投機家への道程

この人口が鬼のように減っていく市場の中で、わざわざ不動産に
突っ込んでいく必要もないような気が急にさきほどからしはじめ
めさめさ冷めてきていて怖いのですが。。




不動産賃貸業

不動産の営業の方と話をしていると不動産賃貸業は簡単そうに見える。

賃料収入　物件価格×１１％くらい

賃料収入から下記の経費が差し引かれる。

経費内訳
固定資産税６％くらい
上水道　ほんの少し
浄化槽管理費、浄化槽清掃費１％
電気料金　１％くらい
管理費　５％くらい

銀行への支払い　５０％くらい（そのうち利息は２０％くらい。）

例）
９００万の家賃収入（満室でマックスのとき）
固定資産税５５万
上水道２万
浄化槽管理費５万
浄化槽清掃費6.5万
電気料金１２万
管理費３８万
メンテナンス　たまに壁塗ったり、内装現代風にしたり。
　　　　　　　かなりかかる
銀行利息２％でも１５０万とか
減価償却費２５０万とか
手出し経費１１８万
他経費４００万
銀行への支払い４３０万

これで税引き後のCFが２００万くらい年間ででる。

これじゃだめだ。。
なんかちょっとこけたら、だめになる。
大きなメンテ
入居者がはいらない。。
家賃が下落。。

事業とは思えないくらいの上限の低さ。

〇表面上のキャッシュフロー収益から、手出し経費（税とか管理費とか電気代とか）と、銀行への支払いを引いたもの。

〇帳簿上の利益
収益から、手出し経費と利息と減価償却費をひいたもの。
つまり、税金を払わないためには、手出し経費を上げるか
利息を上げるか、減価償却費を上げることが大切になる。。
それか次の物件を買うか。か。

なんにしても一歩踏み出さないと何も始まらないので。
始めてみよう。

けど最初の一歩は小さいものにしよう。どうやったら実質利回りは１０％超える案件なんかがでてくるのだ。。