2008年06月の記事
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空室対策ー入居者さんウェルカム！お待ちしています
３月末に退去のあった部屋が決まらず苦戦しています。しかも今月末にもう一室退去が決まり、まいったなぁ～という感じです。この物件昨年４回退去があったのですが、いずれも１ヶ月以内に次の入居者が決まりました。というのも管理をしてもらっているエイヒレホームさん（仮称）が凄腕で、客付けについても全幅の信頼を置いていました。ある時など・・・エイヒレさん；「あのー２０２号室が今月一杯で退去する事のなりました。」私；「あっ、いつもお世話様です。それでは早速リフォームの段取りだけ組んで見積もりお願いします。」エイヒレさん；「いやー、実は次の入居者がもう決まっていましてね、中も綺麗みたいなんでクリーニングだけで大丈夫そうなんですけどいいですか？」私；「！！！」―いいもなにもウハウハである。ヒロシご夫妻さんであればフガフガ、夏野ご夫妻さんであれば鼻血ブーではないでしょうか。しかし今回は苦戦している。エイヒレさん曰く「安いお客さん」が多く、安い物件から決まっていくとの事。景気・物価高の影響がこんなところにも出てきているのだろうか。フリーレント１ヶ月や「ウォシュレット・テレビモニターインターフォン・ガステーブルのうちお好きな一点を設置！」キャンペーンもやっているのだが、内覧そのものが多くないので募集家賃をやや下げることに。また、エイヒレさんと相談し、募集エリアを広げると共に私が自主管理をしている物件の客付け能力ベストスリー・マウスコム・モミモミ・ブルブル（仮称）にも客付け依頼をお願いしに営業に行ってきました。いずれの営業所もこの物件からは離れているのですが法人が強いとの情報を聞いたので今後期待です。早速モミモミから入居打診があったのですが、駐車場を２台使いたいと言う要望を受け入れられずお流れに。でも手ごたえありです。６月中旬くらいから大分部屋探しをする方も増えているようなので、これからの２ヶ月でバシッと決めたいと思います。とりあえず先日物件の周りの草むしりをし、コンテナに花を植えてきました。遠隔地なので水遣りは入居者の方に薄謝を進呈してお願いしてあります。入居者さんウェルカム！お待ちしていまーす！！
2008.06.29
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図面舞踏会 千葉県版
カメ妻です昨日千葉県某f市で 図面舞踏会 千葉県バ－ジョンが開かれました。出席者は夏野素麺さん、ひまわりさん御夫妻と、ヒロシ家からは お子様の体調の関係で代表で嫁様が参加される。両御夫婦ともいわずと知れた超人気ブロガ－。オ―ルスタ－に囲まれることになり前日は興奮のあまり眠れない。布団の中で足をバタバタさせていたらかっちゃんペンギンが｢遠足の前の小学生のようだ。」とのたまった。えらく年増の小学生だ。皆さんよく本をお読みになりセミナーにも参加されて精力的である。スラリ系美人のひまわりさんがセミナ－の話や不動産屋とのやり取りの話の中で「ファイタ－系 ハングリ－魂」を垣間見せてくださりやや淡々とした話し方とのギャップが楽しい方である。旦那様の素麺さんとのあうんの呼吸はさすが。御夫婦で数字系と、それ以外系に担当を決めてやっていらっしゃるとか。うらやましい。初めてお会いしたヒロシ家嫁様も華やかな方。嫁様+ひまわりさんでここのテ―ブルだけ春+夏のお花畑状態に。嫁様についインタビュ－を試みるカメ妻。「本当にお宅にレンジが無いんですか？お料理はいかにして？？」等のツマラナイ質問にも笑顔で答えてくださる嫁様。さすが人脈大鉱山の所有者。心が広い。今回はヒロシさま＆jrにはお会いできなかったので残念。この次に期待しよう。今回具体的な「ちよっとおもしろ注目物件資料」もお持ちしてみたが話題は普段困っている事の相談やセミナ－、育児など多彩。ヘタなセミナ－の１００倍の充血・・いや充実感。なお子供の引き取りの為途中退席しなければならなかったかっちゃんペンギンも美人妻２人の華やかオ－ラにつつまれてフガフガ、鼻血ブ-だったらしい。夏野素麺様、ひまわりさま、ヒロシ家嫁様とっても素晴らしい時間をどうもありがとうございました。またぜひ御一緒させてくださいませ！！
2008.06.23
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久々の更新-早稲田大学ビジネス情報アカデミー出席
御無沙汰でした。ここのところカメ妻体調不良や仕事のバタバタで久々の更新です。毎日ブログを更新しているCASHFLOW101先生やヒロシ夫妻さんはさすがだなぁと改めて思います。さてさて、先日忙しさの合間をかいくぐって早稲田大学ビジネス情報アカデミー「不動産投資実務講座」というセミナーに出てきました。この講座は連続講座なのですが単独でも出席でき、今回は「不動産ファイナンス」について現役の新生銀行・不動産ファイナンス部の担当者の講義でした。前半はノンリコースローンのストラクチャー（仕組）解説と融資対象物件のリスク分析とヘッジ方法についての講義で、このあたりはやはり「大学の講義」っぽいです。ちなみに会場はコレド日本橋の中の早稲田キャンパス。初めて行ったのですがこんな所にキャンパスがあるとは良いですね。面白かったのは後半の講義。13の具体的な案件の融資申込み金額と、実行した融資金額とその理由について物件の写真をモニターに写しながら解説をしました。特に印象に残っているのは福岡・天神の案件です。築30年の地上9階地下2階、1フロア250坪のビジネスビル。立地としては東京で言う銀座のようなところで、1・2階フロアは建築時より地銀の支店が入っている物件です。この物件をあるファンドが買い取り、リノベーションをするとの事で物件の融資に45億・リノベーションに5億の融資申込みがあったそうです。ちなみにこれぐらいの古ビルだと、普通は解体して新しいビルを建てるのだそうですが、現在の建蔽率・容積率だとこの地区にこれだけの大きさのビルを建てるのは不可能なので、あえてリノベーションして立地とスペースを生かす方法に出たそうです。結論から言うとこのビルに対する融資は33億円。物件購入に28億、リノベーションに5億の実行がされたそうです。圧巻なのはこのビル、リノベーションして耐震構造強化と内外装の刷新をし、テナントの入れ替えをして最終的に83億で売却したとの事！！ビフォア・アフターの写真を何点も見せてもらったのですがまさに生まれ変わったと言う感じです。他にも投資用ワンルームマンション1棟や大型ショッピングモールの開発時からの融資等、住居・事務所・商業施設等10億円以上の大型のノンリコースローンに関する案件が多く、実際私達の行っている投資とは全く規模が違うのですが、銀行の考え方が良く分かりました。これは案件が大きくても小さくても同じです。それは銀行が徹底的にリスクをヘッジするという事です。逆に考えると銀行が考えるリスクがヘッジされている事業計画の提出が融資を引き出す秘訣だなとも思いました。講義冒頭で「投資はハイリスク・ハイリターン、融資はローリスク・ローリターン」という解説がありましたが、（なんかちょっとしゃくにさわりますね。）それでも徹底的にリスクをヘッジする銀行の姿勢は、融資を引き出す側にとっては困り物ですが、ある意味我々にとっても「ハイリスク」の部分のチェック機能も果たしているのだなと考えさせられました。
2008.06.16
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外国人物件の可能性
現在群馬県太田市に出張に来ています。太田市・伊勢崎市・大泉町周辺は富士重工や三洋電機の大きな工場があり人口増加が続いているエリアです。太田市には富士重工にちなんだ「スバル町」と言う町名がありまさに企業城下町という感じです。このエリアの特徴は外国人特にブラジル人が多い事で大泉町は人口の１６％が外国人。国道を通るとあちこちにブラジルの国旗を掲げた店があります。その中の大型のブラジルスーパーを覗いて見たのですが輸入食材を中心に完全に中はブラジルでした。レジでポルトガル語で話しかけられて少々困りました。たまたま小学校に行く機会があったのですが、あちこちにポルトガル語での掲示があり、日本に来て間もない子の為の日本語クラスもあるとのことでした。当然こういった方達も住まいが必要なわけで、入居者が全て外国人で、空室が出ても口コミですぐに次の入居者が決まってしまうという物件を以前見てきました。アパートの外階段にバーベキューコンロが置いてある部屋が３室もあり、なんとなくラテンな雰囲気が漂っています。物件自体は高利回りで入居率も良いのですが、借地権なのでそれ相応の自己資金が必要となり、そこまでして欲しい物件ではないと判断しましたが、今後確実に外国人が増えていく中で、こういった外国人に特化した物件も有りだなと考えさせられました。
2008.06.04
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