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イダケン現役の理事長です。約190戸のマンションの管理組合で色々決断を迫られますが、緊急やよほど優先順位が高くない限り、理事会・総会決算がないと動きません。経験的にこうやったらうまいいくって言うのはイダケンの主観。ほかの役員がどう思うか?その大勢がどこにいくか?これが重要です。契約先や新規案件で「キーパーソン」になるのは理事長です。総会も理事会も合議ですが、理事長が大ナタをふるい、独断専行をしようとするケースが多いこと、多いこと。代表者がリーダーシップを!行き過ぎると独裁政権が始まります。管理会社も、保守派の組合員も長いものに巻かれようとする傾向にあります。一度、組合運営が理事長の個人的な思惑で、強引な改革が行われるとリカバリーするのが大変です。この結果、10年以上たっても健全化できないような管理組合も多く見ています。組合運営は「もろい」部分があります。管理会社や悪質コンサルトは、目先の利益のために、都合のよい「管理」を押し付け、先々のことはしったことがない。組合が大混乱しても、自分たちの否は認めず、「組合運営」は水物で感知しませんという主張のもと、無責任な対応をします。 新築時は云千万円の資産、ランニングコストも10年累計で云百万円。無責任なリードをするプロは、累計される損失をまったく考えないのでしょう。管理会社もだめなら、最近は管理会社の失態を指摘し組合に近づきめちゃくちゃにするコンサルタントが出没しています。コンサルタント報酬の「安さ」や「無料」にだまされないように!イダケンは拙に思います。 にほんブログ村
2014.12.02
11月はじめの三連休明け、週末の仕事準備に集中したため、ブログしばらくお休みしていたイダケンです。ちょっと前の話になりますが、11月3日セミナー終了しました。参加者は定員8名のところ6名。新規の方は3名、リピーターは3名でした。修繕に関わる内容は、説明、質疑とも盛りだくさんで、16時終了予定が30分伸びてしまいました。懇親会では、いつものように情報交換で盛り上がりました。年内勉強会をもう一度開催するか思案中です。11月23日は三連休の祝日で、今のところNo1.候補です。今日3つの会合が終わってから、余力があれば実施を改めて検討します。 にほんブログ村
2014.11.09
イダケン東海道本線沿線に住んでいますが、茅ヶ崎駅の発車音楽がサザンの希望の轍になっていました。 明日のセミナーは、おかげさまで昨日をもって申し込みが定員いっぱいとなりました。ありがとうございます。 台風の影響が心配ではありますが、電車がとまらないかぎり、予定通りセミナーを開催します。 セミナーの準備になかなか時間を避けず、今日も夜まで仕事です。今晩から明日午前にかけて資料作り頑張ります。 次のセミナーは11月3日文化の日に、14時より新宿で開催します。テーマは『組合の財布にやさしい修繕節約術』です。大規模修繕はもちろん、日常発生する小修繕発注や、積立金の値上げや負担で頭を悩ませている管理組合は多いのではないでしょうか?イダケンの経験から導き出したヒントをレクチャーするとともに、参加者の成功、失敗秘話を聞いて勉強しちゃいましょう!
2014.10.12
小さなマンションですと、大規模修繕でも管理委託契約見直し(管理会社選定や委託費削減含む)に係る、戸あたりのコンサルタントフィーはどうしても割高になりがちです。家計(マンション会計)の事情を考えつつ、低予算で、かつ内容の濃いコンサルタント業務を提供するよう知恵を絞ります。マンションごとの事情に則った仕事をするために、管理評価や組合との打ち合わせに時間を割くようにしますが、これは労務力を割きます。組合の要望は個々に違うため、イダケンのこれまでつくりあげた資料に対して高評価をして頂ける組合もあれば、物足りないと言う組合もあります。要望によるアレンジメントを対応すればするほど、コンサルタントとしては事務作業が増え、コスト増加につながります。JUST SAY YESのコンセプトでいきたいところですが、コスト管理に悩むイダケンです。でも、やります。組合の要望を真摯に取り組むことにより、得られるコンサルタント能力は他との差別化を生みます。まだまだ修行中の身!厳しい要望をしてくれるクライアントに感謝をしつつ、堅実にレベルアップをしていきたいと思います!! 【まもなく定員いっぱい!マンション管理セミナーのお知らせ】イダケン事務所では2014年10月13日(祝日)14時から新宿にて「理事会運営力UP」をテーマにした勉強会を開催します。管理組合はなんでも万能なスーパーマン役員で運営できるとは限りません。「組合員の意識・関心が低い」「運営の継続性がない」「役員の成り手・やる気がない」「お金がない」管理組合が圧倒的に多いと思います。厳しい環境下においても、工夫さえすれば、良くなる余地はまだまだあります。勉強会では、イダケンがこれまで経験で習得した運営のヒントをレクチャーします。また一方通行ではなく、参加者の成功談、失敗談をヒアリングしていきます。理想論ではなく、現実的に生かせるセミナーを目指します。詳しくは下記URLをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2014.10.08
分散して夏休みを取る影響か、最近ではこのシーズンも会議の予定が入るようになりました。当初、8月17日(日)にセミナーを考えていましたが、 会議のアポイントメントが入ったため取り止めに。先週土曜日(8月10日(土))は総会ひとつを含む四つの会合に出席。徒歩と電車での移動では間に合わないため、三回もタクシーを利用しました。忙しいのは有難いお話です。今週は木・金の二日間は家族旅行で、ショートな夏季休暇を取ります。携帯電話が入れば連絡は取れます。 にほんブログ村
2014.08.11
契約先の管理組合で、管理委託契約見直しを行っています。イダケン事務所は現状の診断後、見積を取るための仕様書を作成します。仕様書が今後の管理会社サービスの基準になります。コンサルタントが一般的にこうではなく、組合の要望を聞き、それをいかに反映できるかが重要になります。また、単純に仕様書に理想たる業務内容を落とし込むのではなく 、契約後に現実的に可能なものでなくてはなりません仕様書作成は時には会議は長くなります。イダケンは良いものをつくりあげるために、しっかり内容を確認させて頂きます。 いつも思いますが、ストレートに意向を伝えて頂ける管理組合様本当に有難うございます!時にはイダケンが理解力に欠ける面もあると思いますが、真摯に組合様に向き合います。良い管理を実現するために、いっしょに協力頂ければ幸いです!! にほんブログ村
2014.08.06
イダケン事務所主催のマンション管理セミナーを平成26年7月21日(海の日)に新宿にて行いました。参加者は定員いっぱいの8名。休日のお忙しいところ、足をお運び頂き有難うございます!セミナーの内容は次のとおりです。1.初めに2.マンション管理業界とは(1)マンション管理業とは(2)基幹事務とは・・・(3)マンション管理業者とは(4)マンション管理業者の業務規制3.マンション管理業界の規模と業界構成(1)マンション管理業者の国土交通省登録数(2)管理受託戸数と市場占有率(3)管理受託戸数ランキングと市場占有率約45%(4)管理会社グループのランキングと市場占有率4.管理委託契約の類型と性質(1)業務の類型(2)業務範囲(3)契約上の性質(4)請負契約と委任契約の違い5.管理会社は「信頼できる存在」か?(1)管理会社に対する不満の代表事例(2)不満を持たれるような管理会社。その原因とは?6.管理組合を向いて仕事をしているの?管理会社の問題点(1)なんで、こんなに管理会社の対応は悪いのだろうか(2)サービスに見合わない高いお金を管理会社に支払っている気がする・・・(3)わずか10年もしないうちに建物がこんなに傷んでいる。なんで?・・・(4)委託費を毎月払っているのに、なんでこんな割高な修繕が管理会社から提案されるの?7.物件担当者=フロントマンの限界(1)良い人材が集まり難い(2)掛け持ちの物件の業務が、処理能力のキャパシティーを超えて仕事がパンク(3)マニュアル化された業務のみしか行わない。(4)少ない専門部署の人員8.管理員をつかいこなせない管理会社9.管理会社業務が不健全な複数の要因(1)契約書の中身を管理組合が理解していない(2)契約書の内容が大雑把すぎて、管理業務の全体像が見えてこない(3)管理会社の業務報告が曖昧で、業務の実態がわからない(4)持ち回り制・短期任期の役員では、管理会社をコントロールするノウハウがない(5)業務の良し悪しを判断するチェック基準がない(6)管理会社は間違った仕事をしないと妄信的に信じ込み馴れ合いの関係になる(7)理事会から要望を出されても、一年後には役員が変わるからと、真摯に対応しない(8)管理会社のマニュアル化された業務以外の付加価値を提供しようとしない(9)フロントマン(物件担当者)の理解力がない10.随意契約の弊害11.管理会社を変更するべきか?しないべきか?(1)変更の目的は何か?(2)管理会社を変更するだけは中・長期的にはマンション管理の質向上が期待できません(3)「ダメ」は何か正確に伝える(4)フロントマンに改善交渉しても「意味がない」(5)管理組合の本気度を示す(6)改革に立ちはだかる管理会社の妨害工作(7)役員以外の組合員は正確に管理会社を評価できない(8)管理会社を変更する時は?12.管理に問題があるのに問題意識を持てないことが問題だ(1)なぜ管理会社に頼むのか?(2)現実は・・13.良い管理会社を選ぶための進め方(1)実態調査(管理診断(2)組合員への情報共(3)改善交渉(4)管理組合の合意形成(5)仕様書作成(6)業者選定(7)新管理体制へ移行(8)新管理体制開始(9)業務検証14.委託契約見直しの必要性・メリット15.管理業者の業務の違い(1)会計(2)出納(3)修繕の企画調整(4)理事会・総会支援(5)管理員業務(6)清掃業務(7)建物設備管理業務(8)緊急対応業務(9)その他16.管理委託契約見直し後、良い管理を持続する方法(1)チェックリストの作成(2)継続的に管理委託業務をチェックできる組織作り(3)フロントマン任せにしない(4)理事会運営のチェック体制(5)理事会運営力の向上(6)管理委託業務評価の情報開示2時間目いっぱいかかります^^;セミナー後は7名参加で情報交換のための懇親会を開催。セミナーよりも、こっちのほうが役に立つかもと思ってしまいます。本音の語らいは、イダケンにとっても大変勉強になります。次回はお盆の土・日曜日開催かな・・ にほんブログ村
2014.07.22
7月1日平日夜にイダケン事務所主催のセミナーを開催しました。お忙しい中セミナーに参加頂きました7名の皆様有難うございます。本日のセミナーテーマは「理事会運営力UP」として「理事会会合の在り方」についてです。1.召集通知2.議案書作成3.会合当日の進め方4.議事録作成5.懸案管理について勉強しました。イダケンの勉強会は、セミナー後に無料相談会等は行いません。セミナー終了後は場所を提供し、参加者に管理組合同士の情報交換を図って頂いています。セミナー中も当事務所の営業を行いません。セミナーで営業行為をしなくても仕事は順調です。困っている管理組合がいれば役に立ちたい!事情があって、管理士を起用したくともできないマンションはあります。個別の無料対応は限界がありますので、そのためにセミナーを開催しています。定期化まで至りませんが、年数回セミナーを開催していますので、興味をもたれた方、次回は是非参加してください。セミナーでアドバイスする内容は、ちょっと頑張れば、どこの管理組合でも実現できるような内容です。このちょっとの努力で管理組合運営は大幅に改善します!次回のテーマは決まっています。でも、二つありまして・・・ひとつは「管理会社を変えるべきか、変えないべきか、それが問題だ」もうひとつは「理事会運営力UPその2」「スーパーマン役員がいなくてもマンション管理は良くなる!輪番制でもレベルUPできる理事会運営」です。前者のセミナーは、もしかして7月21日(海の日)にやるかもしれません。後者は、8月の平日夜かな・・という感じです。理想論と現実は異なります。スーパーマン役員がいるマンションを前提ではなく、輪番制でもちょっとした意識改革で、管理組合運営がぐっとよくなるようなアドバイスをセミナーでできればと思っています。【ブログランキングサイトに参加中です。下のが画像をクリックして頂ければ励みになります♪】 にほんブログ村
2014.07.01
この仕事をしていると、イレギュラーな対応をしなければならない時があります。イレギュラーなことはいつおきるかわかりませんが、いつ何時おきても対応できる体制を整えなくてはなりません。昨日も午後一で当初予定していなかった臨時会合に参加してきました。金曜日の夕方に発生した出来事を、日曜日の午後までにある程度収束させてなくてはなりません。当日の早朝に臨時会合開催が決まりました。 メールや電話でやりとりするより、関係者の方に集まって頂き、膝を突き合わせて今後の方策を話す方がうまくいくと判断しました。いつものことですが、週末は予定がいっぱい。イダケン事務所は、複数のスタッフを抱えており、二人体制で業務を行っている案件も多いため、不測の事態が起きた場合でも、契約先に迷惑をかけずに業務を行えます。イレギュラーな対応は、対処するためのノウハウ、迅速な行動が必要になります。 忙しいからお待ちくださいと悠著なことは言っていられません。でも、大変なことは大変です。週末の仕事の準備に使える時間がなくなってしまい、睡眠時間を大幅に減らすことになりましたもので^^;(しかも、ノートパソコンが充電されていなく、出先からの仕事がNG・・・)【マンション管理セミナー開催】2014年7月1日(火)19時30分より新宿にて、イダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します!今回のテーマは「理事会運営力UP」で、理事会会合を効率的に行うテクニックをレクチャーします。セミナー後は、管理組合情報交換の場として懇親会の開催を予定しています。ぜひ参加してください。詳しくは下記URLをご覧ください!http://www.idaken.net/study.html【ブログランキングサイトに参加中!下の画層をクリックして頂けると励みになります】 にほんブログ村
2014.06.22
いよいよ今日の10時からワールドカップブラジル大会日本初戦キックオフです!イダケンは週末に5つの会合を抱えており、試合開始時間に会議スタートです。セミナーを開催しよう、開催しようと思っていますが、なかなか土・日曜日スケジュールが取れないため、久しぶりに平日夜の開催にしました。日時は7月1日(火) 19時30分から(受付は19時15分から開始)会場はイダケン新宿事務所(大久保駅徒歩5分、新宿駅徒歩10分)会費は無料セミナーは21時終了。その後会費制(500-1000円程度)で懇親会・情報交換会を1時間程度行います(希望者のみ参加)。定員は8名ですが、申込者が多い場合は、近くの会議室を借りることも検討します。今回のテーマですが「理事会の運営力UP!2014年その1」です。その1なので続きものとなります。今回と次回の2回に分けてこのテーマに関するセミナーを行います。今回のサブテーマ「会議の在り方が変われば、運営が円滑に進む!」です。毎月または数ヶ月に一度役員会(理事会)を開催していると思いますが、会議の時間が有効に使われているでしょうか?管理会社の説明を聞くばかりで話し合いになっていない!何を話すかまとまっていなく、毎回同じ話を繰り返し時間の無駄だ!会議の記録が正確ではなく、会議で話し合われた課題がいつの間にか忘れ去れてしまう 等々のさまざまな問題を抱えている管理組合は多いと思います。今回のセミナーではイダケンが顧問先に実践しているノウハウをセミナーでお伝えしたいと思います。 1)当日の会合の流れを明確化する「議案書の作り方」について2)会合当日の「進め方」「管理会社と役員の役割分担」について3)会合後の「議事録の作成ポイント」「課題処理の追っかけ」について内容や申し込みの詳細は、近日中にイダケンのホームページに案内ページがUPされますので、ご確認ください。*イダケンのホームページhttp://www.idaken.net/急ぎセミナーの参加申し込みを希望される方は、下記メールアドレスにお名前、連絡先、マンション名を記載し、参加のお申し込みをしてください。mail@11kanri.com【ブログランキングサイトに参加中! 下の画像をクリックしていただけると励みになります】にほんブログ村
2014.06.15
イダケン事務所では、管理会社や施工業者を選ぶ時に行なう現地説明会は、一斉に業者を集める方式はとりません。一斉方式は、業者通しで話し合いの機会を設けさせるきっかけであったり、どこの業者が着ているか情報が筒抜けになる等競争阻害の原因になるからです。一昔前建築業界であたりまえのような行なわれてきた談合は、一斉方式の現地説明会が悪さをしていました。現地説明会で何をするかというと・・見積条件を記載した要項書・見積内訳内容・仕様書の読み上げです。ケースバイケースで説明が終わった後に、見学会を行なう場合もあります。最近は仕様書が非常に充実してきたので、ポイントをかいつまんだ説明だけで1時間近くかかるようになってきました。仕様書は管理の質を左右する重要な書類なので、読んでおいてくださいなんて適当なことはできません。1日5社も説明を行なうと、ほぼ5時間近く話し放しになるので、喉がへとへとです。管理組合のために競争が適正に働き、かつ質が向上するようがんばっています!! にほんブログ村
2013.11.15
実家の両親に孫を見せに実家に帰省しました。もちろん!大量の仕事を抱えてです。机は変われど、ノートPCがあれば、どこでも事務所と同じように仕事ができます。結果、ゆっくり休む暇がなくなるんですけどw夕食を共にした姉と兄が、イダケンブログを読んでいることがわかり、びっくり。 因みに姉は今期持ち回りで理事長だとか。身内ならではの手厳しい指摘を受けましたが、イダケンの仕事に関心を持ってくれているようで、うれしい気持ちになりました。今週はまたも三連休! 連休最終日の10月14日体育の日に新宿にて13時30分からイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します。本日現在8名程度の予約を頂いております。 テーマは 「日常管理と建物延命の密接な関係」です。具体的にはイダケンと、当事務所所属の建築のエキスパート、高橋マンション管理士が次の内容をレクチャーします。 1、建物劣化事例とその原因2、各現場建物劣化と事前対処法について3、理事会にもできる建物点検のポイント4、事前部分補修(応急措置)の重要性5、修繕工事の着眼点6、修繕工事における管理会社の問題点7、修繕工事における節約術セミナー会場は余裕がありますので、前日の10月13日までお申込みを受け付けますので、是非御参加ください。1.日時:平成25年10月14日(祝日) 14:00から16:30まで(受付は13:30より)2.会場: Base Point 貸会議室(東京都新宿区西新宿7-22-3)http://r3c.jp/roomreserve/tutorial/bp/3.会費:無料4.定員:15名5.詳細案内ホームページ:http://www.idaken.net/study.html6.備考勉強会終了後、情報交換・意見交換を兼ねて懇親会を実施します。こちらの参加費用は2000円になります。参加希望者は当日受付時にお申込みください にほんブログ村
2013.10.11
イダケンは管理会社時代にデベロッパー(マンション販売会社)のグループに務めていました。 入社当初は、親会社と子会社である管理会社の関係性は如実で、「馬鹿」にされていました。確かに馬鹿にされるレベルの仕事しかしていないのですが・・イダケンの上席の人間は、親会社の顔色を伺いながら仕事をする日々。自動的に親会社から仕事をもらえる管理会社は堕落していました。 イダケンは入社して1ヵ月後には二つのことを意識しながらこの状態を打破しようと行動を開始しました。1.えらくなって、役員へ発言力を強める2.親会社は仕事をつないでくれるお客様なのだから、常にお客様との意識をおって接し、かつ、関係性を良くする1.は個人の努力と上席者のアピールです。イダケンは後者が苦手なことですが、管理組合へのサービスを向上するため努力しました。2.は、管理会社の人間は上席者も含めて全くそのような意識を持ち合わせておりません(だからお金を頂ける管理組合に対してもお客様への経緯がないのだと思います)。役職も何もない時代から関係性を密にするために、勤務外の私的な時間もつかって、接点を深めていきました。親子の関係性を良くする事は簡単なことではありません。何度も何度も壁にぶちあたり、嫌な思いを相当してきましたが、自分が目指す、管理組合に喜んで頂く管理提供のため、あきらめず努力をしてきました。その結果が実りました。管理会社のことを見下していた親会社の管理職や、管理会社兼務の役員が、財務状況向上と新規受注獲得により、管理会社を評価するようになり、馬鹿にする親会社社員には、厳しく叱責するようになりました。子会社ではありますが、一人前の会社としてみてくれるようになったのです。社内の地位については、イダケン上司にストレートにいいすぎるところがあるので、失敗は数多くあり、右翼曲折はありましたが、それでもスピード出世を実現しました。社内のポジションが確立した時に、役員への発言力がでてきます。安泰としたポジションに利用しようなどこれっぽちも思わないのがイダケン。入社当時から気に病んでいた販売後の対応について思い切りメスを入れました。一例をあげます。 管理会社時代で担当していた築11年のマンションで不具合が見つかりました。法律上は、瑕疵担保責任はありませんし、アフター保証は終わっています。しかし、このマンションは新築後すぐから、施工の手が悪く、建物の不出来に苦しんでいました。始めは施工会社も売主の建築部署もやる気は0です。時間はかかりましたが、売主の建築部署の上席者にことあるごとにアタック。建築部署の担当は相当気分を害していたようですが、担当はやる気がなく、その人間を口説いても意味がないので、親会社の部長クラスを説得工作にあたったのです。結果、管理組合の要望の半分くらいのレベルまで、改善する指針が売主から出てきました。大きな前進です。でも、管理組合はもちろん、管理組合の痛みを知っているイダケンも納得できません。気分を害している親会社の建築部署の担当者は、イダケンに全く協力的ではないどころか、目障りだから、イダケンの立場を危うくしようと妨害工作をかけてきます。イダケンは親会社の管理職から弾圧を受けても、びくともしません。だって、管理組合の立場を守ることが管理会社の評価。会社のために戦っているのですから!親会社建築部署の担当者の上席との折衝も、決済できる範囲に限界を生じてきています。妥協案を管理組合に説得するという選択肢もあります。が・・イダケンは選びませんでした。社長に直談判しかない、イダケンはこう考えました。管理会社の上席は、グループ会社に立て付く(物も押す)だけの勇気がありません。 とは言え、さすがに親会社の社長室に突然乗り込むことはできません。時期を見計らいました。業績好調の管理会社の主要メンバーが、親会社の社長を兼務する役員会から、労い会(飲み会)の誘いを受けました。もちろん、イダケンは大功績者ですから、そのメンバーに選ばれます。宴が始まり、業績が良い管理会社に対して役員も機嫌が良い状況の中、イダケンが社長の横に座って間もなく直談判を・・場は凍りつきました。礼儀をわきまえないということを知りつつ、これまでのアフターへの対応にひどさ、今回問題になっている不具合への場当たり的な対応をストレートに非難「あなたがトップの会社は売りっぱなしだ!考えを改めるべきだと」イダケン、社長から手が飛んできました。場をわきまえろとごもっともです。 全国区の学校で運動をやっていたイダケンは、手をあげられることは慣れていた環境なので、それについては苦情をいうつもりはありません(イダケン他者にはやりませんけどね)翌日、社長のトップダウンで、建築部のトップに指示飛び越えて社長に交渉したことについては建築部署の上席者からこっぴどく怒られましたが、最後に建築部署の上席者から、「すごいね」と感想をいわれました。 最終的には管理組合の要望が全て実現しました。 マンション管理士になった以上、土俵はマンション管理業界巨大な利権を持つマンション管理業界です。大きな壁が立ちはだかっていると思いますが、イダケンは間違っていることについては立ち向かっていきます。管理士一人の力で変えられないのでは?イダケンは全くそう思っていません。イダケンの守るべき相手は管理組合です。イダケンを嫌いな方もいるかもしれませんが、味方は管理組合だと思っています。管理組合が味方なのですから、怖くはありません。おかげさまで仕事は順調。いそがしい毎日が続いていますが、これからも皆様の応援をよろしくお願いします! にほんブログ村
2013.09.22
こんにちわ!イダケンです。先日、以前大規模修繕でお世話になったマンションの役員様と久しぶりにお会いした際、ビッグプロジェクトを紹介されました。明日関係者と打ち合わせに行ってきます♪小さいマンション、大きなマンション、垣根を設けず全力投球するイダケンですが、今回も最善を尽くします。(残念な結果になっても、次頑張りますよ!!)実績が少ない時代に声をかけて頂き、再びチャンスを与えてくれる。お客様には本当に感謝!感謝です。これからも報酬云々ではなくお客様一人一人に感謝して仕事を行いたいと思います。本題の二つ目です。イダケン事務所では今年の7月殻定期的(毎月)に勉強会を行うことになりました。その第3段!9月16日(祝日)14時より新宿事務所で勉強会を行います。テーマは『管理委託契約内容をやさしく解説。マンション管理業界の裏側も教えます』です。イダケン忙しいですが、つかいまわしの資料で勉強会を行うことはありません。今回もオリジナル(多少過去資料のアレンジはする部分はありますが)資料で臨みます。1ケタから1500を超える戸数のマンションまで幅広く「管理の実態」をイダケンは見てきました。その中で、いかに管理委託契約が具体性に欠け、曖昧性が多く、現実とかい離しており、プロとしてあまりにも堕落しているマンション管理業界が存在し、管理組合が犠牲になっていることを痛切に感じています。大手だから、大型だから関係なく、はっきりいって、管理会社が同じならば大きかろうと小さかろうが同じレベルの契約書。品質も対して変わらない。これが現状です。管理組合運営を良くするためにはいくつかの要素があります。少なくとも管理会社の存在は大きなものになります。イダケン、教科書に書いているような理想論を振りかざすようなセミナーを行いません。どうすれば管理組合は良くなるか、どうすれば管理会社をうまくつかいこなせるか。現実論として切り込んでいきたいと思います。事務所でセミナーを行えるスペースは限りがあります。6名定員(すでに3名の方から申し込みがあります)なので、早めにお申し込みください。マンションの大きさ、形態は、分譲マンションならば関係ありません。http://www.idaken.net/study.html上記URLを確認の上、興味のある方は是非ご出席ください。前の日記にも書きましたが、営業色の強い「うざい」セミナーではありません。逆にほとんどイダケン事務所の宣伝しません。 にほんブログ村
2013.09.06
イダケンが理事長を務めるマンションは、1.反社会勢力の横浜本部が入居しており、その関係者は全体の5%を占める区分所有者2.駐輪場がなく、目の前の歩道に自転車100台近くが不法放置しており、管理組合として取締りができない3.3年前まで修繕積立金が1戸月額平均3,000円w因みに築38年です4.駐車場の3分の2が空き5.耐震診断で関東大震災と同規模の直下型地震で「中破」から「大破」の判定6.廊下・階段の材料にアスベストを使用7.外部居住者率が3分の2、その内半分以上が外国人がおりコミュニケートが難しい8.1の関係で見積りを依頼しても断る業者が多い9.既存不適格建築物で建て替えを行っても3分の2程度の大きさの建物しか建たない10.これまで1回しか大規模修繕を行われておらず、給排水管の補修は未着手で漏水事故が多発。修繕積立金累計金額が1億円に満たない(戸数約190戸です)10大苦を抱えています。区分所有者になって6年、 理事長になって3年。10大苦はイダケンが所有する前からでの出来事です。自分のマンションもよくすることができなくて、コンサルタントなんておこがましい。どこかの匿名掲示板に叩かれそうですけど、こんな状況でも適切なサポートをできるコンサルタントさんがいれば是非応募してください。予算に限りはありますが、採用を前向きに検討しますよw 改革をするのにも1年単位では当然終わりません。また、提案をするにしても理事会、組合員にとって適切な時期「タイミング」があります。正論であっても、時期尚早な進行はどこかで無理が起きます。 おおなたを振るった、急進的な改革は「もろい」ので、正攻法で住民説明会等を複数開催して、少しずつ改善に向かっています。イダケンの立場はあくまでも理事長です。皆さんと同じく住民の意見調整や合意形成に頭を悩ましています。イダケンの強みは、1.区分所有者であり、訳有り物件の現役理事長として悪戦苦闘しています。役員さんの苦労がよくわかり、上から目線の提案をしません。役員経験ない管理士とは管理組合の理解度が違います。2.管理会社時代はフロントマンのエースクラス。会計システムの導入、リプレイス、積算、設備管理等にも幅広く関わっており、管理会社内実を熟知しています。管理会社未経験者や数年フロントマンをかじっただけや長年なんとなく管理会社で勤続年数重ねただけの人とは実務スキルが違います。3.管理会社転職前は、建設業者に勤務。修繕とは畑違いではありましたが、建設的な一般的な知識や建設業の慣習等を理解しています。コンサルタント独立後も大規模修繕のコンサルタントを得意としています。ソフト面のサポートのみ得意な管理士と知識レベルが違います。4.経営者と言うよりも、プレーヤーとして前線で仕事をすることが好き。事務所の規模が大きくなると、経営側にまわり、プレーヤーとしてコンサルタント最前線に関わらなくなる人が多いですが、現場を積み重ねるごとにスキル・ノウハウも成長しています。同業とはコンサルタント力が違います。5.管理組合の味方であるために、業者のマージン等は一切断わります。常に業者に対して貸し借り無しで毅然とした対応が取れます。もし、皆様が管理会社や改修業者に務めらたらびっくりすると思います。マージンが当たり前のように発生しており、イダケンのようなコンサルタントがレアであることを。他とは志が違います! にほんブログ村
2013.08.24
某マンション管理士が、イダケン事務所の質疑回答書を一字一句ぱくっているのが発覚。わからないとでも思っているのでしょうかねwパテントを取っているのではないので、法的には使用することについては問題ないのかもしれません。使われるのをどうこういうつもりはないのですが、一字一句同じという、芸のなさにあきれてしまいます。週明けに一応品位を正すメールを出そうと思っています。相手方の対応いかんによっては、相手方の名前をオープンにした上、やりとりをブログで公開したいと思います。さらすんじゃなく、管理組合様の意見をぜひ聞いてみたいです。 まねした管理士がオリジナルなんて言おうものなら、開いた口がふさがりません。イダケン仕事先で口あけていたらお許しください。テレビにも出た、いまや有名管理士が、元在籍していた大手削減屋の管理委託契約見直しの手法を真似て、一時期ちょっとしたトラブルになっていたのは、業界内では有名な話だったことを思い出しました。サル真似してたら、いつかメッキ剥がれますよw にほんブログ村
2013.08.23
こんにちわ!東海道線の中からイダケンです。8月14日に新宿事務所で勉強会を開催しました。お盆時期にも関わらず、定員6名のところ、7名の参加を頂きました。有難うございます。今回の勉強会テーマは「修繕」についてです。普通のセミナーではあまり話題に出ないような生々しい業界の実態を含めてお話しました。いっしょに講師を務めた坂尻マンション管理士からは、「私が一番勉強になったかも」と一言をwイダケンは、大学卒業してから建設会社⇒マンション管理会社⇒マンション管理士と業界を歩いてきたいので、普段表に出ないような内実を知っています。いつものことなのですが、営業的なことはほとんど話しません。参加指定頂いた方のお役に立てばという気持ちで勉強会を企画しています。 勉強会を通じてイダケンの考え方に触れ、それで気に入って頂ければ採用してもらえると嬉しいですけどwそもそも勉強会であって、イダケンを売り込む場ではないのです。終わってから参加者の方から複数お礼メールが。感想を頂けて、励みになります☆来月も頑張るぞ! 明日からの土・日は、複数の会合出席です。新規の案件も対応していますが、契約先をまず第一にしていますので、ちょっとスローペースになっていることお許しください。要領悪いとは思わないのですが、二日以上休むと仕事が貯まり、終わらなくなるイダケンでした。丸一日何も仕事しないことの方が一年通して珍しいです。 にほんブログ村
2013.08.16
今週末は計7本の会議。特に土曜日は午前(横浜)、午後(文京区)、夜(横浜)、夜(平塚)と四本の会議に出席、大忙しです。会合前には事前の準備、会合後には事後処理があるため、会合数が多ければ多いほど仕事が増えます。3週間ほどゆっくり休む暇がなさそうです。さて、本題です。 5年前までは累計900万円もの管理費等滞納があったマンションで、先月時点で3分の1まで未収金が減りました。このマンションは20戸の自主管理形態で管理組合運営を行っており、ノウハウがない役員の力だけでは規約に則った運営が成り立たず、ほぼ10年間の間総会が一回も開催されず、管理費等滞納者への督促も全く行われませんでした。その結果が、ピークで900万円近い管理費滞納を生み出し、組合員の4分の3は滞納者という状況でした。イダケンが顧問契約を行い、管理組合の正常化をサポート。管理費等滞納について管理組合と対策を協議。地道な交渉により5分の1は回収。滞納金額の5分の1は分割支払を行うことになりました。残り5分の3は大口の滞納組合員で、交渉では解決しないと判断(複数回交渉に臨みました)し、弁護士を選任し訴訟を起こしました。早ければ1年以内の内に滞納金額100万円を切るまで、減らすことができる目処が立ちました。マンション管理士は難しい案件での解決能力が問われます。イダケンはこれから19戸で総額1500万円近い管理費等滞納があるマンションの対策に取り組みます。時間は多少かかるかもしれませんが、滞納金0を目指してサポートをしていきたいと思います。 【勉強会の御案内】8月14日(水)19時より、イダケンの新宿事務所において、少人数のセミナーを開催します。定員は6名、会費は無料です。今回は修繕をテーマにし、理事会、管理会社、施工会社の役割とポイントを時系列でレクチャーします。 にほんブログ村
2013.07.27
先週の土曜日、契約先の大規模修繕工事説明会が終わった後、箱根にあるリゾートマンションの出張相談に行ってきました。13時15分頃に横浜市港北区を出発。高速の降り口を間違えて、15時には目的地(芦ノ湖そば)につきましたので、箱根はそんな遠くないですね。リゾートマンションは管理組合運営を難しくする要素が多く、所謂管理会社のマニュアル化された対応ではなかなかマンションが良くなりません。愛着のあるマンションの管理を良くしたいという!一念からイダケンに声がかかりました。イダケンはリゾートマンションの特殊性を踏まえた理事会サポートができます。改善提案のさわりの部分をお話しすると、自分達が悩んでいた問題解決の糸口が見えそうだとほっとしていました。【お知らせ】イダケン事務所では8月14日(水)19時~ 新宿駅徒歩約10分にある新宿オフィスでミニ勉強会を開催します。定員は前回同様6名で、費用は無料です。今回のテーマは「大規模修繕の前・後に管理組合がやるべきこと」です。新築1-5年新築から6-10年新築から11年大規模修繕前大規模修繕後1-5年大規模修繕後6-10年 の時系列ごとに管理組合がやらなければならないこと、注意しなければならないことをお話します。大規模修繕前の準備ついてはこと細かく説明してくれるコンサルタントや管理会社はたくさんありますが、10年前後の期間、また大規模修繕中どんな影響があるのかは詳しい説明が少ないようです。マンションの修繕は大規模修繕をやっていれば適切に維持できるわけではありません。ライフサイクルが見えてくると管理組合の適切な運営に役立ちます!近日中にホームページで案内情報をUPします。お申し込みはmail@11kanri.comまでご連絡ください にほんブログ村
2013.07.26
暑いですね!イダケンは海の日絡みの三連休。なか日だけは家にいることができました。事務仕事が増えていたので、仕事を片付けるのにちょうどよい機会でした。7月10日の夜、新宿事務所で勉強会を開催。6人定員で5名が参加していただきました。有難うございます。2時間はあっというまですね。8月は14日(水)の夜7時から勉強会開催予定です。詳細が決まりましたらブログにUPしますね今回当事務所勉強会講師をした坂尻マンション管理士が7月21日開催の管理会社のセミナー講師に招かれました。http://blog.livedoor.jp/mansion_sj/坂尻マンション管理士はまだ20代ですが、独立を目指して、現在イダケン事務所で専属スタッフとして活躍しています。イダケン事務所も坂尻マンション管理士が早く独り立ちできるよう応援しています。ところで、管理会社から突然今月中に契約期間を終わらせたいと言う通知がきたらどうしますか?管理会社と締結する管理委託契約は法的に契約前の重要事項説明が義務付けらており、自動更新は認めらていません。また、契約の更新は管理会社または管理組合からの申し出が必要で、申し出がない場合、契約期間の満了をもって、おしまいとなります。さすがに勝手に契約を終わらせる管理会社はまだ見たことがありませんが、管理会社から契約を更新しない申し出をしたマンションとは、年に1回ほどお仕事をさせて頂いています。管理組合とは、管理会社から契約を切られるのはまさか!?の事態で、短い期間での後処理に困惑し、大混乱を来たします。管理組合との関係が悪くなった管理会社の嫌がらせに感じることはありますが、プロが入れば、方向修正が可能です。タイトなスケジュールの中、イレギュラーなケースで健全化を図ることは、難しい作業ですが、イダケン事務所は過去に何度も経験があることから、管理会社の嫌がらせに屈せずに、管理組合を良い方向に導くことが可能です。 にほんブログ村
2013.07.15
分譲マンションは決算が2月または3月末に集中することから、4月から6月は通常総会ラッシュの時期です。総会で役員の任期を切り替える管理組合が多く、総会の翌月から新体制による理事会活動がスタートです。いまだに1年任期、総入れ替え、持ちまわり制と、継続性のある運営に適さない組織作りをしているマンションが大半を占めますが、そんな状況下でも、自分達の大切な財産を適切に維持・管理するために、最善を尽くしていくことが大切です。1.わからないからと言って管理会社へおんぶに抱っこにならない⇒理事会の活動が活発になると、管理会社担当者(フロントマン)の業務が忙しくなるので、管理会社は積極的に良くなる提案をしません。消極的な専門家にお任せしても、管理組合運営は良い方向に進んでいきません2.管理組合運営の基本的な知識を身につける⇒法律や管理規約に基づいて理事会活動を行うことになります。基本が理解できなければ、どうやってよいかわからず活動が停滞したり、間違った方向に運営を進めていくリスクがあります。3.新旧役員の引継ぎの場を1回以上設ける⇒管理組合の懸案事項が1期中に全て解決することがむしろ少ないのではないでしょうか?前期に審議して結論が出なかった課題を、新体制で引き継ぐことになりますが、書面引継ぎでは意図が十分に伝わらず、前期に積み上げてきた事項が経ち消えする恐れがあります。細かい内容は膝をつき合わせた場で話し合うことが大切です。4.課題を整理する⇒前期からの引継ぎにより、今期検討する課題、執行を予定している修繕工事を整理し、一覧にまとめます。一覧をつくり進行状況を管理することで、検討忘れがなくなります。5.年間スケジュールを最初につくる⇒例えば理事会開催は毎月第三週土曜日10時~を原則とする事や、4.で整理した課題のゴール等を工程表にまとめます。年間計画を立てることで、効率的に理事会運営を進めることができます。6.理事会議案書は開催5~7日前に配布する⇒理事会議案書は招集通知ではありません。招集通知にはどのような議案を話し合うかのタイトルだけを書いていて、具体的な検討内容が記載されていません。理事会で話し合う課題の説明を書いた議案書を事前に役員へ配布することで、事前に目通しが可能となり、会議の効率化が実現します。7.理事会の結果は広報する⇒理事会で一年掛けて一生懸命審議したのに係わらず、総会で周知不十分を理由に否決や保留するケースが多々あります。検討した内容は住民に広報物等を用いて周知が必要です。議事録を全戸に配布する方法もありますし、また、わかりやすく、理事会結果をまとめた広報誌をつくる方法も良いでしょうイダケン事務所では、7月10日(水)19時~新宿オフィスで理事会運営に関するミニ勉強会を行います。 始めて役員になった方、また、理事会運営を良くしたいと思う方の参加をお待ちしています。会費は無料になりますが、定員が6名になりますので、早めの申し込みをお待ちしています。詳細は下記URLをご確認ください。http://www.idaken.net/study.html講師は若手No.1マンション管理士 坂尻とイダケンを予定しています。 にほんブログ村
2013.06.27
湿度が高い日が続きます。暑い夏が近づいてきますがエアコンで風邪ひかないように、一人で事務作業中はエアコンを切って作業をしています。気をつけているためか夏風邪はひかないイダケンですがエアコンを使わないことにより体調不良になるのが・・プリンター君です。用途に分けて3台ほどプリンターを持っています。その中でメインのモノクロレーザープリンターは湿度が高いと頻繁に紙詰まりを起こします。仕事柄かなりの枚数を印刷する身にとって、プリンター君の体調不良は悩ましい問題です。【PR】7月10日(水)19時から新宿事務所で定員6名のミニ勉強会を開催します。詳しくは下記URLを参考にして下さいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2013.06.26
日曜日午前はイダケンが理事長を務めるマンションの総会がありました。何度か日記にも書いていますが、イダケンの経験上でも稀に見る難易度超高いマンション。多忙で理事会活動に全力を尽くせないと言うこともありますが、改革の旗を振る程度じゃ、すぐによくなりません。しかしながら・・兎に角、急がば回れ理論で、コツコツやった成果が出始めました。約200戸のマンションですが、大規模修繕工事実施も修繕積立金改定も反対意見は1、2票。前向きな意見が多く、イダケンは1時間ちょっとで終わるなと思っていたのが2時間30分かかりましたw特別なことをしているわけではありませんが、理事長は気疲れします。相談先の管理組合役員さんの気持ちはよくわかります。(どなたか、イダケンが手を焼いているイダケン理事長のマンションのコンサルをやろうという方いませんか?)午前中の予定が押したので、そこから22時過ぎまで食事を取る暇なく、2件のマンションをはしご。1件は通常総会が半年遅れで開催され、管理会社との委託契約が切れているマンションのコンサルタント契約承認の総会に出席。業務は大変なのですがコンサルタントの能力が試される難しい案件にぶつかると血湧き肉躍ります。夜は坂尻マンション管理士が担当しているマンションへ、久しぶりに出張。定期総会が終わり、新理事会体制がスタートしたばかりです。理事会はしっかりしているのですが、不幸なことに外的要因により多々問題を抱えてしまうマンション。イダケンが出張したからには、マンション管理士の力量を発揮しなければと頑張りました。今日を振り返ると、イダケンはイレギュラーな問題を抱えるマンションで、特に力を発揮できると感じました。管理会社時代もそうでしたが、難しい局面にいるときはつらいのですが、成し遂げた時に達成した充実感はもちろん、スキルがあがった喜びがあり、自分の伸び代が確認できます。イダケンはまだまだ成長しているようです(身長はこれ以上(190センチ)伸びませんけど・・w) 【少人数勉強会開催の告知】以前よりお知らせをしておりましたが、JR新宿駅徒歩10分、西武新宿駅駅・JR大久保駅徒歩5分の東京事務所で定期的に勉強会を開催します。初回は7月10日(水)19時-21時開催です。定員は6名。参加費は無料。お茶くらいは出しますw第一弾のテーマは「理事会運営の基礎知識」です。初めの1時間は講義。その後30分は質疑応答。その後30分は情報交換を予定しています。参加は3日前までの予約制で、2名以上予約があれば開催します。参加希望の方はmail@11kani.comあてにメールください。 にほんブログ村
2013.06.23
新規打ち合わせ三件、適正化ネットワークセミナーを含む怒涛の三日がおわりました。 新規打ち合わせ先の管理組合さんは皆様お困りで、良くするためには、きちんとしたサポートが必要です。競合したとしてもイダケン事務所以上の業務レベルを提供できるコンサルタントはないと自負はあります。 イダケンはトークがへた。あとはいかにこれを埋め合わせられるだけです。 適正化ネットワークは楽しすぎます。昨晩睡眠時間を惜しんで準備をしたかいがありました。イダケンのモチベーション、知識が高まりました。めちゃためになります。 明日は朝から大規模修繕のアフターフォロー対応です。 相棒が体調不良なため、 二三日仕事の効率は落ちますが頑張ります☆
2013.04.29
週末のこの町では紺スーツの40代190センチなオッサン超浮きまくりです。 何故この町に下り立ったかというと遅い昼飯を食べるからです。 休憩する間もなく次は横浜で新規顧客と面談です☆
2013.04.28
ゴールデンウィーク連休中日。朝から晩まで仕事のイダケンです☆ ちょっと前までは三連休があると組合さんの会議が少なかったのですが、年間通して、これだけ連休がふえると、皆様慣れっこになっているのか、普通に予定を入れてくれます。 会議は土日に集中するため、連休で一週予定が埋まらないと前後の週はスケジュールがすごいことになりますが、最近は平準化して、日程調整が楽になりました。 結果、ゆっくり休みが取れるのは年末年始だけと嬉しい悲鳴です。 開業当時は仕事が少なく苦労したので、仕事をたくさんいただけることは大変有りがたいことです。 五月は総会ピークシーズンの為、ほぼほぼ週末のアポイントメントは埋まってきました。 悩めるマンションの為、家族の為頑張るぞ!!
2013.04.28
今週末から大型連休ゴールデンウィークが始まります。イダケンはと言うと、もちろんお仕事ですw4月の三連休は、新規2件のアポイントメントを含めて3日とも全て予定が埋まりました(ひとつは適正化ネットワークセミナーですけど)5月の四連休は、アポイントメントは一件ですが、この一件の準備のため、遠出はできません。家族といっしょに妻の実家へ行きますが、電話相談やアポイントメントは通常通り承ります。 そういえば・・イダケン事務所のスタッフ2名がブログを始めました大規模修繕の設計管理というお仕事http://blog.livedoor.jp/soedak/マンション管理士のじゆうちょう http://blog.livedoor.jp/mansion_sj/皆様こちらの応援もヨロシクお願いします!【ブログランキングサイト参加中】イダケンを応援したいなという方、記事がおもしろいなという方、下の画像をクリックお願いします。励みになります。 にほんブログ村
2013.04.25
1000戸を超えるメガマンションまで仕事をさせて頂いているイダケンです。顧客先の中には一年に一度だけコンサル業務を行っているマンションがあります。それは20戸程度の小規模自主管理マンションの定期総会補助です。このマンションはほぼ理事長一人が運営を切り盛りしています。定期総会を行うにあたって、事務的な業務をサポートしてもらいたいという内容です。仕事としては1.決算書をつくる業務帳簿は理事長がつけています。おかしな部分があれば、総会で発表して欲しいと監査的な役割も担っています。2.総会資料作成業務招集通知、議案書を作成します。3.総会出席アドバイザリー業務総会の議事進行は全て理事長がします。必要な部分の専門的助言。終わった後の議事録作成を行います。このマンションは過去数年総会をしてこなかった期間があり、同じ失敗を繰り返さないために、イダケンを頼んでいます。発生主義の決算書も普通につくれちゃうのがイダケンです。マンション管理士の利用価値はいっぱいあります。お困りごとがあれば、気軽に相談くださいね!【お知らせ】 イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、平成25年4月29日(昭和の日)13時から横浜関内にある平沼文化会館で管理組合向けの勉強会・交流会を行います。営利目的0で宣伝行為はありません。興味のある方は下のURLからホームページをご覧下さい。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html にほんブログ村
2013.04.21
僕らはみんな住んでいる♪住んでいるから払うんだ僕らはみんな住んでいる♪わからないから頼むんだ修繕を 言うままに進めてみると まったくなくなる僕のおかね♪の◎らだって○ついだって△みともだってみんなみんな業者なんだ 事務的なんだぁ♪最近のイダケンへの相談はこんな感じで悩む組合さんが多いです。さて・・話は変わりますが、皆さんにクイズです。一年一度の決算総会を開催。委任状や議決権行使書は総議決権数の3分の2が集まりました。総会当日。定刻過ぎても会場には理事長一人しかいません。ここで問題です。問題1:総会は成立するでしょうか?問題2:誰もいないから議事を進めなくてよいのでしょうか?問題3:総会議事録は議長と総会に出席した組合員2名の署名・押印が必要と規約に記載しています。議事録の署名・押印は出席した理事長一名でよいのでしょうか?※前提は標準管理規約勉強している方には簡単でしょうか・・1の回答は、成立します。2の回答は、議事は一人でも進めなくてはなりません。3の回答は、解釈論になりますが、ダメだと思います。 なぜか理由を詳しく知りたい方は、平成25年4月29日13時から横浜関内で開催するイダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』で解説したいと思います。 興味のある方はこちらのホームページをご覧の上、御参加ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html【プログランキングサイト参加中】イダケンを応援したい、この記事がおもしろかったなと思う方は下の画像をクリックお願いします。励みになります にほんブログ村
2013.04.17
管理費 無ェ♪積み立て 無エ修繕計画ナニモノダ?総会 無ェある訳 無ェ おらのマンションには管理規約が無ェ♪こんな条件のマンションさんで2年ほど仕事をさせて頂きました。「おらこんなマンションいやだ」と思っても、ローンが残っている方も多く、簡単に手放せるわけではありません。管理会社は原資がないと相手にもしてくれません。困り果てた管理組合の組合員さんがイダケンへ相談に訪れました。 区分所有の建物に住んでいるという認識が薄く、最初は分譲マンションって何から理解を求めるところからのスタートでした。建物診断を実施、修繕計画を作成。管理規約を一から作り上げ、先月には管理費、修繕積立金徴収が総会承認。紆余曲折はありましたが、管理組合としてスタートに立てたかなと思います。正直手間はかかるのですが、管理組合救済を目的にしているイダケン事務所。15戸以下で各戸からの僅かな協力金で、お手伝いをさせて頂きました。機能不全のマンションの建て直しは大変な作業ですが、コンサルタントの力量を試されるので、イダケンは充実した仕事ができました。【ブログランキングサイト参加中】日本ブログ村のプログランキングに参加していますこの日記を読んでイダケンを応援したいな!おもしろかったなという方は下の画像を押してください!励みになります。 にほんブログ村
2013.04.14
日曜日は契約先の会合で朝から晩まで・・仕事を終えて書類を取りに横浜の事務所へ戻り、家に帰ろうとすると「東海道線 踏切事故のため運転見合わせ 復旧の見通しが立っていません」と駅に掲示されているではありませんか・・時間つぶしに食事をとって、再び駅にいくと、状況は変わっていません。12時くらいまで駅付近でふらふらしていましたが、駅員の話では復旧のめどが立っていない。今日動かない可能性もあるとのこと・・飲んで朝まですごそうか・・と若いころのような気にもなれず、横浜の事務所で泊まることにしました。月曜日は定休日なので事務所で寝坊w結果的には9時から運転再開なので良かったようです。若いころは飲んで朝まではしょっちゅでしたが、超久しぶりの外泊でした(笑)にほんブログ村
2013.04.08
毎週のように管理会社や施工業者選定のプレゼンテーション会に出席しています。あたりまえですが・・プレゼンテーション会大切です!管理組合さんが業者を選ぶポイントとしては管理組合がわかりやすいかつかいまわしの資料ではないか説明に熱意があるかこの三つを重要視します。イダケンはトークが下手なのでプレゼンはお世辞にも上手とは言えず人のこというなと怒られそうですが、魅力が伝わらないプレゼンテーション多すぎです。理由は・・結「自社が満足するレベルの資料を準備し、自社の満足レベルで説明する」これにつきます。選考会でよく落選するような業者さん、なぜか真剣に考えたことありますか?自社のプレゼンテーション会が自己満足で終わっていることを理解しましょう。他社を真似しても仕方ありません。競合が激しいような業界の商品新作発表会のようなプレゼンテーション会に足を運んでみるのがヒントだと思います。業界が違うから参考にならない・・こんな感覚に思う会社は負け組みになりますよ。どんな良い商品も顧客に伝わなければ売れないのです。プレゼンテーション会の資料をつくって、つくったことに満足している会社が多いように感じます。 一生懸命プレゼンテーション会資料をつくっても、顧客の気持ちに届くようでなければ意味をなしません。もっと、向上心をもって研究すれば違う世界をのぞけるはずです。イダケンのブログは業界関係者の多くが読んでいるようです。でも、記事に係わる内容では「うちはどうですか?」と勇気をもって聞いてくるチャレンジャーは皆無です。イダケンがすごいなんて言いません。ちょっとしたところにヒントが隠れているのですが。もっと探ろうとしてもいいはずです。話は少しずれますが・・・ イダケン、大学を卒業して初めてついた仕事は営業マンです。バブルが崩壊し、上席者の営業マンは混乱におわれていっぱいいっぱい。毎日顧客リスト(候補)を考えて、わからないなりに資料を準備し、飛び込み営業を3、4年間やっていました。仕事は誰も与えてくれません。ちょっとでも仕事ができるきっかけがあれば、わらをもすがる思いで必死にアタックしていました。サラリーマンでも仕事がなければ食べて行けない。そんな気持ちがイダケンのルーツです。マンション管理業界もっと真剣に仕事しませんか?プレゼンテーションの評価が得られないような業者は、サービスでお客様に満足できるような仕事は難しいと思います。 にほんブログ村
2013.04.04
イダケンに仕事を依頼してくださる管理組合さんは、非常に熱心です。当日の会議の内容を字z年意周知しても、一回の会議が白熱して長くなることもざら。その結果、昨日は8時間ものロングランに!長いことは良いとは思いませんが、効率化を図れてもそれだけ協議する内容があるマンションがあります。 会議が長くなる=その後イダケンがする仕事が多くなるなんですが、管理組合の主体性を大事にするイダケン事務所は苦労を惜しみません。おんぶに抱っこのサポートが御希望ならイダケン事務所以外でも、引き受けてはいます。管理組合さんの意向を十分に応えて、サポートを万全にできる事務所はなかなかいません。大変な仕事はイダケンに御相談ください にほんブログ村
2013.03.21
今日は午前中に理事長を務めるマンションで住民集会があり、終えてから副都心線駅そばの契約先マンションで会議に向かいます東横線と副都心線が乗り入れたと言うことで、早速利用。横浜から目的地まで乗り換えなしでGO。いやー便利でした。それと驚いたことに地下鉄の中で携帯が使える!もちろん通話ではなく、データ通信ですが、Eモバイル端末でも快適に利用できます。これはいいwイダケン移動は基本電車です。電車の移動中座ることができれば、簡単な仕事をしています。乗り換え等慌しくなく、データ通信が使える環境はありがたいです。 にほんブログ村
2013.03.20
イダケンは理事会、総会や大規模修繕会合に多く出席します。その際に気付くことは、管理会社や施工業者が準備する資料には忘れが目立つ、議事録には自社にとって都合の悪いことは書かないことです。イダケンが会合に参加するときには、次回会合までに何を準備するとう期日と目標を必ず確認します。議事録にも残します。しかし・・会合当日になると「まだ準備中」ですと、勝手に約束期日を反故します。そんないい加減な業者いるんですか?と質問されそうですが、業界大手であっても、むしろそんな状況はあたりまえです。名前の知れた会社だから、長い信頼関係があるからと気を許してお任せになると、管理組合は不利益を受けます。コンサルタントが係わると、マネジメントを行います。会議前には関係者には当日の議事進行を前もって告知し、何を話すか?何を資料として準備するのか明確にします。しかし・・予防線を張っていても、何も相談なしに当日突然「まだ準備中」ですと言ってくる業者がいます。うわーー粗悪な業者がいるんだ、と思う方。こんな状況もマンション管理業界では良く見られるのです。目標、期日設定がルーズなんです。この業界は・・・上記のような「温い」仕事をする業者は、きちんとした議事録を書けません。よって、イダケン事務所が細かくチェックします。あまりにもひどい議事録を提出するような業者はイダケンが議事録をつくっちゃいます。管理組合があたりまえと思う仕事を、管理業者や施工業者はあたりまえにできません。悲しいかな、これがマンション管理業界の現実です。イダケン事務所はそんな部分をしっかりマネジメントし、しっかりと仕事が回るような体制を構築します。 【ブログランキングサイト参加中】この記事を読んでおもしろいな、イダケンを応援したいなと思う方は下のイラストをクリックお願いします。励みになります。 にほんブログ村
2013.03.20
先日数年前からお付き合いがある管理組合理事長がこんなことをつぶやいていました。マンション管理士の会合にお呼ばれしたところ、高齢の方ばかりであったと・・人生経験が豊富な方は、言葉には重みがあるのでしょうが、コンサルタントはいかにその業務についてのノウハウをお客様に提供できるかがカギになります。コンサルタントにイダケンは年齢関係ないのではと思います。イダケン事務所スタッフは複数の国家資格者で構成されていますが、最近成長著しいのがこのブログでも何度か名前が登場している坂尻マンション管理士。年齢は27ですが、やる気満々、勉強熱心、お客様とのコミュニケーション上手、誠実、スポンジのようにノウハウを吸い上げるやわらかい頭脳と、頼りになる男です。先日プレゼンテーションにいっしょにいき、坂尻マンション管理士が主だった内容を説明しましたが、「上手」でした。イダケン、業者選定サポートの際、管理会社、施工業者と数多くのプレゼンテーションを聞く機会がありますが、比較しても「良い」方であると感じました。ちょうど一年前、坂尻マンション管理士に一人で企画を頑張ってみてと任せたプレゼンテーション会は資料も説明もボロボロでした。わずか短期間で、ここまで成長するのに感動しました。イダケン事務所は、優秀なスタッフがいます。坂尻マンション管理士の力をもっとマンション管理組合様へ役立てられるよう、4月から新宿事務所において、定期的な勉強会を開催することが決まりました。近々情報をUPしますので、興味のある方是非ご参加ください。若手が台頭するマンション管理士業界。切磋琢磨して業界のレベルがあがることが期待できます。イダケン事務所から優秀な人材を多く育成できるよう頑張っていきます!【ブログランキングサイト参加中】このブログを読んでおもしろいな、イダケンを応援したいなという方は下の画像をクリックお願いします。励みなります♪にほんブログ村
2013.03.11
手っ転んでスマートフォンのディスプレーを割ったのは約半年前。だましだましつかっていましたが、いよいよタッチに反応しなくなってきました。仕事では携帯は必須アイテム。完全に停止する前に買い替えすることを決め、本日午前中新規お客様の打ち合わせが終わった足で横浜のヨドバシカメラへ。Eモバイルと言うキャリアを使っていますが、新機種が出たばかりで混んでいる★午後2時ごろには仕事に戻ろうと思っていましたが、新規登録に1時間。その後アドレスの移管をお店に頼みましたが、タッチができない携帯からの作業は大変時間を要し、結局夕方までお店に拘束されることになりました。土・日が一番忙しい身にとって、金曜日に予定が狂うのは痛い・・話は変わって、お客様からメールで仕事に対する評価を頂きます。イダケン事務所が係わることによって良かったですとお褒めのメールを頂けることもあれば、もっと工夫して良い仕事をして欲しいと叱咤激励してくださるお客様もいます。褒められるだけでは人は成長できないと思います。要望して下さると言うことは、イダケンに期待してくれるからです。この人は当てにならないと思えば、何も言わないか叱咤激励ではなく「怒られる」になるはずです。お客様の声を反映し、仕事のサービス提供レベルが向上するよう日々頑張りますので応援よろしくお願いします!【ブログランキングサイト参加】イダケンブログをご覧頂きおもしろいな!応援したいなと思う方は下の画像クリックお願いします☆にほんブログ村
2013.03.08
お久しぶりです。イダケンです。先日管理会社選定のお手伝いをしている時のことです。見積提出締め切りの4日前に一件の管理会社から電話がありました。(管理会社)『風疹になったため見積もりが遅れてもよろしいでしょうか?』(イダケン)えっ?『病気は気の毒ですが、担当者さんも一人で仕事しているわけではないから、別の人に頼んで納期に間に合わせてください』(管理会社)『社内で調整してみます』しばらくして折り返し電話(管理会社)『締め切りまで到着しないとだめですか?二日後くらいならなんとかなります』(イダケン)なにをいっているの?締め切りって意味しっているんですか?『月曜日必着でお願いします。郵送・宅送できなければ直接届けてもいいですよ』(管理会社)「・・・わかりました」 そうして見積締め切り当日になりました。(管理会社)「社内の決済が取れないので、今日中に見積書は提出できません」(イダケン)あきれました「2週間前に依頼しておいて、期日までに決済が取れないと言うことは前もってわかっていたはずでは?対応があまりにも不誠実です。上席者から電話をください」(管理会社)「(震える声で)わかりました」 しばらくして・・・ 管理会社上席者から電話(管理会社課長)「担当者が風疹で休んでまして・・見積もりの条件だと社内決済はなかなか簡単には取れないんです。時間はかかります。」いきなり切り出す(イダケン)いらっとして「言い訳はいいです。担当者さんから経緯を聞いていないのですか?話が二転三転して失礼だと思いませんか?約束を反故して貴社は何か一言ないのですか?」(管理会社課長)不服そうに・・「御迷惑をかけて申し訳ありません。但し、事情は理解してください。見積もりは出せないのです」(イダケン)悪いと思っていないなこの上席は・・「見積もりは出せないと言うことは辞退ということなのでしょうか?」(管理会社課長)面倒くさそうに「担当者から聞いていませんか?辞退で構いません」(イダケン)5分ほど・・つらつら苦言を言う。管理会社課長は鼻で笑いながら正当化を主張「辞退するならば、普通書面で辞退届けを提出するのでは?こちらも書面で依頼をしているのですよ。会社の姿勢はおかしくないですか?」(管理会社課長)しぶしぶ「辞退届けを書面で送ります」二日後書面で辞退届けが到着。依頼している側は待っているのです。できないならできないでいいのです。なぜきちんとした対応ができなかったのでしょうか?最近こんなこともありました。お客さんから合い見積もりの業者を斡旋して欲しいと、何社か紹介しました。先日、お客さんから斡旋した業者が決まったと連絡がありました。お客さんは当然イダケンが結果を知っているだろうと思っていたのでしょう。イダケンは斡旋した業者から何も聞いていませんでした。 イダケン事務所はリベートやバックマージンを取りません。でも、筋としてお客様から聞く前に斡旋した業者から一言でも連絡が欲しかったです。間接的とは言え、イダケンがいたからお見合いが成立したのでしょ?イダケン事務所のスタッフを介して苦言を言ったところ、業者の担当者から電話。決まったことに対するお礼はなく、経過を説明するだけ・・・お礼や謝罪はともかく、報告、連絡、相談がなぜできないのだろうと驚かされます管理会社さん、伊藤忠のブランド背負っているんだから、もっとしっかりしてください!業者の営業さん、感謝する気持ちを忘れたら良い仕事できませんよ! にほんブログ村
2013.02.28
札幌に帰省していますが、初詣に引いた御御籤が『大吉』!運勢には、こんなことが書いてありました 「する事なすこと幸の種となりて 心配事なくて嬉しき運なればわき目ふらず一心に自分の仕事大事とはげむべし些かも我侭勝手の気を起こして色や避けに溺るな」おみくじ通り大吉になるよう、運勢に書いていることを肝に銘じて一年を過ごします♪ にほんブログ村
2013.01.02
2013年が始まりました♪昨年は12月30日まで、仕事納仕事が片付かず!?とバタバタしていましたが、何とか新年を迎えることができました。今年も益々悩み、困りごとを抱えたマンション管理組合を一つでも多く良い方向に導き出せるよう頑張ります!仕事始めは1月6日からです。年明けから全力投球で仕事をしていきますので、皆様よろしくお願いします。 にほんブログ村
2013.01.01
東京新宿事務所が無事開設しました。坂尻マンション管理士が責任者として事務所に詰めています。 JR総武線大久保駅、西武新宿駅より徒歩5分、JR新宿駅より徒歩10分と立地の良い場所にあります。相談事があればお電話で予約の上、気軽にお越しください。遅い時間の相談も承っています。会社帰りにも御寄りいただけます昨日は11月三連休初日、勤労感謝の日。勤労に感謝しつつ、二本の理事会、一本の総会に出席しました。三連休二日目、三日目もびっしり仕事です。先日、小規模マンションで、管理会社の理事会支援業務がまったくといいほど受けられず、理事長さんが途方にくれていたマンションへ出張相談へ伺いました。 現役員、過去役員の話を聞くと管理会社から理事会サポートはほぼなく、一年任期総入れ替えの役員は問題意識は持てど、どうすることもできず、今に至ります。問題意識を持っていたのが救いの種。コンサルタントが介入し、半年もサポートをすれば、良い方向に進むと感じました。本来時間をかけて根が付くまでフォローできることが望ましいのですが、原資の少ない小規模マンション。短期集中でスポットで支援を提案。その後は必要に応じてコンサルタントへ対応を依頼すれば良いと助言しました。コンサルタントとつながりを持てることは、何かあった場合管理組合にとって保険になります。イダケンが仕事を頂けるかは運と努力次第ですが、出張相談を行うことで意識改革に一役買えたと喜んでいます。きれいごとかもしれませんが、そもそも「お金」を目当てに相談を受けていたわけではないのです、この物件は。ひどい状況を聞いておきながら、この状況を放置することはマンション管理士として許されないと思ったのです。契約先のマンションが多く、フォローできる時間や範囲は限界はありますが、報酬の有無に係わらず少しでも多くのマンション管理組合運営を健全化すべくこれからも尽力します!イダケン事務所だけの力では限界がありますので、イダケン個人は『マンション管理組合適正化ネットワーク』(通称「適正化ネット」)という管理組合勉強会・交流会運営組織にボランティア参加しています。営利目的0で、適正化ネットの場ではイダケン名刺ももっていきません。このたび適正化ネット主催のセミナーが12月8日(土)13時30分より東京大塚(南大塚地域文化創造館 和室)で行われます。今回のテーマは理事会運営についてです。1.理事会運営のイロハ(基礎レクチャー)2.エネルギッシュに理事会活動している役員さんの経験談(講義) 3.理事会運営の悩みを解決!参加者による座談会(意見・情報交換会)スポンサーや営利目的ではないため、会費は1000円必要ですが、毎回10名程度の参加を頂けます。終了後は場所を変えて、割り勘でお酒を飲みながら懇親会を予定しています。参加申込みはman_kan_net@yahoo.co.jpにて受け付けます。 にほんブログ村
2012.11.23
機械式駐車場リニューアル工事の完了立会いに行ったところ、予定していた時間までに復旧せず。結局終電近くまで現場に残りましたが未了、明日また朝出直すことに予想していなかったアクシデント予定していた仕事が出来ず・・・明日も午前中は後始末に追われそう。週末はもちろん仕事の予定でびっしり。どうしましょうw遅れを取り戻すために、少し睡眠不足になりそうです。【告知】イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催の管理組合向け勉強会・交流会を平成24年12月8日(土)13時30分より開催しますテーマは「理事会運営の悩みを解消!」。適正化ネット参加の理事長さんを講師として体験談を聞き、そして参加する皆様からの運営の悩みを皆さんで討議する場を設けたいと思います。会場はJR山手線大塚駅から徒歩5分にある南大塚地域文化創造館 和室です。http://www.toshima-mirai.jp/center/e_otsuka/index.html参加費は1000円です。(会場代、テキストコピー代等)参加申込みはman_kan_net@yahoo.co.jpにて受け付けます。帰りの電車の中からイダケンでした。さぁ戻ったら仕事だぁ!! にほんブログ村
2012.11.21
以前から電話で相談を受けている理事長さんから、診断・設計の第三者検証業務の依頼を受けました。管理組合が選んだ設計事務所から診断と設計資料を提示され、その内容に理事、委員がびっくり。当初設計事務所が説明していた倍近い設計予算が提示されたのです。設計事務所の業務に疑心暗鬼になっているから、なんとか改善を見出したい。イダケンにお声がかかりました。診断・設計資料を受領し、その後現地調査を実施。検証結果をレポートにしました。結果を言うと概ね妥当と判断しましたが、提案には工夫が必要でしたコンサルタントなのですから、マンションに合った適切な助言をしないと管理組合は物足りなさを感じます。第三者検証はいろいろな内容で依頼されます。管理会社作成の長期修繕計画・試験計画決算書保険契約内容 管理委託契約書管理規約管理会社実施の定期建物点検等々セカンドオピニオンの意見も聞いてみたい。そんな管理組合が増えています。 イダケン事務所は有資格者が検証・分析を行い、管理組合にとて有益となるようなレポートを提出します。 にほんブログ村
2012.11.18
昨日、イダケンが加入している生命保険会社の当時の営業マンとランチをしていました。今は代理店に移動。イダケンはその人をとても優秀だと思います。頭の回転、気遣いはさることながら、会話が上手。話ことは上手な方は時々見かけますが、この人は聞き上手。話しているほうを気持ちよくさせます。普通、会うからには何かしらの目的をと思いますが、仕事の話はすれど、営業は0。イダケンはついつい気を許していろいろなことを話してしまいます。 相手の情報を自然に引き出し、相手の気持ちをよくさせるのだから、営業がうまくいき、実績があがるのだと感じました。 マンション管理士は業務としての助言は、話すことを求められますが、イダケンは事務所の代表者。新規開拓を常にしていかなくてはなりません。優秀な人と話すと、イダケンは話すことだけではなく、聞くほうも下手だと自分の短所に気付きます。話すことが上手になるのは難しいと思いますが、聞くほうは意識一つで大きく改善されると思いました。人と話すと勉強になります。 (お知らせ) 東京事務所を新宿区西新宿7丁目に開設しました。新宿駅から徒歩約10分の好立地です。http://www.idaken.net/office.html御相談があれば気軽にお立ち寄りください。 にほんブログ村
2012.11.15
イダケンは管理組合にとって重要な課題に対してサポートをします。よくしよう!という組合員の気持ちは伝わりますが、いろいろな意見があるので、誰が正しいという味方には立てません。意見を通すときに、私の意見は絶対、反対する考え方はありえない、と強く自己主張する方。確かにそうなのでしょう。でも、一人がそういったからといって、強い主張ばかりを採用してしまうと、合意ではなく一部の偏った意見で管理組合運営が左右されることになります。イダケンさんどうですか?と意見を聞かれたときに、以前の日記でも書きましたがパワーゲームの様相があると、回答に困ってしまいます。いろんな意見がある中、どのような合意に導くか。管理組合の悩みの種だと思いますし、イダケンもアドバイスをする上で慎重に言葉を選ばなくてはなりません。 にほんブログ村
2012.11.08
仕事は順調、実績も増えていますが、急に不安になり寝れなくなりました。なぜ?と自問自答した時に向上心にあふれ、がむしゃらに突き進んでいたころの自分を最近忘れていたことに気付きました。何度も何度もやりなおし出来上がった、もともとあるイダケンのホームページ。当時は多少背伸びしたことも書きました。今見ても自分なりには満足いく内容だと思っています。が・・この「満足いく」という気持ちがいけないのです。内容については多少の更新を行ったのみで1年半近くほぼ変更なし。実績が積みかさね、イダケンとしてノウハウが増えているのに、1年半前と今と同じ・・それに満足している・・なんて気持ちが緩んできている証拠です。手は動いていました。頭も回転していました。お客様に叱咤激励を頂きながら、一歩一歩進んできました。足りないのは前に進む気持ちです。東京事業所が間もなくOPEN。問い合わせは増えるでしょう。仕事が順調だからといって、惰性でやっていると、近い将来良い仕事ができなくなると思います。一生涯の仕事としてマンション管理士専業を選んだイダケン。現状に甘えているようではダメダメです。気付いてよかった。今月から新規プロジェクトが複数スタート。忙しさを言い訳にしないで、日本一誠実な仕事ができるマンション管理コンサルタントを目指し、気持ちを新たに動き始めようと思います。イダケンを宣伝する一番の媒体であるホームページは、ここ最近更新した部分を除き、1年以上も放置した頁は、スクラップ&ビルドをしようと考えています。基本的な内容は同じでも、1年半前とは違った、成長したイダケン事務所を表現しなくて! にほんブログ村
2012.11.06
早いものであと数日で11月、今年も残り2カ月となりました。新宿支店の契約手続きを終え、11月15日には電話開通を含め開業できる見込みです。1日から開業可能だったのですが、11月の新規契約が多いため、準備は焦らずやることにしました。11月の契約で委託して頂ける管理組合様の総戸数は3000戸を超えます。これは小さな管理会社なみです。イダケン事務所は大型マンションばかり仕事しているわけではありません。今年も8戸、11戸、12戸、15戸、16戸と一見コンサルタントと縁がなさそうな20戸未満の管理組合様とも複数契約を締結しています。小規模マンションからお声を頂ける理由はイダケン事務所はコストパファーマンスが優れているからだと思います。仕事量と対比してい安いです。大型マンションであっても、ふっかけないから、信用を勝ち得て契約に結び付くと思っています。まだまだですがマンション管理士としての知名度は上がってきているので、各メディアから相談を頂けるようになっています。イダケンは図体がでかく、しゃべりが上手じゃないと言うコンプレックスがあるので、あまり目立つのが好きではありません。今はメディアに対して助言することが精一杯。声をかけて頂けるのはありがたいのですが、表面に出るのは気持ちの準備が整ってからじゃないと無理そうですw多忙を極めている中、ボランティア的な手伝いを時間を許す限り取り組んでいます。イダケン事務所が開業当時から頼って頂ける大型物件の管理組合様や、理事長様が夜も眠れないと言う小規模マンションまで、何とかしてあげようとお手伝いしています。そろそろお金を・・と思いますが、頼ってくれるのは嬉しいじゃありませんかw27日土曜日は自宅マンションの定期総会に出席しました。仕事柄土・日曜日調整は難しく、2年に一度くらいしか参加できません。出席者は年年少なくなっており、さみしい感じがありますが、運営方法を見直したことにより、役員の意識が高まり、良い方向に進んでいます。イダケンのマンション管理士の強みは現役で二つのマンションの区分所有者で、かつ一つは役員を務めていることだと思います。相談先の皆様の気持がよくわかるんです。とくに理事長を務めるマンションはブログで何度も書きましたが、超難解な問題を複数抱えている管理組合なのです。(本に書きたいくらい特殊です)公私ともどもマンション管理漬けのイダケンですが、今後とも応援よろしくお願いします!にほんブログ村
2012.10.29
ネタはいっぱいあるのですがブログの更新をちょっとセーブしています。正直問い合わせが多く嬉しい悲鳴です。無理に仕事を増やすと契約先の管理組合様にご迷惑をおかけします。今は新規開拓は積極的に行っていません。仕事を取ったはいいが、良い仕事をできないはこまるので、まずは受け入れ態勢を着々と整えています。11月に新宿区西新宿アドレスに東京事業所を開設することが決まりました。イダケン事務所はレンタルオフィスや他の会社の間借りや自宅兼業ではなく、神奈川・東京の県(都)庁から歩いて10分くらいの好立地に専業事務所を構えるマンション管理組合支援に特化した資本金1000万円のコンサルタント法人です。イダケン正義感強いです。劣悪なマンション管理業界の商慣行に悩む管理組合様を救うべく日夜精進しています。業界内のWINWINは全く考えていません。業者からのマージンを嫌い、ノーリベート宣言をしています。来年から新規開拓ガツガツいきます。無理した受注はしませんけど・・・生意気な話しをしますが、大多数のコンサルタントが不甲斐なさすぎです。金もらっておきながら低レベルな仕事をするなんてイダケンは黙っておれませんw電話番号等確定しましたら、改めて東京事業所紹介致します! にほんブログ村
2012.10.23
前回の日記に続き、リピーターの実績を紹介します。足掛け2年お付き合いしていた管理組合様の大規模修繕が9月に終了しました。総戸数は100戸強ですが、非常に趣向を凝らしたマンションで改修を行なるにあたって専門家であっても相当なノウハウがいるマンションです。実はこのマンション。イダケンが仕事に入る前は、設計事務所の選定を行い、後は一社に絞り込む段階でした。初めての大規模修繕。修繕委員会さんで何か歯に引っ掛かることがあったのでしょう。イダケンはやめた方がいいのでは?と助言しましたが、不安を抱えたまま億を超える大切なお金を使えないとの思いから、えいっとリセットすることになりました。イダケン事務所の立ち位置は総合アドバイザーです。大規模修繕を終えた結果、管理組合が考えていた予算にお釣りがくる金額で、かつ満足のいく成果を得られたと、修繕委員会様から評価を頂きました。下手なコンサルタントじゃ、途中不協和音が生じてきてしまうのでは?と思うほど管理組合の要望レベルは高く。係わった全ての専門家は真剣勝負でした。きっと、お仕着せの型にはまったコンサルタント提案では、不満が爆発していたでしょう。スーツでたとえれば、フルオーダーではないにせよ、既にあるノウハウを生かし、様々なアレンジをしたイージーオーダー的な仕事ができたと思います。吊るしのスーツはお客様は納得いかなかったと思います。正直専門家お任せの方が仕事は楽です。でも、イダケンこういう仕事大好きです。だって、誰でもできる仕事なら別にイダケンが仕事しなくてもいいでしょ?って思うからです。イダケンのお客様は基本的にスーツで言う吊るしを好みません。ハードルが高ければ高いほどイダケンのスキルが伸びるチャンスだと一生懸命に努力します。前回の日記とは順番が逆で、大規模修繕完了報告会と同時に開催された臨時総会で管理委託契約見直しと理事会アドバイザリーの仕事を承認して頂けました。有難うございます。10月最初の三連休皆様はどのようなご予定があるでしょうか?三連休は管理組合様の会合出席依頼は少なめですが、それでも四件アポイントメントを頂いています。連休前なのか昨日(木曜日)は一日で四件の問い合わせを電話で頂きました。忙しいことは喜ばしいことです(無理して仕事は取りませんけど)マンション管理を良くするために皆様頑張りましょう!!にほんブログ村
2012.10.05
足掛け2年間お付き合いさせて頂いている管理組合様で9月の三連休明けから大規模修繕が始まりました。最初のコンサルタントはメールでのお問い合わせからです。そこから数ヵ月後、無料相談(勉強会)のご依頼があり、マンションを訪問しました。有償業務は管理委託契約見直しからのスタートです。管理費会計が不健全で、かつ修繕積立金も余裕がない。日本国政府もそうでしたがまずは支出に無駄がないかチェックすることにあたって、透明性・客観性・公平性の確保、役員様の負担軽減を目的として、イダケンを雇って頂けました。結果、管理会社を変更せずに年間30%削減。なあなあに仕事をしていた管理会社も、体制を建て直し、真剣みがまし、管理組合が受けるサービスの品質も向上したと思います。委託契約見直しを終え、次に大規模修繕のサポートのご依頼を頂きました。初めての大規模修繕ということで、 失敗しないようアドバイザーとして採用して頂きました。管理組合様は設計・施工分離発注方式を採用。でこで入りを受けたイダケンの業務は、大規模修繕準備打ち合わせのアドバイザリー、資料準備(議案書、議事録提示含む)設計事務所の選定補助診断・設計業務のセカンドオピニオン施工業者の選定補助になります。 ギリギリではありましたが、管理組合の要望に則った改修メニューを、望んだ予算内に収めることができました。工事中にもアドバイザリーとしてイダケンを雇用して頂いています。有難うございます。 お金が発生しているのですから、ただ座って偉そうなことを言っているだけでは許されません。管理組合の要望軸を主体として、品質を確保でき、かつ、組合員の満足度が高い大規模修繕となるよう努めます。イダケンは原則長期契約はしません。短期、中期の契約内で成果をあげ、その結果次の契約につながるという、コンサルタント会社として甘えを許さない体制をつくることより、業務提供の品質を上がると考え仕事にあたっています。組合としては契約を何度もしなければいけないので手間かもしれませんが、納得して頂いた上でリピート契約をするので、お互い信頼関係が深まっていくメリットがあります。 なあなあでやることは好みません。緊張感が仕事の質を高めると信じています。 にほんブログ村
2012.10.01
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