2010年02月の記事
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（賃貸募集時の）管理会社さんへの報酬をどうする？（２） 内覧ちょこちょこ。
先日ブログに書いた賃貸募集時の管理会社さんへの報酬の件。お仲間のみなさまからご意見をうかがった上で、管理会社さんに尋ねてみました。基本的には、「ぼうたかさんにお任せします。」とのご回答。というわけで、「成約時に事務手数料5,250円」にさせていただきました。空室が5室あると、賃貸屋さんから「まだ空いてますか？」「敷礼ゼロゼロはダメですか？」「2人入居は水道代増額ですか？」「エアコン付けてもらえますか？」「シャワー付けてもらえますか？」「洗濯パン付けてもらえますか？」「インターネットはいくらですか？」「隣はどんな人ですか？」「自習室はありますか？」（笑）などの電話がよく掛かってきます。それらの電話対応等を考えてると、成約時のお礼はしたいかな～と考えました。ちなみに、現在まで内覧は約4件。まだ成約はありません。早くリフォーム進めて、本格的な営業をしないと！！
2010.02.25
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＠ｔａｋａさんのお店にて四次元大家の会。和歌山のＭさん講演。みんなでお金持ちさんと初対面。ゴンさんのアドバイス。ＫＬＣ神戸さん。二次会。
今日は、四次元大家の会でした。スペシャルゲスト、和歌山のＭさん。僕は、３，４年前から大変お世話になっており、色々なことを懇切に教えていただきました。今日の講演も、改めて大変勉強になりました。Ｍさん、和歌山の皆様、ありがとうございました！！ その後、念願かなって、みんなでお金持ちさんと初対面！とても爽やかなナイスガイでした（＾＾）購入された物件も、隠された素質を引き出してあげれば、更に素晴らしくなりそうな物件でした。地価などは聞かなかったですが、かなり割安なのでは？と感じました。 そして、エロガーさん（※注）や、ゴンさんを交え、僕の4号物件の空室対策会議。かなり斬新な（斬新すぎる）案が出ました（＾＾；1室を区分所有としてゴンさんにお預けしますので、自習室の運営、よろしくお願いいたします。僕はピンク系の照明を準備して、チンタイ屋さんを回ってみます（笑）あ、盛り上がっている間に、また今回も、まるこさんに購入物件のことを聞きそびれました・・・。 その後、ＫＬＣ神戸さんともお話できました。うちの物件、5室の空室のうち、3室に洗濯機置き場がないのですが、それなら屋外にコインランドリーを置いたらどうかとのお言葉。屋外でも置けるそうです。その他にも設備関係の貴重なアドバイスがたくさん。また、言葉の端々から、商売を行う姿勢について学ぶことが多かったです。 二次会でも、たけさんの新規物件、奈良チーム（？）のお話、Ｎさんの2軒目、婚活のお話、などなどお話は尽きなかったです。 このような機会をつくっていただいた＠ｔａｋａさん、本日お会いさせていただいたみなさま、ありがとうございました！そして、今後もよろしくお願いいたします！！（※注）プアパパさん、すみません。（笑）
2010.02.21
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入居希望者さんの内覧あり。決まるかな～？ 管理会社さんへの報酬をどうする？？？
先日、ＤＲ．Ｍさまにご紹介いただいた賃貸業者さん。この月～木曜日の間、5室のうち2室に入居希望者さんの内覧をしてくださいました（＾＾）うち1室は入居の検討結果まちです。この部屋は、洋式トイレ、洗濯機置き場、シャワーが設置されている眺望のある部屋で、入居するならエアコンをつけて、礼金を1ヶ月＋1万円にして欲しいといわれました。そこで、逆提案として、内装の塗装等の軽微なリフォームを省略してよいかと聞いてみるつもりです。 ところで、今回の募集については、管理会社さんにどう入っていただくか、迷っております。管理会社さんは、今回の売買の仲介をしていただいたいつものパートナーＰさんで、家賃の５％で家賃の回収・督促等をやっていただきます。賃貸付けは、Ｐさん自身はやっていないので、募集チラシを作って、賃貸業者さまに配り、レインズに載せる予定で、一般媒介で僕自身が営業に回っても全くＯＫとのこと。さて、こういう場合、Ｐさんへの報酬ってどうするもんでしょうか？？？賃貸付け業者さんには広告料1ヶ月でお願いしたいのですが、Ｐさんへの報酬も支払うと、賃貸付け業者さんに丸々１ヶ月分が渡らないですよね・・・。Ｐさんからは、「広告料を１．５ヶ月にして、０．５ヶ月分を自分にもらえると嬉しい。」と言われたのですが、どんなもんでしょう？？先に管理会社さんが決まっているというのは初めてなもので、よく分かりません（＾＾；みなさまに教えていただけるとありがたいです！！
2010.02.19
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＠ｔａｋａさん来訪。新たな出会い。リフォーム業者さん見積もり依頼。賃貸業者さんと現地確認。
昨日は、＠ｔａｋａさんが4号物件を見に来ていただけるとのことで、現地近くで待ち合わせ。当日は、＠ｔａｋａさんからのお誘いで、 戸建ＢＩＲＯＢＩさん ＢＩＲＯＢＩさんつながりのＤｒ.Ｍさん ともきちさん ＠ｔａｋａさんのご近所のＹさんがおいでになりました。ＢＩＲＯＢＩさん以外の方々は初対面で、また新たな出会いをいただきました。ありがたいです（＾＾）リフォームについて、みなさまからいろいろなご意見をいただきました。その結果、リフォーム方針を「なるべくお金を掛けずに、必要最低限の設備更新で募集する！！」に決定！！だって、めっちゃキレイにしても、家賃の上積みが見込めないんです～（＞＜）壁や天井、クロスを貼れば見栄えもいいでしょうが、なるべく塗装で。レトロなサッシも、塗装で。風呂のタイルは、お風呂マットで隠す（＾＾；畳・フスマもそのまま。垂れ壁などの間取りもそのまま。あとは、和式トイレ（3室）、シャワーなし（2室）、洗濯機置き場なし（3室）をどうするかですが・・・。 ご一行さまが、とどさんの所へ移動された後、約束していたリフォーム業者さま（テリーさんご紹介）と現地にて打合せ。上記方針にて見積もりを依頼しました。トイレは狭いため、コーナー設置用の便器が必要ですが、あまり市場には出ておらず、施主支給で調達できるか微妙らしいです（＾＾； その後、Ｄｒ．Ｍさまにうかがった賃貸業者さんに、飛び込みでアタックしてみました。その日のうちに現地に来ていただき、空室全5室を見ていただきました。その結果・・・賃貸屋さんは情報の宝庫でした！！リフォームプランを考えるに当たっては、何はともあれ、真っ先に賃貸屋さんのご意見をうかがうべきだと再認識しました。汚い所や設備の不備は、直すべき所と放置していい所を、バリバリ仕分けしていただけます（＾＾）特に参考になったのは・・・、「学生（留学生）向けで最重要設備は、シャワーとエアコン」「立地的に、洗濯機置き場なしはツラい」「和式トイレも敬遠されるが、家賃を1万円程度下げれば、すぐに決まる。留学生の複数入居なら、礼金ゼロにすれば、現在の募集家賃でも決まるかも。」「１棟の中で家賃の違う部屋が複数あれば、どれかを成約してもらえる可能性が上がる。」などなど・・・。というわけで、シャワーと洗濯機置き場は全て設置し、和式トイレは、何室かは試しにそのまま募集してみてもいいかな～と思っています。といっても、見積もりの金額次第ではありますが（＾＾；
2010.02.14
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水道局が過失を認めた！？ 入居者さまからのご要望。加圧ポンプ。
先日のポンプ空回り事件。管理会社さんから水道局に打診していただいたところ、過失を認めた上で、「今後何かあったら即対応します。今後の保証内容は上層部と折衝しますので、ひとまず要望を教えてください。」との回答でした。また、復旧の際、赤水を排出するために大量の水を使用したそうで、水道代は昨年の実績に基づいて請求するとのことでした。というわけで、保証に関する要望を考えないといけません。他にもやるべきことがあるこの時期に、勘弁してほしいのですが･･･（＾＾；そもそもこのポンプは、いつ設置したものなのか？平均的な寿命はどの程度なのか？といった情報が必要ですかね～たしか１つは昨年交換したばかりだったような・・・。前の管理会社さんに尋ねてみないといけません。今思いつく、要望の案としては、要望の強い順に、・今すぐ新品に交換・平均寿命までに不具合が出たら、新品に交換・平均寿命までに不具合が出るたび毎回修理 修理できなければ新品に交換 といったところでしょうか。あと、管理会社さんの日当や慰謝料（？）といった点も要望し得るでしょうか・・・。何かアドバイスがあれば、よろしくお願いします！！ところで、今回の騒動で水が出なくなった入居者さま。水が出ない連絡のついでに、ご要望がありました。それは、「水圧がとても低く、非常に不便」との内容。最上階で、上にある受水槽からの水圧が低いんです。解決方法は、家庭用の加圧ポンプの設置。ポンプ（約7万円）、工事費（約3万円）の出費です（＞＜）入居者さまに、「折半でいかがでしょう？」と打診したら、「７：３でお願いしたい。」とのご回答。費用がもう少し安くなれば丸く収まるのですが（＾＾；せめて施主支給でポンプをもう少し安く買えないか、探してみようと思います！！
2010.02.11
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（改めまして）１棟物件見学会。 ポンプ室から異音が！？
昨日の物件見学会について、改めて書きたいと思います。おいでいただいたのは、９人の方々。・ＫＯＢＥ☆とどさん・レオさん・テリーさん・プアパパさん・プアパパさんの後輩の方・ルビアさんご夫妻・Ｎさん・ma510さん（以上エントリー順）駐車場所に苦労しつつ、物件に到着。みなさまに階段で足腰を鍛えていただきました（＾＾；その後、５室の空室を見ていただきつつ、リフォームプランのアドバイスをいただきました。やはり自分では気付かないことが沢山ありますね～その途中、隣のポンプ室から、あまりに大きなモーター音が・・・。ポンプ室を見てみたところ、ポンプからやたらと大きな音が出ていました。（この件につき、今日になって管理会社さんから連絡がありました。なんと、前のオーナーさんから、水道の名義変更をする際に、水道局が間違って水道の供給を止めてしまったため、ポンプが空回りし続けていたとのことでした。今日になって水が出ないとの苦情が入り、事態が明らかとなりました。今日の夕方には復旧したのですが、これでポンプの寿命が短くなってしまうとしたら、水道局に何か言いたくなるかも・・・。）空室見学の後、ファミレスに移動し、二次会開催。ma510さん、Ｎさんの新規物件のお話、プアパパさんの店舗物件検討のお話、ルビアさん（ダンナさん）の店舗募集のお話、などなど・・・。残念ながら時間の関係で途中リタイアしましたが、話は尽きないですね～（＾＾；おいでいただいたみなさま、急な日程の中、急坂、階段に耐えての物件見学、お疲れさまでした！！
2010.02.08
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築古一棟物件、見学会
今回は携帯からの更新です。日曜日に、新規購入物件の見学会を実施しました！急な日程にも関わらず、多くの方に参加していただきました。ありがとうございました♪色々な気付きがあり、勉強になりました。時間がないもので、取り急ぎお礼だけさせていただきました。
2010.02.08
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一棟もの決済完了！！ 決済場所。火災保険。
初の一棟もの物件、契約・決済が完了しました！融資なしなのに、署名等を30回位しました（＞＜）重説も事前に読んであったけど、その場で再度丁寧な説明があり、結局決済自体に2時間くらいかかりました。でも、関係者の方々はみなさま人柄がよく、売主さんからは物件への思い入れもうかがうことができ、気持ちの良い契約・決済でした。ところで、決済の場所なのですが、今回は融資特約なしなので、融資先の金融機関という選択肢はないし、今回、売主さまと私との間に、フォーマル、インフォーマル含め、業者さんが 「４社」 （！！）入っているので、事務所をお借りするにしても、どこにするべきやら・・・（＾＾；（ちなみに、決済時の手土産は５軒分用意しました。）で、結局僕が口座を持つとある銀行の支店に応接室の借用を依頼し、無料でお借りできました。ただ、行ってみると、応接室ではなく、オープンスペースの一角にある４人掛けの商談テーブルでした。しかも、決済に集まったのは計１１人！！（融資なしなのに！）幸い、イスはちょうど足りましたが、小さなテーブルに人が群がって座っていました（＾＾；あと、火災保険は、お仲間の皆様にお尋ねしまくってしまいました。お手を煩わせてしまい、申し訳ありませんでした。（ペコリ）特にてらちゃんさまには大変お世話になりました。結局、ゴンさんから代理店さんのご紹介を受け、今回の決済の直前に来ていただき、契約しました。見積もりは、三井住友海上、東京日動、セコム損保で取っていただき、何度か条件を変えて見積もりしていただいた結果、最終的には三井住友海上で契約しました。代理店さんは非常にスピーディーな対応で、逐一連絡を入れてくださるなど安心感があり、やはり代理店さんの影響力は大きいと感じました。決済が終わって一段落したところで、これからリフォーム・賃貸付けを頑張ります！
2010.02.05
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（旧）国金さんから電話！ 融資取り消し！？
今日、旧国金さんから着信あり。 ？？？ 先日、融資の申し込み（借用証書）と印鑑証明等は提出し、入金日も決まったはずなのに・・・。まさか、融資取り消しなんてことは？？？ ドキドキしながら掛けなおしてみると、なんと！！ 今日、国からの通達（？）があり、 設備資金の融資について、 今後2年間に限り金利を０．５％下げるとの措置が実施される見込みとのこと。（＝2年後からは本来の金利に戻る。） それで、僕の場合、既に金融機関に振込み依頼済みではあるが、制度が正式決定するまで待てるなら、振込み依頼を取り消して、金利が優遇されるのを待ってみますか？との情報提供であった。 金利の低下は非常に魅力的でしたが、制度が確定するまでの半月～1か月が待てないため、泣く泣く断念しました(T_T) 結局利用はできませんでしたが、 有益な情報をいただけました。旧国金さん、親切ですね♪
2010.02.02
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