2008年05月の記事
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嵐の一日！三代目大家マサさん勉強会初参加・CASHFLOW101さんブログ削除そして入居者退去
昨日は嵐の一日でした。まずは始めて参加させていただいた三代目大家マサさんの勉強会。マサさんはじめヒロシさんやヒマワリさんオザワさんと普段ブログを拝見しているカリスマな方達にお会い出来、感激でした。また、他の方達も知識も物件も多くお持ちの方が多く正直少々ビビリました。皆さんが出す案件を皆で討議すると言う形で進む勉強会で皆さんの意見、特にマサさんの指摘はとても勉強になりました。マサさんのブログの物件購入と銀行融資・個人与信に関するシリーズ、必見です。１０時から夜７時までの長丁場でしたが、その後の夜の部の勉強会（居酒屋）でも、同じ物件を見に行っていた事が判明したりと本当に楽しかったです。自宅に戻りネットに接続すると・・・・・なんとCASHFLOW101さんブログ削除のニュースがヒロシさんのブログに・・・・ビックリしました。ヒロシさんなんとなく元気なく早めに帰られたのですが虫が知らせたのでしょうか。新しいサイトを早速立ち上げられましたが、大家さん界の世界遺産ともいえるCASHFLOW101さんのブログの書き込み履歴が失われてしまう事は痛恨の極みです。ＣＡＳＨＦＬＯＷ101さん新ブログhttp://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/profile/ＣＡＳＨＦＬＯＷ101さんご自身が一番辛いでしょうが、思い出が詰まっている方達が大勢いると思うのでとても残念です。何らかの形で復活できると良いなと思います。そして今日、所有物件の１室が急遽退去との連絡が管理会社から・・・明日から勉強会でもらった知識とモチベーションで頑張って入居者を獲得するぞ！
2008.05.29
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不動産屋が優先的に客付けしたくなる物件とは？
｢分散投資は無知から身を守る為のものだ｡自分で何をやっているか判っている人には､ほとんど意味が無い｣（ウォーレン･バフェット）今読んでいるドナルドﾞ･トランプとロバート･キヨサキの｢あなたに金持ちになってほしい｣にこの言葉がたびたび引用されています｡確信を持って投資をする為にも､常に前向きに勉強する事の必要性を教えてくれる素晴らしい本ですね｡既に成功の頂点にいる2人なのに今だに勉強と前進を止めないポジティブﾞさにはこちらのモチベーションを強く刺激してくれます｡さてさて､昨日は仕事が早めに終わったので､いつもお世話になっている地元の不動産屋さんに手土産を持って挨拶回りに行ってきました｡昨日行ったのはミニモミ（仮称）とブルブル（仮称）｡地元の不動産屋さんには自主管理をしている物件の客付けをお願いしています｡実はその物件はこの2年ほど満室の為､春の繁忙期に何度か空室の問い合わせがあったのですが皆お断りしていました｡こういう時､もったいないなぁ～､と思ってしまいます｡意外と空室が出ると問い合わせがﾋﾟﾀｯﾄ止まったりしてしまうものなんですよね｡と言う事でブルブル（仮称）へ｡アイドル系女性担当者と美人系女性担当者と面談｡先日買い付けを先に入れられた傾き戸建物件の周辺で､家賃9万円台の築18年の戸建て物件がすぐ決まったとの事。やはり戸建て物件は需要よりも供給が少なく人気のようです。次にミニモミを訪問。若い時のタケカワユキヒデ テイストの店長氏と面談。実は今年出した不動産屋さん宛ての年賀状には私の顔写真を貼り付けた不気味年賀状を出したのですが、この店長さん覚えていてくれたようでちょっとうれしいです。戸建て賃貸、普通のアパートの入居期間は２年～４年ですが戸建ての場合６年以上の場合が多いとの事で、やはり一度入るとなかなか退去しない安定経営が見込めるようです。ただ、滞納が発生すると動かないだけに結構厄介なようで、必ず滞納保障を入れるとの事でした。不動産屋さんのネットワークやミニモミさんの他地区のカバーエリア等についても聞き、また不動産屋さんが優先的に客付けしたくなる物件についても忌憚の無い意見を聞きました。それは1・広告費を多くいただける物件2・大家さんの顔が思い浮かぶ物件（コンタクトと人間関係）両極端の理由のところが面白いですね。今日の夜、２月に新築物件を立てて現在１室空きの新人大家さんとお会いするので、その方の管理を依頼している建築会社系の管理会社についても情報をいただきました。ミニモミさんブルブルさんありがとうございました。やはり物件を見るのと人に会うのは生きた情報が手に入って勉強になります。明日は初めて参加する三代目大家マサさんの勉強会。チームカメペン夫婦で参加しますのでよろしくお願いします。ヒロシ夫妻の夫ヒロシさんも参加するとの事なので、あの１９万円戸建ての話も聞けそうです。楽しみだなぁ～ 追伸・携帯でブログを修正したら字が小さくなって昼に修正しました・・・・。まだブログ書き込み慣れていないのでご迷惑かけます。
2008.05.27
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戸建格安物件2棟現地調査
夫ペンギンです。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの「借金ナシではじめる 激安アパート経営」（ぱる出版）の読後の興奮に突き動かされて、週末を利用して激安（？）になるかも知れない戸建物件を2つ見て来ました。まずは土曜日、車で15分ほどのところにある地元の物件。築34年の５ＤＫ。築年が行っているので余り期待していなかったのですが結構きれい。約１年間空いているとの事でしたが庭木も手入れされていてそうは見えません。恐らくご家族の方がたまに来て手入れをしているのでしょう。この物件８００万円で売りに出したところを５８０万円に下げたとの事。売却理由は相続。指値が効きそうな環境です。知り合いの客付け業者に聞いたところ家賃７万円台の後半くらいでも行けるのでは、との事なので、いい値でも15％以上回りそうです。ただひとつ問題があって、この物件３メートルほどの擁壁の上に立っているのですが擁壁側に建物が傾いでいるとの事。現地で見た感じでは判りませんでしたが、（判るほど傾いでいたら大変ですけどね）翌日１０時半に内覧を不動産業者さんに依頼。その後知り合いの工務店社長に擁壁と建物の傾ぎに付いて相談したところ「やめといた方がいいよぉー」との事。建築基準法改正前の物件なので擁壁の強度の点でも問題があるのではということでした。さて、翌日。出かけようと準備をしているとこの物件を紹介してくれた業者さんより電話。業者さん 「すいませ～ん。あの物件決まっちゃいました。」私 「えっ！・・・・。ご自分で住む方ですか？」業者さん 「そうです。予算に限りがあるので出来るだけ安い物件をお探しの方なので・・・」満額での買い付けとの事。建物の傾ぎは、詳しく聞いてみるとドアが自然に傾き側に開いてしまう位なので結構来てそうです。まぁしょうがないかなと切り替え、茨城県南部のやはり戸建を見に行きました。築２８年、売主さんは転勤後賃貸にこの物件を出し、現在都内在住。ご高齢な事もあってこの物件を処分される事になったようです。保育園・小学校・中学校が徒歩圏内、私鉄の駅まで徒歩６分、ファミリー物件としては良い立地です。部屋の内壁は塗り壁で腰壁は無垢の木材、入母屋の屋根の外観や和室の明り取りの小窓など、当時としては和風モダンの結構しゃれた建物だったと思われます。ただ、お風呂がバランス釜でしかも浴槽が玉砕しています。また、一番の問題は天井に何箇所か雨漏りの後あり。表に回ってみるとやはり軒天に雨漏りの痕跡が２箇所ほどあり、また雨どいがいたるところで割れています。水周りはともかく、雨漏りはもうそれだけでアウト！ですねぇ。まぁ今日は一日勉強させてもらいました！と言う事で家族で食事をして帰路に付きました。
2008.05.25
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アパートを学童保育・NPO法人の事務所として活用している物件
おはようございます！夫ペンギンです。まだ出張先のG県にいます。かかあ天下と空っ風で有名なところですが、風は穏やかで、今のところお会いした女性は優しい方達ばかりです。家に帰ると違うのかもしれませんが・・・「借金ナシではじめる 激安アパート経営」なんとヤフーオークションで100万1円で出品されています！アマゾンで10万円で出ていましたが、20日の私の書いたブログの内容を見てどなたかが実践したのでしょうか。それとも100万1円なのでオリジナルなのでしょうか。ちょっと悔しいです。1000万50銭でヤフオクに出そうかと思いましたが、それではまるで第一次世界大戦終了後のドイツ並みの物価高騰なので、やめました。ヒットラーが出現してしまいます。でもこの本、本当に色々なエッセンスの詰め込まれた素晴らしい本です。また、CDに収録された内容も素晴らしいものです。100万1円でも充分に元は取れます。さて、昨日やはり早起きして物件を見てきました。2DK8室の木造満室物件です。利回りが地方物件としては低いのと土地の積算価格が低く融資がかなりきついこと、また、この市の今後の人口動態が明らかに減少傾向なので、投資としては今の売り出し価格ではきついのですがアパートの入居形態が興味深いものでした。8室中5室をNPO団体が借りていました。主に学童保育の為のスペースと介護訪問事業の為の事務所、そしてその法人のご家族が使用していました。特に学童保育のスペースとしてアパート1階の部屋を複数使うと言うのは面白いですね。市から家賃に対して援助も出ているようなのでNPOとしても賃貸で運営するメリット大なのでしょう。アパート見学後、この物件を紹介してくれた不動産屋さんにご挨拶に行きました。この物件は現在の所有者さんが建てる時からのお付き合いなので思い入れも深いようです。帰り際、なんとお土産に高原野菜のレタスを二玉いただいてしまいました。S社長ありがとうございました。
2008.05.22
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物件の前で売主様に遭遇！＆「借金ナシではじめる 激安アパート経営」
夫ペンギンです。現在出張でG県に来ています。出張はアジケ無いですが「借金ナシではじめる 激安アパート経営」があるので毎日がバラ色です。CDもあるし。ゾンアマ（仮称）予約分は手に入らず。一緒にロバートキヨミズ（仮称）とマグドナルド花札（仮称）の「あなたに金持ちになってほしい」を頼んだのですが分割発送だと。しかしキヨミズ氏の本よりＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１氏の本のほうが手に入りづらいとは、ついにＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１氏、キヨミズ氏を超えましたね！！書店予約分は手に入ったので夫婦で１冊づつ手元において読んでいます。２冊あってよかった。１冊だけだったらこの本が元で離婚騒動に発展したかも。ゾンアマ分が手に入ったら親戚・知人に配布予定です。ところでゾンアマでこの本を１０万円で出している中古本業者さんがいます。２冊買ったらなんとヒロシ夫妻購入の１９万円の戸建が買えてしまいます。家１軒と本２冊がほぼ同じ値段・・・・・そう、この本はそれだけの価値がある本です！！今度、ヤフーオークションに初版本を１００万円で出品してみましょう。いい宣伝活動になります。ところでＧ県で前から気になっていた物件を見に行ってきました。早起きして７時に物件前に到着。RCのでかい物件なのですが、ファミリー物件で各戸広い専有面積なのに部屋単価が２００万円台前半の高利回り物件。しかも古家戸建一戸つき。ただ入居者が３分の１しか入っていない上、水周り等に強力リフォームが必要そうです。総合病院がすぐ近くなので、福祉長屋・コミュニティハイツとかも面白いかもしれませんが遠距離だからちょっとテコ入れに来るのがきついかな。出張から帰ったらカメ妻と作戦会議を開く予定。物件をビデオでしっかり収録。ところでこの物件を見に行ったとき、物件の売主様に遭遇！なんと、ある有名な収益物件の販売会社の社長さんでした。これから自ら屋上の防水工事に労働力を投入されるとの事。物件について色々とお話をうかがうことが出来ました。ありがとうございました。以前にもこれと似た経験があるのですが、やはり現地で物件を見ることは大切ですね。色々な人と会って思わぬ情報を手に入れることが出来ます。
2008.05.20
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いやぁー充実した一日でした！大家さん学びの会勉強会出席＆「借金ナシではじめる激安アパート経営」ゲット！
夫ペンギンです。本日は「大家さん学びの会」勉強会に始めて出席しました。勉強会は始めの約１時間に水澤健一さんの「隙間時間をトコトン使うIT活用術」というテーマのセミナー、その後少人数に分かれてのディスカッション、で勉強会終了後懇親会という流れでした。水澤さんのセミナーは著書「絶対に儲かる大家さんになる実践バイブル」に沿う形のものでしたが（この本お勧めですよ！）Ｄ－ＦＡＸやICレコーダー・IP電話の転送サービスの使い方等、実践的で役に立つアイデアをたくさん頂きました。特にＦＡＸをPDFファイルに転換してメールで受け取れるD-FAXは便利そうなので早速活用しようと思います。これは借金ナシではじめる激安アパート経営ＣＡＳＨＦＬＯＷ101さんも「借金ナシではじめる激安アパート経営」の中でも書いていますね。その後少人数に分かれてのディスカッション。同じテーブルにNSXアパート経営の松田さんがいてビックリ。また今年法人化をはたしたMさんや元銀行員で現在友人と起業をして不動産投資をするＥさん、ご自分で７室のシャンプードレッサーを取り付けてしまうＵさん、そして渋谷に物件を購入、融資残高５億円、銀行支店の個人融資先トップで勤め先に支店長が挨拶に来たと言う方等、皆さん持っている物件の規模・数等、段違いでそういう方達から伺う話はとても勉強になりました。減価償却や火災保険に関すること、また今市場に出ている具体的な収益物件の裏事情等、生で具体的な情報を頂き本当に有意義でした。その後居酒屋で懇親会。千葉でアパート経営中でご自分の物件に娘さんの名前を付けていらっしゃるＭさん、北海道に２物件を持っていらっしゃるＳさん（お２人ともまだ３０歳前後とお見受けされる若い方でした。）また、「アキラさん」の名前でセミナー等でも知られるMさん、学びの会主催者のお一人ナカジマさんともお話できました。また、帰りの電車ホームでＭ夫妻とヒロシ夫妻さんの１９万円の戸建物件の話で盛り上がりました。皆様方ありがとうございました。大家さん学びの会の次回勉強会にも是非出席したいと思います。大家さん学びの会ＵＲＬ→ http://ooya-manabi.com/ また、この日は池袋・ブリロ（仮名）で「借金ナシではじめる激安アパート経営」購入。千葉の地元書店でも予約しているのですが配本日が１９日との事。アマゾンでも予約をしているのですが待ちきれずに買いました。勉強会の帰りの電車の中で読みましたが、読むのが惜しいくらい面白いです。家に帰るとカメ妻が待っていて本を取り上げられてしまいました。トホホ・・・ということでまだ読了していませんが面白いです。為になります。後日読後感は具体的に書きますが、本当にページをめくるのがもったいないです。と言う事で充実した一日の夫ペンギンでした。
2008.05.18
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セミナー報告！「福祉長屋コミュニティハイツ」不動産を通して行う社会貢献
こんばんわ！チームカメペン夫、かっちゃんペンギンです。セミナーに参加したのはカメ妻ですが、「わしゃ疲れた！」と頭をドつかれ、私が代理でブログを書くことになりました。トホホ・・・・・先日カメ妻の出席したＦＰコミュニケーションの「最新土地活用セミナー２００８」ですが、ＮＰＯ法人市民福祉団体全国協議会が提唱・推進している高齢者向けの賃貸住宅についてのセミナーでした。「福祉長屋コミュニティハイツ」と呼ばれているもので、ある一定の基準を満たした（エレベーターの設置等）賃貸物件に福祉系ＮＰＯ法人に入居してもらい、同時に高齢者の入居を受け入れて、さまざまなライフサポートを提供すると言う高齢者向けの提案型賃貸住宅で、既に関東圏６棟、北海道で２棟が稼動しています。（詳しくは以下のURLを参照して下さい。）http://www.seniornet.ne.jp/index.htm「老人ホームになんか入らないで自由に暮らしたい」という高齢者の思いと、空室対策に悩む大家さんの思いを、NPOが福祉サービスを介してつないでいくスキームで、社会貢献と言う意味でも今後期待が出来るものだと思いました。確かに「老人ホーム」はある意味現代の姥捨て山的な感じがします。自分が年をとったときのことを考えると、年寄りばかりが集まったところで暮らしたいとは思いませんもんね。セミナー資料の冒頭に北米先住民族の言葉として引用されていた「お年寄りと子供を離してはいけない。彼らを引き離すことは、過去と未来を絶つことと同じだ。」というフレーズが印象的でした。今私の持っている物件はいずれも木造の物件なので、エレベーターの設置が条件になっている福祉長屋には当てはまらないのですが、今後物件を取得していく際にひとつの選択肢として考えてみる価値があるなと思いました。不動産投資を通して社会に貢献して行く、社会起業していく事が出来ればなと漠然と考えています。私の物件にも生活保護を受けている方が入居されています。ご高齢の方・母子家庭の方・障害を持っている方達で、それぞれ福祉サービスを受けられているようです。家賃については自治体から直接こちらに振り込まれ、管理も管理会社に任せてあるので、私のほうで直接お会いする機会はほとんど無いのですが、大家としても今後気を配って、地域の福祉サービス等についても把握しておこうと思っています。
2008.05.14
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セミナ－出席
PC入力発展途上のカメ妻です。 前々回の大家塾で知り合った大阪の美人投資家Oさんと浦田健氏のセミナ-出席することにする。ところが・・・数日前にOさんから１１日に浦田さんのセミナ-があるとお誘いを受け早速申し込みして「一緒に行きましょう。両国でお茶しましょう！」とメ－ルしました。ところが前日にOさんからメ－ルで「もしかしてセミナ－違うかも？」私「？？」なんと浦田氏はこの日二つの会場を掛け持ち。私は両国のセミナ-、彼女は浦和のセミナーに出席だったのでした！恐るべし浦田健氏。神出鬼没！！せっかくなのでセミナ-の前に両国に来て頂く。この方のお義父様とお兄様も不動産を複数お持ちの不動産一族。すごいですね。なんとお２人ともお茶会に参加していただきました。お義父様のＹ氏とは鈴木ゆり子さんの大家塾でご一緒させて頂いたので面識はあるのですが、お兄様とは初対面。にもかかわらず同好の志と言う事もあってか４人で盛り上がってしまいました。私は書籍だけから知識を得ていた時代が長く討論の相手は夫かっちゃんペンギンだけだったので（それはそれで楽しいのですが）他の方とも不動産について話せるなんて本当に嬉しいです。両国にわざわざ来てくれたOさんに感謝しつつセミナー会場へ・・・セミナ－の内容はこの次に書きます。なにせやっとワンフインガ―タイプを脱したところで書き込みに時間がかかりお昼ごはんを逃しそう。タイトルと違うじゃないか-・・すみません！
2008.05.12
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５月・６月はセミナー目白押し！
５月・６月は勉強になりそうで面白そうなセミナーがあるので積極的に参加しようと思っています。５月１１日 最新土地活用セミナー２００８（ＦＰＣ主催）－カメ妻出席５月１７日 大家さん学びの会勉強会－夫ペンギン出席６月１１日 不動産投資実務講座（早稲田大学ビジネス情報アカデミー） 不動産ファイナンスについて－夫ペンギン出席６月１５日 資産活用セミナー高齢社会で成功する（ミサワホーム主催） シニア向け賃貸住宅で成功する土地活用－ 夫ペンギン出席頑張ってスキルアップします！ところで、昨日新潟の不動産業者さんから物件の情報を複数いただきました。まだ詳細は確認していないのですがかなりいい利回りの物件がここのところ出てくるようになりましたね。背景にあるものと今後市場がどうなってくるのかについても勉強の中で学んで行きたいなと思っています。
2008.05.09
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ＧＷ、里帰りのついでに物件を見てきました！
４月に１棟買ったばかりなのですが、アットホームや健美家を見ているとムラムラと物件見たい買いたいの虫が動き出します・・・。手元資金の問題もあるので、最低でも１年は無理だし、大人しくしていようと思うんですけどね・・・まぁこれも勉強！と自分で自分をゴマかしいざ！普段いけない地区の物件を見てきました。まずは新潟市の物件。築２０万年１２気筒１部屋あたり３０万平米超の１００ＬＤＫ満室物件。利回り１４万％超。ナイスです。満室の理由が判ります。周辺、単身者向けの競合物件が多いですが広さの割りにこの家賃設定だと不動産屋が「一度入ると出ない。」と言うのが判ります。外壁に一部剥離があるので近々補修が必要でしょうけどしばらくは競争力を保てるでしょうね。私的には所有物件が今後７年間位の内にいずれも外壁に手を入れないといけなそうなのでもうちょっとメンテフリーな物件がほしい所です。大規模修繕が一時期に重なるとＣＦが悪化しますしね。減価償却も２年しか取れないのでその後税金がどっと来て実質利回り下がります。ナイスな物件ですが私のポートフォリオに加えるには現在の所有物件とのマイナス点が重なるのでちょっと無理かな。物件を見て行くと、自分の投資のマイナス点プラス点が再確認できてやはりいいですね。関越自動車道を走り群馬へ。Ｓ市の物件。外壁塗装済み、築２１万年６気筒２００ＤＫ１００ＤＫ満室物件。建物は良く手入れされていて良い物件です。間取りのとり方もちょっと賃貸物件では無いような作り方で、立てた方のセンスが感じられます。結構お金かけたんでは無いでしょうか。指値も効きそうとのこと。ただ立地がちょっと厳しいです。この地区の人気・需要はわかりませんが山の中腹、と言う感じのところなので、便利とはいえません。新潟の物件と同じマイナス点が重なるのでこれもちょっと無理かな、と言うところです。今回の視察でも思ったのですが大東亜建託（仮称）の物件がそこここにボコボコ出来ていますね。しかも空室については家賃を大分下げて募集をかけているので大家にとっては脅威です。外資への会社売却も報じられているだけに、市場に安価で大量に物件を放出してくる可能性もあり出来るだけ同地区で競合したくないですね。やはり物件を見ると勉強になります。
2008.05.07
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なんちゃって満室物件
我が家で「なんちゃって満室物件」といわれている物件カテゴリーがあります。売主さんが所有物件を売却するために無理やり満室にした物件で、賃料が異様に安かったり、知り合いを入れていたりで、見かけ上満室ですが取得後のリスクが測りきれない物件ですね。購入後「知り合い」の入居者が一斉に退去したり、安い賃料の為にあまり筋の良くない入居者だったりと言うリスクをはらんでいると思います。以前購入を検討した物件で、やはり「なんちゃって満室物件」がありました。今回はそのお話です。その物件は鉄骨３階建て ２Ｋ１０室で確か利回り１２％を超えていました。築２０年未満で減価償却もまだ１５年以上取れ,私鉄の駅から徒歩１０分で外壁もネットの写真を見る限り、一度は手を入れてある感じのきれいな物件でした。周辺は商店街に隣接した住宅街で、自転車でいける距離に工業団地があり賃貸需要の見込めるエリアと言えます。そしてなによりも「満室」でした。早速販売図面を取り寄せ、現地を見に行きました。満室のためどうせ内覧は出来ないので不動産業者さんに案内は依頼せず、地図だけを貰って現地へ。なかなかいい物件でした。駅も近く賃貸需要もありそうです。入居者は１階のはじっこの部屋は学習塾のかもん教室（仮称）。ちょっと気になるのは２階の真中の部屋。ガーデニングが趣味なのか、ベランダが植物だらけです。ほとんどアマゾンジャングル状態しかもこの人、植物に対する執着が部屋からあふれ出ていて、なんと部屋の入り口から１階のエントランスまでアリの行列のように鉢植えやプランターがいくつもあふれでて並んでいますただ、一つ一つが良く手入れされて、きれいに花をつけているものもあるのでまぁギリギリ許容の範囲かなぁというところです。通行の邪魔にもなってはいません。ただ、いままで管理が甘かったんだろうなぁということは想像させます。問題はその他の部屋。シーン、としていますただのシーンではなく生活感のない感じ。念のためガスの開栓状況と電気メーターを調べると全てＯＫ。入居はしているようです。この時点ではレントロールや売主さんの属性・売却理由を確認していなかったのですが、後に来た資料を見て納得がいきました。売主さんは建築業者さんで競売でこの物件を購入、８室の賃貸契約はその直後から始まっており、皆家賃一律でしかも安いです。不動産屋さんにその辺を確認してもらうとなんと従業員を入れているとの事。（不動産屋さんはこの物件の管理をしていたわけではなくただの仲介なので基本的にこの物件の事は詳しくありません。）競売落札後あまりたっていないので、転売目的での購入だったようです。この時点でちょっと考えました。８室、時間をかければ入ると思いますが借入れを起こして購入するのでその間の資金調達が大変なことと、そこまでして購入するほどの魅力的な利回りではないこと、あとなんとなく建蔽率オーバーの感じがすること（目算ですがどうみても６０％には見えませんでした。）それとやっぱり「なんちゃって」なんで、他にも何かあるかもしれないこと、以上グレーな部分が多すぎるのでスルーしました。レントロールと謄本でその物件と売主さんの状況が良く見えてくることを学んだ物件でした。
2008.05.05
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空室テコ入れ パート２
現在空室になっている物件（２ＤＫ）のテコ入れにまた行って来ました。お部屋はこの物件の中で一番良い２階の角部屋なのですが、３月中旬に急に退去が決まった為、リフォーム→募集→内覧開始が４月上旬になってしまい、一番いい時期を逸してしまいました。管理・入居者募集をしていただいている不動産屋さんは結構凄腕で、昨年この物件３回退去があったのですがいずれの時も１ヶ月以内（最速は退去が決まった時点で次の入居者が決まっていました！）に次の入居者を決めていただき、私としては絶大なる信頼を置いているのですが今回は若干苦労しているようです。この１ヶ月間に内覧していただいた方は４人、今５人目の方が検討中との事ですが、不動産屋さんいわく、探す部屋の賃料が下がっているようで５万円以下で探すお客さんと、高くてもいいので３ＤＫ以上で広めの物件を探しているお客さんとの２極化が進んでいるとの事。私の物件は５２０００円（共益費込み）で募集していたのですが、家賃４９０００円共益費３０００円に変えました。これで「家賃５万円以下」で検索したときヒットしますし、アットホームの物件検索でも家賃の安い順に並び替えたとき、1ページ目に表示されるようになりました。また、多少の値引き交渉には応じてもらうよう不動産屋さんには伝えました。また、「テレビモニターインターフォン・ガステーブル・ウォシュレットの内、ご希望の住宅設備いずれかを無料で取り付けます！」キャンペーンを実施することにし、部屋においてある内覧者の方へのご案内のボードと手紙を書き換えてきました。「もうちょっと待ってください。必ず決めます。」という不動産屋さんの言葉を信じ、後は何とか決まってくれるのを待つのみ。頑張れ２０１号室！
2008.05.02
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