2008年01月の記事
全21件 (21件中 1-21件目)
1
-
不動産を購入する前に！
昨日は、バタバタとして書き込みできませんでした。本日の本所のご相談は4件です。【相談内容1】地方に所有する土地があり、ある会社から購入希望者がいるとのことで媒介契約をしました。その際、地積測量をするので、と、測量費として18万円を要求されたので渡しました。○○までに700万で売れます。と言われその後連絡が取れなくなりました。どうすれば良いのでしょうか？【回答】詐欺にあったようですね。詳しい相談は弁護士にしたほうがよいでしょう。あるいは、宅建指導班を通じて、仲介業者を呼び出してみてはいかがでしょう。【相談内容2】マンションの賃貸について【対応】お調べてご連絡します。【相談内容3】中古マンションを購入しようと考えいます。気になることがあって少しお話を伺いたいのですが。【対応】※来所予定になりました。【志村所見】まさに、気になることがあれば、不動産を購入前にご相談に来てください売主に契約するのに1日、2日待っていただくことは、失礼ではないと思います。大切な買い物ですし、財産となる訳ですから慎重に【相談内容4】隣家との境界線のトラブルについて【対応】お調べてご連絡します。
2008年01月31日
コメント(0)
-
勇気を出して交渉すべき！
本日は本所の当番でした。ご相談件数は3件でした・・・が、たまたま、不在にしていると時に2件ありまして、お答えできませんでした。申し訳ありません。もし良ければまたご連絡ください。お話できたご相談ですが簡潔にお話しします。【相談内容】3ヶ月程前に、建物の建築の打合せで訪ねた工務店から、その時にかかった費用の請求を受けています。私としましたは、打合せを始める時にどの時点で費用がかかるのか説明もなく、打合せ途中で別の工務店に頼むことになったので、打合せを終了したいと申し出たら、突然、これまでの費用を請求された印象です。その後も何度となく請求書を送られて困っています。どのようにすれば良いのでしょうか？【回答】請負契約書等を交わしていない以上、言った、言わないの話でしょう。お客様が、請求される覚えがないと、はっきり言えるのであれば、毅然とした態度で先方に直接あって話しをしてみては如何でしょうか？【志村所見】お話を伺うと、どうも当事者同士のお話し合いが不十分であると感じました。高圧的な態度のようなので、直接会ってお話することに抵抗があるとは思いますが、まずは、ご本人が直接あってきちっとお話すべきではないでしょうか？心配でしたら、友人や親戚の方と一緒に先方の工務店を訪ねてみるのも良いでしょう。
2008年01月29日
コメント(0)
-
心理的瑕疵？
本日の本所のご相談は1件でした。【相談内容】不動産の購入を考えています。気に入った物件を見つけましたが、ヒューザが事業主の物件ですなのですが、何に気をつければ良いのでしょうか？【回答】現在私共の良く存じている業者がヒューザの中古を売りに出していますが、半年以上売れていません。もちろん相場より３５％ダウンでしかも室内もリフォーム済みで、事業主がヒューザーであること以外は良い物件です。今回の物件につきましたは、構造的なことが法律上問題ないことの証明がされていたとしても、将来的に売却する場合は、売りづらくなると思います。【志村所見】例えが悪いかも知れませんが、例えば元所有者が自殺した物件を考えてみて下さい。売買するに当たって仲介業者から、その事実が告知されますので、買主は承知で購入します。そして、売却価格は相場よりも、かなり安くなります。構造上や内装面など全く問題なくて、ただ、告知事項がある物件です。住み続けるには問題ありませんが、売却時などは売りづらいでしょうね。でも、安く買っているからと、割り切ることもできますかねぇ。
2008年01月28日
コメント(0)
-
離婚！そして任意売却。
本日は、本所の相談は1件でした。【相談内容】離婚をしました。所有物件の売却をしたいのですが、元夫が他での借金を作り、家に全くお金を入れなくなったため、ローンの滞納がかなりあります。売却するためにはどのようにすれば宜しいですか？【志村所見】状況によって選択肢が変わります。このまま放っておくと、債権者からの差し押さえ、競売となって、いずれにせよ手放すことになります。売却価格が、残債より高い金額であれば、手元にお金が残りますが、残債より安いようであれば、手元にお金は残りません。また、もし、まだそこにお住まいであれば、債権者と交渉して、任意売却という方法で売却をします。これも残債が多ければ手元にはお金は残りませんが、債権者が引越し費用を面倒みてくれる場合があります。また、うまく売却をしても、債務が残ればその債務については支払う義務が残りますので、その当たりの対策もたてる必要があると思います。ご心配でしたら、ご連絡をいただければご相談にのりますよ
2008年01月26日
コメント(0)
-
壁に穴が開いてしまった！
本日の本所の電話無料相談は4件でした。簡潔にお話します。【相談内容1】3日前に土地を購入する売買契約を締結しました。ちょっと都合があって解約したいのですがどのようになりますか？【回答】手付解除という方法がとれると思います。支払った手付金は放棄することになります。【志村所見】売主とは手付を流して、合意解除できると思いますが、仲介業者からは仲介手数料を請求されます。自己都合で契約を解除した場合、法定手数料を請求されることが多いと思いますが、あくまでも上限ですので、ここは仲介業者と交渉してみてはいかがでしょうか。【相談内容2】昨年8月に新築した家の洋間の壁を子供が肘で穴を開けてしまった。そんなに簡単に穴があくものですか？【回答】間仕切り壁は一般的には石膏ボードを下地材とそれにクロスを貼っていることが多いです。石膏ボードは、瞬間的な荷重に弱く子供の力でも穴が開いてしまうことがあります。特別、欠陥があるという訳ではないと思います。【相談内容3】所有する1戸建て住宅を賃貸ししています。管理会社とうまくいっていないのですが、管理会社を変えることができますか？【回答】管理業務委任契約書をに解除の方法や時期が記載されていると思いますので、確認して契約書に従って手続きをすれば解除できると思います。【相談内容4】7年前に家を建替えました。雨漏りや車両通過時の揺れがあります。建築士に聞いても危ない建物だと言われてしまいました。どうすれば良いでしょうか？【回答】正直、家の状態を拝見しないと回答できませんので、一度当センターの建物診断受けられてはいかがでしょうか？新築時の引渡しから10年以内のようなので、雨漏り補修は施工店の保証範囲であると思いますので、場合によっては当センターで交渉もしますよ。【志村所見】振動につきましては、建築より地盤の問題が大きいのではないでしょうか？もちろんそもそも地盤の弱い宅地であれば、地盤改良等することが必要であったかもしれまん。ちなみに、後工事でも、地盤を強くすることは出来ますよ。
2008年01月25日
コメント(0)
-
いらない土地。Vol.2
本日は、電話相談はありませんでしたただ、以前に掲載したブログに対して質問がありました。相続でもほしくなく土地はあるものです。持っているだけで、固定資産税がかかりますから。そんな時は相続人全員が相続放棄します。。。手続きがありますが、最後は国の帰属になります。くわしくは、こちら。でも、相続放棄も簡単ではありません。それは、いらない土地だけを放棄することができませんから。。。そんな時の必殺業。これは個別にお話します。ください。
2008年01月23日
コメント(0)
-
契約書を無くした！
本日は、本所の電話無料相談の当番でした。ご相談は1件です。【相談内容】土地を借りています。地主から契約書を無くしたのでコピーをとらせてくれと言われまいした。渡しても問題はありませんか？【回答】特に問題はありません。【志村所見】確かに、地主から突然契約書を無くしたので、契約書を貸してくれ！と言われると何かあるのか。と、心配になりますよね。本来、契約書は双方同じ内容のものを作成して、各々が保管します。また、原本を1通作って片方がその写しを保管するパターンでも問題はありません。今回はかえって、地主に契約書の写しを渡しておいたほうが良いぐらいだと思います。
2008年01月22日
コメント(0)
-
地震で家が壊れたら、住宅ローンはどうなるの？
本日の本所電話相談内容は1件です。簡潔にお話させていただきます。【相談内容】中古マンションを購入するにあたって伺いたいのですが、もし地震が建物が壊れて住めなくなった場合でも住宅ローンは残ってしまうのでしょうか？【回答】住める、住めないに関わらず残ります。対応する保険商品があると思いますので調べてみると良いでしょう。【志村所見】確か、大規模地震の時に建物倒壊して、住宅ローンが残っている方は二重ローンを組んで新たな住まいを購入するか、住宅ローンを支払いながら賃貸住宅を借りて家賃を支払うことになっていると思います。ただ、大規模災害の場合は、政府の支援が金銭面や住まいの面で少なくともあるでしょうけど、やはり基本はご自身で災害に対して備えておきたいものですね。予断ですが、地震保険は要注意です。建物の破損のレベルで保険金額が変わってしまいます。保険加入する時はよくよく契約内容を確認してくださいね。
2008年01月21日
コメント(0)
-
難攻不落・第二抵当権者！
本日の本所無料相談は1件でした。ご相談内容は、住宅ローンについてでした。他の相談員の担当でしたので、内容につきましては後日お話いたします。今日は、以前からご相談を受けています任意売却物件の査定書を作成しました。既に販売活動はしていますが、第一抵当権者の要求で改めて再査定をして、査定書を送付しました。経験上、第一抵当権者は私の査定金額でも了承していただけると思いますが、問題は第二抵当権者です。交渉したところ、再査定金額に対しては今のところ答えはＮＯです。う～ん。何とかせねば
2008年01月19日
コメント(0)
-
無料相談会
本日は電話相談はありませんでした。ところで、来る26日（土）に無料相談会を行います。ご希望される方は、こちらにお申し込みください。不動産コンサルタントは、不動産に関わる悩み、トラブルなどのご相談を受け解決策を提案する仕事です。等価交換、相続対策、借地問題、住宅ローン、親子間売買、買換相談など、不動産知識など不動産に関わることでしたら何でもお尋ね下さい
2008年01月18日
コメント(0)
-
3000万控除が6000万控除に！
こんばんは。本日の本所電話無料相談は1件でした。簡潔にお話します。【相談内容】土地建物を購入しようとしています。妻名義の資金があるので共有名義になるとは思いますが、土地と建物の配分はどのようにすればよろしいですか？【回答】購入した物件を将来売却するときに共有してる物件が「3000万の特別控除」や「居住用買い替え特例」の対象となる為には、奥様にも建物に持分を入れておく必要があります。ただ、建物は減価償却して評価額が下がるので建物と土地の割合としては土地の持分を多くすると良いと思います。【所見】あまり明確な回答が出来ませんが、建物を共有名義にしておくことで将来（現行法が続けばですが）特別控除が受けられる可能性があると思います。
2008年01月17日
コメント(0)
-
オーバーローンで買替え？
昨日の相談です。買替えをしたいけど、残債があって売却出来る相場価格だと、債務超過のため、売るに売れないというお話でした。解消方法がない訳ではないと思いますが、購入する物件がポイントになります。詳しくは、話せませんが担保評価がしっかりつく物件探しが必要です。困っている方、一度ご相談ください。
2008年01月16日
コメント(0)
-
敷金全額返還の請求は出来ます！
本日は、本所の無料相談の当番でした。相談案件は5件です。簡潔にお話します。【相談内容1】現在自宅を売却中です。既に引っ越してしるので、仲介業者さんに売却活動でオープンハウスをしてもらいました。その時に物件を見た業者さんが、駐車場のポールを壊してしまった。どこの業者さんが特定できず修理の請求もできない。でも、ポールを直さなければと思っています。どうしたら良いでしょう。【回答】壊した業者が特定出来れば請求すべきでしょう。その業者のあたりが付いていつのであれば、駄目もとでも請求してみてはいかがでしょうか？もし、ただ請求出来る出来ないに関わらず、ポールを直さないと、駐車できない状況であれば、売却に影響を与え兼ねないので修理を優先すべきではないでしょうか。【相談内容2】明日賃貸のマンションを引っ越す。1年しか住んでないので敷金を全て返してもらいたい。【回答】 本来、敷金は全額返金するべきお金なので、いくら契約書にハウスクリーニングや敷金償却の特約があっても、借主に不利な条文は無効になります。お話を伺う限りでは、全額返還を請求すべきだと思います。【相談内容3】売買について【対応】折り返しの連絡がつきませんでした。【相談内容4】自宅だったマンションを転勤のため人に貸している。転勤先から戻ってきたので退去を求めたが応じてくれない。何か方法があったら教えてほしい。【回答】 普通賃貸借契約なので、契約書に貸主からの解約予告が6ヶ月前と記載があっても、それも主張しても、退去するしないは、借主の意思に頼るしかありません。残念ながら、解約期間中で借主が家賃を支払っている以上、引越費用を支払う前提で熱心に立ち退き交渉するしか方法がありません。必要であれば、代理となる弁護士をご紹介します。【相談内容5】賃貸借契約後になっても、畳が入ってなかったり入居前に修繕する約束のところを直してなかったりで、約束した状態でなく引渡を受けた。仲介業者の対応が納得できない。どのようにすれば宜しいですか？【回答】家主には、きちっと住めるようになった日にち（賃料発生日）から日割り家賃としてもらう。仲介業者には、仲介手数料を戻してもらう交渉をする。（金額は、交渉次第です）賃貸借契約は貸主と借主間ですので、管理会社が存在していないようですと、今後の物件に関するクレームは、直接大家にするのが一般的です。
2008年01月15日
コメント(0)
-
地役権設定！
12日の本所の電話相談を簡潔にお話します。ご相談は1件です。【相談内容】前面道路が私道の敷地を所有している。また、私道の所有者は自分の敷地に配水管を通して利用している。今後トラブルにならないよう整理したいと思ってしますが、どのような方法がありますか？【回答】今後、前面道路は安心して通行したいので、道路の土地所有権の一部の持分で少し譲ってもらえるとベストでしょう。また、道路の所有者には、配水管の埋設を容認する対価として地役権を設定させてあげてはいかがでしょう。道路の通行と下水道管の埋設でお互いに利害が一致していますので、この案を土地所有者に提案してみてください。【所見】尚、具体的にお話を進めるには、専門知識と経験が必要だと思いますので、その際はご相談ください。間に入って調整しますよ
2008年01月14日
コメント(0)
-
契約解除
昨日の本所の電話相談ついて簡潔にお話します。ご相談は2件です。【相談内容1】売買契約をしたが、事情があって契約を解除したい。その際の違約金について教えてほしい。【回答】通常は、契約書に契約解除をする際の違約金額を明記している。解約を希望する側の事由で解除する場合はでも、相手方に記載した金額を支払えば解除できるはずです。【所見】しなしながら、実際は売主も買主も人間ですので、解除するまでの経緯や感情的なものがありますので、揉めることがしばしばです。仲介業者がいる場合は、その業者に間に入ってもらって、しっかり話しあって解決すると良いでしょう。【相談内容2】財団法人所有の土地（山林）がある。財団法人が解散する為個人名義にしたいが可能か？【対応】税理士も交えて、一度来所していただいて対応することになりました
2008年01月12日
コメント(0)
-
債権者交渉
今日は、担当している任意売却物件の抵当権の抹消交渉の件で所有者（相談者）と、私の友人の弁護士を訪ねました。抵当権者が任意売却になかなか応じてくれず、売却の話が昨年末から進まないので、弁護士の名前を使って、抵当権抹消に応じてもらえるよう、「作戦会議」をしました。詳しくは話せませんが、要するに抵当権者にとって今回のこちら側の提案は、任意売却の応じてもらえれば貸し付けた債務の一部を回収することが出来るような内容です。素直に提案にのってもらえれば良いですが、これでも拒否されると、正直もう打つ手がなくなります。相談者も、私の提案に賛同して協力していただけたので、結果をおおいに期待したいです。頼むよ進展しましたら、またご報告します
2008年01月11日
コメント(0)
-
養子を含んだ相続
今日は1件の電話相談がありました。 【相談内容】戸塚区に父親（3年前死亡）の土地があり、最近母親も亡くなった。養子がいるので相続のことを詳しく聞きたい。 【対応】改めてセンターに来所してご相談にのることになりました。
2008年01月10日
コメント(0)
-
剣道
実は、水曜日の夜は、子供2人連れて、夜剣道をしに道場に通っています。今日も張り切って行ったら、休み！ショックです。仕方なく体育館へ行って自主トレしました。今日は、相談案件はありませんでした。
2008年01月09日
コメント(0)
-
一般媒介と専任媒介ってどっちが良い？
本日は、本所の当番で電話相談の対応をしました。相談3件でした。簡潔にお話します。【相談内容1】80坪の土地があって登記名義が兄弟のうちの一人で、その本人がそこ住んでいる。親の名義の土地であったのに、勝手に登記名義を変更してしまっていたので揉めていた。先日、裁判で亡くなった父の所有権と認められ兄弟で持分を相続出来ることになった。その土地を売却する時にかかる税金や登記手続きの件で基本的なことを伺いたい。【対応】来所されて、顧問税理士を交えて話をすることになりました。【相談内容2】店舗物件を持っている。借主募集するのに、不動産業者に頼もうと思うが、一社でも複数の業者でも法律的によいのか？【回答】どちらでも大丈夫です。専任媒介か一般媒介の違いです。但し、賃料等の条件は統一しなければなりません。【相談内容3】母が土地を売却する予定でいるが、売却にあたり年金手帳や年金番号が必要なのか？【回答】売却時に司法書士が本人確認します。身分証明書の提示を求められます。おそらくそのことでしょう。
2008年01月08日
コメント(0)
-
初相談
本日から、本所の電話相談を受付ています。本日は1件ご相談がありましたので、簡潔にご紹介します。【相談内容】兄弟3人で3分の1の持分で土地を所有している。兄弟の一人が単独名でその土地にマンションを建てて貸す。自分は事業に参加しないが、収益をどう取ればよいか？【回答】建物の運営・管理に携わらないのであれば、基本的に土地の持分だけ土地代（地代）を請求するべきでしょう。【所見】商業地系の場所であれば、住居系より地代は高く設定できます。地代の設定方法には、いくつかあります。積算法、賃貸事例比較法、収益分析法など。たとえば、積算法は、権利金に期待利回りを乗じた額に固定資産税、都市計画税を加えた額が計算方法です。
2008年01月07日
コメント(0)
-
迎春
明けましておめでとうございます。平成20年（2008年）が始まりましたね。株安、円高、原油高、ねじれ国会と、景気が良くなる要素が何もない年明けで、少し心配です・・・ただ、個人的には昨年の本厄の年も無事に過ごせたので、ホットして新年を迎えています。今日から仕事始めです。本格的には週明け月曜日からですが、年賀状の整理やら、今年1年の会社運営の打合せやらで、相変わらず気ぜわしく過ごしてます。冬休みは、ほとんど寝ていました。休みに入った途端風邪をひいてしまって、体調が戻ってきたのは、昨日当たりからでした。（体は休まった！？いえ、休ませ過ぎでちょっとだるいです）でも、気合を入れて頑張ります。任意売却物件を早々に販売せねば！本年もよろしくお願いします。
2008年01月05日
コメント(0)
全21件 (21件中 1-21件目)
1
-
-
- ★「片付け・お掃除・捨てる」の成果★
- 【水筒やフライパンの洗いに最適】コ…
- (2026-11-07 14:10:29)
-
-
-
- 地球に優しいショッピング
- ☆ゴキキューブ☆
- (2026-11-05 16:56:29)
-
-
-
- 素敵なデザインインテリア・雑貨♪
- 自分へのクリスマスプレゼント♪何に…
- (2026-11-03 21:48:08)
-
