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今月、東京都内にあるマンションの理事長が、管理組合の銀行口座から自分の口座へ管理組合のお金を移し替え着服したとして、横領事件で警察に逮捕されました。詳しい背景はわかりませんが、銀行登録印と通帳を理事長が両方保管していたので簡単に口座からお金を引き出せたのではないかと考えます。今一度皆様のマンションの銀行登録印と通帳を誰が保管しているか確認してみましょう。管理会社に事務を委託しているマンションであれば、通帳は管理会社、印鑑は理事長が保管しましょう。自主管理をしているマンションであれば、通帳は会計理事が、印鑑は理事長が保管しましょう。人間誰でも魔がさすことがあります。通帳と印鑑を一人が保管することはリスクを伴うので止めましょう!マンションの管理業務に関する事故は、あっと驚くような単純なことが原因で起きることが多いのです。当たり前のことだから大丈夫であろうと甘く考えずに、重要なポイントは定期的にしっかりチェックしながら、管理組合運営にあたりましょう!マンション管理運営に失敗しないためのノウハウはいい管理ドットコム」ホームページ、に多数掲載しております!是非お役立てください!!
2008.06.12
管理組合総会の出席資格は原則区分所有者のみです。賃貸居住者は総会に出席することができるのでしょうか?標準管理規約では、「理事会が必要と認めた者」は、総会に出席することができます。理事会が賃貸居住者の出席を認めると決めた総会には、出席資格があります。但し、総会での発言権はありません。それと、標準管理規約では、会議の目的につき利害関係を有する賃貸居住者は、総会に出席すること、また、事前に理事長に断れば意見を述べることもできます。会議の目的につき利害関係を有するとはどのようなことでしょうか?一例をあげますと、総会で自転車置き場増設を提案するにあたり、設置予定場所が賃貸居住者のベランダの前であった時には、通風、日照、プライバシーの影響等により利害関係を有することになります。マンション管理の無料お役立ち情報は「いい管理ドットコム」ホームページ、豆知識に随時更新しています!是非ご覧ください!!
2008.06.11
マンションの管理規約は、国土交通省が監修している標準管理規約をお手本に作成されています。標準管理規約とは?管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、国が作成したもので、平成16年1月に改定されています。標準管理規約の作成の趣旨は、 ・ マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であること・ 社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。となります。標準管理規約の種類は、・ 一般分譲の住居専用の単棟型マンション・ 店舗併用等の複合用途型マンション・ 数棟のマンションが所在する団地型マンション三つのバリエーションがあります。 平成17年以前に竣工されたマンションは、以前の標準管理規約を手本に管理規約を作成しています。以前の標準管理規約は平成9年に改正されたもので、その時から、法制度の充実が図られ、マンションを取り巻く情勢も変化してきています。管理規約の変更をしていない管理組合は、こ見直しを検討することをお勧めします。なお、管理規約の変更は総会の特別決議が必要になります。標準管理規約については、国土交通省のホームページに詳細が載っております。こちらもご参考にください。http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html マンション管理のお役立ち情報は「いい管理ドットコム」ホームページ、豆知識に掲載しています!是非ご覧ください!!http://www.11kanri.com
2008.06.05
総会は原則理事長が招集することになっていますが、例外が二つあります。 一つは、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときに、監事が臨時総会を招集することができます。もう一つは、組合員総数及び議決権総数の5分の1以上の同意を得て、総会の招集を理事長に請求し、理事長が管理規約に定められた期間内に総会招集通知を発しない場合は、請求をした組合員が臨時総会を招集することができます。例外での総会開催は、理事会と役員以外の組合員との関係がうまくいっていない時、役員以外の組合員から理事会への信頼が崩れた時に見られます。管理組合運営が良い方向に進むために、やむを得ず例外である組合員の総会召集を行なうことがありますが、これが原因で組合員間で軋轢が生じ、人間関係が悪化し、マンション内で内部分裂を起こすリスクがあることを忘れてはいけません。組合員の関心が低いと、理事会が一人歩きしてしまい、気付いたときにはその他の組合員の意図と全く反対の方向に進んでいることがあります。役員を選任するのは総会で、組合員が決めた理事会です。理事会が孤立しないように、組合員一人一人がマンションの執行機関である理事会活動を盛り立てるよう協力する姿勢が大切です。また、役員は理事会運営にあたって、独断専行は避け、常に組合員の意向を把握しながら活動する慎重さを持たなくてはなりません。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談ください応援します!いい管理http://www.11kanri.com/無料相談会実施中!
2008.06.04
総会の通知は、「管理組合に対し組合員が届出をしたあて先」に発送しますが、中には管理組合に届出がなく住所不明の組合員もいます。その場合は、その組合員が所有する部屋宛に発送することになります。送り先不明で戻ってきた郵便物は、発送した証拠になりますので、捨てずに大切に保管しておきましょう。 また、マンションに居住する組合員及び送り先不明の組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することで、総会通知発送に代えることもできます。総会通知を受け取っていないと言ってくる組合員=区分所有者が稀にいます。本人の主張を信じるしかないのですが、総会の議案に納得いかずに故意に総会の混乱を狙う確信犯がいないとも限りません。総会通知の発送とあわせて、必ず掲示板に総会通知を貼ることをお勧めします。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談ください応援します!いい管理http://www.11kanri.com無料相談会実施中!
2008.05.31
標準管理規約では、「総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。」とされています。例えば、6月21日土曜日に総会開催を予定しているマンションであれば、2週間(14日)前と言うことになりますから、6月6日金曜日までに発送しなくてはなりません。「発しなければならない」は到着する日ではなく、発送する日を指します。原則2週間前発送としてはいますが、緊急を要する場合の特例措置として、「理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。」と標準管理規約では定めております。2週間前とされてはいますが、総会出席の調整がしやすいように総会の開催日が確定したら、可能な限り早めに通知を発送することが望ましいでしょう。またやむを得ない理由で短縮の特例を適応する場合には、一言その理由を案内に記すのが親切かと思います。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com/無料相談会実施中!
2008.05.28
1、定期的な理事会開催の重要性毎月1回の開催が理想です。それが難しいのであれば、2ヶ月毎や3ヵ月毎とし、理事会開催のときに次回の開催日を決めておくと良いでしょう。通常総会の前に理事会を年に一回しか開催していないというマンションもあります。一年を通して何も協議することがない管理組合ははたしてあるのでしょうか?このようなマンションは管理会社に任せきりの傾向にあり、管理会社のサービスがずさんであったり、委託費が割高であったり、大規模修繕の際高額な工事をする羽目になったり、管理組合にとって、デメリットが多くなります。2、年間計画の重要性以前の日記で、管理組合運営を円滑にするために、事業年度の初めに年間スケジュールを立てることが望ましいと書いたことがあります。管理規約の総会議決事項に「予算書および事業計画の承認」という項目があります。予算書および何をするかを示した事業計画(例:大規模修繕の実施、駐車場の抽選等)は、ほとんどのマンションで作成していますが、月単位で何を予定するかを具体的に示した年間スケジュールを総会時に提示しているマンションはまだまだ少数のようです。年間スケジュールは理事会だけが把握するのではなく、組合員全体に周知する必要があると思います。役員以外の組合員に活動内容が伝わらなければ、「何もしてないんじゃないか?」「役員に力がないのでは?」等の不信を招くことになります。せっかく、役員が貴重な時間を割いて、マンションのために活動しても、これでは悲しいですよね。3、引き継ぎの重要性一年任期の理事会が多いようですが、引き継ぎを考えると半数留任の二年任期をお勧めします。管理組合運営は一年単位ですべて終わるわけではなく、何年もかかって、ようやく結論がでることも珍しくありません。役員が総入れ替えですと、新しい役員が一から仕事を覚えながら、活動することになります。新しい役員が今まで管理組合活動に積極的に参加しているとも限りませんので、引き継ぎをしたとしても、十分に今までの経緯を理解できるとは思えません。仕事を覚え、経緯を知るために時間を要し、あっという間に一年が経過し、次の新しい役員が同じことを繰り返す悪循環となります。二年任期が難しいマンションは、新しい役員を早めに決め、役員が切り替わる通常総会前に新旧役員参加の理事会を数回開催し、引き継ぐに余裕を持たせること、また、監事を前役員から選出することで、必要に応じて、前任者から意見を聞きやすい体制を作ると等運営上の工夫が必要でしょう。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com/無料相談会実施中!
2008.05.27
マンションの管理費削減=支出の見直しに積極的に取り組む管理組合が増えてきました。神奈川横浜を中心としてマンションの管理費削減をお手伝いをしてきましたが、支出の削減に至ったきっかけとは、管理会社の仕事に対する不満、不信感修繕積立金の改定=値上げする金額をおさえる毎月支払う管理費を安くしたいいざと言うときのために、マンション管理組合の資産を増やしておきたいこの4つの理由のどれか一つにあてはまりました。管理費削減=支出の見直しの方法をみると、現在委託している管理会社に減額を要請する複数の管理会社から見積を取り、それを参考に現在委託している管理会社に減額を要請する複数の管理会社から見積を取り、サービス内容も検討した上で、もっともふさわしいと考えられる管理会社と契約する管理会社に対する不満がない、または少なければ最初の2項の方法を取り、管理会社に対する不満が多ければ、最後の選択肢を前提に管理費削減=支出の見直しの業務を進めていく傾向にあります。管理会社を変更する場合、サービス向上への期待とともに、本当に大丈夫?なのかと言う不安が付きまといます。せっかく労力を割いて管理費削減=支出の見直しをするのですから、なるべくリスクは減らしたいものです。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com無料相談会実施中!
2008.05.24
管理規約に定められた期日までに管理費等を納付しない場合、その区分所有者に対し、遅延損害金を請求することができます。管理規約に定めない場合でも法的に5%の遅延損害金を請求することは可能ですが、管理規約にきちんと遅延損害金の規定を明記した方が良いでしょう。 遅延損害金の金額は計算しやすいよう年利14.6%=日4銭と定めることが多いようです。滞納者に対してペナルティーがなければ、期日を守らなかったり、支払能力があっても故意に遅らせたりする懸念があります。滞納者を出さないようにするための抑止効果になります。また、滞納者に対して訴訟になった場合に、相談料や弁護士に対する報酬等の経費がかかります。遅延損害金を請求し、その諸費用に充当することで、余計なマンションの支出をなくすことができます。1ヶ月でも遅れた場合厳格に適応するマンションもあれば、悪質な常習者に対してのみ請求するマンションもあり、管理組合で運用規定についてガイドラインを定めておくことが大切です。★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ(削減)したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして!★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com「横浜いい管理ドットコム」「横浜いい管理ドットコム」
2008.05.23
標準管理規約の補足事項にあたる公式コメントに、「機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。」とされております。駐車場全戸分確保使用料0円を謳い文句にしているマンションは、駐車料金が高額でかつ確保しにくい都心部では、大変魅力的な条件です。しかし、その駐車場が機械式であれば、日常の維持費(保守料、電気代)の他に、コメントにあるように多額の修繕費を要します。初めからこの修繕費を前提にした修繕積立金を算出して販売しているマンションであれば良いのですが、新築時マンションの修繕積立金の平均金額は1平米あたり60-80円と割安で、建物本体の修繕を行なうだけで、将来的に不足が生じる金額です。更に駐車場の修繕費を加算する・・・と考えると頭が痛い問題になることが必至です。★管理費が高い。適正価格を知りたい、管理費を値下げ(削減)したい★修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★建物の清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★管理会社担当の対応が悪い・遅い。なんとかして!★管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、いい管理ドットコムのマンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com
2008.05.21
標準管理規約では、「各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるもの」とし、管理費とは別に修繕積立金の納入義務を定め、「積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」とされています。管理費と違って、日常的に支出されるお金ではないことがわかりますが、「特別な管理に要する費用」とはどのようなことを言うのでしょうか? 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕・・長期修繕計画(25年以上の期間中に実施予定の修繕時期、修繕内容、修繕費概算をグラフ化した修繕計画書)で予定された一定期間ごとに発生する修繕を行なう費用です。二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕・・台風及び地震等の天災、火事等により被害が発生した場合の修繕を行なう費用です。三 敷地及び共用部分等の変更・・敷地の一部を駐車場及び駐輪場に改修する等の変更工事の費用です。四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査・・建物が老朽化した際に、修繕で建物を延命する方法と、建替えるという選択肢があります。建替えを進めるにあたっては専門家の手助けが不可欠で準備段階から費用が発生します。五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理・・窓・玄関扉を管理組合が一体となって修繕をする場合や、車椅子対応のスロープを新設する等の工事に要する費用です。 ★管理費が高い。適正価格を知りたい、管理費を値下げ(削減)したい★修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★建物の清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★管理会社担当の対応が悪い・遅い。なんとかして!★管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、いい管理ドットコム・マンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com
2008.05.20
住戸(専用部分)の窓や玄関扉等の開口部は、バルコニーと同様に共用部分の専用使用部分(特定の区分所有者だけが使用できる共用部分)と言う扱いになります。窓や玄関扉等を個々の住戸が勝手に交換してしまうと、建物全体の美観上の調和(個々の玄関や窓がそれぞれ色や形が違うと見た目が悪くなる)が取れなくなり、建物の価値が損なわれます。 窓や玄関等の開口部を交換する場合、どのようにすればよいかと言うと標準管理規約では二つの取り決めがあります。 •1、防犯・防音又は断熱等の性能が向上する場合は、計画修繕として管理組合の費用で行う。•2、管理組合で工事を速やかにできない場合は、細則を定め区分所有者の個人負担で行なう。 窓や玄関扉を交換する時期は建物の立地条件によって異なるでしょうが、20から30年位が目安ではないでしょうか。それだけ長い期間が経過しているのであれば、技術の発展により最初に設置された窓や玄関に比べ性能が向上しているのではないかと考えられます。 そこで、管理組合が一体となって工事をすることになるかと思います。しかしながら、管理組合が計画していた時期より前に、窓や玄関扉が壊れることが考えられます。そこで、色、デザイン、形状等の交換にあたっての詳細を使用細則で定めることによって、各区分所有者が個々の判断で改修を行なうことができるようにします。建物の築年数がある程度経過しているマンションは、窓及び玄関扉改修の使用細則を総会で決めることをお勧めします。★管理費が高い。適正価格を知りたい、管理費を値下げ(削減)したい★修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★建物の清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★管理会社担当の対応が悪い・遅い。なんとかして!★管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、マンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com(いい管理ドットコム)
2008.05.19
標準管理規約では、リフォームを行なう前に事前に書面による許可を得なければならないことになっています。自分の部屋でリフォームをするのに、なんで面倒くさい手続きが必要なの?と疑問に思う方もいるかと思いますが、 •・ 大きな工事音が発生することによる近隣住居への事前告知•・ 作業員が頻繁に出入りすることによる防犯上の対処•・ 工事車両がマンション内(前)に駐車することの規制•・ 建物の強度を保つ構造部や共用部分へ修繕を行なわないかのチェック•・ 建築材料搬入時に建物を傷つけないための対応•・ 上下階の騒音を軽減するための床材料の制限 等、共同住宅であるマンションには、いろいろクリアしなければならない問題があるのです。そのため個人の財産である専有部であってもリフォームに関する使用細則を定め、工事を事前許可制にしています。工事業者は工事作業のプロかもしれませんが、マンションの諸事情については十分に把握しているとは限りません。工事中に近隣とトラブルになったり、工事後管理規約や使用細則に違反する工事をし、自己負担で現状復旧をしなければならなかったりと、リフォームに係る紛争事例は非常に多いのです。お金をかけてリフォームをするのですから、後々嫌な思いをしないように、工事業者にリフォームを頼む前に管理会社や理事会に相談しましょう。★管理費が高い。適正価格はどのくらい??★修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★建物の清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★管理会社担当の対応が悪い・遅い。なんとかして!★管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、マンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com
2008.05.18
専用庭やルーフバルコニーは、マンションの所有者全体が共有している敷地(共用部分)の一部を、特定の住民が専用に使用して良いと認められている場所です。マンションにある駐車場と同様の扱いになりますので、管理費とは別に使用料を管理組合に支払う義務が生じます。使用料の有無、金額は管理規約に定められ、使用料を無料としているマンションもあります。使用料を払っているのなら、清掃等の日常管理は管理組合や管理会社がしてくれるの?とお思いになる方もいるかもしれません?専用庭やルーフバルコニーは、部屋を通らないとその部分に行くことが困難で、プライバシーに関わる部分となるために、日常の管理はその住民が行なうことになります。また、ガラスが割れたり専用庭の樹木が枯れたりした場合に個人負担で現状復旧することになります。★管理費が高い。適正価格はどのくらい??★修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は??★建物の清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして!★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの??★管理会社担当の対応が悪い・遅い。なんとかして!★管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい!!★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい!!マンション管理の相談は、マンション管理支援事務所にご相談くださいhttp://www.11kanri.com/
2008.05.16
昨日は雪模様の天気。毎日寒い日が続きます。私は、30半ばを過ぎ体力面の衰えを実感し、今年初めから毎日柔軟体操、筋肉トレーニングを続けるようにしています。(三日坊主じゃなく半月くらいがんばっています^^)体調を崩さぬようがんばっていきましょう!平成19年12月、ニュースで話題になっていましたが、無断でマンション敷地内のポストに政治ビラを投函したとし、東京高等裁判所で実刑判決(罰金)が言い渡されました。エントランスには「チラシの投函禁止」の掲示物が貼られており、これを住民総意と捉え、住居不法侵入罪」が成立したようです。なんとなく政治がらみの裏があるような裁判の結果にも見えますが、エントランスに「チラシ投函禁止」の掲示物や看板があれば、ピザや宅配寿司のチラシ不動産業者の広告地域情報誌等の広告物を無断で配布すると、捕まる(有罪)ことになります。マンションの諸問題で、よくチラシの無断投函が話題になりますが、警察に通報しチラシを配布しているところを現行犯で押さえれば逮捕も可能です。ここまで実際にする管理組合を少ないでしょうし、チラシの中には居住者にとって役に立つものもあります。(私もポストに投函されるピザや宅配寿司はたまに利用する口です)この裁判を受け、有害なチラシや悪質なビラ配りが見られた場合は、「警察に通報するぞ!」と警告すれば、ビラ配りを自粛する広告元が増えれば良いなと思います。4月1日より、横浜関内に「マンション管理支援事務所」をオープンします。運営面で悩みを抱えていても、「どうしたらいいのか?」がわからない管理組合が多いと思います。私が約10年間マンション管理会社の第一線で活躍して感じたことが、企業の利益優先、競争が欠如している分譲会社系列管理会社が大半を占める管理会社の実情では、マンション側の視点に立った良い管理サービスが難ということです。無駄を省き居住者が望んでいるサービスを実現する為には、管理会社以外の第三者の専門的アドバイザーが不可欠です。・管理委託費が高い。管理委託費の適正金額を知りたい・修繕積立金改定を検討している。大規模修繕工事実施を予定している・建物の清掃状況が汚い・壊れている場所が多い。いつまでも壊れている場所が放置されている・管理会社の対応が悪い、遅い・管理サービスの質を高めたい・管理会社担当者が頼りない、管理会社の仕事に疑問がある・諸問題がたくさんある。いつまで経っても問題が先送りされる・管理会社にだまされている気がする。管理会社の発言に一貫性がない・管理会社を見直したいマンション管理士は、管理組合(居住者)の視点に立ったアドバイザーです。適切なアドバイス、コンサルティング業務を行なっていきます。マンション管理でお悩みの方は気軽にメールでご相談下さい♪
2008.01.24
マンションで生活していると、世代、生活環境、家族構成が違う様々な世帯が入居しているため、管理規約や使用細則では対応できない諸問題点が発生します。管理組合活動が正常に運営しているマンションでは、理事会や総会で話し合い、改善策として新しいルールができます。問題によっては話し合いが長期化し、何年も話し合った末、ようやく全体が納得できるルールができる場合もあります。私が長年いろいろな管理組合を見ていると、苦労して完成したルールが絵に描いたもちになることが結構多いなと感じます。あたりまえですが絵に描いたもちになると問題が収まるわけがなく、数年後に全く同じ話し合いを繰り返し、その果て出た結論もほぼ同じようにまとまった・・・冗談のようで冗談ではないことが、よく起きるのです!理由は次のことが考えれます。1、役員の引継ぎ不足持ち回りで毎年役員が全て入れ替わっている管理組合が多く、その年に決まった事項、話し合ってきた事項が引継ぎ不足で継承できない。2、管理組合への関心が少ない役員の選任総会の出席率が低く、なおかつ管理組合活動に対する意識が少ない。そんな区分所有者が持ち回りで役員になる。その結果、一年無事に任期を全うしたいと言う事なかれ主義の姿勢が、問題に対する処理を先送りしたり、面倒なことは極力しない消極的運営につながったりする3、管理会社のバックアップ不足毎年のように担当者が変える管理会社は、社員の離職率が高く、十分な社内の引継ぎができない。マンション管理業界全体に抱える問題で、優良な社員が一つの会社に長期に留まり難くなっている。過去の管理組合活動のいきさつを知らない物件担当者が、問題点が発生した時に0から物事を処理し、持ち回りの役員がそのことを気付いて指摘ができない。物件担当者が一つのマンションに長く関わっても、社員の資質不足で絵に描いたもちを起こす場合も・・・4、ルールができても運用方法が決まっていない理事会がルールを運用しないと絵に描いたもちになる。ルールを生かす運用方法まで話し合われない。5、周知不足総会は出席者より書面通知を出す欠席者の数のほうが多いことが一般的。総会で決まったルールが告知不足(情宣方法の工夫も含む)で周知徹底できない。ファミリータイプの分譲マンションは頻繁に区分所有者が変わることはありません。毎日の生活に関わる問題点が改善されないことは、居住者がストレスをためることとなり、ソフト面でのマンション資産価値を下げる結果になります。総会で決まった事項が、絵に描いたもちになるマンションは管理組合の運営方法と管理会社の契約を抜本的に見直す必要があります。
2007.12.19
風邪をこじらしてしまいました。早めに薬を飲んでいたのですが、なかなか直らず、日記の更新もストップしてしまいました(^^;)来訪者の駐車について、一度はお住まいのマンションで問題になったことがあるのではないかと思います。最近でこそ戸数に対し駐車場の設置率100%のマンションが増えてきたものの、来訪者用駐車場を敷地内に準備しているマンションは数少ないと思います。最近の傾向を見ると、100戸を超える大型マンションでは、来訪者駐車場を新築当初から設置しているようですが、その台数は少数で、とても戸数に対するニーズを賄えきれるものではありません。マンション内に来訪者用駐車場があるマンションでは、特定の居住者が常習かつ独占的に使用する違反行為が必ずと言ってよいほど出てきます。悪質な場合は、居住者の自己使用車両(セカンドカー、仕事用の車、自分の駐車場に置くのが面倒等)を我が物顔で止めていることも見られます。少数の違反者がいるために、せっかくある来訪者用駐車場が必要な時にいつも使えない・・・誰のための駐車場なの?っと問題にぶち当たります。また、駐車禁止は数年おきに規制が厳しくなる現状の中、マンション敷地内の本来駐車禁止の空地(消防用のスペースや敷地内車路等)を狙って、無断駐車する車が後を絶たない・・・こんなことも起きてないでしょうか?駅から近いマンションですと、近くにコインパーキングあり、そこに止めてもらうことができますが、郊外型のマンションは、そういうわけにはいきません。路上駐車を黙認することも、近隣の関係を悪化する火種をつくる結果になります。(マンションができた後に、路上駐車が増えたという事例は非常に多いのです)来訪者用駐車場がない場合は、外部に駐車場を確保しらたどうかと言う意見が出されます。その際に、誰が管理をするのか?外部に借りた駐車場費用の負担について、特定の利益を受ける人(来訪者駐車場を使用する人)の為に管理組合が支払うのはおかしいのではないのか?という反対意見が出る可能性が高いのです。お互い様だからと言って、なぁなぁで違反行為を黙認すると、少数のモラルのない違反者が原因で、大多数の方が嫌な思いをする結果になる恐れがあります。この問題は、立地条件や、来訪者駐車場の必要性等マンションによって大きく異なりますので、これが正解だという回答はありません。まずは問題点、居住者の要望等を十分にヒアリングし、徹底的に何がこのマンションにとって良いかを話し合う必要があると思います。話し合った末に、マンションにとって一番良いと考えられることをルール化し、それを徹底することです。ルールを決めたら、例外を許してはいけません。常習違反者に対しては厳しい罰則処置も辞さない毅然とした管理組合の姿勢も時には必要でしょう。管理組合は合議で物事が決まります。一部の方だけが恩恵を受けることが黙認されないよう、居住者が納得の行くルールつくりをしていきましょう! 来訪者の駐車について、一度はお住まいのマンションで問題になったことがあるのではないかと思います。最近でこそ戸数に対し駐車場の設置率100%のマンションが増えてきたものの、来訪者用駐車場を敷地内に準備しているマンションは数少ないと思います。最近の傾向を見ると、100戸を超える大型マンションでは、来訪者駐車場を新築当初から設置しているようですが、その台数は少数で、とても戸数に対するニーズを賄えきれるものではありません。マンション内に来訪者用駐車場があるマンションでは、特定の居住者が常習かつ独占的に使用する違反行為が必ずと言ってよいほど出てきます。悪質な場合は、居住者の自己使用車両(セカンドカー、仕事用の車、自分の駐車場に置くのが面倒等)を我が物顔で止めていることも見られます。少数の違反者がいるために、せっかくある来訪者用駐車場が必要な時にいつも使えない・・・誰のための駐車場なの?っと問題にぶち当たります。また、駐車禁止は数年おきに規制が厳しくなる現状の中、マンション敷地内の本来駐車禁止の空地(消防用のスペースや敷地内車路等)を狙って、無断駐車する車が後を絶たない・・・こんなことも起きてないでしょうか?駅から近いマンションですと、近くにコインパーキングあり、そこに止めてもらうことができますが、郊外型のマンションは、そういうわけにはいきません。路上駐車を黙認することも、近隣の関係を悪化する火種をつくる結果になります。(マンションができた後に、路上駐車が増えたという事例は非常に多いのです)来訪者用駐車場がない場合は、外部に駐車場を確保しらたどうかと言う意見が出されます。その際に、誰が管理をするのか?外部に借りた駐車場費用の負担について、特定の利益を受ける人(来訪者駐車場を使用する人)の為に管理組合が支払うのはおかしいのではないのか?という反対意見が出る可能性が高いのです。お互い様だからと言って、なぁなぁで違反行為を黙認すると、少数のモラルのない違反者が原因で、大多数の方が嫌な思いをする結果になる恐れがあります。この問題は、立地条件や、来訪者駐車場の必要性等マンションによって大きく異なりますので、これが正解だという回答はありません。まずは問題点、居住者の要望等を十分にヒアリングし、徹底的に何がこのマンションにとって良いかを話し合う必要があると思います。話し合った末に、マンションにとって一番良いと考えられることをルール化し、それを徹底することです。ルールを決めたら、例外を許してはいけません。常習違反者に対しては厳しい罰則処置も辞さない毅然とした管理組合の姿勢も時には必要でしょう。管理組合は合議で物事が決まります。一部の方だけが恩恵を受けることが黙認されないよう、居住者が納得の行くルールつくりをしていきましょう!
2007.12.13
今日で11月が終わりです。明日から慌しい師走12月が始まります!昨日今日と寒さが厳しいですが、体調を崩さないよう頑張っていきましょう♪♪さて、マンション運営をしていると無駄に思えることって、結構あります。かといって、あるかなくすかの二者選択で判断すると、運営に支障を来たすことが多々あります。そこで、無駄を省くアイデアを順次日記に書き、ちょっと大げさかもしれませんが地球環境にやさしい管理組合運営を考えていきます。まずは、封筒の無駄を省くです。私が管理会社物件担当をしている時に、理事長さんから配布物を入れる封筒がもったいないという意見を聞きました。総会・理事会議事録総会議案書注意書き各種お知らせ・・・等々書面を配布した後、封筒がゴミになるのがもったいないとのことです。その際、配布物をハダカで投函しても良いのでは?とのお話も頂きましたが、ポストにはダイレクトメールやチラシも投函されますので、紛失を防ぐために大切な書類をそのままポストに入れるわけにはいきません。何か良いアイデアがないかと調べると、ちょうど管理業界の専門誌のコラムに載っていた「クリアフォルダの活用」をみつけましたクリヤーフォルダとは、透明(半透明)の薄いビニールの中に書類を保管できる文房具で、文房具店や100円ショップで購入することが出来ます。大量購入すると一枚10円以下で購入することも可能です。【クリヤーフォルダ活用方法】クリヤーフォルダーの上にラベルシールを貼り・部屋番号・中の書類を取った後は、管理用ポストに返却することを書き、配布物がある時、各部屋番号を書いたクリヤーフォルダを投函するだけです。回収物がある時は、この中に入れてもらいます。【メリット】・そうそうダメになるものではないので、繰り返し何回も使えます!・ダイレクトメールやチラシに混じって、配布物を失くすことはなくなります。・アンケートや提出物がある時は回収率が高くなる付随効果があります。個人情報や管理人さんに見られたくない提出物がある場合は、その時に限って茶封筒を入れる等の対応をすれば問題がありません。管理会社の封筒だから言いやってお思いになる方もいるかもしれませんが、その費用は管理委託費に必ず跳ね返っていることを忘れてはいきません。
2007.11.30
賃貸の運用益(利回り)により投機目的で運用される投資マンション。バブル時代は数多く供給されていました。バブル崩壊後減少はしましたが、首都圏の一等地の土地を活用して投資マンションを専門に扱うマンション分譲会社はまだ数社あります。【管理費等の支出額の審査はシビアに】バブル時代に建築されたマンションは丁度修繕にお金がかかる時期に差し掛かっており、中古で販売される投資マンションを見ると、設定される管理費等が割高な建物があります。管理費等の支払金額が高いと、思うように収益を上げられなかったり、転売がスムーズにいかなかったりと悪影響を与えることがあります。管理費等の支出額見直しはファミリータイプのマンション以上にシビアにならなければ、収益を目的とした投資マンションの存在意義が薄くなります。【役員の選任】ファミリータイプのマンションと同様に管理組合が成立し、理事会を結成する必要があります。しかしながら、居住している区分所有者は少なく、マンションに誰も区分所有者が住んでいないことも稀ではありません。自分で買ったマンションを見たことがない・・・と言う人もいるくらいに、管理組合運営に対する関心は気薄になりがちで、役員の成り手がなかなかおらず、同じ役員が交代せずに長期運営していることが多いのではないかと思います。また、区分所有者はマンション周辺に暮らしているとは限りません。日本全国に点在しており、理事会も頻繁に開催する事は難しく、区分所有者同士のコミュニケーションを取るのに苦慮します。【管理者方式】通常マンションの管理者は、区分所有者の中から選任した理事長が務めますが、リゾートマンションや投資マンションのように理事会運営が難しいマンションのために、区分所有者以外の第三者に管理者を委託することが法的に認められております。大切な資産の管理運営を預けるわけですから、よほど信頼ができる第三者でなければ任せるのは危険だと思います。私は少なくとも契約している管理会社に管理者を委託するのは反対です。それは、関心の薄い管理組合から、法外な利益を得ている管理会社をたくさん見ているからです。信頼と言う名をうまく利用して、財産を搾取しているとしか思えません。マンション内で理事会を結成している管理組合ですら、このようなことが起きているのですから、管理者を管理会社に選任してしまったら、どのようなことになるのかわかったものではありません。可能な限り区分所有者の中から選任することが望ましいと思います。区分所有者の自助努力だけでは運営が難しい管理組合は、マンション管理士を活用することをお奨めします。管理者として選任することでも構いませんし、管理会社の監督役及び第三者のアドバイザーとして採用するのも良いでしょう。【理事長の役割】役員が選任されても、理事会としての会合を開くのが難しい・・そこで多くの投資マンションは理事長が主体となって管理組合を運営しています。他の区分所有者から見れば、理事長が何をしているのかわからないと思います。少しでも関心を高めるために、何らかの情宣活動をすると良いかもしれません。ある投資マンションの理事長は、他の役員に対して「理事会通信」というプリントを配布しています。何度も理事会が開けるわけではありませんので、情報を定期に流し、集まった時に効率よく話を進めると言う考えからの行動です。リゾートマンションや投資マンションご所有の方で横のつながり不足に悩んでいるマンションは、真似てみては如何ですか?
2007.11.13
無理が通れば通りが引っ込むという言葉があります。・・・道理に外れた事が幅をきかすようになると、正しい事が行われなくなる。という意味です。管理組合を運営する上で、規範となるのが区分所有法等の法律や管理規約、合意形成は総会(理事会)で行ないます。自分の意見は間違っていない。自己主張ははっきりする!これ自体は悪いことだと言いませんが、マンション運営は一人の意思で決まりません。自分がいくら正しいと思っていても、管理規約から外れたことは、総会の合意を得られないと間違ったことになります。自分の意見を押し通す為に・人の話を聞かない・問題を摩り替える・恫喝する(言葉を荒げる)最近、自分が正義と言うなのもとに、これらの行為を露呈する居住者が増えてきています。臭いものには蓋をするではないですが、うるさい人がいるから黙認してしまうのでは、管理組合運営にとって後々良くない方向に進みます。総会において、グレーゾーンもありと結論を出すのであれば、それはそれで合意形成ができているので良いかなと思うときもありますが、あまりにも特例を許してしまうと、言ったもの勝ちがまかり通ってしまいます。居住者間同士いがみ合うことは嫌なことですし、喧嘩を好んでする人はいないと思いますが、区分所有者が毅然とした態度で臨む必要がある時があります。管理規約はなんのためにあるのか?総会決議はなんのためにするのか?このことを忘れてはいけません。管理組合の執行部たる理事会運営にもあてはまることがあります。十分な審議を経ずに理事会案を総会で無理に通してしまうことや、総会の決裁を得ずに理事会が独断専行で事業を行なうマンションが見受けます。確かにボランティアで行なっている役員さんは大切な個人的な時間を割いて、マンションのために尽力されています。だからと言って手続きを間違ったことをしてしまうと、そんな苦労が水の泡。逆に批判の的になってしまう結果に陥ります。マンションにはいろいろな区分所有者がいます。管理組合運営は一筋縄では行かないことも多いかと思いますが、無理が通れば通りが引っ込むということにならないよう気をつけましょう!
2007.11.02
経験上、管理会社に「こうした方が良い」や「こういうことは目に余る」との意見を積極的に電話してくる居住者が、マンションにお一人はいます。その度に思っていることがあります。これほどマンションのことを思っているのであれば、是非管理組合運営に参加して欲しいと・・管理会社に管理組合運営の不満をぶつけても、マンション運営に関する決裁権がないのです。管理会社の物件担当経由で理事会に提案しても、電話で言った内容を全て伝達しきれないと思います。意見には必ずなぜそのようなことを言っているのか理由があると思います。言葉は難しいもので、管理会社のフィルターを通すとどうしても業者からの目線で表現しますので、本意がなかなかうまく伝わらないのです。分譲マンションの最高議決機関は総会であり、執行部は理事会です。総会は頻繁に行なわれるわけではないので、自分の意向を実現したいのであれば、直接自分で役員をした方が時間的にも早く、要望が叶う確率が高くなると思います。管理会社にお任せではなく、居住者の力で自発的に管理組合運営を進めていけるよう、積極的な発言、意見を言う人の力が必要です。持ち回り一年任期の役員に大きな期待を持つのは酷なものです。折角良い意見を持っていても、総会の時に口を出すだけでは、誤解を受けることにもなりかねません。自分の大切な財産を守るために勇気を持って、役員に立候補しましょう!!
2007.11.01
前回の日記で、管理費等未収は時系列でどのような措置を講じるか明確にしたほうが良いと書きましたが、具体的な事例に触れていきたいと思います。【ポイント】1、管理費を支払わない場合、どのようなことが起きるかを区分所有者に理解してもらう2、一定の期間以上滞納をした時は駐車場・駐輪場等施設は解約となることを契約書、細則に記載する(管理費と修繕積立金は未収者住戸が売られた際に継承しますが、駐車場・駐輪場等施設利用料は継承しないので、取り逸れが生じる)3、駐車場・駐輪場等施設を占有者(賃貸人)に貸す場合は、敷金(保証金)を金を預かる(取り逸れを防止する)4、管理規約に管理費等支払いが遅れた場合は、遅延損害金を何%取るかを明記する(裁判になった際に、管理組合が雇った弁護士費用は通常回収できないので、保全策として遅延損害金を含めた管理費等を請求することができるようにする)5、時効(5年)に気をつける6、行方不明者や事情が複雑な未収者がいた場合は、早い時期に弁護士に相談する(面倒な問題ほど、早め早めに対応が望ましい)7、管理会社に、未収者ごとの督促履歴(いつ、どのような督促をし、どのような回答を得られたか)の作成を依頼し、適宜報告を求める【時系列に並べた管理費等督促内容】これは私が仕事をした管理組合が定めた一例です・・1ヶ月目→督促状(書面)を送ります2ヶ月目→督促状(書面)を送ります。3ヶ月以上滞納した場合は駐車場・駐輪場施設解約をすることを赤字で書きます3ヶ月目→書面とともに電話及び訪問で未収の理由を確認します→2ヶ月までは、名前の公表は伏せる(管理会社のみが把握)ことにし、3ヶ月以上は名前を公表し理事会で協議します→駐車場・駐輪場施設解約を通知します(ここで即時解約せずに期日まで入金すればOKとの最終チャンスを与えます)4ヶ月目~6ヶ月→駐車場・駐輪場等施設を解約します→引き続き書面とともに、電話・訪問による督促を行なう6ヶ月を超える場合→総会で該当未収者の措置について決定します(どのような対処方法があるかを具体的に提示)【管理費等未収回収の事例】私がコンサルティング業務を行なったマンションの管理費等未収回収の事例を二つほど紹介したいと思います。(神奈川県にある41戸のマンション)第1回目の大規模修繕を直前にし、約300万円を超える未収者と約150万円の未収者二名がいました。一年間かけ、両人と交渉しましたが、なんら具体的な回答を得られることができなかったことから、総会にかけ、弁護士に依頼し訴訟。判決で管理組合が勝訴。遅延損害金年利14%を含め給与の差し押さえ等の手続きを行い、2年半後に全額回収しました。(神奈川県にある11棟構成の団地)一棟所有の法人が900万円の滞納。時効(5年)到来の一年前に迫り、法人に出向き交渉を開始。事前に弁護士のアドバイスを受け法的な理路武装をした上で、毎月折衝を繰り返しました。初めは難色を示し、駆け引き(減額の要求)をしてきましたが、最終的には訴訟を起こさず全額を回収(但し遅延損害金の請求は免除)しました双方のマンションの共通点は管理会社の督促業務に怠慢があったことです。このことを契機に、管理会社任せの体質を脱却し、管理組合の自主性が高まる良い方向に向かいました。
2007.10.28
私の住むマンションは8月末決算で、毎年10月に通常総会を行います。自分の大切なマンションの話し合いですので、出席したいのですが、土日はどうしても仕事が重なり、昨年欠席、今年も難しそうです。出席できない場合、書面で賛成・反対を意志表明する議決権行使書を提出しますが、ここで問題が・・・とにかく総会の議案書が簡潔すぎて、賛否を決める判断材料に欠ける点です。まず、私の住むマンションは理事会で何を協議しているのかがわかりません。議事録が全戸配布されないのであれば、せめて、掲示板で活動報告をすれば良いのに・・・この点については管理会社の担当者及び昨年の理事長に対して要望書を提出したのですが、全くなしのつぶてです。総会は、マンションの最高議決機関で、議案に対する意思決定をします。理事会で協議して導き出した内容を総会で上程することになるのですが、理事会で話し合われた過程がわからなければ、なぜ●●の議案が提示されたが主旨が伝わらず、賛否について判断がつきません。それならば、せめて総会の前に配布される議案書に詳しく経緯を記してあればと思うのですが、それもないのです。今回のケースだと、管理委託契約内容変更の件・・・・エレベーター会社が変更される提案があり、独立系の保守会社からメーカー系の保守会社に切り替わることになっています。金額が高額になるのにかかわらず、肝心の「どうして変更されるのか?」が理由説明がありません。数ヶ月前にエレベーターが故障し、一日以上止まっていたことがあり、それを理由にしているのでないかと考えますが、あくまでもこれは個人の憶測でしかありません。個人的には、賛成なのですが、メーカー系列の保守会社は、立て続けに問題が発覚している会社なのです。そのことを区分所有者が周知した上で、業者変更の賛否を問わなければならないのではないでしょうか?と思ってしまいます。ケーブルテレビ導入の件・・・・複数の居住者からケーブルテレビ導入の提案があり、資産価値向上等を理由に提案されています。マンションの費用負担はありませんとの条件が書いてあるので、たぶんマンションにとってデメリットはないですよと言いたいのでしょうが、わずか6行の主旨文で説明を終えているのはどうかと思います。詳細資料を総会当日配布すると補足されていますが、理事会で検討しているのであれば、議案書配布と同時に資料を添付できたのではないでしょうか?誤字や文章の上手い下手など重箱の隅をつつくつもりはありません。責任をもって議決権行使書提出にあたり、これじゃぁ賛否を決めることができないのです。因みに管理会社は分譲会社系列の全国でもトップ10規模の大手管理会社です。私が管理会社で担当している時は、プロとして恥ずかしいのでこんな適当な議案書はつくったことがありません。このマンションの担当者が、まだ経験が浅いとしても、このような書面を会社として許している温い体質にはびっくりします。業界ではサービスの質が高いとされている会社がこれですから、管理業界の体質はまだまだ熟成してないことを実感し、とても残念に思いました。マンション管理業界のサービスの質を全体的に底上げすると言う使命と、分譲マンションご所有の方のお役に立ちたいとマンション管理士として活動しております。マンション管理の件でお困りの方はお気軽にメールでご相談ください♪♪
2007.10.14
私が関東(神奈川県)に住み始めてから、かれこれ18年経過します。横浜や川崎の都市部ではなく、県西部に住んでいましたので、車があると便利で、早い内に自動車を所有していました。今住んでいるマンションが駅から徒歩5分で、前に比べて自動車に乗らなくはなりましたが、自動車がない生活が不安で手放す気になりません。自動車を所有していると、維持費が馬鹿になりません。・駐車場料金・税金・車検費用・タイヤ、オイル等消耗品の交換費用・ガソリン代・保険代自動車に乗らなくても、ガソリン代や消耗品費以外の維持費は変りません。最近はガソリンが高騰し、自動車通勤の方や、燃費が悪い自動車を所有している方は、燃料代に泣かされているのではないでしょうか?1リットルあたり80円台の時もあったのに、今は二倍近く・・・ホンと驚きです!さて、今日はマンションの駐車場について書きたいと思います。【マンションにおける駐車場事情】最近は都市部でも戸数分の駐車区画が確保されているマンションが増えてきましたが、かつては、駐車区画が戸数分確保されていないマンションが大多数で、駐車場のルールは管理組合にとって大きな問題でした。駐車場の問題が総会で検討される時は、普段総会に出席しない方も多数出席し、議論が活発に行なわれます。それほど入居者の関心の高い事項です。都市部のマンションは戸数をなるべく多く確保するために、敷地いっぱいに建設されています。そのため、駐車区画に使える区画が少なく、戸数分の駐車区画が確保されている建物であっても、平置きではなく敷地面積あたりの駐車区画を多数確保できる機械式駐車場を使用している場合が多いようです。 【駐車区画が戸数分確保されていないマンション】希望者が多い場合、当然契約できない入居者が出ます。マンション竣工時の駐車場契約者は、契約優先順で販売会社が割り振りを行なうか入居前の抽選会で決定します。ここで重要なのが契約期間です。二年間位に設定している場合が多いと思いますが、中には第三者に転貸・転売するまで恒久的と定めているマンションもあるようです。1、契約希望者が駐車区画より多い場合マンション内駐車場が人気のあるケースです。マンション内の駐車場を契約していない方は、当然敷地外駐車場を契約していることになります。契約期間を2年とし、その都度抽選を行なう場合であれば、マンション内と敷地外駐車場と入れ替えが発生します。そうなると入れ替えになった方が、その都度仲介手数料と敷金を支払わなくてはなりません。費用面での公平性を持たせるのであれば、駐車場希望台数を満たすよう、マンション内駐車場の他にも敷地外駐車場を確保し、管理組合が一括して駐車場運営をすると言う方法があります。この方法を用いれば駐車場希望者は、必ず一台マンション内か敷地外駐車場いずれか一台を契約することができますし、仲介手数料は初回のみしか発生しません(但し更新料はかかります)機械式駐車場が含まれる場合には制限寸法がありますので、抽選でマンション内駐車場が当ったとしても、止めることができないことがあります。機械式駐車場の制限寸法を超える自動車を所有している方は、抽選会の度に移動のリスクが発生するので、抽選会は参加せずに敷地外駐車場をずっと使用している方もいるようです。2、契約希望者が駐車区画より少ない場合マンション内駐車場が人気のないケースです。理由は、・駅から最寄の立地で自動車所有者が少ない・機械式駐車場の制限寸法を超える自動車を所有する方が多い・敷地外駐車場の方が駐車料金が安い・機械式駐車場を不便に感じる方が多いマンション内の駐車使用料は、管理費または修繕積立金に充当されています。使用料を当て込んで、一戸当りの管理費等を計算していますので、契約台数が少なければ、管理費等の値上げにつながる軽視できない問題になります。機械式駐車場が含まれる場合は、契約者の大小に関わらず、保守料と機械の修繕費が発生しますので、より深刻な問題です。
2007.10.04
10月に入って、急に寒くなりました・・私は少し風邪をひいたみたいで、鼻が止まらないのと、のどが痛いです。皆様体調管理に気をつけてくださいね【ペットの飼育トラブルの事例】1、ペット飼育不可なのにペットを飼育している・動物飼育禁止なのにペットを飼育している。・一代限りの特例なのに、新しいペットを飼育している。マンション販売会社の営業マンが動物を飼育して良いと言ったから、マンションを購入したので、私は悪くはないのと言い分をよく聞きます。確かに誤解するような説明を受けたかもしれませんが、管理規約で動物飼育禁止と明記していればそれに従わざるを得ないのです。だまされたから自分は被害者であるとか、家族同様であるペットに対して血も涙もないのかと言う感情論を持ち出す方もいるようですが、苦情を言う相手はペットを買っても良いと誤解を与えた相手(不動産業者等)に対してだと言うことを忘れてはいけません。管理会社や管理組合に対して、このような不服を申し立てるのは問題のすり替えと言うものです。ペットは自分たちの家族同様で、だまされたと言う詐欺を主張するのであれば、だまされた相手方に対して納得いくまで折衝すれば良いと思います。家族の生活が脅かされるような状況になったのなら、少なくとも私はそうします。皆様も自分の子供が危険にさらされることがあるとそうしませんか?動物飼育を禁止している管理規約を飼育可にするためには、総会での特別決議(区分所有者及び議決件数の4分の3以上の同意)が必要です。管理会社や理事会に要望して、規約変更案が総会で提案されても、同意が得られなければなんら進展がありません。理事会や管理組合任せの他力本願では、熱意は伝わらないものです。動物を飼育することを要望する方が自発的に行動し、説得に当たることが大切です。2、規約等で定められたルールを守らない・申請なしでペットを飼育している・規定された予防接種を受けない・建物内はペットを抱きかかえることになっているが、リードで移動している・無駄吠えが多い・バルコニーで排泄やドレッシングをしている・ルーフバルコニーや専用庭で動物を飼育しているマンション購入時に手渡された管理規約を熟読している方は案外少ないのではないでしょうか?管理組合(理事会)はペットの飼育状況をしっかり把握し、動物を飼育している方に対し、ルールを周知徹底していきましょう。(動物飼育申請書の配布、回収)→動物飼育をしている住戸と飼っているペットの種類の把(許可シールの配布、玄関前に貼る事の義務付け)→ペットを飼育している方を一目でわかるようにする(規約等をわかりやすく書き換えたルールブックの配布)→ルールの啓蒙(問題点の周知)→自分だけ良ければの発想をなくす。問題意識を植えつける(動物飼育者による専門委員会=ペット会の結成及びペット会加入の義務付け)→動物飼育している方としていない方が話し合うと、意見が合間見えずに平行線をたどることがあります。問題を飼育している側の話し合いの中で解決してもらう管理組合が努力しても改善の余地がないルール違反者に対してですが、最終的に・仕方がないので黙認する・厳しい措置を講じる(法的手段)この二つの方法しかありません。どちらの選択肢を取るのかは管理組合の判断です。管理会社は管理規約に違反している方に対して注意をすることしかできません。注意して守れない人に対してどうするかは管理組合が協議して決めなくてはなりません。因みに私の実家は戸建で、子供の頃はずっと犬を飼っていましたので、ペットは嫌いではありません。また今住んでいるマンションは動物飼育可です。
2007.10.03
昨日後輩の結婚式に出席してきました。生憎の雨でしたが式、披露宴がインターコンチンタルホテル、二次会がみなとみらいと、大変お洒落な雰囲気のステキな会でした。私が結婚した1年前のことを思い出しちゃいましたさて、マンショントラブルで生活騒音と双璧をなすのが、動物飼育の問題です。ちょうど6、7年前、新築のマンション価格が一番底だったころに、動物飼育を可とするマンションが一般化してきました。しかしながら、その前に販売されたマンションは、・今まで飼っていたペットに限り終生を遂げるまで飼育を特例に認めるまたは・魚類、小鳥以外はペットの飼育を禁止とするこのようにペット禁止とするルールを設けているのが普通であったと思います。今までペット禁止だったマンション事情が、どうしてペットOKに変わっていったのか・・・1、マンション価格低下に伴い専有面積が広くなり、動物を飼育する広さ的なゆとりができた。2、以前はマンション=動物禁止、戸建=動物可の図式があったが、購入者層の裾野を広げるために、販売戦略としてマンションで動物を飼えるようなルール(規約)をつくった。3、少子化、高齢化及びディンクス夫婦の増加により、子供代わりに家族としてのペットを飼うようになった。4、ブリーダーの増加により、躾ができた小型(室内)犬が広く市場で取引するようになった。5、インターネットの普及により、ペットの情報が簡単に入手できるようになった。このような社会状況の変化があったのが要因だと思われます。
2007.09.30
9月がもう終わるというのに、台風後でもないのに真夏日とは驚きです。これも異常気象の影響なのでしょうか??さて、今回は総会当日の注意点を書きたいと思います。【総会出席者一覧への署名】 出席一覧表を準備し、総会に出席した方(代理人を含む)に署名をもらいましょう。誰が出席したか記録に残しましょう。【定数を役員で確認】 出席者数及び書面通知(委任状または議決権行使書)の数を理事長または監事が最終チェックをしましょう。定数が足りず本来であれば総会が成立しないのに関わらず、管理会社が数を偽って総会を進めてしまうこともあるんですよ!【議事の記録】 総会の記録は、管理会社が議事録を作成している場合が多いようですが、是非テープレコーダーを準備し、音声で記録することをお勧めします。 また、書記を決め、メモ書きでも結構ですので、記録をつけましょう。議事録の内容について、後日「言った言わない」が起きることがあるのです。その時に確認できる記録が、とても重要になります。管理会社によって、議事録を作成するのに大変時間がかかることがありますので、その場合もチェックに役立ちます。 総会が終わった後は、「出席者一覧」「書面通知」「テープ」「議事録」を一冊にし、総会ごとにファイリングすると、後々何かあった時にすぐに詳細を確認することができます!【席の並べ方】 戸数の多いマンションでは、司会と出席者が向かい合う講演会形式でやらざるをえませんが、出席者が30-40名以下で会場に余裕があれば、テーブルをロの字型にして話し合うのが効果的です。講演会形式ですと、司会と出席者のQ&Aになってしまい、出席者同士の話し合いがし難くなるからです。 話し合いも顔を見てコミュニケーションを取れる方が活発かするのではないでしょうか?【司会】 規約では議長は理事長になります。しかし、持ち回りで役員を選任しているマンションは特に必ずしも、司会になれている方ばかりとは限りません。そういう時は、開会と閉会のあいさつは理事長が行うこととし、予め他の役員に議事進行をお願いしましょう。総会当日の司会進行が効率の良い話し合いができるか否かを左右します。
2007.09.28
総会を開催される前に、案内通知と議案書が配布されますが、議案書のでき如何によって総会当日の議事がスムーズにいくか否かが決まると言っても過言ではありません。議案書は、管理会社が作成するものではありません。理事会のお手伝いとして、便宜上管理会社がワープロ打ち、コピー、配布をするだけで、内容については「理事会の意思」となる大切な資料であることを忘れてはいけません。 ○ 総会に提案する議案書は理事会で決定します。 ○ 次の事柄を明記しましょう。 ・主旨 ・承認する内容 ・管理規約の規定 ○ 意見が分かれそうな議案については、事前に理事会でアンケートを取り、 賛否の集計、意見の集約、Q&Aを議案書に盛り込みましょう。 ○ 専門用語や難しい言い回しを避け、わかりやすい言葉を選びましょう ○ 承認するにあたって関連する資料(「見積」「図」「仕様書」「金額一覧」「比 較表」等)を議案書に添付しましょう。総会では、事前に配布された議案書に明記された内容しか決議できませんので、わかりやすい議案書をつくることがとても大切です。自転車置き場を増設する決議を例にとると、図面と工事見積りを添付し、「この案について承認を頂きます」だけでは、不十分です。・なぜ増設するのかを理由を明確にします・ラックを設置するのであれば、その形状及び使い方の説明(写真や取り扱い説明書の抜粋があるとわかりやすい)・アンケートで理事会増設案の賛否を事前に確認(アンケートで決議はできません)・アンケートで自転車の所有台数及び所有世帯数を調べます・緑地や駐車場の一部をつぶして自転車置き場を増設するのであれば、特別決議(4分の3以上の承認)が必要です。増設が管理規約のどの条項にあたるかを明確化します・有償で整備する場合は、管理費と修繕積立金のどちらから支出するか、また、資金計画(捻出方法)の明示・工事金額が、妥当であるかを判断するために他社見積もり金額との比較このような作業が事前に必要になります。
2007.09.11
今日は総会の成立の仕組みを書きたいと思います。前回と同様、国土交通省監修の「マンション標準管理規約」を参考にします【議決権の行使】総会開催日にご予定があって、出席することができないこともあるかと思いますが、自分の意見を反映させる方法は次の手段があります。・本人の出席・書面→事前に理事長に「議決権行使書」(議案に対する賛否を記入した紙)を提出する必要があります・代理人→代理人の資格は、次のとおりになります。委任状があったとしても友人やマンション外で暮らす親族等は総会で議決権を行使することができません。 その組合員と同居する者(家族等) その組合員の住戸を借り受けた者(賃貸人) 他の組合員 その組合員と同居する者→書面での議決権行使と同様に事前に「委任状」を提出する必要があります。【議決権の数え方】管理規約の定めによって次の二つの数え方に大別されます・専有部分の床面積の割合・一住戸につき一つの議決権【総会の成立要件】「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席」することが条件になります【普通決議】「出席組合員の議決権の過半数で決する。」ことになっています。それでは次の15戸のマンションを例にとりますと・・・・101、201、301、401、501号室 5戸 専有面積 60平米102、202、302、402、502号室 5戸 専有面積 70平米103、203、303、403、503号室 5戸 専有面積 80平米アンダーラインの住戸が出席(書面・代理人を含む)をした場合、専有部分の床面積の割合で計算すると・・・・・議決権総数は60平米×5戸、70平米×5戸、80平米×5戸の総和で1050・一戸当たりの議決権数は01号室系統は1050分の60、02号室系統は1050分の70、03号室系統は1050分の80になります・総会の成立要件は議決権総数の半分以上にあたる525の出席が必要です(書面、代理人の議決権行使を含む)。60×3戸、70×2戸、80×3戸の総和が560>525ですので総会は成立します・普通決議で承認を得る場合、出席議決権の過半数ですから、280を超える承認が必要です。 101、201、301、402の賛成ですと、60×3、70×1の総和が250で280以下となりますので決議されません 502、203、303、403の賛成ですと、70×1、80×3の総和が310で280を超えているので決議されます一住戸につき一の議決で計算すると・・・・・議決権総数は15・一戸当たりの議決権数は、専有面積に関わらず全て1・総会の成立要件は議決権総数の半分以上にあたる7.5→8以上の出席が必要です。出席戸数(=議決権総数)が8ちょうどですので総会は成立します・普通決議で承認を得る場合、出席議決権の過半数ですから、4を超える承認が必要です。 101、201、301、402の賛成ですと、総和が4ちょうどですので決議されません(4を超えるとは5以上になります)。普通決議で承認の手続きをする場合は5戸以上の承諾が必要になります
2007.09.10
昨日は友達のお誘いを受け、相模湖方面にキャンプに行ってきました。仕事が終わってからの出発でしたので、遅い時間に途中から合流しましたが、美味しいお酒に楽しいお話を肴にしながら、有意義な時間を過ごすことができました!今回の日記は、マンションの最高意思決定機関である「総会」の運営についてです。法律的には「区分所有法」の第34条から第46条に定めがあります。一部の強行規定(「区分所有法」の定めに従わなければならない事項)以外は、「管理規約」で別途定めることができ、お住まいのマンションの「管理規約」の規定に基づき運営されております。日本にある大多数のマンションは国土交通省監修の「マンション標準管理規約」をベースに作られておりますので、どの管理組合も総会の運営ルールに大差ありません。【出席資格】区分所有者(=マンションの所有者)全員になります。賃貸居住者の扱いは次の通りになります。・理事会が必要と認めた場合出席することができる・会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができます(意見を述べる場合には理事長にあらかじめ通知が必要)ようは、マンションに住んでいるからと言って、傍聴を含めて勝手に総会に出席することができません。また、出席が認められたからと言って、勝手に発言することは認められておりません。【総会の種類】・年1回必ず行なわなければならない通常総会・理事会の決議を経て開催できる臨時総会(理事長の一存で総会を開催できるわけではない)があります。通常総会は新会計年度開始以後2ケ月(3ヶ月と定めているマンションも多い)以内に招集しなくてはなりません。・・・例:会計年度が毎年2月から翌年1月末までと定められている場合、3月末までに通常総会を開催・・・【総会を招集できるのは誰か?】原則は理事長(ただし理事会承認の手続きが必要)ですが、次の場合は理事長以外の区分所有者が総会を招集することができます。・組合員総数の5分の1以上及び議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得た区分所有者・管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、監事5分の1以上・・の同意を得た区分所有者が総会を開催するときはどういう時でしょうか?これは、管理組合組織が内部分裂を起こしていることが多いかと思います。基本的に理事会が正常に機能しているマンションであれば、事前に区分所有者の意見や意思を十分に汲み取りながら、マンション運営をしているからです。理事会が独断で運営しているマンションもこのような事態が起こりやすいかと思います。【総会の議長】理事長が務めます。【総会の召集手続き】開催2週間前(緊急性がある場合は5日前)までに届出がある住所に次の内容を書いた通知を発しなければなりません。・日時・場所・目的(=議案)マンションに居住している方に対しては、掲示板で通知することも可能です。総会で決議することが出来る内容は事前に通知した目的(=議案)のみです。総会当日に発言された緊急動議を決議することができません。目的(=議案)は誰が決めるかと言うと、理事会です。ですので、総会を開催するにあたっては必ず理事会を開催することになります。総会の召集手続きに問題があると、せっかく貴重な時間を割いて話し合いを行なっても、決議した内容が無効になる場合がありますので、しっかり管理規約を理解したうえで運営するべきです。本来頼りになるアドバイザーの管理会社が、この辺の知識が不十分で、ミスリードをする恐れもあります。管理会社に不安を感じるマンションは特に注意が必要です。次回の日記では、「委任」の扱いと、「議決要件」について書きたいと思います
2007.09.09
台風9号が関東直撃しそうな位置取りで移動しています!皆様早めに台風対策をしましょう!!さて、前回の日記ではマンションの自転車事情を書きましたが、今回は自転車置場の整理方法を考えてみます。【登録制にする】敷地内に止めている自転車は全て登録制にしましょう。どの部屋が何台駐輪しているかを登録台帳に記載し、しっかりと管理することが大切です。自転車の所有台数は入居者の変更や家族構成の変化とともに増減が多いので、手間がかかるかもしれませんが、毎年登録手続きをすることが望ましいでしょう。【シールを貼る】車やバイクと違ってナンバープレートが付いている訳ではないので、登録自転車を見分ける為に「登録シール」を貼ることを義務付けましょう「登録シール」には、部屋番号、置き場所の番号、登録通し番号を書いていると思いますが、何を記入するかは、マンションが管理しやすい方法で良いと思います。自転車が盗またとしても、近くの駅やスーパー等で発見されるケースも多いので、シールから連絡できるよう、管理事務室か管理会社の電話番号を記入しておくと役に立つかもしれません。【ラックを設置する】地面にラインを引いて駐輪しているマンションであれば、駐輪台数を増やしたい場合は、ラックを設置すると有効です。2段式のラックや、感覚が狭いラックは台数が多くとめられる反面、使用者にとって使いづらいものでしたが、最近普及しているスライドラックは、小スペースで沢山の自転車が設置でき、なおかつ出し入れがしやすいと言うことで好評です!また、風の通り道で自転車が倒れやすいと言った問題を抱えているマンションも一考の価値はあります。【共用廊下の駐輪】ごく稀に住戸前の専用ポーチ等に区画を設置し、自転車置場としているマンションもありますが、ほとんどのマンションでは共用廊下は避難通路にあたることから、管理規約で自転車を置く事は禁止されているはずです。避難時の妨げになる恐れがある他にも、通行の支障になる、美観上の問題、共用廊下が汚れる等の影響があり、可能な限り共用廊下には自転車を置くことは避けましょう。最近は、盗難の恐れがあるため、自転車を住戸内に保管している方も見ます。ただ、建物内に入れる時に、自転車を漕いで共用部を移動している姿を見たことがあります。大人がいても子供に注意しない姿や、大人が乗っていることも・・・ただただ、驚きです!! 【違反自転車の対応】違反自転車が多い場合は、ルールを厳守するか、違反者を黙認するかいずれかを管理組合総会でしっかり協議する必要があります。ルールを厳守すると決めた場合、大変なことかもしれませんが、毅然とした態度でルールを徹底していくべきです。登録(シール)のない自転車、自転車置場以外に駐輪している自転車には注意書きを貼り、時間を経て改善が見られない場合は、告知の上、撤去・処分の対象になることもやむを得ないと思います。
2007.09.05
自転車を普段の「足」としてご利用になられている方も多いかと思います。渋滞や駐車場所を気にしなくてもいいですし、環境にもやさしい移動手段です。 妻は買物や近所に用事がある時はマイカーを使わず自転車で移動しています。私の住む街は、平坦な場所なので、自転車があるととても便利です。マンションに携わると、管理会社側からも区分所有者側からも駐輪場の維持管理は頭を悩ます問題です。郊外のマンションであれば、一住戸に2~3台駐輪スペースが確保されている場合もありますが、一住戸につき1台しかない物件もまだ多いのではないでしょうか? ご主人は通勤に、奥様は買物に・・・とくにお子様は友達と交流をもつために自転車は必需品になるのでしょうから、家族の数だけ自転車を所有することも稀ではないと思います。 さらにバイクになると、住戸数分の止める場所が確保されているマンションはごくごく少数で、全戸数の1割に設置台数が満たない物件もあります。自転車の所有台数が多い方や、バイクの所有が必要な方は、マンションを購入する前に、新築ですと設置台数、中古ですと空き状況をしっかり確認しないと、敷地内に駐輪することができない恐れがありますので、気を付けなくてはありません。空いている場所に勝手に止めれば大丈夫と思うのは大間違いです。管理組合の運営がしっかりしているマンションは、ルール違反者に対して厳しい対応をします。「置く場所がないと困る」と言う理由は通じません。また、増設を希望しても、手続き上いろいろ複雑な問題が発生しますので、簡単にはいきません 私の住むマンションは一住戸一台の設置で、マンション前の歩道部分や共用廊下に自転車が沢山止まっています。因みに妻の自転車を駐輪場、私のほとんど乗らない自転車をバルコニーにあるので、ルール違反をしてません。日頃から雑然とした駐輪状況は気になっておりますが、積極的に整理をしようとしていないようです。 駐輪場をどのようにすれば、きちんと維持管理ができるか?次回の日記で触れてみます。
2007.09.04
今日ラジオを聴いていると、猛暑は少なくとも週末くらいまで続くようです!今日の最高気温で主要都市で一番涼しかったのは沖縄の那覇とか・・・土日に妻の実家と箱根に温泉旅行に行って来ましたが、日差しはきついのですが気温は涼しく快適でした♪ところでタイトルの内容ですが、理事会にご主人が忙しいために代わりに奥様が出席することは度々みられます(マンションによっては女性だけの理事会会合といったケースもみられます)。その場合理事会の成立要件、議決要件について代理人として奥様が有効なのかというお話です。まず、区分所有法を見てみます・・・実は、理事会の規定って、この法律に一切ふれられていないのですよね!となると、管理規約が模範になります。標準管理規約を見てみますと、↓↓抜粋↓↓第5節 理事会(理事会)第51条 理事会は、理事をもって構成する。2 理事会の議長は、理事長が務める。(招集)第52条 理事会は、理事長が招集する。2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とする場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。(理事会の会議及び議事)第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。以上になります。整理しますと・・・議長=理事長、召集権者=理事長・・・これは総会の規定と同じです。成立要件=半数以上・・・総会と同じですが、間違っては行けないのは役員のうち監事は定数に含まれません。例えば、役員5名で構成しているマンションで理事4名、監事1名の場合は監事はあくまでも理事会に参加した場合、同席者になりますので、理事会を成立するためには監事を除く2名の参加が成立要件になります。本題に戻りますが、理事会の条項では代理人の規定が一切ありません。総会では、委任状による代理人の行使は認められています。その総会の委任を準用するのであれば、準用する旨の文言が必要です。話が脱線しますが、共有名義でない奥様(マンションの所有者はご主人様)が総会に出席して議決権を行使する場合には、管理規約の規定では委任状が必要なのをご存知でしょうか??1、共有名義でない奥様が総会に出席する際には委任状を持参していない。2、理事会の規約には代理人の条項がないのに、共有名義でない奥様が代理人として、みなされている。以上の件に気付きました。これって実は無効なんです!(全てのマンションがそうだとは言いませんが・・・)どこのマンションも奥様とご主人様は権利は同一とみなされているから、細かいことを言うなと思われるかも知れません。ここからが私の言いたいことです。管理規約を作っているのは誰でしょう??それは最初にそのマンションを管理した管理会社。管理会社を変更していない限り、皆様のマンションを管理している管理会社なのです。マンション管理のエキスパートである管理会社がなぜに間違った手続きを黙認し、助言しないのでしょうか??自分で作っておきながら、自分でその内容を把握してないなんておかしいと思いませんか??共有名義でない奥様を委任状なしで総会の議決権の行使を認めるのであれば、管理規約に議決権の要件に、その内容を明記した内容を規約に加えればよいだけのことですし、同様に理事会に奥様の代理人出席が可能なように、規約を変更すればよいだけのことだと思います。なんのための管理規約なのか?現実の運用と異なることを黙認するような事項ではない気がします。はじめから実情にあった形で規約を作れば良いのに・・・
2007.08.12
今日からお盆休みに入られている方は多いのではないでしょうか?皆様は夏休みの予定は決まっていますか?私は今月下旬に休みを取り、妻の祖父母がある北陸に行く予定です。リゾートマンションバブル崩壊後供給がめっきり減りましたが、名立たるスキー場、温泉地、観光地に行けば、必ずと言ってよいほどリゾートマンションが建っています。以前管理会社変更の仕事でリゾートマンションの管理組合に関わった経験があります。特徴は・・・1、プール・大浴場・フィットネス等娯楽施設があったり、管理人さんが常駐に近い形で勤務していたりするので管理費が割高です。また、年数が経過すると共用施設を維持しなければならず修繕積立金も高額になります。特にプールや温泉は維持するために相当な費用負担を覚悟する必要があります。2、管理会社の事務所から遠いため、管理人さんの依存度が高いです。また物件担当が巡回する回数は少なく、現場の状況が十分把握できていないことが多いです。3、景気の変動で大口の未収者が生まれやすい。区分所有者が行方不明の場合も・・これは区分所有者がセカンドハウスや別荘目的で購入する富裕層であるため、景気の影響は受けやすいからです。 4、理事役員の成り手が少なく、理事会のメンバーが固定化します。5、別荘目的で使用する方と、自分の本宅として実需目的で使用する方とでは、マンションの資産に対する考え方に温度差が発生し、管理組合がまとまりにくくなります。理事役員を双方の目的を持つ区分所有者が混在したとしても、開催場所が別荘目的で使用する方には遠隔地となり、物理的に管理組合活動が活性化の障害になります。運営の仕方はファミリータイプのマンションと自ずから異なります。いっそのこと管理会社に管理組合の運営をお任せする管理者方式の採用も考えられますが、無関心な管理組合を利用して管理会社の金づるにされているリゾートマンションを見ていますので、管理会社に全てを委ねるのは、リスクを考えたほうがよいかもしれません。
2007.08.11
皆さんのマンションの総会・理事会はどこで開催してますか?私が住むマンションは、理事会は1階エレベーターホール(ソファーセットがあります)、総会は地区センターでで開催してます。集会室が建物内にあるマンションは良いですが、そうでなければ外に施設を借りることになります。私が知る限りでは、町内会館公民館地区センター集会室学校管理会社貸会議室理事会限定で言えば、ファミリーレストラン喫茶店管理事務所集会室エントランス理事長の自宅などがあります。この時期や冬は、冷暖房施設がないところはちょっと辛いですねあと、飲み物はどうしていますか?役員のどなたが運んできてくれるところ理事会活動費で飲み物を買って、配るところ・・・話が長くなる時は飲み物が欲しくなりますよね!
2007.07.27
お住まいのマンションは必ずといって良いほど掲示板があると思います。せっかく掲示板があるのですから有効的に活用しましょう!!1、見やすいように整然と掲示しましょう2、不必要な掲示物をいつまでも掲示しないよう掲示期間を記載しましょう(C参照)3、管理規約・議事録の保管、閲覧方法は必ず掲示しましょう!!(重要です)→区分所有法第33条・42条に記載されている重要な事項です。法律上、保管義務者は管理者(管理会社ではなく理事長です!!))また、「保管場所を建物内の見やすい場所に掲示」しなければいけません(A参照)→違反した場合、管理者(理事長)、理事は法律上罰則の対象になりますので気をつけましょう!!4、緊急連絡先一覧を掲示しましょう(B参照)→掲示板の大きさにもよりますが、夜間・管理会社休日に緊急事態が発生した時に速やかな対応ができるよう常設することが望ましいと思います5、掲示板に貼ることができる種類を明確化しましょう(C参照)→ルールを決めないと、住民への有益情報と称して、営利目的の掲示物を貼ってしまう方もいます。どのような目的であれば良いか悪いかをマンション内で協議し取決めをしておくのが良いと思います6、掲示物には許可(承諾)印を押しましょう(C参照)→マンションに来館した訪問販売会社が勝手に貼っていってしまうこともあります。理事長(または管理員)が許可印を押したもののみ掲示を許可するのであれば間違いが起こりません7、画鋲の種類→見落としがちなのが画鋲です。後ろが平らな画鋲ですと、落ちたときに針が上になり、お子様が怪我をする恐れがあります8、その他→掲示板が小さい場合、手狭な場合は、大きい掲示板に交換や増設を行なっているマンションもあります→居住者が見る習慣を持つよう、管理組合からのお知らせは原則掲示板で行なう旨を全戸に周知する必要があります
2007.07.25
理事会活動の活性化=マンション維持管理の向上につながります!管理規約で記載されている一般的な事項ではなく、実務上有効なことを書きたいと思います理事会でできること?1、総会で決められたことを執行します。総会である程度具体的な指針を決めると思いますが、詳細は理事会に一任した方が詰め易い面も多々あると思います。2、必要な緊急修繕を予算枠を予算書で決議し、理事会に付託した方が良いでしょう。例えば強風でフェンスが倒れたときに総会を待って補修では、居住者は困ってしまうと思います。また、ライフラインに関わる事項は待ったなしで実行しなければなりません。(工事会社の決定方法については別の機会に触れたいと思います)3、管理組合の問題点について審議します。管理費等未収、駐輪場・駐車場の整理、近隣間とのトラブル・・・なるべく早い時期に対応することにより、問題が大きくならないうちに解決すると思います。理事会の活動↑↑計画的に会合を開催することがとても大切です!また、消防訓練、懇親会開催など住民間のコミュニケーションを取る事で、居住者の関心が高まる場合があります。理事会の報告は必ずしましょう!総会の議事録は配布しても、理事会の議事録は周知していないマンションも多いようです。なるべくなら全戸に配布することが望ましいでしょう。それが無理ならせめて掲示板に掲示してみましょう!区分所有者の関心を高める努力を常に必要です♪♪
2007.07.23
お住まいのマンションの管理組合は年間計画表を立てていますか?いつなにをするか明確化するために作成するものですが、理事会だけではなく全戸に周知することで、管理組合の活動がわかりやすくなります!年間計画表はどのようなことを盛り込めばよいのかを書きたいと思います理事会の予定頻繁に会合を開くことは理想的でしょうが、戸数が少ないマンション、賃貸投資向けマンション、リゾートマンション等必ずしも毎月を行うことは難しい場合があります。隔月、3ヶ月に一度等。。あらかじめ予定を立てていくと便利です。さらに、「第3週の日曜日」に開催や理事会開催ごとに次回の予定を決めておくと、役員さんの予定も立てやすいと思います。また、マンションにお住まいの方も、理事会に審議を依頼したいことがあれば、そのタイミングに合わせて相談することができ、管理組合の活性化につながります。総会の予定管理規約上、毎年一度通常(定期)総会を開催する必要があり、毎年●月と決めておくと良いでしょう。また、期中に臨時総会を開催し、決議をしなければならない案件もあります。修繕予算化して総会で承認を得た修繕は、いつ行なうのかきちんと計画を立てておきましょう。鉄部塗装を例にあげれば、業者から説明会を開催したり、玄関枠を塗るためにあらかじめ通知したり、気候や職人さんの手配等を加味しても適切な時期があります。決議したのに「いつ実施するの?」といった不安も解消されます。点検特に住戸に入室して行なう点検は、予定月がはっきりしていると点検率がUPすると思います。点検をどのような頻度で行なうかを明確化することで、お住まいの方の関心も高まります!その他消防計画に則り消防訓練を実施したり、居住者間の交流と密にするために懇親会を開催したり、ここで予定を記入します。それでは年間計画はいつ立てれば良いでしょうか?新旧役員の引継ぎの時が良いと思います!それも通常総会前に計画を立て、総会時に説明できると理想でしょう。誰が作るか?管理会社に内容を告知し、作成を依頼することも可能でしょうが、自分たちの活動計画なのですから、管理会社に任せず役員さんで作成してみてはいかがでしょう。
2007.07.22
お住まいのマンションの理事はどのように選出されていますか?まずは選出方法・・・立候補で理事が選出されることが望ましいと思いますが、なかなか成り手がいないのが現状だと思います。その結果、輪番制で持ち回りで理事を交代している管理組合が多いのではないでしょうか?次に任期ですが、前回の日記で書いたように、一年任期としている管理組合が多いと思います。分譲マンションにお住まいの方は、お勤めされている方がほとんどでしょうし、共稼ぎの方も多いと思います。お勤めの日は仕事帰りが遅くなることもあるでしょうし、休日は家族といっしょにどこかお出かけの予定を入れ、理事会活動が負担に感じるかと思います。そこで、進んで理事になろうという方が少なく、結果的に持ち回り、一年任期で公平に役員を選出する手法が一般的になってきております。しかし、この選任方法では弊害が生じる面が多々あります。1、引継ぎを終え、職務に慣れたころには任期が終わってしまう2、大規模修繕、規約の改正、駐輪場・駐車場問題等、一年で解決せずに、複数年にわたって、継続的に審議が必要な事項について、引継ぎが円滑にいかないことや、単年毎に方向性が変わってしまう恐れがある3、ことなかれ主義で問題を先送りする傾向にある等々です。そこで・・対策1:任期を2年とし、定数の半数を交替する(初年度の役員の半数は一年任期と成りますが・・・)対策2:役員一名をオブザーバーの機能を含めて、翌年の監事に選任する対策3:単年度で結果がでない事業については、理事会の諮問機関として「専門委員会」を結成する(専門委員会の任期は事業終了までと設定)このような解決策が考えられます。1、2は規約を変更する際、多少抵抗があるかと思いますが、原則輪番制持ち回りを崩さずに役員を選出できますので、落ち着けば円滑に理事会が機能すると思います。3は、それでなくとも役員の成り手がいないのに、更に委員の選出は難しいかもしれませんが、大規模修繕実施時や管理規約改定時等、理事会だけでは重荷になる業務がある際は、有効だと思います。
2007.07.21
なかなか梅雨が明けませんね・・北海道生まれの私にとったら涼しいのはありがたいのですが、夏が待ち遠しい方もいっぱいいらっしゃるのではないでしょうか?さて、分譲マンションには管理組合があり、執行機関として理事会が存在しているかと思います。理事会とは??標準管理規約を準用し運営している管理組合の実情としては・・・構成員→お住まいのマンションの区分所有者が選任されます。→資格条件として「現にマンションに居住している区分所有者」とし、外部オーナー様を原則除外としている管理組合もあります。選任方法→総会で選任します。→理事長、副理事長、会計理事等の職務分担は総会で選任された理事の中での話し合いで決めることができます。→輪番制で役員を決めている管理組合であれば、次回の役員のメンバーは決まっていますから、通常総会前に協議し、先に決めておくのも良いかもしれません。欠員が生じた場合→転居等で欠員が生じた場合、管理規約で定数が決められていることから、補充しなければなりません。→原則は総会を開催し、決めなければなりませんが、規約で「欠員の補充は理事会で決めることができる」旨の規定があれば、わざわざ総会を開催する手間が省けます。任期→一般的に一年間と定めている管理組合が多いようです。→理事は総会で選任するわけですから、「通常総会から翌年の通常総会まで」とする方法があります→通常総会の計画月を起算し、例えば4月に通常総会を開催する管理組合であれば、引継ぎを考えて「5月1日から翌年4月末日までとする」方法があります理事の人数→戸数によって、規約で定めた人数に違いがあるようです。それぞれのマンションで運営の仕方は違うと思いますので、ちょうど良いと思われる人数を割り出し、規約で決めることが望ましいのではないでしょうか職務→標準管理規約では理事長、副理事長、会計理事、理事となっております。理事長は一名なのでしょうが、その他職務については、皆様のマンションの運営方法によって人数を決めていけばよいと思います。副理事長は二名とか、理事の中でも書記担当、修繕担当等の職務を細分化しているマンションもあります。監事とは?→企業で言う監査役です。理事会と混同しているマンションもありますが、理事会とは別の職務です。選任は理事と同様に総会で決めます。監事は理事会に同席することはできますが、出席用件の定数には含まれません。管理組合にとって理事会は重要な組織です。きちんと機能させなければマンションの維持管理に問題が発生します。詳細は管理規約で規定することになりますが、標準管理規約にとらわれないで、それぞれのマンションの運営がしやすい方法を決める必要あると思います。次回の日記では、お困りになっているマンションも多いのではないかと思いますが、役員の選任方法について書きたいと思います。▼関東マンション管理ネットワークのホームページはコチラへ
2007.07.20
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