2006年10月の記事
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祝！カリスマ投資家 御来福！
初代ゴッドマザーから電話「アンタ、浦田健って知ってる」「知ってる！、知ってる！勿論、知ってる！」「私は知らんけど、ガス屋がセミナーのチラシ持ってきてねえ」「いつ？」「11月1日、2日」「受講料は？」「私が行くけん、タダに決まっとろうもん」ということで、ゴッドマザーの家へ直行！これが→チラシおぉ、間違いない！CASHFLOW101様が書いておられた大日本ＦＰ党 浦田健氏の講演ではないか！！！おまけにセミナー参加費、無料！ゴッドマザーの情報収集能力、恐るべし！「で、アンタ行く？」「行く～、行く～」さすが、僻地 福岡市。浦田氏の講演で受講料無料というのにまだまだ空席多数。ゴッドマザーとオバチャンの二席、ソッコーＧＥＴ！わ～い、うれし～な、うれし～な。11月2日は講演会に行っちゃいます。まだまだ、空席あるらしいから、お近くの方は、チラシの番号に電話してね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.31
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駅から５分（景表法）
不動産の広告で「駅から５分！」って、書いてあったらホントの距離は何ｍでしょうか。不動産に関する広告の基準を示したのが、「不動産の表示に関する公正競争規約」第８条（４）物件の交通その他の利便及び環境に関する事項第８条（４）に、広告に交通の利便を記載しなさいって書いてあるけど、具体的な数字がない。それより、もっと細かく基準を定めたのが「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」「不動産の表示に関する公正競争規約」が基本で「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」がもっと細かい内容ね。第11条（10）徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること。道路距離（直線距離じゃないのよ）80ｍで１分で１分未満の端数は、１分として算出するから、５分は、４分１秒から５分ジャストまでを指して、駅から５分は80ｍ×４分＝320ｍを超えて80ｍ×５分＝400ｍ以内、ってことね。第11条（11）自転車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示すること。自転車の場合、道路距離（直線距離じゃないのよ）は徒歩と同じだけど走行に通常要する時間って難しいわね。ママチャリで算定するのかしら？この規約も、規約施行規則も、不動産業者が作成する全ての広告に対する制限だから目を通しておくと面白いで～す。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.31
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２分が６分？！
昨日、気ままなネコ。様の回答を作っていたら昔の記憶がよみがえってきた。う～ん、なんかムシャクシャしちゃう。ちょっと聞いてよ！！！場所もよかったし入居の心配もなさそうだから手間がかからないだろうと思って管理委託した物件があったのね。３月のベストシーズンに退去というのに２ヶ月たっても３ヶ月たっても、決まんない！で、管理会社とつきあいがある不動産屋にその管理会社の紹介物件一覧を見せてもらったの。確かにウチの物件がある。あるけど......、そしたらなんとあきれたことに「地下鉄駅徒歩２分」の物件なのに「地下鉄駅徒歩６分」って書いてある！そんなのアリ？！２分が６分になるか？！おいおい、どうしてくれるんだ！！！で、お人よしのオバチャンも切れちゃって思いっきりブーブー言って、データの修正させてデータが正しくなったら、スグに決まっちゃった。おまえんとこのミスだろ。家賃補償しろよ、といいたかったけど結局、契約を打ち切って、自主管理にしました。だから、管理会社ってイヤなのよ！！！で、自主管理物件、増加中！！！不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.30
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番外：管理契約を結んでる場合、営業は？
気ままなネコ様より質問アリ。私の住む地域では大家が管理会社に管理契約を締結した場合他の不動産屋に直接営業に行けないのですが福岡では、どうですか。本業の関係で自主管理にできず、かといって特定不動産屋に任せるとこのような状況なのでなかなか空き部屋が埋まらず困ってます。ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo福岡でも、原則として管理委託契約した物件の営業は不可で～す。過去ブログを、もう一度読んでね。一般媒介契約（宅建業法）専任媒介契約（宅建業法）契約書をよ～く見ると専任の代理契約になってるかも。すると他社にお願いできません。不動産屋によって対処方法が違いま～す。（１）支払ってる広告料を客付不動産屋に全部渡してる業者「おたく、私が払ってる広告料、どうしてんの」一言、聞いて見ましょう。「全額、その不動産屋に渡してます」といわれたら「じゃあ、私がヨソに営業に行くけど、いいかなあ」「エッ？」って言われたら「いや、必ず、オタクを通すように言うからさあ」といえば、イヤという業者は少ないはず。その時、どういう資料を他社に送付してるか、確認したほうがいいわね。（２）支払ってる広告料を客付不動産屋に一部しか渡してない業者「おたく、私が払ってる広告料、どうしてんの」と聞いて「いえ、全部、自社でいれてます」とか「一部、ウチでいただいてます」とかいわれたらそりゃあ、入居率は落ちるわね。だって、そんな割に合わない物件なんか、紹介したくないもの。悲しいかな、客付が得意な業者は、管理が下手だし管理が得意な業者は、客付が下手な場合が多い。悪いけど、そういう時は業者を変えたほうがいいわ。契約書には契約の解除についての定めがあるはずだからそれに則って変更してね。でも、次を見つけるのが大変なんだな。知り合いに大家さんがいたら、聞いてみるのがいいかもね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.29
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大家ダイレクト
不動産屋に営業「あの～」「お部屋をお探しですか？」「いえ、大家ですが」「ハイ、オオヤ様ですね。下の御名前は？」「あのぅ........（ナント説明すべきか？）」いやあ、これはホントにあった話です。まあ、それは置いといて。営業に行くと、よく言われるのが「大屋様と直接取引をしたいんですよねえ」大家と不動産屋が直接取引すると不動産屋にはメリットがあるのだ。（１）両方から手数料が取れる入居者から、仲介手数料１月分、大家から、広告宣伝費１月分以上、最低でも２月分以上が取れる。でも、中間に管理会社が入ると、広告宣伝費が減額されることがある。（２）値下交渉がスグできる福岡では、家賃の値下交渉は、よくある話。そのとき、大家と直接取引なら、スグ交渉できちゃう。管理会社が窓口だと、管理会社から大家に意見を聞かなきゃならんのですが、時間をおくと、入居希望者がしらけて、帰っちゃったりする。不動産屋にとって、これが大家直接取引の二大メリットかな。やっぱ、管理ってメンドウだから、お願いしちゃう人も多いけど、勘違いしたら困るのは、管理費を払ったからといって、チャンとしてるとは限らないこと。当然、よくやってくれる不動産屋もいるけどね。大家管理か、おまかせか、どっちがいいかは、♪ よ～く考えよ～ お金は大事だよ～ ♪不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.29
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居住用家屋 大家の仲介手数料（宅建業法）
不動産屋に入居者を紹介してもらったら仲介手数料がかかります。昨日も説明したとおり、仲介手数料は国土交通省告示第100号第四 賃借の媒介に関する報酬の額宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。簡単に言うと、居住用家屋の仲介手数料は、大家支払分＋入居者支払分＝家賃一月分×1.05以内、ってこと。で、昨日説明したとおり、一般的な業者は入居者から一月分家賃の仲介手数料を取っているので大家から仲介手数料を取ると、告示に違反するので広告宣伝費という名目で大家から家賃1.05月分を取るわけね。大手賃貸仲介会社Ｅ社の場合、「入居者の仲介手数料は家賃の52.5％」なのですが、大家への請求額は仲介手数料＝家賃一月分の52.5％（宅建業法に基づく）特別広告費＝家賃一月分の52.5％（まあ、これはいいとして）ネット加工＝18,900円（これって何よ！）、の合計額です。家賃が高くなるほど、まあ割合的には安くなるけど、それでも家賃一月分以上はかかるでしょ。つまり、よその業者より高いわけね。広告費が高くても、サービスが良ければ納得するんだけど......ねえ。だから、放っておいても入居者が決まる物件は広告宣伝費が家賃一月分（税込で交渉済）の業者様決まるのに時間がかかる物件は大手賃貸仲介会社Ｅ社様、優先で入居者を探していただきます。今後の展開は、仲介業者様の動向次第。有利な提案、お待ち申し上げております。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.28
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居住用家屋 入居者の仲介手数料（宅建業法）
商売用家屋は、ちょっと難しいので居住用家屋限定で入居者が支払う仲介手数料を説明ね。大手賃貸仲介会社Ｅ社の看板に「当社の仲介手数料は家賃の52.5％」って書いてあるけど宅建業法としては、正しい考え方。エッ、アパート借りたときに家賃一月分（税別）の仲介手数料を払ったって？それには、チャ～ンとカラクリがありま～す。以前も説明したとおり、仲介手数料は国土交通省告示第100号第四 貸借の媒介に関する報酬の額居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内とする。簡単に言うと居住用家屋の仲介手数料は、原則、家賃の52.5％以内だけど入居者が承諾したら、家賃一月分（税別）でもＯＫ、ってこと。借りる前に、契約内容の説明（重要事項の説明）があって書類の最後に、確かに聞きましたって確認欄がある。その中に、虫眼鏡でやっと見える程の小さな字で「仲介手数料、家賃一月分を支払うことを承諾しました」って書いてあるから、法的には問題がないんです（本人が知らないうちに承諾しただけ）じゃあ、宅建業法で52.5％だから、「仲介手数料を半分にしてくれ」っていったらどうなるか。「アナタには貸しません」って言われちゃうかも。問題あり物件なら、それでもいいっていう、かなあ。契約はお互いの合意で成り立つから安い仲介手数料で世話しなくても、特に問題はないのです。福岡には「仲介手数料は家賃の25％です」って業者もできたし、どうなっちゃうんでしょうね、今後の展開。その分、大家から取り上げるのかな～。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.27
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自社物件の仲介手数料（？宅建業法？）
「自社物件ですので、仲介手数料はかかりません」「あっ、そう」「では、必要経費の明細表をご覧ください」「あっ、これね」「それでは、ご説明いたします」不動産屋さんが売主の場合、自分で売ってるんだから当然、仲介手数料は発生しません。でも......、訳ワカラン名目で手数料取ってたりするから御注意！！！不動産屋で購入を決めたら契約金額と諸費用の明細一覧表をくれるよね。見慣れない文字がたくさんあるから取引経験がないと、こんなもんかって思っちゃう。そこがアブナイ！そのなかにチョロッとありえない名目の事務手数料が入ってたりする。だから油断もすきもないんだよなあ、この業界は。だから、オバチャンは知ってることでも、知らないふりして全部聞く。わかってることでもわかってる定義でとられてるかどうかわからないでしょ。大家さんは経営者。法律を知らずに、騙されるほうが悪い。契約書を読まずに、ハンコを押すほうが悪い。基本的に弱肉強食の世界。でも、法律は大家に（入居者には、より）優しい。法律を正しく知れば、案外、安全な世界。自分を守るのは、正しい法律の知識なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.26
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ドアスコープ プロテクタ～
毎日、ブログの御題がカタすぎてオバチャンもチョット疲れてきてどうしようかな、って悩んでいたとき、玄関からピンポ～ン。「宅急便です」「どうぞ～」オッ、来たぞ。ついに買っちゃった～、買っちゃった～。前からほしかったんだ。一目見たときから、気になってたんだ～。その名は「ドアスコープ プロテクタ～」玄関の覗穴から、ドロボウやストーカーが覗くと赤いビーム光線がでてるんだ。ちょっと、ビビッてくれるかなあ。「防犯装置作動中」のステッカーもついてお値段１個でたったの千円（税込）！なんて手頃な防犯グッズ。初代ゴッドマザーの新築アパートに取りつけようと思って注文したんだ～。デザインもシャープでお洒落。防犯グッズもスマートなデザインでなきゃあ新築アパートが泣いちゃう。これだと入居者も安心。ドントコイなのだ。都市部のアパートは防犯対策が重要。新商品の防犯グッズを探すのは、オバチャンの趣味で～す。できるだけ安くできるだけデザイン性が高くできるだけ防犯効果の高いもの。こんな防犯グッズ見かけたら、オバチャンに一報、よろしくね。さあ、また明日から、ガンガン行くわよ～！不動産投資ブログランキングに参加中。ランクアップに協力してね→人気blogランキング商品案内は→玄関周りへＧＯ！防犯関連商品>ホームセキュリティ>玄関周り、を見てね！
2006.10.25
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番外：専業主婦が大家になったなら
みゆき1919様より質問アリ。健康保険では扶養家族の年間収入が130万円以上になると扶養がはずれるそうです。不動産収入は年間130万円以上になる予定ですが減価償却費、修繕費、支払利息、固定資産税等を払うと年間130万円未満になります。この場合、扶養になるのでしょうか。oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo扶養といっても、税務署、地方公共団体の考え方＝所得税、市県民税、社会保障の考え方＝健康保険、年金、扶養手当の考え方＝会社の給与規程、の三種類があります。まったく独立した考え方なのでそれぞれで整理してみてくださいね。さて、今回は健康保険に絞ってお答えします。どの健康保険（政府管掌 or 組合健保 or その他）か不明なので政府管掌保険だと想定して、お答えしますね。カード式の政府管掌保険なら表面に担当の社会保険事務所が印刷してあるはず。会社に聞くんじゃなくて、直接、社会保険事務所に聞いちゃいましょう。実は、会社の事務員さんも社会保険事務所に確認してるだけなんですよ。これでは保険事務所職員→会社事務員→夫→みゆき1919さん４人の伝言ゲームになってるので正しく伝わるはずがないんです。おすすめのＨＰは→コチラ政府管掌健康保険の場合、被扶養者となりうる個人事業主の収入に関しては、事業経費を差し引いた所得が130万円未満であればよいとしております。Ａ．Ａさんの奥様は事業経費を差し引いた所得が130万円未満であることが見込まれておりますので、引き続き被扶養者となるものと思われます。このＨＰをコピーして社会保険事務所に行って（又は電話で）減価償却費、修繕費、支払利息、固定資産税等のうち、事業経費とは、何を含むか聞けばいいんですよ。私が勤めてたところは健康保険組合で特に厳しい扶養認定基準でしたが政府管掌は、そんなに厳しくないと思いますよ。ただ、自分で行く（又は電話する）だけ。ネッ、簡単でしょ。結果の報告、よろしくね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.24
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ボッタクリ注意！（宅建業法）
土地4000万円、家屋4000万円で売買が成立しました。仲介手数料は｛[（土地4000万円＋家屋4000万円）×３％]＋６万円｝×1.08＝265万6800円でいいでしょうか。キャ～、ボッタクリ！えらいこっちゃ、えらいこっちゃ、ヨ～イ ヨイ ヨイ ヨイ！昨日のブログ読んだ人なら、わかるはず。これって、ぼったくりよね。まず、土地と家屋の単価を別々に計算するのね。土地＝購入価格＝4000万円家屋は、税抜価格で計算家屋の税抜価格＝4000万円÷1.08＝37,037,037円今回の取引価格は土地＋家屋＝40,000,000円＋37,037,037円＝77,037,037円仲介手数料は[(税抜価格77,037,037円×３％)＋６万円]×1.08＝256万800円差額96,000円ほらっ、約10万円もボッタクリでしょ。この計算が面倒なので土地、家屋、両方が入ってるときは消費税とらない業者が多いです。でも、土地だけ買ったらチャッカリ請求してたりするんだよなあ。そんなときには「この間、消費税オマケしてくれたわよね」って言ってね、だって、4000万円の土地を買ったら、税抜仲介手数料＝（土地4000万円×３％）＋６万円＝126万円消費税額＝税抜仲介手数料126万円×8％＝10万800円。ねっ、結構な額でしょ。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.24
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売買の仲介手数料（宅建業法）
昨日のブログ読んで、アレッて思う人いたかも。そう、仲介手数料って値切れるんです！仲介手数料を決めてるのは｢宅地建物取引業者が宅地建物の売買等に関して受け取ることができる報酬の額｣という 令和元年8月30日国土交通省告示第493号第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額（一部省略）得た金額を合計した金額以内とする。つまり、この額は上限であって、その範囲内ならいいですよってこと。簡単に説明すると、400万円以上の売買の場合（（税抜価格×消費是8％）＋６万円）×1.08以内で、仲介手数料を取りなさいねっていうこと。土地は消費税法で非課税だから最初の税抜価格は売値になるけど、全体にかかる1.08は非課税になりません。家屋は消費税法で課税だから最初に売値から逆算して税抜価格を算出する必要があり、全体にかかる1.08は非課税になりません。この規定どおりに請求する業者もいるけど土地と家屋で計算方法が違うので最後の消費税8％分をまけてくれる業者もいます。長い付き合いだと「利回り悪いから、50万くらい負けてよ」とかもアリ。御宝物件の場合、取り合いになって、そんなこと言ってらんない場合、上限額を払うことがあります。要はケース バイ ケース。払うも、払わぬも物件次第なのだ。でも、媒介契約書を交わす前に交渉してね。媒介契約書に印鑑を押した後じゃあ、手遅れよ。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.23
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買主の媒介契約書（宅建業法）
売ったり、貸したりする人が媒介契約書を作るっていうイメージがあるけどチョット違うんだなあ。買ったり、借りたりする人が媒介契約書を作ることもあります。まあ、実際やってる不動産屋は少ないけどね。例えば、物件購入希望の場合どんな不動産を＝土地とか、アパートとかいくらくらいで＝希望予算どんな広さで＝希望面積、希望戸数どこらへんに＝希望場所その他希望用件を媒介契約書に記入して、不動産屋と契約。考えれば、当然のことなんだけど、媒介契約書を作っても希望の物件がでるとは限らないので、役に立ったことはありません。役に立つのは、不動産屋さん。何故なら媒介契約書には、必ず、仲介手数料の額を明記するから。物件がイマイチで、仲介手数料を交渉しようと思っても先に媒介契約書を交わしてしまうとアウトです。記入したとおりの仲介手数料を支払わないといけません！「私が責任もって探しますから」といわれてもサッサと媒介契約しちゃダメですよ。鬱陶しい客だと思われても自分が納得できる契約書になるまで質問攻めにしちゃいましょう。アッ、危ない！その契約でカモになる。お粗末さまでした～。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.22
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専属専任媒介契約（宅建業法）
一般媒介契約、専任媒介契約と説明してきたけど、もうひとつあります。それは、専属専任媒介契約。基本的には昨日、説明した専任媒介契約と同じだけど大きく違うのは自分が見つけた客でも仲介手数料がかかること。当然、専任媒介契約の一種だから他社に頼んでも違約金がついてます。不動産屋がこの契約を結んだらとにかく契約が成立すると、いくらか受け取れる契約になってます。とにかく、不動産屋には、おいしい契約です。賃貸で、使うことは少ないけど、売買で、よく使われます。結果として、自分の親戚を相手にしても、手数料がとられるのでチョット考えもの。専任媒介契約、専属専任媒介契約は契約期間が最長でも３ヶ月間。契約者と不動産屋の合意がなければ更新できません！まあ、その間に結果が出せないようじゃあ、さっさと契約を打ち切って他社と、専任媒介契約（又は専属専任媒介契約）するか、各社と、一般媒介契約したほうがいいと思うんだけど不動産情報誌なんか見てると、ズルズルと専任媒介契約を続けてる人って多いのよね。３ヶ月以内に契約が成立しないということはその地域に弱い不動産屋か営業が貧弱な不動産屋っていう証拠だからさっさと見切りをつけて次に行きましょう。時間のムダです。３種類の媒介契約、違いがわかったかな？自分に有利な媒介契約をして、不動産投資を楽しんでね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.21
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専任媒介契約（宅建業法）
今回、新築物件の入居者斡旋を依頼した不動産屋と専任媒介契約書を作成しました。通常は、一般媒介契約書。今回は、専任媒介契約書。どこが違うかわかるかな？一般媒介契約書は何社と契約してもいいのね。不動産屋ストリートに行って全部の不動産屋と契約してもＯＫなわけ。専任媒介契約書っていうのはその会社限定ですよっていう契約。この契約書を作ると、他の不動産会社にお願いすることができません。専属でやってね、という契約です。他社に頼んだら、もれなく違約金ついてます。いい物件を専任媒介契約すると不動産屋がガンバリます。特に、新築物件だと、一層がんばってくれます。店頭、ネット、雑誌広告として、不動産屋もオイシイからです。だから、特にお世話になった不動産屋さん、特別に広告手数料を割引く申し出がある不動産屋さん、その他特典付の不動産屋さんのなかから、これまでの実績を考慮して選定します。今回はＡ社に決定。自社が紹介した物件以外でも対応してくれたのでゴッドマザーの評価ポイントが高かったのが勝因です。新築だと、建設と管理がセットになってるもの、管理をさせないと売ってくれない物件があります。その場合、自分が気に入った不動産屋と契約は結べません。新築物件を買う場合管理はどうなるのか、事前に売主に確認してね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.20
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一般媒介契約（宅建業法）
一般的には不動産の「仲介」っていうけど宅建業法では、不動産の「媒介」っていいます。で、不動産屋に入居者斡旋の営業に行くと賃貸の一般媒介契約書を書かせるところと話だけ聞いてくれるところがあるのね。宅建業法では売買の媒介では、必ず、媒介契約書を作らないといけないけど賃貸の媒介では、省略できることになってます。だから、契約書を作らなくても、入居者を探してくれます。問題ありません。問題なのは、その物件を管理委託契約してるとき。管理委託契約書をよ～く見ると入居者募集の媒介契約ではなく入居者募集の代理契約になってることがあります。「媒介」か、「代理」か、っていうのが意外に大事で「媒介」だと、宅建業法で自動更新禁止で合意更新になってるのね。「代理」だと、民法で自動更新でもいいわけ。そこで何が違うかというと、通常、契約書は自動更新だから「媒介」＝当初契約期間の終了後、自分で入居者探してもＯＫだけど「代理」＝当初契約期間の終了後、自分で探しても仲介手数料を支払え、ってこと。宅建業法では「代理」も、「媒介」も同じように取り扱えって書いてあるけど仲介手数料ではなく、広告手数料って書いてあると、宅建業法じゃなくて、民法になるから、やっぱり拘束されるしどちらにしろ、勝手には動けない。管理させても入居者が決まらないからといって自分で営業するのも、いろいろ問題があるわけよ。管理を頼んでる人は事前によ～く管理委託契約書を読んで事前によ～く管理会社と打ち合わせてから、他社に営業に行ってね。不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.19
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物件もってきなさい
地鎮祭はお天気にも恵まれ、いい一日でした。初代ゴッドマザーも上機嫌。何度も地鎮祭やってるけど、今回は手順を端折ることなく、わりと正式なやり方で工務店が手配してくれたので、特に、機嫌がよかった初代ゴッドマザーでした。高齢なゴッドマザーに気を使って、寒くないようにテント張りにしてくれたのもポイント高かったみたい。「いくらでも現金あるから、いいのがあったら持ってきなさい」「場所がよくて、利回りがいいのじゃないとダメよ」「無道路地でもいいのよ、利回りさえよければ」鼻から現金が出てきそうな勢いで、もう、上機嫌で話す、話す、話す、話す......、えっ、まだ話すか～？そりゃあ、気分いいだろうねえ、事実で本気だし....。私、オバチャンは借金持ちだからそう強気にはいえないけど、ゴッドマザーが気に入らない御宝物件が流れてくるので、逆らえません！無事、地鎮祭も終わり、あとは入居を待つだけ。不動産屋とは賃貸の媒介契約も終了。通常の募集は一般媒介契約だけど新築のときは専任媒介契約。新築は、どこか一店に任せたほうが面倒が少なくていいからね。新築物件って、その不動産屋の売りにもなるでしょ。そろそろ、専門学校の推薦入学決定通知書が送付されます。大学で入寮してる子達が次に行くアパートを探す季節です。来年の入居競争の序盤戦が始まりました。ウチの新築アパートの募集広告を店頭に打つには最高のシーズンです。満室になるのは、いつでしょうかねえ。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックお願いね→人気blogランキング
2006.10.18
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地鎮祭
初代ゴッドマザーのお供で地鎮祭に参加しました。天気がよくってサイコー。地鎮祭は外でやるから、毎度、天気が気になるもんね。何回やってもいいなあ。新しくアパートが建つぞ！ってカンジ。地鎮祭の式次第は、「修祓（しゅばつ）」＝参列者を祓い清めて、「降神（こうしん）」＝神様を土地にお招きし、「献饌（けんせん）」＝神様に神饌（しんせん＝神様の食事）をお供えして、「祝詞奏上（のりとそうじょう）」＝神主さんがお祈りします。「四方祓（しほうはらい）」＝神主さんと施主が、敷地の四隅と中央にお神酒、米、塩、白紙をまきます。「苅初の儀（かりぞめのぎ）」＝盛砂に設計者が鎌を入れ、「穿初の儀（うがちぞめのぎ）」＝盛砂に施主が鍬を、施工者が鋤を入れます。「玉串拝礼（たまぐしはいれい）」＝参列者が玉串をお供えして二礼二拍手一礼します。「撤饌（てっせん）」＝神饌をおさげし、「昇神（しょうしん）」＝お招きした神様をお見送りします。「直会（なおらい）」＝お供え物を神主と参列者でいただきます。神社によって、やり方は多少違うけど建てるぞ～っていう熱い思いは、いつも同じ。新築アパートって、この緊張感がいいわあ。初めて、設計事務所の担当設計士さんと御挨拶女性の建築設計士さんなので間取りの細かいところに気がつくのだ。今回は、間取りに一目惚れだったんだあ、スッゴ～イ。やっぱ、これからは間取りでしょ。パッと見て、ピッとくる物件こそ、売れ筋でしょ。見ても見ても金太郎飴の間取りじゃあ、差別化できません！う～ん、完成は１月末から２月末に延期。まあ、入居に問題ないし、ヨロシ～でしょう！完成が楽しみで～す！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックお願いね→人気blogランキング
2006.10.17
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入居者GET！
初代ゴッドマザーから電話。「試験どうだった」「まあまあだけど」「で、結果は？」「何とか、合格しそう」「あっ、そう。で、空室どうなってんの」「工事は済んだから、そろそろ営業に行こうかと....」「もう、私が１室決めたわよ」「どこで」「いつもの不動産屋」「あ、ども」「契約書とか、後の書類はよろしくね」「ハ、ハイ」これだからゴッドマザーには逆らえないんだよなあ。小場家では福岡市を中心に不動産投資をしている。市内各所の利便性の高い場所に物件が点在しているのだ。だから、本家ゴッドマザーの電話は一日中鳴りっぱなし。色々な不動産屋が空室情報を求めて電話してくるのだ。特に、２月、３月は受話器を置く間がないほどスゴイ。自分で不動産屋に出向かずにかかってきた電話に営業を仕掛けたそうだ。「ウチの娘の物件が空いてるんだけど」って。電話代もいらないし、なんて経済的な営業法！営業に行かずに決まってしまってとってもラッキーなオバチャンでした。あと、残り３室。がんばらなくっちゃ！ゴッドマザーには、頭が上がらないのよねえ。不動産投資ブログランキングに参加中。ゴッドマザーにクリック１票よろしくね→人気blogランキング
2006.10.16
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難しかったよ～
宅地建物取引主任者資格試験。ハッキリいって、難しかったよ～。専門学校の先生がいうには、今回は、とても難しかったので大幅に平均点が下がる模様。つまり、運が左右しやすい結果になるだろうとのことです。特に、民法。初めて見たような問題がズラ～ット並んで舞い上がってしまったオバチャンでした。オイオイ、試験場で初めて見てドースル！模試では１時間で解いてきたけどさすがに本番では時間が足りなかったよ～。見直せなかったので、ポカミス多いです。あとで見たら、勘違いの多いこと！夕方、学校の解答速報講座に出席。自己採点で39点。まあ、ぬり間違いがなければ合格するだろうという結果でした。年に１回しか受験機会がないのでこれを逃せば、また来年まで勉強が続きます。受かるといいなあ、宅建主任者。不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックお願いね→人気blogランキング
2006.10.15
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それでは
試験場に行ってきま～す。ファイト、オ～！！！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックお願いね→人気blogランキング
2006.10.15
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ラストスパート
泣いても、笑っても、今日が最後。明日は宅地建物取引主任者の試験日なのだ。今日は、全部のテキストを軽く読み流して、過去問のうち、間違ったものだけを解いちゃおうっと。宅建試験は問題数50問を２時間で解きます。全部、四択でマークシート方式。単純な四択じゃなくって、上記のうち、正しいものはいくつあるか、なんていう問題もあるからケッコー難しいぞ。最初は、問題文の意味自体がわからなかったけど、最近は１時間で全部解けるようになりました。残りの１時間で再チェック。オバチャンはそそっかしいので問題文の意味を勘違いしてたりするので再チェックが重要なのだ。明日、全力で取り組めるように今日の夕方は、マッサージに行って身体をほぐしておきます。よけいな緊張が一番よくないからね。早めにお風呂に入って早めに寝て早めに試験場へ向かえるようにしなくっちゃ。さあ、明日は一発勝負！若いモンには負けませんわよ！不動産投資ブログランキングに参加中。応援クリックよろしくね→人気blogランキング
2006.10.14
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ローンはどっち？
初代ゴッドマザーから電話。「今度の銀行ローン、どうしよう」「元利と元金？ どっちかってこと？」「そうなのよ」「現金もってるんでしょ？」「じゃあ、元金にしなさい」「やっぱり、そうかねえ？」「当然です！」何かと新築アパートの相談をしたくて電話してくるゴッドマザー。きっと、アレは自慢したいんだね～。それは、さておき銀行ローン返済方法には二種類あります。元利均等と元金均等。オバチャンは、利回りがよくて現金に余裕があるときは元金均等にする。特に、最近は金利が安いので、元金均等がオススメ。だって、ドンドン元本が減るのは快感よ～。今後は金利がどう動くかわからないけどね～。元利金等は、最初から最後まで返済額が同じなのはいいけど、当初10年間は、ほとんど元本が減らないよね。それって、ケッコー重荷。オバチャンの場合、どうせ繰上返済するんだし、できるだけ元本が減ってたほうがラクだもの。ケッコー、不動産投資が長い人も元金均等を使ってない人多いのよね。一度、使うとナカナカ便利よ。おタクも一度、使ってみる？不動産投資ブログランキングに参加中。役に立ったらクリックしてね→人気blogランキング元利均等、元金均等の説明は→コチラ
2006.10.13
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なぜなにローン金利
変動金利って、どうして上がるのか知ってる？不動産投資用ローンに限らず、住宅ローンも考え方は同じだから、知っておいたほうがいいよ。最近、多いのが、短期プライムレート連動金利。短期プライムレートっていうのは銀行が大手優良企業に短期（１年以内）で貸し出す金利のこと。銀行によってレートは違いま～す。一般客には、これにプラス何％って形で融資してます。当然、顧客の信用度に応じてプラス割合が変わるんだけど勤務先だけで優遇されてるケースもあるよね。融資のとき、源泉徴収票の会社名はとっても重要なのだ。じゃあ、短期プライムレートっていうのは、何が基本になってるかというと、細かくいえば、いろいろあるんだけど、基本的には公定歩合。公定歩合っていうのは日本銀行（お札を作ってるところね）が銀行に貸し出す金利のコト。で、ずっと0.1％だった公定歩合が平成18年7月（約5年ぶり）に0.3％上がって0.4％になったのね。当然、仕入れが上がったわけだから銀行は商品（ローン）の値段を上げるわけ。そういうこと。参考）公定歩合の変動H18.07－0.40％H13.09－0.10％H13.01－0.50％H07.04－1.00％今後、公定歩合は要チェック一応、自分のローンが１％上がったときの対処法は考えておいたほうがいいと思うよ。不動産投資ブログランキングに参加中。金利上昇がイタイ人はクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.12
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連動金利
銀行から郵便。アレッ、この銀行のローン明細書は平成18年11月分まできてたはずでは...？まさか！？あったり～。金利上昇によるローン明細書変更のお知らせでした。そういえば、ココは短期プライムレート連動金利で借りてたなあ。年利0.25％のup。支払い金額には見覚えがあるなあ。旧ローン明細書と比較してみよ～っと。一月の支払額は同じねえ。最後の返済期日も同じねえ。ゲッ、支払利息が１年前の水準に戻ってる。まあ、0.25％だから、そんなに影響はないけど、今後が怖いわ～。初代父が初めて不動産投資をしたときの金利は年利10％近かったらしいから大変だったらしいわね。それに比べればマシだけど、ちょっと前倒しで、繰上返済を真剣に考えなくっちゃね。オバチャンの借入残高約１億。0.25％上がると年25万円の金利up。1.00％上がると年100万円の金利up。コワッ。どれを優先して返済していくべきか。真剣に考える時期かもね。当分の間、不動産購入より返済優先かなあ？住宅ローン持ってる人も、金利上昇には注意してね。あとで、痛みがよ～く効いてくるのよ。不動産投資ブログランキングに参加中。金利上昇がイタイ人はクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.11
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ミニバブルの種（不動産登記法）
取引のたびに土地価格が異常に上がってる。これって、中間登記省略の影響？と思うオバチャンなのだ。新築アパートの場合、ケッコー中間省略登記が多かったんだけど、平成17年3月に不動産登記法が変わって、中間省略登記ができなくなったのね。改正前も、建前上できなかったんだけど申請書で判別できなかったので、公然とやってたわけ。でも、中間省略登記を禁止されると一番困るのが不動産屋。だって、必要経費が増えちゃうじゃん。増加する経費としては登録免許税不動産取得税司法書士手数料これだけでも、かなりの額になっちゃう。当然、転売価格には、この分が上乗せされるよね。だから、転売するたびに最低でも坪10万円は土地価格が上昇してる気がする。実質、増税でしょ。まあ、いままで課税逃れしてたといえば厳密にいえば、そうなんだけど。不動産屋が長期保有するわけないのに不動産取得税を課税するってのは、どうなのかなあ。これだけ、土地が取り合いになるととりあえず土地を押さえとかなきゃって雰囲気になるし、いままでかかってなかった経費も支払わなきゃなんないし、不動産屋は、もう大変！！！その分は転売された買主負担額が増加するってわけ。利回り悪くなるし、なんか損してるカンジ。前は買値で転売してくれることもあったのにね。結局、国が指導してミニバブルを再燃させてるような気がするんだけど。なんか変じゃないのかなあ。不動産投資ブログランキングに参加中。変だと思うならクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.10
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モドキ再来
なんか、おかしい。やたらとのどが渇く。トイレの回数が増えた。疲れやすい。ま、まさか尿のにおいが変わってる？モドキだあ。糖尿病モドキだあ。そういえば、食っちゃ、寝て食っちゃ、寝てのリハビリ生活。つまり、運動不足。お見舞いに貰った高級菓子と高級果物、ひとりで食べちゃったし。友人から作ってもらったガメ煮も確か、ウチの味付けよりは甘かったし。キャ～、やっぱり自分で料理しなきゃ。薄味のもの、大量の野菜、食べなきゃ。ということで、近所のスーパーに野菜の買出しに行きました。オバチャンは料理が苦手。でも、外食すると、スグに身体を壊すのでいくらマズかろうとも、自炊主義。化学調味料にも、舌が反応するし、何にあたるか、わからないので、とにかく自炊。新鮮な材料を、できるだけ手をかけないでいただく。だから、調味料は天然のいいのを使ってる。まずいけど、ウチの御飯が一番。これで料理の腕がよければ問題ないんだけどね。歳をとったら、まず健康。おいしいものは、その次なのだ。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.09
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はよ起きて、出てこい！
目覚ましかと思ったら、朝６時に電話。イヤ～な予感。「ハイ、小場ですが....。」「お宅のアパートねえ、大変なんですが」「はあ、すみません」「とにかく、今すぐ来て、掃除してください」「でも、体調が..」「とにかく、スグですよ。スグ。近所が迷惑してるんですから」「ハイッ」「来ないと何度でも電話しますからね（ガチャン）」例のアパートだ。何回ゴミルールのチラシを入れても守れないワンルームアパート。で、カラスやら、猫が食い散らかす。で、町内の清掃委員から文句が来る。月末に空室予定があったからそのときに掃除に行こうと思ってたのに寝込んじゃったから、先にイエローカードがきちゃった。それより、いつもの清掃業者さんに電話しなきゃ。「小場ですが」「なんですか、こんなに早く」「今日、仕事ある？」「午後からありますけど」「よかった。いますぐに例のアパートに行ってほしいんだけど」「エッ、すぐですかあ？」「ゴメン。すぐ行って。後で現場写真をメールで送ってね」「ハイ、わかりました」これで一件落着。１時間後、メールが届いた。奥には、引越しのダンボールが山積み。入りきれないゴミが道路にあふれて、生ゴミが道路いっぱいに散乱している。アチャー、こりゃあいかんわ。朝からドッと疲れたオバチャンでした。掃除屋さんもごめんなさい。あ～あ、朝だけど、もう一度、寝よっと。おやすみなさ～い。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.08
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まったり、まったり
入院生活から脱出したもののエンジンが回らなくて身体がぜんぜん動きまっしぇん。食っちゃあ、寝て、食っちゃあ、寝てのまったり生活。もともと身体が弱いので一度寝込むと、リカバリーに時間がかかる。この調子だと、あと２～３日は使い物にならんな～。早く空室チェックにも行かんといかんのに早く営業もせにゃあならんのに家から出れない、この身体。寝込んでるって、いったら退院した次の日に友人が鍋いっぱいのガメ煮（筑前煮）を持ってきてくれました。持つべきものは、友人なり。毎日、こればっかり食べて生きてます。まあね、借金なしアパートを相続してるからさあ、これで、やれるけど、全部ひも付だったら、こんなこと言ってらんないよね。さっさと、営業いかなきゃね。宅建試験も迫っているし、横になったまま、参考書のチェック。これで合格すればいいんだけど、試験日（10/15）までには治るかな～？えっ、ブログはどうして書いてるかって？オバチャンは書くの（正確には打つの）だけは早いから10分もあれば、できちゃうのよ。寝てばかりいるのも、ツライわ～。だんだん飽きてくるし。年々、回復に時間がかかってるみたい。年のせいかなあ？早くよくなって、外出したいぞ～！不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.07
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男と女
恋愛じゃないのよ。信用の話。初代ゴッドマザーがいうには「男なら融資が通るのに、女だとねえ....。」いまじゃあ、銀行員が自宅に押しかけて融資をお願いにやってくるよな初代ゴッドマザー。それでも若いころは融資で苦労したらしい。「頭にくるんだけど、男性客だと融資がスグ通ったりするのよ」ここにもあったか。ガラスの天井。自分ひとりで乗り込んでも、決まらない融資が初代父を連れて行くとアッサリ決まるんだとか。やっぱり、日本は男性社会なのだ。「結婚したら、トウチャンの源泉徴収票が一番の味方」融資の時、最後まで母が交渉をして、父が最後の決済の日だけ、銀行に顔を見せていた。「トウチャンが来るだけで、銀行の態度が違うのよ」わが身を振り返れば、オバチャンはバツイチ自営業。当分は、現金メインで回すしかないかなあ。融資条件は厳しくなりそうだし。最近、銀行も少しずつ変わってきてるし、以前より、柔軟性がでてきたし、何とかなるかも。それでも、女性の融資担当って見たことないなあ。今後の展開、どうしようかなあ。チョット迷えるオバチャンなのであ～る。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.06
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借りてください！！！
初代ゴッドマザーから電話「今度の物件、お金借りることにしたわ」「ど、どうして？」「銀行さんが借りてくださいって、うるさいから」「はあ」「相続税対策で借金つくるべきだって」「まあ、そうだけど....。」「住宅ローン並の特別固定金利にしてくれるって」「..........。」「また買うこともあるし、恩を売ろうかなって」80歳も近いゴッドマザーの投資欲はスゴイなあ。銀行は強者に優しく、弱者に強い。借りなくても買える人にはいらないって言ってるのに、ムリヤリ融資してくれる。でも、借りなきゃ買えない人にはケッコー厳しい。以前、その銀行でローンが通らなくてよその銀行に走りこんだのだ。金利は上がるし、条件は悪いし、あの時、どんなに恨んだことか。大手の給与所得者、超富裕層には貸してくれるけどオバチャンみたいにバツイチ自営業には渋い。だから、退職前に職場の信用があるうちにチョット大きな物件を駆け込みで買っちゃったのだ。初代父が生きているときは、ラクだったなあ。いかん、いかん。こんな弱気じゃいかんのだ。時間をかけて、信用を作るしかない。初代も最初は信用がなかったのだ。地道に行こう、コツコツと。ローマは一日にしてならず。老婆も一日にしてならず（オット、お肌のお手入れ、お手入れ）不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.05
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月次報告書
毎月作成する月次報告書。経営に役立ててる？特に、これからの三ヶ月間が重要。入金予定、出金予定を見ながら、国税支払額を予測。黒字なら、翌年度以降の修理予定を前倒し。赤字なら、今年度の修理予定を翌年へ。できれば、赤字は避けたい。銀行融資に影響がでちゃうでしょ。少しでも税金を支払った実績を積み上げたい。とはいっても大きな黒字は避けたい。それよりは先行投資に金をかけたい。普通はまっくろ黒字なんだけど今年の決算は、昨年に引き続いて地震の余波が残ってて、小さい工事やら地震保険支払対象にならない工事分で、トントンがいいとこ。それでも、減価償却分は実質黒字だしね。あとは、今年の台風、大丈夫かなあ？H18.9.26のブログで、業者に「今年の決算が黒字だったら12月にお願いします」といったのは、そういうこと。H18.9.26ブログ→ガスエアコン今年は12月初旬まで様子見。思ったより黒字になったら年内工事。赤字になりそうだったら来年工事。これからは、何を買うにも月次報告書とニラメッコの日々が始まる。ニラメッコしましょ。あっぷっぷ～。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.04
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半期は損期
日本では３月決算の会社が多いよね。つまり、９月は中間決算期。だから、転勤も多いのだ。９月30日付の退去が４件。オーマイゴ！理由のほとんどが転勤。満室経営、敗れたり！以前は、退去前に入居が決まってたんだけど、いまじゃあ、キレイにしないと決まらない。それだけ空室が多いってこと。例外地域も一部にはあるけどね。そういう地区の地価は急上昇中！！不動産屋に聞いたら平均入居率は80％位って言うんだけど90％位のトコと半分位のトコが多くて平均して80％位らしい。今頃、空くと、結構、来年３月まで空いちゃうこと多いから、イヤなのよねえ。早速、工事の見積もりとって客付専門の不動産屋に営業だぜい。でも、入院明けで、気分は動くが、体が動かん！いつもなら不動産屋には手土産もってソッコー営業。今回は、いつ行こうかなあ。手土産、何もっていこうかなあ。安くて、見映えがして、おいしい御菓子がいいなあ。現場行って、百貨店に下見に行く体力あるかなあ？またまた忙しい日々が始まる。無理せず、マイペースで、満室まで、がんばるぞ～。不動産投資ブログランキングに参加中。おもろくないけどクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.03
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検査 即 入院 for ミニ明太子
お久しぶり～。う～ん、シャバの空気はおいしいぜ。オバチャン、入院してました。先月、人間ドックで、大腸ポリープ疑いのため、精密検査 兼 手術が決まったのだ。例外的に１～２週間の入院をする人がいるけど、ほとんどの人が日帰りか、一泊二日で退院すると聞いていたのでお気楽に一泊分の準備をして病院へ。お尻からスコープで覗いてみるとナント、ミニ明太子のような形のポリープが....。サイズ（10ｍｍ×20ｍｍ）も、根っこも、割とデカイ。「この大きさだと入院４日です」その一言で入院生活が始まった。４日だったら、読みたい本もあったのに、チェックしたい宅建問題集もあったのに、と思っても、あとの祭り。あ～あ、ちょっと損したカンジ。「手術前２リットル下剤２時間一気飲みコース」やら「２日間断食コース」やら「２日間プチ断食コース」やらで、４日間で２kgも痩せちゃった。エステ業界では１kg10万円（１kg痩せるのに10万円必要という意味）というから入院費５万円で腸内洗浄やって、２kg痩せて、大腸ポリープも治れば、一石三鳥ってか？金銭的にはプラスってこと？最近、歳のせいか、健康に関する湿っぽい話が多いわねえ。「オバチャンの不動産投資ブログ」ではなく「バ～チャンの病気でお達者ブログ」だわねえ。題名、変えるべきかしら？40代過ぎたら、年１回の人間ドックを受けましょう！！！不動産投資ブログランキングに参加中。同情するならクリックしてね→人気blogランキング
2006.10.02
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