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休職中
建築基準法の解説3訂版楽天ブックス休職中明日、休職明けリストラに会わないよう気をつけよう
2009/01/21
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現場監督の１日 ８．昼いち
昼休みが終わった後、再び場内を巡視する。昼一の作業の「とっかかり」に支障をきたしているものはないか、不安全行動をしている者はいないか、工事が予定通りに進んでいるか、明日手配しなければいけない工事・資材等を確認する。
2006/03/30
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耐震偽装 姉歯問題
少し前の話題になるが、「耐震偽装 姉歯問題」について。この業界で働いている者達にとっては迷惑極まりない事件だと思う。「建設業」は イイカゲンだよなぁとか、建設業界の人、ひいては一級建築士って皆そんなことやってるの？？とか思われ兼ねない。さらには、１級建築士資格を更新制するという、とんでもない（？笑）ことへ発展しそうな時期もあった。それはさておき、倫理的には許しがたい。奥さんが自殺したというニュースが昨日あったが、「あんた、こんだけ大きな問題起こしといて、よぅ のーのーと生きとれるなぁ」と言いたいのは僕だけじゃないはず。「死ね」とは言わないが、きっちりと責任を取ってほしいと思う。
2006/03/28
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建設業界における完全週休２日制 （２）
僕の勤めている会社の場合、、ここ最近、やっと会社として、外勤に関しても、完全週休２日制に真剣に（？）取り組みつつあるようだ。理由は、最近、何社かで問題になった「サービス残業」について労働基準監督署の取締りが厳しくなったことにある。監督署は、査察に入った作業所のパソコンを押収してその稼働時間を調べたりもしているようである。そうなると作業所側は「グーの音」も出ない。したがって、わが社ではパソコンの電源のオンオフ時間の管理まではじめる始末。更には、支店長クラスからの「必ず月８日休むように」というコメント・・・。バカバカしくて怒りさえ込み上げてくる。もっと、根本から変えてくれよっ！！！
2006/03/23
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建設業界における完全週休２日制 （１）
建設業界における完全週休２日制は、”名目上”、約１５年前にスタートした。しかし、作業所勤務の場合、近隣のよほど大きな制限がない限りは、土曜日の休みは良くて、隔週、しかも交代制といった感じだった。交代制だと、担当業務についての問い合わせが携帯電話にあったりして、ゆっくり休んでいられない。時代錯誤も甚だしい上司に至っては、「俺らの若い頃は、日曜日、隔週で休めればいいほうだったんだぞ」などとノタマワル有り様だった。そんな会社の旧態依然とした体制に腹を立てていたのは僕だけではなかったにしても、そんなに多く居るとも思えなかった。この業界を熟知しての入社だったからなのか、大勢に流されて洗脳されてしまったのか・・・。
2006/03/23
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世間は３連休
世間は３連休なのに、現場監督は出勤・・・。これだから、やってられませんよぉ・・・。
2005/09/26
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監理技術者資格 更新講習
監理技術者資格の更新講習に行きました。 技術が、日進月歩で進んでいるのに驚きました。 また、講習会のあとに理解度を確認する試験がありました。試験は講習内容に関する○×式のものでした。試験結果と修了とは関係が無いと言っていましたが、答案用紙は提出しなければなりませんでした。
2005/05/19
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現場監督の１日 ７．昼休み
正午から午後１時までは昼休みである。 大きな現場だと、「食堂」のある事務所で「おばちゃん」が料理してくれたり、職人さんの詰所に厨房施設を備えた食堂が入ったりすることもある。でも、たいていは仕出し弁当屋の弁当を昼食とすることが多い。 この業界の人は、総じて食べるのが恐ろしく早い。「早飯、早○も芸のうち」とは言うが、封建的なのか それが美徳であるかのように実践しているような感がある。ちなみに、ぼくは食べるのが遅い。 食べ終わると 大方の人は 昼寝をする。社外の講師を招いての研修で、「建設業の人は すぐ昼寝するからなぁ・・・」と言われ、これもこの業界の特色の一つなのか、と気付いた。ちなみに、ぼくも「昼寝愛好家」のひとりである。
2005/04/28
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内覧会攻略 2-9「その他」
内覧会における「その他」のチェックポイント〈サッシ・網戸〉スムーズな開閉金物のゆるみ、異音がないこと傷、汚れがないことビスの抜けがないことクレセント、ロックの掛かり具合のチェック〈クーラーキャップ〉きちんと取り付けられていること ガタツキがないこと傷、汚れがないこと〈換気レジスター〉フィルターの掃除ができることつまみ等にガタツキがないこと傷、汚れがないこと〈水栓（台所・トイレ・洗面）〉水量の調整がされていること傷、汚れがないこと蛇口のガタツキや 蛇口廻りの漏水がないこと〈照明ｽｲｯﾁ・ｺﾝｾﾝﾄ〉通電していること 点灯することブレーカーの場所、操作方法の確認
2005/04/28
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内覧会攻略 2-8「和室」
内覧会における「和室」の主なチェックポイント 和室1、和室2といった感じで呼ばれていると思います。〈入口建具〉ドアの場合 - スムーズな開閉 金物のゆるみ、異音がないこと 傷、汚れがないことふすま、障子の場合 - スムーズな開閉 異音がしないこと 枠、紙に傷、汚れがないこと〈壁・天井〉じゅらく、クロス、ボード等に傷・汚れが無いこと電話線、ケーブル等の接続箇所の確認〈床〉歩いてみて違和感がないか - 畳のバタツキ・浮き沈み、'きしみ音' 畳の傷・汚れ周辺の採寸〈押入れ〉引き戸の開閉チェック - スムーズな開閉 異音がしないこと内部の汚れ・傷がないこと布団等を入れたとき、その重さに追従できる構造になっていること天袋についても同様にチェックする〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること
2005/04/27
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内覧会攻略 2-7「洋室」
内覧会における「洋室」の主なチェックポイント 洋室1、洋室2といった感じで呼ばれていると思います。〈入口建具〉ドアのスムーズな開閉金物のゆるみ、異音がないこと傷、汚れがないこと〈壁・天井〉クロス、ボード、塗装等に傷・汚れが無いこと電話線、ケーブル等の接続箇所の確認〈床〉歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）、フローリングの'きしみ音'、 傷・汚れ周辺の採寸〈クローゼット〉扉の開閉チェック、金具の固定チェック扉、内部の傷、汚れ等ハンガーパイプの固定度チェック棚板の固定度チェック、ダボの確認〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること
2005/04/27
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現場監督の１日 ６’．補足－安全日誌
ここで、「安全日誌」について説明しておく。 その日の各業者の作業人員、朝礼での指示事項、朝の巡視結果等を記入するもの。前日に作成しておき、それを用いて「３時の打ち合わせ」を行い、当日の作業がその打ち合わせ通りに行われているかを確認するものである。その日の作業が終了した時点で再度記入することになる。 あとで、業者の人数を確認するときなどにも使う。 しかし、最も大きな役割としては、その名の通り、安全に対してである。万が一、事故が起こった際の元請け側すなわち現場監督サイドの自己防衛手段のひとつとなり得るのである。しかし、しっかりと毎日、安全注意事項等を記入していた場合であり、しかも、打ち合わせをしたという業者さん側のサイン、巡視して問題があったので こういう指示をして是正させたという現場側のサイン等がなされていなければならない。だから、記入されていなかったりすると、上司は怒る。 死亡事故が起きてしまった時などでは、「しょっぴかれる」か否かは、安全日誌を見せて「こういう注意をしていたのに、事故が起こってしまった」と言うことができるかどうかにかかっている、とも言える。
2005/04/19
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内覧会攻略 2-5「リビング・ダイニング」
内覧会における「リビング・ダイニング」の主なチェックポイント 以前にも書きましたが、家の中で寝る時間を除いて最も居る時間が長い部屋であり、また最もくつろぐことができる部屋にしたいのではないでしょうか。そのためにも念入りにチェックしましょう。〈壁・天井〉クロス等に傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）、フローリングの'きしみ音'〈テレビ設置箇所〉コンセント、アンテナ、アース等の差込みの確認周辺の採寸〈パソコン設置箇所〉電話線、ケーブル等の接続箇所の確認周辺の採寸〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること〈カウンター〉台所との間にカウンターが設置されている場合カウンターおよび その枠にぐらつきが無いこと〈その他〉テーブル、ソファー、食器棚等の置き場所を考えながらの採寸
2005/04/19
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内覧会攻略 2-4「キッチン 台所」
内覧会における「キッチン 台所」の主なチェックポイント ほとんどの奥様、お母さんにとっては 自分の「城」となるところです。念入りにチェックしましょう。〈システムキッチン〉吊り戸棚の開閉不良の有無 - きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、 ビスの抜け等がないか 上下動するもの、スライドするものの作動確認 棚板のがたつき、ぐらつきがないこと実際に水を出してみる - 水勢の確認、浄水器の作動確認 湯沸し器の作動確認 ディスポーザーの作動確認 - 作動することの確認 これによる騒音問題が最近、多い 可能であれば、上階のディスポーザー使用時の音を 聞いてみるガスレンジ廻りの確認 - 周りが不燃材でできていて溶け易いものが無いこと 元線の位置、作動確認換気扇が動くこと、また異音がしないこと蛇口等の金具の緩みがないか〈壁・天井〉クロス・タイル・タイル目地・化粧ボード・ガラスに傷・汚れが無いこと汚れやすい箇所は 掃除しやすい材質の仕上げであること〈床〉歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）長尺シートの傷、汚れの有無〈ガス漏れ警報機〉試験結果資料の確認可能であれば、その場で簡単な機能説明を受ける〈その他〉冷蔵庫を置く場所の確認、採寸、差込み・アースの有無
2005/04/18
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内覧会攻略 2-3「浴室、洗面所」
内覧会における「浴室、洗面所」の主なチェックポイント〈入口の扉〉開閉不良の有無 - きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、 特に浴室の折戸は注意が必要 実際にシャワーを使って水を掛けてみる 金物のぐらつきがないこと鍵の確認 - 表示錠が適正か 作動確認〈壁・天井〉クロス・タイル・タイル目地に傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等傷、汚れの有無浴室内で床のきしみ音がしないこと〈吊り戸棚、足元収納〉棚板のがたつき、ぐらつきがないこと戸がついている場合は、開閉確認 - スムーズな開閉、金具の緩みがないこと〈換気扇〉換気扇が動くこと、また異音がしないこと〈給排水〉シャワー、蛇口等の金具の緩みがないか流してみることが大切 - 給排水の水量の調節、勢いの確認
2005/04/18
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現場監督の１日 ６．昼前
「いっぷく」から さりげなく事務所へ戻り、自席へ腰をおろす。現場での問題点の検討や、職人さんへの説明資料の作成、安全日誌の記入、工程の確認、業者の手配翌日の安全日誌の作成と「３時の打ち合わせ」の準備等を行う。忙しくて、すぐに昼ご飯の時間になる。
2005/04/17
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現場監督の１日 ５．巡視中 2
朝礼、危険予知活動が終わって、現場巡視していると、前回書いた通り、職人さんに呼び止められる。で、ひととおり説明して、少し行くと今度は違う職種の職人さんに呼び止められる。そうこうしていると、１０時になる。１０時は職人さん達の「いっぷく」の時間である。「詰め所」「休憩所」へ行って、缶ジュースを飲む。若い頃は、「打ち合わせ」と称して、よく 同行 していた。で、「おい、監督のも買ってきてやれよー」の言葉を待つ。上司はたいてい、事務所へ戻っている。もし、見つかると、「監督に『いっぷく』はないんだぞ！」と怒る上司、「おれも昔はそうだった」とでも思っているのかイチベツしてやり過ごす上司、一緒に『いっぷく』に参加する上司がいる。
2005/04/15
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現場監督の１日 ４．巡視中 １
前回の続きで、朝礼後の巡視であるが、この巡視中に よく職人さんから「あっ、監督さぁ～ん、ちょっと、ちょっとぉ～」「ここって、どおすんのぉ？」「これ、どーなってんのー？」といった感じで、たいてい呼び止められる。原因としては○事前の調整不足○事前の説明不足○図面が不明確●業者、職人が図面を見ない、または読めない●業者、職人が図面を自分で理解しようとしないなどがあげられる。○はどちらかと言うと、元請側に責任があり、「しょうがない」と思わざるを得ないが、●については注意が必要だ。軽い気持ちで、「おーおー、それでいいよぉ」などと言って、適当な返答でその場を切り抜けたりすると、後でとんでもないことになっていることが しばしばある。トドメは「監督、あんとき、これでイイって ゆったじゃん！！」のひとこと。これで何も言い返せなくなり、「悪いんだけど、こう やり直してもらえる～・・・？申し訳ないいっ」とお願いせざるを得ない状況に追い込まれる。
2005/04/15
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「内覧会攻略 2-2「トイレ」
内覧会における「トイレ」の主なチェックポイント〈入口の扉〉開閉不良の有無 - きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、 ラッチがきちんと掛かっているか、自然に開かないか鍵不良の有無 - 鍵が掛かるか、非常時に外から開けられる構造となっているか 金物のぐらつきがないこと外部から使用中か否かが判別できること - 表示錠の使用、小窓の設置等〈壁・天井〉クロス・ボードに傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等排泄物をこぼした時などに容易に掃除できること - 壁に染み込んだりしないこと傷、汚れの有無〈吊り戸棚〉棚板のがたつき、ぐらつきがないこと戸がついている場合は、開閉確認 - スムーズな開閉、金具の緩みがないこと〈換気扇〉換気扇が動くこと、また異音がしないこと〈排水〉流してみる - 排水の水量の調節、勢いの確認
2005/04/13
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内覧会攻略 2-1「玄関・廊下」
内覧会における「玄関・廊下」の主なチェックポイント〈門扉・ドア〉開閉不良の有無 - きしみ音、扉の歪みが無いこと等鍵の確認 - ちゃんと施錠できるか、スムーズに動くか、スムーズに差し込めるか等傷、汚れの有無〈玄関 床〉床のタイルが浮いていないか - 打診検査歩いてみて違和感がないか - 下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等降雨時に玄関前に水溜まりができたりしないか傷、汚れの有無〈玄関 壁〉壁クロスの傷、汚れの有無〈下足入〉開閉不良の有無 - スムーズな開閉ができるか内部棚板のがたつきが無いことダボ、フック等の個数の確認傷、汚れの有無
2005/04/13
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現場監督の１日 ３．朝礼後
朝礼が終わった後、各業者さん毎、あるいは作業グループ毎に集まってミーティングを行う。これはＴＢＭ（Tool Box Meeting）、ＫＹＫ（Kiken Yochi Katudou）などと呼ばれるもので、当日の作業の危険性について職長さんを中心に話し合う。現場監督は、担当の工事、あるいは特に重要と思われるグループの集まりに参加する。 それが終わった後、場内を巡視する。作業の「とっかかり」に支障をきたしているものはないか、安全施設の不備はないか、不安全行動をしている者はいないか等を確認する。
2005/04/09
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現場監督の１日 ２’．朝礼 余談
朝礼のときに、よく、「これから○月○日の朝の朝礼をはじめます。」と言う人がいます。 「朝やるから 朝礼 って言うんだよぉっ！！」 って言われたことがありす。
2005/04/08
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現場監督の１日 ２．朝礼
だいたい、ほとんどの現場では８：００朝礼開始。 一般的な朝礼のスタイルとしては、１ ＣＤ、あるいはテープのラジオ体操を流して、体操 安全当番が台の上に立って行う１’続けて、現場によってはストレッチ等をやったりする２ あいさつ３ 各職長から当日の作業人員、作業内容、安全注意事項等を発表４ 当日の作業を全体から見た時の注意事項［作業が輻輳する場所、危険な作業や大きな 作業（例えば、生ＣＯＮ打設、鉄骨建て方等）が行われる場所等］の説明 大きな現場では、キープラン上で指し棒を使って説明する。５ 所長、課長等の総括６ シュプレヒ・コール（安全コール、指差し歓呼等）
2005/04/08
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現場監督の１日 １．出社
出社時間は だいたい、7：15～7：40の間が一般的。当日の作業に使う図面を職人さんが取りに来たり、職人さんに説明する資料を用意したり、人によっては、始業前に現場を巡視することもある。 また、安全当番は8：00から始まる朝礼の準備（会場、テープレコーダー、当日の作業説明の準備等）をする。安全当番は、社員と職長が１人づつのペアが、１週間交代で行うというパターンが多い。一人現場（現場監督が１人しかいない現場）の場合は当然、毎週当人が安全当番。 早出作業があるときは6：45出社、7：00から早出朝礼早出作業の具体例としては、生ＣＯＮ打設、鉄骨建て方等がある。これが、現場監督にとっては、イヤなものなのだが、職人さん達が「早出でやる！」と言ってくれているという状況や、上司が「早出して やろう」と言い出したりした場合など、下っ端の工事係は、早出せざるを得ない状況に追いやられる。
2005/04/07
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内覧会攻略 第１段階 まとめ
これまで、「内覧会攻略」と題して、「内覧会とは何か」や、現地周辺のチェック、事前の心構え等について書いてきました。住居内部の細々としたチェックポイントにふれる前に、ここまでの内容をまとめておきます。内覧会とは購入者が契約前に行う竣工検査全ての検査の中で最終の検査引渡しの約１ヶ月前に行われることが多い内覧後の署名捺印 イコール 契約成立署名捺印を行うのは全ての「ダメ」が無くなったことを確認したあと是正確認のために「再内覧会」さらには「再々内覧会」・・・がある。「内覧会」までに 施工会社は、様々な検査を実施・受検している（はず）→誰が見ても指摘するような汚れや傷等が すぐに見つかった。→より慎重にチェック予習して、当日は、平常心を保てるようにしておく「内覧会の所要時間」についての規制は 本来されるべきではないもし、「○○分で見てください」と言われて 時間が足らないうえ「立ち会えない」というのであれば、「自分たちだけで見て、チェックしておきますよ。」と言って、引き続き内覧を行う事前に制限時間があることが判っている場合は、電話連絡を入れておく周辺道路、受付周り周辺道路まで清掃が行き届いているか、受付周りが小奇麗に整理整頓されているかどうか→ＮＯ→最終的に「突貫工事」になった可能性あり→内覧の際、より慎重にチェック心構え指摘するか否か、内覧会の所要時間等、全ての面において妥協、遠慮はしない一生のうちに何度もないことだと思いますので。
2005/04/04
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内覧会攻略 ５
つぎに、実際に立ち会う施工会社側から見た内覧会について書きます。 施工会社は、工事の前に発注者と「請負契約」を交わします。その請負契約約款上、施工会社から見た発注者は「ディベロッパー」であり、その発注者の竣工検査をうけて建物を引渡すのですが、特約等により、買主による竣工検査、つまり「内覧会」も発注者の竣工検査と同等以上に位置付けられるのが慣例です。ですから、「内覧会」に立ち会うのは施工会社の社員である場合がほとんどです。ここでいう、デベロッパーとは開発業者のことで、土地を買って 建物を建て、売ることで収益を上げている企業をいいます。大京、東京建物、三井不動産、三菱地所などがそれにあたります。内覧会で、買主に不信感を与えてしまうと、その後にどんな対応をしたとしても、その不信感を拭い去れないこともあるので、施工会社側としても その対応を非常に重要視するようにしています。逆に そこで信頼関係を築けば、アフターサービスや、経年検査等を円滑に行うことができるから、というのも理由の一つです。ちなみに、内覧会ができない（＝売れてない）住居については、施工会社は発注者（ディベロッパー）の完成検査をもって内覧会終了と考えて、発注者に対する引渡しを行います。発注者に対しての引渡しの後、その部屋が売れて お客様の内覧が行われる場合には、発注者と施工会社の間では、有償で対応しているようです。また、どのくらいの期間、発注者と一緒に施工会社が内覧に対応するかは、事前に当事者同士で話し合われていますが、通常、施工会社から発注者に対して引渡した後、２ヶ月程度としている場合が多いようです。
2005/04/01
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内覧会攻略 ４
内覧の進め方 いよいよ、内覧会当日、内覧が始まってから、どのような観点で進めていけばよいのかを述べていきます。 それぞれのチェックポイントについて話す前に、一つ言っておきます。先日も書きましたが、チェックするときに遠慮しないことです。「まぁ、これくらい、おおめに見るかぁ」と やり過ごしたものの、一度 そんなふうに思っったら、あとで実際に住み始めてからも どうしてもそこが気になってしまうもんです。で、「やっぱり 気になる。直してもらおう。」と、不動産屋さんや管理会社に電話することになる、というのはよくある話です。 そこで、考えてほしいんです。もし、そうなった場合には、お互いが余計な苦労をすることになるんです。買主側は 周辺のものを片付けなければならいし、手直しが行われるという日には立ち会わなければなりません。引っ越してきた早々、まだ周囲は散らかっていて片付けだけでも大変です。 施工会社の担当者は、まず、工事をする職人さんを手配しなければなりません。その１件のお宅の そこの１か所のためだけにです。そして、当日はその職人さん達と一緒に現場へ行って、手直し完了の確認をしなければなりません。また、工事のほうも、お客様の家の中を汚さないように最大限の注意が必要になってきます。綺麗なカーペットが敷き詰められていたり、洗濯物が干してあったりしたら なおさらです。「あんたらが悪いんだから、しょーがねぇだろっ」と言われるかもしれませんが、心情的に違いますよね。 以上のようなことから、内覧会当日は「あっ」と気が付いたところは、必ず、チェックするか、立ち会いの担当者に尋ねるかしましょう。
2005/04/01
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内覧会攻略 ３
内覧会の所要時間に関しての続きですが、「不動産売買契約書」に、「内覧会は１時間程度とする」いう規制条項が入っている場合がありますので、確認が必要です。そんな時は 行く前に電話で「ウチの場合、２時間くらい みといてほしいんですけど」と あらかじめ伝えておいたほうが良いでしょう。そうすると、施工会社側も予定に入れておくことができるんです。それと、「おっ、この人、長く見たいって言ってた人だな」という感じで、立会い者も 他の人より緊張感を持って立ち会ってくれる という効果も期待できます。でも、恐らく「わかりました。でも、こちらも限られた人員で対応させていただいておりますので、お客様お一人に２時間 付きっきり というわけにも参りませんので・・・。３０分は立ち会わせていただいて、その後に関しましては お客様のほうで 内覧していただく というかたちになりますが、それでよろしいでしょうか。」というのが予想される回答です。"大きなマンションになるほど、「わかりました。とことん付き合いましょう！」という回答はなかなか得られないと思います。 ひとり、もしくは家族だけで内覧を行うには、ある程度の予備知識を頭に入れ、準備を整えてから臨まなければなりません。それらがないと、「わぁー、きれいねぇー・・・。やっぱり、このマンション買って よかったわねぇー・・・」「おぉぉ、これが念願のマイホームだぁ・・・。ついに一国一城の主だよぉ・・・」と感涙にむせんでいるうちに終わってしまいます。よくて、「あっ、汚れてるトコ見つけたっ！！」と得意満面で、チェック用テープを貼るのが精一杯でしょう。ひとつ付け加えておきますと、買主側として当日は、内覧会後に いろんなオプションを選んだり、様々な手続き等があるので、それらの時間を見込んでおくことも必要です。
2005/03/30
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内覧会攻略 ３
内覧会の所要時間 内覧会の当日は、舞い上がってしまったり、緊張しすぎてしまったり、あるいは前日ほとんど眠れなかったりする人も結構、いらっしゃいます。数千万円もの買い物に最終的な結論を下す日なのですから、当然といえば当然です。しかし、だからこそ、落着いてゆっくり確認、チェックを行ってください。 ここで、ひとつ注意していただきたい点があります。「内覧会の所要時間」についてです。物件によっては、売主側のほうから一方的に「○○さまの内覧時間は、１時から１時３０分までの３０分間となっています。」とか、「次のお客様の予定もありますので３０分で見てください」などと言ってくることがあります。しかし、本来、「内覧会」には、制限時間を設けるべきものではありません。というより、言語道断です！もし、そう言われても、決してひるまないでください。ご自分の納得のいくまで確認することが一番大切です。もし そんなことを言われたら、「ちょっと、この人たち、注意が必要だぞ！」と思ってください。そして、もしそんなことを言われたときの切り返し方としては、感情的にならずに、「それは ちょっと おかしいんじゃないですか？ 納得いくまで 見させてくださいよ」と言ってみてください。 確かに、現場サイドとしては限られた人員で、ある程度の時間を見込んで、予定を立てて対応していますので、一人のお客様に それほど多くの時間を費やしていられないというのは「本音」です。しかし、それはあくまでも、売主側の都合であり、買主としては それに対して遠慮する必要はまったくありません。どうしても、売主側がそれ以上 立ち会えないというのであれば、「じゃあ、自分たちだけで見て、チェックしておきますよ。」と言ってみてください。そうやって切り返しても、「いや、これ以上は困る」と拒否されるようなことがあれば、問題です。「それほど見られちゃ困る 何かがあるんだな」と解釈せざるを得ません。契約を取止めてしまうべきかもしれません。繰り返しますが、後悔しないためにも、遠慮は無用です。
2005/03/28
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内覧会攻略 ２
昨日、内覧会までに行われる、いろんな検査について書きました。それぞれの検査の中にも、その検査独自の役割が当然存在します。大まかに分類すると、１ 地方自治体・消防署等の中間検査・完成検査 → 主に機能的な検査（使用材料、構造に問題が無いか、建蔽率・容積率の確認、非難器具や警報装置の確認及び作動テストなど）２ 建築主、デベロッパーによる中間検査・完成検査→ 主に意匠的な検査（ここのデザインが当初の設計と違う、あそこが汚れている、ここのクロスに傷がある等に加えて、１に関して行われた検査の結果の確認）３ 各施工部位の施工業者・現場監督の検査 施工会社の品質管理担当者の中間検査・完成検査 設計者、設計事務所による中間検査・完成検査→ １＋２の検査を行うといった感じです。そして、「内覧会」はというと、本来は当然Type３であるべきなんですが、検査者はほとんどの場合素人なので、Type２に限りなく近い、意匠的な検査がメインになりがちです。 さて、ここで何が言いたいのかといいますと、これだけの『幾重もの「施工不良」防止措置がとられている』にもかかわらず、「内覧会」での指摘事項がかなりの数に達した場合には、その施工会社の「管理体制」を疑わざるを得ないんじゃないか、ということです。つまり、「工事中に どこ見てたの？」「いろんな検査、ちゃんとやったの？」ということです。 逆の考え方をすると、「ようし、今日はいっぱい アラ探しをするぞー」と意気込んでやって来ること自体、見当違いなのです。内覧会に至るまでに、数々の検査を経て、それらの手直しが終了していれば、皆無とは言わずとも、そんなには指摘項目はないはずです。 ですから、もとにもどって考えてみますと、内覧会での検査開始後、誰が見ても指摘するような汚れや傷等があった場合には、その『内覧会』に関しては「念入りなチェックを要するぞ」と思って、気合いを入れなおして検査したほうが良いと思われます。
2005/03/26
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内覧会攻略 １
先日、内覧会の概要で書いた通り、施工会社側から見ても これが最後の検査になります。施工担当者、いわゆる『現場監督』にとっては、丹精込めて育て上げた娘を嫁に出すような気分です（ぼく自身は、まだそんな年齢ではないので本当にそのような感じであるとは言い切れませんが、恐らく似たようなものでしょう）。 そこへ辿り着くまでにはいろんな検査もあったはずです。一般的には、各施工部位の施工業者による自主検査 → 現場監督の受け入れ検査施工会社の品質管理担当者の中間検査 → 完成検査地方自治体・消防署等の中間検査 → 完成検査設計者、設計事務所による中間検査 → 完成検査施主、デベロッパーによる中間検査 → 完成検査などなどの検査があります。要するに、幾重もの「施工不良」防止措置がとられているわけなんです。 そして、その集大成が「内覧会」ということになります。
2005/03/25
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内覧会攻略 はじめに
昨日、「内覧会の概要」について述べましたが、今回から いよいよ その攻略法について書いていきたいと思います。 タイトルにもあるように、「現場監督」の目から見た攻略法なので、他の設計事務所の人が言っている事とは違うところがあるかもしれません。施工者サイドからしても、最終検査ですから気合いも入ります。通常、８時過ぎには現地入りし、現場周辺の清掃、受付の準備等を行います。ですから、周辺の道路や現場内が散らかり放題だったり、受付周辺が整理されておらず、備品や工事の残材などが積み上げてあったりする場合は要注意です。なぜなら、工事終盤に工期が無くなってきて、いわゆる「突貫工事」に突入し、清掃や会場整備にまで手が回らない、といったケースが しばしばあるからです。あるいは 契約金との関係等から施工者が 'ケチって' 管理者（いわゆる現場監督）や職人さんの数を制限したりすることに起因するということも考えられます。 管理が日頃からできていて、ある程度の余裕を持って「内覧会」を迎えることができれば、周辺道路のタバコの吸い殻１つにも目が行き届くはずです。 もし、みなさんが契約しようとしているマンションが、「内覧会」当日に整理・清掃がなされていないようであれば、「おっと、これは要注意だ、気合いを入れてチェックしなければ！」と思うべきでしょう。
2005/03/23
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内覧会
内覧会とは、購入者が契約前に行う竣工検査で、全ての検査の中で最終の検査です。「お披露目会」という考え方もできますが、購入者にとっては完成したマンションを入居前にチェックできる最初で最後の機会ですから、気合を入れて臨みたいところです。 時期的には、引渡しの約１ヶ月前に行われます。 本来、デベロッパーの営業担当者と施工会社の責任者が立ち会うべきものなのでしょうが、実際には施工会社の担当者レベルの人が立ち会って、購入者からの指摘項目に関してリストへの記入と指摘箇所に目印をつける、といったケースがほとんどです。 購入者は予定されていた通りに施工されているか（パンフレット、モデルルーム、図面等との相違は無いか）、施工途中で設計変更が行われた場合はそれが重大な変更でなく容認できる範囲か、などを確認します。立ち会っている担当者に積極的に質問しましょう。 この際に、住居内専有部分（自分の持分）だけでなく、共有部分（階段、エントランス、エレベーターホール等）のチェックも忘れずに行いましょう。 これで購入者がＯＫを出して署名捺印をすると、あとは引渡しを待つだけとなります。しかし、内覧会で１つも指摘がないということはまず有り得ません。施工業者側は、この指摘項目を直して「再内覧会」さらには「再々内覧会」・・・に臨みます。署名捺印を行うのは全ての「ダメ」が無くなったことを確認した後になります。
2005/03/22
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「現場監督」になった。 ３
オーソドックスかどうか、一般的な現場監督の一日を時系列で書きます。現場の作業は午前8：00から午後5：00までです。7：30-8：00 出社 朝礼の準備8：00 ラジオ体操 朝礼8：10-8：20 作業開始前の危険予知活動に参加8：20-9：30 現場巡視9：30-11：30 打合わせ等の業務（10：00-10：30 職人さんは休憩時間。通称「10時の一服」）11：30-12：00 打合わせの準備12：00-13：00 昼休み（食事 休憩）13：00-13：30 工事安全打合わせ（職長さんと翌日の作業の確認等を行う）13：30-14：30 現場巡視14：30-16：00 打合わせ等の業務（15：00-15：30 職人さんは休憩時間。通称「3時の一服」）16：00-17：00 予定の確認・現場巡視17：00-18：30 最終の現場確認・打ち合わせ・消燈等18：30-20：00 明日の準備20：00-22：00 図面のチェック・作図などの業務帰宅時刻は「プロ野球ニュース」「筑紫哲也の多事総論」が始まる頃が多い。
2005/03/22
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「現場監督」になった。 ２
前述の通り、ぼくが「現場監督」になったのは、いまから十数年前のバブル絶頂期のころだった。なので、企業のほうにも 学生に対して出来るだけ良い条件をアピールして「うちへ来て欲しい」という姿勢が見られた。 ぼくがその大手ゼネコンへの入社を希望した主な理由は１ 部屋の中でやる仕事よりも 青空の下でできる仕事がしたい。２ ネームバリュー。３ その年から 完全週休二日制導入となった。といったとこであった。 上記のうち、３ に対しては完全に間違った認識を持っていた。というより、ぼくが世間知らずだったと言った方が良いかもしれない。というのも、「現場には週休二日制なんて関係ないんだよ！｣「土曜日？仕事に決まってるじゃないかっ！！」という上司、先輩の方々の言葉にいきなり打ちのめされたからである。「そうだったのかぁ・・・」後悔したが、「会社が週休二日制を公言したんだから、だんだん移行していくに違いない」と自分に言い聞かせ、自分をだましだましやってきて、・・・・・・こんにちに至っている。
2005/03/21
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「現場監督」になった。 １
「現場監督」になったのは、いまから十数年前、バブル絶頂期～ちょっと下がりかけたころだった。そんなころだったので、就職先はこっちが選び放題。学校に来る求人の範囲内なら大体、意中のところに入ることができた時代だった。それに乗じて、大学３年生の冬、大手ゼネコンに希望を出した。ゼネコンには「大手５社」と呼ばれる会社があり（Ｓ建設・Ｋ建設・Ｔ建設・Ｏ組・Ｔ組）、そのうちの一つを最初に考えたんだけど、そこへは募集人員以上の人間が希望したので、ぼくは降りた。大手だったら別に どこでもよかったからだ。そして、まもなく、無事に（？）内定した。実際には、「青田刈り」は禁止されているので、９月ころの内定だったように記憶している（十分、「青田刈り」やがな）。 部活の２年後輩が ぼくと同じ会社を希望したが落とされた、という話を聞いて、「就職」に関して言えば、時期的にかなり恵まれていたなぁ と思う。今もかなり就職難の時代だといわれていて、うちの会社にも、３０人くらいの有名大学院あるいは超有名大学卒の人しか入社できていないみたいだ（うちらは８００人くらい）。自分でも入れたことをラッキーと思うこともあるが、「優秀な人しか入ってこない」と考えると恐ろしくもある。
2005/03/19
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モデルルーム、どう見る？ その８
浴室 お風呂にマンション選びの最重要ポイントとする方もいるでしょう。そこからの眺望や、広さ、使い勝手等、判断基準は人それぞれだと思いますが、やはり広いに越したことはないんじゃないでしょうか。ゆったりと使うために、サイズをチェックしてください。サイズは「1418」「1216」などの数字で表されます。「1418」の場合、浴室の短辺が140センチ、長辺が180センチということになります。これは、浴室全体の広さなんですが、「1418」の場合、かなりゆったりできると思います。モデルルームでバスタブ内に座ってみて確認するのもいいかもしれません。 あとは、シャワーユニットの性能・形状や、最近はほとんど付いてますが『追い炊き機能』の有無、さらには（コレも最近よく見られる)乾燥機としての機能を持っているか、また、奥様の掃除のしやすさはどうか等のチェックポイントが考えられます。
2005/03/18
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モデルルーム、どう見る？ その７
洗面室 洗面室で見落としがちなのが、収納スペースです。洗面台の下に、洗剤などを置いておくための両開きの扉がついた収納スペースが一般的ですが、脱衣籠の収納スペースになっていることもあります。その他の洗濯小物、タオル、石けん等の収納スペースがこの他に必要であると思われます。洗面室でお化粧をする方なら、化粧品、コスメグッズの置き場所も必要です。これらの収納をどのように考えるか、モデルルームを見ながら考えておくべきでしょう。洗濯機を置くための洗濯機パンとの位置関係も重要です。当然ですが、洗濯機パンの位置＝洗濯機の位置となりますので、収納方法、収納用家具の置き場所、また、洗濯機の買い替えの必要性なども考えてみるべきでしょう。ただし、物件の判断基準として、８万円の洗濯機を買い替えたくないから３５００万円のマンションの候補のうちの一つを消去する、というのは どうかと思いますが。 また、あまり狭すぎて、朝の”ラッシュアワー”に一人が占領してしまうと他の家族が使えなくなるけど大丈夫か とか、特に若い人とって重要な判断材料であろうシャワーユニットがついているか 等のチェックも必要でしょう。
2005/03/17
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内覧会について
今後、内覧会の対策について書いていきます。 その前に 現場監督について書いておきます。
2005/03/16
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モデルルーム、どう見る？ その６
・キッチン キッチンには、対面型・クローズ型・アイランド型など様々なタイプがあります。モデルルーム見学の前に、キッチンメーカーのショールームで各タイプの特長をつかんでおく等の予習も必要かと思います。以下にそれぞれの特徴をまとめて起きます。1.クローズ型 リビングダイニングとは壁で仕切られているタイプ。落ち着いて料理ができ、来客から内部が見えないが、リビング側からの採光が期待できず、暗い感じになることが多い。2.オープン型 リビング、ダイニングルームとの間に壁がなく、カウンターが置かれる程度で、部屋全体が一体化しているキッチン。明るく、開放感があるが、雑然と見えやすいということもある。「家族いつでも一緒」という生活を望むタイプの家族には向いていると言える。3.対面型 クローズ型とオープン型の中間で、リビング、ダイニングルームとの間の壁の一部に開口を設けることにより、リビングで団欒する家族と水仕事の合間にコミュニケーションがとれたり、小さな子どもがいる場合もリビングに目が届いたり、今、一番人気。しかし、急な来客時など、洗っていない食器の山がリビング側から見えることもあるのがデメリット。キッチン内の間取り 上記以外に、キッチン内の間取りも大切な選択ポイントとなります。システムキッチンの形にはI型、L型、U型があります。一般的なのは、3.5畳位のI型キッチンです。チェックポイントは、冷蔵庫、流し・調理台、食器棚、最近では食洗器などの配置を考慮し、それらの間の移動・使い勝手を想像してみることでしょう。実際にキッチンに入って、日常の料理や片付けの手順を思い出してチェックしてみることが大切です。 今の流行は、対面型キッチンですが、必ずしもメリットばかりではありません。一番台所に立つ人の考え方によって選んだほうがよいでしょう。システムキッチンの形状も自分にとっての使いやすさを優先して選びましょう。 また、キッチンの間取りで、便利だといわれるのがツーウェイキッチンです。キッチンと洗面浴室が隣り合っていて、廊下側の出入口とは別にもう一つ、キッチンから洗面室に通じる出入口があるタイプです。短い距離を行き来しながら、洗濯や浴室の掃除などと、台所の水仕事をこなせるのがメリットですが、台所や洗面室の広さが十分でないと食器棚などで洗面室への出入り口をふさいでしまい、メリットが生かせなくなることがあります。キッチンと浴室側の余裕を確かめておくことが必要です。
2005/03/02
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モデルルーム、どう見る？ その５
・リビングルーム 居間 玄関・廊下を通り、いよいよリビングルームに辿り着きました。我が家＝お城の中枢部です。ここで一番大切なのは、家具等の配置を想像で行い、できる限り生活感が出るようにしたうえで部屋全体を眺めてみるということではないでしょうか。 まず、クツロギの場は、どこですか？テーブル、ちゃぶ台、あるいは応接セットのソファでしょうか？あらかじめ配置してあるモデルルームもあると思いますが、ここは想像力をフルに働かせてできる限り現実に近い状況を頭の中に作り出してください。 あとは、備え付けのエアコンの位置、テレビアンテナやケーブルテレビの配線、電話線、コンセントやガスの元栓の位置等も想像上の家具の配置において重要なポイントです。これらによってある程度、配置方法・場所が限定されてきます。なかでも、テレビの配置はテーブル等の配置とは切り離せないですね。配置に広めのスペースを要しますので、モデルルームが狭く見えてしまわないように、置いてあるケースは少ないようです。最近はかなり薄型のものが出ていますが、これも実情に合わせて考えてください。新規に買い替える、最近ハヤリのパソコンで観る等の選択肢もあります。 モデルルームはお客さんに対して、気に入ってもらうために作られたものです。そこに置いてある家具に惑わされて「おぉーっ、ゴージャスやがなぁっ！！」と思わされたり、逆にほとんど何も置いてない場合に「めっちゃ、広いやんっ！！」などと感動してしまったりせずに、可能な限りの想像力を働かせて見学してみてください。
2005/02/25
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モデルルーム、どう見る？その４
・廊下 玄関から入って、次に通るところは廊下です。廊下幅は、容易にすれ違うことができること、ショッピングから帰ってきて両手に荷物を持った状態で簡単に通れることなどが望ましいと言えるでしょう。 朝の「ラッシュアワー」を想定して、ご家族で実際に、すれ違ってみたりしてください。このときもまた、家具等の配置を考慮に入れておくべきだと思います。あと、夜、帰宅したときに電灯を点けるのに、３路スイッチになっているのは当然ですが、最近では、人の気配を察知して点灯するセンサーライトなども多く見られます。また、地震などの非常時にライトの部分だけを取り外して携帯できるタイプもでてきました。確認してみてください。
2005/02/23
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モデルルーム、どう見る？その３
モデルルームでチェックしておくべきポイントを挙げます。玄関 やはり、最初にチェックすべきは玄関でしょう。前回も言及しましたが、玄関は物件を選ぶうえでかなり大きなウェイトを占めるんじゃないでしょうか。飽きのこない造りになっていることが大切です。将来的に、玄関を見てウンザリするようなことの無いように選んでください。最近では玄関の前にポーチなどを設けるプランも増えているようです。 また、防犯面も見逃せません。最近ピッキング対策に効果をあげているディンプルキーやピンシリンダータイプなど、防犯性の高い鍵が設置されているか、また、地震時にドアが開かなくなるのを防ぐ耐震ドアの採用もポイントですので確認してください。 それと玄関の広さですが、やはりある程度の広さが確保されているべきではないでしょうか。外出先から帰宅したときに、玄関が家族でゴッタ返して身動きが取れないというような広さは避けたいものです。さらに、家族の靴をきちんと収納できるスペースも確保したいところです。 プライバシーの確保という観点から見ると、玄関部分だけ奥まったつくりのアルコーブというものもあります。玄関ドアを開けたときに共用廊下から内部が丸見えになるのを防ぐことができます。
2005/02/22
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モデルルーム、どう見る？その２
まず、モデルルームの設置場所ですが、多くの場合、販売センターの隣や内部に設けてあることが多いようです。ですから見学後のアンケート記入や、商談へとスンナリ移っていくことができます。パンフレット等を見た段階で疑問に思ったことや聞いてみたいことがあったならそれらをリストアップしておいて現地で聞いてみることをお勧めします。 ほとんどのモデルルームには、実際に販売されるタイプがすべて展示してあるわけではありません。もし、展示してあるタイプ以外のタイプに目をつけていたならば、展示してあるモデルルームと間取り図とを見ながら、想像力を働かせて見学しなければなりません。 なにをモデルルームでチェックするのかと言うと、まずは動線の確認が重要だと思います。。家族がいる方はぜひ家族全員で見学に行き、そこで毎日の、普段通りの生活をシュミレーションしながら、動き回ってみることをお勧めします。また、ココにはたんす、ココにはテレビといった具合に家具の配置などもある程度予想しながら、トイレの前、洗面所やキッチンの中、廊下や通路の幅が日常生活上支障をきたさないことを確認してみてください。また、玄関から出たり入ったりしてみて違和感の無いことも挙げられます。会社や学校から帰ってきて暗い気持ちになるような玄関はイヤですもんね。その他はパンフレットである程度確認できると思います。 自信のない方には、最近では不動産会社や建設会社の第三者同行サービスがありますので、利用してみるのもいいかもしれません。 ひとつ注意しておきたいのは、安易に決定してしまわない方がいいということです。みなさんがモデルルームを見学に行くということは、パンフレットや折込みのチラシなどを見て、気に入ったからわざわざ出向くのだと思います。そして待っているのは様々なオプションの取付けられた綺麗なお部屋です。施工会社も細心の注意をはらって造っています。更に今住んでいるところよりは確実に素敵です。だからといって、「これだっ！！」と決定してしまうのではなくて、億劫がらずに何件かを見学するべきだと思います。
2005/02/12
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モデルルーム、どう見る？その１
新築マンションの場合、当然のことですが工事が終わるまでは実際の住戸を見ることができません。そこで施工途中において、販売パンフレットの発行、モデルルームの公開が行われます。現物とほぼ同じ仕様の住戸のサンプルを造って、希望者に公開するのがモデルルームです。このモデルルームを「マンションギャラリー」と呼んでいるところもあるようです。 これらの販売パンフレットやモデルルームも建物の性能や出来栄えを約束したものであり、契約図書の一部となります。 施工する側が建築する際の「契約図書の優先順位」は一般的には次のようになります。当初の契約図書≦ 設計変更指示書≦ 販売用パンフレット・モデルルーム従って施工者サイドからすればモデルルームを造る際には、実際の住戸を仕上るときと同等、もしくはそれ以上の慎重さが要求されるというわけです。竣工後、引渡し前の内覧会で、「ココ、前に見たモデルルームと違うんじゃなーい？」なんて言われたら元も子もありませんから。そして、もし、そんな話が他の購入者にも知れれば、全戸造り直しとか、契約解除といったことにもなりかねません。ですから、モデルルームを見ればその施工会社の、これから建てられようとしているそのマンションに対する姿勢が判ってしまうわけです。それ故にモデルルームはそのマンションを購入するか否かを決定する判断材料の中でも、かなり大きなウェイトを占めるものであると思います。 ちなみにモデルルームには下記の３種類があるので、実際に見に行く前にどのタイプのモデルルームなのかを確認しておくべきであると思います。１.フルモデルルームいわゆる一般的なモデルルームで、タイプ別の住戸を実際と同寸・同仕様のものでを造ったもの。２.ハーフモデルルーム設置スペース等の問題でフルモデルルームがつくれない場合に、住戸の半分程度をつくって公開するもの。３.サンプルルームキッチンや風呂場等の設備仕様のパーツを展示する形式のもの。
2005/02/11
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「重要事項説明書」について どこを読めばいいの？Part2
昨日お話した「基本的な３項目」以外に、売主側に転嫁できない＝あとで泣きを見ないために、特に確認しておかなければならないのは以下の２点です。１．隣地の建物計画 特記事項や容認事項などに記されていて、工事開始前であれば、現地には下のような看板が立てられるので、それを見れば何が建つのか解かるようになっています。しかし、その計画自体が入居するまでの間に変更される可能性があるので注意を要します。 重要事項説明書に書かれる内容は、説明が行われる時点で判明している事が記載されていればよいことになっているので、入居するまでの間（一般に約１年～１年半程度の間）に、隣地建物の用途や規模に変更が加えられたとしても、不動産売買契約上、売主側が買主に対して計画変更の内容まで伝えなければいけない義務はありません。 したがって、買主自身のリスク管理責任として、隣地の建物計画についての変更の可能性まで考慮したうえで、計画の存在を受け入れる必要があります。ときには契約を見送るなど、買主側の柔軟な意思決定が必要な場合もあり得ます。２．排水施設の整備状況 重要事項説明書・物件概要に、電気、水道、ガスの仕様が記載されています。近年短時間大量降雨による水害などの「都市型災害」の発生頻度が高くなっています。自分のマンションがどの程度の雨量まで問題なく排出できる構造になっているかを知る大切なポイントです。 また、行政によっては、敷地からの雨水や汚水排出量が規制している場合があります。規制にもとづくマンション側の設備は万全か、購入者側で必要な管理の有無、あればどのようなものか、といった確認が必要です。
2005/02/10
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「重要事項説明書」について どこを読めばいいの？
いよいよ、核心に迫ってまいりました。「重要事項説明書」とは、重要事項説明の内容を書類化したものです。 不動産売買契約前に、宅建業法第３５条に基づいて「重要事項説明書」を読み上げるのが重要事項説明です。販売されるマンションに関する１２項目の説明が義務付けられています。買主側からすれば、契約前に「本当にこのマンションを買って大丈夫か」と、自問自答する最後の機会となります。また、言い換えれば、買主側が売主側に転嫁できないリスクは何かを把握する機会とも表現できます。 説明日の前に、売主側から「重要事項説明書」を入手できる場合は、是非入手して熟読しておくことをお勧めします。ここで面倒がってはいけません。また、よくわからないところがあれば、売主側にどんどん質問しましょう。遠慮は無用です！！ここでいう「売主側」とは、分譲会社、施工会社のことを言っていますが、どちらに質問しても構わないと思います。 で、その「重要事項説明書」のどこを読めばいいのということになりますが、基本的には次の３つを確認してください。１）土地建物の権利関係 売主が所有権を持っているのか、あるいは借地権が設定されいるのか、抵当権が設定されている場合、いつ抹消されるかを確認します。２）登記費用などの支払時期 いつ、どんな費用を、何のために払うのかを把握します。３）契約の解除に関する事項 どんな場合に契約を解消できると定められているか、クーリングオフについての手順、買主側が支払う手付金の保全義務が遂行されているかなど。 上記はあくまでも基本的な事項です。 これらを読んでも「重要事項説明」がマンション購入前の大きなイベントのひとつであることをお判り頂けると思います。
2005/02/09
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性能評価書は入居後も取得可能です！
平成１４年１２月より、既存住宅にも「建設住宅性能評価書」が発行される制度が出来ました。これにより、契約時に評価書が発行されていなかったマンションにも、管理組合が申込むことにより、マンション共用部に対する性能評価書を取得することができまるようになりました。既存住宅の売買やリフォームなどにおいて消費者の判断材料を提供する事が、この制度の目的です。 既存住宅に「建設住宅性能評価書」が発行された際の買主側のメリットを列記すると、１.住戸部分を売りに出す際、購入を検討する側へ提供できる安心材料となる。２.現在の性能（劣化状況）を客観的評価によって確認できる。３.迅速な紛争処理の対応を受けらることができる。（もうひとつあった、「マンション購入時のローン金利が安くなる」というのは購入時のメリットでした） 入居後に発行される評価書では、新築工事中の施工プロセスをチェックすることが出来ないため、評価時点で見ることができる ５分野１２項目 による「建設住宅性能評価書」が発行されることになります。 発行してもらうための費用については、評価項目の選択数などで変動します。詳細は、実際に各検査機関に確認ください。数十万単位の金額となります。また、専有部分（自分の住戸部分）の検査も依頼することができ、その場合は、１住戸当り３～５万円程度の費用が必要です。 更に、既存住宅向けには「地震保険割引のための耐震性能評価」というものもあります。これを受ければ建設住宅性能評価書がない既存住宅でも、地震保険の築年割引を受けることが出来ます。
2005/02/08
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マンション購入者の「住宅性能評価書」によるメリット
性能評価書が発行されていなくても、正しく良心的に施工されたマンションは多数ありますし、本来そうあるべきです。しかし、売主や施工会社のネームバリューに加えて、プラスアルファの安心材料が欲しいと思われる場合は、「住宅性能評価書が発行されるマンション」ということを検討条件に加えてもよいのではないでしょうか。以下にその具体的なメリットを４点挙げます。１ 購入するマンションの性能を把握しやすい。 これは「設計住宅性能評価書」が発行される場合で、耐震性能や省エネ対策など、重視したい性能に対する客観的評価がわかります。複数の物件を比較検討するときにも役立ちます。２ マンション工事の施工過程を間接的なチェックが可能。 これは「建設住宅性能評価書」が発行される場合で、分譲マンションの場合、原則として買主（マンション購入者）は工事現場を直接チェックすることはできません。この評価書の発行制度により、売主側以外の第三者が工事進行中の現場に数回入り、施工段階の検査実施を可能にしました。 ただし、性能評価書のただし書にも書かれているのですが、いわゆる「手抜き工事」が無かった事を証明しているのではなく、あくまで引渡し時に、設計通りの性能が確保できているということの証明です。３ マンション購入時のローン金利が安くなる。 金融機関により、建設住宅性能評価書が発行されることが条件の場合と、設計または建設いずれかの性能評価書でよい場合と、条件が異なります。その条件を満たせば、ローン金利が優遇され安くなるというメリットがあります。４ マンションのトラブル（欠陥等）の際、迅速な紛争処理を受けることが可能。 「建設住宅性能評価書」が発行されていることが前提となります。国交省住宅局所管の（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターのもと、各地の弁護士会に住宅紛争審査会が設置されています。 各地審査会の連絡先は、住宅紛争処理支援センターのページでご確認ください。 ここに問合せて、あっせん・調停・仲裁などの処理を受けることができます。しかし、当然のことですが、必ずしも全ての紛争が買主側の思惑通りに解決できるわけではありませんので、注意してください。
2005/02/07
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住宅性能評価書の発行制度について
今日は、品確法の三本柱のうちの一つ、住宅性能評価書の発行制度についてです。これは、第３者がマンションを客観的に評価するシステムなのですが、残念ながら工事の不具合や手抜きが未然に防止できるシステムではありません。しかし、入居後に問題が発生した場合、紛争処理機関のあっせん調停を受けやすくなるなどの買主側の安心材料が提供されています。「住宅性能評価書が発行されるマンション」ということを選択肢の一つに加えてもよいのではないでしょうか。 では、住宅性能評価書は、実際にどう役に立つのでしょうか。パンフレットなどで「住宅性能評価書が発行されるので、安心です」というフレーズを目にされたことがあると思いますが、「なぜ」、そして「なにが」安心なのでしょうか？ 住宅性能表示制度は義務付けられたものではありません。分譲マンションの場合、売主が評価書の発行を申請してはじめて、マンション購入者に評価書が発行されます。 評価書には２種類あり、いずれも国が指定した第３者機関が発行します。性能評価書に表示される項目は、９分野２９項目の中から売主が自由に設定できる仕組みになっています。評価を受ける項目を選択できることに対して、法律では規制を設けていません。 住宅性能評価書の発行によって、設計あるいは工事の瑕疵（不具合、手抜きなど）が未然に防止できるわけではないという事は、理解しておかなければならないポイントでしょう。あくまで計画通りの性能が確保されているかを第３者が評価確認しているまでなのです。 買主側から見た分譲マンション最大の懸念事項は、「本当に瑕疵は無いのか」ということでしょう。たとえ「瑕疵担保責任はマンション供給側に課せられていますよ」と言われても、不具合が発生した時、「本当にそれが瑕疵といえるのか」が議論の的となり、モメルことが少なくないようです。よくテレビで放映されてますよね。 この懸念を解消するには、基本的には実際の工事現場に入って手抜き工事などがなされていないかを確認しない限り、現実には不可能です。
2005/02/06
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