした。 この状態に積雪！！ だと、とんでもないことですが、 昨日（3/20）の夕方 現場を確認したら、 全面がシートで覆われていました。 天気予報を確認していて、 きちんと養生作業をしたようです。 当たり前のことなんですが、 当たり前のことをきちんとしない 業者も 中にはあったりします。 ※2026.3.20 5：00 PM 気付きませんでしたが、 午後に来て シート掛けをしたようです。生コン車・・・ は、まだ来ません。2026.3.16（月） ※生コン打設OKの状態にはなっています。 ※これはまだ、基礎屋さんの作業が 終わる前の状態です。2026.3.11（水） ※数日後、一気に作業が進みました。 2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※2026.3.14（土） ※写真は2026.3.14（土）時点。 生コン者を待つ状態になっていますが、 2026.3.16（月）0：00PM 時点ではまだ、 コンクリート打設は行われていません。若い職人さん、1人だけで作業。2026.3.9（月） ※2～3人で １日で あっという間に やってしまうのかと思って いましたが・・・ ※１人で数本の鉄筋を担いで運んでは、 配置していっています。 ※１人でコツコツと頑張っています。鉄筋屋さん、お疲れ様です。2026.3.7（土） ※朝からかかりましたが、お昼過ぎで終了。 ※鉄筋までは 進まなかったようです。 私が ジョギングから帰ってきたら、 すでに職人さんたちは帰宅していました。2025年11月1日から、まずカーポートの解体が始まりました。 ※このお宅が 建て替えになります。 手前のカーポートは我が家のモノです。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/09
-
子供4歳1歳 妻は専業主婦での生活設計
『 ライフプランニング 実例 』どんな生涯になるでしょうか？ ※きちんと生活設計しましょう。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ヘンデル：パッサカリア♪《 R家 40代：子供2人 》2018年3月 ※子供2人4人家族のキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※同じく キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 読者の皆さんも 参考にして 作成してみましょう。 黄色のワクが、子供にかかる費用部分です。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※子供がいる時期の 死亡保障必要額、 どうなるか？ きちんと検証してみましょう。 まず、夫は・・？ ※そして、妻は・・？ ※夫婦の「死亡保障必要額の推移」をグラフで 見てみましょう。 ※このケースでは・・ 子供が2人いても、 死亡保障が不要なことが分かります。 つまり、 生命保険に加入して お金を失う必要がない ・・ということです。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/09
-
住宅ローン6900万円 50年返済 どう？
『 ライフプランニング 実例 』世帯年収1000万で、夫28歳、妻31歳の 両方公務員です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ベルディ：アイーダ凱旋行進曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q世帯年収1000万で6900万円、50年返済の住宅ローンは無謀でしょうか。 ※おバカさんです。 ①フルローン ②50年返済 もうこれだけで、生活設計の意識ゼロ！ 金融リテラシー ゼロ！ 住宅会社や銀行に大きく貢献するカモ！ 典型的な おバカさん夫婦です。家族構成は夫28歳、妻31歳で両方公務員。年収割合はほぼ同じです。転職や退職予定なし。現在子ども1人、あと1人欲しいと考えてます。 ※おバカさんです。 本来の代金に 数千万円も上乗せて お金を払おうとしています。 それも、これからの人生をかけて。 では、経済的に家を買うにはどうするか？ 生活設計上 問題なく家を買うにはどうする？ 生涯で一番お金がかかる時期は、 子供達が高校から大学へ という時期です。 教育資金を拠出しながら、 夫婦の老後資金準備も必要な時期で、 人生最高の「とても大変な期間」です。 なのに、住宅ローンをフルで借りてしまうと、 さらには 長期ローンで借りてしまうと、 「とても大変な期間」に さらに 「とても大きな出費」が積み重なります。 家計破綻の可能性が高まります。 生活設計の意識があれば、どうするか？ 人生で一番大変な時期での 「とても大きな出費」は避けましょう。 では、どうするか？ 家の代金は・・・ できるだけ「事前に払う」ことです。 フルローンで「すべて後払い」ではなく、 できるだけ「前払い（貯金）」にする事です。 独身時代、結婚したて、子供がまだ小さい、 このような時期が 人生で一番の お金の「貯め時」です。 その気にさえなれば、貯金がしやすいです。 ここで頑張ればいいだけです。 （ 後から頑張るより はるかに楽♪ ） 事前に できるだけお金を貯めて、 理想は 土地建物 現金一括購入！ それが無理でも・・・ 土地は現金一括購入、建物だけローン、 のようにするだけでも、 かなり大きな節約ができます。 家が欲しいなら、先にお金を貯めよう！ たとえば・・・ 毎年500万円貯金すると ８年後なら、 頭金4000万円で住宅取得ができちゃいます。 住宅ローンが わずかで済みます。 （ ぜんぜん違う人生になる！ ）『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ ＝ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A ※業界人の営業トークです。注意！ うさんくさい話をしています。大丈夫。余裕。 公務員を続けるのであれば昇給や退職金等も安泰。一般人なら業界動向次第で昇給しないという可能性もあるが、公務員である限りそういった心配は不要。今が最低で将来は順調に積み上がる。公務員なら民間みたいにパワハラで産休育休が取れないから離職みたいなこともない。だから返済面では問題が無い。 他に負債が無ければ最優遇金利は手堅く取れるでしょうし、下手すれば表の最優遇金利より下とかいうビックリ条件が出て来る可能性も否定できません。そういう意味で条件面でも足を引っ張られる問題も無い。 だから大丈夫。 A35年、ボーナス併用なし、単独ローンが組めないローンは無謀だと思います。単独で組めるけど、節税対策でペアにするなら問題ないですが、ペア前提はどうかなと。 子供は成長するに伴ってものすごくお金がかかります。2人目も希望しているなら、奥様の収入は教育費や娯楽費などの余剰資金の考え方にしておかないと苦しくなりますよ。特に今は金利上昇期ですし、全期間固定にするならまだマシかもしれませんが。 うちは世帯年収1200万くらいの時に子供2人が中高生で生活はかなり大変でした。参考事例『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,439万円持ち家の人生：7,336万円《 I家 30代：3人家族 》 2016年4月《 賃貸の人生 》 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/08
-
公務員54歳 子供中1 住宅ローン2400万
『間違いだらけの住宅ローン』繰上返済とかも検討すべきなんでしょうか？ ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ブラームス：ハンガリー舞曲第5番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q公務員54歳 年収900万円弱 子供1人（中学１年）3年前に全期間固定1.3%、2,400万円（頭金なし）28年で借りてます。 ※おバカさんです。 51歳時点で頭金なし？どういう事？ 20代30代じゃあるまいし、 2400万円ぐらい 現金で出そうよ。月々約6万円、ボーナス年2回で約15万円×2 一般団信のみ ※ボーナス払い？ ・・？ 当初は、全期間固定という事で繰り上げ返済なしで79歳まで支払い続けて、手持ちを資産運用に回す算段でいました。 ※おバカさんです。 完全に 金融業界に洗脳されています。 79歳まで繰上返済無しで （ 銀行に利息周でたっぷり儲けさせて ） 手持ち現金を資産運用に （ 金融業界に たっぷり手数料収入を ） 一粒で二度おいしい おバカさんです。 最近、妻が「定年延長となっても退職後の65歳以降に ボーナスがない状態で年30万円は厳しいのでは？」と言い出しました。繰り上げ返済とかも検討すべきなんでしょうか？ ※今 気付いたか ゆでガエル。 資産としては、現在1,500万円程度妻44歳、扶養範囲内のパート退職金は2,200万円程度と聞いてます。 ※おバカさんです。 1500万円もあるのに・・・ ぼお～っと ローン返済を続けていると、 大金を どんどん吸い取られていきます。 住宅ローンの利息は、 返済初期ほど大きな金額を払う仕組み になっています。 「ローン控除期間は繰上返済しない」 なんて アホな事をしている人は、 典型的な おバカさんです。 お金があるなら どんどん繰上返済！ 繰上返済に勝る金融商品はありません。 最強の金融商品は、繰上返済です。 （ 当たり前 ） もう一つ、おバカな行動があります。 「妻、不要範囲内のパート」 これも、バカの一つ覚え！です。 10歳差の夫婦です。 普通に考えれば、将来 夫が死亡した後の 妻の一人の時期は、 15～20年もの長期間になります。 その期間の年金少ないよ、どうするの？ 年の差結婚であればあるほど、 「夫の扶養内で働く」 なんて、その時点だけの損得ではなく、 数十年先の老後を しっかり心配しよう！ その時点の所得税や社会保険料が 高かろうが、そんなことお構いなしに、 老後の事もしっかり考えよう。 実際に お金の計算の生涯トータルでは、 制約なしに働いた方がお得になります。 なので、妻は稼げるだけ稼ごう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A ※業界人の営業トークです。感覚的な話しかできませんが、繰上げ返済は検討したほうがいいと思いますが、少なくとも「今じゃない」ように思います。 65歳になった段階でその時の経済状況で判断してはダメかしら。 残債がどのくらいあるかわかりませんが、これから教育費がかかることや、現在の我が家のような「第二の貯め時」(子どもたちが巣立ったあと)が、短そうなことなどから、今のうちにもう少し金融資産を積み増しておいたほうがいいのではないか、と思います。 A ※業界人の営業トークです。繰り上げ返済市内くていい。超低金利でお宝借金です。借金なのにお宝なんです。其れ。 もう借りれないですそんな金利では。繰り上げ返済する余剰金はNISAに回しましょう。65で相当な金額に膨れ上がってるので、必要ならそこから一括返済しましょう。それがベストです。 A ※業界人の営業トークです。1.3%全期間固定いいですね！ 固定金利期間中の繰上返済手数料は高いですよ。確認してみましょう。繰上返済は全額？一部繰上？どちらなのでしょうか？ ボーナス払いをすべて毎月払いにする条件変更もあります。こちらも手数料がかかりますが、試算してもらって払えるなら変更する、毎月が負担なら一部繰上して条件変更するのはどうでしょうか？ いずれの場合も銀行に試算してもらうのと手数料の確認ですね。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/07
-
売主さんが不動産会社に行きますか？と
と聞きましたが、 買主の方で行ってすすめてよろしい と。 ※進め方は ぜひ、慎重に。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ブラームス：ハンガリー舞曲第5番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：不動産購入の実行支援 ）メールをいただきました。2026.9.6（日）武田さんへ 売主さんのところに行って来ました。 写真の黄色い部分の土地を売るでことを確認しました。 不動産会社はご指定してくださいと何度も促しましたが、私が指定するところにしてくださいと。また、売主さんが不動産会社に行きますか？と聞きましたが、私の方で行ってすすめてよろしいと言われました。 次の週末に不動産会社に行ってきます。 ※今回の仕事を頂いた不動産屋さんは、 本当に「タナからぼた餅♪」です。 もう「喜んでお受けいたします♪」です。 で、そこから先は、 すべて不動産屋さんにお任せ です。 私が引き受けた不動産屋さんであれば・・・ 〇売主さんへ 挨拶に行き、 ・売る意思の確認 ・対象不動産の確認 等々を行ない、 〇現場へ行き、 ・不動産と周辺の状況を確認 ・道路の状況を確認 ・上下水道 電気等のインフラ確認 〇役所へ行き（市役所 法務局等）、 ・道路の種類、幅員等の確認 ・土地の地目・面積・所有者の確認 （ 他人の土地の売買が現実にある ） ・用途地域ほか 建築制限等の確認は、 業者所有の都市計画図でできます。 等々の、 売買契約に必要な事前作業に入ります。 それらの結果を得て、重要事項説明書や 売買契約書を作成します。 くれぐれも・・・ 「不動産屋さんとHさんとで、 契約に向けた作業を進めている」 という印象を 売主さんに与えないように、 細心の注意を払いましょう。 理由は、以前にお話しした通りです。 途中で 売主さんの「心境変化」で話が おかしな方向に行ってしまわないためです。 不動産屋さんに依頼したら・・・ もうそこから先は Hさんには関係なく、 その不動産屋さんがプロとして作業を開始し、 てきぱきと事を進めている、 「もう、不動産屋さんに全てお任せ！」 そんな状況づくりをしましょう。 なお、売主さんが不動産屋さんへ行くとか、 買主さんが不動産屋さんへ行くとかではなく、 不動産屋さんに動いてもらいましょう。 必要な確認や相談があれば、 不動産屋さんが売主さんのところへとか、 買主さんのところへとか 行くのが、 ビジネスとしては普通のことです。 売主さんも買主さんも、 不動産屋さんから見れば「お客様」です。 このまま順調に進むことをお祈りします。 また、「例の業者さん」に関しては、 先方から「どうなってますか？」 等の連絡があった場合には、正直に 今の進行状況を伝えていいと思います。 で、住宅建築については 「複数業者の提案を聞いて比較したい」 旨をしっかり伝えましょう。 「参加してもらいたいと思っています」 それで へそを曲げてしまうようなら それはそれでよし、と考えましょう。 私のこれまでの20年以上の 「住宅建築 提案コンペ」の経験からは、 「あれも これも はい、できます」 的な 何でも屋さんが、魅力的な住宅建築 の提案をしたのを見たことがありません。 （ 何でも そこそこ標準レベル？ ） で、見積額だけは 立派！ とか。 なお、不動産の売買の実際について、 昨日の記事でコメントしておきました。 土地購入の作業 普通は2回ですが今回は 参考に、頭に入れておいてください。メールをいただきました。2026.9.5（土）武田さんへ 朝晩涼しくなりましたね。 ご助言確認しました。ありがとうございます。 先週、売主と土地については、話している際も確認しましたが、明日の午後、改めて本当にこの土地か、ご指示のとおり再確認してきます。 ※「お互いの頭の中での想像」ではなく、 目の前の「地図」とか「図面」とかで、 いっしょに確認しながら、 話を進めましょう。 また、不動産会社も幾つかご提案しながらも、売主のご意向を探りながら進めます(選定)。 ※「不動産屋さんは売主さんが選んだ」 という状況づくりをしましょう。 前回のメールで案として提示した不動産業者は、町でよく見る、中古物件でお世話になったことから挙げました。他もありますが、建設と兼業だったり、店舗が書類の山で整理整頓されていなかったりで良い印象を持ちませんでした。 ※「仕事ぶりが だらしない」人は、 つい、その人間性も疑ってしまいます。 そんな人には もちろん、任せられません。 因みに今回希望する土地の近所のアパートの斡旋業者をネットで調べたら、売主があまり良い印象を持っていない例の業者でした。 ※ ・・。 また明日の夜に結果をご報告します。 ※はい、お待ちします。 ここで、 不動産売買の実際の作業について、 予備知識をお伝えしておきます。 2段階の作業になります。 一般的に よくあるケースでは・・・ 『1500万円の土地売買』の場合。 ①売買契約。 不動産屋さんの店舗にて。 売主、買主、不動産屋の3者。 不動産屋が「重要事項説明」をした上で、 売買契約書に 売主・買主が署名。 買主から売主へ 手付100万円支払い。 このように 一同に会する事をせずに、 不動産屋が契約書に 双方の印鑑を もらって歩くこともあります。 残金を住宅ローンで用意する人が多く、 今回の売買契約書を銀行に見せて、 建築建物の資料と合わせて 融資の相談をすることになります。 そのために 1か月程度の期間を開けます。 ②決済・引き渡し（1か月後？）。 銀行内のスペースにて。 売主、買主、司法書士、不動産屋の4者。 買主から売主へ残金1400万支払い。 売主から買主へ「移転登記書類」、 書類を確認した司法書士が、 その足で法務局へ行き 移転登記申請。 予め買主に不動産屋が知らせておいた 司法書士報酬は ②の場で払います。 仲介手数料がいくらで いつ払うかは、 予め 不動産屋と決めておきます。 で、今回のHさんのケースでは、 売買価格が 500万円程度になりそうです。 さらには、Hさんは現金一括で払えます。 このような場合は・・・ 「売買契約をやって 1か月後に決済引き渡し」 なんて、まだるっこしい事は不要で、 「1回で売買＆決済・引き渡し！」 をすることもあります。 不動産屋さんが 全てを段取りをします。 もちろん、お金のやり取りがあるので、 場所は 銀行でしょう。 売主・買主・司法書士・不動産屋の4者で。 不動産屋さんによる 重要事項の説明 ＆契約書の説明に けっこう時間が かかりますので、司法書士さんは 時間を見計らって後から登場します。 これなら、何度も時間をつぶすことなく、 簡単に済ませられそうです。 まあ、予備知識として、 こんなことも頭に入れておいてください。 メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/07
-
土地購入の作業 普通は2回ですが今回は
①売買契約、②決済・引き渡し、の2回の作業が普通ですが、 ※今回の売買価格は小さめなので、 「面倒なので 1回でやっちゃいましょう」 という事も、あるかもしれません。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM パガニーニ：バイオリン協奏曲24番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：不動産購入の実行支援 ）メールをいただきました。2026.9.5（土）武田さんへ 朝晩涼しくなりましたね。 ご助言確認しました。ありがとうございます。 先週、売主と土地については、話している際も確認しましたが、明日の午後、改めて本当にこの土地か、ご指示のとおり再確認してきます。 ※「お互いの頭の中での想像」ではなく、 目の前の「地図」とか「図面」とかで、 いっしょに確認しながら、 話を進めましょう。 また、不動産会社も幾つかご提案しながらも、売主のご意向を探りながら進めます(選定)。 ※「不動産屋さんは売主さんが選んだ」 という状況づくりをしましょう。 前回のメールで案として提示した不動産業者は、町でよく見る、中古物件でお世話になったことから挙げました。他もありますが、建設と兼業だったり、店舗が書類の山で整理整頓されていなかったりで良い印象を持ちませんでした。 ※「仕事ぶりが だらしない」人は、 つい、その人間性も疑ってしまいます。 そんな人には もちろん、任せられません。 因みに今回希望する土地の近所のアパートの斡旋業者をネットで調べたら、売主があまり良い印象を持っていない例の業者でした。 ※ ・・。 また明日の夜に結果をご報告します。 ※はい、お待ちします。 ここで、 不動産売買の実際の作業について、 予備知識をお伝えしておきます。 2段階の作業になります。 一般的に よくあるケースでは・・・ 『1500万円の土地売買』の場合。 ①売買契約。 不動産屋さんの店舗にて。 売主、買主、不動産屋の3者。 不動産屋が「重要事項説明」をした上で、 売買契約書に 売主・買主が署名。 買主から売主へ 手付100万円支払い。 このように 一同に会する事をせずに、 不動産屋が契約書に 双方の印鑑を もらって歩くこともあります。 残金を住宅ローンで用意する人が多く、 今回の売買契約書を銀行に見せて、 建築建物の資料と合わせて 融資の相談をすることになります。 そのために 1か月程度の期間を開けます。 ②決済・引き渡し（1か月後？）。 銀行内のスペースにて。 売主、買主、司法書士、不動産屋の4者。 買主から売主へ残金1400万支払い。 売主から買主へ「移転登記書類」、 書類を確認した司法書士が、 その足で法務局へ行き 移転登記申請。 予め買主に不動産屋が知らせておいた 司法書士報酬は ②の場で払います。 仲介手数料がいくらで いつ払うかは、 予め 不動産屋と決めておきます。 で、今回のHさんのケースでは、 売買価格が 500万円程度になりそうです。 さらには、Hさんは現金一括で払えます。 このような場合は・・・ 「売買契約をやって 1か月後に決済引き渡し」 なんて、まだるっこしい事は不要で、 「1回で売買＆決済・引き渡し！」 をすることもあります。 不動産屋さんが 全てを段取りをします。 もちろん、お金のやり取りがあるので、 場所は 銀行でしょう。 売主・買主・司法書士・不動産屋の4者で。 不動産屋さんによる 重要事項の説明 ＆契約書の説明に けっこう時間が かかりますので、司法書士さんは 時間を見計らって後から登場します。 これなら、何度も時間をつぶすことなく、 簡単に済ませられそうです。 まあ、予備知識として、 こんなことも頭に入れておいてください。 メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/06
-
不動産屋さんには 棚からぼたもちのお話♪
生涯一度の おいしいお話です。 ※営業努力なしで「両手」！自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ドボルザーク：9番 新世界より♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/05
-
想像と全く違う 快適そうな高台の住宅地♪
もらっていた資料からは、怪しい情報としか。 ※ひどい絵でした。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：白鳥の湖♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/04
-
注文住宅は今 2200万で建ちますか？
『間違いだらけの住宅建築』土地とか解体費とかは別で、建築費のみです。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：花のワルツ♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今は土地抜きで、その土地に建っている家を解体、ゴミ棄て抜きで注文住宅のみは2200万円で建ちますか？地震に強いソリッドな注文住宅は建ちますか？ ※おバカさんです。 10年以上前の認識です。 答え、今ではまったく不可能です。 一般的な家族構成のための家だと・・・ 有名業者で 坪150～250万円です。 無名業者で 坪100～180万円です。 A建つか建たないかで言えば建ちますが、建てるということが第一目標である場合です。広さや設備、断熱の仕様等、希望を取り入れて建てたいということになると中々難しいというのが現実だと思います。 A狭い家なら建つと思いますが、性能にこだわるなら注文住宅の2200万円は今のご時世なかなか難しいと思います広さにもよると思いますが。あまり無責任には言えないので、まずは数社見積もり取ってみるしかないですね。 A＊本体工事(地盤補強工事+屋外給排水工事＋照明器具カーテン空調別途)+消費税=2,200万、家族3〜で住むには相当厳しいかと思います。参考事例 2016年 ※建築費：32坪で2100万円『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,439万円持ち家の人生：7,336万円《 I家 30代：3人家族 》 2016年4月 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/03
-
その売地の現場 早めに私に見せて下さい
Hさん自身で何か調べても、前には進みません。 ※プロに依存する部分です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：ピアノ協奏曲 第1番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/02
-
リフォーム代追加で住宅ローン借換えを
『間違いだらけの住宅ローン』金利が上昇してるので悩んでます。 ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM フランツ・フォン・スッペ：軽騎兵の序曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qリフォーム金額を追加して、住宅ローンの借り換えしたいのですが、金利が上昇してるので悩んでます。 ※おバカさんです。 借金は、お金を失う行為です。 モノを、割増料金で買う行為です。 （ 金融業界は潤うが 消費者は大損！ ） 当たり前のことですが、 できるだけ 借金はしない方がいい。 （ 金融業界は困るが 消費者はお得♪ ） リフォームをしたかったら、 地道に貯金をして貯まってからにすれば、 家計上 たいへんお得です。 （ 当たり前 ）現在は、ろうきんで住宅ローンを借りていますが、現在のローン残高は、500万くらいで、約5年で返済が終わります。金利は1.9%固定金利です。リフォーム金額を700万追加で1200万くらいのローンを10年くらいで返済を考えています。 ※おバカさんです。 借金は、お金を失う行為です。 借金を当たり前と思ってはいけません。 買い物は、お金を貯めてから。 健全な家計なら、当たり前のことです。最近、金利が上昇してるので、借り換えると金利があがりそうなんですが、10年なら変動金利のほうがいいでしょうか？ ※おバカさんです。アドバイスや借り換えに良い商品があれば教えてください。宜しくお願い致します。 ※おバカさんです。 「そんなこと言われても・・・ その貯金がなかなか難しいから、 お金を借りようとしているんだよ」 と反論する おバカさんへ、 「貯金は難しいけど、割増料金を 払うローンなら だいじょうぶなの？」 ということです。 どっちが得か分からない人を、私は 失礼ながら「おバカさん」と罵っています。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A借り換えをするとトータルで金利負担は多くなると思います。現在のローンはそのままにしておいて、リフォーム分は別ローンが良いでしょう。月々の負担が大変であるなら、リフォームの返済期間を長くしておいて住宅ローンが終わって余裕ができたら繰り上げ返済するというのが良いのではないでしょうか Qありがとうございます。ローンが2つになるのは厳しいきがします、、、現在ローンが7万くらいだから、2万くらいしか上乗せできないです、、、それだとかなり長い期間になるような気がしますが、借り換えたら上がってしまうんですね。銀行に相談してみるしかないかもですが、変動金利だとまだ低めですが、10年くらいなら、変動金利のほうがいいでしょうか？ A1200万円10年で組めますか？今の返済額より大分多くなります。今借り換えをすると1.９％がもったいない気がします。変動か固定はぎりぎりでローンを組むなら固定が良いです。 自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/01
全32件 (32件中 1-32件目)
1
-
-
- 手芸・ハンドメイド好きなヒト、大集…
- 22cmファスナーポーチ カット
- (2026-09-24 09:01:39)
-
-
-
- 収納・家具・インテリア情報
- 冬物のコートやバッグがすっきり片付…
- (2026-09-26 00:55:47)
-
