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2024.05.07

返済比率について考えてみた

カテゴリ：経営

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。

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返済比率について考えてみました。
わたくしの勝手な仮説ですから、穏やかな気持ちで斜め読みしてください。

こんな5人の大家さんがいたと仮定します。
A大家さん：返済比率70％
B大家さん：返済比率60％
C大家さん：返済比率50％
D大家さん：返済比率40％
E大家さん：返済比率30％

不動産賃貸経営の経費率を30％と仮定します。
経費率30％は、税金、金利、火災保険、共用部電気代、通常の原状回復費、交通費等の、通常の賃貸経営に必要なお金ということにします。

A大家さん：返済比率70％＋経費率30％＝ 100％　利益率 = 0％
B大家さん：返済比率60％＋経費率30％＝ 90 ％　利益率 = 10％
C大家さん：返済比率50％＋経費率30％＝ 80 ％　利益率 = 20％
D大家さん：返済比率40％＋経費率30％＝ 70 ％　利益率 = 30％
E大家さん：返済比率30％＋経費率30％＝ 60 ％　利益率 = 40％

A大家さんは、返済と経費で100％使い切ってしまうので、空室も大規模修繕も許容できません。A大家さんは、別に事業をしていたり、資産背景があったりすると思います。私からすれば、とてもうらやましいA大家さんはここで卒業です。

E大家さんは、返済比率30％＋経費率30％＝ 60 ％は、利益率が40％ですから、空室率がとんでもなく大きくならない限り安泰です。本当にうらやましい E大家さんもここで卒業です。

※『利益率』という言葉は適切ではないかもしれませんが、話を分かりやすくするために『利益率』という言葉を使います。ご了承ください。

残った3人の大家さんについて考えます。
B大家さん：返済比率60％＋経費率30％＝ 90 ％　利益率 = 10％
C大家さん：返済比率50％＋経費率30％＝ 80 ％　利益率 = 20％
D大家さん：返済比率40％＋経費率30％＝ 70 ％　利益率 = 30％

利益率は、B 大家さん×３＝ C 大家さん×1.5 ＝ D 大家さん
C 大家さんの利益率は、B 大家さんの1.5倍あります。
D 大家さんの利益率は、 B 大家さんの3倍あります。
かなり大きな利益率の違いですよね。

ストレスをかけて空室率5％と仮定すると、

B大家さん：返済比率60％＋経費率30％＋空室率5％＝ 95 ％
利益率 = 5％

C大家さん：返済比率50％＋経費率30％＋空室率 5％＝ 85 ％

利益率 = 15％

D大家さん：返済比率40％＋経費率30％＋空室率 5％＝ 75 ％

利益率 = 25％

C 大家さんの利益率は、B 大家さんの3倍あります。
D 大家さんの利益率は、 B 大家さんの5倍あります。
空室率を加味すると、利益率の違いはさらに大きくなりました。

さらにストレスをかけて空室率10％と仮定すると、
B 大家さん：利益率 = 0％
C 大家さん：利益率 = 10％

D大家さん：利益率 = 20％

Ｂ大家さんは、本当に厳しくなりますね。

世の中の大家さんで、返済比率70％以上の大家さんはかなり少ないと思います。
返済比率30％以下の大家さは、一定数存在すると思います。
すでに全部または多くの物件の返済が終わった大家さんか、現金購入を繰り返している大家さんが多いと思います。

ですから、世の中の多くの大家さんは、B大家さん、C 大家さん、 D 大家さんだと思います。

わたくしの仮説では、『利益率』の違いや『空室率』の許容範囲の違いは、
B大家さん、C 大家さん、 D 大家さんでは大きく違います。
B大家さんより、C 大家さん、 D 大家さんの方が、全てにおいて余裕がある事は間違いなさそうですね。

利益率がここまで違ってしまうと、B大家さんと D 大家さんでは、不動産投資の話をしても、わかり合えないことが多くありそうですね。

色々書きましたが、仮説ですから笑って読んでください。

おしまい。

パスカルの健美家コラム

ぺんたさんとの対談【第1回】

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最終更新日 2024.05.07 00:00:15

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Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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