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2006年08月20日

不動産投資の判断基準！

カテゴリ：不動産投資の判断基準ポイント

◎不動産投資の目的には、不動産価値を決める２つの要素がある。

　１．キャピタルゲイン（売却益）

　　購入した不動産を短期間で売却を行い、売却益を稼ぐ目的

　　で不動産投資をする。

　２．インカムゲイン（賃貸収入）

　　購入した不動産の賃貸収入を目的とした長期的な不動産投資。

　以上２つが、不動産投資の価値を見る判断基準となります。

　インカムゲインは、テナント料や家賃設定が予測可能な収益と

　なるが、キャピタルゲインは社会情勢に大きく左右され、立地

　ので、中長期的な売却価格を予測する事は困難です。

　また、不動産投資の判断基準として、キャピタルゲイン・インカム

　ゲインの比重については、どちらも重要視しなければ、より適切な

　収益予想はできないと思います。

　そんな予測困難な不動産価値を評価する考え方に、ＤＣＦ法という

　判断基準があります。

　平成１４年に不動産鑑定評価基準が見直しされ、鑑定評価のひとつの

　収益還元法の中にＤＣＦ法が導入されました。

　ＤＣＦ法とは、不動産投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値

　に割り引いて収益性を判断する考え方で、収益とはテナント料や家賃

　収入から必要経費（減価償却費を除く）を差し引いた純収益と、一定

　合計で、不動産価値を評価する方法です。

　バブル期は、不動産価格も値上がりしたためキャピタルゲイン重視でした

　が、売却益があまり期待しにくい現在では、不動産のインカムゲインを

　把握し、売却益や売却損も予想して不動産投資を検討する事が大切です。

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