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★
小生は、わずかの資産を相続しているが
まだまだ売却には至っていない。
消費税が10%に引き上げになる前に
土地を購入して、マイホームを建てるとは言っても、
東日本大震災からの再建のために物資・人手不足から
工事費が値上がりし、住宅投資は盛り上がらない。
南海大地震も想定されているから、
よほど計画性の優れた買い手が現れないと
手放すことにはなりそうもない。
★
しかしながら、現在は確定申告も不要となった身であるが、
もし買い手が現れたらどのように確定申告すべきか、
見直しておきたい。
★
相続税法、所得税法がここ数年で大幅な変更をされている。
１．相続税法で、 基礎控除額の変更
２．所得税法で、建物減価償却法の残存価額ゼロへの変更
（10%→0円）
大変な重税化である！
★
相続分与の土地を3年以内に売却する場合には、
既に支払った相続税について、その売却財産部分に
相当する率で所得税対象から控除できるというが
小生はたいした財産を相続しておらず、相続税は払っていないので
相続税分の控除の該当者ではありえない。
蛇足であるが、
改正後の相続税で課税対象とならない控除額3千万円（←5千万円）、
法定相続人一人あたり6百万円（←1千万円）というのは、
相続税の話であり、所得税確定申告の話ではないから、
ごちゃ混ぜではいけない。
大きな資産を相続した場合に、所得税で二重に税払いしないように
するための調整法なのだ。
★
また、土地を処分するに際して、古家を残したままだと
買い手が付かないから壊した方がよいと不動産屋から言われて
古家を取り壊した。
古家でもあると税務上の固定資産にはなぜか残ったたまま
（償却とは無関係に20%位は）評価されるから、建物の
固定資産税は支払ってきた。
上屋があるだけで、土地評価は、小規模住宅だと1/6に、
一般住宅だと1/3に低く抑えられているから
古家でも有った方が、土地納税は少なくて済む。
今は、更地となっているから、 取り毀し費用は取得費用に加算 できる。
家財整理に行った旅費、運搬費、処理費などは加算できよう。
しかし、建物は存在しないし、存在しても法定減価償却期間22年の1.5倍の
期間を想定しても33年を越えた建物では現在の法体系では価値は1円もない。
（以前なら法定残存率10%、5%の時代は終わっていてZEROなのだ。
古家の建築費、増築費、瓦吹き替え工事などを
調べたが、古くて取り毀し済みでは無意味であった。）
考えるだけ無駄のようである。
ただし、土地を売却する場合には、その年に支払う固定資産税を
売却者・購入者で期間案分をするから、前年の評価証明書を市役所から
もらい、更地評価で、土地の税額を案分して購入者から受取、
前所有者が一括して支払うことになる。
例えば、小生の場合は、古家付きの土地の2倍強が更地としての
固定資産税の税額になる。
★
被相続人が土地を購入した時期と、相続土地を売却した時期のスパンが
短期譲渡（5年以下）、長期譲渡かの分かれ目になる。
50年以上前だから、長期譲渡の期間である。
取得原価資料として、まずは、古い土地売買契約書を探そう。
領収書もいるが、代物支払いもあるから複雑である。
購入時の印紙代、登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）も
領収を探そう。
整地・盛り土などの費用も加算できる。
★
短期譲渡VS長期譲渡の税率比較： 譲渡益に対する税率
所得税 30% VS 15%
住民税 9% VS 5%
復興特別税は所得税X2.1%
★
譲渡所得＝売却高ー（取得費＋譲渡費用）
・ 取得費（
| 項目 |
説 明 |
|---|---|
| 土地購入代金 |
|
| 建物購入代金 |
減価償却を行った後の価額（取り毀し済みならゼロの可能性） |
| 購入媒介費用等 |
媒介業者手数料、契約書印紙代、登記費用、不動産取得税 |
| その他 |
整地、土盛り、擁壁工事など |
・ 譲渡費用の例
| 項 目 |
説 明 |
|---|---|
| 仲介業者手数料 |
宅地建物取引業者への支払い（例3%*1.08） |
| 契約書印紙代 |
|
| 売り主・測量費用 |
|
| ﾘﾌｫｰﾑなど費用 |
建物を売却のために特別に補修、ﾘﾌｫｰﾑした費用（取り壊さない場合） |
| 更地の費用 |
更地として売り出すための取毀・整地費用、建物の取得費（＊） |
| 賃借人立退料 |
敷金返還分を除く |
| 鑑定・調査費用 |
不動産鑑定士費用、ｱｽﾞﾍﾞｽﾄ・耐震調査など |
| 交通・通信費 |
売却のための交渉などに付随する経費 |
| その他 |
違約金、手付け倍返しなどが発生 |
★
・ 取得・譲渡費用として認められないものの例
＜呆けの小生が気がついたもの＞
| 項 目 |
説 明 |
|---|---|
| 被相続人葬儀費 |
|
| 遺産分割係争費 |
弁護士費用、調停費など |
| 相続登記費用 |
被相続人からの名義書換など |
| 建物維持補修費 |
被相続人が通常の維持補修に費やしたもの |
| 建物火災保険等 |
|
| 取壊済建物 |
更地として売り出すために取り壊すとゼロとなる（＊） |
（＊小生の場合は既に法定耐用年数22年を越え、その1.5倍を
越えているから、現在の税法では0とされる・・・Webでは
違う意見も出ているが、電話税務相談ではゼロらしい）
★
小生は素人なので、この項を判明次第に修正します。
賢明な皆様はおわかりかと思いますが・・・
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