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ブログにお越しいただきありがとうございます。2021年の10月は前半は半そでで外を歩いても良いような暖かい日が続いていましたが、後半になってグッと寒くなりましたね。ようやく冬の気配が近づいているなと感じるようになりました。防犯対策の一つとして防犯カメラを設置しているマンションが多いと思いますが、導入にあたって、比較検証が不十分な管理組合が多く感じます。一例を紹介します。築年数約30年で、27戸のマンションで防犯カメラのレンタル期間満了が迫り、現行のレンタル会社から更新の見積が提示されました。6年間レンタル契約で月額14000円。月額だけみると高額に感じませんが、総支払額が100万円を超える高額な出費となります。イダケンは相見積の取得と、相見積先にはレンタル・リース・買取の3通りの提案を求めることを組合に提案しました。現行のレンタル会社を含めて3社に見積を取り、比較検証を行いました。理事会で検討した結果、以下の考え方で最終的に総会承認を得ることができました。1.買い取りはリースやレンタルの総支払額より約10%以上安くなることが判りましたが、組合側としては直近で大規模修繕工事を控えており、積立金会計から出費する事を避けたいとの意向で、総支払額が多少高くても、これまで通り管理費会計からの月々払いで、レンタルやリース契約を行うこととなりました。2.3社の内、2社はメンテナンス契約を含めた提案があり、1社は保証期間である1年が超えた場合は都度有償対応という提案でした。リースやレンタル契約期間である6年間も使っていると、途中不具合や消耗品を交換することも十分考えられるので、メンテナンス契約の内容も重視することになりました。3.レンタル契約は、契約期間満了後使い続ける場合であってもレンタル料は変動はありませんが、リース契約であると、契約期間満了後は年間のリース契約の10分の1で再リースが可能であるとの提案でした。現在使用している機械も間もなく6年間使用しても大きな故障がないため、今後はコストを抑えて長く使いたいという考えから、長く使った場合、総支払額はレンタル契約よりも安価になるリース契約を選択することにしました。4.上記内容を踏まえてメンテナンス費用を含めた金額が最も安かった会社に月額10,000円でリース契約を締結することが最善であると判断しました。当初の提案よりも、約25%以上もコストが削減できたことになります。特に、更新の場合は、組合が特別に要望しないと現行の一社のみしか見積を提示しない管理会社が多く、上記のような比較・検証をせずに、現行の金額から変わらないからと言う理由で、同じ会社と言い値で契約を締結してしまうケースが多く見られます。防犯カメラは長期に使用する事、また、総支払額は高額になることを考えると、他の修繕工事のように一社のみに特命発注をせずに、複数の会社から見積・提案を受けて、一番良い条件で契約を結ぶプロセスが必要だと思います。防犯カメラの件でお困り事があれば、気軽にご相談ください。組合にとって得する方向にいくように助言ができるかもしれません♪※2021,10月現在コロナ過で事務所出勤を控えて、在宅を中心に現在業務を行っています。電話がつながりにくい場合もあります。この際は留守番電話にメッセージを残して頂ければ折り返しこちらかご連絡差し上げます。
2021.10.24
築年数が古いマンションが増えています。外観は大規模修繕で化粧直しができますが、設備・・特に普段目にすることがない隠蔽部は簡単に修繕ができません。今週はじめに顧問先のマンションで行っている劣化調査に立ち会いました。専有部分内で10数年前にリフォームを行ったとのこと。もともとあった防水、配管の上に、モルタルで下地をつくり、新たな防水層と配管を敷設しています。触っていると濡れていることがわかり、新旧の防水層の下に水が入っていることがわかりました。配管自体はリフォーム時にやり直しているようですが、ジョイントしっかりしていなかったり、新しい防水層(一番下の写真)のウレタン防水がぼろぼろだったりと、状態はよくありませんでした。1週間近くの期間を要して行う、大掛かりな調査・復旧。作業場所が狭いので、作業員さんが苦労されています。にほんブログ村
2019.11.21
平成23年3月17日、初めて自宅地域で計画停電がありました。明るい時間だからさほど不自由は感じませんでしたが、明日は夜間に・・いつも夕方から夜遅くまでは横浜市中区にあるオフィスにいるので停電の影響はないものの、暗闇に中にじーっとは不安が膨らむと思います。計画停電を実施しても、東京電力の供給力(3350万キロワット)が電気需要を賄えず大規模停電をする瀬戸際だったようです。ちょうど18時にターミナル駅である横浜駅にいましたが、こんな混雑している駅は初めて見ました。しばらくの我慢・・・そういうわけにはいかなさそうです。夏場の最大電気需要はどのくらいかご存じですが?猛暑が続くと6000万キロワットを超えます。これは今の東京電力供給力の2倍!因みに東京電力管内の原子力発電依存率は23%です(ウィキペディアより)。福島第一6台中6台停止(東京電力ホームページより) 最大で469.6万KW停止・・今回事故にあった原発です福島第二4台中4台停止(〃) 最大で440万KW停止・・東電ホームページでは無事と発表していますが現在停止しています柏崎7台中3台停止(〃) 最大で330万KW停止・・新潟の地震により影響があった原発です東京電力の供給量の4分の1を賄う原発が一台あたり同じ性能と単純計算した時に17%しか機能していません。もともと、東電が確保する100%の供給力でも、毎年需要が上回るのでは?と大騒ぎしているのに、原子力発電所が今回の震災の影響で4台廃炉となった今、エネルギー問題は早急にどうすることもできない状況に立たされているのではないでしょうか?原発の新規竣工は5年後以降で、このような被害が発生した今、着工事態も暗雲に乗り上げる可能性があります。災害復興が最優先されますので、変わりになる発電所がすぐに建設できると思えません。 不安を煽ろうとするつもりはありませんが、実態に直面すると計画停電や電車の抑制運行は一時的なものではないかもしれません。むしろ今よりもさらなる節電が必要になります。早い時期に心の準備をしておくことが大切です。 にほんブログ村
2011.03.17
近所のマンションでたまたま見つけた、垂直に昇降する2段式上段ラック。(写真はイメージです)女性の方が操作していたのを目のあたりにして、従来の重くて出し入れが困難な2段式ラックの問題点を軽減した優れモノの商品だと思いました。http://www.nichipure.co.jp/rack/r_nf200_nsr-udc2.htmlhttp://www.j-churin.co.jp/lineup_03.htmlhttp://www.ues.jp/parkingbicycles/cycleracklift.html販売しているメーカーが何社かあるようです。早速、管理組合さまに提案しちゃいました。省スペース型のラックの出し難さを改善したスライド式ラックも、出始めに比べ大分金額がこなれてきたようです。新製品は耐久性や、価格の情報が少なく慎重に検討を進める必要はありますが、増設する余裕空地がないマンションでは費用対効果に見合うだけの価値が見いだせるかもしれません。 にほんブログ村
2011.02.06
管理会社見直し真っ最中のマンションの話。そのマンションは独立系S社がエレベーター保守を行っているのですが、独立系エレベーター業者では請負ができないと、見積を取った複数の管理会社から回答がありました。独立系エレベーター業者は嫌われているのですね管理会社にエレベータ保守を委託しても、結局メーカー系または独立系エレベータ会社に丸投げ。管理会社が何か特別なことをするわけではありません。エレベーター会社と直接契約したほうが、管理会社に払う中間マージンが必要ないので、管理組合にとっては金額面でのメリットがあります。元の契約条件も保守会社も変えずに年間12万円の削減が可能になります。
2009.06.19
前回の日記に書いた、管理会社に折り返しの電話を頼み、当日中に連絡があったかの結果ですが・・・結局首を長くして待ったのですが電話はありませんでした。翌日理事会に行った際に担当者から、「火曜日までには書類ができます」の回答のみで、謝罪の一言がありませんでした。せめて言い訳くらい欲しかったです。顧客が希望した折り返しの電話は難しいことなのでしょうか?要件があるから電話した。急ぎなので折り返しの連絡を依頼した。入りたての新入社員でもできることを軽視して扱われたことになります。管理会社と管理組合に考え方の温度差が大きいと切実に感じました。ところで、私の暮らすマンション(役員となっているマンションとは別です)は2年毎に雑排水管高圧洗浄を実施しています。前回は仕事が重なり、その当時独身で、関東に親族がいないことから、泣く泣く清掃を見送った経緯があります。今年は実施年。仕事を休んででも実施してもらおうと意気込んでいましたが、実施日が、な、なんとお盆中の土曜日ではないですが!今年は父の古希祝いがあり、その日にどうしても帰省(札幌)しなくてはならないのです。管理会社に早速連絡。・実施率を考えてお盆時期は望ましくないのではないか?・前回実施日は8月でなかった気がしたが?・理事会の要望でこの日になったのか?を質問しました。回答は・・・・前回実施した7月は、当初予定した日が七夕祭りと重なった為、他のマンションとの点検スケジュールの兼ね合いでその月には実施できなかった(七夕祭りの時はマンション付近は交通閉鎖になる)・他のマンションとの点検スケジュールの兼ね合いで8月はお盆時期であるこの日しか開いていなかった・日程は理事会にお伺いを立てたのではなく、管理会社が決め、通知を出した。以上の内容でした。個人の我侭は通らないとは理解していますが、管理会社の回答があまりにも会社の都合だけでマンション住民のことを考えていない内容でした。お盆時期しか実家に帰省できない方も他にもいるはず。実施率は100%に近づかせるためにも、理事長に日程変更を直談判したいと管理会社に話すと、フロントマン(電話の対応は点検業務の担当者)と話すまで待ってもらいたいとのことです。金曜日に電話して、その日留守にしていた時に留守番電話が入り、改めて電話をしますとの伝言がありましたが、その日以降、全く電話がありません・・・管理会社にとって私はクレーマーなのでしょうか?私は温厚な性格で、よほど失礼な発言をしない限り、高圧的な発言や乱暴な物言いをしません。今回も私の考え方を淡々と説明し、前向きな方法を相談したく電話をしたのです。自分が、マンションの役員となって、そして、マンションの組合員として管理会社と接して、今まで気付かなかったマンション管理業が抱える重要なほころびが見えてきました。これからも、マンション管理士として管理組合の役員として一人の組合員としてそれぞれの視点からマンション管理の実態を書いていこうと思います。
2008.07.15
三年前に新築マンションを購入して、一番便利だなと思う設備は「宅配ボックス」です。私の家族は夫婦二人で、共稼ぎの為日中家に居ることが少ない上、休みが不定期です。不在伝票にかいてある連絡先に電話すれば再配達してくれるのですが、ピンポイントの時間に都合よく来てくれるわけではなく、宅配屋さんが来るまで待っている時間がもったいないと思ってしまうのです。その点宅配ボックスがあれば特殊な荷物を除き、留守でも荷物が届いているので、時間が有効に利用でき大変便利です。 また、クリーニングは宅配ボックスを使っています。お店まで持って行き、また取りに行く二度手間が、アパート住まいの時にいつも面倒だなぁっと思っていました。クレジット決裁をあらかじめする必要がありますが、衣服をボックスに入れておくと、翌週にはクリーニングしたものが宅配ボックスに届いております。値段も結して高くはありませんし、品質も悪くありません。最近新築で販売されているマンションはほぼ標準で設置されています。未設置のマンションは、エントランスに設置できるスペースさえあれば、買取、リース、レンタル等の契約形態で導入する事が可能です。仕事で提案したマンションでは、確か7年リース契約で設置費用、保守料込みで月額15,000円から20,000円くらいでした。暗証番号で荷物の出し入れをするだけのものから、オンライン化し、クリーニングや酒・米類の購入、荷物の配達を形態に伝えるサービス等の多機能タイプまで、数多くの製品が出ております。仕事柄いろいろな宅配ボックスを見てきましたが、使い勝手、アフターサービス等総合的に一番秀でているなと思う宅配ボックスのメーカーは「フルタイムシステム」です。
2008.01.31
マンションが建設される時に、近隣のテレビ電波等受信に障害を及ぼす場合、民法の規定を準用し、マンションに電波障害対策施設を設けることが一般的です。建物内では地上波デジタル放送の対策工事をすでに完了済みのマンションも多いかと思いますが、電波障害対策施設があるマンションは、対応を検討する必要があります。【電波障害対策施設とは】電波障害を受ける近隣住戸のためにマンション屋上にテレビアンテナを設置し、ケーブルで近隣住戸に電波を運ぶ施設のことを指します。マンション完成後は、近隣住戸のテレビの移りが悪くなったり、電柱等の移設によりケーブルの移動が必要な時は、マンション管理組合が設備費を負担しなくてはなりません。この電波障害についての取り決めは、マンション建設時に分譲主と電波障害を受ける近隣の間で締結した「協定書」により効力が発生します。【地上波デジタル放送と協定書】地上波デジタルが2011年に完全移行すると決まったのは最近の話です。前述の「協定書」を結んだ時点では、地上波アナログ放送のみを電波障害の対象としているマンションは多いと思います。その場合は、地上波デジタル放送は「協定書」の対象外となり、2011年以降は電波障害対策を行なう必要がなくなります。しかし、地上波デジタル放送は、従来のアナログ放送に比べ電波障害を受けにくくなると言われておりますが、マンションにすぐ近接した近隣住戸等は、引き続きマンションが原因で地上波デジタル放送を受信することが難しいことが考えられます。いくら「協定書」の効力がないと言っても、道義上、この住戸については電波障害の対策を講じる必要があると考えます。【地上波デジタル放送と電波障害対策の調査】まずは、近隣とどのような「協定書」を締結しているか分譲主または管理会社に要請し、書面を確認しましょう。古いマンショは書類が残っていない可能性がありますが、クレームを言ったからといって出てくるものではないので、仕方がありませんがあきらめましょう。協定書がなくとも、専門化が調査をすれば、どこの近隣住戸にマンションから電波が送られているかはわかります。電波障害対策を行なっている専門業者に、電波障害対策施設の地上波デジタル対応調査を依頼しましょう。アナログ放送と比較し、電波障害を受けるエリアが狭くなると言われておりますので、デジタル放送では、どこのエリアが対象となるか調べる必要があるのです。また、マンション建設後に近隣に高い建物が建ったことが考えられますので、その建物の影響も調べることが大切です。調査結果が出ましたら、デジタル放送の対象エリアの有無を確認し、有った場合はマンションにある電波障害対策施設を地上波デジタル放送対応に改修しましょう。また、従来アナログ放送では電波障害対策のエリアであったが、地上波デジタル放送では障害を与えない近隣住戸については、この調査結果を報告するとともに、地上波デジタル放送は各自で対応し、2011年を以って電波障害対策施設からの電波の提供はしないことを周知してください。これは、マンションだけが実情を把握し、近隣が知らないと後々なんで対策をしないんだと、苦情が殺到する恐れがあり、先に手を打つことが大切なのです!!デジタル放送によって対象エリアが狭まった時は、対象外のエリアに対しては2011年以降に電波障害対策ケーブル等は撤去することが望ましいと思います。なぜなら、ケーブル維持のために将来に渡って費用がかかるからです。2011年に迫ると対策費用が高騰することが十分考えられますので、早めに実施検討することをお勧めします!
2007.11.25
コンセントを利用して高速インターネットができる技術があるのをご存知ですか?これはPLC(Power Line Communicationの略:高速電力線通信)と呼ばれ電力線に高速のデータを乗せて送る技術です。以前から開発が進んでおりましたが、昨年10月に総務省から正式に許可を得ました。現状では屋内での利用しか認められておりませんが、建物内(屋内)に複数の住戸を持つマンションで利用することが可能です。電話線にデータ信号を載せるVDSL方式の高速インターネットシステムに似ており、PLCはVDSLの電話線に変わりコード(電力線)に高速のインターネット信号を乗せます。室内には必ず一戸以上コンセントがあると思いますので、使える場所を選ばないと言う利点があります。通信速度は10Mbps前後を確保できるそうで、使用用途によりますが、通常の使用では必要十分の速度ではないかと思います。また、情報漏えい防止のため独自の暗号信号を用い、盗聴ができないようになっています。技術的な問題点は、・他の電化製品(短波ラジオやワイヤレス機器)に影響を与えたり、受けたりすることがある・電気ノイズが発生する電化製品(掃除機、ドライヤー等)を使用すると、電気ノイズが電力線を伝わり、性能や通信速度に影響を与えることがある・電気配線が長いと減衰作用が発生する以上のことがあげられますが、実用が許可されたのですから、ある程度技術的にはクリアしているのだと思います。
2007.11.17
私の住むところから、車で小一時間も走ると、伊豆や箱根の有名温泉地に行くことができます。温泉が趣味と言うわけではありませんが、カラダの疲れが取れて、気持ちもリフレッシュができるので、少ないときでも年に2、3回は温泉地に遊びに行きます。さて、東京都にある温泉付マンションで、温泉給湯設備から、国のレジオネラ症防止指針の最大8900倍のレジオネラ菌が検出されていたことが分かった。とニュースの報道がありました。私が仕事をしていたリゾートマンションでも、過去にレジオネラ菌が検出されたことがあるようで、安全対策にとても気を使っていました。【温泉とは?】温泉は、「温泉法」によると 地中からゆう出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガスであって、「採取されたときの温度が25度以上」または「19種の指定された物質のうち、1つ以上を一定量以上有するもの」をいいます。【給湯の種類】前述で温度が25度以上であれば、温泉として認められます。でも、25度のままの温泉では、冷たくて入ることができませんよね。また、温泉の噴出水量が少ないと、そのまま湯船に温泉を入れると水量や温度管理が難しい場合もあります。温泉には「かけ流し温泉」と「循環温泉」の二つがあります。循環・加温・加水・塩素消毒等を一切せず、湯量だけで温度調節をしているのは「かけ流し温泉」です。源泉を加水、加温、循環してお湯を供給しているのが「循環温泉」です。数年前に起きた偽温泉問題から、下記の明示(掲示)が義務づけられました。【1】温泉に加水してる場合は、その旨と理由を掲示する【2】温泉を加温している場合は、その旨と理由を掲示する。【3】温泉を循環や濾過している場合には、その旨と理由を掲示する。【4】温泉に入浴剤や消毒剤などを加えている場合は、混入しているものの名称と混入の理由を掲示する。「かけ流し温泉」は理想的な温泉なのでしょうが、源泉から噴出される湯量に限りがありますので、大型の温泉施設ではなかなか採用が難しいと思います。【レジオネラ菌の発生】温泉のお湯をそのまま浴槽に入れ、あふれた温泉を再利用しないのが「かけ流し温泉」です。「レジオネラ菌」は、大量の水を溜めて利用する場所で繁殖しやすく、循環水や入浴施設においてよく見られます。衛生状態が悪い(無洗浄、無殺菌)の「循環温泉」で事故が起きやすいのですが、「かけ流し温泉」でも、使用頻度が少なくお湯の交換頻度が少ないとレジオネラ菌が発生します。温泉施設があるマンションは以前の日記でも書いたことがあるように、維持に莫大なお金がかかります。維持費がもったいないからといって、温泉の管理に手落ちがあると大きな事故につながります。日常から「塩素」などで殺菌することと、循環設備を高圧洗浄及び消毒作業を定期的に実施する必要があります。【レジオネラ菌による実害】高齢者等抵抗力の少ない人々が、レジオネラ肺炎 (高熱、咳、頭痛、筋肉痛、悪感等の症状。進行すると呼吸困難を発し胸の痛み、下痢、意識障害等を併発)ポンティアック熱 (全身の倦怠感、頭痛、咳などの症状)に感染することがあり、死亡例もある怖い菌です。
2007.10.23
皆様のご家庭には必ずといって良いほどチャイムかインターホンがあると思います。今回はインターホン設備について書きたいと思います。【最新のインターホン設備】新築ではカラーテレビ付のインターホンが標準化されています。最新のインターホン装置は多機能で、緊急地震速報システムや、防犯用マグネットスイッチ等の機能を付けることが可能です。【インターホンの老朽化】インターホンは家庭用電化製品ですから、恒久的に使用できるものではありません。普通に使用していれば、だいたい10~20年くらいの間に調子が悪くなり、故障が増えてきます。10年以上の年数を経過すると、故障した時に壊れた部品を交換することになりますが、その部品が製造中止となるため、部品の入手が困難になります。一昔前は呼び鈴が鳴るチャイムでしたが、それが室内から屋外にいる来客者と会話ができるインターホンとなり、最近ではテレビ付のインターホンが標準化されています。最新設備に改修することによって、機能性や安全性が向上します。【マンションの改修ポイント】昭和61年以降に建築されたマンションは、消防法170条(220条または40条)の規定に該当し、インターホン設備は防災設備となります。壊れた時や、カメラ付のインターホンにグレードアップしたい時にホームセンターで個別に購入すると、消防法に違反する可能性があります。また、オートロックシステムを採用しているマンションは、住戸内のインターホンもシステムと一体となっているため、交換することができる機種は限られてきます。そこで、昭和61年以降のマンションでインターホンを改修する場合は、防災設備は共用部分として捉え、管理組合がイニシャチブを取って工事を進めていく必要があります。 住戸内の設備だからと言って、自由に交換が出来ないのが、共同住宅ならではの特性でしょう。全戸でインターホンを改修するとなると、まとまった工事費が必要になりますので、壊れ出してから計画を立てると、合意形成に時間がかかるため、インターホンが使用できない期間が長く続きます。そうならないように、壊れてからではなく資金計画は早いうちに(築10~15年)立てることをおススメします!
2007.10.18
マンションにおいて、人口密集地における土地の有効利用などのために、機械式駐車場の設置事例が増えてきました。今後その数が増えていくと予想されています。【機械式駐車場の種類】1、昇降式2段から3段になっており、スイッチで上下させ入庫します。2、横行昇降(パズル)式地下は2段、地上は4段までの機械があります。昇降式は上下のみの移動になりますが、横行昇降式は横にも移動します。駐車パレットはチェーンやワイヤーで吊るしております。【タワー式】建物内に駐車装置があります。観覧車のようにパレットが動くゴンドラ方式と、パレットがエレベーターのように 昇降するリフト方式があります。その他建物地下部にパズル構造の駐車装置を収めた循環式(超高層ビル等に採用事例が多い)があります。【メンテナンス】昇降式や横行昇降式は2ヶ月~3ヶ月に一度、タワー式は毎月のメンテナンスをメーカーは推奨しておりますが、法的な点検義務は現時点ではありません。メンテナンス料金は、タワー式>横行昇降式>昇降式の順番となります。料金設定は1パレットあたりの単価設定で、メーカー系列のメンテナンス会社に点検を委託すると、タワーですと5000~6000円、横行昇降式ですと4000~5000円、昇降式ですと3500~4500円くらいが相場になります。メーカー系列外の独立系のメンテナンス会社に頼むと点検費が安くなります。
2007.10.12
夜中でも煌々と明かりがついているマンションが多いと思います。防犯上好ましく、高級感がありますが、反面、電気代がかかることと、照明のそばに窓がある住戸はカーテン等光をさえぎる措置が必要であると言うデメリットがあります。【点灯方法】・24時間点灯→建物の暗い場所に使用します・タイマー制御→設定した時間に点灯、消灯します。深夜に間引き点灯も可能です。・EEスイッチ制御→明るさをセンサー感知し、点灯、消灯します・手動制御→集会室、管理員室で使用します。使用時に点灯させますタイマーとEEスイッチを組み合わせた点灯方法もあります。建物内で、複数の点灯方法を組み合わせています。明るすぎてもったいないからと言う理由で、工事をしてセンサーライトや別の点灯方法に変更するマンションもあります。環境にはやさしいのでしょうが、工事費で捻出した分電気代削減ができるかと言えば難しいと思います。【照明の種類】電球、蛍光灯、ハロゲンランプ、水銀灯と種類がいろいろ種類があります。・蛍光灯や水銀灯は一般的に長寿命・特殊な形状の蛍光灯、水銀灯、ハロゲンランプは値段が高い・電球型の蛍光灯は電気代が節約でき、長寿命であるが値段が高い・廊下照明の色は白色と電球色があり、白色の方が明るいが、電球色の方が暖かい感じがするので、最近は電球色の照明を使うことが多い建物の中に暗い場所があれば、防犯上好ましくありませんので、照明増設の検討するのが望ましいでしょう。
2007.10.05
三連休の暴飲暴食が祟ったのでしょうか・・・胃腸炎で苦しんでいます。昨日は病院で点滴を打ってもらいました。日頃のストレスの蓄積も一因ではないかと考えますが、年齢を重ねていくと内臓器官が弱くなっていきますので、呑みすぎ、食べすぎは気をつけなければなりません。いつまでも若いつもりは気持ちだけにしておいて、カラダは労わるようにしたいと思います。今日は給水管のことを書きたいと思います。【給水管の材質】1、「塩化ビニール(ライニング)鋼管」→マンションで一番多く用いられている配管はこれです。→外側が鋼管(鉄の管)、内側が塩化ビニール(樹脂)を皮膜した配管です2、「架橋ポリエチレン管」→近年のマンションで施工されることがある、メンテナンス性・耐久性が良い「サヤ管工法」と言う給水管施工方式で用います→サヤ(保護管)の中に入っているプラスチック製の配管です3、「亜鉛メッキ鋼管」→1975年以前のマンションに多く用いられている配管です→外側が鋼管(鉄の管)、内側に亜鉛メッキを皮膜した配管です耐久性は、架橋ポリエチレン管が一番高く、次に塩化ビニール鋼管、亜鉛メッキ鋼管の順番になります。【配管の劣化】屋内配管は、内面からの腐食地中埋設管、外面からの腐食がメインになります。内面の腐食ですと、配管内側に樹脂を噴射し、腐食部分を皮膜する「更生工法」と言う改修の選択肢が取れます。外面が腐食した場合、配管自体を交換する「更新工法」と言う改修方法のみの選択となります。次回の日記では、給水管劣化の問題点及び改修にあたっての注意事項を書きたいと思います。
2007.09.26
マンションのエントランス部分の通用扉に自動扉を採用しているマンションは多いのではないでしょうか?私の住むマンションではエントランスの入口、オートロックの入口双方に自動扉を使用していますが、両手が荷物で塞がっていても自動的に開閉するのでとても便利です。欲を言えば、鍵を回すのではなく、身につけているワイヤレスのカードキーが感知して自動扉が開けば良いのですが・・・鍵を回すと開くオートロック連動の自動扉は、マンションの居住者しか建物内に入ることができないので安心です。しかし、後についていっしょに入ってくる人がいた場合、その人が居住者か否かを判断するのは難しく、不審者を知らず知らず中に入れてしまう恐れがあります。かといって、一回一回「マンションの方ですか?」と確認するわけにはいかないでしょうから、オートロック付近に防犯カメラがあると効果的かもしれません。
2007.09.20
昨晩は、お客さんに銀座の「武ちゃん」というお店に連れていってもらいました。このお店は焼き鳥屋さんで、すごーーく美味しかったです。支払いはご馳走になり、会計はしておりませんが、メニューを見る限り結して高くありません。お勧めですところで、お住まいのマンションは地デジの対応はお済ですか?地デジとは地上波デジタル放送のことで、今放送中のアナログ放送(1~12チャンネル)は2011年7月24日にサービスが終了します。地デジを受信できる対応をしないと地上波放送がそれ以降は見ることができなくなります。[アンテナで受信しているマンション]地デジはUHF(1~12チャンネルより高い周波数)帯を使用します。現在UHF帯受信用のアンテナを上げているマンションはそのままの状況で受信できる可能性があります。但し、既存のUHFアナログ放送より更に高い周波数帯を使用するために、ブースター(増幅器)を変更したり、アンテナの向きを調整する工事が必要になります。VHF受信用のアンテナのみのマンションは、新たにUHF帯受信用のアンテナを設置した上で、ブースター等の機器も地デジ用に全て交換しなければなりません。[ケーブルテレビで受信しているマンション]既にケーブルテレビ会社からマンションまでの配線は、全て地デジ対応化されていると思います。これだけでは地デジが室内で見ることができません。やはり建物内のブースター等の機器を交換しなくてはなりません。この工事に関しては、原則管理組合が負担する必要があります。[部屋内の対応]各部屋にアンテナ用のジャック(接続用の穴)が付いていると思いますが、地デジは周りの電気器具等から発生するノイズに影響を受けやすいので、こちらも新しいものに変更することが望ましいです。地デジを受信する為には、地デジ対応のテレビか専用のチューナーが必要です。専用のチューナーを買えば、地デジ対応をしていないテレビでも映像を見ることが可能です。[スカパー光での対応]今首都圏のごく一部で、光ファイバーケーブルを用いた「スカパー光」でのテレビサービスを受けることができます。原理は、ケーブルテレビと似ており、引き込むケーブルが情報量を多く高速に送ることができる光ファイバーを使用するというものです。引込工事と、月額の施設利用料が発生しますが、既存のV・UHF波放送の他、地デジ、そして300チャンネル近くあるスカイパーフェクト社が提供するテレビサービスを受信することが可能です。(スカイパーフェクト社のサービスは視聴希望者のみが別途使用料負担)
2007.09.13
9月に入り、プログのトップ画像を変えてみました。まだ早すぎますが、秋らしく紅葉のデザインを使用しました。インフォシークのプログはいろいろなデザインがあるので楽しいですよね!(と言っても他のプログを利用した事はないのですけど^^;) 秋といえば台風の季節です。堅固な構造のマンションはガラスや庇が壊れることがあっても、風災によって建物に大きな被害が及ぶことが少ないと思います。しかしながら、集中豪雨により地下部分、ひどい時には1階部分に冠水被害が起きることがあります。この集中豪雨から、冠水被害を防ぐ設備に排水ポンプがあります。通常地下部分に設置されることが多いです。【 排水ポンプの役割】・雨水貯留槽の排水ポンプは、建築設計上(立地条件、建物の規模、地域の条例等)地下に一度貯めた雨水を本管に送ります。・汚水槽の排水ポンプは、半地下の建物に設置されることがあり、トイレの排水を本管に送ります。・雑排水槽の排水ポンプは、半地下の建物に設置されることがあり、キッチン・洗面所・浴室等の生活排水を本管に送ります。・地下にある排水ポンプは、地下式の機械式駐車場、地下受水槽室、建物地下ピットに設置され、雨水や地下水を本管に送ります。【 排水ポンプの設置台数】 2台1組で設置されることが多いです(場所によっては一箇所につき2組(4台)以上のポンプが設置される場合もある) 並列で交互運転をするタイプと、一台目が動いて排水量が増えた場合に二台目が追っかけ運転するタイプがあります。【排水ポンプの運転】 排水する水が一定量に溜まった時に、ボールタップという「浮き」が水量を感知し、ポンプが動き始めます。追っかけ運転するタイプはボールタップの位置に高低差があります。 通常排水ポンプは目に付く部分には設置していません。また、普段はほとんど動かないポンプもあります。 折角設置しているのに、必要な時に排水ポンプが機能せずにマンションに被害が発生したなら大変なことになりますので、台風シーズンに入る前に動作確認はしっかりしておきましょう!!
2007.09.03
8月28日の夜に出発し、妻の祖父母が住む富山に行ってきました。道中は渋滞することもなく快適なドライブ、富山ではのんびり疲れを癒してきました今日からまた日記を再開します汚れた水を流す排水は、三系統あります。1、雑排水管・・・流し、洗面器、お風呂、洗濯排水を流す配管2、汚水管・・・トイレの水を流す配管3、雨水管・・・雨水を流す配管(ベランダにあります)配管は汚れた水を流すので、管理をしっかりしないと、逆流、詰まりや異臭の原因につながります。管理会社が日常点検をしてくれませんので、お住まいの方の努力が必要になります!【排水管高圧洗浄】・マンションが一括して業者を手配し、排水管の高圧洗浄を定期的(1年~2年毎)に実施します。・清掃の範囲は、上記1、の雑排水管のみになります。・下の階→上の階→共用管・最終枡の順番に清掃を行ないます。・分譲マンションの場合、鍵を預かって行なうケースは少なく、在宅の協力が必要です。・実施率を上げるために、早めの告知は不可欠です。また、在宅率が高い土・日曜日、祝日に実施するマンションが多くなっています。【パイプクリーナー】・ホームセンター等で液体洗浄剤が売っていますが、これは配管の材質を痛めるので、極力使用しないようにと設備業者から言われたことがあります。【ベランダの排水口】・2~3住戸に一つ排水口がついていることもあります・排水口の付近は掃除をし、きれいな状態を保ちましょう・ベランダでガーデニングをしている住戸は泥が流れやすいので、土から泥が直接流れないよう工夫が必要です【長期不在】・配管の臭いが直接伝わらないように、排水口の下に「トラップ」と言って、水を溜めている部分があります。この水が長期間不在にすると蒸発し、家に帰ってくると悪臭がすることがあります【通気管】・各ご家庭の排水は、同じ縦列にある住戸の共用立管から下に流れます・縦列の住戸が一斉に水を使用すると、配管内の「気圧」の関係で、「トラップ」の水が立管へ引っ張られ、なくなってしまい異臭の原因になります。・この現象を防ぐために、共用立管には空気の流れを調整するための「通気管」がついています・築年数が古いと、この通気が経年劣化により十分に作用せずに、排水口から悪臭がすることがあります。
2007.09.01
【エレベーター点検の契約形態】POG契約とFM(フルメンテナンス)契約があります。POG契約は点検・調整費、オイル交換、小額の消耗品(照明交換等)で、FM契約はカゴの内外装部分等を除く経年劣化した電気・機械部品の交換費用を含んだ契約になります。契約金額はもちろんFM契約が高くなります。部品交換のたびに予算措置をしなければならない手間があるため、FM契約を締結している管理組合が多いと思います。エレベーターの耐用年数(交換時期)を何年間に設定するかによって、FM契約がお得か、POG契約がお徳かが変ってきます。築15年までは大掛かりな部品交換をしているマンションは少ないのではないでしょうか。【エレベーターの保守会社】メーカー系列の保守会社と非メーカー系(独立系)の保守会社があります。保守費用は、エスカレーター方式で仕事が来るメーカー系に比べると、競争力がある独立系の方が割安です。メーカー系の金額から3割から4割近く安くなったと言う話もよく聞きます。 点検のクオリティーの問題はどうでしょうか?メーカー系に聞くと必ず独立系のことを下に見る評価をするので、真偽の程はわかりません。ただ、保守会社を変えたマンションを見ると、特別問題は起こっていないようです。独立系の保守会社に対する部品供給妨害容疑で、何度もエレベーターメーカーが独占禁止法に基づき勧告を受けてきた経緯があり、最近は独立系であっても、部品交換に障害を来たすことがないと思います。【エレベーターの点検頻度】エレベーターの法定検査は、年に一度建築基準法第12条に基づく「昇降機定期検査」を実施し、役所に報告する必要があります。点検回数に関しては特段法的な取り決めはなく、遠隔監視装置をエレベーターに設置し、3ヶ月ごとにマンションに巡回点検をしているケースが一般的になっています。最近のエレベーター不具合のニュースを聞くと、遠隔監視装置は万能ではないのでしょう。多少点検費が割高になっても、毎月1回の巡回点検のほうが望ましいのではないかと思ってしまいます。【エレベーターの安全機能】オプションでいろいろな安全機能を備えることができます。最近ではオプションを組み入れた形を標準化しているマンションが増えてきています。地震管制装置・・規定の震度以上の地震が発生したら最寄階に停止し扉が開く非常時通話装置・・非常押しボタンを数秒押すと、エレベーター会社と直接通話ができる自動停止装置・・火災信号、停電時に最寄階に停止し扉が開く防犯カメラ・・籠内にドーム型カメラを付け、カゴ上部にある録画装置で記録【緊急時の対応】故障時、集中豪雨時、閉じ込め時、地震時の対応方法をマンション内であらかじめ周知しておきましょう!故障時・・保守会社の連絡先、故障の周知集中豪雨時・・冠水、吹き込みの恐れがある場合、エレベーター籠を上階で停止する必要がある閉じ込め時・・籠内との通話方法の周知地震時・・地震管制装置が機能した場合自動復旧は基本的にしません。保守会社が安全性を確認した上で手動復旧します。(停止したマンションは保守会社に必ず連絡しましょう)数年前首都圏で震度5の地震が起きた際は、地震管制装置で停止したエレベーターの復旧に1日以上時間を要したマンションもあります私の住むマンションは独立系の保守会社に3ヶ月毎の巡回点検をお願いしています(遠隔装置付)。先日丸一日制御基盤の不具合で一日止まっていました。点検の回数と故障に因果関係があるかはわかりませんが、15階建てのマンションでエレベーターがストップするのは大変なことでした^^;
2007.08.14
エレベーターの安全管理については以前の日記でも触れましたが、多くの保守会社は臨時点検を設け調査しているようです。最近の話題ですが、大手T社のエレベーターで素線の破断が確認されたマンションがありました。メインロープの交換が必要と点検報告書に書かれているまでは良いのですが、物件を管理している管理会社に対しては、物件担当者がこの点を指摘するまで、T社は何らアプローチがなかったそうです。物件担当が報告書を受け取り、慌ててT社に連絡したのは点検を実施してから1ヶ月後でした。因みにエレベーターのワイヤ破断がマスコミ等で取沙汰されたのは、5月の上旬です。破断も程度の問題があるのかもしれませんが、保守会社の危機意識の欠如に唖然とします。早速T社に状況を確認しようと電話したところ、メッセージが流れ8月15日まで夏休みとのこと・・・・点検報告書はエレベーター保守業者が点検↓エレベーター保守業者が報告書作成・郵送↓管理会社が報告書を確認↓管理組合に報告以上の流れになります。今回指摘された破断は安全上問題がない範囲というT社の見解なのかもしれませんが、その対応のまずさに背筋がぞっとしますさらに・・・もし今回のケースで管理会社が点検報告書のチェックを怠っていたなら・・・管理会社の役割はとても重要であることがわかります。もし、掲示板等で何ら報告がないマンションがあれば、早い時期に管理会社に連絡し、安全確認をしましょう!次回の日記ではエレベーター保守とはどのようなことをしているのか?確認したいと思います。
2007.08.13
水道水を受水槽、高置水槽を通じて給水しているマンションでは、管理が十分でないと、飲み水の安全を脅かす場合があります。このため、受水槽を設置している方は、水道法または、条例等に定められた管理基準により適正な受水槽の管理をする必要があります。受水槽の汚染の原因1、マンホールや通気管の不良で害虫やねずみ等が水槽内に侵入する2、長期間清掃をしないことで、水苔や赤水が発生する3、水槽のひび割れから、地下水や汚水が浸入する等が考えられます。水道の施設管理基準水道法施行規則第55条に定めらています1、水槽の清掃→受水槽、高置水槽の清掃を1年以内ごとに1回定期的に行い、いつも清潔な状態に保ちます。同時に水質検査を行なっているマンションがほとんどです。以前の日記でも書いたように、清掃の結果報告を掲示板等で告知しているマンションは少ないと思います。2、水質管理→毎日水の色、味、においなどに注意し、異常があれば水質検査を行います。条例によっては、塩素測定を義務付けている地域もあります。未実施のマンションが多いと思います。コップに水を汲み確認するだけ難しい作業ではありません。管理人さんにお願いし日報に記録してもらうのが良いでしょう3、施設の点検と改善→水槽の状態やマンホールの施錠など施設の点検を行って、不備な点があれば速やかに改善します。これも未実施のマンションが多いと思います。目視点検ですので、管理人さんや管理会社の担当の方にお願いして記録を残してもらうようにすれば良いでしょう指定検査機関の定期検査水道法施行規則第56条により、一年に一回厚生大臣の指定を受けた検査機関の定期検査「簡易専用水道検査」を受ける必要があります。今まで管理会社変更に何度も携わってきておりましたが、大手管理会社であってもこの検査をしていないマンションがあるのには驚きます。保健所に給水開始届けを提出していないと可能性が高く、事故が起きた時にどうするんだろう?って不安になります毎日使用するお水ですから、衛生面に十分配慮する必要がありますよね!
2007.08.06
マンションの給水方式は大きく2つに分かれます直結式→水道本管からご家庭の蛇口まで直接給水する方式(水圧を確保するため増圧ポンプを間に入れる場合もあります)受水槽式→水道の水をいったん受水槽に受けて給水する方式。屋上に水槽を設け重力の落差を利用して給水を行なうマンションもあります市町村等の水道事業体から供給される水のみを水源とする飲用水の供給施設で、受水槽の有効容量の合計が、10m3を超えるものを「簡易専用水道」10m3以下のものを 「小規模受水槽水道」といいます。お住まいのマンションは、どの給水方式に該当しますか?少し前まではマンションは受水槽方式を採用しているところがほとんどでしたが、最近建築されるマンションは直結方式が増えてきています。 次回の日記では「簡易専用水道」の管理方法を確認したいと思います。
2007.08.04
首都圏で新築で売り出されているマンションの多くは光ファイバーインターネットサービスが導入されています。新築のマンションでLAN方式の場合ですと、入居してすぐLANケーブルを接続すればインターネットができる環境にあります。非常に便利ですよね。私は以前ははADSL方式、今のマンションに引っ越してからLAN方式でインターネットを楽しんでいます。インターネットのヘビーユーザーではありませんが、データをダウンロードするスピードは雲泥の差があり、とても快適です。VDSL方式LAN配線が施工されていないマンションでは、VDSLタイプと言って、同じ光ファイバーを使用するのですが、建物内の配線(盤から宅内まで)は電話配線を利用する方式を採用してところが多いようです。これですと基本的にサービス事業主が工事費を負担してくれますし、建物内で大きな変更工事をする必要がありません。VDSL方式導入にあたっては、電話の保安器が集約化されている必要があり、分散化しているマンションは工事費が発生します。数年前までは事業主が集約化工事も無償でしていたところもあるようですが、最近は原則マンション負担になります。サービスの事業主は、以前はNTT、USEN、TEPCO、Yahoo!、KDDIと凌ぎを削っておりましたが、今はNTTとKDDIのみが新規提案をしている現状です。使用料金はどうでしょう?価格の面においては戸建よりマンションの方が格段にメリットがあります(一回線を複数の住戸で共有しているので一概に比較できませんが・・)。新築時にLAN配線済みのマンションの多くは全戸強制加入で、その場合一戸あたりの原価は2000円前後でしょうか・・・分譲主がマージンを取っていると割高になります。一戸当たり3000円を超えて徴収しているマンションは一度交渉してみる余地があります。VDSL方式のマンションは3000円から5000円位が相場です。そういえば一番安かったUSENが秋から値上げするようです。今までの2980円は破格値でしたから仕方がないのでしょう^^;ADSL方式一昔前は注目を浴びていた方式でしたが、築10年以内のマンションですと、電話線の引き込みが光ファイバーを使用しており、メタル配線に信号を流すADSL方式は基本的に利用することができません(利用する場合空き配管を利用して別途メタル配線の引き込みが必要)。またNTTの基地局との距離が離れると回線速度が落ちる特性があり、マンションでの加入はそれほど多くはありません。この世界は日進月歩ですので、数年先はどのようになっているかは予想もつきませんね!
2007.07.28
皆様のお部屋はちゃんと消防点検を受けていますか?これは法定点検で年2回点検を実施、3年毎に所轄消防署に届出が義務付けられております(複合型は毎年提出の場合も)最近の話題としては、住戸内に火災警報機を設置していないマンションは、平成16年法律改定に伴い、設置が義務付けられました。築年数が経っているマンションでは該当するお部屋もあるのではないでしょうか?実施率をあげましょう→点検を実施した部屋が少なければ点検の意味がありません→実施率が低いマンションは、工夫して在宅率を上げましょう!・アンケートを取り、何曜日が在宅率が高いか調査する・点検日を土曜日・日曜日・国民の祝日いずれかを指定する・予備日を設ける(点検金額に影響するかもしれませんので、点検業者と打ち合わせが必要です)→大切な法定点検であることを啓蒙することも必要です不具合・指摘箇所は早急に是正しましょう→点検後、しばらくすると報告書が届きます。その中で総括(まとめ)表に不具合や是正箇所があれば、記載されます→法的に必ず是正しなければなりませんので、管理組合・理事会で協議し、早急に是正することが必要です→是正せずに、指摘箇所が原因で火災時に事故が発生した際は、管理組合が管理責任を問われます→報告書は理事・防火管理者が必ず確認しましょうバルコニーは避難通路を兼ねています→住戸間に避難用の隔て板があるバルコニーは、その前に物を置いてはいけません→避難ハッチの下には物干を含めて物を置いてはいけません→火災時に事故が発生した場合は、その住戸の管理責任が問われます点検後、理事会だけが把握するのではなく、結果報告の掲示が欲しいところです。点検予定日は掲示しますが、結果報告の掲示をしているマンションは少ないのではないでしょうか?両方大切だと思いませんか??
2007.07.26
最近エレベーターの安全問題が新聞等に取りざたされております。S社のブレーキ故障による人身事故O社のロープ破断事故F社の部材強度問題世界一と言われる日本製エレベーターの安全神話は大丈夫なのでしょうか?不安に感じている方も多いかと思います。やはり普段のメンテナンスをしっかりやっているかが重要だと思います。(部材の強度までは日常点検ではわからないと思いますけど・・)エレベーター会社の担当に確認したところ・・M社、T社:順次通常点検時に確認を行ない結果は報告書に記載して報告O社、F社:通達を出し、一斉点検を実施(保守会社が独立系の場合はオプション)H社:通常点検時とは別に点検を実施。速やかに報告書を提出こんな感じでした。ところで。。。安全確認について、掲示板等に何らかの告知がされているでしょうか??1、特別点検で確認するのか?通常点検時に確認するのか?2、点検時期はいつごろなのか?3、点検後は速やかに結果報告マンションにお住まいの皆様はエレベーターを利用する機会は多いと思います。不必要に不安を煽り立てることはないと思いますが、安心に生活できるよう、理事会だけではなく掲示板等を使って、居住者皆様に周知するべきではないでしょうか?特に最近多くなっている3ヶ月に一度の巡回点検で契約を結んでいる管理組合は、通常点検を待たず特別点検を実施してもらえるよう管理会社に依頼しては如何でしょうか?
2007.07.18
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