2008年12月の記事
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帰省
２７日から１日まで富山に帰省します。その間は元旦を除いてブログは休みます。元旦だけはその年の目標を書きたいと思っています。皆様、良いお年を！
2008.12.26
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決めてくれた営業マンにお礼
家賃スライドで決めてくれた営業マンにお礼の電話を入れました。以前のブログ契約書を見てはじめて分かったのですが、決めてくれたのは札幌に3支店しかない小さな？不動産会社です。4棟目マンションではJ社以外の仲介会社で決まったのはこれが初めてです。その会社は4棟目とは路線も違えば近くもない場所にあります。入居者は4棟目最寄駅近くの専門学校に来年4月から入学する方です。でも何故、最寄駅の不動産会社に行かず離れた不動産会社に行ったのだろう？不思議だったので直接聞いたところ、その専門学校と提携しているので紹介してもらったようです。近場の不動産会社だけでなく、色んな理由できっかけがあるんだなーと改めて実感しました。また、数ある物件の中で私の物件を紹介してくれた理由を確認しました。入居者が希望する家賃などの条件が一致したからだそうです。3物件ほど紹介したようですが私の物件を気に入ってくれたようです。有難い話です。
2008.12.25
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今年のショッキングな出来事
アパート経営をしていると色々な事が起こります。今年のアパート経営の中でもショッキングな事がいくつかありました。１．入居者が室内で病死 これは本当にショッキングでした。 結果的には何も起きなくて済みましたが 当時は全員退去したらどうしよう などものすごく不安でした。２．クレーマーの出現 現在も余震の続く大問題！かな？ 近くにいないので事情も分からず 何もできません。 クレーマーの件では退去が２人でました。３．リプラス破産の影響 破産による損害が出た訳ではありませんが 厳しい取立てで、２人の退去者が出ました。 １人は相場家賃より１万以上でショック主なところではこんなところでしょうか。番外編としてはニューシティレジデンス民事再生法適用予想外の出来事で、その他のRIETの値下がりも誘発したため含み損も３００万！しかし相場は波があるので、ここは冷静に当初の予定通りボーナス毎に買い増します。実際に１２月中旬に１００万を投入しました。一体、来年の今頃はどんなブログを書いているのでしょうか？
2008.12.24
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今年の振り返り
今年もいよいよ残り僅かこの1年は昨年に比べれば平穏な1年でした。年間平均稼働率は８６％強以前のブログ年初の目標は入居率９０％だったので満足はできませんが、年初に抱えていた空室、当時の管理会社（今は付き合い無し）との関係を考えるとまずまず。ちょっと経費が多かったかなーと言うのが本音です。これは想定していたよりも退去が多かったため。来年の課題です。物件購入も4年ぶりになし来年も今のところ購入する気はありません。
2008.12.23
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バカ高い広告費
バカ高い広告費これも色んな大家さんの話や本を読む限り札幌はかなり多い方だと思います。広告費は最低２ヶ月は出さないと紹介すらしてもらえません。多い人だと４ヶ月、出している人もいるようです。大家が弱く、仲介業者が強い。いかに激戦かがこれで分かります。
2008.12.21
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更新料なし
少なくとも私の住む関東では２年毎の更新料は当り前です。不動産投資をする前から、何故、更新料が必要なのか理解できませんでした。マンションによって条件も違うし・・・やはり痛い出費でした。札幌では更新料が発生するアパートはほとんど（全く？）ないと思います。そのためか私の経験では更新時期が理由で退去した方は一人もいません。ですから退去時期が全く読めません。入居者には有難い、大家には厳しい商習慣です。
2008.12.20
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礼金ゼロ
礼金ゼロこれは札幌特有ではありません。私自身、埼玉のマンション、今の横浜のマンションも礼金ゼロです。ただし、その分、敷金が3ヶ月と多目でした。札幌の場合は敷金が1ヶ月なのに礼金ゼロが当り前です。私の物件もそうですが、礼金・敷金ゼロのゼロゼロ物件も多くなっています。そのため、退去しないよう努力が必要です。
2008.12.19
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ストーブ整備料
昨日は札幌特有？の水廻清掃料のことを書きましたが、今日はストーブ整備料です。これは間違いなく札幌（北海道）特有でしょう。と言うか今まで３社の管理会社と付き合いがありましたが、これを取っているのは１社だけ。札幌の場合、入居が決まっても管理会社に手数料は入らないため、何かと理由をつけて徴収しているとしか思えません。ストーブ整備料で15,000円て高すぎない？と言うよりそもそも必要？これは入居が決まった際、入居者から管理会社？仲介会社？が徴収しているものなので大家には全く影響がありません。影響はありませんが、何か納得できません。次回からも数回、アパート経営における札幌特有の商習慣について書く予定です。
2008.12.18
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水廻清掃料
４棟目の管理会社から１０月分の請求書が届きました。その額24,000円その内の18､000円が水廻清掃料です。札幌の場合、入居の際、水廻清掃料という名目で2万前後の料金を入居者から徴収します。浦田さんの本で言うとクリーニング料のようなものです。札幌の習慣の中で唯一？の良い商習慣です。今回はクレーマーのせいでたった4ヶ月しか入居期間のなかった部屋10年住んだ部屋も数ヶ月しか住んでいない部屋もいつも水廻清掃料の請求額が同じというのは理解できません。入居者から大家がその金額を預かっているからという理由だけで、その金額になっているような気がします。その状態によって差が出るのは当然だと思うのは私だけでしょうか？
2008.12.17
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入居決定！スライドで
４棟目で入居決定！この時期ですから、半ばあきらめていた？と言うよりはなから決まると思っていませんでしたので、物凄くうれしいです！ただしスライド契約これって札幌特有？要するに来年３月からの入居で家賃はそれまで発生しないのに契約するものです。どこかの新入学生のようです。スライド契約のためか広告料１ヶ月、仲介セールスへの謝礼が１ヶ月と格安！札幌で広告費１ヶ月で決まるなんて聞いたことがありません。何とか３末までには、４棟目初の満室になってほしいものです。
2008.12.16
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年賀状完成
不動産関連の年賀状が完成しました。 以前のブログプライベートはまだですが、こちらは先に済ませました。これで年内のアパート関係の仕事はほとんど終わり後は都度、確定申告の記入のみです。年賀状をやっていると、いよいよ年末とい実感がでてきます。
2008.12.14
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お歳暮
長期入居対策として１人の入居者（３棟目の入居者の１人）にお歳暮を送りました。３千円のハム・ソーセージ・焼豚のセットです。１Ｋに２人の夫婦とペットで住んでいる方でとても裕福だとは思えません。そのため有名なお菓子より普段の食生活で食べれる物がいいかなと思いそれにしました。他にお歳暮を贈ろうとした方が結婚や気分転換で退去となったため送ったのは１人だけです。この方に送った理由は相場家賃より１万円も高い家賃で住んでくれて、かつ退去されると決めづらい部屋であると同時に長く住んでくれているから。家賃が高く、長く住んでくれている長期入居対策の対象者はあと何人かいますが、年齢や性別、家族構成などによってこれから時期も含めて実践していきます。その一 過去のブログその二 過去のブログあとはいつかのブログで書いたはずですが見当たりません。できればこの２人はどうしても退去してほしくない方２人の方には２年程度住んでもらえるなら２万円相当分の商品券、デジカメ、i potなどから好きな物を選んでもらうようにしようと思っています。
2008.12.13
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１２月から入居の方
４棟目に１２月から入居の方の契約書が届きました。今回も決めてくれたのはＪ社物件の最寄のお店の方です。この方は決めてくれたのは初めてです。しかしこの管理会社はＪ社に強い、と言うか１年余りで４棟目の入居を決めてくれたのは全てＪ社です。ちょっと気になるのは入居者の属性札幌で職を探すために苫小牧から出てきたようです。要するに無職でも保証人が実父なので、そこは安心クレーマーの件や過去の経験から保証人がしっかりしていれば問題ないでしょう。年齢も３１歳ですし、免許書の写真もまともです。家賃が安めなので属性は大したことのない方が多いマンションですが、滞納者は一人もいません。
2008.12.12
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リプラスに加入していた人
３棟目、４棟目管理会社の営業マンから電話がありました。いい話かな？と思いきやリプラスの件でした。５人がリプラスと契約していましたが１人はＭＡＧと契約、もう１人は勤め先の社長が保証人になってくれそうだが残り３人はどうしても保証人がいないのでそれでも良いかという確認でした。残りの３人は家賃の支払いも問題ないので了解しました。大した話でなく、ガッカリ
2008.12.11
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税務署から郵便が！
会社から帰宅すると税務署から郵便が！もしかしておたずね書？ドキ！特に悪い事はしていませんが、何かと面倒そうなのでいい気分にはなりません。中身は・・・ご存知ですか・消費税の届出！でした。１９年の不動産収入が１千万を超えていたので消費税の課税事業者に該当するかどうかの確認です。私の場合はほとんどが家賃収入なので該当しません。それでも今年中に返信が必要です。提出しないで、あとでややこしいことになっても困るので暇な時間に記入して郵送します。
2008.12.10
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年賀状準備
土日の休みの間に入居者と今年、入居を決めてくれた仲介業者への年賀状準備をしました。今年はじめにパソコンを買換えたため年賀状ソフトのデータの移し変えそして、仲介業者名簿は一から作り直しました。クレーマーと少しだけ滞納のある方の２名を除いた全ての入居者に年賀状は送る予定です。効果があるかないかは分かりませんがわずかの金額ですから、できることはやろうということで実施します
2008.12.09
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退去の理由を確認しました
昨日のブログで書いた退去の方電話で理由を確認しました。理由は・・・１０年も住んでいて手狭になったし、新規一転のためだそうです。仕方ありません。というか変な理由でなくて良かったです。念のため変な人はいませんか？と聞いたところ、上の人（クレーマー）がちょっとうるさい、という返答私がやっぱりですか？と言ったところ有名なんですか？と聞きなおされ朝の４時頃からドスンドスンと音を出すのと夏に窓を開けてテレビを見ていたら直接、訪問してきてクレームを言ったそうです。ただ、その件に関しては自分が悪いので今回の退去理由とは関係ないとの事でした。後はTV付インターホンを付けてくれたりとかでいい大家だったと褒められました。ただ・・・結果的に退去となるとあまり喜べませんね。
2008.12.07
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痛！退去のお知らせ
先日１室埋まったと喜んでいた４棟目で退去の知らせがありました。理由は住み替えのためのようです。痛！この方、１０年も住んでいたので今、募集している家賃より９千円ほど高い家賃の方でした。ただでさえ退去は痛いのに家賃減、空室とダブルパンチです。４棟目は４階建てなのですが、この方の退去でクレーマーの縦の部屋（103、303、403）はクレーマー以外はこの３ヶ月で全て退去となってしまいました。今回の方はクレーマーの下に住んでいる人なので何か関係があるのか？電話で退去理由を確認してみようと思います。しかしこの４棟目は本当に出入りが激しい！出入りが多いという事は、大家にとってはリフォーム代、空室期間、広告費などの出費がかさみ非常にダメージが大きい。空室率だけでは判断できないダメージです。単に足し算、引き算のように１歩進んで１歩下がるという訳にはいきません。
2008.12.06
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しっかりしているクレーマー
先月、家賃より多目のお金を振り込んできたクレーマー入居者以前のブログすっかり忘れて家賃通り振り込んでくるかな？と思っていましたが、ぴったり先月の過剰分を差し引いて振り込んできました。意外としっかりしています。問題のない人だと家賃の入金もちゃんとあるので優良入居者なのですが・・・
2008.12.05
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アメリカ発金融危機
アメリカ発金融危機このニュースが流れない日はないと言ってもいいくらいです。サブプライムローン問題が発覚する前アメリカは日本のバブル崩壊に学んでいると政府高官が語っていました。ところが実際は・・・学んでいるどころか、似たような失敗を犯しています。欲に目がくらむと人間は同じ失敗を繰り返すんですね。他山の石やっぱり人間は失敗してこそ強くなれるのでしょう。
2008.12.04
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H銀行から郵便物
H銀行から郵便物が届きました。金利変更のお知らせです。そう言えば１棟目は３年固定期間が７月に終了し残り１年ですが、変動金利になっています。７月の時点で金利が上がったのですが今回は変更ありません。１棟目は来年６月末でローンが終ります。残り７回！これが終れば精神的に相当楽になります。
2008.12.03
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確定申告準備
3週間前からはじめた確定申告準備以前のブログ休日の暇な時にやっていたのですがようやく追いつきました。残りは12月分の入力と領収書の整理のみこれからはちょっとづつやっていきます。
2008.12.02
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