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過去日記で何度か書きましたが、管理組合には個性があります。Aと言うマンションでうまくいったノウハウが、Bと言うマンションでうまくいくとは限りません。管理会社は均一のサービスを提供しようとする。国土交通省では標準管理規約を作成し、指針をつくる。何か一定の規範がないと難しいことはわかりますが、同じくくりに全てを押し込もうとすると無理がきます。管理会社はここ数年クレーマーが増えたと考えています。マンション合わせで仕事をしてくれない管理組合は、マンションの実態に即した仕事をしてと強く切望しているのです。お金を払っている管理組合を良い管理をしてもらいたいと思うのはあたりまえのことです。それを強く望むが言え、多少口や文章が厳しくなります。管理会社はその方々をクレーマーと一つのくくりに入れる。悲しい現実です。管理組合の目的は区分所有者の共同の利益 を増進し、良好な住環境を確保することです。一人一人見解を持つのは自由ですが、管理組合は共同の利益を尊重する場であって、一人ひとりの要望を叶える場ではないことを十分に理解してもらいたいと思います。一人一人の要望を尊重しすぎると、社会的な共同生活は難しいものになります。マンションは長屋です。皆さんの意見をよく聞き、その中で共同の利益は何なのかを模索し、総会で決め、よい住環境を作り上げていきましょう!国土交通省のガイドラインへの希望があります。今は標準管理規約は「単棟」「団地」「複合」の三つしかありません。これを・・・例えば・・・「小規模」「中規模」「大規模」「リゾート」「投資型分譲」「築30年~」「郊外型」「都市部型」等、もう少しジャンルを分け、これらマンションの事情に合った指針を示してもらえると、管理組合が運営しやすくなると思います。 にほんブログ村
2011.07.11
イダケンが理事長を務めるマンションは以前の日記にも書きましたが、複雑な事情をイロイロ抱える難題管理組合です。本日の通常総会がありました。議事を進める前から組合員どうしがバトル。その後議事の途中で怒鳴り込んでくるわで・・どうなることかとヒヤヒヤものでした。話は本題に移ります。いつもは出欠通知の改修状況が芳しくなく、総会の成立要件をギリギリクリアしているような状況です。ここで、いつも壁にぶつかります。今回はどうしても通しておきたい規約変更があったので、管理会社にハッパをかけました。担当が替わって、まだ数箇月のフロントマンと管理員の努力で、なんと8割を超える出欠通知を集めることができました。やればできるじゃん・・・じゃぁ今まではなんだったの?はこの際言いません(笑)築30年後半のマンションでは建て替えの話もちらほらでています。これから特別決議を要する事項が目白押しです。200戸近くで約7割が外部居住者という委任状を集めるのが骨をおりますが、管理会社の協力を得て、この提出状況をキープしていきたいと思います。皆様のマンションはいかがですか?【PR】イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催セミナーの今回のメインテーマは理事会運営~総会編~です。役に立つ知識、情報が手に入れられます!7月3日(日)13時30分から北千住でお待ちしています!http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2011.06.26
火曜日にイダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』セミナーの打ち合わせを新宿で行いました。今回のセミナーは足立区北千住で、平成23年7月3日(日)13時30分から開催です。管理会社お任せと管理組合主体の運営の違い、得られるメリットとデメリット。管理組合主体で出来る総会の準備~開催管理組合の悩みを解決!情報交換会お時間がある方、いっしょに勉強しませんか?http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2011.06.16
身内に不幸があり、実家北海道から帰ってきたばかりのイダケンです。今日はこれから八王子でお仕事です。本日の日記は、イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』7月開催セミナーの宣伝です。ネットワークのセミナーは営利目的禁止で、売り込み、営業行為は一切ありません。セミナーは一方的に説明するだけの講義や、業者の宣伝がないのも特長。管理組合同士の交流、勉強、情報交換を目的としています。運営側は・・・管理組合の役員経験者を中心に、マンション管理を良くしたいと思うプロがボランティアとして加わり活動しています。【7月期管理組合向けセミナー・交流会】日時:7月3日(日)13時30分~会場:足立区 東京芸術センター 和室(住所:東京都足立区千住1-4)http://www.art-center.jp/tokyo/テーマ:『管理会社主導からの脱却~組合員主役の運営をめざしませんか?』【第一部 勉強会・交流会】1.管理組合主体の理事会運営(総会編)2.管理会社主導を脱却するメリット・デメリット3.管理会社は果たしてどこまで役に立つの?【第二部 懇親会】場所を移動し、居酒屋等で懇親会を開催(会費は参加者で割り勘になります)会費:1,000円(懇親会費は別途)定員:15名皆様の参加をお待ちしています!マンション名、戸数、管理組合内の立場、連絡先を書いて下記メールアドレス宛にお申し込みください。質問等問合せもこちらからお願いします。man_kan_net@yahoo.co.jp にほんブログ村
2011.06.07
週末は仕事本番。今週もめいっぱい予定を詰めさせていただきました。感謝×2です。二日連続で懇親会のお誘いを頂き、喜んで参加させて頂きました。たまたま、御酒が出る場でしたが、懇親会は必ずしも飲み会でなくとも構わないと思います。総会や理事会では言えない方の『本音』をオープンにする場、コミュニケーションを広げる意味で大変有意義です。午前中に総会をした自主管理のマンションでは、議事の中で組合員どおしの主義主張で険悪な雰囲気になりましたが、最終的には意思疎通のキャッチボール不足だという結論に達し、今後懇親会を開こうという話になりました。アンケート、住民集会、意見交換の場を総会以外につくる管理組合が増えています。形こそいろいろ議論の余地はありますが、懇親会を開催することで管理組合運営が円滑にいっているマンションもあります。(個人的な飲み会は御法度ですぞ!)管理組合の、管理組合のための、管理組合によるマンション管理を目指しましょう!! にほんブログ村
2011.05.29
自主管理の支援協力。マンション管理士の重要なミッションの一つです。イダケンは進行系で3つの自主管理マンションと契約しています。20戸以下のマンションは管理会社に依頼してもそっぽを向かれるケース多いようです。商売的に旨みがないのでしょうか。小規模マンションは役員の成り手不足が深刻で、資金力も豊かではない。困っている管理組合をみるとほっておけません。派手な仕事や、利益性の高い仕事よりも、難しい案件にチャレンジしたい。イダケンはそういう考えます。マンション管理士のスキルが試されます。 にほんブログ村
2011.05.28
役割分担は大切です。この線引きができないマンションは、管理会社に依存体質が生まれ、管理会社は自分たちにとって都合の良い仕事を行い、相場より高いお金を取ります。 どこがなにをするのか、責任の所在をはっきりさせるべきです。たとえば・・・ 1.管理会社に依頼したほうが良い業務通常の督促業務会計資料の作成総会・理事会の資料作成 緊急対応 2.管理会社に依頼しなくとも別の専門業者に依頼したほうがよい業務建物・設備点検管理員、清掃員派遣修繕の企画・調整(大規模修繕含む)劣化診断 3.管理組合で行わなくてはならない問題提起最終の意思決定(総会、理事会)防災監査管理会社は必要枠だと思いますが、必要以上におんぶに抱っこになるのはリスキーです。 にほんブログ村
2011.05.26
本日は住まいの書斎スペースで6月からご契約いただけるマンションの役員様と打ち合わせをしました。これで平塚市の契約は2つ目です。一つは自主管理の20戸の小規模マンション。単純なアドバイザーだけではなく一部管理会社的な役割もこなしています。新規でご契約いただいたマンションは築年数30年間近の100戸を超える大規模建物。競合の末受託しました。当事務所の診断・比較・査定書類のクオリティーを評価頂きました。理事会・管理会社の現状分析、委託費の妥当性、改善案の提示を6ヶ月間かけて行います。頑張るぞ――!!にほんブログ村
2011.05.23
組合員の合議に基づく手続きを経て総会で選任した役員を解任する。ある意味とんでもないことです。革命のようなものです。しかしながら、管理組合を守るために、不本意ながら解任の手続きをしなければならないこともあります。解任には大きく二つの手続きがあります。1、総会による解任2、裁判による解任通常総会は理事長が理事会の決議を経て招集することになるので、自分たちを解任しようとする議案を上程するわけはありません。総会における解任手続きは・・1-ア、区分所有者、議決権数の5分の1以上の同意を得て解任請求の総会を請求する1-イ、理事の不正を理由に監事が総会を開催するこの二つの方法があります。 役員は適任者を選ばなくては、管理組合運営がボロボロになることがあるので慎重に総会で票を投じましょう!またやむを得ず役員を解任することになった場合には同時に後任の役員選任の手続きをしなければなりません。 にほんブログ村
2011.05.11
イダケンは年間数多くの管理組合さんから相談を受けますが、一部の心ない役員や組合員から弾圧や圧力行為がかかると言う内容が以外に多いです。具体的に言うと・・・恫喝怪文章誹謗中傷文陰湿な悪戯行為中には暴力を振るわれたと言う方もいます。詳しく話を聞いていると、修繕の発注絡みにおいて発生するケースが際立って多いのが特徴です。管理会社は何をしているか?と言うと・・長いものに巻かれているのか、弾圧する側に手続き上や法的な「悪知恵」を付け、直接的ではないものの、加担していると思われる節がみられます。工事の発注先が管理会社なら、発注を推し進めてくれる組合員を応援しよう・・そんな構図です。喧嘩腰になって対抗しても、話が複雑にこじれていくだけで、いつまでたっても解決しません。むしろ相手方の思うつぼです。まずは冷静になり、多少時間がかかったとしても正攻法で立ち向かうことが大切です。1.主張することには明確な大義名分(規約や法律の裏付けを含む)を打ち出す2.一人の意見では弱いので、組合員の中で同調する仲間をつくる3.口頭ではなく書面で相手方とやりとりをする正攻法で言っても通じる相手ではない。そんな時は、マンション管理士や弁護士に相談してみましょう。面倒な事案には逃げ腰になる専門家もいます。そんな方に電話してしまった時は、落ち込む必要はありません。使えない専門家に電話した、電話代がもったいなかったくらいな気でいましょう。何名かに連絡し親身になって話を聞き、方向性をアドバイスしてもらうと、今後の対策が具体化し、解決の糸口がつかめるはずです!あらぬ方向に進んだ管理組合運営を正しい方向に戻すにはエネルギーがいります。無理を通せば道理引っ込む。大きな声を出していれば何でも通るなんて「子供の我がまま」的な発想は排除していかなくてはなりません。 にほんブログ村
2011.05.11
管理費等を滞納している区分所有者が亡くなった場合、相続人に支払い義務が引き継がれます。相続人は故人の相続を放棄することもできます。相続人全てが相続を放棄したらどうなるのでしょう?相続人がいない場合でも、故人の財産(所有するマンション等)を清算し、管理費等滞納を回収することは可能です。そのためには・・・まず、債権者(=管理組合やお金を貸した金融機関等)の誰かが家庭裁判所に相続財産管理人選任の申立をしなければなりません。管理組合は債権者の一人として、自ら相続財産管理人選任の申立が可能です。相続財産管理人は裁判所が選任します。相続財産管理人は、故人の債権者等に対して亡くなった方の残余財産(=マンション等の故人が所有していた財産)の清算を行います。ここで問題なのが、相続財産管理人選任の申立をする際には、申立人が家庭裁判所に50万円~100万円程度の予納金を納める必要があるという点です。(予納金の額は、事案の複雑さに応じて裁判所が決定)余納金とは相続財産管理の費用(=管理費等滞納や他の借金)が残余財産(=マンション等の故人が所有していた財産)の範囲で支払いができなかったときに備えて納めておくという性質のもので、結果として残余財産の額が相続財産管理費用を上回っていた場合は、終了時に余納金は返還されます。とはいえ余納金の金額は大きく、あくまでも管理費等滞納金の回収は故人の残余財産の範囲内で弁済を受けられる可能性があるだけで必ず返還されるとは限らないものです。余納金のリスクを考えた時に、別の債権者が申し立てをしてくれるのを待つ・・故人にお金を貸した債権者は誰しも思うはずです。そうこうしているうちに5年間の消滅時効が到来する。管理組合は難しい選択に迫られます。にほんブログ村
2011.05.10
管理費等の滞納が長く継続すれば時効期間が進行して、消滅時効が完成することになりますが、時効の基づく権利関係の主張(「援用」)により効果が発生します。管理費等時効の時効期間は5年間とされています。区分所有者または管理組合が権利を行使すれば、消滅時効の期間の進行がとまります。それは、それまでに進行してきた消滅時効の時効期間が意味がなくなるということです。区分所有者または管理組合が権利行使して、時効期間の進行をとめ、今までの時効期間の進行をゼロになることを時効の中断といいます。時効の中断は、以下の中断事由により発生します。裁判上の請求裁判所からの差押、仮差押、仮処分承認債務者(区分所有者)が、債権者(管理組合)に対して、その権利の存在を知っていることを表示することが上記3の承認に該当します。債権の一部弁済や利息の支払いは承認とみなされます。債権の一部弁済は、全額について債務を承認したという効果が、また、利息の支払は元本債権の存在を承認する表示をしたという効果が生じます。 にほんブログ村
2011.05.09
本日、午前・午後と管理組合の行く末を左右されるような重要な会議に同席しました。出席するにあたり、経験的観測からこうなるであろうという自分なりの予測を立て臨むわけですが、両方とも予想を裏切った結果に・・双方とも悪い方ではなく、適切な方向性に落ち着いたのですが、話し合いで出した結果が意外だったのです。蓋を開けてみないとわからない。管理組合会合は水ものです^^;にほんブログ村 【PR】理事会運営についてどうしていいか悩める管理組合の方、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」主催の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか?次回は平成23年5月8日(日)14時、横浜の桜木町で開催です。テーマは理事会運営改良計画~管理組合主役の運営を目指しませんか?~です。一.管理会社任せは危険!?国土交通省が発表する標準指針との矛盾二.理事会・管理組合運営が活性化するヒント三.修繕計画だけではなく、管理組合運営にも中長期計画書が必要!四.参加者みんなで考える。理事会運営を良くする方法こんな内容でセミナーを行います。ご興味をもたれた方、是非参加しませんか?http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a
2011.04.23
理事会でも総会でも全員合意が望ましいのですが、必ずしも上手くいかないことがあります。議案を通すために・・・恫喝に近い言動をしたり、泣き落しをしたり、周到な根回し、票集めをしたり、いろいろなパワーゲームが繰り広げられます。意見を通そうとする気持ちは理解しますが無理を通せば道理が引っ込むでは困ります。正しい手続きを踏み、かつ先々遺恨を残さないような形が望まれます。【PR】管理組合運営がどうすればうまくいくか、管理会社は積極的なアプローチをしてくれません。理事会運営を良くするヒント、テクニックをイダケンがボランティア参加する「マンション管理組合適正化ネットワーク」管理組合向けセミナーで勉強できます。 次回は5月8日(日)14時~横浜桜木町で開催です。皆様の参加をお待ちしています★にほんブログ村http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a
2011.04.21
理事会開催から次の理事会開催までのスケジューリングを決めておくことは大切です。予定通りにいかないこともあるでしょうが・・・理事会で審議、協議内容は・・・管理会社からの事務報告継続案件の審議新規案件の審議↓理事会終了時に本日のまとめ(決定事項)を発表管理会社に依頼したことの締切を確認次回理事会の日程確認↓理事後1週間以内に理事会議事録素案を管理会社が提出↓議事録の内容を確認、修正を加えたものを回覧↓理事会終了後2週間~20日以内に議事録署名、押印完了掲示、配布等により周知↓理事会開催前2週間前 理事会招集通知配布↓理事会5日~10日前に理事会議案書素案を管理会社が作成↓役員が理事長(他役員)が議案書の内容を確認 加筆、修正↓理事会開催前に議案書を配布(またはメール送付)どうせ役員を務めるなら、きちんと結果を残せられるような時間を使いましょう!【PR】理事会の運営方法についてどうすればよいかわからない。管理会社はあてにはならない・・お悩みの方、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の管理組合向け勉強会・交流会に参加しませんか?5月8日(日)14時から横浜市桜木町で『管理組合運営のテクニック』について、熱く情報交換をしたいと思います。興味ある方は↓↓をクリックしてください。http://ekumiai.web.fc2.com/ にほんブログ村
2011.04.17
イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」のセミナーが4月9日(土)開催されました。キャンセルがあり、参加者は12名と減りましたが、管理組合、マンション管理士、管理会社がお互いの垣根を取り払い、諸問題について本音でトークできたと思います。セミナー後の懇親会も熱く盛り上がりました。皆様のエネルギーすごいです(笑) イダケンはセミナー翌日の日曜日まで3週間ぶっ続けで休みなく働く繁忙期で、肉体的にはヘロヘロしながら参加しましたが、皆さんの抱える悩みを聞くことで自分の存在意義を再確認、気持ちを新たにし頑張ろうとモチベーションを高めることができました。お会いできた皆様、準備委員会のTOMMYさん、Tさんにこの場を借りて御礼を申し上げます。さて、まだまだイダケンの本業繁忙期が続くのですが・・・5月8日(日)14時より、今度は地元横浜で適正化ネットのセミナーを開催することになりました。準備委員会は、適正化ネット立ち上げ者の一人であるsatoruさん、そしてファイナンシャルプランナーでもあるHさんを予定。場所は、JR・市営地下鉄「桜木町駅」から徒歩1分、京浜急行「日之出町駅」、東横線・みなとみらい線「馬車道」より徒歩10分以内の横浜市社会福祉センターです。テーマは「理事会運営改良計画~管理組合主役の運営を目指しませんか?~」です。マンション管理の善し悪しは執行部たる理事会運営方法で全て決まると言っても過言でもありません。どうすれば、良い運営ができるか?いっしょに勉強、情報交換、悩みを解決したいと思います。ゴールデンウィークの最終日、横浜散策がてら参加しませんか?http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2011.04.11
10年以上この業界に関わっていますが・・・つ、ついに訪れました、その瞬間。組合員全員出席の会合。総会を開催しなくとも参加者からその場で一筆を貰えば、なんでも決まっちゃうんですよね!にほんブログ村
2011.03.21
駐車場収入はどこの会計区分にしていますか?一般会計(管理費会計)特別会計(修繕積立金会計)専用使用料会計最近は自家用車の所有率の減少に伴い、駐車場契約率が低下しています。駐車場収入を一般会計に計上している場合には、契約者が減ると管理費収支が赤字になる可能性があります。固定費が多くを占める一般会計においては、不確定要素が強い駐車場収入の比率が多いことはリスクです。一般会計は、可能な限り、管理費収入だけで支出が賄ことが理想です。駐車場収入、一般会計や特別会計を補完する役割とし、別に区分経理することが望まれます。【PR】健全な管理組合経理をするためには管理費の支出の見直しすることを推奨します。イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークでは平成23年3月12日(土)13時30分より新宿にて『管理委託費の見直しをしませんか?』をテーマに管理組合向けの勉強会・交流会を開催します。お時間がある方は是非ご参加ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2011.03.03
イダケンがボランティア参加の『マンション管理組合適性化ネットワーク』の第5回管理組合勉強会・交流会を3月12日(土)13時30分より新宿で開催します。今回のテーマは「管理委託費の見直し」です。下げることはオススメですよ!このくらいまで下がりますよ!のセミナーでは芸がありません。管理組合が抱える悩みと、管理会社の問題点見直しはどのように進めていけばよいの?ポイント説明小から大規模マンション別、委託費の『市場相場』を大公開見直し後サービス品質を確保する方法の解説短い時間の中ですが、見直しのスタートからアフターまでじっくり勉強できます。また、途中途中で質問意見時間を設けます。わからないことはその場ですぐに解決できます。聞くだけではなく、皆様のマンションの実体験を積極的にお話ください。この勉強会で学んだことを生かしせば、下手なコンサルタントにお願いするよりも、良い委託費見直しを管理組合の力でできることを目指します!勉強会が終われば場所を変えて懇親会で意見交換を行います。コチラもお楽しみに!(勉強会だけの参加も可能)詳しくは下のURLをクリック。ホームページをご覧下さい。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a興味ある方、お気軽にお問い合わせ、お申し込みください。にほんブログ村
2011.02.14
過去日記で国土交通省で発表している標準管理規約のコメント文は是非読んで欲しいと書きました。でも・・・改定案を提出する際に、管理会社やマンション管理士等がコメント文章まで細かく説明することは少ないと思います。平成23年改訂予定の標準管理規約は、本文の変更点以上にコメントが重要です。代表的なものを紹介します。 理事長が保管する重要書類の扱い総会議事録、理事会議事録、帳票類、規約原本は理事長が保管することとしている長期修繕計画書、設計図書等、修繕等の履歴情報等についても、理事長が保管する書類等と同様に閲覧に関する規定を設置することが望ましい。これらの書類等は、整然と整理され、必要に応じて速やかに取り出せるようにしておくことが望ましい。法人が役員になる時の取り決め法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、法人関係者が役員になることを認める場合には、具体的な資格条件等について、あらかじめ規約や細則に定めておくことが望ましい。当該法人が管理組合 と利害関係にある(管理会社等が該当する)場合などにあっては、理事会の運営の透明性の確保に特に配慮を行うことが必要である。望ましい監事の複数選任監事の員数については監査体制の充実のため、可能な限り複数名とすることが望ましい。複数の監事を選任した場合は、それぞれが単独で監事としての行為をすることができるので、複数の監事間の職務の分担等について、規約等で定めておくことが望ましい。役員の資格条件理事会は、マンションに現に居住し、マンションの実情等をよく把握している組合員が中心となって運営されることが望ましいマンションに現に居住する組合員が役員の過半数を占めるなどの定数要件を定める方法や、理事長、副理事長、会計担当理事等の一定の役職については、現に居住する組合員に限定する要件を定めるなどの方法をとることが望ましい。役員は、機動的に開催される理事会へ出席することが求められるものであることから、マンションに現に居住していない者を役員に選任しようとする場合にあっては、その点も踏まえて判断することが望ましい。マンション管理士の活用理事会の運営及び監事による監査の実施にあたっては、マンションの実態や組合員の意向に応じて、マンション管理士等専門的知識を有する者を活用することも考えられる。役員の報酬役員の報酬を定める場合にあっては、役員の活動実績に応じた支給が可能となるよう、例えば年額ではなく月額として規定するなど考慮が必要である。役員に対する報酬の支給額の検討にあたっては、支給額の大小によって、役員に対して特別な能力や過度な成果を要求するなど過大な責任を求めることは理事会の円滑な運営の妨げにもなり得ることに配慮する必要がある監事の理事会出席監事は、原則として理事会に出席することが望ましいやむを得ず理事会を欠席しなければならない場合には、理事会の議事録等により、内容の確認を行うことが望ましい。ここに書いていることはコメントからの引用ですが、理事会運営に深く関連することばかりですよね! にほんブログ村
2011.02.09
皆様の管理規約は、国土交通省が発表している標準管理規約をベースに作成されています。最新版は平成16年発表。今年平成23年にも改訂される見通しです。 築10年を過ぎたマンションの管理規約を確認すると、現行の標準にならって改訂されていないことが多く見られます。必要があるから、標準が改訂されます。改訂されることで管理組合・理事会運営が円滑化します。改訂に合わせて速やか変更することが望まれますが、残念ながら積極的にアプローチをする管理会社は少数派のようです。(大手であってもです・・)管理規約を折角見直すのですから、このタイミングで組合員が内容を熟知することが望まれますが、文字がずらーーっと並んだ管理規約を見るだけで抵抗感を示し、読む気を失せる方が多いのではないでしょうか?国土交通省では、管理規約の理解を深めることを目的とし、コメントを発表しています。多少難しい言葉も使われてはいますが、コメントを読むと大変勉強になり、規約に何を書いているのか読み解くことができます。平成16年改訂版コメント(単棟)http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf平成23年改訂版(案)コメント(単棟)http://www.mlit.go.jp/common/000131669.pdfイダケンが、仕事で管理規約改定案を作成するときは、必ず国土交通省が発表している『コメント』を比較一覧に載せています!規約を確認するときにもコメントは参考になります。一度ご覧ください♪ にほんブログ村
2011.02.05
組合員等に不幸や事故があった場合において、理事会として弔慰金や見舞金をどのようにすればよいか悩むことがあります。また、その時々の理事会の対応にばらつきがあると、不公平感を生みます。事故や不幸は予期せずおきます。事前に総会で取り決めをしておくことで、万が一の際、焦らず行動ができます。サンプルを記載しますので、参考にして下さい!見舞金・弔慰金規定のサンプル(目的)第1条 組合員、●●マンションに現に居住する組合員の配偶者又は一親等の親族(以下「組合員等」という)に事故・弔慰等があった時は、本規定により慶弔金または見舞金を支給する(弔慰金)第2条 組合員等が死亡した時は、弔慰金5,000円を贈る。2 前項に該当しないマンション関係者が死亡した時は、必要に応じ理事会で協議の上、前項の範囲内で弔意を表す。(見舞金)第3条 組合員等が負傷・病気により、20日以上入院の時は、5,000円の見舞金もしくはこれに相当する物品を贈り、理事が見舞う。2 組合員等が、火災・自然災害等を受けた時、協議の上、前項の金額範囲内で見舞金を贈る。(改廃)第4条 この規定の改廃は、総会の決議による。 附 則 この規定は、平成23年●月●日より施行する。にほんブログ村
2011.02.02
理想論かもしれませんが、管理組合運営は全員合意=反対なしを目指すべきです。多くのマンションは議長委任により総会を待たず決議は決まっています。(総会は開催しないといけませんが・・・)合理性を追求するなら、執行部たる理事会がこれだ!と方向性が定まれば、素案を作成し、すぐに総会に上程すれば、大部分の意見は十分な検討をせずとも手続き上だけなら通過してしまう実態があります。これでいいのでしょうか?少なくともイダケンは重要な案件ほど、石の上を何度も叩いて、決定するべきだと思います。 時には急がば回れも必要な時もあります。 アンケートや住民集会で住民の意見に耳を傾けたり、理事会を何度も開催したり、時間と手間をかけるのは素案をまとめていくのは、組合員全員が理解・協力得られるようなプランをつくるためです。 反対者はいないに越した事はありません。全員合意!これを目標に総会準備を進めてきましょう!! にほんブログ村
2011.01.23
管理組合運営においてコンテンジェンシープランを重要視する管理組合が増えています。コンテンジェンシープラン(contingency plan)とは、緊急対応措置および計画のことです。 ・ 経済要因の変動・ 法的要因の変化・ 社会情勢の変化・ 競合企業の登場による極度の売り上げ不振などにより、管理会社、点検業者、改修業者、コンサルタント等の契約先企業が倒産、破産、営業停止等の不測の事態が発生する恐れがあります。いずれも、その状況に陥ってから対応し始めるのでは既に遅く、当初想定していた計画や事業を実行できない場合に、その被害や損失を最小限にとどめるために、あらかじめコンテンジェンシープランを定めます。管理組合が事業やプロジェクトを継続していくうえで障害となるリスクが万一、顕在化した場合に備えて事前に対処方法を計画しておくことが大切です。にほんブログ村
2011.01.20
先日住民集会にお招きいただいたマンションでは、出席者が8割以上。お話を聞くと書面による全員合意も可能なほど、住民の参加意識はとても高いようです。大規模修繕を直前に、管理会社主導の進め方をリセットし、自分たちが納得いく選択ができるようイダケンにサポートの依頼を頂きました。国土交通省発表のマンション管理標準指針では・・・標準的な対応書面や代理人によるものも含め少なくとも80%程度の区分所有者が議決権を行使している。望ましい対応少なくとも半数程度の区分所有者が実際に出席している。としています。にほんブログ村 理事会運営をどれだけ活性化したとしても、組合員の参加意識が低ければ、役員さんの負担が大きくなるとともに、管理組合運営がチグハグになる場合があります。マンションという高い買い物をした方が、財産価値を左右する管理組合運営に無関心なほうが少数派だと思います。何かきっかけがあれば必ず大多数の組合員が管理組合運営に関心を持ってもらえるのではないかと考えます。そのきっかけが大変なんですけどね・・・・
2011.01.11
平成22年9月にテレビ東京系列で放映されたガイアの夜明けでは、マンション管理をクローズアップしていました。数か月経った今でもその反響はものすごく、録画したDVDが役員さんの間で回覧され、管理会社は戦々恐々としているようです。毎年これから6月までの上半期は、とくに春先は総会が集中する時期です。管理会社におんぶにだっこになっていた管理組合が、自分たちの財産は自分たちの手で守るんだと言う自立への道に目覚め始めています。にほんブログ村管理会社さん。不満を持つ管理組合さん達はあなた方のことをアマチュアと呼び価値を見いだせていません。それをクレーマーとして適当に処理するのか、真摯に受け止めるかで、管理会社さんの未来は決まりますよ!頑張れ管理組合さん!!
2011.01.10
近々、標準管理規約が改正される予定です。国土交通省では、改正案について我々国民から意見募集をしています。募集は1月28日が締切になります。提出した意見が反映される保証はありませんが、私たちマンション区分所有者、管理組合運営に影響する重要な事項です。積極的に関心をもち、行動していきませんか?【意見募集要領】1.意見募集対象マンション標準管理規約の改正案(別紙1~7)別紙1(改正案概要)別紙2(マンション標準管理規約(単棟型)新旧対照表)別紙3(マンション標準管理規約(単棟型)コメント新旧対照表)2.意見募集期間平成22年12月24日(金)~平成23年1月28日(金)必着3.意見送付方法別添意見提出様式にご意見を日本語にてご記入の上、郵送、電子メール、ファックスのいずれかの方法で提出して下さい。意見提出様式平成22年付12月24日国土交通省報道発表より抜粋にほんブログ村 【新しい標準管理規約の改訂のポイント】 1.緊急時の専有部分等への立入りの規定の整理<改正の概要>・火災、事故、犯罪等の緊急の際における専有部分等への立入りに関する規定を設ける。2.書類等の保管等に関する整理<改正の概要>・長期修繕計画書は、修繕工事の計画と修繕積立金の徴収予定などの根拠となる重要なものであることから、当該書類の管理を行うことを管理組合の業務として明記する。・管理組合が管理することとしている書類等と、理事長が管理することとしている書類等について、どのようなものがあるのか一覧的に記載するとともに、管理組合が管理することとしている書類等についても、理事長が管理することとしている書類等と同様に閲覧に関する規定を設置することが望ましいこと等を記載する。3.管理組合の役員に関する規定の整理(1)役員の資格要件の緩和<改正の概要>・区分所有者の高齢化、賃貸化や管理への無関心化に伴い、役員のなり手を確保することが難しくなっている状況を踏まえ、理事会の適正な体制の確保を図る観点から、現行の役員の資格要件である組合員の居住要件の緩和と、組合員の配偶者等(現にマンションに居住しているものに限る。)に限り、総会の承認を経て、役員の業務を当該組合員に代わって行わせることができる旨を規定。その場合、組合員は、当該組合員に代わって職務を行った配偶者等の行為について責任を負わなければならない旨を記載。・管理組合は区分所有者全員によって構成される団体(区分所有法第3条)であること等を踏まえ、以下の点をコメントに記載する。(1)理事会は、現にマンションに居住する組合員が中心となって運営されることが望ましいことから、役員の資格要件を緩和する場合には、現に居住する組合員が一定数以上を占めること等の要件をあわせて定めることが望ましいこと。(2)マンションに現に居住していない者を役員に選任する場合には、機動的に開催される理事会へ出席することが求められることに留意することが望ましいこと。(3)役員の職務を組合員本人に代わって配偶者等に行わせる場合には、組合員がマンションに現に居住していない場合などの例外的な場合に総会の承認を経ることを前提として行うことが考えられること・理事会の運営及び監事による監査の実施にあたっては、マンションの実態や組合員の意向に応じて、第33条及び第34条関係コメント2に掲げる専門的知識を有する者を活用することも考えられる旨を記載する。(2)法人が区分所有者である場合の役員資格の明確化<改正の概要>・法人関係者が役員となる際の要件について、管理組合員の任務に当たることを当該法人の職務命令として受けた者に限定する等について規約等に定めておくことが望ましい旨、現行の表現を分かりやすく修正する。また、法人が、当該管理組合と利害関係にある場合の理事会の透明性の確保の必要性について併せて記載する。(3)監査体制の充実<改正の概要>・管理組合における監査体制の充実のため、監事は可能な限り複数名とすることが望ましいこと等を記載する。(4)役員の報酬に関する規定の明確化<改正の概要>・役員に対して報酬を支給することを規定する場合に、役員の活動実績に応じた支給が可能となるよう、例えば年額ではなく月額として規定するなど考慮が必要である旨を記載する。・役員に対する報酬の支給額の検討にあたっては、支給額の大小によって当該役員に対して特別な能力や過度に成果を要求するなど過大な責任を求めることは理事会の円滑な運営の妨げにもなり得ることに配慮する必要がある旨を記載する。4.議決権行使書と委任状に関する規定の整理等(1)議決権行使書と委任状の違いの整理等<改正の概要>・「書面による議決権の行使」と「代理人による議決権の行使」について、その性格の違いが分かるように対比的に説明するとともに、標準管理規約のこれらの規定は、区分所有法の確認規定であり、規約等によってこれらの方法を制限することはできない旨を記載する。(2)賛否の記載のない議決権行使書の取扱いの整理<改正の概要>・議案の賛否の記載のない議決権行使書は、賛否いずれかの意思表示がなされていると考えること(例えば一律に賛成票として取り扱うこと)は困難である旨を記載するとともに、このような場合においても、出席組合員として取り扱うことは可能であることを確認的に示す。(3)白紙委任状の取扱いの整理<改正の概要>・白紙委任状の使用等でトラブルになっている事例も見受けられるため、あらかじめ委任状の様式に「代理人を記載していないものは議長に一任したものとみなす」等を記載しておく方法が考えられる旨を記載する。その際に、本来は、組合員が主体的に代理人を決定することが望ましいことを併せて示す。(4)区分所有者の委任を受けて議決権を行使できる代理人の範囲の拡大及び手続きの明確化<改正の概要>・役員の資格要件の緩和等(3.(1))に合わせ、代理人の範囲に組合員の配偶者等を追加する。・委任状の取扱いの実態を踏まえ、委任状を提出すべき者を代理人から組合員に改めるとともに、委任状は総会開催前に理事長に提出すべきことを明記する。また、代理人の総会出席時の手続き(本人確認等)について規定するとともに、コメントにおいてその際の注意点等を追加する。5.総会の決議内容の明確化<改正の概要>・通常の管理に要する経費のうち経常的なものについて、総括的に「収支予算及び事業計画」として総会の承認を受けるような場合には、事前に経常的な補修費などの範囲を明確にしておくことが望ましいことを記載する。6.長期修繕計画の作成・見直し及び修繕積立金の設定・見直しに当たっての留意点<改正の概要>・長期修繕計画の作成・見直しにあたっては、平成20年6月に策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に行うことが望ましい旨を明記する。さらに、修繕積立金の積立方法とそれに応じた将来の積立金の見直しの必要性やその際の専門家の活用の考慮の必要性についても記載する。7.理事会の権限の明確化<改正の概要>・理事会の権限の明確化を図る観点から、理事会の決議事項に次の事項を追加する。1.総会における予算の承認前に支出することがやむを得ない経常的な経費の支出の承認・不承認2.未納の管理費等の請求等の法的措置の追行・個々のマンションの実態に応じて機動的な組合運営を行う観点から、原則的な総会決議事項である共用部分の軽微変更や狭義の管理行為のうち特定の事項について、理事会の決議事項として規約に定めることも可能であることを記載するとともに、その場合には、理事会の監査体制の充実、組合員に対する透明性等の確保、予算への配慮等が必要である旨を示す。・保存行為の内容の明確化とその適正さの確保を図るため、一般的に保存行為に該当すると考えられる行為の具体例等を示すとともに、保存行為のうち特定の事項については理事会の決議事項とするよう規約に定めておくことも考えられる旨を記載する。8.新年度予算成立までの経常的な支出に関する整理<改正の概要>・新年度予算成立までの経常的な支出を行うことができるよう規約本文において規定するとともに、工事を行うために総会で決議を行い、その支払が翌年度の予算成立前となった場合など、会計年度を跨るような場合について整理する。さらに、新年度予算成立までの経常的な支出の承認について、理事会の決議事項に追加する。9.財産の分別管理等に関する整理<改正の概要>・マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令が平成22年5月1日に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収に係る第60条関係のコメントを改正するとともに、管理組合の印鑑が適切に保管されるよう取扱いを整理して記載する。10.第66条と第67条の関係の整理<改正の概要>・第66条に定める義務違反者に対する措置と第67条第3項第1号に定める措置の違いについて、各管理組合において混乱が生じている事例も見受けられることから、整理を行った上で記載する。11.管理組合における分譲後の原始規約の見直し<改正の概要>・原始規約の内容がマンションの実態及び区分所有者等の意向に沿ったものになっているか否かについて、できるだけ早期に見直すことが望ましい旨を記載する。また、法令等の改正や、状況の変化等を踏まえ、管理組合において定期的に規約の見直しを行うことが望ましい旨やその際の専門家の活用の考慮の必要性について記載する。12.共用部分の範囲に関する整理<改正の概要>・マンションにおける設備の変化及びマンション標準管理委託契約の改訂を踏まえ、共用部分の名称等の整理を行う。13.団地型等のマンション標準管理規約の適用対象の整理等<改正の概要>・マンション標準管理規約(団地型)の対象とする形態について、整理を行った上で、わかりやすく図で示したもの等を追加する。
2011.01.03
皆様のマンションには管理規約があると思います。管理規約が手元にない・・・という方は管理会社(自主管理のマンションは理事会)に言えば、もらえると思いますので、一家に一冊は置いておきましょう。管理規約はご存じの通り、マンション生活上、管理組合運営のルールブックで、法的な効力があります。一般的に管理規約は、国土交通省監修の標準管理規約をもとに作成されています。現在スタンダードになっている標準管理規約は平成16年2月に改定されておりますが、近々最新の標準管理規約が作成、発表される見込みです。イダケンが相談を受ける管理組合の管理規約をみると、最新版をもとに改定されていないことが多い、とにかく多いです。法律の変更、社会情勢の変化とともに、必然性があるため標準管理規約が改定されます。最新版の管理規約に改定しないことにより、管理組合運営面へマイナス面が生じる可能性があります。管理規約を改定していない理由としては・・・管理会社から改定のアドバイスをもらえなかった(標準が変わっていることすら知らなかった)管理規約改定に必要な特別決議(総会において議決権数および区分所有者数の4分の3以上の合意を得る)が成立しないことが考えられます。因みに相談を受け、標準管理規約最新版に基づく改定されていないマンションの大半の理由は1.管理会社のアドバイス不足によります。驚かされるのは、高レベルな事務管理業務提供をホームページ等でアピールする大手管理会社でも、前述のアドバイス・提案不足が多数みられることです。最終的に規約を改定するしないは管理組合の自由です。が・・総会・理事会運営の支援をプロとして行うのであれば、規約改定の提案は当然の業務として積極的にアプローチしなければいけないと思います。(規約改定補助は契約外なら有償と組合に言えばいい話です)皆さんのマンションの管理規約が最新版をもとに作成されているか、下のホームページと見比べて早速チェックしてください!http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf管理会社の能力を図るバロメーターになりますよ。この日記をご覧になられている方が管理会社関係でしたら・・・自社が委託を受けている管理組合の管理規約のうち何パーセントが標準に基づいた最新版に変更されているか確認してみましょう。改定率90%~ プロとして通常レベルをフロントマンが満たしています改定率70%~89% 一部のフロントマンの提案力が不足しています改定率69%以下 フロントマンに対する指導・教育をやりなおしましょう。リプレイス(管理会社変更)を検討される予備軍です! にほんブログ村
2010.12.26
イダケンは仕事がら、土・日の予定がいっぱい詰まっています。二つのマンションの役員をしていますが、総会以外は平日開催にしてもらっています。理事長を務めるマンションは、役員全員が自営(会社経営者)のため、平日の昼間ランチミーティングが可能です。住まいのマンション理事会は、月曜日夜19時30分スタートです。平日開催の出席率はというと、今年で役員3年目を迎えますが・・・欠席は多くて2名。監事を含めて役員6名全員出席することの方が多いです。理事会日程は遅くとも1ヶ月前、早ければ2ヶ月前に決めています。住まいのマンションは神奈川の西部地域で、地元勤務の方を除くと通勤時間はそれなりにかかる場所です。土日開催でも出席率が悪い管理組合もありますし、平日開催であっても、イダケン住まいマンションのようにパーフェクト出席があたりまえの状態になることもあります。(因みにイダケン住まいマンション役員の選任方法は基本輪番制です)土日は家族サービスまたはプライベートの趣味時間を中心に考え、管理組合業務には参加しにくい人。仕事の休みがシフトで、むしろ土日は休みにくい人。こんな状況が見られれば、敢えて土日にこだわらず、平日夜開催にすると出席率が向上するかもしれません。この日記は、平日理事会を推奨しているのではなく、理事会出席率向上するためにはいろんな工夫も必要だということです。 にほんブログ村
2010.12.19
持ち回りで役員を選ぶマンションでは・・・初めて理事会運営を経験する人ばかりです。右も左もわからない・・・そんな時に頼りにするのが「管理のプロ」である管理会社です。管理会社の担当者はいろんなことを知っています。わからないことを聞くと、すらすらっと聞いたこともないような法的知識や専門用語を言葉の端々に交えながら、もっともらしい説明を・・・聞く側の役員さんは、そういうもんなんだ。と、とりあえず納得します。難しいことは管理会社に任せておけばいいんだ。と言う考え方を次第に持つようになります。さて・・・本当に理事会運営は管理会社に任せきりで大丈夫でしょうか?イダケンは『ノー』と回答します。『ノー』と回答した理由は二つあります。一つ目の理由は、管理会社は営利企業。管理組合と利益相反関係にあるからです。管理会社の言い値→管理会社は儲かる。管理組合は割高なお金を払うことになる管理会社のやりやすい仕事→どのマンションも同じようなサービスを提供する。管理組合はマンションの実情に即したサービスがうけにくくなる適切な金額で良い仕事をしてもらいたければ、任せきりではダメなのです。二つ目の理由は、管理会社が説明する一般論は、管理会社にとって都合の良い説明が多く、社会全体の一般論にあてはならないということです。具体的な事例をあげると、国土交通省が管理組合の実情をアンケート調査を行い、そこから導き出した「マンション管理標準指針」を発表しています。イダケンは、マンション管理組合運営は、まずはここを基準にするべきだと思っています。しかしながら・・・管理会社は標準指針から外れたことを、管理会社にとって都合の良い考え方を「一般論」として湾曲して役員さん達に説明することが非常に多いのです。「管理のプロ」の一言が重みがあることを巧みに利用し、マンション管理の実態を根拠にせず管理会社にとって都合の良いマンション管理を管理組合に植え付けようとしています。何が正しいか、何が間違っているか。管理組合運営の主体である理事会が、管理会社の説明ではなく、本質を学ぶ必要があります。イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、管理組合有志が中心となり、間違いだらけのマンション管理を正しい方向に導こうと努力しています。11月23日(祝日)に新宿で行うセミナーのテーマは、「理事会運営」についてです。管理組合主体で良い理事会運営を目指そうとする皆様。参加してみませんか?詳細は下記URLをご覧ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村
2010.11.16
人々の長年の経験と知恵によって結晶である『ことわざ』を引用し、理事会運営のポイントを書き示したいと思います。1.泰山は土壌を譲らず人の些細な意見も聞くことが大事であるという意味です。総会・理事会の決議は過半数で決まるからと言って、少数派の意見を軽んじてはいけません。いろいろな意見を聞き、一番良いと思われる着地点へたどり着くよう管理組合を運営していくことが大切です。2.意見と餅はつくほど練れる人の意見に耳を傾けるほど、人間が豊かになると言う意味です。管理組合は人と人とのつながりが大切です。つけばつくほど粘りが出て良い餅になるように、理事会が人の意見を取り入れれば風通しが良く多くの居住者が住みやすいマンションになります。3.迷う者は道を問わずわからないことは、優れた人に教えを請えと言う意味です。道に迷う人は、わからなくても人に聞こうとしないからで、道に迷わないためには人に尋ねればよいのです。役員さん達の力では管理組合運営における問題解決が難しい場合は、専門家であるマンション管理士等の助力を得れば、道が開けることがあります。イダケンがボランティアで参加する「マンション管理適正化ネットワーク」の11月23日(祝日)開催セミナーのテーマは「理事会運営」についてです。他の管理組合、そしてマンション管理士からいっぱいノウハウをいっぱい吸い取ることができます。お時間がある方は是非ご参加くださいhttp://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a にほんブログ村
2010.11.11
イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」の勉強会・交流会が11月23日(祝日)13時より新宿で開催されます。今回のテーマは「理事会運営」です管理会社任せでは危険。管理組合が主役となった理事会運営を実現する方法を検討します。一方的な講義だけではなく、参加型で積極的に意見交換ができますので、得られるものは大きいと思います。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a皆様の参加をお待ちしています♪ にほんブログ村
2010.11.09
管理組合に理事会が在る時は、理事長が区分所有法で言う「管理者」となります。管理規約に定めることにより、外部の第三者を管理者にすることが可能です。第三者の管理者管理は、小規模マンション、投資向けマンション、リゾートマンション等役員の選任や理事会活動が難しいマンションにおいて、管理組合運営を円滑化する一つの手段として考えられます。横浜市住宅局建築部が「小規模マンション対応型」モデル規約を発表しています。http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y-kiyaku.pdf解説によると・・・ 『このモデルは、マンション管理運営における理事長の負担が大きいため管理組合役員のなり手が不足しがちな小規模マンションなどにおいて、区分所有法に定める管理者を理事長とはせず、管理組合とマンション管理業者とは異なる第三者(マンション管理士などの専門管理者)を管理者と位置づけることが可能な管理規約です。 理事長は、管理組合の代表として、理事会や総会の議長などを担当し、区分所有者及び占有者等の意見の集約など、区分所有者間のコミュニティ形成に専念できる一方、管理者は、標準管理規約では理事長の役割とされている管理業務の統括等を担当することとなります。総会の決議により、信頼のおける管理者を選定し、管理運営を適切かつ円滑に進められることにより、小規模なマンションの管理向上が図られることを目的としています。』となります。標準管理規約とモデル規約の対比は次の通りです(上記URLホームページより抜粋) 根拠 条文 国の標準管理規約における「理事長=管理者」の役割「小規模マンション対応型」 モデル管理規約における「理事長≠管理者」の役割§17・専有部分の修繕等に関する承認手続き理事長-§24・損害保険契約に基づく請求及び受領-----→管理者 §38・管理組合を代表,業務を統括・規約,使用細則等による理事長の職務 → 管理者の責務へシフト理事長...代表管理者...統括 (細則の整理) ・区分所有法に定める管理者 ・通常総会における業務執行に関する報告 -----→ (管理者と しない) -----→管理者 (総会により選任) (理事会にて意見を述べることができる) 管理者 §42・通常総会の招集・臨時総会の招集-----→-----→管理者 管理者・総会の議長理事長-§43・総会の招集期間短縮-----→管理者 §45・専有部分占有者の総会への 出席通知の受領-----→管理者(・総会への占有者の出席依頼 )理事長管理者§46・議決権行使者の届出,代理権証書の受領-----→管理者 §49 ・総会の議事録の作成,保管,閲覧,掲示理事長(作成)管理者(保管・閲覧・掲示) §51・理事会の議長(・理事会への占有者の出席依頼 )理事長理事長-管理者§52・理事会の招集,議事録作成,保管,閲覧理事長(招集・作成)管理者(保管・閲覧) §58・収支予算案の提出・収支予算の変更-----→-----→管理者管理者§59・収支決算案の通常総会報告-----→管理者§60・未納管理費等請求の 訴訟その他法的措置の追行-----→管理者 §64・会計帳簿,備品台帳,組合員名簿等の 作成,保管,閲覧 -----→管理者(作成・保管・閲覧) §67・法令規約等違反者への勧告・指示・警告・規約等違反・不法行為に対する、差止 め・排除・原状回復措置の訴訟等追行、 損害賠償金・不当利得返還金の訴訟 措置の当事者、弁護士費用等請求 等-----→ -----→管理者 管理者 §72・現に有効な規約の内容記載書面の作成理事長- ・規約原本等の保管・閲覧,保管場所掲示 -----→管理者(保管・閲覧・掲示) 先日管理会社が第三者管理方式を採用する管理組合でアドバイザーを行いました。不正を抑止するためには、管理者機能をモニタリングする「監事」の役割が重要になると痛切に感じました。 第三者管理を専門家であれば、お目付け役となる監事も専門家を採用(外部監査)する方法があります。http://www.idaken.net/consulting/mail/イダケンの事務所では、小規模マンション向けにメール等を利用した安価な外部チェック機能サービスを提供しています。 第三者管理者方式について皆様はどのような意見をお持ちですか?ご意見をお聞かせください。 にほんブログ村
2010.10.06
今日は横須賀→川崎→桜木町と、神奈川県内を走り回っていました。電車の中は涼しいのですが、外を歩くと残暑が身体に堪えます。前回の記事でご紹介しました、適正化ネットワーク10月期セミナー・管理組合交流会の会場が確定しました。横浜市健康福祉総合センター内8F会議室(横浜市中区桜木町1-1)JR、地下鉄桜木町駅から徒歩1分・・もかからないかも地下道西出口出てすぐの好立地です。10月17日(日)13時30分~第1部 講義『 管理組合主導の大規模修繕工事を目指して! 』第2部 講義『 大規模修繕工事の業者選定のポイント 』第3部 グループディスカッション会費は参加者で経費(会場費、資料コピー代、水代)を割り勘にします。1000円を超えることはありません。なお、9月23日(祝)13時30分~池袋開催の9月期セミナー・交流会の参加者引き続き募集しています。こちらのテーマは『管理会社にだまされない方法』です。http://www.mansaku-net.jp/mansion/main/seminar/event_mansion-tekiseika2010.09.23.htmlマン策ネットホームページ上でもご案内して頂いています。 にほんブログ村
2010.09.11
過去に何度か議事録の書き方を記事でUPしましたが、現実問題、白紙から議事録をつくるとなると大変です!かといって管理会社に全てを委ねるのは望ましくありません。そこで・・・http://blog.livedoor.jp/rijichou2010/archives/51133890.htmlマンション管理組合理事長の日記、某理事長さんの記事を参考に議案書のデータを利用して、役員どなたでもメモ書き感覚でつくれる議事録サンプルをつくってみました ●●マンション管理組合第17期第3回理事会議案書 日時:平成22年8月29日 10時~会場:産業センター会議室 第1号議案:鉄部塗装実施の件 共通条件をもとに三社から見積を取りました。 A社:7,432,000円(管理会社推薦)B社:5,872,630円(マンション施工業者)C社:5,547,980円(理事会推薦) 3社からプレゼンテーションを受け、発注業者を一社に絞りこむ予定です。 第2号議案:管理費等滞納の件 中長期管理費等滞納者について今後の対応を協議します(添付資料参照)。 第3号議案:欠員役員の選任 128号 中元理事の専有部分転売に伴い、一名役員に欠員が出ました。総会決議事項に基づき次期役員候補である129号室 加藤氏を選任することについて提案します。 こんな感じで作成されると思います。この議案書をベースにあらかじめ必要事項をメモ書きすれば完成する議事録書式をつくって、理事会当日書記担当に渡し、メモ書きをお願いします。 ●●マンション管理組合第17期第3回理事会議事録 日時:平成22年8月29日(日)10:05~11:50会場:産業センター会議室出席者:定数4名中3名出席他監事1名同席 出席欠席理事長(議長)○ 副理事長○ 会計理事○ 理事 ○(監事) ○同席者:管理会社佐藤菅原その他A社:2名B社:1名 C社:3名 P1赤字は理事会当日メモする内容になります。固定される内容については某理事長さん記事に書いているチェックでも良いかと思います。 第1号議案:鉄部塗装実施の件 共通条件をもとに三社から見積を取りました。A社:7,432,000円(管理会社推薦)B社:5,872,630円(理事会推薦)C社:5,547,980円(理事会推薦)質疑応答事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・3社から1社約30分ずつ説明を受けた 決議事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・A社・C社は会社規模・実績等がほぼ同等に優れている・B社は提案内容、説明が他2社に比較し、見劣りする・C社は住民への配慮(安全対策、広報物)に努めている姿勢がみられる・以上の結果から、金額面、提案面を総合的に判断し、C社に工事を発注することが決まった。(第16期通常総会において理事会一任事項)・次回理事会でC社を交え、詳細を協議する。P2議案ごとに1ページ作成します。ページを分ける理由は協議事項が多い時に、メモする欄がページ裏面を使用できるからです。 第2号議案:管理費等滞納の件 中長期管理費等滞納者について今後の対応を協議します 質疑応答事項※欄内で足りない場合は裏面に記述・3名の滞納者について督促状況を管理会社が説明(理事会)毎回口頭のみの報告だが、書面で記録をつけているのであれば提出して欲しい(管理会社回答)記録は付けているが対外に出せるような書式は準備していない (理事会)報告のみで、具体的な回収提案がない。これで督促業務を行っていると言えるのか?(管理会社回答)委託契約に定められた業務はきちんと行っている。滞納問題は必ずしも早期には解決しない 決議事項※欄内で足りない場合は裏面に記述管理会社に対し次の意見・要望をした。 ・事務的に督促をするのではなく、早期に結果を残す(解決)せるような努力して欲しい。・指定書式を作り、毎月理事長に督促記録簿を提出して欲しい・時系列ごとに滞納者への対応を示したプラン(案)を提示してもらい、次回理事会でそれをたたき台に協議するP3 書記が慣れない方がいます。その時は、議長は次の議案に進める前に、主だった質疑応答内容、決議事項をまとめた内容を口頭で復唱し、それを書記にメモしてもらえば良いと思います。理事会終了後に役員3名から署名・押印をもらえば、当日に議事録が完成です。 以上11時50分に全ての議事が終了し、議長は閉会を宣言した。次回理事会は9月26日(日)13時より同会場において開催する。 議長 署名 ?書記 署名 ?理事 署名 ?最後に管理会社担当に渡し、ワープロ打ちしたものを全戸に配布すれば、正確な内容を一番記憶が新しいうちに記録した議事録が皆様の手元に届くことになります。管理会社にメモ書きを任せればよいのでは?とお思いになる方。管理会社は自社に都合の悪いことをメモしない可能性があります。議案数が多い時には、疲れ果てた役員さんは内容を十分に確認せず、署名、押印してしまうと、重要な記述が抜けた議事録が出来てしまいます。役員の中から書記を設けることが重要なのです。最近にほんブログ村参加の方のブログ記事を参考に日記を書いてばかりいます。オリジナリティーがなくてスイマセン。最後に、記事を参考にさせて頂いた某理事長さんにこの場を借りて御礼申し上げます。 にほんブログ村
2010.09.02
大規模修繕においては『予防保全』という概念が定着しています。蓄積されたデータに基づき、問題が起きる前にお金をかけて対処(予防保全)した方が、リスクが少なく、経済的であるという考え方です。反対の言葉は『事後保全』です。先日にほんブログ村参加のTOMMYさんのブログで、「新築分譲時のマンション管理士による管理組合説明会」の記事が投稿されました。にほんブログ村 http://blogs.yahoo.co.jp/neverland20050918/18069667.htmlTOMMYさんの提案は、分譲マンション入居後のモラル低下、ルール違反、トラブル回避を防ぐための『予防保全』だと思います。大規模修繕で大きな利益を確保したい管理会社は、管理組合へ積極的に『予防保全』を提唱します。しかしながら、日常管理では『事後保全』の考え方を持って仕事をしています。一時の手間は必要ですが、日常管理に『予防保全』の概念を取り入れれば、事後的に管理会社の業務は軽減されると思っています。管理会社は、区分所有者が管理組合運営への関心を高めることを嫌う傾向があります。
2010.08.31
新役員の理事会出席協力が得られないことから、理事会成立要件を満たせず、管理組合運営が滞ることは、輪番制を取るマンションで見られます。この場合に、役員選任の在り方を見直す必要がありますが、見なすためには、理事会協議を経て、総会で審議しなければ決まりません。この状況下で問題を解決する方法はいくつかあります。1.規約に「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。」と定められています。理事会が開催できず管理組合運営がストップする=業務の執行について不正があると判断し、監事が発起者となり臨時総会を開催できます。なお、理事長が通常総会招集権者であるものの、規約上総会提出議案は理事会承諾が必要なことから、理事長単独の判断による総会招集は認められません。2.規約に「組合員が組合員総数の5分の1以上及び規約に定める議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。」と定められています。理事長に総会を招集しても、理事会が成立しない状況下で総会を開催できないことから、組合員の総会招集権を行使できます。組合員全体の5分の1以上の票を集められるかがカギとなりますが、旧役員が事情を説明し書面で署名を呼びかければ、5分の1以上の同意を得ることは十分可能であると考えます。3.役員の法的解任は可能です。組合員単独でも裁判所に役員解任を申し立てすることが可能です(具体的な手続きについては、弁護士に相談されるのが良いでしょう)。裁判所が解任の判決を下した場合においては、新役員が決まっていないことになり、旧役員が引き続き職を全うしていることとみなされ、旧役員による理事会開催を経て、総会を開くことができます。1.2を試されてみた上で、それでも無理であれば3の行使を検討しましょう。この日記が参考になったという方は↓↓のクリックをお願いします。にほんブログ村
2010.08.28
管理会社の仕事ぶり、対応が悪い時・・腹に据えかね、正義感の強い役員さんが立ち上がります。のらりくらりハグらかす管理会社の対応に怒りを覚え、時には強い口調で是正を求めることもあるでしょう。改善のプロセスを理解せず、管理会社を責めている光景だけを目のあたりにすると・・「かわいそう」とか「この言い方はさすがにひどいんじゃない」とか、同情する気持ちから管理会社を味方するようになります。巧みな管理会社社員なら、同情を引くよう「かわいそうな自分」をアピールすることも・・・マンションのために良かれと思った改革が、言いすぎや、先走る行動により誤解を招き、身を呈して立ち上がった役員さんが非難の矛先になることがあります。管理会社は、組合員同士がコミュニケーション不足であることを理解しています。管理会社にとって不都合な役員がいると、「一部役員が暴走している」ことに仕立て上げ、「うるさ型の役員」を孤立化させ、排除するよう取りこみを図り洗脳していきます。マンションのために良かれと正しい行動を取った役員さんが、言えば言うほどからまわりする・・こうした事例は数多く見られます。 そうならないためには、役員間のコミュニケーションを密にする→メールでの連絡交換も一つの方法です組合員に啓蒙する→管理会社が作成したものではなく、理事会が作った広報物でわかりやすく喚起する自分の意見だけを押し通さず、人の話もしっかり聞く→どんなに正しい意見をもった人でも、他人の話を聞かず、他人の意見を軽視すると、反発を招き、孤立化する慌てすぎない→コミュニケーション、組合員の理解度を深めながら、全体の歩調をみつつ、行動に移す 管理会社は自分の仕事のペースを乱されないために、組織ぐるみで必死で抵抗を試みます。「良いマンション管理を実現」をためには、外圧に屈せず、内部の組織固めをしっかりしていきましょう!ところで・・イダケンのブログをお読みになった方の中で、商売のネタにするために管理会社を邪魔ものにしようとしている・・・とお考えの方。過去の日記でも何度も書いていますが、管理組合が管理会社に求めるのは「CS」の意識なのです。しかしながら、管理会社の組織内で「CS」を本気で考えている会社は皆無です。生産者たる管理会社の意識を変えるためには、消費者である管理組合が声を発していかなくてはなりません。管理会社に生産者ありきではなく、消費者ありきの仕事をしてもらいたい。ブログをつかって、管理組合と管理会社へ「意識改革」を訴えています。 イダケンは頑張る管理組合さん、理事会さんを応援します。初回相談は無料です。改革を進める前に、気軽にご相談ください。ちょっとしたプロのアドバイスが先々大きな効果を発揮します!イダケンがボランティアで参加していますネットワークセミナーのお知らせです。セミナー内で営業行為はしていません。マンション管理において「管理組合」「管理会社」の意識改革が必要と思う方は、↓↓のクリックをお願いしますにほんブログ村
2010.08.24
住民の意見を聞く時にアンケート調査は非常に便利な手段です。アンケートを取り、集計し、理事会で協議することになりますが、その後の対応に問題がある管理組合があります。アンケートで得られた情報を理事会だけで独り占めするのはよくありません。アンケート結果を理事会で協議するだけで、各戸に情報を共有しないと、アンケート調査に対する協力のモチベーションが減りアンケート回収率が低下したり、理事会運営への不満が高まる原因になったりと、管理組合に悪影響を及ぼします。また、記名式アンケートの場合、回答結果によって個別に理事会からの見解書を出した方が良い場合もあります。何事もやりっぱなしは良くありません。アンケートを生かすのであれば、集計結果の他に、アンケート結果に対して理事会の方向性は?を添えて全戸に通知するまでの作業を必ず行いましょう。蛇足ながら・・・アンケートで区分所有者の過半数以上の賛同を得られたからと言って、総会の決議と同等に扱うことはできません。書面による決議は区分所有者全員の合意が必要になります。 にほんブログ村
2010.08.19
昨日日記に書いたマンション管理組合適正化ネットワーク、第2回のセミナー・交流会(池袋開催)のテーマは『管理会社に騙されない方法』に決まりました。趣旨や詳しい中身については、今回セミナーの準備委員会であるTOMMYさん、YAMATOさん、satoruさんのブログで近々紹介があると思いますので、ご期待ください!参加を申込された皆様からも、管理会社に対する「?」の部分を事前に意見聴取し、セミナーの中身に反映させる予定です。どんな役に立つ話でも、講師の話を一方的に聞くだけでは飽きてしまいます。適正化ネットワークのセミナーの特徴は、1、理解を深めやすい参加型:参加者の知りたいこと、疑問に思っていることの答えがみつかります。2、管理組合に還元できる:セミナーの中身が管理組合を主体として考えられていることから、セミナーで学んだことを自分のマンションに生かすことができます。3、管理組合にとって関心の高いテーマを取り扱う:(1)管理会社および第三社専門家との上手な付き合い方(2)修繕工事の適切な進め方、発注方法(3)「安かろう悪かろう」にならない管理コストの削減(4)組合員主体で管理組合運営を良くする方法、大きく四つの内容を柱に、役立つテーマを題材としたセミナーを開催していきます。イダケンはボランティア参加です。管理組合が主体となった「良いマンション管理」を実現するお手伝いをしています。セミナーを利用した営利活動は行いません。「営業行為」「サービスの売り込み」に不安を感じる方が安心してご参加頂けます。セミナー案内のホームページを更新しました。是非ご覧ください。適正化ネットワークへのご質問、ご意見はメールでお問い合わせください。追伸・・ボランティアなんかに力を入れて暇だと思われているかもしれませんが・・先週に引き続き、今週も予定が埋まりました。仕事が土・日曜日に集中しやすい中、お盆休み期間、しかも平日に約束を頂けるのはとてもありがたいことです。お盆期間も休まず営業しています。マンション管理でお悩みの方、気軽にご相談ください。にほんブログ村
2010.08.09
本日ボランティアで活動しているマンション管理組合適正化ネットワークの打ち合わせをしました。9月23日(祝)池袋開催の勉強会今後のネットワーク方向性を協議しました。あつーーーい語らい。今後の日本のマンション管理を良くする有意義な会議でした!関東圏では、ふんちゃらNPO団体、管理組合団体では実現できなかった、『本物』のマンション管理支援を実現できると思います。皆さま応援よろしくお願いします! にほんブログ村
2010.08.08
平成22年8月31日までの期間、国土交通省では、分譲マンションの政策に関して指定様式において意見の募集をしています。要旨は・・ 「適切な維持管理や計画的な修繕及び改修、建替え等分譲マンション政策について検討を進めていますが、国民生活の基盤である居住に関する政策であることから、そのあり方について広く国民の皆様からご意見を募集することとしました。」です。意見対象は、 分譲マンションの計画的な維持修繕の促進策長期修繕計画や修繕積立金に関する情報の充実やこれによる分譲マンションの計画的な維持修繕の促進策に関して分譲マンションの適正な維持管理活動の維持方策管理組合による適正な管理ルールの策定促進や管理組合による管理ルールの適切な運用に関して老朽マンションの大規模改修・建替えの円滑化のための方策改修や建替えの円滑化のための方策についてマンション管理を良くするのは、有識者の見解、管理会社やマンション管理士の意見ではありません。マンション管理の主体である管理組合、組合員が声を発していく必要があります!是非この機会を利用して、国に一言物申し、マンション管理を良くするきっかけをつくりませんか?詳しくはコチラのアドレスをクリックしてください。 国土交通省報道発表資料(平成22年7月29日付)http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000048.html↓↓コチラのクリックもお願いします♪にほんブログ村
2010.08.05
イダケンが理事長を務めているマンションは180戸超の大規模物件。しかし実際に居住(使用)している組合員は、3分の1の約60戸ほどです。役員の条件が「専有部分を現に居住(使用)する組合員」と限定されていることもあって、役員定数5名がぎりぎり選出される状況です。築35年を経過し、イダケンを除く役員の平均年齢は約70歳。高齢化が進んでいます。固定化した役員が長期政権を行うことは、管理組合運営にとって望ましい姿ではありません。本日開催の理事会では、60戸のマンションで運営していると考え、いかに新しいメンバーを理事会に加えていくか方法論について意見交換を行いました。協議の結果、コミュニケーションを深めることが不可欠で、理事会傍聴制度の採用、懇親会の開催等の工夫をしていくという方向性がまとまり、次回以降の理事会で具体的に方策を検討することが決まりました。イダケンのマンションは商業・住居複合型、住居部分は投資目的の使用が多い、反社会的勢力が使用している等、運営上難しい要素がいくつかあります。イダケンはマンション管理士としてだけではなく、一役員の立場でマンション管理問題に取り組んでいます。にほんブログ村
2010.07.31
各組合員、各役員はそれぞれ個別の考え方を持ち、理事会・総会で意見がぶつかり合うことはむしろ正常なことだと思います。しかしながら、自分と異なる意見を言われると、その方を敵視し、感情論による人間関係悪化につながることがあります。また、理事会や総会で票取り合戦を繰り広げ、管理組合で内部分裂を起こすことも・・マンションを良くしていこうとした結果、ヒートアップしすぎての行動なのでしょうが、度を超すと、管理組合運営が混乱し、内部分裂のため運営が停滞する恐れがあります。マンションでは色々な意見があって当然。自分の意見がどんなに正しいと思っても、じっくりと相手の意見を冷静に聞くことが大切です。また、意見を言うことは重要ですが、理事会・総会は自己主張、演説の場ではないことを認識しなくてはなりません。理事会・総会は「民主主義に基づく意思決定」を目的とする会議です。会議に参加する以上は、自分の意見を押し通すことだけに執着せずに、目的を果たすために協力していかなくてはいけません。一度人間関係が崩れると、修復するのは至難の業。理事会・総会では、口論になったとしてもお互い後々しこりにならぬよう議事進行役の手腕が問われます。管理組合運営って難しいですよね!顧問先で、内部を如何にまとめていくか方策に悩むイダケンでした(汗)にほんブログ村
2010.07.30
国土交通省監修の標準管理規約が見直しされる動きがあると発表されました。http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000046.html主要検討事項は、・長期修繕計画の定義等の位置付け及び定期的な見直しについて ・執行機関(理事会等)の権限の明確化について ・管理組合の役員の資格要件の取扱い等について ・集会に欠席する区分所有者の議決権の委任状等の適切な取扱いの明確化について 等 と管理組合運営にとって重要な内容が多いのが特徴です。法体系、社会情勢の変化とともに、管理組合を円滑に運営するために管理規約の定期的な見直しが必要です。規約を10年以上改定していない管理組合さんは一度見直しを検討しては如何ですか? にほんブログ村
2010.07.26
イダケンが理事長を務めるマンションは、200戸近い大規模物件ながら規約の定足数ギリギリの役員5名で理事会運営をしています。管理規約の改定、違反区分所有者の対応、大規模修繕工事の準備と・・ビッグイベントが目白押しです。理事会は毎月開催していますが、管理会社からの報告、管理上の諸問題の審議だけで2-3時間必要とし、ビッグイベントの審議がなかなかできない状態です。そこで、昨年秋から理事会内で部会をつくり、定例理事会とは別に大規模修繕は保全委員会で、規約・違反者関係は法務委員会で検討を進めています。部会は理事役員+有志組合員で構成され、月1回集まりを持つようにしています。まだまだはじめてばかりの試みですが、少しずつではありますが定例理事会の円滑化、ビッグイベント審議の効率化がはかれています。専門委員会の結成が難しいマンションでは、役員の定数を少し増やし部会を設け、専門的な事項は部会で審議するスタイルをとってはどうでしょうか?理事役員の負担は増えますが、管理会社におんぶにだっこに成らず、主体性をもった管理組合運営ができます。管理組合理事会運営でお困りの方は気軽にご相談ください。いろいろなノウハウをご提供致します。にほんブログ村
2010.07.24
海の日の三連休最終日、息抜きに大好きな伊豆へ。最近の移動はもっぱら電車。東海道線と伊豆急を乗り継ぎ、シュノーケリングスポット最寄駅まで自宅から約1時間半。駅で知人の車にピックアップしてもらいました。伊豆川奈の海は奇麗で、写真はうまく表現できませんでしたが、シュノーケリングでも十分満足できます。帰りに伊東の温泉に立ち寄りました。露天風呂からの景色は分譲マンションが目立ちました。リゾートマンションは都市部のファミリータイプとは、また違った独特の管理組合運営テクニックが必要です。リゾートマンションは、高齢化問題、居住と外部居住の考え方の隔たり、修繕資金の不足に代表される共通な悩みを持っています。イダケンは難易度の高い!?リゾートマンションの支援をした経験があります。大好きな伊豆。大好きなマンション管理士の仕事で貢献できたらなと思っています。伊豆半島のリゾートマンションの管理でお困りの方は、イダケンにご相談ください^^にほんブログ村
2010.07.23
マンション管理組合適正化ネットワーク主催の勉強会・交流会。第2回目は9月に東京で開催します。 管理組合役員・役員経験者マンション管理士管理会社社員が垣根を取り払い、本音で話し合います。マンション管理を良くするために勉強・交流を図ります。営業行為0で有益な情報交換を行います。 詳細が決まりましたら、ブログで告知しますのでご期待ください。また、随時適正化ネットワークの賛同者を募集しています。不明点、ご質問は気軽にお問い合わせください。 にほんブログ村
2010.07.18
何度かブログに書きましたが、名前だけの監事を選任しているマンションは多くありませんか?執行部たる理事役員の選任を優先しがちですが、イダケンはむしろ理事長と同じくらいに監事の人選に重きをおかなくてはならないと思っています。標準管理規約に定められている監事の仕事とは・・1 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。以上の3点です。通常総会における監査報告だけが仕事ではなく、日常からお目付け役となって管理組合業務が適正に行われているか厳しい目を光らせる必要があります。監査業務が機能すれば・・1、不透明な会計を見抜く会計を細かくチェックすれば管理会社の不正流用や、役員の使い込み、管理組合無駄使いを発見し、早期改善につながります。2、管理会社の手抜きをなくす管理会社が仕事をさぼる原因の一つに、理事会が管理会社を上手につかえていないことがあります。監事が日常的に業務をチェックすれば、管理会社の手抜きにすぐ気付き、理事会、管理会社それぞれに改善を促すことができます。3、理事会活動を活性化させる理事会運営が機能しない時の原因に、引き継ぎが行われない、総入れ替えでなにをしたらよいのかわからない?の2点があげられます。監事が理事会業務が正しく行われているかチェックし、適切な助言をすれば、毎年の運営方針が大きく変わったり、その年年における活動の格差がなくなり、管理組合運営が円滑に行われます。4、理事会の暴走・冬眠を止める理事長以外で単独で総会を開催できるのは監事だけです。もしも・・暴走する理事会や冬眠する役員が現れたら、臨時総会を開催し合議でストップをかけることができます。適切な管理組合運営を行うためには、自覚した監査の存在が必要です。監事は業務に一定以上の経験・知識が求められます。仕事がわからなければ何が正しいことなのかチェックをすることができません・・こんな時、監査の補佐役としてマンション管理士の起用を検討してはいかがでしょうか?年2回程度のスポット採用であっても人選さえ間違わなければ、大きな安心が得られることでしょう。理事会顧問として「ただ座って一言二言しゃべるだけ」のマンション管理士と契約するより、実務経験に長けたマンション管理士が管理組合に欠けているチェック機能を補完することで、あらぬ方向に脱線することなく継続的に適切な管理組合運営ができます!にほんブログ村
2010.07.16
日曜日にマンション管理組合適正化ネットワークの勉強会を終え、さっそく準備委員会、参加者の皆さまから熱いメッセージをメール、電話で頂きました!初めての試みで、参加者の皆さまには少し物足りないと感じる勉強会だったと思いますが、文句・批判ではなく「こうしたらよいのでは?」「こうしていきたい!」と前向きかつ積極的な意見の数々。この化学反応にイダケンは感動しています。自覚した管理組合、マンション管理士、管理会社が同じベクトルを向いて、管理組合運営の在り方は?マンション管理士に求められるものは?管理会社は今後どのように変わっていかなくてはならないのか?管理組合を中心に置いたマンション管理を真剣に考えています。化学反応を起こし進化をする勉強会。皆さま期待してください!次回開催は9月予定です。イダケンはこの勉強会で大きなエネルギーをもらいました。本業の管理士の仕事もボランティアの勉強会のお手伝いを全力で取り組みます。関連記事脱・御用組合! TOMMYのマンション管理ブログマンション管理組合 理事会&理事長 Yahoo!ブログ連盟! にほんブログ村
2010.07.13
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