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Ｊ-ＲＥＩＴの魅力 No.4
◎Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）を購入する前に、各投資法人が ホームページ等で、情報開示を行っていますので、必ず確認して 下さい。 Ｊ-ＲＥＩＴの情報をどのように確認すれば良いのでしょうか。 ３つの資料のポイントについて整理いたします。 (1) 目論見書・・目論見書の内容は、Ａ投資方針・Ｂ証券の情報 Ｃ運用の状況・Ｄファンドの経理状況 Ｅ委託する業務やその会社の内容 以上の内容が記載されていますが、重要なポイント は、投資方針では投資の基本方針や投資対象が、 オフィスビルなのか、商業施設なのか、ファンドの 投資方針を理解することが出来ます。 (2) 資産運用報告書・・資産運用報告書の内容は、Ａ資産運用の概況 Ｂ運用の経過・Ｃ資金調達状況・Ｄ今後の運用方針 資産運用報告書は、ファンドの運用成績や将来の展望 を見ることができます。どのような運用を行ったか、 さらに今後の見通しもわかるので、投資判断に活用 できます。 (3) 決算短信・決算説明会資料・・決算の状況については決算運用報告書 で確認できます。ファンドの次期以降の情報として、 次期の業績の見通しが記載されていて、１口あたりの 分配金予想額も公表されています。 以上の３つの資料を参考にしてください。 Ｊ-ＲＥＩＴの情報は、法令等の開示規制と投資法人の自主的な開示もあり ます。各投資法人は、年２回決算を行い、その都度決算内容や資産運用報告 書等が公開されています。 こうした開示情報を参考にして、複数の投資法人を比較して違いを見極める ことが重要だと思います。 （・・・次回に続く。）
2006年10月08日
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Ｊ-ＲＥＩＴの魅力 No.3
◎不動産投資信託（Ｊリート）と、上場している不動産会社の 株式との違いについて簡単に説明したいと思います。 不動産投資信託（Ｊリート）は、不動産事業等（オフィスビル アパート・マンション・商業施設等）から定期的に入る賃料収入 を原資として、投資家に配当する商品で、不動産通じて得た収益 から費用を差し引いた利益の90%超を投資家に分配した場合に、 法人税が実質的に課税されないので、法人税を支払う前の利益が 投資家に分配されます。 しかし、不動産会社にはこのような優遇措置はなく、会社は法人税 を負担した後の税引き後の利益から、株主に配当を行います。 そして、その配当額はそれぞれの会社の方針に基づき決定します。 つまり、Ｊリートでは賃料収入等の事業実績を反映した配当を受ける 為に、比較的に高い利回りを期待する事が出来ます。 しかし、不動産の賃料収入等は保証されるものではなく、経済状況や 不動産市場の状況等で賃料が入らなくなる事も考えられます。 Ｊリートは、高い利回りが期待できる商品ですが、元本保証はありません。 市場での需要と供給のバランスで、価格の変動もしますし、投資不動産から の賃料等が配当の原資になっている為に、投資不動産の空室率等の影響も 受けますので、分配金減少・利回り低下のリスクもありますので注意して、 Ｊリートの銘柄のどの商品を選択するのかが重要になりますので、自分で 各商品の分析をする事が大切だと思います。 （・・・次回に続く。）
2006年09月30日
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Ｊ-ＲＥＩＴの魅力 No.2
◎Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の特長の一つとして、投資家が 受け取る配当が比較的高い事があげられます。 それは、現在上場しているＪ-ＲＥＩＴは、全て会社型である 「投資法人」で、利益の90％超を投資家に分配すれば、その分配金 への法人税が免除される事から、現在上場しているＪ-ＲＥＩＴは、 90%超を分配する事を方針としています。 ですから、投資家は不動産運用による利益の大部分を投資口数に 応じて分配金として受け取ることができます。 又、実物の不動産に投資した場合は、売却する際に売却先を見つけ なければ換金出来ないのに比べて、証券取引所での取引で売買される Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）は、証券会社を通じて売買が行われる ので、換金性は格段に高いといえるでしょう。 「・・・次回に続く。」
2006年09月18日
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J-REITの魅力 No.1
◎リート（REIT）は、英語のEstate Investment Trustの略で、 「不動産投資信託」と呼ばれています。 Ｊリートは、日本版の不動産投資信託と言えます。 Ｊリート（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金で、 オフィスビル・マンション・ショピングセンター等の不動産 （基本的には、テナントが入っている稼働中の建物）または 不動産の信託受益権を購入して、それらの不動産を維持・管理 しながら必要に応じて物件を買い換えるなどして得た運用益 （賃料収入－必要経費）や売却益を投資家に分配する仕組みです。 投資信託は以前から存在しますが、その運用対象が株式や国債や 社債等の有価証券に限定されていましたが、2000年11月末に証券 投資信託法が改正されて、不動産を始めとする有価証券以外の資産 への投資が認められる事になりました。 日本でＪリート（不動産投資信託）が誕生した背景には、「不動産 の証券化」・・・不良債権の担保不動産を証券化する事。 「集団的投資スキーム」・・・価格が高くて個人では、なかなか投資 対象になりにくい不動産に個人の資金を呼び起こすために作られた仕 組み。以上の２項目が背景にあります。 （・・・次回に続く。）
2006年09月03日
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不動産投資の判断基準！
◎不動産投資の目的には、不動産価値を決める２つの要素がある。 １．キャピタルゲイン（売却益） 購入した不動産を短期間で売却を行い、売却益を稼ぐ目的 で不動産投資をする。 ２．インカムゲイン（賃貸収入） 購入した不動産の賃貸収入を目的とした長期的な不動産投資。 以上２つが、不動産投資の価値を見る判断基準となります。 インカムゲインは、テナント料や家賃設定が予測可能な収益と なるが、キャピタルゲインは社会情勢に大きく左右され、立地 条件や周辺環境、利用方法によって不動産評価額が大きく変わる ので、中長期的な売却価格を予測する事は困難です。 また、不動産投資の判断基準として、キャピタルゲイン・インカム ゲインの比重については、どちらも重要視しなければ、より適切な 収益予想はできないと思います。 そんな予測困難な不動産価値を評価する考え方に、ＤＣＦ法という 判断基準があります。 平成１４年に不動産鑑定評価基準が見直しされ、鑑定評価のひとつの 収益還元法の中にＤＣＦ法が導入されました。 ＤＣＦ法とは、不動産投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値 に割り引いて収益性を判断する考え方で、収益とはテナント料や家賃 収入から必要経費（減価償却費を除く）を差し引いた純収益と、一定 保有後に売却する予想額から算出する純売却益（必要経費控除後）の 合計で、不動産価値を評価する方法です。 バブル期は、不動産価格も値上がりしたためキャピタルゲイン重視でした が、売却益があまり期待しにくい現在では、不動産のインカムゲインを 把握し、売却益や売却損も予想して不動産投資を検討する事が大切です。
2006年08月20日
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2006年路線価上昇！
◎国税庁が8月1日公表した2006年分の路線価で、全国 標準宅地の平均価格が十四年ぶりに上昇した。 投資ファンド等の資金流入やマンション開発ラッシュ を背景に、東京・大阪・名古屋などの大都市圏だけで なく、札幌・仙台・広島といった地方の中核都市も上 昇に転じたのが特徴。 その一方で下落に歯止めがかからない地域も多く、 各地の景気状況が地価に反映している。 ◎路線価・・・主要道路に面した土地の一平方メートル あたりの標準価格。 国土交通省が毎年３月に公表する地価公示価格の約８割 を目安に算出するが、調査地点数は公示価格の約３万地 点を含む、約４１万地点と多く、「公示価格よりも細か い価格動向が分かる」相続税・贈与税の算定基準になり、 納税者の負担に直結する。 ◎地方の中核都市の地価が上昇に転じた反面で、各地域内 の一極集中も加速している。 金融面では保有不動産の価値が上がり、企業が不動産担 保融資を受けやすくなる。 ただ、銀行はバブル期のような不動産担保重視から転換 し、収益力や事業から得られる現金収支で融資条件を決 める傾向を強めており、今後不動産投資を検討する場合 にこの点を十分注意する事が大切である。 「・・・日本経済新聞参照」
2006年08月06日
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◎日銀、ゼロ金利政策解除！
◎日銀は、１４日の政策委員会・金融政策決定会合で、 短期金利をほぼゼロ％に抑え込んできた「ゼロ金利 政策」の解除を決定した。 日銀がゼロ金利政策を解除したことを受けて、大手 銀行などが週明けから普通預金や定期預金の金利を 引き上げると発表した。 今後、住宅ローンやローン金利等が上昇する見通し が予測される。 今後、不動産投資を検討する場合にローン金利の動向 に注意が必要である。 今までは、史上最低水準の低金利状態にありましたが、 これからは、不動産投資を検討する場合に、金利上昇 のリスクを十分に認識しなければなりません。 たとえば、2,000万円を年利3％、30年返済で利用すると、 当初の毎月返済額は8万4320円ですが、金利が1％上昇する と毎月返済額は9万3856円に、金利が2％上昇すると毎月 返済額は10万3947円になります。 今後、金利上昇リスクを十分考慮した資金計画を立てる事 が重要です。 金利上昇リスクを回避する為の対策としては、出来るだけ 低い金利で借りられるローンを検討することです。 まず、インターネット等で各金融機関のローンを調べて整理 します。 条件の良い金融機関の商品をいくつか選別して、まず電話等 で商品の内容を確認して、最後は自分の足で金融機関を当た ってみて、担当者に相談する事です。 自分にとって有利なローンはどこか、又借入可能な金額はい くらまでなのか、借入条件等を確認してください。 不動産投資をする場合に、各金融機関の特色・ローン商品・金 利状況等の情報を整理する事が大切です。
2006年07月16日
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投資用物件を選ぶポイント（構造・仕様・居住性） No.1
※投資用物件を選ぶポイントとして、建物の構造・仕様 居住性について説明します。 ◎投資用物件を検討する際の基準が、今までは物件の 収益（利回り）が重要でしたが、昨年末に起きた構造 計算偽造事件から、建物の構造や居住性能が重要な物件 選びのポイントである事が認識されました。◎建物の構造から耐久性を判断するポイント 投資用物件の長期的な安定した収益を得る為には、建物 の構造や仕様のチェックが重要です。 今までは、投資用物件は利回り優先で、この点が軽視され てきました。 つまり利回り優先の為に、いかに建築コストを抑えるかが 重要視され、構造面や居住性が軽視された建物が多く販売 されています。 投資用の物件選びで、建物の構造・仕様・居住性のチェック が十分でないと、利回り優先に購入した物件が、やがて入居者 が退去し、空室が増え利回りが悪くなり、賃料値下げをやむな くされる可能性があります。 将来的には、売却が必要になったときに、売却価格の下落にも つながります。（・・・次回に続く。）
2006年07月09日
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不動産投資商品の多様化 No.2
◎REIT（不動産投資信託）の魅力 REIT（不動産投資信託）は、投資家の資金を募集し、 その資金と借入金を元に、不動産を複数購入して、 その不動産の収入（家賃収入他）から、投資家に 分配金を支払うシステムです。 REIT（不動産投資信託）は、株式と同様に証券会社に 注文を出せば売買出来ます。 REITの分配金は、不動産からの家賃収入に左右されます が、実際に不動産の現物投資をする場合は、多額の資金 と不動産の管理が必要ですし、売買するにも、時間と労力 と経費がかかります。 その点REITは、現物不動産投資と違って、一口50万円程度 から投資が可能で、売買するのも簡単です。 REITは、投資金額が少なくても、すぐに購入・換金できる 点がメリットと言えるでしょう。 REITは、株式投資と不動産投資の魅力がある商品ですが、 当然、預貯金等の元本保証がないので、リスクがあります。 その代わり、保有していれば安定して高い分配金を受け取る ことのできる商品だと思います。 株式投資のように短期間での値上がりで、大幅な売却益を得る ことはありませんが、急激に値下がりするリスクも少ない商品 です。 （・・・次回に続く。）
2006年06月25日
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不動産投資商品の多様化 No.1
◎不動産投資の商品や投資スタイルが多様化しています。 今までの不動産投資は、ワンルームマンションやアパート経営 を思い浮かべますが、こうした現物不動産投資だけでなく、 共同投資事業として対象不動産の共有持分権を分割・小口化する 小口化不動産投資やＲＥＩＴ（証券化不動産投資）等の不動産投資 商品も人気がでている。 「土地・建物」現物投資の不動産投資から、小口化、証券化不動産 投資へと多様化した不動産投資の商品が増えています。 ※小口化不動産投資（匿名組合） 事業参加者の保護及び事業者に求められる債務などに対する法的 基盤としての不動産特定共同事業法により、オフィイスビルや 賃貸マンション等の事業用不動産を対象者に、事業者（不動産会社等） と事業参加者（投資家）が組合契約を締結し、不動産会社は投資家から の出資金により、資金調達や手数料収入が可能になり、投資家は投資 対象不動産からのインカムゲインやキャピタルゲインを原資とする収益 の還元（配当）を受ける。 ※証券化不動産投資 不動産の証券化とは、オフィスビルや賃貸マンションなどの所有権や 利用価値を証券の形にして投資家を募る方法で、投資対象不動産の オーナーからみれば、不動産が生み出す収益・価値を基に有価証券 を発行することにより、資金調達ができます。 （・・・次回に続く。）
2006年06月11日
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不動産投資のポイント確認（５）
◎不動産投資のポイント確認の続きです。 投資用不動産の購入にかかる費用には下記の項目 があります。 １．登記料 購入した投資用不動産の所有権を第３者に対抗する為に 登記を行います。 登記料は、登記印紙代と司法書士の報酬の事です。 ２．ローン事務手数料 購入した不動産のローンをした、借入先の金融機関に 対して支払う、事務取り扱い手数料です。 手数料は、各金融機関で異なります。 ３．保証料 金融機関からローンを組む際に、ローン保証会社に 支払う手数料です。 債務者がローンの返済ができなくなった場合に、 ローン保証会社が債務者に代わって債務の弁済を行 います。 ※ローン保証会社がいったん債務を弁済するもので、 債務が無くなる事ではないので、注意してください。 ４．団体信用生命保険 借入れした債務者に、万一のことがあった場合には、 ローン残高分が保険で補われます。 銀行ローンの場合は、ローン金利の中に繰り込まれて います。 ５．建物消費税 購入した不動産の建物価格について、５％の消費税が 掛かります。 土地価格には、消費税は掛かりません。 販売価格に含まれているのが、一般的です。 ６．印紙代 「不動産売買契約書」や、ローンを組む際に「金銭消費 貸借契約書」に貼付する印紙代 ７．火災保険・地震保険 購入した不動産に、火災や地震に備えて入る保険です。 ローンを組む際に、火災保険の加入は条件になっていますが、 地震保険は任意ですが、加入をお勧め致します。 ８．固定資産税精算金 土地や建物の掛かった固定資産税の精算金です。 新築の場合は、土地だけの精算となります。 引渡し日を持って精算致します。 ９．不動産取得税 不動産を取得した後に、購入した不動産の住所の管轄である 都道府県から通知がきます。 不動産を取得した時に掛かる取得税です。 以上の費用が掛かります。 ◎不動産を購入した後に掛かる費用（ランニングコスト）は、 １．ローン支払い（借入金元金・利息） ２．管理費 ３．修繕費（修繕積立金） ４．固定資産税 ５．光熱費 などが掛かってきますので、注意して下さい。
2006年06月04日
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不動産投資のポイント確認（４）
◎不動産投資のポイント確認の続きです。 （不動産投資のリスク） ６．不動産価格の変動リスク 不動産価格は、バブル崩壊後下落を続けてきましたが、 昨年あたりから、都心部の一部では、土地価格の上昇 が見られるようになり、一部では、ミニバブルと思える ような価格で取引されている場所があります。 今後の不動産価格に対する見方は、いろいろありますが、 私は、場所によっての２極化が一層進むと思います。 土地価格は、将来にわたって下落するリスクと上昇する リスクもあります。 将来にわたって値下がりのしずらい地域を選択するのは 当然の事ですが、価格が値下がりするリスクを考慮して 物件を選ぶ事が重要です。 又、不動産投資は、物件の将来価値を見極める能力を養う 為に、日頃の勉強と情報収集が大切だと思います。 ７．低換金性のリスク 不動産は流動性が低い商品です。（売ろうと思っても、 すぐには売れない商品です。） 株や金等の金融商品は、市場で簡単に売買出来ますが、 不動産は、金融商品のように簡単に換金出来ません。 ※金融商品と同じように、市場で売買しやすい投資商品 として、REIT（不動産証券化）が注目されています。 ８．管理業者選択のリスク 不動産投資物件を、管理する管理業者の質によるリスク も考えられます。 不動産投資物件の資産価値は、物件の管理が重要です。 管理システムの整備された、しっかりした管理会社を選択 する事が大切です。 以上で、不動産投資のリスクの確認を終わります。
2006年05月27日
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不動産投資のポイントの確認。（３）
◎不動産投資のリスクの続きです。 （不動産投資のリスクのポイント） ４．地震・火災等天災のリスク 建物が地震や火災等による被害のリスクが考えら れます。 このようなリスクに備えて、火災や地震等の不可抗力 のような事態が起きた時を想定して準備が必要です。 そのリスクに備えて、建物に火災保険や地震保険に 必ず加入する事をお勧めいたします。 ※ローンを組んだ場合は、借入期間中は必ず火災保険 加入が条件になっています。 地震保険は、任意加入なので注意して下さい。 ５．建物老朽化のリスク 建物は必ず老朽化が進みます。 投資用のマンションは、賃貸収入が入る事が重要です。 建物が古くなってくると、賃借人が新しい賃貸物件に 移るリスクと新しい賃貸人がなかなか決まらない為に 家賃を下げなくてはならない状況が予測されます。 修繕や建て替えに備えて、修繕積立金を積むのですが 投資用不動産は、その収益性が重要ですので、少し でも丈夫で長持ちする建物かどうか、老朽化に対処 できる構造かどうか、建物の構造や仕様等に十分に 注意して、投資用不動産を選択して下さい。 （・・・後日に続く。）
2006年05月20日
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不動産投資のポイントの確認。（２）
◎今回は、不動産投資のリスクの再度の確認をしたいと 思います。 （不動産投資のリスクのポイント） １．空室のリスク。 投資用不動産の利回りは、家賃収入が入る事が前提になって いますが、必ず家賃収入が入ってくる保証はありません。 常に入居者が入る保証はないので、空室が出来ないために、 適正な家賃設定やメンテナンスに注意し、ある一定の空室率 を見込んでおく必要があります。 ２．家賃回収不能リスク。 入居者が入っていても、家賃を毎月必ず入金されるという保証 もありません。 このリスクに対して「家主代行システム」等の便利なシステム がありますので、規定の管理手数料を支払えば、入居者の募集、 契約や更新、集金や苦情処理、入退去時の手続き等を家主に代 わって行ってくれるので便利です。 ３．金利上昇のリスク。 日銀の量的緩和政策解除により、金利が上昇傾向にあります。 不動産投資は多額の借入が必要になりますので、今後の金利 傾向には注意して下さい。 各金融機関のローン商品も多様化しています。 今後の金利上昇傾向の中では、変動金利型でなく長期の固定 金利型を選択する事をお勧め致します。 （・・・次回に続く。）
2006年05月13日
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不動産投資のポイントの確認。
◎日銀の量的緩和政策の解除で、金利の先高感が強まっています。 不動産投資の場合、投資額が大きいので金利の上昇には注意する 必要があります。 地価上昇傾向や金利先高感等の不動産投資を検討する上で重要な ポイントの今後の傾向に十分注意する為に、不動産投資の注意点 の確認をします。１．頭金は物件価格の２割以上を目安に、不動産投資を考えて 下さい。 今後、ローン金利は上昇傾向にあります。少しでも借入金を 抑える努力をして下さい。金利の上昇で当初の事業計画が狂っ てしまいます。２．不動産投資に資金のすべてを投資して、金利上昇や家賃収入の 収入減等の問題により、当初の計画が狂ってしまい、支払いが きつくなる場合が考えられますので、多少のゆとりをもって 長期的な投資が出来る状況にしておく事が大切です。３．表面利回りでなく、実質利回りで考える。 広告等で表示されている利回りは、「表面利回り」の場合が多 いので注意して下さい。 「表面利回り」は、経費等を繰り込んでいない単純計算に過ぎ ません。 不動産投資をする場合は、「実質利回り」で検討して下さい。 「表面利回り」＝年間家賃収入÷物件価格 「実質利回り」＝実質利回り（経費等を見込んだ収入） ÷取得価格（取得経費を見込んだ価格）４．キャピタルゲインを狙わない。 不動産投資を検討する場合、地価が上昇傾向にあってもキャピ タルゲイン（売却益）を狙って物件を選ぶのでなく、インカム ゲイン（家賃収入）による物件の利回りに注意して下さい。５．空室率を見込む。 いくら物件の利回りが購入当時は高くても、何年か経って空室が 増えたら意味がありません。 常に必ず入居者があるとは限りませんので、一定の「空室率」を 見込んでおく事が必要です。６．適正な家賃設定をする。 家賃設定は重要な問題です。妥当な家賃を調査する事が重要です。 家賃設定が高いと、空室の原因になります。 適正な家賃設定で不動産投資の事業計画を計画する事が重要です。 以上の不動産投資のポイントに注意して、物件の選別をして下さい。
2006年04月23日
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J-REIT 今後の位置付け？
◎内閣府は、平成17年版「日本経済 2005～2006」で、J-REITが 日本経済の今後に与える影響とその先行きについて述べています。 1.大都市のオフィスビルの空室率は改善しているものの、賃料水準 は、低下傾向です。 2.この2年間で、J-REITの銘柄数と時価総額は、ともに2倍以上に 急増しており、不動産の流動化と資金運用サイド（金融機関・個人） に、それなりの貢献をみせてはいるが、一部では物価価格の高騰をも 招いている。 3.J-REITの利回りと、それに対する代表的な代替資産である国債の流通 利回りとの格差は、2002年当時で4%もあったものが、足元では2%にま で低下しています。 4.以上から、金利が上昇した場合、レバレッジ（負債比率）の高いJ-REIT ほど、負債コストが増加し、これに見合う賃料が得られないと、収益が 圧迫される。 実際に昨年秋口に長期金利が上昇した局面で、J-REIT市場はいったん価格 調整を見せている。 そして、内閣府の「日本経済 2005-2006」はJ-REITの今後を次のように 結んでいます。 ・・・今後は景気回復とともに不動産の再生や中長期的な有効活用といった 観点から、J-REITによる投資対象が地域的にも用途別にも広がりをみせ、 適切な市場評価と安定的な価格形成に基づき、金融資産としての魅力を増し ていくのであれば、J-REITが引き続き地価や不動産市況の持ち直しに好影響 を与えていくことが考えられる。 「内閣府 日本経済 2005-2006 参照。」
2006年04月09日
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今後の地価動向を考える。
◎2006年1月1日時点の「公示価格」が発表されました。 「公示価格」・・・地価公示法に基づき、毎年１回公示 します。一定の基準日（１月１日）における標準地の単位 面積あたりの正常な価格のこと。 この公示は官報で行われるが、市町村の事務所において、 その市町村の属する都道府県に所在する標準地の公示価格 を閲覧できます。 ※地価公示は、実際に取引されている価格（時価）ではあり ませんので注意してください。 2006年の地価公示は全国平均で、住宅地は前年比2.7%の下落 商業地では、前年比2.7%の下落となりましたが、東京都の平均 が15年ぶりに上昇しました。 又、郊外でも都心部に近い地域や都心部から交通利便性の高い 地域でも上昇しています。 このように、一部の地域では地価が上昇し始め、資産デフレも 終焉を迎えようとしていますが、都心部と郊外の地価の二極化 がますます進んでいます。 不動産投資を検討する場合に、全国平均といった数値はあてに なりません。 地域ごとの地価の状況をしっかりと把握することが重要となります。 不動産投資を検討する場合において、どの地域で不動産投資をした 方が良いかの地域選択は、これまで以上に収益に大きく左右します。 ◎昨年12月に厚生労働省が発表した人口動態統計（年間推計）によ ると、平成17年の出生数が過去最低となり、死亡数が出生数を上回 り、人口が約1万人の減少となりました。 日本の人口の減少が急速に進み、少子高齢化社会に突入しています。 不動産投資においても他人事ではありません・・・。 日本の人口減少は、イコール不動産を利用する人が減少する事を意味 します。 今後、不動産投資を検討する場合に、地価動向や人口推移に今まで 以上に注意して、不動産投資をする地域の選別をしてください。
2006年04月02日
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公示価格上昇！
◎国土交通省が、2006年1月1日時点の公示価格を発表しました。 東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地が15年ぶりに上昇 しています。 東京都は住宅地を含めた全用途で上昇しています。 景気回復によるオフィス需要や住宅の都心回帰を背景に、大 都市圏を中心に地価の下げ止まり感が広がっています。 ただ、全国平均は2.8%下落しており、都心部と地方との地価 の二極化がより明確になっています。 三大都市圏の商業地では、再開発事業等による不動産賃貸収入 の生み出す収益性に投資マネーが日本に流れ込んでいます。 今回の地価上昇は、不動産を小口化し、購入資金を投資家から 集める仕組みであるＲＥＩＴ（不動産証券化）による不動産 投資目的による用地買収や事業用ビル等の買取りによるものです。 不動産投資の目的も「値上がり益」から賃貸収入による「利回り 収入」に変化しています。 又、今回の公示価格は、地価上昇のすそ野が着実に広がっている 事が鮮明になりました。 大都市の住宅地の需要は中心部から郊外へと拡大し、地方の中核 都市でも上昇しています。 地価上昇の背景には、低金利で有利な運用先を求める資金の流用 もあり、大都市の一部ではバブル的な過熱する用地買収や地上げ を警戒する声もではじめています。
2006年03月26日
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投資用マンション人気は続くのか？
◎ワンルームを中心とする投資用マンションの人気が 続いています。 富豪層だけでなく、公務員、一般のサラリーマンや 退職前後の中高年層にまで広がり、多くの人が強い 関心を示しています。 不動産経済研究所によると、2002年以来３年連続で、 首都圏内の投資用マンションは8,000戸を超える供給 を記録している。 2005年以降も、その勢いは衰えずに供給されています。 分譲前に不動産ファンドなどが一棟買いするケースが 増えているので、実際には年間１万戸を超えていると 言われています。 それでも分譲物件のほとんどが、販売開始から好調な 販売が続いています。 ではなぜ、好調なのでしょうか・・・。 その最大の理由は、投資用マンションの高い利回りに あります。 マンション市場の首都圏の新築投資用マンションの表面 利回りは、平均5.0%～6.0%ぐらいで、現在の超低金利時代 の預貯金金利と比べて魅力ある投資先になっています。 ローンを組んで購入した場合でも、１～２割程度の頭金を 用意すれば、返済期間中の収支はほぼ同じになり、持ち出し ゼロで維持できる場合が多い。 ローン返済を終えれば、管理費などの経費を差し引いた賃料 収入がソックリ手取りになります。 生命保険文化センターの調査によりますと、老後の「ゆとり ある生活費」は、月額37.9万円と言われています。 定年後25年の生活を前提に考えれば、約1億1000万円以上の 生活費が必要になる計算です。 公的年金制度の見直しが議論されている中で、将来の老後の 生活に不安を感じている定年間近のサラリーマンや公務員が 多くなっています。 公的年金に頼るだけでなく、自助努力で「私的年金」を確保 しておかなければ、ゆとりある老後の生活を送ることはでき ないと危機感を持つ人が増えています。 そんな人が安定的に賃料収入を確保できる可能性が高い、投資 用マンションや事業用物件の購入を選択しているのも十分に 理解できます。
2006年03月19日
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日銀、量的緩和を解除！
◎日銀は、３月９日の政府委員会・金融政策決定会合で、 2001年3月に導入した量的金融緩和政策を解除すると決め 即日実施した。 ５年ぶりに市場金利を活用する通常の金融政策に戻すが、 ゼロ金利政策は当面維持する。 解除後に市場の動揺を防ぐ市場安定化策では、政策委員が 考える物価安定の目安として、前年比「０～２％程度」の プラスと明示し、こうした水準への物価安定を視野に政策 を運営する枠組みを打ち出した。（H18.3.10日、日経朝刊）◎この日銀の量的緩和の解除によって今後、長期金利が上昇す る事が予測され、高額の不動産取引をする不動産投資にとって 今後の金利の状況には、十分注意しなければならない。 株式市場は、これまで機関投資家やヘッジファンドなどは、 ほぼゼロコストで資金を調達し、株式投資を進めてきた。 今後は、こうした投資家が資金を調達する際の、借入金利が 上がりかねない。 不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の買い人気はしばらくは続くとの 見方がある半面、国債の利回りなどが上がってくると、ＲＥＩＴ の配当利回りへの魅力は相対的に薄れる事が予測されます。 不動産市場は今、ミニバブルで用地の取得が困難になっています。 事業用物件の利回りも10%を超える物件は、なかなか出ない状況 です。 そのような状況の中で、不動産投資を検討する場合に、今後の 借入の金利の状況に注意して事業計画を計画する事が重要だと 思います。
2006年03月11日
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不動産投資の判断ポイント No3
◎分譲マンションの市場を分析するポイントを説明します。 分譲マンションの市場を分析するには、不動産経済研究所 が発行しているデーターがあり、この資料を参考に専門家 は分析しています。 分譲マンション市場分析は、新規発売戸数・月末残戸数・ 月間契約率・一戸当り価格の指標を参考にします。 新規発売戸数は、新しく発売された分譲マンションの戸数の ことです。 この数が多ければ、マンション市場が拡大していることを示し ます。 反対に、発売したものの月末に売れ残っているマンションの こととを月末残戸と呼びます。 月間契約率は、ある月に販売されたマンションで、その月に 販売契約できたマンションの比率のことを指します。 一戸当り価格は、販売されているマンション１戸当りの平均 価格のことを示します。 マンション価格の動きを見るときは、グロス価格と坪単価の 両方を押さえることが重要です。 今後のマンション市場を分析するときのポイントは、必ず一定 期間での周期的な浮き沈みがあります。 マンション事業は、用地の取得から販売・引渡しが終了するまで に２年程度必要になります。 従って不況になったにもかかわらず、新築マンションの建設が 減らない理由です。ある程度の市場の浮き沈みは、マンション 事業のリスクでもありますので注意して下さい。 マンション業界は市場と同様に、浮き沈みの多い業界です。 分譲マンション事業への投資は不動産投資ビジネスの対象として は、限定的に考えるべきだと思います。
2006年02月26日
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不動産投資の判断ポイント NO.2
◎不動産投資物件を検討するうえで、賃貸相場を把握する事 は、非常に大切です。 賃貸住宅市場を分析するデーターとしては、家賃の動きに 関する総務省の「消費者物価指数」や新設される賃貸住宅 の着工数に関する国土交通省の「住宅着工統計」があります。 空室に関する現況把握や予測に関しては、住宅金融公庫の 「全国住宅市場調査」などがあります。 又、(株)リクルートやアットホーム(株)等の賃貸住宅市場の データーは、現況の賃貸住宅の相場を把握する為に、必要な 分析データーになります。 賃貸住宅市場を分析する時に空室率と賃料が指標になります。 ただ、賃貸住宅にもファミリー向けや学生向きのワンルーム アパートやマンションタイプ他賃貸住宅市場も色々な商品が あるので、それぞれの賃貸住宅市場にあったデーターを分析 する必要があります。 「所有から利用の時代へ」といわれますが、実際には持ち家 よりも賃貸住宅を撰ぶ人が増えているわけではありません。 人口の減少、若年層の比率の低下等を考えると、これからも 賃貸住宅の需要が急激に増える事は考えにくいと予測されます ので、賃貸住宅に不動産投資を検討する場合は、投資する賃貸 住宅の立地の将来の賃貸需要をよく調査する必要があります。 （・・・後日に続く。）
2006年02月11日
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不動産投資の判断ポイント No.1
◎不動産投資をする為に必要な投資判断にあたっては、投資対象と なっている不動産の市場の動きを把握する必要があります。 そのポイントを整理したいと思います。 （１．地価の動向ポイント。） 土地の価格・地価の動向を分析する為に、公表されている地価 調査として1.地価公示2.基準地価3.路線価4.固定資産税評価 5.市街地価格指数があります。 1.地価公示・・・国土交通省が毎年１月１日に公表する地価公示 法に基づく評価。 2.基準地価（都道府県地価調査）・・都道府県知事が毎年７月１日 に公表する国土利用計画法に基づく評価。 3.路線価（相続税評価）・・国税庁が毎年１月１日に公表する地価 （公示価格の８０％程度） 4.固定資産評価・・・総務省・市町村が３年毎の１月１日に公表する 価格（地価公示価格の７０％・登記簿に登記さ れている土地すべて。） 5.市街地価格指標・・(財)日本不動産研究所が毎年３月・９月に公表 する主要２２３都市対象の地価。 地域ごとの地価動向を分析するには、公示価格・基準地価を参考にし、 個別の不動産の評価をするときは、路線価を参考にします。 （・・・後日に続く。）
2006年01月29日
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不動産市場の新しい発想
◎近年、不動産市場の変化が起きています。 新しい不動産市場の将来像を予測する事によって これからの不動産の考え方・価値・運用等が見えて きます。 バブル崩壊まで日本には、土地神話があり、企業も個人 も土地を所有していれば、将来含み益がでると信じられ ていました。 しかし、土地神話は崩壊し、土地所有から土地利用へと 時代は変化しています。 土地に価値があった時代から、土地利用をして収益がいくら 稼げるかで土地の価値が変わる、収益還元法が土地評価の 基準となっています。 又、Ｊ－ＲＥＩＴ等の不動産証券により、投資家は不動産投資 としての金融商品を購入できる時代になりました。 人口増加とともに土地不足の時代が続いていましたが、人口 減少社会と共に工場の海外流出や規制緩和等で、土地は余り だしています。 今後、土地の価値は二極化の時代を迎え、その見分け方が 不動産投資する上での重要なポイントになります。 （後日に続く・・・。）
2006年01月22日
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平成１８年度の不動産市場動向 No.2
◎平成１８年度の不動産市場動向の予測の続きです。２．不動産価格の二極化が鮮明になる。 地方圏でも地域や地点によって価格の変動に差異はありますが、 日本全体の価値は、まだ住宅地、商業地ともに下落傾向が続いて いて、利便性のないところや、利用価値の難しい立地等は、今後 一段と価格の下落が進むと考えられます。 しかし、デベロッパーが希望するマンション用地、建売用地、事業 用地は、数多くのデベロッパーが仕入れを競い合っている為に、 価格の上昇が激しくなっています。 又、投資ファンドが購入対象とする収入物件（オフィスビル・ マンション・商業施設等）は、ファンド間での取得合戦が行われ 価格はつり上がっています。 個人の住宅需要の減速傾向とは対照的に、法人、特に企業の不動産 需要は、活発になることが予測されます。 （・・・後日に続く。）
2006年01月14日
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平成１８年度の不動産市場動向 No.1
◎謹賀新年 新年も幸多き年でありますよう 心よりお祈り申し上げます。 本年も宜しくお願い致します。◎平成１８年度の不動産市場の動向を予測したいと思います。 １．住宅市場 新築マンション、建売住宅の売れ行きは順調でしたが、 昨年後半から、売れ行きに厳しさがみられるようになり ました。しかし、販売戸数は依然として高水準にあり、 完成在庫が増加しています。 今年の住宅購入希望者の傾向をみると、低所得者で手元 資金があまり無いかゼロの顧客で、質の低下が明らかです。 このような需要傾向では、今後の金利の上昇や住宅ローンを 取り扱う金融機関の融資姿勢に大きく左右される事になるで しょう。 今年は、住宅供給者には厳しい年になると思います。 住宅購入希望者にとっては、今後金利上昇が想定されるので、 金利が低い状況である今年前半が、購入時期として検討する 価値はあると思います。 税制改正や住宅ローン減税幅にも注意して、完成在庫が多く なっている状況のなか、各デベロッパーは在庫整理の販売競争 が一段と活発になる３月の決算期が、チャンスかも・・・・・。 （・・・後日に続く。）
2006年01月08日
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マンション耐震構造計算書偽造問題について
◎連日ＴＶ・新聞他で報道されているマンション耐震構造計算 書偽造問題は、社会に不安と疑心暗鬼が広がっています。 今回の事件で、行政や各マンションデベロッパー他に問い合 わせが殺到しているそうです。 今、マンションに住まれている方や購入した方や購入を検討 している方で不安や心配している方は、前回の記事で紹介した 国土交通省のホームページを見て下さい。 今回のマンション耐震構造計算書偽造問題の相談窓口を開設し ていますので、是非一度ご覧になって下さい。 さて、今回の事件がなぜ起きたのか、・・・。 不動産業界の現場にいる私から感じる事は、首都圏ではここ 数年間マンション供給ラッシュで、各マンションデベロッパー による販売競争が背景にあると思います。 その影響により、デベロッパー各社によるマンション用地取得 合戦による土地購入価格の高騰。 販売価格に転嫁したくても、販売競争激化の状況の中では難しく 事業収支計算書が合わないので、建物原価コスト圧縮にしわ寄せ が向かった事が大きな問題だと思います。 建物建築原価コスト圧縮は、購入する消費者の関心が比較的薄い 建物構造等や設計会社・施工業者への外注費削減にしわ寄せが向か い、今回の事件が引き起こされた背景として多くの人が指摘してい るように、「コスト削減」「経済設計」等による建築コスト削減の ための過度の圧力があったことは事実だと思います。
2005年12月24日
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マンション耐震強度偽装問題について
◎連日、マンション耐震強度偽装問題が新聞・ニュースで、 報道されて、社会問題になっている。 マンション業界は、今回の事件により対応に苦慮している。 不動産・建設業界全体が不審の目で見られている。・・・ 各不動産デベロッパー、マンション業者、ゼネコン各社が 自社施工物件の入居者に安心感を与えようとして、姉歯建築 設計事務所との取引がないことを公表している。 しかし、今回の事件はそれだけでは解決しない。 耐震強度偽装は、はたして姉歯建築設計事務所だけなのだろうか 又、国の審査機関がその偽装を発見出来なかった事が、より大き な不安を国民が抱いている・・・。 何を信じていいのか解らなくなっているのではないだろうか・・・。 そんないろいろな不安に対して、国土交通省のホームページで、 マンションの耐震性等についての対応についての説明やＱ&Ａに ついて記載していますので、是非参考にご覧下さい。 これからの時代は、消費者側が勉強し知識を身に付けていく事が 最大のリスク管理になると思います。 又、必ず購入を検討している物件を自分で調査する事が大切だと 思います。 不動産は高い買物です。自分の労力を惜しまないで下さい。 物件を見る目を養って下さい。 今回の事件は氷山の一角だと思います。 自己責任の時代ですが、不動産・建築は少し本等で勉強しても難し いと思います。 そこで、自己防衛の為にも不動産・建築のアドバイスを受ける事が できるプロのパートナー選びが重要だと思います。 （・・・後日に続く。）
2005年12月11日
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マンション耐震構造計算書偽造事件について。
◎本日は、日々新聞・ニュースで騒がれているマンション 耐震性構造計算書偽造事件について考えたいと思います。 今回の事件は、今後の投資用マンションの選択の重要な 判断ポイントとして、建物の構造・耐震性・施行業者・管理等 が重要である事が、改めて認識されたと思います。 購入した投資用マンションが、いくら利回りが高い物件だと しても、マンションの構造・耐震性が低くて、大きな地震が 起きて崩壊してしまったら大損害となります。 投資用マンションの購入を検討する場合、優先順位として 立地の利便性や利回り等の物件情報を優先して、建物自体の 構造・耐震性は、築年数や構造（木造・ＲＣ造・ＳＲＣ造）の 確認だけで、あまり重要視していないし、解りづらい点だと 思います。 今回の事件は、建物の目に見えない部分であり、建物の構造の 一番大切な部分の偽造問題であり、それを発見する事が非常に 難しい問題であると思います。 この建物の構造の部分は、設計図を確認しても建物を外から確認 しても解らないので、今後プロの設計事務所等の依頼も検討する 必要があると思います。 （・・・後日に続く。）
2005年11月27日
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Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の魅力 No.2
◎Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の魅力について １．値動きが緩やかな商品である。 株式や為替の相場の場合は、値動きが活発で相場が大きく 動く場合があり、値動きを常に気にしていなければなりません。 しかし、Ｊ－ＲＥＩＴの場合は株式に比べて値動きが非常に 緩やかです。 ２．業績予測が出来る。 株式投資では、会社の業績が予想を下回ると「失望売り」が発生し 株価が大きく下落する場合があります。 しかし、Ｊ－ＲＥＩＴは業績予測と実際の業績が大きく食い違う ことはありえません。 Ｊ－ＲＥＩＴの業績は、基本的には不動産の賃貸収入で決まるので 予測が可能です。 不動産賃貸の契約は、解約の申し出は少なくても１ヶ月以上の期間 前にするのが通例です。 特に法人契約では、６ヶ月以上前に申し出るのが常識となっています。 つまり、ＪーＲＥＩＴの業績予測を発表する時期には、入居・解約 状況が判明しているのです。 （・・・後日に続く。）
2005年11月19日
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Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の魅力
◎Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とは？ Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とは、簡単に説明すれば、 投資家から集めた資金と借入金を元に、不動産を複数購入し、 その収益（賃貸料等）を投資家に分配する投資信託です。 株式と同様に、証券市場に上場され毎日売買されています。 不動産を所有するには、多額の資金が必要ですが、投資資金 が少なくて不動産投資が可能です。 一口あたり50万円程度から購入する事が出来ます。 又、株式の様に証券取引所で、いつでも購入・売却出来ます。 Ｊ－ＲＥＩＴは、安定した分配金をだしている為に、今人気 商品となっています。 しかし、証券取引所で売買されていますので、株式と同様に 値動きがあり、国債・定期預金等の元本保証の商品と比較して、 リスクがありますので注意してください。 でも、短期間の値動きは緩やかですから、株式投資のように 短期間での値上がりで売却益を得ることはありませんが、 急激に値下がりするリスクも少ないので検討する価値はあると 思いますので、ポイントをこれから説明したいと思います。 （・・・後日に続く。）
2005年11月12日
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投資用マンション購入ポイント 最終章２
◎投資用マンション購入ポイントのまとめの続きです。（投資用マンションの原則） ４．適正な賃料設定をする。 適正な家賃設定をする事が重要です。 検討しているマンションの利回りが表面上いくら高くても その家賃設定が適正でなければ、空室が発生して家賃を下げ る事になり、利回りが悪くなります。 適正な家賃設定でマンション投資の計画をたてる必要があります。 家賃の相場は、インターネットや情報誌等で調べたり、自分で 現地に行き、近隣の供給状況や不動産屋で確認する事が大切です。 ５．空室率を考慮する。 利回りの高い投資用マンションを購入しても、常に必ず入居者が 入るとは保障出来ません。 ある一定の「空室率」を見込んでおく必要があります。 「一括借上げ方式」等のシステムを利用する場合は、「空室率」 を考慮する必要はありませんが、「一括借上げ方式」は数年毎に 更新をする設定になっていますので、注意して下さい。 ６．信頼できる管理会社を撰ぶ事。 入居者の募集・選定・賃貸契約・クレーム処理・トラブル対応 賃料回収・退去・建物の維持管理等を自分で行うことは大変です。 その業務を代行する管理会社の選定は大切です。 信頼性と安心感のある管理会社を選定して下さい。 ７．入居者審査をしっかり行う。 入居者が決まったとしても安心しないで下さい。必ず家賃を支払う とは限りません。 家賃をきちんと支払ってくれるのか、部屋を大切に使用してくれる のか、近隣とトラブルをおこさないか、心配はつきません。 空室ができたからといって、あわてて入居者をきめないで、審査を 慎重に行ってください。 一定の審査基準を持った管理会社に任せたほうが安心だと思いますが、 必ず自分も確認して下さい。 ※以上が投資用マンションの鉄則です。
2005年11月06日
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投資用マンション購入ポイント 最終章１
◎投資用マンション購入ポイントのまとめです。（ 投資用マンションの原則 ） １．投資資金は余裕をもって 投資用マンション購入に、自己資金のすべてを投入した場合 事業計画が少し狂った場合は、借入金の返済がきつくなります。 長期的な投資計画なので、少し余裕をもった投資計画が大切です。 ２．表面利回りでなく実質利回りで検討する。 新聞広告やチラシ広告などで表示されている利回りは、「表面利 回り」で、経費などを織り込まない単純計算による利回りにすぎ ません。実際に投資用マンションを検討する場合は、実際にかかる 経費を織り込んだ「実質利回り」で検討してください。 ３．キャピタルゲインは狙わない。 マンション投資は、基本的にインカムゲイン（家賃収入）を目的 にした長期的な投資です。短期的な利益を期待したインカムゲイン （売却益）を狙った投資ではありません。 （・・・後日に続く。）
2005年10月29日
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投資用マンション購入ポイント No.8
◎投資用マンション購入ポイントの説明の続きです。「地震・火災リスク」 投資用マンションを購入する場合には、地震や火災のリスク を考えて、リスクを低減しなければなりません。 その為に、保険に加入してリスクを低減する事です。 ※住宅火災保険・住宅総合保険・地震保険・家財保険他 ローンを組んで投資用マンションを購入する場合は、火災保険 に必ず加入しなければなりません。 金融機関がローンの担保として火災保険をかける為です。 リスクをカバーする為には、ローンの金額だけでは、足りません ので、かけられる保険金額の上限までの火災保険を締結される事 をお勧め致します。 ※地震保険は、保証内容に比べて保険料が割高です。 建物が全損した場合でも、火災保険金額の50%までしか支払割れ ません。 しかし、通常の火災保険では、地震による火災は保障対象外と なりますので、注意して下さい。 最近、地震が多くなっていますので、リスクを考えて地震保険 に加入する事をお勧め致します。 現在の新築のマンションは、構造上地震に強くなっています。 阪神大震災クラスの地震が、もし起きても全損の可能性は低い と思いますが、リスクを考えて、その必要性をよく検討して 下さい。 中古マンションを購入する場合は、必ず築年月日と施行業者や 構造等を確認して、必ず火災・地震保険に加入して下さい。 ※「空室・火災等のリスク」のポイントは、空室リスクのに関し ては、管理会社の管理システムを理解して、投資用マンション の事業計画にあった管理システムを検討して下さい。 又、「火災・地震のリスク」に関しては、リスクを低減する為 に保険の加入をお勧め致しますが、保険の内容を確認して、 無駄のない保険に加入する事が大切です。 （・・・後日に続く。）
2005年10月22日
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投資用マンション購入ポイント No.7
◎投資用マンション購入ポイントの説明の続きです。 （リスク対策） ※投資用マンションを購入する場合に、「空室リスク」 「地震・火災リスク」に注意して下さい。 １．「空室リスク」 最初は利回りのよい投資用マンションを購入したつもりでも 入居者が入らずに空室が多くなった場合は、当然利回りが悪く なり、経営が成り立たなくなります。 投資用マンションを購入する場合は、以前説明した物件調査や 地域選択を慎重に行い、空室リスクを低減しましょう。 又、管理会社の管理システムを理解して、どの管理システムを 選択するかが重要です。 （家主代行システム）・・家主代行システムとは、管理会社が 家賃の集金から督促まで賃貸管理を引き受けるシステムです。 入居者の募集・審査・契約、家賃集金滞納処理、クレーム処理 入退居の手続き等大家さんの行う業務を代行してくれます。 ※管理委託料は安く済みますが、空室になった場合や、滞納が あった場合は、家賃を保証してくれません。 （一括借上システム） 入居者の有無にかかわらず、管理会社から家賃が支払われるシス テムです。 ※管理委託料は、当然高くなります。 契約期間は、２～３年ごとに更新する契約です。 ２，３年後の家賃水準を基にして、保証賃料が算出されるので 注意して下さい。 （・・・後日に続く。）
2005年10月15日
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投資用マンション購入ポイント No.6
◎投資用マンション購入ポイントの続きです。（販売業者の選択。） 投資用マンションを購入する際、マンション業者（売主） や仲介業者についても調査して下さい。 新築の投資用マンションは引渡しから10年保証がついてい ますが、売主のマンション業者が倒産した場合は保証もなく なってしまいます。 又、仲介業者から紹介され投資用マンションを購入した場合 は、手数料として物件価格の3%＋6万円の仲介手数料を払わな ければなりません。 多額の手数料を支払うのですから、その仲介業者がどんな業者 なのか調査する事は重要です。 （業者を調べるポイント） ※まず業者が「宅建業免許」「建設業免許」を取得しているか 確認しましょう。 「宅建業免許」がない業者は、要注意です。 「宅建業免許」「建設業免許」をもっている業者は、都道府県庁 に「業者名簿」に登録されていますので、閲覧する事が出来ます。 「業者名簿」には、財務内容・行政指導歴・処分歴（違反等）の 有無の過去の実績などが記載されています。 業者の免許番号を必ず確認して、「業者名簿」を調べて下さい。 又、インターネットで会社のホームページを確認したり、住宅 情報のイサイズ他の広告等で、業者の内容を確認する事ができます。 ※前にも説明致しましたが、会社の顔は、電話した時の社員の対応 会社を訪問した時の社員の対応・担当の営業マンの対応等でその 会社の顔がよく見えてくるものですので、よく注意して観察して 下さい。 （・・・後日に続く。）
2005年10月09日
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投資用マンション購入ポイント No.5
◎投資用マンション購入ポイント説明の続きです。（物件の周辺を環境調査する。） 投資用マンションを幾つか選別して、購入を検討している 物件を実際に、自分の足を使って現地を見学し、周辺の環境 を調査して下さい。 駅からの距離、駅からのアクセス、道路状況（騒音状況） 周辺の施設（幼稚園・小学校・中学校・その他学校施設 公園・公共施設・買物施設・病院・コンビニ他） 実際に自分が住みたいと思えるかが重要です。 自分が住みたいと思えない場所なら、賃貸する場合に入居者に 苦労して、空室が増えてくると家賃設定を下げる事になり、投資 利回りが悪くなる事が予測されます。 ※近隣の状況は、周辺に住んでいる住民が一番よく知っています。 物件現地を見学にいった際は、必ず周辺の住民に尋ねてみて 下さい。（周辺環境・施設・建設予定・住み心地・以前の災害 状況・物件現地の以前状況他。） （区市町村の行政で、現地を調べる。） 物件現地の「都市計画」を、管轄の区市町村の役所にある都市計画課 にいって、物件の都市計画を確認して下さい。 用途地域・建ぺい率・容積率・道路状況・計画道路予定・区画整理予定 地区計画・その他規制他、物件現地だけでなく周辺の都市計画をしらべ る事が重要です。 将来の物件の資産価値や環境を予測する事が出来るからです。 ※投資用マンションは、高額な買物です。 必ず自分の時間と労力を惜しまないで、物件調査を行って下さい。 （・・・続く。）
2005年10月08日
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投資用マンション購入ポイント No.4
◎投資用マンション購入ポイントの説明の続きです。 （購入にかかる費用とランニングコストを理解する。） Ａ．購入にかかる費用 1.登記料・・購入した不動産が自分の所有した事を証明する為 建物・土地の登記をする。又借入をした場合は、 金融機関が担保の為に抵当権設定を行う。 登記料は、登記印紙代・司法書士報酬料からなる。 2.建物消費税・購入した物件の販売価格の建物代金についてのみ 消費税５％がかかります。 3.収入印紙代・「不動産売買契約書」・ローンの契約書である 「金銭消費貸借契約書」に貼付する印紙代。 4.保証料・・ローン保証会社に支払う手数料で、ローンの返済 が出来なくなった場合に、ローン保証会社が代わって 債務の弁済をする。 5.ローン事務手数料・借入先金融機関に支払う事務手続き費用。 6.団体信用生命保険料・債務者に万一のことがあった場合に、 ローン残高を保険で精算します。 7.火災保険料・・火災など万一の場合に備える保険です。ローン を組む場合は必ず加入しなければなりません。 8.固定資産税精算金・１年の途中で引渡しがある場合は、土地持分 のみ固定資産税の清算を行います。 9.不動産取得税・・購入した投資用不動産にかかる取得税です。 10.仲介手数料・・不動産仲介業者を通して物件の購入をした場合 は、仲介手数料がかかります。 Ｂ．ランニングコスト ※投資用不動産を購入した場合には、費用の他に毎月・毎年かかる 下記の費用がありますので注意してください。 1.借入金元金 2.借入利息 3.管理費 4.修繕積立金 5.固定資産税 6.火災保険料 7.水道光熱費 （・・・後日に続く。）
2005年10月02日
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投資用マンション購入ポイント No.3
◎投資用マンション購入ポイントの続きです。（投資用マンションに利用できるローン分析） １．変動金利と固定金利の選択 ローンには、変動金利と固定金利があります。 （変動金利）・・金利の変動が反映されるローンですが、毎月の 支払い額が変動するわけではなく、毎月２回（６月・１２月） の金利の状態を反映して、４年か５年に１回程度の割合で支払い 額が変わるシステムです。 しかし、金利が上昇した場合でも上限が設けられています。 最大１．２５倍までと決められています。 （固定金利）・・一定期間の金利を固定するローンです。 ２年・３年・５年・１０年という期間限定で固定金利を設定 し、その期間が終わる際に、再度固定金利か変動金利か選択 し、期間を設定します。 固定期間の最後の年に、金融機関から今後の金利選択の案内 が届きます。その手続きをそのままにしておくと、自動的に 変動金利になりますので注意して下さい。 ※変動金利・固定金利、どちらかを選択するのかは、基本的 には、自分の判断になります。 今後の金利が下がると予測されるのなら変動金利、上がる と予測されるのなら固定金利が有利となりますが、経済情勢 が不安定な現在、私は固定金利を撰ぶ事をお勧め致します。 各金融機関で長期・全期間の固定金利の商品が開発されて いますので、資料を取り寄せたり、窓口で説明をうけてローン 商品の選択を慎重に行って下さい。 ２．提携ローン 新築投資用マンションの場合は、「提携ローン」が用意されて います。 「提携ローン」は、金融機関とマンション供給会社との間で、 その物件について、一定の割合で貸付け行う事をあらかじめ決定 しておくシステムです。 ローン審査が容易であるというメリットがありますので、内容 をよく確認して下さい。 （・・・後日に続く。）
2005年10月01日
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投資用マンション購入ポイント No.2
◎投資用マンション購入ポイントの説明の続きです。 （投資用マンションを絞り込む方法。） 前回、投資用マンションの立地の「地域選定」の方法を 説明しましたが、さらに絞り込む方法を説明致します。 公示価格・基準地価を調査して、いくつかの地域選定を した後は、実際の需要の状況を調査します。 賃料相場や実際の需要状況を以下の方法で調べます。 １．インターネットで調べる。 賃料物件を掲載しているサイトで、検討している物件に 近い条件を当てはめて調査します。 駅からの距離（同じ駅・近隣の駅）・部屋の広さ・築年数 環境他で賃料相場を把握し、物件の供給状況を調べます。 供給過剰の場合は賃料相場を低くみる必要があります。 ２．賃貸住宅情報誌で調査する。 インターネットと同じ要領で家賃相場・供給状況を調べます。 ３．不動産業者を調べる。 駅近郊や賃貸専門の不動産業者に、実際の家賃相場・供給状況 賃貸相場を聞く事が必要です。 この場合、１，２件の業者だけでなく、いろいろな業者の意見を 聞く事が重要です。 ４．物件周辺調査をする。 検討している物件を必ず見学し、周辺の環境を確認して下さい。 物件周辺の賃貸住宅の入居状況や将来建設予定の賃貸物件がない か他、実際に物件周辺を自分の目と足で調査する事が一番重要だ と思います。 以上の点に注意して、投資用マンションを絞り込んで下さい。 （・・・後日に続く。）
2005年09月23日
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投資用マンション購入ポイント No.1
◎投資用マンション購入する為のポイントを説明致します。 （１．地域選定ポイント） 投資用マンションを検討する場合に、マンションの立地 を調査・選別する事が非常に重要です。 ○地価の推移を調査する。 家賃収入（キャピタルゲイン）があっても、投資した マンションの価値が目減りしてしまったら意味があり ません。 その地域の地価がどの様に推移しているのかを調べて 将来の予想を行います。 ○安定的に入居してもらえるマンションかどうかを調査する。 マンション投資は、中長期的な視点が必要です。 今後の運営の途中で空室になった場合でも、その空室がす ぐに埋まる地域であるかどうかの調査が必要です。 ※以上の点を調査するには、公示価格・基準地価をしらべる 事をお勧め致します。 国土交通省では、公示価格・基準地価を公表しています。 購入を検討している投資用マンションの地価の推移がどう なっているのかを調査して下さい。 「地価の下落がまだ続いている地域」「下げ止まった傾向 にある地域」「上昇に転じている地域」に分けられると 思います。 購入を検討しているマンションの地価が「下げ止まった傾向 にある地域」「上昇に転じている地域」ならば、購入を前向 きに検討する事をお勧め致します。 （・・・後日に続く。）
2005年09月19日
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不動産投資の魅力 No.2
◎不動産投資の魅力の説明の続きです。（４．インカムゲイン「家賃収入」） 投資用不動産は、継続的に家賃収入を生み出してくれます。 サラリーマン定年後、退職金・年金が将来いくらもらえるのか 不透明ですが、家賃収入を得ることによって、国の年金制度に 頼る事が出来ない時代に自立した生活の保障を得る事が出来ます。（５．インフレヘッジが出来る。） 将来、インフレの時代がくるとモノの価値が上がります。 現金・預貯金の価値が目減りします。 しかし、購入した不動産価格や家賃は相対的に値上がりするの で、インフレヘッジになります。（６．遠隔地でも投資出来る。） 自分が住んでいる地域の近郊だけでなく、日本全国、海外を問わ ずに、不動産投資が出来ます。 以上の不動産投資の魅力を整理しました。 ※又、アパート・マンションのオーナーになると、管理が大変で 心配している方もいると思いますが、「一括借上げシステム」 「家主代行システム」等のシステムを活用する事により、管理の 負担を軽減出来ます。 「一括借上げシステム」・・・入居の有無にかかわらず管理会社か ら賃料が支払われる方式。 「家主代行システム」・・・集金から督促まで賃貸管理を引き受けて くれるシステム。 オーナーの行うべき業務を代行してくれる。
2005年09月17日
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不動産投資の魅力 No.1
◎不動産投資の魅力を、もう一度整理しましょう。（１．少ない自己資金で投資出来る。） 不動産投資は、少ない自己資金でも投資出来ます。 新築投資用マンションの場合は、ほとんど提携ローンが用意 されているので、物件価格の10%の頭金と諸費用があれば購入 が可能です。（２．節税効果が期待出来る。） マンション投資には、さまざまな経費がかかりますが、その かかる費用を家賃収入から差し引くことが出来ます。 確定申告して、所得税や住民税の節税効果があります。 費用には、建物の減価償却費・維持管理費・管理料・修繕費 売買時仲介料・賃貸斡旋時仲介料・広告費・借入利息・固定 資産税・都市計画税他があり、家賃収入を上回る場合の赤字 部分を給料所得他の所得から差し引く「損益通算」が可能です。 又、相続対策としてマンション投資は有利です。 現金・預貯金は全額課税対象になりますが、賃貸用マンション は、土地・建物の評価が低くなります。（３．生命保険に加入） ローンを借入すると「団体信用生命保険」に加入するので、もし 万一のことがあった場合は、その生命保険がローンの残金をすべて 清算してくれるので、不動産は家族のものになり、家賃収入も受け 取ることが出来ます。（・・・後日に続く。）
2005年09月11日
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リート（ＲＥＩＴ）・Ｊリート（Ｊ-ＲＥＩＴ） No.3
◎Ｊリート（Ｊ-ＲＥＩＴ）の問題点を説明します。 Ｊリートは、投資法人です。 Ｊリートは、投資した不動産の運営・管理を外部に委託します。 現物の不動産を購入すれば、登記簿謄本に所有者の名前が記載 され、どこにいくらで貸すかの意思決定ができ、賃貸借状況を 把握する事が出来ます。 しかし、Ｊリートは、登記簿謄本に所有不動産の投資家個人の 名前が記載されませんし、運営・管理を外部に委託するので、 どのテナントにいくらで貸しているのか、不明な点があります。 投資用不動産の賃料を配当金の原資としているのに、テナント との契約賃料・契約形態・契約期間も開示していない状況です。 つまり、投資用不動産の運営・管理を委託している会社の能力 で不動産の収益力が大きく変わる可能性がある点が注意点です。 各Ｊリート組織の不動産会社の関連会社が委託を受けることが 多くなっている点が心配な点です。 今後、投資用不動産の運営・管理状況の情報開示される事が 望ましいと思います。
2005年09月04日
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リート（ＲＥＩＴ）・Ｊリート（Ｊ-ＲＥＩＴ） No.2
◎Ｊリート（J-REIT）は、不動産（オフィスビル・賃貸マンション他） を投資対象にした投資信託です。 Ｊリートは、株式同様に証券取引所で購入・売買出来ます。 購入した投資家に、不動産賃貸料収入の収益で、配当金を支払う システムです。 利益の90%以上を配当する事になっているので、比較的に高い 配当利回りが受けられます。 Ｊリートの魅力を整理すると以下の特色があります。 １．株式よりも値動きが少ない為リスクが低い。 ２．預貯金よりも利回りが高い金融商品である。 ３．現物不動産と比較して、株式同様に換金性・流動性がある。 ４．不動産投資は、多額の資金が必要になるが、Ｊリートは、 数十万円単位の小口化の資金で購入出来る。 ５．不動産と金融のプロが資金を様々な不動産に分散投資し、 不動産を管理・運営するので、安心出来る。 ６．Ｊリートは、不動産を証券化した金融商品ですが、その収益 は、不動産から生まれるので、不動産特有のインフラヘッジ他 の特徴は残る。 （・・・後日に続く。）
2005年09月03日
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リート（REIT）・Jリート（J-REIT） No.1
◎リート（REIT）とは、Real Estate Investment Trust 「不動産投資信託」の略です。 リート（REIT）は、ファンドの一種で投資対象を不動産に 限定したファンドです。 投資信託は、多くの投資家の資金を集めて、株式・債券等 に投資しますが、リート（REIT）の投資対象は不動産です。 オフィスビル・商業施設・倉庫・住宅などの不動産に投資 し、その不動産を管理・運用して、賃貸収入や売却益を得ます。 そこから経費を差し引いた額が収益となります。 その収益から投資家に配当するシステムです。 リート（REIT）は、投資法人という法人であり、投資対象が すべて不動産賃貸事業で、株主配当は株価の3～5％程度と されています。 株式投資信託の一種であるリート（REIT）は、利益の90％以上 を株主に配当します。 この株主配当は、損金になり配当した残りに対して法人税が 課税されるのです。 （・・・後日に続く。）
2005年09月01日
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Ｊ-ＲＥＩＴの魅力 No.3
◎Ｊ-ＲＥＩＴの魅力の続きです。 Ｊ-ＲＥＩＴの利点として、「値動きが少ない」点を挙げま したが、長期的に保有するほど値下がりのリスクが減る点も 挙げられます。 株式投資の場合、銘柄を選択して購入し、その銘柄の株価が 上がっても売却時期を選んで売却して、初めて売却益が出ます。 つまり、売り時が重要になります。 Ｊ-ＲＥＩＴは、銘柄を選択する時間は多少かかりますが、 銘柄を選択し購入した後は、株式みたいに毎日株価の状況を 気にする必要はありません。 Ｊ-ＲＥＩＴは、売却益を目的にした商品でなく、不動産事業 で得た利益を分配金として、購入時の利回りを確保する目的で 運用する商品です。 Ｊ-ＲＥＩＴは毎日、株式相場のように株価の上げ下げに気を もむ事がないのです。 しかし、Ｊ-ＲＥＩＴも株式と同じ性質ももっているので、値動き は穏やかですが、リスクも当然あります。 でも、Ｊ-ＲＥＩＴは、基本的に不動産賃貸業務しかできないので、 本業以外の事業による損失の心配はありません。 万が一倒産したとしても、Ｊ-ＲＥＩＴの資産のほとんどが、不動産 賃貸物件ですので、精算時に二束三文になることはないはずです。 つまり、Ｊ-ＲＥＩＴは、株式のように最悪、紙切れとなる可能性が 低い商品だと言えるでしょう。 是非一度、検討してみてはいかがですか。 （・・・後日に続く。）
2005年08月27日
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Ｊ－ＲＥＩＴの魅力 No.2
◎Ｊ-ＲＥＩＴの魅力の説明の続きです。 実際に投資用不動産を所有すると、ワンルームマンションを 一部屋購入する場合でも、新築で２千万前後、中古でも１千万 前後以上必要になります。 一棟売り賃貸用アパート・マンションなら、中古でも５千万前後 以上、新築なら１億以上必要になる物件も多くなります。 もっと安い物件も当然ありますが、それは、資産価値の低い物件 がほとんどです。 しかし、Ｊ-ＲＥＩＴなら、一口あたり50万円前後から不動産投資 が出来ます。 又、Ｊ-ＲＥＩＴは株式売買のように、いつでも売買出来ますし、 物件の管理や入居者の募集、空室の心配をする必要がありません。 Ｊ-ＲＥＩＴは、株式と不動産投資の特徴をもった商品です。 ですから、当然株式売買と同じで、証券取引所で取引されるので、 普通・定期預金他の元本保証の金融商品と違って、値動きのリスク がありますが、保有していれば、金利より高い分配金を受け取れる 高利回り商品です。 しかも、株式売買と違って、短期間での値動きが緩やかなので、 大幅な売却益は期待出来ませんが、急激な値下がりによる評価損 のリスクは少ない商品です。 Ｊ-ＲＥＩＴの株価は、安定した高い分配金を得る事が注目され て、現在順調に株価が上昇しています。 是非一度、検討してみてはいかがでしょうか。 （・・・後日に続く。）
2005年08月21日
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Ｊ－ＲＥＩＴの魅力 No.1
◎最初から、何千万も借入して不動産投資をするのは難しい し、リスクが怖い。そんな人は、まず自分の資金を使って Ｊ-ＲＥＩＴ・不動産投資信託を考えてみては、いかがで しょうか。 Ｊ-ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託）は、株式と同様に 証券市場に上場され、そこで、投資証券が売買されます。 Ｊ-ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金と借入金を基に、 複数の不動産に投資して、その収益（賃貸料）を投資家に 分配する仕組みの不動産投資信託です。 投資家に分配する分配金は、投資した不動産の収益に左右 されるので、不動産投資に近い性質をもっています。 ただ、Ｊ-ＲＥＩＴは、不動産投資と違い、 1.投資資金が少なくて済む。 2.すぐに購入・換金できる。 以上２点のメリットがあります。 （・・・後日に続く。）
2005年08月20日
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ＲＥＩＴ・ファンド不動産保有１０兆円に拡大！
◎８月１２日～１６日まで夏期休暇を頂きました。 その期間中には、衆議院解散に伴い連日、政治関連の記事 が報道されていますが、８月１６日に、不動産投資に関連 する新聞記事が、日本経済新聞に掲載されたので紹介します。◎不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など、不動産ファンド（投資家 から資金を集め、オフィスビルなどの収益物件で運用する ファンドの事）によるオフィスビルやマンションなどの保有 が拡大している。 不動産保有額は、今年度中に十兆円規模に達し、３年前の約 ３倍になる見通し。金融機関や事業会社が不動産を手放す中 有力な買手として定着、ファンドが再開発の担い手となる ケースも出ている。 大都市圏では、取得競争により不動産価格が上がり、過熱感 もみられる。 商業用施設や物流施設などの賃貸用の不動産は、全体で七十兆円 前後と不動産業界は見ている。その内１５％を不動産ファンドが 占める計算になる。 投資家にとって、ＲＥＩＴは、３～４％、不動産ファンドは、 ５％～１０％程度の利回りが見込まれる。 半面、最近は高い価格で物件の購入を追われる事例も多い。 ＲＥＩＴ価格が７月以降、不安定な動きに転じ、投資リスクが、 増大していることを指摘する声もあがっている。 （・・・8/16 日本経済新聞掲載記事より、 ）
2005年08月17日
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