2009年02月の記事
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収支改善
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は定時で会社を出て、川崎区分マンションの理事会に参加。始めの1時間は業者さんとの打ち合わせ。始めは、地デジ対応の見積もりの説明にCATVの業者さん、次に低圧電圧の電気料金をセーブできる電子ブレーカーの業者さん。その後、もろもろの案件審議をこなし、最後に、管理費、修繕積立金の見直しの審議。今回は、MANBOから築50年後までのざっくりとした収支シミュレーションのグラフを提示。現状の管理、修繕の収支を元に計算すると、今から1000円下げたとしても、今の余剰金+修繕積立金の残高よりもプラスになってしまう。2000円下げで、築50年後も大規模修繕1回分くらいの額が残る計算。実際には、毎回毎回、修繕を依頼する業者さんはかなり厳選して（？）依頼をしているので、2000円の減額くらいが妥当なラインかと個人的には思っていた。で、問題の大幅値下げを言い続けてきた副理事長のおじいさんなのだが、いつもは、「3000円以上は下げないとダメだ～」と議論が発散するところなのだが、今日はなぜかあっさりと、「2000円でも妥協ラインにのるか？」というMANBOの質問にたいし、「2000円でも良い」と返事がきた。という事で、５月くらいに臨時総会を開き、管理費、修繕積立金の額の見直し（全体では減額）をする事になった。これが確定するとまた川崎区分マンションの収支が向上する。CCRは32%ちょっとと高い割には、DCRは1.77 部屋のリフォーム、エアコン交換も4/5は終わっているので、今年はお金の貯め時かなぁ、と思っている。1年目はかなり苦労したので、安定時期があっても良いでしょう。川崎1棟マンションの部屋のリフォームでかなりのキャッシュアウトをしてしまったので、その分、川崎区分で頑張らないと。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.25
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苦戦の要因の一つ
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションの一室募集中の件、今日も管理会社の担当者とやりとりがあった。担当者は、室内に洗濯機置き場がつけられないか？と言ってきた。実はこの部屋、洗濯機置き場が室外なので、当初は室内に置けるか検討してみたが、スペースの微妙な配置のおかげでスマートにおける場所がない。部屋は、33m2と広いのだが。。。なので、基本的には、洗濯機を外に置いてもＯＫな人を探すしかない。その後、ネットをいろいろ調べていると、こんなのが見つかった。キャスター付きの洗濯機の台である。排水は風呂場になんとかなれば、後は、給水栓がどこかに取れれば、無理やり（！？）室内に置くことが可能（笑）。一応、明日の会社帰りに見に行ってくるか。。。という事で、今日も内見があったが、部屋自体は気に入ってくれたようだが、洗濯機置き場で引っ掛かっているとの事で、結論は明日に、という事になっている。洗濯機を4年おきに買い換え、くらいの賃料下げか、洗濯機をプレゼントして付帯設備化する事も一応、管理担当者に伝えておいた。なかなか苦戦中。頑張ろう。----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.22
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募集条件の見直し
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ苦戦が続く、川崎1棟マンションの残り1室の募集。この週末に向けて賃料の見直しを行った。始めの募集賃料は、新築当初からの値付けと同じ賃料で、管理会社の担当者は自信満々だったが、内見数の割に制約に結びつかないので、今回の見直しを依頼した。値付けについては、現在募集中の家賃データから推定してたものから算出した。当初より8000円マイナスの思い切った値下げである。昨日、管理会社の担当者が、川崎の客付業者さんに営業に行ってくると連絡があったので、早速本日感触を聞いてみた。現場の声としては、「価格は妥当なラインの設定になった、紹介しやすい」とコメントがあった他、業者さんの反応も良かったとの事である。あとは、祈るばかりである。今回の賃料の値付けの際、データの回帰分析をしていて、面白い現象を見つけたので思い切って（？）公開します。ちょっと見にくいかもしれないが、このデータの右側、新築、築浅の物件については、平均線より上側の振れ幅が大きい、という事。つまり、新築の募集賃料というのは、どこまでも強気に設定している、という事実である。実際の成約の結果については分からないが。。。GPI(潜在総収入）を設定する際は、このデータで言うと、茶色の平均線上のデータを使うと良いのかもしれない。明日もまた1件、内見予定との事。さぁ、頑張るぞぉ～！------------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.21
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東京築古組に入りました
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、vittoさんから電話がありました。その話の中で、「もうすぐ横浜で鑑賞会をやりますので、MANBOさんも築古組に入っておいてください」と言われるがまま(？)、その晩、早速、入会をしました。いろいろな領域、経験、スキルを持った人と交流できるので、非常に刺激的だなぁ～と思っています。＃変な意味じゃぁないですよ。なんでも、どこかの分科会に入会するか、立ち上げるかしないといけない、との事で、現在思案中。。。自分は何だったら貢献できるのだろう、という事を棚卸してみるのが良いのかな？東京築古組のみなさん、これからも、よろしくお願いします。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.19
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２月の賃料送金
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日、管理会社から川崎１棟マンションの賃料が送金されてきた。賃料明細はまだ送られてきたなかったのだが、今月は、１月に入居した部屋の日割り分＋２月分があるのと、客付手数料ゼロこの部屋の前の入居者さんの退去の時に管理会社のミスで１か月前告知をしてこなかったので、このペナルティでお願いしてましたなので、礼金がまるまる入ってくるよなぁ。。。と試算してみると、日割り家賃分、礼金分か加算されていなかった！即刻、管理担当者に連絡し、翌日対応してもらった。集金業務くらいしかしていないのに、その範囲でもミスするとは、かなりいい加減な管理だ！と頭にくるところなのだが、今のMANBOは淡々と管理会社のミスを記録し続けるのみ。逆に、いろいろなミスをしてくれる方が交渉しやすい。。。管理会社変更の。管理変更を切り出すと、その管理会社の社長はオーナーに向かって激怒し断固として言うこと聞かないらしいので、脅迫の証拠（録音）も収集予定。ある準備が整い次第実施予定。来月か再来月あたり。うまくいくかなぁ。。。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.18
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ひどすぎ。。。
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、不動産ネタではないです。。。朝、会社に出かけようと、マンションの駐輪場に置いてある自分の自転車に乗ろうとすると、サドルが固定されておらず、ユルユル状態だった。次の瞬間、ピンときた。サドルが誰かのと取り換えられていた！！！とりあえず、時間もないので、そのままサドルを固定して出発。いつもと違うせいもあり、すごく乗りにくいサドル。。。「俺のサドルを返せ―！！！」と叫びたくなりました。サドルの一件で凹んでいたのだが、今度は、花粉がすごく鼻がじゅるじゅるになってきた。。。こちらは単なる準備不足。一応、今年は自然療法（？）でやろと思い、少しは体質改善を試みてたのだが、こんなことは無駄だと、今日一日で悟ってしまった。早く、いつもの薬を処方してもらわないと。↑今年は準備の遅いMANBOまだ２月中旬なのに花粉攻撃とは、例年にくれべてちょっと早いような。。。今年も花粉シーズン到来。頑張ろう！--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.16
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確定申告完了
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ昨日、ようやく、確定申告の作業が完了した。申告書Bは、国税庁HPで作成し、やよいで作った青色の決算書類をe-Taxソフトに取り込み作成完了状態にしておいたところで止まっていた。昨日、ようやく、R/Wに住基カードをセットし、署名、データを送信。ICカードのパスワードは忘れかけていて、少しあせったが、無事完了。実は、今年も還付申告なのです。。。昨年、e-Taxの控除、5000円を使わなかったので、今年使いました。5000円の還付です。川崎1棟の空室募集は、今日、(元)物件管理担当者から連絡があった。またまた異国の方、今度は東欧の女性の方。職業がちょっと不安定？と思うが、とりあえず、保証会社の審査に通してみることに。。。という訳で、現在、結果待ち。どうなるか。。。結果はまた後日。----------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.15
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久しぶりの日記
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ実は２月に入って体調くずし、ブログの更新サボってました。＃言い訳フツーの風邪だったのですが、今日（2/13)くらいにようやく復活。2/13までには体調を回復するぞ！と思い、いつも遅かった寝る時間を早め、ここ最近は１１時台には寝てました。で、今日は何があったかというと、楽しみにしてた飲み会があった訳なのです。飲んだらさらに体調が良くなったような。。。話は変わって、近況です。年末２部屋空きになった川崎１棟マンションは、１室は１月の下旬に無事入居。もう１室は現在もなお入居者さん募集中。現在も募集中の部屋の賃料は、新築当時の値付けのまま再募集をかけている。まずは、管理担当者の意向を尊重して。MANBOとしては少し高め？と思ったので、いろいろ分析してみた。at home から川崎駅徒歩１０分圏内の募集賃料データを回帰分析し、平米賃料の推定を算出。結果としては多少高めだったのだが、管理担当者の意見としては、諸条件、賃料は応相談としているので、少し様子を見たいとのこと。ちょっと前にAD(広告料)は50%をつけた。問い合わせ件数はポツポツとマメには入っているようだ。特に週末に集中しているという訳でもないみたい。今週から、Weeklyで問い合わせ件数などの情報を分かる範囲で出してもらう事にした。現地には、オーナー（=MANBO)のお手紙（？）と設備などのアピールポイントを書いたチラシを設置。客付業者さんによっては、別の部屋の写真を使い続けているので、今回募集中の部屋の写真をCD-Rに焼き、少しづつ配布していこうかと思う。川崎駅周辺の業者さんの情報もリストアップし、過去成約してもらった情報も追記。と。。。気がついたのだが、客付はだいたい１社に集中してるのも分かった。やり手の人がいるのだろうか。とりあえず、今度、話を聞きに行ってみよう。がんばります。-------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.02.13
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