全152件 (152件中 101-150件目)
昨晩北川マンション管理士といっしょに顧問先マンションの建物診断報告に立会いました。このマンションではイダケンが管理組合理事会をサポートするアドバイザー。技術コンサルタントは設計事務所にお願いしています。正味3、40分程度設計事務所から建物診断の報告があり、その後質疑応答を行いました。その場にいて・・・管理組合の知りたいことは診断の結果導き出された全体結果がどうか?、診断から導き出される大規模修繕の方向性は何か?だと感じました。専門的な分析は確かに必要ですが、これを細かく説明しても、聞き慣れない言葉が羅列され、全体像がつかめなくなります。専門家と管理組合では知識差があります。専門家が伝えたいことと、管理組合が知りたいことが食い違うと、どんなに専門家が立派な診断報告書が作成してきたとしても、その成果物を管理組合にとっては「価値があるもの」と感じることができません。管理組合と契約したコンサルタントは、管理組合の要望が何か?を分析し、明確に応え、顧客である管理組合から満足を引き出さなくてはなりません。わかりやすいとはビジュアル的なものもあります。提案書の字が適度に大きく読みやすいか?(管理組合には高齢者の方もいる)写真は説明したいものがすぐにわかるものか?(画質が荒かったり、白黒だと写しているものがわからない)理事会や全体の配布の資料は白黒で印刷することが多いのですが、白黒だとひび割れや汚れ等劣化の具合が非常に見にくいのです。見やすくするためには、プロジェクターを用いて説明する。カラー版のダイジェスト報告書を作成する等の工夫が必要です。 にほんブログ村
2012.02.16
昨日、坂尻マンション管理士と新規問い合わせのマンションへ訪問しました。1戸あたり月額平均約5,000円の修繕積立金値上げが総会で決議されたものの、高齢化が進む中で管理費と修繕積立金の支払いが重荷になり、イダケンへ相談を頂きました。修繕積立金を値上げする前に、管理会社が提示する計画を鵜呑みにせずに、1.管理コストに削減の余地がないかチェックし、支出を見直す2.長期修繕計画書を分析し、修繕周期、工法、単価等を見直すことがポイントです。昨日のマンションでは、決算書と委託契約書を確認しましたが、委託費は相場より割高、また契約内容についても改善の余地があることがわかりました。これから詳しく検証しますが、ざっと目を通しただけで、同仕様でも2割前後の削減が予想され、また、サービスも向上する余地があると感じました。昨日のマンションの場合、例えば管理コストを2割削減し、削減することで浮いたお金を修繕積立金に充当すれば、5,000円→2300円へ値上げの金額を抑えることができます。長期修繕計画を検証すれば・・・もしかしたら現行の修繕積立金から1,000円程度の値上げで30年の修繕計画の資金をまかなえる可能性があります。 管理会社の言うままに5000円の値上げを受け入れるか?管理組合で努力し値上げを抑える可能性を模索するか?真剣に考える価値はあると思います。イダケン事務所ではこのような資金難に悩むマンションを一級建築士とマンション管理士がタッグを組みサポートをしています。 にほんブログ村
2012.02.15
大規模修繕の時は足場をかけて外壁の塗装部を塗り直しします。塗り直しをする前に下地を補修します。手順は・・・1.足場を掛ける2.打診(壁を叩いて音で塗装の浮きを確認)及び目視で補修箇所を確認3.劣化箇所を図面に落とし込み、数量を算出する4.実数精算項目である下地補修箇所及び数量について管理組合様から承諾を得る。5.下地補修(ひび割れ、浮き、爆裂等の補修)6.高圧洗浄(塗装を塗る前に水で綺麗に洗う) 7.塗り直し 上の写真はひび割れ補修箇所です。実数精算項目で数量を計算しますので、ヒビ割れの長さをチェックします。一定以上の長さのひび割れは塗装下のコンクリートにひび割れが起きている可能性が高く、塗装を一度はがし、コンクリート面を剥き出しにし、ひび割れを直してから再塗装を行います。 写真では見難いのですが、爆裂(鉄筋がサビ、サビによる膨張現象でコンクリートが破損する現象)部、浮き部(コンクリートと塗装が接着されていない)の補修箇所です。コンクリートと塗装がしっかり接着していれば、塗ってある塗装の上から再塗装ができます。逆に塗装に浮きがあれば上から塗っても、接着不良で塗装がすぐ剥がれてくるので、もともと塗ってある塗装を剥がした後に塗り直しを行います。外壁塗装は見た目をきれいにする化粧的な役割もありますが、そもそも大規模修繕の目的は建物の長寿命化にあります。単純に上から塗り直せばいいのではなく、悪い箇所が再発しないように補修を行った後に再塗装することが大切です。上から塗ってしまうと、悪い箇所が隠れてわからなくなるので、塗る前にイダケン事務所は補修箇所をしっかりチェックします。イダケン事務所の大規模修繕ページ、詳しくはこちらをクリック下さい↓↓ http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.02.13
世田谷区にある総戸数16戸という小規模マンションで大規模修繕コンサルタントをしています。原資が少なく、今春ようやく20年目で初めての大規模修繕工事をすることになりました。昨日施工業者の最終選考会を行い、管理組合様の予算に収まる業者を選定をすることができました。選ばれた業者は提案力がありました。1.行き届いた防犯計画2.常駐監理と品質管理の見える化3.わかりやすい広報計画4.企業の安定性5.合理性・納得性のあるVE提案が評価されました。 今回の工事範囲は外装改修、インターホン交換、メーターボックス内給水管交換で、無駄な部分は排除しました。因みにコンサルタントフィーは小規模マンション特別プライス!?とし、契約期間9箇月で経費・消費税を含めて80万円以内です。コンサルタントメニューは(1)建物診断 目視、打診、各種物性試験(2)改修設計 改修基本計画、共通仕様書作成(3)施工業者選定補助 見積要項書作成、現地調査会立会い、見積・提案書内容精査・分析・比較表作成、一・ニ次選考会・プレゼンテーション会及び臨時総会企画調整(4)工事監理 工事説明会立会、施工業者事前調整、巡回監理及び各種検査立会い(一級建築士)です。管理会社選定補助サポートも同時進行で進めました。大規模修繕コンサルタントは、フィーを低価格にするためにフルコンサルタントメニューに比べて簡素化していますが、ポイントは抑えています。イダケン事務所では小規模マンションでも利用しやすようリーズナブルなプライスでコンサルタント業務を提供しています。 http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2012.02.12
イダケンは昔管理会社でフロントマンをしていました。務めていた管理会社はマンション売主系(デベ系)の管理会社でした。親会社は一次取得者層向きのリーズナブルな価格帯でマンションを販売しており、所得層はけして高くありません。初期の修繕積立金は、マンションを売りやすくするよう親会社の戦略で安く抑えられます。そのため5年後くらいに修繕積立金改定を提案すると、大幅な値上げは必至。マンション内は大騒ぎになります。だまされた!なんてひどい会社だ!毎度この言葉を聞くたびにイダケンは気持ちが病んでいきました。務めていた管理会社は建設業の許可を取っていたので、元請けで大規模修繕工事を提案しますし、自社技術スタッフが長期修繕計画を作成します。なんで、こんなにお金をかけて頻繁に修繕をしなければならないのか?日常管理で十分利益を取っているので、さらに十分な利益を管理組合から取ろうとするのか?親会社が売りやすくすよう安く修繕積立金を設定するのならば、それに合わせて、なるべく居住者の負担を減らせられるよう努力をできないのか?いつも疑問に感じていました。時が流れ・・今はコンサルタントをしています。いまだにこの疑問は解消されません。長期修繕計画の項目、工法、単価等詳細に至るまで何を根拠にしているのか頭に入っています。それでも、納得できない気持ち、もやもやしたものがあります。イダケンの目指す道は業者を敵に回しても、管理組合の利益を追求することです。それがコンサルタントの役割です。ここで誤解してほしくないのは、業者にダンピングや不均衡な取引を迫るという意味ではなく、弱者としての管理組合から搾取するような構造を打開したい。また、業者と管理組合は持ちつ持たれつの関係、それを壊すのではなく、安心して任せられるような信頼関係を築きたい。のです。ローコスト・ハイクオリティーなマンション管理の実現をすべく、知恵を絞っています。ブログ記事でも何度か書いていますが、イダケンは二つのマンションの区分所有者です。理事長を務めるマンションでは、築35年超で修繕積立金が10坪で1戸月額3500円平均。長期修繕計画では4、5倍の値上げ、かつ借り入れをしないと資金が間に合わない机上の計算が出ました。もともと安いんだから値上げは当然と、当たり前のように組合員に言っていいのだろうか?最初から住んでいる組合員は高齢化が進み、年金だけで生活している方も多くいます。マンションを持つことが贅沢なのか?多額な管理コストを支払わなければマンションに住むことができないのか?イダケンのような現役バリバリの給与所得者と、働きたくても働けない高齢の組合員とは立場が違います。高齢化が進むマンションで富む立場の人年を基準に「所有する条件」を決めるのは、強者>弱者の理論になります。とは言え、痛みを伴わないといけませんし、ない袖は振れません。今理事会で進めていることはミニマム(修繕積立金を現行の2倍)の痛みで、最大限の効用を得ることです。イダケン、自分の財産だから真剣です。机上では4・5倍の値上げを最低限必要な範囲を2倍の圧縮に抑制しやりくりをする。住まいのマンションでは1回目の大規模修繕を少しでも遅くなるよう、範囲を狭められるよう(当然必要な部分は補修をします)、部分改修による延命措置を進めています。昨年で3年間勤めた役員を一度退きました。しかし、引き継ぎ・継続性は保たれ、昨期の方針は新体制でも持続ができています。毎回の理事会議事録を安心して読んでいます。役員の固定化による長期政権は、引き継ぎ・継続性の担保のメリットがあるものの、考え方が偏る、依存体質が強まる等のデメリットがあることから、難しいと考えています。役員ではなくとも、協力できることはたくさんあります。管理会社の目線、管理組合の目線、コンサルタントの目線、立場によってそれぞれ違います。イダケンの強みは全てを第一線で経験・実践してきたことです。(管理会社以外は実践中)悩める管理組合さまのケーススタディの一つになれるよう、オフでも頑張っていますよ♪ にほんブログ村
2012.02.10
開放廊下に面する住戸窓(サッシュ)の外側には面格子がついています。大規模修繕時に、面格子があると窓枠の周りに施工されているシーリングの打ち替えができません。そこで面格子を外します。 外した面格子は・・・ このマンションでは廊下にある手摺に固定しています。海が近く風が強いマンションなので、面格子を揺すって、固定がしっかりしているかイダケンは確認します。現場監理から設計に話は飛びます。 シーリングは雨が直接掛かる部分や日差しがあたる部分に比べ、開放廊下のサッシュや玄関扉周りのシールは傷み具合は軽微です。物性試験を行い、良好な数字を示すのならば、予算が少ないマンションでは、この部分を先送りし、コストを軽減する方法があります。廊下の内側は足場に関係なくいつでも施工はできます。鉄部も同様です。予算が少ないマンションは、いろいろ工夫の余地があります。ここがコンサルタントの腕の見せ所です。全ての部位を改修するという考えならば、わざわざコンサルタントに改修数量をお金を出して計算させるのではなく、責任数量で施工会社に積算してもらった方が、費用は割安です。(検収する必要はありますが・・)保証期間内に漏水等が起きたマンションはトラウマがあり、保証が過ぎたら一日も早く改修を・・と言う気持ちはわかりますが、そもそも保証期間内に事故が起きることは、よほど腕が悪い施工をしたということです。コンサルタント業務における改修設計の妙は、適切な診断分析に基づくローコストかつ超寿命化を図ることプランニングにあると思います。ローコストでも工事の出来を維持するためには、コンサルタントの業者選定サポートと施工監理が力を発揮します。 環境にもマンション会計にもやさしい大規模修繕をイダケンはコーディネートします☆彡 にほんブログ村
2012.02.09
ここ1ヶ月で類似ケースの相談を3件受けました。二つは約2倍。一つは約3倍。の修繕積立金値上げの提案を受けたマンションが、お困りになられて相談に来られました。もともとの金額は安いのか?と言うと一つは平均よりも安めですが、他は専有部床面積1平米200円程度です(例えば専有部分が70平米ならば70*200円=月額14000円)。共通している点は、組合内の意見集約が十分に行われないまま、突然総会で値上げの打診があったということです。景気の先行きが不透明です。消費税増税、高齢化問題を抱えています。将来の修繕費が足りないから、収入を増やしましょう。ではなくその前に検討すべきことはあるはずです。イダケンは修繕積立金値上げの前に、次の二つを行うことは必須だと考えています。1.管理コストの支出見直し2.長期修繕計画周期・工法・仕様の見直し支出の無駄を省けるか?十分な検証を行ったうえで、値上げをするか判断する。これって当たり前のことだと思いませんか?全てのマンションに当てはまるとは言いませんが、この二つを見直すことで、修繕積立金値上げ幅を半分以下に抑えられた管理組合の事例はあります。これらの検証・見直しにはプロの力が必要になります。一級建築士事務所登録もしている総合マンション管理コンサルタントのイダケンの出番です。仮に月額9千円の修繕積立金を値上げの予定を、見直しすることによって3分の2に抑えられたとします。10年間で1戸当たり36万円の家庭の支出が節約できることになります。10年ベースで10戸のマンションでは全体として360万円、100戸のマンションで全体として3600万円。コンサルタントフィーを支払っても経済効果は大きなものになります。お金があれば贅沢な契約内容や修繕計画でも問題はないでしょう。贅沢をしなくとも、ポイントさえ押さえていれば必要十分なマンション管理は可能です。イダケン事務所では、品質を確保しながら、贅肉を落とす、言わばマンション管理のダイエットサポートを行っています。管理会社提案の値上げをする際、贅肉に該当する部分は、ほとんどが管理会社の利益になります。管理会社は企業です。儲けるなとは言いませんが、必要以上に管理組合のお金を搾取する必要はありません。http://www.11kanri.com/tumitatekin.htmlにほんブログ村
2012.02.08
外壁がタイルを使用しているマンションでは・・・1.足場を掛ける2.打診(壁を叩いて音で接着不良部である浮きを確認)及び目視で補修箇所を確認3.劣化箇所を図面に落とし込み、数量を算出する4.実数精算項目であるタイル補修箇所及び数量について管理組合様から承諾を得る。5.下地補修このような手順で補修が進みます。タイルの調査をするのは誰か?というと、施工会社(正確には施工会社の下請の下地を補修する業者)です。上の写真の青テープはタイル浮きの補修予定箇所のマーキング 上の写真の緑テープはひび割れを示しています。 曲がった見方をすれば、競争で薄利で工事を契約した施工会社にとって、実数精算ができる外壁補修箇所を多く提示すれば、工事費用を水増し計算ができ、利益を増えるチャンスでもあるのです。ここでイダケンの出番です。マークした場所が本当に補修が必要なのか打診、目視でチェックしてきました。イダケンの手に持っているのは打診棒といって、タイルが浮いている部分は中に隙間があくので、きちんと接着している面と比較して音で判断する器具です。 管理組合様の検査までに後2回検査を行う予定です。 また、施工方法についても検討します。通常タイルの浮きは1平米あたり25穴以上の樹脂注入を推奨としていますが、25穴という数字は妥当なのか?また広い範囲の浮きは張替えが必要なのか?予算の兼ね合いもありますが、次回の大規模修繕まで安全を維持できる方法を主眼にプランニングします。 外壁の下地補修が実数精算の当初予算内であればOKだろうと、管理組合の承諾を待たずに補修を始めようとする業者もいます。実際の補修数が当初予定していた推定金額を下回ったから良いのではないのです。チェックをしっかりすれば、施工業者が提示する数量よりも、もっと金額が減る可能性はあるのです。 お金の掛かることは施主側である管理組合様の承認。絶対原則です。管理組合様の知識・経験不足を補うのがコンサルタントの役目です。 業者の都合だけで工事を進めていくと、コストが割高になるとともに、施工品質を確保できない危険性がありますので気を付けましょう。 手抜き工事を抑止する。管理組合様の利益を守る。イダケンの使命です。 大規模修繕のローコスト化、品質の確保を考えている管理組合様。リーズナブルな小規模マンション 用プランから、安心のフルコンサルタントまで複数のサポートを準備しています。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.02.05
高所の足場を組み立てる時に、足場材料搬入のためレッカーを使用することがあります。 公道にレッカー車を止めて行うので、事前に所轄警察署の許可を取ると共に、交通整理・安全対策としてガードマンを手配します。 奥に止まっているのはスクールバスで学童の通学、帰宅時は特に安全面に気を付けます。 このマンションでは駐輪場がちょうど足場の下に位置するので、なるべく移動する自転車を少なくするよう、施工会社、管理組合さん、イダケン事務所が協議し、仮設計画を工夫します。足場に架かる駐輪場に50台以上の自転車が止まっていますが、仮設計画を工夫することで半分程度の自転車移動で済みました。各戸バルコニーに置いてある私物を処理するために、見積に不要物廃棄コンテナ設置をふくんでいます。このマンションでは4tコンテナ4台分を不要物廃棄用に準備しました。 住みながら工事を進める大規模修繕では、可能な限り居住者の負担、ストレスが少なくなるよう工夫します。住民目線でコンサルタントの役割は重要です。 にほんブログ村
2012.02.05
大規模修繕工事で塗装塗りかえをする場所は、塗る前にどの色にするか確認します。まずサンプル(A4判程度の大きさの色見本)を用意し、同色のほぼ近い色、同色より明るめ・暗めの材料を準備。塗りかえをする場所にあてて、管理組合立会いのもと色を選びます。上の写真は廊下のコンクリート手摺壁の色を決めています。 壁でも色が違うところがあります。外壁、鉄部を含めて20~30色程度の色を決めることになります。工事の進捗状況があるので、管理組合さん出席の定例会に「何を決めるのか?」というスケジュールは重要です。 色を変えたい!と思う場所もありますので、そのような場合は事前にマンションの意見を聞き、サンプルを提示します。もちろん、このような色がいいですよ!というアドバイスはコンサルタントがします。色を変えるときの注意は、なんでこの色にしたの?と新たなクレームを生む可能性があるので慎重にいきましょう。特に外壁や屋根の色はマンションのイメージ全体を変えてしまうことになるので、事前に合成写真をつくり、総会で決めることが望ましいでしょう。サンプルは小さな面積なので、実際に塗ると感じが変わったという意見も寄せられます。そこで、いくつかの塗装箇所は試験施工をし、全体を塗る前に色合いを確認することになります。高いお金を支払う大規模修繕。後から失敗した!と思わないよう、一つ一つ丁寧に進めていくことのお手伝いをするのがコンサルタントの役割です。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2012.01.30
1月三連休明けから横須賀にある契約先マンションで1回目の大規模修繕が始まりました。100戸超の建物で、足場の組立にも時間が架かります。上は道路の使用許可を取り、足場資材をクレーンで運んでいる写真です。安全を確保するためにガードマンが誘導員を務め、現場代理人も張り付いています。足場に職人さんが上り、手際よく組み立ていきます。落下防止の安全策が取られているかも確認します。敷地の一部を借用し、足場資材を置いています。一時的な仮置きとは言え、カラーコーンやバーを使い囲いの中に保管します。 寒いのでヒートテックを中に着込み、防寒ばっちりで現場巡回をします。 にほんブログ村
2012.01.27
大規模修繕工事の最中は電気を使います。廊下にコンセントがはありますが、容量不足で全てを賄うことはできません。そこで・・・電気盤(ブレーカーがある場所)や受電室から工事をして電気を分ける電線から電気を引き込む等の工事をして仮設電源を引き込みます。が・・・イダケンが大規模修繕コンサルタントしているマンションで、電柱がなく地中配線。電気盤と受電室に予備に使える電源が少ないということが起きました。工事中常時発電機を使用する可能性がありました。想定外・・確かに少ないケースかもしれませんが、現実に起こってしまうことです。工事直前に慌てないよう事前調査は大切です。まさか!の事態が起きた時にコンサルタントは最大限知恵を絞り、施工会社と調整をし、管理組合のリスクをなくすよう行動します。工夫をして常時発電機使用は回避。余裕は少ないながらも、電源を分岐し最低限の電気は確保をすることができました。管理組合を守るため、住民の大切な生活を脅かさないためにコンサルタントはいます。いざという時はお盆、正月休み、定休日返上はあたりまえです!(今年は1月1日に打ち合わせ資料作成、1月2日には修繕会議でした^^;)にほんブログ村
2012.01.20
昨年は資本金1000万円の法人化今年は一級建築士事務所登録本日登録通知書が届きました♪『一級 神奈川県知事登録 第15968号』です。 イダケン事務所はさらなる飛躍を目指します。 にほんブログ村
2012.01.19
今週末はイダケン事務所でコンサルタントをした2物件の引渡しがあります。秋の天候不順のため、工期が収まるか心配されましたが、両方とも無事引渡しができることになりました。三連休初日の23日も寒空の下、竣工確認会を実施しました。屋上は特に寒かったです((((;゚Д゚))))工期中最後の修繕委員会では理事長様から感謝状を頂きましたm(_ _)m 励みになります。大規模修繕コンサルタントに入ったマンションの多くが、一度契約期間が終わった後にまた業務の依頼を頂けるリピーターになってくださいます。直近では来年1月から今年春に大規模修繕工事を竣工したマンションで委託契約見直しのプロジェクトが始まります。こうした感謝状を頂けることやリピーターになってくださることはコンサルタントの勲章です。 報酬を得ることが必ずしも成果への結果とは言えません。コンサルタントの仕事ぶり(成果)に満足いかなくても契約を結んでしまった以上、渋々コンサルタントへ報酬を支払っているマンションもあるかもしれません。満足度を高めた結果リピーターや感謝状と言った形で現れることがコンサルタントとして成果への証になると思います。23日に頂いた感謝状は素敵なクリスマスプレゼントになりました^^ 引き渡される二物件は新築のマンション?と見違うほどピカピカです。綺麗になったマンションで良いお年をお迎えください!! にほんブログ村
2011.12.23
外回りの改修を終え、足場を解体。足場解体後の状況をイダケンは検査します。どのようなことをチェックするのか?1.足場と建物に「つなぎ」と呼ばれる固定金具を取り付けるが、つなぎあとが補修されているか。下の写真の真ん中がつなぎの跡です。検査の結果補修忘れを確認し、手直しを要請しました。 2.足場解体時にぶつけたり傷つけたりした場所がないか3.足場の下にある植栽に枯れはないか?写真は長期間足場を設置していたため、一部の植栽が枯れてしまいました。見積には枯れ木保証をふくむと記載していますので、枯れた植栽については施工会社負担で植え替えしてもらうことになります。 工事後時間が経過してから気がついても、責任が日常管理の問題か工事の問題であったかわからなくなります。足場解体後速やかに確認する必要があります。また枯れたからと言ってすぐに植え枯れば良いと言うわけではありません。植え替えには最適な時期があります。せっかく植え替えしても適さない時期だとすぐに枯れてしまいます。引渡し後の作業になる場合は、完了書面に未済工事としていつ実施するのか明記する必要があります。 にほんブログ村
2011.12.23
大規模修繕中は足場が架かります。その際、工事中に避難経路はどうなのか?気に掛かります。写真は避難経路図の案内です。 基本的に足場を架けても避難経路を塞ぐことをしませんが、居住者様の不安をなくすようあらためて各所に掲示するよう施工会社へ指示します。住んでいる方に我慢を強いる大規模修繕。不安要素を少しでもなくすようソフト面のケアが行き届いたイダケンコンサルタントがサポートします。http://www.11kanri.com/daikibo にほんブログ村
2011.12.20
大規模修繕の住戸アンケート実施で改善要望が多いのが駐輪場です。特に一昔前のラック式は使い難いと不満の声が多く寄せられます。下の写真は2段式ラックです。 上段の上げ下げが、女性や小さなお子様だと重くて大変です。また後ろかご付き自転車が下段にあると、自転車を持ち上げ後輪を左右に動かさないと上段の自転車の出し入れができません。上段と下段の使い勝手に差があり、不公平感の原因になります。駐輪ラック自体の劣化がみられなかったものの、使い勝手を向上させる、駐輪台数を増やす、バイクと自転車の置き場を区分することを目的に改良工事を実施しました。過去日記でも紹介しましたが、この組み合わせが最も使いやすいとイダケンは思います。このマンションではニチプレという会社の商品を採用しましたが、最近では色々なメーカーが同等品を供給し始めました。 女性の方が楽に上段を利用する姿をみると、プランニングしてよかったとコンサルタント冥利につきます。利用頻度の高い方は自転車の上げ下ろしは毎日のことです。 『慣れ』ても重いものは変わりません。不公平感を是正し、利便性を向上するために改良工事を実施しました。イダケンは改良工事ばかり提案しているわけではありません。劣化を直す改修工事の無駄を省き、居住者の要望が多く、かつ優先順位が高い改良工事を限られた予算内で有益に実施することで、管理組合の満足度を高めています。居住者の声を耳を傾け、会計状況を把握でき、かつ日常管理から大規模修繕までしっかりとコンサルタントができるイダケン事務所へ大規模修繕工事実施の際はご相談ください。 にほんブログ村
2011.12.19
時代とともに大きく変化する設備の代表例といえば呼び出しベルかもしれません。イダケンが理事長を務めるマンションは築35年超。オートロックはもちろんありません。玄関横にブザーボタンがあります。20年前くらいのマンションになるとエントランスオートロック付のインターホンが普及し始めました。 10年前くらいのマンションは白黒モニター付のインターホン。現在はカラーモニターが標準。録画機能、機種によってはエレベーターの操作まで可能なものまであります。インターホンは利用頻度にもよりますが、15年前後くらいから故障が増えてきます。消防設備等と連動していることから共用部分と位置づけしているマンションが多いと思います。そのため、長期修繕計画にはインターホン設備を15-20年くらいの周期で資金計画をする必要があります。下の写真は1回目の大規模修繕でリニューアルしたインターホンです。 カラーモニター、鍵は非接触キーと逆マスターキーの併用、留守録画機能、地震速報装置と最新型の機種を採用しました。インターホンの長期修繕計画ではもともとついている機械を交換する費用を組んでいることが多く、最新式のものに交換するとなると、資金計画上予算が超過してしまいます。アンケートで防犯対策強化としてカメラ付インターホンを導入したいという声が多く寄せられ、インターホン交換を長期修繕計画よりも3年ほど前倒しにしました。大規模修繕と同時に施工することで、スケールメリット&競争原理を働かせ、超過した予算を大幅に圧縮しました。居住者の満足度が高い工事の実現は、コンサルタントにとっては大変うれしいことです。最新式なんて贅沢な!と思うかもしれませんが、新築されるマンションにとってはスタンダードな仕様です。防犯性能の向上とともに、資産価値にも影響します。費用対効果は簡単に比較はできませんが、多少工事費がUPしても、必要なものならば検討する価値は十分にあると思います。 にほんブログ村
2011.12.17
大規模修繕は劣化(建物の悪い)箇所を直すことを主たる目的としていますが、暮らしてみて不便な点、高齢化対策、安全対策、管理組合活動の活性化対策、また新築時は最新のものでも年数経過と共に時代遅れになってしまう設備等を改良するグレードアップを大規模修繕に併せて行なうことがあります。あくまでも優先順位は、改修(劣化を直す)>改良(グレードアップ工事)となります。予算は優先的に劣化を直すことに利用すべきです。劣化の改修工事を優先するとは言え、管理会社や施工会社の提案見積をみると、工事金額を上げたいがためにオーバースペック(過剰)な項目を多分に含んでいることがあります。今回の大規模修繕ではここまで必要ないのでは?と思う項目もあります。 イダケンがコンサルタントをする場合には、各住戸にアンケートを実施劣化診断を実施オーバースペック(過剰)な項目を排除した設計をし、資金を有効活用できるプランニングをする多少一回あたりの工事単価が高くても、耐久性の高いものを選び、長い目で見て、トータルコストを削減する 無駄を省くことで予算の一部をアンケート等で要望が多かったグレードアップ工事に回したり、次の大規模修繕の蓄えにまわしたりします。コンサルタントが勝手に提案をゴリ押しするのではなく、大切な修繕積立金をどのように使うかはわかりすいく説明した上で、管理組合と協議して決めます。 改良工事の一例を紹介します。管理組合からのヒアリングでは、エントランスが殺風景、広いエントランスなので総会・理事会等を開催する環境を整えたいとの要望がありました。既存の内装は床はタイル貼り、壁・天井は塗装です。改修で再塗装をはじめ検討しましたが、少しお金をかけてグレードアップすることになりました。エントランス天井にエアコンを取付る談話スペースとして応接ブースを設ける壁に木目調のシートを貼る(一級建築士が設計)以上のようなプランニングをイダケン事務所は提案しました。下の写真は施工前です。打ち合わせの度に長机や椅子を運びこみます。また、夏の打ち合わせはエアコンがないため、換気が不十分なエントランスではできませんでした。 改良工事完了後・・・ 居住者間のコミュニティースペースにも利用できるようになりました。音の反響問題を配慮し、木目調シート(ダイノックシート)は吸音仕様としました。かなりお金を使ったのでは?と思う方もいるかもしれませんが、このマンションは診断結果が良好で、改修工事のボリュームを絞り込むことができたおかげで、管理組合が当初考えた予算に少し加算するだけで、ロビー改良の他複数のグレードアップ工事が可能になりました。先々修繕積立金が大きく値上げするのでは?この心配もイダケン事務所が長期修繕計画書を作成し、近い将来積立金を改訂することなく、無理なく建物の維持・管理ができる資金計画をしました。(計画の中身が甘いわけではありません。国交省のガイドラインに沿って細かく項目の拾いだしを行っています。)マンションに合わせた適切なプランニングをすることができる。ソフトサポート+ハードサポートの双方バックアップが可能なマンション管理総合コンサルタントのイダケン事務所の強みです。 大規模修繕実施の際はイダケン事務所に相談ください。初回相談・出張セミナーは無料です!http://www.11kanri.com/daikibo にほんブログ村
2011.12.16
天気が悪く、順延が続いた屋上防水検査がようやく実施できました。写真のマンションは15年保証付き耐久性の高いシート防水を施工。探傷器と呼ばれる機器で電気の放電現象を利用して傷を検査しました。 役員の皆様と屋上にのぼり、実際に見ていただき施工品質をチェックしていきます。イダケンは工事内容を解説しつつ、検査のポイントをアドバイスします。 自分たちの室内のリフォームであれば誰しもが真剣に品質を確認します。でもマンションの大規模修繕の施工範囲は共用部分です。バルコニーはしっかりチェックしてもほかの部分は人任せになりやすい傾向があります。その結果、施工会社やコンサルタントにお任せになり、高いお金を払った工事を終えても実感がわかないという管理組合が多いのです。 お任せになりやすい理由は他にもあります、専門家と管理組合との知識差があげられます。わからないから専門家の言うことを信じておけ的な捉え方をしてしまいます。イダケン事務所では、コンサルタント契約が終了した後も管理組合の力で、ある程度状況を把握できるようコーチングするようにしています。資料や会議の場で説明すると難しく感じることも、実際の目で見ると「こういうことか」と理解が深まります。イダケンは検査以外でも工事中の定例会の後は必ず現場をパトロールし、進捗状況を解説し、ポイントを説明するようにしています。折角高いお金を払って工事をするのですから、施主である管理組合が実感できる、理解できる大規模修繕が実現できるようイダケンはお手伝いします。にほんブログ村
2011.12.14
エレベータがあるマンションでも低層階の居住者さんが頻繁に使う共用階段。新築時に防水モルタルの使用だと床面が亀裂だらけだったり、塩ビシートを貼っても接着が甘くベロベロに剥がれてきたりと、一回目の大規模修繕時には改修を検討するマンションが多いです写真は塩ビシートが剥がれてきている階段です。ここに水が入ると床面が膨らみ、歩行に支障が出ます。 剥がれがひどいと、再接着するのが困難なので張替えをすることになります。既存の塩ビシートを全て剥がしてから新しいシートを替えをしますが、貼る面の下地を調整したり、ウレタン防水をかけたりと、剥がしてからすぐ新しいシートを貼れるわけではありません。 貼り替えの途中に、雨が降った場合滑って危険です。そこで踏段の滑り止めをギリギリまで残しておきます。 安全への気配り、住みながら大規模修繕を行なう上で、とても大切なことです。滑り止めの金物は撤去し、滑り止め付きの一体化した塩ビシートに張り替えます。ウレタン防水(端のグレーの部分)を終え、踏段部分を貼り終えました。 ぐっと高級感が出ます。これから踊り場部分とシートの端にシーリングを打ちます。 手摺の下の部分は以前は塗装を塗っているだけ。防水性能がなく、ひび割れを伝って下に漏水をお越していました。この部分にはひび割れを補修、手摺元にシーリングを施工し、ウレタン防水を塗布しました。 美観を良くするだけではなく、折角工事をした部分は一日でも長く性能を維持したい。そのためにイダケンは施工状況をしっかりとチェックします。http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村
2011.12.12
修繕工事を行なう際には、イダケン事務所が予め1.材料2.工法を指定します。変更がある際には、施工会社から書面で提案が提出され、管理組合の承認を得た場合のみ認められます。 鉄部塗装を例にすると・・・ケレン→錆止め塗装→中塗り→上塗りと四回の工程を行います。検査では隅々まで仕上げをし、丁寧な仕事をしていると見受けられます。しかし、扉を開けてチェックすると・・・ピンクのテープは検査の指摘場所を示す目印です。見難いかもしれませんがグレーの塗装の中に赤い部分があります。これは錆止め塗装の色です。工程上錆止めの後に、中塗り、上塗りと仕上げまで2回の塗装が入ります。上塗りの塗装にムラが出ても、工程上中塗りに同系色の塗装を使っていれば、写真の赤色の錆止め(2工程前)が見えることはありません。中塗りを入れていない可能性があります。工程を省いても一見仕上げはわからない。手抜き工事の可能性があります。イダケン事務所は、管理組合様がわからないような手抜き工事を起きないようしっかりチェックします。裏面で劣化しにくい箇所がだからといって、工程を省いて良いわけではありません。指定の材料、工法で見積をした以上、施工会社の都合で節約工事をすることは許されません。http://www.11kanri.com/daikibo.html にほんブログ村
2011.12.11
コンサルタントが行なう大規模修繕業務で工事品質監理があります。工事中にイダケン事務所のような第三者専門家が定期的に巡回し、見積書、材料、施工方法等を指示する工事仕様書通りに工事が行われるかチェックします。今回の記事では鉄部塗装工事の工事品質監理をご説明します。1.施工前に試験施工を実施し、工事方法、色合い等を施工会社、コンサルタントが確認します。2.ケレン(サビ等を落し、塗装面の下地調整を行う作業)3.サビ止め塗装 4.中塗り5.上塗り塗装だけで3回の作業があります。仕上げ(上塗り)を塗ったあとだと、3回の作業がしっかり行われているかがわかりません。そこで各工程ごとに工程検査を行い、施工の品質を確認します。写真はサビ止め塗装の工程検査中の写真です。表面は問題はありません。扉を開けて・・・写真下の部分は水が入ると錆が入りやすい箇所です。塗装が塗りにくい場所ですが、隅々まで塗装ができているかチェックします。手抜き工事は許しません! にほんブログ村
2011.12.08
以前の記事で書いた足場に取り付ける透過性の優れた黒メッシュのシート。白と黒ではどんな違いがあるの?とイメージを教えて欲しいとのリクエストが有りました。先日巡回したマンションで写真を撮ったのですが・・・中からではなく外側から写してしまいました(;゚Д゚)! イメージ的にはこんな感じです。黒の方が透けて見えますよね? 今度はちゃんと内側から撮ってUPします。リクエスト頂いたブログファンの方ごめんなさいm(_ _)m にほんブログ村
2011.12.06
大規模修繕期間中は、工事に必要な足場、現場事務所、仮設トイレ等を設置するために駐車場・駐輪場の移動が必要になることがあります。1.駐車場敷地内に空地がなければ外部へ借りることになります。誰が外部駐車場を借りるのか?どこが費用を負担するのか?(管理組合?施工会社?)どのような内容で協力文章を出すのか?理解を得るために話し合いや説明会を設けるのか? 工事開始前に調整をしっかりする必要があります。 2.バイク置き場・自転車置き場外部に借りることは難しいでしょう。空地を利用して、代替え駐輪場を作る際には次のことを注意しなければなりません。導線(通路)に接して代替え駐輪場をつくるのならば、区画するだけではなくパイプ等で倒れどめを設置する等安全対策を行う必要があります。屋根がある駐輪場から、屋根なしの代替え駐輪場に移るのならば、その旨説明が必要です。代替え駐輪場への移動は誰が行うのか?明確にする必要があります。 移動する方は工事期間中制約を受けますので、早めに周知をしましょう。また、極端に利用勝手が下がる場所へ移動するのならば、使用料金を下げたり、工事期間中は使用料を免除したり等の措置を講じるマンションもあります。マンションの大規模修繕は住みながら工事を行うので少なからず住民に我慢を強いることになります。住民の理解、協力が得られるようソフト面での気遣いができることが大切です。 にほんブログ村
2011.12.04
多額の工事費を要する大規模修繕工事。施工業者を選ぶ作業はとても重要です。イダケン事務所では・・・一次選考:書類審査二次選考:修繕委員会(または理事会)による一回目の業者ヒアリング三次選考:組合員が参加できる二回目の業者ヒアリング総会と四回のプロセスを踏みます。 コンサルタントは特定の業者を誘導しないよう気をつかいながら、比較・分析をした結果をオープンにし、良い業者だけがふるいにかけて残るようサポートします。写真は1億円を超える工事を発注する業者を決める公開プレゼンテーション会。皆さん真剣に説明を聞いています。 管理組合運営においては、結果はもちろん、結果に導くまでのプロセスが重んじられます。イダケン事務所の大規模修繕コンサルタントの特長は、ソフト面での支援はマンション管理士が、技術面での支援は一級建築士が、二人のエキスパートを主担当において業務を行うことです。今月中に一級建築士事務所の登録も完了します。 ますます皆様へ良い仕事を提供できる環境を整えていきます! にほんブログ村
2011.12.02
大規模修繕中は色々と居住者へお知らせする内容が多いため、エントランスに工事専用掲示板を設置します。掲示板には施工会社(現場代理人)のセンスがでます。どれだけ「見やすいか」重要です。下の写真はとあるマンションの専用掲示板です。このマンションはエントランスが狭いため、自立型のホワイトボードを敢えて設定せずに壁にボードを固定する方法を取りました。 掲示板に余裕があれば、イダケン事務所と施工会社が毎週開催する週例ミーティングの議事録なども掲示します。 にほんブログ村
2011.11.20
タイル補修の手順は・・・下地補修箇所検査:施工範囲に過不足がないか?補修方法をどうするか?確認します。下地補修:タイルのひび割れや浮き(接着不良)を補修します。補修後検査:補修が終われば工事が適切かチェックします。検査を施工会社とイダケン事務所で行います。 下の写真はタイルの浮き注入未施工箇所です。2箇所ほど見つかりました。 下の写真をご覧ください。タイルとタイルの間の「目地」色が明るいところと暗い箇所があるのがわかりますか? このマンションは場所によって目地色が異なり、施工前に試験施工した箇所は明るい箇所のみ実施したので、このようなことがおきました。折角、補修をして頂きましたが、美観に係わる重要なことなので、目地のやり直しをお願いしました。 管理組合の「目」の代わりとなり、イダケン事務所は施工品質を確保します!!にほんブログ村
2011.11.20
大規模修繕では、工事を始める前に材料の色合いを確認したり、施工方法を確認したりする試験施工と呼ばれる試し工事を行った後に、本工事に入ります。居住者が満足の行く工事をするためには、管理組合が主体となり、大規模修繕のポイントとなる箇所を自分たちの判断で決めていく必要あります。下の写真は共用廊下床の材料と施工状況を事前に確認する試験施工です。 床に貼る長尺シートは「高い」材料です。失敗したからといって、簡単に貼り替えするわけにはいきません。また、ただシートを貼り付けするだけでは、すぐに剥がれてくる可能性があります。防水性能を確保する工法で施工すれば、その後部分補修を実施していけば、20年以上も持ちます。安かろう悪かろうにならず、お金を有効利用するためには・・・診断段階で今回の大規模修繕時に施工が必要なのか?適正時期を判断する 設計段階で施工方法をしっかり検討する。施工段階で設計で決めた工事をおこなっているかチェックする。この作業が大切です。失敗しないためにもイダケン事務所は大規模修繕の準備から施工中まで目を光らせます。 にほんブログ村
2011.11.12
新築時マンションのバルコニー床は主に次の3つの仕様になります。1.防水モルタル2.ウレタン防水3.長尺シートコンクリートの素地が見えているような仕様が防水モルタル、防水性能は低く、クラック(ひびわれ)が特徴です。グレーの塗装が塗っているのがウレタン防水です。最近は長尺シートを貼るマンションが標準的になっています。上の写真の真ん中から左側が長尺シート貼り、長尺シートの右がモルタル、グレーの部分がウレタン塗膜防水です。新築時はコストが削減のためコンクリートに接着剤で長尺シートを貼って終わりの仕上げが多いのですがが、これだと端の部分から水が入り剥がれてきたり、シートを貼っていない側溝の部分から下階へ漏水したりする不具合が発生します。改修時にはシートが10cm重なる部分に予めウレタン防水を施工し、防水性能を高めます。さらに端の部分にシーリング剤と言われる防水材料を施工します。 下の写真はシートを貼る前のウレタン防水(グレー色の部分)の作業状況です。 ウレタン防水は、側溝(水が流れる部分)だけではなく、 ひび割れが起こりやすい=コンクリートに水が入りやすい手摺下の部分まで、しっかり防水をかけます。シートを貼ってしまうとウレタン防水がしてなくてもわからないので、イダケン事務所では事前にチェックします。管理組合に変わって、イダケン事務所は施工状況に目を光らせます! にほんブログ村
2011.11.10
大規模修繕工事中に・・足場現場事務所や作業員の休憩所作業用の水道 建築の材料作業時に発生したゴミの置場所を敷地内に置くことになりますが、この費用は見積の中の『共通仮設工事』に含まれます。どの場所に置くのかを図面に示したものを『仮設図面』と言います。トイレは臭気の問題で水洗式にするのが標準的です。水洗式のトイレを置くにあたって、汚水升が接していることが条件になりますので、敷地内の設置場所は限られてきます。とはいえ、目立たないようにひっそりと置く気遣いが必要です。どうしても設置ができなければ管理員室や集会所のトイレを利用する場合があります。 現場事務所や作業員詰所は工期が長くなると必要です。どうしても設置する場所がなければ、近くのアパート等を借りたり、集会室を利用したりすることもあります。事務所や詰所が作業員の喫煙指定場所になる場合は、換気扇の位置に気を遣う必要があります。 一度設置すると簡単に動かすことはできません。生活に密接することなので、施工会社が決まりましたら、工事開始前にしっかりと置く場所を打ち合わせしましょう。施工会社と管理組合では工事に関して知識差があります。施工会社がこうだというと、管理組合はプロがいうのなら・・・と、施工会社に遠慮して居住者の要望をなかなか伝えにくい時があります。イダケン事務所では、居住者が自分たちの意見を言え、施工会社がそれに可能な限り応えられるよう、潤滑剤の役割を果たします。居住者目線で、ストレスの少ない工事を目指します!イダケン事務所のホームページは↓↓をクリックください。 大規模修繕コンサルタント イダケン事務所のホームページにほんブログ村
2011.11.10
住みながら工事を進める大規模修繕においては安全面を最優先に考えなければなりません。安全対策は施工前から始まります。足場、現場事務所や仮設トイレ、仮駐輪場の位置を示す仮説計画図(かせつけいかくず)を現地で見ながら、管理組合、施工会社、そしてイダケン事務所がそれぞれ意見を出し、安全策を講じます。下の写真はイダケンのような背の高い(イダケンは190cm)人でも頭がぶつからないように頭上の安全も確保します。 コーナー(角)だけではなく、頭上にもクッション性があるガード(黄色と黒の部分)を巻いていることがわかります。下の写真は足場設置によって移動が必要なバイクの仮置き場です。居住者の導線が近くにあるので、単管(足場に使用するパイプ)で囲いを作り、倒れどめにするとともに、通路側にはチェーンを設置しました。 見た目は不格好ですが、バイクは重量物なため、施工会社が工夫してかなりしっかりしたものをつくって頂きました。下の写真は防犯カメラの監視範囲に養生シートを貼りませんでした。この防犯カメラは足場の外にある駐輪場を写しています。死角が増える工事中は普段以上に防犯対策に気を遣う必要があります。足場をただ組めばいいというものではありません。大規模修繕には実際に施工を指揮する施工会社、プランニング、技術的なチェックを行うエンジニアリング(技術的専門家)の介在は不可欠です。イダケンはそれだけではマンション大規模修繕において居住者の満足が得られないと思っています。住んでいる側の視点に立って、ソフト面でのアドバイザイー、代弁者が重要です。イダケン事務所では一級建築士とマンション管理士がチームを組んで大規模修繕に取り組みます。 マンション管理士も資格を取ったペーバーではなく、きちんと工事現場を理解できる人間です。 管理組合、施工会社、イダケン事務所三位一体で大規模修繕を成功するよう頑張ります!! にほんブログ村
2011.11.05
建物外装の大規模修繕工事を行う際、外壁全体の補修を行うため、足場を架けます。足場の外側には汚れが飛散しないように養生(ようじょう)シートを貼ります。足場や養生シートは、見積の中の『直接仮設(ちょくせつかせつ工事』という項目に含まれます。 数箇月の工事期間中、養生シートがバルコニーの視界を塞ぐので鬱陶しと、ストレスを感じる方も多いと思います。 通常下の写真のような白色の養生シートを張ります。 マンション大規模集修繕の場合には最近黒メッシュと呼ばれる養生シートを用いる例が増えてきました。黒メッシュの長所は透過性が高いことで、足場の圧迫感が少なくなります。住みながら改修を行う大規模修繕において、居住者への気配りは大切です。下は黒メッシュを使用したベランダから外を眺めた写真です。圧迫感が少ないと思いませんか? 白色より黒色の方がシート代は高いです。また汚れていない新品を指定することもできますが、中古である二次品に比べ割高になります。 そのため、予算が限られたマンションでは黒メッシュを使用する場所をメインのベランダだけに限定したり、ベランダ面だけを新品にしてしたり、工夫して設計します。予算の兼ね合いもありますが、イダケン事務所では黒メッシュは標準仕様としています。 足場は残らないものなので、工事費をけちりたくなりますが、長期間我慢を強いる大規模修繕では少しでも居住者の負担を軽減したいものです。 住んでいる方の気持ちでプランする大規模修繕。イダケン事務所は心がけています。 にほんブログ村
2011.11.04
前回の日記ではタイルの補修方法について解説しました。http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201110300000/タイルの補修は足場を掛けてから補修箇所を確認、そこから数量を計算し見積金額を確定する実数精算項目です。数量を誰が計算するかというと補修箇所を確認する施工会社です。人を疑うのはよくありませんが・・・競争により大規模修繕工事を受注した場合利益が少ないので、契約後追加工事を増やそうとあれやこれやと策を講じることも考えられます。補修箇所の確認を下地補修業者が行う場合は、数量を増やせばそれだけ売上が増えます。施工会社の監督さんが手を抜いて、業者に任せきりだと過剰な補修範囲が示される恐れがあります。 タイル補修箇所の金額は馬鹿になりませんので、補修範囲が正しいか施主である管理組合がきちんと検査する必要があります。とは言っても・・・建築に詳しくない方が見ても、施工会社が示す数量が果たして妥当かわかりません。ここで、イダケン事務所の出番です。施工会社が作成した補修図面を片手に、足場にのぼり、補修箇所に間違いがないか細かく確認していきます。 役員さん、修繕委員さんに声を掛け、いっしょに検査を行うこともあります。写真の現場ではイダケン事務所から二名、役員さん二名で検査を行いました。 写真のタイルに貼っている青いテープは補修箇所写真下の図面は補修図です。イダケン事務所は施主を代わりに施工状態をしっかりチェックします! にほんブログ村
2011.10.31
前回の日記でイダケンは大規模修繕に係わる業務に多く携わっていると書きました。設計事務所の見積でおやっと思ったことがありました。AマンションとBマンションは30戸以上の小規模マンションで戸数をみると10戸程度しか変わりません。共に一棟構成で、築年数はだいたい同じです。Aマンションでは建物診断と長期修繕計画作成(国交省標準様式準拠)の見積をBマンションでは建物診断、改修設計、長期修繕計画作成(国交省標準様式準拠)、業者選定補助、3ヶ月工期中週1回程度の第三者工事監理=フルコンサルタントの見積を同じ設計事務所にたまたま同時期に依頼しました。Bマンションの方が設計事務所が係わる時間や業務が多く、Aマンションの見積を対比したときに大幅な金額差がでることは予想できると思います。が・・・その差30万円程度。Aマンションは仕事を取りたくないので高めの金額を提示したのか? 見積にカラクリがあるのか?イダケンはいろいろ勘ぐってしまいます。何かあるのではと・・・設計事務所の見積は果たして人件費積み上げ型の適正な金額で市場競争が起きているのか?疑問に感じます。う~~ん技術コンサルタントの世界はグレーゾーンが多そうです。【告知】イダケンは管理組合の情報交換組織『マンション管理組合適正化ネットワーク』でボランティアで手伝っています。平成23年9月23日(秋分の日)13時30分~ 池袋で勉強会、交流会を開催します。中身は管理組合運営と管理会社問題の解決方法です。セミナーに参加いただき、理想の管理を実現してください!!http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20110923ikebukuro.htmlにほんブログ村
2011.09.10
イダケンは最近大規模修繕に係わることが多いのですが、係われば係わるほど、管理組合が気の毒に感じてしまいます。イダケンはマンション管理士でありながら大規模修繕に係わるいろんなミッションの仕事をしています。ミッション1:大規模修繕のフルコンサルタント※1をやってくれ・・一級建築士とジョイントして年4、5本は受注しています。手前味噌ですがいい仕事します。※1・フルコンサルタント:診断、設計、施工業者選定補助、工事監理業務の全てを請け負うことミッション2:CMr※2をやってくれ・・最近多いです。魑魅魍魎な大規模修繕の世界では管理組合を守れる意義ある仕事です。※2:発注者の補助者・代行者であるCMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの各種マネジメント業務の全部又は一部を行うもの。外部修繕委員みたいな役割で業者選定の透明性・客観性の確保、技術見解へのセカンドオピニオン、大規模修繕成功のアドバイサリーなんかしてます。ミッション3:管理会社提案の査定・・信用度から是非に管理会社へ仕事をお願いしたいというマンションがあります。特命発注が問題であって、他社比較の結果、管理会社を選ぶのならそれはそれでありと思います。適正な価格で適切な仕様で工事をすれば良いのです。仕事をしていて、一番驚くのは改修設計事務所の存在です。コンサル(技術コンサル=設計事務所)を選ぶコンサルをするのですが、値段、提案力ありきで中身はあるの?と感じてしまうことが多々あります。施工業者からマージンをもらえば思い切り安い単価が出せるし、わかりやすい「いかにも」の提案をすれば管理組合はなびくし・・・共通条件の下比較されるのには慣れてなく、コンペ(各社提案)で選ばれるのなら無理はないか・・・と言う感じですが、査定が重要な仕事のマンション管理士にとって、管理会社よりも施工会社よりも、設計事務所の取り捨ては兎も角難しく、得体のしれないものを触っている感じで、気持ち悪いです(笑) にほんブログ村
2011.09.09
建物が古くなると、性能の劣化が起こります。いつ?修繕を行えば良いのか。管理組合は頭を悩ませます。すでに不具合を生じている箇所、建築材料の耐用年数から近い将来不具合が起きる可能性が高い箇所。足場を全面に架けて複数の工事をまとめて集中して行う工事を建物大規模修繕。足場を架けず(または部分的に架けて)部分的な工事を行うことを小修繕とか中修繕とかと言います。診断時に『劣化回復を目的とする大規模修繕』は次の四つに着目し、実施時期を検討します。 1.生活への影響・・・屋上・外壁・サッシュ・配管周りからの生活部分への漏水2.安全への影響・・・タイル・モルタル・コンクリートの落下、床材剥がれによる歩行困難3.強度への影響・・・コンクリートの中性化、鉄筋の爆裂、鉄部等の腐食等4.美観への影響・・・清掃では落ちない汚れ 建物を診断し、上記内容に該当する箇所がいくつもあれば早急に準備が必要です。にほんブログ村
2011.08.23
最近でこそ少なくなってきたとは言え、いまだに管理会社へ特命発注する管理組合が多いと思います。日常管理を行う会社が工事をすることで窓口がワンストップで済む工事後も逃げられない(管理会社が変更しなければ・・)財務内容が良い(会社にもよりますが・・)長く付き合い、信頼がある(一生懸命仕事をし普段から評価を受けている管理会社の場合)等が選ばれる理由です。しかしながら、特命発注は、管理会社の『言い値』なので、金額面、仕様面において割高になる傾向が強いのがデメリットです。元請けをする管理会社。ダメとは言いませんが、必ず発注において査定を入れた上で、管理会社に依頼するのがベターであるとの結論を導き出すプロセスが必要です。A:管理会社は元請け候補業者の一社として、複数の業者と見積もり合わせを行い、総合力で管理会社を選ぶ。(管理会社経由で他社見積を取るのは、価格調整をされますので意味がありません)B:管理会社を本命として、第三者専門家に金額面、仕様面での評価、管理会社へのネゴをお願いする。透明性、客観性を確保し、かつ管理会社を選任することが重要です。当事務所ではいろいろなケースで管理組合が納得する大規模修繕実施のサポートを行っています。http://house.blogmura.com/mansionkanri/
2011.08.22
さてさて・・・大規模修繕を行うにあたあって、施工会社は専属の現場監督を起きます。小さい物件は掛け持ちが多いのですが、基本的に現場管理が常習します。専門家が常駐すれば大丈夫。コンサルがお目付け役になればなお安心本当ですか? さぁさぁ・・・イダケンは大規模修繕のコンサルを引き受けます。着工が決まり第三者の品質管理。マンション管理士のお前にはわかんねえだろう!専門家に任せておけばいいだろう!大丈夫ですか?さぁさぁ・・・本日品質管理を行いました。初期的な検査ですが、あたりまえっちゃあたりまえですが全数くまなくチェック! さて・・・指摘を受けた割合はどれくらいでしょう。全体の丁度1割です。うわぁーー!!手抜き業者なのね!って思う方。とんでもない。ゼネコン、大手改修業者を見ていますが、まぁ指摘割合は良好な方です。 うちのマンションは設計監理をお願いしているけどそんな指摘はなかった?ちゃんと監理者が補修箇所全部チェックしていますか?これ以上は語るまでもありません。事務所でだべっているだけの監理者は無駄です。コンサルを立てたときには何を確認したか全て記録を出させましょう。マンション管理業界は、兎に角二流、三流のクオリティーに係わらず、報酬だけは超一流です。 雨にも夏の暑さに負けず汗水垂らして真面目に仕事をしているのがイダケンです。スマートではありませんが、こんなイダケンのスタンスに共感できる方、大規模修繕を控え成功させたい方是非お声掛けください。 にほんブログ村
2011.08.05
むかし・・大規模修繕工事の元請けは労せず管理会社が特命で受注していました。今は・・・管理組合は相見積を取るのが当たり前。簡単に管理会社は仕事が取れなくなりました。そこで・・・管理会社は考えました。『元請けだから仕事が取れないんだ。じゃぁ設計事務所のように設計・監理業務をやればいいんだ!』とそして・・・元請けを主体としていた管理会社は、設計・施工分離発注方式の設計業務を管理組合に提案するようになりました。儲けが少なくなったかって?とんでもない。確かに特命発注方式の時に比べて利益(粗利で15-25%)は落としているものの、しっかりと美味しい汁を吸っています。美味しい汁って?管理会社は設計・監理料として百万単位の業務報酬を管理組合からもらいます。その上に契約が決まった工事業者から少なくとも5%、多い時であれば10%バックマージンをもらいます。どれくらい儲けているの?発注金額ベースで考えた時に、全体の10―15%の金額は管理会社に入ります。(例えば施工費5000万円ならば、設計・監理費は診断を含めて管理組合から250万円、バックマージンが業者から500万円、合計750万円の利益。その結果、実際に施工する施工会社より儲けが多くなることがあります)善良な管理組合から絞り取るなんてひどい!じゃぁ大規模修繕は設計事務所に頼もう第三者設計事務所が管理組合の利益のために働いてくれる・・・とんでもない。抜け目のない設計事務所は、上記のような業務報酬+バックマージンの仕組みをしっかりつくっています。管理会社を悪者にして仕事を得ていますが、やっていることは管理会社と変わらない。儲けもさほど差がない。管理会社は施工後も逃げることができないですが、設計事務所は工事が終わればサヨナラ。そんな設計事務所も数多く存在します。しかも名の売れたコンサルタントが平気でそんなことをやっています。コンサルタントは笑いが止まりませんね!結局泣くのは管理組合。お金がなくなるとわかれば、修繕積立金を上げるように適当な理由をつけて働きかければいいのです。こうした悪しき慣習がなくない限り、区分所有者は管理会社やコンサルタントを肥えさせる働き蜂になってしまいます。お酒の席だって、業者からごちそうになれば立派なバックマージンです。イダケンは仕事の流れで施工会社さんや設計事務所と飲みに行くことがありますが、私のおごりか、割り勘で会計をします。業者が支払う接待は全て断ります(管理組合さんからごちそうになることはありますが・・・)。安くて良い大規模修繕を実現したいのならば、イダケンにご相談ください!にほんブログ村
2011.06.10
先日三浦半島の小規模マンションから管理の相談を受けました。管理費、修繕積立金の徴収金額が高すぎで負担が大きいなんとからならないのか?大規模修繕が高いのでは?資料を拝見し、調べたところ、管理会社に支払う管理委託費は特別高くなく、他の管理費支出も一般的なレベルです。予算を余裕に取りすぎているから、それを賄う収入を確保するために管理費徴収額が高くなっていることがわかりました。予算を見直せば、無理なく管理費徴収額を2割近く下げることが可能です。しかも、きつきつの予算でなくともです。次に・・・大規模修繕工事の金額の分析です。設計・施工分離発注方式で、管理会社がコンサルタント業務を請け負いました。施工業者の相見積もりは2社・・・見積書を貸してもらい、査定をするとびっくりするくらいの高値。25-30%安い値段で、実績のある施工会社に発注することは可能でしょう。仕様も、業者選定もこれではプロのコンサルタントの仕事とは言えません。普通にコンサルタント料金を取っているのに・・これじゃ管理組合が気の毒です。結論。各戸の管理費、修繕積立金徴収額を2割以上下げても何ら問題なく、健全な管理をすることが可能です。管理会社に提示する委託費が安くても、管理費や修繕積立金が高くなる要素はいろいろあります。大切な皆様から集めるお金を有効に使いましょう!!モニタリングには当事務所をご活用ください。にほんブログ村
2011.05.25
大規模修繕工事を行うにあたっての工事範囲は1.傷んでいる箇所を直す改修工事2.耐用年数に達しているものを直す予防保全工事3.社会的、機能的な劣化部を向上させるグレードアップ(改良)工事があります。予算に応じて・・・1>2>3という優先順位になります。当事務所がコンサルタントを行っているマンションでは、1・・・これは必須メニューです。2・・・全面改修と部分補修の両面を検討3・・・アンケート、理事会、修繕委員会のヒアリングでニーズが高く、早めに実施した方が望ましいと思う項目をピックアップ1.2.3を組み合わせて、予算内で修繕としての目的を果たしつつ、かつ管理組合の要望をなるべく多く満たす、バランスの良い大規模修繕のメニューを決めます。知恵を絞り、工夫を凝らした工事メニューつくり+裏工作がない適正な市場競争の導入による見積提示+総会を含めて3、4回にわたり行う慎重な工事業者選定作業これにより低予算でコストパフォーマンスの高い大規模修繕工事が実現します。昨日横浜市港北区の25戸マンション(フルスペック改修+バリアフリー化+自動扉新設)の引き渡しを終え、金額、品質ともに管理組合様に満足して頂き、感謝の言葉を頂きました。改修施工業者、改良工事施工業者、修繕委員会、理事会皆さんが笑顔で完了報告会を向かえることができ、仕事をしていて本当に良かったと思える瞬間でした。現在、旭区108戸、港南区11戸、世田谷区49戸、横須賀市143戸、緑区123戸、八王子市189戸のマンションにおいて大規模修繕のお手伝いをさせて頂いています。コンサル主導ではなく、管理組合の皆様が工事の内容を理解し、良い業者、良いメニューを選んだという実感を持ち、大規模修繕を実施できる丁寧なサポートを心がけています。当事務所ではフルコンサルタントだけではなく、管理組合様の予算、要望に見合う様々な大規模修繕サポートメニューを提供しています。大規模修繕の成功を目指す管理組合様。気軽にお問い合わせください。にほんブログ村
2011.05.19
無料相談の延長で相談先マンションまで出向き、管理会社から提案されている鉄部塗装の内容について現場確認にいきました。4~6年ごとに塗り替えが理想と予防保全的な考えがあります。鉄部塗装の劣化の基準ですが・・・チョーキング(白い粉がつく現象)色あせ、光沢落ち点さび表面上のさびわれ、はがれさびによる腐食等が上げられます。チョーキングが始まれば塗り直しのサイン。手遅れにならないうちに塗りなおしましょう。・・・果たして本当!?機能上の問題を考えた時にこまめに塗りなおさないと建物の性能が著しく低下するのでしょうか?美装上の問題を考えた時にこまめに塗りなおさないと資産価値が落ちるのでしょうか?今日見たマンションは5、6年前に大規模修繕を実施しています。見積金額の3割近くを占める共用廊下周りの鉄部をみると・・・共用廊下周りでも金額の比重が大きい玄関の三方枠や、PS鉄扉については、ほとんどの住戸で光沢が十分に残っており、触っても汚れ(きちんと清掃していない)が手に付く程度でチョーキングが見られません。4分の1くらいの住戸で傷やもらい錆による点さびがみられます。塗り直しを必要と思われる住戸は全体の15%以下で、他はタッチアップ等による部分補修、経過観察で十分と思われます。15%程度の塗り直しが必要な住戸があるために、公平性を期すために全体を塗りなおす必要は果たしてあるのでしょうか?共用廊下周り以外をみても、少なくとも3分の2以上の部分について今すぐに改修をする必要はないと感じました。それこそ次の大規模修繕まで十分に機能的にも美観的にも維持できるのではないかと思いました。鉄部塗装する全体箇所を10とした場合、今回管理会社からは8~9割の塗り直しの提案があったことになります。大規模修繕時には全体の10、大規模修繕の中間に全体の8を実施したならば24年間でざっくり10×2+8×2=36になります。本当に必要な部分だけを実施すれば、大規模修繕時には全体の10、大規模修繕の中間に全体の3程度になり、24年間のコストは10×2+3×2=26。管理会社提案に比べ、単純に修繕メニュー=コストと考えると4分の1カットされることになります。管理会社が提案することが、もし前述のようなことの積み重ねであったとしたならば、各戸の修繕積立金がたとえば月額1万円徴収していたならば、7500円でも十分資金が賄えることになります。さらに・・・管理会社が工事元請けとなり、相場より高い工事費をマンションが払っているとしたならば・・・管理会社作成の長期修繕計画に基づき算出された修繕積立金の5割~7割程度に金額が抑えられる可能性があります。「一概に言えないでしょ?」・・・立地条件、劣化の進行は差があるのでもっともな意見です。「極論だよ?」・・・果たしてそうでしょうか?過剰な修繕工事は、お金の無駄遣いとともに資源の無駄遣いです。いろんな理屈をつけて絞られるところから絞ろうとする管理会社。売上欲しさに管理組合に過剰な売り込みをし、その結果信頼を失い管理契約まで切られる。最近よくみられるパターンです。管理組合は馬鹿ではありませんよ!【PR】修繕費の有効利用はもちろんですが、まずは日常的に発生するコストにメスを入れることから無駄を省く作業を始めましょう。イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」では3月9日(土)13時30分より池袋にて、「管理委託費を見直しませんか?」をテーマに管理組合向け勉強会・交流会を開催します。皆さんの参加をお待ちしています!http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#aにほんブログ村にほんブログ村でも話題になっている原子力政策をめぐっての危機管理の問題。今は亡きミュージシャンもこの歌で圧力をかけられていました・・。http://www.youtube.com/watch?v=MIbrxhv_s_M&feature=player_embedded
2011.04.04
大規模修繕工事中は・・管理組合、施工業者、コンサルタントの三者が月1~2回、定例打ち合わせ会議を行います。昨日も夜から契約先マンションの定例会に参加。工事についてじっくりと話し合いを行い、気付けば3時間近く経っていました。定例会はどんなことをするかというと・・・前回議事録を確認、継続事項を審議工事進捗状況の確認今後の工期の確認追加工事見積、実数清算項目の確認、検討改良工事の検討仕様変更の検討居住者からの意見、要望について協議工事材料の「色」の決定イダケンは、専門家お任せ方の大規模修繕は好みません。管理組合が理解できる大規模修繕実現のために、定例会の前にはしっかり施工会社と協議したり、事前に修繕委員長に内容を確認したりします。 最近では仕事の半分が大規模修繕関係。もともと管理組合アドバイザー、管理費削減サポート、管理会社再選定補助等の業務は得意としています。 プラスして、下手な建築士さんよりも「使える技術的な知識」を身に付けたと自負しています。実感のわかない大規模修繕はサヨナラ!施主である管理組合が主体性をもって進める大規模修繕をめざしませんか? にほんブログ村
2011.02.24
イダケンが係わる大規模修繕コンサルタントでは、工事中には定例会議(管理組合、工事業者、監理者との打ち合わせ会)とは別に、定期的に工事パトロール会を開催しています。保険に加入する必要があるので、自由に誰もがというわけにはいきませんが、修繕委員さんや理事さんが中心となり、工事の進捗状況、施工方法、色合い等の確認を「目」と、プロからの説明による「耳」とで大規模修繕工事を実感することができます。足場が掛かっているときは、外側はシートに覆われているので、中で何をしているのか工事掲示板でしか確認できません。検査以外では現場をみる機会がないことから、工事業者と事前に打ち合わせをし、ヘルメットや軍手を準備してもらい、工事中複数回パトロール会を実施するのです。修繕委員および理事の理解が深まる以外にも・・・工事会社と管理組合との距離が近くなる。工事が決まるまでの打ち合わせは営業マンが主に窓口となるため、実施に現場を仕切る現場監督とは意外と接点が少ないものです。パトロールにより現場代理人とコミュニケーションを取ることにより信頼関係が深まります。工事会社のやる気が高まる。施主側である管理組合が関心が高いと、現場代理人は俄然頑張るようになります。工事会社にお任せすぎになると、どうせ誰も見ていないだろうと、甘えが生じ工事品質が落ちます。こんな利点があります。イダケンは管理組合視点でわかりやすい大規模修繕、工事品質の高い大規模修繕をサポートしています。【お知らせ】大規模修繕工事を実施する時に、資金不足で悩んでいませんか?イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』主催で「管理委託費の見直し」をテーマに管理組合向けセミナーを3月12日(土)13時30分から新宿で開催します。セミナーで学んだことを生かし支出の無駄を省き、修繕積立金を少しでも多く増やしませんか?http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html#a(セミナー当日は私の営業行為・宣伝行為は一切ありません)にほんブログ村
2011.02.20
大規模修繕のコスト調整は、設計段階、発注段階で最適化を図ります。逆に談合をやろうと思うと、設計段階、発注段階で操作を行います。イダケンがCM契約しているマンションで、発注段階CM、設計段階CMを行っています。適正な競争により最低価格と最高価格の開きが700万円。設計VE(現設計に対して機能とコストの視点から改善提案を行い、建築価値の向上を図る方法)により、現設計に比べて200-300万円削減と、一番高い金額と比較し900万円のコスト削減が可能となります。発注の最適化のみでは、借入も検討しなければならないくらい、原資が乏しい財務内容でしたが、設計段階CMを行うことにより、使い切ることなく、若干の余裕資金を残すことができそうです。管理会社元請け方式では、発注段階、設計段階において、最適化が図ることが難しく、下請け業者の決定権がある管理会社は一番高い条件で下請け工事業者を選んでしまうことも考えられます(管理組合は比較対象がないと高いか安いかわからない)。管理会社の利益を仮に15%と設定した場合、前述の設計・発注段階の最適化を図った最低金額に比べて、なんと1500万円高、1.7倍近く割高になる計算になります。また、どんなに透明性をもった業者選定を行ったとしても、「高くなる」設計をしてしまったら、結局高い発注金額になることが前述からご理解頂けると思います。大規模修繕の業者選定、進め方を一つ間違えると、上記のような多額の余計な出費を伴うことになります。大切な修繕積立金を無駄なく、効率的に使いましょう!CMとは?http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201009030000/にほんブログ村
2010.09.26
マンション管理で最後の聖域と言われているのが大規模修繕です。聖域とは、因みに業界サイドのことですが・・・管理会社の批判や、管理組合運営のテクニック、管理費削減のアドバイス書籍やインターネットである程度の情報は手に入ります。大規模修繕と言うと・・・まだまだ神秘のベールに包まれています。この神秘が「キーワード」です。「神秘」をじっくり解き明かそうと言う動きを、イダケンがボランティア参加している「マンション管理組合適正化ネットワーク」で実行します!日常管理を良くするための情報交換・セミナーは、管理会社にだまされない方法をテーマに 9月23日(秋分の日)池袋開催で行います。そして、今まで掘り下げられることのない神秘の大規模修繕の内実を題材としたセミナーを「間違いだらけの大規模修繕の進め方」のテーマで 10月17日(日)横浜桜木町開催します。業界主導のマンション管理はサヨナラ。専門家や適切な選択肢を管理組合が自分たちの判断で選びう時代が到来ですにほんブログ村
2010.09.10
管理費削減や大規模修繕工事で最近良く耳にする言葉で「CM方式」があります。ここからは不勉強ながら、イダケンが理解しているCM方式をお伝えしていきたいと思います。大規模修繕工事を例にとって説明します。大規模修繕工事の発注方式は従来二つに大別されていました。ア。設計施工分離発注設計は一級建築士等、施工は施工業者に分離発注する方式。施工会社が行う工事監理とは別に、施主の代理人として一級建築士が工事の品質管理を行うことが多い。イ.設計施工一括発注(責任施工方式)設計から施工まで施工業者に一括して発注する方式管理会社が元請けとなる方式は、設計施工一括発注の一つです。新たな選択肢として注目!?されているのがCM方式です。CM(コンストラクション・マネジメント)方式とは、発注者の補助者・代行者であるCMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの各種マネジメント業務の全部又は一部を行うものを言います。施工業者、設計社とは別にCMRが発注者側に立って、工事コストの削減、工事品質の確保を目指します。CMRがどのような業務を行うかと言うと・・・1.設計段階:設計候補者の評価、設計の検討支援、設計VE、等1における管理組合のメリットは、設計の第三者評価が受けられる、管理組合要望の取りいれが容易になる、セカンドオピニオン的な指摘により選択肢が広がる、設計段階のコスト削減が可能になる等です。2、発注段階:発注区分・発注方式の提案、施工業者の公募・評価、工事価格算出の支援、契約書類の作成・アドバイス、等2における管理組合のメリットは、コスト構成の透明化が図れることです。とくに管理会社元請け方式はコストに対する不透明が不満の原因になっており、これを解消できます。3.施工段階:施工業者間の調整、工程計画の作成及び工程管理、施工業者が行う施工図のチェック、施工業者が行う品質管理のチェック、コスト管理、管理組合に対する工事経過報告、文書管理、等3における管理組合のメリットは、工事品質の確保、安かろう悪かろうのリスクの回避です。設計者と管理組合とでは知識差があります。技術的な中立性を持ち発注者側の味方にたつCMRの存在は心強いものです。CMRは上記1~3全ての業務を受託する場合もあれば、一部を受託するケースもあります。日本におけるCM方式は二つあります。「ピュアCM」日本式では設計者とCMRが同一になる場合が多いようです。設計事務所が提唱する大規模修繕工事コンサルタントは、CMと名をつけなくても「CMピュア」に近似しているように感じます。「アットリスクCM」CM方式は一括発注方式と比べると、管理組合が抱えるリスクは大きくなります。 そこでCMRにマネジメント業務に加えて施工に関するリスクを負わせる場合を「アットリスクCM」と呼びます。日本ではCMRを元請け施工会社が行う場合が多いようです。「アットリスクCM」は大規模修繕工事では元請け施工をしたい管理会社が提唱しています。マージンと工事発注方式の透明性と言うCM方式の要素を取り入れた設計施工一括発注(責任施工方式)のような気がします。日本では施工例はまだまだ少ないと思います。最後にCM方式は良いのか?ですCMRは管理組合の意図する品質、工期、コストを十分に理解し、管理組合の立場に立って、設計者、施工者をコントロールする必要が生じる場合があります。その際には、CMRは、原則として、設計業者、施工業者から独立的な立場にあることが求められます。CMRは、設計者と施工者と分離した存在であることが重要なのではないでしょうか?原則論から考えると日本式CMはいろいろなデメリットが発生しそうです。大規模修繕におけるCM方式では、マンション管理士が活躍の場がありそうです。大規模修繕工事の業者選定補助業務を行うマンション管理士はCMRの上記2、発注段階を行っています。設計は設計事務所、施工は施工業者、CMRはマンション管理士・・・そのためには技術的な部分、現場的な経験を十分に習得しなければなりませんけど^^;日本式CM方式における考えられるメリット・デメリット、皆さんの意見をお待ちしています。この記事が参考になったという方は↓↓をクリックしてください。にほんブログ村
2010.09.03
大規模修繕の裏ワザ第三弾は『公募』です。▼裏ワザ1(チャンピオン制)▼裏ワザ2(数量書類の二重作成)談合を防ぐための手段として、透明性の確保で公募を提唱するコンサルタントが増えています。 公募で優等生の施工業者を集めるためには、資格条件を厳しくすればよいのですが・・厳しくしすぎると、当たり前の話ですが数少ない業者しか残らなくなります。とくに・・・改修専門業者でハードルを上げれば、改修をかじっている人であれば、誰しもが知る有名な業者ばかり残ります。公募でわざわざ書類でチェックしなくとも、ハードルを高くした時点で、必然的に最大で何社が残るなんか、コンサルタントはすぐわかります。それなのに、公募・・・はい、怪しいですよね(笑)やる気を確認するためなのでしょうか?公募した段階で、ライバルがどこなのか、バレバレです。業者間で談合してくださいと言わんばかりです。ハードルを高くするのが悪いとは言いません。しかし、ライバル業者がどこかわからなくするために工夫が必要なのです。前述の通り理事会の話し合いでハードルを高くした時点で業者が数社に絞られているのをコンサルは知っているんなら、資格条件を明かさずに、直接、絞られた業者に見積依頼や書類を取りよせる依頼をかける方が、施工業者通しの談合が出来にくくなるはずです。公募すれば公平な価格競争ができる・・そう信じる管理組合の心理を巧みに突く作戦です。公募でオープンに募集しているとの公平なコンサルタントをアピールしたいのでしょうか。それとも、コンサルタント業務契約に書いてあるから、その通り公募しちゃったのでしょうか・・具体的な資格条件を明かすと、どこの物件でどこのコンサルタントかすぐわかってしまうので、伏せますが、同じような形で苦情を聞いたことがあるコンサルでした。提案が上手で、安値を武器にすることで受託数を増やしている独立系の管理会社のようなコンサルタントです。いろいろやりますねーー技術は一流のコンサルタントなのかもしれませんが、業者選定補助は任せちゃ危険です。談合の音頭を取ったり、バックマージンを受け取ったりしない、潔白なコンサルだと仮にしても、こんなやり方だと談合を誘引することになりますので、業者選定補助をするコンサルタントとしては「良い仕事」をしているとは言えません。抽象的な表現しかできませんが、八つも条件を提示しているところを見ると、管理組合の要望と言うより、コンサルタントの提案で決まった資格制限なのでしょう。裏で一枚かんでいなければいいのですが・・・中立公平であるはずのコンサルタントが談合を誘発する行為を行うのは許せない!と思う方は↓↓のクリックをお願いします。にほんブログ村
2010.08.22
建物外装の大規模修繕工事の適正時期は10‐15年と言われています。50年周期で見たときに、10年ごと、15年ごとそれぞれの周期で大規模修繕を行った場合の金額を比べると・・・1回の大規模修繕工事の平均金額を100とした場合、10年周期で500、15年周期で333です。実施周期を改めるだけで3割以上の金額差が出ます。同じ金額、同じ仕様で工事した場合に、外装に使う修繕積立金は3割以上も安くなるわけです。修繕周期だけではなく、発注方法を見直す。工法・仕様等をコストパフォーマンスに優れたものにする、1回目、2回目、3回目と劣化状況・実際に得られる耐用年数に応じた必要な部位の改修を行う・・・の要素を加えればこれだけで、無理なく修繕費を5割近く安くでき、かつ建物の資産価値を維持できることは十分可能である気がします。保証の問題・・地域性による劣化具合の違い・・等諸条件により、上の説明は全てのマンションに該当することではないでしょうが、「安くて、本当に必要な改修を行う」は管理組合が望んでいる大規模修繕の姿です。勉強中で、まだまだ実現に至っていませんが、将来は「工事業者」「改修設計事務所」「管理会社」が利益優先の発想で提案する今までの大規模修繕工事の概念を打ち破り、管理組合にとってやさしい大規模修繕工事を実現できるアドバイザーになろうと努力しています。前回の日記で書いたCS。マンション管理士がサービス業として管理組合に提供できるCSはここに見出せます。大規模修繕工事の在り方を見直す、リスクマネジメントの手助けを行えることがマンション管理士の重要な役割であり、商売としての活路があると考えます。出る杭は打たれる・・同業他社から誹謗中傷を受ける時期が間もなく訪れるのではないかと戦々恐々としている、そんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いします^^にほんブログ村
2010.08.18
全152件 (152件中 101-150件目)