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ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンが理事長を務めるマンションは・・最寄り駅から・JR2駅利用、徒歩10分・地下鉄1駅、徒歩5分と駅地下物件です。道路を挟んで建物の斜め前にコンビニエンスストアがあり、また、近くにクリニック、タクシーのワンメーターで総合病院へ行くことができます。さらに最近、隣の隣にミニスーパーマーケットができました!!築年数はもうすぐ50年近くなろうとしているので、中古価格は安くなっていますが、15年くらいは値崩れしていません。マンションの資産価値について、次回ブログで整理していきたいと思います。
2022.12.12
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。いよいよ最後のステップである工事代金の支払いです。組合会計から支出する最終決裁の方法は・・・1)支払承認書及び銀行の支払伝票に理事長が理事長印を押す。2)インターネットや電話上の決済システムに理事長が承認操作をする。以上の二つになります。普段管理費のお金を使う収納口座と違って、積立金会計の印鑑は理事長が持っています。理事長はハンコを押すか、電子決済システムに承認操作をし、初めて積立金が相手方に振り込まれることになります。理事長が積立金取り崩しの手続きをする上で、承認の判断基準は以下の通りになります。1)理事長または理事長の代理者(ほかの役員、管理会社、コンサルタント等)が完了検査を行っていること。2)完了報告書が提出されていること。3)契約書が締結されていること。4)追加工事が発生する場合は、追加発注書や覚書が締結されていこと。5)2)に添付で保証書が提出されていること。6)残工事があり、支払いを先に行う場合は、期日を決めて工事を完了させる旨の誓約書面が提出されていること。性善説で十分に確認せずに、支払承認手続きをすることは、後々トラブルがあった際に責任問題に発展することがあります。上記1)から6)の内容を確認することは難しいことではありません。大切な積立金です。慎重に手続きをすることが望まれます。ステップ1:修繕の提案を受ける↓ステップ2:見積を取得する↓ステップ3:理事会で総会上程を決める↓ステップ4:総会で承認を得る↓ステップ5:発注する↓前回・・ステップ6:施工後の検収を行う↓今回・・ステップ7:残金を支払う
2022.12.11
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。今回は6つ目のステップである工事の検収です。総会で工事発注が決まり、発注書や契約書を取り交わした後は、ようやく工事が実施できます。1か月を超えるような工事の場合は、工事が見積通りにできているか、工程通り進んでいるか、問題が生じていないかを中間時に確認する事をお勧めします。工事中に気が付かず、数年後不具合が起きた際に、手抜き工事が発覚する事例はいくらでもあります。施主(発注者)の代表として理事会や修繕委員会で対応することが望ましいですが、時間が取れない、建築に詳しくないから話を聞いてもわからないと、尻込みをしがちです。そんな時は、工事チェックを行ってもらえるコンサルタント(建築士や施工管理技士)をスポットで依頼する方法が考えられます。イダケン事務所では、スポットで工事の立会いを行うことも可能です。工事の長短に係わらず、工事が完了した後は可能であれば工事個所で検査を行い、その後工事完了報告書で工事の検収を行ってください。管理会社から口頭で報告を受けて終わりではいけません。管理会社経由でも構いませんので、工事完了後は、理事会で報告書を回覧をするなどして、必ず成果物を確認する事が大切です・ステップ1:修繕の提案を受ける↓ステップ2:見積を取得する↓ステップ3:理事会で総会上程を決める↓ステップ4:総会で承認を得る↓前回・・ステップ5:発注する↓今回・・ステップ6:施工後の検収を行う↓次回・・ステップ7:残金を支払う
2022.12.07
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。今回はステップの5番目、工事の発注です。総会で工事の実施が決まったら、次は工事発注の手続きです。(総論で発注を決めて業者選定など理事会一任の場合は施工会社選び)管理会社や、お抱えの出入り業者がいると、金額が大きくないと、ついつい口頭ベースでの発注で済ませることも見ますが、信頼関係が深い業者であっても、発注書(請書)、契約書の締結は重要です。一年任期総入れ替えの理事会ならば、総会で発注を決めた理事長は退任してしまいます。前期の理事会は十分に理解したとしても、次期に詳細が伝えられるとは限りません。また、トラブルが発生した際の対応についても、契約書がないと長期化することがあります。大概のマンションでは、基本に忠実で書面による発注を行っていると思いますが、契約を締結するうえで注意することは・・・1)支払い条件を決める。工期が長くなると分割払いになります。可能であれば着手金は少なくし、実績支払いとすることが望ましいと思います。2)保証期間と範囲を決める。発注するまでは安請け合いで、なんでもOKで営業をしかける業者はたくさんあります。でも工事を終え支払いを済ませると、いきなり塩対応になるなんて業者も。。工事後の手厚いフォローは組合の負担を軽くします。3)発注書は一枚の紙で納めることもあります。発注範囲が明確ではないと後々もめる原因になるので、例えば、見積番号〇〇参考等、何の工事を発注したか内訳と紐づける方が良いです。4)着工及び工期を明確にする。これも重要ですね。施工会社の都合でいつまでも終わらないと、組合は困ってしまいます。ステップ1:修繕の提案を受ける↓ステップ2:見積を取得する↓ステップ3:理事会で総会上程を決める↓前回・・ステップ4:総会で承認を得る↓今回・・ステップ5:発注する↓次回・・ステップ6:施工後の検収を行う↓ステップ7:残金を支払う
2022.12.06
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。今回はステップの4番目、総会時のポイントです。おさらいになりますが、修繕積立金会計から工事費用をねん出する(取崩す)ためには、規約上総会での承認が必須です。1.議案の出し方単独議案で総会承認を得ることが丁寧なやりかた(総会承認方法1)ですが、単独議案にすることは必須条件(マスト)ではありません。実施の方針と概算は決まっているが発注詳細は決まっていないということは間間あります。この場合は、定期(通常)総会時の事業計画及び収支予算の議案で、工事を実施することと予算枠を確保し、詳細は理事会一任することの総会承認を得ておく(総会承認方法2)というやりかたもありです。臨時総会で、単独議案にする場合は、修正予算の総会承認も合わせて行うようにしてください。2.議案書に記載したほうがよい内容1)修繕が必要な理由⇒いきなり、工事を実施しますの切り口ではなく、理由は簡潔に書いたほうが、納得性が上がります。2)予算または発注金額⇒総会承認の積立金予算を超過すると、改めて総会決議が必要となるために、見積金額に10%程度の予備費を加えて提案することがオススメです。3)発注業者と選定理由⇒相見積りの比較表と、最終的に提案する業者を選んだ理由を記載し透明性を確保します。もし、決まっていなければ理事会一任と記載。その際に複数社から見積もりを取得してとか業者選定の方法を記載するとベターです。4)工事範囲⇒添付の見積をみてくださいだとわかりにくいので、簡潔にまとめて記載しましょう。5)積立金会計から取り崩すこと3.高額な工事や意見が割れそうな工事を実施するときいきなり総会で賛否を取るのではなく、事前にアンケートや意見交換会を実施した上で、総会にて合意形成を得るほうが、皆さんの理解が深まり、あまり揉めずに承認を得ることができます!ステップ1:修繕の提案を受ける↓ステップ2:見積を取得する↓前回・・ステップ3:理事会で総会上程を決める↓今回····ステップ4:総会で承認を得る↓次回 ステップ5:発注する↓ステップ6:施工後の検収を行う↓ステップ7:残金を支払う
2022.12.05
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。今回はステップの三つ目、理事会での合意形成です。見積を取得した後は、理事会で承認を得ることになります。ここで重要なことは修繕積立金会計から工事費用をねん出するためには、規約上総会での承認が必須だということです。総会上程するためには、事前に理事会決議が必要になります。単独議案で総会承認を得ることが丁寧なやりかた(総会承認方法1)なのでしょうが、実施の方針と概算は決まっているが発注詳細は決まっていないということも考えられます。年に何度も総会を開催することは難しい組合もありますので、この場合は、定期(通常)総会時の事業計画及び収支予算の議案で、工事を実施することと予算枠を確保し、詳細は理事会一任することの総会承認を得ておく(総会承認方法2)というやりかたもあります。ステップ1:修繕の提案を受ける↓前回・・ステップ2:見積を取得する↓次回・・ステップ3:理事会で総会上程を決める↓ステップ4:総会で承認を得る↓ステップ5:発注する↓ステップ6:施工後の検収を行う↓ステップ7:残金を支払う
2022.12.04
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの7つのステップを解説しています。修繕の提案を受けた後に見積を取得することになります。見積を取得する方法としては・・・1.管理会社が自社名で見積を出す。2.管理会社の協力会社一社で見積を出す。3.管理会社が複数社の見積を出す。4.組合で相見積を取得する。以上が考えられます。1.2は一社しか見積を取らないので、価格の妥当性が判断できません。競争が働かないので、言い値のため割高になる可能性が高いです。3は管理会社性善説で考えると、競争が働き、組合員にも相見積を取ったんだと説明がつくのですが、管理会社や協力会社に発注を導くための出来レース(管理会社や特定の協力会社に発注させるために相見積先に指示し高い見積を出させる)が起きると、相見積は形だけで、1.2と同じく割高になる可能性があります。理想は管理会社や協力会社の見積をもらった上で、組合で相見積を取得することが一番です。価格の妥当性が判断でき、競争を働き安価な発注が期待できます。イダケン事務所では組合の要望に応えて、管理会社や協力会社等とは別に頼物件で安価な実績がある業者を斡旋することが可能です。管理会社の提案、組合独自取得の提案、イダケン事務所斡旋の提案を比較して、競争を働かせて支出を抑えるようにしましょう!!前回・・ステップ1:修繕の提案を受ける↓今回・・ステップ2:見積を取得する↓次回・・ステップ3:理事会で総会上程を決める↓ステップ4:総会で承認を得る↓ステップ5:発注する↓ステップ6:施工後の検収を行う↓ステップ7:残金を支払う
2022.12.02
ブログにお越し頂きありがとうございます。2022年もラスト1か月、12月となりました。冬休みまでラストスパート!頑張りましょう。工事の準備から完了までの7つのステップ、工事はまず修繕の提案を受けることから始めります。誰から修繕の提案を受けるのか・・・1)居住者から壊れたから直してくれと管理会社や組合に連絡が入る。2)理事会で役員から修繕実施の発議がある。3)管理会社や保守会社から提案を受ける。大きくこの3パターンではないかと思います。修繕の提案にあたっては「事後保全」・・壊れた、異常の兆候があるから直しましょう「予防保全」・・そろそろ寿命や耐用年数が来たから壊れる前に直しましょうの二つの考え方があります。優先順位を考えると前者の「事後保全」が優先されます。提案の発信が「居住者」「役員」のパターンのほとんどは事後保全となると思います。一方で、管理会社や保守会社からの提案は、事後保全と予防保全がミックスであることが多いです。積立金には限りがあります。優先順位の考え方は非常に重要です。先延ばししても問題なさそうであれば、延命し持たせるという節約方法も考えられます。予防保全ベースの提案は「安全率」も多分に含まれています。今やらなければいけない修繕と、経過観察をする修繕(様子をする)をしっかり見極める必要があります。管理会社や保守会社は、修繕の発注が増えると、企業として売り上げが増えるために、予防保全であろうと、事後保全であろうと、積極的に修繕発注を組合へ促すために、管理会社の意見はフィルターがかかっている場合もあります。客観的に判断基準を提供してくれる第三者専門家に相談し、修繕実施時期に適切なアドバイスがもらえると、リスクなく修繕コスト削減が実現します。今回・・ステップ1:修繕の提案を受ける↓次回・・ステップ2:見積を取得する↓ステップ3:理事会で総会上程を決める↓ステップ4:総会で承認を得る↓ステップ5:発注する↓ステップ6:施工後の検収を行う↓ステップ7:残金を支払う
2022.12.01
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