2008年09月の記事
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光速投資法＆土地値オーバー物件×2
遅ればせながら今田信宏さんの「頭金ゼロでできる、『光速』収益不動産投資成功法」を購入。札束を持って「ニヤッ」と笑っているHPが相当怪しいですが、以前から夏野素麺さん、ひまわりさん御夫妻はじめ複数の方から勧められていただけにさすがに面白いです。まだ途中なのですが、融資を受けようとする物件の用途地域によって銀行が掛け目を変えてくる件などは初耳でとても勉強になります。サブプライムローン・リーマンの破綻と不確定要素が多くなって益々融資環境が厳しくなる中では銀行の考え方を知る事が不動産投資を成功させる一番重要な点になるのでしょうね。そういえば昨年８月にＳＭBCのローン事業部の部長の講演をスターツの不動産セミナーで聞きました。昨年１２月から始まった大幅な規制の前の事で、主に収益還元法での融資に対する考え方を事例を元に説明したのですが、印象に残っているのは個人の属性を審査する時に、子供と仕事を持っていない配偶者は一人につき定額でその人の年収から控除をして審査するそうです。質問をしたのですが額については「３桁」という事で教えてくれませんでした。「子供は負債か。」という議論がブログ上でありましたが、銀行が融資審査をする時は子供や配偶者はまさに「負債」として見ているのですね。ところでこの週末と祝日を利用して物件を２件見てきました。一つ目は健美家のメールで来た物件。私のところにメールが来た日の夕方に問い合わせをしたのですが、メールの一斉送信の後なんと１時間後に買い付けが入ったとの事。が、比較的近いところにある物件なので見てきました。この物件、ファミリー物件で土地が３００坪超、路線価での土地値が物件価格の約1.5倍。利回りも15％超えています。サイトからも消えているのでもう決まってしまったのでしょう。物件を見に行った時の事、ふと視線を感じて窓を見ると、入居者さんが何故かこちらをビデオで写しています。挨拶しようとしたら「ピシャッ！｣と窓を閉められました。しばらくしてまたそちらのほうを見るとまたビデオで写していて「ピシャッ！｣。都合５回「ピシャッ！｣されました。負け惜しみではありませんがこういう人の大家さんにはなりたくありません。何でこういう値付けになっているのか興味があるので業者さんに確認だけはとって見ようと思っています。もしかしたら「ビデオ君」が原因かもしれませんね。もう１件見た物件もかなり土地値に近い物件。ここの所今まで出ていた物件がかなり下がってきているようです。「指値」が効きやすいが融資が付き辛い二律背反をクリアしていく事が成功への道なのでしょう。
2008.09.23
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kamochanのビッグ物件！
今日はkamochanのビッグ物件を拝見しました。ご本人は「ダメ出し会」と仰っていましたが、指摘するのが大変なほど 素晴しい物件。しかも都内。なおも駅徒歩５分。その上築浅RC。おまけにあの有名花火大会が見れる立地。素晴しいです。あとから参加した妻とグーグルのストリートビューで再度現地を見てしまいました。マサさんやヒロシ夫妻さん・yukiさんご夫妻・yasunoriさんにもお会いでき楽しいひと時を過ごす事が出来ました。kamochan、ありがとうございました。それから噂のヒロシ夫妻Jrとも初めて会いましたが、いい子ですねぇ～。可愛いうえにお行儀がいい！！家の下の子（４歳）を弟子入りさせたいのですが良いですか？ところで帰ってきたらみずほ信託銀行から届いた資料に面白いデータが載っていました。興味深いのでちょっと乗っけてみます。まずは５大都市圏における賃貸マンションの平均稼働率の推移。東京２３区が95.5％に対して福岡は91.0％。そして札幌が95.4％。福岡がきついのは聞いていましたが過剰供給といわれている札幌が上昇して東京とほぼ同じというのが意外でした。それから３大都市における賃貸マンションの築年別平均稼働率の推移。これは東京２３区においては築１０年未満の物件の稼働率を築１０年以上の物件が抜いたのが意外です。古い物件の方が稼働率がいいということは、高額な家賃の新築物件が苦戦しているのと景気が後退し家計支出が収入を上回っている中で、安価な中古物件に人気が集まっていることの証左なのでしょうかね。
2008.09.18
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満室！満室！！満室！！！が、滞納1・・・
T市改名黄金市の物件、この３月に１室退去が出た後、バラバラと２室退去があり苦戦をしていましたがようやく全て入居者さんが決まり満室になりました。これで所有してる物件１７室全て満室！（あ～ほっとした！）６ヶ月ぶりの満室リカバリーです。特に２０３号室は２回入居申し込みまで行ったのに２回とも入居直前でのキャンセル！２回目の時には既に前家賃を受領していたので良かったのですが、連続のキャンセルにはさすがにめげました。室内灯や（この地区では室内灯は入居者が自分でつけるのが一般的な慣例です。ちなみにカインズホーム・NEC共同開発の３９８０円のシーリングライトは設置が楽で安くて最高です。）レースカーテンの設置、イケアのくねくねミラー、「今ならウォシュレット・テレビモニターインターフォン・ガステーブルの内お好きなものを設置！」キャンペーン・POPの設置・内覧の方へのお手紙等、色々と思いつくことはやってみましたが、最終的に一番効いたのは「営業」でした。この物件、管理していただいているエイヒレホーム（仮称）の社長が凄腕で、今までもほとんど退去後１ヶ月以内で次の入居者さんを決めてくれていたので客付けは全てお任せしていました。しかし今回は苦戦。そこで自主管理している私の地元バシバシ市と同じように有力な地元の不動産業者さんに営業をかけました。かけるに当たって同地区に物件を持っていらっしゃる三代目大家マサさんにいただいた業者リストが本当に参考になりました。マサさん、ありがとうございました。実はこの「営業」に関してはエイヒレホーム（仮称）さんとは一悶着ありました。が、「雨降って地固まる」の例え通り、お互い理解し、WINWINの関係が作れたと思います。今回は２部屋同時に入居者が決まりました。契約者は地元の大学、入居者は中国からの留学生です。決めてくれたのはフルフル関東（仮称）の大林さん（仮称）このおばさま、迫力です。鈴木ゆり子さんに負けないくらいの迫力です。不動産業界には女傑がいますねぇ～。この業界、女性にとっては成功しやすい業界ではないでしょうか。地元並びに県庁所在地にあってこの地域をカバーしている大手客付け業者約１０社を２回訪問、並びに電話営業。地元の業者さんは２回目の訪問からようやくこちらを認知してくれたようです。良くしたもんで、入居が決まった直後に他の不動産屋さんから２件申し込みがあり、お断りしました。今回、チームカメペンとしては始めての外国人入居者の受け入れとなります。大学側に女性もしくは夫婦での入居限定の条件を付け、その条件にあった方の契約となりましたが、以前浦田さんのセミナーでゲットした中国語で書かれた「入居者のしおり」と黄金市作成の中国語の「ごみの出し方」案内を取り寄せ、入居者さんに渡す事にしました。大学の規定で契約は敷２・礼1。礼金が取れない昨今の状況の中でこれは助かります。さてさて、あとは未解決の別地区の滞納物件。明日当たりが実は正念場です。しかし大家は色々とありますねぇ～。でもそこが面白いんですよね！
2008.09.16
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