2008年03月の記事
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本日アモイへ出発は・・・
この前アモイへ同行した当社日本人社員のTくん。本日アモイへ出発！初めて一人で成田空港よりアモイへ向かった。今回の渡航では、中国語のマスター、有家房産の契約管理と売り上げ管理、日本人のお客様の応対、有家房産での新規事業の進行状況報告、社員の歩合給及び手数料の管理等が主な業務。ピンドルについては、お客さんとの用事以外は必ず出席して、高成績を収める事はもちろんの事、すべってでも笑いを取ること！という私からの非常に簡単な課題を胸に、期待と不安が交錯する中、元気良く出発したようだ？（笑）またアモイの皆さんには色々とお世話になるかと思いますが、至らない点等ありましたら、公私に関わらず遠慮なくガンガン！申し付けてください！今回は鬼がいないので、朝からロッキーのテーマ曲で起きることもないし、前回よりは公私とものびのびとするであろうTくんに私からのささやかな送る言葉を一つ。 西北ラーメンなら間違いなし！公私とも気合だぁ！！！！！！以上、日本より愛を込めてひろしでした。
2008年03月25日
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ちょっと小休止・・・
最近身の回りでは色々な事が起きている。まあ、プライベートな事なのであまり書くことも出来ないが、親戚＆身内の病気。しっかし！本当に今年は”本厄年！”と実感してしまう私。まあ、いちいち気にしてもいられないのでガンガン突き進んでいるものの、すぐに障壁がぁ～・・・あ～・・なんでこうなるのぉ！！そんな中、休憩中に我がアモイソフトボールクラブ、ピンクドルフィンズのメンバーより以前メールで頂いたこの画像を見ていた私。会社の社員たちにも見せたが、みんな”おぉぉぉ～！！”とビックリ！この絵の中心にある４つの小～さな縦に並んでいる穴を３０秒ほど明るいところでじ～～と、見続けてださい！その後、目を閉じて２０秒くらいの間に”あっ！！”と驚く神聖な絵が見えます！って、画像がアップできな～い！！Gifなのにぃ！！なぜ！？ 画像アップはこうご期待！?いやぁ～、インターネットエクスプローラー７だったから駄目だったんだぁ！プログラムを削除し、インターネットエクスプローラー６に戻したら画像アップできたぁ～こんな事をしながら、日本に帰っても仕事＆プライベートにドタバタとしている毎日にちょっと１時間ほど小休止しているひろしでした。
2008年03月24日
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なんでもリスクはつきもの・・・
不動産投資に限らず、株、信託、FX、先物等、全てにリスクはつきものである。ただ、リスクをハイリスクにするかどうかは、その本人しだいである事を忘れてはならな～い！どんな投資にも”絶対”という事はないのだ。しかしながら”限りなく絶対”に近づける為の努力として皆さまざまな知識を入れ、情報収集するなどしている。不動産は流動性には欠けるものの、安定性、収益性については将来に対する不安や不満を解消する最も安定した資産運用の方法だということができると考えています。車に乗る人が、”いつかはクラウン”バイクに乗る人は”いつかはハーレー”と言うように、投資では”いつかは不動産投資”と勝手に思っている私。（笑）なんでもメリット、デメリットがあるように今回は不動産投資についてのリスクについて考えてみました。不動産投資も、投資する事に変わりありません。さまざまな金融商品と比べ流動性に欠けるために、資金がすぐに必要になった場合に換金したくても他の金融商品のように今日、明日にもというわけにはいかないのです。どんなに早く不動産を現金化しようとしても（不動産担保ローンなどは除く）売却となれば、最低でも数週間～１月以上は期間を要し、現金化するまでには通常数ヶ月かかります。かと言って、売り急げばそれだけ低価格にて売却することになるので不動産投資は余裕を持った資金で始めるのが理想的でしょう。不動産投資には色々と種類がありますが、オンオーナー（大家さん）の場合で話してみると購入価格に対して年間いくらの収入があるか（家賃収入）その比率を表したのが利回り。この利回りが”定期的に”且つ”安定した”収入をもたらすバロメーターとなるわけです。しかしながら、ただ単に利回りばかりに気をとられていては長期に渡り安定した不動産投資をできなくなる事もあるので注意が必要です。その立地における投資した不動産の将来の展望や借主の定期的な確保ができる立地なのかどうかなど、さまざまな角度で見極めていかねばなりません。金利上昇のリスクでいえば、今はまだ低金利の時代。低金利の恩恵として調達した資金を元に不動産投資が出来たとしても、金利が上がり利払いが多くなれば結果として当初予定していた利回りを下回ることになり、相対的に運用利回りは低下します。あくまで理想ですが、利回り９％～１０％を当初の計画を立て、金利上昇や空室なども考慮し、その結果、利回り６～７％台になったとしても問題なく資金計画を立てられるような投資が、まあ理想的と言えば理想的でしょう。ですから必ず将来の展望を見据えた運用シュミレーションをしてみることも大切だと思います。また投資している物件の老朽化によるリスクもあります。投資物件がマンションの場合であれば、修繕積み立て金により（大規模修繕には住民の３分の２以上の可決が必要ですが）ある程度建物修繕にかかる費用は管理組合及び管理会社とでリスク回避できますが、中古のアパートや１棟買いのマンションなどはそうはいきません。雨漏りや給排水設備の故障などの入居者からのクレームは最終的に「大家さん」であるあなたのところにきます。ですから、予めリフォーム業者や管理してくれる不動産会社を決めておいたほうが良いでしょう。やっぱりその購入する不動産のエリアにある不動産会社がいざというときの対応力では力を発揮しますから、できるだけ地元の不動産会社に依頼する事をお勧めします。天変地異の場合のリスク。地震・火災・台風などにより自ら所有する不動産が崩壊、損壊、形状の変化等によるリスクを話したいと思います。不動産は常識的に考えて盗まれたりする事は皆無に等しいですが、建物が壊れたり、地震や土砂崩れより土地の形状が変わってしまったり、火災などでは建物消失してしまうおそれなど場合によっては人命にかかわるような大事態もおきてしまう天変地異。しかしながらこれを事前に逃れるすべはありませんが、最小限にこのリスクをとどめる事はできます。第一には保険。住宅を購入する際には必ず入るのは火災保険。しかしながら地震保険については火災保険に比べ高いということ、また老朽化の進んでいる建物の場合は、本当に地震によって全てが崩壊したのかどうかなどの調査結果により全ての地震保険ではありませんが、全額保険料が出ない事があるなどしますが、中古アパートなど木造の場合であれば地震の多い日本ではやはり地震保険は入っておいたほうが、リスクは最小限度に抑えられるのでは？とも思います。それと共に、地盤や地震に強い地域がどうか調べておくのもいいでしょう。中古物件の場合では地盤調査の義務付けは無いので、自ら投資物件の建築物の強度や地盤、物件周辺（半径５０M位）の地盤状況、近くに氾濫する川はあるかどうかなどは調べておいたほうが良いと思います。まだまだ考えればきりが無いほどありますが、ケースバイケースといった事も多いので、主だった事はこんな感じだと思います。また値下がりするリスクも当然ありますが、これを話し始めると一冊の本になってしまうので、一概には言えませんが、私がこのリスクを回避するなら一言で”投資する物件の立地は土地は小さくとも駅近！”という事で勘弁していただきたいと思うひろしでした。
2008年03月21日
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不動産投資のメリット・・・
現在の日本では超低金利が続いた結果、その影響で金融商品ではまともな利回りが計算できる商品が無くなってしまいました。各金融機関でも色々な商品を出していますが、日本の金融商品は諸外国に比べ利回りが悪いと感じている人も少なくないのでは？世の中では職種を問わず、雇用される側と雇用する側に分かれますが、自分で働かず、人にも働いてもらわず、お金に働いてもらう！事が終身雇用に依存しない事だと考えています。それは不労所得による物理的充足＆精神的充足です。不動産投資を簡単に言えばオーナー（大家さん）になることです。アパートやマンション等、買う時期にもよりますが一度軌道にのせてしまえば毎月決まった家賃が定期的に収益として入ってくるのです。不労所得（自分で働かない）とは時間が作れる、時間を節約できるといった物理的効果＆お金持ちと言われる人たちの仲間入りができたという精神的な満足が得られる事などからその選択肢の一つとして不動産投資もあるわけです。不動産投資では昨日書いたようにインフレレッジにもなり、相続税対策、節税効果、保険がわり、年金がわり等、遺族年金がわり等、色々なメリッツとがあります。相続＆節税で言えば、一般のサラリーマンが不動産投資をした結果赤字がでれば確定申告することでいつも支払っている所得税が還付されます。また相続税で言えば種類は色々ありますが、日本では預貯金の相続より宅地（賃貸物件・自宅）などが統計上多いのが現状で、（贈与税に関して言えば統計上ほぼ預貯金と宅地は同率）預貯金や金融商品（金融資産）で相続するとそれそのもの全額に対して課税対象になりますが、賃貸物件（不動産事業）の相続については一概に言えませんがほぼその実体の３５%～４０％しか評価しか受けないので、税額を抑える事ができ、且つ家賃収入が残された家族の安定した収入にもなるわけです。当然安定した家賃収入があれば年金代わりにもなりますし、購入する際ローンを組むのであればほとんどの場合団体信用生命保険に加入するので今までかけていた保険料の見直しをする事で毎月の保険料の削減＆死亡時には（あまり考えたくないですが。笑）そのローンの残債は全て保険会社が支払ってくれるので家賃収入のある不動産を残した場合はその収入が遺族年金がわりにもなるのです。これはその人の資産状況、取り巻く環境によって変化はしますが、簡単に考えただけでも不動産投資にはこれだけのメリットがあるのも見逃せないと思うひろしでした。
2008年03月13日
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安全性・流動性・収益性
現在の日本では、預貯金に次いで日本で特に多い金融資産の生命保険も、最近はたまたま大型の経営破綻がなく、表だっていません。保険会社の倒産・予定利率の引き下げ・元本割れのリスクは相変わらす高い水準にあり、昨年は、土地・新築住宅・新築マンション・中古住宅・中古マンションなどを自社で所有していた建設会社や不動産会社も倒産が相次ぎました。しかしながら、不動産投資として賃貸物件を所有している個人や不動産会社は全くと言ってよいほど揺るぎがありませんでした。どうしてでしょう？土地の値上がり、値下がり、世の中の金融市場の動向により収益性が上下しずらいのが賃貸アパートや賃貸マンション経営と言えるからでは？と思っている私。皆さんも賃貸を借りた経験は少なからずあると思いますが、地価が上がった、下がったと言って、賃貸価格が多少上がった事はあると思いますが、下がったという経験をした人は少ないはず。（まあ、これは投資物件を買った時期やリスクにもよりますが、また後日お話します）この世の中の動向に動じず、資産運用ができるもの。それが字のごとく”不動産”なのです。さあてでは、どうやって自分の資産を守っていったらいいのでしょうか？一概には言えませんが、私の本業である不動産の資産運用について何日かに渡り熱く語りたいと思います（笑）。資産運用でよく言われる基準は「安全性」「流動性」「収益性」の３つです。株や債券は元々高いといわれていた「収益性」はあてにならず、（語弊があるかもしれませんが）（笑）「流動性」がかろうじて高いだけです。金融資産のまま持ち続けるのならば、今は海外のプライベートバンキングを利用したり、外国通貨など日本よりは利回りの高い海外の通貨に分散するか（いわゆる外貨投資）、貴金属などに変えておく方法があります。しかし、どうしても決め手に欠きます。安定性と収益性です。（まあ比較的貴金属特に金は安定していますが）不動産はどういう状況でも株券や債券のように紙くずになることはありません。必ず現物の資産が残ります。しかも自宅として所有している不動産を除けば、「収益性」の高い「収入」をもたらしてくれます。（また不動産は不動産を生みますがここではあえて触れません）現金や株券に比べれば「流動性」にはやや欠けますが、将来に対する不安や不満を解消する最も安定した資産運用の方法だということができます。今後、余裕資産や守るべき資産があるのなら、安定性＆収益性を併せ持つ不動産資産を持つことがおそらく資産運用の最終目標になるのでは？と思ったりもします。ただ投資用不動産は重要な”選択肢のひとつ”ということ。その人それぞれに合った資産運用をされるのが一番である事も忘れてはならない！と不動産投資について語る第一日目のひろしでした。
2008年03月12日
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フロチャートの大切さ・・・
仕事でもプライベートでも計画的に進めるのが癖になっている私。とは言うものの、日常生活ではたまに行き当たりばったりも悪くない。そんな中、有家房産の中国責任者である張くんには目標を掲げたら必ずそれを達成できるようにフローチャートを作るように教えてきた。このフローチャートを作る事で、自らが目標達成する為に必要な行動、準備する事等が段階に分けて記載されているので人に説明する際も非常に分かりやすい事はもちろん、後にこの業務に携わる社員にとってもフローチャートが出来上がっていれば、いつ・何から・何を・どう進めれば良いかが一目で分かるのもメリットなのだ。そして書面になっていることで、自分がどの段階まで進んできたのかが分かるので目標達成までの手ごたえも感じることができる。ハウジング２１東京 有家房産 では各業務に関するフローチャートを既に１２種作り上げている。ただここで問題は、このフローチャートに沿って業務を進めるも進行状況を常に管理しなくては本来の機能を発揮しない。それも継続して。まあ、日本であればそれも特別困難な事ではないのだが、中国ではなかなかどうして難儀しているところでもある。どこまで進んでいるのかをヒアリングしたとしても体裁の良い返答をする社員もしばしば・・・今はまだこの返答が”うそ”ではないが、だんだんとこれに近づいてしまうとフローチャートの存在自体が”ずるい社員”を作り出してしまう危険性も。しかしながら、やはり継続すべき事。そういうずるい社員を辞めさせ、良き社員のみを残していく事はもちろんだが・・・またそれはそれで問題が・・・頭の痛いところだ。そんな事を考えつつ、今日は一日外周り。夜まで予定がビッシリ状態！とにもかくにも突き進むのみ！ さあてと、また一日予定通り行動するかぁと思いつつ、予定通りに事がなかなか進まない中国事情にいつも頭を悩ませているひろしでした。
2008年03月11日
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裁判で・・・
中国と日本との不動産取引の違いは多々あるが、日本ではあまり考えられないことが起きる中国不動産取引事情。自ら在籍する不動産会社を出し抜いて借主と貸主を契約してしまい、その社員が双方から通常より安い手数料を頂いてしまう。困ったもんだ。社員が会社より歩合で貰う金額よりも多く貰える為だ。この他、貸主の依頼を受け借主を探しご案内した時、この貸主が不動産会社に手数料を払いたくないため、ご案内した借主に対して直接契約を持ちかけるという稟議に反するような事を平気でするような人が少なくない。そんな中、当社もそんな被害を受けていないわけではない。昨年当社で契約した中国人が手数料を支払う約束をした後契約をした。しかしこの契約した貸主、引渡しが終わっても手数料を払う気配がない。請求しても上の空状態。何度となく請求するも”金がない、そんなに払いたくない”と一点張り！若かりしころの私なら間違いなくこんなやつは・・・という状態である。しかしながら、そんな事をしても問題解決になるわけもなく、結局裁判所で決着つける事になったのだ。結果は当然当社の勝利！しかしながら裁判官曰く、”支払いの命令が出たとしても、全額支払う事は私の今までの経験上まずないと考えたほうがいいでしょう。”ある程度妥協して、もらえる分だけで納得するのが得策ですね。”みたいな話。全く！いつもの事だが、中国の司法、行政、どうなってんだぁ～！って感じです。結局１５０００元貰えるところ、三分の一の５０００元で手を打つ羽目になったのだ。まあ、今では取れただけいいかって感じです。不動産仲介業は手数料が命。中国での仲介業は日本と違い”あんこ状態”が多い為、通常支払われる手数料の４分の一が直接お客さんを紹介した不動産会社に支払われる事が日常、日本と比べ非常に売り上げを上げるのが難しいのだ。つまり通常家賃１ヶ月３０００元の賃貸の場合、貸主が１５００元を賃貸依頼をしている不動産会社へ、のこり１５００元は借主が支払うのだが、当社がこの借主を紹介するのに直接賃貸依頼を受けている不動産会社へコンタクトできる事が少ない。その為、当社借主のお客さん→仲介会社が紹介→賃貸依頼を受けている仲介会社という構図が成り立つことが多いのだ。このように間にまた違う不動産会社が入る事、これが業界用語で”あんこ状態”というのだ。すると、この借主から受領する手数料１５００元を間に入った仲介会社と折半することとなり、結果７５０元の手数料という事になる。あんこ業者が１社ならまだ良いほう。２社くらい入る事も少なくないのだ。そんな時は通常頂ける手数料の八分の一になってしまうのだ。こういう色々な状況下で仲介のみで売り上げを上げていくのは大変な事なのだ。ゆえに今回の１５０００元の手数料が５０００元になってしまったのは痛い！この仕組みを変えるのは困難。ゆえに全く別の角度で売り上げを上げていこうと着々と新規の手法を展開すべく準備を進めている。ここは中国。日本の常識を基に考えていたらそれが壁になる。郷に入ったら・・のごとく、新しい手法で太刀打ちしようと毎日奮闘しているひろしでした。
2008年03月09日
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いやぁ～、一息つけると思いきや・・
いやぁ～、ここのところやっと一息つけるかと思いきや！またまた本当に忙しくなってきてしまった。仕事関係ではあるが、頭が痛いところだ。日本の会社事業の件、中国不動産会社の新規事業の件、人材の件・・・今回ほど自分が２人いればと思ったことも過去に覚えがな～い！やっぱ今年は本厄年か！と、ついつい結び付けたくなってしまう。こんな時は自分を一度リセットする事が大切。と、思っていてもなかなか難儀している今日この頃。現在構築中の新規中国事業については、ほぼ予定通りに進んでいる。日本の事業については再度検討が必要な状況。やっぱ二足のわらじは・・・と考えてしまう。とまあ、いつもの事だがこんな状況が嫌いでもない私。優先順位をつけ順番にバシバシ片付けるも、次から次へとお仕事が！（笑）まさに追いつけ追い越せという状態である。こんな時には体をガンガン動かすのが私にとっては特効薬！やっぱりソフトボールだ！明日は午後から会展中心広場で台湾チーム＆我らがピンクドルフィンズ＆国際厦門足球隊（日本人のアモイサッカーチーム）で試合！今回は国際厦門足球隊もかなりソフトの練習をしてきていると言う情報が・・・もう！明日はバシバシ打ちまくって、勝ちまくって、日頃の憂さ晴らしをしてやるぞぉ！！と意気込む背番号４番のひろしでした。
2008年03月08日
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