2008年06月の記事
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各段に楽になったアパート経営
ランキング←不動産投資の情報源4月に管理会社を変更して以来、私のアパート経営は格段に楽になりました。4月以降、約9ヶ月続けてきたFAX営業も一切やっていません。２つの管理会社に時々フォローの電話を入れるだけです。FAXも効果が多少はあったと思いますがとても訪問営業にはかないません。ましてや自分で物件を見れないし、簡単なリフォームや清掃、手入れなども一切できません。お金をかければ、いくらでもできますが、経営ですからコストも考えなければいけませんしとてもとても・・・札幌に出向いてまで直接営業したこともありました。そんな中でまともに激戦地、札幌で勝負すれば勝ち目はほとんどないでしょう。勝てるとすれば自分の代わりに働いてくれる人、管理会社に頑張ってもらうしかありません。管理会社選びが一番重要ですが、その後いかに頑張ってもらえるようにするかが私の仕事です。それでも横浜からFAXしたり、電話したりと直接仲介店に営業した時より各段に楽になりました。それでもアンテナだけは張り巡らしていざという時に備えたいと思います。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.29
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電話でフォロー
ランキング←不動産投資の情報源昨日うれしいFAXをもらったので管理会社営業マンにお礼の電話を入れました。入居率を90%以上にしてくれた功労者です。こういう電話はする方も受ける方も気持ちがいいものだと思います。遠隔地ですから電話、FAX、メールぐらいしか手段がありません。いかにその手段を利用して頑張ってもらえるか考えるしかありません。そしていつも疑問に思っていたことを聞いてみました。実はこのマンションの空室を一番埋めてくれているのは最寄駅のお店でもなければ、その前後駅のお店でもありません。地下鉄の沿線も違いますし、結構離れたお店です。半分以上の空室をそのお店の営業の方が決めてくれています。その答えは・・・そのお店がある場所は結構良い場所なので家賃相場も高いそこで同じ東区ならいいというお客様には家賃の安い私の物件を紹介してくれているとのこと有難い話です。遠隔地に住んでいる私が少ない時間で営業できるとすればせいぜい最寄駅とその前後のお店だけです。それ以外のお店にも多面的に営業してくれるこの管理会社の営業の方本当にすばらしいです。ここが空室が少なくなったポイントでしょう。心から感謝しています。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.28
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うれしいお知らせ
ランキング←不動産投資の情報源本業から帰宅すると1枚のFAXが届いていました。そこには・・・4棟目マンションに申込みのお知らせうれしいー先日、1棟目アパートの申込みをした人と連絡がつかなくなり、キャンセルになったばかりこれでまた入居率93％強に復活です。さらに嬉しかったのが最後のコメント「3棟アパート105号室と4棟目マンション302号室がまだ空いていますが、今月中に決めたいと思います」ここはやる気もあるし、営業力も抜群です。いつもはいい話は携帯に連絡が来るので待ち構えているのですが、今回はFAX早速お礼を言わなければいけません。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.27
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H銀行から電話
ランキング←不動産投資の情報源1棟目アパートは固定金利期間が間もなく終わります。5月23日のブログ 昨日1棟目で融資してもらったH銀行から電話があったようです。内容は・・・固定期間が終るので担保の再設定のため写真を撮りにいきますとの事。？？？残り1年しかローン期間が残っていないのに今更、担保の再設定のために写真を撮って何の意味があるのでしょう。それによって金利でも変わるのでしょうか？あまり大勢には影響はないので放っときます。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.26
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モチベーションアップ
ランキング←不動産投資の情報源浅輪裕彦さんの本カリスマ大家が実践する稼働率９９％の満室経営 非常に良い本でした。アパート経営のノウハウ本を読んでいつも感じるのは成功している人のやっている事は共通しているという事です。復習して自分の能力をあげる、維持する大事な事だと思います。基本を地道にやるしかないんでしょうね。奇策はあまりないのでしょう。でも、本やセミナーの一番良いところはモチベーションアップだと思います。やる気がでなければ、知識だけあっても実行できません。実行できなければ、効果も出ません。モチベーション下がり気味（本業忙し過ぎ）の私にはピッタリの本でした。私の場合は遠隔地プラス激戦区ということでさらに工夫とお金が必要ですが、地道にやっていきます。しかし礼金２、敷金２なんて札幌では考えられませんね。札幌では普通は礼金ゼロ、敷金１です。さらに２～４ヶ月の広告費政令指定都市の中でも日本有数の激戦区でしょう。これは投資した後に分かったことです。でも札幌でやっていければ日本全国どこでもやっていけるのでは？と思い頑張るしかありません。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.25
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本の特典
ランキング←不動産投資の情報源浅輪裕彦さんの本を購入してもらった特典非常に良かったです。セミナーの資料のようでした。特にビフォー&アフターのカラー写真が付いていて部屋や建物の状況が良く分かりました。白黒だけで表現できるのは限界があります。またレジメも付いていたので時間がない時に振り返ることもできます。本当にお得な特典でした。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.24
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紹介してくれたポイント
ランキング←不動産投資の情報源ちょっと前の話になりますが２棟目で２室も決めてくれた営業マンに聞いた決めてくれた理由この営業マンはB社の物件最寄駅の営業の方です。３月末に２室退去という最悪の事態でしたが、２ヶ月で満室にしてくれた最大の功労者です。10日間で2室決めてくれました。ポイントは・・・お風呂が広めロフトが付いているのに間取りが良い（こういう間取りは中々ない）駅から近い管理担当と仲がよく何とかしたいと思ったなどが理由だそうです。最後に同じ物件がもう1棟あれば全部、決める自信がありますよと頼もしい言葉！前の管理会社が1年近く空室を埋められなかったことを考えると劇的な変化です。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.22
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紹介してくれた理由
ランキング←不動産投資の情報源紹介してくれた理由を決めてくれた営業マンに直接電話で確認しました。今日は４棟目マンションを決めてくれた物件最寄駅のJ社の営業マンの話です。ポイントは日当りの良さ西向きだったからだそうです。日当りの良い物件は他にもたくさんあるのになぜ紹介してくれたのかが聞きたいところでしたがよく分かりませんでした。また、管理会社の営業の人もよく足を運んでくれるとは言っていましたが、それも決定打ではなさそう。んー、結論としては何となくということでしょうか。何となくでも決めてくれたのだから感謝しなければいけません。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.21
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入居契約書が届きました
ランキング←不動産投資の情報源6月から入居になった２人の方の契約書が届きました。今回は２人とも年配の男性と女性です。２人とも決めてくれたのはJ社です。この管理会社はなぜかJ社に強いようです。今まで確か６室決めてくれているのですがその内５室がJ社です。しかも１０万以下の広告費の物件は紹介しないと噂される中、この物件は広告費２ヶ月＋Quaカード１万合計で７万円台です。私は管理会社に対して広告費を３ヶ月にしてもいいと言ってあるのですが、ほとんど２ヶ月で抑えてくれています。１度だけ広告費３、その代わり謝礼なしというのがありました。ものすごく大家の立場を考えた営業をしてくれていると思います。そのうち実際に決めてくれた営業マンにお礼となぜ決めて（紹介して）くれたのか電話しようと思います。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.20
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高い！ガラス代
ランキング←不動産投資の情報源4棟目マンションの管理会社から見積りが届きました。冬場に屋上から雪が落ちて、その影響で1階の方のガラスにびびが入ったらしく、その見積りです。中に線が入っている特殊なガラスらしいのですが交換料も含めて3万3千円高い！しかも冬のことを何故、今頃言い出すのか不思議に思いましたが、ここの管理会社の事は信用しているので、何も言わずやってもらうことにしました。しかし、色々と不測のコストがかかります。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.19
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カリスマ大家が実践する稼働率９９％の満室経営
ランキング←不動産投資の情報源このところ長期入居について考えてきましたがタイミング良く・・・カリスマ大家が実践する稼働率９９％の満室経営という本が出版されました。まだ読んでいませんが、興味たっぷりの内容がその中でも・・・第6章 ： 入居者満足度を上げて退室阻止 ◇満室になったら退室者を出さないためにすべきこと最近、考えてきたことのヒントがあるかもしれません。６月１７・１８日にアマゾンで購入で購入すると特典付のようだったので昨日、注文しました。今度の休みで研究しようと思います。成功者から学ぶのが一番です。ランキング←応援クリックお願いします
2008.06.18
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長期入居のために
ランキング←不動産投資の情報源長期入居のために１人だけハウスクリーニングを実施してみようと思います。ハウスクリニーングは安藤泉さんの本から学んだものです。今回の対象は１棟目アパートに１０年も住んでくれている男性の方家賃も相場より月１万も多く払ってくれています。何かサービスしなければいけないお中元、お歳暮を贈る、とか商品券を贈るとか色々考えましたが、ここは正当に住まいに関係のある手でいくことにしました。今後、特別扱いをしていくのは約１０人他の方より家賃が高い方です。家賃が高い分、サービスに差をつけるのも当然だと思います。ホテルでもお部屋、食事で値段が違いますからね！ ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.17
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いかに長期入居してもらえるか
ランキング←不動産投資の情報源入居率が改善してきたこともありますがこれからの最重点は長く住んでもらう工夫です。収益を考えると空室を埋めるより大事なポイントです。大家業を不動産投資とと考えるか、サービス業と考えるかそこがポイントではないかと考えています。今のところは結婚や転勤など仕方のない理由しか経験がありませんが、今後は分かりません。 過去にアンケートを送り、返信のあった人には直接電話し希望があれば、対応も取ってきました。また、気持ちよく住んでもらうため信頼できる定期清掃業者に依頼し、物件を綺麗に保ち続けることそして4棟目では共用部塗装を実施しました。あとは年賀状を送った程度でしょうか。 皆様は長期入居でどんな工夫をされているのでしょうか？どんなアイデアでも構いませんので教えて下さい！ ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.15
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共用部塗装完了のお知らせ
ランキング←不動産投資の情報源共用部塗装が完了した4棟目マンション塗装前 塗装のムラや亀裂の入った部分もありました。 塗装後 私自身は非常に満足しています。塗装部分は写真では分かりにくいのですがドアの色などもしぶめで私好みになりました。当初は仕上がりの確認プラス営業で札幌に行くつもりでしたが、定期清掃業者さんから塗装の問題ないことも確認できましたし空室も少なくなったのでわざわざ行く必要もなくなりました。電話で済む体制が少しだけ整いました。 ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.14
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共用部塗装完了のお知らせ
ランキング←不動産投資の情報源4棟目マンションの共用部塗装完了のお知らせメールがきました。出来栄えは・・・思った以上に良かったです。写真で見る限り、伝えたイメージとは色合いが違っていましたが、伝えたイメージのものより良かったと思います。希望も伝えつつ、お任せしますというスタンスで頼んだのが良かったのだと思います。曖昧な頼み方で頼まれた方も困ったと思いますが・・・私はこの1年で共用部の綺麗さが入居率に大きな影響を与えることを学びました。これは大きな武器になると確信しています。写真は明日のブログでアップしようと思います。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.13
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リフォーム見積り
ランキング←不動産投資の情報源強制退去した部屋のリフォームの見積りが管理会社からFAXされてきました。総額約11万クロス全部張替え、床のCFも張替えですからこのくらいのコストは仕方ありません。綺麗にしてもらって、1日でも早く入居者が決まって資金を回収してほしいものです。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.12
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入居率の推移と変化
ランキング←不動産投資の情報源ここ1年ちょっとは苦労しました。そこで過去の入居率を調べました。07年3月までは満室07年4月 25/26 96％ 初めての退去者がでてショック07年5月 24/26 92％ 管理会社とトラブル07年6月 23/26 88％ 何とかしなければと行動開始07年7月 22/26 85％ 1棟目管理会社変更を決意07年8月 22/26 85％ 4棟目購入決意07年9月 20/26 77％ 入居率を計算するのもいやになりました07年10月 36/45 80％ 4棟目購入も入居率変化なし07年11月 37/45 82％ 自信喪失07年12月 38/45 84％ 3月までに2棟目3棟目も管理会社変更通告08年1月 37/45 82％ 2月、3月に期待08年2月 36/45 80％ モチベーション下がり気味08年3月 36/45 80％ 繁忙期にも改善できず、退去ラッシュ08年4月 34/45 75.5％ 最悪の入居率を記録するも改善の兆し08年5月 36/45 80％ 4月から入居が決定しはじめました現在、入居確定ベースで93％まで回復いやー苦しいけど勉強になった1年でした。入居率が改善したからそう言えるのでしょう。でも改めて入居率を確認するとこの1年は大敗です。激戦の札幌では普通かもしれませんが・・・ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.11
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入居率の推移
ランキング←不動産投資の情報源最近これだけ入居が決まったというとどれだけ空室があったのかと思われるでしょう。3末時点で10室空いていました。３５/４５の入居率78％でした。３月が終ってこの数字でしたから正直今年も駄目かと思いました。年初に立てた目標、入居率90％これもかなり高めに出した目標で心の中では85%が目標でした。最悪の時期には70%を切っていた入居率明日はこの1年の月別入居率を公開します。退去は順調に？決まるのですが、空室が埋まらない。よくここまで回復したなというのが分かると思います。子供の時の苦労は買ってでもしろとかライオンはわが子を崖から落とすなど苦労したことは無駄にはならず将来それが役に立つという言葉はたくさんあります。今の苦労が必ず報われるそういう気持ちでやってきました。私の投資（株など色々やっています）ではかなりうまくやっていましたが、本当に努力したと感じたのは初めてでした。 もちろん元々、人生を棒に振るほど無茶な投資はしていませんが・・・ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.10
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入居率93％
ランキング←不動産投資の情報源4月以降、特に最近、雪崩をうったように入居が決まり入居率が93％を超えました。これは去年の5月以来で1年ぶりです。これもいろんな方に協力していただいた結果自分の力でできたと奢り高ぶってはいません。昨年、図面舞踏会に参加させてくてたＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんいろいろ相談にのってくれたプレジデントさんそれにブログを通じてアドバイスしていただいた方そして管理会社の担当者、色んな方に助けてもらいました。ここに至るまでブログや本などを通じて研究もしてきました。遠隔地での投資、それも札幌で不動産投資をすることに随分批判的な意見があったのも事実です。激戦地、札幌でここまでできるとは思いませんでした。 しかしここで気を緩めてはいけません。勝って兜の緒を締める！ でもちょっとご褒美も家族に贅沢な食事でも招待するつもりです。もちろん不動産収入からではなく私のポケットマネーから次回は入居率の推移について書く予定です。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.08
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またまた決定！
ランキング←不動産投資の情報源1日で3室決まった最高の1日だった翌日2棟目アパートの管理会社から携帯に着信内容は・・・「104号室に入居希望されている方がいるのですが生活保護を受けていて保証人のいないのでリプラスにお願いするしかない方ですが、大家さんの意見を聞こうと思いまして・・・」私の返事はもちろんOKです。生活保護を受けている人は家賃を払わないと保護が打ち切られるため安全です。これで1棟目に続き2棟目も満室！2日で4室の申込み！もう最高の気分です。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.07
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盆と正月が一度に・・・
ランキング←不動産投資の情報源アパート経営を初めて約3年今までで一番すばらしい日でした。昔の言葉だと盆と正月が一度にきたようです。まずはある人から3棟目の入居者を紹介してもらったのですが、入居が決定しました。広告料もいりません。管理会社にその連絡をして電話を切りかけた時4棟目の203号室にも明日、申し込みがあるという有難い話がありました。さらに・・・自宅に帰ると2棟目アパートの管理会社から入居申し込みのFAXが届いていました。1日で3室申込み！もう最高の気分です。後にも先にもこれが最後でしょう。ランキング←応援クリックお願いします。
2008.06.06
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ブログランキング
明日から久々にブログランキングに登録しようと思います。いつものごとく1ヶ月限定です。ほとんど気まぐれです。このところ本業のサラリーマン生活で忙しくそれどころではありませんでしたが少しだけ余裕がでてきました。よろしければ明日から1ヶ月だけご協力をお願いします。
2008.06.05
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ロードヒーティング
前日のブログで書いたロードヒーティング前の管理会社に文句を言っても喜ぶだけなので今の管理会社にお願いの電話を入れました。すると・・・2週間前の定期巡回でロードヒーティングが付いていたので切っておきましたとの返答感激しました。何度言ってもやらない会社もあれば、当り前のように言われなくてもやる会社同じ管理会社でも天と地ほどの差があります。
2008.06.04
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怒！前管理会社
久しぶりで激怒する事態が発覚しました。2棟目は電気式のロードヒーティングが付いています。必要のなくなる春に電源を切らないと余計な電気代が発生します。まだ前管理会社が管理していた3月中頃に電源を切るようお願いしたところ、3月末に退去する人がいるのでその時にやりますとの返答でした。ところが・・・4月16日から5月20日までの使用分ということで電力会社からしっかり請求がきました。やってなかった！やっぱり！確信犯です。実は昨年も何度も催促して7月にやっと切った前歴がありました。その間の損失約3万円管理を変えるのでやらない可能性もあると思いましたが、その時の担当者も代わっているし、言った時の感じからも今年はまさかと思っていました。久しぶりに心の底から怒りがこみ上げてきました。
2008.06.03
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強制退去
先日のブログでも書きましたが３年弱のアパート経営で２人目の強制退去を経験しました。それ以外に交通事故で亡くなった方が一人部屋で病死されていた方が一人交通事故 2007年7月のブログ強制退去 2007年12月のブログ入居者病死 2007年2月のブログ長くアパート経営をしている人でもこんな経験をしている人は少ないのではないでしょうか。
2008.06.01
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- 懸賞フリーク♪
- Piccola felicita～小さな幸せ～特…
- (2026-05-16 15:15:10)
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- ★資格取得・お勉強★
- 効率よく資格が取れる『必勝勉強法』…
- (2026-05-14 09:00:37)
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- 自分らしい生き方・お仕事
- 5月の宇宙エネルギーとブルームーン…
- (2026-05-16 19:12:15)
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