全240件 (240件中 151-200件目)
金曜日は昼から、不動産めぐりしてました。早ければ年内には渋谷~新宿付近へ事業所を開設する予定です。東京都、千葉県、埼玉県からの問い合わせが増え、横浜とは別に拠点を設ける必要が出てきました。どうせ事務所を構えるのですから、レンタルオフィスのような机借りではなく、狭くてもテナント一室を借りる予定です。山手線駅から徒歩6分と利便性の良く、家賃が手ごろな物件があり早速候補に入れました。夜は顧問先のマンションで打ち合わせで、帰りは午前様です。さて、明日からの土・日は相変わらず大忙し。5件のアポイントメントが入っています。頑張ります!!にほんブログ村
2012.09.28
9月もちょうど真ん中だというのに、なんでしょうか?この暑さは。今日から三連休の方も多いのではないでしょうか?外出される方は熱中症に気をつけてくださいね!秋はいつやってくるの? イダケンは新規アポイントメント二つを含む、四つの予定が入っています。木曜日まで3日間帰省をしていたので、その分頑張らないといけません(帰省は過去日記参照)。三連休最後の日は、ボランティアでお手伝いしている『マンション管理組合適正化ネットワーク』の管理組合向け勉強会・交流会に参加してきます。参加者は区分所有者さん。運営側を除き10名くらい。(運営側のメンバーもほぼ区分所有者です)参加型の会なので、多くても15人が限界です。参加している皆様で、マンション管理はどうすればよくなるのか?を真剣に考え、悩みを打ち明け、交流を行なう場です仕事ではないので、イダケンは楽な気持ちで参加できます。メインテーマは大規模修繕の話題となりますが、後半はフリーディスカッションの場があり、さまざまな管理組合の悩みについて討議します。明日9月16日までに参加者を受付していますので、下記URLをクリックし、専用頁からお申し込みください。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20120917sakuragityo.html にほんブログ村
2012.09.15
年間を通じて数多くのプレゼンテーション会に同席します。イダケン事務所では、各社の細部分析をした比較表を配布、説明するため、口が上手なだけで中身が伴わない業者が選ばれることはありません。 プレゼンテーション会では、ここがお勧めですよとコンサルタントは誘導しません。プレゼンテーション会の中身をみれば、おのずから特定の業者に絞り込まれるものです。ダメなプレゼンテーション会1.説明資料が雑2.声が小さい、覇気がない3.管理組合の要望を満たさない提案をする4.質問に対する回答が調子良い、またあやふや5.資料がつかいまわしどんなに金額を提示しても、こんなプレゼンテーションをする業者は選ばれません。良いプレゼンテーション会1.プレゼン資料が見やすい2.挨拶がしっかりでき、元気がある3.質問に対する回答にうそを感じない、誠実に回答する4.マンションに合ったオリジナルな提案をする5.調子の良い事を並べ立てないやる気が感じられ、中身が伴っていると判断できれば、見積金額が2、3番手であっても選ばれることがあります。8月11日開催のイダケン事務所のセミナーでは、業者選定のポイント・ヒントもお話できればと思います。
2012.08.03
大規模修繕や管理会社選定が終わると、慰労会を開催するマンションが多いのです。コンサルタントとしてイダケンもお誘いを受けます。土・日は仕事が重なるとお誘いを断ることになりますが、可能な限り参加するようにしています。昨日も新宿の小料理屋で慰労会が開催されました。イダケン事務所が管理組合を接待することはありません。ケチではなく、コンサルタントがご馳走してしまうと、役員と蜜月があるのではないかとあらぬ疑いを持つ方がいるからです。40を過ぎて、油断するとすぐお腹がでます。美味しいものが目の前にあるとついつい箸を運んでしまいます。スリムな体型を維持するよう努力しなければ・・・・(^^;) にほんブログ村
2012.07.27
多忙を言い訳にして2週間以上ブログ更新を怠ったイダケンです。海の日がらみの三連休はセミナーと仕事でフル稼働。今週は三連休の事後処理と、週末の準備でばたばたしていました。7月14日(土)は東京国際フォーラムで中堅管理会社のお招き講師としてセミナーに参加してきました。参加者は60名オーバーとか・・・テーマはマンション管理士奮闘期~相談事例から学ぶ運営のヒント~です。時間が40分と限られていたので、相談がもっとも多い代表的な項目についての解説を簡単に行い、管理組合運営のトラブル解決について事例をあげて説明をしました。参加した管理組合の皆様はどこお多かれ少なかれ悩みを抱えていると思われ、真剣に話を聞いて頂きました。7月16日(海の日)はボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークのセミナーでした。場所は桜木町駅の目の前にあるビルの会議室。半年振りの開催で不安でしたが、準備委員会を含めて16名の参加を頂きました。テーマは管理会社との接し方です。参加者は熱い思いがあるだろうと、イダケン講師の説明は最小限にとどめ、意見・情報交換の時間を多く割きました。3時間半の所要時間でしたが、あっという間に終了。熱い議論はこの時間内で収まることができません。その後場所を変え、近くの居酒屋に移動し、懇親会を開催。8名の方に出席頂きました。3時間場所を確保しましたが、こちらも時間が経つのは早いものです。管理組合の生の声。とても勉強になります。セミナー講師の立候補もあり、年内は9月、11月と隔月でセミナーが開催できそうです。疲れましたけど、気持ちは充実です。今週も仕事頑張ります!(東海道線の社中より記事更新)セミナーねたばかりで申し訳ありませんが、8月も2度セミナー(イダケン事務所と管理会社の招かれ講師) にほんブログ村
2012.07.21
こんにちは!イダケンです。木曜日は朝からフルスロットルで仕事をこなしていました。午前中大型物件の大規模修繕業者選考会における見学通路の下見。図面をみながら建物を一周するだけで一時間半!急ぎ移動。昼食を5分でお腹に入れ、事務所へ到着13時からタワーマンションの理事長様と打ち合わせ。課題が多く17時近くまで時間を要しました。その後17時からHelp!(前回日記参照)の管理組合様と初面談。まったくもって詳しいことがかけませんが、20時30分近くまで打ち合わせ。実はこの時間帯もう一軒アポが入っていたのですが、優先順位から延期(業者との打ち合わせ)して頂きました。T社長すいません。打ち合わせ後には、電話を頂いた大規模修繕工事引き渡しを直前に控えた管理組合理事長様の電話相談対応。帰宅してから、来月から業務開始する管理会社から妨害工作を受けたマンションの理事長様と今後の作戦会議!?食事を取ってお風呂に入ると午前様。週末の最終準備が残っていますので、午前1時半、パソコンにむかっているところです。前置きの方がはるかに長くなりますが・・・タイトルの内容今週面接相談を受けた管理組合様の中で、3件は訴訟を辞さずで正義を貫こうとします。訴訟=正義を貫くやり方というわけではないのですが、自腹を切ってでも白黒はっきりさせ、曲がったこと、おかしなことを是正しようとしている方が増えています。なぜ弁護士のところに行かないでイダケンのところを訪ねてくるか?その理由は・・・問題点の整理をしないまま、弁護士に行っても、具体的な内容が明確ではないと話が進まないからです。弁護士では埒があかない・・こんな方がイダケンのところに相談に来ます。イダケンは弁護士とは違う仕事をしているので、弁護士以上の力があると比較できるわけではありません。イダケンが管理組合様の言わんとしたいことを交通整理するだけで、法的措置がぐっとしやすくなり、問題の早期解決につながることがあります。今でも頼りになる弁護士はいますが・・もっと深い付き合いをできる方を近々探さなくてはならないかもしれません。我こそは!と言う方、ご連絡くださいね^^【マンション管理組合適正化ネットワークセミナーのご案内】イダケンがボランティア参加している適正化ネットワークの勉強会・交流会を下記の通り実施します。日時:7月16日(海の日)13時30分から場所:社会福祉センター8階会議室(横浜 桜木町駅前徒歩1分)定員:30名会費:1000円題目:「管理会社との接し方、戦い方、そして管理組合の在り方」営業色0、名刺交換や業者の講義はありません。講義はありますが、参加者の情報発信、意見交換に時間を多く使いたいと思います。興味のある方はman_kan_net@yahoo.co.jpまでお問い合わせください。 にほんブログ村
2012.06.28
火曜日は事務所での打ち合わせが多い日です。1.午前中遠方千葉外房から片道2時間以上かけて訪問されたお客様。リゾートマンションの第三者管理方式で管理者の管理会社は好き放題。無知な組合員を抱き込んで嘘八百を洗脳し、適正化を訴えるお客様を排除しようとしています。お客様が今まで相談したの弁護士や管理士団体はやりようがないとお手上げ本当にそうでしょうか?パートナーの坂尻管理士と相談し、国交省、弁護士を巻き込んで徹底的に不浄を解消しようと手を打つ予定です。問題が複雑なマンションを救うのが管理士の使命です。一般論では太刀打ちできないことでも、正常化すること。イダケン事務所の力発揮です。2.初めての電話相談結果的にまとめると理事長の暴走により管理組合がめちゃくちゃになる手前のマンションです。「助けてください」ストレートなこの一言にイダケンのハートに火が付きました。過去日記にも書きましたが、急な案件については費用は後の問題。困っているマンションを救済するために大きな壁が立ちはだかろうとも正常化を目指すためにサポートを惜しみません。早速今週二度の面談を調整しました。 3.他の管理組合はどうしているの?昨日悩みを抱えた神奈川県西部の100戸超のマンションのお客様から相談を受けました。プロの助言ももちろんですが、他の管理組合はどうしているかいっしょに考えて力をもらいたいとのことです。セミナーやりましょう!イダケンの営業セミナーは8月11日(土)開催になりますが、ボランティアで参加している適正化ネットセミナーを半年ぶりに開催します。7月16日(海の日)13時30分から17時会場はみなとみらいが一望できる桜木町駅前徒歩1分にある社会福祉センター8B会議室、会費は1000円です(会場費等経費がかかることをご了承ください)。テーマは・・・考え中です(笑)リクエストあれば言ってください。イダケン講師のネタとしては管理会社や修繕発注の裏事情あたりをまとめてぶっちゃけたいと思っています。7月16日のセミナーは適正化ネットなので、イダケン営業色0の情報発信、交換の場です。参加する悩める管理組合役員様が主人公になってください。おまけ:神奈川県マンション管理士会に加入しました。理由は、契約先の管理組合の希望があったからです。でも入った以上・・・・・にほんブログ村
2012.06.26
本日は多忙の週末、一日目土曜日。世田谷→世田谷→所沢こんな移動でした。ブログファンの方はお気づきだと思いますが、神奈川はもちろんですが最近東京、千葉、埼玉と問い合わせ、契約が増えています。お客様のアポが終わった後、専属管理士を置く東京事業所を開設するべき打ち合わせをしていました。本拠は横浜。イダケンのスピリットは変わりません。もっと多く、もっと広いエリアのマンション管理組合を良くしたい!そのための受け入れ態勢を強化したく、計画を進めています。 今後の予定は・・・7月に某管理会社のお呼ばれ講師でセミナーに参加(東京)7月に適正化ネットのセミナーを久しぶりに開催(これはボランティア)。あくまで予定(場所はどこがいいですか?管理組合様の講師募集中)8月にイダケン事務所のセミナー開催(横浜)9月以降も予定満載です。訪ねるマンションのお客様からブログ記事への問い合わせを頂き、大京、長谷工を繰り返していた一週間です。※上記会社はイダケン事務所とは関係のない会社です。詳しくは過去記事をお読みください。 にほんブログ村
2012.06.16
遠方(関西)より相談を受けた話を紹介します。大規模修繕を控えた修繕委員である相談先のお客様が疑問に思った点は・・・1、コンサルタントとしてマンション管理士を修繕委員(相談を受けた方も委員メンバー)が推薦してきた2、推薦したマンション管理士は技術(建築)経験に乏しい3.マネージメント(管理組合運営補助)能力は確かに必要であるが、技術的な知識がないコンサルタントは不十分であるこのような内容です。なぜ、イダケンへ遠路はるばる電話をかけてきたかと言うと、ホームページにあるイダケン事務所の大規模修繕コンサルタント提案は理に叶っているからとの理由です。有難うございます。相談を受けた相手は建築(設計)関係のお仕事をされ、ちょっと畑違いであれど専門家です。管理組合にとって大きなお金を動かすにあたって、生半可な技量のコンサルタントを雇いたくない。適任者はどのような要件なのか?と考えた上での相談して頂きました。お客様の要望は、イダケンとコンセプト・提供サービスが同レベルな関西のコンサルタントを紹介して欲しいことです。残念ながら、イダケン関西に知り合いがいません。折角の相談ですが役に立つ助言ができませんでした。申し訳ありません。改修の技術面および管理組合運営支援のソフト・ハード両方に秀でた大規模修繕サポートを提供できるコンサルタントは関東でも少ないと思います。需要=管理組合のニーズ。供給=コンサルタント側からお客様(管理組合)が満足できるサポート提案これを考えた時に、両者が納得いくマッチングはまだまだ難しいようです。遠方の管理組合から往復の交通費を負担して頂いても、なおかつ管理組合にとってコストパフォーマンスの高い提案ができるようなコンサルタントをイダケンは目指したいと思います。ところで・・・本日一日だけで、お客様とのアポイントメントを3つ頂きました。感謝感謝です。お客様の期待に応えられるよう、明日からまた頑張ります!! にほんブログ村
2012.06.13
昨日の日記では25戸という小規模マンションを紹介しました。イダケンは確かに小戸数マンションを得意としていますが、戸数で選んで仕事をしているわけではありません。先月、今月と300戸近いマンションと、600戸を超えるタワーマンションから受託を頂きました。有難うございます。顧問先には団地型マンションもあります。最近またまた多忙になり始めました。相談数(電話・無料対応含む)から言うと、一昨年が最高(年間300件近い相談を受けたと思います)で、最近は平均的(年間200件のペース)ですが、月6~8件ほど、新規の顧客とお会いし、見積や提案等の依頼を受ける機会を頂けます。マンション管理士はまだまだ認知が低く、契約にいきつくまでの割合は多いとは言えませんが、少しずつ主体性を持った管理組合が増えているのは嬉しいことです。ブログファンの方はご存じだと思いますが、許せない管理会社の存在を強く認識してしまった今、悪しき管理会社※の犠牲になっている管理組合さまを救うべくまい進していこうと思います。※管理会社=悪いわけではありません。一部許せない行為をする管理会社があり、そこから管理組合さんを救うと言う意味です。相談先の役員様から先日こんなメールを頂きました。守秘義務があるので、ほんの一部の抜粋ですが・・・『本日、楽天のブログを拝見させていただき、かなり心が楽になりました。疑心暗鬼になり、かなり厳しい状態でしたが気持ちに余裕ができました。』困り果てている管理組合は沢山います。忙しくても、儲けが少なくとも(^^;)、イダケンの力で良い方向に行くなら、誠心誠意頑張っていこうと思います。イダケン事務所は法人化、複数のスタッフがいます。イダケンが忙しくても有能なスタッフが対応致します!にほんブログ村
2012.06.12
日曜日に横浜市にある25戸のマンション管理組合の総会があり、新しい管理会社が決定しました。このマンションでは2年前にイダケンが大規模修繕のコンサルタントを1年間務め、半年ほど前から管理会社見直しのお手伝いをしました。所謂リピーター顧客です。1.管理会社選定に至った理由1)赤字体質の管理費会計12台中、半分近く駐車場に空きが発生。管理費収入にすべて駐車料を充当してたため、数年前より赤字会計となり余剰金を少しずつ食いつぶし始めた。管理会社に削減交渉するも、良い回答を得られず、管理費会計を健全化する必要があった。2)修繕積立金の不足1回目の大規模修繕工事を終え、長期修繕計画を作成したところ、管理会社作成のもので現行の2倍、イダケン事務所で作成したもので1.5倍の値上げが必要と試算。大幅な値上げは各戸の負担を増やし、現在問題になっている滞納を増やす懸念があり、支出を抑え、管理費余剰金を修繕積立金に回し、各戸の負担を減らす必要があった。3) 管理会社仕事ぶりの不満そもそも、ここが根で合ったと思います。週3日の巡回清掃員が決められた仕事をしない。遅刻・早退はざら。管理会社が滞納者督促の記録を今までつけていない結果、解決の方法を決めるのに時間を要した。要求されたことに対し、なんだかんだ理由をつけ、管理会社にとってプラスアルファの仕事をしないよう予防線を張っていた。小規模マンションでそれでなくとも理事役員の負担が大きく、管理会社に積極的な行動、提案を求めた。2. 選定過程1)共通仕様を決定。現行と同条件をA案と、イダケン推奨案+管理組合要望ミックスのB案の二つの見積りを取る事に。今までの問題点を整理し、見積りを依頼する管理会社に共通で質問書を提出してもらうことを決定2)高層住宅管理業協会から横浜に本社・事業所を置く会社をピックアップ、1万戸以上の管理実績があり、かつ小規模マンションのリプレイスも積極的に取り組んでいる会社を6社選び、今の管理会社と含めて7社に見積りを依頼することを決定2)各社時間をずらして現地説明会を開催3)イダケン作成の比較表を参考に、金額、質問回答書の内容、会社の実績、提案書の内容を総合的に判断し、書類選考で3社に絞り込んだ4)プレゼンテーション会を開催。透明性を図るよう組合員なら誰でも参加できる公開性に、書類選考を通過した3社から質疑応答を含めて1時間平均で話を聞き、終了後参加者と意見交換を行った5)プレゼンテーション会終了後最終選考を実施。2社に絞込み、一定の要件を満たした業者を内定することが決定6)中堅どころの一社を決定。1)のB案を選択することで、不必要と思われる契約は変更し、4分の1程度の内容を向上して、かつ年間委託費約350万円から約105万円の削減を達成(削減率約30%)7)契約書の内容を確認(現行、国交省標準と対比)、契約書に記載されない理事会要望事項で管理会社が受託した内容は別紙覚書を締結することで合意8)総会を開催。総会に先立ち管理に係る重要事項説明を実施、委託契約選定、規約変更等が決定3. 今後の課題1)懸案事項を整理し、一つ一つ解決する2)管理規約改訂、リフォーム細則制定3)修繕積立金見直し4)次回大規模修繕までに小・中規模の修繕工事を計画的に実施管理会社のフォローだけではなく、必要に応じてスポットでイダケン事務所に相談できる環境をつくりました。 管理切り替えまでイダケンがサポートします。イダケンの管理会社見直しの方針は質を向上し、委託費を適正化するです。 今回もいい仕事ができました^^ 小規模マンションの支援を紹介したページは↓↓です http://www.11kanri.com/syoukibo.htmlにほんブログ村
2012.06.11
ここ1週間で埼玉県に四回行きました。高崎線に初めて乗りましたが、自宅まで乗り換えなく一本で行けます。湘南新宿ライン恐るべし!管理組合様から声を掛けて頂けるエリアが広がってきました。長時間の電車移動はノートPCが大活躍。集中して仕事ができます^^地元の神奈川、得意エリアの東京都のほか、千葉、埼玉と幅広く仕事をしています。 にほんブログ村
2012.05.30
本日悪天の中、プレゼンを終えて坂尻マンション管理士と品川の居酒屋で反省会。お酒の席ではありますが、それぞれの良い面悪い面を指摘し、切磋琢磨し、マンション管理業界を良くしようと語り合います。彼は仕事に関するSoul(魂)がイダケンと似ています。(イダケン以上かも!?)熱い、実直、臨機応変(良い意味で柔軟)。20代で年齢的には若造と見られるかもしれませんが、仕事は実力だと思います! イダケンが管理会社時代は20代でも同じ会社の誰にも負けないくらいバリバリ仕事をこなしていました。 彼は相当高いポテンションを持っています。 近い将来、イダケンを凌駕するような逸材になると思います! いっしょに仕事をしている同士をこれからもブログ記事で紹介します。イダケン(正式名称(有)マンション管理支援事務所)は資本金1000万円の法人です。個人事務所とは違い、坂尻管理士のような熱い優秀なメンバーと複数体制で管理組合を支援します! にほんブログ村
2012.05.22
先週末は二つの説明会に出席しました。一つは・・・4月中旬から、このマンションにとって一回目の大規模修繕の工事説明会です。今回の工事では、建物外装改修と量水器周りの給水管を交換するにあたって二社の施工会社を選定。同じ日に二社から説明を受けました。断水が発生すること、インターホン交換工事があることにより専有部分に影響が出ます。区分所有者、賃貸居住者、不動産業者が参加しました。工事説明会は施工会社主催です。説明資料は施工会社が作成するのですが、事前に理事会や修繕委員会で内容を確認し、管理組合が知りたい情報を必ず含めてもらいます。二つ目は・・・管理会社選定のプレゼンテーション会です。 長期修繕計画を作成したところ修繕積立金値上げが必要と試算されました。少しでも各戸の負担を軽減すること、また、日常管理の質向上を目指し管理会社選定作業を行っています。7社から見積もりを取り、書類選考で4社に絞り、公開プレゼンテーション会では契約している管理会社を含めて4社から話を聞きました。質疑応答が活発に行われ、最終的に選考が終わるまで5時間以上の時間を要しました。 プレゼンテーション会は透明性を図るために公開制とし、組合員ならばどなたでも参加できる会とします。 にほんブログ村
2012.04.12
イダケン、わりと頻繁に弁護士に相談しにいきます。わからないことはクヨクヨ考えていても前には進みません。イダケンはマンション管理に精通していても、法律の何たるかは餅は餅屋で弁護士に聞くほうが確かです。イダケン事務所が抱えるトラブルの解決ではなく、管理組合様からの相談に対して肉付けするために弁護士に確証を求めるのです。 知ったかぶりをするということは、自分が天狗になっていることだと思っています。管理組合がコンサルタントを活用するように、マンション管理士だって専門家の助言を求めたって良いと思います。管理組合サポートと言う責任がある仕事を引き受けるよう、万全の体制でバックアップしたい、イダケンはそう考えます。 にほんブログ村
2012.04.05
40年以上自主管理をしていた8戸のマンションから管理会社選定の契約を頂きました。1.管理費を値上げしない2.戸数が少ない3.中堅クラスの管理会社を選びたい この三つの条件で管理会社と管理組合をお見合いさせる仕事はなかなか難しいのですが、難しい作業だからこそコンサルタントの役割を果たす意味合いが大きくなります。イダケンは管理コストを下げるだけの削減屋ではありません。管理組合と管理会社のお見合いは、相手をお金だけで判断することは大変危険です。どんなに厳しい条件であったとしても相性のようお相手を探すお手伝いをするのがイダケンの仕事です。 にほんブログ村
2012.04.01
マンション管理業界実績だけをみるとTOPブランドは・・・管理会社は日本ハウズイング大規模修繕施工会社は建装工業大規模修繕コンサルタントは東京建物リサーチセンターマンション管理士はめるすみごこち事務所必ずしもTOPブランドの業者は業務クオリティーはTOPではないようです。TOPを維持するために、大手業者は寡占化を推進します。話は変わって・・・マンション管理に係わる業者の多くは、弱者である管理組合を食い物にするハイエナです。管理組合をカモにするその発想。やめてもらいたいものです。イダケンは業界を敵にまわしたとしても、管理組合の味方になるための防波堤になろうと思います。 にほんブログ村
2012.03.25
今日適正化ネットの仲間からメールが届きました。コンサルタント契約を締結したマンション管理士がミスリードを行った結果、管理組合運営が不健全となってしまい、立ち上がった元役員が法的手続きを通じて、方向修正を図ったと言う内容です。抽象的でごめんない。守秘義務の関係上詳しいことは書けません。管理組合のサポートでお願いしたマンション管理士が管理組合運営をダメにする。悲劇もいいところです。実はこの方。別物件からも数件相談を受けているのです。マンション管理士も正しい仕事をしなければ訴えられます。業務の指針がないからと言って、好き勝手やってるマンション管理士はいませんか?士業は社会的な責任が重い仕事を行います。気を引き締めていきましょう にほんブログ村
2012.03.24
難題は巻き込まれるのではなく、自ら進んで立ち向かうのがイダケンです。法的措置も視野にいれなければならない難題を抱える管理組合様から2件の相談を受け、メール・電話で長時間対応しています。他の業務をそっちのけと言う訳にはいきませんので、自分の時間を削って、一日当たりの業務時間を増やしています。お金になるから・・・とんでもない。一つは、金額云々ではなく早期に解決しないと大変なことになるほど切羽詰まった状況です。「スピード」が肝心です。お客様へ自由にフィーを決めてくださいと言って、仕事に取り掛かっています。一つは、契約先ではありますが、オプションになる追加業務にあたります。対価は後からお話ししようと思っていますが、解決に導くために、契約交渉と言う無駄な時間は割きたくありません。後から揉めるのでは?後だしでは管理組合が不利になるのでは?イダケン、最悪無報酬の覚悟はあります。難しい問題を多く抱えていますが、今回は難題中の難題なので、まずは管理組合救済を最優先にする。これがイダケンの考え方です。安全な暮らしを脅かされるマンションへの支援は人助けです。難題を面倒と捉えず、積極的に対応するイダケン事務所。商売能力に欠けるかも知れませんが、ノウハウ、実行力、実現力には自信があります!困っている管理組合様が管理士に求めるものは、杓子定規なアドバイスではありません。具体的な解決できるのか?管理士がどれだけ助けになってくれるのか?です。法律論や建前論をかざしても、実現能力・実行力がなければ、電話相談で十分です。先生、先生と言われ、理事会や総会でふんぞり返って座っている管理士はいませんか?管理士が必要な場はたくさんあります。頑張らなければならない機会をもっとつくっていかなければ、『食えない国家資格』を脱却できません。にほんブログ村
2012.02.28
イダケン、管理会社時代何でも屋でした。その結果、外注しなくとも管理会社の事務管理業務は一通り実践できるという強みがあります。ミニ管理会社のようなことができる自主管理サポートは大変好評です。1.会計業務年次決算書、予算書、月次収支報告書を作成できます。発生主義ベースでの決算報告。上の写真は貸借対照表、収支決算書。希望によって総勘定元帳まで提出します。出納業務の滞納督促はできませんが、収支報告書の資料の一部として滞納者一覧書を作成します。希望される管理組合さまには督促状のサンプルも提示します。2.修繕の企画調整長期修繕計画の作成、外注補修業務の発注支援、修繕の企画、業者選定補助ができます。一級建築士事務所登録ですから、技術面へのサポートは万全です。3.総会・理事会の支援理事会・総会に出席し助言をするだけではなく、開催案内書、議案書、検討資料、議事録まで作成します。議案書は基本1週間前、議事録は3日以内に素案提出が基本です。自主管理の支援自信があります。もちろん一部業務のみのサポートも喜んで受け賜わります。 自主管理支援業務をベースに・・・これらの事務処理能力に加え、これまで積み重ねてきたノウハウともとに、イダケンは管理組合顧問・理事会アドバイザーを行っています。ただ、座って偉そうなウンチクを言っているだけのマンション管理士とはレベルが違います。理事会主体の管理組合運営を目指すマンション様。アドバイザーが必要ならば、イダケンに是非ご相談ください!http://www.11kanri.com/service-adviser.htmlにほんブログ村
2012.02.18
自主管理のマンション、リゾートマンションで相談を受ける事例です。理事会が機能せずに、決算書や総会資料が作ることができない。総会を開催しなければいけないのがわかっているのに、準備が整わないことが理由です。リゾートマンションの場合・・・管理会社が一方的に決算書を送りつけて終わりにするケースがあります。なぜか修繕だけはどんどん行われている、管理委託費がいつの間にか値上している。なにせ、運営組織がない、監査もいないマンションですから管理会社は好き放題します。気付くと管理費・修繕積立金は枯渇しています。定期総会を開催していないマンションは、理事会の活動が不全なこともあり、管理費等滞納者が多い傾向にあります。20戸以下の小規模マンションでも積りにつもって1000万円超の累積滞納金や、リゾートマンションはわかっているだけで2000万円超、まともに決算した場合その倍以上になるのでは?というところもあります。中があまりにもグチャグチャしたマンションは、よほど管理組合財産に余裕がない限り、管理会社は業務を引き受けてくれません(どの業者も敬遠する)そもそも資金不足では管理会社に頼む委託費もありません。上記のような難題マンション。イダケンがマンション管理士として係わった事例を紹介します。事例1:約160戸団地型マンション(築40年超)コンサルタントが入る前は理事会がなく、管理会社が会計業務と修繕業務だけを行っていた。1年間をかけ準備委員会が管理規約を策定。1年後に規約承認、理事会結成。その後1年掛けて使用細則を策定。2000万円近くあった滞納を3年近くで100万円以内までに解消。事例2:20戸以下の小規模自主管理マンション(築40年超)理事が10年間総会を未開催。組合員5分の1の総会招集権を行使し、新理事会を結成。管理規約改定、大規模修繕実施、組合員の半数が滞納者1000万円近くあった未収金を3年間で3分の1回収。大口滞納者は訴訟中。事例3:約100戸のリゾートマンション(築約30年)理事会がなく、管理会社も管理者ではない。毎年決算書を配布しているが、管理会社都合で管理を行い、有志による管理組合結成の動きを妨害。組合員有志が団結し、管理会社に直談判。管理組合運営を正常化させるべく準備を進行中できる、できないはありますが、難しい案件でも気軽にイダケンにご相談ください。 にほんブログ村
2012.02.09
立て続けに築40年を超える高年齢マンションから相談があります。悩みはいろいろですが、管理組合運営に行き詰まって、どうすればよいのか?アドバイスを求めに来ます。管理組合としての歴史は長く、新しい動きをするには、必ず保守派の抵抗があります。保守派の多くは変革することが嫌ではなく、変革することの不安から今の状態に満足はしていないものの波風を立てなくないという考えから、反対する立場に回ります。保守派の意見を無視して、強硬に進めると改革はうまくいきません。なぜ改革が必要なのか?デメリット・メリットは?等を丁寧に説明し、保守派ともコミュニケーションを図ることが大切です。悩んでいるだけではマンション管理はよくありません。ヒントをお探しの方はイダケンへお気軽にご相談ください! にほんブログ村
2012.02.07
金曜日朝にかけ、関東は軒並み氷点下。水道管が凍結するのではないかと心配になります。 木曜日は、食事をゆっくりする暇がないほど、あちこち飛び回っていました。朝一で嫁さんの付き添いで病院その後関内の事務所へ行き、簡単な打ち合わせ横須賀で巡回監理。週例会議、下地補修確認を実施新宿で打ち合わせ荻窪のマンションで総会前理事会 簡単な打ち合わせは短時間でしたが、他はしっかりとこなしてきました。帰ってきたのは、午前様。スマートフォンの電池が風前の灯火でした。 先週の日記にも書きました、平日も忙しい日が多くなりました。土・日はマンションの会合出席、平日は業者打ち合わせ及び膨大な事務処理のリズムで仕事をしてきましたが、平日も会合出席や管理組合さんとの打ち合わせが増えました。もともと夜型なので仕事には影響はありませんが、睡眠時間は削られそうです(-_-;)明日は終日オフィスにいられそうなので、お客様から頂いた宿題と、来週、再来週の準備に取り掛かります(週末の準備は1週間前に終えます) 今週の土・日はイダケンが出席する会合は四つ。他のスタッフもしっかり予定が入っています。頑張るぞぉ にほんブログ村
2012.02.02
金曜日は平日に係わらず二件の新規管理組合様より相談のアポイントメントを頂きました。守秘義務があるので内容を詳しくお話はできません。一件目の相談・・話の流れどうやって生計を立てているの?って聞かれました。生計を立てられる理由は、無料サービスや電話相談で信頼を勝ち取り、有償でも業務をお願いしたいと思って頂けるからだと思います。 イダケン・・トークそんな上手じゃないですし、営業時代、営業に向いていないと先輩に言われたこともあります(自爆)誠実な対応。有償・無償サービスに係わらず真摯に対応すること。イダケンこれしかできません。二件目の相談・・お客様が仕事を終えてから事務所へ訪問頂きました。管理組合の中が大変なことになっており、どうしていいかわからなく、仕事も手につかない。一日も早くお話を聞きたいということで最短の日を相談日に設定しました。 マンションは高額資産であり住戸に使われる方は終の住まいに考えられている方が多いです。 マンション管理がうまくいかず思いつめる気持ち。イダケンも二つのマンションの区分所有者で、悩みはとてもよくわかります。イダケン事務所として契約につながるかは全くみえませんし、むしろお金になる仕事は難しいのではないかと思っています。 提供できる無料サービスの範囲内で最善をつくし、イダケンが手助けできなくても、なんとか役員さんの力で良い方向に進んでいけるよう導けるよう尽力します。イダケン、ボランティアではありませんし、安い仕事を請け負っているわけではありません。なんのためにマンション管理士が存在しているのか、いつも自問自答して、その価値を高められるように仕事をしています。それだけです。営業のうまさ、仕事の多さだけが実績ではありません。数多くの管理組合との接点を通じて絶大な信頼を築くことできるか?イダケンはそこに価値を求めたいと思いますし、長期的に考えたときに士業として生き残れる術であると考えます。 にほんブログ村
2012.01.28
イダケンのお客様は、ストレートな物言いをします。時には厳しい叱咤もあります。でも、それだけ期待をかけられているんだと、奮起します。期待できない人間に対して強いことは言わないと思っています。また、ご迷惑をかけるようなミスもすることがありますが、間違ったことは心から謝罪します。誰かのせいに・・言い訳はしませんし、人間だから誰しもが・・・と開き直りません。お客様から叱咤されたこと、またこちらが失敗したことは猛烈に反省します。基本イダケンは小心者、時には睡眠不足になることさえあります。でも、高いハードルを乗り越えた時、ミスをカバーするだけの仕事をした時に、きちんと評価をして頂けます。ブログを読んで感想を頂くと、身が引き締まります。注目されている、気にされているのだという感覚は、緩んでしまう精神のゴムを改め、緊張感をもって仕事をすることができます。期待して頂くお客様を裏切ってはいけません。契約書に書いている中身をコミットメントするだけではなく、お客様の期待にいかに応えられるかが価値であると思っています。イダケンは常に管理組合を向いて仕事をしていきます。 にほんブログ村
2012.01.23
日曜日は朝、昼、晩と綺麗に予定が埋まりました。午前のマンションは大規模修繕工事説明会&修繕委員会でした。約130戸の物件。工事説明会2回目に係わらず50の椅子は満席。10名以上の方が立ち見で説明を聞いていました。(業者、役員さんの一部も立ち見です)関心の高さは、施工会社、設計事務所、アドバイザリーのテンションを上げます。期待が高い分、それに応えようと気持ちが引き締まります。説明会終了後2月から着工する大規模修繕の事前打合せ会。2時間と言う限られた時間ではありますが、事前に検討議案をメールで共有済みなので、中身の濃い話ができます。主体である管理組合様は自分たちの生活に関わることをストレートに、設計事務所と施工業者は技術的な見地からの提案・意見、アドバイザリーはパイプ役として、それぞれ活発な意見交換をします。議事録が要約だけで5、6頁になるほど、盛り沢山です。工事説明会の質問・意見についても当日中に方針を協議し、住んでいる側目線でいかに工事中居住者のストレスが少なくするよう、四者が知恵を絞ります。このような場は、大変勉強になりますし、とても楽しいです。それぞれの関係は良好。でも本音で話すので、甘えはありません。充実したキャッチボールは、ミッション(このマンションでは大規模修繕)の完成度を高めると信じています。午前中正味3時間。エネルギーを要しますが、テンションが高く頭が冴え渡っている状態で、次の2物件の仕事に向かうことができました。午後のマンションは管理会社リプレイスを終えたばかり。まだまだ問題が山積みですが、管理会社は課題を整理し、しっかりとしたアジェンダを提示。管理組合さん、イダケンの発言に臆することなく、管理会社としての立場をアピールし、存在感を示すことに好感を持てました。4時間という会合。 ダレた世間話はなく、真剣にマンションを良くしようとする意識の高さ。新任したばかりの新管理会社管理員さんも出席し、頑張っている姿勢がみえました。主体となる管理組合さんを中心に、支えるプロ側の管理会社、イダケンが良いキャッチボールをすることで、過去鬱積した問題が解消され、マンションが生まれ変わるのではないかと思います。夜は横須賀でした。過去苦労された経験を良い方向に生かし、管理組合が自立。組織はシステム化しようとしているわけではなく、その代ごとの特徴を活かし自分達の努力で答えを導き出そうとする姿は、生活に根付いた管理組合運営を実践しています。最初はやらされている感が強かった管理会社フロントも、愛着をもってこのマンションを良い方に導こうという姿勢がみられます。管理組合が管理会社を成長させるのです。坂尻マンション管理士がメインでサポートをしていますので、イダケンは一休み・・・というわけにはいきませんね。理事会で今後の方針に関する意見を求められ、形式論ではなく、マンションの実態や役員さんたちの気持ちを汲み取り不安を解消できるようなアドバイスをしました。答えをこうだという押しつけはしません。管理組合さんが選択できやすい判断材料を提供するよう心がけます。月曜日は休みと表面上していますが、土・日に仕事メインのイダケンは月曜日は結局仕事ざんまいです。 今週も管理組合さんと良きキャッチボールができるよう頑張ります♪♪ にほんブログ村
2012.01.22
イダケン1ヶ月、2カ月単位で契約を結ぶことがあります。この短い期間で成果がでなければ次はありません。今日2か月の短期ミッションを終え、業務完了報告書を提出しました。その後、契約延長(正式には新たな契約)のオファーがありました。短期だろうが長期だろうがイダケン猪突猛進。全力疾走。イダケンのフェバリット野球TEAMカープ在住で今米国で修行中の黒田と同じ。一つの契約にかける意気込みは真剣勝負です。契約金額が大きい、期間が長いから仕事を優先することはありません。楽で儲かる仕事なんて興味がありません。短期契約は実力を最大限試すことができるので大歓迎です♪にほんブログ村
2012.01.21
この前の週末は新規案件のアポイントメントが3件、集中しました。そのうち1件は総会承認で管理会社選定コンサルタントが決定。正確この管理組合は純粋な新規ではありません。一年前に大規模修繕コンサルタントを終え、イダケン事務所の仕事ぶりを気に入って頂き、リピーターになってくださったマンションさんです。大規模修繕を終え、長期修繕計画を作成。資金計画では値上げが必要で、少しでも各戸の負担を抑制しようとイダケン事務所の採用を決めていただきました。1件は昨年に一度理事長お会いし、今回は理事会に招かれました。管理会社対応に不満を持っているマンションで、管理会社選定を考えています。役員のお一人は当初見積取るだけで良い作業になぜコンサルタントを?と否定的だったようですが、事前に当事務所の資料をご覧頂き、相見積で金額面は比較できても、サービスの中身を検証するのは難しいという結論にたどりつき、賛成に回っていただきました。結果理事会でコンサルタント契約の内定を頂きました。今回のブログでご紹介した二つのマンションは30戸未満の小規模物件です。費用対効果があると判断した上で結論を出していただきました。 にほんブログ村
2012.01.17
新年明けすぐに地方で頑張っているとある管理士さんと情報交換をしました。その際送った私のメールを一部を編集しご紹介します(差し支えない私の持論の部分だけを掲載)イダケンは本格的に専業事務所として業務をスタートし、もう少しで4年となります。開業当時に比べマンション管理士の認知は上がってきていますが、潜在需要が多いもののまだまだというところで、なんとか専業で生計を立てています。管理組合は管理士を認知はし始めているものの、管理士のことを「使えるのか?」「価値があるのか?」見定めをしている段階だと思います。管理会社の欠点を補完するだけではなく、管理士だからこそできる強みをアピールしていかないと、業としてのふくらみは厳しいのではと感じています。潜在需要が多いのに係わらず管理士の利用価値を見いだせない理由に、ありきたりの内容をホームページに書いて自己満足している方が多いのも理由の一つです。もっとか「管理組合のためにこうした方が良い!うちの事務所はこんなこともできるんだ!」とコンセプトを打ち出して行かなければ、悩める管理組合へ伝わりません。また、営業努力をせずに、NPO法人等を隠れ蓑にし、そこから少ない顧客を複数の管理士で仕事の取り合いをしている姿を憂いています(首都圏は多いです)。管理会社の批判でしかコンサルタントの存在感を見出せなかったり、業者のバックマージンを大きな収入源としたりしている管理士があまりにも多すぎます。昨今、管理士業界では第三者管理者方式が注目されていますが、イダケン管理組合に必要なものは適正なモニタリングであると感じています。やる気がある組合員がいれば専門的知識や経験が初めはなくとも自分の財産を守る理事会活動を行っていく上で、必要なノウハウを身に付け立派に業務をこなせるようになります(イダケンは今まで下手な管理士や管理会社社員より知識が広い役員さんを数多くみてきました)しかしながら、監査は管理業務を熟知しなければ役に立ちません。理事会運営があらぬ報告にいったり、管理会社が好き放題したりするのはまさにモニタリング不在だからだと思います。自主管理、リゾートマンション、投資型分譲マンションの中でスラム化一歩手前の物件からの相談を多く受けていますが、現状の法体系では管理士が介在して救済したくとも何ともできません。そんな経験からイダケンは、定期的な外部監査を法的義務とし、一定の運営基準を満たさないマンションは国が運営に介在できる等の制度を設ける必要を感じます。その外部監査の担い手は一定の経験を積んだマンション管理士であると思います。 にほんブログ村
2012.01.06
皆様明けましておめでとうございます。新年早々から時間の長い地震。11階は結構揺れました。仕事始め(しごとはじめ)とは、1月2日に年が明けて初めて仕事をすること(ウィキペディア引用)だそうですが、本当に今年は1月2日夜に仕事のアポイントメントが入りました。必要とされていることは嬉しいです。新年からバリバリ仕事するぞぉ! にほんブログ村
2012.01.01
イダケン人が良いのか、八方美人なのか、契約外のことでも頼まれると、二つ返事でやろうとします。で・・・あるものの、プラスアルファの範囲でできることは限られています。先日、とある見解を理事会から求められて、一般論を回答したところ、これがひとり歩きして、組合員からクレームを作ってしまいました。『あくまでも見解は一般論。詳細は別途調査しないとわかりません。』の後半の十分な説明が抜けていたため招いた事態です。ひとり歩きしようが、誤解されるような発信をしたことについては責任があります。業務外のことではありますが、真摯に対応はするつもりです。コンサルタントの一言は重みがあります。良かれと思ってしたプラスアルファのサービスでも、軽率な回答はいけませんね。今年残りわずかになって起きた出来事。反省、反省。明日は大掃除&ホームページ更新。ホームページは全面リニューアルを試みましたが、相当な時間がかかりそうなので、取り敢えず、今の形をベースに修正を加えることにしました。二日前からスタートして、10数頁が終わりました。年末年始中に後20頁くらいは更新できればと思います。イダケンのホームページは二つあるのですが、自分で作ってる方は確か200頁オーバー。新しい頁もつくりたいので、全部終わると春ごろになるかな・・・ 先は長いですが頑張ります♪ にほんブログ村
2011.12.28
イダケンは個人事務所を開設し四年目を迎えようとしています。お困りの管理組合を少しでも多く救済できるよう、事業拡大のため資本金1000万円の法人格を取得し、複数のスタッフを抱えるようになりました。イダケンは着々と成長しているつもりではありますが、まだまだマンション管理士業界は未成熟で、今は仕事が順調ですが先々のことでたまに不安になることがあります。モチベーションが下がると業務の品質に影響がでます。期待と不安を頂きながら仕事の帰りにふらっと占いをしてきました。今は停滞時期だが、来年春前くらいから動き出すので安心だという、嬉しい結果をもらいました。今年一年多忙で仕事に追われていましたが、今月に入って熱いマンション管理士への想いがフツフツと湧き上がってきています。来期に向けての構想がつぎつぎと頭に浮かび、すでに行動へ移しています。 占い師さんが言うように一時期に比べて停滞時期ではあるものの2ヶ月で3本程度のペースで契約を頂いています。来年は毎月2本以上の受託を目標に、良い仕事ができるよう頑張っていきます!最近は一度契約を頂き一旦ミッションを完遂した管理組合様から別のミッションのリピート受注、そして契約先の管理組合様の紹介による受注が増えてきました。 イダケンは物件の大小で仕事を選びません。小規模で予算が少ないマンションがあれば、ローコストでコンサルタント業務をできるよう提案に工夫をしています。短時間のアドバイスでも管理組合改善のきっかけになればと無料相談も引き続き力をいれて行なっていきます。(契約業務を優先するのですぐに回答できない場合や継続的なサポートはできないことはご了承ください)最後に・・・無料のメール相談でお礼メールを頂きましたのでご紹介します。> 大変ご丁寧なご回答をいただきましてありがとうございました。> きちんと読まずに大変失礼いたしました。> それにも関わらず、メールでの問い合に対しここまでご丁寧にアドバイスをいただけるなんて、驚きとともに感動いたしました。> このように親切にされたことを私も困っている誰かに返したいと思います。> 本当にありがとうございました。励みになります。 にほんブログ村
2011.12.18
今週は平日から大忙し。毎晩帰るのが午前様。 理事会・総会が集中する土・日ではなく、平日に予定が埋まるのは有難い話です。来年は今以上にお客様に喜んでもらえるよう体制強化をしていきます。相談の電話も多い週でした。週半ばで8本ほど無償相談、問い合わせを頂きました。イダケンを頼って連絡くださる方に感謝感謝。期待に応えられるよう頑張ります!忙しいと事務仕事が回らないのでは?と心配される方もいるかもしれませんが、むしろ逆。忙しいほど、早く終わらせなければと、集中して仕事が捗ります。やろうとしていた事務所のプラスアルファの雑務は多少犠牲になっていますが・・・ 仕事と言うのはおもしろいものです。時間がかかる時は初めてお客様とお会いしてから1年以上時間をおいてから決まることもあれば、短いときは初めて会ってその場で即決(内定ですが・・・)ということもありました。先日も無料訪問した管理組合様から、お会いして1週間も立たないうちにスポット契約を頂きました。複数の有資格者(マンション管理士、一級建築士)を抱えるイダケン事務所。もっと忙しくなるよう成長していきますので、皆様応援してください。 にほんブログ村
2011.12.08
実はここ数週間気持ちが落ち、かなりネガティブになっていました。気持ちの切り替えが下手で、図体がでかいので些細なことに傷つく部分があります。その原因が今ひとつわからず、ずっと悩んでいましたが・・・今晩気付きました。気持ち的に天狗になっていたようです。 仕事を手を抜く。顧客に対して横柄になることは表面的にはでなかったと思いますが、潜在的には芽生えていたようです。くだらないプライドが自分をダメにするところでした。イダケンが安定したサラリーマンを捨てマンション管理士になった気持ちを再考しなければならない・・・原点回帰です。理想のマンション管理を実現するために目先の利益や、くだらないプライドは邪魔です。信念をつらぬくためにポジティブに頑張ります! にほんブログ村
2011.10.02
日曜日に半年契約で仕事をさせて頂いたマンションの仕事を終えました。戸数は11戸。イダケンとの契約前までは小さなマンションだから管理会社以外は相手にしてくれるところがないと思っていたようです。大規模修繕を控え管理会社特命発注では修繕積立金をほぼ使い切ることに不安を覚え、かねてからの管理会社不満も併せて相談を頂きました。契約期間を短縮することで、コンサルタントフィーを低く設定。大規模修繕の診断・基本設計・施工業者選定業務と管理会社選定業務をサポートさせて頂くことになりました。結果、大規模修繕工事では管理会社見積と比較し約16%コスト削減。漏水していたことから改修仕様をUPして、なおも当初管理会社が提示していた見積もり金額よりも安価で発注することができました。管理会社は清掃員の勤務時間を倍以上増やした上で約17%コスト削減。発注した業者は与信は問題なく、管理会社提案よりも仕様がグレードアップし、なおかつ金額が下がったことになります。期間が短いからといって過程を省くわけではなく、総会を含めて業者の選定計6回ほど。管理組合の皆さんが妥協せずに納得できる業者を選べたのではと思います。業者を決める臨時総会には全戸組合員が会場に出席。業者と管理組合とのつなぎの役割は残っているものの、清々しい気持ちで週末明けの今日を迎えることができました。小規模マンションだからといって、あきらめないでください。コストパフォーマンスが優れた日常管理、修繕を手に入れることは可能です。理事会の力だけでは難しい場合、ご相談ください。無料相談を受けるだけでも問題点が明確化し、改善策を導くことができます。プロの手を借りたいと思う管理組合様。高い業務報酬をふっかけることはしません。費用対効果がある仕事をさせて頂きます!【お知らせ】理事会の力だけでマンション管理を良くしていこう!と思う皆様。イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では9月23日(秋分の日)13時30分から池袋にて管理組合向け勉強会・交流会を開催します。今回のテーマは「これまでの管理、これからの管理」管理会社、管理組合の問題点を解析し、皆様のマンションに合った管理体制はなにか?いっしょに考えていきたいと思います。イダケンも講師を務めます。詳しくはこちらの↓↓のページをご覧の上参加お申しください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20110923ikebukuro.html にほんブログ村
2011.09.12
9月3日(日)当事務所主催のセミナーを横浜桜木町で開催しました。いやー皆さん本当に熱心ですね。同日に大きな管理組合向けセミナーがあったのに係わらず9名参加頂いたこと大変感謝しています。結構力入れてつくったので内容は及第点、トークは相変わらずダメダメです^^;あまりにも話すことが多く、イダケンの説明ばかりで聞き苦しい内容だったのでは?と反省しているところです。セミナー後は懇親会を楽しく時間を過ごすことができました。セミナー準備に時間を割きすぎてブログ日記おもいきりさぼってしまいました。ブログファンの方申し訳ありません。イダケン事務所ではなく、ボランティアで携わっている「マンション管理組合適正化ネットワーク」主催のセミナーを9月23日(秋分の日)池袋で13時30分から開催します。今回の講師はイダケンと千葉さん。講師が話すばかりではなく、情報交換やディスカッションになるべく多く割きたいと思います。内容については仮ですが・・・テーマ:全部委託、一部委託、自主管理どれが理想なの?【第一部 勉強会・交流会】 1.管理組合と管理会社の問題点 2.全部委託、一部委託、自主管理のメリット・デメリット 3.管理組合運営スキルアップ!管理会社を上手に利用しましょう【第二部 懇親会】 場所を移動し、居酒屋等で懇親会を開催(自由参加。会費は参加者で割り勘になります)会費は1000円になります。興味をお持ちいただいた方は下記URLからお申し込みください^^http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20110923ikebukuro.htmlセミナーの告知ばかりだと怒られそうなので、今週からまたぼちぼち日記更新し始めます。にほんブログ村
2011.09.05
イダケン40になりました。本日は午前、午後、夜と多忙な1日でしたが、一件困っている管理組合様を救えるお手伝いが決まりました。ハッピー♪今回の担当は20代ながらもイダケン推奨『使えるマンション管理士 坂尻』が務めます。イダケンのパートナーはみんな優秀です。これから積極的に宣伝していきます にほんブログ村
2011.08.20
・マンション管理士の義務 1.講習の受講(5年ごと) 2.信用失墜行為の禁止 3.秘密保持義務(罰則規定あり) ※違反した場合、国土交通大臣は登録の取消、名称使用停止命令をすることができる。 ・マンション管理士の罰則 1.秘密保持義務違反:1年以下懲役または30万円以下の罰金 2.名称使用停止処分違反:30万円以下の罰金 3.名称使用制限違反:30万円以下の罰金 管理士は管理組合の運命を大きく左右するミッションに関わります。規制が厳しくないと、モラルのない管理士が蔓延り、その結果、管理組合へ甚大な被害を与えます。 信用失墜行為・・抵触するような仕事をしている管理士は襟を正させないといけません。 にほんブログ村
2011.07.18
マンション管理士の資格が創設されてから10年。本業として生計を立てているマンション管理士はごく一握りです。食えない管理士が多い原因は営業力、競争意識の欠如ですが、その原因の一つに行政主宰のアドバイザー制度の在り方に問題があると考えています。例えば・・・相模原市では2011年8月からマンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、2回目以降も一部助成。1回3時間をメドに相談・指導し、1管理組合当たり、6回まで利用可。1回の費用は3万円で初回は市が全額負担する。2、3回目は費用の3分の2を、4~6回目は半分を助成。出張相談だけで3万円。どう思いますか?資格を持っているだけで役に立つかどうかわからない輩を管理組合に派遣するフィー。高くないですか?金額の問題じゃないでしょ。って誰かが言うかもしれませんが、じゃぁ質が伴っているって本当に言えますか?ボランティアで最低限の経費だけで役に立ちたいと思うマンション管理士はいるはず。こんな方は知識欲が豊富で、常日頃勉強を欠かしません。行政の相談員は、ボランティア意識を持つ、志の高い人が務めることで、税金の無駄を省き、適切な相談サービスが提供できるのではないかと考えます。生計を立てている管理士のほとんどは初回の相談料は取っていません。相談料が無料であっても、実践がないマンション管理士が6回派遣されるよりも、よっぽど金言をもらえると思います。話が脱線しましたが、この行政の派遣制度の登録に団体の利権や一部既得権益が絡むとどうなるのでしょうか?お役所から頂けるフィーで食べていけるまではいけないまでも、安定収入を得る方が現れます。マンション管理士は民間です。そもそも行政がマンション管理問題に手を焼いた上で、民間にその業務を移行するがためにつくったような資格がマンション管理士です。管理士の成長を阻害するような税金の使い方はすぐにでも見直すべきです。【結論】役に立つかどうかわからない相談業務にアドバイザリー業務補助金を出すことについて血税の使い方を考え直すべきなるべく税金をつかわないよう管理組合の負担が少ない派遣制度を、マンション管理士会が創設すべき行政の相談は交通費程度の経費のみでボランティアを引き受けるような志の高いマンション管理士にお願いする にほんブログ村
2011.07.14
仕事をしていると壁にぶつかる時があります。事業が行き詰まるような大それた事態ではありませんが・・・自営をしているので、ブルーになったからといって仕事が手につかないではこまるので、気持ちを上げる努力をする前に、頂いている仕事を黙々と完遂してきます。気持ちが落ちても仕事には影響はありません。(と自分では思っています)でも・・・ブログの更新をさぼったり^^;・・・(作文が下手なイダケンは簡単なブログをかくのにも相当エネルギーをつかいます)営業開拓の準備が疎かになったり・・・と何かしら滞りが生じます。もともとちょっとしたことで悩みやすく、気持ちの切り替えが下手なイダケン。でも・・・壁にぶつかって辛いなっと思っても逃げはしません。解決したときに大きな力になるのです!くよくよ考えていても、マイナスなエネルギーはさらにマイナスなエネルギーを呼びます。前向きな自分にもどるために、徐々に気持ちを上げて行こうと思います。 注)仕事が失敗したわけではありません(笑)プロジェクト進行最中にもっとよりよい方法があったのではと反省しているのです。 にほんブログ村
2011.07.10
個人事務所が多忙になると同じ時間にアポイントメントの時間が重なることができます。先週末も8アポイントメント。こうした事態は半年前に予想されていました。イダケンの事務所は現在マンション管理士3名、一級建築士2名の体制で受け入れ態勢を整えています。お客様の都合を最優先に対応できます! 有資格者ならだれでもいいわけではなく、日々パートナーと鍛錬し、能力向上に務めています。信用度を上げるために、5月に法人化しました。マンション管理士専業事務所として資本金1000万円の会社はほとんどないのではないでしょうか? マンション管理士業界はまだまだ競走意識すら定着していないくらい業として未成熟ですが、良い仕事をするためには常に緊張感、競争意識を持つことが大切だと思います。競争が起きてから差別化するのではなく、お客様に最高の支援を目指すことは、どの地点からもできることなので、受け入れ態勢をこれからますます強化していきます。以前の日記でも書きましたが、イダケンが目指すのは営業力ナンバー1ではなく、顧客満足度一番のマンション管理士 事務所です。これからもよろしくお願いします。 にほんブログ村
2011.06.27
マンション管理士は資格が創設されてからわずか10年。規定のビジネスモデルがあるほど業態は成熟していません。(少なくともイダケンはそう思っています)一般論のビジネスモデルも確かに大切ですが、志のある者が柔軟な発想でフロンティアスピリッツでこの業態を切り開いていかなくてはなりません。マンション業界に長くいる者ほど悪い慣習をあたりまえに受け止めてしまいます。また、新しく業界に飛び込んだ者も、最初は積極的に改革の旗を降りますが、いつしかマンション管理業界のぬるま湯にどっぷりと浸かり、甘い汁を吸うようになります。イダケンは、現時点ではビジネスと一線を引いた社会的貢献、奉仕活動も長期的な営業戦略の一つだと捉えています。商売一辺倒で取り組むと、認知が十分に図らぬままとしてビジネスとしてのマンション管理士業はフェードアウトするのではと危惧しています。マンション管理士は「使える存在」なんだと、広く周知するためには宣伝が必要で、その宣伝ができるのなら、営利活動抜きのボランティア活動も長期的に考えるとプラスです。 巷のNPO団体や行政の無料相談等が悪い見本をつくっています。マンション管理士の起用を考えるような管理組合の理事会は、下手な管理士よりもよっぽど知識を兼ね備えています。彼等が今インターネット上で積極的に情報を発信しており、管理組合側の最先端運営の見本になっています。彼等はマンション管理士の必要性を積極的に検討しているものの、彼らを満足させるような管理士は極少数で、極少数の管理士はすでに仕事が埋まっている状況です。管理士への潜在需要がある反面、満足度を満たせないよう管理士に対する評価は大変厳しいものです。ダメな見本をこれ以上作り上げても仕方がありません。イダケンは短期的には目標値に行き着いたとはいえ、常に焦燥感をもって行動をしています。イダケンは、関東県のスタンダードになるような模範的なマンション管理士ネットワークを築いていきたいと考えています。にほんブログ村
2011.06.19
マンション管理士の事務所はほとんどが個人商店です。マンション管理士に事故があった時はどうするのか?管理組合はコンティンジェンシープランを考えなくてはなりません。イダケンの事務所は協業体制を整えています。私を含めてマンション管理士4名、FP1名、一級建築士3名のネットワークです。今はサービスクオリティー、コンサルタント能力のレベルアップに取り組んでいます。万が一のことがあっても、変わりの人間が同じスペックの仕事ができるようにすべく切磋琢磨しています。ネットワークを組んで管理組合の支援にあたることで、管理組合のコンティンジェンシープランを満たします。現在の活動エリアは神奈川、東京を中心ですが、近い将来千葉、埼玉を含めて1都3県全域をカバーできるようになる予定です。東京エリアの強化、千葉、埼玉のお困りの管理組合のサポートを実現します!また、ボランティアによる社会貢献も忘れてはいません。7月3日(日)13時30分から足立区北千住で『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催の管理組合向け勉強会・情報交換会・交流会を開催します。イダケンはボランティアでお手伝いする予定です。詳しくは下記URLをクリックしてください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#ahttp://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.06.18
仕事を取れた謝礼として、一定の基準によりその代金の一部を割り戻すことをリベートといいます。バックマージンとは、リベートの一種で、契約した金額の一部を、契約に協力したお礼として事後的に金額の一部を割り戻すことです。販売手数料、紹介手数料等の名前でも呼ばれます。 一般的にお金の授受は表面にでることはなく、不透明な部分で問題になります。バックマージンの何が問題かというと?業者からお金をもらって契約先の管理組合の味方に立ち毅然とした対応ができるのか?コンサルタントがバックマージンをもらうことでバックマージン分管理組合が受ける利益が減る。バックマージンは業者が管理組合を得たお金の割戻しで、コンサルタントは管理組合に二重で報酬をもらうことなる。因みにマンション管理士等のコンサルタントが管理会社からバックマージンとして受け取る相場は、決定した管理委託費の年額5%~1ヶ月分位です。また、大規模修繕の業者を選定した場合には、施工業者から1%~5%からバックマージンを受け取っていることが多いようです。管理組合から受け取る正規な報酬よりも、業者からもらうバックマージンの方が上回る。十分考えられることです。売上に占めるバックマージンの比率が高ければ、より多くバックマージンを払う業者を積極的に斡旋するようになります。ここまでいくと癒着です。管理組合が見えないところで、こんな実態があります。 バックマージンをもらっていますか?と聞かれれば、ほぼ全員が口を揃えて「うちはそんなことはしていません」と答えます。マンション管理業界のいる時間が長いとどこがどれくらいもらっているか、よくわかります。嘘をつくのはやましいと思うからです。商売だからといってやましいことをして、何がいいんだろうとイダケンはいつも思います。やましいという認識が欠如しているのでしょうか? 赤信号みんなで渡れば怖くない的な、発想。マンション管理業界は脱却しなければいけません。 特にマンション管理のコンサルタントは、その仕事の社会的な役割、倫理観としてやってはいけないことだと思います。管理会社の暴利主義を批判しているコンサルタントが、自分たちもやり方こそ違えど同じようなことをしている。許されませんよね!にほんブログ村
2011.06.09
インターネット集客がメインのイダケンは常に競争にさらされ、それに負けると食べていけません。一応、数少ない専業で生計を立てているマンション管理士の一人と自負しているイダケンの事務所は競争力はあると思います。仕事が決まった時に競争した結果を教えてもらえることがあります。管理費削減コンサルタントには二つの報酬体系があります。一つは成功報酬一つは人件費積み上げの報酬です。当事務所では管理組合の希望に応じて双方の金額体系を提示できるようにしていますが、最近は後者の削減金額に係わらず明朗な人件費積み上げ式で契約することが増えています。先日とあるマンションで競合した時・・・有名なマンション管理士事務所は、基本業務フィー+成功報酬という体系で提案しており、基本業務フィーが当事務所の見積金額の倍、さらに削減金額の年額40%の成功報酬を提示。すごいです!!もし、決まればぼろもうけです。そのお金はイダケン三つ分の仕事です(^^;)『管理会社の金額に対して、べらぼうに儲けています。管理組合を食い物にしている管理会社は変えないとダメです。』と言って、仕事を受託するコンサルタントがぼろ儲け。コンサルタントはハイエナ!?分譲当初の管理会社と言う吸血鬼がいなくなった途端、救世主だったはずのコンサルタントも吸血鬼だった。笑えませんね。因みに私が提示した金額は業務単価を細かく計算した場合でも、ディスカウントな金額なわけではありません。イダケンは管理費削減、管理会社変更のコンサルタント・クオリティーは相当自信があります。毎回自信をもって見積を提示します。競合した有名事務所は業者からのバックマージンの噂が絶えない方です(報酬の二重取り)。ある意味、その方のやり方を真似さえすれば、マンション管理士として生計を成り立つのは容易いと思います。マンション管理業界に携わる業者は大半がバックマージンをもらうか払うかなので、その有名事務所がこの業界内では特別悪いことはやっているのではないです。業界の慣習、ビジネスなのだから何が悪いの?って感じなのでしょう。結論、ビジネスで儲け主義でいくにせよ、イダケンのようにノーマージン、明朗単価で勝負するにせよ、マンション管理士は専業で十分に自立できます。ただし!前者の経営は、食えるマンション管理士が増えた場合には、落日となる可能性が高いでしょう。競争力があると勝手にほざいているイダケンは・・・トークもプレゼンも上手とは言えません。プレゼンはパワーポイント(プレゼンテーション用のパソコンソフト)を用いプロジェクターで説明すれば、すごくよくみえます。イダケンはワードやエクセルで使った資料を用い説明します。毎回の理事会でプロジェクター使って話進めないでしょ?それなら普段使う資料をベースに話をするのが自然だと思うんです。実はパワーポイントでできる体制にあるんです。敢えて使っていないだけです。トークはまぁ無理ですが、べらべら良いことばかり並べてプレゼンで説得力があっても、仕事を取ってから中身がなきゃ、話になりません。コンサルタントは、成果がすべてなのですから。イダケンは難しい仕事は管理組合の要望が強ければ安い単価でも積極的に受注しますが、背伸びした仕事はしません。尊敬する父には「宇宙人」、信頼するこの業界の仲間には「変人」呼ばわりされ、契約先には「本当にこれで食べていけるんですか?」と本気で心配されるイダケンですが、褒め言葉だとポジティブに受けとめています(笑)最後は支離滅裂な落ちになりましたが・・・これからもこのブログ、マンション管理支援事務所をよろしくお願いします★ にほんブログ村
2011.06.08
横浜に事務所を置き、湘南地域に住んでいるイダケンにとって湘南新宿ラインはとても便利です。が・・渋谷駅は乗換えが大変。節電の影響で動く歩道が止まっている影響もあって、やけに遠く感じます。ハチ公口に向かう山手線ホームに降りる階段。天井が低いため、考え事をして歩いていたジャンボマンション管理士(身長190cm)のイダケンの頭に激突。痛かった(T_T)痛いと言えば・・平成23年に入ってからも国土交通省から処分を受ける管理会社が複数あります。(国土交通省ホームページより引用)業務停止処分平成23年5月17日株式会社信陽[PDF:61KB] (東京都港区東麻布2-26-2)平成23年5月17日ヴェロックス・パートナーズ・リミテッド[PDF:60KB] (東京都渋谷区神宮前5-7-20)平成23年5月17日株式会社レクシオ・ライフパートナー[PDF:60KB] (東京都新宿区新宿2-5-10)指示処分平成23年5月17日株式会社信陽[PDF:69KB] (東京都港区東麻布2-26-2)平成23年5月17日ヴェロックス・パートナーズ・リミテッド[PDF:70KB] (東京都渋谷区神宮前5-7-20)平成23年5月17日株式会社レクシオ・ライフパートナー[PDF:73KB] (東京都新宿区新宿2-5-10)・改善措置[PDF:28KB] 平成23年5月17日千代田土地建物株式会社[PDF:75KB] (東京都目黒区東山3-1-11)・改善措置[PDF:37KB] 平成23年5月17日セフテック株式会社[PDF:74KB] (神奈川県相模原市中央区陽光台2-15-13)・改善措置[PDF:36KB] 平成23年3月17日サンユービルコンサルタンツ株式会社[PDF:76KB] (東京都千代田区神田小川町3-6)・改善措置[PDF:33KB] 平成23年3月17日株式会社レッカ企画[PDF:79KB] (東京都豊島区西池袋3-26-6)平成23年1月17日株式会社マンションライフ[PDF:77KB] (埼玉県川越市豊田本2129-3)平成23年1月17日日本建物管理株式会社[PDF:80KB] (東京都中央区日本橋富沢町11-1)・改善措置[PDF:35KB] 平成23年1月17日株式会社ジャストアメニティ[PDF:71KB] (神奈川県横浜市中区羽衣町3-55-1)・改善措置[PDF:33KB] 平成23年1月17日株式会社興和ビルメンテ[PDF:73KB] (東京都江戸川区西葛西6-9-12)・改善措置[PDF:30KB] (引用終わり) にほんブログ村
2011.05.31
イダケンは仕事をする上で次のことを心がけています。 1.聞き上手となり、管理組合のニーズをめいっぱい引き出す2.管理組合に感謝され、役に立つ仕事をする3.無料相談こそノウハウを培う絶好のチャンス4.先生と呼ばれ調子に乗るな5.管理組合の気持ちを大切にする6.バックマージンは断る。接待を受けない7.すべての管理組合が別人格をもつと考える8.業者とは距離を置いて付き合う9.口より結果で示す10.できないことを安請け合いしない 11.主役はあくまで管理組合。縁の下の力持ちに徹する マンション管理士に必要なのは誠実さと、堅実さと、臨機応変に対応できる柔軟性だと思います。イダケンは不得手なことがいくつかあります。苦手なことは克服したい・・・これからの目標はしゃべりがうまくなりたいプレゼンの資料をもっとわかりやすくつくりたいマンション管理士の認知を高めたいです。 これから起業を目指すマンション管理士さん、事業を軌道に載せたいマンション管理士さん、思い立ったら吉日、兎に角行動していきましょう。頭で考えているだけでは何を進みません。考えながら歩くことが大切です。仕事のパイが少ない?とんでもない 利用価値のあるマンション管理士はむしろ不足しています。士業は合格したから食べられるわけではありません。経験が足りなければ苦労は買ってでもしましょう。志があり、それを管理組合が受け入れてくれれば、そこに仕事が生まれます。自分に足りないところは、努力して補う。 仕事がないとぼやく暇があったら、汗水たらして頑張りましょう! にほんブログ村
2011.05.27
管理会社や大規模修繕業者選定の際、入札であれば一番安い金額を提示した会社が選ばれます。http://house.blogmura.com/mansionkanri/ 金額を最大限頑張った。これは一つの評価でしょう。 プレゼンテーション会を行う時は相見積になるので、金額だけではなく実績・会社の規模・提案のわかりやすさ、そしてプレゼンする側の熱意が評価されます。一番高い業者であっても、多くの方の評価を得て、選ばれることがあります。業者選定補助はややもすれば金額偏重の評価になりがちですが、イダケンがコンサルをする契約先マンションでは、見る目が厳しく価格だけではなびきません。 安くて良い業者を選ぶ。安いというのは単純に額面の金額ではなく、いかにコストパフォーマンスが高いかだと思います。コストカッターのコンサルを頼んで金額は安くなれど質を伴う保証はありません。安さに飛びつく。イダケンは価格だけを重視する仕事はしたくありません。 イダケンはコストパフォーマンスが高い、管理組合の尺度で「安くて良い業者を選ぶ」サポートができます☆彡
2011.04.24
先日とある技術コンサルのプレゼンを聞く機会があり、とても関心しました。一貫性があり、プレゼンの最初から最後までぶれません。その安心感たるもの・・住民は皆説明に釘付けです。ややもすればプレゼンの際はお客様の要望・意見について、仕事欲しさに「はいできます」と八方美人的なことを言ってしまいがちですが、その技術コンサルは「できません」と 言う発言はないまでも、兎に角全てに対して一本筋が通っているのです。その方は、他のプレゼンする業者に比べ特別に口が立つわけではありません(イダケンよりも数段上手ですが^^;)。また、プレゼン資料も突出した「出来栄えの良さ」もありません。でも、住民はその方を選びます。しかも金額が高くとも!私も一住民の立場ならその業者に手を上げたと思います。真面目さ、誠実さの大切さを改めて実感。またビジョンをしっかり持つこと。そこに人が引き付けられる。すごく勉強になりました。融通を利かせること、臨機応変に対応すること。よかれと思ってスタンスがぶれることがあります。結局、それは後々悪い結果につながります。口が上手なら得。資料作りがウマければ良い。けっしてそれが全てプラスに働くわけではないと気付きました。未熟なイダケンは、すぐには同じことはできないでしょうが、口下手、資料作り下手なイダケンは、真面目さ、誠実さはその方と通じるものがあると感じたので、今回受けた感銘を大事にし、見習ってよいコンサルになろうと思いました。気持ちを新たに頑張ります!http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.04.23
この業界でコンサルタントの名前が付く仕事をする著名な方、名のしれた業者。いろんなところから黒い噂が聞こえてきます。管理組合の知らぬところで多額なキックバック(袖の下)が発生特定の業者が有利になるよう管理組合へ誘導行為をする名刺渡しによるダミー従業員の起用ひとつの原因として考えられることは、仕事の「数」が少ないから、一つの仕事で少しでも多くの利益を取ろうしようとします。生きていくためには体裁など気にしていられなないってやつです。どうすれば仕事が増えるのか?首都圏では管理士を積極的に起用しようとする動きが広がりつつあります。その反面・・管理組合が望む受け口がないという声が聞こえてきます。以前の日記でも書きましたが、大規模修繕コンサルタントもマンション管理士も営業努力が足りない方が多いと思います。どんなにコンサルタントたる資質が優れていても、管理組合の目に止まらなければ、宝の持ち腐れです。ホームページ持っているから、リスティングしているから・・・それだけでは思うように集客が図れないでしょう。まだまだ需要が少ないなんて、とんでもない話です。例えばイダケンはホームページを二つ、ブログを二つもっており、全てにおいて適度に更新作業を続けています。検索上位対策の実施やブログの宣伝効果を利用して、今は引く手数多の状態です。しかしながら、これは「古くから」の情宣手法で、近い将来限界がくると考えています。忙しすぎてなかなか手が回りませんが、現状に満足せずに「今」のトレンドに合った宣伝方法へと進化させていかなくてはならないと焦燥感が付きまといます。最近イダケンさんのホームページを模倣したページを見かけたと言う声が寄せられます。イダケンは怒りません。むしろ、ページを模倣して本当にイダケンスペックのサービスが提供できるの?二番煎じの宣伝文句であなたのやりたい個性が管理組合に伝わるの?と心配になります。マンション管理士を利用することで、管理ががらっとよくなる管理組合はいっぱいあります。そうした管理組合はマンション管理士の利用価値に気づき始めています。確かに大儲けができる商売ではないでしょう。冒頭の黒い噂になるようなことに手を初めなくとも、努力さえ怠らなければ専業で十分生計を立てていくことは可能です。食えない国家資格から、人の役に立ち食うに困らない仕事がもらえる業種へ。マンション管理士の未来は明るいはず!?です(笑)にほんブログ村
2011.04.18
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