2007年11月の記事
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甲府8500万の物件見学
甲府8500万の物件見学先日、マサさんのブログでも取り上げられていた甲府8500万、RC4階築16年、2LDK×20室、現況7室、表面18%を見学してきました。駐車場がやたら多く、土地もやたら余っています。余った土地に、木造アパートが2棟くらい建ちそうです（笑）。道路付けも申し分なし。立地はまあまあの住宅地。外観は50角のタイル貼りで、非常にきれいでした。やはりタイル貼りは、汚れが出なくていいです。塗装面はかなり汚れてましたが、タイル面はまったく汚れてません。打ち継ぎ目地のシールは、打ち直しが必要です。ただ、RCのシールですから、ほおっておいても大丈夫です。各戸のドアとPSのドアはチョーキングしていて、塗り替えが必要です。大してコストはかかりません。問題は現況7室。空室のうちの2室は、ほぼリフォーム済み。残りの11室は、クロス替え、キッチンカウンターの表面材貼り替えは最低必要。洗面、トイレのCFも場合によっては張替え。さらに掃除。1室50万としても、550万。全体で最低600～700万程度のリフォーム代は必要。問題は銀行の融資で、空きが多いので、キャッシュがだいぶ必要になりそうです。2000万とかあればなんとかなるかな。。。ということでボクはパス。現在買い付けが4人入っていますが、そのキャッシュの点、最初の1年のキャッシュアウトの点で、流れてくるかもしてません。
2007.11.27
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今度こそ本当の満室御礼！
今度こそ本当の満室御礼！ペンディングだった1部屋、保証会社のOKが出てついに満室！1号～3号で瞬間最大風速。固都税引後、所得税引前で表面 18%FCR 14%CCR 32%ありがたいことです。願わくば、このまま年を越せることを！昨日、1号～3号の掃除、管理会社3社訪問、打ち合わせ。1物件の視察。1物件の買付。今日になって管理会社からその物件のあれこれを聞き、急きょキャンセル。業者さんには申し訳ないことをしました（ペコリ）。今後は、も少し慎重に買付を入れます。
2007.11.25
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大塚さん、O社長さんとオフ会
大塚さん、O社長さんとオフ会今日、コンサルタントで不動産の理論的側面に強い大塚さん、いくつもの会社を持ってさらに不動産経営者でもあるO社長さんと3人でオフ会をしてきました。これで何度目になるのか、半年に一度くらいのペースで3人で会っています。不動産についての情報交換、マカオ不動産のお話、今ボクが検討している物件のお話などなど、なかなか勉強になりました。大塚さんの不動産投資分析ソフトも譲っていただいたので、使ってみようと思います。最初の頃はだいぶ投資理論を勉強したんですが、実践に移ってからは、数字はかなり適当になっています。ここらでもう一度、鉢巻を締め直してみます。
2007.11.23
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あかちゃんの本 感想文
めざせ！3年で3億円、月収300万円 ゼロからの不動産投資ネットでは有名人のあかちゃんの本です。あかちゃんで想像するかわいらしい感じとはかけ離れた人物です。が、こと不動産投資となると、その洗練されたインテリアのセンスと手法、経営論から展開する投資論、情熱、ブログのあかちゃんそのものです。この本は、あかちゃんがゼロから不動産を3棟買って、試行錯誤しながら満室へと持っていった物語です。読者は、その苦労と喜びを、一緒に疑似体験できます。地方の木造高利回りアパート2棟、首都圏のRCマンション1棟。さまざまな問題に遭遇しながら買い付け、ローン付けを成功させます。そしてそこからがあかちゃんの真骨頂。どうリフォームするか、管理会社をどう使うか、敷金・礼金をどうするか、どうやって宣伝するか。次々にチャレンジしていって、読んでいくうちに、こちらも燃えてきます（笑）。実は、私自身のアパート経営で、大いにまねさせていただきました。空室を埋める作戦です。○○作戦。さらに○○○○分析。うーん、この辺は、不動産コンサルの方でもかなわないのでは。最後に、あかちゃんの情熱の伝わる一文を引用します。「いままでいろいろな経営者の話を読んだり、話を聞いたりしましたが、やはり、最後は本人の精神力です。テクニックではありません。これだけは間違いないと思います。まず、なんでもいいから行動してみる。それが初めの第一歩だと思うのです。そして、思うようにいかないときでも絶対にあきらめないことです。私は、これからも何があってもあきらめずに頑張っていきたいと思っています。」本書のもっとも大きなポイントは、元気をもらえることです。情熱の前には、どんな高邁な投資理論も頭を下げるでしょう。
2007.11.13
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キャンセル出！ ガーン！！
キャンセル出！ ガーン！！100%になったと思ったのは一夜の夢でした。3号でキャンセルが出たのが分かって、39室/40室、97.5%、自宅と仕事場を除くと、37室/38室、97.3%。その上、2号の水道代がバカ高いことに気がつきました。2号は1階はデイサービス、その上が1R8戸、2DK1戸。上のアパートは水道は共通となっていて、それぞれ2000円、2DKだけ3000円を徴収しています。（2000円×9 ＋ 3000円×1）×2ヶ月 ＝42000円なのに2ヶ月分が6万ちょいで請求されている！！！マイナス2万！いままでのおおざっぱな利回り計算では、水道代徴収分2000円をカウントせずに、水道代は4万で出してました。もう少し正確にエクセルに入れてみたら、あれ、駐車場が1台入れてなかったとか出てきて、収支はあまり変らず（いいかげん）。ただ、水道のマイナス2万はでかい。なんとかせねば。。。水道メーターを各戸に付けるのは高そうだ。かといって、いきなり水道代値上げは、入居者受けしない。1号、3号はメーター別なのに。。。どうしよう。。。どなたかいい知恵はありませんでしょうか？ということで、空室が1室、水道代2万ちょい加算、でも駐車場代プラス5000円。で利回りはさほど変らず表面 18%実質（FCR） 13.8% 固定資産税引き後、金利引き前キャッシュ（CCR） 31% 固定資産税引き後、所得税引き前
2007.11.13
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満室御礼
満室御礼1号の空室が埋まり、ついについに、4棟すべて満室となりました。瞬間稼働率100%達成です。バンザーイ！この瞬間のしあわせを噛みしめます（笑）1号～3号の平均は表面 18.2%実質（FCR） 14.5%キャッシュ（CCR） 32.5%あくまでも瞬間最大風速ですが。。。
2007.11.11
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鴨長明にもCFがあった？！
鴨長明にもCFがあった？！ゆく河の流れは絶えずして…方丈記の鴨長明。山中の方丈庵（約3m四方）に引き篭もります。こんな感じ（絵は適当）学校で習った時は、世捨て人のような人なのかと思っていたんですが。どうやら潤沢なCFはあったようです。下鴨神社の神官の家柄、経営する農地からの収入もあったようですが。（まったく詳しくないので適当に想像）文章を書けるということ自体、貧窮する世捨て人ではない。だいたい文化的なことをやろうとするのは、貴族かそれに近い人と決まっています。お金持ちの支配者の恋愛小説とか。まさか水のみ百姓が世を憂う作品を残す時間や手段があるとは思えません。現代サラリーマンも、疲れきって家に帰ってきて、週末は家族サービス。乱歩が不作の時に放浪に出ますが、家族はアパートで養っていました。何が言いたいのかというと、経済的な独立なしには何もできないということです。さてと頑張って物件を探さねば（笑）(ようやくミカコノコにうつされた風邪が直ってきました)
2007.11.07
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山田里志さんの記事
山田里志さんの記事 ビッグトモロー10月25日号に、山田里志さんの記事が掲載されています。2ページ見開きで、インタビューを記者がまとめたもの。コンパクトに良くまとまっていて、ボクとしては再度の復習となりました。ただ、初めて読む方にとっては、いきなりまとめなので、分からないだろうなーと。分からないというのは、内容が分からないのではなくて、有り難味が分からない。実感として分からない。何も感じられないのではなかろうかと。それを読んで行動を起こす人はいないだろうなーと。試験前にまとめだけ読むようなもので、普段からやっていた者には頭を整理するにはいい。でもそれだけ読んだ人には、役に立たない。そんな感じを受けました。やはり1冊目を読んで、山田さんの苦労から立ち上がるお話を知り、2冊目を読んで理論を知る。DVDを見て、さらに突っ込んだ内容を知る。実践しながらこういった勉強をする。この見開きだけ読んだだけで、どうなんだろうと。やはり雑誌は雑誌だなーと。そう思った次第です。今は、jmさんに紹介された頭金ゼロでできる光速収益不動産投資成功法を読んでいます。違う角度から勉強になっています。どちらかと言うと、ドルフ・デルース的、ロバート・キヨサキ的、ロバート・アレン的な方法のようです。
2007.11.03
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