2008年09月の記事
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入居決定！
4棟目の1室に申込みが入りました。約2ヶ月ぶりの申込みです。ここは例のトラブルで10月中に2室空きになるので、感動も今ひとつ家賃は4千円ＵＰ、敷金ゼロ、広告費２ヶ月、謝礼Ｑuaカード1万さらに入居者から10月の家賃を無料、いわゆる1ヶ月フリーレントの条件を提示され、受けることにしました。退去予定の2室も合わせると4棟目では、まだ3室空いています。勝負は残り1ヶ月最低、あと1室は埋まってほしいものです。
2008.09.30
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管理会社の対応
今回の退去で発覚した管理会社の対応どうもこの会社、トラブル処理があまり上手ではないようです。本当は怒りたいところですが、怒っても何も解決しませんし、関係が悪くなるだけなので、特にクレームはいれませんでした。風邪をこじらせてしまい体調がよくありません。
2008.09.28
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入居者引きとめ失敗
退去予告者から電話がありました。いろいろ考えて、やはり退去しますということでした。家賃もマンションも気に入っているそうです。どうしても問題の人と一緒は嫌だった様子。仕方ありません。あとは、さんざん管理会社に対して不満をぶちまけていました。自分よりクレーマーの肩を持っているとか何度も電話を入れたが、対応があまり良くなかったなどと言っていました。自分だけで４～５回、母親、彼氏なども管理会社に電話していたようです。相当トラブっていた！後は気になったのは、203号室クレーマー303号室この人、403号室が犬の件で退去と全て上下の位置にある部屋でのトラブル303号室のこの方曰く、4階の人の犬の声は全く気にならない、クレーマーの声の方が余程、気になる本当に犬はうるさかったのか？確かに信頼している清掃会社の人に確認しても知らないと言っていました。もしかすると冤罪かも知れません。
2008.09.27
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その後の結果は？
退去予告者を説得した秋分の日の２３日結局、３Ｆの女性から連絡はありませんでした。私としては、やるだけの事はやったので、結果ほどうであれ受け入れるしかありません。最後に手紙でも書こうかなとも思いましたが、２０歳の女性ですから、効果がないか気持ち悪いという印象を与える可能性があるので、やめました。人事を尽くして天命を待ちます。
2008.09.26
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退去予告者説得
秋分の日の朝、３Ｆ退去予告者に電話何とか住み続けてほしいという説得です。まずは・クレーマーを退去させようとしたが 難しそうな事・クレーマーには注意をし、今後同じ ことが起きた場合、裁判も辞さない という強い態度で望んでいることなどを説明しました。最終的には、入居者の判断ですが、大家の立場としては、退去するにしてももうしばらく様子を見てほしいという事を必死に説明しました。答えは・・・これから仕事なのでしばらく考え、電話をくれることになりました。答えはいかに？
2008.09.25
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管理会社に相談
退去予定者の意見を聞いたので管理会社に相談クレーマーに退去してもらえないかという内容です。結論から言うと難しいということでした。裁判をしても、時間とお金だけかかるという意見逆にクレーマーを擁護します。昨日も夜８時過ぎ４階の方の犬がうるさくてクレーマーから電話があり、４Ｆの方に電話しても出ない非常識だと言っていました。仕事がら犬が吠えないように訓練する所やあずける所を紹介しているのに、一向に改善しないので、４階の方には管理会社としても退去してもらいたいという意見でした。管理会社とは関係をよくしなければいけないですし、管理会社が確認しても回りの人に聞いてもうるさいと言うので４Ｆの人の退去は受けることにしました。私としては、クレーマーが来るまでは全く問題なかった訳ですし、犬の訓練より自分の暴言で他の人に迷惑をかけない方がコントロールも自分でできるはずどう考えてもクレーマーの方が悪いと思うのですが、どうしてそっちの肩を持つのか？結局、４Ｆ退去、３Ｆ私が再交渉ということで話の決着を付けました。明日は３Ｆの入居者との交渉結果について書きます。
2008.09.24
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退去予定者に電話
日曜日に退去予定者に電話2人ともクレーマーに対する恐怖から仕方なく退去を決めたようです。2人とも物件自体は気に入っていて、自分以外にもトラブルを抱えている人がいることを知りませんでした。そして、新しいマンションを見つけたから退去予告をした訳ではなく、1度、自宅に引越そうか、どうしようか悩んでいる様子新たに分かった事実として、駐車場のそばの自転車を勝手にゴミ置き場に持って行ったり壁を叩いたり、「腕をへし折るぞ」などと電話でしょっちゅう怒鳴っているようです。これでは、今後も退去者が出る可能性もあります。そこで、できるかどうか分からないが、クレーマーに退去してもらう交渉をすることを2人に約束しました。退去予告はもらっているので駄目もとです。約束はしたものの、どうすれば良いのか？何人かの方にアドバイスをいただきました。ありがとうございました。既に管理会社へのヒアリングと相談は終っています。どういう事実が分かってそれに対してどのように対処したか、明日以降のブログで少しずつ書こうと思います。
2008.09.23
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退去理由
一度に2人の退去予告のあった4棟目退去予定者の携帯を教えてもらうため管理会社に電話退去理由が明らかになりました。どうもクレーマーっぽい入居者とのトラブルのようです。１人はペット可物件で犬を飼っている方ですが、その犬の吠える声がうるさいと怒鳴り込んだようです。もう1人は彼氏が犬を連れてきた時に怒鳴り込み彼氏と大喧嘩したようです。管理会社もクレーマーっぽい入居者にクレームは管理会社を通すように注意をしたようですが、結局その人が怖いし同じマンションに住んでいると顔も合わせるので引っ越す決意をしたようです。2ヶ月くらい退去者、クレーマー、管理会社でやりとりをしたようですが、結果は最悪私としてはクレーマーに出て行ってもらった方が良かったのですが、最悪です。ただ、このマンションが気に入らないという理由ではなかったのが、唯一の救い今後もちょっと心配これは管理会社が言っていることなので退去者に直接、確認します。
2008.09.21
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ショック！！
会社から帰宅すると1枚のFAX内容は4棟目で退去のお知らせしかも2人も！！もっとショックだったのは、FAXに記載されていた退去理由住み替えのため空室対策以上に力を入れてきた長期入居対策もろくも崩れ去ったか・・・アパート経営をはじめて3年になりますが、住み替えというのは初めてです。今までは転勤のためとか、入居者の不慮の死、強制退去など、大家の努力ではどうしようもない理由でしたので、あきらめもつきました。住み替えということは、何か不満があったから退去ということですから、ショックです。しかも1人は入居してたった5ヶ月いずれにしても退去予定の方に直接理由を確認します。
2008.09.20
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1棟目隣に新築アパートが
昨日の収支報告書にいつもの物件の写真インクジェットで印刷されたものが入っています。今までは印字品質が悪く隣に建物が建っているのは分かっていましたが、何と新築アパートでした。過去のブログ 家賃が違うと思うので、競合にはならないと思いますが、やはり気になります。今度、管理会社に家賃を聞いてみます。しかし何でこんな所に新築を建てたか不思議です。自分も買っているので人の事は言えませんが地下鉄最寄駅から徒歩13分の立地このアパートで3年間、安定経営できているのは奇跡です。 私の場合は札幌の特性を知らずに1棟目を買ってしまいましたが、隣の新築も本州の人が建てたのでしょう。相当、苦戦すると思います。
2008.09.19
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収支報告書
1棟目、2棟目の収支報告書が届きました。この2棟は満室イレギュラーな支出は、広告料5.8万リプラス初回保証料2万、水漏れ修理1.5万入居者の要望で取付けたウォシュレット3.7万合計13万小さいものの積み重ねでそんな金額にこれから退去さえなければ、イレギュラーな支出もなくなります。アパート経営では動きがないのが一番です。
2008.09.18
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リート買い増し
いやー株式市場下がりました。幸いな事に私が保有する株は影響ありませんでした。北陸電力 2,590円 ＋75円 1,000株保有東北電力 2,370円 －25円 1,600株保有北海道電力2,370円 ＋20円 1,600株保有アツギ 110円 －5円 2,000株保有リートは夏のボーナスで購入したものが１５％程度下がっているので買い増すことを決定昨日は70万程度の注文を入れましたが、注文の仕方を間違えたのか、買えていませんでした。今年中に350万を上限にタイミングをみて購入していきます。購入予定銘柄はエルシーピー投資法人 予想利回り13.61%東京グロースリート投資法人 予想利回り14.62%ニューシティ・レジデンス投資法人 予想利回り11.83%スターツプロシード投資法人 予想利回り11.44%ジャパン・シングルレジデンス投資法人 予想利回り11.00%配当課税は10％ですから、相当な純利回りこれが実物不動産だと空室、リフォーム代広告代などで、札幌だと満室時から▲40％都心部でも良くて▲20％ではないでしょうか。もちろんリートは値下がりリスクはありますが、利回りの高いものは、もう下限に近いと判断しています。下がれば、さらに買い増すだけです。実物不動産も買い場かも知れませんが最初の１、２棟はだったらまだしもこれ以上、購入すると税金上も不利もともとROIも重視していないので私の場合は、今はリートの方が良いと思っています。よく勘違いしている人が多いのですが、リートの保有物件実純利回りは多分４％～６％それが証券化されたリートが売り叩かれているため、購入予定銘柄の予想利回りははるかに高くなっています。簡単に言うと売られ過ぎ地味な投資ですが、私の場合は一攫千金を狙った場合に失敗するケースが多い10年保有した電力株は配当も含めると倍以上になりました。長期保有を前提に買っていきます。
2008.09.17
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今日は大暴落でしょう
ニューヨークでは500ドルを超える大きな下げ日本も500円を超える暴落になるでしょう。ところで先日のブログでも書いた大手仲介会社からの電話よく考えると、私の個人携帯番号をなぜ知っていたのか？この大手仲介会社の営業所に直接訪問営業をしたのは2回2007年6月と2007年9月既に1年経っています。確かに私の名刺を渡しましたし、その名刺には携帯番号も記載しています。仲介会社の営業マンもちゃんと名刺を取ってくれているようです。昨年9月に訪問した時はまだ案内したことがないと割と冷たい対応だったと記憶しています。多くの大家さんがいて、物件も多い中わざわざ電話してくれることだけでも有難い話です。以前の飛び込み営業が無駄ではなかったと思えるだけでも、良かったと思います。
2008.09.16
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大手仲介会社から電話あり
私は普段、ほとんど携帯を使用しません。休みの日もバイブで、しかも身に付けていません。それでも全く問題ないのですが、夜の９時過ぎに札幌の局番から着信履歴しかも見覚えのない番号電話番号から調べると、２棟目アパートの辺り入居者からクレーム？私の個人携帯は誰も知らないはずですが？夜遅くに気が付いたので、本日リダイヤルすると２棟目アパートの隣駅の大手仲介会社AP社でした。結局、誰が電話したか分からずじまい。おそらく空室があるかどうかの確認でしょう。ここは満室なので特に嬉しくはないのですが、いよいよ単身向けも動き出す前兆でしょう。決めるには、ここから１ヶ月が勝負を予感させる出来事でした。
2008.09.14
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しばらく決まっていない？
夏休みやら色々あって、バタバタしていましたがよく考えるとしばらく入居が決まっていない？ということで、いつ最後の入居申込みがあったか調べてみました。すると・・・過去のブログ 入居の知らせがなかった期間は１ヶ月ちょっと長期間、決まっていないような気になっていましたが、意外と長くありません。特に夏休みなどもはさむ８月は、決まらなくても仕方ないと、自分では納得しています。しかしブログというのは、過去、何があったか自分で確認できるので、情報発信・情報収集といった直接的な効果以外の効果も大きいですね。
2008.09.13
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IKEA
昨年に続き今年もIKEAのカタログが郵便ポストに投函されていました。IKEAと言えば全国的にも有名ですし、平日でもかなり混んでいる人気店そんなところでも努力を続けています。見習わなければいけません。カタログを見るのも、結構楽しいものです。IKEAまでは車で20分くらいの距離近々に行きたい気分になりました。
2008.09.12
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リプラス大丈夫？
８月終わりにあったリプラスの送金遅延私の物件の入居者にも何人かリプラスと契約している入居者がいます。９月に一人分の入金がリプラスからありましたが、金額が違う！千円ちょっと多かったので文句は言いませんが・・・リプラスは大丈夫だろうか？と思ってしまいました。思い返せば１年前、札幌では保証会社が倒産しています。リプラスがそうなったら影響は小さくありません。
2008.09.11
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中々決まらない部屋
私の所有する3棟目で中々決まらない部屋約９ヵ月半の間、空室これまでの最高は別のアパートの１室で空室期間１０ヵ月半もう最長記録更新は間違いありません。全く嬉しくない記録です。決まらない一番の要因は駐車場それについては、手を打ってきました。それが解決するまでは・・・部屋に工夫が必要でしょう。この部屋、狭くて日当りも良くありません。よく色使いで狭い部屋は青系、日当りが悪くて寒い部屋は赤系と言われていますがこの場合はどっち？カーテンを付けるとか、生活に必要な設備を付けることも考えなければいけないかも知れません。
2008.09.10
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３棟目駐車場の管理
先週末に管理会社に電話した際、３棟目駐車場の管理がどうなったかも確認来月から今の管理会社が管理することが、確定したようです。今後の戦略に大きな影響を与える出来事です。 ←過去のブログ ところで新たな事実が発覚２台は私のアパートと関係ない人が利用しているのは知っていましたが、２台の駐車場は個人が借りているのではなく、ある管理会社がかりて、それをその管理会社が管理しているアパートの住人に貸しているようです。という事は・・・その２名の方に直接、私が交渉して私のアパートに引越ししてもらうことはできなくなりました。が・・・今の管理会社がその管理会社に１台だけでも明け渡すよう交渉してくれるそうです。管理会社、頑張ってくれてます！どうしてそこまでやってくれるのかという感じです。本当に有難いですね！
2008.09.09
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管理会社に電話
管理会社に電話しました。昨日のブログで書いた募集図面を送るためです。管理会社に募集図面を送って大家の本気度を見せるといっても、いきなり送り付けては管理会社もいい気分ではないでしょう。そこで事前に送ることを伝えました。私「迷惑でなければ募集図面を送りたいのですが」管理会社「うちにも募集図面はありますよ」私「カラーで一生懸命作ったので」管理会社「それではメールで送ってもらってもいいですよ」私「最新のカラー複合機で出力しますので」と言って最後は快く引き受けてもらいました。管理会社に気持ち良く仕事をしてもらうためには気を使わなければいけません。自分で動けないから余計に・・・
2008.09.07
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管理会社に頑張ってもらうために
自分で直接営業に行くことができないそこで管理会社に頑張ってもらうためにどうしたら良いのか？以前から考えてきました。そこで今までやってきたのは、自分で作成したカラー募集広告を管理会社の営業マンに送る事・管理会社に大家の本気度を見せる・管理会社に自分の物件の印象を高める (管理会社は私の物件だけ紹介する訳ではない）・カラーでインパクトの強い広告図面で 差別化をはかるそんな効果を狙ってきました。私は決めてくれた仲介営業マンに必ず電話をしますが、紹介してくれた理由にカラーの募集図面で分かりやすかったという事もあったのも事実です。管理会社の作成している募集図面の出来栄えはひどいものです。管理会社の中での競争にも勝ち抜かなければいけません。
2008.09.06
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募集図面
２週間前から再開したFAX営業少しは効果があると考えているのでやっている訳ですが、重要なのはその中身１枚でより効果的な募集図面にしなければいけません。もちろんオリジナルはカラーですがFAXでは相手先には白黒で印刷されます。白黒印刷された時にインパクトがあるかまで計算して作りこむ必要があります。別のFAXから自宅にFAXし、より効果的だと判断した募集図面を使っています。自分で直接営業するのが一番ですがそうもいきません。直接営業は管理会社の営業に頑張ってもらうしかありません。
2008.09.05
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どっちがお得？
3棟目は北海道ではあまり人気のないガスストーブが付いています。昨年は今より灯油が安かったので４棟目はガス会社を変更することで、無料で灯油ストーブに変更してもらいました。３棟目も同時に無料交換の交渉をしましたが駄目でした。その後、灯油の価格がどんどん値上がりしたので様子見でしたが、最近原油価格が下がってきたので再度、管理会社経由で交渉のお願いをしました。私は北海道に住んだことがないので分かりませんが、今でも灯油の方がガスより高いのでしょうか？入居者に喜んでもらえなければやる意味がありませんから・・・
2008.09.04
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観葉植物
共用部分に観葉植物を花を飾ったりやる気のある大家さんなら、空室対策や入居者の満足度向上のために実践している人も多いでしょう。自分でカバーできる範囲に物件があれば・・・花を植えたり、観葉植物を入口に置いたりできるのでしょうが、遠隔地物件だとそれもできません。もちろんお金をかければ、月数千円で観葉植物のメンテナンスや交換してくれる業者もあります。費用対効果を考えると、そこまではやる気にはなっていません。できれば光触媒の観葉植物でも置きたいと思っています。アパート毎に違う観葉植物を置いて定期的にアパート間で交換する。そんなことで、入居者の方のちょっとした変化を感じてもらえれば、と考えています。アパート経営は投資ではなく、サービス業いつもそんな気持ち続けたいと思います。
2008.09.03
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妻が働くことに
妻が働くことになりました。勤め先は皆様の○HK長期アルバイトで年収130万未満で働くようです。時給1200円で土日９時～１７時と水曜日９時～１３時で働くとそのくらいの金額になります。特にお金に困っている訳ではありませんが来年から長男が私立高校に通うので、今まで以上にお金がかかります。そうなっても今までの年間貯蓄水準を維持し投資に回すためです。不動産投資に限らず、投資をして良かったなと思うのは、お金に対する執着が強くなった事収入を上げ、節約する意識が高まりました。それで安心感も生まれますし、自分の思い通りの投資が精神的な余裕を持ってできるようになります。しばらくの間は妻には頑張ってもらいます。
2008.09.02
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