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特定の工事業者が大規模修繕工事を受注しやすくするために、悪質な設計事務所は二重に数量書類をつくることがあります。設計事務所は、劣化診断から導き出された情報をもとに竣工図面から、工事内容ごとに改修工事数量の拾い出しを行います。工事業者はこの数量をもとに単価をつけ、見積を作成、管理組合に提出します。たとえば設計事務所が全体に15%程度多めに数量拾いをすれば、正確に拾い出しした数量よりも15%高い見積が提示されることになります(15%数量が多いからと言って、単純に15%金額が高いということは実際にはありませんが・・・)多めに数量拾い出しをした書類を共通仕様書として見積を取る各業者に提示し、便宜を計らう特定の一社に正確な数量拾い出しをしたデータを内緒で見せます。他社は多めの数量を信じて見積を作成します。設計事務所が便宜を計らう工事業者は本当の(少なめな)数量を知っているので、利益率をしっかり確保した上で、リスクなく他社より安い見積を提示ができ、工事業者間で談合をせずとも、高い確率で仕事を受注することが可能です。悪質な設計事務所は、契約先の管理組合が不利益となることなど歯牙にも掛けず、多額のリベートをもらえることに目がくらみ、特定の工事業者に便宜を計らいます。設計事務所が多めに数量拾いをしても、マンションに積算のエキスパートがいるか、第三者の専門的なチェックを入れない限り、管理組合は全くわかりません。前回の大規模修繕工事の数量と比較し、多めではないか?と指摘しても、前回の数量拾いがいい加減だったとか適当なことを言ってはぐらかします。初めからチャンピオンと呼ばれる工事業者が、設計事務所の影武者として診断業務や設計業務を行う時にも、上記のような仕込みをすることがあります。特定の工事業者に仕事を優先して回す、工事業者の営業代理店のような役割をする設計事務所も・・・マージンが入ることを前提にしているので、管理組合へはコンサルタント費用を安く提示できます。工事業者におんぶにだっこなので、改修の技術力が備わってなくとも何ら問題がなくコンサルタント業務ができます。高すぎるコンサルタント、安すぎるコンサルタント。あまりにも「話がうますぎる」コンサルタントには要注意です! にほんブログ村
2010.07.22
チャンピオン制とは、かつて公共事業の談合で用いられたオーソドックスな出来レースの方法です。私が建設業に従事していた時代に、公共工事においてはチャンピオン制と呼ばれる受注が業界内では一般的でした。旧態依然とした建設業界の悪しき商慣行が大規模修繕工事を蝕んでいます。1、診断、設計段階からチャンピオンと呼ばれる工事業者を参加させます。2、チャンピオンの工事業者担当社には、管理会社または設計事務所の名刺を持たせますので、管理組合は、管理会社または設計事務所の従業員と思ってしまいます。3、チャンピオンに診断報告書と設計図書(数量計算・改修仕様書等)を作成させ、表紙の名前だけを管理会社または設計事務所の名前に変えます。4、管理会社一任方式(管理組合が管理会社を特命で発注する)を取る場合には、チャンピオンが言い値で管理会社の下請けになって工事を受注します。競合相手がいないので、原価(下請けが受注する工事金額)が相場より2~3割高くなることがあります。これに管理会社の利益15-30%の上乗せされることになるので、管理組合は相場の金額に比べ倍近い金額の工事を発注してしまうことがあります。5、設計事務所の場合には、コンサルタントの発言力を生かし、チャンピオンが工事を受注できるようその他の競合工事業者を選択します。見積業者を公募したとしても、絞り込みの際に手名付けた業者をリストアップすることは発言力の大きいコンサルタントにとっては容易い作業です。競合工事業者には管理組合にはわからないよう裏で、チャンピオンより高い見積もりを出すよう調整します。競合工事業者にはチャンピオンからリベートの約束をさせます(1社あたり工事金額の2、3%程度)。チャンピオンの言い値で工事が決まるので、競合工事業者にリベートを支払ったとしても、十分な利益が確保できます。管理組合は、管理会社一任方式に比べ、管理会社のマージンがない分、安い金額で発注することはできますが、相場より2-3割高い工事代金を支払うことになります。6、5で話がつかない(指示した見積をださない)競合工事業社がいる場合、設計事務所はあらゆる理由をつけ、管理組合に見積業者から外すよう導きます。外すのが無理であれば、競合見積業者の見積を事前に把握し、チャンピオンへ競合見積業者の最低金額を教えます。7、5・6によりかなりの高い確率でチャンピオンは工事を受注できます。工事が契約できた暁にはチャンピオンは紹介料やコンサルタント料の名目で、設計事務所に3-10%のリベートを渡します。8、チャンピオン制を前提にコンサルタント業務を進める設計事務所は、コンサルタント会社が競合し、管理組合が合い見積でコンサルタント会社を決める時は、安い金額を提示してきます。人件費の積み重ねで金額が決まるコンサルタント料金は、企業努力だけでは簡単に金額が安くなるものではありません。コンサルタント料金が安くなる理由は3つ、一つ目はもともと法外なコンサルタント料金設定をしている場合、二つ目はコンサルタントの質が悪い場合、三つ目はリベートをもらう場合です。9、管理会社お任せ方式だけでは、受注が伸びない管理会社は、PM方式やCM方式と言ったコンサルタント手法を管理組合に提案しています。この場合であってもチャンピオン制度は根強く残っているので、上記5-8の手法を用い、一見公正な競争をさせているように管理組合に見せておいて、裏では出来レース(チャンピオンを受注に導く)を行っています。因みにチャンピオンからのマージンを管理会社担当者が個人的に袖の下に入れていることがあります・・10、チャンピオン制による弊害は、工事品質に影響します。診断からおんぶにだっこでチャンピオンに任せているので、管理会社および設計事務所の監理者は現場のことが今一つわかっていません。また、リベートをもらっているため、何か問題が生じたときには工事業者に強く言えませんし、手抜き工事を見つけた際にも多くの場合目こぼしをします。高すぎるコンサルタント料金、安すぎるコンサルタント料金コンサルタントの営業手法が「うますぎる」場合には注意しましょう!チャンピオン制って変だなっと思う方↓↓クリックお願いします。にほんブログ村
2010.07.21
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