[住宅ローン] カテゴリの記事
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妻の親が貯めた妻名義の150万 足して200万にして
繰上返済に充当しようかと 考えています。 ※２点 考慮する必要があります。 自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。メールをいただきました。2022.4.21お世話になります。 妻の返戻金について確認出来ました。結論から言うと昔義父母が貯めていた妻名義で150万円ほど入ってる口座がありましたが、その口座については妻も承知しており、高齢になる両親のために無いものとして考えていたみたいです。 ※はい、奥さんのご両親が 娘のために・・と 積み立てていたお金ですね。保険の返戻金というのは、10年以上前の義父母の話で勘違いというか色々と記憶ががゴチャゴチャになってる感じでした。 ※どういう形態であれ、150万円ほどの お金があるということですね。 で、私が以前の記事で心配したのは、 親からお金を頂く場合は、 贈与税の心配をする必要があるよ ということでした。 一年の間に 110万円を超える贈与を 受けると、その超えた分に対して 贈与税がかかり、もらった人が負担します。 今回のケースでは 150－110＝40 で、 40万円に対して贈与税がかかります。 40万円なら税率は10％で 4万円です。 贈与の事実を税務署に把握されれば、 もらった妻が 4万円を納税することに なってしまいます。 考慮すべきことの一点目が これです。 そのことを心配して 以前の記事を書きました。繰上げ返済に充てるかは妻と要相談になってしまいますが、仮に繰上げ返済に充てる場合は少し足して200万円程を考えています。タイミングとしては借り換え前に行うべきでしょうか。現在借入中の銀行の手数料は6,600円です。 なお、そろそろ借り換えの本審査結果が出そうです。 よろしくお願いします。 ※200万円の繰上返済、借り換え前に行なうべきか？ それとも 新たな融資を受ける時点、あるいは 新たな融資を受けた後に この200万円を 繰上返済に充当するべきか？ この200万円の繰上返済のタイミングの判断は、 それぞれの条件が確定してからでないと できないことになります。 考慮すべきことの二点目が これです。 現在の住宅ローンの繊細は分かっていても、 借り換え後のローンの繊細は、 本審査結果が確定してからでないと分かりません。 つまり、今はまだ 比較するための資料が すべて整っていない状況なので、 具体的な判断のしようがありません。 借り換えの本審査結果後の住宅ローンの内容、 現在の住宅ローンの内容、 一覧にできてからの比較検討になります。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2022.4.13お世話になります。 コメントありがとうございます。メール顧問会員期限日だったので返戻金について何も確認せずにメールしてしまいました。すみません。 ※確かに メール顧問会員になって、 一年が経過しましたが、 謝ることは まったくありません。 一年を経過してしまえば、確かに 新たな「資料作成を伴う相談」は お受けできませんが、 「ただの質問や相談」については、 （ 当事務所が続く限り ） いつまででもOKなので、まったく 遠慮する必要はありません。 私のライフワークの一環にもなるので、 読者の方々の参考にしてもらうため、 頂いた質問や相談には ブログ上で コメントしていきます。本審査中だったので、もし繰上げ返済するなら借り換え前にすべきであればと急いでしまいました。確認します。 ※確認出来たらまた 相談してください。団信保険については、手厚さに魅力を感じているというよりは「生命保険など同様に保険は保険と別で 考え、最低限の保障内容で検討する。」という考えが間違っていた場合は、保障を考慮しなくてはと思い、確認させていただきました。団信以外の部分で比較検討して決めたいと思います。 ※はい、それがいいです。 今やっていることは 「生命保険をどうするか？」ではなく、 「住宅ローンをどうするか？」です。 相手の戦略にそのまま乗っていると、 銀行と保険屋さんを 必要以上に 儲けさせることになってしまいます。 業界と私たち消費者は「利益相反の関係」 です。 業界が必要以上に儲かれば、私たちは 必要のない 損をすることになります。顧問会員期限を超過してのメールで申し訳ありません。 ※謝ることは まったくありません。 当事務所が存続している内は、 何度でもメールをもらって大丈夫です。1年間色々とお世話になりました。借り換えまで完了出来なかったのは残念ですが‥ ※「完了」まで バックアップするから 心配しなくていいですよ。今後もブログを参考にしながら、作成していただいたキャッシュフロー表をしっかりと活用して自分の頭で考える生活設計をしていきたい思います。 ありがとうございました。 ※はい、まだ終わりではありません。 どんどん 利用してもらって大丈夫です。 その記事が掲載されることによって、 日本中の読者の参考になれば・・ と、思っています。昨日の記事、後半部分です。2022.4.13②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。 ※はい、まともな考え方です。 本来、「団体信用生命保険」は、 ローンを借りる人のための保険ではなく、 融資をした金融機関のための保険です。 お金を貸して 返済中の客が 途中で死んでしまったり、 事故とかで 働けない体になった場合に、 取りっぱぐれを防止するための保険です。 民間の住宅ローンは 団信加入が義務です。 加入しないなら 融資不可なので、 みんな 当たり前のように 加入しています。 本当は「保険加入は お金を失うこと」 なので、加入しない方がいいんですが。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、 ※当然です。 普通のことです。 「取りっぱぐれ防止」には十分です。金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。 ※金勇機関はそれをやりたがっています。 保険の販売代理店をやって 手数料を稼いでいます。 長引く 超低金利の中、経営は苦しく、 多角的な収入を狙っています。 が、私たち消費者にとっては、 「保険加入は お金を失うこと」です。 人生の色々な局面で やたらに保険に 加入してはいけません。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、 ※ ・・。 そこに魅力を感じますか？ 最初の文章の・・ 「生命保険など同様に保険は保険と別で考え、 最低限の保障内容で検討しています。」 とは 矛盾して見えます。 保険の原理は「相互扶助」です。 言い方を変えれば、「加入者全員が損」 をすることで成り立つ仕組みです。 保険屋さんも 仕組みが継続して成り立つ ための 保険設計をしなければなりません。 加入者各人からもらう「わずかな保険料」で 大きな保障をしなければなりません。 ガン家系だからと大勢が喜んで加入してきて 「ガンと診断」された人が 次々と出ても 大金を負担できる仕組み作りが必要です。 現実には そんなことは不可能ですから、 「ガンと診断されれば」 と言う状況を認定するためのハードルが すごく高いものかもしれません。 世の中に うまい話は ありません。借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。 ※「団信が どれだけ手厚いか？ 」ではなく、 純粋に 住宅ローンの内容や、 かかってくるコストや、 金融機関の使い勝手等々で検討しましょう。 手数料は どちらも 融資額の2.2％で同じですが、 繰上返済手数料（全額）は auは 33000円で、 新生銀行は無料です。 保証料は 新生銀行は無料ですが、 auは 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、 保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、 別途お支払いいただく保証料はございません。 ということになっています。 つまり、提示されている「金利」自体が まだ確定していない ということです。 いずれにしても、「保障の手厚さ」で 住宅ローンを選ぶ という事をしてはいけません。メールをいただきました。2022.4.12お世話になります。 現在、auじぶん銀行と新生銀行の借り換え審査待ちの状態です。最終的には借り換え時の金利含め、トータルで検討して決める予定ですが、手数料や店舗がある事から新生銀行寄りで考えています。 2点伺いたいのですが、①先日、妻方の家から妻の積立保険返戻金が200万円ほどあると言われました。(妻も知らなかったみたいです) ※わっ！ ラッキー♪・・ですね。二人ともびっくりしました‥ ※でしょうね。そのまま繰上げ返済に充てたいと考えてますが、タイミングとして借り換え前に繰上げ返済すべきだと思いますがいかがでしょうか。 ※ちょっと待ってください。 まとまったお金をもらう場合は、 税金・・のことを 心配しましょう。少し金額を上乗せして仮に借り換え前に300万円繰上げ返済したとすると総支払額の差としては50万円ほどになるかと思います。(添付:借入金額比較) ※その計画、200万円にかかるかも しれない税金の事、確認してから 動きましょう。なお、現在借入中の〇〇銀行の繰上げ返済手数料は6,600円です。 ※その積立保険については 知らなかった ということですが、 ご両親に確認しましょう。 契約者はだれで、 お金を払っていたのはだれで、 お金の受取人は だれでしょうか？ 状況次第では 贈与税の対象になるかも。 110万円/年までは 無税贈与できますが、 超えた90万円の分が贈与税の対象に なるかもしれません。 まず、確認しましょう。 妻のご両親ではなく、その保険会社に。 保険料を払っていたのが ご両親の どちらかなら、 保険会社に問い合わせてもらいましょう。 スミマセン、今日は時間が無いので、 ここまでにします。 明日また コメントします。②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。メールをいただきました。2022.3.18お世話になります。銀行選びとして、金利と総額のみで判断してました。ブログにて解説していただいた実際の金額差や銀行の使い勝手なども考慮して総合的に判断する事が大切なんですね。。団信も含めて見直してみます！ 借り換え時の借入金額は、残高から4,600万円で試算しました。今回、借り換えを検討しているうちに未解約の返戻金有り保険を解約(損切り)して繰上げ返済をした方が良いのではないかと考え始めました。 ※解約でちょっと損をしても、生命保険の 解約返戻金で繰上返済することで、 利息が節約できて 得をすることがあります。現在解約すると270万円ほど返ってきます。借り換え前に損切りで解約をして300万円ほど繰上げ返済してから借り換えるべきでしょうか。 教育資金に不安があったのと収支がトントンになる時点まで支払い続けた方がCF表が良い結果だったので未解約のままにしていますが‥ ※「良い結果だったので」 ここで、すでに結論が出ています。CF表を作成して比較しようと思っていますが、アドバイスがあればお願いします。 ※ ？？？ 以前の結論通りです。 終身保険 これまで388万円払っています。 今解約すれば 解約返戻金は 270万円です。 118万円の損です。 で、解約返礼金に30万円足して300万円 にして 繰上返済すると、 節約できる 利息額は 97万円です。 結局、損の方が大きいので、 解約しない方がいいということになります。 まあ、逆のケースもあるので、 計算をしてみる価値はありますが・・。 一番大切なことは、終身保険に加入しない事です。 保険で貯蓄しないことです。 他の積立も含めて、 お金の融通性を損ねる行為をしてはいけない。 自分で自分の首を絞めてはいけない。メールをいただきました。2022.3.14お世話になります。 遅くなりましたが、au自分銀行の借り換えコストは以下になります。 au自分銀行 ＊保証料:金利に含む ＊印紙税:不要(電子) ＊事務手数料:借入額×2.2% ＊繰上返済手数料 [一部]無料 [全額]変動:無料 固定:33,000円 ＊団体信用保険料:金利上乗せ無し ＊抵当権設定費用 [登録免許税]借入金額×4/1,000 [司法書士費用]6〜10,000円 ＊抵当権抹消費用 [登録免許税]個数×1,000円 [司法書士費用]20,000円/件 ＊固定金利の再設定:無料 ＊条件変更手数料:5,500円 添付に銀行比較を添付しました。 変動、10年・20年固定共に金利で考えるとau自分銀行になるのですが、銀行比較はどのように行うのが良いでしょうか？ 色々と調べてるうちに借り換えを行うに辺り何からどうすれば良いのか頭の整理が出来ておらず、迷子な感じです‥ 迷える子羊にご指導ご鞭撻をよろしくお願いします‥ ※Kさんは 現在 変動金利の住宅ローンを 返済中です。 ところが、Kさんの人生は以下のように 教育費がかかり時期に 危うくなります。 ※本来、変動金利の住宅ローンを借りられる 家計状況ではなかった・・ということです。 （ キャッシュフローが潤沢なら Ok ） で、固定金利への借り換えを検討し始めた ところですが、 「固定金利にすると支払いが増えてしまう」 というお話でしたが、 変動金利のままでは もっと悲惨なことに なるかもしれません。 ちょっと支払いが増えても、それに対応 できる「家計」を作っていくしかありません。 で、キャッシュフローグラフからは 10年固定でも危うく、20年固定以上でないと 安心できないことが分かります。 なので、20年固定の住宅ローンを選択する ことになりますが、 Kさんは「金利」のみで考えて、 auじぶん銀行と決めつけていますが、 前回 私は質問を投げかけました。 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 ・・と。 調べた結果、やはり「金利」だけを見て、 Kさんは auじぶん銀行ということにしていますが、 添付資料の一部、20年固定ローンの 融資諸費用等を詳しく見てみましょう。 ※auじぶん銀行と新生銀行とで比較して みましょう。 返済総額は、144万円の差で auじぶん銀行 が勝っています。 この差が決定的なので auじぶん銀行！ ・・と、簡単に決めてしまってはいけません。 （ だから 借り換えコストにも注目です ） 銀行事務手数料は（借入金額が不明ですが）、 2022.3.14時点の論残高：45,988,381円から 4600万円とすれば、auじぶん銀行は その2.2％で 101.2万円で、 新生銀行は借入額にかかわらず 5.5万円なので、 95.7万円 新生銀行の勝ち。 繰上返済の手数料は両行とも無料ですが、 最後の全額繰上返済は auじぶん銀行が3.3万円、 無料の新生銀行が 3.3万円分の勝ちです。 結局、144 －（ 95.7 ＋ 3.3 ）＝ 45 144万円という大きな差・・だと思っていたのが、 実は 3分の1の 45万円だったということに。 また、単純に金額差だけの話ではなく、 今回の住宅ローンだけのことではなく、 K家にとって 他の事まで含めた銀行の使い勝手 とかは どうでしょうか？ 総合的に見て決めた・・ということであれば、 もちろん OK です。 メールをいただきました。2022.2.28お世話になります。 コメントをいただいてから返信が遅くなり申し訳ありません。CF表の修正に手間取りました。。。現時点CF表に修正しましたので添付にて送付させていただきます。 ※現役時代の収入が減れば、年金も減ります。 そのことが CF表に反映されていません。 修整しました。生命保険については現状診断後の2021.6.16に行った解約パターンの検討から返戻金有りの保険を残しています。（添付は現時点のCF表に合わせて再算出） ※無駄に加入していた終身保険、 収支が最低トントンになる時点まで 払ってから解約する計画のようです。 ところがCF表には、解約した終身保険を 老後の死亡時点に受け取るように なっています。 解約した保険の保険金は もらえません。その他見直しによる変更点は以下のとおりです。（添付CF表欄外に詳細記載） ・生活費 ・子供費 ・車費 ・夫収入 改めて住宅ローンの借り換えについてご教授願えますでしょうか。 よろしくお願い致します。 ※本人作成のCF表を 当事務所で修正しました。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※キャッシュフロー表。 （ 左が現役 右が老後 ） ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※この結果から、定年退職 直前の年が 最も貯蓄残高が少なくなることが分かります。 （ 定年退職前が 人生最大のピンチ！ ） 貯蓄残高：469万円です。 現在の変動金利 住宅ローン次第では、 もっと酷い状況になることもあり得ます。 グラフは 最後まで現在の金利のままである ことが前提です。 あり得ないような戦争も起こっている現在です。 燃料価格や食品価格等々 流動的になって きています。 そこから波及して 金利がどう動くか？ だれにも分からない状況です。 家計に変動要因を抱えていてはいけません。 以前にいただいている情報では・・ 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 今よりも支払いが増えるということでしたが、 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 すべての情報をそろえて、 キャッシュフロー表に反映させてみないと、 検討も判断もしようがありません。 ※Kさん夫妻の今後の人生は、以下でした。 現状診断時点。（ 人生が全く成り立たない ） Kさんは30代で900万円と 高い年収ですが、 各業界の言いなりになっていれば 人生は危うくなります。 ※この状況で 変動金利住宅ローンはあり得ない。 ※8本の生命保険をすべて解約したら・・。 ※この状況でも 変動金利の住宅ローンはあり得ない。 ※解約返戻金で住宅ローンを繰上返済したら・・。 ※この状況であっても、危うく見えます。 変動金利の住宅ローンは危ういかもと感じます。 ※生命保険の支払いが無い。 借金の返済が無い。 金融業界推奨の積立てをやっていない。 もう これだけで、人生は うまく行くものです。 各業界の日々の営業活動、営業トークに 洗脳されたまま 流されていないで、 自分の頭で考え、しっかり行動しましょう。メールをいただきました。2022.1.28ご無沙汰しております。 武田先生、佐々木様、昨年はお世話になりました。遅くなりましたが本年もよろしくお願いします。 昨年、作成して頂いたキャッシュフローを元に保険の精算を行い、次は住宅ローンの借り換えを検討していきたいとお話させて頂いてました。その後、モゲチェックにて借り換えのシミュレーションをしたのですが、バタバタしてる間にあっという間に時間が経ってしまいました‥申し訳ありません。 改めて住宅ローンの借り換えについて相談させてください。昨年行ったモゲチェックのシミュレーションは変動(0.41%)と20年固定(0.9%)で事前審査まで完了してました。 ※変動金利の融資を採用するのは、 絶対にやめろ・・というわけではありませんが、 変動金利を選択していい人は、限られます。 どういう人か？ 家計収支に余裕がある人・・です。 Kさんの場合は、 現状診断の結果から分かるように 家計収支は グダグダでしたので、元々 変動金利を 選んではいけない家計だったんです。 今後はどうか？ 現時点で、上記の生活設計グラフのような 状況になっているかどうか？ 次第です。 その後、生命保険は きれいさっぱり解約 したんでしょうか？ 予定通りの解約返戻金は入ったんでしょうか？ その解約返戻金で繰上返済はしたんでしょうか？ 現状診断後の「現実」がどうなったのか？ それが具体的に分からないと、 コメントのしようがありません。どちらも当時1番低金利だったau自分銀行になります。(2021.6時点) 《変動》 金利:0.41% 月返済額:-9,000円 総返済額:-3,000,000円 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 変動金利→固定金利への借り換えでは返済額においてメリットは見込めなそうでした。 ※当たり前です。とはいえ、今より低金利の変動金利へ借り換えを行うのは金利上昇リスクを担える余力はないのが現状だと思いますので生活設計が成り立たなくなると考えます。借り換えによる返済額のメリットがなくても、固定金利にして安定した生活設計をする事が必要だと考えています。 変動、10年固定、20年固定、35年固定/フラット等、種類がある中でどのような考え方、手順で借り換えを実施していくのが良いでしょうか？ ※現時点のキャッシュフローの状況次第です。 具体的に どうなっていますか？相変わらず、気持ちだけが先行していて頭がついて来てないかもしれませんが‥よろしくお願いします。 ※住宅ローンは どのタイプにするか？ ということよりも、 その他の各種家計支出をどう改善するか？ の見直し結果から得られる 「改善されたキャッシュフロー表」 の方が、はるかに重要です。 現時点の現実的なキャッシュフロー表は、 どのようになっているでしょうか？現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローン比較は総合的に・・だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/21
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☆住宅ローン 控除終了後に繰上返済したらいい？
頭金なしで マイホーム購入して。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンについてご意見お願いいたします。3700万円を借入予定です。私は頭金無しで 貯蓄の残高次第で控除期間終了後に繰上げ返済したらいいと思っているのですが、 ※おバカさんです。主人はフルローンに抵抗があるそうです。どのみち300万程しか入れれそうにないのですが。 ※おバカさんです。 マイホーム取得は まだまだ早い。 土地を現金買いできるくらいお金を 貯めてからにしよう。確かに毎月支払額でいうと5千円程変わってくるとは思います。実際控除額と利息分の差額はどれぐらいになるでしょうか？ ※金利次第です。 0.5％とかの 超低金利の場合は、 住宅ローン控除をフル利用した方がお得 ですが、 金利が 0.75％以上になると、 ローン控除期間であっても どんどん繰上返済した方がお得になります。 つまり、 頭金はできるだけ多く投入した方がお得、 究極的には「借金はしない方がお得」、 ということになります。（ 当たり前 ）なにかに備えて貯蓄に置いておく方がいいと思ったのですが私の考えは甘いでしょうか？ ※おバカさんです。 「何かに備えて」の中には 今回の「住宅購入」だって 含まれていますよ。 人生最大の買い物に備えて「貯蓄」 大切なことです。 それができていないようなので、 まだマイホーム取得は早いということです。 土地を現金買いできるくらい 貯めよう！ A住宅ローン控除関係なく後から繰り上げ返済する方がいいです。３７００万円のローンで住宅ローン控除が終わる１３年後に３００万円繰り上げ返済(期間短縮)した場合完済までの総支払い額は43,187,672円。頭金３００万円３４００万円のローンの場合、ローンの総支払い額が40,310,168円、これに頭金の３００万円足して43,310,168円。結果、途中で繰り上げ返済した方が総支払い額は低いです。 A控除は最大でも3,000万円の0.7%か、4,000万円の0.7%です。最大受けるには年収でいうと600-650万円くらいでしょうか。 よく分かりませんが、いつでも一括で返済できる貯金があるという事ですか？ A「確かに毎月支払額でいうと 5千円程変わってくるとは思います」↓目的がそれなら錯覚です。300万を最初に払うか、毎月5000円ずつ取り崩して払うかの違いに過ぎません （毎月5000円だと35年で210万にしか ならず、頭金300万より低いです。 利息以前に計算ミスがあるのでは？） A ※この人は 金融業界人です。住宅ローン控除後（10年後）に一気に繰り上げ返済することについてリスクを取らずに早く借金を無くしたい。という方は繰り上げ返済がおすすめです。リスクを多少とってでもお得にしたい。という方は繰り上げ返済に充てるはずのお金を投資・運用に回すことをお勧めいたします。具体例としては投資信託です。3%～7%程度のリターンが見込めるため、住宅ローン金利と比較して非常にお得です。また、つみたてNISAやイデコを利用するのもおすすめです。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/14
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住宅ローンの借り換え 完了まで相談したかった
会員期限を超過しての相談で、申し訳ありませんでした。 ※あれ？ 問題ないんですよ。 自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。メールをいただきました。2022.4.13お世話になります。 コメントありがとうございます。メール顧問会員期限日だったので返戻金について何も確認せずにメールしてしまいました。すみません。 ※確かに メール顧問会員になって、 一年が経過しましたが、 謝ることは まったくありません。 一年を経過してしまえば、確かに 新たな「資料作成を伴う相談」は お受けできませんが、 「ただの質問や相談」については、 （ 当事務所が続く限り ） いつまででもOKなので、まったく 遠慮する必要はありません。 私のライフワークの一環にもなるので、 読者の方々の参考にしてもらうため、 頂いた質問や相談には ブログ上で コメントしていきます。本審査中だったので、もし繰上げ返済するなら借り換え前にすべきであればと急いでしまいました。確認します。 ※確認出来たらまた 相談してください。団信保険については、手厚さに魅力を感じているというよりは「生命保険など同様に保険は保険と別で 考え、最低限の保障内容で検討する。」という考えが間違っていた場合は、保障を考慮しなくてはと思い、確認させていただきました。団信以外の部分で比較検討して決めたいと思います。 ※はい、それがいいです。 今やっていることは 「生命保険をどうするか？」ではなく、 「住宅ローンをどうするか？」です。 相手の戦略にそのまま乗っていると、 銀行と保険屋さんを 必要以上に 儲けさせることになってしまいます。 業界と私たち消費者は「利益相反の関係」 です。 業界が必要以上に儲かれば、私たちは 必要のない 損をすることになります。顧問会員期限を超過してのメールで申し訳ありません。 ※謝ることは まったくありません。 当事務所が存続している内は、 何度でもメールをもらって大丈夫です。1年間色々とお世話になりました。借り換えまで完了出来なかったのは残念ですが‥ ※「完了」まで バックアップするから 心配しなくていいですよ。今後もブログを参考にしながら、作成していただいたキャッシュフロー表をしっかりと活用して自分の頭で考える生活設計をしていきたい思います。 ありがとうございました。 ※はい、まだ終わりではありません。 どんどん 利用してもらって大丈夫です。 その記事が掲載されることによって、 日本中の読者の参考になれば・・ と、思っています。昨日の記事、後半部分です。2022.4.13②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。 ※はい、まともな考え方です。 本来、「団体信用生命保険」は、 ローンを借りる人のための保険ではなく、 融資をした金融機関のための保険です。 お金を貸して 返済中の客が 途中で死んでしまったり、 事故とかで 働けない体になった場合に、 取りっぱぐれを防止するための保険です。 民間の住宅ローンは 団信加入が義務です。 加入しないなら 融資不可なので、 みんな 当たり前のように 加入しています。 本当は「保険加入は お金を失うこと」 なので、加入しない方がいいんですが。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、 ※当然です。 普通のことです。 「取りっぱぐれ防止」には十分です。金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。 ※金勇機関はそれをやりたがっています。 保険の販売代理店をやって 手数料を稼いでいます。 長引く 超低金利の中、経営は苦しく、 多角的な収入を狙っています。 が、私たち消費者にとっては、 「保険加入は お金を失うこと」です。 人生の色々な局面で やたらに保険に 加入してはいけません。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、 ※ ・・。 そこに魅力を感じますか？ 最初の文章の・・ 「生命保険など同様に保険は保険と別で考え、 最低限の保障内容で検討しています。」 とは 矛盾して見えます。 保険の原理は「相互扶助」です。 言い方を変えれば、「加入者全員が損」 をすることで成り立つ仕組みです。 保険屋さんも 仕組みが継続して成り立つ ための 保険設計をしなければなりません。 加入者各人からもらう「わずかな保険料」で 大きな保障をしなければなりません。 ガン家系だからと大勢が喜んで加入してきて 「ガンと診断」された人が 次々と出ても 大金を負担できる仕組み作りが必要です。 現実には そんなことは不可能ですから、 「ガンと診断されれば」 と言う状況を認定するためのハードルが すごく高いものかもしれません。 世の中に うまい話は ありません。借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。 ※「団信が どれだけ手厚いか？ 」ではなく、 純粋に 住宅ローンの内容や、 かかってくるコストや、 金融機関の使い勝手等々で検討しましょう。 手数料は どちらも 融資額の2.2％で同じですが、 繰上返済手数料（全額）は auは 33000円で、 新生銀行は無料です。 保証料は 新生銀行は無料ですが、 auは 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、 保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、 別途お支払いいただく保証料はございません。 ということになっています。 つまり、提示されている「金利」自体が まだ確定していない ということです。 いずれにしても、「保障の手厚さ」で 住宅ローンを選ぶ という事をしてはいけません。メールをいただきました。2022.4.12お世話になります。 現在、auじぶん銀行と新生銀行の借り換え審査待ちの状態です。最終的には借り換え時の金利含め、トータルで検討して決める予定ですが、手数料や店舗がある事から新生銀行寄りで考えています。 2点伺いたいのですが、①先日、妻方の家から妻の積立保険返戻金が200万円ほどあると言われました。(妻も知らなかったみたいです) ※わっ！ ラッキー♪・・ですね。二人ともびっくりしました‥ ※でしょうね。そのまま繰上げ返済に充てたいと考えてますが、タイミングとして借り換え前に繰上げ返済すべきだと思いますがいかがでしょうか。 ※ちょっと待ってください。 まとまったお金をもらう場合は、 税金・・のことを 心配しましょう。少し金額を上乗せして仮に借り換え前に300万円繰上げ返済したとすると総支払額の差としては50万円ほどになるかと思います。(添付:借入金額比較) ※その計画、200万円にかかるかも しれない税金の事、確認してから 動きましょう。なお、現在借入中の〇〇銀行の繰上げ返済手数料は6,600円です。 ※その積立保険については 知らなかった ということですが、 ご両親に確認しましょう。 契約者はだれで、 お金を払っていたのはだれで、 お金の受取人は だれでしょうか？ 状況次第では 贈与税の対象になるかも。 110万円/年までは 無税贈与できますが、 超えた90万円の分が贈与税の対象に なるかもしれません。 まず、確認しましょう。 妻のご両親ではなく、その保険会社に。 保険料を払っていたのが ご両親の どちらかなら、 保険会社に問い合わせてもらいましょう。 スミマセン、今日は時間が無いので、 ここまでにします。 明日また コメントします。②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。メールをいただきました。2022.3.18お世話になります。銀行選びとして、金利と総額のみで判断してました。ブログにて解説していただいた実際の金額差や銀行の使い勝手なども考慮して総合的に判断する事が大切なんですね。。団信も含めて見直してみます！ 借り換え時の借入金額は、残高から4,600万円で試算しました。今回、借り換えを検討しているうちに未解約の返戻金有り保険を解約(損切り)して繰上げ返済をした方が良いのではないかと考え始めました。 ※解約でちょっと損をしても、生命保険の 解約返戻金で繰上返済することで、 利息が節約できて 得をすることがあります。現在解約すると270万円ほど返ってきます。借り換え前に損切りで解約をして300万円ほど繰上げ返済してから借り換えるべきでしょうか。 教育資金に不安があったのと収支がトントンになる時点まで支払い続けた方がCF表が良い結果だったので未解約のままにしていますが‥ ※「良い結果だったので」 ここで、すでに結論が出ています。CF表を作成して比較しようと思っていますが、アドバイスがあればお願いします。 ※ ？？？ 以前の結論通りです。 終身保険 これまで388万円払っています。 今解約すれば 解約返戻金は 270万円です。 118万円の損です。 で、解約返礼金に30万円足して300万円 にして 繰上返済すると、 節約できる 利息額は 97万円です。 結局、損の方が大きいので、 解約しない方がいいということになります。 まあ、逆のケースもあるので、 計算をしてみる価値はありますが・・。 一番大切なことは、終身保険に加入しない事です。 保険で貯蓄しないことです。 他の積立も含めて、 お金の融通性を損ねる行為をしてはいけない。 自分で自分の首を絞めてはいけない。メールをいただきました。2022.3.14お世話になります。 遅くなりましたが、au自分銀行の借り換えコストは以下になります。 au自分銀行 ＊保証料:金利に含む ＊印紙税:不要(電子) ＊事務手数料:借入額×2.2% ＊繰上返済手数料 [一部]無料 [全額]変動:無料 固定:33,000円 ＊団体信用保険料:金利上乗せ無し ＊抵当権設定費用 [登録免許税]借入金額×4/1,000 [司法書士費用]6〜10,000円 ＊抵当権抹消費用 [登録免許税]個数×1,000円 [司法書士費用]20,000円/件 ＊固定金利の再設定:無料 ＊条件変更手数料:5,500円 添付に銀行比較を添付しました。 変動、10年・20年固定共に金利で考えるとau自分銀行になるのですが、銀行比較はどのように行うのが良いでしょうか？ 色々と調べてるうちに借り換えを行うに辺り何からどうすれば良いのか頭の整理が出来ておらず、迷子な感じです‥ 迷える子羊にご指導ご鞭撻をよろしくお願いします‥ ※Kさんは 現在 変動金利の住宅ローンを 返済中です。 ところが、Kさんの人生は以下のように 教育費がかかり時期に 危うくなります。 ※本来、変動金利の住宅ローンを借りられる 家計状況ではなかった・・ということです。 （ キャッシュフローが潤沢なら Ok ） で、固定金利への借り換えを検討し始めた ところですが、 「固定金利にすると支払いが増えてしまう」 というお話でしたが、 変動金利のままでは もっと悲惨なことに なるかもしれません。 ちょっと支払いが増えても、それに対応 できる「家計」を作っていくしかありません。 で、キャッシュフローグラフからは 10年固定でも危うく、20年固定以上でないと 安心できないことが分かります。 なので、20年固定の住宅ローンを選択する ことになりますが、 Kさんは「金利」のみで考えて、 auじぶん銀行と決めつけていますが、 前回 私は質問を投げかけました。 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 ・・と。 調べた結果、やはり「金利」だけを見て、 Kさんは auじぶん銀行ということにしていますが、 添付資料の一部、20年固定ローンの 融資諸費用等を詳しく見てみましょう。 ※auじぶん銀行と新生銀行とで比較して みましょう。 返済総額は、144万円の差で auじぶん銀行 が勝っています。 この差が決定的なので auじぶん銀行！ ・・と、簡単に決めてしまってはいけません。 （ だから 借り換えコストにも注目です ） 銀行事務手数料は（借入金額が不明ですが）、 2022.3.14時点の論残高：45,988,381円から 4600万円とすれば、auじぶん銀行は その2.2％で 101.2万円で、 新生銀行は借入額にかかわらず 5.5万円なので、 95.7万円 新生銀行の勝ち。 繰上返済の手数料は両行とも無料ですが、 最後の全額繰上返済は auじぶん銀行が3.3万円、 無料の新生銀行が 3.3万円分の勝ちです。 結局、144 －（ 95.7 ＋ 3.3 ）＝ 45 144万円という大きな差・・だと思っていたのが、 実は 3分の1の 45万円だったということに。 また、単純に金額差だけの話ではなく、 今回の住宅ローンだけのことではなく、 K家にとって 他の事まで含めた銀行の使い勝手 とかは どうでしょうか？ 総合的に見て決めた・・ということであれば、 もちろん OK です。 メールをいただきました。2022.2.28お世話になります。 コメントをいただいてから返信が遅くなり申し訳ありません。CF表の修正に手間取りました。。。現時点CF表に修正しましたので添付にて送付させていただきます。 ※現役時代の収入が減れば、年金も減ります。 そのことが CF表に反映されていません。 修整しました。生命保険については現状診断後の2021.6.16に行った解約パターンの検討から返戻金有りの保険を残しています。（添付は現時点のCF表に合わせて再算出） ※無駄に加入していた終身保険、 収支が最低トントンになる時点まで 払ってから解約する計画のようです。 ところがCF表には、解約した終身保険を 老後の死亡時点に受け取るように なっています。 解約した保険の保険金は もらえません。その他見直しによる変更点は以下のとおりです。（添付CF表欄外に詳細記載） ・生活費 ・子供費 ・車費 ・夫収入 改めて住宅ローンの借り換えについてご教授願えますでしょうか。 よろしくお願い致します。 ※本人作成のCF表を 当事務所で修正しました。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※キャッシュフロー表。 （ 左が現役 右が老後 ） ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※この結果から、定年退職 直前の年が 最も貯蓄残高が少なくなることが分かります。 （ 定年退職前が 人生最大のピンチ！ ） 貯蓄残高：469万円です。 現在の変動金利 住宅ローン次第では、 もっと酷い状況になることもあり得ます。 グラフは 最後まで現在の金利のままである ことが前提です。 あり得ないような戦争も起こっている現在です。 燃料価格や食品価格等々 流動的になって きています。 そこから波及して 金利がどう動くか？ だれにも分からない状況です。 家計に変動要因を抱えていてはいけません。 以前にいただいている情報では・・ 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 今よりも支払いが増えるということでしたが、 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 すべての情報をそろえて、 キャッシュフロー表に反映させてみないと、 検討も判断もしようがありません。 ※Kさん夫妻の今後の人生は、以下でした。 現状診断時点。（ 人生が全く成り立たない ） Kさんは30代で900万円と 高い年収ですが、 各業界の言いなりになっていれば 人生は危うくなります。 ※この状況で 変動金利住宅ローンはあり得ない。 ※8本の生命保険をすべて解約したら・・。 ※この状況でも 変動金利の住宅ローンはあり得ない。 ※解約返戻金で住宅ローンを繰上返済したら・・。 ※この状況であっても、危うく見えます。 変動金利の住宅ローンは危ういかもと感じます。 ※生命保険の支払いが無い。 借金の返済が無い。 金融業界推奨の積立てをやっていない。 もう これだけで、人生は うまく行くものです。 各業界の日々の営業活動、営業トークに 洗脳されたまま 流されていないで、 自分の頭で考え、しっかり行動しましょう。メールをいただきました。2022.1.28ご無沙汰しております。 武田先生、佐々木様、昨年はお世話になりました。遅くなりましたが本年もよろしくお願いします。 昨年、作成して頂いたキャッシュフローを元に保険の精算を行い、次は住宅ローンの借り換えを検討していきたいとお話させて頂いてました。その後、モゲチェックにて借り換えのシミュレーションをしたのですが、バタバタしてる間にあっという間に時間が経ってしまいました‥申し訳ありません。 改めて住宅ローンの借り換えについて相談させてください。昨年行ったモゲチェックのシミュレーションは変動(0.41%)と20年固定(0.9%)で事前審査まで完了してました。 ※変動金利の融資を採用するのは、 絶対にやめろ・・というわけではありませんが、 変動金利を選択していい人は、限られます。 どういう人か？ 家計収支に余裕がある人・・です。 Kさんの場合は、 現状診断の結果から分かるように 家計収支は グダグダでしたので、元々 変動金利を 選んではいけない家計だったんです。 今後はどうか？ 現時点で、上記の生活設計グラフのような 状況になっているかどうか？ 次第です。 その後、生命保険は きれいさっぱり解約 したんでしょうか？ 予定通りの解約返戻金は入ったんでしょうか？ その解約返戻金で繰上返済はしたんでしょうか？ 現状診断後の「現実」がどうなったのか？ それが具体的に分からないと、 コメントのしようがありません。どちらも当時1番低金利だったau自分銀行になります。(2021.6時点) 《変動》 金利:0.41% 月返済額:-9,000円 総返済額:-3,000,000円 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 変動金利→固定金利への借り換えでは返済額においてメリットは見込めなそうでした。 ※当たり前です。とはいえ、今より低金利の変動金利へ借り換えを行うのは金利上昇リスクを担える余力はないのが現状だと思いますので生活設計が成り立たなくなると考えます。借り換えによる返済額のメリットがなくても、固定金利にして安定した生活設計をする事が必要だと考えています。 変動、10年固定、20年固定、35年固定/フラット等、種類がある中でどのような考え方、手順で借り換えを実施していくのが良いでしょうか？ ※現時点のキャッシュフローの状況次第です。 具体的に どうなっていますか？相変わらず、気持ちだけが先行していて頭がついて来てないかもしれませんが‥よろしくお願いします。 ※住宅ローンは どのタイプにするか？ ということよりも、 その他の各種家計支出をどう改善するか？ の見直し結果から得られる 「改善されたキャッシュフロー表」 の方が、はるかに重要です。 現時点の現実的なキャッシュフロー表は、 どのようになっているでしょうか？現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローン比較は総合的に・・だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/14
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auじぶん銀行の住宅ローン 団信が至れり尽くせり♪
保障が すごく手厚いです♪ ※ ・・。 自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。昨日の記事、後半部分です。2022.4.13②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。 ※はい、まともな考え方です。 本来、「団体信用生命保険」は、 ローンを借りる人のための保険ではなく、 融資をした金融機関のための保険です。 お金を貸して 返済中の客が 途中で死んでしまったり、 事故とかで 働けない体になった場合に、 取りっぱぐれを防止するための保険です。 民間の住宅ローンは 団信加入が義務です。 加入しないなら 融資不可なので、 みんな 当たり前のように 加入しています。 本当は「保険加入は お金を失うこと」 なので、加入しない方がいいんですが。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、 ※当然です。 普通のことです。 「取りっぱぐれ防止」には十分です。金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。 ※金勇機関はそれをやりたがっています。 保険の販売代理店をやって 手数料を稼いでいます。 長引く 超低金利の中、経営は苦しく、 多角的な収入を狙っています。 が、私たち消費者にとっては、 「保険加入は お金を失うこと」です。 人生の色々な局面で やたらに保険に 加入してはいけません。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、 ※ ・・。 そこに魅力を感じますか？ 最初の文章の・・ 「生命保険など同様に保険は保険と別で考え、 最低限の保障内容で検討しています。」 とは 矛盾して見えます。 保険の原理は「相互扶助」です。 言い方を変えれば、「加入者全員が損」 をすることで成り立つ仕組みです。 保険屋さんも 仕組みが継続して成り立つ ための 保険設計をしなければなりません。 加入者各人からもらう「わずかな保険料」で 大きな保障をしなければなりません。 ガン家系だからと大勢が喜んで加入してきて 「ガンと診断」された人が 次々と出ても 大金を負担できる仕組み作りが必要です。 現実には そんなことは不可能ですから、 「ガンと診断されれば」 と言う状況を認定するためのハードルが すごく高いものかもしれません。 世の中に うまい話は ありません。借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。 ※「団信が どれだけ手厚いか？ 」ではなく、 純粋に 住宅ローンの内容や、 かかってくるコストや、 金融機関の使い勝手等々で検討しましょう。 手数料は どちらも 融資額の2.2％で同じですが、 繰上返済手数料（全額）は auは 33000円で、 新生銀行は無料です。 保証料は 新生銀行は無料ですが、 auは 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、 保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、 別途お支払いいただく保証料はございません。 ということになっています。 つまり、提示されている「金利」自体が まだ確定していない ということです。 いずれにしても、「保障の手厚さ」で 住宅ローンを選ぶ という事をしてはいけません。メールをいただきました。2022.4.12お世話になります。 現在、auじぶん銀行と新生銀行の借り換え審査待ちの状態です。最終的には借り換え時の金利含め、トータルで検討して決める予定ですが、手数料や店舗がある事から新生銀行寄りで考えています。 2点伺いたいのですが、①先日、妻方の家から妻の積立保険返戻金が200万円ほどあると言われました。(妻も知らなかったみたいです) ※わっ！ ラッキー♪・・ですね。二人ともびっくりしました‥ ※でしょうね。そのまま繰上げ返済に充てたいと考えてますが、タイミングとして借り換え前に繰上げ返済すべきだと思いますがいかがでしょうか。 ※ちょっと待ってください。 まとまったお金をもらう場合は、 税金・・のことを 心配しましょう。少し金額を上乗せして仮に借り換え前に300万円繰上げ返済したとすると総支払額の差としては50万円ほどになるかと思います。(添付:借入金額比較) ※その計画、200万円にかかるかも しれない税金の事、確認してから 動きましょう。なお、現在借入中の〇〇銀行の繰上げ返済手数料は6,600円です。 ※その積立保険については 知らなかった ということですが、 ご両親に確認しましょう。 契約者はだれで、 お金を払っていたのはだれで、 お金の受取人は だれでしょうか？ 状況次第では 贈与税の対象になるかも。 110万円/年までは 無税贈与できますが、 超えた90万円の分が贈与税の対象に なるかもしれません。 まず、確認しましょう。 妻のご両親ではなく、その保険会社に。 保険料を払っていたのが ご両親の どちらかなら、 保険会社に問い合わせてもらいましょう。 スミマセン、今日は時間が無いので、 ここまでにします。 明日また コメントします。②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。メールをいただきました。2022.3.18お世話になります。銀行選びとして、金利と総額のみで判断してました。ブログにて解説していただいた実際の金額差や銀行の使い勝手なども考慮して総合的に判断する事が大切なんですね。。団信も含めて見直してみます！ 借り換え時の借入金額は、残高から4,600万円で試算しました。今回、借り換えを検討しているうちに未解約の返戻金有り保険を解約(損切り)して繰上げ返済をした方が良いのではないかと考え始めました。 ※解約でちょっと損をしても、生命保険の 解約返戻金で繰上返済することで、 利息が節約できて 得をすることがあります。現在解約すると270万円ほど返ってきます。借り換え前に損切りで解約をして300万円ほど繰上げ返済してから借り換えるべきでしょうか。 教育資金に不安があったのと収支がトントンになる時点まで支払い続けた方がCF表が良い結果だったので未解約のままにしていますが‥ ※「良い結果だったので」 ここで、すでに結論が出ています。CF表を作成して比較しようと思っていますが、アドバイスがあればお願いします。 ※ ？？？ 以前の結論通りです。 終身保険 これまで388万円払っています。 今解約すれば 解約返戻金は 270万円です。 118万円の損です。 で、解約返礼金に30万円足して300万円 にして 繰上返済すると、 節約できる 利息額は 97万円です。 結局、損の方が大きいので、 解約しない方がいいということになります。 まあ、逆のケースもあるので、 計算をしてみる価値はありますが・・。 一番大切なことは、終身保険に加入しない事です。 保険で貯蓄しないことです。 他の積立も含めて、 お金の融通性を損ねる行為をしてはいけない。 自分で自分の首を絞めてはいけない。メールをいただきました。2022.3.14お世話になります。 遅くなりましたが、au自分銀行の借り換えコストは以下になります。 au自分銀行 ＊保証料:金利に含む ＊印紙税:不要(電子) ＊事務手数料:借入額×2.2% ＊繰上返済手数料 [一部]無料 [全額]変動:無料 固定:33,000円 ＊団体信用保険料:金利上乗せ無し ＊抵当権設定費用 [登録免許税]借入金額×4/1,000 [司法書士費用]6〜10,000円 ＊抵当権抹消費用 [登録免許税]個数×1,000円 [司法書士費用]20,000円/件 ＊固定金利の再設定:無料 ＊条件変更手数料:5,500円 添付に銀行比較を添付しました。 変動、10年・20年固定共に金利で考えるとau自分銀行になるのですが、銀行比較はどのように行うのが良いでしょうか？ 色々と調べてるうちに借り換えを行うに辺り何からどうすれば良いのか頭の整理が出来ておらず、迷子な感じです‥ 迷える子羊にご指導ご鞭撻をよろしくお願いします‥ ※Kさんは 現在 変動金利の住宅ローンを 返済中です。 ところが、Kさんの人生は以下のように 教育費がかかり時期に 危うくなります。 ※本来、変動金利の住宅ローンを借りられる 家計状況ではなかった・・ということです。 （ キャッシュフローが潤沢なら Ok ） で、固定金利への借り換えを検討し始めた ところですが、 「固定金利にすると支払いが増えてしまう」 というお話でしたが、 変動金利のままでは もっと悲惨なことに なるかもしれません。 ちょっと支払いが増えても、それに対応 できる「家計」を作っていくしかありません。 で、キャッシュフローグラフからは 10年固定でも危うく、20年固定以上でないと 安心できないことが分かります。 なので、20年固定の住宅ローンを選択する ことになりますが、 Kさんは「金利」のみで考えて、 auじぶん銀行と決めつけていますが、 前回 私は質問を投げかけました。 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 ・・と。 調べた結果、やはり「金利」だけを見て、 Kさんは auじぶん銀行ということにしていますが、 添付資料の一部、20年固定ローンの 融資諸費用等を詳しく見てみましょう。 ※auじぶん銀行と新生銀行とで比較して みましょう。 返済総額は、144万円の差で auじぶん銀行 が勝っています。 この差が決定的なので auじぶん銀行！ ・・と、簡単に決めてしまってはいけません。 （ だから 借り換えコストにも注目です ） 銀行事務手数料は（借入金額が不明ですが）、 2022.3.14時点の論残高：45,988,381円から 4600万円とすれば、auじぶん銀行は その2.2％で 101.2万円で、 新生銀行は借入額にかかわらず 5.5万円なので、 95.7万円 新生銀行の勝ち。 繰上返済の手数料は両行とも無料ですが、 最後の全額繰上返済は auじぶん銀行が3.3万円、 無料の新生銀行が 3.3万円分の勝ちです。 結局、144 －（ 95.7 ＋ 3.3 ）＝ 45 144万円という大きな差・・だと思っていたのが、 実は 3分の1の 45万円だったということに。 また、単純に金額差だけの話ではなく、 今回の住宅ローンだけのことではなく、 K家にとって 他の事まで含めた銀行の使い勝手 とかは どうでしょうか？ 総合的に見て決めた・・ということであれば、 もちろん OK です。 メールをいただきました。2022.2.28お世話になります。 コメントをいただいてから返信が遅くなり申し訳ありません。CF表の修正に手間取りました。。。現時点CF表に修正しましたので添付にて送付させていただきます。 ※現役時代の収入が減れば、年金も減ります。 そのことが CF表に反映されていません。 修整しました。生命保険については現状診断後の2021.6.16に行った解約パターンの検討から返戻金有りの保険を残しています。（添付は現時点のCF表に合わせて再算出） ※無駄に加入していた終身保険、 収支が最低トントンになる時点まで 払ってから解約する計画のようです。 ところがCF表には、解約した終身保険を 老後の死亡時点に受け取るように なっています。 解約した保険の保険金は もらえません。その他見直しによる変更点は以下のとおりです。（添付CF表欄外に詳細記載） ・生活費 ・子供費 ・車費 ・夫収入 改めて住宅ローンの借り換えについてご教授願えますでしょうか。 よろしくお願い致します。 ※本人作成のCF表を 当事務所で修正しました。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※キャッシュフロー表。 （ 左が現役 右が老後 ） ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※この結果から、定年退職 直前の年が 最も貯蓄残高が少なくなることが分かります。 （ 定年退職前が 人生最大のピンチ！ ） 貯蓄残高：469万円です。 現在の変動金利 住宅ローン次第では、 もっと酷い状況になることもあり得ます。 グラフは 最後まで現在の金利のままである ことが前提です。 あり得ないような戦争も起こっている現在です。 燃料価格や食品価格等々 流動的になって きています。 そこから波及して 金利がどう動くか？ だれにも分からない状況です。 家計に変動要因を抱えていてはいけません。 以前にいただいている情報では・・ 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 今よりも支払いが増えるということでしたが、 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 すべての情報をそろえて、 キャッシュフロー表に反映させてみないと、 検討も判断もしようがありません。 ※Kさん夫妻の今後の人生は、以下でした。 現状診断時点。（ 人生が全く成り立たない ） Kさんは30代で900万円と 高い年収ですが、 各業界の言いなりになっていれば 人生は危うくなります。 ※この状況で 変動金利住宅ローンはあり得ない。 ※8本の生命保険をすべて解約したら・・。 ※この状況でも 変動金利の住宅ローンはあり得ない。 ※解約返戻金で住宅ローンを繰上返済したら・・。 ※この状況であっても、危うく見えます。 変動金利の住宅ローンは危ういかもと感じます。 ※生命保険の支払いが無い。 借金の返済が無い。 金融業界推奨の積立てをやっていない。 もう これだけで、人生は うまく行くものです。 各業界の日々の営業活動、営業トークに 洗脳されたまま 流されていないで、 自分の頭で考え、しっかり行動しましょう。メールをいただきました。2022.1.28ご無沙汰しております。 武田先生、佐々木様、昨年はお世話になりました。遅くなりましたが本年もよろしくお願いします。 昨年、作成して頂いたキャッシュフローを元に保険の精算を行い、次は住宅ローンの借り換えを検討していきたいとお話させて頂いてました。その後、モゲチェックにて借り換えのシミュレーションをしたのですが、バタバタしてる間にあっという間に時間が経ってしまいました‥申し訳ありません。 改めて住宅ローンの借り換えについて相談させてください。昨年行ったモゲチェックのシミュレーションは変動(0.41%)と20年固定(0.9%)で事前審査まで完了してました。 ※変動金利の融資を採用するのは、 絶対にやめろ・・というわけではありませんが、 変動金利を選択していい人は、限られます。 どういう人か？ 家計収支に余裕がある人・・です。 Kさんの場合は、 現状診断の結果から分かるように 家計収支は グダグダでしたので、元々 変動金利を 選んではいけない家計だったんです。 今後はどうか？ 現時点で、上記の生活設計グラフのような 状況になっているかどうか？ 次第です。 その後、生命保険は きれいさっぱり解約 したんでしょうか？ 予定通りの解約返戻金は入ったんでしょうか？ その解約返戻金で繰上返済はしたんでしょうか？ 現状診断後の「現実」がどうなったのか？ それが具体的に分からないと、 コメントのしようがありません。どちらも当時1番低金利だったau自分銀行になります。(2021.6時点) 《変動》 金利:0.41% 月返済額:-9,000円 総返済額:-3,000,000円 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 変動金利→固定金利への借り換えでは返済額においてメリットは見込めなそうでした。 ※当たり前です。とはいえ、今より低金利の変動金利へ借り換えを行うのは金利上昇リスクを担える余力はないのが現状だと思いますので生活設計が成り立たなくなると考えます。借り換えによる返済額のメリットがなくても、固定金利にして安定した生活設計をする事が必要だと考えています。 変動、10年固定、20年固定、35年固定/フラット等、種類がある中でどのような考え方、手順で借り換えを実施していくのが良いでしょうか？ ※現時点のキャッシュフローの状況次第です。 具体的に どうなっていますか？相変わらず、気持ちだけが先行していて頭がついて来てないかもしれませんが‥よろしくお願いします。 ※住宅ローンは どのタイプにするか？ ということよりも、 その他の各種家計支出をどう改善するか？ の見直し結果から得られる 「改善されたキャッシュフロー表」 の方が、はるかに重要です。 現時点の現実的なキャッシュフロー表は、 どのようになっているでしょうか？現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローン比較は総合的に・・だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/13
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妻の実家から 妻の積立保険金200万円 有るよと
妻も知らなかった？そのまま繰上返済に・・♪ ※ん？ 税金のこと、考えた？ 自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。メールをいただきました。2022.4.12お世話になります。 現在、auじぶん銀行と新生銀行の借り換え審査待ちの状態です。最終的には借り換え時の金利含め、トータルで検討して決める予定ですが、手数料や店舗がある事から新生銀行寄りで考えています。 2点伺いたいのですが、①先日、妻方の家から妻の積立保険返戻金が200万円ほどあると言われました。(妻も知らなかったみたいです) ※わっ！ ラッキー♪・・ですね。二人ともびっくりしました‥ ※でしょうね。そのまま繰上げ返済に充てたいと考えてますが、タイミングとして借り換え前に繰上げ返済すべきだと思いますがいかがでしょうか。 ※ちょっと待ってください。 まとまったお金をもらう場合は、 税金・・のことを 心配しましょう。少し金額を上乗せして仮に借り換え前に300万円繰上げ返済したとすると総支払額の差としては50万円ほどになるかと思います。(添付:借入金額比較) ※その計画、200万円にかかるかも しれない税金の事、確認してから 動きましょう。なお、現在借入中の〇〇銀行の繰上げ返済手数料は6,600円です。 ※その積立保険については 知らなかった ということですが、 ご両親に確認しましょう。 契約者はだれで、 お金を払っていたのはだれで、 お金の受取人は だれでしょうか？ 状況次第では 贈与税の対象になるかも。 110万円/年までは 無税贈与できますが、 超えた90万円の分が贈与税の対象に なるかもしれません。 まず、確認しましょう。 妻のご両親ではなく、その保険会社に。 保険料を払っていたのが ご両親の どちらかなら、 保険会社に問い合わせてもらいましょう。 スミマセン、今日は時間が無いので、 ここまでにします。 明日また コメントします。②団信保険の考え方ですが、生命保険など同様に保険は保険と別で考え、最低限の保障内容で検討しています。両銀行の団信保険内容としては、新生銀行は基本は死亡及び高度障害のみの保障で、金利上乗せや別途手数料を支払う事で保障が拡大されます。auじぶん銀行は金利上乗せ等の無しでもがんと診断されるとローン残高が50%になるなど保障としては新生銀行よりauじぶん銀行の方が手厚いため、借り換え先の検討として団信保険をどのように考えるべきかアドバイスをお願い出来ますでしょうか。(添付あり) よろしくお願いします。メールをいただきました。2022.3.18お世話になります。銀行選びとして、金利と総額のみで判断してました。ブログにて解説していただいた実際の金額差や銀行の使い勝手なども考慮して総合的に判断する事が大切なんですね。。団信も含めて見直してみます！ 借り換え時の借入金額は、残高から4,600万円で試算しました。今回、借り換えを検討しているうちに未解約の返戻金有り保険を解約(損切り)して繰上げ返済をした方が良いのではないかと考え始めました。 ※解約でちょっと損をしても、生命保険の 解約返戻金で繰上返済することで、 利息が節約できて 得をすることがあります。現在解約すると270万円ほど返ってきます。借り換え前に損切りで解約をして300万円ほど繰上げ返済してから借り換えるべきでしょうか。 教育資金に不安があったのと収支がトントンになる時点まで支払い続けた方がCF表が良い結果だったので未解約のままにしていますが‥ ※「良い結果だったので」 ここで、すでに結論が出ています。CF表を作成して比較しようと思っていますが、アドバイスがあればお願いします。 ※ ？？？ 以前の結論通りです。 終身保険 これまで388万円払っています。 今解約すれば 解約返戻金は 270万円です。 118万円の損です。 で、解約返礼金に30万円足して300万円 にして 繰上返済すると、 節約できる 利息額は 97万円です。 結局、損の方が大きいので、 解約しない方がいいということになります。 まあ、逆のケースもあるので、 計算をしてみる価値はありますが・・。 一番大切なことは、終身保険に加入しない事です。 保険で貯蓄しないことです。 他の積立も含めて、 お金の融通性を損ねる行為をしてはいけない。 自分で自分の首を絞めてはいけない。メールをいただきました。2022.3.14お世話になります。 遅くなりましたが、au自分銀行の借り換えコストは以下になります。 au自分銀行 ＊保証料:金利に含む ＊印紙税:不要(電子) ＊事務手数料:借入額×2.2% ＊繰上返済手数料 [一部]無料 [全額]変動:無料 固定:33,000円 ＊団体信用保険料:金利上乗せ無し ＊抵当権設定費用 [登録免許税]借入金額×4/1,000 [司法書士費用]6〜10,000円 ＊抵当権抹消費用 [登録免許税]個数×1,000円 [司法書士費用]20,000円/件 ＊固定金利の再設定:無料 ＊条件変更手数料:5,500円 添付に銀行比較を添付しました。 変動、10年・20年固定共に金利で考えるとau自分銀行になるのですが、銀行比較はどのように行うのが良いでしょうか？ 色々と調べてるうちに借り換えを行うに辺り何からどうすれば良いのか頭の整理が出来ておらず、迷子な感じです‥ 迷える子羊にご指導ご鞭撻をよろしくお願いします‥ ※Kさんは 現在 変動金利の住宅ローンを 返済中です。 ところが、Kさんの人生は以下のように 教育費がかかり時期に 危うくなります。 ※本来、変動金利の住宅ローンを借りられる 家計状況ではなかった・・ということです。 （ キャッシュフローが潤沢なら Ok ） で、固定金利への借り換えを検討し始めた ところですが、 「固定金利にすると支払いが増えてしまう」 というお話でしたが、 変動金利のままでは もっと悲惨なことに なるかもしれません。 ちょっと支払いが増えても、それに対応 できる「家計」を作っていくしかありません。 で、キャッシュフローグラフからは 10年固定でも危うく、20年固定以上でないと 安心できないことが分かります。 なので、20年固定の住宅ローンを選択する ことになりますが、 Kさんは「金利」のみで考えて、 auじぶん銀行と決めつけていますが、 前回 私は質問を投げかけました。 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 ・・と。 調べた結果、やはり「金利」だけを見て、 Kさんは auじぶん銀行ということにしていますが、 添付資料の一部、20年固定ローンの 融資諸費用等を詳しく見てみましょう。 ※auじぶん銀行と新生銀行とで比較して みましょう。 返済総額は、144万円の差で auじぶん銀行 が勝っています。 この差が決定的なので auじぶん銀行！ ・・と、簡単に決めてしまってはいけません。 （ だから 借り換えコストにも注目です ） 銀行事務手数料は（借入金額が不明ですが）、 2022.3.14時点の論残高：45,988,381円から 4600万円とすれば、auじぶん銀行は その2.2％で 101.2万円で、 新生銀行は借入額にかかわらず 5.5万円なので、 95.7万円 新生銀行の勝ち。 繰上返済の手数料は両行とも無料ですが、 最後の全額繰上返済は auじぶん銀行が3.3万円、 無料の新生銀行が 3.3万円分の勝ちです。 結局、144 －（ 95.7 ＋ 3.3 ）＝ 45 144万円という大きな差・・だと思っていたのが、 実は 3分の1の 45万円だったということに。 また、単純に金額差だけの話ではなく、 今回の住宅ローンだけのことではなく、 K家にとって 他の事まで含めた銀行の使い勝手 とかは どうでしょうか？ 総合的に見て決めた・・ということであれば、 もちろん OK です。 メールをいただきました。2022.2.28お世話になります。 コメントをいただいてから返信が遅くなり申し訳ありません。CF表の修正に手間取りました。。。現時点CF表に修正しましたので添付にて送付させていただきます。 ※現役時代の収入が減れば、年金も減ります。 そのことが CF表に反映されていません。 修整しました。生命保険については現状診断後の2021.6.16に行った解約パターンの検討から返戻金有りの保険を残しています。（添付は現時点のCF表に合わせて再算出） ※無駄に加入していた終身保険、 収支が最低トントンになる時点まで 払ってから解約する計画のようです。 ところがCF表には、解約した終身保険を 老後の死亡時点に受け取るように なっています。 解約した保険の保険金は もらえません。その他見直しによる変更点は以下のとおりです。（添付CF表欄外に詳細記載） ・生活費 ・子供費 ・車費 ・夫収入 改めて住宅ローンの借り換えについてご教授願えますでしょうか。 よろしくお願い致します。 ※本人作成のCF表を 当事務所で修正しました。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※キャッシュフロー表。 （ 左が現役 右が老後 ） ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※この結果から、定年退職 直前の年が 最も貯蓄残高が少なくなることが分かります。 （ 定年退職前が 人生最大のピンチ！ ） 貯蓄残高：469万円です。 現在の変動金利 住宅ローン次第では、 もっと酷い状況になることもあり得ます。 グラフは 最後まで現在の金利のままである ことが前提です。 あり得ないような戦争も起こっている現在です。 燃料価格や食品価格等々 流動的になって きています。 そこから波及して 金利がどう動くか？ だれにも分からない状況です。 家計に変動要因を抱えていてはいけません。 以前にいただいている情報では・・ 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 今よりも支払いが増えるということでしたが、 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 すべての情報をそろえて、 キャッシュフロー表に反映させてみないと、 検討も判断もしようがありません。 ※Kさん夫妻の今後の人生は、以下でした。 現状診断時点。（ 人生が全く成り立たない ） Kさんは30代で900万円と 高い年収ですが、 各業界の言いなりになっていれば 人生は危うくなります。 ※この状況で 変動金利住宅ローンはあり得ない。 ※8本の生命保険をすべて解約したら・・。 ※この状況でも 変動金利の住宅ローンはあり得ない。 ※解約返戻金で住宅ローンを繰上返済したら・・。 ※この状況であっても、危うく見えます。 変動金利の住宅ローンは危ういかもと感じます。 ※生命保険の支払いが無い。 借金の返済が無い。 金融業界推奨の積立てをやっていない。 もう これだけで、人生は うまく行くものです。 各業界の日々の営業活動、営業トークに 洗脳されたまま 流されていないで、 自分の頭で考え、しっかり行動しましょう。メールをいただきました。2022.1.28ご無沙汰しております。 武田先生、佐々木様、昨年はお世話になりました。遅くなりましたが本年もよろしくお願いします。 昨年、作成して頂いたキャッシュフローを元に保険の精算を行い、次は住宅ローンの借り換えを検討していきたいとお話させて頂いてました。その後、モゲチェックにて借り換えのシミュレーションをしたのですが、バタバタしてる間にあっという間に時間が経ってしまいました‥申し訳ありません。 改めて住宅ローンの借り換えについて相談させてください。昨年行ったモゲチェックのシミュレーションは変動(0.41%)と20年固定(0.9%)で事前審査まで完了してました。 ※変動金利の融資を採用するのは、 絶対にやめろ・・というわけではありませんが、 変動金利を選択していい人は、限られます。 どういう人か？ 家計収支に余裕がある人・・です。 Kさんの場合は、 現状診断の結果から分かるように 家計収支は グダグダでしたので、元々 変動金利を 選んではいけない家計だったんです。 今後はどうか？ 現時点で、上記の生活設計グラフのような 状況になっているかどうか？ 次第です。 その後、生命保険は きれいさっぱり解約 したんでしょうか？ 予定通りの解約返戻金は入ったんでしょうか？ その解約返戻金で繰上返済はしたんでしょうか？ 現状診断後の「現実」がどうなったのか？ それが具体的に分からないと、 コメントのしようがありません。どちらも当時1番低金利だったau自分銀行になります。(2021.6時点) 《変動》 金利:0.41% 月返済額:-9,000円 総返済額:-3,000,000円 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 変動金利→固定金利への借り換えでは返済額においてメリットは見込めなそうでした。 ※当たり前です。とはいえ、今より低金利の変動金利へ借り換えを行うのは金利上昇リスクを担える余力はないのが現状だと思いますので生活設計が成り立たなくなると考えます。借り換えによる返済額のメリットがなくても、固定金利にして安定した生活設計をする事が必要だと考えています。 変動、10年固定、20年固定、35年固定/フラット等、種類がある中でどのような考え方、手順で借り換えを実施していくのが良いでしょうか？ ※現時点のキャッシュフローの状況次第です。 具体的に どうなっていますか？相変わらず、気持ちだけが先行していて頭がついて来てないかもしれませんが‥よろしくお願いします。 ※住宅ローンは どのタイプにするか？ ということよりも、 その他の各種家計支出をどう改善するか？ の見直し結果から得られる 「改善されたキャッシュフロー表」 の方が、はるかに重要です。 現時点の現実的なキャッシュフロー表は、 どのようになっているでしょうか？現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローン比較は総合的に・・だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/12
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☆住宅ローン4000万 20年で3600万払ったから
あと2～3年で終わるはずでは？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q一戸建てのローンについて、よくわからないので教えてください。20年前に実家は4000万円ほどの家を購入しました。その際に35年ローンを組んだらしいのですが、毎月15万円ずつ返済しています。 ボーナス払いなしで毎月15万円とのこと。 単純計算だと1年あたり180万円の支払いで20年経っているので、もう既に3600万円は支払っていることになると思います。 ※はい、払ったお金は そうですね。しかし、父いわく70歳まで払い続けなければいけないと言っており、そうすると総額6300万円も支払うことになると思うのですが、どういう仕組みなのでしょうか？ ※おバカさんです。 借りた金額（元金）だけを払えば終わり？ お金を借りたら 利息を払わなければ なりません。 利息を受け取れるから 金融機関が 成り立っています。単純計算だとあと3年ほどで返済が終わると思っているのですが、そうではないのでしょうか？ ※おバカさんです。 質問者は 何歳の人でしょうか？ 借金をしたら利息を支払う ということは、 下手したら 小学生でも分かるかも。 手間暇かけて、人件費かけて融資して、 利息をもらえないとしたら、 銀行は成り立ちません。補足訂正します。3年ほど⇢2年ほどで返済が終わる ※おバカさんです。 ということを、しっかり自覚しましょう。 そして、 この質問者のような人は 洗脳されやすいので、 金融業界や保険業界や住宅業界の話を そのまま信用してはいけない。 特に「老後のために資産運用を♪」 なんて バカなことを考えてはいけない。 地に足をつけて 生活設計しましょう。 自分のキャッシュフロー表を作りましょう。A利息を無視しないでください。 A元利均等方式でローンを組んだのだと思います。３５年だと金利３％でも２５００万円ぐらいの金利がつきますので、おかしな返済ではありません。 A35年で組んでて今20年目なら終わるわけないじゃん。なんで単純計算してるのかもよくわからんし。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/12
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☆35年固定1％とか ネット銀行とか どう選べばいい？
住宅ローン 何を基準に選べばいいのかも わからず ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンについて。物件購入につき住宅ローン検討中です。 ※「物件購入につき」が どのような内容か？ で、住宅ローン選びも違ってきます。 ①建売住宅や中古住宅の購入 （ マンションは買ってはいけない ） ②所有地にマイホーム建築 （ あるいは マイホームの建替え ） ③土地を買って マイホーム建築いくつか候補はあるのですが、金利からみて地銀はどうかと考えております。担当者いわく公務員の為最安金利で35年固定、全疾病保障付き団信がついて1%ほどだそうです。 ※はい、全期間固定で 1％は ありがたいです。ネット銀行も安いようですが、何を基準に選べばいいのかもわからず。。 ※おバカさんです。 ネット銀行は 人手をかけないことで 低金利を実現しています。 裏返して考えれば、人手がかかることに 対応できない・・という特徴があります。 上記の①なら 人手がかからないので、 ネット銀行もあり・・ですが、 ②や③の場合、 つなぎ融資という作業が必要だったり、 建物完成前の支払いに対応という作業が 必要だったりした場合に、 ネット銀行では対応できません。 単純に金利だけでは選択できません。固定でと漠然と考えてますが、変動やすいですよね。どう検討するものでしょうか？ ※主権国家に対して 侵略戦争が成される ような時代です。 信じられないことが世界中で起こりえます。 これから金利がどうなるか？なんて だれにも分かりません。 変動金利ローンを利用していい人は、 キャッシュフローや資産が潤沢な人です。 最悪なケースは、 「今の家賃と変わらない返済で♪」 とおだてられて、 貯蓄ゼロの人が もちろん頭金ゼロどころか、 諸費用込みのオーバーローンで 変動金利を利用して マイホーム取得するおバカさんのケースです。 A破格の金利だと思います。固定なのでライフプランも立てやすいです。 A全期間固定で団信特約付きで１％なら全然良いと思いますが。 A･ネットバンクはやめた方が良いです(「こんなはずじゃなかった」となる確率が高いです) ･35年固定で1%は、固定としてはかなり低いですが、 変動金利の方が損する確率かなり低いですよ。 ※例4000万円借入時、1%で35年ローン組んだ場合と、 0.5%で35年ローン組んだ場合、 トータル支払額が380万円違います この損得が逆転するほど金利が上がるという状況は、バブルが弾けて以降1度もありません。(素人さんは実行金利しか見ていないので、 ずっと金利が下がり続けていると 感じてる方が多いです。 ですが、バブル弾けて以降はほぼ一定。 リーマンショック以降に至っては、 ピクリとも基準となる金利は動いていません) 窓口のある銀行(または信金や農協)が良いと思います。団信の疾病保証が金利上乗せ無しで入れる金融機関があるはずです(地方によって異なります)地元の不動産屋さんに聞いてください。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/08
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☆賃貸住宅を計画 アパートローンでお勧めの銀行は？
大手ハウスメーカーで計画しています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q大手ハウスメーカーで賃貸と賃貸併用住宅を建築する予定ですが、 ※おバカさんです。 賃貸住宅という「収益物件」を建築するのに、 わざわざ 高コスト住宅しか建築しない 大手ハウスメーカーを選んではいけない。 宣伝広告費や展示場経費や人件費等々の 建築費以外のコストを負担していては、 収益が期待できる「収益物件」にはならない。 余分なコストは 数百万円にもなります。 大型建物なら 千万円単位になります。アパートローンでオススメの銀行があれば教えて貰えると助かります。 ※おバカさんです。 「借金が相続対策になります♪」 なんて ウソの営業トークを展開されて 計画しているようです。建築地は埼玉県です。 宜しくお願い致します。 ※おバカさんです。 悪いこと言わないから、 大型借金してのアパート経営なんて、 やってはいけない。 甘い計画書の計算通りにはいかない。 形あるもの 必ず壊れる。 だんだんに 金食い虫になっていく。 それから、営業トークで言われる・・ 「借金は 相続対策になります」 は、完全に ウソです。 借金そのものが相続対策になっている のではなく、 借金で借りた「お金」を「建物」に 変えたことで「評価額が下がった」だけ。 なので、持っている「お金」を「建物」 に変えれば、やはり「評価額が下がって」 「相続対策になった」ことになる。 借金をする ということは、 元本に利息を乗せて返すことになるので、 できれば しない方がいい。 アパートに限らず、マイホームであっても 建築以外のコストがかかるような 大手ハウスメーカーで建てるのは好ましくない。 （ 当たり前 ）Aこんにちは、現役の宅地建物取引士です。 金利重視でしたら、イオン銀行、au銀行が安くておススメです。 無難でしたら地銀や信金はさほど金利は安くないですが便利です。 メガバンクは今年の4月から大幅に住宅ローン金利を上げているのでおススメできません。 「住宅ローン ランキング」などで検索するといろいろな情報がありますよ。 A答えになってませんが、今は借金してアパート経営する時代じゃないですよ。立地にもよるけど、リスクが大きすぎます。 Q土地は引き継ぐ予定なので、相続対策含めて検討します。有難う御座います。 ※おバカさんです。 借金が 存続対策になるわけではない。 また、どうしても賃貸物件を建てるなら、 地元工務店 数社の中から比較検討して 決めたい。 アパート経営での収益が全然違う。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/07
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☆この200万円 住宅ローンの繰上返済？ 車の頭金？
繰上返済か 車の頭金かどちらに使いますか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンの繰り上げ返済について質問です。私は年収420万で、去年の12月にフラット35Sで2550万を借りていて、10年間は金利1.08%で借りています。月々の支払い72000円です。 あと1年、2年したら400万くらいの車を購入しようと思ってます。頭金200万程出そうかなと考えていますが、 ※おバカさんです。 車を買うのに「頭金」？ それ以外は ローン？ マイホームは しょうがないけど、 車は 現金で買わないと・・。その200万を住宅ローンの繰り上げ返済に使用した方が月々の支払いも減っていいのかなと最近考えるようになりました。 みなさんなら繰り上げ返済と車の頭金どちらに使いますか？ ※おバカさんです。 そもそも、車を借金で買ってはいけない。 そのことを認識した上で、 今の日本で「最強の金融用品」は何か？ じっくり考えてみましょう。 A現状のままで支払い終わると総支払額が34,290,476円。支払い開始３年後に２００万円繰上げ返済した場合の総支払額が32,649,712円。繰上げ返済した場合1,640,764円の支払い削減になります。車のローンは金利が高いと言っても支払い期間は数年のローンです金利負担は数十万です、圧倒的に住宅ローンを繰上げ返済した方が効果的です。 すいませんこの繰上げ返済のプランは期間短縮型での試算です。支払い軽減型の繰上げ返済だと675,010円の支払い削減になります。出来るなら期間短縮型で繰上げ返済する方が良いです。 A車をローンで買うところからツッコみたいところですが、車のローンの方が金利が高いので、車に入れるべきかと。 ※金利0.5％であれば、控除期間終了後に 繰上返済した方がお得ですが、 金利が0.75％以上になると、できるだけ 早く繰上返済した方が お得になります。 勝手な思い込みで・・ 「繰上返済は 控除期間が終わってから」 なんて、考えない事です。 自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/07
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☆住宅ローン 変動0.7％ 10年固定1.0％ どっちが？
どっちがいいでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q新築一戸建てを購入するのに、住宅ローン2500万円前後を35年でローンを組もうと計画しています。住宅ローンを借りる際に、近くの銀行では、変動型が0.7-0.8%の金利、10年固定金利が1.0%程度の金利です。現状の社会情勢で、海外は長期金利が上昇傾向と聞きますが、どちらで借りるのが良いのでしょうか？ ※おバカさんです。 社会情勢よりも 自分のお金事情を きちんと考えて行動しましょう。また、ローンを利用する銀行はどのようなポイントを重視すれば良いでしょうか？現住所の近くがやはり便利でしょうか？それともあくまで金利重視でいくべきでしょうか？ ※変動金利住宅ローンを選んでいい人は だいたい限られてしまいます。 キャッシュフローが潤沢な人、 あるいは ある程度 資産がある人です。 貯蓄がまったく無く 全額ローンで 「家賃と同じ支払いだから」と 購入した人は、典型的な おバカさん。住宅ローン控除がきく13年間はローンを組んでおいて、住宅ローン控除終了後は、一括返済することも考えています。どうぞよろしくお願いします。 ※おバカさんです。 「住宅ローン控除期間中 は繰上返済しない方がお得」 だと思っているとしたら、勘違い。 条件によっては 控除期間中に繰上返済 した方がお得なケースもある。 ・・が、 この質問者は 控除期間終了後 一括返済する現金があるようなので、 低金利の変動金利トーンを借りても だいじょうぶなケースです。 ※金利0.5％であれば、控除期間終了後に 繰上返済した方がお得ですが、 金利が0.75％以上になると、できるだけ 早く繰上返済した方が お得になります。 勝手な思い込みで・・ 「繰上返済は 控除期間が終わってから」 なんて、考えない事です。 自分の頭で考えよう。 A１３年後に繰り上げ返済予定なら金利重視で良いでしょう。それと毎月口座に振り込むのが面倒でない銀行を選びましょう。 A住宅ローン控除がきく13年間はローンを組んでおいて、住宅ローン控除終了後は、一括返済することも考えています でしたら40年以上のローンを組まれた方が良いかと。 理由として月の支払いを少なくすることが出来ます。13年後一括返済すれば35年で借りるよりも得は出来ます。 例えば住宅ローンを35年で組み月7万の支払い住宅ローンを40年で組んで5万円の支払い 物件の価値はそんなにも落ちないから13年後売却すれば借金はチャラになり13年間で312万円得出来るよね。 更に住宅ローン残高もそんなに減らないので35年組むよりも40年以上で組んだ方が戻る税金も多くなります。 あと月の支払いが少ない分貯めやすいので繰り上げ返済もしやすいかと。 Q貴重なご意見ありがとうございます。現在40歳を超えているので、40年ローンは年齢制限にかかるかもしれませんが検討してみます。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/06
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建物はもちろん 太陽光や外壁塗装まで ローンです
で、9本の生命保険に加入しています。 ※不経済なことをしています。自分の頭で考える生活設計。レッサーパンダの赤ちゃん。〇メール顧問会員のFさん（40代） （相談：ライフプランニング）2021.7.28 メール顧問会員。36,000円/年 入金。メールをいただきました。2022.4.4武田 つとむ様 こんばんは。2021年7月28日に年間顧問を依頼したFと申します。 大変遅くなってしまいましたが、『ヒアリングシート』を作成しました。 ※わお！ 残りは 約3カ月ですが、それでも あきらめずに 頑張って提出してくる ところが素晴らしい！です。『ヒアリングシート』と『関連資料』を分割してメールで送付します。(容量が大きくまとめて添付できなかった為) 残り時間が少なくなってしまいましたが、ここから巻き返そうと思いますのでよろしくお願いします。 ※了解しました。 今日の午後から 佐々木FPが 頂いた資料の整理整頓作業を開始します。 明日には「再ヒアリング」として メール添付で送ることができると思います。 頑張って、早めに「現状診断」を終えましょう。 その先の「生活設計」まで進みましょう。 ざっと資料を眺めてみましたが・・ 生命保険に9本も加入してお金を払いながら、 住宅ローンを含めて3本のローンの返済を 行っているのは、 明らかに不経済な状況です。 借金での買い物は、それだけで不経済です。 やたらな保険加入も、それだけで不経済です。 保険にお金を払わなきゃならないので、 現金で買えるのに借金で買うのは、 表彰状ものの不経済な状況です。 貯蓄で得られる収益より、 借金で失う利息の方がはるかに大きい。 貯蓄するお金があったら、 借金返済に使った方が お得です。 （ 当たり前 ）メールをいただきました。2021.7.25武田 つとむ様 はじめまして。Hと申します。メール顧問会員への申込みメールを送らせて頂きます。 ※「メール顧問会員」の受け付けは、これまで 月日を指定して受け付けてきました。 （ 今日は 受付日ではありません ） しかし最近 このように、 指定月日以外の申し込みが多くなって来たので、 もうこれからは 常時受付けに切り替えます。 ・・と 思いましたが、 常時受け付けにすると、顧問会員の約束事等を よく認識しないまま 申込んでくるケースも 想像されるので、 やはり、基本は 何度かの告知をしながら、 約束事等を理解してもらった上で、 月日指定で 受付をしようと思います。 それでも 何らかの事情で、指定日以外で 申込みしてくる場合は柔軟に対応しようと いうことにします。【相談内容】自分も妻もお金のことも考えながら生活しているつもりですが、給与はほとんど毎月使い切るような生活が続いており、 ※まずいですね。どこかに無駄が潜んでいるのではないかと思い今回申し込ませて頂きました。≪現状≫・妻が家計簿をつけているが、 つけているだけで改善には活用できていない。・電気代、通信費等は自分たちなりには節約しているつもり。・保険、個人年金、学資保険は多少加入してしまっています。・住宅ローンも早めに払いきる計画で進めています。 ※住宅ローンを返済中のようです。 並行して貯蓄性保険で積み立てをしているのは、 不経済な行為です。・大きな贅沢はしていないが、 欲しい物は可能な範囲で購入している。・株や投資は全くできていない。 ※「できていない」という表現をするということは、 「しなければならないのに できていない」 ということでしょうか？ 洗脳されています。 金融業界や政府の働きかけによって、 「老後準備のためには投資が必要」 という認識を摺りつけられているようです。 言っておきますが、株や投資が老後準備の 有効策になることはありません。 優遇税制分だけでも有利？ いつまでもあると思うな、親と優遇税制。 家計収支に「変動要因」があったのでは、 信頼のできる「生活設計」はできません。 変動する資産や 変動するローンのない、 まともなキャッシュフロー表を作りましょう。≪相談項目≫・今の生活に潜む無駄を把握し改善に繋げたい。・子供が自分でやりたいと言ったことはやらせて あげられる貯蓄を作りたい。・購入可能な自動車の予算とタイミングを把握したい。・30歳の時に建てた自宅は気に入っているが、 できれば老後にもう一度家を建てたい。 (イメージは田舎に平屋の家)・収入が減った場合にも対応できるように準備しておきたい。・老後に必要な貯蓄を作っておきたい。・無駄は省きたいが、好きなことはやりたいし、 欲しいものは買いたい。 【住所】 略 【家族構成】夫：40代・会社員妻：40代・アルバイト子：中学生子：小学生 以上、よろしくお願いします ※現状のまま推移したら 人生はどうなるか？ まず、そこを確認しましょう。 それが、現状診断です。 現状を確認してから、 いよいよ生活設計ということになります。 メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時残り約3カ月、がんばるべ！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/04/04
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☆世帯年収630万 住宅ローン変動0.6％ 月9.5万です
一般的ですか？よろしくお願いします。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q旦那の額面年収450万円、妻額面年収50%180万円 ※おバカさんです。 情報は 年収だけでは不十分です。 同じ年収でも 生活ぶりは 全く異なるものです。 つまり、家計収支はどうか？ということです。 同じ収入でも 支出次第で、まったく違う 生活ぶりになるものです。 その結果が「貯蓄」です。 今回の計画に投入する「貯蓄（頭金）」は いくらでしょうか？ ほぼ貯蓄が無く、全額ローンなのであれば、 マイホーム取得以前のお話です。 現在の賃貸生活での一生さえ 危うい。 持ち家の人生は 賃貸の人生より、 その「住居費総額」は はるかに多額になります。 「家賃並みの支払いで家が建つ」 わけがない。 住宅ローン月々9.5万円返済、変動0.6%、35年ローン ※おバカさんです。 変動金利の住宅ローンを利用していい人は、 ある一定の人に限られます。 キャッシュフローが潤沢な人です。 貯蓄を含めた資産が豊富な人です。 そうではないのに・・ 変動金利の住宅ローンを利用しようとした きっかけが、ハウスメーカーの勧め なのであれば、やめた方がいい。 なぜか？ 「この客は 返済額が多く感じれば 契約はできないので、 できるだけ少なく見せよう。 銀行のローンが審査が通る範囲で。」 という可能性が高い。 本来は10万円を超える融資額なのに、 できるだけ負担が少ないように見せている。一般的ですか？ よろしくお願いします。 ※おバカさんです。 業界の言いなり。補足子供は2人を予定しております。 ※おバカさんです。 いきなり マイホーム購入に走る前に、 きちんと生活設計をしてみよう。 夫婦の生涯がどうなっていくか確認しよう。 A今後年収が上がる予定であればカツカツで何とか行けますがそうでないなら無謀です。 A子供2人希望なら、無謀かなと思います。どんどん年収が上がるならいいですが・・・ A3600万円の借入額ということになりますが、試算は固定金利でするものです。ましてや、繰り上げ返済の余力がないなら固定金利にしておかないと、破産する可能性があります。３５年固定金利だと、毎月の返済額は１１万円。年間１３２万円。返済負担率は２０％オーバー。低い世帯年収で２０％オーバーは無謀です。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,350万円持ち家の人生：5,351万円《 S家 30代：4人家族 》 2019年9月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/24
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☆住宅ローンを検討中ですが どこがお勧めですか？
変動型、固定とどちらがオススメですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Qマイホーム購入にあたり銀行で住宅ローンを組もうと考えてますがどこがオススメでしょうか？変動型、固定とどちらがオススメですか？場所は山口県です。 ※おバカさんです。 住宅ローンは固定金利か？ 変動金利か？ どちらを選ぶか？ そのための情報に 都道府県は関係ない。 本人の家計収支状況が大きな要因になる。 低金利だからと変動金利ローンを選んで いいのは、 キャッシュフローが潤沢な人だけだ。 少々 金利が上昇しても、 柔軟に対応できる 余裕がある人だ。 変動金利ローンを選んではいけないのは、 キャッシュフローが貧相な人で、 つまり 収入と支出がトントンで ろくに貯蓄もできていない人だ。 そういう人は・・ 「住宅取得をしてやっていけるだろうか？」 という心配をする前に 必要なことがある。 「一生 賃貸住まいでも やっていけるかどうか」 貯蓄も ろくにできないのであれば、 賃貸住まいであっても 将来は危うい。 賃貸の人生と持ち家の人生では、 後者の「生涯住居費」が数千万円多くなるから、 マイホーム取得は 大変危険な行為になる。 （ 当たり前 ） 「家賃並みの支払いでマイホームゲット♪」 などという営業トークに踊らされて、 頭金ゼロで 家具や車の購入を含めた 全額ローンでマイホーム取得する人だ。 ハウスメーカーに おだてられて、 家計破綻予備軍になっていくおバカさんが、 日本中に大勢いる。 A私も同じ事で素案中の時、会社の仲間に聞いた所、ろうきんが良い…と言われ調べた所今まで組んでいた地元銀行より利息が１４０万も違っていました。 ※「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」 を参考にしてみてください。 （ 下に 一例を掲載します ）参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,580万円持ち家の人生：5,402万円《 S家 30代：4人家族 》 2017年11月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時都道府県は関係ない・・べ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/23
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☆住宅ローン 月々9.4万円 給料の20％未満だから
安全圏なので心配ないと言われましたが ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q質問というか相談です。3600万円の住宅ローンを組んでしまい後悔しています。年収は、旦那のみだと470万円、私がフルの時の50%の年収で175万円で世帯年収625万円です。 ハウスメーカーにも外部のFPにも、私が扶養内で働いたとしても返済比率20%に収まっているから大丈夫、多くの人は25%前後が多いのに20%以下は安全圏をみているから全く不安に思うことはないと言われました。 しかし、ネットでみるとどうも無謀すぎる額だといわれますし、なんとなく私も返済は8万前後にする方が安全な気がしています。(組んだローンだと返済月々9.4万円です) ※おバカさんです。 ハウスメーカーや その一味のFPが言う 返済額というものは、 意図的にできるだけ少なく見せようと している・・と考える必要があります。 市本主義経済の中で生きているとい 認識をしっかり持とう！ 各業界（売る側）が言うことをそのまま 真に受けてはいけない。 （ 当たり前 ） 融資額3600万円を35年返済で借りれば、 返済額が 9.4万円になる ・・と説明された金利は、0.5％です。 つまり、変動金利！です。 家計に不安を感じるレベルの人が利用 してはいけない金利です。 返済比率20％以内だから大丈夫という レベルに これから数十年間納まる 保証のない「変動金利」です。 家計に不安を感じる人が使う 固定金利 1％の場合の返済額は、月10.2万円です。 返済が無理なら、スケールダウンをして 考える必要があります。軽い気持ちで高い家を見に行こうと言って旦那に無理をさせてしまったのかと思うと後悔でいっぱいです。旦那は私に家をもたせてあげたいという気持ちのみで考えてこのローンを組んでくれたようですが、申し訳ない気持ちでいっぱいです。最初から身の丈にあった所だけを見たり、子供が大きくなるまで戸建ての話なんて出さなかったら良かったなとおもっています… 本審査待ちですが、契約解除する方がマシかなとも思っています。そもそも弱気なのも間違いなのでしょうか。こんなに不安になるものじゃ普通ありませんよね。 ※月10万円以上の支払いがきついのなら、 今回のお話は ご破算にした方がいい。 A一般的な借入額だと思います。地方都市でも3,000万ほどは簡単にいきます。金額が大きいので、自分の選択に自信が持てないのだと思いますが、家族の事を考えたらポジティブになって欲しいと思います。旦那さんとしては後悔ばっかりだとやり切れないですよ。 家族仲良く、長く住めば賃貸よりコスパは良いですので、自分を肯定していく作業を初めて下さい。 Aそのままでも問題ないと思います。月々返済8万円前後の考えかたですが住宅ローン控除により年度末ローン残額の1%が最大戻ると考慮すると少なくとも10年後でも20万円は戻る可能性あるため実質平均8万円前後のローンと同じと考える事もできます。しかし、今後はローン控除額も減らされる可能性もあります。また少なくとも数年は建築コストが上がり続けると言われているため不動産価格もあがるため購入タイミングは難しいですね。 AFPは返済比率ダケでは判断しないハズですが、、、当たり前ですが、家計その他諸々で含めて変わる話ですので、同じ世帯年収でも、返済比率30％で問題ない家庭もあれば、20％でも苦しい家庭もあります。 胡散臭い内容ですし、何を聞きたいのかイマイチですが、、、ご自身でシッカリ考えた様な印象を全く受けませんので、最悪違約も覚悟なら、ご自身で試算されるとイイかと。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/22
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☆世帯年収650万 貯金250万 住宅ローン4000万？
住宅ローン4000万無謀でしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q世帯年収650万円、貯金250万円くらいで住宅ローン4000万円は無謀でしょうか？ ※おバカさんです。 おバカ その① マイホーム取得を「世帯年収」で 考えてはいけない。 「世帯年収」ほどあてにならないものは無い。 家族の状況がどう変化していくか？ について、将来はだれにも分からない。 一人の収入で払っていけるか？ という視点でしっかり考えたい。 おバカ その② 貯金250万円程度で 家が欲しいなんて 思ってはいけない。 賃貸の人生と 持ち家の人生では、 その「住居費総額」は 後者の方が 数千万円も多くなる。 賃貸の生活で あまり貯蓄ができないなら、 持ち家どころか 賃貸の一生でさえ危うい。 土地を現金購入できるくらいの 貯蓄をしたい。 おバカ その③ 無謀かどうかの相談をするにしては、 決定的に情報が少な過ぎる。 この２行だけの情報で、無謀ですとか 大丈夫ですとか答える方も、おバカさん。 ※「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」 を参考にしてみてください。 （ 下に 一例を掲載します ） A情報が少なすぎます結婚してるのか、子供いるのか、両親からの支援があるのか、貯金は少なくてもほかの金融資産があるのか、月の収支はどうなっているのか。書き込んでもらわないと。 A失業、疾病、子供の世話、親の介護などで1馬力になったときに年収の10倍を超えそう。35年間そういうことはないと断言できれば問題ないですが、人生なにがあるか分からないのでちょっとギャンブルかなぁ。今後年収があがる予定ならいいですが。 A破綻予備軍ですね、 A全然問題ないですね。 Aだいぶ厳しいかと思います。一度住宅販売会社とは無関係なFPさんに相談してみるのが良いかと。ボーナスは考えずに毎月の手取りで無理のない返済金額にしないと後々しんだいですよ。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：4,030万円持ち家の人生：6,057万円《 Y家 30代：4人家族 》 2018年8月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/18
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住宅ローン選びの注目点は 金利だけではありません
融資の際に必要なコストや・・ ※その銀行の使い勝手も考慮した結果 の判断であれば、OKです。 自分の頭で考える生活設計。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。メールをいただきました。2022.3.14お世話になります。 遅くなりましたが、au自分銀行の借り換えコストは以下になります。 au自分銀行 ＊保証料:金利に含む ＊印紙税:不要(電子) ＊事務手数料:借入額×2.2% ＊繰上返済手数料 [一部]無料 [全額]変動:無料 固定:33,000円 ＊団体信用保険料:金利上乗せ無し ＊抵当権設定費用 [登録免許税]借入金額×4/1,000 [司法書士費用]6〜10,000円 ＊抵当権抹消費用 [登録免許税]個数×1,000円 [司法書士費用]20,000円/件 ＊固定金利の再設定:無料 ＊条件変更手数料:5,500円 添付に銀行比較を添付しました。 変動、10年・20年固定共に金利で考えるとau自分銀行になるのですが、銀行比較はどのように行うのが良いでしょうか？ 色々と調べてるうちに借り換えを行うに辺り何からどうすれば良いのか頭の整理が出来ておらず、迷子な感じです‥ 迷える子羊にご指導ご鞭撻をよろしくお願いします‥ ※Kさんは 現在 変動金利の住宅ローンを 返済中です。 ところが、Kさんの人生は以下のように 教育費がかかり時期に 危うくなります。 ※本来、変動金利の住宅ローンを借りられる 家計状況ではなかった・・ということです。 （ キャッシュフローが潤沢なら Ok ） で、固定金利への借り換えを検討し始めた ところですが、 「固定金利にすると支払いが増えてしまう」 というお話でしたが、 変動金利のままでは もっと悲惨なことに なるかもしれません。 ちょっと支払いが増えても、それに対応 できる「家計」を作っていくしかありません。 で、キャッシュフローグラフからは 10年固定でも危うく、20年固定以上でないと 安心できないことが分かります。 なので、20年固定の住宅ローンを選択する ことになりますが、 Kさんは「金利」のみで考えて、 auじぶん銀行と決めつけていますが、 前回 私は質問を投げかけました。 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 ・・と。 調べた結果、やはり「金利」だけを見て、 Kさんは auじぶん銀行ということにしていますが、 添付資料の一部、20年固定ローンの 融資諸費用等を詳しく見てみましょう。 ※auじぶん銀行と新生銀行とで比較して みましょう。 返済総額は、144万円の差で auじぶん銀行 が勝っています。 この差が決定的なので auじぶん銀行！ ・・と、簡単に決めてしまってはいけません。 （ だから 借り換えコストにも注目です ） 銀行事務手数料は（借入金額が不明ですが）、 2022.3.14時点の論残高：45,988,381円から 4600万円とすれば、auじぶん銀行は その2.2％で 101.2万円で、 新生銀行は借入額にかかわらず 5.5万円なので、 95.7万円 新生銀行の勝ち。 繰上返済の手数料は両行とも無料ですが、 最後の全額繰上返済は auじぶん銀行が3.3万円、 無料の新生銀行が 3.3万円分の勝ちです。 結局、144 －（ 95.7 ＋ 3.3 ）＝ 45 144万円という大きな差・・だと思っていたのが、 実は 3分の1の 45万円だったということに。 また、単純に金額差だけの話ではなく、 今回の住宅ローンだけのことではなく、 K家にとって 他の事まで含めた銀行の使い勝手 とかは どうでしょうか？ 総合的に見て決めた・・ということであれば、 もちろん OK です。 メールをいただきました。2022.2.28お世話になります。 コメントをいただいてから返信が遅くなり申し訳ありません。CF表の修正に手間取りました。。。現時点CF表に修正しましたので添付にて送付させていただきます。 ※現役時代の収入が減れば、年金も減ります。 そのことが CF表に反映されていません。 修整しました。生命保険については現状診断後の2021.6.16に行った解約パターンの検討から返戻金有りの保険を残しています。（添付は現時点のCF表に合わせて再算出） ※無駄に加入していた終身保険、 収支が最低トントンになる時点まで 払ってから解約する計画のようです。 ところがCF表には、解約した終身保険を 老後の死亡時点に受け取るように なっています。 解約した保険の保険金は もらえません。その他見直しによる変更点は以下のとおりです。（添付CF表欄外に詳細記載） ・生活費 ・子供費 ・車費 ・夫収入 改めて住宅ローンの借り換えについてご教授願えますでしょうか。 よろしくお願い致します。 ※本人作成のCF表を 当事務所で修正しました。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※キャッシュフロー表。 （ 左が現役 右が老後 ） ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※この結果から、定年退職 直前の年が 最も貯蓄残高が少なくなることが分かります。 （ 定年退職前が 人生最大のピンチ！ ） 貯蓄残高：469万円です。 現在の変動金利 住宅ローン次第では、 もっと酷い状況になることもあり得ます。 グラフは 最後まで現在の金利のままである ことが前提です。 あり得ないような戦争も起こっている現在です。 燃料価格や食品価格等々 流動的になって きています。 そこから波及して 金利がどう動くか？ だれにも分からない状況です。 家計に変動要因を抱えていてはいけません。 以前にいただいている情報では・・ 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 今よりも支払いが増えるということでしたが、 「借り換えコスト」はいくらになりますか？ 具体的に○○手数料・○○万円 等々、 すべてお知らせ下さい。 すべての情報をそろえて、 キャッシュフロー表に反映させてみないと、 検討も判断もしようがありません。 ※Kさん夫妻の今後の人生は、以下でした。 現状診断時点。（ 人生が全く成り立たない ） Kさんは30代で900万円と 高い年収ですが、 各業界の言いなりになっていれば 人生は危うくなります。 ※この状況で 変動金利住宅ローンはあり得ない。 ※8本の生命保険をすべて解約したら・・。 ※この状況でも 変動金利の住宅ローンはあり得ない。 ※解約返戻金で住宅ローンを繰上返済したら・・。 ※この状況であっても、危うく見えます。 変動金利の住宅ローンは危ういかもと感じます。 ※生命保険の支払いが無い。 借金の返済が無い。 金融業界推奨の積立てをやっていない。 もう これだけで、人生は うまく行くものです。 各業界の日々の営業活動、営業トークに 洗脳されたまま 流されていないで、 自分の頭で考え、しっかり行動しましょう。メールをいただきました。2022.1.28ご無沙汰しております。 武田先生、佐々木様、昨年はお世話になりました。遅くなりましたが本年もよろしくお願いします。 昨年、作成して頂いたキャッシュフローを元に保険の精算を行い、次は住宅ローンの借り換えを検討していきたいとお話させて頂いてました。その後、モゲチェックにて借り換えのシミュレーションをしたのですが、バタバタしてる間にあっという間に時間が経ってしまいました‥申し訳ありません。 改めて住宅ローンの借り換えについて相談させてください。昨年行ったモゲチェックのシミュレーションは変動(0.41%)と20年固定(0.9%)で事前審査まで完了してました。 ※変動金利の融資を採用するのは、 絶対にやめろ・・というわけではありませんが、 変動金利を選択していい人は、限られます。 どういう人か？ 家計収支に余裕がある人・・です。 Kさんの場合は、 現状診断の結果から分かるように 家計収支は グダグダでしたので、元々 変動金利を 選んではいけない家計だったんです。 今後はどうか？ 現時点で、上記の生活設計グラフのような 状況になっているかどうか？ 次第です。 その後、生命保険は きれいさっぱり解約 したんでしょうか？ 予定通りの解約返戻金は入ったんでしょうか？ その解約返戻金で繰上返済はしたんでしょうか？ 現状診断後の「現実」がどうなったのか？ それが具体的に分からないと、 コメントのしようがありません。どちらも当時1番低金利だったau自分銀行になります。(2021.6時点) 《変動》 金利:0.41% 月返済額:-9,000円 総返済額:-3,000,000円 《20年固定》 金利:0.9% 総返済額:+1,120,000円 変動金利→固定金利への借り換えでは返済額においてメリットは見込めなそうでした。 ※当たり前です。とはいえ、今より低金利の変動金利へ借り換えを行うのは金利上昇リスクを担える余力はないのが現状だと思いますので生活設計が成り立たなくなると考えます。借り換えによる返済額のメリットがなくても、固定金利にして安定した生活設計をする事が必要だと考えています。 変動、10年固定、20年固定、35年固定/フラット等、種類がある中でどのような考え方、手順で借り換えを実施していくのが良いでしょうか？ ※現時点のキャッシュフローの状況次第です。 具体的に どうなっていますか？相変わらず、気持ちだけが先行していて頭がついて来てないかもしれませんが‥よろしくお願いします。 ※住宅ローンは どのタイプにするか？ ということよりも、 その他の各種家計支出をどう改善するか？ の見直し結果から得られる 「改善されたキャッシュフロー表」 の方が、はるかに重要です。 現時点の現実的なキャッシュフロー表は、 どのようになっているでしょうか？現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローン比較は総合的に・・だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/15
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☆住宅ローン返済中 ハイパーインフレになったら
ローン返済できるのですか？ ※おバカさんです。 『 論点：住宅ローン返済』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q3000万の住宅ローンを組んで、ハイパーインフレで飴玉が3000万になったら、飴玉しか買えない3000万でローン返済出来るのですか？ ※ハウスメーカーの言いなりで、 ぎりぎりの予算で 変動金利住宅ローンなら、 一巻の終わり！ バンザイ！ ですね。 家を売ろうにも 買える人がいない、 毎月のローン返済は不可能、 払えないから 家を追い出されても 今度は これも高騰した家賃が払えない、 家族で ホームレスに・・。 逆に、当初たまたま 全期間固定金利の住宅ローンを組んだ人は、 その時点の金利は 超超・・超低金利に感じます。 楽に一括で 全額繰上返済！ あるいは、10年固定とか 20年固定とかの 住宅ローンを組んで、返済開始後 積極的に繰上返済してきている人は、 残高がかなり減っているので、 やはり、一括で全額繰上返済が可能かも。 変動金利住宅ローンを借りていいのは、 キャッシュフローやストックが潤沢な人だけ です。 ハウスメーカーの言いなりで買ってはいけない。 まったくの素人のまま 買ってはいけない。 生涯最大の買い物なんだから、 しっかり 事前の勉強をしよう。 Aフラット３５で住宅ローンを組んでいるならその飴玉代の３０００万円でローン返済出来ます。それ以外の金融機関で住宅ローンを組んでいるなら金利が相応に上がっているはずなので即完済出来るかは分かりません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/03/10
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☆住宅ローンを組んだ後 怖くなりませんでしたか？
住宅ローンを組んだ後の心境。 ※おバカさん・・では ありませんが。 『 論点：住宅ローン』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンを組んだ後の心境はどうでしたか？怖くなりませんでしたか？ ※昔、私が ハウスメーカーの営業だったころ、 マイホームが完成して「引き渡し説明」が 行なわれた時・・ 大柄で体格のいい施主でしたが、 建物の説明が一通り終わった時に 和室の畳の上に へたへた・・と座り込みました。 肩を落として 正座の状態で。 「パパ、どうしたの？ 大丈夫だよ」 奥さんに励まされていましたが、 「これから 30年も 返済していくのか・・」 と 不安を感じて 怖くなったようでした。 人によっては 強く不安を感じるようです。 だから、お勧めしています。 きちんと生活設計してから住宅取得すれば、 不安を感じることなく 実行できます。 ※マイホーム取得のための生活設計なら、 「ギャラリー：賃貸の人生 持ち家の人生」 が、かなり参考になります。 その内の一例を 下に掲載します。 Aムリない借入額にはしていますが、実際に払い始めると、あと30年もあるのか〜と思いました。 A怖かったですねぇ…半年もすると慣れましたけど、借金ですものね。繰上げ返済したり借換えしたり、少しでも返済を減らすべくして、ようやく見通し経ちました。今1番怖いのは大地震による建物全壊とか…不測の事態ですかね。目一杯保険も掛けてますけど、再建には足りないと思う。 A〇怖くなりませんでしたか？→家を購入するに当り、20年返済で契約、資金計画は自己資金３割ローンは７割としました。ローン返済は無理のないよう毎月の手取りの３割程度になるようにしました。貯蓄も同時に進め、まとまったら小まめに繰り上げ返済に充当して期日前に完済できました。きちんと計画を建てれば、むしろ怖くなかった思います。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,350万円持ち家の人生：5,351万円《 S家 30代：4人家族 》 2021年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/03/08
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☆住宅ローンは より低金利のネット銀行がいい？
年収は 夫900万円 妻750万円で、頭金なしの4000万円ローン。 ※おバカさんです。 『 論点：マイホーム取得と住宅ローン』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q初めての住宅ローン。アドバイス下さい。 これから住宅ローンを借りて、新築を建てる者です。無知から始まり、少しずつ勉強して、正解は無い問題だと思いますが、皆様からアドバイス頂けると幸いです。 ※「正解は無い問題」？ ・・。現在私36歳年収900万、妻36歳年収750万、子供3歳、これからもう1人子供産まれます。 ※36歳夫婦、年収が高めです。新築住宅は約4000万弱になりそうです。住宅ローンを組むつもりですが、頭金無しの30年ローンで考えてます。 ※おバカさんです。 貯蓄はあるけど ローン控除の恩恵を受けたくて 全額ローンにする？ それとも、そもそも貯蓄が まったく無い？私は北海道の田舎町ですのでメガバンクはありません。ですので、地方銀行orネット銀行で考えざるを得ません。もちろん金利は安い方がいいと思います。 ※金利にこだわっているようです。 余分な経費は負担したくないということです。なので、ネット銀行がいいのではと考えてますが、手間や手続きの大変さのイメージが沸かず、実際やられてる方の大変さやまたは慣れたらなんて事ないなど経験したお話をお聞かせ頂きたいと思い、書かせて頂きました。また金利だけにフォーカスして考えて、ネット銀行の変動金利にしようかと旨をハウスメーカーの営業さんに話したら、手間や手続きも都度で大変だし、今はただでさえ低金利なので手間とか安心考えたら、地方銀行の10年固定金利でもいいのでは？とも言われました。もちろんそうだとは思ったのですが、もしかして、営業さんもその方が把握しやすいし、楽だしなどあるのかな〜とか思ったりしちゃいました。 ※建物が完成して引き渡した後の 住宅ローンの返済状況について 営業が いちいち把握する必要はないので、 楽かどうかなんて 関係ありません。なので、実際ローン組んでる方のご意見聞きたいです。個人的には安く済むなら多少手間でもネット銀行の変動金利でやりたいとは思ってはいます。よろしくお願いします。 ※おバカさんです。 「安く済む」という 最も素晴らしい状況は、 そもそも 住宅ローンを借りないことです。 夫婦の年収が 900万円と750万円なら、 その気になれば 数年で 現金購入ができます。 住宅ローンの金利を負担せずに済みます。 毎年700万円程度で生活していけば、 4年ほどで 4000万円ぐらいの現金は、 簡単に準備できてしまいます。 現金購入 してしまおう！ フルタイムの共稼ぎ夫婦なら、 みみっちいことばかり 言っていないで、 それくらいのことには チャレンジしてみよう。 ハウスメーカの言いなりではダメ。 お金を貯めている4年間で、 マイホームの勉強もしていこう。 Aネット銀行でも別に、そこまで構えるほど難しくは無かったですよ。会社の年末調整だとか社会保険の書類を揃えるくらいのことができ、インターネットバンキングの利用ができるなら。書類の提出がアップロードなので、揃えたものを撮影して貼り付けて、という作業を自分でするのと、口座開設も管理も支払いもネットになりますから、そこをご自身でやれるかどうか。コールセンターや担当はいますから、わからないときは尋ねることはできます。 地銀にするにしても、10年固定はあんまり旨みがないような。最初の金利の安さで比較したのでしょうが、今の低金利を活かすなら全期間固定か変動では。あとは手数料と団信の内容で判断かな、と思います。 A仲介住宅で住宅ローンを組む場合はつなぎ融資や分割融資の利用が必要ですがネット銀行の場合はそれに対応していない銀行が多いです、まずそのあたりの確認をしましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/03/07
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常識「控除期間は繰上返済しない」は本当に正解か？
試算してみました。 ※住宅ローン控除期間でも 積極的な 繰上返済をした方が お得な場合も。自分の頭で考える生活設計。試算結果の内の2例を掲載します。 ※新しい住宅ローン控除制度の 控除率や控除期間は、 控除率 0.7% 控除期間 13年 です。 ※繰上返済をしない場合でも、ローン控除制度の お陰で 利息負担は270万円だったのが、 49万円だけで済みます。 さらに繰上返済をすれば、元々の利息負担は 無くなりますが、このケースでは ローン控除期間が終わってから 一気に繰上返済した方がお得です。 ・・が、金利0.5％ということは、 変動金利か短期の固定金利の住宅ローンです。 そもそも それで 35年もの長期間 大丈夫？ という 心配も排除できません。 ※繰上返済をしない場合でも、ローン控除制度の お陰で 利息負担は556万円だったのが、 331万円だけで済みます。 さらに繰上返済をすれば、元々の利息負担が さらに減りますが、このケースでは ローン控除期間中に 積極的に繰上返済 した方がお得です。 ※住宅ローンの返済額は一定でも、 元金と利息の関係は・・ 返済初期から前半の時期ほど、 利息を多く払う構造になっています。 「ローン控除期間は繰上返済しない」 という「常識」に、みんながとらわれていると、 得をするのは 金融機関・・なんです。 自分の頭で考えましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時たまには「常識」を疑ってみるのもいいべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/03/04
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☆家の購入時に いっしょに車も買い換えたいです
住宅ローンに400万円上乗せして。 ※おバカさんです。 『 論点：住宅ローンを割り増しで？』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて質問です。家を建てる時、車も買い替えたいと思ってるのですが、住宅ローンの見積もりが2000万だったとして、それにプラス400万してもらい2400万で見積もりをもらい、後から400万返してもらいそれで車を買うって方法を聞いたのですが、大丈夫でしょうか？ ※おバカさんです。 大丈夫ではない。メリットとしては住宅ローンはマイカーローンより金利が安いため安く車が買える、 ※おバカさんです。 借金の金利を上乗せする購入なのに、 「安く車が買える」というのは 勘違いだ。 車を借金で買うのは当たり前という感覚では、 一生「高い買い物」をすることになる。 マイホームは しょうがないとしても、 それ以外のモノは 現金で買おう！支払いが一つにまとまるためいろいろ考えなくていいと言うメリットがあります。悪い点はなにかあるのでしょうか？ ※おバカさんです。 悪い点ばっかりです。 マイホームを全額ローンで買うばかりか、 さらに400万円を上乗せして 借金で車を買う。 この人が このまま突っ走れば、 家計破綻の可能性がかなり高いです。 なぜなら、現在の賃貸の人生よりも 持ち家の人生の方が 「生涯住居費」が 数千万円も高くなるからです。 本当に 家が欲しかったら、 土地代ぐらいの貯蓄をしてからにしよう。 賃貸の人生と持ち家の人生、 その詳しい比較資料 数十件を 当ブログ画面の右帯に掲載しています。 「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」 その内の一つを 下に掲載します。 Aデメリット詐欺ただし金融機関によっては認める所もあるにはあるしかしこの場合のデメリットは35年の住宅ローンを組んだとすると35年間、車のローンを少額とはいえ支払い続けるしいくら乗ったとはいえ10年もしたら車は買い換えるでしょ？その後は無い物に支払い続けるんですかね？冷静に考えたら失礼ですがアホですよ。 A融資詐欺になります。それは銀行からお金を騙し取る行為なので銀行にバレると一括返済を要求されます。ただ一部の銀行で住宅ローンと併せて別にお金を借りる事が出来る場合もあります。参考資料『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,350万円持ち家の人生：5,351万円《 S家 30代：4人家族 》 2021年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/03/02
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☆ガン保険付き住宅ローン ２つの銀行で迷ってます
どちらがいいでしょうか？ ※おバカさんです。 『 論点：住宅ローンと団信保険 』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて教えていただきたいです。住宅購入をする事になり、ハウスメーカーの紹介により2つの銀行で住宅ローンの事前審査を申し込んでおります。 ※おバカさんです。 ハウスメーカーでマイホーム建築♪ もうその時点で、知らずに大金を たれ流すことになります。 著名なハウスメーカーなのであれば、 建築とは無関係な費用を負担することに なります。 建物総額の２割は、建築工事とは無関係 なコストだと思っていいです。現状、２行とも事前審査は可決となっております。タイプの違う住宅ローンであり、素人である私にはどちらの住宅ローンがより良い選択となるのかわからず詳しい方に助言を頂きたいです。今のところ、田舎であり利便性の観点からその2行でしか考えておりませんのでご了承ください。 借入予定金額2800万 返済期間35年 A銀行 段階金利金利当初10年固定0.68%11年目以降1.02%保証料0.08%手数料 融資金額2.2%＋33,000円(ガン団信つけるなら＋0.3%) B銀行 当初10年固定金利金利当初10年固定0.64%11年以降は金利選択(借換も検討)保証料0.2%手数料 融資金額2.2%＋33,000円ガン団信 無料 ※おバカさんです。 すなおに見れば、保証料がちょっと 高くても 低金利な Bの豪がお得に 見えます。身内にガンに罹患したものもおり、ガン団信を付加したい気持ちもありつつ、金利を抑えたいため一般団信に決めるべきか非常に悩んでいます。(ガン保険は加入済で最低限の備えはできています) ※おバカさんです。 「うちは ガン家系だから ガン保険に」 と言いながら、おバカさんが大挙して 加入するのが ガン保険です。 確実にガンになる人が大勢加入しても、 保険会社が潤うのが ガン保険です。 確実にガンになる人が大勢加入しても、 仕組みが破綻しないのが ガン保険です。 おかしいと 感じませんか？結局のところ、ガン団信を付加するかしないかのところに行き着くとは思いますが、ガン団信の必要性、現状の融資条件を踏まえて助言頂けると幸いです。 ※おバカさんです。 保険の代理店・・て、ボロい商売です。 保険商品によりましが、客が払った 保険料の何割かは代理店に落ちます。 保険の販売代理店は「〇〇の窓口」 とか・・だけではありません。 不動産屋さんや税理士さんや、 銀行とか金融機関だって、 保険の販売代理店なんですよ。 目を覚まそう！！ おバカさん！ ガン保険や医療保険に入ってはいけない。 A悩む理由はなんなんでしょうか？Ａ銀行より金利も低くてガン団信が無料のＢ銀行の方が良いように思いますが。 A信用金庫に勤務していました。B銀行ですね。①がん団信無料・・・団信で悩んでいるようですが 実行後途中で変更はできません。 私の経験からローンの途中でがんや3大疾病等に 変更依頼がよくありましたが 自行か他行で借換するしかないです②A銀行をがん団信付金利0.68％＋0.3％＝0.98％、 35年を同金利で返済した場合総返済額33,088千円。 Ｂ銀行をがん団信0.64％、 同31,261千円で差額1,827千円です。③保証料率A銀行0.08％とB銀行0.20％・・・ ②の返済総額の差額のほうが大きいと思われます。 Aどっちも無い10年固定とか愚の骨頂するなら全期間固定か変動金利 ※おバカさんです。 全期間固定は、いっさい繰上返済が無理な人。 変動金利は、資産やキャッシュフローが潤沢な人。 10年固定は、積極的な繰上返済ができて 15年前後で完済可能な人。 基本的に、このように考えたいですね。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/02/22
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「ローン控除が終わったら繰上返済」は 金融業界の
金融業界による「洗脳」です。 ※見事に みんなが「洗脳」されています。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のTさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム購入）2021.12.20 メール顧問会員。顧問料36,000円/入金。2021.12.21 中古住宅購入 実行支援料55,000円/年 入金。 ※「現状診断」を しないまま、 暮れに お願いをされて、中古住宅購入の 「実行支援」をしてしまいました。2022.1.21 現状診断。2022.1.25 2つの 住宅ローン シミュレーション。「控除期間が終わったら繰上返済」するのが、ほぼ全員の「常識」になっています。 ※おバカさんです。 ※住宅ローン返済の元金と利息の関係です。 毎年同じ金額を返済しますが、 初期ほど利息の割合が大きくなっています。 この期間に 盛んに繰上返済されたら、 せっかくの大きな利息が消えてしまうので、 金融機関は たまったものではありません。 ところが、金融機関にとっての「伝家の宝刀」、 「住宅ローン控除制度」があれば、 みんなが この期間での繰上返済を控えます。 （ 実は おバカな行動なんですが ） 「ローン控除期間が終わったら繰上返済」、 多くの人たちが そのような「常識」通りに 行動してくれれば、住宅ローンを融資した 金融機関は、 ローン期間初期の大きな利息収入を減らす ことなく 確保できます。 マイホーム取得した人を減税してあげた そのお金が、住宅ローンを融資した 金融機関に入っている、 ・・そんな構造に見えます。 国が税金を投入して行う ローン控除制度は、 私たち消費者・生活者のためのものではなく、 実質は金融機関のためのもの？ 本当に「ローン控除期間終了後に繰上返済」 が 賢い行動なのか？ きちんと考えてみましょう。 Tさんは暮れに 中古住宅を購入契約しました。 これから 住宅ローンを組みます。 2800万円 30年固定1.0％ 35年返済です。 3つのシミュレーションを行ないました。 ①いっさい繰上返済しない人生。 ②積極的繰上返済をする人生。 ローン控除期間中に繰上返済を行っちゃいます。 ③控除期間が終わってから 繰上返済する人生。 11年目に「積極的繰上返済総額と同額」 ※3つの人生の「住宅ローン利息 負担額比較」 をしていますが、小さくて見えないですね。 大きくしてみます。 ①この住宅ローン2800万円では、 ローン利息の総額は 519万円です。 ローン控除の総額は140万円なので、 このままであれば Tさんの負担は379万円です。 ②積極的な繰上返済をした場合は、 （ と言っても将来の教育費の時期 を考慮して 初期の3回だけですが ） 計750万円の繰上返済。 ローン利息の総額は 273万円です。 ローン控除の総額は115万円なので、 Tさんの利息負担額は158万円です。 ③「常識」通りに ローン控除期間は何もせず、 控除期間終了後の11年目に 一括で 同額の 750万円を繰上返済すると・・ ローン利息の総額は 354万円です。 ローン控除の総額は140万円なので、 Tさんの利息負担額は214万円です。 ということで、 将来の教育費がかかる時期を考慮しつつ、 積極的な繰上返済をした方が、 負担するお金が少なく済む場合があります。住宅ローン、「控除期間が終わってから繰上返済」するのが 賢いやり方か？ ※本日、佐々木FPの作業が終了しました。 結論は、控除期間終了を待たずに、 当初から積極的に繰上返済をした方がお得♪ という結果になりました。 だれかに作られた「常識」をそのまま 鵜呑みにしたまま 行動してはいけません。 ただ、できあがった資料の表現方法について、 ちょっと修整してもらうので、 具体的な記事をアップするのは明日にします。 お楽しみに・・。メールをいただきました。2022.2.15武田様お世話になっております、Tです。 先日はローンに関してのご返信ありがとうございました。CF作成していただき大変助かりました！ 銀行からの金利条件も出まして・35年借入期間 30年固定 ローン金利 年利1％ ※うわ、30年固定で1％？ 低金利ですね。 恵まれています。こちらで2800万円の借入で、実行することにいたしました。 ※良かったですね。今後、繰り上げ返済を行っていこうと思っていますが住宅ローン控除を考えますと、繰り上げ返済は最初の10年間でどの程度行っていくとよいものか、教えていただけますでしょうか。 計算していたのですが、よく分からなくなってきてしまいました。。繰り上げ返済の手数料は無料で、期間短縮にいたします。アドバイスいただけましたら助かります。 ※「ローン控除期間中は繰上返済しない」 方がいい・・という「通説」は、 住宅ローンを融資した金融機関にとって、 大きな利息を稼げる返済初期の期間に 稼げるだけ稼ぐために、 非常にありがたい説であり 制度です。 はたして その説が正しいかどうかは、 個別のケースによって 異なりますので・・ 今日から 佐々木FPが作業着手しました。 Tさんのケースで・・ ①当初から積極的な繰上返済をした場合。 ②控除期間終了後に一括返済した場合。 この比較シミュレーション、明日 完成します。 お楽しみに・・。もう一点、火災保険を決めなくてはいけない為、色々見てはいるのですが、いまいちピンときてません。 あまり保障を削らないつもりで、CFでいただいた火災保険4万円/年を参考に見積もりを取ってみている感じです。ローン会社の保険も一応見積もりみてみるつもりです。 考え方のポイントみたいなものはありますでしょうか？ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※「保険加入は お金を失うことです」 だから やたらに 保険に加入してはいけない ことは、顧問会員や当ブログの読者は すでに しっかり理解していることですが、 火災保険は どうでしょう？ 家を所有している人にとっては、 消失したら 非常に困ることになるので、 （ 手持ちのお金では再建できないかも ） 加入するのは 当然で「人生のコスト」、 しっかり割り切りましょう。 で、業者による保険料の差は、損保の場合 基本的に無い・・ことを知っておきましょう。 補償内容が同じであれば 保険料は同じ、 ・・と、理解しておきましょう。 どこまで保障するか？ 補償の幅広さで保険料が違ってきます。 ※何の保険でも同じですが、特約をたくさん つければつけるほど、保険料が高くなります。 （ 当たり前 ） 水害の可能性がほぼ無い場所がらなら、特約料が かなり高いので 付けなくていいでしょう。 地震は、実際に被災しても 同じ建物を新築で きるお金がおりることはありませんが、 一定の金額が受け取れるので、 再起のためには必要かと思います。 この絵の他に さらに 「家財」は加入しておきましょう。 蛇足ですが・・ 武田FPの今の家は 建替え後 9年たちますが、 ある日 フェンスに 車がこすった後を数か所発見、 （ 家の外壁ではなく フェンス ） 警察に伝えて 現場検証してもらいました。 よく見ないと 分からない程度の すり傷ですが。 そうしたら 警察官が、 「火災保険 入ってますか？ お金おりるかも しれませんよ 証明書は作成しておきます ので 保険屋さんに連絡してみてください」 ・・で、 保険屋さんに現場を見に来てもらって、 「修復の見積もりを取ってみてください その金額を振込みます 後日 修復後の現場を確認はしません」 と言われ、 知り合いの業者さんに見積もりをお願いしました。 35万円ほどの見積もり結果でした。 大きな声では言えませんが・・ 45万円の見積もりを作成してもらって 保険屋さんに提出しました。 後日、45万円が振り込まれました。 これまで払った保険料より 多い！ 見た目、フェンスの傷は目立たないので、 修理はしていません。 あは。メールをいただきました。2022.1.24武田様 お世話になっております、Tです。現状診断ありがとうございます！総評も確認させていただきました。保険に関しても大変参考になりました。 ※以下が「現状診断」の際の「総評」等です。総評〇一般的なキャッシュフロー（ＣＦ：貯蓄残高の推移） では、定年退職時に向けて 貯蓄残高が増えていき、 老後は徐々に減っていきます。 T家の場合は、給与収入が減る時期と 教育費がかかる 時期が重なり、 定年退職前に 急激に貯蓄残高が減ってしまいます。★定年退職前の繰上返済が難しそうなのが 辛い状況です。 年金・老後〇公的年金の受給額は平均レベルより少ないですが、 堅実な支出でなんとか 持ちこたえそうです。 ただ、最後の妻一人期は かなりつつましい生活を 強いられそうです。 住宅ローン〇★金利「1.3％という設定は、全期間固定とはいえ、 あまりにも高過ぎます。 せっかくの繊細な資料作成です。 もっと現実に即した計画を作成しましょう。 生命保険〇死亡保障：必要額の計算結果は以下です。（ 13～19ペジ ） 夫は現在： 820万円、20年後：－199万円（ 加入：800円 ） 妻は現在：－94万円、20年後： 589万円（ 加入：400万円） 「マイナス」は、不要・・ということです。 「加入生命保険と必要額」の推移を、ビジュアルで確認してください。 （20ページ）★夫は800万円の死亡保障を確保していますが、必要額は820万円、ほぼ正解ですが、長方形の死亡保障はいりません。（月に5200円も払う必要はない）20ページのグラフのように 三角形の死亡保障が合理的です。また住宅ローンに関してなのですが2つの銀行から適用金利の回答がございまして、住宅ローン金利の比較シミュレーションをお願いできますでしょうか？ ・25年返済 ローン金利 年利0.9%・30年返済 ローン金利 年利0.95% ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、本日 佐々木FPが資料作成しました。 これから、メール添付で送ります。 ※0.9％ 25年返済での 今後の人生です。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※0.95％ 30年返済での 今後の人生です。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※30年返済の方が 余裕がありそうに見えます。 私が いつも言っているように、 「住宅ローンは長く借りて短く返そう」 ということです。メールをいただきました。2022.1.17武田様 お世話になっております、Tです。現状診断資料を送らせていただきますご確認いただけますでしょうか。 また配偶者のみですが、ねんきんネットで確認できた見込額は以下でした。受給予定年金見込額（月額） 49,218円 ※30代の現時点で この年金額です。 これって 多いの？ 少ないの？ 最終的に受け取る年金額はいくらになる？ どのように計算する？ そんなことが、「現状診断」で判明します。 「現状診断」終了予定は 1/21（金）です。 お楽しみに・・。申し訳ございません、保険証券のみ確認ができておらず他の資料をまとめて送らせていただきました。 ※ということは、わけの分からない保険料を 毎月払っているということになります。 とりあえずの資料作成をしておいて、 後日 詳細が判明したら 修整しましょう。住宅ローンの件ですがご確認ありがとうございます。 おっしゃる通り現状では、不安があるもので30年固定のみで比較してみようと思いますが、10年固定で支払い可能かに関しては現状診断によって シミュレーションで確認させていただけると助かります。 また10年固定を調べたところ、0.645％でちょっと高いとのことでそれ以外ですとauじぶん銀行の0.565くらいなのかなと思っていました。。 調べ方が足りず他にもう少し安い金利のものがありましたら、教えていただけましたら助かります！ ※前回も言いましたが、 金利のみに着目して より低金利のモノは？ という探し方をしてはいけません。 諸費用の中には とんでもない金額になる 項目もあります。 自分で一生懸命 探してみましょう。引き続きどうぞよろしくお願いいたします。 ※ちなみに念のためですが、職種に関しては佐々木様にお伝えしたのですが、ブログに記載されないようお願いしたいと思います。 ※私は佐々木FPから 何も聞いていませんし、 個人が特定されるようなことや、 他人に聞かれたくないような家庭の特殊事情 などは、 これまでも 伏せてきています。恐縮ですが、こちらの文章も載せないでいただきたい箇所となります。 ※ ・・？フリーランスとの記載で今度ともどうぞよろしくお願いいたします ※職業を明かしたくない等の要望には、 その通り したがっていますが、 基本的に、日々の記事への掲載は、 顧問会員になる時点での約束事です。 できるだけ多くの人たちに 生活設計の意識を持ってもらうために、 顧問会員の生活設計の実際を公表しています。 このFP事務所が私のライフワークです。 私の貯蓄を注ぎ込みながら 運営しています。 （ 私の貯蓄を減らしながら・・ ） 私の給料なんて まったく出ない低料金で 顧問会員のお手伝いをしています。 顧問会員の皆さんは 協力して下さい。メールをいただきました。2022.1.14武田様 お世話になっております、Tです。あけましておめでとうございます。昨年末は大変お世話になりました。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 ※よろしく お願いいたします。 何よりも 早く「現状診断」を終えるよう、 よろしく お願いいたします。 まず 「現状診断」を終えて、 T家の状況をしっかり完全に把握できないと、 どの分野であっても、責任を持った アドバイスのしようがありません。昨年末から住宅ローンの検討に入りました。シミュレーションで検討し以下の3社で考えておりますアドバイスいただけましたら幸いです。ご確認いただけますでしょうか 3000万借入すべて事前審査済 ◇三井住友信託銀行・30年固定ローン 1％・ミックスローン15年固定＋30年固定0.95%＋1.05%1500万＋1500万 ※固定金利期間 15年というローンは、 各金融機関が力を入れているわけではないので、 このように 中途半端に高金利になります。 15年固定で 0.95％、普通 借りないでしょう。 これならむしろ、30年固定1本の方が 安心できて いいのでは？◇りそな銀行・ミックスローン10年固定＋30年固定0.645%＋1%800万＋2200万 ※固定金利期間 10年というローンは、 各金融機関が力を入れる 主戦場で、 低金利合戦をしていますが、 10年固定で 0.645％は ちょっと高いかも。 こうやって 800万円と2200万円という 組み合わせで検討するということは、 よっぽど「10年固定」に リスクを感じているように見えます。 30年固定1本で検討していいのでは？ ◇住信SBI銀行フラット３５（保証型）30年返済 1.1%※適合証明書はこれから取得 ※なんのことはない、3つとも、 ごちゃごちゃ 小細工するよりも、 30年固定1本で 比較して見たらどうでしょう？ 固定金利期間を短くすることには不安で、 拒否反応があるように見えるので。 なお、住宅ローンを比較する場合は、 「固定金利期間」や「金利」だけでなく、 他の要素も盛り込んで しっかり比較しましょう。 たとえば、以下のように項目をそろえて、 各金融機関の数値を入れて 考えましょう。 融資手数料 保証料 団信保険料 一部繰り上げ返済手数料 全部繰り上げ返済手数料 前回アドバイスいただいた10年固定30年返済ローンに関してなのですが私のフリーランスの収入に変動もあり正直10数年で返済できる自信がないため、ミックスローンメインで考えてみました。 ※中途半端な小細工はしない方がいいのでは？30年固定のみとフラット35に関しては本審査の結果と家計診断次第で保険にしたく検討しております。 ※ ・・。 ？不動産申請の銀行に関しては10年固定高めなのと30年固定がないこと不透明な箇所があるため借入しない方向で考えています 家計診断の資料がまだ途中なので再提出になると思うのですが一度、シートを送らせていただきます。 記入に関して本日の午後あたり確認のお電話させていただけましたら幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※佐々木FPと電話で お話したようです。 今日 佐々木FPが ヒアリングシートをチェック してみた結果、 「提出資料さえ届けば 現状診断できそう」 ということでした。 普通は 整理整頓した結果 「再ヒアリング」 として 送り返していますが、 それ無しに「現状診断」になりそうです。 普通・・現状診断では、生涯 賃貸住まいの キャッシュフロー表を作成しますが、 Tさんの場合は すでに 中古住宅を契約済みです。 持ち家でのキャッシュフロー表を作成 することになります。メールをいただきました。2021.12.27武田様 お世話になっております、Tです。 先日はお忙しい中ご対応大変ありがとうございました以下の確認の上、契約といたしました。 ・ローンに関しては信用情報をすでに確認しているため問題ないとのこと、 ※前回の記事で触れたように、 信用情報登録機関は 3つ あります。 その全てについて きちんと確認したんでしょうか？ 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。万が一クレジットカードの引き落としの件で否決になってもローン条項の対象となり、手付金返済の対象となるとメールと口頭で確認いたしました。 ※契約書の「ローン条項」とは、簡単に言えば、 「契約後に融資が不可能になった場合は、 手付金を変換して 契約は無かったことに」 なりますという 条項です。 Tさんは 過去に クレジットカードで うっかりして 引き落とし不可という事態に なったことがあり、 それが元で 住宅ローン不可ということに ならないか？心配しています。 ところが ローン条項には例外がいくつかあり、 Tさんのケースは ローン条項の対象外になり、 契約は無かったことになるが 手付金は没収！ という事態になるのでは？ と、心配していました。・住宅瑕疵担保責任保険の継承建築会社さんに確認中との書類いただきました ※「確認中」ということは、まだ こちらの思惑通りに進むとは限らない かも？ 不動産屋さんが 「今こうやって努力はしています」 と言っているだけ・・かも？・契約不適合責任引き渡し後3か月以内での対応となっています。現状使用可能と申請されているところに関しては、不具合あれば対応してもらえるとのことでした。引渡し前にホームインスペクションを入れて何かあれば相談する形です。 公図の指摘箇所、境界杭、私道、電波関連、撤去物に関してもしっかりと確認できました。契約時に録音も許可いただいたので残せました。 ※わお！ 売買契約のやり取りを録音？ 初めて聞きました。 不動産屋さんは 緊張したでしょうね。主人とも契約前に打ち合わせでき納得のいく契約確認となったと思います。(1時間予定が1時間半になりましたが。。) ※「素人のくせに あれこれうるさい客だ」 と思われたでしょうね。お忙しい中、ご依頼ご対応いただきましてありがとうございました！ 順番が前後しておりますが、年明けにライフプランを送らせていただきます。 ※はい、その作業、2～3か月前にするべきでした。 そして、この時期に 胸を張って 売買契約！ 住宅ローンも業者の言いなりではなく、 自分で確信を持って選択！改めて住宅ローンのご相談をさせていただけますと助かります。 武田様、佐々木様〇〇でも寒さが強くなってまいりましたお体ご自愛され良いお年をお過ごしください。 ※12/20（月）にメール顧問会員になって、 「年内に中古住宅の売買契約をするので手伝って！」 契約予定日は なんと 12/25（土）です。 メール顧問会員になってから たった5日です。 こんな 乱暴なメール顧問会員、過去20年 FP事務所をやってきて 初めてです。 一応、契約書類でチェックするいくつかの項目は 一通り確認できた状態で 契約したようです。 とりあえず、良かったです。 当FP事務所が行っている 本来の手順は、 「現状診断」⇒「生活設計」⇒「実行支援」 です。 中古住宅の購入支援や マイホームの建築支援は、 最後に行う「実行支援」です。 年内の数日で「実行支援」を終えて、年明け から 家計の「現状診断」を行うことになります。 良い お年を！メールをいただきました。2021.12.24 夜武田様 大変助かります！ご丁寧にありがとうございます。また、質問等のご許可ありがとうございます、とても心強いです・・！ 武田様の記事を拝見して、不動産屋さんに確認いたしました。何点か確認できたことをお伝えいたします。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーー①住宅瑕疵担保責任保険の継承、 お願いしたところ可能でした 売買契約後に書類のやり取りするとのこと →契約書に明記を希望→承諾 ※この保険に加入していたのは、売主ではなく 建築をした建築会社です。 建築会社は 10年間 瑕疵に対する責任を 建て主に対して 負わなければなりませんが、 どのような方法で責任を負うかということで、 保険加入選択したわけです。 なので、売主が加入していた保険を買主が 引き継ぐということではないということを、 しっかり理解しておきましょう。②地盤調査済とのことなので地盤調査報告書などの 原本書類の確認と引渡し→承諾 ③また融資に関しての流れ。先方より以下の回答でした。決定しているわけではなかったです。１．12月25日 売買契約２．1月上旬（10日頃）までに 三菱UFJ銀行にて本申込３．1月末までに その他の金融機関でご希望があれば ローン事前審査の承認をもらい、 どの金融機関で進めるか決める。 ④「契約後、引渡し前」に ホームインスペクション希望→可能 このタイミングで何かあれば売主補修希望できる のでしょうか？ ※契約関係の書類で・・ 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 早めに引き渡しを終えて、逃げきって しまおうというのが、本園のように見えます。 不動産屋さんに確認が必要です。 ⑤ローンの本審査に関してなのですが去年一回だけ、新しいクレジットカードの初回引き落としを口座登録を失念しており遅延となりました。こちらは＞過去に融資不履行があった には当たらないでしょうか ※うわあ・・ そんなことがあった？ それは、かなり ヤバイかもしれません。 契約を終えた段階で、 その辺の理由でローンが通らなかったという ことでは、 １５条のローン条項が適用にならないかもしれません。 契約書にハンコを押す前に、不動産屋さんに 正直に言って 、このまま契約をしていいか？ しっかり確認しましょう。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー④⑤について教えていただけると助かります。 ひとまず瑕疵保険の継承とホームインスペクションが可能でよかったと思います。また黄色のマーカー部分確認、把握いたしました。ありがとうございます。もしなにか、先方に訂正を求めるような箇所がもしあれば教えていただけますでしょうか。 どうぞよろしくお願いいたします ※⑤については、契約書にハンコを押す前に、 不動産屋さんに正直に伝えて、 反応を確認しましょう。 安易にハンコを押しては まずいかもしれない。《 参考記事 》過去にクレジットカードや各種ローンで延滞したことがあると、住宅ローン審査でマイナス評価になったり、審査落ちすることがあります。ついうっかり、クレジットカードの引き落とし口座にお金を移すのを忘れてしまい返済が滞った場合でも、延滞歴は信用情報登録機関に記録が残るため、注意が必要です。 まずは信用情報登録機関で「延滞歴」の確認 銀行や保証会社が住宅ローンを審査するとき、頼りにするのは申請者本人からの情報だけではありません。実は、信用情報登録機関が管理・提供する「信用情報」を真っ先にチェックしています。信用情報には、個人の年収や勤務先、使っているクレジットカードやカードローン、住宅ローンなどの契約内容や利用履歴が掲載されています。 信用情報は「本人開示制度」を利用すれば、自分でも確認することができます。特にネット銀行では、対面での相談ができないため、履歴に問題があると審査にまず通りませんから、事前に信用情報を取り寄せてチェックしておくことをお勧めします。本人の気付かぬうちに、信用情報に〝傷〟がついていることもあるからです。 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。※企業によっては、複数の情報登録機関に加盟している場合もあります。 申請と信用情報の受け取り方については下の表のとおりです。いずれもそう手間がかからず、費用も１回につき1000円程度です。 信用情報は「入金状況」「返済状況」をチェックする 取り寄せた信用情報は、どこをチェックすればいいのでしょうか。各情報登録機関によって、開示報告書の書式や評価の表示方法に違いがありますが、ここでは、シー・アイ・シーを例に開示報告書の見方のチェックポイントを紹介します。 ■チェックポイント①「入金状況」 まずチェックするのは、下記の「入金状況」欄です。直近24カ月間の入金に遅れがなかったかなどを記号で表示しています。 信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！ まず、「＄」は請求通りの入金があったことを指し、「－」は請求も入金もなかったことを指します。 「A」は、「お客様の事情で、お約束の日に入金がなかった」ことを指します。引き落とし日に口座に必要な残高がなかったということです。キャッシングやショッピングの代金に限らず、公共料金やスマホ代など、クレジットカード払いになっているものが期日に引き落とせなければ、「A」がつきます。 銀行によりますが、最短で直近6カ月以内、理想は1年以内に延滞がなければ、審査に与える影響は小さいといわれています。ただし、24カ月の間に「A」が3コ以上あると、審査に通るのはかなり難しいでしょう。 たった3回の遅れで落とすなんて厳しすぎると思われるかもしれませんが、銀行からすると、「自転車操業の生活なのかもしれない」「こんなにだらしないと、何十年も 住宅ローンを返済し続けるのは難しいだろう」と考えるのです。 では、信用情報に多数の「A」があった場合、打つ手はないのでしょうか？ 前記の通り、入金状況の履歴は24カ月分しか掲載されないため、遅延があったときから最長2年経過するのを待てば、〝傷〟は消えます。1年前の「A」であれば、1年間の辛抱です。 また「Ｐ」は、「請求額の一部が入金された」ことを表します。本来の引き落とし額自体は入金したものの、延滞金数百円の支払いを忘れている場合などにつくものです。この「Ｐ」については、延滞金などを支払い済みで、ローン申請時に通帳のコピーなどを添付して支払い履歴を提示できれば、審査に通ることも珍しくありません。 ■チェックポイント②「返済状況」 「返済状況（異動発生日）」の欄に「異動」と表示されている場合、長期にわたる延滞（61日以上または3カ月以上）があったことを指します。いわゆるブラックリスト入りです。この「異動」になってしまうと、打つ手はほとんどありません。シー・アイ・シーの場合、延滞を解消してからも５年間、掲載されます。 延滞歴がある人の借り換えは、最低1年待つ また、住宅ローンの借り換えを考えている人は、直近1年以内に住宅ローンの返済を遅延していないかを確認しましょう。もし、その間一度でも引き落としができなかったことがあると、借り換えはかなり厳しいといえます。 公共料金などの単なる引き落とし（クレジットカードを通さないもの）の遅れであればセーフですが、住宅ローンの延滞は一度でアウトです。延滞を解消した月から1年は借り換えの申し込みを待ちたいところです。ただし、フラット35では、延滞しても当月中に支払っていれば、借り換え可能になっています。 【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がるのは本当？滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説 軽微な遅延は、ネットより窓口で相談を ネット銀行や信託銀行だと、掲げた条件に合わない申請者は審査に落とされてしまうことが多いのですが、大手銀行や地方銀行、信用金庫などの場合、窓口で相談すれば事情を考慮してもらえることもあります。 たとえば、給与の入金口座とカードの引き落とし口座などを別にしていて、給与を移し忘れたために残高不足で引き落としができなかったというようなケースでは、普段から口座を分けていて、別口座にお金があったことを説明する文書と通帳のコピーを添付すると、審査に有利に働くこともあります。 ただし、前記のように、クレジットカードの支払いを一定期間以上延滞してブラックリスト入りしてしまったり、直近1年以内に住宅ローンの返済が遅延してしまった人は、ほとんど審査に通りません。ブラックリスト入りする目安は、延滞が61日以上に及んだときです。61日以上の延滞は是が非でも避けましょう。 延滞歴があれば、信用情報を確認して対策を 過去に借り入れたローンの返済に遅延や滞納があった人は、住宅ローンの借り入れや借り換えを相談する前に、以下の事項を確認しておきましょう。 ・審査を受ける前に信用情報を取り寄せ、履歴をチェックする。・履歴に問題があった場合は、記録が消えるまで待つのが原則。・借り換えを検討しているが、住宅ローンの支払い遅延 のある場合は、最低1年経ってから申し込む。 また、将来住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたいと考えている方は、現在借り入れているローンの延滞には、くれぐれも気をつけるようにすることが重要です。 メールをいただきました。2021.12.24ありがとうございます！資料なのですが、どれがどれなのかわからなかったので、渡してもらったものを全部写真に撮りましたので、ご確認いただけますでしょうか お手数をおかけしてすみません。写真データ分割で撮ったのも含め17枚になりますので、ファイル便で送らせていただきます (〇〇資料)武田FP様 ご確認どうぞよろしくお願いいたします！ ※17枚のほとんどが 建物関係の資料で、 私が欲しかった「土地」関連の資料はわずか です。 土地の「公図」が欲しかったんですが、 ありません。 こんな雰囲気の絵が、「公図」です。 契約直前であれば、必ず交付されます。 私がなぜ「公図」を見たかったか？というと、 今回契約する物件の土地の「筆数（ふでかず）」が 一つではなく、なんと六つもあるんです。 どういう状況なのか？を、 「公図」で確認したいと思ってたんですが・・。 ということで、 不動産屋さんが作った契約書を見ていきます。 「土地付建物売買契約書」 土地： ずら～っと 6筆の土地が書かれています。 一つが本地部分、一つが位置指定道路部分、 残りの三つが私道部分・・と表現しています。 だから、これって どんな状況なのか？ 「公図」で確認したかったんです。 これらの表示は 令和3年12月20日の 「全部事項証明書」によります と書かれています。 つまり、登記簿です。 実は、これも見たかったんですが、ありません。 （ 建物関連の資料ばかり いっぱいで ） 売買代金 ： 3,580万円 手付金 ： 100万円 残代金 ： 3,480万円（令和4年3月25日まで） 融資申し込み先： 金融機関の営業署名まで書かれていますが、 売買契約書に金融機関名が書かれているのは 初めて見ました。 これは、不動産屋さんの お導きでしょうか？ 今回の「特約付き団信の変動金利ローン」に 決めてしまったのは、この不動産屋さんと この金融機関との共同作業でしょうか？ （ 言いなりになっていてはいけない ） 彼らは 持ちつ持たれつの関係です。 私たちが住んでいる資本主義経済社会は、 非常に濃いシガラミで成り立っています。 （ 洗脳されたままではいけない ） 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について 確認した事項 ： なし となっています。 やっていないということです。 特約条項 本物件の設備には 経年劣化による性能低下・ キズ・汚れがあることをご承知おき下さい。 本物件は「現況有姿売買」になります。 あっちこっちに 何かお気づきの点があっても、 そのまんまの状態での売買ですよ。 文句を付けないでね・・ということです。 融資を申し込んでも 融資不可の場合は、 本契約は解除されます（15条融資利用の特約）が、 1過去に融資不履行があった 2告知していない借金がある 3契約後 勤務先を変更、必要書類の提出遅延 などがあった場合は、15条は適用されない。 登記業務は「売主指定の司法書士」が行う。 つまり、不動産屋さん指定の司法書士さんです。 で、署名捺印欄にはすでに、 契約日が活字で記載されています。 令和3年12月25日 です。 明日！・・です。 契約書は2枚になっていますが、 ここまでが一枚目です。 二枚目には、第一条から第21条までの文言が 書かれています。 「私が黄色のマーカーをしたところを 重点的にしっかりじっくり読んでおいて」 と言って、メール添付で送りたいところです。 第11条 公租公課の分担等 土地建物には 毎年固定資産税・都市計画税が 1月1日の所有者に課税されます。 今回の分も売主が その全額を納税しますが、 年の途中で所有権が移転するので、 移転後の期間分は 買主がお金を払うことで 精算することになります。 「起算日は1月1日とします」と言っているので、 たとえば3月末で引き渡しなら 残りの「1年の4分の3」に相当するお金を 引き渡し時に 買主が売主に払います。 （ 不動産屋さんが 算数してくれます ） ・・って、続けていると、 終わるのは 真夜中になっていきそうです。 契約書と重要事項説明書のチェックポイントに マーカーで黄色に着色しました。 メール添付で送りますので、 特にその部分について気を付けて読んでみましょう。 分からないことや 質問したいことがあったら、 夜でも朝でも構わないので メールしてください。 電話だと迷惑ですが メールなら大丈夫です。 メールで回答します。 よろしく、お願いします。 「特約付き団信の 変動金利ローン 0.66％」 だけは、やめた方がいい。 「10年固定 35年返済 金利0.6％」 その金融機関、10年固定なら もっと頑張って 低利率を提案するかも？メールをいただきました。2021.12.23お世話になっております、Tです。昨日は変なご相談メールを送りまして失礼いたしました。本日、売買契約書と重要事項説明書が届きました。ご確認いただけますでしょうか。 ※相変わらず、大変なボリュームです。 先ほど、一通り目を通しました。 別の記事でコメントします。まだ不動産屋さんにはお伝えしてないのですが、契約〜引き渡し間（2-3ヶ月後）の間でホームインスペクションを入れたいと思っています。その件は契約時のお伝えで良いのでしょうか？ ※本来は、不動産屋さんが促して 売主が行う べきことです。 数万円の費用で住宅の現況を診断します。 「現在、こんな状況ですよ」 と書類で示して、売りやすい状況を作ります。 大きな問題が発見されることになれば、 数万円では済みませんが・・。 なお、今回の契約書では、 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 引き渡しが終わってしまえば、 逃げられてしまいそうです。また売主さんの新築時からの瑕疵保険が継続しないかなと思ってるのですが、どうなのでしょうか。。 ※結論を言えば、引き渡し前であれば、 「引き継げます」ではなくって、 「引き継げる可能性があります」です。教えていただけましたら助かります。どうぞよろしくお願いします。 ※以下のQ&Aのやり取りが、分かりやすいです。Q築5年の木造2階建ての中古住宅を購入し、居住しています。売買契約書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居後に、天井の照明器具取り付け部分より雨漏りが発生しました。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険法人へ連絡したところ、対応できないと言われました。また、名義変更は被保険者※（施工業者）からでなければ受付けられないと言われたので、前所有者に名義変更を求めたところ、売買契約時でなければ変更できないと言われました。名義変更は契約時でないとできないのでしょうか。また、売主（前所有者）に雨漏りの責任を求められないのでしょうか。A住宅品確法に基づく新築住宅における10年間の瑕疵担保責任は、転売後であっても当初の発注者（前所有者）と施工業者との間で継続しています。ですから、前所有者を通じて、施工業者に対し瑕疵担保責任による補修やこれに代わる費用負担を求めることができると思われます。他方、中古住宅の購入者（相談者）が住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者（前所有者）の地位を承継する（名義変更する）ためには、保険契約に「転売特約」が付帯されていることが必要となりますが、この特約の付帯は任意となっています。また、転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、 1.第一取得者（前所有者）が施工業者に対して 住宅を譲渡したことを通知する 2.保険の残存する期間は、施工業者が転得者（相談者） に対し、第一取得者（前所有者）と同等の内容を保証 することの同意を得る 3.施工業者が保険法人と事務手続きを進める という流れが一般的です。但し、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、今から付帯することは難しいでしょう。 ※この質問者は すでに引き渡しを受けて、 転売が完了しているので無理ですが、 Tさんは 引渡し前の期間であれば、 上記の手続きをして 施工業者が動いてくれれば、 なんとかなりそうです。 もちろん、不動産屋さんの協力が必要です。 建築業者にコンタクトしてもらいましょう。 仲介手数料 両取り！・・で儲かるんだから、 「面倒見てやれよ、お前！」 って、私なら 言いたいところです。一方で、売主である前所有者は、中古住宅の売買契約の内容に応じてではありますが、瑕疵担保責任を負います。 ※はい、本来は そうなんですが・・雨漏りが「隠れた瑕疵（※2）」に該当する場合は、相談者は売主に対して損害賠償請求できる可能性があります。もっとも、中古住宅においては瑕疵担保責任が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、 ※はい、今回のTさんの契約書にも、 逃げよう 逃げよう という文面が目立ちます。 で、期間も3ヶ月に設定していて、 通知が無く それを過ぎたら 請求はできない という文面になっています。 契約書の内容を確認した上で、売主と交渉するとよいでしょう。交渉方法等の詳細については、契約書面等を持参の上、弁護士に相談されることをおすすめします。 ※被保険者…住宅瑕疵担保責任保険では、 新築時の施工業者や販売業者が被保険者となります。※2 隠れた瑕疵…契約締結時に知らなかった、 または知り得なかった瑕疵（欠陥） ※ということなので、 契約時点で不動産屋さんにその旨伝えましょう。 「建築業者さんと 上記1～3の手続きをしたい」 ・・と。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 その③。武田様 〇住宅ローンに関してご返答ありがとうございます。団信に関しては、一般団信とがん50は無料なのですが、特約で三大疾病で100免除になるものを＋0.2％で付けて〇〇共済の保険を半分解約しようと思っていました。。 ※おバカさんです。 知っておこう！ 住宅ローンを扱う 金融機関は 保険の販売代理店でもあります。 これから金利上乗せで払う保険料から、 何割かのお金が 金融機関に落ち続けます。 （ 保険販売は ボロい商売なんです ） 金融機関の営業トークを鵜呑みにしてはいけない。 すっかり 洗脳されています。 住宅ローンと団信は普通ですが、それ以外の 生命保険を 抱き合わせで考えてはいけない。 保険の原点に立ち返って 考えよう！ 保険加入は お金を失うことです。 保険料は 失うお金です。 医療保険でもらう 20万円は 貯蓄で準備しよう。 ガン保険でもらう 100万円は 貯蓄で準備しよう。 「ガンと診断されたら 100万円」 魅力的と思う人は おバカさんです。 「ガンと診断されたら 残債務 無し」 3000万円とかが チャラになる と思った人は、 おめでたいおバカさんです。 たいした保険料も負担せずに 3000万円ゲット！ という いい話には、 その時になってみないと分からないカラクリが あります。 保険金が出るためのハードルがメチャクチャ高い とか・・。 住宅ローンを借りて返済する行為そのものが、 金利負担で 損な行為なのに、 さらに「損の上乗せ」をしてはいけない。 住宅ローンを借りる際の「損」は、 「金利負担」にとどめておこう！ 保険を抱き合わせて「保険料の負担」で、 さらに「損」を 上乗せ してはいけない。 保険販売代理店の 銀行に洗脳されていては いけない。 目を覚まそう！！ それから 住宅ローンで新たな生命保険に入るから、 〇〇共済の保障を半分にしようと言っていますが、 そもそも、 「その〇〇共済の死亡保障、必要だったの？」 という問題があります。 「普段から生命保険に加入していることは 当たり前で、住宅購入すると 団信に加入 するので、加入中の死亡保障は 減額できる」 という「常識」は、 業界が振りまいてきたモノに過ぎず、 「本来は、死亡保障が必要かどうかは、 きちんとした検証が必要で、子供がいても 死亡保障が不要というケースも少なくない。 そのような状況にありながら、 住宅購入という状況変化でどうなるか？ きちんと検証すると、今度は逆に 必要額が初めて発生！ というケースがある」 これが、現実です。 きちんと 生活設計したことが無い人には 理解することが難しいことですが。 （ ブログ画面右帯の事例を参照下さい ） 順序が逆で T家の現状診断がまだなので、 なんとも言えませんが、 死亡保障必要額が 夫：4000万円 妻：2000万円 ということは、普通はあり得ません。 子供が2～3人いても 夫婦共に 死亡保障不要！ なんてことは ざらにあります。 （ ブログ画面右帯 参照 ）変動金利にして早めに繰り上げ返済を狙い、金利状況が怪しくなった時に別の固定ローンに借り換えなどはできないのかと調べていましたそういったことは難しいのでしょうか？ ※キャッシュフロー表を作成したと言っている人が、 家計に不確定要因を持ち込んではいけない。 住宅ローンを変動金利で借りてはいけない。 変動金利住宅ローンを利用していいのは、 自営業、フリーランス、中小企業経営者などで、 自分で収入をある程度コントロールできる人や、 これからまとまった資金が手に入る可能性が ある人など、 金利変動というリスクに対応できる家計であること。 逆に家計に余裕がなく 収入の上昇が期待しにくい人、 臨時収入やまとまった資金が入ってくる予定も 全くない人は、安全に家計を運営するためにも 変動金利住宅ローンは避けたい。 順序が逆で、まだ生活設計をしておらず、 私は T家の家計を把握していないので、 一般論でコメントするしかありません。固定金利10年は後半上がるので、フラット35で繰り上げ返済がよかったのですが、フラット35は建物によって審査できないということですよね？ ご相談以上になります。お手数ですが、ご確認どうぞよろしくお願いいたします ※「固定金利10年は後半上がるので」？ それを言うなら・・ 「変動金利は いつでも上がるので」 やめた方がいいということになります。 全期間固定の住宅ローンも 借りてはいけない。 なぜか？ 理由は一点だけ、金利が高いから。 それだけ。 住宅ローンは 長く借りて 短く返そう！ 当初返済期間を長く取って、 余裕のある返済をしつつ、 繰上返済を繰り返し、 早めに完済してしまいましょう！ お勧めは、10年固定30年返済住宅ローン なんですが、 （ 各銀行の最大の戦場 金利が割安 ） 順序が逆で進行しているので、 私は T家の家計を まったく知りません。 すべて、一般論でのお話ですが・・ 現在進行形の メール顧問会員のAさんは、 10年固定30年返済で借りて、 15～18年で完済する計画です。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その②。武田様 〇物件に関して2か月ほど探してまいりまして、諸条件と予算の兼ね合いが難しく難航していたのですが今回の物件が二人の希望にかなり近いため、短期間で検討しております。 物件詳細(昨日のと同じものです)詳細の図面と登記を添付いたします。 ※登記の資料は 見つけられませんでした。 以下が、物件情報です。 ※2015年6月建築の3階建て住宅、3580万円です。 ※南西側から見た 外観写真です。 ※都会では「軒なし屋根」が当たり前なんでしょう けど、「通気・排湿」は大丈夫でしょうか？ ※間取り。 ※リビング・ダイニング・キッチンがあって、 皆で過ごす2階の空間に トイレが無いのは ちょっと辛いですね。 （ 3階のトイレ、2階に設置したかった ） ※ダイニング側から見た リビング。 ※キッチン。予算は基本3500万円まで、リフォームと諸経費を入れて4000万円までで探しています。今回の物件は築年数が浅いため、リフォーム不要で3900万円で収まるためローンの事前審査は3000万円で申請しています。 本物件の私たちのメリット・駅、周辺環境、徒歩分数が希望に沿っている・予算内 (予算は上げるつもりはありません)・築年数がこれまで見てきた中で一番新しい →これからマメにメンテナンスすれば、古い物件より メンテナンス費用が下げられると考えています・希望の4LDK、希望の建物面積・分譲住宅地のため近隣住民の年齢層が近め ※8区画の分譲地の右奥です。デメリット・私道の一番奥に位置している このデメリットの点で悩んでいる状況です。不動産屋さんに詳細を聞いたところ、位置指定道路で非課税、共有持ち分とのこと道路修繕に関しては分譲時に反対しないという話をしているとのことですがこちらに関してはそこまで楽観視はしていません。 修繕費用がゆくゆくかかりそうなこと、物を置かれる可能性があるなどを考えてはいます。それ以外に注意した方がよいことなども教えていただけると助かります。 ※着色部分が敷地です。 左側の幅員5.5ｍの位置指定道路に、 幅2.73ｍで接しています。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その①。武田様 ご連絡ありがとうございます。記事も拝見させていただきました。イレギュラーなご相談で恐縮です。 ※20年以上 FP事務所をやっていますが、 「現状診断⇒生活設計⇒実行支援」という 正規の流れが 壊れることはありませんでした。 今回は、いきなり「実行支援」から入ります。主人とも相談いたしまして、実行支援をお願いしたいと思います。 ※分かりました。土地購入ではないため念のための確認ですが、年間支援で図面や写真・契約書などの中古戸建購入のための詳細チェックをお願いさせていただけるということでよろしいでしょうか ※土地であっても 中古住宅であっても、 売買の対象になる「不動産」です。 同じように色々な資料を見せてもらって チェックをしたり ダメ出しをしたりする 作業は 同じです。 説明のための表の「土地購入」を改めて、 「不動産購入（土地・中古住宅等）」 にしようと思っています。また中古戸建のため「住宅支援の実行支援」は不要ということで問題ないでしょうか。 ※「住宅支援の実行支援」ではなく、 「住宅建築の実行支援」です。 これから新たに マイホーム建築するための 資料（４プランと仕上げ表）作成作業です。 中古住宅購入に、この作業はありません。上記の認識であっているようでしたら、このままお願いしたいと思います！ ※はい、その認識で大丈夫です。もし認識が異なるようでしたら、恐縮ですが範囲の詳細と顧問会員を取り消すかどうかを含めて今一度ご相談させていただけますでしょうか。。 認識に問題がございませんでしたら、ご入金いたしましたので、以下のご相談をさせていただければと思います！ ※はい、さきほど、中古住宅購入支援料 55,000円の入金を確認しました。 ありがとうございました！メールをいただきました。2021.12.20武田様 お世話になります、Tです。ご連絡ありがとうございます。記事も拝見いたしました。 本当に性急なご依頼と自覚しております、申し訳ありません。。 また中立的との表現、失礼いたしました。「消費者・生活者側のFP」の方にご相談させていただきたいと思います！ 昼頃にお振込みさせていただきました。ご確認いただけますでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、36000円の入金、確認しました。 ありがとうございました！※また、先ほどメールさせていただいたのですが、詳細記載していなかったため再送させていただきます。 〇相談内容 〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 現在こちらの物件を予定しております。（ 略 ） 〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※変動金利ローンは、やめた方がいいです。 それから、団信特約って、 お得な事でも何でもありません。 大部分の住宅ローンで、団信にもちろん加入 しますが、 その保険料を払う必要が無いのが普通です。 業者のペースで事が進んでいるように見えます。頭金1000万円、現状0.46の変動金利＋団信にて0.66を検討していました。。 ※変動金利のくせに 高金利です。 今時、10年固定金利ローンでも 0.6％です。 （ もちろん 団信込みで ） 最近の当ブログの「住宅ローン記事」にも 登場してきているので、ご参考に・・。 業者や金融機関のペースで 事が進んでいる ように見えます。団信加入のタイミングで旦那の死亡保障目的の〇〇共済2000円を解約予定です。保険は〇〇共済に死亡保障のため夫4000円、妻2000円のみ加入中です。。 ※元々、そんなに 死亡保障は必要ないと 思われます。〇生活設計についての意識 ・夫：（ 保険は不要、極力節約する生活を心掛けて 嫁子供に不自由させないようにできればよい ） ※節約に明け暮れる生活は、潤いがありません。 お金は 使うためにあります。 胸を張ってお金を使うことができるようになる、 そのための 生活設計です。 将来の見通しが立てば、それが可能になります。・妻：（ 家族で思い出などは作りたいと思っています。 下の子が中学生にあがったら収入を増やすため パートを追加予定、貯蓄は旦那に任せ気味です。） ※家計管理は、夫婦の共同作業で行いましょう。 無理が無い範囲で 収入は増やしましょう。〇住所 （ 略 ） 〇家族構成 夫：40代・会社員 年収530万 妻：30代・フリーランス 年収120万 子：幼児 子：赤ちゃん 貯金1500万 うち1000万円を頭金です ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※貯蓄 1500万円！ 素晴らしいです。 しっかりした家計の様子が うかがえます。 で・・、 ここでまた お金の話で申しわけありませんが、 他のメール顧問会員の場合でも、 マイホームに関する「実行支援」に至った際に、 別途料金をいただいています。 一般的には、数か月かけて現状診断や生活設計 をした後に、「実行支援」に移る際に、 「土地購入支援」や「マイホーム建築支援」の それぞれで、「実行支援料金」を頂いています。 実際に「実行支援」している メール顧問会員の 記事には 以下の表を掲載しています。 今回、Tさんの場合は、 現状診断や生活設計を時間をかけて行うこと無しに、 いきなり 中古住宅購入の「実行支援」 ということになります。 1500万円の貯蓄ができているということなので、 生活設計的には 問題が無い ご夫婦だと 思われるので、 いきなり「実行支援」でも大丈夫と判断します。 中古住宅の購入を検討しているTさんの場合、 上記表の「土地購入」でも「マイホーム建築」でも ありませんが、他の 実行支援料金を払っている会員との公平性を担保 する意味でも、「土地購入」と同等の 「実行支援料金」を払っていただきます。 （ 5万円プラス税・・つまり 55,000円です ） その上で、健闘している不動産に関して 明日から ガンガン 具体的なコメントを させて頂きます。 現状診断や生活設計や生命保険や住宅ローンや 貯蓄等の相談には、 36000円の年間顧問料で対応しますが、 不動産や建築で、売買契約や請負契約が伴うモノは、 別途「実行支援料」をいただいています。 もし、 もし・・ですが、 「36000円も払って、さらに 55000円？ そんなに払うんだったら、顧問会員はもういい」 ということでしたら、 振込んでいただいた 36000円は返金します。 どのように判断するか？ ご夫婦で話し合って下さい。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2021.12.20武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 はじめまして、Tと申します。メール顧問会員にならせていただきたく、ご連絡いたしました。 ※直近では、1213（月）に、新規の メール顧問会員の受付けをしていました。現状といたしましては、夫婦2人、子供2人で暮らしており購入するべき家を探していたのですが先日やっと2件ほど候補の物件を見つけまして中古一戸建てを年内に契約する予定です。 ※ワオ！ ね・年内に？ 年内に契約するための相談を 12/20に？ 一月前なら、理想的だった。大変恐縮ですが、できるだけお早めにご相談に乗っていただき点が1点ございまして、中古戸建てに対してのご意見をお早めに相談させていただきたいとおもっております。 ※もうすでに買うことを決めてしまって いるようです。 本来、FPの作業は、その物件がどうなのか？ 以前に、そもそも そのマイホーム購入計画 そのものが大丈夫なのかどうか？ を、しっかり検証してあげることです。 つまり、生活設計です。 きちんと生活設計を行ったうえで、 次の段階として「実行支援」となります。 マイホームの購入は 「実行支援」です。〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、 ※ ・・。一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 ※ ・・。〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 ※住宅ローンの選択も 「実行支援」です。現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※不動産屋さんが そのように勧めている ものと思われますが・・ （ 変動金利なら 返済が楽に見える ） 私は日ごろから 変動金利はやめて おこうと言っています。 変動要因があっては 生活設計をしても、 絵にかいた餅です。 また、団信保険料は 今では 融資する側が負担するのが普通になっています。 業者に 洗脳されているように見えます。 業者の言いなりで 事を進めてはいけない。また以前に稚拙ながら、サイトを参考にさせていただき自分なりのキャッシュフロー表を作成いたしました。住宅ローンをどこにするか決まりましたら、返済計画などのご相談をさせていただければと思っております。 ※順序が逆です。 住宅ローンの融資機関を決めてから返済計画 ではなく、 返済計画を立ててから 融資機関の決定！ こちらが正しい。中立的なFPさんにこそご相談したく考えておりました。 ※「中立的なFP」などという 「あやふやな存在」はありません。 認識を改めましょう。 自ら「中立的なFP]を名乗っている人たちは、 たとえば生命保険の「売り子」・・とかです。 何かを販売して 生活をしている人たちです。 当事務所は いっさい商品販売をしていないので、 「中立的なFP」なんかではなく、 「消費者・生活者側のFP」です。 中立ではなく、立ち位置は完全に偏っています。 そこが、自慢です。お忙しいところ申し訳ございません私の方はただいま半育休中でしたメールでも電話でもご連絡大丈夫です。ご確認どうぞよろしくお願い申し上げます。 ※もっと早く相談してほしかった というのが 正直な感想です。 そもそも このマイホーム取得、 やってしまって 大丈夫か？ そこを確認するのが、生活設計なんです。 キャッシュフロー表の作成なんです。 「生活設計」を飛び越えて いきなり「実行支援」 をしてほしい・・という依頼です。 今まで まったく やったことがありません。 が、お受けするとしても、 最低限のことは確認しないと、 マイホーム購入のアドバイスはできないので、 確認した上で・・ということになります。 乱暴な依頼だなと思いつつ 救われた部分は、 「頭金を４分の１ほど払い」 ということです。 これが「全額ローンで」ということでしたら、 何を考えているんだ！ 頭金が無いのであれば、今の賃貸生活すら 危ういということになります。 そんなことなら、一発でお断り！でした。 メール顧問会員になるための案内を送ります。 それを見て、年間顧問料：36,000を 振り込んでもらったら、お手伝いを始めます。 《 参考 》 当事務所は 無料相談はしていません。 保険屋さん等が「無料相談」をしているのは、 その後 契約してもらえば、大きな収入が 得られるからです。 当事務所は 消費者側に建つために いっさい 商品販売はしていません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ローン控除期間は繰上返済しない！って、バカの一つ覚えだべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2022/02/18
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ローン控除期間でも 積極的に繰上返済した方が♪
控除終了を待たずに繰上返済した方がお得なケースでした。 ※「常識」通りに行動してもらえば、 業界は 潤います。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のTさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム購入）2021.12.20 メール顧問会員。顧問料36,000円/入金。2021.12.21 中古住宅購入 実行支援料55,000円/年 入金。 ※「現状診断」を しないまま、 暮れに お願いをされて、中古住宅購入の 「実行支援」をしてしまいました。2022.1.21 現状診断。2022.1.25 2つの 住宅ローン シミュレーション。住宅ローン、「控除期間が終わってから繰上返済」するのが 賢いやり方か？ ※本日、佐々木FPの作業が終了しました。 結論は、控除期間終了を待たずに、 当初から積極的に繰上返済をした方がお得♪ という結果になりました。 だれかに作られた「常識」をそのまま 鵜呑みにしたまま 行動してはいけません。 ただ、できあがった資料の表現方法について、 ちょっと修整してもらうので、 具体的な記事をアップするのは明日にします。 お楽しみに・・。メールをいただきました。2022.2.15武田様お世話になっております、Tです。 先日はローンに関してのご返信ありがとうございました。CF作成していただき大変助かりました！ 銀行からの金利条件も出まして・35年借入期間 30年固定 ローン金利 年利1％ ※うわ、30年固定で1％？ 低金利ですね。 恵まれています。こちらで2800万円の借入で、実行することにいたしました。 ※良かったですね。今後、繰り上げ返済を行っていこうと思っていますが住宅ローン控除を考えますと、繰り上げ返済は最初の10年間でどの程度行っていくとよいものか、教えていただけますでしょうか。 計算していたのですが、よく分からなくなってきてしまいました。。繰り上げ返済の手数料は無料で、期間短縮にいたします。アドバイスいただけましたら助かります。 ※「ローン控除期間中は繰上返済しない」 方がいい・・という「通説」は、 住宅ローンを融資した金融機関にとって、 大きな利息を稼げる返済初期の期間に 稼げるだけ稼ぐために、 非常にありがたい説であり 制度です。 はたして その説が正しいかどうかは、 個別のケースによって 異なりますので・・ 今日から 佐々木FPが作業着手しました。 Tさんのケースで・・ ①当初から積極的な繰上返済をした場合。 ②控除期間終了後に一括返済した場合。 この比較シミュレーション、明日 完成します。 お楽しみに・・。もう一点、火災保険を決めなくてはいけない為、色々見てはいるのですが、いまいちピンときてません。 あまり保障を削らないつもりで、CFでいただいた火災保険4万円/年を参考に見積もりを取ってみている感じです。ローン会社の保険も一応見積もりみてみるつもりです。 考え方のポイントみたいなものはありますでしょうか？ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※「保険加入は お金を失うことです」 だから やたらに 保険に加入してはいけない ことは、顧問会員や当ブログの読者は すでに しっかり理解していることですが、 火災保険は どうでしょう？ 家を所有している人にとっては、 消失したら 非常に困ることになるので、 （ 手持ちのお金では再建できないかも ） 加入するのは 当然で「人生のコスト」、 しっかり割り切りましょう。 で、業者による保険料の差は、損保の場合 基本的に無い・・ことを知っておきましょう。 補償内容が同じであれば 保険料は同じ、 ・・と、理解しておきましょう。 どこまで保障するか？ 補償の幅広さで保険料が違ってきます。 ※何の保険でも同じですが、特約をたくさん つければつけるほど、保険料が高くなります。 （ 当たり前 ） 水害の可能性がほぼ無い場所がらなら、特約料が かなり高いので 付けなくていいでしょう。 地震は、実際に被災しても 同じ建物を新築で きるお金がおりることはありませんが、 一定の金額が受け取れるので、 再起のためには必要かと思います。 この絵の他に さらに 「家財」は加入しておきましょう。 蛇足ですが・・ 武田FPの今の家は 建替え後 9年たちますが、 ある日 フェンスに 車がこすった後を数か所発見、 （ 家の外壁ではなく フェンス ） 警察に伝えて 現場検証してもらいました。 よく見ないと 分からない程度の すり傷ですが。 そうしたら 警察官が、 「火災保険 入ってますか？ お金おりるかも しれませんよ 証明書は作成しておきます ので 保険屋さんに連絡してみてください」 ・・で、 保険屋さんに現場を見に来てもらって、 「修復の見積もりを取ってみてください その金額を振込みます 後日 修復後の現場を確認はしません」 と言われ、 知り合いの業者さんに見積もりをお願いしました。 35万円ほどの見積もり結果でした。 大きな声では言えませんが・・ 45万円の見積もりを作成してもらって 保険屋さんに提出しました。 後日、45万円が振り込まれました。 これまで払った保険料より 多い！ 見た目、フェンスの傷は目立たないので、 修理はしていません。 あは。メールをいただきました。2022.1.24武田様 お世話になっております、Tです。現状診断ありがとうございます！総評も確認させていただきました。保険に関しても大変参考になりました。 ※以下が「現状診断」の際の「総評」等です。総評〇一般的なキャッシュフロー（ＣＦ：貯蓄残高の推移） では、定年退職時に向けて 貯蓄残高が増えていき、 老後は徐々に減っていきます。 T家の場合は、給与収入が減る時期と 教育費がかかる 時期が重なり、 定年退職前に 急激に貯蓄残高が減ってしまいます。★定年退職前の繰上返済が難しそうなのが 辛い状況です。 年金・老後〇公的年金の受給額は平均レベルより少ないですが、 堅実な支出でなんとか 持ちこたえそうです。 ただ、最後の妻一人期は かなりつつましい生活を 強いられそうです。 住宅ローン〇★金利「1.3％という設定は、全期間固定とはいえ、 あまりにも高過ぎます。 せっかくの繊細な資料作成です。 もっと現実に即した計画を作成しましょう。 生命保険〇死亡保障：必要額の計算結果は以下です。（ 13～19ペジ ） 夫は現在： 820万円、20年後：－199万円（ 加入：800円 ） 妻は現在：－94万円、20年後： 589万円（ 加入：400万円） 「マイナス」は、不要・・ということです。 「加入生命保険と必要額」の推移を、ビジュアルで確認してください。 （20ページ）★夫は800万円の死亡保障を確保していますが、必要額は820万円、ほぼ正解ですが、長方形の死亡保障はいりません。（月に5200円も払う必要はない）20ページのグラフのように 三角形の死亡保障が合理的です。また住宅ローンに関してなのですが2つの銀行から適用金利の回答がございまして、住宅ローン金利の比較シミュレーションをお願いできますでしょうか？ ・25年返済 ローン金利 年利0.9%・30年返済 ローン金利 年利0.95% ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、本日 佐々木FPが資料作成しました。 これから、メール添付で送ります。 ※0.9％ 25年返済での 今後の人生です。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※0.95％ 30年返済での 今後の人生です。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※30年返済の方が 余裕がありそうに見えます。 私が いつも言っているように、 「住宅ローンは長く借りて短く返そう」 ということです。メールをいただきました。2022.1.17武田様 お世話になっております、Tです。現状診断資料を送らせていただきますご確認いただけますでしょうか。 また配偶者のみですが、ねんきんネットで確認できた見込額は以下でした。受給予定年金見込額（月額） 49,218円 ※30代の現時点で この年金額です。 これって 多いの？ 少ないの？ 最終的に受け取る年金額はいくらになる？ どのように計算する？ そんなことが、「現状診断」で判明します。 「現状診断」終了予定は 1/21（金）です。 お楽しみに・・。申し訳ございません、保険証券のみ確認ができておらず他の資料をまとめて送らせていただきました。 ※ということは、わけの分からない保険料を 毎月払っているということになります。 とりあえずの資料作成をしておいて、 後日 詳細が判明したら 修整しましょう。住宅ローンの件ですがご確認ありがとうございます。 おっしゃる通り現状では、不安があるもので30年固定のみで比較してみようと思いますが、10年固定で支払い可能かに関しては現状診断によって シミュレーションで確認させていただけると助かります。 また10年固定を調べたところ、0.645％でちょっと高いとのことでそれ以外ですとauじぶん銀行の0.565くらいなのかなと思っていました。。 調べ方が足りず他にもう少し安い金利のものがありましたら、教えていただけましたら助かります！ ※前回も言いましたが、 金利のみに着目して より低金利のモノは？ という探し方をしてはいけません。 諸費用の中には とんでもない金額になる 項目もあります。 自分で一生懸命 探してみましょう。引き続きどうぞよろしくお願いいたします。 ※ちなみに念のためですが、職種に関しては佐々木様にお伝えしたのですが、ブログに記載されないようお願いしたいと思います。 ※私は佐々木FPから 何も聞いていませんし、 個人が特定されるようなことや、 他人に聞かれたくないような家庭の特殊事情 などは、 これまでも 伏せてきています。恐縮ですが、こちらの文章も載せないでいただきたい箇所となります。 ※ ・・？フリーランスとの記載で今度ともどうぞよろしくお願いいたします ※職業を明かしたくない等の要望には、 その通り したがっていますが、 基本的に、日々の記事への掲載は、 顧問会員になる時点での約束事です。 できるだけ多くの人たちに 生活設計の意識を持ってもらうために、 顧問会員の生活設計の実際を公表しています。 このFP事務所が私のライフワークです。 私の貯蓄を注ぎ込みながら 運営しています。 （ 私の貯蓄を減らしながら・・ ） 私の給料なんて まったく出ない低料金で 顧問会員のお手伝いをしています。 顧問会員の皆さんは 協力して下さい。メールをいただきました。2022.1.14武田様 お世話になっております、Tです。あけましておめでとうございます。昨年末は大変お世話になりました。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 ※よろしく お願いいたします。 何よりも 早く「現状診断」を終えるよう、 よろしく お願いいたします。 まず 「現状診断」を終えて、 T家の状況をしっかり完全に把握できないと、 どの分野であっても、責任を持った アドバイスのしようがありません。昨年末から住宅ローンの検討に入りました。シミュレーションで検討し以下の3社で考えておりますアドバイスいただけましたら幸いです。ご確認いただけますでしょうか 3000万借入すべて事前審査済 ◇三井住友信託銀行・30年固定ローン 1％・ミックスローン15年固定＋30年固定0.95%＋1.05%1500万＋1500万 ※固定金利期間 15年というローンは、 各金融機関が力を入れているわけではないので、 このように 中途半端に高金利になります。 15年固定で 0.95％、普通 借りないでしょう。 これならむしろ、30年固定1本の方が 安心できて いいのでは？◇りそな銀行・ミックスローン10年固定＋30年固定0.645%＋1%800万＋2200万 ※固定金利期間 10年というローンは、 各金融機関が力を入れる 主戦場で、 低金利合戦をしていますが、 10年固定で 0.645％は ちょっと高いかも。 こうやって 800万円と2200万円という 組み合わせで検討するということは、 よっぽど「10年固定」に リスクを感じているように見えます。 30年固定1本で検討していいのでは？ ◇住信SBI銀行フラット３５（保証型）30年返済 1.1%※適合証明書はこれから取得 ※なんのことはない、3つとも、 ごちゃごちゃ 小細工するよりも、 30年固定1本で 比較して見たらどうでしょう？ 固定金利期間を短くすることには不安で、 拒否反応があるように見えるので。 なお、住宅ローンを比較する場合は、 「固定金利期間」や「金利」だけでなく、 他の要素も盛り込んで しっかり比較しましょう。 たとえば、以下のように項目をそろえて、 各金融機関の数値を入れて 考えましょう。 融資手数料 保証料 団信保険料 一部繰り上げ返済手数料 全部繰り上げ返済手数料 前回アドバイスいただいた10年固定30年返済ローンに関してなのですが私のフリーランスの収入に変動もあり正直10数年で返済できる自信がないため、ミックスローンメインで考えてみました。 ※中途半端な小細工はしない方がいいのでは？30年固定のみとフラット35に関しては本審査の結果と家計診断次第で保険にしたく検討しております。 ※ ・・。 ？不動産申請の銀行に関しては10年固定高めなのと30年固定がないこと不透明な箇所があるため借入しない方向で考えています 家計診断の資料がまだ途中なので再提出になると思うのですが一度、シートを送らせていただきます。 記入に関して本日の午後あたり確認のお電話させていただけましたら幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※佐々木FPと電話で お話したようです。 今日 佐々木FPが ヒアリングシートをチェック してみた結果、 「提出資料さえ届けば 現状診断できそう」 ということでした。 普通は 整理整頓した結果 「再ヒアリング」 として 送り返していますが、 それ無しに「現状診断」になりそうです。 普通・・現状診断では、生涯 賃貸住まいの キャッシュフロー表を作成しますが、 Tさんの場合は すでに 中古住宅を契約済みです。 持ち家でのキャッシュフロー表を作成 することになります。メールをいただきました。2021.12.27武田様 お世話になっております、Tです。 先日はお忙しい中ご対応大変ありがとうございました以下の確認の上、契約といたしました。 ・ローンに関しては信用情報をすでに確認しているため問題ないとのこと、 ※前回の記事で触れたように、 信用情報登録機関は 3つ あります。 その全てについて きちんと確認したんでしょうか？ 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。万が一クレジットカードの引き落としの件で否決になってもローン条項の対象となり、手付金返済の対象となるとメールと口頭で確認いたしました。 ※契約書の「ローン条項」とは、簡単に言えば、 「契約後に融資が不可能になった場合は、 手付金を変換して 契約は無かったことに」 なりますという 条項です。 Tさんは 過去に クレジットカードで うっかりして 引き落とし不可という事態に なったことがあり、 それが元で 住宅ローン不可ということに ならないか？心配しています。 ところが ローン条項には例外がいくつかあり、 Tさんのケースは ローン条項の対象外になり、 契約は無かったことになるが 手付金は没収！ という事態になるのでは？ と、心配していました。・住宅瑕疵担保責任保険の継承建築会社さんに確認中との書類いただきました ※「確認中」ということは、まだ こちらの思惑通りに進むとは限らない かも？ 不動産屋さんが 「今こうやって努力はしています」 と言っているだけ・・かも？・契約不適合責任引き渡し後3か月以内での対応となっています。現状使用可能と申請されているところに関しては、不具合あれば対応してもらえるとのことでした。引渡し前にホームインスペクションを入れて何かあれば相談する形です。 公図の指摘箇所、境界杭、私道、電波関連、撤去物に関してもしっかりと確認できました。契約時に録音も許可いただいたので残せました。 ※わお！ 売買契約のやり取りを録音？ 初めて聞きました。 不動産屋さんは 緊張したでしょうね。主人とも契約前に打ち合わせでき納得のいく契約確認となったと思います。(1時間予定が1時間半になりましたが。。) ※「素人のくせに あれこれうるさい客だ」 と思われたでしょうね。お忙しい中、ご依頼ご対応いただきましてありがとうございました！ 順番が前後しておりますが、年明けにライフプランを送らせていただきます。 ※はい、その作業、2～3か月前にするべきでした。 そして、この時期に 胸を張って 売買契約！ 住宅ローンも業者の言いなりではなく、 自分で確信を持って選択！改めて住宅ローンのご相談をさせていただけますと助かります。 武田様、佐々木様〇〇でも寒さが強くなってまいりましたお体ご自愛され良いお年をお過ごしください。 ※12/20（月）にメール顧問会員になって、 「年内に中古住宅の売買契約をするので手伝って！」 契約予定日は なんと 12/25（土）です。 メール顧問会員になってから たった5日です。 こんな 乱暴なメール顧問会員、過去20年 FP事務所をやってきて 初めてです。 一応、契約書類でチェックするいくつかの項目は 一通り確認できた状態で 契約したようです。 とりあえず、良かったです。 当FP事務所が行っている 本来の手順は、 「現状診断」⇒「生活設計」⇒「実行支援」 です。 中古住宅の購入支援や マイホームの建築支援は、 最後に行う「実行支援」です。 年内の数日で「実行支援」を終えて、年明け から 家計の「現状診断」を行うことになります。 良い お年を！メールをいただきました。2021.12.24 夜武田様 大変助かります！ご丁寧にありがとうございます。また、質問等のご許可ありがとうございます、とても心強いです・・！ 武田様の記事を拝見して、不動産屋さんに確認いたしました。何点か確認できたことをお伝えいたします。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーー①住宅瑕疵担保責任保険の継承、 お願いしたところ可能でした 売買契約後に書類のやり取りするとのこと →契約書に明記を希望→承諾 ※この保険に加入していたのは、売主ではなく 建築をした建築会社です。 建築会社は 10年間 瑕疵に対する責任を 建て主に対して 負わなければなりませんが、 どのような方法で責任を負うかということで、 保険加入選択したわけです。 なので、売主が加入していた保険を買主が 引き継ぐということではないということを、 しっかり理解しておきましょう。②地盤調査済とのことなので地盤調査報告書などの 原本書類の確認と引渡し→承諾 ③また融資に関しての流れ。先方より以下の回答でした。決定しているわけではなかったです。１．12月25日 売買契約２．1月上旬（10日頃）までに 三菱UFJ銀行にて本申込３．1月末までに その他の金融機関でご希望があれば ローン事前審査の承認をもらい、 どの金融機関で進めるか決める。 ④「契約後、引渡し前」に ホームインスペクション希望→可能 このタイミングで何かあれば売主補修希望できる のでしょうか？ ※契約関係の書類で・・ 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 早めに引き渡しを終えて、逃げきって しまおうというのが、本園のように見えます。 不動産屋さんに確認が必要です。 ⑤ローンの本審査に関してなのですが去年一回だけ、新しいクレジットカードの初回引き落としを口座登録を失念しており遅延となりました。こちらは＞過去に融資不履行があった には当たらないでしょうか ※うわあ・・ そんなことがあった？ それは、かなり ヤバイかもしれません。 契約を終えた段階で、 その辺の理由でローンが通らなかったという ことでは、 １５条のローン条項が適用にならないかもしれません。 契約書にハンコを押す前に、不動産屋さんに 正直に言って 、このまま契約をしていいか？ しっかり確認しましょう。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー④⑤について教えていただけると助かります。 ひとまず瑕疵保険の継承とホームインスペクションが可能でよかったと思います。また黄色のマーカー部分確認、把握いたしました。ありがとうございます。もしなにか、先方に訂正を求めるような箇所がもしあれば教えていただけますでしょうか。 どうぞよろしくお願いいたします ※⑤については、契約書にハンコを押す前に、 不動産屋さんに正直に伝えて、 反応を確認しましょう。 安易にハンコを押しては まずいかもしれない。《 参考記事 》過去にクレジットカードや各種ローンで延滞したことがあると、住宅ローン審査でマイナス評価になったり、審査落ちすることがあります。ついうっかり、クレジットカードの引き落とし口座にお金を移すのを忘れてしまい返済が滞った場合でも、延滞歴は信用情報登録機関に記録が残るため、注意が必要です。 まずは信用情報登録機関で「延滞歴」の確認 銀行や保証会社が住宅ローンを審査するとき、頼りにするのは申請者本人からの情報だけではありません。実は、信用情報登録機関が管理・提供する「信用情報」を真っ先にチェックしています。信用情報には、個人の年収や勤務先、使っているクレジットカードやカードローン、住宅ローンなどの契約内容や利用履歴が掲載されています。 信用情報は「本人開示制度」を利用すれば、自分でも確認することができます。特にネット銀行では、対面での相談ができないため、履歴に問題があると審査にまず通りませんから、事前に信用情報を取り寄せてチェックしておくことをお勧めします。本人の気付かぬうちに、信用情報に〝傷〟がついていることもあるからです。 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。※企業によっては、複数の情報登録機関に加盟している場合もあります。 申請と信用情報の受け取り方については下の表のとおりです。いずれもそう手間がかからず、費用も１回につき1000円程度です。 信用情報は「入金状況」「返済状況」をチェックする 取り寄せた信用情報は、どこをチェックすればいいのでしょうか。各情報登録機関によって、開示報告書の書式や評価の表示方法に違いがありますが、ここでは、シー・アイ・シーを例に開示報告書の見方のチェックポイントを紹介します。 ■チェックポイント①「入金状況」 まずチェックするのは、下記の「入金状況」欄です。直近24カ月間の入金に遅れがなかったかなどを記号で表示しています。 信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！ まず、「＄」は請求通りの入金があったことを指し、「－」は請求も入金もなかったことを指します。 「A」は、「お客様の事情で、お約束の日に入金がなかった」ことを指します。引き落とし日に口座に必要な残高がなかったということです。キャッシングやショッピングの代金に限らず、公共料金やスマホ代など、クレジットカード払いになっているものが期日に引き落とせなければ、「A」がつきます。 銀行によりますが、最短で直近6カ月以内、理想は1年以内に延滞がなければ、審査に与える影響は小さいといわれています。ただし、24カ月の間に「A」が3コ以上あると、審査に通るのはかなり難しいでしょう。 たった3回の遅れで落とすなんて厳しすぎると思われるかもしれませんが、銀行からすると、「自転車操業の生活なのかもしれない」「こんなにだらしないと、何十年も 住宅ローンを返済し続けるのは難しいだろう」と考えるのです。 では、信用情報に多数の「A」があった場合、打つ手はないのでしょうか？ 前記の通り、入金状況の履歴は24カ月分しか掲載されないため、遅延があったときから最長2年経過するのを待てば、〝傷〟は消えます。1年前の「A」であれば、1年間の辛抱です。 また「Ｐ」は、「請求額の一部が入金された」ことを表します。本来の引き落とし額自体は入金したものの、延滞金数百円の支払いを忘れている場合などにつくものです。この「Ｐ」については、延滞金などを支払い済みで、ローン申請時に通帳のコピーなどを添付して支払い履歴を提示できれば、審査に通ることも珍しくありません。 ■チェックポイント②「返済状況」 「返済状況（異動発生日）」の欄に「異動」と表示されている場合、長期にわたる延滞（61日以上または3カ月以上）があったことを指します。いわゆるブラックリスト入りです。この「異動」になってしまうと、打つ手はほとんどありません。シー・アイ・シーの場合、延滞を解消してからも５年間、掲載されます。 延滞歴がある人の借り換えは、最低1年待つ また、住宅ローンの借り換えを考えている人は、直近1年以内に住宅ローンの返済を遅延していないかを確認しましょう。もし、その間一度でも引き落としができなかったことがあると、借り換えはかなり厳しいといえます。 公共料金などの単なる引き落とし（クレジットカードを通さないもの）の遅れであればセーフですが、住宅ローンの延滞は一度でアウトです。延滞を解消した月から1年は借り換えの申し込みを待ちたいところです。ただし、フラット35では、延滞しても当月中に支払っていれば、借り換え可能になっています。 【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がるのは本当？滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説 軽微な遅延は、ネットより窓口で相談を ネット銀行や信託銀行だと、掲げた条件に合わない申請者は審査に落とされてしまうことが多いのですが、大手銀行や地方銀行、信用金庫などの場合、窓口で相談すれば事情を考慮してもらえることもあります。 たとえば、給与の入金口座とカードの引き落とし口座などを別にしていて、給与を移し忘れたために残高不足で引き落としができなかったというようなケースでは、普段から口座を分けていて、別口座にお金があったことを説明する文書と通帳のコピーを添付すると、審査に有利に働くこともあります。 ただし、前記のように、クレジットカードの支払いを一定期間以上延滞してブラックリスト入りしてしまったり、直近1年以内に住宅ローンの返済が遅延してしまった人は、ほとんど審査に通りません。ブラックリスト入りする目安は、延滞が61日以上に及んだときです。61日以上の延滞は是が非でも避けましょう。 延滞歴があれば、信用情報を確認して対策を 過去に借り入れたローンの返済に遅延や滞納があった人は、住宅ローンの借り入れや借り換えを相談する前に、以下の事項を確認しておきましょう。 ・審査を受ける前に信用情報を取り寄せ、履歴をチェックする。・履歴に問題があった場合は、記録が消えるまで待つのが原則。・借り換えを検討しているが、住宅ローンの支払い遅延 のある場合は、最低1年経ってから申し込む。 また、将来住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたいと考えている方は、現在借り入れているローンの延滞には、くれぐれも気をつけるようにすることが重要です。 メールをいただきました。2021.12.24ありがとうございます！資料なのですが、どれがどれなのかわからなかったので、渡してもらったものを全部写真に撮りましたので、ご確認いただけますでしょうか お手数をおかけしてすみません。写真データ分割で撮ったのも含め17枚になりますので、ファイル便で送らせていただきます (〇〇資料)武田FP様 ご確認どうぞよろしくお願いいたします！ ※17枚のほとんどが 建物関係の資料で、 私が欲しかった「土地」関連の資料はわずか です。 土地の「公図」が欲しかったんですが、 ありません。 こんな雰囲気の絵が、「公図」です。 契約直前であれば、必ず交付されます。 私がなぜ「公図」を見たかったか？というと、 今回契約する物件の土地の「筆数（ふでかず）」が 一つではなく、なんと六つもあるんです。 どういう状況なのか？を、 「公図」で確認したいと思ってたんですが・・。 ということで、 不動産屋さんが作った契約書を見ていきます。 「土地付建物売買契約書」 土地： ずら～っと 6筆の土地が書かれています。 一つが本地部分、一つが位置指定道路部分、 残りの三つが私道部分・・と表現しています。 だから、これって どんな状況なのか？ 「公図」で確認したかったんです。 これらの表示は 令和3年12月20日の 「全部事項証明書」によります と書かれています。 つまり、登記簿です。 実は、これも見たかったんですが、ありません。 （ 建物関連の資料ばかり いっぱいで ） 売買代金 ： 3,580万円 手付金 ： 100万円 残代金 ： 3,480万円（令和4年3月25日まで） 融資申し込み先： 金融機関の営業署名まで書かれていますが、 売買契約書に金融機関名が書かれているのは 初めて見ました。 これは、不動産屋さんの お導きでしょうか？ 今回の「特約付き団信の変動金利ローン」に 決めてしまったのは、この不動産屋さんと この金融機関との共同作業でしょうか？ （ 言いなりになっていてはいけない ） 彼らは 持ちつ持たれつの関係です。 私たちが住んでいる資本主義経済社会は、 非常に濃いシガラミで成り立っています。 （ 洗脳されたままではいけない ） 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について 確認した事項 ： なし となっています。 やっていないということです。 特約条項 本物件の設備には 経年劣化による性能低下・ キズ・汚れがあることをご承知おき下さい。 本物件は「現況有姿売買」になります。 あっちこっちに 何かお気づきの点があっても、 そのまんまの状態での売買ですよ。 文句を付けないでね・・ということです。 融資を申し込んでも 融資不可の場合は、 本契約は解除されます（15条融資利用の特約）が、 1過去に融資不履行があった 2告知していない借金がある 3契約後 勤務先を変更、必要書類の提出遅延 などがあった場合は、15条は適用されない。 登記業務は「売主指定の司法書士」が行う。 つまり、不動産屋さん指定の司法書士さんです。 で、署名捺印欄にはすでに、 契約日が活字で記載されています。 令和3年12月25日 です。 明日！・・です。 契約書は2枚になっていますが、 ここまでが一枚目です。 二枚目には、第一条から第21条までの文言が 書かれています。 「私が黄色のマーカーをしたところを 重点的にしっかりじっくり読んでおいて」 と言って、メール添付で送りたいところです。 第11条 公租公課の分担等 土地建物には 毎年固定資産税・都市計画税が 1月1日の所有者に課税されます。 今回の分も売主が その全額を納税しますが、 年の途中で所有権が移転するので、 移転後の期間分は 買主がお金を払うことで 精算することになります。 「起算日は1月1日とします」と言っているので、 たとえば3月末で引き渡しなら 残りの「1年の4分の3」に相当するお金を 引き渡し時に 買主が売主に払います。 （ 不動産屋さんが 算数してくれます ） ・・って、続けていると、 終わるのは 真夜中になっていきそうです。 契約書と重要事項説明書のチェックポイントに マーカーで黄色に着色しました。 メール添付で送りますので、 特にその部分について気を付けて読んでみましょう。 分からないことや 質問したいことがあったら、 夜でも朝でも構わないので メールしてください。 電話だと迷惑ですが メールなら大丈夫です。 メールで回答します。 よろしく、お願いします。 「特約付き団信の 変動金利ローン 0.66％」 だけは、やめた方がいい。 「10年固定 35年返済 金利0.6％」 その金融機関、10年固定なら もっと頑張って 低利率を提案するかも？メールをいただきました。2021.12.23お世話になっております、Tです。昨日は変なご相談メールを送りまして失礼いたしました。本日、売買契約書と重要事項説明書が届きました。ご確認いただけますでしょうか。 ※相変わらず、大変なボリュームです。 先ほど、一通り目を通しました。 別の記事でコメントします。まだ不動産屋さんにはお伝えしてないのですが、契約〜引き渡し間（2-3ヶ月後）の間でホームインスペクションを入れたいと思っています。その件は契約時のお伝えで良いのでしょうか？ ※本来は、不動産屋さんが促して 売主が行う べきことです。 数万円の費用で住宅の現況を診断します。 「現在、こんな状況ですよ」 と書類で示して、売りやすい状況を作ります。 大きな問題が発見されることになれば、 数万円では済みませんが・・。 なお、今回の契約書では、 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 引き渡しが終わってしまえば、 逃げられてしまいそうです。また売主さんの新築時からの瑕疵保険が継続しないかなと思ってるのですが、どうなのでしょうか。。 ※結論を言えば、引き渡し前であれば、 「引き継げます」ではなくって、 「引き継げる可能性があります」です。教えていただけましたら助かります。どうぞよろしくお願いします。 ※以下のQ&Aのやり取りが、分かりやすいです。Q築5年の木造2階建ての中古住宅を購入し、居住しています。売買契約書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居後に、天井の照明器具取り付け部分より雨漏りが発生しました。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険法人へ連絡したところ、対応できないと言われました。また、名義変更は被保険者※（施工業者）からでなければ受付けられないと言われたので、前所有者に名義変更を求めたところ、売買契約時でなければ変更できないと言われました。名義変更は契約時でないとできないのでしょうか。また、売主（前所有者）に雨漏りの責任を求められないのでしょうか。A住宅品確法に基づく新築住宅における10年間の瑕疵担保責任は、転売後であっても当初の発注者（前所有者）と施工業者との間で継続しています。ですから、前所有者を通じて、施工業者に対し瑕疵担保責任による補修やこれに代わる費用負担を求めることができると思われます。他方、中古住宅の購入者（相談者）が住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者（前所有者）の地位を承継する（名義変更する）ためには、保険契約に「転売特約」が付帯されていることが必要となりますが、この特約の付帯は任意となっています。また、転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、 1.第一取得者（前所有者）が施工業者に対して 住宅を譲渡したことを通知する 2.保険の残存する期間は、施工業者が転得者（相談者） に対し、第一取得者（前所有者）と同等の内容を保証 することの同意を得る 3.施工業者が保険法人と事務手続きを進める という流れが一般的です。但し、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、今から付帯することは難しいでしょう。 ※この質問者は すでに引き渡しを受けて、 転売が完了しているので無理ですが、 Tさんは 引渡し前の期間であれば、 上記の手続きをして 施工業者が動いてくれれば、 なんとかなりそうです。 もちろん、不動産屋さんの協力が必要です。 建築業者にコンタクトしてもらいましょう。 仲介手数料 両取り！・・で儲かるんだから、 「面倒見てやれよ、お前！」 って、私なら 言いたいところです。一方で、売主である前所有者は、中古住宅の売買契約の内容に応じてではありますが、瑕疵担保責任を負います。 ※はい、本来は そうなんですが・・雨漏りが「隠れた瑕疵（※2）」に該当する場合は、相談者は売主に対して損害賠償請求できる可能性があります。もっとも、中古住宅においては瑕疵担保責任が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、 ※はい、今回のTさんの契約書にも、 逃げよう 逃げよう という文面が目立ちます。 で、期間も3ヶ月に設定していて、 通知が無く それを過ぎたら 請求はできない という文面になっています。 契約書の内容を確認した上で、売主と交渉するとよいでしょう。交渉方法等の詳細については、契約書面等を持参の上、弁護士に相談されることをおすすめします。 ※被保険者…住宅瑕疵担保責任保険では、 新築時の施工業者や販売業者が被保険者となります。※2 隠れた瑕疵…契約締結時に知らなかった、 または知り得なかった瑕疵（欠陥） ※ということなので、 契約時点で不動産屋さんにその旨伝えましょう。 「建築業者さんと 上記1～3の手続きをしたい」 ・・と。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 その③。武田様 〇住宅ローンに関してご返答ありがとうございます。団信に関しては、一般団信とがん50は無料なのですが、特約で三大疾病で100免除になるものを＋0.2％で付けて〇〇共済の保険を半分解約しようと思っていました。。 ※おバカさんです。 知っておこう！ 住宅ローンを扱う 金融機関は 保険の販売代理店でもあります。 これから金利上乗せで払う保険料から、 何割かのお金が 金融機関に落ち続けます。 （ 保険販売は ボロい商売なんです ） 金融機関の営業トークを鵜呑みにしてはいけない。 すっかり 洗脳されています。 住宅ローンと団信は普通ですが、それ以外の 生命保険を 抱き合わせで考えてはいけない。 保険の原点に立ち返って 考えよう！ 保険加入は お金を失うことです。 保険料は 失うお金です。 医療保険でもらう 20万円は 貯蓄で準備しよう。 ガン保険でもらう 100万円は 貯蓄で準備しよう。 「ガンと診断されたら 100万円」 魅力的と思う人は おバカさんです。 「ガンと診断されたら 残債務 無し」 3000万円とかが チャラになる と思った人は、 おめでたいおバカさんです。 たいした保険料も負担せずに 3000万円ゲット！ という いい話には、 その時になってみないと分からないカラクリが あります。 保険金が出るためのハードルがメチャクチャ高い とか・・。 住宅ローンを借りて返済する行為そのものが、 金利負担で 損な行為なのに、 さらに「損の上乗せ」をしてはいけない。 住宅ローンを借りる際の「損」は、 「金利負担」にとどめておこう！ 保険を抱き合わせて「保険料の負担」で、 さらに「損」を 上乗せ してはいけない。 保険販売代理店の 銀行に洗脳されていては いけない。 目を覚まそう！！ それから 住宅ローンで新たな生命保険に入るから、 〇〇共済の保障を半分にしようと言っていますが、 そもそも、 「その〇〇共済の死亡保障、必要だったの？」 という問題があります。 「普段から生命保険に加入していることは 当たり前で、住宅購入すると 団信に加入 するので、加入中の死亡保障は 減額できる」 という「常識」は、 業界が振りまいてきたモノに過ぎず、 「本来は、死亡保障が必要かどうかは、 きちんとした検証が必要で、子供がいても 死亡保障が不要というケースも少なくない。 そのような状況にありながら、 住宅購入という状況変化でどうなるか？ きちんと検証すると、今度は逆に 必要額が初めて発生！ というケースがある」 これが、現実です。 きちんと 生活設計したことが無い人には 理解することが難しいことですが。 （ ブログ画面右帯の事例を参照下さい ） 順序が逆で T家の現状診断がまだなので、 なんとも言えませんが、 死亡保障必要額が 夫：4000万円 妻：2000万円 ということは、普通はあり得ません。 子供が2～3人いても 夫婦共に 死亡保障不要！ なんてことは ざらにあります。 （ ブログ画面右帯 参照 ）変動金利にして早めに繰り上げ返済を狙い、金利状況が怪しくなった時に別の固定ローンに借り換えなどはできないのかと調べていましたそういったことは難しいのでしょうか？ ※キャッシュフロー表を作成したと言っている人が、 家計に不確定要因を持ち込んではいけない。 住宅ローンを変動金利で借りてはいけない。 変動金利住宅ローンを利用していいのは、 自営業、フリーランス、中小企業経営者などで、 自分で収入をある程度コントロールできる人や、 これからまとまった資金が手に入る可能性が ある人など、 金利変動というリスクに対応できる家計であること。 逆に家計に余裕がなく 収入の上昇が期待しにくい人、 臨時収入やまとまった資金が入ってくる予定も 全くない人は、安全に家計を運営するためにも 変動金利住宅ローンは避けたい。 順序が逆で、まだ生活設計をしておらず、 私は T家の家計を把握していないので、 一般論でコメントするしかありません。固定金利10年は後半上がるので、フラット35で繰り上げ返済がよかったのですが、フラット35は建物によって審査できないということですよね？ ご相談以上になります。お手数ですが、ご確認どうぞよろしくお願いいたします ※「固定金利10年は後半上がるので」？ それを言うなら・・ 「変動金利は いつでも上がるので」 やめた方がいいということになります。 全期間固定の住宅ローンも 借りてはいけない。 なぜか？ 理由は一点だけ、金利が高いから。 それだけ。 住宅ローンは 長く借りて 短く返そう！ 当初返済期間を長く取って、 余裕のある返済をしつつ、 繰上返済を繰り返し、 早めに完済してしまいましょう！ お勧めは、10年固定30年返済住宅ローン なんですが、 （ 各銀行の最大の戦場 金利が割安 ） 順序が逆で進行しているので、 私は T家の家計を まったく知りません。 すべて、一般論でのお話ですが・・ 現在進行形の メール顧問会員のAさんは、 10年固定30年返済で借りて、 15～18年で完済する計画です。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その②。武田様 〇物件に関して2か月ほど探してまいりまして、諸条件と予算の兼ね合いが難しく難航していたのですが今回の物件が二人の希望にかなり近いため、短期間で検討しております。 物件詳細(昨日のと同じものです)詳細の図面と登記を添付いたします。 ※登記の資料は 見つけられませんでした。 以下が、物件情報です。 ※2015年6月建築の3階建て住宅、3580万円です。 ※南西側から見た 外観写真です。 ※都会では「軒なし屋根」が当たり前なんでしょう けど、「通気・排湿」は大丈夫でしょうか？ ※間取り。 ※リビング・ダイニング・キッチンがあって、 皆で過ごす2階の空間に トイレが無いのは ちょっと辛いですね。 （ 3階のトイレ、2階に設置したかった ） ※ダイニング側から見た リビング。 ※キッチン。予算は基本3500万円まで、リフォームと諸経費を入れて4000万円までで探しています。今回の物件は築年数が浅いため、リフォーム不要で3900万円で収まるためローンの事前審査は3000万円で申請しています。 本物件の私たちのメリット・駅、周辺環境、徒歩分数が希望に沿っている・予算内 (予算は上げるつもりはありません)・築年数がこれまで見てきた中で一番新しい →これからマメにメンテナンスすれば、古い物件より メンテナンス費用が下げられると考えています・希望の4LDK、希望の建物面積・分譲住宅地のため近隣住民の年齢層が近め ※8区画の分譲地の右奥です。デメリット・私道の一番奥に位置している このデメリットの点で悩んでいる状況です。不動産屋さんに詳細を聞いたところ、位置指定道路で非課税、共有持ち分とのこと道路修繕に関しては分譲時に反対しないという話をしているとのことですがこちらに関してはそこまで楽観視はしていません。 修繕費用がゆくゆくかかりそうなこと、物を置かれる可能性があるなどを考えてはいます。それ以外に注意した方がよいことなども教えていただけると助かります。 ※着色部分が敷地です。 左側の幅員5.5ｍの位置指定道路に、 幅2.73ｍで接しています。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その①。武田様 ご連絡ありがとうございます。記事も拝見させていただきました。イレギュラーなご相談で恐縮です。 ※20年以上 FP事務所をやっていますが、 「現状診断⇒生活設計⇒実行支援」という 正規の流れが 壊れることはありませんでした。 今回は、いきなり「実行支援」から入ります。主人とも相談いたしまして、実行支援をお願いしたいと思います。 ※分かりました。土地購入ではないため念のための確認ですが、年間支援で図面や写真・契約書などの中古戸建購入のための詳細チェックをお願いさせていただけるということでよろしいでしょうか ※土地であっても 中古住宅であっても、 売買の対象になる「不動産」です。 同じように色々な資料を見せてもらって チェックをしたり ダメ出しをしたりする 作業は 同じです。 説明のための表の「土地購入」を改めて、 「不動産購入（土地・中古住宅等）」 にしようと思っています。また中古戸建のため「住宅支援の実行支援」は不要ということで問題ないでしょうか。 ※「住宅支援の実行支援」ではなく、 「住宅建築の実行支援」です。 これから新たに マイホーム建築するための 資料（４プランと仕上げ表）作成作業です。 中古住宅購入に、この作業はありません。上記の認識であっているようでしたら、このままお願いしたいと思います！ ※はい、その認識で大丈夫です。もし認識が異なるようでしたら、恐縮ですが範囲の詳細と顧問会員を取り消すかどうかを含めて今一度ご相談させていただけますでしょうか。。 認識に問題がございませんでしたら、ご入金いたしましたので、以下のご相談をさせていただければと思います！ ※はい、さきほど、中古住宅購入支援料 55,000円の入金を確認しました。 ありがとうございました！メールをいただきました。2021.12.20武田様 お世話になります、Tです。ご連絡ありがとうございます。記事も拝見いたしました。 本当に性急なご依頼と自覚しております、申し訳ありません。。 また中立的との表現、失礼いたしました。「消費者・生活者側のFP」の方にご相談させていただきたいと思います！ 昼頃にお振込みさせていただきました。ご確認いただけますでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、36000円の入金、確認しました。 ありがとうございました！※また、先ほどメールさせていただいたのですが、詳細記載していなかったため再送させていただきます。 〇相談内容 〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 現在こちらの物件を予定しております。（ 略 ） 〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※変動金利ローンは、やめた方がいいです。 それから、団信特約って、 お得な事でも何でもありません。 大部分の住宅ローンで、団信にもちろん加入 しますが、 その保険料を払う必要が無いのが普通です。 業者のペースで事が進んでいるように見えます。頭金1000万円、現状0.46の変動金利＋団信にて0.66を検討していました。。 ※変動金利のくせに 高金利です。 今時、10年固定金利ローンでも 0.6％です。 （ もちろん 団信込みで ） 最近の当ブログの「住宅ローン記事」にも 登場してきているので、ご参考に・・。 業者や金融機関のペースで 事が進んでいる ように見えます。団信加入のタイミングで旦那の死亡保障目的の〇〇共済2000円を解約予定です。保険は〇〇共済に死亡保障のため夫4000円、妻2000円のみ加入中です。。 ※元々、そんなに 死亡保障は必要ないと 思われます。〇生活設計についての意識 ・夫：（ 保険は不要、極力節約する生活を心掛けて 嫁子供に不自由させないようにできればよい ） ※節約に明け暮れる生活は、潤いがありません。 お金は 使うためにあります。 胸を張ってお金を使うことができるようになる、 そのための 生活設計です。 将来の見通しが立てば、それが可能になります。・妻：（ 家族で思い出などは作りたいと思っています。 下の子が中学生にあがったら収入を増やすため パートを追加予定、貯蓄は旦那に任せ気味です。） ※家計管理は、夫婦の共同作業で行いましょう。 無理が無い範囲で 収入は増やしましょう。〇住所 （ 略 ） 〇家族構成 夫：40代・会社員 年収530万 妻：30代・フリーランス 年収120万 子：幼児 子：赤ちゃん 貯金1500万 うち1000万円を頭金です ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※貯蓄 1500万円！ 素晴らしいです。 しっかりした家計の様子が うかがえます。 で・・、 ここでまた お金の話で申しわけありませんが、 他のメール顧問会員の場合でも、 マイホームに関する「実行支援」に至った際に、 別途料金をいただいています。 一般的には、数か月かけて現状診断や生活設計 をした後に、「実行支援」に移る際に、 「土地購入支援」や「マイホーム建築支援」の それぞれで、「実行支援料金」を頂いています。 実際に「実行支援」している メール顧問会員の 記事には 以下の表を掲載しています。 今回、Tさんの場合は、 現状診断や生活設計を時間をかけて行うこと無しに、 いきなり 中古住宅購入の「実行支援」 ということになります。 1500万円の貯蓄ができているということなので、 生活設計的には 問題が無い ご夫婦だと 思われるので、 いきなり「実行支援」でも大丈夫と判断します。 中古住宅の購入を検討しているTさんの場合、 上記表の「土地購入」でも「マイホーム建築」でも ありませんが、他の 実行支援料金を払っている会員との公平性を担保 する意味でも、「土地購入」と同等の 「実行支援料金」を払っていただきます。 （ 5万円プラス税・・つまり 55,000円です ） その上で、健闘している不動産に関して 明日から ガンガン 具体的なコメントを させて頂きます。 現状診断や生活設計や生命保険や住宅ローンや 貯蓄等の相談には、 36000円の年間顧問料で対応しますが、 不動産や建築で、売買契約や請負契約が伴うモノは、 別途「実行支援料」をいただいています。 もし、 もし・・ですが、 「36000円も払って、さらに 55000円？ そんなに払うんだったら、顧問会員はもういい」 ということでしたら、 振込んでいただいた 36000円は返金します。 どのように判断するか？ ご夫婦で話し合って下さい。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2021.12.20武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 はじめまして、Tと申します。メール顧問会員にならせていただきたく、ご連絡いたしました。 ※直近では、1213（月）に、新規の メール顧問会員の受付けをしていました。現状といたしましては、夫婦2人、子供2人で暮らしており購入するべき家を探していたのですが先日やっと2件ほど候補の物件を見つけまして中古一戸建てを年内に契約する予定です。 ※ワオ！ ね・年内に？ 年内に契約するための相談を 12/20に？ 一月前なら、理想的だった。大変恐縮ですが、できるだけお早めにご相談に乗っていただき点が1点ございまして、中古戸建てに対してのご意見をお早めに相談させていただきたいとおもっております。 ※もうすでに買うことを決めてしまって いるようです。 本来、FPの作業は、その物件がどうなのか？ 以前に、そもそも そのマイホーム購入計画 そのものが大丈夫なのかどうか？ を、しっかり検証してあげることです。 つまり、生活設計です。 きちんと生活設計を行ったうえで、 次の段階として「実行支援」となります。 マイホームの購入は 「実行支援」です。〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、 ※ ・・。一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 ※ ・・。〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 ※住宅ローンの選択も 「実行支援」です。現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※不動産屋さんが そのように勧めている ものと思われますが・・ （ 変動金利なら 返済が楽に見える ） 私は日ごろから 変動金利はやめて おこうと言っています。 変動要因があっては 生活設計をしても、 絵にかいた餅です。 また、団信保険料は 今では 融資する側が負担するのが普通になっています。 業者に 洗脳されているように見えます。 業者の言いなりで 事を進めてはいけない。また以前に稚拙ながら、サイトを参考にさせていただき自分なりのキャッシュフロー表を作成いたしました。住宅ローンをどこにするか決まりましたら、返済計画などのご相談をさせていただければと思っております。 ※順序が逆です。 住宅ローンの融資機関を決めてから返済計画 ではなく、 返済計画を立ててから 融資機関の決定！ こちらが正しい。中立的なFPさんにこそご相談したく考えておりました。 ※「中立的なFP」などという 「あやふやな存在」はありません。 認識を改めましょう。 自ら「中立的なFP]を名乗っている人たちは、 たとえば生命保険の「売り子」・・とかです。 何かを販売して 生活をしている人たちです。 当事務所は いっさい商品販売をしていないので、 「中立的なFP」なんかではなく、 「消費者・生活者側のFP」です。 中立ではなく、立ち位置は完全に偏っています。 そこが、自慢です。お忙しいところ申し訳ございません私の方はただいま半育休中でしたメールでも電話でもご連絡大丈夫です。ご確認どうぞよろしくお願い申し上げます。 ※もっと早く相談してほしかった というのが 正直な感想です。 そもそも このマイホーム取得、 やってしまって 大丈夫か？ そこを確認するのが、生活設計なんです。 キャッシュフロー表の作成なんです。 「生活設計」を飛び越えて いきなり「実行支援」 をしてほしい・・という依頼です。 今まで まったく やったことがありません。 が、お受けするとしても、 最低限のことは確認しないと、 マイホーム購入のアドバイスはできないので、 確認した上で・・ということになります。 乱暴な依頼だなと思いつつ 救われた部分は、 「頭金を４分の１ほど払い」 ということです。 これが「全額ローンで」ということでしたら、 何を考えているんだ！ 頭金が無いのであれば、今の賃貸生活すら 危ういということになります。 そんなことなら、一発でお断り！でした。 メール顧問会員になるための案内を送ります。 それを見て、年間顧問料：36,000を 振り込んでもらったら、お手伝いを始めます。 《 参考 》 当事務所は 無料相談はしていません。 保険屋さん等が「無料相談」をしているのは、 その後 契約してもらえば、大きな収入が 得られるからです。 当事務所は 消費者側に建つために いっさい 商品販売はしていません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ローン控除期間は繰上返済しない！って、バカの一つ覚えだべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.j
2022/02/16
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この3つの住宅ローン アドバイスをお願いします
以下の3社で考えております。 ※ミックスなんて 小細工しないで・・自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のTさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム購入）2021.12.20 メール顧問会員。顧問料36,000円/入金。2021.12.21 中古住宅購入 実行支援料55,000円/年 入金。 ※「現状診断」を終えないまま、 暮れに お願いをされて、中古住宅購入の 「実行支援」をしてしまいました。メールをいただきました。2022.1.14武田様 お世話になっております、Tです。あけましておめでとうございます。昨年末は大変お世話になりました。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 ※よろしく お願いいたします。 何よりも 早く「現状診断」を終えるよう、 よろしく お願いいたします。 まず 「現状診断」を終えて、 T家の状況をしっかり完全に把握できないと、 どの分野であっても、責任を持った アドバイスのしようがありません。昨年末から住宅ローンの検討に入りました。シミュレーションで検討し以下の3社で考えておりますアドバイスいただけましたら幸いです。ご確認いただけますでしょうか 3000万借入すべて事前審査済 ◇三井住友信託銀行・30年固定ローン 1％・ミックスローン15年固定＋30年固定0.95%＋1.05%1500万＋1500万 ※固定金利期間 15年というローンは、 各金融機関が力を入れているわけではないので、 このように 中途半端に高金利になります。 15年固定で 0.95％、普通 借りないでしょう。 これならむしろ、30年固定1本の方が 安心できて いいのでは？◇りそな銀行・ミックスローン10年固定＋30年固定0.645%＋1%800万＋2200万 ※固定金利期間 10年というローンは、 各金融機関が力を入れる 主戦場で、 低金利合戦をしていますが、 10年固定で 0.645％は ちょっと高いかも。 こうやって 800万円と2200万円という 組み合わせで検討するということは、 よっぽど「10年固定」に リスクを感じているように見えます。 30年固定1本で検討していいのでは？ ◇住信SBI銀行フラット３５（保証型）30年返済 1.1%※適合証明書はこれから取得 ※なんのことはない、3つとも、 ごちゃごちゃ 小細工するよりも、 30年固定1本で 比較して見たらどうでしょう？ 固定金利期間を短くすることには不安で、 拒否反応があるように見えるので。 なお、住宅ローンを比較する場合は、 「固定金利期間」や「金利」だけでなく、 他の要素も盛り込んで しっかり比較しましょう。 たとえば、以下のように項目をそろえて、 各金融機関の数値を入れて 考えましょう。 融資手数料 保証料 団信保険料 一部繰り上げ返済手数料 全部繰り上げ返済手数料 前回アドバイスいただいた10年固定30年返済ローンに関してなのですが私のフリーランスの収入に変動もあり正直10数年で返済できる自信がないため、ミックスローンメインで考えてみました。 ※中途半端な小細工はしない方がいいのでは？30年固定のみとフラット35に関しては本審査の結果と家計診断次第で保険にしたく検討しております。 ※ ・・。 ？不動産申請の銀行に関しては10年固定高めなのと30年固定がないこと不透明な箇所があるため借入しない方向で考えています 家計診断の資料がまだ途中なので再提出になると思うのですが一度、シートを送らせていただきます。 記入に関して本日の午後あたり確認のお電話させていただけましたら幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。 ※佐々木FPと電話で お話したようです。 今日 佐々木FPが ヒアリングシートをチェック してみた結果、 「提出資料さえ届けば 現状診断できそう」 ということでした。 普通は 整理整頓した結果 「再ヒアリング」 として 送り返していますが、 それ無しに「現状診断」になりそうです。 普通・・現状診断では、生涯 賃貸住まいの キャッシュフロー表を作成しますが、 Tさんの場合は すでに 中古住宅を契約済みです。 持ち家でのキャッシュフロー表を作成 することになります。メールをいただきました。2021.12.27武田様 お世話になっております、Tです。 先日はお忙しい中ご対応大変ありがとうございました以下の確認の上、契約といたしました。 ・ローンに関しては信用情報をすでに確認しているため問題ないとのこと、 ※前回の記事で触れたように、 信用情報登録機関は 3つ あります。 その全てについて きちんと確認したんでしょうか？ 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。万が一クレジットカードの引き落としの件で否決になってもローン条項の対象となり、手付金返済の対象となるとメールと口頭で確認いたしました。 ※契約書の「ローン条項」とは、簡単に言えば、 「契約後に融資が不可能になった場合は、 手付金を変換して 契約は無かったことに」 なりますという 条項です。 Tさんは 過去に クレジットカードで うっかりして 引き落とし不可という事態に なったことがあり、 それが元で 住宅ローン不可ということに ならないか？心配しています。 ところが ローン条項には例外がいくつかあり、 Tさんのケースは ローン条項の対象外になり、 契約は無かったことになるが 手付金は没収！ という事態になるのでは？ と、心配していました。・住宅瑕疵担保責任保険の継承建築会社さんに確認中との書類いただきました ※「確認中」ということは、まだ こちらの思惑通りに進むとは限らない かも？ 不動産屋さんが 「今こうやって努力はしています」 と言っているだけ・・かも？・契約不適合責任引き渡し後3か月以内での対応となっています。現状使用可能と申請されているところに関しては、不具合あれば対応してもらえるとのことでした。引渡し前にホームインスペクションを入れて何かあれば相談する形です。 公図の指摘箇所、境界杭、私道、電波関連、撤去物に関してもしっかりと確認できました。契約時に録音も許可いただいたので残せました。 ※わお！ 売買契約のやり取りを録音？ 初めて聞きました。 不動産屋さんは 緊張したでしょうね。主人とも契約前に打ち合わせでき納得のいく契約確認となったと思います。(1時間予定が1時間半になりましたが。。) ※「素人のくせに あれこれうるさい客だ」 と思われたでしょうね。お忙しい中、ご依頼ご対応いただきましてありがとうございました！ 順番が前後しておりますが、年明けにライフプランを送らせていただきます。 ※はい、その作業、2～3か月前にするべきでした。 そして、この時期に 胸を張って 売買契約！ 住宅ローンも業者の言いなりではなく、 自分で確信を持って選択！改めて住宅ローンのご相談をさせていただけますと助かります。 武田様、佐々木様〇〇でも寒さが強くなってまいりましたお体ご自愛され良いお年をお過ごしください。 ※12/20（月）にメール顧問会員になって、 「年内に中古住宅の売買契約をするので手伝って！」 契約予定日は なんと 12/25（土）です。 メール顧問会員になってから たった5日です。 こんな 乱暴なメール顧問会員、過去20年 FP事務所をやってきて 初めてです。 一応、契約書類でチェックするいくつかの項目は 一通り確認できた状態で 契約したようです。 とりあえず、良かったです。 当FP事務所が行っている 本来の手順は、 「現状診断」⇒「生活設計」⇒「実行支援」 です。 中古住宅の購入支援や マイホームの建築支援は、 最後に行う「実行支援」です。 年内の数日で「実行支援」を終えて、年明け から 家計の「現状診断」を行うことになります。 良い お年を！メールをいただきました。2021.12.24 夜武田様 大変助かります！ご丁寧にありがとうございます。また、質問等のご許可ありがとうございます、とても心強いです・・！ 武田様の記事を拝見して、不動産屋さんに確認いたしました。何点か確認できたことをお伝えいたします。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーー①住宅瑕疵担保責任保険の継承、 お願いしたところ可能でした 売買契約後に書類のやり取りするとのこと →契約書に明記を希望→承諾 ※この保険に加入していたのは、売主ではなく 建築をした建築会社です。 建築会社は 10年間 瑕疵に対する責任を 建て主に対して 負わなければなりませんが、 どのような方法で責任を負うかということで、 保険加入選択したわけです。 なので、売主が加入していた保険を買主が 引き継ぐということではないということを、 しっかり理解しておきましょう。②地盤調査済とのことなので地盤調査報告書などの 原本書類の確認と引渡し→承諾 ③また融資に関しての流れ。先方より以下の回答でした。決定しているわけではなかったです。１．12月25日 売買契約２．1月上旬（10日頃）までに 三菱UFJ銀行にて本申込３．1月末までに その他の金融機関でご希望があれば ローン事前審査の承認をもらい、 どの金融機関で進めるか決める。 ④「契約後、引渡し前」に ホームインスペクション希望→可能 このタイミングで何かあれば売主補修希望できる のでしょうか？ ※契約関係の書類で・・ 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 早めに引き渡しを終えて、逃げきって しまおうというのが、本園のように見えます。 不動産屋さんに確認が必要です。 ⑤ローンの本審査に関してなのですが去年一回だけ、新しいクレジットカードの初回引き落としを口座登録を失念しており遅延となりました。こちらは＞過去に融資不履行があった には当たらないでしょうか ※うわあ・・ そんなことがあった？ それは、かなり ヤバイかもしれません。 契約を終えた段階で、 その辺の理由でローンが通らなかったという ことでは、 １５条のローン条項が適用にならないかもしれません。 契約書にハンコを押す前に、不動産屋さんに 正直に言って 、このまま契約をしていいか？ しっかり確認しましょう。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー④⑤について教えていただけると助かります。 ひとまず瑕疵保険の継承とホームインスペクションが可能でよかったと思います。また黄色のマーカー部分確認、把握いたしました。ありがとうございます。もしなにか、先方に訂正を求めるような箇所がもしあれば教えていただけますでしょうか。 どうぞよろしくお願いいたします ※⑤については、契約書にハンコを押す前に、 不動産屋さんに正直に伝えて、 反応を確認しましょう。 安易にハンコを押しては まずいかもしれない。《 参考記事 》過去にクレジットカードや各種ローンで延滞したことがあると、住宅ローン審査でマイナス評価になったり、審査落ちすることがあります。ついうっかり、クレジットカードの引き落とし口座にお金を移すのを忘れてしまい返済が滞った場合でも、延滞歴は信用情報登録機関に記録が残るため、注意が必要です。 まずは信用情報登録機関で「延滞歴」の確認 銀行や保証会社が住宅ローンを審査するとき、頼りにするのは申請者本人からの情報だけではありません。実は、信用情報登録機関が管理・提供する「信用情報」を真っ先にチェックしています。信用情報には、個人の年収や勤務先、使っているクレジットカードやカードローン、住宅ローンなどの契約内容や利用履歴が掲載されています。 信用情報は「本人開示制度」を利用すれば、自分でも確認することができます。特にネット銀行では、対面での相談ができないため、履歴に問題があると審査にまず通りませんから、事前に信用情報を取り寄せてチェックしておくことをお勧めします。本人の気付かぬうちに、信用情報に〝傷〟がついていることもあるからです。 信用情報を扱っているのは、シー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センター（KSC）という3つの情報登録機関です。それぞれ加盟会員（加盟企業）が異なる※ため、全ての情報を確認するためには、3カ所全てから信用情報を取り寄せる必要があります。※企業によっては、複数の情報登録機関に加盟している場合もあります。 申請と信用情報の受け取り方については下の表のとおりです。いずれもそう手間がかからず、費用も１回につき1000円程度です。 信用情報は「入金状況」「返済状況」をチェックする 取り寄せた信用情報は、どこをチェックすればいいのでしょうか。各情報登録機関によって、開示報告書の書式や評価の表示方法に違いがありますが、ここでは、シー・アイ・シーを例に開示報告書の見方のチェックポイントを紹介します。 ■チェックポイント①「入金状況」 まずチェックするのは、下記の「入金状況」欄です。直近24カ月間の入金に遅れがなかったかなどを記号で表示しています。 信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！信用情報の「入金状況」欄は、こう見る！ まず、「＄」は請求通りの入金があったことを指し、「－」は請求も入金もなかったことを指します。 「A」は、「お客様の事情で、お約束の日に入金がなかった」ことを指します。引き落とし日に口座に必要な残高がなかったということです。キャッシングやショッピングの代金に限らず、公共料金やスマホ代など、クレジットカード払いになっているものが期日に引き落とせなければ、「A」がつきます。 銀行によりますが、最短で直近6カ月以内、理想は1年以内に延滞がなければ、審査に与える影響は小さいといわれています。ただし、24カ月の間に「A」が3コ以上あると、審査に通るのはかなり難しいでしょう。 たった3回の遅れで落とすなんて厳しすぎると思われるかもしれませんが、銀行からすると、「自転車操業の生活なのかもしれない」「こんなにだらしないと、何十年も 住宅ローンを返済し続けるのは難しいだろう」と考えるのです。 では、信用情報に多数の「A」があった場合、打つ手はないのでしょうか？ 前記の通り、入金状況の履歴は24カ月分しか掲載されないため、遅延があったときから最長2年経過するのを待てば、〝傷〟は消えます。1年前の「A」であれば、1年間の辛抱です。 また「Ｐ」は、「請求額の一部が入金された」ことを表します。本来の引き落とし額自体は入金したものの、延滞金数百円の支払いを忘れている場合などにつくものです。この「Ｐ」については、延滞金などを支払い済みで、ローン申請時に通帳のコピーなどを添付して支払い履歴を提示できれば、審査に通ることも珍しくありません。 ■チェックポイント②「返済状況」 「返済状況（異動発生日）」の欄に「異動」と表示されている場合、長期にわたる延滞（61日以上または3カ月以上）があったことを指します。いわゆるブラックリスト入りです。この「異動」になってしまうと、打つ手はほとんどありません。シー・アイ・シーの場合、延滞を解消してからも５年間、掲載されます。 延滞歴がある人の借り換えは、最低1年待つ また、住宅ローンの借り換えを考えている人は、直近1年以内に住宅ローンの返済を遅延していないかを確認しましょう。もし、その間一度でも引き落としができなかったことがあると、借り換えはかなり厳しいといえます。 公共料金などの単なる引き落とし（クレジットカードを通さないもの）の遅れであればセーフですが、住宅ローンの延滞は一度でアウトです。延滞を解消した月から1年は借り換えの申し込みを待ちたいところです。ただし、フラット35では、延滞しても当月中に支払っていれば、借り換え可能になっています。 【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンを1回でも滞納すると、金利が跳ね上がるのは本当？滞納後の銀行の対応と対策をプロが解説 軽微な遅延は、ネットより窓口で相談を ネット銀行や信託銀行だと、掲げた条件に合わない申請者は審査に落とされてしまうことが多いのですが、大手銀行や地方銀行、信用金庫などの場合、窓口で相談すれば事情を考慮してもらえることもあります。 たとえば、給与の入金口座とカードの引き落とし口座などを別にしていて、給与を移し忘れたために残高不足で引き落としができなかったというようなケースでは、普段から口座を分けていて、別口座にお金があったことを説明する文書と通帳のコピーを添付すると、審査に有利に働くこともあります。 ただし、前記のように、クレジットカードの支払いを一定期間以上延滞してブラックリスト入りしてしまったり、直近1年以内に住宅ローンの返済が遅延してしまった人は、ほとんど審査に通りません。ブラックリスト入りする目安は、延滞が61日以上に及んだときです。61日以上の延滞は是が非でも避けましょう。 延滞歴があれば、信用情報を確認して対策を 過去に借り入れたローンの返済に遅延や滞納があった人は、住宅ローンの借り入れや借り換えを相談する前に、以下の事項を確認しておきましょう。 ・審査を受ける前に信用情報を取り寄せ、履歴をチェックする。・履歴に問題があった場合は、記録が消えるまで待つのが原則。・借り換えを検討しているが、住宅ローンの支払い遅延 のある場合は、最低1年経ってから申し込む。 また、将来住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたいと考えている方は、現在借り入れているローンの延滞には、くれぐれも気をつけるようにすることが重要です。 メールをいただきました。2021.12.24ありがとうございます！資料なのですが、どれがどれなのかわからなかったので、渡してもらったものを全部写真に撮りましたので、ご確認いただけますでしょうか お手数をおかけしてすみません。写真データ分割で撮ったのも含め17枚になりますので、ファイル便で送らせていただきます (〇〇資料)武田FP様 ご確認どうぞよろしくお願いいたします！ ※17枚のほとんどが 建物関係の資料で、 私が欲しかった「土地」関連の資料はわずか です。 土地の「公図」が欲しかったんですが、 ありません。 こんな雰囲気の絵が、「公図」です。 契約直前であれば、必ず交付されます。 私がなぜ「公図」を見たかったか？というと、 今回契約する物件の土地の「筆数（ふでかず）」が 一つではなく、なんと六つもあるんです。 どういう状況なのか？を、 「公図」で確認したいと思ってたんですが・・。 ということで、 不動産屋さんが作った契約書を見ていきます。 「土地付建物売買契約書」 土地： ずら～っと 6筆の土地が書かれています。 一つが本地部分、一つが位置指定道路部分、 残りの三つが私道部分・・と表現しています。 だから、これって どんな状況なのか？ 「公図」で確認したかったんです。 これらの表示は 令和3年12月20日の 「全部事項証明書」によります と書かれています。 つまり、登記簿です。 実は、これも見たかったんですが、ありません。 （ 建物関連の資料ばかり いっぱいで ） 売買代金 ： 3,580万円 手付金 ： 100万円 残代金 ： 3,480万円（令和4年3月25日まで） 融資申し込み先： 金融機関の営業署名まで書かれていますが、 売買契約書に金融機関名が書かれているのは 初めて見ました。 これは、不動産屋さんの お導きでしょうか？ 今回の「特約付き団信の変動金利ローン」に 決めてしまったのは、この不動産屋さんと この金融機関との共同作業でしょうか？ （ 言いなりになっていてはいけない ） 彼らは 持ちつ持たれつの関係です。 私たちが住んでいる資本主義経済社会は、 非常に濃いシガラミで成り立っています。 （ 洗脳されたままではいけない ） 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について 確認した事項 ： なし となっています。 やっていないということです。 特約条項 本物件の設備には 経年劣化による性能低下・ キズ・汚れがあることをご承知おき下さい。 本物件は「現況有姿売買」になります。 あっちこっちに 何かお気づきの点があっても、 そのまんまの状態での売買ですよ。 文句を付けないでね・・ということです。 融資を申し込んでも 融資不可の場合は、 本契約は解除されます（15条融資利用の特約）が、 1過去に融資不履行があった 2告知していない借金がある 3契約後 勤務先を変更、必要書類の提出遅延 などがあった場合は、15条は適用されない。 登記業務は「売主指定の司法書士」が行う。 つまり、不動産屋さん指定の司法書士さんです。 で、署名捺印欄にはすでに、 契約日が活字で記載されています。 令和3年12月25日 です。 明日！・・です。 契約書は2枚になっていますが、 ここまでが一枚目です。 二枚目には、第一条から第21条までの文言が 書かれています。 「私が黄色のマーカーをしたところを 重点的にしっかりじっくり読んでおいて」 と言って、メール添付で送りたいところです。 第11条 公租公課の分担等 土地建物には 毎年固定資産税・都市計画税が 1月1日の所有者に課税されます。 今回の分も売主が その全額を納税しますが、 年の途中で所有権が移転するので、 移転後の期間分は 買主がお金を払うことで 精算することになります。 「起算日は1月1日とします」と言っているので、 たとえば3月末で引き渡しなら 残りの「1年の4分の3」に相当するお金を 引き渡し時に 買主が売主に払います。 （ 不動産屋さんが 算数してくれます ） ・・って、続けていると、 終わるのは 真夜中になっていきそうです。 契約書と重要事項説明書のチェックポイントに マーカーで黄色に着色しました。 メール添付で送りますので、 特にその部分について気を付けて読んでみましょう。 分からないことや 質問したいことがあったら、 夜でも朝でも構わないので メールしてください。 電話だと迷惑ですが メールなら大丈夫です。 メールで回答します。 よろしく、お願いします。 「特約付き団信の 変動金利ローン 0.66％」 だけは、やめた方がいい。 「10年固定 35年返済 金利0.6％」 その金融機関、10年固定なら もっと頑張って 低利率を提案するかも？メールをいただきました。2021.12.23お世話になっております、Tです。昨日は変なご相談メールを送りまして失礼いたしました。本日、売買契約書と重要事項説明書が届きました。ご確認いただけますでしょうか。 ※相変わらず、大変なボリュームです。 先ほど、一通り目を通しました。 別の記事でコメントします。まだ不動産屋さんにはお伝えしてないのですが、契約〜引き渡し間（2-3ヶ月後）の間でホームインスペクションを入れたいと思っています。その件は契約時のお伝えで良いのでしょうか？ ※本来は、不動産屋さんが促して 売主が行う べきことです。 数万円の費用で住宅の現況を診断します。 「現在、こんな状況ですよ」 と書類で示して、売りやすい状況を作ります。 大きな問題が発見されることになれば、 数万円では済みませんが・・。 なお、今回の契約書では、 「現況有姿売買」を盛んに強調しているので、 インスペクションの結果がどうあれ、 「経年劣化や性能低下、キズ、汚れ 等があることはご承知おきください」 という文面にあるように、 引き渡しが終わってしまえば、 逃げられてしまいそうです。また売主さんの新築時からの瑕疵保険が継続しないかなと思ってるのですが、どうなのでしょうか。。 ※結論を言えば、引き渡し前であれば、 「引き継げます」ではなくって、 「引き継げる可能性があります」です。教えていただけましたら助かります。どうぞよろしくお願いします。 ※以下のQ&Aのやり取りが、分かりやすいです。Q築5年の木造2階建ての中古住宅を購入し、居住しています。売買契約書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居後に、天井の照明器具取り付け部分より雨漏りが発生しました。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険法人へ連絡したところ、対応できないと言われました。また、名義変更は被保険者※（施工業者）からでなければ受付けられないと言われたので、前所有者に名義変更を求めたところ、売買契約時でなければ変更できないと言われました。名義変更は契約時でないとできないのでしょうか。また、売主（前所有者）に雨漏りの責任を求められないのでしょうか。A住宅品確法に基づく新築住宅における10年間の瑕疵担保責任は、転売後であっても当初の発注者（前所有者）と施工業者との間で継続しています。ですから、前所有者を通じて、施工業者に対し瑕疵担保責任による補修やこれに代わる費用負担を求めることができると思われます。他方、中古住宅の購入者（相談者）が住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者（前所有者）の地位を承継する（名義変更する）ためには、保険契約に「転売特約」が付帯されていることが必要となりますが、この特約の付帯は任意となっています。また、転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、 1.第一取得者（前所有者）が施工業者に対して 住宅を譲渡したことを通知する 2.保険の残存する期間は、施工業者が転得者（相談者） に対し、第一取得者（前所有者）と同等の内容を保証 することの同意を得る 3.施工業者が保険法人と事務手続きを進める という流れが一般的です。但し、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、今から付帯することは難しいでしょう。 ※この質問者は すでに引き渡しを受けて、 転売が完了しているので無理ですが、 Tさんは 引渡し前の期間であれば、 上記の手続きをして 施工業者が動いてくれれば、 なんとかなりそうです。 もちろん、不動産屋さんの協力が必要です。 建築業者にコンタクトしてもらいましょう。 仲介手数料 両取り！・・で儲かるんだから、 「面倒見てやれよ、お前！」 って、私なら 言いたいところです。一方で、売主である前所有者は、中古住宅の売買契約の内容に応じてではありますが、瑕疵担保責任を負います。 ※はい、本来は そうなんですが・・雨漏りが「隠れた瑕疵（※2）」に該当する場合は、相談者は売主に対して損害賠償請求できる可能性があります。もっとも、中古住宅においては瑕疵担保責任が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、 ※はい、今回のTさんの契約書にも、 逃げよう 逃げよう という文面が目立ちます。 で、期間も3ヶ月に設定していて、 通知が無く それを過ぎたら 請求はできない という文面になっています。 契約書の内容を確認した上で、売主と交渉するとよいでしょう。交渉方法等の詳細については、契約書面等を持参の上、弁護士に相談されることをおすすめします。 ※被保険者…住宅瑕疵担保責任保険では、 新築時の施工業者や販売業者が被保険者となります。※2 隠れた瑕疵…契約締結時に知らなかった、 または知り得なかった瑕疵（欠陥） ※ということなので、 契約時点で不動産屋さんにその旨伝えましょう。 「建築業者さんと 上記1～3の手続きをしたい」 ・・と。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 その③。武田様 〇住宅ローンに関してご返答ありがとうございます。団信に関しては、一般団信とがん50は無料なのですが、特約で三大疾病で100免除になるものを＋0.2％で付けて〇〇共済の保険を半分解約しようと思っていました。。 ※おバカさんです。 知っておこう！ 住宅ローンを扱う 金融機関は 保険の販売代理店でもあります。 これから金利上乗せで払う保険料から、 何割かのお金が 金融機関に落ち続けます。 （ 保険販売は ボロい商売なんです ） 金融機関の営業トークを鵜呑みにしてはいけない。 すっかり 洗脳されています。 住宅ローンと団信は普通ですが、それ以外の 生命保険を 抱き合わせで考えてはいけない。 保険の原点に立ち返って 考えよう！ 保険加入は お金を失うことです。 保険料は 失うお金です。 医療保険でもらう 20万円は 貯蓄で準備しよう。 ガン保険でもらう 100万円は 貯蓄で準備しよう。 「ガンと診断されたら 100万円」 魅力的と思う人は おバカさんです。 「ガンと診断されたら 残債務 無し」 3000万円とかが チャラになる と思った人は、 おめでたいおバカさんです。 たいした保険料も負担せずに 3000万円ゲット！ という いい話には、 その時になってみないと分からないカラクリが あります。 保険金が出るためのハードルがメチャクチャ高い とか・・。 住宅ローンを借りて返済する行為そのものが、 金利負担で 損な行為なのに、 さらに「損の上乗せ」をしてはいけない。 住宅ローンを借りる際の「損」は、 「金利負担」にとどめておこう！ 保険を抱き合わせて「保険料の負担」で、 さらに「損」を 上乗せ してはいけない。 保険販売代理店の 銀行に洗脳されていては いけない。 目を覚まそう！！ それから 住宅ローンで新たな生命保険に入るから、 〇〇共済の保障を半分にしようと言っていますが、 そもそも、 「その〇〇共済の死亡保障、必要だったの？」 という問題があります。 「普段から生命保険に加入していることは 当たり前で、住宅購入すると 団信に加入 するので、加入中の死亡保障は 減額できる」 という「常識」は、 業界が振りまいてきたモノに過ぎず、 「本来は、死亡保障が必要かどうかは、 きちんとした検証が必要で、子供がいても 死亡保障が不要というケースも少なくない。 そのような状況にありながら、 住宅購入という状況変化でどうなるか？ きちんと検証すると、今度は逆に 必要額が初めて発生！ というケースがある」 これが、現実です。 きちんと 生活設計したことが無い人には 理解することが難しいことですが。 （ ブログ画面右帯の事例を参照下さい ） 順序が逆で T家の現状診断がまだなので、 なんとも言えませんが、 死亡保障必要額が 夫：4000万円 妻：2000万円 ということは、普通はあり得ません。 子供が2～3人いても 夫婦共に 死亡保障不要！ なんてことは ざらにあります。 （ ブログ画面右帯 参照 ）変動金利にして早めに繰り上げ返済を狙い、金利状況が怪しくなった時に別の固定ローンに借り換えなどはできないのかと調べていましたそういったことは難しいのでしょうか？ ※キャッシュフロー表を作成したと言っている人が、 家計に不確定要因を持ち込んではいけない。 住宅ローンを変動金利で借りてはいけない。 変動金利住宅ローンを利用していいのは、 自営業、フリーランス、中小企業経営者などで、 自分で収入をある程度コントロールできる人や、 これからまとまった資金が手に入る可能性が ある人など、 金利変動というリスクに対応できる家計であること。 逆に家計に余裕がなく 収入の上昇が期待しにくい人、 臨時収入やまとまった資金が入ってくる予定も 全くない人は、安全に家計を運営するためにも 変動金利住宅ローンは避けたい。 順序が逆で、まだ生活設計をしておらず、 私は T家の家計を把握していないので、 一般論でコメントするしかありません。固定金利10年は後半上がるので、フラット35で繰り上げ返済がよかったのですが、フラット35は建物によって審査できないということですよね？ ご相談以上になります。お手数ですが、ご確認どうぞよろしくお願いいたします ※「固定金利10年は後半上がるので」？ それを言うなら・・ 「変動金利は いつでも上がるので」 やめた方がいいということになります。 全期間固定の住宅ローンも 借りてはいけない。 なぜか？ 理由は一点だけ、金利が高いから。 それだけ。 住宅ローンは 長く借りて 短く返そう！ 当初返済期間を長く取って、 余裕のある返済をしつつ、 繰上返済を繰り返し、 早めに完済してしまいましょう！ お勧めは、10年固定30年返済住宅ローン なんですが、 （ 各銀行の最大の戦場 金利が割安 ） 順序が逆で進行しているので、 私は T家の家計を まったく知りません。 すべて、一般論でのお話ですが・・ 現在進行形の メール顧問会員のAさんは、 10年固定30年返済で借りて、 15～18年で完済する計画です。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その②。武田様 〇物件に関して2か月ほど探してまいりまして、諸条件と予算の兼ね合いが難しく難航していたのですが今回の物件が二人の希望にかなり近いため、短期間で検討しております。 物件詳細(昨日のと同じものです)詳細の図面と登記を添付いたします。 ※登記の資料は 見つけられませんでした。 以下が、物件情報です。 ※2015年6月建築の3階建て住宅、3580万円です。 ※南西側から見た 外観写真です。 ※都会では「軒なし屋根」が当たり前なんでしょう けど、「通気・排湿」は大丈夫でしょうか？ ※間取り。 ※リビング・ダイニング・キッチンがあって、 皆で過ごす2階の空間に トイレが無いのは ちょっと辛いですね。 （ 3階のトイレ、2階に設置したかった ） ※ダイニング側から見た リビング。 ※キッチン。予算は基本3500万円まで、リフォームと諸経費を入れて4000万円までで探しています。今回の物件は築年数が浅いため、リフォーム不要で3900万円で収まるためローンの事前審査は3000万円で申請しています。 本物件の私たちのメリット・駅、周辺環境、徒歩分数が希望に沿っている・予算内 (予算は上げるつもりはありません)・築年数がこれまで見てきた中で一番新しい →これからマメにメンテナンスすれば、古い物件より メンテナンス費用が下げられると考えています・希望の4LDK、希望の建物面積・分譲住宅地のため近隣住民の年齢層が近め ※8区画の分譲地の右奥です。デメリット・私道の一番奥に位置している このデメリットの点で悩んでいる状況です。不動産屋さんに詳細を聞いたところ、位置指定道路で非課税、共有持ち分とのこと道路修繕に関しては分譲時に反対しないという話をしているとのことですがこちらに関してはそこまで楽観視はしていません。 修繕費用がゆくゆくかかりそうなこと、物を置かれる可能性があるなどを考えてはいます。それ以外に注意した方がよいことなども教えていただけると助かります。 ※着色部分が敷地です。 左側の幅員5.5ｍの位置指定道路に、 幅2.73ｍで接しています。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その①。武田様 ご連絡ありがとうございます。記事も拝見させていただきました。イレギュラーなご相談で恐縮です。 ※20年以上 FP事務所をやっていますが、 「現状診断⇒生活設計⇒実行支援」という 正規の流れが 壊れることはありませんでした。 今回は、いきなり「実行支援」から入ります。主人とも相談いたしまして、実行支援をお願いしたいと思います。 ※分かりました。土地購入ではないため念のための確認ですが、年間支援で図面や写真・契約書などの中古戸建購入のための詳細チェックをお願いさせていただけるということでよろしいでしょうか ※土地であっても 中古住宅であっても、 売買の対象になる「不動産」です。 同じように色々な資料を見せてもらって チェックをしたり ダメ出しをしたりする 作業は 同じです。 説明のための表の「土地購入」を改めて、 「不動産購入（土地・中古住宅等）」 にしようと思っています。また中古戸建のため「住宅支援の実行支援」は不要ということで問題ないでしょうか。 ※「住宅支援の実行支援」ではなく、 「住宅建築の実行支援」です。 これから新たに マイホーム建築するための 資料（４プランと仕上げ表）作成作業です。 中古住宅購入に、この作業はありません。上記の認識であっているようでしたら、このままお願いしたいと思います！ ※はい、その認識で大丈夫です。もし認識が異なるようでしたら、恐縮ですが範囲の詳細と顧問会員を取り消すかどうかを含めて今一度ご相談させていただけますでしょうか。。 認識に問題がございませんでしたら、ご入金いたしましたので、以下のご相談をさせていただければと思います！ ※はい、さきほど、中古住宅購入支援料 55,000円の入金を確認しました。 ありがとうございました！メールをいただきました。2021.12.20武田様 お世話になります、Tです。ご連絡ありがとうございます。記事も拝見いたしました。 本当に性急なご依頼と自覚しております、申し訳ありません。。 また中立的との表現、失礼いたしました。「消費者・生活者側のFP」の方にご相談させていただきたいと思います！ 昼頃にお振込みさせていただきました。ご確認いただけますでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、36000円の入金、確認しました。 ありがとうございました！※また、先ほどメールさせていただいたのですが、詳細記載していなかったため再送させていただきます。 〇相談内容 〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 現在こちらの物件を予定しております。（ 略 ） 〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※変動金利ローンは、やめた方がいいです。 それから、団信特約って、 お得な事でも何でもありません。 大部分の住宅ローンで、団信にもちろん加入 しますが、 その保険料を払う必要が無いのが普通です。 業者のペースで事が進んでいるように見えます。頭金1000万円、現状0.46の変動金利＋団信にて0.66を検討していました。。 ※変動金利のくせに 高金利です。 今時、10年固定金利ローンでも 0.6％です。 （ もちろん 団信込みで ） 最近の当ブログの「住宅ローン記事」にも 登場してきているので、ご参考に・・。 業者や金融機関のペースで 事が進んでいる ように見えます。団信加入のタイミングで旦那の死亡保障目的の〇〇共済2000円を解約予定です。保険は〇〇共済に死亡保障のため夫4000円、妻2000円のみ加入中です。。 ※元々、そんなに 死亡保障は必要ないと 思われます。〇生活設計についての意識 ・夫：（ 保険は不要、極力節約する生活を心掛けて 嫁子供に不自由させないようにできればよい ） ※節約に明け暮れる生活は、潤いがありません。 お金は 使うためにあります。 胸を張ってお金を使うことができるようになる、 そのための 生活設計です。 将来の見通しが立てば、それが可能になります。・妻：（ 家族で思い出などは作りたいと思っています。 下の子が中学生にあがったら収入を増やすため パートを追加予定、貯蓄は旦那に任せ気味です。） ※家計管理は、夫婦の共同作業で行いましょう。 無理が無い範囲で 収入は増やしましょう。〇住所 （ 略 ） 〇家族構成 夫：40代・会社員 年収530万 妻：30代・フリーランス 年収120万 子：幼児 子：赤ちゃん 貯金1500万 うち1000万円を頭金です ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※貯蓄 1500万円！ 素晴らしいです。 しっかりした家計の様子が うかがえます。 で・・、 ここでまた お金の話で申しわけありませんが、 他のメール顧問会員の場合でも、 マイホームに関する「実行支援」に至った際に、 別途料金をいただいています。 一般的には、数か月かけて現状診断や生活設計 をした後に、「実行支援」に移る際に、 「土地購入支援」や「マイホーム建築支援」の それぞれで、「実行支援料金」を頂いています。 実際に「実行支援」している メール顧問会員の 記事には 以下の表を掲載しています。 今回、Tさんの場合は、 現状診断や生活設計を時間をかけて行うこと無しに、 いきなり 中古住宅購入の「実行支援」 ということになります。 1500万円の貯蓄ができているということなので、 生活設計的には 問題が無い ご夫婦だと 思われるので、 いきなり「実行支援」でも大丈夫と判断します。 中古住宅の購入を検討しているTさんの場合、 上記表の「土地購入」でも「マイホーム建築」でも ありませんが、他の 実行支援料金を払っている会員との公平性を担保 する意味でも、「土地購入」と同等の 「実行支援料金」を払っていただきます。 （ 5万円プラス税・・つまり 55,000円です ） その上で、健闘している不動産に関して 明日から ガンガン 具体的なコメントを させて頂きます。 現状診断や生活設計や生命保険や住宅ローンや 貯蓄等の相談には、 36000円の年間顧問料で対応しますが、 不動産や建築で、売買契約や請負契約が伴うモノは、 別途「実行支援料」をいただいています。 もし、 もし・・ですが、 「36000円も払って、さらに 55000円？ そんなに払うんだったら、顧問会員はもういい」 ということでしたら、 振込んでいただいた 36000円は返金します。 どのように判断するか？ ご夫婦で話し合って下さい。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2021.12.20武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 はじめまして、Tと申します。メール顧問会員にならせていただきたく、ご連絡いたしました。 ※直近では、1213（月）に、新規の メール顧問会員の受付けをしていました。現状といたしましては、夫婦2人、子供2人で暮らしており購入するべき家を探していたのですが先日やっと2件ほど候補の物件を見つけまして中古一戸建てを年内に契約する予定です。 ※ワオ！ ね・年内に？ 年内に契約するための相談を 12/20に？ 一月前なら、理想的だった。大変恐縮ですが、できるだけお早めにご相談に乗っていただき点が1点ございまして、中古戸建てに対してのご意見をお早めに相談させていただきたいとおもっております。 ※もうすでに買うことを決めてしまって いるようです。 本来、FPの作業は、その物件がどうなのか？ 以前に、そもそも そのマイホーム購入計画 そのものが大丈夫なのかどうか？ を、しっかり検証してあげることです。 つまり、生活設計です。 きちんと生活設計を行ったうえで、 次の段階として「実行支援」となります。 マイホームの購入は 「実行支援」です。〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、 ※ ・・。一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 ※ ・・。〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 ※住宅ローンの選択も 「実行支援」です。現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※不動産屋さんが そのように勧めている ものと思われますが・・ （ 変動金利なら 返済が楽に見える ） 私は日ごろから 変動金利はやめて おこうと言っています。 変動要因があっては 生活設計をしても、 絵にかいた餅です。 また、団信保険料は 今では 融資する側が負担するのが普通になっています。 業者に 洗脳されているように見えます。 業者の言いなりで 事を進めてはいけない。また以前に稚拙ながら、サイトを参考にさせていただき自分なりのキャッシュフロー表を作成いたしました。住宅ローンをどこにするか決まりましたら、返済計画などのご相談をさせていただければと思っております。 ※順序が逆です。 住宅ローンの融資機関を決めてから返済計画 ではなく、 返済計画を立ててから 融資機関の決定！ こちらが正しい。中立的なFPさんにこそご相談したく考えておりました。 ※「中立的なFP」などという 「あやふやな存在」はありません。 認識を改めましょう。 自ら「中立的なFP]を名乗っている人たちは、 たとえば生命保険の「売り子」・・とかです。 何かを販売して 生活をしている人たちです。 当事務所は いっさい商品販売をしていないので、 「中立的なFP」なんかではなく、 「消費者・生活者側のFP」です。 中立ではなく、立ち位置は完全に偏っています。 そこが、自慢です。お忙しいところ申し訳ございません私の方はただいま半育休中でしたメールでも電話でもご連絡大丈夫です。ご確認どうぞよろしくお願い申し上げます。 ※もっと早く相談してほしかった というのが 正直な感想です。 そもそも このマイホーム取得、 やってしまって 大丈夫か？ そこを確認するのが、生活設計なんです。 キャッシュフロー表の作成なんです。 「生活設計」を飛び越えて いきなり「実行支援」 をしてほしい・・という依頼です。 今まで まったく やったことがありません。 が、お受けするとしても、 最低限のことは確認しないと、 マイホーム購入のアドバイスはできないので、 確認した上で・・ということになります。 乱暴な依頼だなと思いつつ 救われた部分は、 「頭金を４分の１ほど払い」 ということです。 これが「全額ローンで」ということでしたら、 何を考えているんだ！ 頭金が無いのであれば、今の賃貸生活すら 危ういということになります。 そんなことなら、一発でお断り！でした。 メール顧問会員になるための案内を送ります。 それを見て、年間顧問料：36,000を 振り込んでもらったら、お手伝いを始めます。 《 参考 》 当事務所は 無料相談はしていません。 保険屋さん等が「無料相談」をしているのは、 その後 契約してもらえば、大きな収入が 得られるからです。 当事務所は 消費者側に建つために いっさい 商品販売はしていません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ミックスローン、やる？・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.j
2022/01/14
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☆年収500万円で 住宅ローン3500万円を組みたいと
頭金なしの35年フルローンを予定しています。 ※おバカさんです。 『 論点：頭金と住宅ローン 』 『 論点：マンションか 一戸建てか 』自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローン返済について質問です。 年収500万で住宅ローン3500万は現実的に見て無謀でしょうか？ 現在神奈川県在住購入はマンションか戸建てかまだ未定ですが、どちらも3500万以内のものを探しています。 ※おバカさんです。 マンションを選択肢に入れてはいけない。 マンションを購入（所有）してはいけない。 新築分譲から数十年後・・ 人口減少 ⇒ 所有者死亡 ⇒ 管理組合機能不全 ⇒ インフラ等機能不全 ⇒ ゴーストタウン化私 30歳 会社員 年収500万妻 28歳 時短勤務の会社員 年収200万子 3歳 少なくとも大学までは私立に行く予定はなし貯金約500万住宅ローンは頭金なしの35年フルローンで組む予定です。 ※おバカさんです。 頭金を入れられるくらいの貯蓄が無いなら、 まだ、マイホーム取得は早い。 できれば、土地を現金購入できるくらいの お金を、がんばって貯めたい。 全額ローンでの買い物をする場合は、 融資額に比例した多額の諸費用を払うし、 金融機関に いいように進められるし、 不動産屋や建築会社の言いなりで 数百万円とかの高い買い物をすることに なってしまいます。仕事が住宅の内装会社で働いているので基本的に家の修繕はほぼほぼ自分で可能なのでマンションより戸建を選ぼうか悩んでいます。 ※おバカさんです。 マンションの場合の修繕は、 自分の室内である専有部分なんかより、 部屋を出た外回りの共用部分の方が、 膨大な修繕費用がかかることになります。 （ 修繕積立金では全く足りない ） 同じような年収の方で3500万〜4000万で住宅ローンを組んでいる方は返済などはいかがでしょうか？固定金利や変動金利なども含め賃貸のままで良かったことや買ってよかったことを教えていただければ参考にしたいと思います。 ※まず、頭金をできるだけ多く 貯めよう。 A丁度同じ額で5年前にローンを組みました。 (夫が)夫も年収500万円、自宅の金額が3550万円でした。年齢も30歳なので、殆ど同じ条件ですね。笑 ただうちは子供はいなく、私の年収も扶養内パートなので100万円いかないくらいです。また、車は1台持ちで今は軽自動車です。後に買い替え予定ですが… まだまだ先の話ですね。 さて返済のお話ですが。月の返済額が6万円、ボーナス払いが年に10万円が2回、それでぽっきり35年返済です。 マンションの支払い自体はとくに厳しくはないです。まだまだ新築なので、修繕積立金と駐車場代で＋2万円程度しか払うお金はないので。それと最初の10年間(だったかな？)は住宅ローン控除なんかも使えるので、固定資産税も今は3万円程度しか来ていません。 なので、その間に貯金をしておいて10年後から少しずつ繰り上げ返済をしていこうかな？と思えるくらいには生活出来ていますよ。 買ってよかったことは、やはり「持ち家」なので安心感はある、かな？ ※おバカさんです。 マンションを所有するという事は、 現在の修繕積立金では まったく追いつかない 大規模修繕や建て替えという大変な事態が、 数十年後に起こることになる。 その時点には、 すでにいなくなっている人もいる。 足並みをそろえて 対処もできなくなる。 ちっとも 安心なんかではない。 マンションを所有してはいけない。 マンションに住みたいなら、借りましょう。あと友達なんかを家に呼びやすくなりました。今のマンションって防音性がしっかりしているので、生活音なんかは殆ど聞こえません。なので女子会なんかをしても苦情が来ないし、そこは気兼ねなくてよいなーと思っております。 ただ少しミスしたなぁと思うのが、治安です。比較的栄えてる所のマンションを購入したのですが、このご時世なこともあり、マンション周辺の治安がどんどん悪くなってきてて…ニュースで「変質者が出た」だの「包丁を持った男が〜」だの、ハイペースで放送されることが増えてきましたね。それと若い子が多いので夜中でも時々外で騒いでいる子達がいてうるさかったり、夜中じゃなくても時々絡まれたりします…「いいとこ住んでますね〜」みたいな感じで…。 あとマンションの管理会社、管理組合の対応なんかもあまり迅速ではなくて。頼んでいた書類をなかなか送ってくれなかったり、折り返しの電話を期日までにくれなかったりするので非常に困っています。あと、最初の担当の営業マンの方がいつの間にか会社を辞めていて、相談事などをどこにしたらいいのか通知がなかったのも暫く不安でしたね。 色々と書いてしまいました。 ① 余裕を持って暮らしたいなら、 3500万円以内にマンション価格は納めた方がよい② モデルルームがあるタイプのマンションの方が 絶対にいい！ 広さ等を確認できるので。③ 色々なマンションを見に行くことをオススメします。 中古のマンションも時間があるなら内覧しても よいかなと。④ 治安なんかを予めネットで調べておくと 後悔はないかな？⑤ マンションの管理会社や管理組合など、 評判を調べられる場合はとことん調べる！ こんな感じですね！いいマンションに巡り会うことを祈っています！ ※ ・・。 Qこんなに詳しくありがとうございます！同じような方がいると背中を押してもらった気分になるのでもう少し物件探しを前向きに検討しようと思います！！ マンションも凄くいいですよね最近のマンションなら自分が死ぬ時もしくは老人ホーム生活になるまでは余裕で住めそうなので戸建かすごく悩んでしまいますね ※ ・・。 Aどういたしまして！参考になったようでよかったです！書き込んでから「あ、戸建てとどっちを買うか悩んでるのか…」と気づいたので、戸建てのことも少し回答させていただきます。 上記で「マンションに住んでいる」と回答したのですが、実は来年あたり違うところに引っ越そうかと思っています。 ※お！ それはいいことです。 売れるなら、買い手がいるなら、 売れる内に売ってしまいましょう。 マンションは、ババ抜きのババ。 いつまでも 持っていてはいけない。理由は主に治安の件と、夫の転勤です。 それで今、新たに不動産と新しい家のことを話し合ってる最中なのですが、その中には「戸建て」も含んで考えています。ただ、今はどの地域も土地が値上げ傾向にあるようで…一軒家の一般的な広さが50坪〜70坪くらいみたいなのですが、どれだけ小さな家を建てても4000万円以上はかかる。と言われてしまいました。 中古の一軒家、30坪で3000万円切るか切らないか…が今の相場です。とのこと。私たちは子供がいないので、正直30坪でも事足りるな。とは思ったのですが、仮にこれをマンションで計算してみるとそれなりに広い間取りに住めると思うんですよね。地域によっては3LDK以上にも住めるかな？ マンションですと、管理費やゴミ捨て場の管理なんかも任せられるので、考え方によっては「それならマンションの方がいいね」とも感じられると思います。 ※おバカさんです。 数十年作まで その状況ではないですよ。 将来は 自分たちで「どうしようか？」 という事態になります。無論、建売住宅を買うとか、中古の家を買ってリノベーションする。とかならもっともっと安く住めるとは思いますが…そこまで考えるとなるとプロに相談した方がいいと思うので、割愛しますね。 なので最終的にはやっぱり値段なのかなぁって思います。ちょっと頑張って「4000万円まで！」って思えるなら一軒家も全然ありかと。お子様もいらっしゃるので尚更！ただ支払いがキツくなって生活が辛くなるのも忍びないので… 3500万円で余裕のある生活をした方が後々いいのかなぁと私は思いました。 長く回答してしまってすいません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/01/13
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☆住宅ローンで頭金を払う払わない どちらがいい？
どちらが良いでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」 ご協力お願いします。年末年始休みは 12/25（土）～1/5（水）です。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンで頭金を払う払わないどちらが良いでしょうか？ ※おバカさんです。 こんな質問をすること自体、おバカさん。 下に 参考資料を掲載します。 A払わない方がよいです ちょっとすぐには思いつかないような特殊なレアケースでない限り、低年収や0.7％を想定しても、払うのはデメリットが強烈すぎます ※おバカさんです。 A条件・状況・考え方による。ケースバイケース。 金利や控除の話の前に、、、頭金を入れて、その後に資金不足なっては意味がない。 Aローン減税額が変わるにしても、そもそも年収500万程度であれば0.7％の減税すら満額もらえないので一緒です。減税であって給付金ではないので、納めている税額が戻ってくるだけです。そもそも税金を納めて無ければ1円もかえって来ません。 A住宅ローン控除が0.7%になったのでフルローンのメリットはかなり減ったので今なら頭金入れた方が良いと思います。 A当然借り入れが減りますから頭金を入れたほうが良いのは当たり前ですが住宅ローン減税などがあり良く計算すると事実として頭金を入れないほうが得な場合もありますのでよくシステムを把握するとよいですね。頭金を入れて損したなんてのも良くありますよ。 ※おバカさんです。《 参考資料 》マイホーム購入分の現金があっても、住宅ローンを利用した方がお得♪ローン控除の恩恵が受けられますよ♪ ※悪魔のササヤキ・・ （ 発信源は 金融機関 ） ※これまでの ローン控除制度では、 住宅ローン年末残高の1％分が そっくりそのまま 10年間、戻ってきました。 最大で 年40万円です。 10年目でも年末残高が4,000万円が残る 当初の融資額は、5,300万円です。 これだけ融資を受けられる個人も限られるし、 毎年 所得税を40万円以上払う人も限られますが、 まあ・・そのような人が、 取引きのある銀行に勧められて（そそのかされて）、 現金には手を付けずに置いといて、 住宅ローンを 5,300万円組んだら どうなるか？ 当初の融資時点では、いくつかの費用がかかります。 金融機関やローンの種類によって異なりますが、 一応・・以下のようになります。 （ 過去の事例ということで、金利は高めに設定 ） ※ということで、 住宅ローンは タダでは借りられません。 このケースでは、170万円ほどのコストが かかります。 それでも、トータルで 400万円控除になるから いい？ 現実は 以下のようになります。 ※融資時点の諸費用 約170万円だけでは済まず、 ローンを借りるということは、 その利息を負担することになります。 このケースでは、10年間で560万円の利息を 負担します。 結局、負担の合計の方が ローン控除総額より はるかに大きな金額になってしまい、 差引き 約330万円ほどの損！！ という結論になってしまいます。 その結果、銀行は利息収入や手数料収入で潤い、 司法書士は登記手続きで潤い、 自分は大きく損をしながら 経済を回すことに しっかり貢献・・したことになります。 おバカさんです。 ※変更が予定されている これからの ローン控除制度の ケースでは どうでしょうか？ 13年間、上限：年21万円、総額273万円です。 13年間 毎年21万円控除が可能な、 当初の融資額は 4,600万円です。 取引きのある銀行に勧められて（そそのかされて）、 現金には手を付けずに置いといて、 住宅ローンを 4,600万円組んだら どうなるか？ 当初の融資時点では、いくつかの費用がかかります。 金融機関やローンの種類によって異なりますが、 一応・・以下のようになります。 ※ということで、 住宅ローンは タダでは借りられません。 このケースでは、150万円ほどのコストが かかります。 それでも、トータルで 273万円控除になるから いい？ 現実は 以下のようになります。 ※融資時点の諸費用 約150万円だけでは済まず、 ローンを借りるということは、 その利息を負担することになります。 このケースでは、13年間で298万円の利息を 負担します。 結局、負担の合計の方が ローン控除総額より はるかに大きな金額になってしまい、 差引き 約174万円ほどの損！！ という結論になってしまいます。 その結果、銀行は利息収入や手数料収入で潤い、 司法書士は登記手続きで潤い、 自分は大きく損をしながら 経済を回すことに しっかり貢献・・したことになります。 おバカさんです。 『 国から もらったお金を 銀行に貢いでいる 』 そんな、構図です。 おバカさんです。 ホントウに・・。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/22
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☆土地建物3800万円 全額ローンか 頭金900万円か
変動金利 0.80％ です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」 ご協力お願いします。年末年始休みは 12/25（土）～1/5（水）です。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q土地+建物3800万円預金額1450万円変動金利0.80% ※おバカさんです。 変動金利の住宅ローンを利用してはいけない。 変動要因があっては 生活設計のしようがない。 ましてや、変動金利のくせに 金利が高い。 ひょっとして 金融機関の言いなりになっているのでは？ ①変動金利住宅ローンを利用してもらえば、 金利変動リスクは 客が背負ってくれる。 ②金利がちょっと高くても 保険を買ってもらえば、 保険販売手数料が 金融機関に入り続ける。 さらには、 ③すなおに ローン控除期間は繰上返済しない、 という「常識？」を守ってもらえば、 ローン初期の大きな利息が そのまま 金融機関に入ります。 金融機関は リスク無しで 確実な収入が得られます。 このように 金融機関お勧めの通りに行動する お客様は、一粒で三度おいしい おバカさんです。 金融機関がやっていることは、 本来 私たち消費者がするべきことです。 自分の頭で考えようとしない おバカさんは、 こうやって「おいしいお客様」として 一生・・たいせつに 扱われます。頭金無しフルローンか900万円頭金悩んでます、どう思われますか。 ※おバカさんです。 借金額が多い方が 金利負担が大きいのは 当たり前で、さらに融資時点の手数料も 借金額に比例して大きくなります。 借金は少ない方がいいのは当たり前。 ※ 《 参考 》 住宅ローン控除と全額ローン 変更が予定されている これからの ローン控除制度の ケースでは どうでしょうか？ 13年間、上限：年21万円、総額273万円です。 13年間 毎年21万円控除が可能な、 当初の融資額は 4,600万円です。 取引きのある銀行に勧められて（そそのかされて）、 現金には手を付けずに置いといて、 住宅ローンを 4,600万円組んだら どうなるか？ 当初の融資時点では、いくつかの費用がかかります。 金融機関やローンの種類によって異なりますが、 一応・・以下のようになります。 ※ということで、 住宅ローンは タダでは借りられません。 このケースでは、150万円ほどのコストが かかります。 それでも、トータルで 273万円控除になるから いい？ 現実は 以下のようになります。 ※融資時点の諸費用 約150万円だけでは済まず、 ローンを借りるということは、 その利息を負担することになります。 このケースでは、13年間で298万円の利息を 負担します。 結局、負担の合計の方が ローン控除総額より はるかに大きな金額になってしまい、 差引き 約174万円ほどの損！！ という結論になってしまいます。 その結果、銀行は利息収入や手数料収入で潤い、 司法書士は登記手続きで潤い、 自分は大きく損をしながら 経済を回すことに しっかり貢献・・したことになります。 おバカさんです。 『 国から もらったお金を 銀行に貢いでいる 』 そんな、構図です。 おバカさんです。 ホントウに・・。 A毎月のローン支払いが、日々の生活が圧迫されない程度になるように頭金は入れたほうが良いと思います。 A悩む理由が不明。家族構成、状況、返済や生活等の考え方不明、、、etc 貴方の場合に付いての意見は出しようが無いですが、、、一般的には、悩むならとりあえず頭金は入れない。 頭金を入れると、「仮に入れない方が良かった」となっても後戻りできませんが、、、 逆の場合は、多少無駄はますが繰上返済する事で、頭金を入れた場合と近い状態にはできますので。 A低金利状態ですので、今は諸経費以外では貯蓄には手を出しませんが、収入によります。毎月のローン支払いの面できつければ頭金入れるしかないでしょうし、余裕度があれば繰り上げ返済もできるのでとっておきます。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/22
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住宅ローンに三大疾病特約を付けて 共済を半分解約
変動金利にして早めに繰り上げ返済しようと ※不動産屋さんや銀行の言いなりに なっているように 見えます。自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」 ご協力お願いします。〇メール顧問会員のTさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム購入）2021.12.20 メール顧問会員。顧問料36,000円/入金。2021.12.21 中古住宅購入 実行支援料55,000円/年 入金。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 その③。武田様 〇住宅ローンに関してご返答ありがとうございます。団信に関しては、一般団信とがん50は無料なのですが、特約で三大疾病で100免除になるものを＋0.2％で付けて〇〇共済の保険を半分解約しようと思っていました。。 ※おバカさんです。 知っておこう！ 住宅ローンを扱う 金融機関は 保険の販売代理店でもあります。 これから金利上乗せで払う保険料から、 何割かのお金が 金融機関に落ち続けます。 （ 保険販売は ボロい商売なんです ） 金融機関の営業トークを鵜呑みにしてはいけない。 すっかり 洗脳されています。 住宅ローンと団信は普通ですが、それ以外の 生命保険を 抱き合わせで考えてはいけない。 保険の原点に立ち返って 考えよう！ 保険加入は お金を失うことです。 保険料は 失うお金です。 医療保険でもらう 20万円は 貯蓄で準備しよう。 ガン保険でもらう 100万円は 貯蓄で準備しよう。 「ガンと診断されたら 100万円」 魅力的と思う人は おバカさんです。 「ガンと診断されたら 残債務 無し」 3000万円とかが チャラになる と思った人は、 おめでたいおバカさんです。 たいした保険料も負担せずに 3000万円ゲット！ という いい話には、 その時になってみないと分からないカラクリが あります。 保険金が出るためのハードルがメチャクチャ高い とか・・。 住宅ローンを借りて返済する行為そのものが、 金利負担で 損な行為なのに、 さらに「損の上乗せ」をしてはいけない。 住宅ローンを借りる際の「損」は、 「金利負担」にとどめておこう！ 保険を抱き合わせて「保険料の負担」で、 さらに「損」を 上乗せ してはいけない。 保険販売代理店の 銀行に洗脳されていては いけない。 目を覚まそう！！ それから 住宅ローンで新たな生命保険に入るから、 〇〇共済の保障を半分にしようと言っていますが、 そもそも、 「その〇〇共済の死亡保障、必要だったの？」 という問題があります。 「普段から生命保険に加入していることは 当たり前で、住宅購入すると 団信に加入 するので、加入中の死亡保障は 減額できる」 という「常識」は、 業界が振りまいてきたモノに過ぎず、 「本来は、死亡保障が必要かどうかは、 きちんとした検証が必要で、子供がいても 死亡保障が不要というケースも少なくない。 そのような状況にありながら、 住宅購入という状況変化でどうなるか？ きちんと検証すると、今度は逆に 必要額が初めて発生！ というケースがある」 これが、現実です。 きちんと 生活設計したことが無い人には 理解することが難しいことですが。 （ ブログ画面右帯の事例を参照下さい ） 順序が逆で T家の現状診断がまだなので、 なんとも言えませんが、 死亡保障必要額が 夫：4000万円 妻：2000万円 ということは、普通はあり得ません。 子供が2～3人いても 夫婦共に 死亡保障不要！ なんてことは ざらにあります。 （ ブログ画面右帯 参照 ）変動金利にして早めに繰り上げ返済を狙い、金利状況が怪しくなった時に別の固定ローンに借り換えなどはできないのかと調べていましたそういったことは難しいのでしょうか？ ※キャッシュフロー表を作成したと言っている人が、 家計に不確定要因を持ち込んではいけない。 住宅ローンを変動金利で借りてはいけない。 変動金利住宅ローンを利用していいのは、 自営業、フリーランス、中小企業経営者などで、 自分で収入をある程度コントロールできる人や、 これからまとまった資金が手に入る可能性が ある人など、 金利変動というリスクに対応できる家計であること。 逆に家計に余裕がなく 収入の上昇が期待しにくい人、 臨時収入やまとまった資金が入ってくる予定も 全くない人は、安全に家計を運営するためにも 変動金利住宅ローンは避けたい。 順序が逆で、まだ生活設計をしておらず、 私は T家の家計を把握していないので、 一般論でコメントするしかありません。固定金利10年は後半上がるので、フラット35で繰り上げ返済がよかったのですが、フラット35は建物によって審査できないということですよね？ ご相談以上になります。お手数ですが、ご確認どうぞよろしくお願いいたします ※「固定金利10年は後半上がるので」？ それを言うなら・・ 「変動金利は いつでも上がるので」 やめた方がいいということになります。 全期間固定の住宅ローンも 借りてはいけない。 なぜか？ 理由は一点だけ、金利が高いから。 それだけ。 住宅ローンは 長く借りて 短く返そう！ 当初返済期間を長く取って、 余裕のある返済をしつつ、 繰上返済を繰り返し、 早めに完済してしまいましょう！ お勧めは、10年固定30年返済住宅ローン なんですが、 （ 各銀行の最大の戦場 金利が割安 ） 順序が逆で進行しているので、 私は T家の家計を まったく知りません。 すべて、一般論でのお話ですが・・ 現在進行形の メール顧問会員のAさんは、 10年固定30年返済で借りて、 15～18年で完済する計画です。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その②。武田様 〇物件に関して2か月ほど探してまいりまして、諸条件と予算の兼ね合いが難しく難航していたのですが今回の物件が二人の希望にかなり近いため、短期間で検討しております。 物件詳細(昨日のと同じものです)詳細の図面と登記を添付いたします。 ※登記の資料は 見つけられませんでした。 以下が、物件情報です。 ※2015年6月建築の3階建て住宅、3580万円です。 ※南西側から見た 外観写真です。 ※都会では「軒なし屋根」が当たり前なんでしょう けど、「通気・排湿」は大丈夫でしょうか？ ※間取り。 ※リビング・ダイニング・キッチンがあって、 皆で過ごす2階の空間に トイレが無いのは ちょっと辛いですね。 （ 3階のトイレ、2階に設置したかった ） ※ダイニング側から見た リビング。 ※キッチン。予算は基本3500万円まで、リフォームと諸経費を入れて4000万円までで探しています。今回の物件は築年数が浅いため、リフォーム不要で3900万円で収まるためローンの事前審査は3000万円で申請しています。 本物件の私たちのメリット・駅、周辺環境、徒歩分数が希望に沿っている・予算内 (予算は上げるつもりはありません)・築年数がこれまで見てきた中で一番新しい →これからマメにメンテナンスすれば、古い物件より メンテナンス費用が下げられると考えています・希望の4LDK、希望の建物面積・分譲住宅地のため近隣住民の年齢層が近め ※8区画の分譲地の右奥です。デメリット・私道の一番奥に位置している このデメリットの点で悩んでいる状況です。不動産屋さんに詳細を聞いたところ、位置指定道路で非課税、共有持ち分とのこと道路修繕に関しては分譲時に反対しないという話をしているとのことですがこちらに関してはそこまで楽観視はしていません。 修繕費用がゆくゆくかかりそうなこと、物を置かれる可能性があるなどを考えてはいます。それ以外に注意した方がよいことなども教えていただけると助かります。 ※着色部分が敷地です。 左側の幅員5.5ｍの位置指定道路に、 幅2.73ｍで接しています。メールをいただきました。2021.12.21 ※長文で、論点が大きく3つあるので、 ３分割で記事にします。 まず、その①。武田様 ご連絡ありがとうございます。記事も拝見させていただきました。イレギュラーなご相談で恐縮です。 ※20年以上 FP事務所をやっていますが、 「現状診断⇒生活設計⇒実行支援」という 正規の流れが 壊れることはありませんでした。 今回は、いきなり「実行支援」から入ります。主人とも相談いたしまして、実行支援をお願いしたいと思います。 ※分かりました。土地購入ではないため念のための確認ですが、年間支援で図面や写真・契約書などの中古戸建購入のための詳細チェックをお願いさせていただけるということでよろしいでしょうか ※土地であっても 中古住宅であっても、 売買の対象になる「不動産」です。 同じように色々な資料を見せてもらって チェックをしたり ダメ出しをしたりする 作業は 同じです。 説明のための表の「土地購入」を改めて、 「不動産購入（土地・中古住宅等）」 にしようと思っています。また中古戸建のため「住宅支援の実行支援」は不要ということで問題ないでしょうか。 ※「住宅支援の実行支援」ではなく、 「住宅建築の実行支援」です。 これから新たに マイホーム建築するための 資料（４プランと仕上げ表）作成作業です。 中古住宅購入に、この作業はありません。上記の認識であっているようでしたら、このままお願いしたいと思います！ ※はい、その認識で大丈夫です。もし認識が異なるようでしたら、恐縮ですが範囲の詳細と顧問会員を取り消すかどうかを含めて今一度ご相談させていただけますでしょうか。。 認識に問題がございませんでしたら、ご入金いたしましたので、以下のご相談をさせていただければと思います！ ※はい、さきほど、中古住宅購入支援料 55,000円の入金を確認しました。 ありがとうございました！メールをいただきました。2021.12.20武田様 お世話になります、Tです。ご連絡ありがとうございます。記事も拝見いたしました。 本当に性急なご依頼と自覚しております、申し訳ありません。。 また中立的との表現、失礼いたしました。「消費者・生活者側のFP」の方にご相談させていただきたいと思います！ 昼頃にお振込みさせていただきました。ご確認いただけますでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。 ※はい、36000円の入金、確認しました。 ありがとうございました！※また、先ほどメールさせていただいたのですが、詳細記載していなかったため再送させていただきます。 〇相談内容 〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 現在こちらの物件を予定しております。（ 略 ） 〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※変動金利ローンは、やめた方がいいです。 それから、団信特約って、 お得な事でも何でもありません。 大部分の住宅ローンで、団信にもちろん加入 しますが、 その保険料を払う必要が無いのが普通です。 業者のペースで事が進んでいるように見えます。頭金1000万円、現状0.46の変動金利＋団信にて0.66を検討していました。。 ※変動金利のくせに 高金利です。 今時、10年固定金利ローンでも 0.6％です。 （ もちろん 団信込みで ） 最近の当ブログの「住宅ローン記事」にも 登場してきているので、ご参考に・・。 業者や金融機関のペースで 事が進んでいる ように見えます。団信加入のタイミングで旦那の死亡保障目的の〇〇共済2000円を解約予定です。保険は〇〇共済に死亡保障のため夫4000円、妻2000円のみ加入中です。。 ※元々、そんなに 死亡保障は必要ないと 思われます。〇生活設計についての意識 ・夫：（ 保険は不要、極力節約する生活を心掛けて 嫁子供に不自由させないようにできればよい ） ※節約に明け暮れる生活は、潤いがありません。 お金は 使うためにあります。 胸を張ってお金を使うことができるようになる、 そのための 生活設計です。 将来の見通しが立てば、それが可能になります。・妻：（ 家族で思い出などは作りたいと思っています。 下の子が中学生にあがったら収入を増やすため パートを追加予定、貯蓄は旦那に任せ気味です。） ※家計管理は、夫婦の共同作業で行いましょう。 無理が無い範囲で 収入は増やしましょう。〇住所 （ 略 ） 〇家族構成 夫：40代・会社員 年収530万 妻：30代・フリーランス 年収120万 子：幼児 子：赤ちゃん 貯金1500万 うち1000万円を頭金です ご確認どうぞよろしくお願いいたします。 ※貯蓄 1500万円！ 素晴らしいです。 しっかりした家計の様子が うかがえます。 で・・、 ここでまた お金の話で申しわけありませんが、 他のメール顧問会員の場合でも、 マイホームに関する「実行支援」に至った際に、 別途料金をいただいています。 一般的には、数か月かけて現状診断や生活設計 をした後に、「実行支援」に移る際に、 「土地購入支援」や「マイホーム建築支援」の それぞれで、「実行支援料金」を頂いています。 実際に「実行支援」している メール顧問会員の 記事には 以下の表を掲載しています。 今回、Tさんの場合は、 現状診断や生活設計を時間をかけて行うこと無しに、 いきなり 中古住宅購入の「実行支援」 ということになります。 1500万円の貯蓄ができているということなので、 生活設計的には 問題が無い ご夫婦だと 思われるので、 いきなり「実行支援」でも大丈夫と判断します。 中古住宅の購入を検討しているTさんの場合、 上記表の「土地購入」でも「マイホーム建築」でも ありませんが、他の 実行支援料金を払っている会員との公平性を担保 する意味でも、「土地購入」と同等の 「実行支援料金」を払っていただきます。 （ 5万円プラス税・・つまり 55,000円です ） その上で、健闘している不動産に関して 明日から ガンガン 具体的なコメントを させて頂きます。 現状診断や生活設計や生命保険や住宅ローンや 貯蓄等の相談には、 36000円の年間顧問料で対応しますが、 不動産や建築で、売買契約や請負契約が伴うモノは、 別途「実行支援料」をいただいています。 もし、 もし・・ですが、 「36000円も払って、さらに 55000円？ そんなに払うんだったら、顧問会員はもういい」 ということでしたら、 振込んでいただいた 36000円は返金します。 どのように判断するか？ ご夫婦で話し合って下さい。 よろしく、お願いします。メールをいただきました。2021.12.20武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 はじめまして、Tと申します。メール顧問会員にならせていただきたく、ご連絡いたしました。 ※直近では、1213（月）に、新規の メール顧問会員の受付けをしていました。現状といたしましては、夫婦2人、子供2人で暮らしており購入するべき家を探していたのですが先日やっと2件ほど候補の物件を見つけまして中古一戸建てを年内に契約する予定です。 ※ワオ！ ね・年内に？ 年内に契約するための相談を 12/20に？ 一月前なら、理想的だった。大変恐縮ですが、できるだけお早めにご相談に乗っていただき点が1点ございまして、中古戸建てに対してのご意見をお早めに相談させていただきたいとおもっております。 ※もうすでに買うことを決めてしまって いるようです。 本来、FPの作業は、その物件がどうなのか？ 以前に、そもそも そのマイホーム購入計画 そのものが大丈夫なのかどうか？ を、しっかり検証してあげることです。 つまり、生活設計です。 きちんと生活設計を行ったうえで、 次の段階として「実行支援」となります。 マイホームの購入は 「実行支援」です。〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえたうえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、 ※ ・・。一般的な懸念点も理解しているのですがプロの方からご意見をいただいたうえで購入に踏み切りたいと考えています。 ※ ・・。〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたいこちらは私も調べ中なのですが、不動産で事前審査を受けている住宅ローンとネットローンを比較しているのですが、なかなか複雑なところもあり、ご意見いただければと思っています。 ※住宅ローンの選択も 「実行支援」です。現状では頭金を1/4ほど支払い、変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。 ※不動産屋さんが そのように勧めている ものと思われますが・・ （ 変動金利なら 返済が楽に見える ） 私は日ごろから 変動金利はやめて おこうと言っています。 変動要因があっては 生活設計をしても、 絵にかいた餅です。 また、団信保険料は 今では 融資する側が負担するのが普通になっています。 業者に 洗脳されているように見えます。 業者の言いなりで 事を進めてはいけない。また以前に稚拙ながら、サイトを参考にさせていただき自分なりのキャッシュフロー表を作成いたしました。住宅ローンをどこにするか決まりましたら、返済計画などのご相談をさせていただければと思っております。 ※順序が逆です。 住宅ローンの融資機関を決めてから返済計画 ではなく、 返済計画を立ててから 融資機関の決定！ こちらが正しい。中立的なFPさんにこそご相談したく考えておりました。 ※「中立的なFP」などという 「あやふやな存在」はありません。 認識を改めましょう。 自ら「中立的なFP]を名乗っている人たちは、 たとえば生命保険の「売り子」・・とかです。 何かを販売して 生活をしている人たちです。 当事務所は いっさい商品販売をしていないので、 「中立的なFP」なんかではなく、 「消費者・生活者側のFP」です。 中立ではなく、立ち位置は完全に偏っています。 そこが、自慢です。お忙しいところ申し訳ございません私の方はただいま半育休中でしたメールでも電話でもご連絡大丈夫です。ご確認どうぞよろしくお願い申し上げます。 ※もっと早く相談してほしかった というのが 正直な感想です。 そもそも このマイホーム取得、 やってしまって 大丈夫か？ そこを確認するのが、生活設計なんです。 キャッシュフロー表の作成なんです。 「生活設計」を飛び越えて いきなり「実行支援」 をしてほしい・・という依頼です。 今まで まったく やったことがありません。 が、お受けするとしても、 最低限のことは確認しないと、 マイホーム購入のアドバイスはできないので、 確認した上で・・ということになります。 乱暴な依頼だなと思いつつ 救われた部分は、 「頭金を４分の１ほど払い」 ということです。 これが「全額ローンで」ということでしたら、 何を考えているんだ！ 頭金が無いのであれば、今の賃貸生活すら 危ういということになります。 そんなことなら、一発でお断り！でした。 メール顧問会員になるための案内を送ります。 それを見て、年間顧問料：36,000を 振り込んでもらったら、お手伝いを始めます。 《 参考 》 当事務所は 無料相談はしていません。 保険屋さん等が「無料相談」をしているのは、 その後 契約してもらえば、大きな収入が 得られるからです。 当事務所は 消費者側に建つために いっさい 商品販売はしていません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時実行支援には 別途料金がかかるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.j
2021/12/21
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お金があっても 住宅ローンを借りた方が 得をする？
ローン控除で 年40万円 総額400万円♪今後なら 年21万円 総額273万円♪ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」 ご協力お願いします。マイホーム購入分の現金があっても、住宅ローンを利用した方がお得♪ローン控除の恩恵が受けられますよ♪ ※悪魔のササヤキ・・ （ 発信源は 金融機関 ） ※これまでの ローン控除制度では、 住宅ローン年末残高の1％分が そっくりそのまま 10年間、戻ってきました。 最大で 年40万円です。 10年目でも年末残高が4,000万円が残る 当初の融資額は、5,300万円です。 これだけ融資を受けられる個人も限られるし、 毎年 所得税を40万円以上払う人も限られますが、 まあ・・そのような人が、 取引きのある銀行に勧められて（そそのかされて）、 現金には手を付けずに置いといて、 住宅ローンを 5,300万円組んだら どうなるか？ 当初の融資時点では、いくつかの費用がかかります。 金融機関やローンの種類によって異なりますが、 一応・・以下のようになります。 （ 過去の事例ということで、金利は高めに設定 ） ※ということで、 住宅ローンは タダでは借りられません。 このケースでは、170万円ほどのコストが かかります。 それでも、トータルで 400万円控除になるから いい？ 現実は 以下のようになります。 ※融資時点の諸費用 約170万円だけでは済まず、 ローンを借りるということは、 その利息を負担することになります。 このケースでは、10年間で560万円の利息を 負担します。 結局、負担の合計の方が ローン控除総額より はるかに大きな金額になってしまい、 差引き 約330万円ほどの損！！ という結論になってしまいます。 その結果、銀行は利息収入や手数料収入で潤い、 司法書士は登記手続きで潤い、 自分は大きく損をしながら 経済を回すことに しっかり貢献・・したことになります。 おバカさんです。 ※変更が予定されている これからの ローン控除制度の ケースでは どうでしょうか？ 13年間、上限：年21万円、総額273万円です。 13年間 毎年21万円控除が可能な、 当初の融資額は 4,600万円です。 取引きのある銀行に勧められて（そそのかされて）、 現金には手を付けずに置いといて、 住宅ローンを 4,600万円組んだら どうなるか？ 当初の融資時点では、いくつかの費用がかかります。 金融機関やローンの種類によって異なりますが、 一応・・以下のようになります。 ※ということで、 住宅ローンは タダでは借りられません。 このケースでは、150万円ほどのコストが かかります。 それでも、トータルで 273万円控除になるから いい？ 現実は 以下のようになります。 ※融資時点の諸費用 約150万円だけでは済まず、 ローンを借りるということは、 その利息を負担することになります。 このケースでは、13年間で298万円の利息を 負担します。 結局、負担の合計の方が ローン控除総額より はるかに大きな金額になってしまい、 差引き 約174万円ほどの損！！ という結論になってしまいます。 その結果、銀行は利息収入や手数料収入で潤い、 司法書士は登記手続きで潤い、 自分は大きく損をしながら 経済を回すことに しっかり貢献・・したことになります。 おバカさんです。 『 国から もらったお金を 銀行に貢いでいる 』 そんな、構図です。 おバカさんです。 ホントウに・・。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時みんな、銀行に洗脳されているべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/17
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☆住宅ローン控除は ローン金利より高いので儲かる？
儲かってしまうのでマズイって、報道していましたが・・。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」 ご協力お願いします。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今、話題になっている住宅ローン控除って、４０００万のローンを組んだら１％の４０万が控除されるから、利息より高いので、儲かってしまうのがマズいって、報じられていましたが、なんかヘン？ ※おバカさんです。 1％だから、ローン利息の金利より高いので、 「逆ザヤだ！ 問題だ！」 って、騒いでいる人がいますが、 そう言うのは 住宅ローンの構造を知らない人です。 逆ザヤに なることはありません。 （ 銀行が儲かるようになっています ） 住宅ローンの返済額はたとえば30年一定でも、 その中身の「元本と利息」は一定ではなく、 返済初期ほど 利息を多く払う構造になっています。 ローン控除で戻る金額以上に 利息を払う ような 構造になっています。 つまり、 「国から税金をもらって 銀行に貢ぐ」 銀行にとって おいしい仕組みになっています。 下の方に、関連記事を掲載しますので、 参考にしてください。税金の控除って、その分の所得が無かったことになるだけだから、 ※おバカさんです。 それは「所得控除」のお話。 控除には「所得控除」と「税額控除」があって、 住宅ローン控除は「税額控除」です。４０万控除されたからと言って４０万戻ってくるわけじゃなく、所得税率による１割～２割ぐらいにならないですか？ ※「税額控除」では 40万円控除されると なったら、そのまま40万円控除されます。だから実質０．１％～０．２％のバックでは？ ※おバカさんです。テレビで言ってることがなんか矛盾しているようにしか感じないですが気のせいでしょうか？ ※気のせいではなく、あなたの ムチのせいです。 つまり、無知、知らないだけのことです。 A税額控除なので丸々戻ってきます 教科書的にいうなら「払った税金が減るだけなので、 逆ザヤになるとは限りません」ですが、現実には利息＋手数料程度は簡単に相殺します。 ※いいや、そうはならない。乱暴な参考値でいえば、住宅ローン3000万なら年収400万で逆ザヤです。 ※おバカさんです。 逆ザヤになることはない。それ以下の年収なら、そもそものローン自体が非現実的でしょう（細かくは団信も関わります） すぐには思い付かないほどの特殊な例を除けば、逆ザヤで儲かってしまうので、さすがに問題視されています ※仮に 「逆ザヤで 儲かって 儲かって♪」 なんて言う人がいたら、本人の勘違いです。 どこかで お金をたれ流していることに 気づいていないだけです。 時々、現金でマイホーム建築できるけど、 住宅ローンを利用してローン控除で儲けたい なんて、 不埒なことを考えるおバカさんがいますが、 それで儲かることはありません。 資料を用意して 明日の記事でコメントします。 A所得からの控除ではなく所得税からの控除なので、マルマル帰ってきます。ただし、自分が払った分が戻ってくるだけなので、金利の％と控除の％を比較して”逆ザヤで儲かる”というのはウソです。 ※はい、この人は正しい。 Aそれは「所得控除」です。住宅ローン控除は「税額控除」ですから、所得税から、直接引かれるので大きいのです。 ただし、満額の40万円も所得税払っている人はかなりの高収入で、引き切れない人が多いと思います。 ※はい、そうですね。 ※この議論では、住宅ローンの利息を無視して 持論を展開している人が 時々います。 発言者が 金融業界の人であれば、 意図的にそうしているのかもしれません。 住宅ローンの貸し手からしたら、 できるだけ多額の住宅ローンを借りてもらって、 ローン減税を有効に利用してもらいながら 繰上返済なんて できるだけしないで、 その余ったお金で 投資・運用してもらいながら、 「一粒で二度おいしいお客様」 のままで、ずっといてほしいものです♪ ローン減税制度の期間が長ければ長いほど、 金融機関にとっては ありがたいことです。 10年から13年に伸びれば、おバカさんたちは その期間は繰上返済をしません。 実は、住宅ローンの返済額の構造は、以下のように 返済前半の期間は 利息を一生懸命払います。 黄色のワクの期間が ローン控除期間です。 この期間・・ 「ローン控除があるから 繰上返済はしない」 と、洗脳されたとおりにしていると、 せっかく多額の利息を減らせる時期を逃して しまいます。 この黄色の枠内の大きな利息部分の合計金額は、 ローン控除の合計額よりも 多い！ ものです。 「ローン控除が終わってから繰上返済」 なんて、洗脳されたとおりのことをすると、 そのころの繰上返済で減らせる利息はわずかです。 金融機関と 私たち消費者・生活者は、 「利益相反の関係」にあります。 彼らの幸福は、私たちの不幸です。 洗脳されたままでいてはいけない。 自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/16
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住宅ローンの税額控除って 実は 期待ほどではない？
コスパは 実は みみっちいかも。 ※建築費 数千万単位の中で・・自分の頭で考える生活設計。「年賀のご挨拶は メールで」ご協力お願いします。「具体的に シミュレーションしてみました。」という、12/14（火）の記事の、視点を変えてみました。 ※これが、12/14（火）の記事の「結論」でした。 ※その結論は・・ ① 繰上返済を一切しなくても、 ローン控除の合計218万円ほどがお得。 ②積極的な繰上返済で11年で完済すれば、 ローン控除と節約利息で279万円ほどお得。 ③ローン控除期間終了後に一括繰上返済だと、 ローン控除と節約利息で308万円ほどお得。 このように表現しましたが、この表現だと、 「ローン控除って すごくお得な制度だ♪」 と、ちょっと実態と違う印象を与えがちです。 今回、これを別の視点の表現で お見せします。 ※「ローン控除総額－負担利息総額」 繰上返済と言うアクションを起こすか起こさないか、 起こすなら どのような方法か、 によって、負担する利息額が違ってきます。 ローン控除総額から負担する利息総額を引いた 金額が、実際のパフォーマンスです。 ① 繰上返済をしなければ、 ローン控除額を負担利息額が上回り、 36万円以上の損！！ に、なります。 ② 当初から積極的な繰上返済で11年で完済すれば、 24万円ほどのお得♪ ③ 住宅ローン控除が終わってから 13年目に 一括繰上返済すれば、53万円程のお得♪ という結果になります。 前回の 百万円単位の結果と違って、なんとも みみっちい 損得のお話になってしまいました。 が、これが、現実です。 「現金建築はできるけど、住宅ローン控除が あるから、住宅ローンを利用した方がお得♪ ローン控除期間が終わったら 一括返済しよう」 なんてことが、 当たり前のように言われていますが、 手間暇かけて がんばってみても 上記のように 50万円とかの低コスパですよ。 こんな金額は、住宅ローン融資の際の手数料や 抵当権設定登記料等の諸費用で 吹っ飛びます。 銀行の誘惑♪ にだまされてはいけない。 （ 得をするのは 本人ではなく 銀行だ ） お金があるのであれば、だまって 現金で建てた方がいいということになります。 マイホーム建築で、手間暇をかけるべきは、 差額が30万円とか50万円とかの みみっちい 内容の、このへんではありません。 では、どこか？ 建築会社の選択の部分が もっとも大切です。 同じ内容の建物でも、建築会社によって 300万円とか 500万円とか 普通に差がつきます。 住宅ローン控除関連での手間暇の30万円や 50万円とは、ケタが違います。 マイホーム建築で かける手間暇のコスパが 最大になるのは、建築会社選びです。 ここをおろそかにして、初期段階で 建築会社を 簡単に決めてはいけません。 建築価格差の現実を、知っておきましょう。 大きな家でも、小さな家でも、 非常に 大きな価格差がつくものです。 住宅ローン控除のコスパとは ケタが違います。 具体的に シミュレーションしてみました。（ 12/14 の記事 ） ※メール顧問会員のAさんの事例で、 34歳で マイホーム取得の計画です。 ローン融資額は、3,160万円です。 実際には 夫婦で融資を受ける予定ですが、 繰上返済のやり方の損得比較なので、 単純化して、夫のみの融資に設定しました。 ※いっさい、繰上返済をしない人生です。 64歳で 住宅ローンが完済になります。 ※ガンガン 積極的に繰上返済するケースです。 手元現金は 300万円程度を残して、 毎年 積極的に繰上返済すると、 45歳で完済できてしまいます。 ※まったく繰上返済しない場合は、 ローン控除額合計が 218万円ですが、 積極的な繰上返済をした場合は、 節約利息とローン控除の合計が 279万円で、 繰上返済した方がお得なことが分かります。 ※毎年の積極的な繰上返済に対して、 ローン控除期間を終えた直後の一括繰上返済！ こちらは どうなるでしょうか？ ローンの完済時期は 47歳です。 ※それぞれ 得をする金額は・・ 積極的繰上返済は、279万円！ 控除期間終了後の一括返済は、308万円！ 今回のケースでは、 住宅ローン控除期間は 控除をフルに受けて、 期間開けに 一気に まとめて繰上返済！ とやった方が、30万円ほどお得♪ という結果になりました。 が、どのケースでも こうなるとは限りません。 バカの一つ覚えのように・・ 「ローン控除期間は 繰上返済はしないで」 という、 銀行の思惑通りに行動するのが本当にいいか？ きちんと 検証してみる必要があります。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時みんな、銀行に洗脳されているべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/15
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積極的な繰上返済 vs 13年後一括繰上返済 どっち？
住宅ローンの繰上返済、どっちが 有利？ ※一方が必ず有利 ということはありません。 きちんと、検証してみましょう。自分の頭で考える生活設計。具体的に シミュレーションしてみました。 ※メール顧問会員のAさんの事例で、 34歳で マイホーム取得の計画です。 ローン融資額は、3,160万円です。 実際には 夫婦で融資を受ける予定ですが、 繰上返済のやり方の損得比較なので、 単純化して、夫のみの融資に設定しました。 ※いっさい、繰上返済をしない人生です。 64歳で 住宅ローンが完済になります。 ※ガンガン 積極的に繰上返済するケースです。 手元現金は 300万円程度を残して、 毎年 積極的に繰上返済すると、 45歳で完済できてしまいます。 ※まったく繰上返済しない場合は、 ローン控除額合計が 218万円ですが、 積極的な繰上返済をした場合は、 節約利息とローン控除の合計が 279万円で、 繰上返済した方がお得なことが分かります。 ※毎年の積極的な繰上返済に対して、 ローン控除期間を終えた直後の一括繰上返済！ こちらは どうなるでしょうか？ ローンの完済時期は 47歳です。 ※それぞれ 得をする金額は・・ 積極的繰上返済は、279万円！ 控除期間終了後の一括返済は、308万円！ 今回のケースでは、 住宅ローン控除期間は 控除をフルに受けて、 期間開けに 一気に まとめて繰上返済！ とやった方が、30万円ほどお得♪ という結果になりました。 が、どのケースでも こうなるとは限りません。 バカの一つ覚えのように・・ 「ローン控除期間は 繰上返済はしないで」 という、 銀行の思惑通りに行動するのが本当にいいか？ きちんと 検証してみる必要があります。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時自分で計算してみるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/14
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☆2700万円の新築購入♪ 貯蓄して13年後 繰上返済
お金を貯めて 13年後に繰上返済をします。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築戸建て諸費用込み2700万円 購入して半年経過変動金利0.45 月約6万9千円返済 35年ローン ※おバカさんです。 売る側が提案する「返済条件」をそのまま 受け言えれてはいけない。 売る側が、「負担が少なくて買いやすい♪」 ように見せるのは、普通の営業行為です。 0.45％の超低金利が、永遠に続く保証はない。住宅ローン控除13年後に それまでに貯めた貯蓄を繰り上げ返済(繰り上げ額は未定) ※おバカさんです。 「ローン控除がある期間は繰上返済しない」 という判断は、何を根拠にしたでしょうか？ 金融業界の発信情報を、何の疑いも無く そのまま 鵜呑みにしていないでしょうか？ つまり、洗脳されていないでしょうか？ 住宅ローン金利 0.45％と 住宅ローン控除率 1.00％とを、 単純に比べて ローン控除を優先した方が 有利♪・・と、判断していないでしょうか？ 「ローン控除で得られる金額」と、 「ローン返済で負担する利息」との、 総額比較を具体的にしてみたでしょうか？夫36歳年収570万 妻34歳年収180万世帯年収750万 貯蓄500万子供小学高学年と保育園児の2人 半年前に新築戸建てを購入しましたが、厳しいでしょうか？ とても考えて購入しましたが、貯蓄が少ない気がして、不安で。。m(_ _)m ※おバカさんです。 売る側の言いなりで「変動金利」を選んだこと、 繰上返済は ローン控除終了後 と思っていること、 この２点において、おバカさんです。 ※この議論では、住宅ローンの利息を無視して 持論を展開している人が 時々います。 発言者が 金融業界の人であれば、 意図的にそうしているのかもしれません。 住宅ローンの貸し手からしたら、 できるだけ多額の住宅ローンを借りてもらって、 ローン減税を有効に利用してもらいながら 繰上返済なんて できるだけしないで、 その余ったお金で 投資・運用してもらいながら、 「一粒で二度おいしいお客様」 のままで、ずっといてほしいものです♪ ローン減税制度の期間が長ければ長いほど、 金融機関にとっては ありがたいことです。 10年から13年に伸びれば、おバカさんたちは その期間は繰上返済をしません。 実は、住宅ローンの返済額の構造は、以下のように 返済前半の期間は 利息を一生懸命払います。 黄色のワクの期間が ローン控除期間です。 この期間・・ 「ローン控除があるから 繰上返済はしない」 と、洗脳されたとおりにしていると、 せっかく多額の利息を減らせる時期を逃して しまいます。 この黄色の枠内の大きな利息部分の合計金額は、 ローン控除の合計額よりも 多い！ ものです。 「ローン控除が終わってから繰上返済」 なんて、洗脳されたとおりのことをすると、 そのころの繰上返済で減らせる利息はわずかです。 金融機関と 私たち消費者・生活者は、 「利益相反の関係」にあります。 彼らの幸福は、私たちの不幸です。 洗脳されたままでいてはいけない。 自分の頭で考えよう。 A良い感じだと思います。あとは余裕と思って、気を緩めないということです。 おそらく13年後となると1人のお子さんの教育費のピークを経験され、予想以上に繰上返済できない可能性もありますが、正直それはあまり気にしない方が良いと思います。 住宅ローンの金利って、どのローンより一番低い金利です。車のローン、教育ローンの金利を見ると正直、え？っと思うレベルです。 なので焦らず、地道にコツコツと貯金するようにしてください。 A恐らくかなり計算をされた結果だとは思いますので、大丈夫なんじゃないでしょうか。 個人的には繰り上げ返済をしないといけない理由がわかりませんが…(繰り上げられる資金があるなら それを運用した方が 住宅ローンの金利を考えると得だと思うので) ※金融業界の人だから こう言います。 あるいは、 業界に洗脳された人も、こう言います。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/13
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☆住宅ローンを組むか 現金一括で買うか迷っています
ローン減税は魅力的な感じもします。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローン減税控除率の引き下げによる影響 5年後に家を購入する予定です。(予算:3500万円、新築か築10年以内の中古戸建て) ローンを組むか、現金一括で購入するか迷っています。住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%に引き下げられた場合、ローンと現金一括では、どちらがお得でしょうか？ ※この議論では、住宅ローンの利息を無視して 持論を展開している人が 時々います。 発言者が 金融業界の人であれば、 意図的にそうしているのかもしれません。 住宅ローンの貸し手からしたら、 できるだけ多額の住宅ローンを借りてもらって、 ローン減税を有効に利用してもらいながら 繰上返済なんて できるだけしないで、 その余ったお金で 投資・運用してもらいながら、 「一粒で二度おいしいお客様」 のままで、ずっといてほしいものです♪ ローン減税制度の期間が長ければ長いほど、 金融機関にとっては ありがたいことです。 10年から13年に伸びれば、おバカさんたちは その期間は繰上返済をしません。 実は、住宅ローンの返済額の構造は、以下のように 返済前半の期間は 利息を一生懸命払います。 黄色のワクの期間が ローン控除期間です。 この期間・・ 「ローン控除があるから 繰上返済はしない」 と、洗脳されたとおりにしていると、 せっかく多額の利息を減らせる時期を逃して しまいます。 この黄色の枠内の大きな利息部分の合計金額は、 ローン控除の合計額よりも 多い！ ものです。 「ローン控除が終わってから繰上返済」 なんて、洗脳されたとおりのことをすると、 そのころの繰上返済で減らせる利息はわずかです。 金融機関と 私たち消費者・生活者は、 「利益相反の関係」にあります。 彼らの幸福は、私たちの不幸です。 洗脳されたままでいてはいけない。 自分の頭で考えよう。 A3500万円の物件を全額ローン購入する場合、控除対象が上限3000万円の場合、初年度の最大21万円の減税となります。21万円程度であれば、年収600万円ほどの人でも満額控除受けられます。中古物件の場合、10年間なので、最大では210万円の減税です。 借り入れ3500万円の場合、諸経費が90～100万円程かかりますが、減税を受ける方が還元される現金の方が多くなる上に、団信による生命保険に入ることもできますのでお得です。 ※この人は 金融業界の人のようです。 だから ローン融資の際の諸経費100万円に ついては触れているけど、 ローン利息の数百万円は完全に無視しています。 現実は、ローン減税で得られる210万円よりも、 負担の方が多くなります。また、現金を手元に残し、運用することで多少なりとも増やすこともできます。 ※いい加減なことを言っています。 正確には、多少なりとも 「増やすことになるかもしれないし、 減らすことになるかもしれません」 ・・ということです。やはりローン購入の方がお得な可能性が高いと思います。 ※はい、金融業界人の営業トークでした。 Q仮に住宅ローン減税を200万円、借入時の諸経費を100万円とすると、ローンの方が現金一括より差額100万円お得ということですね。 ※おバカさんです。 簡単に洗脳されています。 ローン利息 数百万円の負担をしっかり考えよう。他の条件でも金額が変わってくるとは思いますが、参考にさせていただきます。ご回答ありがとうございます。 ※おバカさんです。 業界人のテキトーな営業トークを 簡単に信用してはいけない。A一括ですね。所詮金利が最初たくさん取られ元金はそんなにも減らないし控除も満額貰えるかもわからないしね。 Qそうですね。ローンと現金一括であまり大差なければ、現金一括の方がいいと考えています。 ※おバカさんです。 真反対の話の どちらにも 簡単に相槌を打ってはいけない。 自分の頭で しっかり考えよう。 私たち消費者・生活者は、のん気に ぼ～っと生きていてはいけない。 住宅ローン控除が本当にお得なのか？ 疑ってみてもいい。 その期間に負担する「利息」をきちんと 計算してみた人は いるだろうか？ 200万円のローン控除を得るために、 300万円のローン利息を払っていないだろうか？ 自分の頭で考えましょう。 具体的な事例で、現実を お見せします。 まず、これまでの ローン控除制度、年末残高の1％、 期間は10年間です。 年40万円を10年間 フルに控除されて、 総額400万円のローン控除を受けて ウハウハ♪ （ 国民の税金400万円が この人のフトコロに ） というケースです。 ※ところが、繰上返済を控えてきた この10年間に 払う利息総額は 560万円！です。 ※つまり、このローンを借りて10年間返済して きた この人は、 国民の税金400万円をもらって、 さらにお金を上乗せして 560万円にして 銀行に お納めした♪・・ということになります。 超低金利で 経営が苦しい銀行の救世主は、 この「住宅ローン控除制度」です。 利息がたくさんもらえる「返済期間初期」に 繰上返済させない この制度のおかげで、 銀行は「国民の税金」を堂々と頂けています。 きちんと 算数をしてみもしないで、 「ローン控除期間中は繰上返済しない」 なんて、「非常識」なことをしてはいけない。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/09
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☆年収 夫700万 妻550万 住宅ローン3300万借りたい
このくらいのローンであれば大丈夫でしょうか？ ※ローンは 大丈夫でしょうが・・自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q夫32歳、私32歳です。住宅ローンですが、3300万円ほど借りたいと思っています。夫年収700万、私年収550万（現在は子供2人。 2人目の育休中で4月から復帰予定。 550万は育休前の給料。 3人目は考えていません） ※年収と融資額から、まったく問題ありません。貯金は700万円です。←他に保険などの積立はありますが、夫婦とも奨学金を返済していたため、年収のわりに貯金がありません。このくらいのローンであれば大丈夫でしょうか？ ※ローンは まったく問題ありませんが、 ここまでの経緯は、どうなんでしょうか？ 融資希望額が 3300万円になった経緯。 大部分の人がやっているように、 初期段階で ハウスメーカーを決め打ち してしまっているのでは？ マイホームの建築費は、全く同じ内容でも ハウスメーカーによって 数百万円の 価格差がつくものです。 きちんと比較検討する前に ハウスメーカーを決めてしまって、 間取り決めから打ち合わせを始めた場合は、 そのハウスメーカーの「言い値」で 建築することになります。 そうなっていないことを 祈ります。参考事例：「提案コンペ」実例 A旦那さん単独で問題無いでしょう A全く問題無いかと。 A老後含め、大丈夫だと思います。 A夫30、年収600万、子どもなし、その他ローンなし、貯蓄なし、の条件で、夫だけの名義で3400万のローン通りましたよ(^^)手付金も50万しか入れてません(笑) ※おバカさんです。 「手付金」が「頭金」のことだとすれば、 おバカさんです。 A一般的に言われるのは年収の5～7倍ですから、その程度なら旦那さん単独でも十分に組める可能性あると思います。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/09
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住宅ローン控除 年末残高の1％が 0.7％になりそう
金利の逆ザヤを解消するため？ ※正確には 逆ザヤではありませんが・・。自分の頭で考える生活設計。これまでの ローン控除では、最大400万円も節税できました。 ※そんなにお得な思いをする人って、 どんな人でしょうか？ 5,300万円以上の住宅ローンを借りた人で、 毎年40万円以上の所得税を納めている人です。 裕福な人を融通しているように見えます。今後は、どうなっていくか？ ※まだ、案の段階ですが、 年末残高の0.7％を13年間・・ということで、 ローン控除計は 273万円に なりそうです。 かなり減るようですが、満額の恩恵を受ける のは どんな人でしょうか？ 4,600万円以上の住宅ローンを借りた人で、 毎年21万円以上の所得税を納めている人です。 普通の人に近づいてきたようですが、 それでも 4,600万円も借りて返すのは なかなか大変そうです。 ※で、逆ザヤの話・・ 「ローン控除は1％で ローン金利は0.5％だから」 逆ザヤ状態にある・・ということですが、 実は、そう単純ではありません。 銀行ローンの返済額の中身を知っておきましょう。 住宅ローンは、金利が何％だろうが、 返済の初期から前半では、 利息を一生懸命払う仕組みになっています。 ※なので、 「ローン控除期間は繰上返済しないで、 期間終了後から 繰上返済をしましょう」 という常識？が、 世の中に普通に広がってもらっている内は、 一番 得をするのは、ローン返済者ではなく、 実は、全国の銀行です。 一番 おいしい時期、だれも繰上返済なんてせず、 せっせせっせと、利息を負担してくれます。 多額の住宅ローンさえ 貸してしまえば、 銀行にとっては もう ドル箱♪ です。 私たち消費者・生活者は、のん気に ぼ～っと生きていてはいけない。 住宅ローン控除が本当にお得なのか？ 疑ってみてもいい。 その期間に負担する「利息」をきちんと 計算してみた人は いるだろうか？ 200万円のローン控除を得るために、 300万円のローン利息を払っていないだろうか？ 自分の頭で考えましょう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時自分で計算してみるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/07
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この週末 2つの銀行へ 融資相談に行ってきました
ローン金利は審査後でないと正確には分からないと言われました。 ※それって、すごく失礼なお話なんですよ。自分の頭で考える生活設計。モフモフ！ 秋田犬の赤ちゃん。〇メール顧問会員のＡさん（30代） （相談：生活設計・土地購入・マイホーム建築）2017.5.17、新規メール顧問会員に。2017.6.19、現状診断 終了。2017.7.25、生活設計 終了。（第2子＆マイホーム取得）2021.3.3 土地購入 実行支援料：55000円/年 入金。2021.3.8 再度 メール顧問会員。36000円/年 入金。2021.3.25 マイホーム取得 シミュレーション。2021.3.31 マイホーム建築実行支援料。33万円/年 入金。 ※購入した土地です。 ※マイホーム建築をする際に、 「契約したら 後から後から 金額が増えた」 などということが、一般的には よくあります。 そんなことにならないように、 生活をする上で 考えられるすべてのことを 織り込んだ マイホーム計画を行いましょう。 そのために作成するのが、 1：平面プラン 2：立面プラン 3：什器プラン 4：外構プラン の4プランと、仕上表です。 「建築業者の比較検討は すべて決まってから！」 行うのが正しく、経済的にも好ましいです。 決して、先にハウスメーカーを決めてはいけない。 （ 当たり前 ） ※平面プラン。 ※立面プランメールをいただきました。2021.12.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんばんは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 先日は突然のお電話失礼しました。 ※金曜日、電話をいただきました。お陰で銀行の方と落ち着いてお話し出来ました。 週末に銀行2社に相談へ行ってきました。どちらもつなぎローンの形で着工時、上棟時の2回でそれぞれ必要な額だけ融資してもらい、利息のみ返済が始まるみたいです。 つなぎローンが発生するタイミングでそれぞれ手数料11000円がかかります。 ※銀行は 何かにつけて「手数料」を取って、 堅実に儲けています。金利もつなぎの間は高めになるみたいです。 ※当たり前です。 住宅ローン本体のように 0％台という わけにはいきません。 銀行は、「手数料」と「金利」で しっかり 堅実経営？を行なっています。つなぎローン出来るかもですが、ローン金利、つなぎ金利なども審査後でないと正確にはわからないと言うことだったので、仮審査してもらうことにしました。 ※それは 大変 失礼なお話です。 Aさんが 勤務先や今回の資金内容を話した上で、 「審査してみないと 金利は未定だ」 と言われたとすれば、大変失礼なお話。 融資相談をしてくる人には 色々な属性や キャッシュフローの乏しい人や、 頭金なんて無くて 諸費用込みで借りたい、 なんてケースも よくあります。 そのような人たちは保証会社のOKがあれば 融資します・・という不良案件で、 当然 設定金利も高くなります。 保証会社が引き受ける代わりに 高金利で 銀行に代わって リスクを取ります。 融資のための諸費用も バカ高くなります。 だから、頭金なしのマイホーム取得は やめなさい！・・と、いつも言っています。 今回の会話で Ａさんが 自分の事を どれだけ話したかは分かりませんが、 「金利は審査後でないと分かりません」 と言われたとすれば、かなり失礼な話です。 不良案件の疑いをかけられた可能性が・・。 現在わかっている2社の情報をお伝えしておきます。 A銀行金利10年固定 0.60%手数料5.5万円保証料55.5万円(30年2900万円借りた場合)団信保険料無料一部繰り上げ返済無料全部繰り上げは上限55000円(値段により変わる) B銀行金利10年固定 0.65%手数料5.5万円保証料55.5万円(30年2900万円借りた場合)一部繰り上げ返済無料全部繰り上げは上限55000円(値段により変わる) ※こちらは、団信保険料は どうなんでしょう？金利以外条件は変わりませんが、地元の銀行で金利もそこそこなので悪くなければ候補に入れたいと思っています。 よろしくお願いいたします。 ※しかし、10年固定で 0.6％ぐらいというのは、 ちょっと前の変動金利のレベルです。 ずいぶん安くなったものです。 今建築する人は 恵まれています。 住宅ローンは 長く借りて 短く返そう！ 10年固定30年返済とかで借りて、 15～18年で完済してしまいましょう！ マイホーム取得後のシミュレーションも 完成しています。 明日、メール添付で送ります。資金計画を作成しました。2021.12.2 ※これをキャッシュフロー表に反映させて、 今後の人生がどうなるか？ を、確認することになります。 とりあえず、資金計画を掲載します。 具体的に どのような諸費用がかかるか？ を知るために、読者の皆さんも 参考にしてください。 ※候補の6つの工務店の「提案コンペ」の 結果は 以下のように 大差がつきました。 （ 大きな金額差がつくのは 普通のこと ） 工事見積金額 坪単価 ① 2587万円 80万円/坪 ② 2896万円 ③ 3790万円 118万円/坪 ④ 3029万円 ⑤ 3201万円 ⑥ 2900万円 91万円/坪 ※結局、①の工務店で内容を詰めて契約する ことになります。 どの工務店もそうですが、コンペとなると、 「見積金額を安く見せようと・・」 水回り設備その他で 低ランクのモノを選択 しがちです。 見積書の一つ一つをチェックしていくと、 当初の見積もり額よりも高くなるものです。 そのへんすべてを しっかり決めてから、 最終的な内容と金額をしっかり確認してから、 初めて契約♪ ・・ということです。 結局は、2900万円になるようです。 （ 内容から 妥当だと思います ）『 4プランと仕上表 』 ※平面プラン。 ※立面プラン ※配置プラン。 ※外構プラン。 ※什器（造り付け収納＆家具）プラン。 ※仕上表。 ※仕上表、左半分の拡大。 ※仕上表、右半分の拡大。 ※マイホームに関する Aさんの当初の希望。片流れの屋根にした平屋風の外観LDKは20帖程で天井勾配で広く見せたい可能なら、LDK続きの和室か畳スペースが欲しい（なくても良い）寝室は5〜6帖天井勾配を生かし、2階を設け子供部屋2つ（各4.5帖ほど）洗面台は玄関近くに、出来れば脱衣室と別にしたい脱衣室2.5〜3帖（洗濯機＋乾太くん＋収納）トイレは2つ（玄関近くと2階）カーポートは現状の位置で車を２台縦列で停めたい（ファミリーカーとコンパクトカー）BBQが出来る程度のお庭（6坪ぐらい？）可能なら各部屋に収納が欲しい マイホーム取得後のシミュレーション。2021.3.25 ※資金計画です。 ※マイホーム取得後の人生です。 ※マイホーム取得をしても、以後の人生には なんの問題もありません。 ※下は、A家の住宅取得後のキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 読者の皆さんも、参考にして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得をすると、 それまでの貯蓄が大幅に減ってしまうので、 「死亡保障必要額が増える」方向になるが、 Aさん夫妻は 元々が大きなマイナスだったので、 必要額がプラスになることは ありませんでした。 むやみ やたらに 生命保険に入ってはいけない。《 マイホーム取得シミュレーション 》2017年7月第2子誕生後のマイホーム取得。何の問題も無く、順調な人生になります。『住宅ローンは長く借りて短く返そう』住宅ローンは、35年返済で借りるので、当初予定は71歳完済の予定ですが、このケースでは（グラフでも明らか）、現役中に楽に完済できそうです。長く借りることで・・『返済額を少なくして』、毎月・毎年のリスクを小さくして、なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、積極的な繰上返済を可能にします。やはり、住宅ローンは『長く借りて、短く返そう！』リスクを軽減しながら・・積極的な繰上返済を可能にします。決して、当初から現役中完済を目指して「60歳までの期間での借り入れ！」・・などというおバカさんは、決して、やってはいけない。毎月・毎年のリスクが大きくなる。日々のプレッシャーが甚大なものになる。精神衛生上も良くない。（当たり前）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第2子誕生＆マイホーム取得後 》 現時点 10年後 夫 －4,397万円 －5,698万円 妻 －3,740万円 －4,598万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 健全な家計です。 幼い子供が2人いる状態で マイホーム取得しても、 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。《 A家の概要 ： 現状診断時点 》2017年6月 家族 ： 20代会社員の夫、 20代会社員の妻、 （2年後、第1子出産予定）。相談 ： 子供2人。マイホーム取得。生命保険。住居 ： 賃貸。（家賃：5.3万円）収入 ： 夫 年収397万円 （手取り312万円） 妻 年収422万円 （手取り347万円）貯蓄 ： 831万円借金 ： 奨学金（夫）。127万円。金利0％。 返済月額：8,833万円。 残：78万円。生命保険料 ： 8.66万円/年 （総額：46万円）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 夫婦のみ 》 現時点 10年後 夫 －4,676万円 －7,793万円 妻 －6,428万円 －8,302万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。・・ということで、夫婦共に生命保険は不要だったんですが、子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第1子誕生後 》 現時点 10年後 夫 －7,109万円 －7,844万円 妻 －7,452万円 －7,647万円子供が産まれた年に、「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、新たに「遺族基礎年金」がもらえるようになるから・・です。「子供が1人産まれたら〇千万円」の死亡保障が必要！・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。きちんと計算すれば、まったく逆の結論が導かれます。保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時これぞ、ザ・見積書！ だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ メールをいただきました。2021.9.15武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんにちは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 コメントありがとうございます。 外構プラン修整ありがとうございました。イメージ通りになりました。石垣は出来るだけ今のままでいきたいので、石垣を残すパターンも作って頂きたいです。玄関ポーチ、アプローチ、土留めコンクリートは工務店に提案してもらいます。 よろしくお願いいたします。 ※石垣を できるだけ残した外構プランを 作ってみました。 外構プランの変更にともない、 「仕上表」も修整する人用があります。 掲載しますので、感想と要望をお願いします。 ※仕上表。 ※仕上表、左半分の拡大。 ※仕上表、右半分の拡大。『 4プランと仕上表 』 ※平面プラン。 ※立面プラン ※配置プラン。 ※外構プラン。 ※什器（造り付け収納＆家具）プラン。 ※仕上表。 ※仕上表 左側の拡大。 ※仕上表 右側の拡大。 ※マイホームに関する Aさんの当初の希望。片流れの屋根にした平屋風の外観LDKは20帖程で天井勾配で広く見せたい可能なら、LDK続きの和室か畳スペースが欲しい（なくても良い）寝室は5〜6帖天井勾配を生かし、2階を設け子供部屋2つ（各4.5帖ほど）洗面台は玄関近くに、出来れば脱衣室と別にしたい脱衣室2.5〜3帖（洗濯機＋乾太くん＋収納）トイレは2つ（玄関近くと2階）カーポートは現状の位置で車を２台縦列で停めたい（ファミリーカーとコンパクトカー）BBQが出来る程度のお庭（6坪ぐらい？）可能なら各部屋に収納が欲しい マイホーム取得後のシミュレーション。2021.3.25 ※資金計画です。 ※マイホーム取得後の人生です。 ※マイホーム取得をしても、以後の人生には なんの問題もありません。 ※下は、A家の住宅取得後のキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 読者の皆さんも、参考にして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得をすると、 それまでの貯蓄が大幅に減ってしまうので、 「死亡保障必要額が増える」方向になるが、 Aさん夫妻は 元々が大きなマイナスだったので、 必要額がプラスになることは ありませんでした。 むやみ やたらに 生命保険に入ってはいけない。《 マイホーム取得シミュレーション 》2017年7月第2子誕生後のマイホーム取得。何の問題も無く、順調な人生になります。『住宅ローンは長く借りて短く返そう』住宅ローンは、35年返済で借りるので、当初予定は71歳完済の予定ですが、このケースでは（グラフでも明らか）、現役中に楽に完済できそうです。長く借りることで・・『返済額を少なくして』、毎月・毎年のリスクを小さくして、なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、積極的な繰上返済を可能にします。やはり、住宅ローンは『長く借りて、短く返そう！』リスクを軽減しながら・・積極的な繰上返済を可能にします。決して、当初から現役中完済を目指して「60歳までの期間での借り入れ！」・・などというおバカさんは、決して、やってはいけない。毎月・毎年のリスクが大きくなる。日々のプレッシャーが甚大なものになる。精神衛生上も良くない。（当たり前）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第2子誕生＆マイホーム取得後 》 現時点 10年後 夫 －4,397万円 －5,698万円 妻 －3,740万円 －4,598万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 健全な家計です。 幼い子供が2人いる状態で マイホーム取得しても、 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。《 A家の概要 ： 現状診断時点 》2017年6月 家族 ： 20代会社員の夫、 20代会社員の妻、 （2年後、第1子出産予定）。相談 ： 子供2人。マイホーム取得。生命保険。住居 ： 賃貸。（家賃：5.3万円）収入 ： 夫 年収397万円 （手取り312万円） 妻 年収422万円 （手取り347万円）貯蓄 ： 831万円借金 ： 奨学金（夫）。127万円。金利0％。 返済月額：8,833万円。 残：78万円。生命保険料 ： 8.66万円/年 （総額：46万円）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 夫婦のみ 》 現時点 10年後 夫 －4,676万円 －7,793万円 妻 －6,428万円 －8,302万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。・・ということで、夫婦共に生命保険は不要だったんですが、子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第1子誕生後 》 現時点 10年後 夫 －7,109万円 －7,844万円 妻 －7,452万円 －7,647万円子供が産まれた年に、「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、新たに「遺族基礎年金」がもらえるようになるから・・です。「子供が1人産まれたら〇千万円」の死亡保障が必要！・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。きちんと計算すれば、まったく逆の結論が導かれます。保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時工務店は決まって、お金の払い方も決まって、そろそろ住宅ローンを決めるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/06
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☆ローン減税期間 あと３年 その後 まず借り換えを？
まず借り換えをして、その後に 繰上返済を・・？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンを組んでる方に質問です。ローン減税があと3年ほどで終わります。その後貯蓄から少しずつ繰り上げ返済をするか、まずは借り換えで色んな所を見てみるかで迷っています。 ※ ・・？ 意味不明です。貯蓄もすごく膨大にあるわけではないですし、今後リフォーム箇所等出てくることを考えるとまずは借り換えとかを検討し、 ※ ・・？ ここで なぜ借り換えを？その後余裕があれば繰り上げを少しずつがいいのかなーと漠然と考えているのですが皆さんはどうされてるのかなと不思議に思い質問させていただきました。 ※ ・・？ あなたが 不思議です。自分が持病持ちで在宅でパート程度の収入と主人はサラリーマンで働いてくれてます。 分かりにくい質問かもしれませんが、 ※本当に 分かりにくい。こういうことに詳しくなく他に聞ける人もいないのでうちはこうしてるよーみたいな経験談が聞けたら嬉しいです。 よろしくおねがいします！ ※住宅ローンの借り換えは、 相談された金融機関は もちろん大歓迎ですが、 よほど高金利で返済しているとかでなければ、 借り換えする本人は、そのために かなりの費用を負担することになります。 普通は、やらないことですが、 特に理由も無く借り換えをしようとしている のであれば、 申しわけありませんが、おバカさんです。 余計なことをしないで、シンプルに 繰上返済をしていけばいいことです。 Aうちは夫一人の名義のローンでがん特約をつけているので繰り上げ返済はしません。 ※おバカさんです。 金融機関は 住宅ローンを引き受ける際に 保険を抱き合わせて「販売」することで、 「保険販売代理店」として、 収入を得ています。 客が払う保険料の2～3割が収入になる のだから、魅力的です。 ちょっと口利きしただけで 固定収入が 得られる保険、ボロい商売なんです。 保険は、「相互扶助」の仕組みです。 皆で少しずつお金を出し合って助け合います。 つまり、言ってしまえば、加入者全員が 損をすることで成り立っています。 保険は、限定的に利用しないと。繰り上げ返済可能な貯金があってもそれは使わずに貯金を続けます。 ※おバカさんです。 生活設計の観点からは、人生において できるだけ借金が無い生活が望ましいです。 マイホームは やむを得ないかも ですが、 車その他もろもろを借金で買う習慣が ある人は、かなり高コストな人生を おくることになります。旦那さんお一人の名義でがん特約をつけてローンを支払っていたけれど旦那さんが癌にかかっていることがわかって住宅ローン返済免除になった親友からのアドバイスで、そう決めました。 ※その親友のダンナ、業界の人では？ 金融業界とか 生命保険業界とか。親友は、人生何が起きるかわからない、癌になったら残りの住宅ローン免除という保険をつけているのだから何となく繰り上げ返済した後に縁起でもない話だけれど万が一あなたの旦那さんが癌になってしまったとしたら手持ちの貯金を減らす必要はなかったと精神的に引きずると思う、 ※おバカさんです。ウチは繰り上げ返済をしようか迷ってた時期に旦那の癌がわかって繰り上げ返済しないで良かったと旦那本人も私も思ってると言っているので。(もちろん親友は旦那さんの癌を喜んでるわけ ではなくて現在も闘病サポートに頑張っています) 私も親友も素人ですしうちの夫もそうですが私の親友の話を聞いて夫も何か色々調べたようで「親友さんの言う通り繰り上げ返済はやめよう」と決めましたし、 ※おバカさんです。死亡時のみに返済免除の団信だとしてもそういう保険をかけてあるんだから繰り上げ返済をする大きな意味は本当にあるのかな？とも思っています。 ※おバカさんです。 だれか一人の話に洗脳されて、 自分の頭で しっかり考えようとしていません。 繰上返済しないために負担する「利息」、 ガン保険を抱き合わせした「保険料」、 きちんと確認してみたか？ その総額、数百万円になっていないか？ それだけあれば、何度でもガンになれるぞ。 A借換えの手間と諸費用がかかりますので、よほど金利が高くないのであれば、そのまま地道に返す方が良いと思います。 A借換えは、貴方がメリット感じるなら借換えをすればイイいと思いますが、昨今の金利であれば、繰上返済の優先度は高くないかと。 ※『 参考 』 「ガンで 300万円かかるって言われたらどうする？」 みんな、こうやって脅されて、ガン保険に入っています。 （ おバカさんです ） ※個人が実際にガンで払う医療費は、こんなものです。 ガン保険に加入して払う保険料は 150万円とか250万円とか・・です。 その分で十分に治療ができるのが現実。 猫も杓子もがん保険に加入、おバカさんです。 海外の保険屋さんから見たら・・ 保険に関して おバカさんが大勢いるから、 日本は非常に商売がしやすいです。 ※資本主義経済の社会の中にいれば、 「それぞれの業界」による営業活動によって、 私たち消費者・生活者は 少なからず影響を受け、 「常識」を植え付けられることになります。 生命保険業界なんかは いかにも典型的です。 金融業界や、住宅業界も、やはり同様です。 が、「医療業界も やはり同様だ」と言われたら、 にわかには 信じがたいでしょうか？ それぞれの業界の中にいる人による 「少数意見」にも耳を傾けてみることは大切です。 ある お医者さんの本を紹介します。 ※「早期発見・早期治療」の名目で行われるがん検診、 私にも 盛岡市から案内が届きましたが、 検診を受けるつもりはありません。 なぜか？ 検診を受けることで 被ばくをします。 検診を受けて何かが発見されて 体を切り刻まれて 早死にしたくありませんから。 検診を受けたために 毎日数種対の薬を飲む生活 を始めて、生活の質を落としたくありませんから。 「食事と睡眠と 適度な運動」で健康的な生活を 続けていきたいものです。 ガン保険や医療保険には 入らない方がいいのは 当たり前の事です。 保険加入は お金を失うことだから。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/02
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10年固定 住宅ローン 比較の際 気をつけることは？
金利はもちろん、事務手数料とか ※最も低金利のように見えても、 実は・・ということが よくあります。自分の頭で考える生活設計。モフモフ！ 秋田犬の赤ちゃん。〇メール顧問会員のＡさん（30代） （相談：生活設計・土地購入・マイホーム建築）2017.5.17、新規メール顧問会員に。2017.6.19、現状診断 終了。2017.7.25、生活設計 終了。（第2子＆マイホーム取得）2021.3.3 土地購入 実行支援料：55000円/年 入金。2021.3.8 再度 メール顧問会員。36000円/年 入金。2021.3.25 マイホーム取得 シミュレーション。2021.3.31 マイホーム建築実行支援料。33万円/年 入金。 ※購入した土地です。 ※マイホーム建築をする際に、 「契約したら 後から後から 金額が増えた」 などということが、一般的には よくあります。 そんなことにならないように、 生活をする上で 考えられるすべてのことを 織り込んだ マイホーム計画を行いましょう。 そのために作成するのが、 1：平面プラン 2：立面プラン 3：什器プラン 4：外構プラン の4プランと、仕上表です。 「建築業者の比較検討は すべて決まってから！」 行うのが正しく、経済的にも好ましいです。 決して、先にハウスメーカーを決めてはいけない。 （ 当たり前 ） ※平面プラン。 ※立面プランメールをいただきました。2021.12.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんばんは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 昨日は突然の電話失礼しました。ご対応ありがとうございました。 昨日お話した住宅ローンの件で少し調べましたので、ご連絡しました。ネットバンクが混じっていますが、金利が低そうな10年固定の会社を3つほどピックアップしてみました。 ※すごい低金利♪・・と感じるローンは、 実は「事務手数料」がバカ高い！！ というのが、普通です。 このごろでは、融資金額の 2.2％も取って いるようです。 ちょっと 金利は高くても、 「事務手数料」が固定で 数万円という方が、 負担する「利息総額＋手数料」合計は 少なくて済むのが 一般的です。 ※仮に 2800万円を 10年固定30年返済で 借りる場合で試算して見ると・・ 3つの内、最低金利の 0.56％のpaypay銀行と 0.60％の 十六銀行を比較してみましょう。 前者は、利息：242.4万円 事務手数料：61.6万円 計：304万円です。 後者は、利息：260.2万円 事務手数料：5.5万円 計：265.7万円 負担が少ないのは 後者です。 ただ、諸費用に関して、他の要素も見る必要があります。 保証料：前者は無料ですが、後者は有料になています。 繊細が書かれていないので 具体的な検証はできません。 団信保険料：どちらも無料になっています。 繰上返済手数料：前者は何やらかかりそうです。 後者はネットでなら無料で、全額の繰上返済は有料 となっています。具体的な金額は不明。 ・・と、色々な部分をチェックした上で、 住宅ローンを選択することになります。 もう一つ勤務先が提携している住宅ローンです。長期でそこそこ金利も低いのでご確認お願いします。こちらのPDFは別メールで送ります。 ※勤務先提携の住宅ローンに限らず、 一見 福利厚生が充実している勤務先が 提携する各種制度・・というものは、 実は、あんまり お得でないのが、一般的です。 単に提携業者に 社員をお客さんとして提供 しているに過ぎない・・というのが、現実です。 この「提携住宅ローン」は、実は 日本の老舗の生命保険会社の住宅ローンです。 10年固定で、1.0％ 全期間固定の11年以上15年以下で 0.80％ どっちにしても、金利は高い。 さらに悪い事には・・ 保証事務手数料、融資事務手数料、保証料、 団体信用生命保険料、繰上返済手数料、 これらのすべてについて 「費用をご負担頂きます」と書かれています。 高コスト住宅ローン そのものです。 勤務先提携の〇〇制度って、だいたいこんなものです。 何にも考えず、比較検討もせずにせずに、 ぼお～っと利用しているおバカさんが大勢います。 あぁ・・。また、工務店さんに確認したところ、①着工前②中間検査時③引渡し時三回に分けて代金の1/3ずつを支払って欲しいとおっしゃっていました。 ※はい、分かりました。 良心的な 誠実な 工務店さんです。 着工までまだまだ期間が有る 契約時に、 4分の1を払って下さい なんてこともあります。この場合、つなぎ融資や分割融資のことも考えなくてはいけないですよね？ よろしくお願いいたします。 ※お金の払い方と 住宅ローンの関係は、 それぞれの金融機関によります。 着工時点の一回目の支払い時点で、 住宅ローン全額を実行して、 翌月から 返済が始まる・・なんてことも あります。 （ 一定期間 家賃払いとローン返済が重なる ） 状況を伝えながら、金融機関と相談しましょう。 あと、 マイホーム取得のシミュレーションを希望 するようでしたら、対応します。 一応 生活設計のヒアリングシートを添付 して送ります。昨日 11.25（木）の夕方５時過ぎ、電話で相談を受けました。 ※これまでも、何度も電話相談を受けながら、 複数の工務店の比較検討をしてきています。 候補の6つの工務店の「提案コンペ」の 結果は 以下のように 大差がつきました。 （ 大きな金額差がつくのは 普通のこと ） 工事見積金額 坪単価 ① 2587万円 80万円/坪 ② 2896万円 ③ 3790万円 118万円/坪 ④ 3029万円 ⑤ 3201万円 ⑥ 2900万円 91万円/坪 結局、①の工務店で詰めているところで、 内容的にも 金額的にも、最終段階が近いです。 その中で提案されているのが・・ 1 屋根を瓦にすることを推奨してきています。 2 外壁、 以前は ガルバリウム鋼板を勧められたが、 価格が高騰してきたので、 塗り壁を推奨してきているようです。 瓦屋根の場合、通気・換気は大丈夫か？ 確認してみて・・のようなお話をしましたが、 私が知らないだけで、各メーカーで 棟換気用の製品を販売しているようです。 ※瓦屋根用の「換気棟」です。 ※「換気棟」を設置する下部には、このように 通気孔が必要ですが、 この穴をあけずに「換気棟」だけは設置していた という、マンガのようなお話も現実にあります。 （ その家の屋根裏は 湿気でボロボロに ） ※きちんと 穴をあけて施工するのが普通です。 ※また、外壁を塗り壁にすることについては、 （ 私の以前の家も塗り壁でしたが、 今の家は 普通のサイディングです ） ある建築業者さんの説明を引用させて もらいますが、 この業者さん、塗り壁が得意なようで、 そちらへ誘導するような文章であることは 否めません。 （ サイディングを除外しようとしている？ ） その業者さんによる「代表的な３種類の外壁」 についての説明です。家づくりでは、誰しも間取りや内装は気にしますが、外壁については「住宅会社から勧められるがまま、なんとなく選んだ」という方も多いもの。しかし、外壁も素材によって見た目やコストはもちろん、メンテナンス方法も変わってきます。今回は、代表的な外壁材「サイディング・タイル・塗り壁」それぞれの特徴をお伝えし、どのように選んでいけば良いか解説します。 サイディング～手軽で初期費用は安い～サイディングとは、パネル状に成形された外壁材を、外壁に貼り付けるものです。パネルを貼り付けるだけなので施工が簡単で、費用も比較的安くできます。施工する職人による品質のばらつきも少ないです。石やレンガのような質感の窯業系サイディングや、金属系、樹脂系、木質系などさまざまな素材・デザインがあり、好みに合わせて選べます。サイディングは施工が簡単なため、外壁素材としては最もシェアが高く、全体の8割以上を占めています。初期費用は安いですが、意外とメンテナンスにお金がかかるので、数十年先のことまで考えたトータルの費用で考えることが大切です。－メンテナンス方法－サイディングは表面の塗装を約10年おきに塗り替える必要があります。外壁の塗り替え工事費用の相場は、一般的な30坪程度の住宅で150万円程度。塗膜が劣化して防水機能が落ちると、壁の中に雨水が入ってきたり、湿気で柱や基礎が劣化したりとさまざまな問題に繋がります。意外とまとまったお金が必要ですが、定期的な塗装は不可欠です。また、パネルとパネルの間のコーキング補修や、傷んだ外壁材の交換などのメンテナンスも必要です。 外壁タイル～高級感があり耐久性も高い～タイルとは、粘土や石、土などを高温で焼き固めた素材。浴室などの水回りに使われているのをよく見るのではないでしょうか。「外壁タイルとサイディングは似ているのでは？」と思う方も多いかもしれませんが、実物を見ると、タイルの醸し出す高級感は段違い。高温で焼き上げているので傷がつきにくく、美しい状態を長く保つことができます。ただし、外壁タイルは初期費用が高いのがネック。予算に収まらず諦めなければならない方も多いでしょう。また、職人の腕が悪いと剥がれなどが発生することがあるため、職人選びも重要です。－メンテナンス方法－外壁タイルは丈夫なのでメンテナンスフリーと言われることもありますが、基本的にはサイディングと同様、10年に1回程度でメンテナンスが必要です。サイディングのように定期的な塗装は不要で、目地の補修や、汚れの洗浄などが基本です。タイル自体は丈夫なので、ほとんど交換は不要。そのためメンテナンス費用は、サイディングの半分程度といわれています。 塗り壁～豊富な素材と美しいデザイン～土や珪藻土などの素材を、左官職人さんが手仕事で塗りつけて仕上げる方法。つなぎ目がなく、塗り壁ならではの美しい仕上がりが特徴です。昔ながらの技法ですが、サイディングが主流となった中、改めてそのデザイン性や機能性が評価されています。土壁や漆喰壁など、素材やデザインのバリエーションも豊富です。初期費用が高いイメージがあるかもしれませんが、材料や塗り方によってはサイディングより安くすむケースも。シックハウス症候群などを気にされる方は、化学物質を含まない自然素材の塗り壁にするのも良いでしょう。塗り壁は職人の腕によって仕上がりに大きく差がでます。美しく耐久性の高い塗り壁にするには、塗り壁の採用に慣れた住宅会社に頼むのがおすすめです。－メンテナンス方法－サイディングやタイルとは違って、つなぎ目のないのが塗り壁の特徴。目地部分のコーキングは劣化しやすいので、そのメンテナンスが不要なのはメリットといえるでしょう。注意点は、素材によってはひび割れ（クラック）を起こしやすいこと。雨水の侵入を防ぐため、もしひび割れが起こったらメンテナンスが必要です。塗り壁はひび割れを起こしにくい素材を使うことで、ほぼメンテナンスフリーに。また、腕の良い職人が施工すれば、さらに耐久性の高い仕上がりとなります。 まとめサイディングはどの工務店でも施工できるため、幅広く使われています。初期費用の安さから選ばれる方も多いですが、メンテナンス費用までトータルで考えて選びましょう。タイルや塗り壁は職人によって出来栄えが大きく変わるので、それぞれの工法に慣れた工務店に頼むのがポイントです。メールをいただきました。2021.10.30武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんばんは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 昨夜は夜遅くまで作業ありがとうございました。コメントありがとうございます。 工務店1に関しては、武田さんから頂いた2つのポイントを踏まえて、じっくり検討し、再打ち合わせしたいと思います。 今のところ見積もり1の工務店さんしか候補がない状態なので、今週末の工務店さんが検討出来る見積もりを出してくれることを願います。 また、今週末の工務店さんの見積もり出ましたらご連絡します。よろしくお願いします。メールをいただきました。2021.11.1武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんばんは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 昨日見積もり、提案受けてきました。結果は約2900万円ほどでした。添付必要でしたら、今夜PDFで送ります。30ページほどの見積もりだったので、一通り入っていると思います。 また、見積もり1の工務店さんとも、昨日面談することが出来ました。見積もり漏れの確認や、細かいところの修正などをお願いして、再見積もりして頂くことにしました。確認した感じでは、見積もり漏れはありませんでした。 最終的に2社程度で比較するとなると、見積もり1と見積もり6の工務店かと思います。しかし、現時点で数百万離れてしまっているので問題がないのであれば、見積もり1の工務店さんとじっくり話を進めた方が良いのでしょうか？ よろしくお願いします。 ※候補の6つの工務店の「提案・見積り」が ひと通り 出そろったようです。 ① 2587万円 80万円/坪 ② 2896万円 ③ 3790万円 118万円/坪 ④ 3029万円 ⑤ 3201万円 ⑥ 2900万円 91万円/坪 このようなプレゼンコンペの結果から 分かることは、 Aさんが造ろうとしているマイホームの 「適正価格」は、3000万円弱あたりかな ということです。 極端に高い工務店、極端に安い工務店、 それぞれを除いてみると、 そういうことになります。 私がいつも言っている 「建築価格」の目安、 「大都市およびその周辺は、90万円/坪」 「地方都市とその周辺は、70万円/坪」 の想定通りの価格が出たと思っています。 （ 建築価格に含まれない「外構工事」込み ） 普通は、その近辺の提案をしている工務店 の中から、自分たちに合いそうな業者を 選ぶ・・ということになりますが、 その価格帯が予算オーバーなのであれば、 しょうがありません。 ①の工務店で、見積もりに全てが含まれていて、 自分たちが考えているレベルの設備や仕上げに なっていることが、きちんと確認できれば、 それでいいと思います。 ただ、契約する前の段階では、 「もう 御社にお願いすることにしました」 ということを言ったり、態度に示したりするのは、 まだ 控えましょう。 釣った魚に エサは いらないものです。 「まだ、よそと 競合の状態になっているな」 と感じてもらって、緊張状態でいてもらう、 契約までは そのままで いてもらいましょう。 だからといって、特に 「大きな値引き」とかを要求するのではなく、 元々 十分に頑張った見積もりをしてくれて いるのだから、 気持ちよく良い仕事をしてくれる環境は 作りましょう。メールをいただきました。武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんばんは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 コメントありがとうございます。見積もり4,5の工務店さんの見積もり書には、添付した1,2枚の大枠のページと、詳細が書かれている10ページ前後の見積もりが同封されています。私が添付していませんでした。後ほど詳細ページもPDFにして、添付しますので、ご確認お願いします。 見積もり1の工務店さんについての質問ですが、地盤調査方法以外に気になる所や、確認すべきところはありますか？ よろしくお願いします。 ※「4プランと仕上げ表」を各工務店に渡して、 まったく同じ条件で、５社から得た 提案・見積もりの結果が、以下です。 ① 2587万円 80万円/坪 ② 2896万円 ③ 3790万円 118万円/坪 ④ 3029万円 ⑤ 3201万円 プレゼンコンペの結果が、こうなったのであれば、 普通は、③④⑤は速攻で削除！・・です。 第一段階の作業は、あり得ない業者の排除です。 このような見積もり提案結果は、今後 （ 見落としによる見積もり落ちがあって ） 金額が増えることはあっても、 この先 減ることはまったくありません。 提案段階で 数百万円高い業者は 即 排除！ きちんと割り切りましょう。 すぱっと排除！ これは、間違いない。 提案・見積もり提示を受けた後は、 2社程度で じっくり比較するのが普通です。 もちろん、ひたすら安いだけを追求するわけ ではありません。 最低価格の業者よりは高いが、良い提案を していて、自分の好みに合いそう という業者を選択する場合も あり得ます。 許容範囲内の金額の業者（２社程度）で、 徹底的な比較検討をすることになります。 一通り 提案を受けた後の面談が重要。 候補対象外の業者を排除した後、 最終候補の２社程度と 再面談、再々面談を行う。 任せる業者を決める大切な作業です。 で、何をするか？ 1 見積もり落ちがないか？ 徹底確認。 2 提案内容が自分たちに合っているか？徹底確認。 この、２点だけです。 この作業を工務店と膝を突き合わせて行う。 「仕上げ表」を見ながら しっかり具体的に確認する。 その作業を終えて、２社の徹底比較です。 一生に一回のことです。 ここをしっかり味わって、楽しみたいものです。 がんばれ！ がんばれ！メールをいただきました。2021.9.15武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんにちは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 コメントありがとうございます。 外構プラン修整ありがとうございました。イメージ通りになりました。石垣は出来るだけ今のままでいきたいので、石垣を残すパターンも作って頂きたいです。玄関ポーチ、アプローチ、土留めコンクリートは工務店に提案してもらいます。 よろしくお願いいたします。 ※石垣を できるだけ残した外構プランを 作ってみました。 外構プランの変更にともない、 「仕上表」も修整する人用があります。 掲載しますので、感想と要望をお願いします。 ※仕上表。 ※仕上表、左半分の拡大。 ※仕上表、右半分の拡大。『 4プランと仕上表 』 ※平面プラン。 ※立面プラン ※配置プラン。 ※外構プラン。 ※什器（造り付け収納＆家具）プラン。 ※仕上表。 ※仕上表 左側の拡大。 ※仕上表 右側の拡大。 ※マイホームに関する Aさんの当初の希望。片流れの屋根にした平屋風の外観LDKは20帖程で天井勾配で広く見せたい可能なら、LDK続きの和室か畳スペースが欲しい（なくても良い）寝室は5〜6帖天井勾配を生かし、2階を設け子供部屋2つ（各4.5帖ほど）洗面台は玄関近くに、出来れば脱衣室と別にしたい脱衣室2.5〜3帖（洗濯機＋乾太くん＋収納）トイレは2つ（玄関近くと2階）カーポートは現状の位置で車を２台縦列で停めたい（ファミリーカーとコンパクトカー）BBQが出来る程度のお庭（6坪ぐらい？）可能なら各部屋に収納が欲しい マイホーム取得後のシミュレーション。2021.3.25 ※資金計画です。 ※マイホーム取得後の人生です。 ※マイホーム取得をしても、以後の人生には なんの問題もありません。 ※下は、A家の住宅取得後のキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 読者の皆さんも、参考にして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得をすると、 それまでの貯蓄が大幅に減ってしまうので、 「死亡保障必要額が増える」方向になるが、 Aさん夫妻は 元々が大きなマイナスだったので、 必要額がプラスになることは ありませんでした。 むやみ やたらに 生命保険に入ってはいけない。《 マイホーム取得シミュレーション 》2017年7月第2子誕生後のマイホーム取得。何の問題も無く、順調な人生になります。『住宅ローンは長く借りて短く返そう』住宅ローンは、35年返済で借りるので、当初予定は71歳完済の予定ですが、このケースでは（グラフでも明らか）、現役中に楽に完済できそうです。長く借りることで・・『返済額を少なくして』、毎月・毎年のリスクを小さくして、なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、積極的な繰上返済を可能にします。やはり、住宅ローンは『長く借りて、短く返そう！』リスクを軽減しながら・・積極的な繰上返済を可能にします。決して、当初から現役中完済を目指して「60歳までの期間での借り入れ！」・・などというおバカさんは、決して、やってはいけない。毎月・毎年のリスクが大きくなる。日々のプレッシャーが甚大なものになる。精神衛生上も良くない。（当たり前）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第2子誕生＆マイホーム取得後 》 現時点 10年後 夫 －4,397万円 －5,698万円 妻 －3,740万円 －4,598万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 健全な家計です。 幼い子供が2人いる状態で マイホーム取得しても、 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。《 A家の概要 ： 現状診断時点 》2017年6月 家族 ： 20代会社員の夫、 20代会社員の妻、 （2年後、第1子出産予定）。相談 ： 子供2人。マイホーム取得。生命保険。住居 ： 賃貸。（家賃：5.3万円）収入 ： 夫 年収397万円 （手取り312万円） 妻 年収422万円 （手取り347万円）貯蓄 ： 831万円借金 ： 奨学金（夫）。127万円。金利0％。 返済月額：8,833万円。 残：78万円。生命保険料 ： 8.66万円/年 （総額：46万円）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 夫婦のみ 》 現時点 10年後 夫 －4,676万円 －7,793万円 妻 －6,428万円 －8,302万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。・・ということで、夫婦共に生命保険は不要だったんですが、子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第1子誕生後 》 現時点 10年後 夫 －7,109万円 －7,844万円 妻 －7,452万円 －7,647万円子供が産まれた年に、「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、新たに「遺族基礎年金」がもらえるようになるから・・です。「子供が1人産まれたら〇千万円」の死亡保障が必要！・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。きちんと計算すれば、まったく逆の結論が導かれます。保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時これぞ、ザ・見積書！ だべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ メールをいただきました。2021.9.15武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 武田 務様 こんにちは、お世話になります。メール顧問会員のAです。 コメントありがとうございます。 外構プラン修整ありがとうございました。イメージ通りになりました。石垣は出来るだけ今のままでいきたいので、石垣を残すパターンも作って頂きたいです。玄関ポーチ、アプローチ、土留めコンクリートは工務店に提案してもらいます。 よろしくお願いいたします。 ※石垣を できるだけ残した外構プランを 作ってみました。 外構プランの変更にともない、 「仕上表」も修整する人用があります。 掲載しますので、感想と要望をお願いします。 ※仕上表。 ※仕上表、左半分の拡大。 ※仕上表、右半分の拡大。『 4プランと仕上表 』 ※平面プラン。 ※立面プラン ※配置プラン。 ※外構プラン。 ※什器（造り付け収納＆家具）プラン。 ※仕上表。 ※仕上表 左側の拡大。 ※仕上表 右側の拡大。 ※マイホームに関する Aさんの当初の希望。片流れの屋根にした平屋風の外観LDKは20帖程で天井勾配で広く見せたい可能なら、LDK続きの和室か畳スペースが欲しい（なくても良い）寝室は5〜6帖天井勾配を生かし、2階を設け子供部屋2つ（各4.5帖ほど）洗面台は玄関近くに、出来れば脱衣室と別にしたい脱衣室2.5〜3帖（洗濯機＋乾太くん＋収納）トイレは2つ（玄関近くと2階）カーポートは現状の位置で車を２台縦列で停めたい（ファミリーカーとコンパクトカー）BBQが出来る程度のお庭（6坪ぐらい？）可能なら各部屋に収納が欲しい マイホーム取得後のシミュレーション。2021.3.25 ※資金計画です。 ※マイホーム取得後の人生です。 ※マイホーム取得をしても、以後の人生には なんの問題もありません。 ※下は、A家の住宅取得後のキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 読者の皆さんも、参考にして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得をすると、 それまでの貯蓄が大幅に減ってしまうので、 「死亡保障必要額が増える」方向になるが、 Aさん夫妻は 元々が大きなマイナスだったので、 必要額がプラスになることは ありませんでした。 むやみ やたらに 生命保険に入ってはいけない。《 マイホーム取得シミュレーション 》2017年7月第2子誕生後のマイホーム取得。何の問題も無く、順調な人生になります。『住宅ローンは長く借りて短く返そう』住宅ローンは、35年返済で借りるので、当初予定は71歳完済の予定ですが、このケースでは（グラフでも明らか）、現役中に楽に完済できそうです。長く借りることで・・『返済額を少なくして』、毎月・毎年のリスクを小さくして、なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、積極的な繰上返済を可能にします。やはり、住宅ローンは『長く借りて、短く返そう！』リスクを軽減しながら・・積極的な繰上返済を可能にします。決して、当初から現役中完済を目指して「60歳までの期間での借り入れ！」・・などというおバカさんは、決して、やってはいけない。毎月・毎年のリスクが大きくなる。日々のプレッシャーが甚大なものになる。精神衛生上も良くない。（当たり前）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第2子誕生＆マイホーム取得後 》 現時点 10年後 夫 －4,397万円 －5,698万円 妻 －3,740万円 －4,598万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 健全な家計です。 幼い子供が2人いる状態で マイホーム取得しても、 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。《 A家の概要 ： 現状診断時点 》2017年6月 家族 ： 20代会社員の夫、 20代会社員の妻、 （2年後、第1子出産予定）。相談 ： 子供2人。マイホーム取得。生命保険。住居 ： 賃貸。（家賃：5.3万円）収入 ： 夫 年収397万円 （手取り312万円） 妻 年収422万円 （手取り347万円）貯蓄 ： 831万円借金 ： 奨学金（夫）。127万円。金利0％。 返済月額：8,833万円。 残：78万円。生命保険料 ： 8.66万円/年 （総額：46万円）死亡保障必要額 検証結果 ： 《 夫婦のみ 》 現時点 10年後 夫 －4,676万円 －7,793万円 妻 －6,428万円 －8,302万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 夫婦ともに、まったく不要です。 生命保険でお金をたれ流す必要は、 まったくありません。・・ということで、夫婦共に生命保険は不要だったんですが、子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第1子誕生後 》 現時点 10年後 夫 －7,109万円 －7,844万円 妻 －7,452万円 －7,647万円子供が産まれた年に、「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、新たに「遺族基礎年金」がもらえるようになるから・・です。「子供が1人産まれたら〇千万円」の死亡保障が必要！・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。きちんと計算すれば、まったく逆の結論が導かれます。保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。自分の頭で考えよう。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時工務店は決まって、お金の払い方も決まって、そろそろ住宅ローンを決めるべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/12/01
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40代 悩んでいます 諸費用込み住宅ローン4800万円
貯蓄が少ないため頭金は出せず諸経費込みの4,800万円。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q都内建売の住宅ローン4,800万円を組むのに悩んでいます。 夫43歳 年収400万妻33歳 年収410万子ども2人（小2の双子）貯蓄500万円（子どもの教育費含）現在は賃貸で駐車場込みで11万円ほどの支払いをしています。月の手取りは夫婦合わせて46万ほどです。また、子どもの教育費も含めると年間で150万ほど貯金しています。それとは別に、子ども1人につき学資保険（満期17歳340万円）をかけています。 お恥ずかしいですが、3年前まで私がパートであったり、夫の収入が不安定で貯金が全くできませんでした。（夫婦共に３年前に現在の会社に転職しました。）貯蓄が少ないため頭金は出せず…諸経費込みの4,800万円のローンを組んでいいものか悩んでいます。 ※「自己資金ゼロ 諸費用込み全額ローン！」 「お金は無いけど 家が欲しい！」 このパターン、やってはいけません。 家計破綻へ向かって まっしぐら「地獄の入り口」。 家をキャッシュで買える人が ローン控除で 儲けたい場合なら 有りですが・・ 貯金もできない人は、マイホーム取得どころか、 賃貸での生活も 将来が危ういものです。 賃貸の一生と 持ち家の一生では、 「住居費総額」は 後者が数千万円多いものです。 賃貸の方がお金がかからないのは明らかだから、 安易にマイホーム取得をしてはいけない。 参照：当ブログ右帯 「ギャラリー 賃貸の人生 持ち家の人生」両親からの援助はありません。 住宅ローンの仮審査を通したところりそな銀行 ペアローン35年 変動金利0.57月々128,000円ほどの支払いになると言われました。（ボーナス払いなし） ※変動金利での（つまり一番甘い条件での） 月々の返済額です。 35年という長期間、これを基準に考えてはいけない。 35年って 結構長いですよ。 世の中 どうなっているか 分かりません。 変動金利を受け入れて払っていくわけだから、 金利上昇のリスクは 自分たちで背負う 35年間になります。手元の資金を減らしたくないので、手付金は100万から150万円で可能かどうか不動産会社に聞いています。 夫の年齢を考えると、まもなく35年ローンが組めなくなってしまうので、できればこの物件で決めてしまいたい気持ちがあるのですが…子どもが成長するにつれ出費も増えますし、持ち家となると固定資産税や火災保険などの支払いも増える中、4,800万円のローンの返済が80歳まで続くと思うと正直やっていけるのか不安が拭いきれません。私が今後の家計の不安を口にすると夫は「なんとかなるよ」といいます。 ※ ・・、 甘い。ちなみに、現在購入を検討している地域周辺の建売の相場は物件価格のみで5,000万円〜6,000万円以上のものばかりです。中古戸建も4,300万以上ですので、この建売を買いたい気持ちが大きいのですが…やはり諦めた方がいいのでしょうか。 ※悪いことは言わない、やめておきましょう。 きちんと生活設計してみて、考えたい。 キャッシュフロー表を作ってみて、 現実を確認してみたい。 安易に突っ走ってはいけない。 A自分なら無理 A家って修繕費用も積立てておかないと10年後に家電が15年後に水周りと外壁がと修繕費用がかかります13万の支払いプラス修繕積立て費3万に固定資産税に火災保険に と現在家賃11万なら 全て込みで11万ぐらいが本当ならいい今買うと 子どもが17才か18才の時に家電が次々と壊れますけど それでいいと思います？ Aすこーし似たような境遇です。私も現在、駐車場を入れたら12万越えの賃貸に住んでいます。戸建て購入を考えていますが、こちらも5000万近くします。妥協して坂を登ったとこにしても4500万ほどです。私たちは質問者様より年収は低いですが、大きくなる2人の子供の事を考えたら今の部屋では狭く、広い賃貸に越すとなると14.5万します。どちらにしろ越さなければならなくなるなら戸建てを購入し、頑張りたいと思っています！旦那と協力し、支え合おうと覚悟を決めています。 ※おバカさんです。2人が決めた事なら大丈夫だと信じ、頑張るのみだと思います(^^) ※おバカさんです。こんなコロナ禍で大変なときですが、お互いマイホームゲットして、頑張りましょう(*^^*) ※おバカさんです。 A年収が増える見込みと退職金があるなら、なんとかなりそうですね。 子供たちが巣立ったら、売却してしまってもいいですし。ちなみに売却できそうな場所ですか？駅から20分以上だと厳しいかもしれないですね。理想は15分圏内です。 家賃を払い続ける事を思えば、買ってしまった方がいいと思います。 旦那さんの年齢がちょっといっているので、夫婦共に定年後まで働く必要はありますが。 妻さんが60歳ぐらいに終わるよう、住宅ローン控除分等、繰り上げ返済していきましょう。 子供達には、大学行きたいなら、奨学金だと言っておいた方がいいかもしれません。 Aガン保障100％つきで0.57%ですか？生活には、ゆとりないと思いますが、やる気次第です。子どもには、奨学金をかりさせて大学にいかせるしかないでしょうね。 まずは、見直せるところから。通信費お小遣い車の所有保険外食、嗜好品など ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/10/04
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☆世帯年収770万 住宅ローン3200万 どうでしょう？
これで生活していけるでしょうか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて相談です。 私 36歳 年収420妻 33歳 年収350子供1人 ０歳2人とも正社員 ボーナス2人とも年2回 借入れ 3200貯蓄 500 頭金で200入れます。子供は授かれればもう1人欲しいです。 ※おバカさんです。 ハウスメーカーのペースで事が進んでいる ように見えます。 おバカさん：その① 夫婦の合計年収で 計画してはいけない。 子供が2人になれば 妻はまともに働けない。 夫婦共稼ぎであっても、夫のみの収入で マイホーム取得計画を練りたい。 おバカさん：その② 土地込みのローンにしてはいけない。 土地は、できるだけ 現金で買いたい。 土地建物をまとめてローンを組むということは、 ハウスメーカーと銀行の言いなりになると いうこと。 土地は現金で買っておいて、 じっくり時間をかけてマイホームを計画したい。 でないと、数百万円も余分に支出することになる。 同じ建物でも 建築会社によって 数百万円の価格差が生じるという現実がある。 土地契約段階という早い時期に建築会社を 決めてしまうと、 その会社の言い値で建築することになります。 （ 釣った魚に エサはいらない ） マイホーム建築は、内容がすべて決まってから、 複数の工務店に提案・見積もりしてもらって、 （ 現実の価格差にビックリしてから ） 比較検討した上で 慎重に選択しましょう。 契約するのは 最後の最後、すべて決まってから。これで生活できますでしょうか？ ※危ない・・ 心もとない・・。妻からは月出費はすべてで27万と言われました。住宅ローンのも入ってます。補足私は毎年昇給してます。一般の企業なので退職金は期待してません。 大丈夫ですかね？現在アパートにいまして月6.2です。住宅ローンは80,000なので少し上がります。家計は嫁に任せてます。嫁は大丈夫と言いますが不安でしょうがないです。 毎月５００００は貯蓄予定です。年間６０。ボーナスは夫婦で年4回。車を2台所有してます。夏のボーナスはすべて貯蓄。冬は車検がありますので私のボーナスはそちらへ。妻のは貯蓄。 ボーナスは私は年2回で手取り50ぐらい。妻は時短になるので2回で40ぐらい。年間100万は貯蓄し10年で1000万を計画してます。住宅ローンが月8万で年間96万。10年で960万。3000万借り入れ。貯蓄1000万と住宅ローンで960。足すとだいたい2000万。繰り上げをして10年後には残高1000。このような形を目指してます。 もう1人子供を授かれればとは思っています。子供が小さい時に貯蓄を頑張り 後々楽になりたいと考えてます。甘い考えでしょうか？よろしくお願いします。 ※はい、甘い考えです。 子供が2人になったら、 妻の収入はアテにできなくなる。 土地を現役んで買えるぐらいの貯蓄を してからの方がいい。 A夫婦共働き前提の借入額です。子供2人を子育てしながらのフルタイム共働きはかなり大変です。仕事より家庭優先しないとやっていけません。奥様に負担をかけ、時短なりパートになると、一気に破綻への道と思います。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/09/28
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☆育休に入る前の源泉徴収で 住宅ローン審査はOK？
住宅メーカーに言われました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q育休中の住宅ローンについてです。マイホームを検討しており、住宅メーカーに「金融機関に確認したところ、奥様は育休に 入る前の源泉徴収で審査可能とのことでしたので おととし分の源泉徴収票を次回持参お願いします」と言われました。育休中はローンを組むのに不利と聞きましたが、これは育休中でもローン組むのに問題ないということでしょうか？また、育休中に住宅ローンを組むには会社からの復帰証明は要らないんですか？源泉徴収と一緒に言われなければ必要ないんでしょうか？ ※おバカさんです。 2つの意味で・・。 おバカさん その① 住宅屋が先導して 小細工をしようとしていて、 （ もちろん 銀行も かんでいる ） 夫婦のフルの年収でマイホーム計画をしている。 この先 数十年、このままの収入が継続 されるとは限らない。 住宅屋も銀行も「今が良ければいい」が、 本人は そうはいかない。 数十年先まで考えて しっかり生活設計して、 一方の収入で計画するのが 堅実。 おバカさん その② 住宅メーカーで話を進めているということは、 「同じ条件で 建築業者を しっかり比較検討」 していないものと思われる。 初期段階で その住宅メーカーに決定して ここまで来ているように見える。 ということは、気づかずに「500万円」とかの 高い金額を負担しようとしている。 『建築工事は 業者によって 数百万円の価格差！』 が つくのが、当たり前で普通のこと。 この分が無ければ、妻の収入をアテにしなくて 住宅ローンは通ったかもしれない。 同じマイホーム建築でも、業者によって 建築価格が大きく異なります。 具体例が分かる『提案コンペ 事例集』を 下の方に掲載するので、参考にどうぞ。 A銀行によりけりです。女性に特化した住宅ローンもありますから、取扱のある店舗でなら、例えば休暇前の給与ベースでローンを組めて、休暇中は金利のみ支払いし、復職後から返済が始まるものもあります。ただ、休暇中の利息支払いが無駄っちゃ無駄なので、ローンを組める夫がいるのなら、その方がコスパはいいと思います。 A現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。 銀行によっては育休前の収入をベースに審査してくれるケースあるので、一概に不利とは言えませんが、住宅ローン実行時に復帰していることが条件となる場合あるのでよくご確認ください。ギャラリー：「マイホーム建築 提案コンペ事例集」 ※過去のコンペ結果を 公表します。 造り付け家具や外構工事など 全てを含む内容で、 まったく同じ設計図書を 各建築業者に渡して （ 契約後に追加金額が発生しないよう 全て込み ） 提案と見積もり提示をしてもらっています。 それでも、数百万円とか1千数百万円とかの 価格差が生じています。 この現実をしっかり認識した上で、 ご自身のマイホーム建築を計画しましょう。 決して、当初から ハウスメーカーを決めて かかってはいけません。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止のために マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！ また おバカを一名 発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2021/09/21
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繰上返済が得かどうかは それぞれの事情によります
ローン控除や教育費など、個別の事情を考慮して、総合的に判断します。 ※その時点で 余裕のお金があったら、 実行した方がお得♪とは限らない。 自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のKさん（30代） （相談：ライフプランニング）2021.4.13 新規 メール顧問会員。2021.6.1 現状診断 終了。 ※現状診断時点の人生は こんな酷いものでした。 （ 8本の生命保険が 元凶！でした ）繰上返済のシミュレーションをしてみました。2021.6.10 ※以下の内容でシミュレーションしました。 ※保険の解約返戻金は、夫の終身保険です。 これまで369万円 払ってきました。 解約返戻金は 246万円です。 123万円も損をします！ 普通の人は、 「そんなに損をするのは いやだから、 この保険だけは 元が取れるまで継続」 すると、言います。 まあ、元々 保険で貯蓄を始めなければ 良かっただけのことですが、 このようなセリフを、住宅ローン返済中の 人が言ったとしたら、典型的なおバカさんです。 繰上返済に勝る「金融商品」は無いんです。 貯蓄性保険だけでなく、何かの積立てや、 投資や資産運用などをやる「余裕のお金」が あったら、最優先の選択肢は「繰上返済」！ なんです。 （ キャッシュフロー表で教育費をケアしながら ） 繰上返済は「最強の金融商品」！なんです。 ※住宅ローンの利息額に着目しましょう。 多くの住宅ローン返済では、返済期間の 前半で利息を多く払う構造になっています。 特に ローン控除の10年・13年という期間に 利息を多く払う設定になっています。 「その期間は繰り上げ返済しない方がお得♪」 と 皆に思ってもらえば、銀行はお得♪ だから、そもそも借りない方がお得♪とか、 初期段階で繰り上げ返済した方がお得♪ というような事実が ・・あります。 ※運用利息1％の上か下か・・なんて みみっちい話ではなく、次元の違う収益に。 繰上げ返済で 具体的に いくらお得になる？ か・・は、「ミカローン」で試算できます。 やってみてください。 ※元本100万円で リスク無しで30万円ゲット！ などという金融商品は、存在しません。 ※で、123万円も損をしながら解約して得た 解約返戻金：247万円を繰上返済すると、 どのような効果が期待できるか？ シミュレーションしました。 まず、ローン控除はどうなるか？ 繰上ナシなら残り期間4年総額：160万円、 繰上してしまうと同じく：159.4万円です。 （ 数千円の損になります ） ※返済期間が短縮されます。 20か月・・1年と8か月早く 返済が終了します。 ※節約できる利息額は 80万円です。 保険料で123万円の損をしていたので、 実質：43万円の損ということになります。 「なんだ、やっぱり解約しない方がいいや」 ということになるでしょうか？ ※これからさらに 数十年の間、その保険会社 無事に営業を続けているでしょうか？ まあ、K家の場合、この終身保険をのんびり 継続できるほどの余裕はありません。 将来 終身保険を満額 受け取る以前の 教育費がかかる時期に 大ピンチが訪れます。 つまり、現役時代に「融通の利くお金」が 必要だということなので、保険は解約！ という選択肢しかありません。 （ 最初から「保険で貯蓄はしない」が原則 ） K家の保険解約は 既定路線だけど、 解約返戻金で繰上返済をするかどうかは、 今回シミュレーションで提示した資料を元に 自分たちで判断しましょう。 ちなみに、繰上返済した場合の人生は 以下のようになります。 ※夫婦で話し合ってみましょう。現状診断の結果。 2021.6.1 ※このまま行くと、Kさん夫妻の今後の人生は、 以下のようになります。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※3人の子供たちの教育費がかさむ時期以降 資金不足におちいります。 夫の定年退職直前が 最大の資金不足になります。 （ 約2千万円！ ） ※上のキャッシュフローグラフの根拠が、 このキャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、 マネをして作ってみましょう。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※老後のキャッシュフロー表を作る上で、 自分たち夫婦の年金情報は不可欠です。 どのような受取り方をするのか？ 知っておきたい。メールをいただきました。2021.5.19お世話になっております。再ヒアリングの資料送付ありがとうございます。出来上がり次第、提出させて頂きますのでよろしくお願い致します。 ※がんばって、できるだけ早く提出しましょう！ 現在の佐々木FP、手が空いています。 提出されればすぐ着手して、 ほぼ3日程度で「現状診断」を完成させます。 がんばれ！ がんばれ！ ※2021.5.18、佐々木FPがテキパキテキパキ がんばって、整理整頓を終えました。 なにやら・・ けっこう、 生命保険に加入しているようです。あぁ・・。 本日、「再ヒアリング」として、 メール添付で送りました。 記入返信してもらえば、おおよそ 3日程度で 「現状診断」を終了することができます。 がんばれ！ がんばれ！メールをいただきました。2021.5.17武田先生、お世話になっております。ヒヤリングシートを作成しましたので添付にて送付致しますまた、必要書類も併せて添付しますのでご確認よろしくお願い致します。必要書類が一度に全て添付出来なかったので2回に分けてメールさせていただきますのでご承知置き下さい。作成に伴う資料の準備や試算、調べ物などにかなり時間がかかり提出に1ヶ月以上かかってしまいました‥この作業を行っていくにつれて、早く人生設計を見直したいと強く感じました。提出資料に誤りや不足など、不備があれば教えてください。よろしくお願い致します。 ※お疲れ様でした。 さっそく 今日から 佐々木FPが、 ヒアリングシートの整理整頓作業に 入りました。 作業を終了して、「再ヒアリング」として メール添付で送るのは、5/19（水）の 予定です。 お楽しみに・・。メールをいただきました。2021.4.15おはようございます。 ヒアリングシートの送付ありがとうございます！少しでも早く行列に並べるよう頑張ります。 1年間よろしくお願いします。 ※よろしく、お願いします。 ヒアリングシート、6ページの記入作業と 提出資料の準備、けっこう大変な作業です。 保険屋とか住宅展示場とかにいるFPが行なう 「なんちゃって生活設計」とは、 まったく次元の違う 資料作成を行なって、 しっかり 生涯の確認をしましょう！ 根拠を持って 改善作業を行なって、 確信を持って お金を使うことができるように なりましょう！ がんばれ！ がんばれ！メールをいただきました。2021.4.12こんにちは。 Kと申します。 現状診断から将来のライフプラン（住宅ローンや保険など）について、武田先生にご相談・ご協力いただきたく申し込みさせていただきました。 ※長文になりますがご容赦ください。 実は5年ほど前にもメール顧問会員に申し込みさせていただいています・・。 ※あ・・ そうでしたか。しかし、会員になるのと同時期にまさかの定期異動による慣れない地での単身赴任や〇〇があり、ヒアリングシートの作成や必要書類の準備に取り掛かることが出来ず、会員期限が迫ってしまいました。 ※そうだったんですか。武田先生から「会員期間内にヒアリングシート・添付書類を 提出し、現状診断だけでも頑張って終えましょう」と言って頂きましたが、結果的にヒアリングシート・添付資料の提出が間に合わず、断念せざるを得ませんでした。 ※残念でした。せっかくメール顧問会員になれたのにそのチャンスを活かすことが出来ず、将来への不安を抱えたまま現在に至ってしまっています。 再度メール顧問会員の申し込みを行い、改めてライフプランについて、武田先生にご相談・ご協力して頂くことは可能でしょうか？ ※もちろんです。誠に勝手なお願いで申し訳ありませんが、今一度将来を見据えた人生設計を立てるチャンスをください。 ○相談内容 ・住宅ローン 6年ほど前に2世帯住宅を建築しました。（私が片親であり、母親一人で生活していたため） ※2世帯住宅は 規模が大きくなります。自分達で土地を探し、 ※そこまでは良かった。建物をお願いするハウスメーカー経由で購入しましたが、 ※それは まずかった・・。 建築業者経由で土地を買ってはいけない。 その業者の言い値で建てることになります。 少なくても、数百万円を失います。建物の設計段階で色々あり、土地のみの購入となってしまいました。 ※ ・・。その後、他のハウスメーカー（工務店）でローンの借り換え（ハウスメーカーとのモメ毎に銀行が起因しているため）と建物の建築を行いました。 ※あ・・ 銀行も からんでいたんですね。2世帯住宅という事もあり、嫁姑問題を危惧して完全分離型に近い住宅にしたため、5,500万の借入となりローン返済に不安があります。 ※文面からは 分かりませんが、「他の工務店」と プラン作成から見積もりまで出してもらって、 おそらく 建築業者の比較検討はしていなかった のではないかと 思われます。 つまり、金額が とんでもなく高いものになって しまい、そのまま契約したのかと。 今から言っても しょうがありませんが、 ここで 少なくても 数百万円は余分にお金を 払ってしまったかもしれません。 規模が大きな家の場合は 数百万円では済まず、 1千万円台の大金を失うケースも普通です。 きちんと 業者比較をしていれば、 住宅ローンも そんなに多額にならなかった かもしれません。 （ 今言っても しょうがないですが ） 参考までに、2世帯住宅の過去の事例を紹介します。・保険 保険の加入はムダという考え方から清算しなければと思いながらも、本当に大丈夫だろうか・・という不安が拭えず滞っています。 ※はい、完全に洗脳されています。 典型的な日本人です。 （ だから保険業界は成り立っている ）ムダなお金を垂れ流すことのないようきちんと清算したいです。 ※洗脳から脱出できるか？ そこが問題です。・貯蓄 350万ほど（貯蓄型保険の返戻金含む） ※ ・・。恥ずかしながら保険で貯蓄をしてしまっています‥解約すべきと思いながらも返戻金との差額から解約を踏み止まってしまっています。 ※あとで・・中途解約で損をする金額と、 その解約返戻金での繰上返済で節約できる利息額、 比べっこしてみましょう。・養育費 子供が3人いるため、学費等含め必要な資金等の準備が不安です。・老後 今のままで老後の生活は大丈夫なのか？どのようになるのか？今のうちにやっておくべき事があるのではないか？と不安です。 ※教育費や老後費については、 キャッシュフロー表を作ってみることで、 見通しを確認することができます。多額の住宅ローンに子供が3人、何とかなるだろう、何とかするしかないと思って自分なりにローンの借り換えを検討したり色々調べていますがその都度将来への不安が大きくなっていくのを感じています。 ※将来が見えないから 不安が増幅されます。もう遅いかもしれませんが、きちんと生活設計を見直し少しでも良い人生設計を立てたいです。 ※きちんと キャッシュフロー表を作成しましょう。○生活設計の意識について ・夫：上記にも述べさせていただきましたが、 まずは現状を理解し、ムダなお金の垂れ流しを食い止め、 確実なローン返済を計画したいです。 また、子供3人に対し貯蓄が少ない事もあり しっかりと貯蓄出来る生活設計を立てたいです。 そして将来への不安に怯える日々から脱却したいと 考えています。 ・妻：少しずつでもしっかりと貯蓄を行っていきたいと 思っています。 出来るだけ子供3人が不自由なく過ごせる生活設計を 立てれればと思っています。 多少窮屈な思いをさせてしまうかもしれませんが、 ローン返済などの資金繰りに追われ不安にさせて しまったり、 養育が疎かになるのは子供のためにも避けたいと 思っています。 将来を見据え、安定した生活設計を立てたいです。○住所 略○家族構成 夫：30代・会社員 妻：30代・専業主婦 子：小学生子：幼児子：幼児母：60代・派遣社員 家族のためにも今一度、将来を見据えた人生設計を立てたいです！よろしくお願い致します。 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時夫婦で話し合ってみよう。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ メール顧問会員は 月日を指定して 受付けます ）
2021/06/10
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☆住宅ローン 今は低金利なので 繰上返済しないで
35年かけて返済した方がいいと言われました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローン返済ギリギリの生活？変動か固定か？ ※おバカさんです。 ギリギリの生活になるのであれば、 そもそも、マイホーム取得をしてはいけない。旦那39才私35才子供1人小学生。借り入れ金額3700万円変動金利0.575固定1.3（団信こみ）35年旦那530万円 私パート80万円FPに聞いたところ低金利の時代なので固定で繰り上げしないで35年返済したほうがいいと言われました。 ※おバカさんです。 何かの商品を売る立場にいる「FP」の話を そのまま 真に受けてはいけない。 「低金利だから 繰り上げ返済しない方がいい」 という話の裏には、 「そのお金で 運用した方がいい」 と、金融業界の人たちの「希望」がある。 が、低金利の時代は 運用だって 低利率になる。 高金利の時代は 何で運用しても高利率だった。 つまり、 今の低利率の時代に 運用をするということは、 「リスクを取って リターンは無い」 という無駄な動きをすることになる。 （ 金融業界は うるおう♪ ）ただ今の時代7割が変動だと聞き迷っています。 ※生活設計の意識がない人たちが多い。住宅ローンを最近組んだ方教えてください。補足すごく参考になりました！貯金は貯め、繰り上げ返済はしないで固定で35年返していこうと思います！ ※おバカさんです。 70代の年寄りになっても 返済を続ける 予定のようです。 繰上げ返済はしないで、運用にお金を回して、 金融業界にお金を吸い上げられて・・。旦那の職業柄定年がない事も理由にあります。 ※きちんとした生活設計を推奨する立場からは、 言っていることが全て、とんでもありません。 生活設計をして キャッシュフロー表を作成 する場合には、できるだけ「変動要因」を 排除することになります。 でないと、将来の見通しが立てられません。 変動金利の住宅ローンということで 作成したキャッシュフロー表は、 そのまま信用することができません。 年3％で運用すれば・・という前提で 作成したキャッシュフロー表は、 そのまま信用することができません。 きちんと、地に足をつけて 生活設計しよう。 マイホーム取得をする前に、きちんと キャッシュフロー表を作って確認してみよう。 A固定金利だと毎月の支払がギリギリ、変動金利であれば払えるというのであれば、そもそもの金額が借りすぎです。借入金額を下げましょう。固定金利で借りたとしても支払いには全く困らないけど、変動金利で借りてその差額を運用したりして、いざ金利が上がって来た時には繰上返済で対応できるというのであれば、変動金利をお選び下さい。いつどのタイミングでどのくらい金利が上がるかは誰にもわかりません。低金利なので、繰上返済はさらさらする気はなく運用を続け、35年間の長期にわたり低金利の恩恵を最大限受けようとされるなら、固定金利をお選び下さい。 A所詮タラレバですが、、、常識的に試算すれば、sazさんの回答通り。マズ全期間固定より変動の方が総支払が多くなる事は無いかと。↑と言う事は、変動で組んで将来的に支払いが苦しく場合。仮に全期間固定で組んでいたら、もっと早く・もしくはもっと苦しくなると言う事です。別の言い方をすると、全期間固定1.3％で払って行けるだろうと思うなら、変動金利にした方が、支払いが楽で、総支払も少なり、総支払が少ないと言う事は貯蓄が増えるので、不測の事態にも対応できる可能性があると言う事です。なので、基本は変動です。比較して、リスクもメリットも多くなります。、、、が最初に書いた通り、所詮タラレバ。貴方が5年前後でバブル期並みの金利になると思うなら、もしくは、リスクが高く・且つ損しても、支払額が一定である事に重きを置くなら、全期間固定にされるとイイかと。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時また おバカさんが ワナにはまっていく・・。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ 次の新規メール顧問会員は 6/7に 受付けます ）
2021/05/27
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☆住宅ローンは 多く 長く？ 生命保険代わり？
万が一の際ににローンが無くなり、現金が残るため。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家の購入時、現金支払い部分を目一杯多くして住宅ローン額を減らすより、ローンを多くしたほうが万が一の死亡時や大病の時に現金が残り、ローンも無くなるため、ローン額を多くしたほうが良いでしょうか？ ※おバカさんです。一般の死亡保険に入れば同じことかと思っていましたが、住宅ローンの団信(？)のほうが入りやすい条件だったり、万が一の時の条件が良かったりするでしょうか。 (夫は4年程前に上司と馬が合わず 配属先変更してもらう際に 会社から受診を勧められて 1度だけ心療内科へ受診していますので 普通の死亡保険はまだあまり入りずらいかと 思いますが、団信だと入りやすいでしょうか) 安い物件であれば実家から借りたりすれば住宅ローン無しでいけるのですが、万が一の死亡時や大きな病気になればローンが免除になる住宅ローンの方が、万が一のときのことを考える場合は逆に良かったりしますか？ ※おバカさんです。 「住宅ローンは生命保険代わりになる」 という発想を信じてもらえば 得をする、 そんな立場の人たちが煽っている 光景をよく見ますが・・ そのように行動する場合のコストにも、 きちんと着目しましょう。 マイホーム取得をする際の資金構成が ①キャッシュ ②フルローン のそれぞれの場合で・・ 取得時の初期費用（イニシャルコスト）は 大きく異なります。 登記費用などを含めて 初期費用は・・ （ 物件規模にもよるが ） ①では 50万円前後で、 ②では 250万円前後というイメージです。 ローンを借りるか借りないかで、 初期費用の違いは 200万円前後になります。 そして、継続的費用（ランニングコスト）は もちろん、住宅ローン利息の支払いです。 （ こちらも 融資規模によるが ） ①は ０円で、 ②は 500万円とか 1000万円とか・・です。 つまり、フルローンだったり、 できるだけ多く借りたり する住宅取得は、 数百万円～１千数百万円という、 大きくて余分なコスト負担を伴います。 本当に、お得でしょうか？ 死亡保障が不要な夫婦は けっこう存在します。 仮に保障が必要であっても、その期間は 10年とか15年程度で、以後は不要になります。 収入保障保険であれば、その保険料は 月3千円程度で済みます。 「〇〇が〇〇を兼ねる」的な発想を 鵜呑みにするは、敵の思うつぼです。 借金が大きいほど、大きなお金を失います。 保険加入が多いほど、大きなお金を失います。 借金が少ないほど、保険加入が少ないほど、 家計は より健全になり、 キャッシュフローは潤沢になります。 Aもちろん死亡保険の変わりに団信に入る方もいます。 ※おバカさんです。 洗脳された おバカ。 団信は、ローン返済中の万が一の備え、 （ ローン残高に限った備え ） それだけのことと 捉えておきましょう。団信は簡単に言うと亡くなった時の保険料の受取人が銀行になっていて、保険会社が銀行に払ってくれるから今後ローンの支払いする必要がなくなるというものです。固定資産税は変わらずかかります。 なので●早くに亡くなる方にかけてゆっくり返す●繰上げ返済して月々の支払いを楽にするになると思います。 前者のお考えなら安い家に住んでその分生命保険に入った方が万が一の時は安心かなと思います。他に住める家があるのにわざわざ別の家を購入してそれを残されるより現金の方が助かると思います。（生命保険の商品によるので こればっかりは実際比べてみてください。） 後者なら低金利時代なので頭金なしで目一杯借りて住宅ローン控除がなくなったら一括返済が良いかなと思います。（対象かどうかはお調べください） 心療内科に一回通ったくらいではそこまで影響ないかと。 A今は、低金利の時代ですので、保険料と思って借入額を大きくしておいた方がよいという考え方もあります。 ※おバカさんです。バブル以前、金利が高かった頃は、できるだけ前倒しで返済した方が良かったと思いますが。 ※その時点の金利が高いということは、 預金金利も借金金利も 高いということです。 その時点金利が低いということは、 預金金利も借金金利も 低いということです。 なので、金利高い時代か 低い時代か で、 借金を多くした方が有利・・だとか、 借金を少なくした方が有利・・だとか、 ということには なりません。 どんな時代でも、借金をすると・・ イニシャルコストはかかるは、 ランニングコストはかかるは、 良いことはありません。 洗脳されないように・・。団信の告知事項は、過去１年ないし２年間のことしか聞かれないので、4年程前のことは書く必要がありません。生命保険も同様と思いますけどね。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時住宅ローンと死亡保障をごっちゃにしない方がいいべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ 次の新規メール顧問会員は 5/10に 受付けます ）
2021/05/04
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☆子供が小さい内に できるだけ繰上げ返済したい
夫は、10年間は しないと言います。 ※どっちが得か？考えてみましょう。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q新築の建売住宅をローン購入で考えています。返していく場合、子供が小さいうちに出来るだけ繰り上げて返済したいと思うのですが、 ※はい、健全な発想です。夫は、10年間は、税制補助があるから繰り上げ返済は、するなと言います。 ※単純な夫です。 勘違いがあります。そんなに税制補助は、得なのでしょうか？ ※融資内容その他の条件によります。早く返して大変な教育資金、老後に備えたいと思ってしまいます。 ※そのように 個別の資金準備・・という 発想をしていれば、敵の思うつぼです。 きちんと、生活設計を考えましょう。 自分たちのキャッシュフロー表を作りましょう。 そうすることで、将来が確認できるので、 不安をあおられて つまらない金融商品や 保険商品を買ったりしないで済みます。 ※住宅ローンの利息額に着目しましょう。 多くの住宅ローン返済では、返済期間の 前半で利息を多く払う構造になっています。 特に ローン控除の10年・13年という期間に 利息を多く払う設定になっています。 「その期間は繰り上げ返済しない方がお得♪」 と 皆に思ってもらえば、銀行はお得♪ だから、そもそも借りない方がお得♪とか、 初期段階で繰り上げ返済した方がお得♪ というような事実が ・・あります。 ※運用利息1％の上か下か・・なんて みみっちい話ではなく、次元の違う収益に。 繰上げ返済で 具体的に いくらお得になる？ か・・は、「ミカローン」で試算できます。 やってみてください。 ※元本100万円で リスク無しで30万円ゲット！ などという金融商品は、存在しません。 なお、 「繰上返済が得か？ ローン控除が得か？」 については、 当事務所でシミュレーションしています。 融資額・金利・返済期間・・等によって、 損得分岐点が違ってきます。 その結果の資料を、下に掲載します。 「自分たちの場合はどうか？」 参考にしてみてください。 Aわかりやすく説明します。住宅ローン控除は年末借入残高の1%。でローン金利は今1%以下の金融機関がほとんどです。つまり10年間は利息はタダ。今は13年に延長。 ※そういうことではない。 この人は 分かっていない。 住宅ローンの返済額は 全期間一定なのが 一般的ですが、 その返済額の中の元本と利息の関係は、 返済期間の初期ほど「利息が大きい」 という設定になっています。 つまり、繰上返済の金額は同じであっても、 早い時期に実行するほど、 節約利息が大きくなります。 それも、ビックリするほどの節約になります。利息がつかないならわざわざ繰り上げ返済するメリットはゼロ。 ※メリットが 非常に大きい。繰り上げ返済のメリットは借入時に払った手数料がいくらか戻ってくるぐらいでしょうか。 ※節約利息が、とんでもなく大きい。借金も資産です。 ※この人、業界人のようです。 「借金も資産です」、よく言うトークです。例えば収入に余裕があり繰り上げ返済ばかりをしていて急に大きな出費や大幅な収入減になったらアウトでしょう。 ※もちろん、やみくもに やってはいけない。 あらかじめ キャッシュフロー表を作っておいて 全体像や将来像を確認しながら、実行しよう。繰り上げ返済を考えるなら10年後に考えばいい話です。 ※ あは。他の方も書かれている通り確かに所得が低すぎると所得税より住宅ローン控除額が多いため損をします。所得税で控除しきれなかった分は住民税で控除されますからほとんど場合損はしません。 A具体的な数字が不明なので試算はできませんが、よほど特殊な条件でない限り、明らかに得です。 また、そもそもに誤解があります。繰上返済を急いでも楽にはなりません。 ※ ？？？ また、変なことを言う人が登場。繰上返済とは「（完済した後も）家計には非常に重い負担と リスクがあるが、利息を減らすことで得を狙う」一種の投資です。 ※ ？？？ 意味不明です。 「完済した後も 非常に重い負担とリスク」？ 「一種の投資」？やっていることは「絶対に解約できない35年定期預金0.3％」に預けるようなもの。（ローンの利息は、預金に換算すると金利が約半分になります） ※ ？？？ 意味不明。ポイントは「繰上資金を貯めている間だけ大変」なのではなく、「繰上げた後も」10年単位できついです。 ※ ？？？ なぜ？ なぜ10年単位できついの？ここを誤解すると、わざわざ苦労して破綻の道を選びかねません ※ ？？？ 税制補助を完全に無視したとしても、繰上返済は危険です ※ ？？？ 文章の全てが 意味不明でした。 《 シミュレーション 》繰上返済とローン控除、どちらを優先した方がいいか？ ※参考に どうぞ。（2019年4月作成データ） その当時の記事をいくつか読んでもらえば、 もっと詳しく分かります。具体的な条件下で試算してみたら、どっちが得か？・・の境い目が見えてきました。 融資額3000万円、2500万円、2000万円、 返済期間35年、30年、25年、 金利1.3％、1.2％、1.1％、1.0％、 それぞれの場合の試算をしています。 お断わりしておきますが、 ここで言う金利は、変動金利は除きます。 そもそも、生活設計の観点から 変動金利ローンという選択はありえない。 銀行に代わってリスクを背負うおバカ行為。A:『繰上返済を優先した場合』 毎年100万円の繰上返済を10回B：『ローン控除を優先』 控除期間は繰上返済せず、 11年目に1000万円を繰上返済『 A － B 』の算数の結果を、返済期間別、融資金利別にグラフ化しました。融資額・返済期間・金利・・の、それぞれで3通り、計9通りの試算をしています。試算結果が以下です。 ※金利に着目すると・・ 金利1.1％が境い目のようです。 そこより高金利なら繰上返済優先、 同じく低金利ならローン控除優先、 がお得♪ということが分かります。 返済期間に着目すると・・ 期間が短いほど、 ローン控除を優先した方がいい ことが分かります。 ※ ・・。 まあ、これでも境い目がどこか？ は、分かりますが・・ 記事を書いている今、 気づきましたが、これはまずい。 金利設定の幅が上記2つとは 違っています。 改めて、1.0％ 1.1％ 1.2％の 試算をしてから再掲載します。 そうでないと、他の要因での傾向を 正確に捉えることができません。 金利の高低以外の、 融資額の大小での比較や 返済期間の長短での比較で、 具体的な傾向を示したいと思います。上記グラフの計算根拠は以下です。たとえば、融資額3000万円・25年返済の場合で、3種類の金利でどのような差が生じるか？繰上返済とローン控除のどちらを優先したらお得か？・・について、以下のような計算をしています。 ※融資額3000万円、25年返済の場合、 金利1.0％と1.1％の場合は ローン控除を優先した方がお得♪ 金利1.2％の場合は 繰上返済を優先した方がお得♪ ・・ということが、分かります。 このように・・ 融資額、返済期間、金利の3要素 それぞれ3種類・・計9つの場合で、 具体的に試算してみました。 ※融資額3000万円で固定。 金利と返済期間は3種類ずつ。 ※融資額2500万円で固定。 金利と返済期間は3種類ずつ。 ※融資額2000万円で固定。 金利と返済期間は3種類ずつ。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時どっちが得か？それぞれ違うべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ 次の新規メール顧問会員は 5/10に 受付けます ）
2021/04/28
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☆75歳までの住宅ローンって 老後 大変じゃないの？
年金生活でローン返済って、けっこう大変じゃないですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今の住宅ローンは最長３５年まで組めるらしいですが、４０歳で買ったら７０才とか７５歳までローン払い続けるってことですか？ ※おバカさんです。 そういうことではない。老後年金生活でローン返済って結構大変じゃないですか？ ※当たり前。 だから、大部分の健全な家計の人たちは、 現役中に完済してしまうか、 退職金で一括返済してしまうか、しています。 借りる時点で 現役中に完済する計画で 20年ローンとかにしてしまうと、 当然ながら 毎月の返済額が大きくなります。 そうなると・・ 毎月の生活が アップアップ状態になりがち。 借りる時点では、70代までの35年ローンで 借りて、毎月の返済額を少なく抑えて、 余裕を持って返済、余裕を持って貯蓄、 していった方が、 小さなリスクで家計運営ができます。 貯蓄がしやすいということは、 積極的な繰上げ返済もしやすいということ。 リスクを低く抑えながら 早期完済しましょう。 住宅ローンは 長く借りて 短く返せ！ ・・と、いうことです。 Aそうですね。長期ローンを組むときは完済年齢を考えて組まないと後が大変です。現在の長期ローンの大半は最長35年、完済年齢が80歳までとなっています。でもゆうちょ銀行は年収400万円未満を対象に50年ローンを商品化するようです。毎月の返済を少なくして「年収の少ない人にもマイホームを」という計画でしょうね。http://diamond.jp/articles/-/20928つまり長期ローンは年齢的に若い時からスタートすべきですね。 でも完済が70歳とか75歳の人たちは退職金を充当したりして返済を軽くしてあります。自分に合った返済計画をしっかり立てておけば高齢ローンは十分可能です。 A７０才程度までなら充分、ローンは組めます。金融機関によればそれ以後でも可能な場合もある。 私は、１０数年前に大手銀行と年金協会とで住宅ローンを組んで2025まで支払いがありますが、現在６０台半ばの年金生活者です。ボーナス払いはなく、充分支払っていけるので、中途で死ねば団信で整理してもらえますから心配などはない。保険業界や 金融業界や 住宅業界等々に、洗脳されたままではいけない。 ※一人でも多くの人が「自分も生活設計してみよう！」 と、一歩踏み出すことを願いつつ、当事務所が これまで作成してきた資料を掲載しています。 顧問会員Mさん（30代）の 年金を始めとする 生活設計資料を、掲載します。 読者の皆さんも、参考にして 自分たちのモノを 作成してみましょう。 ※年金の受取額を老後のキャッシュフロー表に載せます。 ※Mさん夫妻の一生のキャッシュフローグラフです。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表です。 （ 左が現役、右が老後 ） ※現役の拡大。 赤ちゃんがいる 3人家族です。 ※老後の拡大。 ※年金額の算出計算です。夫。 ※妻。 ※生命保険の必要額の計算です。現時点の夫。 赤ちゃんがいても、死亡保障は不要です。 ※子どもの教育費がかかる 20年後の夫。 教育費がかかる時期の子がいても、死亡保障は不要。 ※同じく、現在の妻。 まるっきり 不要です。 ※20年後の妻。 ※計算根拠です。 夫。 ※計算根拠です。 妻。 ※加入生命保険と 必要額の推移（赤）です。 無駄にお金をたれ流しています。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時長く借りて 短く返せばいいべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ 次の新規メール顧問会員は 4/12に 受付けます ）
2021/04/13
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☆運用金利1％以下なら 住宅ローンは借りましょう？
1％以下の金利でしか 運用できないなら住宅ローンは借りた方がいい？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qマイホームって現金一括のが良くないですか？住宅ローン控除があっても、銀行金利で数百万カツアゲにあうから一括のがお得な感じがしますが間違ってますか？ ※一概には言えません。 金利・融資額・返済期間 その他の要因によって、 結論が違ってきます。 当ブログのトップページの右上の キーワード検索で 調べてみてください。 「ローン控除 繰り上げ返済」のキーワードで、 「このブログ内」 ⇒ 「検索！」 いくつもの 参考記事を読むことができます。 A一概には言えませんが、 住宅ローン控除額は、借入金の1パーセントなので、年利1パーセント未満の金利(手数料含め)であれば、借りた方がメリットが出るかもしれません。 ※おバカさんです。 よく聞く間違いです。 住宅ローン控除の金額に着目するのではなく、 住宅ローンの利息額に着目しましょう。 多くの住宅ローン返済では、返済期間の 前半で利息を多く払う構造になっています。 特に ローン控除の10年・13年という期間に 利息を多く払う設定になっています。 「その期間は繰り上げ返済しない方がお得♪」 と 皆に思ってもらえば、銀行はお得♪ だから、そもそも借りない方がお得♪とか、 初期段階で繰り上げ返済した方がお得♪ というような事実が ・・あります。 運用利息1％の上か下か・・なんて みみっちい話ではなく、次元の違う収益に。 繰上げ返済で 具体的に いくらお得になる？ か・・は、「ミカローン」で試算できます。 やってみてください。 ※住宅ローン返済しながら、 学資保険や個人年金や終身保険など、 保険で貯蓄してはいけない。 10年(又は13年)たったところで、残額を一括返済した方がいいのは間違いないですが。 あとは団信がついてくるので、生命保険は解約できる場合もあります。 ※おバカさんです。 これも よく聞く間違い というよりも、 業界に洗脳されている状態です。 「団信がついてくるので生命保険は解約できる」 と言っているのは、 「普通、だれもが生命保険い入っている」 ことが前提の 文言です。 「だれもが生命保険に入る」 必要は どこにもないんです。洗脳されています。 当事務所で きちんと検証した結果では、 それまでは 夫婦ともに 生命保険は不要だったけど、 マイホーム取得後は 夫に死亡保障必要額が 発生した・・という事例は、あります。 つまり、現実は マイホーム取得をすることで、 死亡保障必要額は 逆になることが多いんです。まあ所得税/住民税の額にもよるのでケースバイケースですが。保険業界や 金融業界や 住宅業界等々に、洗脳されたままではいけない。 ※一人でも多くの人が「自分も生活設計してみよう！」 と、一歩踏み出すことを願いつつ、当事務所が これまで作成してきた資料を掲載しています。 顧問会員Mさん（30代）の 年金を始めとする 生活設計資料を、掲載します。 読者の皆さんも、参考にして 自分たちのモノを 作成してみましょう。 ※年金の受取額を老後のキャッシュフロー表に載せます。 ※Mさん夫妻の一生のキャッシュフローグラフです。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表です。 （ 左が現役、右が老後 ） ※現役の拡大。 赤ちゃんがいる 3人家族です。 ※老後の拡大。 ※年金額の算出計算です。夫。 ※妻。 ※生命保険の必要額の計算です。現時点の夫。 赤ちゃんがいても、死亡保障は不要です。 ※子どもの教育費がかかる 20年後の夫。 教育費がかかる時期の子がいても、死亡保障は不要。 ※同じく、現在の妻。 まるっきり 不要です。 ※20年後の妻。 ※計算根拠です。 夫。 ※計算根拠です。 妻。 ※加入生命保険と 必要額の推移（赤）です。 無駄にお金をたれ流しています。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時基本、借金はしない方がいいべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ メール顧問会員は 月日を指定して 受付けます ）
2021/03/17
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☆住宅ローン5600万 今ごろ 不安になってきました
毎月投資は継続でき、別途月6万円ほど貯蓄は出来ています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q住宅ローンについて、どのように考えますか。 先日、5600万円の新築を購入し、35年、全期間固定1.3%のフルローンを組みました。 ※え？ 自己資金なし？しかし、今になって、住宅ローンについてとても不安になってきました。 夫 年収700万円、妻 年収500万円、子1人 ※世帯年収1200万円なのに 自己資金ゼロだった？ 人生最大の買い物をするために がんばって貯蓄をする ことはなかった・・？貯蓄 100万円（諸費用でほとんど使いました） ※貯蓄は 数百万円しか無かった・・ようです。 おバカさんです。貯蓄以外の金融資産（投資信託や保険等） 800万円 ※おバカさんです。 投資や保険に廻すお金があったら、 住宅ローンの融資額を減らした方がはるかに お得です。（ 当たり前 ） 投資や保険で得られる収益より、 住宅ローン融資で失う 利息額の方が はるかに 大きい。 （ 当たり前 ） 総額800万円の投資や保険で得ることができる 将来の わずかな「ちょっぴり収益」より、 今すぐ800万円の住宅ローン繰上げ返済を実行して 得られる「利息節約額」は次元が違うレベルだ。 前者は 数十万円、後者は 数百万円！ しかも 後者は リスク無し、すぐ簡単にできる。 住宅ローン返済しながら、個人年金や終身保険や 学資保険などをするのは、確実におバカ行為です。 投資・資産運用は、輪をかけた おバカ行為。 繰り上げ返済すれば ローンは4000万円台。 精神的にも かなり楽になるし、 35年返済も、かなり短縮できます。お互い30歳で夫は今後昇級も見込め、コロナ禍でも減収はない職業のため、ローンについて気楽に考えていましたが、やはり無謀でしょうか？今後、もう1人子供も考えてますし、そもそも長いローンを組んで大丈夫なのか…。 家を買った場所は治安も利便性も良く、ほぼ同条件（駅からの距離、面積、接道等）で築20年以上でも4500万円、築15年未満ですと5400万円ほど、新築とほぼ同じ価格で売られています。土地が高いため、更地でも4000万円ほどします。入居してから数ヶ月経っていますが、賃貸の負担とほぼ変わらず、毎月投資は継続でき、別途月6万円ほど貯蓄は出来ています。 ※おバカさんです。 「毎月投資は継続でき」なんて、 洗脳されたままでいてはいけない。 そんな余裕のお金があるのであれば、 増えるか減るか分からない先に預けていないで、 ドン！と利息節約できる 繰上げ返済をした 方がいい。（ 当たり前 ）他の方の質問や回答を見て、「フルローンは有り得ない！ 旦那だけの年収の4倍までの借入にすべき！」とされているのを見て、今になり、とても不安になってきました。ご意見、ご感想いただきたく思います。 ※フルタイムの共稼ぎなのであれば、 子供がいても 夫婦ともに生命保険は不要！ ということは、よくあります。 もし、やたらに生命保険料を払っているので あれば、そこも清算してしまいたい。 下に、顧問会員の事例を掲載するので、 参考にしてみましょう。 ※実は、今の日本でも、スペシャルな高利回り商品 があります。 しかも、リスク ゼロ！です。 その商品は「住宅ローンの繰上返済！」です。 今の日本では、これが最強の金融商品です。 住宅ローン返済をしながら、まとまったお金を 投資や資産運用にあてる・・ということは、 ・増えるか減るか分からないし、 ・お金の融通性がかなり悪化するし、 おバカな行為だということを、理解しましょう。 余裕のお金があるのであれば、とっとと 繰上返済した方が、大きな収益が得られます。 （ 当たり前 ）A今更悩んでも遅い。日本の不動産は自己満のためのもの。余裕があるなら買ってもいいと思います。私的にはそんなに収入があるなら投資に回しますけどね。日本の不動産は価値が目減りしていくので。今回のコロナショックの時に身動き取れなくなりますし。 A金利が固定なので、無理せず長く返済していく方法はよいと思いますよ。ましてや子育て世代に突入しているということなので、より一層お金のバランスが求められます。 購入した場所もよいということなので、安心ですね。 毎年税額控除も受けられます。 そうなると、もしふるさと納税を今までしていて、シミュレーションサイトで計算したものでやってしまうとダメなので、ふるさと納税やるなら結果は納税しすぎにならないように。 心配や不安に直掩するということは、頑張っているからです。前向きな方には必ずそれに見合った豊かさが訪れますよ。 A安物を買うより、いざとなった時に処分しやすい物件を買うのが鉄則だと思います。ということで、あなたは賢いと思いますよ？ ライフプランニングを見直して、どうしても子供をもう一人。で、今の生活レベルは落とせない！というなら、早めに売却するのもアリですし、売却も可能な物件だと想像します。 少なくとも、安物買いの銭失いではないことは自信を持てばいいと思います。 Aなんで悩むの？アホでしょ！そんな事で不安になっていたら何も出来ないですよ！！毎月6万の貯金しか出来ていないのはなんででしょう？贅沢し過ぎでしょう！妻の分は全て貯金できるんじゃないですか！？子供の学校は私立でお高いのでしょうか? A世帯年収1,200万円で5,600万円なんて余裕過ぎ。まだ30歳なら7,000万円ぐらいでも十分いけたと思います。月20万円ぐらいは余裕で返せるでしょう。保険業界や 金融業界や 住宅業界等々に、洗脳されたままではいけない。 ※一人でも多くの人が「自分も生活設計してみよう！」 と、一歩踏み出すことを願いつつ、当事務所が これまで作成してきた資料を掲載しています。 顧問会員Mさん（30代）の 年金を始めとする 生活設計資料を、掲載します。 読者の皆さんも、参考にして 自分たちのモノを 作成してみましょう。 ※年金の受取額を老後のキャッシュフロー表に載せます。 ※Mさん夫妻の一生のキャッシュフローグラフです。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表です。 （ 左が現役、右が老後 ） ※現役の拡大。 赤ちゃんがいる 3人家族です。 ※老後の拡大。 ※年金額の算出計算です。夫。 ※妻。 ※生命保険の必要額の計算です。現時点の夫。 赤ちゃんがいても、死亡保障は不要です。 ※子どもの教育費がかかる 20年後の夫。 教育費がかかる時期の子がいても、死亡保障は不要。 ※同じく、現在の妻。 まるっきり 不要です。 ※20年後の妻。 ※計算根拠です。 夫。 ※計算根拠です。 妻。 ※加入生命保険と 必要額の推移（赤）です。 無駄にお金をたれ流しています。 ※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！ （ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ） ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。 ※新型コロナ感染防止に マスクは必須！ シャワー時以外は 着用しています。 「食事と睡眠と適度な運動」 で、免疫力の高い身体を保ちましょう。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時繰り上げ返済は最強の金融商品だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp（ メール顧問会員は 月日を指定して 受付けます ）
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