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最近の不動産投資ブームは、にわか投資家を呼び込んで取引が過熱し件数も急増しています。体力もない一般のサラリ-マン投資家が物件欲しさに数億円の高額借金を危険負担も顧みずどんどん借り入れている様は過去のバブル期を彷彿とさせます。バブル崩壊後、過剰負債により痛手を負いどん底に落ち込んだ多くの投資家の姿や物件は、いまでも目に焼き付いているし残骸を見ることが出来る。無理な借り入れは身の破滅を招く事をご存じないのだろうか? (腹八分の原則を忘れるな)築20年の未入居ビル残像バブルの名残があった平成4年頃、地主の元へ取引先金融機関から行員がアポもなく訪れてきた。「実はある企業が社宅を探しています。お宅の空き地に賃貸マンションを建てませんか?建築費は全額私どもで融資させていただきます。相続税対策にもなるし有利な投資になります。」最初はその気がなかった地主さんも、行員の度重なる熱心な勧誘に気持ちが動かされ、3億円の融資を受けて9階建て、3DKを20室のビルを完成させた。駐車場込みとなる1部屋の賃料が月額10万円で、ある企業に一括して借り上げてもらった。ところがそれから数年して借り手から「業績が苦しいので賃料を下げて欲しい」と相談があり、それに応じてから更に数年して賃借人の会社は業績不振で全室退去してしまったのだ。その後、金融機関の担当者によるフオローも助言もなく、どうして良いか分からない地主さんは空き室のままビルを持ち続けていた。金融機関に返済する元利金は、自分の貯金の中から返済を行っていたが、それも底をつき滞納することとなって国税、県税、市民税から金融機関を含み差し押さえ物件となってしまった。いまそのビルは空きビルのまま鎮座していて、近隣では幽霊ビルと呼ばれている。3億円の抵当権は市場価格からして大きすぎる。数年前に地主さんが亡くなり、借金ビルは相続人も相続放棄で逃げ、建物は朽ち果てるのを待っています。競売になって1億円を割る価格になれば買い手も付くだろうが、現状では修理費だけで1億円と見積もられる金額では買い手は皆無だろう。投資知識も無い人が背伸びする投資は身を滅ぼす事が多いものです。バブル崩壊が多くの実例を示しております。過大投資には十分ご注意を。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月24日
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このところ中国の景気減速懸念と株価暴落、元の切り下げによる為替の操作と中国関連のキナ臭いニュースが続いている。日本の不動産を爆買いしていた中国マネ-が今度は売りに回る可能性が出てきた。そこで日本の不動産価格も大きく影響されるのではないかと心配されています。いままで折角、日本の不動産価格が上昇して来たのに、中国の景気減速により金、銅、石油と鉱物資源が軒並み下落している。その影響によりいままで大儲けしたお金で日本の不動産を購入していた中国マネ-が、今度は一転して売りに回る恐れも出てきた。そうなると日本の不動産価格が影響を受けることは必定です。金利の動向も不気味な感じがするし、先行き不透明な状況になってきました。無理な高額物件の投資には手を出さずに、少し様子を見るのも投資戦略には大切な要素です。格安で立地と利回りがよい物件だけに的を絞りましょう。冬休み中に、横須賀で3DKが30室もある全空き室の7階建てビルを持ち主さんが売りに見えました。残債が3億円もありそれ以上の金額でないと売却できない事情があります。修理費用だけでザックリ1億円以上かかるため、最終的な購入費用は4億円を超えるので、弊社では無理して購入するべきではないとの判断で購入をあきらめました。その判断には当然景気の先行きに自信が持てない要素も絡んでいるからです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年08月14日
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日銀の岩田規久男副総裁は4日、参院財政金融委員会に出席し、大規模金融緩和からの「出口」について「日銀内部でいくつかのシミュレーションはしている」と明かした。民主党の風間直樹委員への答弁。 異次元の金融緩和は日本経済を復活させ、円安により価格競争力が高まって輸出企業に恩恵を与えた。アベノミクスの経済対策は大勝利を納めました。しかし、この金融緩和は永遠に続くものではない。体力が付けばやがて正常に戻し、金利も上昇傾向となる。日銀では水面下で「いつ緩和策を終了すべきか」「金利の引き上げ時期はいつにするか、」すでにシミュレ-ションをしていることが判明した。大きな金額を動かす不動産は、金利が下がれば不動産業界に恩恵を与え、金利が上がれば逆に不動産業界にダメージを与える。そこで金融政策を我々は常に注意深く注視しなくてはならない。自己資金ゼロで投資物件を購入する人のほとんどが変動金利を利用されています。金利が上がれば金融機関への支払金額も上昇します。支払金額が上がりあわてないように、いまからその下準備をしておきましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月07日
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横須賀に大型収益物件を4カ所、売却の専属専任依頼を受けてまだ1ヶ月半を過ぎたところですが、すでに2物件が決定しました。1億円の商業地と3億円の収益ビル。残るは1億2000万円の賃貸ビルと4億5千万円の新築賃貸ビルのみとなりました。不動産ブームで時は良し、投資家から「手持ち物件をすべて換金処分して、ローン残高をゼロにするチャンス」と売却相談を受け、水面下で売出しをしてからまだ1ヶ月半が過ぎたばかりです。それなのに1億円の商業地が売れ、3億円の賃貸マンションが成約となった。残るは1億2千万円の賃貸マンション1棟と4億5千万円の新築賃貸マンションだになりました。横須賀市内で一気に4物件も大型の売り物件が出たことに、同業者から驚きの眼を持って見られ、お客様からも問い合わせがひっきりなしにある。なかなかこんな販売チャンスに恵まれることも少ない業界ではすぐに注目の的になる。7月は1ヶ月で土地の仕入れも5物件新規購入できたし、社有物件も全部完売したし、今のところ4月~7月までの決算は順風満帆となっています。このまま来年3月の本決算まで猛烈に突っ走りたい。利益恩恵は頑張っている社員に還元します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月01日
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古くなったアパートで空き室が多い物件は、家主さんがリフォームにお金をかけない建物が多い。そのために競争相手の賃貸物件より見栄えも質も劣り、入居希望者から「借りたい」との答えがこない。そこで空き室を埋める苦肉の策として家賃の引き下げに走らざるを得なくなります。すると集まってくる賃借人は低所得者、生活保護者の集まりとなり物件もどんどんスラム化状態になっていく。アパートやマンションなどの収益物件は、お金を稼いでくれる商品です。物品販売の店舗と例えればわかりやすいでしょう。我々が美容院や理髪店に行く際、店舗の内外が余り汚い店舗には行きたくないですね。やはり綺麗で、掃除が行き届いている素敵な店舗に引き寄せられてしまいます。アパートやマンションも同様に、いつも綺麗で清潔感があればお客様は入居してくれます。それが家主さんによってはリフォーム代をけちり古いまま放置してある収益物件が意外と多い。家主さんは過去の、<物件さえあれば借り手がいくらでもいた良き時代>を忘れられないのでしょう。弊社では空き室にカーテンを付けたり、テーブルやイス、そして見栄えがよい花や小物まで飾り付けして、部屋の見栄えを良くして入居者集めに努力しています。そんな物件と掃除もせずリフォームもせず、汚いままの部屋と比較されれば、お客様はどちらを選ぶと思いますか?空き室が多いと嘆く家主さんは、入居者に満足してもらえるような工夫や努力が足りないのです。お金を稼ぐにはそれなりの投資をしましょう。せめて自分が「綺麗だ」と満足するような部屋にしましょう。近隣のライバルとなるアパートやマンションを見学して、競争相手の物件より上を行く部屋にしましょう。そうすればいつも満室の物件となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月31日
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最近、にわか家主となった投資家が困った顔をして沢山訪れてくる。収益用としてアパートを購入したが、入居者が出ると後がなかなか埋まらない。仲介してくれた業者は集客能力が無い。そこでやむなく自ら不動産業者回りをして「ぜひお客様を紹介して欲しい」と懇願しているのだ。弊社では大切なお客様(投資家)には、物件を選別して「これなら購入して大丈夫」という不動産以外紹介しておりません。ご購入いただいた後から投資家さんとは長いおつきあいになるので、「物件を買わせればそれでお終い。」などと不埒な考えをすることはありません。「築年数からしてリフォーム費用がかかるからやめましょう」「価格に比例して建物が古いからお買い得とは言えません」「この場所は、いまの入居者が出たら次に入る賃借人捜しに苦労します。おやめになった方がいい。」物件は勧めるよりも取りやめるようなアドバイスの方が多い。ところが、投資家の中には、現在入居している人を見て、不動産会社の口車に乗り、利回り重視で飛びつき買いする人が非常に多いのが現実です。「これは購入するのをやめなさい。」と適切なアドバイスをしてくれる不動産会社はほんの少数派です。何しろ契約してもらわないと手数料収入が入らないので、何でもかんでも不動産会社は購入を勧めます。そんな営業に負けて購入した物件に空き室が多くなり、「投資に失敗した」と悩む投資家が最近とても多くなっているのです。不動産の購入に焦りは禁物です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月18日
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今日は午後から管理物件の草むしりをしました。暑い。とにかく暑い。それでも隣地から進入しているツル草を植木ばさみでガンガン伐採しました。おかげで体中汗びっしょり。シャワ-に入りたい。横須賀で弊社が管理している7階建ての賃貸マンションがあります。入居者から「お隣からツル草がどんどん生えてこちらの塀にツタが絡まり車も止めずらい。」そんなクレームが入り本日2時から1時間ばかり草刈りをしました。炎天下で強風。とにかく暑い。30分もしたら体中が汗でびっしょりとなりました。通常なら原因となっているお隣さんに、ツル草の除去をお願いするのですが、つまらないことで隣地の人とトラブルになるのは得策ではないため、いつも弊社で草刈りをします。それにしてもびっしり絡まった草をカットするのは大変です。2人掛かりで処理してもまだほんの一部分だけしかカットできません。すべて綺麗にするにはまだ3日ばかり掛かりそうです。着替えを持って作業しますが、この暑い最中に先の3日間を考えるとげんなりします。不動産管理業は大変な仕事です。それで管理費は家賃の5%。草むしりは無償で行うサ-ビス仕事です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月13日
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弊社の社長が4年ほど前に、中古のマンションを購入してリノベーションモデルとした物件があります。現在は15室の内2室が退去予定です。購入してから屋上防水、窓のサッシュ、内部の浴槽もダイニングもすべて新品と交換しました。中古マンションをスケルトン状態にしてフルリフォームし、お客様にお見せするためにした賃貸マンションを今月売りに出します。リフォーム費用だけで5千万円も経費をかけました。中古の状態から新築同様にリフォームして、その様子をプロのカメラマンに撮影して貰い、DVDに収めてリノベーションモデルにした賃貸用のマンションを今月中旬に売りに出します。販売用の収益物件が無くなってしまったので無理に放出を頼みました。部屋数は2DKが15室。現在2室空き予定ですが弊社で責任を持って満室にします。堀ノ内駅から徒歩8分の場所にあり、旧分譲地の入り口です。日当たりは申し分がない。屋上から見る景観は素晴らしい。海が一望で市街地が良く見渡せる高台です。販売価格を1億円と安く設定します。詳しい概要や写真は今月の15日頃に公開する予定です。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月06日
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知人が突然病気になって、生活費を捻出するために不動産を換金処分する状況となった。売却金額や金融機関との縛り条件などの難しい問題があるため、弊社で購入する事は役員の反対で出来ない。そこで知人を助けるためには私が個人で購入することになるかもしれません。私の知人で投資家の方が、突然病気になり治療費や生活費を捻出するために資産を一部処分したいとの要望があった。まだ多額のローンが残っていて、20年間転売禁止の厳しい条件も付いている。販売を希望している物件には、別に自宅まで共同担保を取られているので単体の評価額に問題があるのだろうか?とてもそれらが気がかりになっている。しかし困ったときの人助けで、会社がダメなら私個人で購入してあげたい。来週早々に抵当権をつけている銀行に行き、詳しい内容を開示してもらってから正式にテ-ブルに付きます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月04日
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バブル以降の不動産は、「健全な投資先」と「バクチ的投資先」とに分かれてしまった。健全な投資先とは、長期に保有していても問題がないだけでなく資産価値が高まる不動産を指し、バクチ的投資先とは、何か事あれば資産価値が大きく下がる不動産を指します。不動産はどれ一つとっても同じ条件のものはない。マイホームとしては、全面道路が南に面し道路幅も広く日照を遮る恐れがない物件は購入に適する条件です。それにプラスして駅から徒歩圏で、明るく平坦な通路であれば申し分がない。しかし、駅から遠い物件であっても収益物件については、常に満室が見込まれる立地、建物であれば、金額が安い事を条件に購入すべき物件は数多くある。収益物件を購入する最大のポイントは利回りより、建物が古くなって更地にしたときに、すぐ換金できる不動産であるかどうかが購入の目安となります。プロ以外は、換金できない不動産は購入してはいけません。買値を大きく下回るような不動産は購入してはいけません。商業地でビル用地なら日照は必ずしも購入時の必須条件ではない。色々な要素が絡みあう不動産購入で、転用や転売がきかない不動産やいわく付き物件を購入してしまった場合は、すぐに売り時期を狙って行動に移そう。農耕民族である日本人の特性として、どんな物件でも一旦購入すると後生大事にして手放さない人もいる。持っているだけで何の価値も生み出さない不動産は多くある。「買い」と「売り」、不動産投資はいつも決断力とタイミングが大切だ。絶対、手持ち不動産に惚れてはダメです。どんな不動産でも条件良く売れる時期が来たら売却する決断は必要です。もっと条件がよい不動産は全国に沢山あるのだから。私は、個人的に保有する不動産を「絶対売らない」と考えた事は全くありません。自宅だろうと収益物件だろうと駐車場だろうと、買い手が現れれば即決で手放します。売却したその資金でさらに良質な物件に買い換えます。手持ち不動産に未練を持ちません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月01日
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相続税が心配な年代となりその対策に新築ビルを買い、大きな借金をしようと考えています。総投資金額は3億5千万円也~4億円を予定。希望収入予定は月額200万円程度の家賃が入れば十分です。もちろん立地は横浜市内の駅近物件だ。金沢八景あたりが一番理想だが.....。相続税が心配な年となり、対策として大きな借金をすることにしました。新築で駅から徒歩圏、更に家賃収入が月額200万円以上入ることが条件として絞り込んでいます。場所は駅前開発が進む金沢八景を理想としています。明日は定休日なので1日中物件探しに奔走する。テナントビルでも賃貸マンションでも選り好みはしません。土地を買い、自分好みのデザインで建物を建てたい。商業地域で1坪150万円を目安にまず土地を購入したい。それがなかなか売地が出てこないため難儀をしている。根気よく焦らず探します。お迎えが来る前に借金をしないと......。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月30日
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最近は収益物件が売れるとあって、販売広告を出すとすぐに不動産業者が買いに来る。しかし、その中身は怖い手付け金勝負が多いから一般消費者の方は特に気をつけよう。資金力のない不動産会社が、手っ取り早く不動産転がしで儲けようと手を出すのは収益物件なのだ。手付け金を50万円とか100万円入れて、3ヶ月後に残金を支払いますと言って契約を締結する。その3ヶ月の間に契約した物件を購入金額より高く売りに出して儲けようという魂胆だ。つまり、1億円の物件を手付け金100万円で契約して押さえる。すぐにそれを1億2千万と高く売りに出して、差額を儲けようという不埒な商法なのだ。(法律には違反していない)その昔、中間省略制度と言われた手法でトラブルが多かった取引形態とかわりがありません。最近は同時登記をするように法改正がなされているが、それでも他人のふんどしで相撲を取る怖い商法なのです。売り主は3ヶ月間物件を他に売却できない縛りが課せられます。3ヶ月後にもっと高い買い手が付けば残金は入金されるが、買い手が現れないときは手付け金を放棄して契約は解約されます。つまり、売り主には3ヶ月間待った時給として50万円なり100万円なりの手付け金が入ります。しかし、物件は再度1億円で売りに出さなければなりません。お金が入ってくる保証がないのです。不動産取引のセオリ-は、買い手がしっかり金融機関の融資が実行され、売買契約通りに物件の引き渡しと、お金の引き渡しが同時に、しかも1ヶ月から1ヶ月半の間で実行されてこそ本来の不動産売買です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月27日
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ある投資家ご夫婦が来社され、いま持っているビルの処分について相談を受けました。病気がちで65歳となるご主人は相続を考え「今がミニバブルのようなので保有しているビルをすべて処分したい。借金をすべて返済し家族に負債を残したくない」と言う意見でした。奥さん側は「老後の収入源としてビルを持っていたい」と言う反対意見。「どちらの判断が正しいのでしょうか?」という難しい相談だった。横須賀の某駅から徒歩6分のところに1棟目のビルはある。敷地面積が180坪。建物は7階建て。築年数はまだ6年と新しい。全額ローンで購入された物件で残債はまだ3億円ほどある。毎月150万円かかる元利返済金は大きな負債だ。65歳になるご主人は「ミニバブル模様の今ならビルは必ず売れるから、処分して借金をゼロにしたい。子供たちに相続税の心配と負債を残したくない。」と考えている。ご主人が売りたいと考える理由の根拠は、このところ入居者から賃料の値下げを要望されることにあった。これからビルが古くなってくると賃料が下がり、空き室リスクが増えてくる。今の安定家賃は保証されない。満室の内に処分しておかないと、数年先に売りに出したときに、不動産価格が下落し、膨大なローンが返済出来なくなるリスクをはらむ。そうなると、共同担保で差し出してある自宅や貸し駐車場もすべて取られてしまい家族が路頭に迷うのは必定だ。さらに手持ち不動産に対する相続税の追い打ちを懸念され、「自分が他界した後は税金を支払う預金も余裕も無いから遺族が困ることは目に見えている。」そんな心配の先読みをされての考えだった。一方奥さんは、「虎の子のビルが無くなると老後、生活費が無くなるから保有していたい」と考えている。「ビルを保有している限り今の賃料が続き、相続後も自分に生活費が入る。」と安易に考えている。空き室リスクも相続税も、修繕費の経費も頭にない。これから先消費税の値上げで景気が悪くなるだろう。金利の先高も懸念材料だ。オリンピック以後に景気は必ず悪くなる。今ならローンを返済できる金額でビルは売れるが、数年先では不動産価格の値下がりや、空き室を考えるとローンが返済できる希望金額で処分できなくなる恐れがある。一番の問題は空き室が増えて家賃収入が減ると、すぐに毎月の借入金返済に困ることになる。それだけ今の生活も逼迫している現状なのだ。ご主人は先の先まで読まれてビルの処分を強く主張される。リスクに関して知識がない奥さんは処分に反対される。意見がかみ合うわけがありません。どちらの意見に軍配をあげても、反対意見の方から恨まれることになるので、「不動産的見地だけで見るとご主人の意見が正しい。」しかし、「顧問税理士から相続税を含む税金的見地から見てどうするのが一番良いか、アドバイスを戴くことを提案しました。「その上で総合的な考えにより家族で結論を出してください。」と話しました。ご主人はある程度不動産を動かしているので知識がある。今の生活財政状態から考えて結論を導き出している。奥さんは専業主婦のため全く不動産投資に関して知識がない。いままでご主人が独断で収益物件を売り買いして財産を殖やしてきたとがめが出てきたようです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年06月10日
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横須賀の中心地「横須賀中央」駅から徒歩1分の新築中のビルが、正式に今月より売りに出ました。なかなか買いたくても買えない立地です。新築で利回りが7%近いのでお買い得の物件です。横須賀の中心地である若松町。横須賀中央駅から徒歩1分のところに現在建築中の新築ビルが正式に販売に出ました。全く売り物が出ない立地なので横須賀では人気が特に高い。入居者は弊社が責任を持って満室にします。購入を希望される方は弊社までお電話下さい。申し込みの早い物順に契約することにします。ローンも弊社が責任を持って金融機関をご紹介します。買い換えや下取り物件があればそれも大歓迎で承ります。電話:046-837-3366 臼井まで ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月06日
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私が所有している収益物件を1年に1棟の割合で売却している。今日は利回りが高いアパートをまた売却しました。買い主さんは弊社で長年取引をいただいているオ-ナ-さんです。相続税対策のため、手持ち資産を少しずつ処分している私にとって、本日売却した物件は利回りが約11.2%にもなる儲かる物件だ。買い主さんから「ぜひ買いたい」とご指名をいただいたアパートは、躊躇無く承知して本日正式契約となりました。沢山持っていた収益物件を五月雨式に売却していますので残りは少なくなってきた。これでマイホームや収益物件投資に関わる個人の借金は、すべて綺麗に返済できて無借金になります。どうしても売れない物件は何代も続く実家のビルだ。そのほかに横浜の店舗、貸家、事業用借地だけが無借金で残っているだけとなった。それでも相続税が一番重くのしかかってくるのは臼井不動産株式会社の株だ。当然これも安易に売却できない。それでも老後の資金は確保できて葬式代も心配が無くなりました。お墓もあるしいつ年貢の納め時が来ても大丈夫です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月23日
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弊社が専属選任として依頼されている物件を、東日本流通機構に登録すると名も知らない不動産会社から問い合わせが相次ぐ。土地、中古の1戸建て、収益物件等々...。不動産会社は土地や建物の持ち主さんから販売の依頼を受けると、1週間以内に東日本流通機構(レインズ)に物件を登録しなければならない義務があります。そうして全国の不動産会社へ販売物件の公開をすると、すぐに問い合わせが相次ぎます。「もっと詳しい物件の概要を知りたい。」と言う会社もあれば「資料を送ってほしい」「売り出す理由は何ですか?」との質問まで含めると売り主さんの個人情報が相手に漏れないようにガ-ドする大切さがわかります。だから地理も知らなければ物件を見たことも無い会社から闇雲に、謄本、公図、間取り図、評価証明に測量図と次々に資料を請求されると警戒をします。まず販売図面だけを送り、「先に現地をごらんになり検討したいとなれば詳細資料を差し上げますが、地理感もなく現地も見ていない段階では詳細資料はお渡しできません」とやんわりお断りしています。特に昨今の収益物件ブームにより、ビルや1棟売りマンション、アパートの売り物件には全国から問い合わせが相次ぐ。「自社のホームページに広告を載せても良いでしょうか?」はまだ可愛い方で、弊社の承諾もなく無断で堂々と広告を出し、買い主さんから問い合わせが来ると弊社を抜いて直接持ち主に「お客様がいるので私の会社で売らせてほしい」と抜き行為をする違反業者も出てくるので注意している。今日も売り物件に集中して東京や横浜の名も知らない不動産会社から問い合わせが相次いでいます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月11日
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アパートやマンションのような、安定して家賃収入の入る不動産を持っているオーナーさんは、定年退職するまでは給与を全部使っても困ることはない。副収入が助けてくれるからだ。給与所得だけで生活している人は、出費を押さえ預金に精出していても、定年になると年金だけが支えとなるから慎ましい生活を送るようになる。家賃収入がある人は遊んでいても一定のお金が黙って入ってくるから余裕のある生活を送ることができる。サラリ-マン時代にパチンコ好きな人がいたとしよう。毎月パチンコで給与分をすべてすってしまっても、収益物件を持っている人は安定した副収入が入ってくるから生活に困ることはない。しかし、定年退職後は同じ生活を続けると、給与が入ってこない分パチンコで遊んではいられない。手持ち金が無くなればお金はどこからも入ってこないし、少しばかりの年金では生活費の足しにもならない現実が待っている。全く収益物件を持たなかった人が定年後に目覚めてももう遅い。定年後に収益物件を購入したくても金融機関から資金調達ができない。物事はすべて綿密な長期計画をしてこそ成果が上がる。行き当たりばったりの人生は老後に苦労が待っている。若いうち、会社に勤務している内に、アパートやマンションを持って副収入の道を確保しておこう。不動産会社に見えるお客様で、不動産投資に成功してる人は、プロのアドバイスを素直に聞いて、良質な収益物件を躊躇無く購入しています。(少ない予算で理想を追い求める人も物件を購入できない)年収が500万円の給与所得者が、収益物件からあがる副収入が500万円あると合計1.000万円の年収になる。収益物件投資に躊躇していると、そのうちに年齢がきて定年を迎え、給与が無くなり万事休すとなります。人生航路は晩年を優雅に暮らせるか、厳しい生活で一生を終わるかで幸福度が判定されます。若い内から収益物件投資に目覚めよう。まず何か格安なワンル-ム投資を始めてみよう。毎月はいる家賃収入のありがたさに納得するはずだ。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月07日
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私が「5月より収益用ビル2件を本格的に売りに出します」と、このブログで公表してから、地元の投資家さんから問い合わせが相次ぎ、その人気のほどにびっくりしています。場所は良し、建物はフルリフォ-ムして綺麗になっている鉄骨造の3階建てビル。入り口はもちろんオートロック仕様だし、海が一望の絶好ポジションにある。横須賀市内でも自衛隊さんやアメリカ軍人に人気が高い野比地域に、新しく出た鉄骨3階建ての売りビルに申し込みが集中しております。持ち主さんが換金処分するに当たり最後まで未練をお持ちになった物件です。3年ほど前に内外装を2000万円ほどかけてフルリフォームしたので、とても綺麗になっていて手を入れる必要は全くありません。連休明けに申込者の1社と契約になる予定です。後はローンの実行まちとなります。それにしても物件を推測して弊社に問い合わせしてくる投資家さんに脱帽です。収益物件人気は過熱気味。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月01日
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横須賀に新築ビルと中古のビルが2件売りに出ます。5月の連休明けから本格的に販売活動に入る。新築は4億5000万円。中古は1億2000万円だ。横須賀の中心部に新築ビルが売りに出る。価格は4億5千万円野比で海が一望の場所に立つ中古のビルも売りに出る。金額は1億2千万円。いずれも5月の連休明けから売りに出します。弊社の専属専任物件だ。土地や建物広さ。間取りや場所を含め詳細については5月の連休明けから販売活動に入ります。いずれも立地は良し、利回りは良しで人気を博すことでしょう。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年04月23日
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地価公示の発表で首都圏の不動産価格が底打ちから完全に値上がりに転じてきたのがよく分かる。この流れは周辺地域に拡大して行くのだろうか?国土交通省が発表した地価公示により、首都圏の不動産価格は完全に底打ちし、住宅地も商業地も人気化して価格上昇に転じていることを示している。高くなった首都圏では収益物件投資も利回りに会わず、やむなく投資家は周辺地域の不動産に触手を伸ばし始めている。バブル期を彷彿とさせる動きです。この所横須賀の収益物件にも引き合いが沢山来て、「高すぎる」と、地元業者が敬遠していた物件も東京の不動産業者がどんどん購入していく。指をくわえていた地元勢も近頃は積極的に買いに入っている。それに連れて横須賀の商業地の価格は確実に上昇しています。都心の地価高騰による「周辺地域への染み出し効果」は確実に衛星都市の人気地域に及んでいます。都心に近い神奈川、埼玉、千葉の商業地はなかなか手に入らなくなっている。不動産の価格上昇はこのまま続くのか、それとも天井を打つのか、専門家でも議論が分かれています。弊社が取り扱う売買仲介のデーターから分析すると、「いまの内に手持ち物件を売却して借入金を返済し、身軽になりたい」と考える層と、「まだまだ不動産の値上がりは5合目程度なので、積極的に買い続ける」層とが拮抗しています。どちらの読みが当たるのか、結果は1年後に出てくるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。御利益がありますよ。★
2015年03月26日
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この所お客様から受ける相談内容は「収益物件投資はまだ間に合う?」と言う質問だ。これは投資に迷う顧客が多くなっている証拠でもある。その原因は物件価格が高くなり利回りが低くなって「もう投資には向かなくなっているのでは?」と迷う投資家が多くなっている事だろう。私が個人的に考える投資戦略は「固定資産税が高い都市での収益物件は天井を打ったから買うべきではない」としてアドバイスしています。 物件価格が高くなり固定資産税まで高ければ利回りは余計に低くなり、手元に残る賃料で妙味が無くなってしまう。そうなると、急にリフォームでも発生すれば手持ち資金の持ち出しとなり、期待する家賃収益がゼロからマイナスになる危険性もあるからだ。それと不気味なことに、この所金利の上昇が懸念されている。もし金利が上がれば借入金の返済に苦しむ投資家が出てきて投げ売りが始まるだろう。更に、政府が所有している公務員宿舎や遊休地を平成27年から28年にかけて大量に売りに出す事だ。これにより不動産の供給が過多となり、不動産価格の上昇を押さえ、下落させる懸念さえ出てくる。総合的に判断すると、力のある投資家は余力があるので大丈夫だが、目一杯の個人投資家は少し様子見が良いかも知れません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月13日
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放置されている空き家が多くなっているのを見ると、「住宅の需要が減少しているのだな」と素人でも予見できる。いままで、建てれば売れていた分譲住宅も販売価格が原価割れする物件が続出しているのが現実だ。つれてマイホームを購入する1次取得者の購買層も減小し、不動産業界の取引における主役は、従来の売買から賃貸に移ると予想される。高度経済成長時代は、マイホームを求める人たちが列をなし、分譲マンションや分譲住宅が飛ぶように売れました。ところが、少子高齢化とともに新築住宅の需要も減少し、逆に利用されずに放置されている家が多い「家余り現象」が目立つようになってきました。これから先、ますますマイホーム需要は減退し、併せて中古住宅の流通も売買取引量が減ることを予感されます。その中で逆に活況を呈してくるのは、賃貸マンションや賃貸ビル、アパートなどの賃貸需要と考えられる。新築マンションを5.000万円で購入したものの、事情により1年後に売却しようとしたら1.000万円も価格が下がるような事では、家を購入することで馬鹿を見ます。資産の目減りで苦しむことになります。それならば無理して購入するよりも、住まいは賃貸で借りていた方が損をせず、お金の防衛策としては賢明です。「不動産を購入すれば、年々価格が上昇して資産価値が高まる。」いまはそんな時代と逆の現象が起きているのです。「新築マンションや住宅を購入すると損をする」そうであれば必然的に顧客は賃貸に流れます。賃貸マンションやレンタルオフイスが活況を呈し、それに伴って収益物件投資を狙う投資家が群がってくる。不動産会社も先を見据えた経営戦略を考えないと成長軌道には乗れません。不動産会社は売買営業の社員を削ってでも、出来る社員は賃貸営業にシフトする。そんな時代がやってきます。 不動産の流通革命ですね。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年03月12日
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私個人の相続税対策物件として、4億5千万円の中古ビルを購入する事に本日仮決定しました。会社もまた収益物件用に横浜に土地を買い、7階建てのオフイスビルを建設する。総投資額は5億円。来期の投資事業計画素案がこれでひとまず決定しました。大きなお金が動きます。他人様だけではなく、私個人も相続税対策として4億5千万円の借り入れをして中古ビルを横須賀で購入します。物件を所有されている売主さんとの仮合意が本日なされて、早ければ4月、遅くても5月には所有権移転にまで進む予定となりました。これから「横浜銀行」の支店長と資金手当の交渉に入ります。臼井不動産の会社としても、収益物件として土地を買い、テナントビルを横浜に建設する青写真が出来ている。7階建てで延べ面積は300坪となる計画だ。土地と建物を合わせてこれも5億円の投資額となります。この投資資金は全額「湘南信用金庫」にお願いすることに決定している。現在横須賀中央で建設中の、「イデアーレ横須賀中央ビル」7階建てが完成するとすぐに着工となる予定だ。来期の投資計画はこれで一件落着となりホッとしています。毎年1棟ずつ、新築ビルを建設して行くには土地の先行手当てが欠かせません。それが難しい。来期はスムーズに希望する優良地が買える目安がついて万々歳です。後は賃貸と売買の仲介部門を強化して、会社全体の営業利益を右肩上がりに底上げしなければならない役目がある。いまは人材投資と収益物件投資、両輪が上手く回転しているので高収益が達成出来ていると自負しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月10日
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京急久里浜駅前と横須賀中央駅前に建設中のビルが、今年の6月と11月に完工する。そして次なるビル計画は横浜と正式に決まりました。土地を買い、ビルを建てれば1棟で数億円という大きな金額が動くので、新店舗を出店しようと考えていた三浦市内のビル計画は後回しになります。いよいよ4月から始まる新年度のテナントビル建設計画が本格化します。横浜市内で駅前の土地2ヶ所を3月末までに購入し、テナントビルと賃貸マンションを同時に建てようと計画しています。(両方とも7階建て)いずれも京浜急行の電車から見える駅前の立地なので広告効果も高い。1棟は社有物件として弊社が保有し、賃貸マンションは満室にして投資家に販売する。土地は1カ所が100坪。 もう1ヶ所が180坪ある。いずれの物件も駅に近くて海が見える絶好のポジションにあり、人気を博すだろう。1年に1棟から2棟のペースでビルを建てるには、優良の土地を先行取得する必要があります。横須賀から横浜へ、そして川崎へと攻め上がり、それにつれて弊社の新店舗も増えることでしょう。現在の賃貸マンション事業から、やがては分譲マンション事業にも進出したい野望があります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月21日
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収益物件投資熱は高まる一方で、止むところを知らない。金融機関にも「物件を紹介して」と相談される件数が「売りたい」相談を断然上回っています。この所の収益物件投資熱は一段と盛り上がりを見せている。売り物件が少ないことも拍車をかけ、売りたい顧客と買いたい顧客の比率は、3対7で断然買いたいお客様の方が多くなっている。しかし、あまり古い物件には保険会社も金融機関もさすがに警戒をしだして、保険期間が短くなったり、担保評価が低くなったりと変化してきている。駅から遠い物件や告知事項あり(自殺、他殺、病死で1ヶ月以上も発見されず、入居者が腐乱状態で見つかった部屋等)は買い手も敬遠するようになってきた。入居率が8割を下回る物件も要注意で、満室時の想定利回りは参考にならない。こんな時こそ優良物件を見分ける目を持ち、失敗しない投資作戦を必要とします。長期に保有する物件と、利益が乗ったら売却して儲ける物件をセレクトしておこう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月11日
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横浜にある中堅の不動産会社が投資戦略の失敗で苦しんでいる。今がチャンスと金融機関から融資を受けてビルをどんどん買い込んだのは良いが、テナントが次々に出て行って、見込んだ家賃が入ってこなくなり、借入金の返済に窮するようになっているのだ。プロの不動産会社とは言っても本業は建売業者だった。建て売り住宅業界に価格破壊と競争の激化が押し寄せ、A社も業態の変換を図るべく収益物件を買い、不動産貸付業として転身する計画だったのだが.....。時は金融緩和時代で銀行はジャブジャブお金を貸してくれる。いい気になって最初は1~2棟のつもりでいたビルの購入を、短期間に5棟まで仕入れ、結果借入金も30億円に膨らんだ。それでもテナントが入り計画通りの家賃収入さえ入っていれば元利金の返済は楽に出来ていた。ところが、近所に新しいビルが出来るとテナントは潮が引くように新しいビルに移ってしまう。1フロア、2フロアと空きが出だして、ビル全体の4割のテナントが退出してしまった。すると想定していた賃料が入らなくなり元利金の返済に困ってしまう。売りに出しても空きフロアが多いビルは買い手が付かない。バブル崩壊時を思い起こす投資家の苦境が起こった。現在は金融機関に元金の支払いを待って貰い、金利だけ支払っている状態だがいつまで続く事やら先が読めない。遅かれ早かれ会社は解散の憂き目にあうだろう。投資家の皆さん。物件の購入を急いだり、無理な投資戦略は怪我のもとです。じっくり良質の物件の出るのを待ちましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年02月10日
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私のブログをご覧になって、「4年前に他社から購入した横須賀の区分マンション5室を売りたい」と相談があった。売りの希望金額は7.000万円だ。購入時の価格が7.000万円だったという。諸経費を入れて金融機関から総額8000万円を借り入れているので、それ以上で売らないと返済が出来ない。東京の投資家から区分マンション5室をを売りたいと相談を受け、本日金額の査定をしました。4年前に購入した金額は7.000万円。それに登記料や仲介手数料を含め8.000万円を金融機関で借り入れしたという。残債はほとんどそっくり残っている。「為替取引で大失敗し、やむなく資産処分するのだ」と話すが事実は不明だ。購入したときが高すぎたのか、いま売れば5.000万円でもお客様が手を挙げないだろう。人気がないマンションだ。内外装も手直しせず、賃貸に回しても1DKでは1室5万円前後と考えられる。全室空いています。東京の投資家が、金額の安さにつられて購入してしまったものと考えられる。弊社ならお勧めしない代物だ。売りたい希望金額と、売れるであろう金額に、あまりにも乖離があるため「弊社では完売することが難しい」とやんわりお断りしました。知らない地域の不動産を購入する際は、人気度をじっくり調査してから購入しないと高値買いの失敗をします。「手元に残るのは借金だけ」そんな投資家が増えています。安物買いの銭失いをしないように注意しましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年02月09日
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一昔前までは、ビルを建てるときに近隣住民から承諾印を得る必要があった。その為に押印の交換条件として金銭の要求を受け、施主は不本意ながら近隣対策費としてお金を包んだものだ。その悪しき風習は無くなったのに、まだごね得で金銭を得ようと要求する住民がいる。一昔前までは驚くことに、ビルを建てる際には近隣住民に説明に歩き、承諾印を貰わなければならない決まりがあった。これはビルを建てるオーナーと、近隣住民がトラブルになったさいに、行政にクレームが持ち込まれると困るのでそれを避ける意味で「近隣住民から承諾印を貰ってこい」と役所から必要書類として要求されたものだ。つまり、近隣住民から承諾印を貰えないとビル建築が出来ないと言う関所があったのだ。その為、ビル建築に関しては必ず住民対策費としてオーナーはある程度の金銭を予算取りしておく必要があった。悪質な住民に会うと、1現場で10万から100万円という金額を要求された例もある。所が最近では、建築基準法に合致してさえすれば、必ずしも近隣住民から承認印を貰う必要性がなくなったのだ。それと知らない住民がビル建築の話が出ると、いまだに反対運動を起こし、少しでも多くの金銭をむしり取ろうと画策する。建築確認が降り、建物に建築基準法の違反行為がないにもかかわらず、嫌がらせから建築を遅延されると、今度は逆に建築主から嫌がらせにより建築が遅れたために受けた損害金を請求される場合が多々出てきた。金銭を取ろうと画策して、反対に慰謝料を払わされる目に遭うわけだから、嫌がらせは割に合わない。更に裁判費用も出て大損害を被るのはビル建築を反対する住民の方になってしまった。意地悪すると、天に唾するがごとく自分に損害が降りかかってきます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月08日
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暮れも押し詰まった12月25日のクリスマス日に、新しく建つビルの建築請負契約を締結します。建物の依頼主(発注主)は弊社、対する請負者のゼネコンは横浜の安藤建設さんだ。奇しくもそこの社長は横須賀学院卒で私の後輩でした。安藤さんとは初めての取引となります。」建築費の高騰と人手不足は依頼主にとって大変頭の痛い問題です。当初の見積金額より1.000万円も高く支払うことでようやく妥協し、弊社とゼネコンとの間で12月25日に建築の請負契約が正式に締結されます。建築金額の上昇は消費税も上乗せされるため支払う方にとっては心痛める問題であります。弊社の役員会ではこのまま建築を進めるべきか、あるいは土地で売却してしまう方が良いか激論が交わされました。積極的に土地だけで「買いたい」と手をあげている会社は2社いる。しかし土地不足の現在、プロジェクトを完成させようとの声が多数を占め、建築会社には支払金額を上乗せする形で妥協し、工事を進捗させることになった。こうなると、残るは入居者の募集に専念することになります。建築確認が降りているのですぐ着工し完成が来年10月。後はまた新規のビル用地の購入に向け明日から用地探しに歩き回ります。仕事とは同じ事の繰り返しが多い。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年12月20日
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この所の建築単価の上昇を背景に、ゼネコンの請負単価が強気で迫ってくる。平均して従来の1割り増しは普通だ。3億円のビル建築でも上昇コスト分が3.000万円加算されれば発注者の金銭的負担は大きくなり悩む。銀行借り入れがあれば支払利息も当然加算されるから建て主の意欲は鈍ります。この所建築業界は、仕事があっても監督など専門職の人手不足により受注が取れないジレンマがあります。しかし建物を依頼する方も建築単価の上昇に悩まされている。平均して建築の単価は1割~2割以上上昇しているから、賃貸マンションを建てようとしても利回り採算に合わなくなってきた。弊社でも相続税対策として商談中だった新築ビルが、当初3億円の予算で利回り8%計算だったが、いざ建物を建てる段階になって3億3000万円に1割もアップして契約が止まってしまった。オーナ-は建築を続行すべきか、取りやめるべきかさんざ悩んだ末、「いましばらく建物を建てることを延期しよう」となりキャンセルになりました。人手不足と建設資材の上昇は経済活動を阻害している部分が沢山あります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月15日
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弊社の中期5ヶ年計画により、来年度はいよいよ新店舗出店が見えてくる。そこで社員の募集を中途採用によって運営しようと、経験豊富な人材の募集が1月より正式に始まります。中期経営計画の中で、いよいよ新店舗の出店が実行されます。立地は賑やかな駅前を予定し、そこに働く社員は事務職も営業職も経験豊富な中途採用の男女を中心に運営される。(資格保有者、英会話やパソコンに長けている方は特に優遇)その為に1月より採用活動も本格化します。人材が集まればいま計画している場所にぜひ出店したい。計画が上手く進めば1坪300万円の価格で売りに出ている駅前の土地約100坪を即購入する予定だ。(横須賀市内ではありません)そこには3階建てを建てて1階を自社使用し、2階、3階をテナントに貸す計画を立案中です。現在、交通量、ライバル店動向、市場性など細かい市場調査が専門家により行われています。結論は年内中に出て計画は更に先に進む。来年はとても楽しみな1年になりそうです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月04日
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不動産業界は収益物件の購入を希望する投資家が列をなし、熱気は平成初期のバブル期を彷彿とさせる。この所の不動産投資熱はもの凄い。連日収益物件に対する問い合わせがあって対応に追われています。アパートやビル、店舗に駐車場といった収益物件は、大根やにんじんを売るのとはわけが違います。限りある国土の中でも首都圏といった特定の地域に買い願望が集中するため、供給数が少ない。だから自分の会社で売りの依頼を受けた物件は他の不動産会社に回す余裕はなく、全部弊社に登録してある投資家に紹介してしまう。(不動産投資セミナ-に参加されて、<物件を紹介して欲しい>と頼まれた方に優先して紹介する)自社のお客様となれば市場価格より激安価格で紹介して喜んでいただくのが当社の方針だ。「他社と比較すると臼井不動産から紹介を受ける物件は安い」となれば、フアンはどんどん増えていきます。ですから他の不動産会社から出ている物件についても「購入するなら幾ら」と適正価格をアドバイスするようにしています。毎月、過去に物件を購入されたお客様からも「他にないか?」と頼まれるのですが....。まだまだ不動産投資の熱気は、冷めるどころか逆にヒートアップしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月10日
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横須賀中央駅から徒歩3分のところに建っている鉄筋コンクリート3階建ての中古ビルが本日契約になりました。若松マーケットに位置するそのビルは新築時から一度も利用されていなかった地元では有名なビルだ。これから1300万円を掛けてフルリフォームをして、綺麗にしてからテナント募集が行われる。横須賀中央を右手に降りると、弊社が7階建ての新築ビル建築を計画している場所がある。そこの若松マーケット内に築20年となる鉄筋コンクリート造の中古ビルが売りに出た。新築時から1度も利用されなかった地元では有名な空きビルだ。綺麗なビルだったが、さすがに手入れをしないと他人に貸せる状態ではない。場所がよいのと、建物が綺麗なため購入を希望する人は沢山いたが、いままで持ち主を説得できなかった物件だ。それが縁あって私に相談があり、売買金額も決まり、弊社と取引がある投資家に購入を打診したところ即決で購入の意思表示をされました。話しはとんとん拍子で進み本日金3.000万円で契約が締結されました。お客様は得難い場所で格安なビルが買えとても喜んでいらっしゃいます。いつも決断力が早いお客様なので、掘り出し物が手に入る。弊社との取引は3回目となります。(ちなみに、売買代金とリフォーム費用計3.000万円は全額ローン付きです)綺麗になったビルで貸し出すテナント料金は1階と2階合わせて月額家賃が30万円+消費税3階の事務所は7万円+消費税を予定しております。1階75.4平方メートル 2階69.83 3階53.53平方メートル ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月09日
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横須賀の衣笠に割安な収益物件が本日売りに出ました。土地が40坪、鉄骨造のしっかりしたオフイスビルで、県道に面し店舗にも向く一等地に建っている。現在月額25万円の家賃で入っているテナントが10年の更新切れとなるのをチャンスに出てもらい、売却する方向で方針が決まった。価格は2380万円と格安です。弊社の専属専任物件です。間取り図横須賀のJR衣笠駅から徒歩6分の場所に売りビルが出た。(重量鉄骨2階建て)バスが通る幹線道路に面していて目の前はサッカーで全国制覇を成し遂げた有名な三浦学苑がある。土地が40坪で建物は鉄骨造のオフイスビルとして建築した。(1階72.70 2階73.38)昭和59年築現在はテナントに月額25万円の家賃で貸しているが、契約期間満了となる10年を迎えたので解約して空き室にして売りに出します。(来年2月末に退去し、少しリフォームをして販売に出す)なかなか売り物が出ない場所なので人気が出ると思います。何しろ格安だ。本日、建築確認書や謄本、公図などが手に入ったので11月14日より正式に販売が開始されます。まず、当社に登録されている投資家の方に優先して資料をお送りします。 楽しみにしていてください。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月08日
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最近の活況な投資熱で<利回りが良く、立地も良く、建物のグレードも良い格安な物件>は影を潜めてしまいました。そこで浮上しているのが1戸建て投資だ。 最近は格安な土地付き建物の1戸建て需要が急増している。投資家がどんどん購入して本来のマイホームを求めるお客様が物件を手に出来ない現象が出ています。特に車が2台入る駐車場を完備して、価格が1.000万円から2.000万円という激安な物件は投資家垂涎の的になり競売市場でも右から左と売れていく。妙味がある投資物件が無くなり、アパートや賃貸マンションが過剰で、空き室リスクを嫌う投資家が、1戸建て需要に目を付けたのだろう。供給数が少ない1戸建ては借り手が多く物件数が少なくどこでも人気がある。弊社でも物件が出れば積極的に押さえておくようにしているが競争は激化している。中古物件人気に火がついている感じです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月08日
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横須賀で初めてとなるタワーマンションを販売する営業所の方から声がかかり、本日私と息子と設計士の3人で、ザ.タワ-横須賀中央の最上階となるペントハウスのモデルルームを見学しました。いま盛んに建築が進んでいる横須賀中央タワ-マンションの営業の方からお声がかかり、最上階である124.97平方メートル(37.80坪)。価格が1憶2900万円のモデルルームをを見に行きました。金額は横須賀にしてはべらぼうに高い。部屋の広さは私の自宅の約半分しかない。ロケーションもいまの家より決して良いとは言えない。そんなことであまり期待していなかったが、実際にモデルルームを見て感激しました。素敵なプレゼンテーションに始まり、マンションの模型を見て、実際の部屋に入りました。北東の角なので見晴らしは素晴らしい。(景色を写真で窓にぐるり貼り付けてある)使用されている建築部材も東雲で見たタワーマンションより断然素敵だ。何しろ2ベッドルームにはそれぞれシャワー室が付いているしトイレも別々に付いている。おしゃれな内装に使いやすい間取りだ。収納が少ないところが少し不満だったが見ている内に欲しくなって来た。「いかがですか?」と言われ、「この金額になればいま即決で決めます」と希望金額を提示ししました。モデルルームは10月末日をもって撤去されるそうです。説明もしっかりしている営業マンの方にも好感が持て、ご縁があればこのマンションに住むことになるかも知れません。それには金額の他に女房を説得する難題が待っています。何しろいまのイタリアン住宅がとても気に入っているし管理費もかからない。駐車場も2台入る。1戸建てとマンションの違いをどうアッピールして説得するか私の腕の見せ所です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月10日
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横須賀のさいか屋デパートが町田にあるビルを60億円で売却して50億円近い利益を生み出した。この利益はすべて銀行借り入れの返済に消え、さいか屋自身は今後リースバック方式で売却した店舗を高い家賃で借りることになる。ダイエー方式と呼ぶこの手法は企業の生き残り策にはならない。さいか屋デパートが資産を処分したことは、借金減らしのためとは表向きで、今後は高い家賃を支払うリースバック方式で店舗運営を継続させることになる。表向きは借金こそ減ったように見えるが、これから莫大な家賃が負担となる。いまでも軟弱な経営体力をどんどん弱らせる悪循環に陥る。日本一の小売業を標榜していたあのダイエーも、タコの足のように自分の持つ資産を切り売りし、家賃で借りる方式にしてから苦境が深まってしまった。 世に言うダイエー方式とは、自分の優良資産を売却して借金の返済に充て、売却した店舗を家賃で借りるスタイルなのだ。まさにさいか屋は同様の動きをしている。今後は赤字体質となり他社からの買収にさらされることは明白です。横須賀と藤沢の立地はそれほど魅力がある店舗とはなり得ないでしょうが...。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月02日
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20年前に新築ビルが建設されたまま一度も使用されずに眠っていたビルがある。この度縁があって弊社がこのビルを再生することになった。とても綺麗なビルでしっかりしている。高圧洗浄で外壁を洗い、内装をやり直し、水道や下水の配管を交換する。新築同様になります。ビルも喜ぶことでしょう。施主が新しいビルを建築して、せっかく完成したのに一度も使われずに放置されたままの素敵なビルが横須賀にある。とても綺麗なビルで建物はしっかりしている。この度、ご縁があって弊社がリフォームをして新築同様に蘇らせます。その後はテナントを誘致して、借り手が付いたらそのまま収益物件として売買に出します。すでに「買いたい」という弊社のお客様がいて、公に市場には公開されません。平成1年11月に完成され、長い期間眠っていたビルがようやく目を覚まします。ビルも喜ぶことでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月02日
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「違法貸しルーム」の建基法違反が1,012件だったと国交省から発表があった 国土交通省は29日、国および地方公共団体に通報があった「違法貸しルーム」の立入調査の結果(2014年7月31日時点)等を公表した。 調査対象物件数は、2,001件(前月末比67件増)。このうち、調査中は757件(同34件増)建築基準法違反が判明したのは1,012件(同26件増)、違反なしは76件(同変動なし)だった。 建築基準法違反が判明した物件のうち、是正指導準備中は25件(同15件減)、是正指導中は940件(同35件増)、是正済みは47件(同6件増)。調査開始時点で閉鎖もしくは別の用途だった物件は156件(同7件増)。 最も調査物件対象数が多い東京都は1,552件となり、調査中の物件は582件、建基法違反は833件。そのうち是正指導中の物件は778件だった。シェアハウスを運営する個人や会社の経営者は、建築基準法や消防法を知らない事が多い。あるいは知っていながら法律を無視して「儲かるから」と沢山の人を1部屋に押し込める風潮がある。今後、火災などが発生し沢山の犠牲者が出ればより厳しい規制が加えられるだろうから、シェアハウスの経営は難しくなる。マスコミもシェアハウスの恥部を隠し、おもしろ、おかしく取り上げているのは、犬が人を噛んでもニュースにならないが、人が犬を噛めばニュースになるという類と同様な考えからだ。投資家が貸しルームに参入するのはもう少し法律が整備されるまで待った方が良いだろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月31日
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このところ弊社に持ち込まれる土地や建物の売り物件に、容積率が400%以上の商業地域にある事業用物件が増えてきた。ところが売却希望価格が高すぎて採算に合わない。高騰している建築費を考えると土地を購入して建物を建てるとなればとても採算に乗らない。そこで折角の物件も見送るケースが増えてきた。この所ビル建設に向く商業地の売り物が沢山持ち込まれている。所が売却希望価格がいずれも相場より大幅に高い。無理して購入する物件ではない土地は購入を見送るケースが増えている。本当に欲しい立地にある物件なら相場より高くても飛びつくのだが、オフイスビルにしてもテナントの誘致にしても満室にするには難がある場所だと触手がわかない。賃貸マンションにするにも土地単価が高すぎれば家賃収入に転嫁しなければならない。収益物件投資を購入するか否かの選定眼はだから本当に難しい。アパートや賃貸マンションは広さで賃料が決まるため、幾ら新築だからと市場価格より大幅に高い賃料で募集してもお客様が集まらないから、今日も空き室リスクを計算しながら物件査定の検討に入りました。販売価格が弊社の希望する金額に収まれば購入します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月22日
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弊社に賃貸管理を相談されに見えたた新オーナーさんがいる。友人からビルの購入話を持ちかけられて「格安だから」と飛びついて購入したのはいいが、内外装のペンキ塗装に屋上の防水工事、水道管や下水管の修理と毎月家賃収入より修理費の方が上回っていて「不動産投資は失敗だった」と嘆いている。「安物買いの銭失い」とはこのことか!不動産の仲介手数料は、契約条項も土地、建物も取引上に問題点が生じることがないように不動産業者が調査する対価として支払われる。簡単に言えば保険料のようなものだ。ところが、一般ユーザー同士の取引となれば仲介手数料を支払う負担は無くなるが、購入する物件についての調査は買い主本人がしなければならない。そこにどんなトラブルが隠されていようがリスクはすべて買い主が自分で背負い込む。古いビルを購入した新オーナーさんは建物についての知識は全くない方が多い。「家賃が毎月いくら入ってきて、金融機関から借り入れた元利金の支払いを引いた後いくら残るか?」つまり表面利回りしか頭にないのだ。ボロアパートや古いビルは次から次に修繕費が発生してくる危険性が多分にある。老朽化した建物を購入する際は事前に専門家に、修理にかかる部位の調査と修繕費の見積もりを依頼する要があります。その修繕費を見込んで購入価格が「高いのか、安いのか」判断しないと後悔が先に立つ事になります。入ってくる家賃より修繕費の方が多いのでは貯金がどんどん目減りして行きます。安定収入を見込んだ投資が、逆に貧乏になって泣きを見る。世の中にはそんな逆パターンの投資家が沢山おります。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月21日
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長年係争物件として有名な土地と建物があった。何処の不動産会社も手をつけることを嫌がり、避けて通っていた物件をあえて弊社が中に入り2年越しでやっと解決に導く事が出来たのです。その結果、訳あり物件の土地と建物は弊社がそのまま購入する事となりました。難産な物件を解決に導く努力をすればするほど、利益率がよいことは不動産業界で定説となっている。しかしあえて火中の栗を拾う物好きはいない。トラブルを避けることが利口な商法なのだ。それを承知で2年前に神奈川県内で知らぬ者はいないと言われる係争物件に手を突っ込んだ。それがようやく今年の4月に全面解決したのだ。売り主さんの家族間問題調整。テナントさんとの立ち退き裁判和解解決。抵当権者の金融機関との抹消金額の確定等の折衝を経て2年越しでようやく関門を突破してすべて解決できたのだ。不動産関係者や金融関係者からは「さすが臼井不動産さん。良く解決できましたね」とお世辞で賞賛されました。そんな物件を購入すると噂を聞きつけた不動産会社から次々に弊社に打診が入る。すべての問題が無くなり綺麗になった優良物件に「臼井さん、転売される予定はありませんか?」無論商売ですから、建物を建てて売るのと、更地にして売却するのと利益率の良い方を選びます。現在買い手が3社もあり今期最大のホームラン物件となります。今期早くも半期で創業以来最高益を更新することが確定しました。後期は税金対策に本腰を入れます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月16日
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折角商業地の素晴らしい場所に土地や建物を持っていながらそれを有効活用できていないオーナーさんはとても多い。儲からない商店や衣料品店を開業しているより、貸しビルを建てた方が収益が上がる。人に貸した方が高い家賃が見込める。ロードサイドならコンビニや飲食のフランチャイズに貸す手もあるのです。折角商店街や駅の前という素晴らしい立地に不動産を持ちながら、細々と儲からない商売を続けているオーナーさんは沢山います。土地の有効利用を考えた事も無いのが実情で、商売がいよいよダメになったり、高齢化で廃業を考えたときに初めて不動産を売るべきか、貸すべきか考える。しかし、経験や実績があるコンサルタントに相談しなければ、所詮空いた店舗を安い賃料で貸店舗にする程度で終わってしまう。世の中には土地の有効利用の仕方次第で高収益を生んでくれる企画は沢山あるのです。オーナーに資金調達能力が無かったり、良きアドバイザーがいないと結局、売却する道を選ぶ傾向が強い。そこの土地を新規に購入した人が収益物件を建てて高収益をあげる実例は沢山あります。貴方の持っている不動産はもしかしてダイヤモンドの原石かも知れません。それをダイヤに加工する知識が無いため、高く売れる原石を捨て値で売る失敗をしていませんか?現在お持ちの不動産をどのように企画したら高収益が得られるようになるのか?資金調達方法とあわせて私が無料コンサルティングいたします。ご相談はお気軽にメール又はお電話でお問い合わせ下さい。冷やかしでも結構です。(但し、神奈川県内に限定させていただきます)国土交通大臣認定 (5)第02322号不動産コンサルティングマスタ- 臼井功次 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月09日
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それまで全く大きな借金をしたことがないお客様が、横浜市内に土地100坪、新築9階建建物が付いたオフイスビルの購入を決断し、申込みを入れました。購入を決断するまでに6ヶ月を要したが、それには「借入金額が大きいこと」と、「もし失敗したらどうしよう」という恐怖心が決断を鈍らせていたのだった。そんな揺れ動く気持ちは良く理解できます。そんな彼の背中を押してくれたのは何と68歳になるお母さんでした。頼もしい-。横浜市内でも有数の繁華街に新築の売りビルが出た。土地が100坪も付いて9階建の新築オフイスビルだ。販売金額は5億円と高額になる。見込み家賃収入は1ヶ月450万円だから、予想通り全室テナントが入れば安定収入になる。買い主さんは3代も続く老舗のお茶屋さんの息子社長だ。取引先の金融機関から4憶5千万円を借り入れる事で内諾は得ている。商売柄小さな金額ばかり取り扱っていて借金をしたことがないお客様は、一度に5億円もの収益物件を購入する事に怖れを抱くのは当然ですが、今年68歳になる母親が積極的になり、息子の背中を押して購入を決断させたのでした。社長は借金を怖れていたが、母親は現在の商売の将来性に危機感を抱き、副業として安定収入に活路を求めるべきだと息子の社長を説得ししてくれた。所が、やっと購入を決断したのに申込みまでに時間がかかったため他に買い手がでて2番手となってしまった。そうなると今度は欲しい気持ちが強くなりぜひ1番手になるように交渉をして欲しいと頼まれたのですが....。残念ながら1番手は堅く、後の祭りになる可能性の方が大です。一番ガッカリしているのは勿論お母さんでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月03日
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横須賀中央の駅から徒歩1分の所に133坪の土地と4階建ての建物を購入してまだ3ヶ月だが、解体工事も順調に進み7月末には綺麗に更地となる予定だ。前はパチンコ店だっただけにとても頑丈な建物です。この所、横須賀中央の解体現場の土地に日を追って引き合いが多くなっている。まだ何の募集看板も出していないのに。「売って欲しい」との話しがほとんどですが、「貸しビルならテナントとして入りたい」との話しまで、10指を超える問い合わせがありその人気ぶりに驚いています。建物の計画図も出来上がり、建築会社から建築費の見積も出ているので土地だけの売却話は全部お断りしています。計画している建物の概要は1階が店舗、2階から7階までをワンルーム24室とする計画案で、別棟はテナント専用ビルにして飲食店を誘致します。つまり2棟の建物を同時に建設する予定だ。土地、建物の購入費と解体費用、そして新築建物等をあわせると総投資額は約6億円と見積もっている。テナント部分は「一括して全部貸して欲しい」というお客様も見えている。まだ建物の建設も始まっていないのに、これほどの人気があるのはやはり横須賀中央という地の利と、駅から徒歩1分という近さが魅力なのでしょう。幾ら大金を出してもなかなか売り物件が出ない場所ですから注目度は高い。建物の屋上には横須賀中央駅から見えるように大きな看板を取り付けて、臼井不動産のPRをします。建物の正式なデザインパースや間取り図は8月に公開しますのでお楽しみに。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月20日
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5年前に購入した収益物件がある。相手が資金繰りに窮していて換金のために売り出した物件だ。毎月36万円も入ってくる家賃収入は魅力的だった。それが1週間前に売り主から「買い戻したい」と連絡があり、明日その詳細打ち合わせが行われる。長く取引がある建設会社の社長から「資金繰りのために持っている3階建てのビルを売りたい」と話があったのは5年前だった。2つ返事で協力を約束し1週間で売買契約を締結して代金払いと同時に所有権の移転登記を終えた。売り主の建設会社はその物件には相当愛着があるらしく、「お金が出来たら買い戻ししたい」と要望を出して来ました。私はその要望を飲んで「10年以内なら同金額で買い戻しが出来る」という買戻し特約を付け加えてあげた。「買い戻しはとうてい無理だろう」と考えていたところ、1週間前に突然買い戻しの話が舞い込んできた。明日、契約の詳細打ち合わせが私のオフイスで行われる。最近の経済情勢で建築会社の業績が良くなり、金融機関から「融資をするから買い戻したらどうか?」と後押しされたのがきっかけでした。社長、良かったですね。人助けで購入した物件が元の売り主さんに戻る事は大変うれしい出来事です。(ほとんど無いことです)来月から月に36万円の収入が無くなりますが、とても良いことをしたと心より喜んでいます。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月14日
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横浜のタワーマンションでエレベーターに乗り合わせた住人らしき人からスカンク攻撃を受けました。強力な臭気に頭がクラクラした。エレベ-タ-という個室で音もなく襲いかかるスカンク攻撃には、逃げる手段もなく本当に困りますね。タワーマンションの30階に住む友人を訪ねて、エレベ-タ-に乗った。中に2人の住人らしき人がいたが、動き出してすぐに強烈な臭気が襲ってきた。「やったな、犯人は誰だ?」タワーマンションのエレベ-タ-は閉じこめられている時間が長い。乗り合わせた人がオナラをすると、その臭気から逃げようにも簡単に逃げるわけにも行かない。鼻を摘んで我慢するしか方法がないので困ったものだ。「2人の内犯人はどちらだ!」顔を睨んでも2人ともすましているではないか。「俺じゃあないぞ」と言っているようだ。住人同士だと、またどこかで顔を合わせたときに嫌な思いをするから犯人捜しをしないのだろう。我慢できない私は2人に聞こえるように大きな声で「いや-このエレベータ-は臭いですね-。もしかしてこのエレベ-タ-にはスカンクが巣を作っているかな-」と吠えたがそれでも2人はすましている。やむを得ず直近10階のボタンを押して一旦降りて臭気から避難しました。タワーマンションには意外な盲点(欠陥)があることを発見した1日でした。住まいはやはり1戸建ちに限ります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月11日
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帝国データバンク発表による2014年6月調査の「TDB景気動向調査」によると、不動産業界は.....。 (株)帝国データバンクは3日、「TDB景気動向調査(全国)」(2014年6月実施)の結果を公表した。それによると6月の景気動向指数(景気DI:0~100、50が判断の分かれ目)は46.5で前月比0.3ポイント増となり3カ月ぶりに改善した。今回の調査は全国2万3,118社を調査したもので、有効回答社数は1万571社(回答率45.7%)となっている。前月比よりもポイント増となり、4月の消費税増税の影響はひと段落したものと見られる。ただし全体として完全に回復基調とはいえず、業種や企業にバラツキがある。その業種別の景気動向指数をみると、不動産は48.8(前月比0.5ポイント増)となっている。判断理由としてはよいと判断した理由の一つは、賃料の上昇期待。悪いと判断した理由は建築費の高騰や消費税の再アップで見通しが厳しいという見方が。とくに地方では人口減少や実質給料の目減りにより家賃の低下傾向が止まらないとしてよくないと判断する企業も少なくない。今後の見通しとしては、土地需要は旺盛なものの、資材高騰による建設費の上昇により厳しい状況になると予測した。最近は建設費の価格高騰と消費税のアップで賃貸ビルを建築しても利回りが合わず、建築をを断念する投資家が増えている。建設需要が経ると土地需要も減って来て警戒が悪くなる事を私は懸念しています。新築ビルの供給が少なくなれば中古ビルの需要が増え、築年数の新しい収益物件売買が伸びて来ます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月10日
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不動産も最近は売ったり、買ったりと株式のような回転投資傾向が強くなっている。昔のように長期保有意欲が無くなったと見るべきだろう。そこで最近の不動産市場を投資家は「売り時」と見るか「買い時」と見るか調査した会社がある。その結果は.....。不動産の収益物件情報専門サイトである会社が、会員を対象とした「不動産投資に関する意識調査」を実施したところ、現在の投資用不動産市場について「売り時だと思う」が約4割で最も多かった。「買い時だと思う」は23%、「どちらともいえない」が38%だった。強気より弱気が支配しています。こればかりは相場の先が読めないためどの判定が正解となるか分からない。しかし、これから本格的に地価が上昇するデ-タ-は路線価に現れてきているのであまり焦って物件を安く処分する必要もないだろう。いつの時代であっても立地が良い物件は相場に左右されず長期保有しているべきだし、古くなったり入居者に困る物件や田舎の物件等手に余る不動産は価格ではなく、買い手がいれば早く換金処分する方がベターだ。昔から不動産会社は「物件が無い」とこぼしています。建て売り用地やマンション用地、オフイスビル用地にアパ-ト用地、さらに店舗用地と、お金を積んでも売り物件が出てこないような場所を欲しがっているのだ。その反面、世の中にはタダでも欲しくない不動産も沢山あります。玉石混合の不動産市場では良質の不動産は手に入る時こそチャンス到来です。相場に左右されず、駆け引きすることなく、待ったせずにすぐ購入の手をあげよう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月04日
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弊社が管理している鉄骨造の古いビルが横浜にある。築年数も40年を超え、所有権も転々としているビルだ。そこに修繕の問題が発生してオーナーもテナントも困っている案件についてご報告します。40年前から入居していた賃借人が、病気で入院、死去した。空いた部屋は荒れ放題で家主に修繕費負担がかかる。連帯保証人は先に死去して、原状回復の保証はして貰えないその他に2階のテナントの部屋は以前から雨漏りがしていて、いままで部分的な防水工事や内装の修理をたびたび行ったのだが、完全には直っていない。完全に修理するにはビル全体の大規模なリフォームを必要とする。所がオーナーは高齢で体調を崩し半年前から入院してしまった。オーナーは他に収入もなく、修繕費用を捻出出来る状態ではないのだ。しかもテナントが更新料を全く支払わないため、オーナーとの交流も会話も断絶している状態だ。古いビルは修繕トラブルが沢山あります。修繕積立金をストックしている家主が意外と少ない事に起因しているのだ。皆さん。本ビルのようなトラブルが発生した場合場合、決着はどのように付くとお考えですか? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月03日
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