2008年03月の記事
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借地権付建物を貸すには？
昨日は、志村はお休みいただきましたが、ご相談が1件ありました。【相談内容】借りている土地に建物を建てて所有しています。その建物の2階を第三者に賃貸ししても大丈夫でしょうか？【回答】特に問題はありません。貸しても大丈夫です。【志村所見】借りている土地に家を建てて、それを地主に断らず第三者に賃貸しすること事態は特に問題はないようです。但し、土地賃貸借契約に建物賃貸の禁止等の特約が有る場合は気をつけないといけません。
2008年03月31日
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開発現場が近隣にあったら？
本日は、本所の無料電話相談の当番でした。ご相談は3件です。近隣開発現場の悩み、売買契約解除、売買契約についてですが、開発現場の悩み相談についてお話いたします。【相談内容】今住んでいる家の近くで、複数の区画宅地開発をしてる場所があります。困っていますのは、ゴミ置き場の場所です。場所を移動するとか、ボックスを付けるとか、相手と交渉したいのですが、どのようにすればよろしいでしょうか？【回答】都市計画法に基づいて開発工事をしていると思いますので、あくまでも話し合いでしょう。ただ、困っていらっしゃる方が複数あるのであれば、団結して交渉したい条件や要望を明確にして、交渉窓口も相手に明確になるよう表明して、毅然とした態度で話し合いに臨むべきです。
2008年03月29日
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キャンセル料？
本日の本所の電話でのご相談は2件でした。相続に絡む売買のご相談と、仲介業者における賃貸のトラブルです。【相談内容】不動産業者さんに賃貸物件を見せていただいて、気に入ったので申し込みを入れたのですが、事情があってキャンセルをしました。でも、不動産業者さんがキャンセル料を支払えと請求してきます。支払わなければいけないのですか？【回答】決して支払う必要はありません。【志村所見】道義的なことはあるかもしれませんが、契約をしていない以上支払う義務はありませんよ。
2008年03月28日
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隣の部屋の住人の騒音。
昨日のご相談は賃貸で隣の部屋とのトラブル、設計士とのトラブルの2件、本日は売買のトラブル、賃借人の立退きの相談の2件でした。隣の部屋とのトラブルは深刻です。【相談内容】賃貸アパートで隣の人の騒音で迷惑を掛けられています。仲介業者も相手にしてくれず、 具合が悪くなり入院もしました。解決する方法はありませんか？【回答】被害を訴えて、賠償してもらいたいらしいですが、弁護士費用等を考えたら、敷金どころじゃないから、費用対効果が合わないでしょう。むしろ、今の悩みを解決（引越し）することが根本的な解決になると思いますので、争って長期化させるよりは早々に引っ越すことをお勧めします。【志村所見】借りたアパートの隣の部屋の問題は、やりきれないですよね。ただ、こういったトラブルはありえます。結局、注意をして騒音を止めさせるか、ご自身が引っ越すしかないですねぇ。
2008年03月27日
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遺産分割協議の仲介
本日は本所の無料電話相談の当番日でしたが、ご相談はありませんでした。今日は、午後から遺産相続のご相談の件で平塚へ行ってきました。ご相談内容は、遺産分割協議のとりまとめです。相続人の方は皆さんとても協力的でりっぱな方ばかりでしたので、合意をいただけました。あとは、被相続人のが連帯債務になっている債権者から今回の合意事項の承諾をいただけるかにかかっています。今日のお話ですと見通しは暗くないようです。ご本人が何とか承諾を取り付けるよう頑張って交渉いただけるとのことですので、無事快諾いただけることを願っています。さて、明日は、親子間売買のローンのご相談の件で、該当物件の必要書類を取りに行ってきます。頑張るぞー
2008年03月25日
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不動産コンサルティングを利用してください！
本日の本所のご相談は4件でした。賃貸に絡む問題が1件と、売買（購入、売却、契約解除）に絡む問題、トラブルが3件です。そして、本日は我支所にもご相談者がお見えになりました。借地権の更新のご相談でした。明日は、本所の当番です。午後からは、遺産分割のご相談者との打合せです。先週の無料相談会に来られたご相談者からご連絡がありました。再度、お話を伺いたいとのこと。不動産にまつわることは、私どものような不動産コンサルタントを是非利用して、正しい知識を身に着けていただいて、トラブルであれば解決の糸口をつかんでいただきたいですし、悩みであれば、考えられる選択肢をご提案いたしますので、ご自分の意思と行動で、大切な財産を守っていただければと思っています。やりがいがあります。明日も頑張ります！
2008年03月24日
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本日無料相談会
本日は、本所で無料相談会がありました。20組のご相談者が来られました。私が担当させていただいたのは、4組で電話でのご相談が2組でした。ひゃ～さすがに疲れました。ご相談の内容は、借地権の名義替え、地代滞納、相続後の借地権、無接道地、マンション購入後の解約、賃貸借トラブル等さまざまでした。その内の1件ご紹介します。【相談内容】現在、借地に家を建てて住んでいます。息子の家族と同居する話になりまして、建物を建替えたいと思っていますが、地主さんも相続で複数の名義人で話がしづらいく建替えの承諾もなかなか得られせん。どうすれば良いか困っています。【回答】お話を伺う限りでは、筋の良い地主ではなさそうですし、失礼ながら借りている土地の価値的にも、そこに数千万のお金を使って新築を計画するよりは、新規に土地を購入して二世帯住宅を建てることをお考えになってもよろしいのではないでしょうか？もちろん地主から承諾を取り付ける交渉のお手伝いは出来ますが、もう一度ご家族でご相談してみてください。
2008年03月22日
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滞納している管理費は売主負担。
ご相談ごとは多いです。このところ2～3日で、借地権の更新のご相談が1件、賃貸の滞納、トラブルが5件、不動産の売却相談が1件、管理費トラブルのご相談が1件ありました。今日は、管理費トラブルのご相談について、お話します。【相談内容】購入した賃貸マンションで滞納していた管理費について揉めています。滞納していた管理費は支払はなければなりませんか？【回答】そもそも、物件を購入する時点で少なくとも、滞納分を売主の責任で全額支払ってもらってから購入すべきであったと思います。もう、3年前に購入したとのお話ですから、なかなか今更売主にその請求をするのは難しいでしょう。それは支払う以外にないでしょう。また、管理会社の管理状態が悪く他にも滞納者がいるようなのですが、お話を伺う限りでは、管理組合がもう少ししっかりと管理会社、あるいは組合員に働きかけ、組合全体として管理費の滞納があるのか把握すべきでしょう。個人の滞納のことと、組合全体の滞納のことは分けて考える必要があると思います。購入後の管理費内容につきましては、管理組合員の一人として、もう少し自覚をもってご自分のマンションのことを知るべきでしょう。【志村所見】大変でしょうが、頑張ってください。管理状態の悪いマンションは、資産価値も下がりますので積極的に組合に関わってください。
2008年03月21日
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忙しいです
昨日もブログが書けず、申し訳ありません。ご相談は、たくさん頂いていますが、書く時間がなくて。。言い訳してます。ところで、任売物件が、ひとつ決まりそうです。また、ご報告します。
2008年03月19日
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残代金が回収できない！
本日の本所の電話相談は2件でした。いずれも賃貸のトラブルです。ところで、本日は建築業者さんからご相談を受けました。少しご紹介いたします。【相談内容】知り合いからお客様をご紹介いただいて、新築の注文住宅を受注しました。どちらかというと、注文の多いお客様だったのですが、お約束の引渡し前に手直し工事の要求をかなり受けまして、引渡しに日までにその工事を終わらせることができませんでした。知り合いのご紹介のお客様で、引渡し時期が大幅に遅れたこともあって、建築請負代金の残金を残した状態で、信用してあわてて建物の引渡しました。ところが、引渡しをした途端、建物の施工状態が悪すぎたとのクレームがつき、残代金を払う義務はないと、言う話になりました・・・今までにこんなことは無かったので、あきれるやら、腹が立つやらで。これから、どのようにすればよろしいでしょうか？【対応】私、一人では解決できそうになかったので、一緒に知り合いの弁護士を訪ねました。これまでお客様とやりとりした書類からは、残金を請求して、たとえ裁判になっても勝てるのでは。との意見でした。が、取引そのものに重大なミスがあるので、例え残金を回収できたとしても、それ以上の損害が発生する可能性がある。と、指摘されました。【志村所見】残金が回収できたとしても、会社の名に傷が付くとの指摘。悩ましいです。結局、泣き寝入りするしかないようです。本当に悔しいですね。
2008年03月17日
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手付解除、連発！
昨日もブログを記入できず申し訳ありません。昨日の本所無料相談は3件ありました。賃貸がらみのご相談が2件と登記についてでした。そして、本日は私が本所の当番でご相談を1件受けました。またしても、売買契約直後の契約解除のご相談です。なぜか最近この手のご相談が多いです。さて、どのように考えておけば良いでしょうか。売買契約締結後、売主が契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄すれば買主は契約を解除できるという内容の契約条項が一般的です。買主の都合で、解約をする場合は手付金を放棄して、さらに、場合によっては仲介業者に仲介手数料を支払えば、あまり揉めず契約解除は出来ると思います。ただ本来は、仲介業者の強い押しに負けずに、充分検討してから契約することをお勧めします。
2008年03月15日
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財産分与
本日の本所の電話相談は4件でした。ご自宅の売却のご相談と、賃貸借契約上のトラブルのご相談でした。ところで、今、こんなご相談を受けています。【相談内容】ご夫婦共有で取得したマンションに住んでいます。事情があって離婚をする予定ですが、私としては売却しないで住んでいたいのですが、離婚も絡めて、今後どのように考えれば良いでしょうか？【志村所見】離婚となれば、慰謝料をめぐる話があるでしょう。（子供がいれば、養育費も）つまり、慰謝料を現金ではなく不動産でもらう財産分与という方法があります。持分が慰謝料相当額であれば、相手の持分を財産分与とし取得出来れば、単独でマンションを所有することが出来、売却せずにすむでしょう。
2008年03月13日
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えっ、自分の家が隣の敷地に建っている？
昨日は、明日の対応する予定の遺産分割のご相談者の調査で、忙しくブログを書けず失礼しました。昨日は本所の電話無料相談は、2件ありました。その内1件は、売買契約直後後の契約解除についてです。どうして、大金を出して手付契約後直後に解約の話になるのでしょう・・・悲しいことですね。ところで今日は、こんなご相談を受けました。解決するにはかなり厄介そうです。【相談内容】2年前に中古戸建物件を購入しましたが、最近になって隣地所有者から「お宅の家は越境している。」と、言われました。契約当時売主や仲介業者から、当然そのような話は聞いていないので、問い合わせたところ売主は知らなかった。との返事です。こんなことってあるのですか？【回答】公図や、測量図、現況を詳しく拝見しないと正確にはお答えできませんが、売主が建物が隣地に越境しているほど境界がずれていることを知らなかったなどは考えられません。ましてや、物件引渡時に売主は買主に対して境界明示義務があるので、売主や仲介業者に責任を追求してみてはいかがですか？【志村所見】現実的には、この問題をすっきりと解決する方法は難しいと思いますが、力にはなりたいですね。
2008年03月12日
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親子間売買
本日の本所電話無料相談はありませんでした。ところで私は、以前からご相談を受けておりました、親子間売買の依頼を本日正式に依頼を受けました。この業務の大切なポイントのひとつは、購入者の住宅ローンです。親から子への売買ですから、売買価格額の設定につきましても税務面から重要ですが、何よりも住宅ローンが借入れ出来るかが重要です。（現金で購入する場合は別ですが！）親が所有している不動産で、しかも住宅ローンの債務がある場合は、子がその債務の肩代わりのために住宅ローンを組むような場合は、融資する銀行はその時点で認めません。子が住宅ローンの組んでまで、親の不動産を取得する根拠（理由）が必要なのです。今回のケースはどうでしょう・・・お話が進むようであれば、またご報告いたします。
2008年03月10日
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購入前にご相談を！
本日は、本所の相談当番でした。4件のご相談を受けました。売買のトラブルが2件、購入のご相談、売却のご相談が1件ずつでした。売買のトラブルに関しましては、今後の対応やプライバシー保護の観点から今日はお話できませんが、物件を購入する際は細心の注意が必要と、私自身が改めて感じました。日本の売買流通制度ではかなり非現実的ではありますが、アメリカのエスクローのように購入前に客観的プロによる物件の調査をかけてから購入するような仕組みがあれば、もう少し購入後のトラブルがなくなるのではないかと考えます。日本では、物件の営業（販売）と調査（報告）が同じ会社で行われますので、どうしても利益優先になってしまい、強引な売買取引の結果トラブルが発生しているのではないでしょうか。
2008年03月08日
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個人契約から法人契約へ変更したい。
本日の本所の電話の無料相談はありませんでした。そこで、昨日のご相談をひとつご紹介したいと思います。3件ありましたが、全て賃貸借のトラブルです。【相談内容】会社の都合で引越しをしました。特に会社から指示がありませんでしたので、自分名義で契約をしました。ところが、会社が敷金・礼金を出してくれるので、借主名義を会社に変更することになしました。そして、そのことを仲介業者に頼んだら仲介手数料がまたかかりますと言われました。二度も仲介手数料を支払わなければなりませんか？【回答】個人と法人格とでは、全く借主が変わってしまいますし、明らかに借主側のミスですから、借主名義の変更を無償で、ということにはならないでしょう。仲介業者に法人名義にしないと費用が出ないので申込時の処理に戻ってもらうよう頼み込むか、または勤めている会社に名義は個人だが費用の領収書を法人宛に発行してもらうから費用負担して欲しいと頼んでみては如何でしょう。【志村所見】今後、社宅として借りる場合の賃貸借契約の社内ルールを、これを機会に作成したほうが良いでしょう。
2008年03月07日
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債権額交渉、成功！？
本日の本所の電話相談内容は後程確認してご報告します。さて、今日は任意売却の依頼を受けている方の案件で、債権者と抵当権の抹消出来る金額、つまり債権者にとりましては、債権回収額です。その交渉をしました。100万円ダウンしてもらうことに成功しました。それでも、物件の相場、流動性からすると、売却出来るか微妙なんです・・・とにかく、成約に向けて頑張ります。
2008年03月06日
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この土地ってそもそも家が建てられない！
今月に入ってからブログを記入できず大変失礼しました。何だか、色々な話がありましてバタバタと忙しく記入できませんでした。特に夜に打合せが入りますと、ほとんど食事（私もお酒は嫌いでではないので・・・）する時間が長くなってしまって、事務所に戻れなくなってしまします。ちなみに、1日はお客様のお宅で打合せ。（この日は家で晩御飯を食べました）2日はお休み。3日、4日は、知り合いの方と夜、会食でした。もちろん日中は仕事をしていますよ。ご相談も平行して受けております。現在は、1.任意売却のご相談が3件2.相続税の支払う手段のご相談3.遺産分割協議のご相談4.地代の滞納のご相談5.地方の土地の売却相談が3件6.不動産購入のお手伝いが2件です。昨日は、共有している私道についてのご相談を受けました。良く伺うと、私道の問題ではなく、どうやら根本的に、購入した土地の条件面に問題があるようでした。私で、お役にたてることがあれば精一杯対応したいと思います。
2008年03月05日
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