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マンション屋のたくらみとは？
沢山の人はね、広さとかはあまり気にしないの。気にするのは、間取りと価格。間取りって言うのは、３LDK,２LDKとかそんな感じ。そして価格って言うのは、まさしく価格。３７００万円なら買えるけど、４５００万円なら買えない。要は、自分が買えそうかそうでないか。これが大事に感じるわけなの。「ふ～～ん。」そこがね、マンション屋の付け入ること。マンション屋はさ、単価勝負なの。総額いくら？ではなくて、坪単価いくら？マンションを作る時にはこう計算するわけ。だから坪１０万円違えばかなりその差は大きいよ。ところが総額で考えると、１０万違って広さが２０坪だと、たった２００万円の違いなわけ。２００万て大きいんだけど、月々のローンに直すとほとんど違いはないのよ。月々のローンの支払いの差は、たった７０００円かな。だからマンションを買う人気にならないの。そこがポイントね。マンション屋は高いマンションを売ろうとすると、総額表示で間取り表示。その時には広さをまず見て坪単価を計算する。そして、このマンションは高い、安い。そんな、判断ができる。「そっか。要は見た目で決めてはいけない、そういう事ね」そっ。まずは論理的に考えること。「なんだか今日の話は堅くて眠くなったよ」・・・・。
2006年05月01日
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このマンション。どっちが高い？
「マンションってどこを見て買うかどうか決めるの？僕よく分からないよ」「お父さん、マンションって一杯あるけどさ、みんなどうやって決めるの？」それは・・モデルルームを見て、価格を見て、内装を見て。それで決めるんだよ。「じゃぁさ、価格が高いか、そうでないかはどうやったら分かるの？」多分、多分だけどみんな考えてないと思うな。考えるのは、総額の価格のみ。例えば、７２平米で３９００万のマンション。方や６５平米で３７００万のマンションがあったとするでしょ。どっちが安いと思う？「そんなの簡単じゃん。３７００万の方でしょ」んーーー。確かに、全体の価格は３７００万の方が安く見えるよね。でもさぁ。部屋の広さは狭いんだよ。うん？沢山の人はね、３７００万円の方が安く感じるの。ここがね、マンション屋の手口なのよ。全体の価格を低くして、その分部屋を狭くする。すると、みんな３７００万。安い！こうなるの。でもナンか違うよね。そう。部屋が狭くなれば価格は低くなる。これは当たり前。
2006年04月28日
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このマンションに引越した理由。
「やっと引越しできたね」あーーー。疲れたよ。食器のまとめとか、ごみのあと片付けとか。「でも、これからここに住むんだね」なんか、さびしいね」そうだね。「お父さん、どうしてここのマンションに引越ししたの？」んーー。よかったからかな。「何が？」雰囲気だね。なんとなく、よさそうな雰囲気ってあるんだよ。「マンションの色とか階数とか？」なんとなくだよ。「わかんないな」例えば言葉にするとしたら・・・きれいかどうかかな？お掃除がちゃんとされていて、ごみとか落ちてないとか。落書きがないとか。そんなとこかな。「ふ～～んん。じゃ、きれいなマンションは良いの？」きれいなことは、かなり重要かな。ぼろぼろの汚いマンションはやっぱり嫌だよ。誰でも。不動産の価格の違い。価値の違いなんてそんなもんだよ。マンションも見ためが大事なんだ。そうだね。人も見た目が大事。「だから最近お父さんもアイロンをかけたり、床屋によく行ったりしてるんだね」「お母さんが言ってたよ。お父さんはおしゃれだからね。ッて」とにかく見た目は大事ナンダヨ。分かったよ・・。
2006年04月23日
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マンションを買った理由
ドドーン。「お父さん、マンションって高くてさ,どれがいいかわかんないよお」何がわかんないの？「どのマンションもどれも高くてよく見えるし、何をみて選べば良いのか難しいよ」そうか、どこを見ればいいマンションか、どうか分かるようになりたい。そう言う事？「うーーんだってみんな立派なマンションに見えるし、いいマンションとそうでないマンションの違いがよくわかんないよ」。確かにね。違いは分かりにくいんだけど・・・。でも違いはあるんだよ。「どうすればその違いって分かるの？」ただ見ただけでは分からない。そんな時は、こう自分に聞くんだ。このマンションの良さは何？一言で言ってみて。その時に、一言で言えればGooD。言えなければ、考える。するとね、分かってくる。「なにが？」自分の買っていいマンションとそうでなくいマンションの違いが。要は、本当に買いたいマンションは一言で言える。そのマンションの良さがね。ところがさ、、、人の目を気にして選ンダリするとね、言えないんだよ。これが。そこがね一番の問題。一言で買った理由を言えるマンション。これが一番。「ふ～～ん。お父さんは、どうして今のマンションを買ったの？」たまたまだよ。お父さん一人では買えなかった。だから、二人で買おう。そうお母さんに言ったの。その為には結婚するしかなかったんだけどね。お母さん悩んでたよ。今考えるとなかなかいいプロポーズかね。「ハハハッ」「じゃ。お母さんと結婚するのにこのマンション買ったんだ」そうなるか。「お母さんが好きだったんだ」マンションをネタにね・・・・・。つまりは、大して考えてない。そういうことね。・・・・・。
2006年04月13日
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モデルルームを見る理由
「なんとなく、場違い」こんなことを感じることがある。「僕もさぁ、運動会とか、遠足の時ってなんとなく落ち着かないんだよね」はっはっ。そうだね。普段と違うとなんとなく落ちつかないね。でも、それはみんな同じなんだよ。「なにが？同じなの」慣れないことをするとうまくいかないことが多いッてこと。例えばね。モデルルームを見に行くでしょ。するとさぁ。良く見えるんだ。マンション全部が。中には本当にいいのもある。デモね、雰囲気でよく見えることが実は、あるんだよ。「そんな時はどうしたらいいの？」どうにもならない。答えは、そうならないようにすること。その為には、沢山マンションを見てなれることだね。お父さんも、すんごいいマンションを見ると欲しくなる。すると、興奮する。これは、どんなプロも同じ。でもその昂奮を抑えるのはムリ。当たり前だよね。そんな時は、自分にこう言うんだよ。「これは、いいマンションだ。これを見たら誰でも瞳孔が開くな」人はね、興奮すると目の瞳孔が開くんだ。だから、自分が興奮していることを自分に教えてあげる。そして、「それは普通なんだよ」そう言ってあげる。いいマンションを見て昂奮して上がるのは誰にでもあるからね。頭は冷静に、心は暑く。冷めすぎてもいいのは買えない。暑くなりすぎても買えない。簡単なようでそうじゃない。「ナンか難しいね。要は、沢山モデルルームを見ればいい。そういうこと？」まあぁ。ね。じゃ、今日はどこのモデルルームに行こうか？「お父さんそう言って、ただモデルルームにお茶を飲みに行くだけじゃないの？」ハハハッ。
2006年04月09日
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どんなマンションが良いの？
「お父さんさぁ。マンションなんてみんな同じでしょ。だったら、安い方が良いよね。」安い方がいいかはわかんないけど、高いのだけが言い訳じゃないよね。「高くても良くないマンションって在るの？」在るよ。沢山。このマンションは、名前だけだね。とかこの作りでこれは高いなぁ。とか。そんなマンションに限って、買換えしようとすると価格が下がって苦労したりするんだよね。「ふ～～～ん。じゃどこを見れば良いかどうか分かるの？」それは一言ではなかなか言うのは難しいね。この日記を読むとどのマンションがいいかよく分かるようになるよ。「この日記でね？？？」・・・・・。
2006年03月23日
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引越しができない理由。
「お父さん、今度はどこに引越すの？」どうしてそんなこと聞くの？「だってさ、いつもどのマンションがいいかってお母さんとお話してるでしょ。だから、新しいマンション買うんでしょ。」う～～ん。マンションが欲しいことは欲しいんだけどさ、どうも引越すのがなんか面倒でね。引越すとなると、今の学校も近所のお友達ともお別れしなきゃいけないでしょ。待ったく知らないところに行くわけだしなんとなくこう勇気が必要なんだ。引越すってのは。「ふ～～ん。僕も弥生ちゃんと裕子ちゃんとそれと・・・繭ちゃんとお別れしたくないよ。今のまんまで良いよ。引越し止めようよ。」こうして、子どもが大きくなっての引越しは難しいのでした。
2006年03月19日
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マンションが欲しい人へ
最近感じることがある。それは・・・世の中バブルだということ。作れば売れる。今、先を競ってマンションを買っている人は気づかないだろう。誰もがマンションを買い急いでいることを。人と逆のことを考える。これが良い。今沢山の人が買うなら取り合えず自分は買わない。みんな広いマンションを買うなら自分は一回り小さいものにする。こんな事だけでもいいことがあるはず。バブルの時の鉄則は？乗らないこと。
2006年03月14日
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マンション買うなら今しかない。
金利が上がりそう。「マンション買うなら今しかない」不動産屋はこの文句をこれから必ず使う。それを見た人びとは、はっ！と気が付いてマンションのモデルルームには知る。これぞ正しく、マスコミのアナウンス効果。マスコミに先導される人。気を付けられたし。
2006年03月08日
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●こんなマンションは買うな
「マンションの間取りが同じでつまんない」最近、そう感じる。どのマンションを見ても同じ間取り。確かに利益が大事なのは分かる。それにしてもこんなマンションを作っていてマンション業界は大丈夫なのか？新築で売るときは、自社ブランドの威力で売れるけど、いざ中古になった時にまったく売れないマンションを作る○○不動産。とにかく作れよ売れよの大○。あの手この手で土地を買い叩き、とにかく高層の、そして価格も高いマンションを作る○○不動産。などなど・・。高くてもブランドの安心感と優越感で購入を決める思考停止型消費者。まだまだいい立地のマンションは作られ売れる。そうでないマンションは、何も知らないうぶなマンション初めての購入者に売りつける。モデルルームを一つ見ただけでマンションを決めるのは止めよう。営業マンの熱意に負けたといって何かに頼ってマンションを買うのは止めよう。「この価格は妥当か？」「他にもいいマンションはないか？」「本当に今買わないといけないのか？」「来年ではだめか？」自分に沢山質問して考えよう。そして自分の答えを出そう。マンションを買うのはそれからでも遅くない。あなたに合ったマンションを、買う時期は必ず来ますから。
2006年03月02日
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マンションの間取りってみんな同じ？
「最近、マンションの間取りがつまらない」そう感じませんか？どのマンションを見ても同じ間取り。確かに利益が大事なのは分かる。それにしてもこんなマンションを作っていてマンション業界は大丈夫なのか？新築で売るときは、自社ブランドの威力で売れるけど、いざ中古になった時にまったく売れないマンションを作る三○不動産。とにかく作れよ売れよの大○。あの手この手で土地を買い叩き、とにかく高層の品のないマンションを作る○友不動産。などなど・・。高くてもブランドの安心感と優越感で購入を決める思考停止型消費者。まだまだいい立地のマンションは作られ売れる。そうでないマンションは、何も知らないうぶなマンション初めての購入者に売りつける。モデルルームを一つ見ただけでマンションを決めるのは止めよう。営業マンションの熱意に負けたといって何かに頼ってマンションを買うのは止めよう。「この価格は妥当か？」「他にもいいマンションはないか？」「本当に今買わないといけないのか？」「来年ではだめか？」自分に沢山質問して考えよう。そして自分の答えを出そう。マンションを買うのはそれからでも遅くない。
2006年03月02日
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マンションが、１００年もつよりも大切なこと
「お父さん、マンションってさ100年持つの？」100年？どうして？「だって長く持つ方がいいんでしょ？」う～～ん。確かに建物は長く持った方が良いには決まってるけど。「じゃ３０年持つマンションよりはさ・・、１００年持つマンションの方がいいでしょ」今はね・殆どのマンションは１００年位は持つよ。それよりもね・・・今のマンションが１００年後に価値があるかどうかが問題なんだよ。今のマンションが、１００年後にも人気があるかって言ったら多分そうじゃないんだよ。「どうして？」だって今は5年後のマンションの人気さえ分からないんだよ。それをさぁ、１００年後の人気のマンションなんて分かるわけないじゃん。だから今のマンションが１００年後にまだ建ってるかなんてまったく意味がない質問なんだよ。「・・・・」要は１００年後なんて誰も分からないってこと。そして、今のマンションが１００年後にある可能性はかなり低い。そこまで考えてマンションを選ばなくていいんだよ。「でもさぁ、長く持つマンションを買った方が良いじゃん」殆どのマンションは持つよ。１００年位はね。それよりも、大事なのはもっとある。それは・・。「人」人の良くないマンションは買ってはダメ。ハードよりも大事なのはソフト。人よ。いいマンションを買いたいなら人のいいマンションを選べ。これが大事。不動産は人。物や建物ではないよ。「ふ～～～ん。人ねぇ」「そんなに人が大事なんてなんとなくわからないなぁ」はははっ。その内なんとなく分かるよ。「ＯＫ。不動産は人なり。お父さんの口癖だもんね」「隆君に言っとくね」？？？？
2006年02月08日
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今買っても良いマンションとは？
「なんかさ、マンションって怖いよね」何が？「鉄筋入ってないんでしょ。そんなのいつ壊れるか分からないんじじゃ。やっぱりこれからは２階建てのお家だよね」はははっ。だめだなぁ。そんなテレビで言うのを信じちゃ。みんながテレビでさ、マンションは怖いー。ッて言うもんだからさ、マンションよりも木造のお家の方が売れるんだ。「当たり前ジャン。怖くてマンションなんか買えないよ、普通は」確かにね。デモね、ホンとは鉄筋も一杯入った硬いマンションって沢山あるんだよ。それなのにね、今はそんなマンションも危ないっ。そういってみんな買わないんだ。ほんとはね。今はマンションを買ったほうが良いんだよ。「でもそんな硬いマンションってどうやったら分かるの？」それはね、マンションができた年代に鍵があるんだ。「年代？」そう年代。お父さんはね、その年代にできたマンションが好き。「どうして？」だっていいマンションが多いからね。お父さんの夢はいいマンションを好きなだけ買うことだから。多分みんな鼻にもかけないと思うけど。「ふ～～ん。いつできたのが良いの？」それはね・・。リーーーン。リーーーン。ごめん。また仕事の電話だ。今度また話すよ。それまでさ、いつにできたマンションが良いのか考えて見てよ。面白いと思うから。じゃ、今日は雨が降って寒いから暖かくして寝るんだよ。「分かったよ。お父さんも体に気を付けてね。じゃお休み」
2006年02月01日
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マンションは、下の階の方が良い理由。
「お父さん、お友達のお家はね、９階ナンだよ。 僕んちは、５階だよね」そうだよ「なんかさぁ、高い方がいいなぁ」ははは・・。でも高いとさ火事になった時逃げるの大変だよ。「・・・」そしてね、上に行くとね、、、、高いんだよ。「当たり前ジャン。上に行けば高いのは」違うよ。高いってのはお金が高いってこと。「お金が？」そう。大体ね、１階上がるごとにね５０万～１００万円は高くなるんだよ。へー。ということは・・「ぼくんちよりもお友達のお家の方がいくら高いんだ？」４階高いから、結構高いね。お父さんとお母さんも、前にね19階に住んでたんだ。もう１０年以上前だね。お友達を呼んでパーティーをしたりしてね、高いところに住んでるのが自慢だった。でもさぁ。不安なんだよ。「不安？」なんとなく高いとこにいると不安になるんだよ。だからお家に帰ったらなかなか外に出なくなったり、買い物に出るのが億劫になったり。でさ、今のマンションに移ったんだ。落ち着くんだよ。今の方が。「ふ～～ん。高いと不安になって、低いと落ち着くんだでも高い方が遠くまで見えて僕はいいなぁ」まあねぇ。高いが良いけど、地に足をつけるって行くのかな、地面に近い方が落ち着くんだよ。お父さんもしかしたら、高所恐怖症なの？それは、当たり。な～～んだ。お金があって高いとこが好きならやっぱりマンションは高い方が良いんだね。・・・・・。
2006年02月01日
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良い建築士とは？
「いいマンションを見つけるには、どうすればいいんですか？」レポーターの質問に答える。「いい建築士を見つけることですよ」と。ホンの僅かな施工不良マンションの為に、沢山の良く作られたマンションまでもが良くないと見られる。確かに建築士は、しっかりした建物は設計できるだろう。「東海大地震にも耐えられる」「阪神淡路大震災の２倍の地震が来ても大丈夫」そんなマンションを設計することは殆どの設計士なら簡単なことだろう。とにかく学校で習った通りものを作ればいいんだから。でもそれは予算をまったく無視した話。ということは、架空の絵空事だ。繰り返すが、お金をかければしっかりしたマンションが作れるのはあたりまえ。建築士の腕とは・・・限られた予算でしっかりしたしたものを作る。これなのだ。【いいマンション＝建物の良いマンション】のように今は言われている。建物の良いマンションなんてのは沢山ある。建物の良し悪しは、いいマンションになる為の必要条件の一つに過ぎない。立地なくしていいマンションは語れない。
2006年01月31日
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みんなどうしてマンションを買うの？
「お父さん。どうしてみんなマンションを買うの？」住むとこが欲しいからだろ。「でもさ、賃貸でマンションを借りても良いんじゃないの？」賃貸だとさ、家賃を毎月払わないといけないでしょ。その家賃分で自分のマンションが買えるなら、買ったほうが得。そう思ううんだろうね。「じゃ買った方が得だね」デモね、買ったほうが得かどうかは、分からないんだよ。「どうして？」マンションを持ってるといろんなお金が掛かるんだ。まずは税金でしょ。これだけでも年間約数十万円は掛かる。あとは管理費とか修繕費。毎月、約２万円掛かると年間で２４万円。大きいのは金利だなーー。例えば、3000万の住宅ローンを３５年金利2.5％で借りると、金利だけで1500万も払うことになるんだよ。「そんなにーー」そう。大きいよね。それでも家賃と同じ返済ならいいと思う人もいるか。あとは気が付き難いんだけど、修繕費。これがね結構掛かる。「修繕費はさっつきでたでしょ」あー。あれはマンション全体の修繕費。この修繕費は自分の部屋に掛かるものなんだ。例えば、エアコンの修理。給湯器の修理。キッチン・お風呂などなど。本当は掛かるのに、気が付かないものが沢山あるんだ。だから単純にローンの返済と家賃が同じだからマンションはかった方が得だとはならない。だから、本当に家賃とローンが同じかどうかは分からないんだ。同じだなんていってるのは不動産屋と国と銀行なんだ。この３つに共通するものは何だと思う？「う～～ん」マンションが売れると儲かる人達。「じゃ、マンションを買った人達は騙されてるの？」多分騙されてる人もいるね。「マンションを買えー。今が得だぞー」そうマスコミが宣伝すれば普通はその気になるだろう。そして、周りに人達がみんなマンションを買ってるのに、自分はアパートだったら嫌だよね。これがマスコミのアナウンス効果。これに乗ってマンションを買わされている人が騙されてる人。あなたには、マンションを買うのはまだ早い。そう言ってもなにが何でも買いたい人がいる。正直困ったもん。今はね、マンションを買わない勇気が必要。廻りが買うから自分は買わない。こんな決定ができれば、いい物が買えるようになる。「お父さん分かったよ。人の反対のことをすれば良いんだね」そうだね。今は、マンションを売る時期。でももうすぐ買う時期がすぐに来るよ。その時まで、お金を使わないで一生懸命貯める。今やることは、これだね。「そっか。だから毎日ご飯のおかずが秋刀魚ばっかりなんだね。」・・・・・・・・。
2005年12月27日
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「偽装問題から学ぶマンション選びのチェックポイント」
【「偽装問題から学ぶマンション選びのチェックポイント」──長嶋修・さくら事務所会長が講演】 個人向け不動産コンサルティングのさくら事務所（東京・中央）の長嶋修会長は16日、都内で「偽装問題から学ぶマンション選びのチェックポイント」と題して講演した。 マンション分譲のマツヤハウジング（同・品川）が開催した耐震強度偽装問題に対応する社内研修プログラムの一環。長嶋氏は「偽装物件の大半は巧妙なもので、一般ユーザーが見抜くことは不可能だった」としたうえで、「これまでマンションのデザインや設備に重点を置き、耐震性や構造を軽視してきた業界全体の傾向が背景にある」と指摘した。 長嶋氏は講演で、「事件の発覚以来、いわゆる『悪者探し』と、逆に、『（粗悪物件を）買った人が悪い』という両極端の風潮がある」と現状を分析した後、「偽装は『見ればすぐに分かる』という人もいる。確かに一部の極端な事例についてはそうかもしれないが、偽装物件の大半は、我々プロが見ても分からない巧妙なものだった。一般ユーザーが偽装物件を回避することは不可能だった」との認識を示した。同時に、「現在発覚している偽装物件は『氷山の一角』だという見方もあるが、私はこうした悪意のある偽装物件は一握りしかないと信じている」とした。 偽装問題が起こった背景については、「マンション市場では、従来、内外装のデザイン、各種設備などが非常に重視される半面、耐震性、耐久性やメンテナンス性などはあまり意識されてこなかった」と指摘。「凝ったデザインの物件は構造上、メンテナンスが困難な場合も多いのに、販売会社は通常そういう点を説明しない。また、新築マンションでは売りやすくするため、修繕積立金などをなるべく低めに抑えようとするが、それはユーザーにとっていいことのはずがない」とし、事件の背景にはこうしたユーザーをも含めたマンション業界全体の体質がある、と分析した。 また、マンションの建物調査も手がけている立場から、「特定の建築設計・施工・検査会社で、『いい会社』『悪い会社』があるわけではなく、個人個人の資質やスピリットによるところが大きいのが実情」と述べた。 一般のマンション購入者ができることとしては、「まず、販売会社がパンフレットなどで何を強調しているかをチェック、ＣＧなどで美しいイメージばかり宣伝するものより、『質実剛健』な物件を選ぶこと」を挙げた。また、「モデルルームでも、デザインだけでなく構造や耐震性についても積極的に説明してくれるかを見極めること。販売会社がマンションの構造説明会や現場見学会を開催しているかどうかもチェックポイントだ。たとえ一般の人には理解が難しい内容だとしても、その『姿勢』が評価できる」とした。そして、「とにかく、一時的な『興奮状態』でマンションを買わないこと。冷めた第三者の意見を必ず聞くことが大切。新築にこだわらず、チェックできるポイントが圧倒的に多い中古マンションを選択肢に含めることも有益だ」とアドバイスした。 マンション業界に対しては、「これまでのように、企画・販売部門が力を持っていた体質を改め、設計・構造部門が強い発言力を持つようにならなければいけない」と提言した。同時に「現在、不動産は金融資産として評価され、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）やさまざまなファンドが入ってきて、『マンションはつくればすぐに売れる』状況だ。10─20年間の収益だけを見る投資でなく、社会的資産として30─50年先まで考えた投資をしてほしい」と苦言も呈した。そして、「会社組織よりも、建築業界に属する一人ひとりが『使命と誇りと志』を持って仕事をするしかない。今のユーザーは物件のメリットもデメリットも包み隠さず知りたがっている。都合の悪いところを隠すことなく正直であれば、むしろ評価される。今回の問題を恐れる必要はない」と激励した。日経住宅より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊個人の資質は大きいなぁ。
2005年12月21日
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お父さんのお仕事ってなぁに？
お父さんと息子の会話。「お父さんのお仕事ッてなあに？」いいマンションを売る事だよ。「いいマンションってどんなマンション？」そりゃ、決まってるよ。立地のいいとこにあるマンションだよ。「立地って駅に近いってこと？」基本はそう。立地なくしていいマンションはないからね。でもそれだけでもないんだよね。駅から遠くてもいいとこもある。簡単に言えば人気のあるとこのことなんだ。「ふ～～ん。どうして人気のあるとこと、ないとこってあるの？」住み易いかどうかだね。住んでみてここは住みやすいなぁ。と沢山の人が感じるとこは人気が出るよね。「何があると住み易いの？」緑だったり、買い物するとこだったり、病院だったり、交通の便だったり。そんなとこかな？あーーー。忘れてた。一つ大事なこと。どんな人が住んでるか。これって大きいんだよ。たとえば、いい人が多い場所と、悪い人が多い場所。どっちに住みたいと思う？「僕は、いい人の多いとこ。当たり前だね。」それと、「どこに住んでるの？」そう聞かれた時に、○○だよ。っていい易いとこがいいなぁ。例えば、六本木ヒルズに住んでるなんていったら、結構カッコいいよね。そんなとこは、人気が出るんじゃないかな。「ふ～～ん。じゃぁさ。いい立地ってのは、お友達に威張れるとこってことなの？」ははは・・。お友達に威張れるか。ではなくて自分で自信を持って選べるかということだな。「よくわかんないなぁ」そうだなぁ。じゃ、こんなことかな。ここは住み易いと感じるのは人によって違うよね。静かなところが好きなひと。賑やかなところが好きな人。人それぞれだよね。だからそれぞれの考えで選べばいいんだけど、結構人に意見に左右されることが多いんだ。本当は、静かなところが好きなのに、みんなに人気があるからって理由で違うとこのマンションを買ってしまうとか。選ぶ時に自分の目ではなくて、人の目で選んでしまう。そんな人は実は沢山いるんだ。「変なの。自分の好きなとこに買えばいいのにねぇ」ははは、単純でいいなぁ。でも本当はそれが大事なんだ。「ふ～～ん。じゃさ。お父さんはどうしてこのマンションを買ったの？」そうだなぁ。お父さんもこのマンションが欲しくて買ったわけじゃないんだ。実は、なかば強引にお母さんに進められたからなんだ。「へっ。不動産屋なのにお母さんに進められたから買ったの？」それを言われるとつらい。
2005年12月16日
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どうしてこのマンションを買ったの？
【ワンルーム価格、2.8％上昇】―― 首都圏１―９月、東京カンテイ調べ 首都圏でのワンルームマンションの価格が上昇している。マンション市場調査の東京カンテイ（東京・品川）の調べによると首都圏では2005年１―９月で１戸当たりの平均価格は2243万円で前年に比べ2.8％上昇した。同社では「上昇傾向が明確になったのはバブルが崩壊して以降初めて」としている。 専有面積30平方メートル未満の分譲マンションと賃貸を含む30平方メートル以上50平方メートル未満のマンションが対象。坪（約3.3平方メートル）単価で見ると前年比３％上昇し、330万円だった。ワンルームはファミリータイプのマンションとは異なり、専有面積を縮小することが難しく、結果的に上昇した地価を販売価格に転嫁して平均価格を押し上げた。[11月28日/日経産業新聞]＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊なるほど。確かに、ファミリータイプのマンションだと、部屋の広さを狭くすることで価格の上昇を抑えられる。でも、ワンルームの場合は、部屋の広さを大きくする傾向なので、土地代が上がった分、価格も上がってしまう。要は、消費者を目くらましが使えない。といこと。ここにも、消費者の知識不足につけ込んだマンション業界の販売方法があるなぁー。と。マンション購入を考えてる人は、少しでも沢山尾の情報を手に入れて知識武装をしましょう。今月、港区のワンルームマンションを買うことになっている。広さは、３５平米ほど。ワンルームと言うよりは、１ＬＤＫ。購入者の殆どは、女性。駅から近いこともあって、ＤＩＮＫＳ向けにも使える。目の前が公園で、駅３分。今はやりの高層マンションではなく、低層マンション。女性の場合、低層のほうが人気がある。年内に買って、部屋の手直しをして来年販売予定。どんな反応があるのか楽しみな物件です。機会があったら、販売状況を報告しますね。今日の一言「どうしてこのマンションを買ったの？」と友人に質問された時に、一言で答えられるマンションを買いましょう。
2005年12月12日
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マンションよりも一戸建てが得な理由
【長プラを1.85％に引き下げ】 みずほコーポレート銀行、新生銀行、あおぞら銀行は8日、企業向け融資の指標となる長期プライムレート（最優遇貸出金利）を現行の年1.9％から1.85％に引き下げると発表した。9日から適用する。引き下げは3カ月ぶり。 またこの3行のほか農林中央金庫、信金中央金庫の計五金融機関は、9日から募集する5年物利付金融債の利率を11月債の年1.0％から0.95％に引き下げる。 (20:00) 日経・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・来年いっぱいはこのままの金利でいくといいなぁ。これは個人的な事情なのですが・・・。マンションの購入を考えている人達が、一戸建てに流れてきている。違法建築問題で、住宅購入予定者の約３割は、買い控えの状態の今、一戸建ての価値が見直されたようです。マンションの魅力はなにか？大きな１つは、価格の安さです。一戸建ては高くて買えないけど、マンションならなんと買える。これが、マンションが首都圏で売れた理由です。ところが、今おかしなことが起きています。普通はマンションの方が一戸建てよりも価格が低いはずなのに、場所によっては、逆のところがあるんです。マンションなら、新築で4500万～の場所なのに、一戸建てで3400万で買える。場所は都内の一等地。道路がない？傾斜地？家が小さい？どれも違います。車庫があって、平坦で建物も25坪は付いている。こんなことが実際にあります。一戸建ては高い。そんな固定観念はおいといて、マンションからシフトしてみるもの面白いかもです。今日の一言「固定観念を捨てて、目の前のものを見る」
2005年12月10日
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アトピーに効果のある塗り壁とは？
稚内珪藻土・塗り壁がアトピー改善に／パナホーム、症状改善の結果を発表 パナホーム（株）は5日、浜松医科大学と共同で研究してきた、稚内珪藻土を利用した塗壁のアトピー性皮膚炎症状に与える影響について結果を発表した。 共同研究者の浜松医科大学医学部・瀧川雅浩教授を迎えて、研究結果について、プレスセミナーを開催。 研究では、2004年10月から2005年3月までの半年間に、稚内珪藻土の塗壁を施した病室に、2週間の教育入院したアトピー性皮膚炎患者6名を被験者として実施。指標となる4項目のデータを測定した。 その結果、指標とした、アトピー性皮膚炎の重症度「SCORADindex」、痒みの指標「VAS値」、皮疹の重症度「血清LDH値」、ストレスの指標「STAI」の4項目のうち、「STAI」を除く3項目で、稚内珪藻土の塗り壁を施した病室を利用した患者の数値は、いずれも明らかな改善がみられた。 同社での稚内珪藻土の利用は、1999年9月の発売の「サンネスト」での採用からはじまり、現在、すべての戸建住宅において引き続き採用している。 今後は、戸建住宅では、来春より、稚内珪藻土、塗壁も新規に追加品揃えしていくことを計画している。パナホーム（株） ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ アトピーで悩んでいる人にとって、この効果は嬉しいことです。今後の課題は、施工費です。良いものだけど高い。これを、どう一般の人に理解し、浸透させることができるか？多くの人が待ち望んでいること。それは、「体にいいものを手ごろな価格で・・。」メーカーには是非実現して頂きたいです。
2005年12月06日
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いいマンションを手に入れる為の【その５】
【訪問会社数の平均3.7社 アットホームの賃貸成約者アンケート】 アットホームは12月１日、同社が運営する不動産総合情報サイトで賃貸物件を検索し、契約・入居にいたった消費者を対象に「成約おめでとうアンケート」を実施その結果を発表した。 それによると、「新居決定までに訪問した不動産会社数」については、「１社」が一番多く20.3％。平均は3.7社で前年同月比0.2社減少となった。 「決め手となった機能・設備」で、一番多いのが「独立したバス・トイレ」で68％。特に、カップルでは81.4％とダントツの人気となった。 「住まい探しで最初に利用した媒体」について、一番多いのが「検索サイト」で全体の60％。「最も役立ったのは媒体」について一番多いのが「不動産会社の店内で得た情報」で44.5％となった。 住宅新報＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊マンション業界でもネットの成約率は高い。あるマンション会社の例では、ネットの成約率は半分以上。今までのチラシなどの紙媒体が主流だったものからの大きな転換になる。そのなかでも変わらないものもある。ネットの情報だけでは、マンション購入は決断できないことだ。最後に決め手になるのは、人だ。営業マンだったり、信用できる会社だったり。最後は人を通じてしか、マンション購入という大きな決断はできない。ネットの発達はまだまだ加速度的に進む。でも、人の成長は、一石一夕には行かない。どんなにデジタル時代になっても、最後はアナログだ。毎日の地道な活動が、やがて大きなデジタルの変化になる。自分が住みたいエリアのマンションを見て回る。ネットで情報を掴む。自分と相性の合う不動産屋の知り合いを作る。こんな行動が、必ず「いいマンションに出会う」という成果を生みます。諦めず、くさらず、一緒に頑張りましょう。では・・・。
2005年12月06日
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いいマンションを手に入れる為の【その４】
【花粉症対策マンション発売 第一弾は東京都大田区】 中堅マンション販売のマツヤハウジング（東京）は、花粉症対策に有効なマンションの分譲に乗り出す。業界初といい、外出先で衣服や頭髪などに付着した花粉やちり、ほこり、雑菌などを除去する装置を１階共用部分に設置。廊下は屋内で、居室部分の給気口に浄化フィルターを完全装備する。第１弾は東京都大田区で総戸数２５戸の小型物件を来年１月中旬から発売。２ＤＫ～３ＬＤＫで専有面積は４０～５６．１４平方メートル。価格は３０００万～４０００万円台を予定。朝日新聞より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊このマンションの良し悪しは分かりませんが、いろんなマンションがでてくるのは面白いです。マンションの細分化が始まっています。ペットのかえるマンション。シングル向けのマンション。ディンクス向けのマンション。一生住み続けられるマンション。１００年マンション。などなど様々。選ぶ方も大変ですよね。今日の一言。「売る時のことを考えて買う」普通は、自分の住むマンションを買うのに、売る時のことを考えて書く人はあまりいないでしょうね。でもここが大事。不動産屋は必ず不動産という商品を買う時には、売る時のことを考えて買います。転売目的でなくても、売る時のことは考えます。「商売なんだから当たり前じゃないか」どうして、売る時のことを考えて買うのか？リスクを減らしたいからです。「これが貸せなくなったらどう対応する？」「これが売れなくなったらどうする？」貸すのか、売るのか。できるだけ選択肢が多い方がリスクは減らせます。ローン返済が苦しくなった時に、貸したとしたらいくらで貸せるのか？家族構成の変化に対応する為に、売ったとしたらいくらで売れるのか？こんなことを考えてみると、家計のかかえるリスクをどうやって減らせるのか、が見えてきます。リスクが見えるとどうなるか？それに対応できるように準備ができます。「頭金をもう少し貯めよう」「もう少し予算を下げよう」「賃貸で貸せる立地のマンションを択ぼう」ここまで考えたマンション選びができるようになると、人生をもっと戦略的に考えることができるようになります。不動産屋が、不動産を買うときにここまで考えるのは当たり前。それを普通の素人の人がした時に、より自分に合った良いマンションを手に入れることができるようになるのです。感情だけでマンションを選ばない。家族の変化、家計の変化。これに対応できるマンションを選ぶことが、大切です。「買うときには、売る時のことを考える」新しい発想がでるかもしれませんよ。では。。。。
2005年12月05日
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いいマンションを手に入れる為の【その３】
【住宅ローン、ネット経由なら優遇――】りそなや住信 大手銀行がインターネットを活用すると、住宅ローン金利を優遇するサービスを始めた。りそなグループのりそな銀行は5日からネット経由で住宅ローンを申し込むと借入期間中の金利を通常より1％優遇する。住友信託銀行はネット取引口座を開けば住宅ローン金利を1.5％優遇するサービスを始めており、各行にも広がりそうだ。 りそな、住信ともに金利優遇サービスは申し込みが来年3月までの期間限定だ。りそなのサービス対象はホームページを経由して住宅ローンを申し込んだ顧客。金利を優遇するほか、住宅ローンの借入期間中はＡＴＭの時間外手数料などを無料にする。[12月3日/日本経済新聞 朝刊]＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊益々、ネットを使えないと損をする時代になりました。簡単に申し込みができ、金利まで引いてくれるとはありがたい。今日の一言。「マンションは、感情で選べ」「駅にも近いし、価格も何とかがんばれば買える」なのに、決断が付かない。よくあります。そんな時は、どうするか？「買わないこと」です。決められない時には、決めない。「この物件は、買わない」と自分で決めるのです。何かの影響で決めないのではなく、自分で決めないことを決めるのです。そうすると、ある日、ポーンと簡単に決められる物件が目の前に現れます。その時に決めればよいのです。人が物を買うときに、決断するのは何だと思いますか？価格や性能、見た目。いろいろあります。でも最後に決めるのは、感情です。それが欲しいか欲しくないか。それだけです。要は、どんなに立地や性能や価格なんかの条件がそろっていても、欲しくないものは買えないのです。逆に、効率が合わなくても欲しい物件は出てきます。その時が問題です。迷わず購入は止めます。「買うときは、論理→感情で買う」「買わないときは、感情→論理で買わないと決める」不動産は縁物です。縁がくるのを待ちましょう。必ずあなたにも良い不動産の縁が必ず来ます。その日まですること・・・・・・・・・・。それは、「自己資金を貯めること」です。私も、その日の貯めに貯めています。一緒に頑張りましょう。では。。
2005年12月04日
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いいマンションを手に入れる為の【その２】
[【中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表】 不動産業者で組織する全国の不動産流通機構が、２００６年秋から中古の住宅やマンションの最新の実勢価格を、インターネットで無料公表することが１２日、明らかになった。 一般の消費者にとって中古物件の価格情報は、広告など売り手の「言い値」がほとんどで、販売価格が妥当かどうか判断しにくいのが実情だ。実勢価格の公表は、物件を探している人と売却を考えている人の双方に、売買をスムーズに成立させるための有力な情報を提供するとともに、価格をめぐる買い手と不動産業者などのトラブルを防ぐのが狙いだ。 実勢価格を公表するのは、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４地域に設けられている不動産流通機構で、４機構の共通ホームページ「レインズマーケットリサーチ」で行う。 利用者がホームページで、建物の種類や地域、間取り、築年数などの条件を設定すると、該当する最近の取引の売買価格と物件の面積が、１件ずつグラフ上に表示される。個人情報を保護するため、個別の物件名などは明らかにしない。 現在も、地域や間取りごとの平均取引価格は公表しているが、１件ごとの取引価格は公表していない。業者間の情報交換のために機構が蓄積している不動産取引の内部データを活用する。 来秋からの試行を経て、２００７年度に本格稼働する予定だ。国土交通省も、公表システムの開発のために資金支援する方針。 日本の中古住宅の市場規模は、アメリカなどに比べて小さく、住み替えは活発でない。子供が独立した高齢者世帯が広い家に住み、広さを求める子育て世代が家に狭さを感じているケースも多く、住み替え促進が必要だとの声も多い。実勢価格の公表で、中古物件の取引が促進されるとの期待もある。（読売新聞） より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊中古相場の、取引価格をネットで公表することになった。中古相場の活性化には必要不可欠のもの。でも、一つ心配なことがある。それは、公表された価格を信用してしまう人がでること。「不動産協会の発表なんだから、信用できるだろう？」でも、現実は、そうではない。必ず悪用する人がでてくる。たとえば、自分の物件を高く売りたいから、ウソの価格を発表する。安く買いたいから、低い価格を載せる。こんなことがでてくる。今までもあった。でも、今までは業者間での情報だったので、その辺を業者は割引いて価格を考えていた。だから、さほど問題ではなかった。（それをできない不動産業者もいたのも事実）それを一般の購入者ができるか？かなり難しいだろう。なぜなら、割引くだけの情報をもてないからだ。どの情報が信用できる。できない。の判断をするには、それなりの情報の量が必要になる。量があって初めて、情報の取捨選択ができるのだ。ではそうしたウソの情報が増える中で、どうしたら信用できる本当の情報を見分けられるのか？「自分で情報を集め、実際に自分の目で見る」これに尽きる。これから物件情報はまだまだ増える。そのなかで騙されない為に必要なこと。それは、「自分の頭で考えること」今日の一言。「騙されたくないならまずは、現地を見る」
2005年12月03日
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いいマンションを手に入れる為の【その１】
【訪問会社数の平均3.7社 アットホームの賃貸成約者アンケート 】 アットホームは12月１日、同社が運営する不動産総合情報サイトで賃貸物件を検索し、契約・入居にいたった消費者を対象に「成約おめでとうアンケート」を実施その結果を発表した。 それによると、「新居決定までに訪問した不動産会社数」については、「１社」が一番多く20.3％。平均は3.7社で前年同月比0.2社減少となった。 「決め手となった機能・設備」で、一番多いのが「独立したバス・トイレ」で68％。特に、カップルでは81.4％とダントツの人気となった。 「住まい探しで最初に利用した媒体」について、一番多いのが「検索サイト」で全体の60％。「最も役立ったのは媒体」について一番多いのが「不動産会社の店内で得た情報」で44.5％となった。 住宅新報より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊これを読んで思うのは、簡単に決めるんだなぁ。という事。マンションを購入する時も、そうです。モデルルームに初めて行ってその場で購入をきめてしまう。そんな人が多い。マンション購入は、大きな買い物。その辺で野菜を買うのとは違います。何かあっても、「まあ、いいや」という風にはなりません。まずは、ネットで情報を収集する。次に、不動産屋を廻る。「イキナリ、不動産屋に行くのは、抵抗があるなぁ」そんな人は、まず電話で話してみる。電話の感じが良ければ、「この日に、お話を聞きに伺いたい」そんな感じでアポを取って不動産屋に行けばベター。物件を紹介されたら、とにかく見に行く。数多く見る。「何件見たらいいんだぁー」何件でも良いです。自分が買いたい、というエリアの物件を全て見る。其れくらいの意気込みは最低必要。すると気が付きます。自分の気に入ったエリアの中には、そんなにたくさんのマンションがないことに。まずは、ネット。そして、電話。訪問。物件見学。情報収集。目が養われ、自分の気に入ったマンション画見つかる。がんばりましょう。家族の為です。では、また・・。
2005年12月01日
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いいマンションと出会うには・・。
【貯蓄なし世帯は２３．８％ 過去最高】 金融広報中央委員会（事務局・日銀）が２日発表した０５年の「家計の金融資産世論調査」によると、貯蓄を持たない世帯は前年比０．９ポイント増の２３．８％と、１９５３年の調査開始以来、最高になった。 金融資産の平均保有額は６３万円増の１０８５万円。額の順に並べたときの「中央値」は３０万円減の４００万円だった。一部の高額保有者により平均額は上がったが、平均額を下回る世帯数は逆に増えたとみられ、資産格差が拡大した可能性もある。ただ、同委員会は「変動幅が誤差の範囲内で、特別な傾向は読み取れない」としている。 貯蓄が減った世帯は５割弱、増えた世帯は約２割あった。減った理由は、定期収入が減り取り崩した（５１．３％）▽教育費、結婚費の支出があった（２９．５％）▽耐久消費財の購入（２９．１％）－－などが挙げられた。年齢別では、貯蓄が減ったのは中高年層に多く、特に６０歳代では５割超にのぼった。 貯蓄の安全性を高めるため、預け先の分散など「何らかの行動をとった」としたのは貯蓄を持つ世帯のうち４７．６％で、３．４ポイント増加した。特に預貯金残高（郵便貯金を除く）１０００万円超の世帯では、４．２ポイント増の７４．５％に達し、今年４月からのペイオフ（預金の払戻保証額を元本１０００万円と利子までとする措置）全面凍結解除を受け、安全性への関心が高まっていることを裏付けた。 調査は６月２８日～７月８日、全国１万８０世帯を対象に実施し、３２．４％が回答した。毎日新聞より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊経済が上向き、金利が上昇する。なのに、一般家庭の経済状態はさほど良くない。住宅ローンの金利は上がる。まさに泣きっ面に蜂状態。駆け込み需要で金利の低いときにマンションを買おうと、今はまさにミニバブル。何をそんなに急いでマンションを買う必要があるのか？金利が上がれば上がったで良い。その時には、マンション価格は下がるのだから。これはもう縁としか言い様がない。買うべきときには、買えるし。買わざるときには、買えない。ムリに買おうとすると、変なものを掴ませられる。要は、大河の流れに乗る事が大事なのだ。人生、川のように流れはある。多分、誰しも感じていること。認める人。認めない人。認めたくない人。いろいろいる。でも確実に、人生の大河の流れはある。流れに任せよう。流れに乗って見よう。その時に、初めて何かが見える。マンション購入も同じ。ムリに焦って買う必要はない。人と比べて、自分のマンションが小さい大きいなどと嘆く必要もなし。ただ淡々と、マンションを買い、ローンを返済し家族を養う。毎日、繰り返す同じことの中に、人生の意味に気づく。そして、こう思うのだ。「私の人生には、必ず意味がある」そう信じる。信じ続けた時に、気づくだろう。私が生まれてきた理由が。世の中の貯蓄額の、平均があがった。でも、貯蓄０の家庭も増えた。真実は一つだ。大河の流れのなかで、人生の意味を問いそして、マンション購入の意味を問うこと。今最も大事なのは、大河の流れに気づくこと。これから始めること。それは・・・。【毎日淡々と生きること】ご飯を食べ、歯を磨き、食器を洗う。それを続ける中で必ずマンションを買う機会はでて来る。その時まで焦らず、悲しまず、羨まず。そんな気持ちではいかがでしょうか？
2005年11月06日
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●同じマンションは、ない
【りそな銀、担保不動産をネット競売 】 りそな銀行は焦げ付いた住宅ローン債権の回収を進めるため、担保不動産のインターネットオークションを始める。ネットを活用して幅広く買い手を募り、担保不動産を短期間でより高く売却できるようにする。同行は「金融機関では初の試み」としており、14日に発表する。 このネットオークションは不動産業者だけでなく個人も参加できる。多額の担保不動産を抱える金融機関がネットオークション市場の担い手になることで、この市場がさらに広がるのは確実。投資を目的とした個人マネーの不動産市場への流入が加速し、大都市圏の一部で上昇を始めた不動産相場にも影響を与える可能性がある。 (07:00) 日経新聞より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ネットの情報だけで、マンションは買えるか？答えは、NO。なぜなら、情報の信頼性が低いから。不動産業者ですら、ネットの情報だけでは買えない。だまそうと思えばプロすら騙される。これが不動産業界の常識。だから不動産業者は知らない業者とは付き合わない。仕事は、常に顔見知りの中でのみ可能なのだ。マンションに限らず、不動産は全て特殊物件。一つとして同じ物件はない。たとえば、まったく同じに見えるマンションがあったとしよう。広さ・階数・向き・価格。全て同じ。しからばこの２つのマンションが同じマンションなのかというと違う。前所有者、部屋の使いかた、過去の売買の経緯、使用目的などなど。全てが違う筈。ならば、この同じに見えるマンションは実はまったく違うマンションなのだ。「そんなの大した問題じゃないよ」そういう人もいるだろう。でも、実態は違う。それを同じだと判断する不動産屋がいたとしたら、不動産屋失格だ。だから、そんな不動産屋はいない。極端に言うと、同じ部屋でも売主の人でマンションの価格は変わる。以前に住んでいた人が、とてもお金持ちの人の場合。とても裕福には見えない人が住んで居た場合。部屋の状態が仮にまったく同じ状態でも、マンションの価格は違ってくる。それが不動産の特徴なのだ。大事なのはイメージ。不動産屋が身なりが派手なのは、イメージ戦略。「貧乏そうな不動産屋から高額なマンションを買いたいと思う？」普通は思わない。なんだか話がずれてきた。元に戻す。。要は、不動産には同じ情報はない。全てが違う物件だ。だから、本をネットで買うようにマンションはネットでは買えないのだ。今の所は・・・・。「どうしたらネットでマンションを買えるのか？」答えは、簡単。【情報が信頼できる】そう思えばネットの情報のみで買うことが可能になる。その為には、まずは近所のマンションを片っ端から見てみましょ。信じられる情報とは、自分が集めて目で見た情報のみ。今日の一言【信じられるのは自分が体験した情報】
2005年10月20日
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●私が進めるマンションとは・・。
【中古マンション価格は、安定傾向 東京カンテイ】 東京カンテイは、９月の「三大都市圏・主要都市別中古マンション70平方メートル価格月別推移」を発表した。 それによると、首都圏の中古マンション価格は2466万円（前月比1.1％上昇）となった。４月以降ほぼ2450万円前後の水準を維持し、安定に推移している。東京、神奈川、埼玉県は、前月比で１～２％程度の上昇だが、千葉県では3.5％の上昇となった。 近畿圏の中古マンション価格は、1615万円（前月比0.2％上昇）。中部圏の中古マンション価格は、1342万円（前月比1.1％の上昇）となり、05年１月以降の下落から脱し、横ばいに転じた。住宅新報より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊最近、とにかくマンションが多い。家の近所でも、週末にはすごい量のマンションのチラシが入る。つい最近の統計によると、今年上半期で４万戸以上のマンションが発売され内、８０％以上が売れている。まさにマンションバブルだ。何度も言う。今はマンションの買い時ではない。金利が低い。税金の控除が大きい。などなどマンションが売れる理由はある。でもそれは、全て仕組まれた理由なのだ。マンションを売る為。景気を向上させるため。これが今マンションが売れている理由だ。でも中古マンションの場合はちょっと違う。ほぼ安定している。新築マンションが、ITなどの新興株だとすると、中古マンションは手堅い安定株のようなもの。リスクが少ないのが中古マンションの特徴であり魅力なのだ。私は、マンション購入を検討しているお客様には新築は薦めない。なぜなら、新築を買うと損をするからだ。「新築プレミアム」聞いたことがあると思う。新築の時だけ通用する価格のことを言う。新築と名の付くときは、高い価格でも売れるが、いったん中古になるとまったくその価格では売れない価格のことを言う。何故そんな高い価格でも売れるのか？その理由は、市場が違うからなのだ。同じマンションでも新築と中古では市場はまったく違う。「マンションを買うときは、新築、中古の両方検討するよ」そういう人でも、両方は検討しない。中古は、新築を買う為の理由付けの為に検討するだけ。要は、中古マンションの悪いところを見つけ、「こんなんじゃ中古なんて買えないよな」「少しくらい高くてもやっぱり新築が良いよな」こう結論をつける為に、中古を見るだけなのだ。初めから結論は決まっているのだ。そんな見かたをする人には、やはり中古の良さは気づかない。でも、人生の限られた時間と資産の中を有効に使うには、中古マンションがいい。中古がいい理由は沢山ある。マンション会社の人間は、気づいていても知らんぷりする。論理ではなく、感情で選ぶからだ。私が中古マンションを進める理由。それは・・・・・・・・・・。
2005年10月19日
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●資産になるマンションを手に入れる為には。
【小ビルの賃料底入れ間近へ 三鬼商事 】 三鬼商事はこのほど、９月末時点における都心５区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）のビル市況をまとめた。 中型ビルは10カ月連続、小型ビルも７カ月連続でそれぞれ平均空室率が低下し、大型ビルを含めて需給改善が進んだ。これを受けて中型、小型ビルの平均賃料に底入れの兆しが見え始めた。中型ビルの平均賃料は１万3685円で、前年同月比、前年末比はともに下落したものの前月比では0.1％上昇に転じたほか、小型ビルも下げ幅を縮小していることから、空室率改善が続けば底入れも近いと、同社では分析している。 住宅新報より引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊マンション投資で考えるリスクの一つに、空室リスクがある。もともとマンション投資は、部屋を貸して家賃を貰う。その利回りが重要。いくら家賃設定が適正でも、部屋が空いては利回りも何もない。そこで、空室率をどう見るかが投資利回りには必要不可欠になる。今は、マンションあまりの時代。新築マンションを、そのまんま投資ファンドが買う時代。当然利回りは、悪い。新築で、４～５％がいいとこ。何故そんな利回りの良くないマンションを買うのかというと、供給以上に需要が大きいから。マンションを買いたい人は沢山いる。でも、いいマンションはなかなかない。これが現状なのだ。もっともマンション投資で大事なのは、マンションの情報集め。いかに良い情報を人よりも早く手に入れるか。ここが勝負になる。その為にも常にマンションを見て、いいマンション。良くないマンションを見極める目を養うことが必要になる。沢山のマンションを見ましょう。始めに、自宅の周りのマンションを手始めに見に行きましょう。これが、いいマンションをみつける為の第一歩。明日から、自宅周りの散歩を日課にしてみては如何でしょうか。
2005年10月17日
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●臆病な人間のマンション購入
【40平米超の賃料強含み 住宅インデックス】 アットホーム、ケン・コーポレーション、不動産経済研究所の３社による住宅インデックス・フォーラム（ＲＩＦ）はこのほど、日本不動産研究所の調査協力を得て東京23区のマンション全般を対象にした「住宅マーケットインデックス」（05年上期１～６月）をまとめた。23区の分譲及び賃貸マンション２万8166件の価格・賃料・粗利回りについて、新築・中古別、大型（80平米超）・標準（40～80平米）・小型（40平米未満）の各タイプ別に集計したもの。 23区別、都心５区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）別、新築・中古、専有面積の３タイプのすべての賃料が上昇した。特に、大型と標準型の賃料上昇が、新築・中古を問わず顕著で、23区で３％台、都心５区では４％台の上昇率となった。 住宅新報より引用終り＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊部屋の広さが、広ければ広いほど家賃が上がるかというとそうではない。ある程度のところで、頭打ちが来る。そして、ある家賃を超えると需要が一気に上がる。広さと家賃は、比例しない。家賃には、ある広さのところで踊り場がある。そこで、家賃上昇は鈍り、超えると一気に家賃は上昇する。マンション投資を考える時には、このことが重要。もちろん、マンション購入の坪単価にしてもそう。多くの人は、坪単価なぞあまり気にしない。気にするのは、利回り。利回りも重要。しかし、それ以上に坪単価は重要だ。今は、誰もがマンション投資を考える。その数、ほんの５％。それ以外は、マンションで投資するなぞまったく考えない。驚くべきことだ。思った以上に、多くの人は保守的。私は、と言うと・・「冒険は嫌い」でも挑戦は好きだ。この言葉の違いは大きい。感じ方の違いかもしれないが、冒険には無謀という枕言葉をイメージする。対して、挑戦にはやろうと思えばできる。それをイメージできる。個人差はある。私は、臆病な人間なのだ。
2005年10月13日
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●早く買わなくちゃ
【長期金利上昇 昨年１１月以来の水準】 ４日の東京債券市場で長期金利の目安となる新発１０年物国債の流通利回りが、終値で１．５６０％と、昨年１１月以来の水準まで上昇（債券価格は下落）した。中略～ 長期金利は今年３月には１．５％まで上昇。その後６、７月に一時１．１％台まで低下するなど、１．５％を下回る低い水準が続いていた。 ３日発表された日銀の全国企業短期経済観測調査（短観）が横ばいだったにもかかわらず、福井俊彦総裁が「異常な政策をいつまでも続けろという意見には断固くみすることはできない」など、解除に前向きと受け取れる発言をしたことから、「市場が量的緩和政策の解除を織り込まざるをえなくなった」（みずほ証券の落合昂二シニアマーケットアナリスト）。 市場では「９９年のゼロ金利政策時の水準である１．７～２．０％前後で当面推移するのではないか」との見方もある。 朝日新聞より引用＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊最近、長期金利が上がったり下がったり忙しいですね。住宅ローンを借りる人の関心は、金利の低い内にマンションを買いたい。です。そんな人達には、「早く買わなくちゃ」そんな気にさせられる記事です。「何の為にマンションを買うのでしょうか？」儲けるためでしょうか？得する為でしょうか？損はしたくない。できれば、少しでも有利な条件でマンションを買いたい。大きい買い物ですから、こう思うのは不思議ではないです。金利とマンション価格の関係は、こうです。【金利が下がれば、マンションの価格は上がる】【金利が上がれば、マンションの価格は下がる】あせる必要はありません。マンションを今買って貰いたいのは、マンション業者と国です。私たち、一般消費者には焦る理由は何もありません。『資金ができたら・・・。』『気に入ったマンションに出会えたら・・。』自分たちのマンションの買い時を、論理的に決めましょう。そして、いざ買うとなったら半年を目処に決める。これ以上長すぎても、短かすぎてもあまり良くない。半年あれば必ず気にいるマンション情報を捕まえることができます。マンション購入が本気であればそこで決められる。本気でなければ、決められない。マンション情報を集めだして半年以下の時間では、自分に合ったのはどんなマンションなのか？分かりません。その時の為に、まずは一戸でも多くマンションを見てみましょう。健闘を祈ります。
2005年10月05日
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お知らせ
出張で更新できませんでした。明日からまた書きますので・・・。
2005年10月05日
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●買換えの時に、損をしないマンション選び
【売却損発生率さらに増加し86％に／FRK調査】 （社）不動産流通経営協会は21日、第10回「不動産流通業に関する消費者動向調査」を発表した。年1回会員会社の協力を得て調査しているもので、04年度に住宅を購入した消費者2,654人に調査票を送り、961人から回答を得ている。 長年、不動産の買い替えを阻害している要因とされてきた「売却損」についてみると、住み替えに際し自宅を売却した人179名のうち、売却損が発生した割合は86.6％と、前回調査（04年）より1.8ポイントアップした。なかでも、新築マンション、中古マンションの売却の場合、97％が売却損を発生させている。 築年数別に売却損額をみると、バブル時にあたる「築10～15年」が平均2824万円、「築5～10年」も1,807万円にのぼった。築20年以内の物件については、ほぼ全てが売却損を発生させていた。一部省略（社）不動産流通経営協会 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊マンションを買って、売却損がでたなんて話を聞いても今や珍しくもなんともないですね。地価が上昇なんていっても、それはホンの一部の話。マスコミがそういってるだけで、多くの場合は、売却損が出ます。この記事には書いてないのでわかりませんが、損の割合が分からないと、損が大きいのか小さいのか判断できません。1億のマンションが2,000万損が出るのと、3,000万のマンションが2000万円の損が出るのとでは意味が全然違いますもんね。せめて、購入価格に対する売却損率を出して下さい。今日の一言「損の割合の一番大きいのは、注文住宅」なぜなら、他人のこだわりは犬も食わないから。・・・・・・・・・・・「買った時の半分なの？」マンションを買い替えしようとした友人ががっかりしてこう言った。マンションを含め家を買う時に、人はこう思う。「一生に一度だから、自分にあったマンションに住みたい」「他にはないこだわりの家を作りたい」そして作ったこだわりの家が・・・『吹き抜けのある、30畳のリビングのある家』『３LDKを１LDKにリフォームしたカウンターバーのあるマンション』『どこにもない奇抜な色使いの、外壁の家』『総ヒノキの家。建築費坪100万円』こうして、多くの人に見向きもされない奇抜なマンションや家が出来上がる。家を持つ人の生涯の買い替え回数は3回～7回。ほとんどの人が何らかの理由で、自分の気に入った家でも買い替えする時はある。でも、買う時に売るときのことを考える人は少ない。『売りたいけど、損が大きすぎて売れない』『売ることは出来たけど、穴埋めをするのに年収の数年分を要した』そんな結果になってしまう。これは決してオーバーな話ではない。周りに沢山いる。多分あなたの周りにもいるはず。じゃあ、どうすれば損を少なくすることが出来るのか？いじらないことです。車にたとえるなら、買ったまんまの状態で乗り続けるのです。下手に、エンジンをいじったりしない。車高を低くしたり、マフラーを変えない。新車で買ったまんまで乗るのです。これが一番。下手にいじると次に買う人は、なんとなく嫌なものです。普通のままだと、前の人の影も見えにくくなり自分の物って思えるものです。「さぁ。あなたの買うマンションは変に内装リフォームされていませんか？」「デザインは奇抜すぎませんか？」買い替えする時に、泣きたくなければ買ったままで住みましょう。お金も掛からずいいことずくめです。今日の一言『他人のこだわりは、犬も食わない』あなたのマンション探し応援しています。がんばって下さい。では・・・。
2005年09月22日
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●マンション探しを成功させるには
【動き出した「地上げ」、「説得型」目立ち様変わり】 ２０日に公表された基準地価で、東京２３区は旺盛なマンション需要などを背景に１５年ぶりに上昇に転じた。活気づく不動産市場の足もとで、「地上げ」も活動再開の兆しが見られる。ただ、札束に物を言わせ、手荒な手法が社会問題にもなったバブル時代に比べ、業者の対応も様変わり。「説得重視型」などが目立っている。 「『地上げ屋』と呼ばれるのは、抵抗感がある」。東京・丸の内に事務所を構える不動産会社「ニーズ」の大山利公男（りくお）社長（４６）は、再開発ビジネスへの過去の悪印象を心配する。 「地上げ」とは、地権者が分かれている土地をまとめるため、地権者を１軒ずつ回って土地を買収すること。８０年代後半のバブル期には、脅しや嫌がらせを繰り返し、果てはダンプカーを突っ込ませるなどといった悪徳地上げ屋による土地買収が、社会問題となった。 ９９年に大阪から進出したニーズは、下町の古いアパートやビルの入居者に立ち退いてもらい、マンション用地として大手不動産会社に売り渡すビジネスで急成長中だ。かつての「地上げ屋」との違いは、「札束で顔をたたくような強引な方法をとらないこと」と大山社長は言う。 古びたアパートの入居者には、建築基準法の耐震基準を満たしていない建物の危険性を説いたり、老朽化したビルのオーナーにアスベスト建材を使っている建物の将来への懸念を説明したり。「入居者や利用者の利益を考えて、粘り強く説得する」と話す。 粘り腰の背景には、今の土地需要を投資ファンドが支えていることがあるという。「賃貸マンションで利益回収をはかる投資ファンドは、トラブルのあった物件を嫌う。将来も取引を続けるには、地道が基本」という。同社は０４年６月期に１５億円だった売上高を、来年６月期は１００億円と見込む。 東京・青山で不動産業を営む４０代の社長も「無理な地上げは長続きしないことを、業界はバブル崩壊から学んだ。昔と違い、金融当局の監視も厳しい」と話す。 一方で、「好立地の一部物件に人気が集中し、マンション市場は過熱気味。目先のもうけを狙って悪い業者が入ってくる可能性はある」と指摘する。 今回公表された基準地価で、住宅地の年間上昇率の全国トップは、８月に開業したつくばエクスプレス（ＴＸ）沿線の東京都足立区六町３丁目で、前年比９％のアップ。上位１０地点中７地点が東京２３区だった。 東京借地借家人組合連合会に寄せられる相談も昨年から、新たな地主となった業者から借家の退去を求められたり、借地権の買い取りを申し込まれたり、地上げ関連が増え始めているという。細谷紫朗専務理事は「手荒なトラブルはまだないようだが、動きが本格化するのはこれから」と警戒を強める。 都内の地価を調べている東京都評価測量課は、「今の不動産市場は、家賃収入による利回りから物件の価格が計算されており、かつてのような右肩上がりが続くとは考えられない。２３区での地価上昇には根拠があり、バブルではないと思うが、市場の行方は引き続き見守りたい」としている。 asahi .comより引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊今日、基準地価が発表されました。マスコミは、こぞって基準地価が上昇したことを伝えています。でも、基準地価が注目されるのは、１年のうちで多分数日間だけです。何故なら、不動産取引をするのに、基準地価は関係ないし必要ないからです。ですから、参考程度に記事の内容を見てみます。『都内で、地下の上昇地点が増えたよう。不動産もこれから上昇か？』これが今日の基準地価の記事のポイント。これだけを見て、全ての地価上昇と見ることはできません。ただ明らかに、不動産の需要は増えています。ほとんどのマスコミが、基準地価の記事w書いている中、asahi.comの切り口が面白かったので、地上げ屋について書きます。今日の教訓【自分にあったマンションを見つけるには、いい営業マンが必要】・・・・・・・・・・地上げ屋は、マンションを作るのに必要です。地上げ屋なくしてマンションは出来ません。地上げ＝不動産屋と多くの人達に認識されていた時代が在りました。『お金で人の顔をはる不動産屋は、悪』『騙されてた人達は、被害者』こんな構図が出来上がっていたのが、バブルの時代でした。浮かれに浮かれ、日本国民総不動さんやだった時期。その時期に活躍していたのが、地上げ屋です。それが今また新たに復活したようです。当時とは、地上げのやり方を変えてスマートになって。でも実は、マンションは地上げ屋なくしてできないのです。たとえば、マンションの出来そうな土地を持っている地主さんがいます。その土地を止む無く売らなければならなくなりました。「どこに相談すればいいのだろう」地主さんは悩みます。「駅前の不動産屋に話しをしようか」「でも、そしたら近所に土地を売るのがばれてしまって嫌な思いをするのかもしれないなぁ」「全然知らないところに頼むのも不安だし」「じゃあ、税理士の先生に頼むか」「或いは、会計士の先生にするか」こうして、地主さんは迷います。こんな時に出てくるのが、親切顔をした不動産屋です。「土地のご売却をお考えでしたら、お客さんがいますから力になりますよ」この不動産屋とは、付合いはない。でも、何度か顔を見たことはある。悪人面でもない。「取りあえず、売るって言わないで売るとしたら幾ら位で売れるのか聞いて見るか」こうして、価格が合えば売却の交渉成立です。これも地上げ屋の一つ。或いは、「早くお宅の土地を売りな。今なら高く買ってやるぜ」これを断ろうものなら、連日連夜「早く土地を売れー」の大合唱で悩まされることになる。脅してすかして。なだめて脅して。こんくらべです。これに疲れて終いには、地上げ屋に土地を売ってしまうことになる。あくどいのもいれば、スマートなのもいる。でも世間からみればみんな地上げ屋です。私が言いたこと。地上げ屋というと全てが悪のように思われます。でもまじめな地上げ屋もいるのです。地上げ屋なくしてマンションは出来ない。これが、真実です。これからマンションを買おうと考えて入る方。見た目や言葉に騙されてはいけません。見た目派手なあまり近寄りたくない営業マンが実は、あなたの為に動いてくれることもあります。稀かもしれないけど・・・逆に、真面目そうな大手どころの営業マンが自分の成績の為だけにあなたを利用しようとしているかも知れません。それを見分けるのは、至難の業です。でも、何人か会ううちに。何度か会話を交わすうちに。あなたは、気づきます。誰があなたの為に一番動いてくれるのかを。そんな営業マンと出会うことが出来れば、マンション探しは９割方成功です。マンション探しがうまくいくか どうかは、人に掛かっています。是非、いい営業マンを見つけて下さい。そして、あなたに最もあったマンションを見つけて下さい。応援しています。
2005年09月21日
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●資産価値の落ちにくい、あなたが買うべきマンションとは？
【タカラレーベン、社宅リニューアルマンションを完売】 （株）タカラレーベンが6月から販売していた社宅リニューアルマンション「ル・アール西新井」（足立区本木北町、東武大師線大師前駅バス10分徒歩6分）が完売した。 大手企業の社宅を改装し販売したマンションで、総戸数60。専有面積54～98平方メートル。75平方メートルで1900万円台という低価格で提供できたことから、2ヵ月で完売した。 同社は、今後も「ル・アール」シリーズによる再生物件販売を手がけていくという。（株）タカラレーベン ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 安いですね。坪単価で＠８３万円。リニューアルだからできた価格設定です。でも、どこまでリニューアルされているのか？ここが問題です。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【再開発エリアの分譲マンションは資産価値下落率低いと認識／アトラクターズ・ラボ調べ 】 不動産マーケティングを手がけるアトラクターズ・ラボ（株）（東京都千代田区、代表取締役：沖 有人氏）は16日、再開発エリアに関して実施したアンケート調査結果を発表した。 調査期間は2005年8月3日～5日。調査対象は同社が運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」の会員で、サンプル数は300。 これによると、東京23区の大規模複合再開発エリアで最も認知度が高かったのは「六本木ヒルズ」、次いで「汐留シオサイト」、「恵比寿ガーデンプレイス」の順となった。一方、「住んでみたい」再開発案件トップ3は、「恵比寿ガーデンプレイス」「広尾ガーデンヒルズ」「代官山アドレス」となり、いわゆる“有名エリア”と住んでみたいエリアは必ずしも一致せず、交通アクセスや住環境の整備などを重視する人が多いことが分かった。 再開発エリアの魅力について訊ねた項目では、街並みの美しさや交通利便性、利便施設の集中、ステイタスの高さをあげる回答が半数以上を占めた。 また、再開発エリアの価格と周辺他物件との比較については、購入予定者は約16％高と予想。約28％高（同社調べ）という実際の価格水準には届かないものの、魅力ある物件であり、周辺他物件と比較しても高水準にあるということは認知されているものと見られる。 中古になった場合の資産価値については、再開発エリアの付加価値が年月を経ても色あせないものとの評価から、「資産価値が落ちにくい」と考えている回答が全体の約3分の2を占めた。同社の実態調査でも、分譲当時の価格で取り引きされることが多いという結果となっており、同社では、売却を前提とした、居住期間で均した場合の住居費はかなり低くなるとしている。アトラクターズ・ラボ（株） ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊調査対象の年齢はたぶん20～30台の比較的に若い層でしょう。新築マンションの購入者の平均年齢は３７～８歳。中古マンションの購入者の平均年齢は、４２～３歳と比較的高い。このギャツプをどう考えるかですね。資産価値の落ちないマンションとは、２人以上そのマンションを買いたい人がいるマンションです。自分一人が気に入っても、売却する時に欲しい人が誰もいなければ資産価値は0です。自分以外にそのマンションを買いたい人が一人でもいれば、そのマンションは資産価値がある。と言えます。マンションを欲しい人が１００人もいる必要はないのです。沢山の人に沢山のマンションを売るのではないのです。資産価値が高いかどうかは、そのマンションが中古になった時に初めて分かることです。たった一人自分のマンションを欲しい。買いたい。そう強く言ってくれる人がいればそのマンションは資産価値がある。そう言えるのです。ところが、資産価値の落ちにくいマンションとは、沢山の人が欲しがるものをいうのだ。そんな流れがあります。人気のある、一つのマンションにみんながドーッと集まる。そうでないマンションには、誰も集まらない。誰かが、右向け右と言えば全員が右を向き。誰かが、左を向けと言えば全員が左を向く。これが、マンション二極化の正体です。これは、本当の資産価値とは、違います。たった一人。たった一人でいい。自分のマンションの価値を認める人がいれば良いのです。もちろん沢山の人が欲しい方が資産価値は高いじゃないか。そんな考えもあります。でも、大衆受けするマンションが資産価値が高いのかと言えばそれは違う。と言うことです。資産価値の高いマンションとは、ひっそりと売買されるものです。たとえば、マスコミが、２チャンネルを参考に記事を作る。TVのコメンテーターが、ネットで拾った意見をそのまま主張する。最近こんなことが増えている。果たして、人の意見をあたかも自分の意見の様に主張するマスコミに、良識ある人が付いていくでしょうか？否。ある時までは、人気が出るかもしれません。でもそれは一時のものに過ぎません。それよりも、自分の哲学にかなった主張をしていく人の方に、人は引き付けられ信頼を寄せるのです。こうして人は、自分の資産価値を高めることができます。マンションも同じです。ある特定の人に支持を受けるマンションこそが、いつの時代も資産価値の落ちないマンションになるのです。資産価値の落ちにくいマンションとは、大衆受けするマンションではありません。あなたが強烈に魅力を感じたところがあるマンションこそが、資産価値の高いマンションに違いないのです。マスコミにだまされてはいけません。あなたの買うマンションは、ある特定の少ない人だけが強烈に魅力を感じるマンションなのです。見る目を養えば必ず見つけられます。がんばりましょう。では・・・。
2005年09月20日
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●将来、宝物になるマンションとは？
【東京・赤坂のマンション建替え組合の認可を取得 三菱地所】 三菱地所は９月14日、東京・赤坂の「新赤坂マンション」の建替え組合の設立認可を東京都から取得した。 「新赤坂マンション」は1965年に竣工した７階建て総戸数63戸のマンションで、建物の老朽化から同マンション管理組合は建替えを検討してきた。2004年８月に同社が事業参画し、同年11月に同管理組合が建替え決議を可決した。 法規上の余剰容積と総合設計制度の活用し、既存マンションと比べ住戸数で約1.5倍のマンションの建設を可能にした。新しい建物は地上14階地下３階建て総戸数97戸で、延床面積は既存の約1.78倍となる１万2300平米となる。2006年５月中旬に着工し、2008年５月下旬の竣工を予定している。 住宅新報より引用終わり・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・「お金を払わないで新しいマンションに住める」容積率があまっていると、建替えしてもその増えた容積分で建て換え費用がまかなわれることがあります。「なぜ、そんなことができるのか？」土地には、容積率というのがあって建てられるマンションの広さが決まっています。その容積率が、昔に建てられたマンションの場合、あまっていることが実は多い。そのあまった分を新たに売って、建替えの建築費に当てるわけなのです。すると今までは古くて狭いマンションだったのが、広くて新しく。古い間取りが今流行のお部屋に。更には、古いだけのマンションが、最新鋭の設備を持ったマンションに。変わるのです。これに気が付かない不動産屋もいます。営業マンでも知らない人は多いでしょう。なにせ、彼らにはそんな知識は必要ないのですから。そんな時は、ご自分で計算してみて、容積率があまっているマンションを見つけたらラッキーと思いましょう。建替えした時に、思わぬ得をするかもしれませんよ。このテクは、新築マンションには当てはまることはないでしょう。そこは、設計の専門家の人が計算してマンションを作っていますので。中古の場合は、可能性は十分あるかもしれませんよ。建替えとは、新たな息吹をマンションに吹き込むことです。これからは、建替えマンションは益々増えることでしょう。建替えは、面倒な手続きが必要になります。でも、その分楽しいことも有りそうです。思わぬ宝探しに、夢を見るのも良いですね。がんばって下さい。
2005年09月16日
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●自分に合ったマンション選びとは？
【首都圏マンション発売戸数、８月としては過去最多を記録 不動産経済研調べ】 不動産経済研究所は９月14日、８月の首都圏マンション市場動向を発表した。それによると、新築マンションの発売戸数は前年同月比で大幅に増加し、８月としては過去最多の供給となった。 首都圏で８月に発売された新築マンションの発売戸数は前年同月比12.7％増の5498戸で、８月としては過去最多の供給を記録した。新規発売戸数に対する契約戸数は4901戸で、月間契約率は同8.8ポイントアップの89.1％だった。１戸当たり価格は4545万円（前月比10.9％上昇）、１平米当たり単価は59.1万円（同5.3％上昇）だった。８月末時点の繰越販売在庫は4669戸で、前月末比461戸減だった。 地域別では、発売戸数は東京都区部2842戸、都下583戸、神奈川県1305戸、埼玉県339戸、千葉県429戸だった。１戸当たり価格は都区部5122万円（１平米当たり単価66.0万円）、都下3983万円（同50.2万円）、神奈川4435万円（同58.5万円）、埼玉2917万円（同39.9万円）、千葉3110万円（同40.9万円）だった。 住宅新報より引用終り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・これを見ると、埼玉のマンションが価格、坪単価ともに低いのが分かります。今までの事例でいくと、埼玉３４０４万円（坪単価＠46.0万円）位の数字が妥当なところです。都下、神奈川、千葉の価格はおおよそ妥当なところ。「なぜ、８月の埼玉のマンションの価格が低いのか？」たぶん、マンション会社が土地を買う時に、安く仕入れることができたからでしょう。これから、推測すると今埼玉で売られているマンションの多くは、駅徒歩12～15分のマンションの割合が高いと思われますね。マンションの価格を決める要因は、大きく分けて３つ。一つ目は、土地代。マンションを作る土地を、買う時の価格ですね。２つ目は、建築費。建物を作るときに掛かるお金です。３つ目は、経費＋利益。人件費、広告費、管理費、金利などソフトに掛かる部分。通常は、２つ目の建築費、３つ目の経費などはどのマンション会社でも大きくは変わりません。大きく代わるのは、マンションを作る土地代です。何故なら、マンションを作る土地を買うときには、個性が出るからです。「個性とは何か？」マンション会社のマンションに対する哲学、ポリシーです。駅から近いところしかマンションを作らない会社。目の前にマンションの建ちそうなところには作らない会社。小型マンションを得意とする会社。会社によって、哲学は違います。これによってマンション会社の戦略も違ってくるのです。ですから、マンション会社が同じマンションを作っているかと言うと違うのです。マンション情報誌を見たくらいでは、分かりません。多分、マンション会社同士でも分からないはずです。哲学の違いが、マンションを作る土地を決めます。そして、最終的には、マンションの価格を決めることになるのです。価格の違いは、マンション会社の哲学の違いです。安かろう悪かろうだけではないのです。自分に合ったマンションを選ぶこと。それは、自分に合ったマンション会社を選らぶことになるのです。
2005年09月15日
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●ローンを使ってはいけない
「ウッドタイルもお願いしたいんですけど」３０台そこそこの細身の女性が控えめに言った。その日は、新築マンションの内覧会。パンフレットの図面だけで、ほとんどの人がマンション購入を決めた。だから、出来上がった実物を見るのは初めて。わくわくしながら、完成した我が家を見に来る。とても暑い日だった。テントを張って、お客さんを接客する。どの顔もマンションの出来が良かったのか、機嫌は良い。そんな中で、インテリアなどの商品を売るのがその日の仕事。営業マンと長いこと話をしている一人のお客さんが目に入った。笑い声もありとても楽しそうだ。「これはうまいこと言ってるな」そう思って視ていた。いくつか注文を頂いたようだ。申込み票を書いている。挨拶をしている。帰るようだ。「ありがとうございましたー」挨拶をして、別れる時だった。展示してあったウッドタイルを見つけて、振り返って営業マンに声をかけた。私は、たまたまその場に居合わせた。「これもお願いしたいんですけど」「いくらくらい掛かります？」「見積もりしましょうか？」こうして、売上は増えた。でも、一つだけ気になることがあった。ローンの申し込みをしていることだった。金額やお客さんの内容はわからない。分かっているのは、商品を買うのにローンを使ったことだけ。金額にして、たぶん数十万だと思う。それをローンを使う。普通現金の用意があればローンは使わないハズ。不安になった。私はローンを進めない。住宅ローンは仕方がない。それ以外のものについては、別。このお客さんは、住宅ローンは使うだろう。その上、更にローンを使うのだ。支払えるのか？毎月、住宅ローン＋インテリアのローンはできるのか？大きなお世話か？「商品を売ったものが何を言う」そう自分でも思う。営業マンが私だったらあのお客さんに売ることができたか？できない。売れない営業マンなのだ。社内一売る営業マンは何の躊躇なく売る。お客さんも喜ぶ。それで良いではないか？・・・・・・マンションは毎日を楽しく過ごす為に買うものだ。決して、ローンを払う為に買うのではない。あくまで、マンションは脇役だ。サラリーマンの生涯収入が２億と言われる。４０００万のマンションをローンを使って買えば、総返済は6300万になる。生涯年収の約1/3は住宅ローンを返済してなくなる。その上、別なローンも借りるとなると益々マンションを買う為に仕事をするようなものになる。それでいいのか？否。人生の目的は違うのだ。止めよう。ローン付けの人生は。神様は、あなたにこう言うだろう。「マンションを買う為にあなたを造ったのではない」「どうしてあなたは自分の人生を自分らしく楽しく生きなかったのか？」と。価値観は、ひとそれぞれだ。しかし、「いいマンションを買うために働く人生でいいのですか？」向上心の強い女性なら、お金という資産を他にもっと使う道はたくさんある。「自分の大切な資産」それを、もっとも大事な物に使おうではないか。ローンを使うな。とは言わない。使い方が問題なのだ。暑い夏の日に感じた戸とでした。
2005年09月14日
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●金利が下がって、マンション価格は上昇
【土地取引「活発」になる】 地価水準については、東京では、現在の水準が「高い」（43.1％）が最も多く、次いで「適正である」との回答が42.7％を占めた。大阪では、「適正である」（42.3％）との回答が最多。依然として「低い」（34.4％）との回答が「高い」（23.3％）を上回っているが、「低い」という回答が徐々に「適正である」にシフトしてきている。 今後（1年後）の地価水準は、「横ばい」との回答が東京・大阪ともに6割を超える結果となった。いずれも「上昇が見込まれる」との回答が増加、「下落が見込まれる」が減少している。 今後1年間における、土地の購入・売却意向の有無に関しては、調査開始以来低下を続けてきた「購入」が横ばいとなり13.6％、「売却」との回答が27.6％となった。 自社利用の土地・建物の増加・減少意向の有無については、全体で「増加」との回答が23.8％、「減少」が25.6％。東京では、「増加」（9.5％）が「減少」（7.9％）を上回る結果となった。国土交通省 より引用 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・【長プラ年１．５５％に みずほなど３カ月ぶり引き下げ】朝日新聞 みずほコーポレート、新生、あおぞらの３行は８日、企業向け貸出金利の指標となる長期プライムレート（長プラ）を０．０５％幅引き下げ、年１．５５％にすると発表した。市場の長期金利が下がっているためで、引き下げは３カ月ぶり。９日以降の新規貸し出しに適用する。 日本生命保険と第一生命保険も、１０年長期貸し付け基準金利を引き下げた。日本生命が現行の１．７５％を１．６５％に、第一生命が１．６５％を１．６０％にする。いずれも適用は９日から。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・金利が上がると、マンションは下がる。金利が下がると、マンションは上がる。これからの、トレンドは金利上昇。ならば、「マンションは下がるか？」否。下がるものと、上がるものがより分かれるだけ。巷では、「中古マンションはあまっている」と言う。本当だろうか？否。評論家はそういうだろう。でも、現実は売れるマンションの数が少ない。売れるマンションは取りあいだ。あまっているのは、売れないマンションばかり。そんなマンションを見て、今マンションはあまっていると言っても何の参考にもならない。今も、そして将来も売れるマンションは今が買いなのだ。ここで、基本をもう一度。マンション価格が上がる時は、「の」の字回りまわりに。マンション価格が下がる時は、逆「の」の字回りに。これからマンションを購入する人へ。マンションの生死をわけるのは、立地環境。どんなに安くても、売れないマンションを買わないで。
2005年09月13日
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●なぜいい中古マンションは手に入らないのか？
中古住宅はなぜ手に入りにくいか 隣の芝生が青く見える私の物欲・不動産欲は、よくよく底なしに出来ているらしい。なにもかもがピカピカの新築に入っているので（現在のコーポラティブハウスのこと）、その反動で年月を経た建物の存在感や味わいにことさらひかれるところがある。古い家や長屋に住みたくてしょうがないのだ。 だが実際は、リノベーションと騒がれている割に、中古物件は個人では入手しづらいものである。 「古くてもいい」「古家付き土地」といった、不動産の世界ですでに建物の価値がゼロとされている物件でいいからと、どんなにお願いしても、ふつうの不動産屋さんではなかなか紹介してもらえない。 先日、大手不動産メーカーの売買を扱う社員から、リノベーションについてこんな話を聞いた。そういう流行を十分承知の４０代やり手営業マンといった風情の彼は、率直に語ってくれた。なるほど、それは売りたくないだろうなあと納得の理由ばかりだった。彼は言う。 「リノベーションとまではいかなくても、古い物件に手を入れて暮らしたい、安く買って好きにリフォームしたいというお客様は増えました。そうおっしゃるのは若い方が多いですね。でもですねぇ、我々からすれば、怖くてとても売れないんですよ。あとあと面倒なことが多すぎるから」 面倒なこととは次のようなことだ。 まず、素人考えで古い物に手を入れて……といっても、耐震の補強工事や正確な建物診断にはそれなりの投資がいる。そこをはしょると、中古はあとでどんなトラブルが起きるか、責任を持ちきれない。 また、中古物件は歳月による劣化が当然あるわけで、あとあとクレームが多いのも事実。古くてもいいと言いながら、実際に水道管のトラブルなどがあると、まっさきに我々にクレームが来る。「だから、そういう物件は業者内でまわすことがほとんどなのです」とのこと。すぐに更地にして、なるべく安く上物を建てて（安く、の部分はあくまで私の想像）、利益分をのせて戸建てとして売り出すほうがずっと早くて楽。 さらに、「リフォームや改装は新築を建てるよりお金がかかる。およそ新築の３割増しだということを、今のお客様がたは意外に理解されていない」と彼は嘆く。柱や梁を残すので、効率よく大型機械を入れることが出来ず、搬入も工事も手作業になる。その手間と人件費はばかにならないそうだ。 結論。古い家に住みたかったら、劣化によるその後のある程度の建物のトラブルは想定すること。安く買っても改装費は潤沢に。リフォームで自分の出来ることはやって、コストダウンを（塗装など）。物件を探すときは、「そういったことはすべて覚悟している。それを承知の上で、中古物件を紹介してもらいたい」と明確に伝えること。はやりなので私もやってみたいなぁ、というような軽いノリではないことを強力にアピールすることだ。 ところで、古家付き土地が一般人に公開して売られる割合は，全体の１割だという。あとの９割は業者が加工して売るか、条件付き土地という名の更地になる。つまり、適正な古家付き土地との出あいは稀少で、「その可能性はほとんどゼロパーセントに近い」とまで言い切る不動産屋さんもいる。あっても、道路付けが悪かったり、建坪率・容積率が悪かったりすることが多い、と。 しょげ返っている私に、不動産屋さんの彼はそっと教えてくれた。「そういう物件は待っていても一生ありません。手頃な物件で、売ってくれそうな雰囲気がしたら、ご自分で戸をたたいて交渉してみるのも手です」 最後に少しだけ希望をもらって、私はその店を後にした。古い物にもう一度命を吹き込むって、大変な手間と苦労がかかるのだなあ、と思いながら。 大平 一枝 朝日新聞より引用終り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・不動産屋は、面倒なことが嫌い。手っ取り早く商品化でき、現金化できるものを求めるのが不動産家の習性。木造住宅の場合、築20年を超えたら建物価格はゼロ。使えても使えなくても、一律0になるのが不動産屋の考え。古い建物に手間隙掛けてリノベイトして売っても利益にはさほどつながらない。更に、リノベイトするノウハウを持ってない。そんな、面倒なことをするくらいなら、なれたマンション作りや一戸建てを新築した方が楽だ。マンションや家は設計屋が設計し建築やが作ってくれる。不動産屋がやることは、建物を作る土地の見極め。そして、企画。これに尽きる。売れる土地かそうでないか。その見極めをするのが不動産屋の仕事なのだ。不動産屋に難しいことを聞いても無駄。下手に、建物のことを突っ込んで聞こうとすると、煙たがられ途端に不機嫌になる。「ただ聞いただけなのに」そう思うがそうではない。多かれ少なかれ不動産屋の体質はこんなもの。「そんな対応じゃお客さんがいなくなるのでは？」そんな心配もあるが大丈夫。彼らは、利益を生むお客さんはもっている。そして、瞬時にいい客かそうでないかを見極められるのが彼らの特技なのだ。これができないと、不動産屋は、できない。だとすれば、我々一般の消費者は不動産屋をどう扱ったら良いのか。自分たちに特になる不動産屋の使い方はできないものなのか？これといって具体策はない。あるとすれば、数多く回って自分と会う人を見つけるしかない。でも必ず、「この人がいい」そう信頼できる不動産屋にめぐり合うことはできる。そうすれば、理想のマンションを見つけることができる。がんばろう。
2005年09月12日
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●マンション建築費が上昇で、価格もアップ
【硬貨流通、初の減少・7月末、電子マネーなど普及映す 】 日銀によると、100円玉や50円玉など世の中に出回っている硬貨の流通枚数が7月末、前年同月比0.05％減の915億7000万枚と、初のマイナスに転じた。電子マネーやクレジットカードを利用する人が増えたためで、スーパーやコンビニエンスストアで買い物をするときに硬貨を使わない「コインレス決済」がさらに広がる可能性が大きい。 7月末の流通枚数が前年同月を下回ったのは50円玉（前年同月比1.1％減）、10円玉（0.1％減）、5円玉（1.1％減）の3硬貨。500円玉や100円玉は0.8―2.1％増えたものの、全体の流通数は1971年1月に調査を始めて以来初めて前年同月を割り込んだ。 硬貨の流通量を金額ベースでみると、7月末は4兆4248億円で、前年同月比0.7％増と、92年4月以来の低い伸びにとどまった。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・【企業の人手不足感、バブル期に迫る・厚労省調査】 厚生労働省が1日発表した8月の労働経済動向調査（年４回実施）によると、常用労働者が「不足」と答えた企業の割合から「過剰」を引いた過不足判断指数（ＤＩ）はプラス16だった。前回（5月）から3ポイント上昇し不足超過幅が拡大。1992年11月とほぼ同水準で、企業の好調な業績を反映し、バブル期に迫る人手不足感を示した。 不足超過は８・四半期連続。産業別でも九産業すべてが不足超過で、情報通信（プラス38）や運輸業（同33）の不足幅が大きい。一方、パート労働者はプラス19。常用労働より不足幅は大きいが、1ポイントの上昇と動きが鈍く、常用労働の不足感がより強まっている。 実際の雇用に結びつく例も増えた。同時に公表した主要３産業の4―6月期の常用労働の増減では、製造業で14年ぶり、サービス業で12年ぶりに増えたと答えた企業が減ったという企業を上回った。 ただ、依然として派遣や請負など臨時的な雇用で補う傾向が強い。1年前に比べ、派遣と請負の労働者が増加した企業は2割に上り、減少した企業の1割を上回った。 (20:01) 日経新聞より引用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・バブル当時、ゼネコンは人手が足りなくなって海外労働者の手を借りることが多くなりました。手の大きな中東の人たちの仕事は、見ていてどこか不安だったのを覚えています。人手不足が、建築費を高騰させマンション価格を上昇させるキッカケになりましｔ。今度も、同じようなことになるのでしょうか？
2005年09月06日
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●半地下マンションは、買うな
「玄関の郵便受けから水が滝のように入り込んだ。玄関のドアを開けようとしたがビクともせず、ベランダから生け垣を乗りこえた。生きた心地がしなかった」と半地下になっているマンションの部屋から逃げ出した。・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・「半地下マンションとはどんなマンション？」1階部分を地面よりも、低く作ってあるマンションのこと。「なぜ、そんな被害に合い易い半地下マンションを作るの？」利益を上げる為。マンション会社が土地を購入して、マンションを作ります。たとえば、半地下を作らないと、100戸しか作れない土地があるとします。ところが半地下を作ると、数個増やすことができるのです。その数個分が、更なる利益をマンション会社にもたらす訳なのです。でも全てのマンション会社が、半地下マンションを作るわけではありません。マンション会社にはそれぞれマンションに対する哲学をもっています。「半地下なんて、そんなのはマンションじゃねぇ」そんな考えのところもある。土地をできるだけ有効に使うのは、マンション会社の使命であり義務だ。半地下を作ってその分価格を安くできれば、喜ぶお客さんももっと増える。そして、我が社の利益も増えると一石二鳥なのだ。こうして、半地下マンションを胸を張って作るところもある。まっ、いろんな建前―要はお客さんが喜ぶとか、土地の最大の利用するのはマンション会社の義務―を言うものの、利益追求の結果半地下マンションは作られる。「半地下マンションってやっぱり良くないの？」不安になる人もいるだろう。今回のように想定外の雨量の雨が降れば災害に合い易くなる。半地下マンションを買う人を、マンション会社の営業マンはこう言う。「よく買うよな」と。良くも悪くも、それが本音であり実態なのだ。「半地下マンションを買うくらいなら、アパートにいろ」マンション業界の、定説です。半地下マンションは、買ってはならない。
2005年09月05日
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●夢見る夢子さんの見る夢
【少子化はさらに加速】 厚生労働省が23日公表した人口動態統計によると、今年上期（１―６月）の出生数は53万7600人余りと昨年同期をさらに下回った。死亡者数は56万8600人余りで、人口は３万人余り減少した。予想を上回る少子化の加速で、昨年1.29と最低を記録した合計特殊出生率はさらに低下し、2007年からとみられている人口減少が早まる公算も出てきた。 経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）は今春「日本の出生率は保育所の増加や、育児経費の負担軽減といった政策努力をすれば約2.0にまで引き上げられる」という試算を公表した。保育所の整備をデンマークやスウェーデン並みにすれば出生率は0.38上昇、税制優遇や児童手当などの手段で、夫婦・子供２人の世帯の家計負担を、夫婦２人だけの世帯並みに軽減すれば0.27の出生率上昇が見込めるという内容だ。日経新聞より引用終り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・「夢見る夢子さんが、見る夢とは」最近のモデルルームは、ほとんどフィクションだ。フィクションとは虚構。作り物のこと。造作家具のすばらしさ。備品の華やかさ。壁紙の高級感。どれをとっても現実離れした作り物のなのだ。しかし、そのフィクションの世界を現実と勘違いする人が夢子さん。超高層40階建ての海の見えるマンションのモデルルーム。この設定だけで主婦はあこがれる。更にキッチンの食器棚、リビングのフローリング、鏡、畳すべて外国ブランドの品。そんなモデルルームを見て、夢見る夢子さんはこう思うのだ。「ここに住めたら、毎日がどんなに幸せだろう」朝起きたら、東向きの洋室の窓から朝日が差し込んでくる。カーテンを開けると海面がキラキラと光ってまるで海外のリゾートの気分。キッチンは、真っ赤で光沢のあるドイツ製のシステムキッチン。L型の形をした使いやすいキッチンで子どもと一緒に朝食作りを楽しむ。「まずは、コーヒーを入れよう」豆を挽く香ばしい香り。スプーンですばらしい香りのするコーヒーをサイフォンに入れる。辺りは幸せを感じる一瞬だ。「次は音楽ね」有線から流れる、静かなクラシックはセレブになった自分を実感させてくれる。「あー。こんなにのんびりとした朝は何年ぶりだろう」リビングから遠く見える水平線が、遠く海外の生活を思い出させてくれる。そしてこう実感するのだった。「素晴らしい。これこそ私が今まで夢に見ていた生活だわ」と。隣でそんな夢子さんを見ていた夫は、何か見てはいけないものを見たような気がしてすぐに目をそらした。夫の夢雄さんは今年40歳。職業は不動産屋さん。駅前の小さな不動産屋さんの営業マンで、得意技は地主の大家さんのお守り。・アパートの電球が切れたと言われればすぐに行って交換。・店子の家賃が今月1万5千円振り込まれていないと、言われればすぐに督促状を作って店子に投函して催促。・盆暮れの付け届けは当たり前。・挙句の果ては、その大家が選挙に出るとなると本業そっちのけで選挙活動に走る。だから今はとーーーっても忙しい。休みは週に1回。水曜日だけ。十分に家族サービスもできやしない。「こんな仕事絶対に止めてやる。」心に決めて背広の内ポケットにはいつも辞表をしのばせている。そうして10年が過ぎた。「お父さんすごーい。よくこんなきれいなマンション買えたねー」6歳の娘の喜ぶ顔が見たい。「隣のご家族。明日引越すんですって。今日挨拶に来たわ」「何でも近くにマンションを買ったんですってよ」夜残業をして、疲れて帰ったらいきなり妻に言われた。「俺も40歳をすぎたしそろそろマンションでも買って尊敬されたいなぁ」あれからそう思うようになった。何件マンションのモデルルームを見学しただろう。どれもが素晴らしく、自分たち家族の夢を叶えてくれるような気がした。「今日見たマンションよかったわねぇ」夢子さんに言われたびに心臓をギュッと鷲づかみされた気分になった。「早くマンションを買わなきゃ。今買わなきゃもう買えなくなるかもしれない」その度に、思うのだが今一歩踏み切れないでいた。
2005年09月03日
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●マンションを買う本当の理由
【三井住友とみずほ銀、住宅ローン金利一部上げ 】三井住友銀行とみずほ銀行は31日、それぞれの住宅ローン金利の一部を9月1日から引き上げると発表した。長期金利の上昇傾向を反映した措置で、適用期間は9月末まで。三井住友の新規（住み替え含む）住宅購入者対象のローンでは、超長期固定型の20―35年を0.14％引き上げて2.82％にする。みずほは固定金利方式について15年や20年は引き上げるが、10年以下は据え置く。日経新聞より引用終り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・【住宅公庫金利：２カ月連続上げ ３．２３％に】 住宅金融公庫は１日、自宅新築など個人向け融資の基準金利を、３５年固定で０．１５％引き上げ、３．２３％（現行３．０８％）に引き上げると発表した。長期金利の上昇を受けた措置で、引き上げは２カ月連続。５日の申し込みから適用する。【瀬尾忠義】毎日新聞より引用終り・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・景気も回復してきて、そろそろ金利も上げようかな。そんな感じですね。これからの1年間は金利は上げ続けます。上昇幅は、そんなに大きくはないでしょうが、来年1年間で0.5％は上がるかなと。考えています。「500万位の差なら新築マンションを買います」こんな理由で、今新築マンションを買う人が増えている。いろいろマンションを探したけど、これはって言うのがなくて。で中古マンションを買って、内装リフォームすることを考えると、新築が良いかな。と思うんですよ。「今日はどこのスーパーが安いかな」「おっ、キャベツ1個99円か。こっちは、105円」「自転車で行かなきゃ行けないけど、99円のスーパーに行くか！」これが、普通の主婦の感覚です。その差、6円。なのに、500万円の差なら新築を買うという。なぜなの？ちなみに、500万円を住宅ローンで借り場合月々支払いは・・。18600円になる。（金利2.8％・借入れ期間35年）返済総額は、785万円。金利だけで285万円余分に払わなければならない。これは、たいした金額ではないのだろうか。サラリーマンの年収の平均が400万円の時代。ものの本では年収300万円で過ごす方法なんて本もある。そんな時に約800万円の支払いは大きすぎないのか。なのに、どうして500万円くらいの差なら新築をと考えるのか。ここにも、感情が大きく影響を及ぼす。「一生ものだから。少しぐらい高くても良いものを買いたい」「マンションは男の城」こんな気持ちがあるのです。まったくもっておかしなことです。マンションとは言え、ただのコンクリートの箱。世の中は、箱物政治から人の政治へと変わってきてる。無駄な橋を作るなら、もっと年金や保険にお金を使え。そう叫ばれる時代。そんな時でも、マンションの世界は別なのだ。人よりも、箱物にお金をふんだんに使う。要は、見栄の張り合い。マンションなんて、一番人の本音や見栄がでるもの。お父さんのお小遣いは減らしても、広くて新しいマンションの方が良いらしい。お父さんは、ろくにお酒も飲めず、タバコも思いっきり吸うことができず、我慢を強いられる。家族の幸せ。という最もらしい名目のために。お父さんが我慢して済むならまだいい。これが、今度は子どもの教育を我慢する羽目になるのだ。先日の統計でこんなものがあった。今、家計で支出が減っているもの。「交通費」と「子どもの教育費」らしい。教育費といっても、教材が値下がりして購入しやすくなったのはある。反対に、出費の中で増えているもの。「住居費関係」です。なぜ、住居費が増えたのか。でもこんなことでは・・。マンション価格は上がっています。お友達もお隣もお姉ちゃんの家も、妹の家も。みーーーんなマンションや家を買いました。持っていないのは、家だけ。「今に見ていろ」と。「買うときは、お友達にも兄弟にも負けないいいマンションを買ってやる」「みんなが羨ましがるマンションを買ってみんなを見返してやる」その為には、500万位なら高くても新しくて広いマンションを買うのだ。建前は、「家族の為に広いマンショを」更にかってこんなことを言い出す。「新築の方が、何かと得なはず」足りない分は、親に出してもらおう。だって、その方が得でしょ。モデルルームを見て、「こんなマンションでお姫様のような生活をしたい」こう思って、マンションの購入は決めた。でも、こんな自分勝手な理由では、夫も親も納得してくれない。納得してくれないとお金を出してもらえない。それでは困る。私はお友達よりも素敵なマンションを買って、自慢したいんだ。明らかに、これはマンションを買う裏の欲求です。表の欲求があれば裏もあると。当然の人の心理なんですが、。その犠牲を強いられるのは、お父さんであり子どもなんですよ。子どもは望んでませんってば。そんな高いだけのマンションなんて。それよりは、家族で一緒に回転寿司を食べに行ったり、ドームに野球を見に行ったり、近くの公園でご飯を食べたり。の方が喜びます。一度聞いてみては如何ですか？「このマンションを買うと、旅行やお出かけするのが少し減るけど欲しい？」と。いい子なら、お母さんがマンションを買いたそうだから、多分「このマンションが絶対に欲しい」そういうでしょうね。思ったままをいう子なら「こんなのより、もっと野球を見に行ったりお出かけしたいよ」そう言うでしょうね。あくまで子どもの為。家族の為にと理由はつけるけど、ほんとの所は自分の為に高いマンションを買うんです。「人の考えを知るには行動を見ろ」そう言います。まっとうに家族の喜ぶ顔を見たいのなら、新築の高いマンションなんて買ってはだめです。高額な買い物ほど、論理的に考えたいもの。「このマンションで何をしたいの？」「一番大事なものはなんなの？」「何の為にマンションを買うの？」もう一度自問してみては如何でしょうか？
2005年09月02日
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●お金の価値
【お金の現在価値 基礎から学ぶ不動産投資ビジネス(田辺信之)日経BP社】手元に100万円あります。このお金を金利10％の金利の銀行に預けたとします。1年後には、10万円(100万×10％)の利息が付きます。元本は100万＋10万＝110万円。もう1年預けると、利息は11万(110万×10％)。元本は、110万＋11万＝121万。同じように3年後は利息12.1万(121万×10％)になり、元本は、121万＋12.1＝133.1万。そうすると、銀行の金利が10％であれば、今100万円もらう事と1年後に110万円もらうのとメリットは同じです。今100万円貰って、1年間銀行に預ければ110万円になるのですから。整理するとこうなります。100万円の現在価値＝100万円1年後の価値 ＝100万円×(100％＋10％)＝110万円2年後の価値 ＝100万円×(100％＋10％)×(100％＋10％) ＝100万円×(100％＋10％)2＝121万円3年後の価値 ＝100万円×(100％＋10％)3＝133万1000円逆に言うと、3年後の133万1000円と現在の100万円は価値は同じことになります。～～～～～～～～～～～～引用終り～～～～～～～～～～～～～～今のマンション市況は、バブルの前と同じレベルです。当時の状況と比べて、今の方がはるかにマンションは購入しやすい環境なのがお金の価値を見ただけでも分かりますね。
2005年08月31日
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●マンション価格上昇か
【首都圏売物件市場動向 アットホーム調べ】 アットホームは８月30日、７月の首都圏売物件市場動向を発表した。それによると、新築戸建て成約価格は前年同月比で28カ月連続で下落した。 首都圏・新築戸建て成約件数は1983件（前年同月比5.6％減）で、前年同月比27カ月ぶり減少した。全エリアで減少し、特に東京23区は11.6％減と大幅な減少となった。 １戸当たりの成約価格は同1.0％下落の3433万円で、同28カ月連続下落となった。23区は３カ月連続で上昇したが、そのほかのエリアは全て下落した。 中古戸建て成約数は389件（同13.4％減）で、19カ月連続の減少だった。１戸当たりの成約価格は同0.6％下落の2711万円で、３カ月ぶりに下落に転じた。 中古マンション成約数は同2.6％増の664件で、前月の減少から再び上昇に転じた。埼玉が22.7％減と大幅な減少となったが、その他のエリアは増加し、特に23区と神奈川が市場を牽引した。１戸あたり成約価格は1909万円（同4.5％上昇）で、６カ月ぶりの上昇。戸当たり価格は全エリアで上昇した。 住宅新報＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊2月、8月と不動産市場は比較的暇な時期。来月は取引件数、価格ともに伸びるでしょう。【消費支出３．３％減 ７月のサラリーマン世帯】産経新聞 総務省が３０日発表した７月のサラリーマン世帯家計調査（速報）によると、１世帯当たりの消費支出は３２万３５１５円で、物価変動を除いた実質で前年同月比３・３％減と２カ月ぶりに減少した。 項目別では、「交通・通信」が、自動車の販売不振から１１・９％減となったほか、学習教材の価格が下がった「教育」が１４・４％減少した。半面、「住居」は、設備修繕や家賃が伸びて９・１％増加。パソコンやテレビ購入が増えた「教養娯楽」は１・０％のプラスとなった。 実収入は、前年同月比３・６％減の５７万２３９９円と、２カ月ぶりに減少した。（共同）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊住居費が伸び、教育費が下がる。住居ってのは結構見栄を張りたがるところですからねぇ・・・。
2005年08月31日
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●人口減少時代のマンション学
【人口減、通勤圏内でも・2000―2020年、国交省推計】 国土交通省は12日、首都圏の2000―2020年の人口変動推計をまとめた。都区部を除く通勤圏内でも都心から60分以上の地域で、2010年以降に人口が減少に転じる。75分以上かかる地域は20年間で人口が1.4％減少する。地価下落に伴う居住区域の都心回帰や少子高齢化が背景。国交省は人口変化に応じた都市整備が必要としている。 東京都多摩市や神奈川県厚木市、埼玉県川越市などを含む都心から60―75分以内の地域は、2000年からの10年間は3.4％の人口増。ただ、2010年からの10年間ではわずかにマイナスとなる。同省は「将来的に人口が停滞する地域」とみている。 60分以内の地域でも人口の伸び率が大幅に縮小し、千葉県市川市や船橋市、松戸市、埼玉県蕨市の一部では減少する。都区部も2010年以降の10年間は1％の減少となる。＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊厚生労働省が23日公表した人口動態統計によると、今年上期（１―６月）の出生数は53万7600人余りと昨年同期をさらに下回った。死亡者数は56万8600人余りで、人口は３万人余り減少した。予想を上回る少子化の加速で、昨年1.29と最低を記録した合計特殊出生率はさらに低下し、2007年からとみられている人口減少が早まる公算も出てきた。日経新聞＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【２０３０年、都市圏の８割で経済規模縮小 経産省が試算】 四半世紀後の２０３０年には、東京など大都市圏を除き、人口が少ない都市圏では経済が縮小する――。経済産業省は地域経済の将来像に関するこんな試算をまとめた。高齢化や公共事業の減少、製造業の空洞化などで、全国２６９の都市圏のうち８割強で域内総生産（ＧＲＰ）が減るとの予測で、増加は東京など３５カ所だけだった。このため、市町村ごとに公共サービスやインフラを整備することは難しくなり、経産省は「フルセット主義からの脱却が必要」と指摘している。 都市圏を「中心市と、そこへ就業者数の１０％以上が通う周辺市町村を合わせた地域」と定義。中心市の規模で（１）東京都（２）政令指定都市（３）指定市を除く県庁所在地（４）県庁所在地を除く人口１０万人以上（５）人口１０万人未満に分け、５年ごとのＧＲＰを試算した。 ３０年のＧＲＰを００年と比べると、東京は１０．７％、政令指定都市は６．９％の増加。一方、指定市以外の県庁所在地は３．２％減、１０万人以上は６．４％減、１０万人未満は１５．１％減だった。 人口自体は、東京が０．８％増える以外はいずれも減少。元々の人口規模が小さいほど人口減少が激しく、ＧＲＰも伸び悩むという試算結果だ。 一方、人口あたりのＧＲＰは大半の都市圏で増加したが、平均年率は０．４１％増と小幅だった。３０年時点でみると、中心市の規模別では、最高は指定市の１４．４％増、最低は東京の９．９％増だった。東京は高齢化が最も進み、就業者の割合が減少するためという。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊マンションの資産価値とは、人。そこに住んでいる人こそ、マンションに限らず不動産の価値なのです。価値を生み出すキーワードは人・物・金・情報。不動産は、増え続け余っている。逆に、人は減り続けていく。この中でいかに自分の最大の資産を守り続けられるか。これが、【人口減少時代のマンション学】のテーマなんです。
2005年08月30日
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●こんな設計はいらない
【木造住宅の75％、耐震性に不安】木耐協が診断 全国約850の工務店などで構成する、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協、東京・千代田、小野秀男理事長）は25日、耐震診断結果調査を発表した。2002年7月から05年6月までの3年間で診断した約5万3000件のうち75％が耐震性に不安があることが分かった。 診断結果では、「倒壊または大破壊の危険がある」という住宅が全体の53％（約2万8000件）。「やや危険」が22％（約1万2000件）を占めた。「安全」は6％（約3200件）にとどまった。 調査は1950年から2000年までに着工した木造在来工法の二階建て以下の住宅が対象。[日経産業新聞]＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊これは、木造の2階建ての場合。今増えている木造3階建ても入れると、地震の対策が十分でない割合はもっと増えると思う。設計強度として、図面状は問題なくても実際は違うことがあるんだろう。設計で思い出がある。「どうも設計屋とは話が合わん」「この設計では売れません。ここをこうして変更して下さい」打合せの中でのことなので、当然の提案をしたことがあった。その途端、設計担当の目は怒りと悲しみの目になった。思い出しても、冷や汗が出る思いがする。打合せは、重い雰囲気で終わった。当時、私はマンションのプランを考えるが好きだった。ここの使い勝手が良くないからこうして・・・・。この間取りでは大きすぎるからもう少し狭くして。外観の色合いは・・・・。なんて、考えているとアッと言う間に時間が過ぎる。そして、自分で考えたプランをもって担当設計と打合せに入る。ところが、私がいろんな提案をしても答えは決まっていた。できない。難しい。無理。時間がない。ひどい時には、ぷぃっとされる。話にならなかった。というよりマンションを売る為の提案に協力して貰えなかった。設計として、経験してきたこと。学んできたこと。たくさんあるのだろう。なのに、マンション屋ごときに意見されるのは許せん。そういうことだろう。確かに気持ちは分かる。夜も徹して悩みながら、試行錯誤しながら作ったプランを設計の素人に訂正されるなんて自分の存在価値を問われているようで到底受容れられないものだったはず。仲の良い設計屋さんに暗に言われたことがある。「マンション屋さんは、マンションを売れば儲かるでしょう」と。「でも我々、設計屋は細かいことが多いし、現場から文句を言われるし大変なんですよ」と。これを聞いて悲しくなったと同時に怒りがこみ上げた。マンションを売る為にどれだけの資料を作り、調査をし、プランを検討し、打合せをしているか。そして、終電に間に合わずに家に帰れずに会社に寝泊りするものが少なくないことを。そうして一つのマンションを売り切ることができるのだ。数戸売れ残っただけで、小規模マンションなら赤字だ。だから完売することに全勢力を傾けるのだ。彼らは知らない。マンション屋は【濡れ手に粟】で儲かっている。そう勝手に思い込む。設計の一番の問題は、コスト意識を持った人が少ないこと。このプランを作ったら建築費がいくら掛かる。このエリアでならこのプランの方が良いだろう。価格帯が幾らくらいなので設備は基本的なものが良いだろう。こんな発想はないのではないか。と思うことがある。「いいマンションとはこういうマンションだ」。みたいなものを好きなように設計して自己満足に浸る。「どうだー俺のプランは良いだろうー」そう自慢しているようだ。マンションのノウハウ本にしてもそうだ。設計が書いた本で進めるいいマンションなんてのは、一般人には到底買えないものばかり。億ションのようなマンションが、2,3000千万のマンションよりは良いのは当たり前。それよりも一般の人が買うことができる価格帯でいいマンションを設計する。これが設計の腕の見せ所のはずなのだ。今はもう設計との確執はない。マンション会社・設計会社・施工会社。そういった全てのセクションが一体となっていいマンションを作れるのだ。今はいい思い出になった。
2005年08月29日
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●ボーナス1回分の差で、マンションを決める。
【団塊ジュニアは地元志向】 長谷工アーベスト調べ 長谷工アーベストは８月25日、１月から６月に同社が首都圏で販売受託したマンションの購入者で、団塊ジュニア（1970～74年生まれ）、団塊ジュニアネクスト（1975～79年生まれ）を対象にした購入動向分析の結果をまとめた。 全購入者に占める割合は団塊ジュニアが26.1％（前年比0.8ポイントアップ）、団塊ジュニアネクストが11.9％（同2.9ポイントアップ）と合わせて約40％を占めた。ジュニア・ジュニアネクスト世代の占める割合は年々増えており、既に全員が30代になったジュニアに加え、ジュニアネクストの需要も顕在化し始めているため、今後はこれまで以上の需要ボリュームが見込まれる。 また、現在の居住地と購入物件の所在地をみると、東京都下と神奈川県、埼玉県、千葉県に住むジュニアの82％、ジュニアネクストの87％が同じ居住エリアの物件を購入しており、地元志向の強さがうかがえる結果となった。東京23区では同じエリアの物件を購入したのはジュニアの56％、ジュニアネクストの45％にとどまった。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊引用終り＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊なぜ、東京２３区内のジュニア・ジュニアネクストが地元でマンションを買う割合が2人に1人なのか？マンションの坪単価で見ると、２３区内は＠200万円前後。神奈川については、＠160～170万。その差、４０万円以上。となると、マンション購入者が、希望する７２平米、２２坪に直すと、総額900万円の違い。月々の支払いの差額は、３万～４万円。年間で５０万近くになる。３０台前半の収入で考えるとボーナス１回分。これは小さくない。若者は、２３区から離れる。すると２３区の年齢層は高くなる。逆に、２３区以外は年齢層が低くなる。ここにもドーナツ化現象が起こっている？
2005年08月28日
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