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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

定年時に一括それまでは繰上しない予定です
契約を迫られたのは４社中 1社のみでした
住宅ローン残り32年怖くなってきました
すごい音がと思ったらダンプから砕石を
完成前つなぎ融資返済と家賃が二重払い
50年返済ローンはスグレモノの金融商品？
40代子育て世帯の貯金は1500万だそうです
5連休中でも毎日工事をしています
住宅ローン繰上返済夫婦で意見が真逆です
住宅ローン生活妻にどう想像してもらうか？

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2020/01/27

坪60万円ではまともな家は建ちません　甘い！

カテゴリ：マイホーム

27坪ほどの小さめな家ならなおさら
　　　※マイホーム取得後の人生を設計します。
　　　　最初の建築計画きちんと行ないましょう。
　　　　
自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のIさん（50代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2019.6.20　新規メール顧問会員。
2019.8.28　現状診断終了。

頂いたメールにコメントしています。

マイホーム計画！私達だけで先走っちゃいました

　　　※今回のメールに添付されてきました。
　　　　マイホーム取得後の人生のようです。
　　　　（　キャッシュフロー表　）

　　　※　（　キャッシュフローグラフ　）

　　　※もうひとつ、添付された書類が、
　　　　この生活設計のヒアリングシートです。

　　　※このヒアリングシートの記入事項について、
　　　　コメントします。

　　　1　建築予定地。

　　　　550坪の土地から35坪を分筆する計画の
　　　　ようですが、分筆後のその土地が
　　　　物理的な条件や、法的な条件がクリア
　　　　できることが確認できているでしょうか？

　　　　たとえば、「摂動義務」。
　　　　幅員4m以上の公道に2ｍ以上で接している
　　　　でしょうか？

　　　　分筆前の土地なら条件を満たしていても、
　　　　分筆後の土地も条件を満たすとは限りません。

　　　　また・・たとえば、「上下水道」
　　　　宅内あるいは前面道路に、十分な上下水道の
　　　　配管が成されているでしょうか？

　　　　その他、建築予定地については、
　　　　確認するべき多くの事がらがあります。

　　　　すべてがクリアできた 35坪でしょうか？

　　　2　建築費について　①

　　　　坪60万円で計算していますが、甘過ぎます。
　　　　それではまともな家が建ちません。

　　　　地方都市で70万円/坪、大都会＆周辺で90万円/坪、
　　　　（　過去当事務所が係わったコンペ結果より　）
　　　　外構まで含む、すぐ生活できる建築価格では、
　　　　このように見当をつけておきましょう。
　　　　（　本来外構は坪単価には入れないが、
　　　　　　建築費総額の目安にするために・・　）

　　　　延べ床面積：26.86坪であれば、建築価格は
　　　　26.86×70＝1880　（　万円　）
　　　　とみておくのが妥当です。

　　　　もっと細かいことを言えば・・
　　　　26.86坪という面積は、ちょっと小さめです。
　　　　小さめな建物は坪単価が高くなります。
　　　　70万円/坪では難しいかも・・。
　　　　（　60万円/坪なんて、全くありえない　）

　　　　土地の状況によっては、もっと高くなる場合も。
　　　　その状況が見えないので、コメントの
　　　　しようがありません。

　　　3　建築費について　②

　　　　当初の建築費と「予算」の建築費が
　　　　異なっていますが、これは有り合えません。

　　　　当初の建築費は1611万円と言っていて、
　　　　予算の建築費は1460万円になっています。
　　　　差額は建築士に払う150万円？

　　　　建築士に払うお金も「坪60万円」の範囲内
　　　　でみていた？　　有り得ません。
　　　　もし、建築設計士に作業を依頼する場合は、
　　　　そちらに払うコストは
　　　　建築工事のお金に上乗せで払うものとして、
　　　　認識する必要があります。

　　　　なので、建物が26.86坪なら、建築価格は
　　　　26.86×70＝1880　（　万円　）
　　　　で、
　　　　建築士が請負額の8％でいいと言うのなら、
　　　　1880万円×0.08≒150万円　・・ですが、
　　　　彼らは 10％から15％を欲しがります。
　　　　10％なら 188万円、15％なら 282万円です。

　　　　建築設計に払うお金は、建築工事費とは別です。

　　　4　予算

　　　　なので、予算は1900万円では収まりません。
　　　　もっともっと膨らむことになります。

　　　　建築士に払うお金、諸費用で払うお金、
　　　　上乗せにすれば・・。

　　　4　自己資金

　　　　もちろん現状診断でのキャッシュフローから、
　　　　数年後に教育費の支出がかさむ時期が来ます。

　　　　その際の貯蓄残高の様子から、
　　　　マイホーム建築に今あるお金を投入することは
　　　　できないのが、分かります。

　　　　今なので・・、
　　　　マイホーム建築をするのなら、自己資金ゼロです。
　　　　そこは、正解です。

　　　　ということで、
　　　　このような状態のヒアリングシートを元に
　　　　作成したキャッシュフロー表は、
　　　　意味の無い資料だとことになります。

　　　　「生活設計ヒアリングシート」の部分で、
　　　　もっときちんとしたやり取りが必要です。

　　　　今日・・私が書いた 2つの記事について、
　　　　読んでいただいた感想や質問や要望をどうぞ。

現状診断時点のI家の状況。
2019.8.28

　　　※くじらのような形のキャッシュフローグラフ。
　　　　（1年ごとの貯蓄残高の推移）

　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。

　　　※読者の皆さんもマネをして、
　　　　自分のものを作ってみよう。

　　　※現役・・の拡大。

　　　※老後・・の拡大。

　　　※夫婦それぞれの死亡保障必要額の検証結果です。

　　　　高校生と中学生の子供たちがいますが、
　　　　夫はまったく不要、妻は数年だけ必要。

　　　※加入中の生命保険の一覧です。

　　　　まったく生命保険が不要な夫が、6本も加入
　　　　していました。
　　　　家族全員がすべての保険を継続していたら、
　　　　払う保険料総額は、1600万円！・・でした。
　　　　（おバカさんです）

　　　　顧問会員になるにあたって、5本を解約
　　　　したようです。