2005年08月の記事
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純利回りの考え方
藤山さんの本を読み返しています。純利回り１０％以上の物件しか買ってはいけないと再三 口がすっぱくなるだけ教えてくれてます。近隣実勢の表面満室家賃×８０％＝実家賃収入（自分で調べた実勢家賃であり仲介業者が記載してる家賃でない事が味噌）を物件購入資金（リフォーム・仲介・諸経費資金を含めて）で割ります。概算では物件価格の１０８％をしています。その数式で出た利回りが１０％以上です。この１０％以上の実利回りと言う考えは本当に役に立ちます。藤山さんの考え方はシンプルです。シンプルな物差しを持つ事で無用な物件を見なくて良い事になります。物差しを通過する物件をさらに自分の感性と智恵で購入検討をする事になります。現金買いなら必要ありませんがローンを使う場合は返済比率をが次に重要なポジションを占めます。藤山さんは実家賃（表面家賃×８０％）の４０％にローン返済を抑えなければならないと言ってます。これも重要な指数です。とかく物件取得に走り勝ちな私にブレーキをかけてくれる指数です。これは、一物件だけの場合だけでなく所有物件総体の指数でもあります。表面家賃が年間２０００万であれば実家賃１６００万の４０％でローン返済は年間６４０万までにしなければなりません。現在の自分を見返ると返済比率が逆転して６０％以上になっています。藤山さん曰くの黄色信号になっています。来年度はこの返済比率を４０％以下に抑えるように改革します。実は昨年に３棟目を新築する前はもっとひどい返済比率でした今考えると投資に値しない物件を買っていた事になります。今後の方法としては金利の安いローンへの借り換えとセットで返済期限の延長が有力です。また、一部固定金利に変更も考えます。また後３年半でローンが終る物件がありこれが終ると劇的に返済比率は改善します。その他繰り上げ返済も確かに良い改善方法の一つではありますがそれよりも強力な方法は・・・ケイトさんみたいに３０％以上の利回り物件を繰り上げ返済資金で購入する事でしょうね。１０００万繰り上げ返済するくらいなら利回り３０％以上の物件を１０００万で見つけることで私の返済比率はおおむね４０％以内になります。昨日再度気づいた事（馬鹿だからすぐに忘れます。）考え方は常にシンプルにしておく事あっても無くてもコツコツと物件調査する事常に賃貸経営のスキルアップを図る事まさに 慌てず・あせらず・あきらめず藤山さんはさすがです。
Aug 30, 2005
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築３４年物件
Ｋ市の築３４年物件を妻と見てきました。地域はダウントレンド地域地型は良 土地は広い２ＤＫ４室中３室入居バスなし・トイレ汲み取り１Ｆ入居者は蒔きストーブを使用している様子もう一部屋の１Ｆは大家さんの物置に使用している様子売却価格は土地の路線価程度しかし、近隣売却事例では路線価売却でも難しそう現状利回りは１７％満室時は２０％以上回るがもう１室を貸し出しするのにはリフォーム費用が結構かかりそう。（結果利回りの低下）全体的には少し手を入れると１０年くらいは持ちそうまだ判断できません。
Aug 28, 2005
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サンマ発送
古くからの友人たちにサンマを発送しました。今年のサンマは特大ばかりです。私に言わせると最近は札幌のスーパーでも同じ鮮度のサンマが売っているような気がするのですが送り届けた友人たちからは「やはり極東のサンマは味が違う・・」とお褒めの言葉？？を頂きその気になって 又 贈ってしまいます。本当は迷惑じゃないのかな～でも喜んでくれているようで嬉しいです。
Aug 25, 2005
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高い家賃の訳
Ｋ市の築３年の物件を見てきました。さすがに３年ピカピカです。札幌市の私の新築１ＤＫと同じ位の間取りなのですが驚いた事に家賃が高いです。それで満室です。１ＤＫで全戸駐車場付なのですが・・良くこの家賃で入っているな～近隣に１ＤＫの新築はありません。大体築１２年くらいのものばかりです。近隣の１Ｒは 入居率７割程度みたいです。ですが １ＬＤＫなどは割りと入居率は良さそう・・新聞で近隣の募集案件を見ると このＡＰよりも１万～は安いですね・・ですが近隣相場で割り戻しても１３％は回りそう・・現在は１５％の表面利回り。５年後に１２％に落ちるとしても築３年半でこの利回りなら良い物件でしょうね。とりあえず融資事前審査が今週中に出そうなので来週に買い付けとなりそうです。あと、昨夜築３４億年土地１２２千坪２ＤＫ４室(４気筒）で利回り現在（出力７５％時）１８％ 満室（フルパワー時）２３％の物件を発見週末にでも見てきます。売却価格は路線価くらいです。指値効けばオモシロかも・・それでも、ケイトさん物件よりは落ちますね(笑)ただ、トレンドは下降地域です。現在の入居ニーズは生活保護世帯になってます将来土地としての価値があるのか・・建て替え、売却の出口戦略が描けない場合は見送りﾃﾞｽ。
Aug 24, 2005
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！！優勝！！
駒沢苫小牧優勝本当におめでとう林キャプテンのコメントが全てでしたね。「昨年はじめて優勝し、すべて初めての事ばかりで一時は調子がおかしくなったこともあったが信じて此処までやってきた」京都外大のナインもすばらしかったです。感動をありがとう！！
Aug 20, 2005
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しびれた!!
駒大苫小牧!!勝ちました!!凄い 凄すぎ何も言う事無し!!なんと素晴らしい精神力でしょうか大阪の４番を最後に三振です。おめでとう、明日も仕事にならないぞ！！
Aug 19, 2005
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油断した！！
今朝 出刃包丁を研いでいて右手人差し指を切ってしまいました(T_T)病院に行き２針縫ってもらいましたおかげでパソコンの打ち込みが上手く出来ません。。油断とは 読んで字のごとく灯明の油を絶やし灯を絶やすことです弘法大師が即身仏になられた高野山では弘法大師（遍照金剛）が御入滅されてから現在まで一度も灯を絶やすことなく油が注がれ続けられているそうです「油断するな」とは常に心に隙が生じないように注意という油を注ぐ事なんですよね・・最後に 駒大苫小牧 ベスト４ おめでとうございます
Aug 17, 2005
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(祝)ベスト８おめでとう(>_<)
駒大苫小牧高校ベスト８おめでとうございます｡メンバーもほとんど変わっている中また、大きな注目とプレッシャーの中でベスト８とは 大変素晴らしい成績です。今年も、北海道民の夢をかなえてくれそうな予感ですね。私は野球少年ではありませんでしたが・・昨年の優勝は本当に衝撃的でした曰く冬が長く積雪でグランドで練習できないので北海道は不利だ夏の甲子園は猛烈に暑いため 北海道からいくと暑さで実力を発揮できないなどなど、今まで言われてきたそれまでの常識を（大人が言った常識で野球少年が言ったわけではないでしょうが）只の言い訳にしてしまいましたからね最初から無理だとか 出来ないだとか 言ってしまうと出来る事も出来なくなります。昨年の優勝校というプレッシャーにも負けずに自分たちの出来る事を自分達を信じてコツコツと実直に積み上げてきたのでしょう。今年も感動をありがとうと言いたいです。
Aug 16, 2005
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祭り
今日でお祭りも終わりです祭りが終るのはなんとも寂しいかぎりですね。今日は仕事でお祭りには参加できませんでしたが仕事の合間に昨日担いだ神輿を携帯でゲットしておきました。この お神輿さん １，５トンあります。２班で交代で担ぎますが１班が約５５人一人当たり２７キロ強の重さですしかし、縦横に振られますし、背の高さも平均ではありません。実際に瞬間的には１００キロくらいの重さがかかっている事もあります。担いだご褒美に その年の干支が書いてある絵馬がもらえますもう３０枚くらいたまりました。
Aug 11, 2005
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神輿を担いだ日
今日は地元のお祭り２日目いままで、神輿を担いで来ました！！もう２５年くらい担いでいますが年々寄る年には勝てなくなりましたしかし、不思議なもので若い馬力のあるときよりも最後までマイペースで担げます若いときには 遮二無二 力任せで担いでいましたが今は、抜くときは抜く 入れるときは入れると力配分が出来るようになりました。地元のお祭りを無事迎える事ができた事は幸せにつきます最近は時間の大切さを実感しますので家族と過ごせる時間や今日のように 昔ながらのメンバーで神輿を担げる事などに幸せを感じます神輿を担ぐメンバーは半分は２０年以上担いでいる人たちです名前も知らない人たちが沢山いますが一年に一度顔をあわせると お互い声を掛け合います「元気だったか？」 「まだまだ担げるな」『もうそろそろ限界だ』などなど・・・・こんな小さな町ですが地元あげての祭りがあることに感謝です祭りに参加している人たちの笑顔が最高です。
Aug 10, 2005
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プライベートでお付き合いしたい建設会社の方
３週間前だったと思いますがある建設会社の不動産セミナーを受講しました講師のかたは私と同じ年で現在フリーランスでフィナンシャルプランナーの資格を持ちおもに、資産運用のセミナー講師をされているそうですご自身も親の不動産を相続し色々と苦労されて身につけた知識のようで、すらすらとお話されていました。ほとんどの事は知っている事でしたがこの方のようにすらすらとお話しすることは私には到底出来そうにもありませんでした知っていることと、知っていることを教える事はまったく、別な次元の事なんだと思いましたまあ、２時間のセミナーだと 大雑把な話しか出来ませんのでそれくらいは 不動産関連本を２冊も読んだらだれでも解る話のはずですよね。その後に出てきた建設会社の講師の方がネット環境と入居率や家賃との関連についてお話くださいましたがこちらの方は大変に為になりました。ネット環境は快適に使えるよう整備しなければなりませんね。セミナー終了後 この建設会社の講師の方とお話しましたところご自身も３０歳ですでにＲＣのＭＳをお持ちだとの事やこれからも、物件を増やすビジョンがあるお話などを聞き共感の持てる方だったので、是非ともプライベートでもお付き合いをお願いしてきました。出張などもありお忙しそうですが、是非一度ゆっくりと投資全般のお話を出来ればと思います。求めていると、色々な出会いがあるものですね。
Aug 9, 2005
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今日からお祭り
今日から３日間のお祭りです私が子供の頃は一年で一番の楽しみでした次はお正月だったかな？大人も子供も全員が繰り出し楽しみますこのお祭りが終ると極東は秋に突入します。短い夏祭り・・・女の子は浴衣に下駄、男の子は甚平に雪駄三女を連れて夜店を冷やかしてきました。くじが一本３００円×３回ヨーヨー釣りが２００円綿飴５００円その他もろもろでお小遣いにあげた３０００円がアットいうまになくなりました・・帰りは私の背中です・・・もう！２２キロもあるのに・・重いぞ～これは何処の家庭にもある夏祭りの思い出での１コマですこんな楽しい思い出をくれる家族に感謝です。
Aug 9, 2005
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初ツーリング（爆）楽しかった～！！
三女（小額１年生）を後ろに乗せタンデム＆妻ソロで朝１０時から夕方６時まで一日ツーリングを楽しんできました！！天気が良くてＴシャツ一枚でＯＫ、最高の日でした。実は、今日が三女の初ツーリング＆初乗り日です。この日のためにヘルメットも新調してました。また、昨年より「乗りたい乗りたい！」と言われていたのですが「小学校に入ったら乗せてあげる」とかねてから約束していました。最初は何処まで行けるか？何時帰りたいと言い出すか？恐る恐る走り出しましたが・・・・たいそう気に入ったようで私もドンドン遠くまで走ってしまいました。それでも、娘も最後まで楽しめたようです。しかし、帰り道あまりの天気のよさとハーレーの振動の心地よさから？コックンコックンと居眠りをしだして・・・左右に頭がガックンガックンと・・危ない危ない！最初はゴムバンドで固定していたのですが伸びがあるためそれではガックンは固定しきれないようなので色々と考えましたが苦肉の策で私のジャンバーで娘の背中から脇を通し私の胸のところでがっちりと縛って固定し帰ってきました。その後は居眠りする事も無かったのですが安全のためがっちり縛ったまま帰ってきました。家についてから娘にもう一度行きたいか尋ねると「もう一度行きた～い」と元気な返事！今度行くときはキャンプもセットで行きたい思っています。たっぷりと楽しんで・・・また、明日から働くパワーをもらいました。今は風呂上りのせいもあり心地よい疲れが全身に充満してビールを片手にパソコンに向かっていました。う～ん 楽しい一日でした。
Aug 7, 2005
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夏が来た？？
ついに極東にも夏が来ました短い短い夏です。昨日は２８度まで気温があがり今日も同じくらい暑いです。多分今週だけの夏日だと思います。昨夜は庭で早速焼肉をしました。デザートは花火です。夜に外で半そでで居る事が出来る日なんてめったに無いですからね～痛風を気にしながら・・・（コレが一番怖い）今日もビールが美味そうです。札幌も暑いんだろうな～もう少しキャッシュフローが回ったらエアコンを取り付けしてあげようと思います。
Aug 5, 2005
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何処で儲かるか解らないね！
先週、会社の仕事で隣の市へ出張。帰り際お腹がすいたのでラーメンを食べに知ってる店へ向かった所お店は休業日。。。。あちゃ～ ココのラーメンが食べたかったのにな～などと思って隣を見たら 「やすらぎ」さんの昇り旗が立っています。そう、あの中古住宅再生ビジネスをしている会社です。ラーメンは食べれなかったけど暇つぶしに内見をさせてもらい、営業マンから何点かお聞きしました。この物件の売主は隣のラーメン屋さんの土地の地主だった事親戚筋に頼まれて あまり乗る気でなかったが建てた（親戚は建築屋）隣の土地を売却しその資金で建てたので借金は付いていない土地建物しかし、ご本人の仕事が左前になり残されたこの物件を売却しお金を残したいので売却になった。売却には色んなドラマが隠されてますね。もし、売却益で自宅でなくAPを建てていたら？もしくは、隣の土地も売却でなく、貸付だったら？などと色々シュミレーションをしてみました。最後に、安らぎの社長の出された日本一不動産を買う男の 本を続編も合わせてプレゼントしていただきました。本日の儲け 2冊で3000円なり。でした。
Aug 2, 2005
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