2015年08月の記事一覧 | ふんどし王子のダイエット企画！そしてＬｏｕｎｇｅも経営しちゃう！

100万儲かった話し

こんばんは。お盆休みは、飲んで寝て飲んで寝ての規則正しい生活を送った（違）大日本☆ふんどし王子です！太りましたwそんな訳で、本日ジムへ行く。ランニングマシーンで走ろうと思ったら隣には若いお姉さんが走っていました。ほとばしる汗と、いいにほいがした。ハァハァ（おまわりさん、この人です）すぐ去っていき、次はおばさんが走り出す汗のニオイ（カレーしゅう）にイラリンピックの金メダルを表彰した。鼻で息を出来なかったので、口からの呼吸ハァハァ。（おまわりさん隣の人です）年齢を取るという事はそういう事です。時間の流れは残酷よのう（誰w）さて、１００万儲かった話。虫が散らばっていて『虫の死骸化区域』で一世を風靡した（してないw）１１０万で購入した区分が１９８万で売れました。ありがとうございます！購入後、掃除を行い、ワックス掛けをして家電を設置していると、（嫁の実家に転がっていた、冷蔵庫とレンジ、　一人暮らしで使っていた洗濯機）購入物件の仲介業者から客付けをしてもらう。法人契約で、三ヶ月限定ですがと３．７万の家賃で決定。見事１１万を回収。その後、カーテンやテレビ、パイプベットなどをさらに設置していると３．２万で入居者が決定！（３ヶ月くらいかな）すでに１年住んでくれております。３８．２万を回収。合計５０万程度回収です！しかしならが、修繕積立・管理費、固定資産税、不動産取得税、仲介手数料×２（買と売）、家具家電、電気コンロリフォームが掛かっております。それらを勘案しても、原価は１００万程度になっているので１９８ー１００万で９８万１００万くらい儲かったという話しです。おめでとうございます！（パッと見の数字ほど　儲かってないってことでもありますね。）保有は１年半くらいで、売れたらいいなー（家賃も入ってるし）くらいで半年放置プレーをしていたら売れました！２回くらい、買付キャンセルをくらったりもしてましたけどねw法人で購入しているので短期譲渡も関係ありません。あと１〜２年くらい回して、売却出来ればベストでしたが安定的に入居して頂けるかわからなかったし、３点ユニット、北向きというネックポイントもありましたので売れたらラッキーくらいで掲載しておりました（某けんびやさんでw）１９８万でも表面利回りは１９％ありましたし、まぁまぁ安いと思います。単身者が自己使用で購入したらその後の人生楽勝でございます。（修繕積立・管理費で７千でしたし）自転車＋近くの安定企業ですげーお金が貯まりますね。デリバリーし放題ですね！ピザの話しですけどね！話しが横チンに、もとい横道にそれましたね。朝は真上に反ってますけど（あら元気）まっ、デリバリーの後はションボリしてますけどね。って、何の話しw話しを戻すと、わたくしの利回りでは、１１０万で３．２万の家賃を頂いていたので利回りは３５％くらいと素敵な物件でしたね。すごい！そして、再現性はない！（えっこの物件の前に、１７０万の区分を購入し業者の信頼を獲得していたので、業者から１１０万で区分あるけど、どう？と電話が掛かってきました。ラッキーと、縁ですね。たまたまですね。いい感じで値付けの甘い業者さんでございます。ちなみに１７０万の区分は１９５万で売却（リフォームなどで３０万くらい掛かっているので損切り）そんな訳で、安く購入出来れば、貸しても、売っても儲かりますね。今後、区分にはあまり手を出す気はしませんが、（修繕積立と、管理費が空室でも掛かるので負担が大きいからです。　もう一つの区分を１９５万で損切りした理由）しかし、空室期間が長く、所有者は遠方だったりやる気がなかったりして、『激安』で購入出来るなら、また買ってもいいですね。リフォーム＆客付けで、『金融商品』の出来上がりです。『収益物件』はお客さんがついて、初めて『収益物件』です。その前までは、タダのハコです。わたくしは、ハコを購入して、金融商品に仕上げて売却するってことですね。（しかし購入された方は転売業者さんっぽいので　さらにオンして世の中に出てくるのでしょう）まっ、小さい区分ならリフォームもたかがしれてますし、あとは、気合いと根性で客付けをして頃合いを見て売却です。ね？簡単でしょう？さー、みんなもやってみよー！（不動産投資を煽るw）とりあえず、不動産業界が活性化するってことは良い事です（のほほん）一方その頃、同じ時期に始めた友人は一桁違う、売却益をだしていましたとさめでたし、めでたし。わたくしの話しが霞みましたわwとりあえず、北海道旅行の資金は出ましたね。気分良く行きたいと思います！（豪遊はしませんけどね！）では、わたくしと、みなさんの幸福と、金銭的な豊かさをお祈りいたしましておやすみなさい。では♪

最初に買ったアパートについて

ちょっぴり、近代史を振返り（５年前レベル）こと、第二歩目の人生こと、ふんどし王子です！さて、初期に買った２号物件。スペック築１５年６戸重量鉄骨購入１２００万土地７８坪積算評価２０００万（公庫談）満室利回り２１％４／６部屋で購入一部屋自己使用。初めての一人暮らしは、自分で買ったアパートでした。人気のない１階ですwもう一部屋の空室は虫の死骸など散らばって、１年くらい空室でした。結果的に、購入後２〜３ヶ月で掃除と、カッテングシートとリンレイのワックスと、芳香剤と、ウオシュレットと、営業で入居者決定。近くの専門学生でした。しかし、１年後退去（一番遅く入った人が、一番早く退去w）床を汚してくれたので、原状回復で少し補修費を貰えた。白ベースのクッションフロアで素敵に。その後、２〜３ヶ月で社会人が入居。ちなみに、わたくしが住んでいる最中に、雨漏りを直したり、外部の水道管が外れて水がダバダバ事件がありました。セーフティで補助を受けながら色を塗り直したりもしたね。自分の部屋には歴代の彼女を連込んだり、アバンチュールな恋もありなかなか楽しかったですねw（昔は良かった．．．．．おっさんかw）ちなみに融資は日本政策金融公庫で、１５年ローン金利３．２％（団体信用生命保険別）保証人あり（お兄さん）リフォーム資金も合わせて１３００万を借りて購入でした。１７万の家賃で１０万返済で楽ではなかったね。（自己使用してたせいですけどw）サラリーマン年収も４００万くらいあったので余裕でしたけど。２〜３年が経過し、結婚するのに退去。自分で住んでいたところは近くの専門学生に入居決定（女子w）現在は、地銀で借換を成功。保証人をはずして金利２．６％（団体信用生命保険込）期間をキャッシュフロー目当てに期間を少し伸ばして１３年。残債務も９５０万になっており家賃も少し上がり（家具家電とか）２２万の月収に対して、返済が7.5万と比較的安全なレベルに。現在の借入９５０万に対する利回りは２７％に。（返済が進めば利回りがあがる、レバレッジが効かなくなるとも言う）築年数も２０年前後なので、まだまだ戦えるレベル。現在は、満室にて保有中。長期譲渡と、今後の市場を見ながら判断ですね。初期の頃に、いい物件が買えて良かったですね。野田さんありがとう。現在の市場で１５％だと、１７５０万くらいで売れないかな？と、含み益に対してウフフ（そんなにうまくはいかないかもしれんが）売りませんけど。あとは、蛍光灯をＬＥＤにしたり自動販売機を設置したり、凹んだところにモルタルしたりなかなか楽しませて、勉強させてくれた物件です。売りませんけどw入居者も、４／６入居の頃に入っていた人がまだ入居していただいておりますw奇跡。込み込み３．５万（駐車場、共益費、水道料まで込みで）なので居心地が良く出て行かないのでしょう。あと引越にはお金と労力がかかりますからね。引越と、引越先の敷金礼金、前家賃、退去清算。（その余裕がないともいえる）みなさんシングル（独身）なのは寂しいですが、大家としては嬉しい。友達だったら心配。．．．．だから、店子とは付かず離れずの関係がいい。ビジネスって難しいわね。うふふ。結論とすれば、ギリギリの高い家賃より安い家賃で利回りが高ければ入退去が少ない。その結果、実質の家賃が多ければ（空室リスク、修繕のリスク）良い投資となりえますね。退去したら吐きそうになるリフォームが待っていますが（違う物件で絶賛味わい中w）とりあえず、安く買えば、安く貸しても回るので気持ちは楽です。おおらかになれます。気をつけたいのは、家賃の下落途中のつまらないアパートをつまらない利回りで買うと、つまらないw下がりきった物件の方が安定的かもしれません。昔の、高値覚えも良くないですけどね。市場に合わせて、取るべき投資を行なうだけです。家賃とか、リフォームレベルとかね。もちろん買わないのも相場です。とりあえず、月のサラリーマン給料をすべて家庭に入れても１０万の小遣いと（使って良い訳ではないが自由になるお金）ボーナスが自由に使えるサラリーマン生活は悪くない。あと、人間は社会的な生き物でもあるから世間体とか、帰属の欲求とか、承認の欲求もかなり大きなウエイトを締めています。良いとか、悪いとか、そんな話しは別としてね。人によっては最重要科目にも成り得ます。わかった上で、自分の人生を積極的に決め、リタイアとか、専属とか、転職とか決めればいいですね。いつだって隣の芝は青く見えます。少なくとも、ブルーカラーと、ホワイトカラーは知ったしサラリーマン大家と、普通のサラリーマンの気持ちもわかります。１００％羨ましい世界などありません。さらに逃げてばっかりいては（たまにはありだけど）どこにもたどり着けません。その中で、マシな世界というか、素敵な世界と言うか、自分にあった気持ちいい世界はあると思われます。社会によって変わるかもしれないし、年齢によっても変わるかもしれない。ただ、気持ちいい世界はありますのでそんな世界の住人になるべく日々生活しましょう。では、おやすみなさい。

中古物件、新築物件

こんばんは。お久しぶりです！大日本こと、ふんどし王子です！わたくし自身が、大日本みたいなもんですよ、ええ。さて、一部屋空室で、いろいろ活動してました。日々リフォーム（出来る範囲で）したり飲んだくれてます（約９割）はい、ほぼ飲んだくれです、えっへん。お盆中にはリフォームを完了して、清々しい気持ちで北海道旅行に挑みたいですね。（出来れば入居まで目指します）やれる事と、やれない事を明確にして粛々と行動するしか無いですなーええ、ええ。基本的にめんどくさいがリやなので、自分に発破をかけて、爆破したい（やめてあげて）出来れば、木っ端みじんでお願いします（何がw）しかし、退去した部屋１０年間も住んでると、摩耗が激しいですねー回転率が高いのも嫌ですが、ためて、ためて、ドーーーン！（１０年退去の９年目に物件を購入）とか、やめてあげてwリフォームがサラッと５０万コースよw（ケチらず丸投げすると）デザイン風にすると、１００万か？！中古物件を購入する際は、昔から住んでる人の高い家賃を現在の家賃レベルに引きなおす事はもちろん、退去後のリフォーム資金まで見込んでおかないといけない。当たり前だけど、体験してみてわかる事っていっぱいあるよね。うふふ♡（いろんな意味でオエー）古いガスエアコン、黄ばんだ洗面台、回らない浴室換気扇（もっと早く言って）これだけで、材工１５万以上よwそんな世界とは裏腹に、新築はいいですね（案件にもよる）新築なので手間をかけずに、入居者も行列をなして、利回り１０％の木造を、安い金利で２０年元金均等で返済比率半分以下になるように頭金を入れて借りて７年程度保有して長期譲渡で、購入価格同等かそれ以上で売却出来れば儲かります！（残債を消して、かなりキャッシュが残ります）周りに、そんな方がけっこういます。木造への融資スタンスや、情勢に影響される事なので７年後そうだ！という自信はないので、そこがリスクプレミアムって事でしょう。書いてみて思ったのはかなりのハードルがありますねw（物件を仕込むところからすでに）それが、金持ち父さんの言う自転車に乗るという事に繋がるのでしょう。最初はうまく乗れず、転んだりするが、乗れるようになると、すいすいと無意識に乗れる。何事も訓練ですなー次の１０年は、リッチで、安定しつつ、美女に囲まれて、美味しい物食べて自由で豊かなものにしたいですね。最強に贅沢かwいや、妻と息子が一番大事ですよ（にっこり）まっ、時代は流れますし、考え方やルールも変わります。今日の常識は、明日の非常識かもしれません。人も一生勉強ってこったね。勉強をネガティブにとらえず、好奇心をもって、学んで行こうって話しです。わたくしも、勉強は嫌いですw面白い、楽しいと思う事は苦にならずに続けれるもんです。そんなモノに出会えたら素敵ですし、みんなそれぞれ、そんなモノに出会えればいいですね。わたくしも迷走中ですけどねーwアディオス！