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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、買付証明書を提出しました。昨日は、超ミニアパートの決済をしたばかりですが、重なる時は重なるものです。買付証明書の出し方ですが、わたくしの経験上パターンあると思っています。パターン1:いきなり意思表示。自分の思う価格で金額を決めて提出する。”提出後に交渉が始まります。”売り出し価格と乖離しすぎた金額を書くと、交渉につながらずにシャットアウトされることもあります。パターン2:不動産屋さんが間に入って、価格交渉をして同意できたときに買付証明書を提出する。同意書みたいなものですね。”交渉はほぼ終わってます。”今回は、金額を決めて買付証明書みたいな書類を出しました。不動産屋さんを通して売主様に、「もう少し金額を考えて欲しい。」という内容のことを言われたので、少しだけ上乗せした金額を伝えてもらいました。「”もう少し”の範疇に入らなんじゃないか?」とか、「怒られるんじゃないか?」という気持ちもしましたが、勇気を振り絞ってみました。上乗せした金額を聞いた不動産屋さんは、電話の向こうで一瞬無言になってました。本日その少しだけ上乗せした金額でOKの返事をいただきました。価格が決まったので、買付証明書を提出しました。今回は、わたくし史上、最大で最高額の物件です。以前、高学歴大家さんの買付証明書を見せてもらったときに、備考欄がすばらしかったので、買付証明書をメールで送ってもらいました。今回の、わたくしの買付証明書の備考にそのまま使わせていただきました。感謝!感謝!感謝!早速、金融機関に持ち込みます。融資がつくといいな。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.16
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、超ミニアパートの決済でした。やや遠めの金融機関に行ってきました。途中、超ミニアパートを見てから金融機関に行こうと回り道をしましたが、前面道路の拡張工事が始まっていて、警備員さんの誘導がないと超ミニアパートに近づけなかったのでやめました。前面の道が拡張されて、インターからリニア駅期までつながることは知っていましたが、もう工事が始まるとは思いませんでした。バイパス工が開通すれば、多少なりとも価値が上がるような気がします。重要な事ですよね。超ミニアパートは本当に小さなアパートで(世帯数では秘密です。)、・利回りは約18%、・返済比率は約60%、というものです。ノーリフォームでいけそうです。利回りは高くもなく低くもなくという物件ですが、”高返済比率物件”であることは間違いありません。返済比率は年数によって違ってきますが、今回は保証協会の融資制度を使ったので、保証金の補助を受けるには10年がMAXです。その結果、高返済比率物件になってしまいました。この高返済比率物件の年間返済額は、わたくしの賃貸物件の年間家賃収入の1%未満です。この程度であれば、大きな影響がないと考えました。規模が小さいこともあり、10年間はほとんど利益がありませんが、・10年後を楽しみに返済し続ける。・繰り上げ返済をする。という事になります。こんな高返済比率物件を、1棟目、2棟目・・・・・多分5棟目くらいまでに買ってしまうと、苦しいだけのアパート経営になって、日々つまらなくなると思います。絶対にやってはいけません。しばらくは、月々の返済、固定資産税、火災保険料を払いながら、頑張って経営します。夜、スマホに自宅付近で事件あったというお知らせが来ました。詳しく見るとクマが出たという事でした。どうでいいこと。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.15
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング専業大家の一日を書くのが辛くなってきました。本日は午前中は穏やかに過ごしました。宅配が来ましたが、LEDシーリングライト5台だけでした。穏やかに過ごしていると某職人さんから電話が来ました。他業種の職人さんと現場で一緒になって、ストレスがたまることがあったようです。30分くらいお話を聞きました。午後、アパートの除草に行きました。アパート3軒に除草剤を散布してきました。疲れた。でも、明日も除草しよう。夕方、不動産屋さんから連絡がありました。昨日のブログに書いた物件とは違う物件のことです。わたくしには未知の高価格帯の物件です。21%くらいの指値をした買付証明書を不動産屋さんに渡したのが、先週の水曜日でした。その時、不動産屋さんに売主さんへのお手紙も渡しました。内容は、”ぜひあの物件をお譲りください。お譲りいただければ末永く大切にして・・・・・。”ではなくて、”修繕必要ヶ所の写真多数と、2300万円くらいのリフォームの見積”です。簡単に言うと『不幸の手紙』みたいなものです。売主さんの都合で、不動産屋さんが、『買付証明書』と『不幸の手紙』を売主さんに渡してくださったのは今週月曜日のようでした。本日(木曜日)、売主さんから不動産屋さんに回答がありました。ずいぶん早い回答です。「売主さんに断れた?」と思いました。詳細は書けませんが、不動産屋さんから先方の反応を聞くと、いい感じで着地点が見えたような気がします。『不幸の手紙』の効果もあったようです。相手の着地点に降りるわけにはいきませんから、もう一度、少しだけ金額を上げて指値をしました。不動産屋さんが上手くまとめてくれることを願ってます。買えるといいな。融資つくといいな。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.10
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング最近、仲間の大家さんが、面白い物件を購入に向かって頑張っています。現在、交渉の真っ最中のようです。ベテラン大家さんですから、きっといい条件で購入できるでしょう。結果が楽しみです。いい条件で購入するには、交渉するしかないと思いますが、経験上思う事があります。1 交渉は知識や経験がある人が有利に進められる。2 不動産屋さんは知識や経験がある人に味方しやすい。です。今日も勉強開始。10時くらいから1時くらいまでとりあえず3時間勉強しました。途中でA管理会社さんから電話がありました。今月14日に決済の超ミニアパートのことです。この決済にA管理会社さんは関係ありません。超ミニアパートの売り主のLさんは自主管理大家さんです。この超ミニアパートしか所有してないようです。引き渡し後は、わたくしはA管理会社さんに管理してもらうことにして、決済日も連絡しました。その超ミニアパートに10年以上住んでいたPさんが今月20日に退去します。売買契約後にPさんから退去の連絡があったようです。キツイ連絡ですよね。わたくしは、「Pさんは10年以上住んでいて、その間の利益はLさんのものになったと思います。だからLさんに原状回復をしてもらってください!数日間(14日から20日まで)の家賃でわたくしが原状回復するのは納得できません。」と、穏やかに不動産屋さんに言いました。不動産屋さんにとって、引き渡し後に前オーナーが原状回復するというのは始めてじゃないかと思います。不動産屋さんは納得してくれましたが、売主Lさんが納得してくれたかどうかは知りませんでした。本日、LさんからA管理会社さんに超ミニアパートの原状回復をしてほしいという内容の電話があったようです。この超ミニアパートにはA管理会社さん仲介の入居者はいません。A管理会社さんは、14日の物件引き渡し後の20日に、前のオーナーLさんの負担で原状回復のオーダーがあったので違和感を感じたようです。多分引き渡し日が20以降になったと思ったようです。そこで私に電話してきました。A管理会社さんには、詳細をお話しました。今回の現状回復は、わたくしの負担になってもおかしくはありません。10年住んでた部屋ですから、とんでもない原状回復費がかかるかもしれません。ダメ元の交渉で何とかなりました。さらに、この超ミニアパートは、合併浄化槽でした。売買契約後でしたが、「合併浄化槽の汚泥はLさんがオーナーだった時のものです。処理をお願いします。」と不動産屋さんに言って、引き渡しの日までに、汚泥を処理していただくことにしました。この不動産屋さんは、物件の売買で浄化槽の汚泥の処理を言われたのは初めてだと思います。Lさんは2年ごとに汚泥の処理をして1回6万円くらいかかっているようです。その結果、1年前に汚泥の処理をしたという事で、Lさんから残りの1年分の汚泥処理費として3万円いただけることになりました。何でも交渉してみることは大事だと思います。もちろん、定番の”土地値20%、建物値80%”の按分も交渉して、契約書に記載してもらいました。この売買は小さな売買ですが、1 交渉は知識や経験がある人が有利に進められる。2 不動産屋さんは、交渉の際、知識や経験がある人に味方しやすい。が、うまくはまった売買です。さらにもう一つ、3 所有戸数の多い大家の交渉は、売主さんも不動産屋さんも聞いてくれることが多い。と言えると思います。ドルフ・デ・ルースさんの、『世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ—自己資金ゼロから始める究極の資産形成術』は、価格交渉以外の交渉についても書いてあるいい本だと思います。中古しかないけど。事務所で夕方4時から5時まで勉強しました。寝落ちして目が覚めたら7時でした。頑張ろう!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.06
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、小さめアパートの契約をしてきました。今回は長野県保証協会の融資制度を使います。わたくしは保証協会さんの融資制度をこの他にもいくつか使っています。今回は、X金融機関さんから、「ウチも保証協会の融資制度をやりますから声をかけてください。」と7月中旬にお誘いがありました。X金融機関さんには、わたくしとしては大きめの物件の融資をお願いしていたので、保証協会さんの融資制度は使っていませんでした。わたくしの第3法人が新規法人の融資制度が使えるという事でした。保証協会さんの融資制度を使うと、期間10年で、金利は1.1%、保証料は激安で借りられます。期間10年というのがちょっとネックで、大き目の利回りの低い物件には使いにくのが残念です。条件に合う物件はなかなか見つからないと個人的には思っています。今回はたまたま小ぶりのアパートで条件に合うものが見つかりました。物件を見つけてから色々ありましたが、短期間でなんとか契約までこぎつけました。後は、金消契約、引き渡しを待つだけです。何もなければいいのですが。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.11
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は決済が終わりました。本当は7月末に決済をしたかったのですが、売主さんの都合で本日8月3日になりました。売り主さんは年配の方です。新型コロナのこともあるので、決済も売主さんには金融機関に来ていただかない方向で考えていましたが、どうしても出席したいという事になりました。そして売主様の都合で8月にずれ込みました。7月末が都合が悪いという事でしたが、理由は旅行に行っていたとのことです。旅行のために決済が伸びてしまったのか。でも、ワクチン2回打った方は強いですね。2回打ったから大丈夫かどうかはよくわかりませんが、売主さんにとっては旅行に行ける安心感があったことは確かです。今回は、1K:10室、2DK:1室、2LDK:2室、3LDK:1室ちょっと変わったアパートです。こんな物件です。空室は2部屋です。大きなリフォームは必要ありません。いきなり家賃収入があるので助かります。本当にうれしいです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.04
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日午後、金融機関で金消契約をしました。何事もなく無事終了しました。何かあっても困ります。決済は明日ですから。金消契約に行く前の午前中のことです。昨日の契約した契約書に印紙が貼ってなかったので購入して貼らなければいけません。契約書は金融機関に提出してコピーをとってもらいます。印紙を貼ってない契約書を金融機関に提出するわけにはいきません。印紙の金額は一万円だとわかっていますが、念のためにネットで確認しました。やはり一万円です。でも不安で法務局に電話してしまいました。実はこの時、法務局に電話をしているという自覚はなかったんです。法務局の方のはっきりしない受け答えに少しイライラしました。法務局の方が不動産契約書の印紙の金額を知らないのは当然です。話の途中で法務局の方に、「税務署に聞いたほうがいいですよ。」と言われて、ハッとしました。税務署のつもりで法務局に電話してました。イライラしても態度に出さなくてよかった。ニコニコは大切。「すみません。」と言って電話を切りました。本当に申し訳ない。忙しくてバタバタしていたので、ミスをしたくなという気持ちから慎重になり過ぎて、法務局に電話をするというミスをしました。無事、一万円の印紙を購入して、契約書に貼って割り印して終了。金消契約の時にコピーをとってもらました。とりあえず明日の決済を頑張ります。何を頑張るかはわかりませんが。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.03
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング今週もほぼ終わりの7月30日金曜日です。そして、8月3日には物件の決済です。売買契約が終わってません。金融機関さんとの金消契約も終わってません。どうしてこうなったのか?あのオリンピック4連休が原因の一つではあるようです。本日午後、日取りが決まりました。売買契約:8月1日(日)金消契約:8月2日(月)決 済:8月3日(火)※これは予定通りです。タイトな日程になりました。無事、決済できるといいな。午前中は全空アパートに行きました。コマゴマ色々やりました。コンセントプレート交換等。LED照明をつけました。左はカインズのLED照明せです。黄ばんでません。右はネットで買ったのLED照明です。黄ばんでます。購入してから1年くらいたった新品です。未開封で箱に入れてありましたが、本日開封すると黄ばんでました。比べるから黄色く見えるんだと考えて、このままつけました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.31
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング8月に購入することになった物件ついての話です。この物件、融資はすでに通っています。本日は朝から多少不動産業者らしいことをしました。1 不動産会社から、売主さんと不動産会社の都合のいい日時の連絡を受け、わたくしの都合も含めて候補日を決める。2 司法書士さんに連絡をして、候補日の中から都合のいい日を複数選んでいただく。3 金融機関さんに連絡をして、候補日の中から日時を決めていただく。 決まったところで、また1、2に連絡して周知する。3に調整ができたことを連絡をする。不動産業者らしいことをしたけど???今回の購入者はわたくしの法人。法人で購入しますが、不動産会社の法人ではなくてただの資産管理法人で購入します。わたくしの不動産会社が、買い側の不動産業者かというと、そうではありません。ですから、わたくしの不動産会社が仲介手数料の半分をもらえるわけではありません。世の中、買主側の業者の中には、ほとんど何もせずに仲介手数料の半分をもらえる方もいます。わたくしの資産管理法人が物件を購入する場合、わたくしの不動産会社が仲介できて、仲介手数料をもらうこともできるけど、今回は(も)違うという事です。わたくしの不動産管理法人は、一般の個人と同じ扱いです。重説の説明も受けます。一般的には買主が、1、2、3みたいなことはしないと思います。さして大変な事でもないし。協力できることはさせていただきます。余談ですが、わたくしは宅建士で休眠不動産屋も所有してます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.20
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング現在、金融機関に融資をお願いしている物件があります。本日担当者さんから連絡がありました。「建物の形が変わっているので建物の図面がありませんか?」とのことでした。早速、売買仲介の不動産屋さんを通して確認してもらいました。答えは後日です。形が変わっていると言っても、こんな形ではありません。上から見て建物がアルファベットのLの形をしているアパートです。金融機関さん、担当者さんにしてみれば、おそらくL字の建物は珍しいのだと思います。手続きを進めてくださっている担当者さんに感謝です。図面があればいいのですが。売主さん次第ですね。買えるといいな!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.17
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング融資が1日で決まった物件が、売主様の都合で話がストップしてしまいました。詳細は書けません。売り止めになって話がなくなったわけではないけど、時間がかかりそうです。しばらく放置プレーですね。明日は金融機関に、このことを連絡しなくてはいけません。担当者さんには本当に申し訳ないと思います。夜になって妻に聞いた話です。わたくしの前職の関係者がわたくしを探していたようです。わたくしの名前は名簿から消えているので、勤務先がわかっている妻に連絡があったとう事です。前職は公務員なので、途中でやめる人はほとんどいませんでした。わたくしも公務員の時、途中でやめた人に連絡を取ったことはほとんどありません。どこで何をしているのかわからなくなった人もいました。途中でやめた人は、タブーの世界の住人でした。前職をやめて3年目だけど、義理を果たさなければいけない用事ができてしまいました。1日で済むことだけど。嫌だ。正式な依頼文書が後日届くということです。届かなくていいけど。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.14
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日のブログに書いた融資のお願いの件ですが、本日午後「支店としては融資する方向で進めます。」という非常にありがたい内容の返事をいただきました。融資のお願いをしてから25時間くらいでOKでした。担当者さん、支店長さんに、感謝!感謝‼元々融資の可否は早い金融機関さんです。資料を持ち込んだその場でOKをいただいたことも何回かあります。支店でOKのあとは本店決済という事ですが、これは大丈夫だと思います。今までも支店でOKの後、本店決済でNGはありません。条件つめるぞ!”融資のついたときが最強”説を信じているわたくしです。仲介さんに、物件のリフォームの見積もりを送りました。この見積もりは私の別法人名でつくったものです。仲介さんに値引き交渉の材料を送ったという事です。今回の物件はちょっと古めで立地はいい感じ。そして、満室物件!満室物件は、嬉しい!嬉しい!嬉しい!嬉しい!嬉しい!嬉しい!本当に久しぶりに人がたくさん住んでる物件を買いました。ここ2年くらい入居率0%~40%の物件ばかり買って、個性の強い入居者さんがいました。そして空室のリフォームばかりしていました。今回はとりあえずリフォームがないように思えます。多分。この物件、定価で買うと利回り17.6%です。定価では買いたくない。目指せ20%!おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.03
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日、A金融機関に提出したシミュレーションの話です。今回の物件は、長期のローンになります。わたくしのつくったエクセルファイルのシミュレーションだと、80%入居だとローン返済中に赤字なってしまいます。普段は10年~15年程度のシミュレーションしかしないので、それ以上長期になると対応できないわたくしのエクセルファイルです。以前は赤字にならないように、数字を操作してなんとか黒字のシミュレーションをつくっていました。今回はそのまま持っていきました。赤字のままです。担当者さんにシミュレーションを提示しながら、「入居率80%のままだと〇年後から赤字になります。ですから、△年後までに売却を考えています。」といいました。これで赤字問題を解決したと自分では思っていますが、金融機関はどう判断するでしょうか?もちろん金融機関は独自のシミュレーションはするはずですが。わたくしが提出したシミュレーションは、わたくしの投資に対する姿勢を見る程度のものだと思います。そもそも「赤字になる前にローン期間中でも売却します。」という事を融資の前段階で言っていいのでしょうか?金融機関は売却前提で考えてくれるのでしょうか?以前から、担当者さんには、「収益物件は最終的には売り抜けることを考えています。壊して再建築ることはありません。」という事は伝えてあります。でも、実際の融資の審査になるとどうなんでしょうか?近いうちに結論は出ます。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.08
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキングゴールデンウィーク明けの本日、A金融機関にいてきました。先日買い付けを入れた物件の融資のお願いです。今回の物件はA金融機関の抵当権がついています。私もA金融機関に融資をお願いするので話は早そうです。担当者さんと15分くらい話をして終わりました。物件資料、シミュレーションも提出しました。わたくしとしては珍しく満室の物件を持ち込みました。利回りは今まで持ち込んだ物件の半分くらいです。今回は融資がとるかどうかわかりません。どうなるでしょうか?A金融機関を訪問したついでに、月次試算表、入居状況の一覧表、口座残高一覧表をお渡ししてきました。A金融機関はやや遠方にあるので、通常は郵送で済ませている書類です。たまには手渡しも大切な事だと思います。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.07
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング先日、購入に向けて話をしようとして心が折れた物件がありました。不動産屋さんをチェンジして話をしました。価格面では折り合いをつけることが難しそうでしたが、とりあえず買付証明書を出してみました。当然のごとく、私の提示した金額では折り合いがつきませんでした。売主さんの提示した金額で購入してもいいとも思います。迷いがありますが、連休明けに金融機関に持ち込みます。どうなるでしょうか?話がそれますが、買付証明を書くのは久しぶりです。最近書いたのは、昨年の6月くらいだったともいます。その買付証明書は、不動産屋さんが用意した金額の記入されたものに、わたくしが社判と社印をついたものです。純粋な買付証明書とは違って、売主さんとの金額の合意が終わってから買付証明書です。不動産屋さんのための買い付け証明書で、トラブル防止のために記名押印だけしたものです。純粋に自分の書式で希望額を書いたというのは思い出せないくらい前です。自分で希望金額を書いた買付証明が通った記憶もありません。多分、通った買い付けもあるとは思いますが、思い出せません。ほとんどの場合、不動産屋さんと”口頭で価格をつめてから金融機関に行きます。”という感じです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.04
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング19日に決済したアパートの話です。実際に測量したら敷地が15坪ほど広いということになってしまいました。でも、”敷地面積に増減があっても金額は変わりません。お互いに何も言いいません。何か言ったら死罪です。”と契約書には書いてあります。でも15坪違うと、坪単価10万円としても150万円くらい違ってしまいます。多分、時勢価格はもう少し高いと思うので200万円くらいかな?200万円ですから売主さんは黙っていられない。前日までごねていたようです。90歳過ぎても非常にしっかりしています。売主さんが当日金融機関に来なかったのが救いです。集合したのは、司法書士さん、不動産屋さん、わたくしの3人。サッサとお金のやり取りをしてサッサと解散。無事終了。200万円高くなると買値が25%以上高くなってしまいます。全空、1DK、6世帯、ナショナル住宅(パナホームではない)のアパートです。立地はいいです。わたくしの家からは少し遠いところにあります。フォルダー内を探しましたが、まともな写真がありませんでした。値下げ交渉に使う物件の欠点の写真しかありません。人としてよくねいですね。どうでもいいけど。9月の第2繁忙期を目指してノンビリやっていきます。本当は今リフォームしてる物件で手一杯なだけです。ノンビリしかできません。全空とか、入居者1人とか、購入後退去たくさんとか、そんな物件しか買えない最近です。2年半くらい前は、普通に入居者さんがいる物件買えたんだけどな。しょうがないですね。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.20
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング週末に決済する物件の境界確認に行ってきました。珍しく雪でした。杭は1㎝くらい積もった雪の下です。ほうきで雪をはきながら境界杭を確認しました。※この写真は今回の物件のものではありません。私は「収益物件ですから越境さえなければいい。」くらいに考えていますが、今回の不動産屋さんは慎重な方です。とてもいい方で仕事は丁寧です。境界杭のこともきちんとしておきたいのだと思います。境界杭確認の時に、苦労話をきかせていただきました。この不動産屋さんは物件管理も売買もされます。管理されているアパートで入居者が逮捕されたそうです。逮捕まで何度も騒動があり、嫌気がさした隣の入居者さんが退去されたということです。逮捕された入居者は起訴されたので、県外の警察(留置場?)まで行って、退去通知、残置物放棄の書類と返信用の封筒を警察の方に渡してきたそうです。面会の時はアクリル板で仕切られているので、その場で書類に署名押印できないそうです。書類は無事返送されて退去完了したとのことでした。その後、もう一人、ここに書けない事情があって強制退去させたそうです。これも不動産屋さんは相当苦労されたようです。不動産屋さんて大変なんですね。退去させるために県外の警察署に行くのは管理業務の一環なのかな?旅費とかもらえるのかな?おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.18
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング今月中旬に引き渡し予定の物件を見行ってきました。自宅から離れていたので、久しぶりに見に行きました。まだ自分の物件ではないので控えめな写真せす。外壁がダメですね。雨水がしみています。下地のコンパネまでダメになってます。それにしても、コンパネの上の樹脂の層が薄すぎるように思えます?どうするんだろう?1 いつもの塗装屋さんに頼んで下地から直してもらう。2 板金屋さんにががるバリュウム鋼板をはてもらう。3 しばらく放置。3はないと思うけど、2かな?これは売買契約の前に交渉するところですが、ご高齢の方で交渉にならない感じの方です。プロパンガスのボンベはありませんが、Aプロパン株式会社さんの古いガスメーターがついていました。2011年で期限が切れたメーターです。最低でも10年間全空ですね。こんなことは最初の内見で確認することでした。10年以上通水してない鉄管ですから、水道管ほとんどやり直しになりそうです。これも売買契約の前に交渉するところです。ついでに、不動産屋さんに電話をして、「Aプロパンガスさんに連絡を取っていただいて、オール電化にするからという理由で必要なものは撤去してもらってください。」とお願いしました。オール電化にはしません。プロパンガス会社さんを変更すると正直に言うと、Aプロパンガスさんが営業にきたり、私がお世話になっているZプロパンガス会社さんとAプロパンガスさんとの交渉に時間がかかったりします。Aプロパンガスさんと現所有者さんとの契約を知らないので詳しくはわかりませんが、普通に考えて撤去されるのはメーターと給湯器くらいだと思ってました。しばらくして、「まさかアパートのガス管が全部撤去されたらどうしよう?」思いました。Zプロパンガス会社の担当者さんに電話して聞いてみると、「ガス管まで撤去されたら、その時はその時で考えましょう。」と言っていました。撤去される可能性もあるということでしょうか?おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.02.03
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長野県の大家パスカルです。鳥かごをクリックしてください。 人気ブログランキング本日はクリスマスでした。プレゼントは、築古、全空アパートの契約でした。今回は、解体して更地わたしの予定だった物件を、解体せづに解体費を差し引いてもらって購入しました。すでに、売主さんの署名押印のある契約書でした。売主さんへの説明等は昨日済ませたようですが、とても大変だったと不動産屋さんは嘆いていました。売主さんはご高齢のご夫婦です。土地が奥様、建物が旦那様の名義になってます。奥様が「土地で売ったんだから建物に価値はないはずだ。」と言うと、旦那様が「私のアパートには価値がないのか!」と言い出したそうです。その他色々カオスだったようです。私の契約日を別の日にしてもらってよかったです。同席していたら私には耐えられません。わたくし宅建業者の本当のはしくれです。宅建業は第3法人でやってます。この物件は第2法人で購入するので、私は一般人の扱いになります。重説の説明を受けました。それが結構勉強になります。民法の改正や忘れていることはあります。引き渡しはまだ先にになるそうです。通常の春の繁忙期には間に合いませんが、新型コロナの影響で繁忙期もづれるでしょう。多分。本日は市役所に行って納税証明書もらって、お医者様に行って、物件の契約しに行って、商工会議所行って、信金さんに行って、健康センターに肺CT撮りに行って、不動産屋さんに約束した覚えのない3万円(そちらで払ってくれるんじゃなかったの?)を払いに行ってきました。バタバタしてました。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.26
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長野県の大家パスカルです。鳥かごをクリックしてください。 人気ブログランキング先日、愛知県の大家PAさんと見学した戸建物件の続きです。物件Bは、戸建5戸で1000万円という一見安そうな物件です。全空ではないのですが、空いている戸建を賃貸に出すにはそうとうお金がかかりそうです。見学の後、数日考えてお断りの電話をしました。不動産屋さんは、「買うのやめるんですか。売主さんと交渉するから、金額を言いて下さい。」と言うので、購入を断るつもりで、話をつぶすつもりで、つい、うっかり「400万円~500万円」と言ってしまいました。不動産屋さんはこの金額でも交渉するそうです。その後、400万円か500万円かで、不動産屋さんと10分くらい軽くもめました。何とか条件付きで400万円で交渉という事になりました。「断るつもりが、400万円で買うことになってしまった。」という気持でした。微妙な気持ちのまま1日経ちました。「買えば何とかなる。」と、「買ってはいけないものを買おうとしている。」という気持ちのせめぎあいでした。不動産屋さんから電話があり、「売主さんは1000万円以下では売らないと言ってます。すみません。」この不動産屋さん、売主さんとすり合わせが全くできてなかったようです。よくこの状態で、「金額を言ってください。」と言ったものです。何のための400万円 VS 500万円バトルだったのでしょうか。まだまだ、いい加減な不動産屋さんはいますね。でもよかった。私もいい加減な買い主でしたが。夕方、長野県のローカルニュースを見ていると、”あるスキースクールの校長の復活”みたいな特集がありました。私が大学時代にバイトでインストラクターをしていたスキースクールの校長でした。わたくし、バイトというよりひと冬60日以上泊まり込みで働いていました。3食付きでホテル住まいでした。泊まり込みで曜日に関係なく毎日インストラクターやっていると、すぐに雪を見るのも嫌になりました。インタービューを受けている校長はとてもニコニコしていました。私が働いてた頃は、スクール終了後のインストラクターのレッスンで、あの方に何度ストックで殴られたことか。おかげで人並みに滑れるようになりました。実は感謝!おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.25
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長野県の大家パスカルです。鳥かごをクリックしてください。 人気ブログランキング購入前に『全空荘』と勝手に名前を付けていたアパートの二度目の指値に惨敗しました。結局、更なる値引きはゼロでした。残念!融資のついた買い主最強説が揺らいでいます。久しぶりに2度目の指値拒否にあいました。購入価格が決定したのでサッサと話を進めます。この物件、きびしめの家賃想定でリフォーム費用等入れて、利回り20%は超えそうです。さらい都市計画道路にあたっていることが最近わかりました。うまくいけば数年後に土地収用があるかもしれないということです。行政の皆さん、私はごねません。協力的です。手間のかからない地主になる予定です。だから高く買ってください。だいぶ前に、雀荘で知り合った地主さんが土地収用にあいました。購入価格でごねたら行政の方に徹底的に言われたようで、雀荘で涙目になっていました。明日は、金融機関に必要書類と印鑑を持っていきます。そしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.21
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長野県の大家パスカルです。鳥かごさんを1回だけクリックしてください。 人気ブログランキング小さな全空物件ですが融資がおりました。物件価格+諸経費+リフォーム費用のオーバーローンでした。えらそうにいえる金額でありませんが。最初から『全空荘』というのは初めて購入します。プロパンガスのボンベがありません。”融資がついた買主は最強”説を提唱している私がすることは、いつも通り、・金額の最後の交渉 これは仲介の不動産屋さんが納得してくれる理由がないと難しですし、物件の購入過程で最後の交渉に使うネタくらいは持っていなければいけないと思います。いざとなればそのネタを理由に交渉をおりることもできます。・当然交渉金額が満額通ることはないので、土地建物の按分御交渉をします。交渉金額が満額で通っても、結局、土地建物の按分はお願いします。そのくらいハードルが低いお願いです。今回は、価格交渉については不動産屋さんも強い味方になってくれそうです。結果が楽しみです。金融機関の担当者さんは年内の決済ができると言ってますが、私としては、法人で購入するので来年でもかまいません。これが個人で購入の場合だったら、何が何でも年内に決済したいですよね。令和2年12月25日に決済したのと令和3年1月10日に決済したのとでは、決済日は約15日間の違いですが、長期譲渡になるのが1年遅れてしまいます。わたくし、1月15日決済という物件を持っています。今回は、比較的穏やかな物件です。・水洗トイレだし。・洗濯機置き場は外だけど、プロパンガス屋さんに室内への設置をお願いしたら「洗濯機置き場の移動はもう慣れたから大丈夫です。」と言ってもらったし。私の物件で慣れて、今のところ私の物件以外では使わない技(?)のようです。外洗濯機用の蛇口です。長野県は水道も凍るけど、洗濯機も凍って壊れるんですよ。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.12
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長野県の大家パスカルです。鳥かごさんをクリックをお願いします。 人気ブログランキング買い付けを出した後も、なんとなく話が進まなかった店舗物件を購入することにしました。よくわからんいい方だけど。買付を出した後、2番手の人がわたくしより高い金額を出してきたという事で、よくわからんうちに入札形式のような買い上がり形式になっていました。結局、私が満額現金購入になりました。定価販売になってしまいました。少額物件でしたが融資をお願いしてました.金融機関に融資のお断りの電話をしました。はやくしないとまた金額が上がるかもしれません。手持ちの現金でサッサと決済です。今までの経緯を見ていると、「このまま無事買えるのでしょうか?」という気持ちもします。本当にキャッシュ イズ キングなんだろうか?ついでにいつものように、初取引の仲介業者さんに、「土地建物の按分は建物80%以上にしてください。」というと変な空気が流れていました。”建物の比率を高くすることは、後の安定経営には欠かせない”と今のところ思ってます。進捗があったらお知らせします。進捗があってほしい!おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.12.01
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長野県の大家パスカルです。鳥かごさんをクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、第1法人の屋根の防水工事のお金を借りに金融機関に行きました。法人の社判実印をついて、保証人のわたくしの実印もついて契約は終わりました。出金伝票、振込伝票も書きました。数日後に資金実行されると思います。たぶん。その後、担当者さんから担当者さん「Pascalさん相談がありますのでお待ちください。」と言われました。担当者さんが席をはずしている間、「カードをつくってください。」「しばらく融資はできません。」「金利が上がります。」「一括返済してください。」何て言われるかドキドキしてました。二重契約などやましいところはないのですが、やはり緊張します。今まで、「ちょっと待ってください。」の後に良いことを言われて記憶があまりありません。というより嫌な事だけ覚えているんでしょう。担当者さんが戻ってきて、書類を提示して、担当者さん「この物件買いませんか?」写真を見て3秒くらいで返事しました。Pascal「買います。」落ち着いて話を聞くと(興奮していたのは私だけですが)、他の支店の案件を私に紹介してくれたとのことです。感謝です。詳細は全くかけません。金融機関さんからの紹介ですら融資は問題ないとのことです。その後、物件の住所を聞いて物件見学に行きました。駐車場に車を止めると、近くにいたおじさんが話しかけてきました。おじさん「ここはあなたの駐車場?」と言われたので、Pascal「違います。不動産屋さんに部屋を紹介されたので部屋を見に来ました。」と胸を張って堂々と答えました。息を吐くようにうそをつく。というより本当のこと言ったら大変な事になります。おじさん=大家さんでした。大家さん「安くするから借りて。中も見る。」と言われて、部屋の中も見せてもらいました。内見後、おじさん(大家さん)が帰ったので、改めて金融機関に電話して「内部も見ました。買います。」と力強く言いました。内部を見たいきさつもきちんと説明しました。買えるといいな~。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.11.28
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おはようございます。パスカルです。なんか、楽しみに!楽しみに!楽しみに!していた売り物件が売り止めになりそうです。売主さんは商売をされている方で、コロナショックをきっかけに売ろうとしていたようです。「ありそうな話」「いい話」と思っていましたが、話が進みません。仲介さんにどうなってるのと聞いてみました。売主さんは、”本業の収入がほぼゼロになって、収入がアパートの家賃しかない。”という事です。そりゃ売るに売れん。売ったら大変な事になる。収益物件を売りたくても売れないというのも、コロナ禍の一つの姿かもしれません。納得しましたが、悔しい話です。金融機関の”やる気印の営業さん”に、「あのアパートの話どうなりました?」と何度聞かれても、「なんも進みません。」と答えるだけの日々です。「でもあきらめないぞ。」と言っても黙って待ってるだけですが。物件購入の順番が狂ってしまうけど、全て金融機関に正直に話して、「先にこの物件の融資を通してください。」と、言うしかないです。実際に言ってみました。おしまい。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら長野県の中信南信で、プロパンガス会さんの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.19
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おはようございます。パスカルです。任売物件を見に行ってきました。不動産屋さんが1人で来ると思ってましたが、保証協会の方もいっしょに来るという事です。私非常に緊張しました。それは、ある金融機関の支店で一番偉い方、店長か支店長代理と言われる方から、「Pascalさんの物件は古い木造ばかりで保証協会はとても警戒しています。保証協会はお付き合いしたくないようです。」と2年前に言われてました。本当に古い木造しか所有してなかったら言われてもしょうがないのですが、当時は、重量鉄骨メインで耐用年数以内の返済でやってました。「何でそんなことを言われなきゃいけないんだと。」と思いました。それ以来、「オレは保証協会の嫌われ者!」というセルフイメージを育て続けて、大きく育て上げました。現地には、やはり保証協会の方が来ていました。価格交渉等全てこの方と話すことになります。ますます緊張の秋です。名刺を交換して私の名前を確認した後、保証協会の方「Pascalさん、オレここに来る前にPascalさんのリフォームの書類にハンコおしてきたしてきたから。」と、言ってました。そういえば、リフォームローンの申し込みをしてました。「制度資金を使うって言ってたけど、保証協会を使うんだ。」と、改めて思いました。当たり前すぎるか。その後、物件内部の見学をしました。話を聞いていると、この保証協会の方の不動産の知識やノウハウが半端じゃないという事がわかりました。私、話を聞くだけです。刺激ガンガンです。「不動産ってこんなうふうに考えて、金融機関にぶつけていいんだ。」という事がわかりました。目からウロコが何枚も落ちました。「この保証協会の方が不動産投資やったらすごいよな。」とも思いました。今回の物件価格が高すぎるので、そのままお別れしました。普通だったら、相手を怒らせるような金額を言ってしまいがちな私ですが、さすがに今日は、「75%オフなら買います。」とは言えませんでした。物件内部はこんな感じでした。 酒がいっぱいありました。おしまい。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.12
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おはようございます。パスカルです。本日は高学歴大家さんからメールがあり、『倒壊荘』横の『雀荘アパート』の売り情報を教えていただきました。感謝です。私はたまに働くおじさんいなりますが、今日が働くおじさんの日でした。収益物件のサイトを全く見ていなかったので全く知りませんでした。夕方、働くおじさんをやめて問い合わせをしました。どうなるでしょうか?内見を楽しみにしています。昔々、この『雀荘アパート』には麻雀がありました。今は雀荘はないかもしれません。この雀荘に、知り合いの大学生3人に呼ばれてテンピンになるはずだった麻雀をうちにいきました。私は社会人でした。「学生でピン麻雀打つってすごいじゃん。」と思いながら行きましたが、学生さんは初心者でした。テンピンは知ってましたが、ルールはまだよくわかってないようでした。私の一人勝ちでしたが学生さんは1000円とか2000円しか持ってませんでした。テンピンに1000円、2000円持って来るというのは度胸があるのか、わかってないのか。穏やかにテンゼロにしてあげました。さらに車でお家まで送ってあげました。後日、この話を別のフリー雀荘で知り合ったKさんに話すと、「あそこ(雀荘アパート)は客質が悪いからフリーは行かないほうがいいぞ。」と言ってました。手の指の数が少し足りないKさんが言うことだから間違いなかったんでしょう。おしまい。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.11
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長野県の大家パスカルです。・・・ 値引きに応じてもらいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『第3極楽荘』の値引きの記録です。この売り主さん「値引きは絶対にしない。」と言ってました。関西在住の方で、物件の状況が分かっていないので強気でした。指値に使った写真の1枚です。一番インパクトがあった写真です。3階の共用階段です。この時点で購入から撤退する方もいると思います。5年くらい前までの私だったら撤退していたと思います。この物件は重量鉄骨3階建です。鉄骨の躯体には問題ありません。木造でこの状態だったら撤退していたかもしれません。原因は雨漏りです。7月の大雨の前はこんな状態でした。窓回りの金属の板がかろうじてついてますした7月の多雨でとどめを刺された感じです。この物件、融資で2月待たされ融資不可になった物件です。融資不可は痛かったんですが、2ヶ月の間に7月の大雨があり、1枚目の写真のような状態になってしまいました。ある意味チャンス到来という事でしょうか。仲介さんに、その他の写真と、自分で作った見積もりを売主さんに送ってもらいました。その結果16.7%の値引きになりました。予想利回りは購入経費と修繕費込みで22%以上になりそうです。修繕費用には屋根の全面塗装、和室のフローリング化などリフォーム費用が含まれますこの窓回りの修繕費はどのくらいだと思いますか?同様の窓が全部で4ヶ所あります。程度の差はありますが4ヶ所を同じように修繕します。修繕費は94,600円です。こは4ヶ所の合計金額です。1ヶ所23,650円です。窓回りの金属板は十分使えるので再利用します。結果的に94,600円しかかからない修繕を前面に出すことが、数百万円(百万の位の数字は小さいんですが)の値引きに大きく貢献しました。私は、この窓回りの修繕に「何十万かかるんだろう?」だろうと思っていました。売主さんも同様にお金がかかると思ってくれていたようです。窓回りの金属板が落下しても、落下しなくても修繕は必要でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.10.02
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長野県の大家パスカルです。・・・ 今は物件を探していないのに。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら現在、物件を買う気はありません。(でした。)購入したばっかりの物件のリフォームで手一杯です。毎日物件に行って穏やかに過ごしてました。穏やかでもないけど。昨日、そんな穏やかな日々を打ち破るように、不動産屋さんから売り物件の連絡がありました。感謝!Lineで送ってもらった資料を見ると見学したくなりました。本日、不動産屋のXさんと待ち合わせをして物件Aに行きました。この物件が売りに出るとは思っていませんでした。入居率6割ですが、物件を見ていると、なんか欲しくなってしまいます。真剣に値段の交渉をしてしまいました。不動産屋のXさんに嫌われたくないので、控えめに2割の指値をしました。通るといいな。その後不動産屋のXさんと話をしていると、「本日また物件の査定がきたんですよ。資料渡しますね。」と言って資料を2つもらいました。まだ、値付けもできていな物件です。知っいてる物件でしたから一人で見に行きました。物件Bは数年前ある不動産屋の店長の忖度で私が買えなかった物件でした。物件Cも見に行きました。これも以前か付けを入れて物件でした。別の不動産屋さんの話では、物件を手放す相談が増えているそうです。「本業が苦しくなったり、不安になったりしたことで不動産を手放すことになったようです。不動産賃貸業自体はマイナスではないんです。」と言ってました。新型コロナショックの直後に売りに出された私の『第3極楽荘』もそんな感じでした。オーナーさんの不安から売りに出た物件でした。でも、もう10年以上前から入居率は3分の1でしたから、コロナショックで収益も入居率も落ちていません。不安になる要素がにように思えます。最近まで、コロナショックで、・売り物件が多くなる。・物件価格が安くなる。と言われてはいましたが、実感はありませんでした。今後は売り物件が増えたり、物件価格が安くなったりするのでしょうか?おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.09.24
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長野県の大家パスカルです。・・・ 引き渡しから3日目に入ってみました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら引き渡し当日はカギをもらえず、2日目は忙しくて行けず、本日初めて『第三極楽荘』に行ってまいました。3ヶ月くらい前に、内見させていただいたんですが、ほぼ忘れていました。空室に一人で入るのは大嫌いな私は、塗装屋の親方を誘っていきました。この建物、1Fは1LDK×2 2Fは2DK×1、3DK×1 3Fも2DK×1、3DK×1 まずは3Fの3DK床はこのままでよさそうです。ホコリがたまってますが。2Fの2DK、3DKはバリバリの畳でした。キッチンもクリーニングでいけそうです。床のCFの汚れも落ちそうです。多分貼りかえると思います。ユニットバスもいいですね。残置物の牛乳パック。空ですが2013.8.8の賞味期限です。続いて1DKリビングです。キッチンです。ユニットバスです。トイレです。この1LDKはすぐに決まりそうな気がします。築30年過ぎていますが、空室期間が長いせいか思っていた以上にきれいでした。今回は、室内は和室(6畳間×5部屋 8畳間×1部屋)を洋室化するのが大きなリフォームです。でもね、共用階段が雨漏りでかなり傷んでるんですよ。共用階段の天井、壁の内外、完全にいってます。いくらかかるかわからんくらい。ちょっと前に若手投資家さんに見てもらいましたが、感動して写真を撮ってました。こんな感じです。写真で見るとたいしたことないようにも見えますが、実際はもっと広範囲でひどいんです。駐車場も陥没してました。写真だとたいしたことないように見えますが、駐車できないくらいへこんでます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.09.04
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長野県の大家パスカルです。・・・ 『第3極楽荘』という物件です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私の住んでいる地域には、 『第1極楽荘』『第2極楽荘』『第3極楽荘』というアパートがあります。元々違うオーナーさんの物でしたが、県外の方が1人で3棟購入し名前を統一しました。もちろん『極楽荘』は私の付けた仮名です。『第1極楽荘』『第2極楽荘』は昨年私が購入しました。絶賛リフォームを終えて満室一歩手前です。本日は『第3極楽荘』の決済日でした。※こんな物件です。今回は融資を使いません。使えませんでした。この物件、某金融機関から2ヶ月またされて融資不可になりました。不動産屋さんを2ヶ月またせて「融資不可だから買いません。」とは言えません。信用問題です。後々のお付き合いに大きく支障をきたします。金額も高くなかったこともあり、現金で買うことにしました。売主様は定価より1円もまけないとのこと。定価で買っても、リフォーム費用込みでも20%で回りそうな物件です。「でも安く買いたい。」「融資が使えないので安く買いたい。」「6分の4空室だから絶対に安く買いたい。」ダメもとで・修繕ヶ所の写真たくさん・工事の見積もり(私の別法人の名前で私が想像で作ったもの)を用意して、仲介さんを通して売主さんに送ってもらいました。その結果、約17%の値引きになりました。自分で色々と業者さんに直接発注してると、それらしい見積もりが作れるようになるんですね。今回は売主様に会うことなく決済が終わりました。新型コロナですから。昨日、ネットバンキングから、・売主様:物件代金・仲介様:仲介手数料・司法書士様:登記費用の振り込み予約を済ませました。そう思ってました。本日、朝9時にネットから振り込まれたことを確認しておしまいです。その後は、売主様が着金を確認する。 ⇓売主様が司法書士さんに連絡する。 ⇓登記をしてもらう。よく見ると昨日付で仲介さんの手数料がで振り込んであります。昨日、振り込み予約ではくて、普通に振り込んでしまったようです。今年は4棟27室購入しました。目標の半分ですが、今年はもう十分な気がします。『倒壊荘』『第3極楽荘』のリフォームを頑張っていれば寒い冬が来そうです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.09.02
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長野県の大家パスカルです。・・・ セキスイの3DK4戸×2棟購入 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は物件の契約でしたが、本日は別の物件の決済でした。当日の契約決済という久しぶりのパターンでした。契約と決済で忙しいはずですが、仲介の不動産屋さんがとても慣れていいて短時間で終わりました。感謝です。今回は不動産投資家さんから購入しました。投資家さんから買うのは初めてです。今回も土地建物の按分はご協力いただきました。土地:建物=1:28 でした。本当に助かります。減価償却がしっかりとれそうです。今回は、私の住んでいる町にあるセキスイの25年物、3DK4戸×2棟の購入でした。利回りは15%で高くはありませんが、手を加えれば18%くらいまで持っていけそうな気がするので購入に踏み切りました。この物件は以前から存在は知っていましたが、今年の初めにこっそり売りに出ました。表立って売りに出ていないので買うことができました。よかったです。私は、不動産屋さんからオープンになっていない物件の紹介を受けますが、経験上オープンにされていない物件がすべて”お買い得”で”いい物件”ではありません。むしろ、「ネットにのせる前にPasaclさんに持ってきました。」といわれると断りにくいこともあります。順調に進んでいた決済中、私は振込伝票を2回書き間違えていしまい3回目で完成しました。私は契約の律速段階になってしまいました。みなさんにご迷惑をおかけしました。律速段階というのは高校の化学の教科書に出てくる言葉ですよね。学生時代麻雀をしている時に、切るのが遅いヤツを「律速段階」と呼んでバカにしていましたが、自分が律速段階になるとつらいものです。今回は空室は1部屋だけです。頑張って満室にします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.08.22
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長野県の大家パスカルです。・・・ 購入の意思表示から3ヶ月以上経ってしまいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら本日は購入予定物件の契約でした。色々あって現金購入になってしまいました。購入前なので詳細は書けません。重要事項を説明してもらいました。買主が不動産業者の場合、重要事項の説明は不要です。私も不動産業者の”はしくれ”ですが、本当に”はしくれ”なので説明してもらいました。ではなく、今回物件を購入するのは、不動産屋の法人とは別の法人です。私はただの不動産を所有する法人の代表という事になります。不動産業者としては扱われません。一般の人という扱いです。重要事項をしっかり説明していたできました。感謝です。重要事項の説明をしないと不動産屋さんが宅建業法違反になってしまいます。契約書も説明していただきました。これも感謝です。契約書は説明しなくても宅建業法違反にはなりません。今回は、・売主様が遠方・新型コロナウイルスの影響という理由で契約書などの書類は郵送でのやり取りです。最後まで売主様とは会いません。自宅に戻ってPCから、手付金を振り込みました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.08.21
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長野県の大家パスカルです。・・・ 来週決済の物件 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらお盆中、管理会社さんも不動産屋さんも休みで電話もかかってきません。精神的にのんびりしていました。内装屋さんは遅れを取り戻すために14日まで働いてくれました。感謝です。昨日13日のPM5:30くらいに金融機関から電話がありました。融資が正式にOKになったという事でした。今月中に引き渡し予定の物件です。17日月曜日に金融機関さんと金消契約になりました。ちょっと忙しいですね。不動産屋さんとつめた話ができていないかったので、お盆中ですが電話しました。色々確認しました。Pascal「契約いつするの?」担当さん「当日同時決済です。」Pascal「契約何時からになったの?」担当さん「10時からです。」Pascal「最終的な金額はいくらになったの?」担当さん「これ以上の指値は無理でした。〇〇〇〇万円です。」この他にも色々確認しましたが、今頃こんなことを聞いていてはいけない。いいわけない。でも、聞かないと17日に金融機関と金消契約ができない。というよりそれ以前の問題ですね。この担当者さんとは私が賃貸経営を始めた9年前からの付き合いです。当時は彼も不動産屋さんではありませんでした。金融機関さんに提出する書類は本日金曜日にとるしかありません。お盆中ですが、役所巡りをしてきました。完納証明書:税務署、合同庁舎、役場印鑑証明書:法務局、コンビニ行政機関は、お盆中もやっているので助かります。疲れました。火災保険もまだです。連絡しよう。今回の物件は珍しく入居者さんも8割以上います。個人的には萌えない物件かもしれませんが、たまには楽をしたいです。引き渡しが済んだら、またブログで書きます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.08.15
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長野県の大家パスカルです。・・・ 1年10ヶ月で8物件購入した時期がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら5~6年前ですが、一つの金融機関から1年10ヶ月で8物件の融資ですから結構忙しかったです。3ヶ月で1棟以上のペースです。手続きも大変ですが、アパートを満室にするという事が大変でした。初めてお付き合いする金融機関ですから、信用を得ることが大切でした。ですから、5棟目くらいまでは、戸数の少ない物件は満室に、戸数の多い物件では9割以上入居させてから次の融資をお願いする状態でした。当時購入した『6分の4空室物件』では1ヶ月くらいで満室にしました。もちろん予約ベースですが。その時、担当者さんは笑いながら「満室にするのがはやすぎませんか?」と冗談を言ってました。そんな感じで、同じ金融機関、同じ担当者さんから次々に融資していただきました。このころは、比較的リフォームが簡単な物件を購入できた時期でした。今のようにリフォームにお金も期間もかからなかったのがよかったです。この金融機関さんでは中古のアパートのローンというのはあまり前例がないようでした。初めて事業計画書の提出を求められたときに書式を聞きましたが、中古アパート用の見本になる書式はないようでした。そこで、自分で作りました。租税公課、共用部電気代、修繕積立金、火災保険、町内会、雑費など考えられるものはすべて盛り込みました。家賃も年々減少するようにしました。実際は家賃減少はないですし、リフォームをして家賃を上げて募集していました。最初は金利も決まっていないので自分で利勝手に決めました。もちろん金利は、融資が固まった段階で金融機関が決めてくれました。返済年数は10年、15年、20年の物をつくりました。これも駆け引きで、「10年、15年は無理で、20年じゃないと回りません。」みたいにしたり、はやく返したい物件は10年でも行けるようにしてました。入居率は100%~70%まで、10%刻みか、5%刻みで作っていました。何にしても事業計画書を赤字にしてしまったら意味がないですから苦労することもありました。ある物件で、法定耐用年数の残りが少ないため、入居率を70%にすると赤字になってしまう物件がありました。返済年数を20年に延ばしても赤字です。悩んだ末、『70%の計画書を提出しない』という単純明快な結論になりました。特に金融機関から70%まで提出するように言われたいたわけではありません。金融機関に100%~80%の計画書を持っていきました。計画書を一通り見た担当者さんが一言「70%では回らないという事ですね。」私、小声で「はい、そうです。」こんな会話がありましたが、何の問題もなく融資は通りました。入居率70%で赤字の物件を通してくれました。感謝です。現在は、赤字になるところまで作って提出しています。「この返済年数では赤字です。」「リフォーム資金を借りても入居率70%までは黒字で回ります。60%は赤字です。」と示すために提出します。余談ですが、入居率が80%、90%で赤字になる計画書を提出してはいけないことはわかりますよね。購入の相談もダメですよね。そんなことをすると、物件じゃなくて、提出した人の適正が疑われます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.08.06
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長野県の大家パスカルです。・・・ 『倒壊壮』の本当の名前はもっとヤバい。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら本日は『倒壊荘』の決済日でした。築48年の鉄骨造です。ニコニコ現金払いでした。物件の紹介を受けたのは1年くらい前だと思います。当時は当然築47年でした。なんだかんだと売主様に引き延ばされてしまいました。1年分の家賃をください!途中で入居者のおばあちゃんと仲良くなって、軽自動車を購入した思い出先行型のアパートです。ブログで『倒壊荘』として紹介したつもりでしたが、ブログが見つかりません。決済は滞りなく終わりました。その後、今まで『倒壊荘』を管理をしてくれていたミニミニさんのちょっと偉い人に、Pascal「管理してくださいね。逃げないでください。」偉い人「分かってますよ。逃げませんよ。でも管理料が割高ですよ。」Pascal「いいです。お願いします。」偉い人「Pascalさん、入居者のおばあちゃんと友達になったんだから自主管理もいいんじゃないですか?」そういう事ではない。友達になってしまったから、色々直せと気軽に言われそうです。他の管理会社にもっていっても管理は無理そうです。引き続きやってもらうしかありません。『倒壊荘』の空室のカギををらいましたが、帰り道沿いにある『倒壊荘』に近づきもせず帰ってきました。空き部屋、空き家に一人で入るのは嫌いです。プロパンガス屋さんにも、『倒壊荘』の購入の報告と、ガスの転換をお願いしました。担当者さん「それは『おめでとうございます』と言っていいんでしょうか?」と言ってました。この担当者さん、高校生時代に友人が『倒壊荘』に住んでいて遊びに行ったこともあるようです。担当者さん「オレが高校生のころからボロかった。」と言ってました。空室の御開帳は7月4日まで楽しみにとっておこう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.07.02
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長野県の大家パスカルです。・・・ 失敗しても笑える物件は、失敗しないんですよ。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、購入予定物件の重説と契約書の原案が届きました。購入まで1年くらいかかった物件です。まだ買えてないけど。不動産屋さんも、私が購入するかどうか最後まで半信半疑でした。「本当に買うんですか?」と何度も聞かれました。引渡し前なので詳しくは書けません。絶賛休眠中の不動産屋の法人で買います。休眠中の不動産屋は収入がなく経費の捻出ができていません。開業以来、1年で300万円以上の赤い字です。日々赤字は増えています。という事でアパートを一棟購入して、不動産屋の運転資金にあてます。自転車操業不動産です。黒字転換するまでに5年くらいかかりそうです。真面目に不動産屋をやればいいんですが。今回は融資を受けません。受けられません。安くて古くて入居率50%の物件です。金額が安いので現金で買います。金融機関に相談しただけで信用を無くしそうな物件です。「その程度の金額も用意できないんですか?大丈夫ですか?」「うちの基準では評価が全くでないですよ。むしろマイナスじゃないですか?」なんて言われそうです。川上物件か?川下物件か?今回の物件は、不動産屋さん直の物件一般には非公開のようです。安い、ぼろい、かなり古い現状利回り65%くらい。頑張って満室にすると130%?控えめに言って100%くらい?たぶん、Pascalしか買わないと思われた物件です。私も普通の金額では間違っても買わなかった物件です。これを川上物件というのか?川下物件というのか?汚水物件というのか?7月1日決済引き渡しです。7月4日の引っ越しを手伝ってくれるみなさんには、この3K、4戸の衝撃的なアパートを強制的に見学していただきます。もちろん心理的な瑕疵はありません。急用ができたとか言って帰らないようにしてください。今回の物件は、私が言っている『失敗しても笑える物件』です。多分失敗しません。・激安。・ボロだけど廃墟ではない。・購入価格以上でいつでも売れる。・満室にできる。・でも普通には売れない。こんな感じの物件です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.06.27
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長野県の大家パスカルです。・・・ 理由によっては買っていい? ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら接道に問題のある再建築不可私の持っている『100万円アパート』は、接道に問題のある再建築不可物件です。これは、可能性としては隣地等が購入できれば再建築不可は解決することもあります。『100万円アパート』の隣のRC物件が売りに出たことがります。この物件を購入すれば接道問題は解決して再建築可になります。このRC物件1K×6戸で3500万円利回りたしか8%くらいでした。すぐに業者さんと連絡を取り申し込みをしました。一番になりました。銀行にも融資の打診をしました。審査のテーブルにも乗りましたが、途中で購入する気持ちがなくなりました。「利回り200%の物件と利回り8%の物件と合わせて14%にしてもしょうがない。再建築不可でいい。」という感じで、RC物件の購入はやめて『100万円アパート』は再建築不可のままです。「隣のRC買わなくてよかった。」100万円アパートの出口は『500万円、利回り40%』でいけるかもしれません。だめなら100万円でもいいです。最悪1万円でもいいです。20年後ですが。数年前、廃業した茨城県と関係のある不動産屋さんに「1000万円20%ならすぐ決まりますよ。」と言われたこともありましたが売りませんでした。今考えているのは、土砂傾レッドゾーンの再建築不可物件土砂傾イエローゾーンは買います。実際にイエローゾーンの物件を複数持ています。レッドゾーンはどうでしょうか?レッドゾーンは自分の力ではどうにもなりません。実際に土砂崩れという危険もあります。本当に崩れるかわかりませんが。多分崩れません。でも、そんな物件情報があり真剣に悩んでます。客観的には買ってはいけないんでしょうが。悩んでいるのは「激安じゃない。でも安い。」だからですね。失敗しても笑えるくらいの激安だと面白いんですが。ふと思ったけど、土砂傾レッドって本当に再建築不可?勝手にそう思い込んでただけ?おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.26
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長野県の大家パスカルです。・・・ ネイルサロンを始めるそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日『第1極楽荘』の1DKを見学に来たのは母娘さんでした。『第1極楽荘』の1DKは、ユニットバスまで入れ替えるので、現状では工期が決まりません。入居の予約は受けられません。『第1極楽荘』の1DKを見ていただいた後、『第2極楽荘』2DKを見ていただきました。というより『第2極楽荘』の2DKに誘導したんです。この部屋は、ちょっと家賃を安くしてもいいと思っていた部屋です。この部屋は絶賛リフォーム中というより、リフォームを始めたばかりで、一般の方から見るとただのボロ部屋です。あらかじめ隣のできあがった部屋を見ていただき「よいイメージ」を持っていただき、内見していただきました。7月から入居予定だという事なので、6月はフリーレントをつけるということにしました。「6月は家賃をいただきません。鍵は6月1日にお渡しします。引っ越しを徐々にされても、ネイルサロンを始めていただいてもかまいません。」と伝えました。私はフリーレントをよく付けます。理由は、・フリーレントで6月入居という形になります。契約は5月中です。キャンセルのリスクが減ります。・入居者さんも喜ぶ。と思います。・紹介してくださった不動産屋さんにも喜ばれる。と思います。・いずれにしても6月は家賃が入らないのだからからフリーレントにしても同じ。『空室にしているくらいならフリーレント』です。仲介さんからも評判がよくなります。これで極楽荘の空室は5部屋になりました。コロナショックの中3部屋決まりました。ありがたいことです。家に戻ると、宅配の佐川のトラックが来ています。荷物を下ろす直前でした。いつもの運転手さんです。また大量注文にニヤニヤしています。運転手さん「荷物が12個あります。」笑いながら言ってます。という事で、直接バモスの荷台に積みこんでもらいました。私もいっしょに積み込みました。LEDシーリングライトです。3個1セットで荷造りされています。3個 × 12セット = 36個36個のLEDシーリングライトですから運転手さんも笑っちゃいますよね。LEDシーリングライトは今月中に半分くらい使う予定です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.10
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長野県の大家パスカルです。・・・ 『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の手紙です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら こんな手紙がきました。とても忙しいのでしょうか、面談がいつになるか全くわかりません。面談の日程が決まったらまたブログに書きます。昨日も、極楽荘に行きました。空室の照明設置です。男性入居者の方が引っ越しをしていました。冷蔵庫を入居者さんとお母様と2階に運び上げようとしていますが、かなり重そうで運び上げられないようでした。手伝いました。私と入居者さんとお母様の3人で運び上げましたが重い、本当に重い。若い男性の引っ越しですが、「こんな大きさの冷蔵庫が必要?」と思いました。ついでに洗濯機も運び上げました。部屋の中には、妹さんと思われる女性ががくつろいでいました。お母様には大変感謝されて、缶ビール6本パックを差し出してくれましたが、大家ですから受け取るわけにもいきません。丁重にお断りしました。長く住んでください。2DKですから結婚してもしばらく大丈夫ですよ。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.08
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長野県の大家パスカルです。・・・ 今回もオーバーローンでした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日『8分の1空室物件』の決済引き渡しが終わりました。売主様の利用している支店に行って決済しました。この物件、契約から決済の間に『8分の3入居物件』 ⇒ 『8分の1入居物件』 ⇒ 『8分の2入居物件』⇒ 『8分の1入居物件』と、低入居率で変動しました。この物件は、1階がコインランドリーになっています。初めての店舗付き物件です。前回5年前にこの物件が売りに出されたときは、コインランドリーはつぶれそうで、「パスカルさん、コインランドリーの営業も引き受けてください。」と言われましたが、今は経営者がプロパンガスの会社になり、きれいなコインランドリーとして繁盛しています。ちょっと残念な気もしました。『8分の1入居』+ コインランドリーで決済引き渡しでした。あと2部屋入居があるまで毎月持ち出しです。今回もオーバーローンで融資していただきました。ありがたいことです。物件価格の1割ほどを諸経費+リフォーム費用ということで融資していただきました。・自己資金を入れる。・物件代金だけ借りる。・物件代金+諸経費+リフォーム費用でオーバーローンで借りる。という選択肢があったと思いますが、1割のオーバーローンをお願いしました。以前この金融機関で「諸経費も融資させていただいた方がいいんじゃないですか。」と言われたことがあるので、いつもオーバーローにさせていただいています。私のように、地方高利回りオーバーローンでやっていると、危険なやり方のモデルケースのようになっていますので、軽く反論します。「地方は危ない。」:特に感じません。都市、都市部のことは知りません。田舎でもある程度満室になっています。人口も当面増加傾向にある市町村もありますが、人口増加と満室とは直接関係はないと思います。「高利回りは危ない。」:低位利回りが危ない。10%程度の低利回り物件だと、突発的に空室2割、長期的に家賃下落2割のどちらかがあると、利回りが8%になります。同時に空室2割、賃下落2割の下落があれば利回り6%です。危ないと思います。20%以上の利回りがあれば4割程度の下落でもやっていけると思います。「オーバーローンが危ない。」:返済比率が高いことが危ない。多少のオーバーローンにしたくらいで返済比率が高くなり、返済比率が5割、6割、それ以上になってしまうことが危ないんだと思います。オーバーローンじゃなくても、自己資金を入れていても、返済比率が5割、6割、それ以上であれば危ないと思います。自分のやり方を正当化させていただきました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.31
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長野県の大家パスカルです。・・・ 金融機関様より質問がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日契約した『8分の6空室物件』ですが、金融機関に契約書を渡し、決済を待つだけになっていました。昨日、担当者さんから連絡があり、担当者さん「パスカルさん土地と建物の按分ははどうやって決めたんですか?」と質問がありました。土地の金額が低すぎるということです。パスカル「売主さんにお願いして決めました。減価償却を大きくとりたかったので建物の金額を大きくしてもらったんですよ。」とお答えしました。担当者さんも納得してくださいました。契約書上の土地の金額は、実勢売価や固定資産税の評価額と比べるとかなり低い金額なります。その点が疑問に思ったのでしょう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.28
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長野県の大家パスカルです。・・・ 『8分の6空室物件』の売主様 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日契約をした契約をした時、大家さんと話をしました。この大家さん、前回5年くらい前に私が買い付けを入れたことを覚えていました。その時に渡した名刺も持っておられるとのことでした。話を聞く中で「5年前に売却をやめたのは、何とか経営を立て直せると思っていました。」とのことでした。今回の売却には残念な思いがあると思います。さらに、新築の話になりました。売主様はこの『8分の6空室物件』を新築されていました。「新築はやるもんじゃない、最初の家賃が続けばいいけどだんだん家賃が下がってくる。」ということを話されました。『8分の6空室物件』の建設当時は、家賃が年々上がる前提で計画されていたのかもしれません。その後のデフレで家賃もかなり下がったと思います。厳しい話だと思いました。しっかり経営していきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.26
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長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日『8分の7空室物件』の契約に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらちょっと離れた金融機関に『8分の7空室物件』の契約に行ってきました。契約ですから 普通は仲介のK不動産屋さんの事務所でやりますが、今回は金融機関の応接室を借りて契約しました。契約は2時間くらいかかりました。疲れました。その後、私は、金融機関の方と「融資関係の書類」や、「支払請求書」や「振込依頼書」を書きました。これで決済の日が楽になります。午後、疲れて寝ているとK不動産屋さんから電話がありました。『8分の7空室物件』に申し込みがあったということです。『8分の7空室物件』から『8分の6空室物件』になりました。ありがたいことです。昨日、朝起きると庭が白くなっています。たいした積雪ではありませんが、車は4台すべてノーマルタイヤに履き替えていしまいました。スタッドレスをはいている車はありません。ノーマルタイヤのラクティス4WDで出発しました。雪があったのは自宅近くだけでした。助かりました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.25
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長野県の大家パスカルです。・・・ 低いです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら多分このブログを読まれている方は、毎日ネットで物件探しをしていると思います。私も毎日探しています。収益物件のサイトは「いつもの物件」が掲載されています。5年近く掲載されっぱなしの物件もあります。なぜか金額が下がりません。たまに、新しい物件があっても買える物件は少ないです。新しい物件の多くが「いつもの物件」になっていきます。戸建は、掲載されては消えて行く感じですが、やはり買えない物件が多いですね。実需の方が買っていきます。1日に何度か検索する日もありますが、ほぼ見つかりません。でも懲りずに次の日も探します。みなさんもそんな感じだと思います。違うかな。私の所有物件の中で、ネット検索で購入した物件の数を調べてみました。私の所有物件は、・アパート、マンション 17棟、149戸 ・戸建 21戸合計170戸です。ネット検索以外で購入した物件は・アパート、マンション 12棟、115戸 ・戸建12戸合計127戸ネット検索で購入した物件は、・アパート、マンション 5棟、34戸 ・戸建9戸合計43戸ここからは戸数だけで考えます。ネット検索で購入した物件の割合は、・アパート、マンションの戸数の割合は、約23%・戸建はの戸数の割合は 約43%全体では、約25%です。多分、ネット検索は大家になる前から毎日やっていました。少なくとも12年間は続けています。12年間で約4380日4380日 ÷ 43戸 ≒ 100日/戸ということで、100日に1戸見つけることができたということです。アパートマンションは、1棟購入できると少なくとも4戸くらいになると思うのでかなりの暴論ですが。統計に詳しい方、異論があるともいますが、黙って許してください。いずれにしても効率は良くないです。特にここ数年はネットで見つけられる物件は少なくなっています。もし、私が今までネット検索だけで購入していたら、所有物件は43戸ということになっていたかもしれません。所有物件は43戸では、まだ勤め人にをしていたか?勤め人の苦しさにまけて引きこもりになっていたか?どちらかでしょう。私の地域では、ネット検索だけで物件を買い進めていくことはできないようです。不動産屋さんに物件を紹介してもらうことが大切になってきます。でも、私は物件検索は毎日やっていきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.24
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長野県の大家パスカルです。・・・ 収益物件は普通、瑕疵担保責任免責ですよね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら中古の収益物件を購入する時、土地の金額を低く、建物の金額を高くするということは、減価償却費を多くとるために大切です。8分の7空室物件の契約書作成の前に、仲介の不動産屋さんに「瑕疵担保責任免責にしますから、土地の金額を下げていただくように売主さんに伝えてください。」という内容のことをお願いしました。金額は内緒です。不動産投資をしている方ならわかると思いますが、普通は収益物件は瑕疵担保責任免責になってしまいます。ですかから「瑕疵担保責任免責にしますから・・・。」というのも図々しいことですが、契約前に何でも交渉してみることは大切ですし、権利でもあります。ただし、不動産屋さんが板挟みにならないようにすることが大切ですし、不動産屋さんを不快にさせてもいけません。今回の仲介の不動産屋さんは、笑いながら理解してくれましたが、明らかに「パスカルさんちょっとやりすぎですよ。でもなんとか売主さんを説得します。」と思っていることがわかりました。昨日、契約書のひな形が届きました。土地の金額はお願いした通りの金額になっていました。早速、不動産屋さんにお礼の電話しました。今回お世話になっている不動産屋さん、売主様との信頼が厚いと思います。ですから、こんなお願いも何とかしてくださったのだと思います。本当にありがたいことです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.23
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長野県の大家パスカルです。・・・ 空室7部屋、入居1部屋になってしまいました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら現在購入を進めている「8分の5空室物件ですが」、ついに「8分の7空室物件」=「8分の1だけ入居物件」になってしまいました。厳しいスタートになります。空室が1部屋増えるごとに金融機関に正直に伝えました。融資が不可になるんじゃないかと思いましたが、融資はしていただけそうです。でも、次の物件を持っていきにくいですね。まだ次の物件ないけど。はやく満室にするしかないですね。月末に引き渡しですが、それまでに入居0の「全空物件」にならないことを願ってます。全空に近くなったので、協力していただいているプロパンガス会社さんに連絡しました。パスカル「7室空きました。工事しやすくなりますよ。」担当者さん「パスカルさん、入居者が少ないと貸与の予算も減らされますよ。」と言われてしまいました。空室を喜んで報告している場合じゃないですね。でも、ガス会社の担当者さん、いつも頑張ってくれます。きっと今回もどうにかしてくれると期待しています。プロパンガス屋さん抜きではやっていけない大家パスカルです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.22
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長野県の大家パスカルです。・・・ 二兎を追って、二兎得てもいいのでは。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「二兎を追う者は一兎をも得ず:欲を出して同時に二つのことをうまくやろうとすると、結局はどちらも失敗することのたとえ」だそうです。かつて私は二兎のうち、一兎だけ追って失敗しました。不動産投資を始めて、2年目くらいに、物件の話が同時に2つありました。どちらも自分の基準をクリアーした物件でした。物件1 EPSONの工場のある地域で、2DK12戸くらいの軽量鉄骨造の物件です。駅が近くいい物件でした。物件2 住宅供給公社の偉い方がある不動産屋さんを通して持ってきてくれたRC物件です。公社の偉い方ともお話ししました。大家2年目ですから、どちらがいいかよくわかりませんが、2棟を同時に買えないと思い込みました。金額も同じくらいでした。そこで、物件2を購入することにして、物件1の返事は保留していました。物件2は、なんといっても住宅供給公社の偉い方が持ってきてくれた物件です。他の不動産屋さんには持っていってない話です。融資さえつけば買えると判断しました。利回りも20%以上ありました。融資の内諾も得て「これで自分もRCのオーナーだ。」と思っていました。そんなある日、話がなくなりました。大家2年目というのが公社内で引っかかったようです。その後、他の方に売却されたそうです。その時にはすでに物件1は売れていました。供給公社に対しては「今更冗談じゃないよ。」という気持ちでした。それから6年以上たち、最近、物件2の隣の単身者用の物件が売りに出されました。あっという間に売れたようです。私も興味があったのでこの単身物件の資料を取り寄せをGoogleマップで見ました。横に物件2が見えます。悔しさがよみがえってきました。数年前から、同時に2つの話が来た時には金融機関に話すようにしています。一つの金融機関で、月をずらして2棟融資してもらったり、違う金融機関を使って2棟買ったりしています。二兎追ってもいいんです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.19
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長野県の大家パスカルです。・・・ 担当者さんありがとうございます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は日曜日でしたが、金融機関から着信がありました。日曜日に金融機関の担当者さんから電話かかってくることは初めてです。嫌な予感がしないこともなかったのですが、担当者さん「『8分の5空室物件』の売買契約を進めてください。融資は月末ぎりぎりになると思います。」というものでした。融資が決定しました。ただでさえ忙しい3月に、横から滑り込んできた私の融資の話が、日曜日の出勤につながったのではと思うと申し訳ない気持ちがします。担当者さんにしっかりお礼を言いました。その他、金消契約までに必要書類の確認でした。・売買契約書の写し:これから契約・法人の納税証明書:役場、合同庁舎、税務署・法人個人の印鑑証明:法務局、コンビニ(町役場より50円安いから)この金融機関は、毎回、国、県、町の納税証明書が必要です。町の納税証明書は納付日の直後だと、町が納税の確認ができないので、私の法人の通帳を見て納税を確認をして、証明書を発行しもらうこともあります。2月に固定資産税の納付がありました。今回はどうでしょうか?本日、契約書の写し以外の書類をそろえます。4ヶ所の役所に行くことは面倒な気持ちもありますが、今年1棟目の融資です。前向きな気持ちで行くことができます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.16
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長野県の大家パスカルです。・・・ 久しぶりに倒壊荘(仮名)購入の話が進みました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、倒壊荘(仮名)の仲介をしている業者さんから連絡がありました。仲介さん「土地と建物の按分はどうしますか?」パスカル「土地〇〇円、建物◎◎円にしてください。」仲介さん「税務署的には大丈夫ですか?」パスカル「大丈夫ですよ。契約については税務署も何も言えません。」と言ました。土地:建物の按分は1:10になります。さらに、今までの按分の例をだして、税務署から指摘されたことは一度もないことを話しました。過去の購入物件では、土地:建物=1:15とか、1:23がありました。すでに売ってしまった物件ですが。所有している物件ではもっと偏った按分の物件もありますが秘密です。今回は、土地:建物=1:10で話を進めてくれるようです。私は、値引き交渉で限界が来た時には、土地建物の按分の提案することがあります。最近は必ずします。かなり偏った按分をお願いしています。売主さんにとっては、按分の変更は金額が下がらないので比較的受け入れられやすい条件ですし、減価償却についてあまり理解してません。問題は、不動産屋さんによっては減価償却のことを理解していない方がいることです。「何でそんなことを言うの?」「固定資産税の評価額の割合で按分でいいでしょう。」という感じです。そんな時は、不動産屋さんのプライドを傷つけないようにうまく話して、協力してもらいます。3000万円の土地建物でも① 土地:建物=2500万円:500万円② 土地:建物=500万円:2500万円では、減価償却に使える額が2000万円も違いますよね。買う時には②ですよね。魔法の経費「減価償却費」を飛躍的に増やせます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.09
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