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ブログ引っ越しました！
あまりまじめにブログの更新をしていなかったのですが心を入れ替えて書くきっかけにしようとお引越しをいたしました。新しいブログはこちらです。http://kamepen777.blog.fc2.com/ ブログタイトルも少し変えてみました。是非是非こちらに今後ともお越しくださいませ。よろしくお願いいたします！
2012.10.10
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○○荘が人気
7月末に退去が出て、8月に原状回復工事をして募集中の物件のお話です。2年半前に外壁含めてリノベして、6.2万→7.5万に家賃アップしてもすぐ決まった部屋なのですが、内覧もいくつかいただいてはいるのですが決まりません。自主管理している物件なので、今回お願いしている客付け業者さん複数に電話で状況を伺いがてら営業をかけました。その中の一つの社長のおはなし。「最近はですね、古くても良いのでともかく安い『○○荘』と言ったような名前の物件が人気なんですよね。」・・・・・・・・・・・・うーん、そう言われてもなぁ～。一瞬うちの物件も「○○荘」に改名しようと思いましたがやめました。頑張ってもう少し営業をかけてみます。
2012.10.06
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介護賃貸の可能性
先日「資産増殖ドリームマッチ」に行ってきました。メガ大家さん4人のトークとジェームススキナー氏の講演にモチベーションも上がったのですが、ホールでブースを出していた業者さんの中で興味を持ったのが介護賃貸への提案。http://www.kaigo-fukushi.jp/owner/地主さんではない私には大きなものはできませんが、いわゆる小規模デイサービスであれば戸建の流用やアパート1階部分や店舗スペースの活用など可能性はあるのかなと感じました。ただ戸建の場合、1階部分に最低70平米のスペースが必要で、その上全建築面積が１００平米を超えるといわゆる特殊建築物への用途変更の建築確認が必要になるなど、中古の場合物件自体の選択が難しそうですね。また、いわゆるサブリース契約になって中古の場合は３年ごとに賃料見直しが入るので、安定した利回りを確保するにはそれなりの工夫が必要そうです。ただ、社会貢献と賃貸経営のマッチングになると共に今後確実にニーズは増えて行く分野なので少し勉強をしてみようかなと思っています。
2012.10.03
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金消決済完了！
前のブログでも書いた、7月に契約した物件の決済を日本政策金融公庫で行いました。今回の物件は自分の法人で融資を受ける2回目の物件である点と初めて公庫から融資を受けたという点で意義深かったと思っています。物件は木造で築5年、申請上は1棟ですが実際は戸建2棟の小さな物件で利回りは16％弱です。公庫の決済で興味深かったのは現金の振り込みではなく小切手による融資で、振り出された小切手と現金を売主さんにお渡しする形で行いました。これで8回目の金消契約になりますがこういうケースは初めてです。カギの受け渡し、固定資産税、日割り家賃の清算等、一連の決済も40分ほどで完了。これほど早く終わった決済も初めてです。その後売主さんと仲介をしてくれた不動産業者さんと近くの料亭で食事。この売主さんとは2回目の取引となります。売主さんは今年78歳。今年はバイクで北海道を一周するとの事でそのお元気さとバイタリティ、そして明るさには本当に脱帽です。人生の先輩としてこうありたいなと言う見本を見せていただいているようです。考えてみるとこの売主さんと引き合わせてくれたのは競売物件のアシストを依頼したこの仲介業者さん。その競売物件は落とすことはできませんでしたが（後日談を聞くと落とせなくて大正解だったのですが・・・）新しくて素晴らしい縁を持ってきていただけました。感謝！です。
2012.08.26
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同じ売主さんの物件
今年3月に決裁した物件のオーナーさんの他の所有物件を購入する事になりそうです。物件は2LDK+ロフトが2室の戸建て賃貸に近い小さなものですが築5年で15.6％、建物や植栽にお金をかけているので以前オーナーさんに見せてもらったときに欲しいなぁと思っていたものです。その時には他の方との話しが進んでいたのですが、その方との話が流れて私の方にご紹介いただきました。物件も小さいので、今回は新規の金融機関を開拓して法人で2回目となる融資に結び付け購入したいと考えています。
2012.07.11
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重層長屋は既存不適格物件になるか？
本日、不動産流通近代化センターのレベルアップ研修に行ってきました。http://www.kindaika.jp/koshu/levelup私は不動産業界とは関係のない業界で働くいわゆるサラリーマン大家さんなのですが、業界の人たちの考え方が知りたいのと、取ったままで使っていない宅建資格のブラッシュアップのつもりで参加したのですが大変為になりました。その中で出たちょっと恐ろしい話。いわゆる敷地延長の旗竿地を安い価格で仕入れて、共同住宅は建てられないけれども建築基準法上は許される重層長屋（共同の通路のない集合住宅）を建てて利回りを上げるという、色々なコンサルタントさんが進めているプランについて話がありました。どうもこの方式は条例で規制されそうでその流れが広がって行きそうです。世田谷区では議会で採択をされて規制の条例が導入されそうで、今後少なくとも都内ではその流れが広がりそうだとの事です。http://akiba.geocities.yahoo.co.jp/gl/uchuubaka/view/2012...そうなるとそう言った物件は今後既存不適格物件となり、資産価値が下がると同時に出口が極めて取りづらくなります。講師の方が言われた次の一言が大変重みがありました。「我々宅健業者はお客様の利益を真に考えるならば、法の網をくぐるような提案は最終的にお客様の不利益になる可能性があるので決してしてはいけません。」賛否両論あるとは思いますが、やはり不動産は目先の利益だけを考えるのではなく長期的なビジョンと視野で見ないと最終的に不利益を被る可能性もあるのだと実感いたしました。
2012.06.26
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売主様の御自宅訪問！
今年決裁した物件の売主様のお宅にご挨拶に行ってまいりました。以前の日記にも書きましたが、この方はいくつかの事業を運営され、今はユニークな物件を次々にキャッシュで作って賃貸経営を楽しんでいらっしゃいます。８０歳目前にしてハーレーにまたがりとてもそのお歳には見えなく、失礼な言い方ですがいまだ子どもの様に人生を楽しんでいらっしゃいます。「一度遊びにおいで」と言っていただいたので、ともかくその方に色々とお話を伺いたく夫婦でお邪魔をさせていただきました。もともと物作りが好きな方なのですね。そのお宅もまた、ご自身で作ったオブジェに囲まれた遊び心満点のお住まいでした。色々とお話をうかがって一番心に残ったのは今までいくつかの事業を手掛けてきたが、全て頂上に行く前にその事業をたたんで次の事業に乗り換えてきたというお話です。この考え方、どこかで聞いた事があるなと思ったのですが、帰ってきて思い出したのですが大前健一さんの「企業参謀」の中にこれと同じ考え方が記載されていたような気がします。いくつになってもチャレンジする心と人生を楽しむ心を忘れずにバイタリティをもって生きていく、お会いして素晴らしいオーラをたくさんいただく事が出来ました。ありがとうございました！
2012.06.06
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銀行さんへの報告
今日は午前中に半休を取ってメインバンクの一つに伺ってきました。この銀行さんは個人と法人にそれぞれ融資をしてくれている銀行さんで担当の方が不動産に詳しく、わが家にとっては大事な銀行さんの一つ。いつでも融資案件を持ち込めるように出来るだけコンタクトを取るようにしていますが、今回は３月に提出した個人としての申告書を持って報告に伺いました。今年３月に購入した物件は他行からの借り入れでしたがその物件と経営計画についても説明。この銀行さんから見るうちの経営は物件の築年数が古い事がリスク要因と考えているとの事だったので、今回築３年の物件を購入した事はこの銀行さんが考えている今後の我が家のありうべき経営方向と合致するようで評価をしてもらえました。また、来年売り物として話を頂けそうな築浅の物件のお話もしてみたら良い感触をいただけました。いずれにしても金融機関がこちらをどう見ているかを再確認出来た点で有意義な一日でした。
2012.04.05
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家電付きの部屋を仕込んでみました
２月末で退去の出た主に学生狙いの部屋。痛んでいたキッチンのフロアをＰタイルにして、今回は知り合いの大家さんも新築で使っていた焦げ茶系のアクセントクロスを一面だけ使った。この部屋は築年は古いけど３７平米あるので単身向け物件としては広さで勝負出来てきたが、スタートが遅かったので今回家電を入れてみる事にした。たまたま近隣のリサイクルショップでほぼ新品の冷蔵庫が9000円、洗濯機が10000円で出ていた。配達はしてくれないので自分の車で運びました。それに新品の電子レンジを入れて合計26000円。これにて餌撒き（？）完了！あとは再度の営業を客付け業者様に行って早く決めたいですね。
2012.04.01
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お披露目
先日ブログに書いた物件のお披露目です。 リゾートチックな植栽が気に入っています。
2012.03.08
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淡々と行をこなす
昨年11月に空いた3DKの物件が2月末の入居申し込み。これで全物件満室！！と、思ったら別の地区の2DKが2月末で退去。管理会社に打ち合わせに行ったらまた別の物件が3月末で退去とのいやぁ～なお知らせ。毎度の事ですがこの時期はしょうがないですね。永平寺の修行僧は掃除や炊事を「行」と考えてこなすそうです。毎日やってもまた毎日一からやらなければいけない事は全て行なのだそうです。まぁそう考えると空室を埋めて行くのも行みたいなものですかね。あまりくさらず淡々とやって行くしかないのですが、今度はどんなアクセントクロスを使うかとか入居者ターゲットを考えながら作戦を練るのは楽しいですよね。今週末も現地で業者さんと打ち合わせに行ってきます。
2012.03.08
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金消、決済終了！感謝！！
先日、いつもの地銀さんで金消・決済引き渡しが完了いたしました。この地銀さんの支店での決済はこれで3度目。今回の物件は1棟35平米の1DK2室×2棟の小さな物件ですが、築3年で自分の所有物件の中では最も新しい物件になります。土地値はあまり出ない地区ですが建物が新しい為ほぼフルローンに近い融資を2％で引く事が出来ました。そしてこの物件、以前のSNSにも書きましたがとても素敵な売主様がこだわりを持って作った建物でとても贅沢に作ってくださっています。チームカメペンとしてはこれが8・9棟目の物件となります。小さな物件が多いので棟数ばかり増えた感がありますがこれもリスク分散と考えています。そして今回の物件は規模も小さく築年も浅いのでひたすら繰り上げ返済をして築10年になるまでに出来るだけ残債を減らす予定です。まずは良い物件を紹介してくださった不動産会社さんと素敵な売主様そして3度目の融資を実行していただいた地銀さんに感謝です。
2012.03.04
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「金融を制する者は、不動産を制する」
昨日はkamochan主催のセミナーに参加してきました。講師は岡元公夫さん、テーマは「金融を知る者は、不動産を制す」。まず会場が東京駅近くのパシフィックセンチュリープレイス22階の東急リバブルさんの会議室。眺めが素晴らしいです。こういう場所をセッティングできるのはさすがkamochanです。テーマはマクロ的な金融の流れと不動産業、不動産投資に対する銀行のスタンスの変化、そして今後予想される銀行の融資スタンス金利の動向を、元銀行マンの岡元さんの経験と情報ネットワークから得た最新の知識からわかりやすく説明してくれました。いわゆる亀井モラトリアム法の今後、消費税の導入と長期金利の連動についてなども大変興味深い話でした。またご自身の事業経験からみた海外とくに中国マネーからみた日本の不動産の存在意義、海外特にアジアの不動産の今後についてなども大変為になりました。今回、最近あまりセミナーには出てこられないベテランのビック大家さんたちも参加されていてこの辺もさすがにkamochanと岡元さんの人脈だなと感じました。セミナーや懇親会ではぴろやんさんご夫妻やあおさん、ドビーさん、マッコリさん、イチローさんともお話が出来て楽しい時間を過ごす事が出来ました。しかしこういったセミナーで大きく事業を膨らませている方々のお話を聞くのは何よりのモチベーションアップにつながりますね。この思いを次につなげていきたいと思います。
2012.02.26
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契約完了！素晴らしい売主様
さて、先日の日記に書いたご縁で紹介していただいた物件の融資内諾が取れて先週末に契約をしてきました。まだ金消契約・決済引き渡しまで気は抜けませんが、銀行の本部稟議も通ったのでほぼ大丈夫そうです。詳細は決済後紹介させていただきたいと思いますが我が家では一番若い物件になります。契約の時、売主様と初めてお会いしたのですがこの方が凄い方でした。70代後半にしてハーレーのバイクに乗りそのお歳には見えません。いくつかの会社を経営してきて、10年前に事業を譲って引退。その後はじめた賃貸経営はオリジナル性の高い新築物件を次々に造ってご自分で管理、募集は不動産業者を介さずに地域の新聞投げ込みの情報紙で行って満室経営をしているそうです。エネルギッシュなのに穏やかでクレバー。年を取るならこうなりたいものだと思うような方でした。良い物件を譲っていただける事もそうですが、この売主様とお会いできた事は大きな収穫でした。おかげさまで色々な意味で素晴らしい一日になりました。感謝！です。
2012.02.20
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初の競売物件入札
少し前の話ですが年明けに初めての競売物件のアパートに入札をしました。結果は残念ながら落とせず。借地権ながら程度が良くなかなか面白い物件でしたが、同じような事を考える個人投資家の方はやはり多く、札が20本以上入りました。初めての競売と言う事と、もうひとつ競売ではなく築浅の木造アパートも追いかけているので、運良ければ、という価格で入札したのですが良い経験をしました。もう一つの物件はこの競売入札の中で知り合った業者さんからの紹介物件で、瓢箪からコマというかご縁を感じます。この物件のお話はまた次回に。
2012.02.17
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青ちゃん終了！
「青ちゃん」といっても、敬愛する凄腕不動産投資家あおさんの事ではありません。（あおさん、お名前出して失礼いたしました。）我が家では個人の青色申告の事をこう呼んでいます。法人の決算は税理士さんに任せていますが個人の青色申告決算書並びに確定申告書がやっと終了しました。「やよいの青色申告」を使ってやっているのですが、毎月預金出納帳・現金出納帳をきちんと入力すればいいのですが、毎年ためてしまって結局この時期にガーッとやります。なんだか小学校の時の夏休みの宿題みたいな感じもしますが、終わってホッとしました。早速、駅前の税務署臨時提出所に提出してこようと思っています。
2012.02.17
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２０１２年の目標
２０１２年の目標を立てました。自分を鼓舞する意味でもまた備忘録的にも書いて行きたいと思います。１・満室経営 →現在の空室（１室）を早期に決める２・新規物件取得 →中古物件・出来れば２棟３・今までと違う不動産投資手法の開拓と研鑽 →競売と新築についての学習とスキルアップ ホームインスペクターズ資格取得 ４・本業での新分野開拓と昇進 →ファシリテーション技術を身につける 社内問題の解決５・家族と自分自身の健康維持 また、少し自分の人生全体を俯瞰して総括する年にもしたいと思っています。辰年の２０１２年。昇り竜のごとき年にします！
2012.01.02
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あけましておめでとうございます
あけましておめでとうございます！現在、妻の実家の新潟県で.プチマスオさん生活を満喫中。お正月はいつもおいしい新潟のお酒と料理でのんびりさせてもらっています。ところで年初にあたってとても良い言葉に出会いましたので紹介させていただきます。草月流の華道家・勅使河原蒼風の著作、「花伝書」からの言葉です。-------------------------------------------------求めていなければ、授からない。だからいつでも求めていなければならない。ついに授からないかも知れないが、求めていなければ授からないのだ私は失敗しない なぜなら成功するまで止めないからだ未来を予測する最善の方法は、自らそれを創り出すことである--------------------------------------------------未来は自分で創り出すもの－この言葉を肝に銘じて今年一年気を引き締めて頑張っていきます！
2012.01.01
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2011年を振り返って
2011年もあと一日。振り返ってみると本当に色々な事があった年でした。1月に民事再生になった28年勤めた会社を退職。2月に新しい会社に転職。そして3月11日の大地震。（亡くなった多くの方たちに改めてご冥福をお祈りいたします。）3月23日に初の法人名義での物件取得。その後平穏な日々が続きましたが、最近（あまり詳しくは書けませんが）新しい勤務先で驚愕のお家騒動。人生色々あるなぁ、と実感した一年でした。と同時に起きてることにはすべて意味がある、と思う今日この頃です。あまり更新しないブログですが、改めて今まで書いてきたことを読み返してみると感慨深いものがあります。ちなみに今年の念頭の目標、どうなったか備忘録的にまたPDCA的に検証すると・・・・ 2011年の目標1・満室経営→現在1室空き。3月に任売で取得した8室中5室空きの物件を8月に満室にして、別物件の1室が10月に退去。リフォーム後募集中なのでまずまず達成できたかなと思っています。９０点。2・物件取得→念願の法人での物件取得が出来ました。100点ですね。3.年収アップ→本業・不動産共にアップできました。ただ不動産の方は修繕コストがかなりかかったので、反省の意味も込めて90点。今後コスト管理に努めたいと思います。 以上、不幸な災害の多い年ではありましたが、私的には多くの方々にいただいたご縁と思いやりののおかげで素晴らしい1年を過ごすことが出来たと深く感謝しています。 来年も感謝の心と他者を思いやる心を忘れずに努力して行きたいと思っています。 また不動産のほうも、少し今までと違った方向へ進もうかなと思っています。いずれにしてもこの一年と多くの皆様に感謝しつつ新年を迎えたいと思います。よいお年を。ありがとうございました。
2011.12.31
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ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ２０１１
昨日はハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ２０１１に参加いたしました。基調講演の大前健一氏の話、そして2部に分かれた有名投資家のパネルディスカッション共に大変興味深く、そして楽しい時間を過ごす事が出来ました。そして懇親会ではたくさんの知り合いの投資家の方にお会いでき、これまた楽しい時を過ごす事が出来ました。収益は全額スクールエイドジャパンを通じて寄付されるこの企画、今年が最後と言うのはさびしい限りですが、懇親会でけーちゃんと話したところ次の企画を何か考えていらっしゃるようです。まずは4年間このフェスタを企画運営されてきた方々に深く御礼を申し上げるとともに、フェスタを通じていただいたモチベーションをもとにまた明日から頑張って行きたいと思います。
2011.10.30
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給水ユニットの工事見積もり
現在所有している3DK8戸の物件。以前給水ポンプが故障した時に対応していただいた管理会社紹介の水道系業者さんに水道の給水ユニットの定期点検を依頼しています。先日の定期点検後、ユニットそのものを交換した方が良い旨の指摘があり、送られてきた見積もりが約120万円。「ちょっと高いんじゃないのかなぁ」と思ってネットで調べて見ましたら見積もりでは約70万円で出ていたポンプ本体の製品は普通に46万円で売られていました。しかもメーカーのHPを調べると、見積もりの製品は200Ｖの物。今現在100Vで動かしているので、そもそも製品が現状に合わない物で間違っています。これでこの業者さんの信頼はがた落ち。知り合いの水道業者さんに見積もりを取ったら約70万円。今現在この業者さんに工事を発注中です。水道系の機器は緊急対応が多い為こういうように安価に定期点検を請け負って工事で回収してやろうというようなスタンスになるのでしょうかね。でもそういうスタンスならそういう会社とは取引したくないですよね。今回時間的な余裕を持ってリフォームに取り組むことと何でも自分で一度は調べて業者に丸投げにしない事の大切さを改めて感じました。
2011.10.15
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満室！＆アパート経営フェスタ
10月29日に開催される「アパート経営フェスタ」、昨年は勤務先の倒産とかがあってバタバタで参加できませんでしたが今年は参加いたします。http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/今回申し込んだのはS席。プラチナ席はCDはきっと聞かんなぁと思ってこちらにしました。懇親会も出ますのでもし行かれる方がいましたら是非お声かけください。今回のメインスピーカーは大前健一さん。個人的には昨年の渡辺美樹さんの方が著作もたくさん読んでいたのでお会いしたかったのですがこれを機会に大前さんの本をチェックしようと思っています。そう思っていた矢先、今日新しい勤務先の会長が「これ読んどきたまえ」と机に置いて行ったのが大前健一さんの最新作。うーん、面白いもんですね。めぐりあわせを感じます。ところで前回の日記で書いた3月購入の任売物件。あと1室に入居者さんが決まり、これでこの物件含め所有物件31室全て満室になりました。決めていただいたのはこの物件の管理をお願いしている管理会社さん。早速この週末手土産を持ってお礼に伺ってきます。結局3月に購入した時に8室中5室空きだった部屋の内4室はこの管理会社が決めてくれました。感謝、感謝です。ありがとうございました。取りあえずホッとしたので、共同経営者でもあり、管理法人の社長でもあるチームカメペン妻と週末に美味しいものでも食べに行ってこようと思っています。
2011.09.16
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１ドル７６円
あまり為替については詳しくはありませんが円高ですねぇ～。最近藤巻健史さんの「マネー避難」という本を読みました。今後国債が乱発されて未達（売れ残り）になり 日銀が国債引き受けをせざるを得なくなり、インフレと円安・株安・国債安が急激に進行するというシナリオです。ちょっと過激な読みだと思いますが円安とデフレからインフレへの転換については予想されている方も多いだけに今が買い場なのかという気もします。デフレからインフレに転換していくと借入金が多い大家としては助かる部分がありますが同時に金利も上昇して一概に良いとは言い切れないんでしょうね。最近海外不動産投資を始める大家さんも多いようですが確かに経済の大きな転換期には分散投資が必要なのかもしれません。取りあえず外貨分散投資を広げてみようと考えています。
2011.07.30
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大家さん学びの会勉強会出席
先日の蒲田での大家さん学びの会勉強会、新築を中心としたBE-FUN DESIGNの進藤さんのお話大変興味深く聞かせていただきました。当日はジェービルさんやKamochanさん、ドビーさんなど錚々たる会員の方たちもご出席。久しぶりにお会いして色々とお話も出来、いつも以上に密度の濃い勉強会でした。進藤さんがいかに注目されているかがよくわかります。利回りを意識しながら新築を考えていき、しかも遊び心を忘れない新藤さんのスタンスは投資家としての大家にとっては頼もしいものがあります。出口まで意識したプラン立案には建築家と言うよりもプランナー的頼もしさを感じましたね。実は私も規模は小さいですが最初の不動産投資は新築。平成４年に建てた小さな木造アパートです。総武線主要駅徒歩７分３３平米の単身者向け物件で競争力はある方だと思いますが、ある部屋は9.2万→6.2万と３０％家賃が下がりました。（その後リノベして7.5万にリカバリ）既に完済しているので痛みはあまりないのですが、競争力のある物件で家賃を出来るだけ下げないのはもちろんですが、どうしても下がってくる10年後の逃げ方を間取りで考えている建築家の方はあまりいないと思います。また震災後に考えていらっしゃるという被災地向けの木造ユニット住宅のプロジェクトも大変お人柄を感じさせる素晴らしいものでした。セミナー後はジェービルさん・Kamochanさん・ドビーさん・てつさん・Shinさんはじめ多くの大家さん達とお話が出来モチベーションをいただきました。また、鳥さんとも初めてお会いする事が出来ました。ありがとうございました。今年3月に法人で取得した8室中5室空き、しかも1室は5カ月の滞納中という任売物件もあと1室で満室。これを埋めると久しぶりの全室満室経営です。（滞納問題も解決しました。）「頑張るぞ！」というパワーを新藤さん、多くの有能な大家さん達から戴きました。ありがとうございました！！
2011.07.27
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初の法人取得物件決済完了！
先日、チームカメペンとして初の自分たちの法人で融資を引いた物件の決済が完了しました。この物件、昨年１２月に一度紹介されたのですが、入居率が良くなく（８戸中５戸空き）融資もきつそうなので食指が動かなく見送った物件です。ただ今年２月に今一度良好な不動産を紹介してくれそうな業者さんを洗い直している中で再浮上。値段が下がった事もあって見に行ってみると状態も良く、なおかつ空室はすべてリフォーム済み。S水ハウス施工のS和系管理会社管理の物件の為、軽鉄築１７年の割には管理状況も良く、入居率が悪いのは債権案件の為まともな募集をしていなかったためと判明。なんといってもほぼ積算価格で利回り17％超は魅力です。即、買い付けを入れました。後は融資。続きは次回でまた。
2011.03.26
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明日は初の法人所有物件決済！
余震が続き、地震の大きな被害がある中恐縮ですが明日は新物件の決済日です。チームカメペンとしては初の法人で融資を引いての所有物件。昨年が買い付けを入れるも全て２番手で良い物件を取り逃がしてきただけに感慨ひとしおです。ただ思ってみると昨年来取り組んできた物件の中では一番魅力的な物件かもしれません。ただ思ってみると昨年来取り組んできた物件の中では一番魅力的な物件かもしれません。この物件、昨年１２月に一度紹介されたのですが、入居率が悪く見過ごしていたのを今年２月に再度検討し問い合わせしてみたところ、価格も下がり魅力的な物件になっていました。実際に現地に行ったら入居率は悪いのですが充分に入れられる物件でしたので即買い付け、明日の決済に至っています。詳しくはまたブログで報告します。
2011.03.22
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今大家に出来る事。
久しぶりのブログ更新です。昨年10月勤務先が倒産し（民事再生）その後退職→再就職→初の法人による物件決済（来週金消契約です！）と怒涛のごとき半年でした。なかなかブログも書く余裕が無かったのですがボチボチと更新していければと思っています。自分の事で詳しく書きたい事はあるのですが、まずは被災地のかたがたの一刻も早い救出と、復興をお祈りし、そして亡くなられたかたがたのご冥福を申し上げます。また今後大家だからこそ出来る事は無いのかなと考えて行動に移さなければとも妻とも話しています。私自身は家族ともども無事で、義父が仙台出張中で心配したのですが義母が新潟からタクシーで仙台までピックアップしに行き、無事暮らしています。また親しい先輩が宮古市在住で一時期安否確認できなかったのですが、ご家族ともに無事でホッといたしました。自分自身の所有物件にも大きな被害はなく、来週決済予定の物件についても大きな被害が無くこちらもホッとしております。ただ物件に関して言えば、被災地に物件を持っていらっしゃった大家さんの顔も浮かびますし、外国人を多く受け入れていた大家さんの物件が一斉に入居者さんが帰国の途についた為空室が一気に増えてしまったお話等伺うと、喜んではいられません。私自身の物件も契約は大学との契約ですが留学生を受け入れている物件があるので気にかかります。さて、大家が空室を現在被災・避難等で困っていらっしゃる方たちに提供できないか、その場合の手続き等について自分なりに調べ行動に移しましたので報告いたします。現在私は被災地の千葉県旭市に近い東金市に3物件を所有しており、今回地震による大きな被害を受けた旭市が近い事もあり管理会社に被災した方向けの賃貸住宅提供の件について伺ったところ実際動きがあるようです。現在地元の不動産業者間でも運用について検討中とのことですがこの管理会社さんは福島からの避難家族２世帯のお世話をしたそうです。すぐ近くの旭市ではなく福島からというのは意外でした。ただ考えてみると岩手・福島・宮城の被害の大きかった地区から親戚等を頼って避難してきた方たちもそう長くは親戚の家にいるというわけにもいかず、生活の拠点になる賃貸住宅は必要になってくるでしょう。（場合によっては避難ではなく転居に近くなる方もいるでしょう。）そういう意味では被災して避難された方たちの賃貸需要は全国に及ぶと考えられます。被災した方たちへの賃貸住宅提供についてはいくつかの団体がシステムを構築しています。社団法人全国賃貸住宅経営協会 「もしものときの安心住宅」http://top.zenjyu.or.jp/ またこの「安心住宅」への繋ぎをJ-REC 日本不動産コミュニティーが行っているようです。http://www.ooyakentei.com/newstopics/post_4.html 気になる家賃や敷金・礼金ですが 現行法では「住宅手当緊急特別措置事業」で住宅を喪失している方の家賃補助はうけられるようです。http://www.mhlw.go.jp/bunya/koyou/safety_net/63.htmlただ初期費用や家賃の軽減など一定の「痛み」を大家が負う覚悟は必要になってくるかなと思います。なので高額で条件がいい物件の場合ビジネスとして難しい場合もあるかとは思いますが、敷金や礼金が取りにくいお家賃が高く取れない物件等であれば ご提案しやすいのかなと思います。私どもでも東金市の1室が3月末に空くのと佐倉市の物件がやはり１室空いたので被災した方や避難してきた方たちに提供したい旨を管理会社にお伝えいたしました。「もしものときの安心住宅」への登録もしようと思っています。複数のホテルで福島県の被災地から来た方の宿泊を断る事象が出ているといいます。放射能の２次被害を心配しているらしいですが、恐るべき無知で心無い行いで、法人でそういった事が行われているとしたら信じがたい事ですね。こういう非常時にこそ思いやりと助け合いの心を大事にしたいと思います。今後の経緯についてもまた書いていきたいと思います。
2011.03.20
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2011年の目標
2011年の目標はシンプルに行きます！1・満室経営2・物件取得3.年収アップちなみに今年は会社員としての本業でも近々大きな転機が来そうです。そちらも成功させたいですね！
2011.01.03
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あけましておめでとうございます
あけましておめでとうございます！昨年は、後半身辺がごたごたして不動産に集中できませんでいた。「住宅ローンアドバイザー資格」を取得できた事と「子連れ大家の会」のお手伝いができたことは収穫でしたが、新規物件の取得は出来ず。ただ年間通じて高入居率を維持できたことと、リノベした物件の家賃と価値を高められたことは収穫でした。今年は諸々スッキリしたので、昨年1年間で得た「溜め」と「貯め」を使って大きくジャンプアップしていくつもりです。今年も多くの方たちのお力を借りながら新たな地平を切り開いていくつもりです。本年もどうぞよろしくお願いいたします。
2011.01.02
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暑くて悔しい夏、終わる。
久しぶりのブログ更新です。ここのところ立て続けで買い付けを入れているのですが（3本）、いずれも2番手。3本のうち2本は一番手が現金買いで太刀打ちできず。残り一つは、銀行の融資内諾も取れ一番手の方が融資不正立でこちらに交渉権が回ってくる！と思ったところで現金買いの方が現れ持っていかれました。暑くて悔しい夏でした。（泣）まぁ、新しい銀行さんとのパイプがたくさんできたからいいか、と自分を慰めています。ところで上記の内1本は、いきなり価格が30％下がったので買い付けを入れたのですが、業者さんが現金で買って2週間後には元の値段で健美家さんに出てました。それも売れたそうです。さて、物件を検討していた最近駅前が開発されて発展している千葉県の某ターミナル駅の賃貸需要をYAHOO不動産で見ていて気がついた事があります。すでにこの方法をご存知の方もいるかもしれませんが、自分への備忘録的に書かせていただきます。YAHOO不動産で賃貸物件を駅を指定して検索すると築年・間取り・距離・種別・住宅設備等のこだわり条件がすべて項目ごとに件数で出てくるのでその駅周辺での供給されている物件の状況がこと細かくわかります。検討している物件・プランの供給状況がわかれば後は需要とのすり合わせですが、このへんはやはり地元客付け業者さんへのヒヤリングが一番でしょうね。ところで上記の駅ですが驚いたのは1Ｒ・1Ｋ・1DK・1ＬＤＫの供給件数348件の内新築が250件。逆に2DK以上の物件は供給件数217件に対し新築22件。新しい駅なので新築物件が多いのでしょうが、郊外的なエリアなのでここで新築で勝負するならファミリー物件だろうと推測が立ちます。価格帯ごとの件数が出ていないので相場は全体を見渡してみないとわからないのですが、これとHOMESの「見える賃貸経営」http://toushi.homes.co.jp/owner/でおおよそそのエリアの賃貸需要と供給がわかりますね。
2010.09.18
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新規物件への取り組み
ここのところいくつか物件を物色しているがなかなかうまく行きません｡3月から取り組んでいた任意売却物件は、融資付けでもたついているうちに他の方に持っていかれ,7月に一挙に3割売値が下がった翌日に買い付けを入れた物件は買い付け2番手でやはりダメ。（ちなみに1番手の方は現金買い）特に任売物件は3DK12戸、利回り17％以上、積算以下の物件だっただけに取り逃がした後の精神的ダメージは大きくてしばらく立ち直れませんでした｡（クヤジ～！）そんな中で小ぶりなファミリー物件に買い付けが通り、今取り組んでいます｡ただ物元の業者さんが融資条件付に難色を示しているようで、ようは融資内諾を取らないと他に流れます｡お盆で銀行の担当者も不在のところもありなんとも動きづらいのですが頑張ってみるつもりです｡
2010.08.14
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定期借家物件、入居者さん決まりました！
7月19日に退去立会後、2年半の再契約なしの定期借家契約で募集をかけていた物件が決まりました。申し込みは26日、入居は31日入居者さんは急な転勤で物件を探していたチェーン居酒屋の店長さんです。今回複数の客付け業者さんのリサーチの結果「定期借家は決め辛い、相場は普通賃貸借契約の1万円引き」という意見と、現在の1K相場を鑑みて、3年半前の募集時より10％下げ、54000円で募集を開始しました。（船橋は1Kは過剰供給とのこと。確かに相場が下がっています。）結果交渉が入って家賃は52000円、ただ礼金無しで募集をかけていたのですが、1か月分礼金をいただくことになりこれは助かりました。（初期費用は会社持ちなので入居者さんはこのほうがありがたいのですね。）決めてくれたのは賃貸スマイルさん。募集依頼は2度目ですが、決めていただくのは初めての業者さんです。業者さん、入居者さんに聞いた今回決めていただいた理由は、１・部屋がキレイ→退去後5日でリフォームが終了できた。（内覧は翌日）２・時間が無かったのだが簡単なルームデコが内覧時好印象を与えた。（内覧時エアコンがすぐ効かないので暑いと思って置いておいたウチワが意外と感心されました。）３・賃料４・立地と入居者勤務地の距離（約5分）との事です。賃貸スマイルさんと入居者さんの店はすぐ近く、飛び込みで探しに来られて紹介され決めてくれました。いくつかのラッキーが重なりました。結果論ですがもう少し強気の家賃設定でもよかったかもしれません。再契約無しの定期借家という初めての募集形態で色々と考えもしリサーチもしましたが、結果オーライという感じです。再契約型の定期借家契約でも物件力を上げていければ臆することなくトライしてみる価値ありと今回感じました。これでまた満室体制に戻す事が出来ました。感謝、です。
2010.08.12
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住宅ローンアドバイザー
財団法人住宅金融普及協会の認定資格「住宅ローンアドバイザー」という資格試験の結果通知が来ました。結果はギリギリ合格（汗）。宅建と違って持っていることで可能な業務があるわけではないですが、銀行さんの融資基準を理解するには良い学習が出来たと思います。銀行が言う「属性」の計算方法が良く理解できました。WEBで講習が受けられるので空いてる時間にけっこう楽しく出来ますよ。https://www.hlpa.or.jp/seminar/index.aspxしかし、ローン商品を比較してみると「フラット35」の融資期間35年・固定金利・限度額8000万円（所要資金の10割まで融資可能）・保証料・連帯保証人不要・繰り上げ返済手数料無料というのはすごくいい条件ですよね。（しかも最近は「フラット50」というのも出てきています。）アパートローンなどの融資はこうはいきません。実需でCFを全く生まない融資よりはCFを生みだす収益物件への融資のほうがずっとリスクが少ないはずだと思うのですが銀行さんはそうは考えていないようです。ある方によると実需の住宅ローンの場合貸し倒れ引当金を積む必要がないが、アパートローンなどの事業性のローンの場合その必要があるので金融機関は消極的という事ですが、そのあたりはどうなのでしょうか。詳しい方に聞いてみたいところです。
2010.07.31
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定期借家契約を考える PART２
（次回の続き）こうやって考えてみるとすると、入居者さん・客付け業者さんにとって定期借家契約はあまりメリットのある契約形態ではなく、大家側にとってはメリットのある形態のため、普通賃貸借契約ではなく定期借家契約にするには、物件力を高めるか家賃設定でお得感を出すしかないでしょう。そうなると普通賃貸借契約に比べてコストがかかりますので大家にとってもあまりうまみが無いですね。京都等での更新料起訴がニュースで報道されるのを聞いて、更新料についてクレームをつける入居者さんが増えたという話も今回業者さん回りの中で複数聞きました。また、恐ろしい話ですが、過払い利息の取り戻しをメインの業務にしている司法書士・弁護士が次のターゲットで考えいるのは更新料の取り戻し（！！）だという記事も見ました。（ただこれ、週刊誌レベルなのでちょっとマユツバです。）そういった状況の中で定期借家契約は今後もっと広がっていくと思いますがまだ乗り越えるべき点は多そうですね。ちなみに私の物件、前入居者さんの家賃（３年半前に入居）より６０００円下げて募集する事にしました。定期借家ということもありますが、３年半前より如実に相場が下がっていることも要因です。目標は８月末までの入居。内覧も２件入って、決まりそうな打診も来ています新たな試み、楽しみです。満室に、戻すのだ！！
2010.07.29
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定期借家契約を考える PART1
先日空いた自宅棟に併設している1K物件。2年半後（2013年3月末）に子供部屋として自己使用しようと思っている為、賃貸借契約期間2年半の更新無しの定期借家契約で募集をかけています。この募集に際して今まで私の自主管理物件を決めてくれた実績のある信頼のおける客付け業者さん4社の店長さんに、募集依頼をするとともに定期借家について忌憚のない意見を聞きました。ちなみに物件の所在地は千葉県船橋。他の地区ではまた事情が違うかもしれません。皆さんの意見はおよそ以下となります。・定期借家はお客さんには人気がない。物件が最初の選択肢から外される可能性が高く決め辛い。・法人契約の場合定期借家は除外される場合が多い。・家賃相場としては定期借家の場合普通賃貸借契約から1万円引きが相場。・更新の際、再契約となる為、重要事項説明書を再度交付するなど事務作業が煩雑。・更新手数料がとれない。が、事務手数料などの名目で半月分相当の経費はいただいている。以上、大家にとってはネガティブなものがほとんどでした。更新料起訴・滞納の増加など、大家側のリスクヘッジとしての定期借家契約は今後増えてくるのではと思われますが、私の住所地においてはこれが実態のようです。この定期借家契約を入居者さん・仲介業者さん・大家の３者のメリット・デメリットで考えると以下のようになるのではないでしょうか。○入居者さんのメリット ・属性の良い人が住んでいるので安心（ちょっとこれ無理がありますね・・） ・更新料が無い。もしくは安い。（契約内容によるので一概には言えません。）○入居者さんのデメリット ・継続して入居できないかもしれないので不安○仲介業者さんのメリット ・管理している場合は不良入居者対策にはいいかもしれないが仲介のみの場合は見当たらず。○仲介業者さんのデメリット ・客付けしづらい ・更新作業が煩雑な割に実入りが少ない。○大家側のメリット ・不良入居者が入った場合、更新拒否の拠り所になる。○大家側のデメリット ・更新料がいただけない。ざっくりとこんなところでしょうか。皆さんの意見もお聞かせ願いたいところです。（次回に続く）
2010.07.28
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1室空き！募集開始！！
自主管理している1Kが空きました。１９日に退去立会。約３年半入っていただいたのですが、今回ルームクリーニング代とクロス張替え代の30％を敷金から引かせてもらうことにしました。ちなみにこの入居者さん、勤務地が変わって引っ越すのですが、新居は駅徒歩５分の3Kで賃料は今と同じ６万円。エリア的に10％程度私の所より賃料の安い地区だと思うのですが全体的な家賃下落傾向を感じます。今回リフォームはビッグクリーンさん（仮称）に依頼しました。IKのクリーニング代が１８０００円、クロス単価が９５０円とそう安いわけではないのですが、見積もり依頼の翌日に現場にきてその日の夜に詳細な見積もりがFAXで来ました。しかも２日後に工事可能ということで対応の速さでこちらに依頼する事に。結局見積もり依頼から３日後に工事完了。退去立会の１９日にわが物件のいつもお世話になっている客付け４天王の業者さんに営業したのですが昨日１件内覧がありました。今回ちょっと事情があって約２年半の更新無しの定期借家契約で募集をかけています。この募集形態についてはまた改めて書きたいと思います。
2010.07.25
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加藤ひろゆき氏セミナー・第２回子連れ大家の会大盛況！
昨夜は第２回子連れ大家の会、そしてセミナーゲストはCASHFLOW101こと加藤ひろゆきさん。今回チームカメペンは子連れ大家の会を主催されている夏野家のお手伝いをさせていただきました。受付等のお手伝いをさせていただいたのですが、いつも参加するセミナーと違いスタッフの目線で色々と見ることができ、そういった点でも貴重な経験をさせていただきました。そして加藤さんのセミナー、盛り上がりました！実はチームカメペンは５ヶ月間追いかけていた任意売却物件を結局他の人に持っていかれて少々腐っていたのですが、加藤さんが今回のセミナーで話された「物件は深追いするな。」「買えなかったときはその後不思議と買えるチャンスが来る」と言った言葉に大いに頷きまた励まされました。一気にモチベーションアップです！また３次会では多くの方たちとお話が出来大変に勉強になりました。こういった懇親会で話すことは物件を持っている方、持っていない方含め話すことは貴重な時間です。所有物件の維持管理とバリューアップ、そして新規物件取得に向けてフル充電完了です！
2010.07.19
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いいよいよ明日は第2回子連れ大家の会、ゲストはなんと加藤ひろゆき氏！
明日はいいよいよ第2回子連れ大家の会。http://www.kozureooya.com/seminar2.htmlゲストはなんとあの北の大地のカリスマ不動産投資家、加藤ひろゆき氏！皆さん良くご存じのCASHFLOW101のハンドルネームを使う激安高利回り投資家さんです。東京でのセミナーはなんと2年半ぶり。すでに満席のためセミナー参加は締め切られましたが、私たちはチームで参加します。受付等のお手伝いをするかもしれませんので、会場に来られた方はお声かけください。楽しみです！！
2010.07.17
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うーん若いのに凄い！「30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法」
以前から知り合いの不動産投資家の間で出てくる若手投資家の名前。それは「水戸大家さん」若くして不動産による確固たる地盤を築き、また高収益の物件情報も発信している。「あぁその物件情報水戸大家さんのメルマガで来ていたよね。川上情報だよね。」というつぶやきをかしこで聞きました。その水戸大家さんこと峯島忠昭さんが本を出版されました書籍タイトルは 「30歳までに給料以外で月収100万円を稼ぎ出す方法」現在29歳にして年収1500万。フリーターから現在までの収入を生みだすまでの過程を詳細に書いたこの本、一気に読んでしまいました。読んで思ったのはお金が集まる構造を作り出せる人はお金に対する敬意を持っている＝お金を大切にする人だなと言うことです。不動産投資にも色々なスタイルがあり、いろいろな方がいますが、成功している人の中には「浪費家」は全くいないような気がします。この本、不動産投資だけではなくネットビジネスに関するノウハウも詰め込まれていて、このあたりについては全く疎い私としては大変勉強になりました。また巻末に紹介されている若手投資家の方達お話も大変興味深いです。弱冠21歳の「大学生大家さん」が中学生にして不動産投資に目覚め、休み時間に宅建の参考書を読んでいて友達に「たっけんくん」と呼ばれていたというエピソードは仰天＆爆笑です。お勧めの1冊です！
2010.07.13
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今日は第１回「子連れ大家の会」セミナー
今日は知り合いの夏野夫妻の主宰する第１回「子連れ大家の会」セミナーがあります。http://www.kozureooya.com/seminar1.html会場は、青山のこどもの城。業界初の託児施設付きセミナーなので子ども二人を連れて「チーム」の夫婦二人で参加します。７月には北海道からCASHFLOW101こと加藤ひろゆきさんを招いてのセミナーもあります。久しぶりに楽しみなセミナーです。
2010.06.26
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「FOR RENT！」 看板の効果
今回、募集をかけていた部屋のドアが比較的人通りの多い道路に面していた為ドアに「FOR RENT」看板を張ってみました。そう、あのＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１先生も著書で書いているあの手であります。道行く人を観察して行くと結構みんな「なんだろう？」という感じで見ていきます。看板にはいつも客付けを決めてくれる有力３業者さんの電話番号も載せました。この有力業者さん、特にHCさんとMMさんにはこの物件の客付けではお世話になっているので足を向けては眠れません。いつもありがとうございます！まだ依頼した３業者さんに看板経由で問い合わせがあったかどうかは確認しきれていませんが実は意外な効果がありました。それはいままでお付き合いのなかった不動産業者さんからの「物件を紹介させてくれ」というありがたい申し込みをいただいた事。なんと２業者さんから戴きました。もちろん願ってもない話なのでお願いをいたしました。そのうちの１社、昨年隣の駅前で開業、今年うちの物件の最寄り駅に支店を開業したばかりとの事。お店に行き店長と色々と話していたらこの会社の社長が以前いた不動産会社で営業として私の物件を決めてくれた人だったことが判明。若いのに宅建を持っていて、態度は大きいが「大家さん、この物件ならすぐ決まりますよ。」といった２日後には実際入居者さんを決めてくれた人物でした。その後他の支店に店長で栄転したと聞いていましたが、あれから４年、起業したと聞いて大いに納得がいきました。今回客付けをしてくれた業者さんではありませんがこれからもこの「縁」を大事にしていきたいと思います。 ----------------------------------------------チームカメペン、お勧めのセミナーそれは「子連れ大家の会」 http://www.kozureooya.com/主催の 業界史上初の託児付セミナー。場所はおしゃれな青山は「こどもの城」です！http://www.kozureooya.com/seminar1.html是非ご参加を！
2010.05.23
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家賃20％アップ！満室復帰！！
フルリフォームをして連休明けより募集開始した物件。 今回、家賃20％アップを目指しています。 築１８年の木造の１階、間取りは2K・33平米で決して人気のあるスペックではないのですが、他物件との差別化を前面に押し出し、また大家としての営業力を駆使していろいろと試しています。 家賃についても普通賃貸借契約・定期借家契約・ペット可・礼金有り・無しで段階的に家賃設定を変え、「選べるお家賃」と称して各依頼先の客付け業者さんにお願いをしています。 業者さんも我が家で「客付け御三家」と呼ばれる実績のある有力業者さん以外にも幅広く（１０社ほど）依頼をしています。 うちのこの物件はJR総武線の主要駅から徒歩７分、立地はいいのですが駅により近い５分圏内に２5平米前後のIK RCマンションが大量に最近建ちました 。実は市が高さ規制の条例を施行する前の駆け込み建築のようで今回このあたりの物件の中位位の家賃設定で募集をかけています。そこと張り合うつもりでした。 今回キッチンとそれに続く部屋にＰタイル（ロンタイル）を使ってみました。白黒の市松模様にしたのですが、ちょっと派手で落ちつかないかなと思ったのですが、思ったよりなじみ、パースペクティブ効果でお部屋が広く感じます。 また、今回大工さんにお願いして作りつけの机（カウンター）を作ってもらいました。構造用合板をつかったものでなんと１８０００円で作ってくれました。ディスプレイ用の椅子とデスクライト、キッチンの照明はイケアのアウトレット、ちょっと恥ずかしいくらいですが３点で５０００円していません。 現在まで把握している範囲で内覧４件、１件申し込みが入りました！ 後は契約ですが１か月分の申込金も入っているのでほぼ鉄板でしょう。 予定通り家賃20％アップです！しかも最近なかなか取れない礼金も入ります。 まずは決めていただいた業者さんに感謝！今回初めて訪問をしたネット募集に力を入れている業者さんです。 そしてリフォームに色々とアイデアを出していただいたユージーホームさんに感謝です。 http://ug-home.co.jp/ 今回の募集に際して、色々な新しい業者さんとのつながりができました。これが今回一番の大きな収穫かもしれません。 これでまた、満室復帰です！ --------------------------------------------------------------------------------チームカメペン、お勧めのセミナーそれは「子連れ大家の会」 http://www.kozureooya.com/ 主催の 業界史上初の託児付セミナー。場所はおしゃれな青山は「こどもの城」です！http://www.kozureooya.com/seminar1.html 是非ご参加を！
2010.05.22
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「子連れ大家の会」、いよいよスタート！！
「不動産で幸せになる！」 不動産投資の目的を一言で言うとこれに尽きるのではないでしょうか。 そしてもうひとつ大事なことは「不動産で幸せにする！」という事だと思います。 幸せにする対象はまず家族。 そして何よりも入居者さん。協力してくれる管理会社さん、業者さん、地域の方々、そして 自分につながる全ての人々・・・。 話が大きくなってしまいましたが 敬愛する不動産投資家、夏野素麺＆ひまわりさんが素 晴らしい会を発足させました。 それは「子連れ大家の会」 http://www.kozureooya.com/ そしてなんと業界史上初の託児付セミナー、場所はおしゃれな青山は「こどもの城」です。 http://www.kozureooya.com/seminar1.html ここは夫ペンギンの母校の前。 是非是非お勧めのセミナーです。 夫婦で子育てをしながら不動産投資を行う夏野夫妻、特に若いご夫婦にお勧めです！ 是非入会とセミナー参加を！ （今回いつもと違うPCでのブログ書き込みで 活字が小さく着色編集が出来ず失礼いたし ます。）
2010.05.12
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戸車交換＆和室リフォーム
今回リフォームした部屋の和室のアルミサッシ｡ギシギシとすべりが悪いのではずしてみたら、戸車が一つ壊れて完全になくなっていた。メーカーに型番を連絡して部品を取り寄せようと思ったのだが、GWに入るし古い型番で部品がない可能性もあるのでホームセンターに相談したらちょうど良い修繕用の部品があった｡はめ込み式で簡単に直せる｡こういう商品があると便利でいいですね｡今回和室は前入居者さんがきれいに使ってくれていたこともありクロスは交換せず、畳の表替えと引き戸の襖紙2枚の交換、柱は大分汚れが目立ってきたのでオイルステインを塗ってもらった｡以前やはり古い和室でもやったのだが柱を濃い目の茶に塗って壁を白のクロスもしくは珪藻土を塗ると、ちょっと古民家風になって部屋が生き返りますね｡襖紙はなかなか良いのが無かったのですがネットで探して施主支給で貼ってもらいました｡
2010.05.03
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大規模修繕終了！！さぁ募集開始！！
4月29日に大規模修繕をしている物件の内外装終了｡GW前に何とか間に合いました｡新築後18年経過した物件で残債無し。完済後の回収はふた周り目に入っている我が家の優等生です｡今回自分達の世帯含め4世帯で共有している外構と門扉も新しくしました｡工事をしてもらったのはユージーホームさん。http://www.ug-home.co.jp/いずれここで新築企画をお願いできたらな思っているので今回の大規模修繕は良いきっかけになりそうです｡門扉と外構は異型鉄筋、ガラスをはめ込むのはユージーさんのお得意のパターンです｡古くなったドアにはオイルステンを塗った杉板を貼ってもらっています｡ さっそくこの物件の入居者さんを良く紹介していただいている客付け四天王の不動産業者さんを訪問｡洗練された有能な店長さんに募集をお願いしてきました｡今回、家賃アップを狙っています｡デフレ逆風の中、どこまで可能か挑戦してみたいと思います｡
2010.05.02
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床下に死体！？イケアのナイスな鏡。
現在１室空きの物件。１階の部屋なのでリフォームついでに点検口を作ってもらいました｡新築で立てて１８年、基礎部分の様子が知りたくて先日ここから床下にもぐりました｡マスクをしヘッドランプをして床下をひたすら匍匐前進！匍匐前進！心配していたシロアリや湿気の問題も無く、全身ホコリまみれになりましたが一安心です｡モチロン死体も無かったです！写真はイケアで買った鏡。在庫一層で９９９円で手に入りました｡入居希望者さんへのプレゼントにするつもりです｡
2010.05.01
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カワセミ一羽お買い上げ
現在進行中の大規模修繕。自宅敷地の物件なのでいろいろと試してみようと思っています。今回仕入れたのは外部についている水道の蛇口。一羽７８７５円。道路際なので目立ちそうです。「カワセミのいるアパート」のキャッチコピーにしようかな。
2010.04.22
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東京R不動産
先日「大家さん学びの会」主催の「東京Ｒ不動産」の林代表を招いてのセミナー、大変に興味深く聞かせていただきました。林さんの言っていた中で一番印象深かったのは「"オシャレ"から"気持ちいい"へ」「"見た目"より"質感"へ」という価値観の変化への認識と、「ギャップこそ成功のカギ」と言うものの見方でした。現在、ちょっと冒険的なリノベをしている自分としては「グサッ！」と来るお話も多々ありましたが大変参考になりました。しかし、持ち込まれる物件の70％は扱うのをお断りしていると言うのは、きちんとした納得のいく理由の説明を受けた上でも結構衝撃的な数字ですね。「不動産のセレクトショップ」を目指しているからこその現在の優位性なのでしょうが、何よりも「面白いもの」「気に入ったもの」を強く押していくと言う考え方と経営方針は非常にうなずけるものがありました。「投資」としての不動産経営も東京R不動産のような価値観とアプローチの仕方をすると、もっともっと楽しめ結果的に差別化が出来そうですね。とりあえず、私としては「房総R不動産」の現地法人にアプローチしてみようと思っています。
2010.04.18
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ワインが紹興酒に化けた！？
本日、自主管理している物件の退去立会い。この入居者さんは都合4年居てくれた。ロッククライミングが好きで、私も山好きなので親近感を持っていた若者だが、めでたく結婚されて新居に転居する。部屋もきれいに使ってくれている。あまり手をかけなくてよさそうだ。ちょうど大規模修繕をやろうと思っていた物件だけに、4年ぶりに見る室内は見ているとわくわくしてくる。この1室の空きで半年振りに満室状態が途切れるが、この部屋はリノベして現状より高い賃料設定にしたいと思っている。結婚の知らせを聞いたときにワインを送ったのだが、退去のときに紹興酒をいただいた。当然今夜はこれで晩酌です。お幸せに。
2010.04.11
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冬眠から覚めた！？
あっ！と気がついたら３ヶ月ブログを書いていませんでした。うーん何でだろう。ツイッターに気をとられていたからかなぁ～。それとも珍しく本業に励みすぎていたのかもしれません。で、しばらくぶりにカキコです。この３ヶ月、決して寝ていたわけではありません。買付を３本入れ、（現在１本は進行中、後の２本は１本目は物件のレントロール間違いの為こちらから取下げ、もう１本は現金買いに持っていかれました。）現在１棟リノベーション中です。このリノベ、今回思い切って遊んでみようと思っています。なおかつ家賃を２０％アップさせる計画です。リノベ終了したら写真をアップしたいと思います。いやぁ～不動産って本当に楽しいですね。
2010.04.01
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