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2008.12.11

賃貸人による賃貸目的物への立ち入りが不法行為ないし債務不履行に当たるとして、賃借人

による損害賠償請求が一部認容された事例

賃貸人による賃貸目的物への無断立入りが賃借人に対する債務不履行に当たるものの、賃借人

による契約解除はできないとされた事例

賃貸借契約終了時に敷金の一部を賃借人に返還しない旨の合意に消費者契約法10条に反する

部分があり、一部無効であるとされた事例

本件は、Yから本件建物を賃借して敷金40万円を差し入れていたXが、Yが設置したクーラーを

修理するためにXに無断で本件建物に立ち入ったことについて、賃貸人の債務不履行に当たる

と主張して賃貸借契約を解除し、本件建物を明け渡したので敷金の返還を請求し、併せてYの

る。

大阪地裁平成19年3月30日判決は、本件建物へのYの無断立ち入りが債務不履行ないし不法行為

に該当するとして、慰謝料3万円を認容し、本件建物へのYの無断立ち入りを理由とする賃貸借

契約の解除を否定して、契約は解約によって終了したとする原審の判断を維持した。

また、敷金契約に付された、賃貸借契約終了時に敷金の内30万円を賃借人に返還しない旨の

合意が消費者契約法10条に反するかについては、本件契約締結時に、XYが交渉した結果、賃料

共益費を5000円値引きする代わりに、敷引金額を5万円増額したという事情を考慮して、原審

と同様に、敷引特約の内25万円の部分については同法10条に反し無効であるが、残りの5万円

については有効であると判断した。

たとえ賃貸人であっても、賃借人に無断で賃貸目的物となっている建物に立ち入る場合には、

住居侵入罪も成立しうるのであるから、民事上も不法行為ないし債務不履行に該当すること

また、賃貸人側に信頼関係を破壊する事情がある場合には、賃借人側において信頼関係破壊

の法理を用いて解除することは可能であるが、本判決は、Yの立ち入り目的、回数等にかんが

みて信頼関係の破壊を否定した。

消費者契約法10条の敷引特約への適用を論じた最高裁判決はないが、下級審レベルでは同条を

適用して敷引特約を全部無効とした判例が複数出ている（神戸地判平成17年7月14日判時1901

本判決は、事案に固有の事情を考慮して同法10条の適用を敷引特約の一部にとどめたものとし

て、同法10条の適用について実務の参考になると評されている。

判例タイムズ1273号222頁

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