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めいてい君 @ 日本の純資産~過去最大の純資産で円建てでは世界最大 [東京 28日 ロイター] - 財務省は2…

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Feb 23, 2015
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小生は、わずかの資産を相続しているが

まだまだ売却には至っていない。

 消費税が10%に引き上げになる前に

土地を購入して、マイホームを建てるとは言っても、

東日本大震災からの再建のために物資・人手不足から

工事費が値上がりし、住宅投資は盛り上がらない。

 南海大地震も想定されているから、

よほど計画性の優れた買い手が現れないと

手放すことにはなりそうもない。

しかしながら、現在は確定申告も不要となった身であるが、

もし買い手が現れたらどのように確定申告すべきか、

見直しておきたい。

相続税法、所得税法がここ数年で大幅な変更をされている。

1.相続税法で、 基礎控除額の変更

2.所得税法で、建物減価償却法の残存価額ゼロへの変更 

  (10%→0円) 

 大変な重税化である!

相続分与の土地を3年以内に売却する場合には、

既に支払った相続税について、その売却財産部分に

相当する率で所得税対象から控除できるというが

小生はたいした財産を相続しておらず、相続税は払っていないので

相続税分の控除の該当者ではありえない。

蛇足であるが、 

改正後の相続税で課税対象とならない控除額3千万円(←5千万円)、

法定相続人一人あたり6百万円(←1千万円)というのは、

相続税の話であり、所得税確定申告の話ではないから、

ごちゃ混ぜではいけない。

大きな資産を相続した場合に、所得税で二重に税払いしないように

するための調整法なのだ。 

また、土地を処分するに際して、古家を残したままだと

買い手が付かないから壊した方がよいと不動産屋から言われて

古家を取り壊した。

古家でもあると税務上の固定資産にはなぜか残ったたまま

(償却とは無関係に20%位は)評価されるから、建物の

固定資産税は支払ってきた。

上屋があるだけで、土地評価は、小規模住宅だと1/6に、

一般住宅だと1/3に低く抑えられているから

古家でも有った方が、土地納税は少なくて済む。

今は、更地となっているから、 取り毀し費用は取得費用に加算 できる。

家財整理に行った旅費、運搬費、処理費などは加算できよう。 

しかし、建物は存在しないし、存在しても法定減価償却期間22年の1.5倍の

期間を想定しても33年を越えた建物では現在の法体系では価値は1円もない。

(以前なら法定残存率10%、5%の時代は終わっていてZEROなのだ。

古家の建築費、増築費、瓦吹き替え工事などを

調べたが、古くて取り毀し済みでは無意味であった。) 

 考えるだけ無駄のようである。

ただし、土地を売却する場合には、その年に支払う固定資産税を

売却者・購入者で期間案分をするから、前年の評価証明書を市役所から

もらい、更地評価で、土地の税額を案分して購入者から受取、

前所有者が一括して支払うことになる。

例えば、小生の場合は、古家付きの土地の2倍強が更地としての

固定資産税の税額になる。 

★ 

被相続人が土地を購入した時期と、相続土地を売却した時期のスパンが

短期譲渡(5年以下)、長期譲渡かの分かれ目になる。

50年以上前だから、長期譲渡の期間である。

取得原価資料として、まずは、古い土地売買契約書を探そう。

領収書もいるが、代物支払いもあるから複雑である。

購入時の印紙代、登記費用(登録免許税・司法書士報酬など)も

領収を探そう。

整地・盛り土などの費用も加算できる。 

★ 

短期譲渡VS長期譲渡の税率比較: 譲渡益に対する税率

所得税   30% VS  15%

住民税   9%   VS    5% 

復興特別税は所得税X2.1% 

★ 

譲渡所得=売却高ー(取得費+譲渡費用)

・ 取得費(


項目

説      明

 土地購入代金

 建物購入代金

 減価償却を行った後の価額(取り毀し済みならゼロの可能性)

 購入媒介費用等

 媒介業者手数料、契約書印紙代、登記費用、不動産取得税

 その他

 整地、土盛り、擁壁工事など

・ 譲渡費用の例

項 目

説        明

 仲介業者手数料

 宅地建物取引業者への支払い(例3%*1.08)

 契約書印紙代

 売り主・測量費用

 リフォームなど費用

 建物を売却のために特別に補修、リフォームした費用(取り壊さない場合)

 更地の費用

 更地として売り出すための取毀・整地費用、建物の取得費(*)

 賃借人立退料

 敷金返還分を除く

 鑑定・調査費用

 不動産鑑定士費用、アズベスト・耐震調査など

 交通・通信費

 売却のための交渉などに付随する経費

 その他

 違約金、手付け倍返しなどが発生

(*建物は減価償却後の価値であり、更地となったら建物はゼロ)

 ★ 

・ 取得・譲渡費用として認められないものの例

  <呆けの小生が気がついたもの>

項 目

説        明

 被相続人葬儀費

 遺産分割係争費

 弁護士費用、調停費など

 相続登記費用

 被相続人からの名義書換など

 建物維持補修費

 被相続人が通常の維持補修に費やしたもの

 建物火災保険等

 取壊済建物

 更地として売り出すために取り壊すとゼロとなる(*)

(*小生の場合は既に法定耐用年数22年を越え、その1.5倍を

 越えているから、現在の税法では0とされる・・・Webでは

 違う意見も出ているが、電話税務相談ではゼロらしい) 

小生は素人なので、この項を判明次第に修正します。

賢明な皆様はおわかりかと思いますが・・・ 

★ 







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Last updated  Feb 24, 2015 12:29:30 AM
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