2009年03月の記事
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管理会社変更の状況
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎1棟マンションの管理会社変更の状況の話。今月頭に旧管理会社に文書にて意思表示をした。翌週にくらいにその会社の社長と電話で話し合い、並行線状態だった。その後、今月の中ごろに、こちらから管理契約解除の日程を３月末として文書にて通知した後、しばらく音沙汰がなく、何度か返事の催促をしていた。で、数日前にようやくその返事がきた。今月末での解除は了承との事で、ようやく合意できた。預かり敷金は、というと、解約日より半月遅れて、敷金と、４月分の賃料で間違えて旧管理会社に振り込んだ分と合わせた額を返還する、とのこと。とりあえず、旧管理会社の社長との話し合いでは、話が平行線で全く結論が出なかったが、とりあえず、ここまでこれて良かった。実際の入金日まで油断はできないが、さらに支払が遅れた時ように、督促の準備などちょっと考えてみようと思う。さっそと終わらせたいところであるが、つづく。
2009.03.29
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退去予告
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ川崎1棟マンションが満室になってやれやれ、というところに、今後は、川崎区分マンションの管理担当者から退去の連絡がきた。４月下旬の退去、とのこと。繁忙時期もとっくに終わっているので、DOMBEさんを見習って気合いを入れて（！）、頑張ろうと思う。今回は、どれくらい空室が抑えられるか。とにかく、リーシング担当者との連携は欠かせない。また進捗を書きますね。
2009.03.24
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帳簿データのメンテナンス
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ最近、川崎1棟マンションの管理会社の変更でバタバタしてたが、ふと、「川崎区分と1棟マンションの購入以降の収支状況はそれぞれどうなのか？」を調べようとしているうちに、重要なことに気がついた。帳簿ソフトで修繕費などを登録する際に、ただ仕訳を指定するだけでは、その修繕費がどの物件で発生したのかが分からない。なので、現状の科目の下の階層にさら補助の科目を作成すれば、年間の集計をみた時に、一発で合計が分かるかな、と。で、この作業を確定申告の既に終わった、過去2期に渡ってしばらくの間、毎日少しづつ作業を繰り返していた。結構煩雑な作業であった。昨日くらいに作業がほぼ終わり、一応、物件ごとに科目毎の合計額が拾いやすくなった。その後、エクセルで物件ごとの一覧を作り、完成。このエクセルシートには全部で、・物件ごと、部屋ごとの修繕履歴データ、・物件ごと、部屋ごとの稼働率データ、・川崎1棟マンションの管理実施記録・物件ごと毎年の収支データが記録できるようになった。こうして、いつでも、それまでの状況を明らかにしておくと、次に何かをやるときどういう戦略（修繕範囲や金額など）を立てやすいのでとても便利だと思う。こういうソフトをつくれば、良いのかなぁ。。。とも思うが。とりあえず、しばらくはエクセルで様子をみよう。そろそろ、３月も終わりに近づき、川崎1棟マンションの管理会社変更プロジェクト（？）も佳境に入ってきているので、４月になって、落ち着いたら、またご報告いたします。
2009.03.22
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一室だけ管理替え
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへここんところ、川崎1棟マンションの管理会社変更の作戦を展開しているのだが、難航している。基本的に管理を切り替えられたくない管理会社の社長が、いろいろな理由をつけて切り替えられない為の交渉を延々と展開してくるのである。実質、前の管理担当者もほとんど退職し、管理は回っていないのがバレバレな状況なのだが、社長いわく、「なんとか体制を立て直すので、結論出すのはもう少し待ってくれ」という。こちらは、こちらで、今までの管理のヒドイ状況を並べて、「こんなのでは、管理をお宅に任せる意味がない」、と主張。その後、応答がなかったので、全て先日申し込みが入った部屋の契約以降はこちらでやる旨を連絡しておいた。これについても、返事はなかったのだが、本日、モメている管理会社の新担当と思しき人から連絡が入り、「契約以降はMANBOさんの方でやられるとのご意向なので」と連絡あり、相手が受け入れたことを確認できたので、速効、客付業者へ、新たに管理委託をする担当に向い、早速、契約の手続きを進めることになった。４月早々に更新を迎える部屋に関しても何もやってないことが想定されるので、これをトリガーにできる範囲での切り替えを行おうと思っている。複数管理会社でごちゃごちゃしているが、慎重に行きたいと思う。つづく。。。------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.16
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電気料金の削減
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、川崎区分マンションの理事会ネタ。私が理事長になってから、今まで溜まりにたまった案件をこなさないといけないので、毎月の理事会開催を行い、毎回２時間以上に渡り、議論を続けてきている。２月の理事会でようやく片付く方向性が見えてきたのであるが、その中で、面白い検討をやっている。電気料金の削減の検討。これは、電子ブレーカーを導入する事により、動力の基本料金を今までより低い負荷の契約にするができ、節約できる、という仕組み。前回の理事会で、調査結果の報告があった。削減額は毎月で、1.9万円程度のが、0.7万円程度つまり、毎月1.2万円弱くらい節約できる試算。ただ、これを行うにあたり、電子ブレーカーの設備を入れなくてはいけない。これは、初期費用が必要ということ。川崎区分マンションの場合は、50万円ちょっとの初期投資に対し、年間で、14.4万円の節約（＝収入）と考えると、28.8%の利回り。という事は4年もかからずに初期費用が回収できる。という具合だった。ところが、数日前に、管理会社から追加の資料が送られてきた。動力(200V)と電灯(100V)を合算して契約する方式を選ぶとさらに割引の可能性があるかも。。。という事で追加で調査を依頼していた。その報告書が送られてきた。結論は、年間、23万円程度の削減が可能だ、という事だった。とすると。。。利回りが46%、2年ちょっとで初期費用が回収できる！！！こんなウマい話があって良いのか？？？既に、実績もある、という事で、川崎区分マンションの方も試しに導入しようと思っている。どうなるか？結果は、また報告します。この話は、エレベーターがある、ある程度大きな規模のマンションでないと改善効果はでないとのこと。＃と言っても、川崎区分マンションは総戸数で100戸程度管理組合の理事をやられている方などで興味がある方は、メッセージ欄からその旨お送りいただければ情報をお知らせいたします。
2009.03.14
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洗濯機置き場設置完了！
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ今日は、仕事帰りに、川崎1棟マンションに寄り道。先週後半実施の室内洗濯機置き場の確認のためである。↓こんなのです。近くに、給水栓、排水管が通っていないので、設置が難しいと言われた事があり、室内に洗濯機置き場を作るのは半ばあきらめていたのだが、今回、別の業者さんに確認してもらったところ、問題ない、との返答をもらったので、工事実施をお願いした。多少、お金はかかったが。。。ちなみに、この部屋は、ゴキブリ対策から始まり、いろいろとやったので、採算度外視（？）モードになってしまっている。このマンションの中で一番お金がかかっている部屋なのである。一方、賃料の方は、当初の高めの設定から下げている。２月中旬まではなかなか埋まらなかったので、賃料下げで、相場くらいか、それより若干安めくらいにしたら、1週間くらいで申込が入り現在に至っている。埋まったのはたまたまのタイミングかもしれないが。。。その時点では、洗濯機置き場が外だったのを承知で申込が入ったのだが、結果的には、室内になったので、入居される方にとってはラッキーだったかもしれない。次回からは工事をお願いする順番も考えて無駄な工事が出ないように工夫をしたいところ。その分、工事代も節約できるし～。とりあえず、この部屋の対応もそろそろ終わり。もうちょっと早めに動いていれば。。。と機会損失的な反省点もある。洗濯機置き場が、外という事で当初の高い賃料での申込を逃しているので。ともあれ、次なる修繕に向けて。。。頑張ろう。。。お金の使いすぎにならいように。--------------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.09
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空室の進捗
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ先日申し込みが入った、川崎1棟マンションの空室の進捗。そろそろ審査の結果が出る頃、と思い、管理会社に確認してみた。何の審査なのか？良く分からないのだが、一応、問題なさそう。それと、数日前に設置工事を行った、室内の洗濯機置き場の写真をとり、申込みの方に写真を送り確認を取っていた、との事で、問題ない、との回答をもらった、との事。あとは、契約の日程についても確認してみると、入居希望が3/29との事、申込の方は、遠方に住まわれているとの事で、しばらく放置プレーされるところだった。。。＃あぶない、あぶない。こちらも、３月末まで空室期間を容認する訳にはいかないので、少なくとも、賃料発生は前倒しでお願いし、早めてもらう結果となった。あとは実際の契約をどうやるかは、管理会社の方で調整中。３月は、管理会社の変更も予定しているので、通常と比べて複雑になりそう。とりあえず、４月からはまた満室になる見込みでとりあえず一安心。明日は、会社帰りに完成後の洗濯機置き場の写真を撮りに行く予定。会社帰り、疲れているところを寄り道するのは面倒だけど、楽しみ～。----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.08
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登記簿謄本の取得代行
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ数日前、とある企業の登記簿謄本を取る必要が出てきて、会社を半日お休みして法務局に行くかどうか迷っていた。いろいろとネットで探していると、登記簿謄本の取得代行のサービスを見つけた。こういうのは結局、手数料取られてバカ高い値段になるのだと思っていたら、1200円でやってくれるところを見つけた。法務局に出向いて行くと、今回の場合、1000円+電車賃(往復で580円)=1580円見つけた取得代行で頼むと1200円+振込手数料(210円)=1410円と取得代行で頼んだ方が、安いし、仕事を半日休まなくて良いし、好都合。本当に、ちゃんとやってくれるのか、半信半疑だったが、本日無事に書類が届いた。＃あ～よかった。なぜ、安くできるかと言うと、オンライン取得で申請すると、法務局に払う手数料が安くなるからである。ここに取得代行の取り分を乗せても法務局に行って1000円払うのと比べて少し高いくらいで済んでしまう、という仕組み。ならば、自分で、オンラインで申請すれば、さらに安くあげられる！と調べてみると、オンラインシステムの稼働時間は、８時３０分から２０時までだと。。。さすがお役所。２４時間でないのか。。。せめて、２２時くらまでやってて欲しかった。----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.04
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入居の申し込み＆管理会社切り替え
不動産投資の情報源 人気ブログランキングへ本日、川崎1棟マンションの先日より苦戦している空室の入居申し込みが入ったと管理担当者より連絡があった。地方からの転勤者、医療関係の方なので、審査は無事に通ると思う、おそらく。実は、先週から急遽、室内洗濯機置き場設置の検討を始めたところ。現在は見積もりが待ちなのだが、この気合いが通じたのか（？）、とりあえずは良かった。これとは、並行してあるプランを進めていた。いよいよ川崎1棟マンションの管理会社を切り替えることにした。先ほど、管理会社の社長、マネージャー、管理担当宛てに管理委託解除の依頼メールを送った。メールの内容は、管理を解除したい旨以外に、なぜ解除に至ったかの経緯をつらつらと。。。A4に１枚半くらいの超大作（でもないか）になってしまった。恐らく、先方は、切られたくない交渉に打ち合わせを希望してくるハズなので、何かあった時の為にICレコーダーも購入した。＃なぜここまでやる必要があるのかは後日書きます。人によっては、長々と３時間も粘られて、管理会社側（というかそこの社長）の希望優勢となったケースもあるみたいなので、こちらは、丸一日居座る覚悟で朝一から食糧持参で（？）先方との打ち合わせに臨みたいと思っている。なので、ICレコーダーは、丸一日録音可能なスペックのものにした。逆に、向こうから「もう帰ってくれ」と言われればしめたものである。ここまで大袈裟に考えることはないのかもしれないが、ただ、今回は、預かり敷金の回収という課題がある。何が課題かと言うと、現状でその管理会社の財務がかなりタイトなのである。その会社が破産宣告したら預かり敷金の全額回収は難しいので、社長の個人資産からの返済を見越して念書が取れないかも詰め寄ってみるつもり。さて、どうなるか。。。３月はドタバタしそうである。-----------よろしければクリックお願いします。人気ブログランキングへ
2009.03.01
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