2019年11月の記事
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祝 6号物件 入居者決定。
やぁ、僕だ。 久しぶりの更新となってしまった。 申し訳ない。 最近は意志力を他事業とかに使ってしまってブログを書く余力がない。 まぁ言い訳である。 不動産活動は収入に直結するものであるからして迅速なる行動は行ってた。 タイトルにもある通り、先月に退去となっていた6号物件だが、12月からの入居が決まった。 契約も交わし、初月家賃も頂いた。ありがたい。 保証会社の方は勤め人の保証人を付けよとの要望であったが、入居者様（外国人）にあてはなかった。 仕方がない。 敷金として2か月分預かって貸し出す事とした。 そりゃまぁ、保証会社を付けた方が大家としては安心ですが、ノーリフォームのボロ戸建を借りてくれ、自ら修繕してくれる胆力ある入居者様は偉大で貴重だ。 大切にしたいと思った次第。 ちなみに床もベコベコ、雨漏り、壁穴あきありのままだと一般的な方々にはまず貸せない。 というか、客付業者様に断られるレベルだ。 まぁ、ちゃんと家賃を払ってくれるがはまだ未知数だが、まあ、世の中は基本的にいい人で溢れている。 やや希望的観測もある。 しばらく静観しようと思う。 しかし、今回は勉強になった。 僕の中の常識が覆った。素晴らしい。 では、また。アディダス。
2019.11.23
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常識の向こう側。
やぁ、僕だ。 先日、退去連絡があった6号物件であるが内部確認した結果、手を入れればまだまだ運営出来そうな感じだった。 ただしそこそこ修繕と時間が必要である。 壁紙は汚いし、一部雨漏りしてるし、床がブヨブヨしてるし。 だいぶ修繕必要か 笑 とりあえず、このまま募集をかけてみた。 条件は現状のままで4.5万。 当然、仲介業者さんは通さない。 リフォームしてない、ボロ戸建、僕の印象が悪くなる。 雨漏りしている現状有姿、DIY自由で募集して下さいなどと言ったら、変態大家だと噂されてしまう。 故にジモティで募集。 待つ事、2日。 結構、反響はある。 まあ、戸建の98平米で4.5万は安いからだ。 反響があるのはわかる。 内部が玉砕しているこ汚いボロ戸建であることがわかるとドン引きするんではなかろうかと思っておりました。 僕は結構、常識人だ。 実際1組目はやや引いていたが家賃を30,000にしてくれるなら借りたいと言う。 しかも1ヶ月のフリーレントで入居が2ヶ月後だ。 二組目は怪しい仕事をしている自営業の方で国籍はペルー。 自分で直すと言うことには抵抗は無いらしく結構前向きだ 奥さんと再度内覧した上で決めると言って次の日に申し込みを頂いた。 こちらは僕の口が滑って4万円と言ってしまったので家賃は4万円 僕の脳内では、この時点で彼に貸すことは決定した。 常識の向こう側だ。 当然、保証会社へ申し込み。 某保証会社。こちらは少々の属性が悪くても通ってしまう印象であったが、いざ申し込んでみると、入居者が自営で怪しいため、勤めをしておられる保証人をつけてくれと回答があった。 保証人って。 保証会社の意味って何よ⁈ 誰か教えて。 入居者様に確認してみるがやはり勤め人の保証人は立てれないそうだ。 ですよね。 まぁ想定内。 入居者様に事前には保証会社が通らなかった場合は、敷金2ヶ月分で良いですよと 言っているのでこのまま貸してしまおうと思う。 ボロボロの雨漏りしているリフォームもしていない戸建てを月40,000円で借りてくれる、しかも住めるように自分で直してくれる。 タフで貴重な人財である 大切にしていこうと思う。 まぁ、保証会社も怪しい自営業の外国人にやすやすと保証をつけるわけにはいかないであろう。 わかるよ。 とは言え不安もやや残る、が入居者様でリフォームをするしてくれるのはありがたいし、退去となっても今までよりも悪くなる事はない。むしろ良くなるとポジティブに捉える。 しかしまぁ、雨漏り、ノーリフォームのボロ戸建が貸し付けれるとは、常識の向こう側である。 僕はまだまだ頭が固いんだなぁ。 おわり。
2019.11.16
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退去連絡は色々考える事が増えるなぁ。
6号物件外観。変わった佇まい。 やぁ、僕だ。 朝夕と冷え込みが増して冬の訪れを感じ得ないが如何お過ごしだろうか？ 僕はめっきりサーフィンする頻度が落ちた。 悲しいかな寒さを上回る程の情熱はもう無い。 さて不動産活動であるが、やや遠方にある物件6号が退去となった。 退去連絡はいくら経験しても嫌なものである。 全く慣れることはない。 考えてみると、退去＝仕事が発生するから。 しかも、これまで入金確認するだけだったものが労働力投入やマイナスのキャッシュフローが発生する。 そして再度、リホォーム、入居付けしても売り上げは退去前と変わらないという… なるほど。気が重いわけだ。 とは言え、放置して税金を取られるばかりの負債にするのは耐えがたい。 自分で言うと恥ずかしいが、そんな素敵な思考になっている。 本日、退去後の確認に久方ぶりに行ってきたが なかなかどうして綺麗で、DIY心をくすぐられる面白い物件だ。 そう。この物件はちゃんと内見したことがない。 過去ブログで紹介したがこの6号物件は競売で落札後、元所有者様にそのまま貸していた。 今回初めてまともに内見したが、結構綺麗でリビングの床の上貼り、壁紙交換、洗面台交換、水栓交換、美装ぐらいでいけるかなと。 結構ある⁈笑 しかしこの物件は自宅から車で1時間ほど掛かる。 正直気が重い。 人間はどんどん楽に慣れてきてまう。 困ったもんである。 正直、退去を期に考えた事は まずは売却。 手放そうかとも考えだが取得してから3年なので税金が高い。 短期譲渡所得となり、利益の39.63%税金が掛かる。 （ちなみに5年以上の場合は20.315%） 物件収益としては総投資額の7割は回収済みであるものの全回収には至っておらん。 次は転貸借。 ジモティで知り合った方で僕の物件1戸を転貸借している若者になげる。 これはリフォームと運営全てを若者が行い、大家は家賃の半分をもらうと言うものだ。 いわゆる空き家を買わずに家賃を手にする空き家投資法だ。 資金のない若者ならではの手法だ。 実際にお会いし、真面目な好青年だったこと、その時は忙しく、リフォームに手が回らなかった事から委託している。 デメリットは家賃の50%しか入ってこない。 おそらく2万円程度。さびしい。 最後にいつも通り、DIY。 リフォームコストがかかる。 当物件だとざっくり20万円程度か。 あと時間。2週間程度通う必要がある。 しかも遠い。 メリットは家賃を上げれる。 5〜5.5万円ぐらいの見込み。 リフォームしとけば次の募集や売却時に楽。 長期的視野。 入居後のトラブル防止。 とまぁ色々考えているが未だ決めかねている。 他事業との兼ね合いもあるし、秋の夜長に考える事とし、次回としたい。 緩募であるが浜松でボロ戸建のDIYを経験してみたい方がおられたら是非、コメントを。 ヘルプミー！ヘルプがあれはDIYでも楽しそうだし。 お昼くらいしか出せませんが、僕の教えれる事はお教えしますよ。 でわでわ。
2019.11.09
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