2008年08月の記事
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情熱が通じた？
情熱が通じたのか、3棟目の駐車場の管理を今の管理会社が、やってくれる方向になりました。前の管理会社と来週打ち合わせる予定だそうです。今の管理会社にとっては面倒なだけの話ですからありがたい話です。これで駐車場の空きが出ても、間違いなく情報が入りますし、優先的に回してもらえます。前の管理会社との関係も完全に断ち切れます。この駐車場の件は、３棟目の立て直しのための最重要課題だったので一安心です。現在の私のアパート経営の最重要課題だったといっても過言ではありません。あとは入居者には迷惑のかからないようにしてもらいたいと思います。
2008.08.31
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セミナー申込み
先日のブログでも書いたとおりモチベーションが上がりません。こういう時はセミナーに参加するに限ります。参加するセミナーは「ハッピー＆リッチなアパート経営ファスタ」今年２度目のセミナー参加です。常にアンテナを高くする目的もありますが、モチベーションアップが一番の目的です。セミナーに参加する人は皆さんモチベーションが高い方ばかりでしょうから、そのエネルギーをもらいたいと思います。
2008.08.30
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3棟目の駐車場の管理
3棟目の駐車場の管理の件を、今の管理会社に再度確認3棟目アパートの入居者ではないが2人いますが、当分出て行く予定がないので管理しない予定と言われました。でも・・・駐車場の有無はこの物件の生命線すぐにあきらめる訳にはいきません。入居者以外の方が出ていかなくてもその2人に方に入居のお願いを直接できるしなどと言って再度、管理のお願いをしました。今の管理会社がこの駐車場を管理してくれれば高い入居率を保つことが可能になりますし、今後の戦略に大きな影響を与えます。前の管理会社との関係も完全に断ち切ることもできます。何とか管理を受けてもらえるようにしたいと思います。
2008.08.29
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モチベーションが・・・
最近モチベーションが上がりません。本業に集中していることと多分、今の結果に満足してしまっています。年初に立てた入居率90％の目標それを達成しているので、気が緩んでいます。専業大家ではないので、たまには休むことも必要でしょう。緊張感はいつまでも続きませんから・・・こういう時はセミナーに出るとか、モチベーションの高い人と交流するのが一番です。
2008.08.28
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ロードヒーティング
２棟目アパートには電気式のロードヒィーティングが付いています。何度か管理会社にスィッチを切るようお願いしましたが、どうもメインスィッチを切り忘れていたようで、７月になってもその請求がきていました。今回ようやくその請求が止まりましたがそれまでで約２万円の損失そもそも前の管理会社が切ることになっていたので腹立たしい限りです。前の管理会社の亡霊一体いつまで出ることやら・・・
2008.08.27
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リート
夏のボーナスで購入したリートリート市場はあまり芳しくありません。私にとっては好都合約60万を投入したエルシーピー投資法人は約8.5％の値上がり約37万を投入したスターツプロシード投資法人は約4.5％の値下り上がりもしなければ下がりもしない状態が続くのが一番です。最低１～２年くらい、この低迷が続いてほしいと思っています。その間にボーナス時毎に買い増していきます。今のままであればどんどんいきます。今の相場は行きすぎだと考えています。行過ぎには必ずその反動があります。原油価格のように・・・
2008.08.26
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FAX作戦再開
土曜日の朝FAX作戦を久しぶりに再開しました。4月以降はやっていなかったので約5ヶ月ぶりです。5ヶ月前は全てのアパートに空室があったので、全ての物件のFAXをしていましたが、今回は4棟目のみFAX営業をしました。それもJ社は除きました。これまで7室の空室を埋めてくれたのは全てJ社J社にはしっかり営業できているという判断です。3棟目も空室はありますが、残念ながら売りがありません。ということで3棟目はFAXしませんでした。現在４１/４５の入居率９１．１％ぜいたくを言えば限がありませんが、１０月中旬までには、もう少し埋まってほしいと思っています
2008.08.24
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3棟目の駐車場の管理変更？
強制退去により空室が２つになった3棟目アパート最寄駅から徒歩11分の立地のため駐車場に空きがないと厳しい状況になります。そこで隣の駐車場に空きが出た時前の管理会社から連絡がくるのか聞いたところ、そうなっているそうです。さらに・・・前の管理会社が駐車場の管理が面倒なので管理してくれないかという話もあるそうです。渡りに船！とはこの事です。是非そうして下さいとお願いしたところ検討してくれるようです。3棟目は激戦の札幌の中でも、特に激戦区の立地今の管理会社によると近くで管理している物件では21室中11室が空いているようです。厳しい～！ここは絶対に駐車場の管理をお願いするしかありません。次のステップは・・・アパートと関係ない借主に明け渡してほしいのですが、自分の駐車場でもないので名案が浮かびません。
2008.08.23
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入居者からお礼の手紙
入居者からのお礼の手紙が届きました。ウォシュレットを取り付けたお礼です。今年はじめに取ったアンケートで欲しい設備でウォシュレットに印が付いていたので、対応する事を伝えたところ1度は断られた入居者です。ところが先月、やっぱり付けて欲しいと手紙が来たため、長く住んで貰える事を条件にすぐに対応するよう管理会社に依頼そのお礼です。長く住んでもらえれば、ウォシュレットの1つや２つ、安いものです。長期入居が空室対策と並んで最重点課題ですからこれは大成功です。空室を埋める活動と違い、地味な活動ですし決まった時の感動も大きくありませんが、空室対策以上に大事な活動だと思います。
2008.08.22
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3棟目の駐車場
3棟目での悩み駐車場をどうするかが大きな課題でした。駐車場があれば競争力があるのですが、今は空きがない状況このアパートは10室あるのですが、駐車場が2台隣に別の方が所有する6台の駐車場があります。前の管理会社が管理しています。前の管理会社から物件を購入した時、優先的に駐車場を回すので客付けの大きな武器になりますというのが売り文句でした。その管理会社とも喧嘩別れ今は何の関係もないのですが、平成23年の3月までは優先的に回す約束になっています。そんな約束は反故にされてしまう可能性もありますし、もう2年半強しか時間がありません。それ以降は空いたら1.自分で駐車料金を払う2.2年半以内に駐車場の土地を所有者から買う3.何もしない4.今から5年後にアパートを売却するこの5つの選択肢の中で今は4番が最有力ですがそう簡単に売れるものでもありません。すぐにではありませんが、そのうち駐車場の所有者を割り出し、安い価格で譲ってもらえないか交渉してみるつもりです。1年以上先の話になると思います。念のため早めに所有者を探して今はどう考えているか（売却か保有かなど）を早目に把握しておきたいと思います。
2008.08.21
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H銀行の金利
3年固定期間が終了した1棟目アパートＨ銀行から返済予定表が届きました。あれ！以前、聞いた金利と違います。以前のブログ金利が低くなるなら、文句はありませんが高くなっています。いかも大幅に！0.5％も違います。銀行は堅い職業でしょからこのミスはちょっと信じられません。
2008.08.20
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退去後リフォーム見積り
夏休み中に強制退去の部屋のリフォーム見積りがきました。金額は6万円台後半予想していたより安いです。同じリフォームでも前の管理会社では10万を超える金額でした。3棟目はこれまでの経験から攻めのリフォームはしません。最低限のリフォームで済ませます。もっと打つべき手があります。いずれ書きたいと思います。
2008.08.19
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キーレス賃貸で有名なあの方に
ブログに書き込みしていませんでしたが、実は賃貸住宅フェア最終日に参加しました。フェア後のセキュアさんのセミナーでキーレス賃貸で有名なあの方にお会いできました。激戦の札幌で築25年前後の物件を3棟120室程度所有し、築25年なのに常に高稼働率を保ち、時には入居待ちまでできてしまうもの凄い人です。白いフローリングを広めた人でもあります。私がアパート経営で最も参考にさせていただいている人の一人です。その方が広告塔と思われるのは嫌だということで10人ちょっとのセミナーでした。セミナー後に少しだけ2人でお話する機会もあり、非常に参考になりました。その中で一番、印象に残った言葉「入居者に喜んでもらえるか」心からそう考えて行動されているようです。その行動力、アイディア、情熱とてもとてもかないません。
2008.08.17
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横浜に帰ってきました
久しぶりに横浜に帰ってきました。走行距離1400ｋｍここ数年で、これほど不動産のことを考えなかったことは、ありませんでした。今回は敢えてそういう行動を取りました。その代わりという訳ではありませんが、今回の休み中は、家にあったかなり古い本を読みました。その中で印象に残ったのは、アサヒビールの本です。戦後はキリンと同規模のアサヒビールが、その後シェアを落とし続け、キリンに圧倒されていたアサヒビールを兵法に習って再生した話です。小が大を倒す戦略、戦術などアパート経営に通じるものを感じました。兵法も同様です。おいおい紹介したいと思います。
2008.08.16
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明日から夏休み
明日から17日まで夏休みです。そのため15日までブログも休みます。予定は9～12日まで富山、13日から15日まで福島に行きます。これまでは休みの間、趣味？の一環で不動産の本を読み漁ったりしましたが、今回は全て忘れてリフレッシュしようと思います。
2008.08.08
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やっぱり強制退去
3棟目の2ヶ月滞納の方やっぱり強制退去です。どうも今は定職もなく、支払い能力もないようです。これまでも１ヶ月遅れの入金が多かったのですが結果的には払ってくれていたので残念です。そしてリプラスの場合、荷物を引き上げた時点で家賃の立替終了となります。これで強制退去3人目です。私の物件は比較的、家賃が安く属性の良い方は少ないので確率が高いのでしょう。過去の強制退去１ 過去の強制退去２ もう少し早く、連絡をくれれば入居者と直接、話をして1ヶ月だけ後にするなど何らかの対応ができたと思うのですが・・・残念ですが、仕方ありません。
2008.08.07
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入居申込みキャンセル
7月終わりに退去後、わずか１週間で予約の入った4棟目マンションの1室キャンセルになってしまいました。史上最短の空室期間と喜んだのも束の間これで2回続けてのキャンセルです。キャンセル理由は離婚する予定だったのが離婚しなくなったとの事人騒がせな人です。キャンセルになるということは内見もあって、決定力もある証拠2回とも理由が理由なので残念ですが、仕方ありません。
2008.08.06
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NTTからの振込み
NTTから家賃振込み口座に11,712円の入金そう言えば3棟目でフレッツ光を導入した時にNTTが電気料金の一部を肩代わりしてくれるはずが、ずっと入金がありませんでした。どうもそれの年額分のようです。その時のブログ 月600円～800円程度、電気代が高くなったので丁度、それに見合う金額です。
2008.08.05
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強制退去？
3棟目管理会社の営業から電話いい話と思いきや悪い話3棟目の方が2ヶ月分滞納しているので3日間待って支払いがなければ、リプラスが荷物を引き取り強制退去させるとの事痛い！2棟目、4棟目の退去はそれほど怖くはありませんが、1棟目と3棟目は決めるのが難しいのでガッカリです。特にこの方、家賃相場より1万程度高い家賃の人で長期入居の対策をうつ対象予定だっただけに余計に残念です。わざわざ電話してくるくらいですから間違いないのでしょう。最後に4棟目で1室予約が入り空室が残り1室となった話も出ましたがあまりうれしい気持ちにはなれません。前日のブログの通り、もしや完全満室という気分になった直後だけに残念です。いやー中古で4棟もあると完全満室というのは、本当に厳しいですね。
2008.08.03
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きたー！
きたー！思わず織田祐二風になってしまいました。何と1棟目満室！1ヶ月フリーレントなので実質、6ヶ月ぶりの満室ここは空室の中でも１、２を争う埋めるのが厳しい部屋でした。頑張ってくれた管理会社さん、仲介会社の営業マンに感謝です。これで1棟目、2棟目満室、3棟目空室１4棟目空室２です。この中で難易度が高いのが3棟目の1室仮にこれが決まれば夢の・・・も視野に入ってきます。
2008.08.02
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1棟目の3年間収支
1棟目購入からちょうど3年3年間の収支を計算しました。物件価格は2,380万で旅費も含めた諸経費も考慮すると2,600万3年間の収益は全ての経費を引いて800万3年間で30.78%回収できました。上出来です。1年目12.09%、2年目9.76%、3年目8.92%世の中には表面利回り30%こ超える物件を購入して大成功している人もいますが、私の実力ではこれで十分です。うまくいっている要因は、この物件、何故か退去者が少ない3年間で2人しか退去しませんでした。最初の1棟目ということもあり、決して良い物件ではなく、誰に写真を見せても首をかしげるような物件です。しかも駅から徒歩15分退去があると中々決まりにくい物件です。何とかこのままの水準を保てるよう頑張るしかありません。
2008.08.01
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