キー太先生の不動産に関するいろいろ

2026年　このご時世に家を建てるべきか　その３

​​​​​​こんにちはキー太先生です。キー太先生は建設費高騰のご時世に不動産投資をすることはない考えておりましたが、都内の築古一戸建て貸家の入居者が退去するため、建替え検討を始めざるを得なくなりました。その過程を、本ブログでご紹介できればと思います。初めて家を建てる人は概算見積（お見合い写真）をもらってその住宅メーカーにほれ込んだり、概算見積の額にがっかりしたり、安堵するかもしれません。概算見積はお見合い写真のようなもので、お互いの意思確認のようなものです。概算見積ではコスト比較が出来ないので住宅メーカーを選定できません。仕様や条件を統一して、正式に見積依頼することが大切です。一般的に合い見積もりすると車一台分の見積もり差額が出ると言われております。今回の下見積も過去5回の合い見積もりと同じように最低値と最高値は20％以上の価格差がありました（キー太先生の下見積もりは仕様を統一しています）。本見積は、高い仕様を落としたり、別途工事にするなどの修正見積依頼になります。​​​​​​​​​キー太先生　　​建築費は需要と供給のバランスです。​　つまり、家を建てる人が少なく、家を売りたい会社（施工者）が多いときに　安く買うことが出来ますが、合い見積もりをしないで建築費を抑制することは出来ません。　あくまで、マクロ的な動向、平均として見積レンジを推察するために　次のようなデータを参考にします。​＜需要予測＞➀新設住宅着工予測　新設住宅着工戸数は、2024年度の82万戸から、2030年度には80万戸、2040年度には　61万戸と減少。2024年度比25％減となると予測。　最近では改正建築物省エネ法や改正建築基準法の施行前に起こった「駆け込み着工」　による反動で2025年3月の着工戸数は前年同月比39.1％増でしたが、25年4月は　前年同月比26.6％減となりました。　買える人は2024年に「駆け込み」で買ってしまったという感じです。➁住宅展示場来場者数　住宅展示場協議会等が来場者数を公表しています。　需要の高さを推察できますが、地域によりばらつきがあることと　個別の住宅メーカーの違いや、大手住宅メーカーの需要であることに　留意しなければなりません。＜供給予測＞➀住宅メーカーの受注速報　大手住宅メーカーでは毎月受注速報を開示しております。　まとめサイト、記事もありますので検索ください。　受注が伸びている会社、そうでない会社　供給側の個別のおなかの好き具合を推察できます。​➁建設業の倒産動向　帝国データバンクの調べによると2025年上半期の建設業の倒産は986件発生し　同年同期（917件）を上回り4年連続で増加。年上半期としては過去10年で最多を更新。　地方や中小零細規模の建設業の倒産が増えています。　原因は物価高倒産、後継者難倒産、人手不足倒産の順となります。​​​​​​​​キー太先生　　いつ家を建てるのが安いかを予測するのは、いつ株を買ったらもうかるかと同じで　予測するのは困難です。　キー太先生としては、老朽化により建替えざるを得ないのが建て替えの理由ですが、　ローン金利が上昇して需要が下がるとか、円高になって資材費が下がるとか　アメリカ景気がトランプによって低迷し、木材等の材料費が下がるとか　の影響で建築費が若干安くなったら助かります。　​　注意頂きたいのは、建設業の倒産リスクが高まっていますので、　安い見積に飛びつかず、その会社が「完成保証制度」に登録（加入）しているか、　保証の限度額はどうなのかを確認することをお勧めします。　見積が安くても倒産、工事中止になってしまったらシャレになりません。　​　　　　　　　​​​