不動産投資 0
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競売マンション経営の本を書かれている山田氏のセミナーに、この夏に行ってきました。本の復習のような内容でしたが、面白かった点をまとめてみます。1 期間入札ではなく、期間入札で売れ残った特別売却の中から選ぶ。2 物件はすべて九州、ほとんど北九州が立地。3 特別売却の価格は、中古市場よりも約3割安い。4 リフォーム費用 自分でかなりやると20万ちょい。業者だと30万~50万。5 リスクの回避(調査)、投資効率(利回り)の2点が重要。ちゃんと調査するば、競売マンションはリスクが少ない(買入価格が安いため)。6 ファミリータイプは長期契約が期待できる点がメリット。入れ替えの多いワンルームだと、費用は意外とかかる。ただし、ワンルームは購入コストが安いので利回りは高くなる。1件目は、駅近のファミリータイプ400万弱、自己資金10万、あとは借り入れで、月5.8万で貸し出たそうです。これは資金効率抜群ですね!東京ではこんなに利回りは高くないので、地方に住んでいて土地勘のある人はうらやましい(笑)。競売の落札価格は、最近のはやりで高くなる傾向があるそうです。へたをすると、中古で流通している物件の方が安いとか。ただし、はやりもそのうちにすたりますから、競売の勉強は徐々にしていき、機会があれば参入しようかと思ってます。PS:以前リスクテイカーさんの掲示板に載せていただいた原稿を、不動産のテーマに限定して、再度見直してブログに載せる作業をしています。その作業をしてみて、リスクテイカー親分の所に、随分とお世話になっていたことを再発見しました。ありがとうございました。[不動産の資産価値を上げる方法 70]出窓を付ける。出窓は女性に人気があります。植木鉢を置いたり、額を飾ったりできます。また、窓が出ている分、部屋の容積が増えます。この部分は容積率にカウントしなくてもいいことになってます(一定の条件あり)。男性でも、出窓は使い甲斐があります。現在、腰窓で出窓でない場合、若干コストがかかりますが、出窓用のアルミサッシに替えてしまうのも手です。ミーハーな様式調のものからシンプルなモダンデザインのものまで、様々なデザインの既製品が出されています。建物に合ったアルミ製品を選びましょう。
2004.10.19
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ローンを決めた時ローンを決める時、レーサム・リサーチのIさんに質問しまくりました。セミナーで名刺をいただき、その後、ご迷惑を顧みずにメールで何度も質問しました。そのうちメールではらちがあかないので、電話でのお話となりました。Iさんによると、元本均等がよい。無理かもしれないが、相談してみること。変動でいいと思うが、変動金利が怖いなら、5年固定→3年固定→2年固定と繰り返すのがよい。内入れ(繰上げ返済)は、当初5年は期間短縮、それ以降は期間据え置きがよいとのこと。夏前は、金利が上がる、金利が上がる!と騒がれていた頃です。自称金利おたくであるIさんは、短期金利は3年後までは大きくは上がらない。絶対に上がらない!金利の理論では誰にも負けない!と豪語されていました。その後、あれこれ考えて、銀行とも交渉しました。しかし、毎月のプラスを大きく確保する、元金均等は受け付けない、コンクリートなので長めで、ということで、変動金利1.975パーセント、30年返済となりました。結局、銀行側の計画通りとなってしまいました(汗)。自分のファイナンシャル・インテリジェンスの無さを、思い知らされました(笑)。これからが、お勉強です。毎月の返済は11.4万、収益は8万+8万+7.7万+0.8万=24.5万、1室を自宅として使っているので収益は8万減の16.5万です。自宅と駐車場を使っていて、ローンを払っても、今の段階では約5万のプラスとなっています。1室が空室になった場合、実質ローン負担が3万。2室(すべて)が空室になった場合は、ローンは11.4万です。自宅オンリーよりは、ずっと安全です。空室リスクの他に、金利上昇リスク、家賃下落リスクも当然あります。月極クラブの倉橋社長に変動1.975、30年の話をしたことがあります。「変動といっても6ヶ月固定だろ?1.975ならいいんじゃないか。現金を余らせて繰り上げすればいいんだよ。」とのことでした。何億も持っている人にとっては、3000万くらいの借金はどうってことないようです。30年変動はさすがにリスクが高過ぎるので、繰上げを今年中にもする予定でいます。Iさんの言われる通り、期間短縮型の繰上げ返済です。最初の方がほとんど金利の支払いとなる元利均等では、期間短縮の方が金利を節約できるからです。元利均等では、返済額のグラフは30年間水平です(金利が一定とした場合)。その水平線の中に、下に金利、上に元金と分けて書くと、最初はほとんど金利で、徐々に元金の返済分となります。下に凸の曲線状に金利が減っていきます。期間短縮は、その最初の部分をはさみで切り取ってしまう効果があります。途中で切り取る場合でも、前の方で切り取った方が、金利が節約できます。銀行の儲けを減らして、早く元本が返済できるようになるわけです。ローンと金利と不動産投資の奥深さを、思い知らされている(勉強させられている)日々です(笑)。 [不動産の資産価値を上げる方法 69]ケーブルテレビを引く。ケーブルテレビを引いておき、お客さんの要望があれば、すぐに見られるようにしておきます。BSだけでは満足されない方に、対応するためです。高速インターネットにも対応できます。もし引かれている方がおられましたら、使い勝手やプログラムの感想などをいただけたら幸いです。自宅では、テレビもBSも見ていません。それどころか、新聞もとっていません。NHK受信料や新聞代の節約、無駄な時間の節約ばかりではありません。偏ったマスコミ報道に影響されないというメリットもあります。殺人事件、誘拐事件、強盗事件など、3面記事的な有害無益な報道も聞かずにすみます。最近、英語力がはなはだ情けないと思うようになり、ネットでブルームバーグのニュースを見るようにしています。ネットで見ても、受信料は取られませんから。ニュースはネットと、職場に置かれた新聞の見出しだけ。ケロッピさんが相場に悪影響があるのでテレビと新聞を見ないと言われていました。そこでボクも真似してみたら、時間が大幅に浮くようになりました。テレビに自分の時間がどれほどむしり取られていたかが、やめてみて分かりました。ただし、ケーブルテレビは引かざるを得ないかなーと、考えています(笑)。
2004.10.18
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建物はどれぐらいもつか?コンクリート造でも木造でも鉄骨造でも、100年住宅は可能だと思います。でも、今のような作り方では無理でしょう。古い民家は100年以上もっている、法隆寺などの神社仏閣のたぐいでは何世紀ももっているとはいっても、お金と手間のかけ方が天と地ほど違います。このような現実的な理由の他に、仮の宿りといった日本人特有の考え方にも、建物の短命さの原因があるようにも思えます。木造では、今の柱の品質と寸法(3寸5分 約105ミリ)、今の屋根や外壁の造りでは、50年ぐらいが限度と思われます。コンクリートでは、外断熱にして、外壁や屋根防水を一定年月で替えれば、100年住宅も可能かと思います。やはり経済活動とは離して、ゆっくりじっくり時間をかけて造らないと、それなりのものができないと感じています。いい建物を作ろうと思ったら、利回りを考えてはいけません(笑)。100年、3世代で元を取るくらいの余裕でいきましょう。今の建築家達の設計している建物は、平均すると、建築家以外の設計の建物よりももちが悪いように思えます。コンクリート打ち放しを使ったり、軒の出をおさえたり、ガラス面を大きくしたり、外壁の出っ張り引っ込みを多くしたり、屋根を複雑にしたりと、もっぱらメンテナンスコストのかかるようにデザインしています。長寿命の家が欲しかったら、デザイナーもどきの建築家に頼まない方がいいようです(笑)。これ、ほんとの話です [不動産の資産価値を上げる方法 68]間仕切り壁を取り除いて、広い部屋を作る。これはリフォームでよくやられる手法です。中古マンションでは、部屋数を多くするために、各部屋を無理に狭くしてしまっている物件が多く見受けられます。子供の多い夫婦にはいいかもしれませんが、子供がいなかったり1人の夫婦には、廊下でつながれた狭い部屋は邪魔なだけです。部屋数よりも部屋の広さと考える方も、多くなっているように思えます。狭い部屋の3DKならば、DKと1部屋を連続させて広いLDを作り、2LDKとしてしまうのも一法です。古いタイプの平面で、通り抜けにDKを使っているものがありますが、そのタイプだと、DKに窓が無く、薄暗い所で食事をしなければなりません。こんな場合は、窓側の1部屋とDKをつないでしまうのがいいでしょう。マンションの構造は、ラーメン構造が多く、内部の間仕切りは取り外しが可能です。壁構造の場合は、壁が壊せない場合もあるので、注意が必要です。壁構造は、階段室の両側に入り口を付けたニコイチ式の、旧公団住宅でよくやられたタイプに使われています。一般に団地と呼ばれるような集合住宅で、壁構造が使われます。コストが安いというメリットの反面、部屋の壁がコンクリートであるため、壁を壊して部屋をつなげるというようなリフォームはできません。[ミニ知識]ラーメン構造柱と梁で床板(床スラブ)を支える構造方式。柱と梁の部分で、変形に対しても直角を維持します。ラーメン構造は、テーブルをイメージすると分かりやすいです。テーブルの足が柱、天板が床スラブです。足だけで支えているテーブルは珍しく、足と足を結ぶ横材が、天板の下に付いているのが一般的です。その横材が梁です。その横材がないと、足の直角を維持するのが難しく、また、天板のたわみも防いでいます。柱から柱に渡すのが大梁(G:ガーダー)。大梁の中間当たりに、大梁から大梁に渡す横材が小梁(B:ビーム)です。リフォームをする時は、この大梁と小梁の位置に注意する必要があります。梁には簡単に穴を開けることはできません。事前に鉄筋で開口補強してから、コンクリートを打ちます。配管用の穴(スリーブ:袖を通すという語源)は、梁には後からは開けられません。鉄筋コンクリートの壁にスリーブを開けることができますが、あまり好ましくはありません。内部の鉄筋を切断してしまうからです。ラーメン構造は柱梁で基本的にはもっているものですから、壁は構造的には2次的なものになります。ですから、若干なら壊してもOKです。ただし、区分所有ですと、コンクリート壁も共有物ですから、厳密には組合が許可しない限り、穴一つ開けられません。
2004.10.17
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付近のワンルームボクがターゲットにしている大学の多い、東京郊外エリアのワンルームは、面積の大型化、設備の豪華化がかなり進んでいます。ワンルームに住んでいるまわりの連中に広さや家賃を聞いたり、自分で調べて歩き回ったりしたので、かなり自信を持って言えます(笑)。面積が30平米、部屋はなんと10畳、駅から3分、築5年程度で6万5千円なんてあります(駐車場は1万取ってました)。また、最近大手が作った学生向けワンルーム(駅5分)で、トイレ、風呂別は当たり前、風呂にはサウナやテレビまで付いていて、20平米ちょいで7万5千円。募集後、すぐに満室だそうです。学生さんたちは贅沢になってます。その一方で、不景気のせいか、遠くからでも通う学生も増えていて、古いワンルームは空室も目立ってきています。また、不動産業者さんに聞くと、このエリアの新築木造ワンルームアパートがすぐに売れているとのこと。築10年~20年のワンルームアパートも飛ぶように売れているそうです。自宅よりも、投資用のワンルームやアパートの問い合わせが多いとか。もしかすると、古いワンルームは今が売り時かもしれません。この投資ブームが過ぎると、築20年以降のワンルームは売りにくくなるようにも思われます。ボクにはのんびり家賃収入が向いていますので、1DK、2DKあたりを狙います。 投資用ワンルームを買うなら、リスクテイカー親分がやっているような、地方中核都市の中心部、駅近の家賃保証付き、実質10パーセントの物件かな。やはり。首都圏でも周辺部は危険です。都心部も、作りすぎているように、ボクには思われます。[不動産の資産価値を上げる方法 67]布団干し用のパイプを作る。1階でベランダの無い部屋は、布団干しに困ります。そこで、布団干し用のパイプを、窓先1メートル以上の所に据え付けるといいでしょう。簡単にやるには、水道用の亜鉛メッキ鋼管を使って、コの字に地面から建てる方法です。直角の曲がり用仕口(エルボー)を使うと、きれいに収まります。たまに現場足場用鋼管で作っているのを見かけますが、足場用クランプで留めているので、ほんとに足場に見えてしまいます。樹脂で被覆された鋼管がベストですが、ステンレスパイプも使えそうです。
2004.10.16
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買うと下がり売ると上がる(笑)華能国際、買ったとたんに下がってきました。超大現代農業の残りをすべて売り払った瞬間に上がりました。毎度のことですが、不思議です。売買と逆に行った時の方が印象に残りやすいせいか。神様がボクのことを見ていて、逆をやってくれてるのか。。。慢心するなという神様の優しいお心遣いと思って、笑って誤魔化しておきます(笑)。ただ、最近の売りはうまくいったようで、売ってから下がるがかなりありました。ここ数ヶ月、高速、石油関連、北京エンタも売った後に下がりましたから。戦後の持ち家政策週間ダイアモンド9月25日号p7の「つくられた持ち家信仰」で、高度成長期、田中角栄氏は「公営集団住宅などに借家住まいさせたら、住人は共産化する。持ち家で住宅ローンを抱えれば、保守化するものだ」と言っていたそうです。英、仏、独の戦後最大の復興政策が公営住宅の整備だったのに対し、日本は産業復興に資金を傾斜させました。持ち家の奨励を住宅政策の中心とし、公庫もその延長上で設立。不況期の93年以降、頭金ゼロなどの景気対策に利用されます。来年度からローン焦げつきの穴埋めとして、数千億の公的資金が投入される予定だそうです。ヨーロッパは借家が中心で、公の側や貴族が優良な貸家を提供するシステムが確立されています。富が分散された近代社会とはいえ、大土地所有の貴族が未だに存在する明確な階級社会です。日本は細切れにされた土地を、皆が分散して持っています。どちらがいいとはボクには言えませんが、少なくとも建物の質にとっては、富の分散はマイナスに作用すると思っています。このブログで何度も書いてきましたが、自宅をローンで買うのは、リスクが高いと考えています。公庫の低金利でも破綻者が出ています。職を失っても、3年は払い続けられる予備収入や資金がないと危険です。自宅は収益を生まないぜいたく品ですから、資金に余裕がなければ、買わなければいいわけです。ボクがやっているような収益物件が必ずしもいいとは思いませんが、景気対策のために家を買わされるのだけは、まっぴらごめんです(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 66]キッチンの流し台を替える。女性の目は、すぐにキッチンに向かいます。シンクがボロかったり、冷蔵庫や棚が入らなくて使いにくそうだったりしたら、住んでもらえません。女性に嫌われると、不動産でも実生活でもいいことありませんので注意しましょう(笑)。キッチンと吊り戸棚を替えるだけで、随分とグレードが上がったように見えます。そうは言ってもシステムキッチンは高い。2メートル前後で100万以上するものもあります。キッチンの品質は、高いものでも大差ありません。箱自体の機能は同じで、表面の収納扉だけ豪華といった類のものが多いのです。システムキッチンの工事現場を見ていると、まず最初に合板の箱を組み合わせます。そして上にステンレスや人造大理石などのカウンタートップ(天板)、前に収納扉を付けて完成です。高いシステムキッチンとはいえ、カウンタートップと収納扉だけ豪華で、中身は合板の箱なのです。そこで、ホームセンターで安くて見栄えの良いキッチンを探します。有名メーカーでないものは、同品質でもかなり安く売られています。YAHOOオークションなどで仕入れるという手もありますが、ボクが見たところ、そんなに安くは売られていません。流しとガス台をつないで使うものでも、見栄えはそんなに悪くはありません。吊り戸棚、水切り棚なども付けて、材工共で20万~30万くらいでしょうか。システムキッチンでもメーカーによっては、シンプルで安いものもあります。東洋キッチンを何度か設計で使ったことがあります。流し台の高さは、80センチ、85センチが一般的ですが、新たに付けるなら、日本人の背が高くなってきているので、85センチがベターです。奥行きは、65センチが一般的。60センチ、75センチもあります。75センチあると、ガス台の奥に、鍋を置くスペースができて便利です。場所の関係で短い流ししか入らない場合は、奥行きが75センチのものを入れるのも手です。使い勝手が良くなります。カウンタートップ(天板)は、ステンレスがいいようです。表面は髪の毛のような傷の付いたヘアーラインか、デコボコしたエンボスがあります。指紋や汚れが付かないようにするためです。人造大理石(ジンダイと呼ばれることもあり)は、徐々に黒ずんでくることがあるようです。流しの下に入るビルトイン浄水器は、付けるにこしたことはありませんが、コストとの相談です。蛇口の脇に浄水器が付いている水栓金物もTOTOなどで売られているので、そちらを検討してもいいでしょう。ガス台から壁までの距離は、よく考えねばなりません。特に木造の場合は、表面がタイルとケイカル板などの燃えない材料でも、中の軸組みが、長い間に黒こげなんてことがあります。壁とガス台は、離して置きましょう。ガス台の横は、15センチは確保します。この15センチを別の台で作る場合、引き出し式の調味料入れがピタリときます。鍋やフライパンを使いながら、調味料を使うことが多いので、場所も適当です。IHヒーターも、検討に値します。火事ややけどの心配がなくなります。ただし、コストがかかることと、専用の鍋が必要となるので、ボクはまだ様子見をしています。
2004.10.15
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建物の部位を、重要度順に並べるとどうなるか?それは下記の順です。1が基礎、2が屋根、3が壁。社会人向けのリフォーム講座で話をした時、建物のどこを見たらいいのかという質問をされて、このように答えました。我ながら名言です(笑)。まず基礎を見てください。クラック(ひび割れ)がないか、沈下がないか、木造の場合は基礎の上の土台は腐ってないか(キッチンの床下収納から床下がのぞけます。)などを確認します。基礎がダメなら、その上をどんなに頑張ってもいけません。基礎が沈下していたり、部分的に沈下していたり(不同沈下)した場合、最悪、建て替えねばなりません。建具が開かなくなったり、壁に割れ(クラック)が入ったり、床が傾いたり、倒壊したりします。基礎やその下の杭は、目に見えないため、新築ではちょっと怖いです。中古ですと、築5年もすれば基礎の不具合は目に見えて分かってきます。その意味でも(利回りの意味でも)、新築よりも中古です。屋根が重要なことは、雨の多い日本では、言うまでもないことです。屋根だけあれば、壁は紙や土でもいいわけです。軒が大きく出た屋根が、木造では好ましいです。それだけで、耐久性が何10年も延びます。屋根の形も、なるべくシンプルで、複雑でないもの、谷が無いものがベターです。建築家が作ったような、複雑な屋根、トップライトが多用された屋根は避けるべきでしょう。新築時はよくても、そのうち後悔することになります。RCフラットルーフでは、防水が生命線です。アスファルト防水がベストということになっていますが、最近のシート防水は優秀です。どちらがいいかは、断言できません。防水はパラペットの立ち上がりが取れているか、そこでしっかり固定されているか。パラペット上部にはアルミ製の笠木が付いているか。ベランダや屋外廊下には屋根、ひさしが出ているか。などがポイントです。基礎、屋根の次が壁です。壁は木造ではモルタルは避けるべきです。数年で亀裂が入ります。古いモルタルの壁は、サイディングなどの耐火、耐水性のあるボードを上から貼るのがベターです。RCや重量Sでは、やはりタイル貼り。ALCの場合も、タイルが貼ってある方がいいです。継ぎ目が動いて、タイルがはがれることもありますが。吹きつけ塗装は、数年で汚れがきて、カビも出てきます。最近では、汚れを落とす機能がある光触媒を入れた塗料も出てきました。それでも、タイルにはかなわないでしょう。磁器質タイルは、茶碗と同じです。茶碗は洗えば汚れは取れます。ペンキを塗った木製茶碗では、すぐに汚れが染み付いて、食事には使えません(たぶん)。やはりタイルがいいわけです。木造でタイル貼りは、若干、注意が必要です。RCの壁のようには固くないため、はがれやすいです。ステンレスのレールに引っ掛けるような、乾式工法が好ましいですが、コストが上がります。[ミニ知識]乾式工法文字通り乾いた工法で、水を使わない、モルタルやコンクリートを現場で練らずに行える工法のこと。タイルの乾式工法では、現場でタイルを金物に引っ掛けるだけでOK。ALCは鉄骨の梁に、ボルトなどで留めるだけなので、乾式工法になります。その他、高層ビルの外壁などで、PC(プレキャストコンクリート:工場で事前に打って固めたコンクリートの板)をボルトで留めるなども乾式工法です。湿式工法は、現場で水を使う工法。モルタルでタイルを貼るのは湿式工法です。一般に、乾式工法は湿式工法よりも信頼性に優れている傾向があります。 [不動産の資産価値を上げる方法 65]洗濯物の物干し竿を受ける金物を替える。鉄筋を曲げて溶接しただけの受け金物がありますが、高さが変えられないため、背の低い人では使えないことがよくあります。また、鉄のために、サビが出ます。そのような金物の場合は、高さの変えられる既製品の金物に換えましょう。焼付け塗装されたサビにくい製品が、ホームセンターでも売られています。今回のマンションに入った時、ミカコが洗濯物を干そうとすると、竿に手が届きませんでした。ミカコは背が低いのです。これはまずいと、イロイロといじっていたら、高さが変えられる製品でした。見た目もいいので、他に物件を買うような機会ああったら、この製品に付け替えようと思った次第です。べランダの無いアパートで、壁付けの竿受け金物が付いているものがあります。窓の脇の壁に、蝶番で付けらた金物ですが、あれは使いづらそうです。いつも竿を掛けておくわけにもいきません。やはり、ベランダの無いアパートは買うべきじゃないですね。布団も干せませんから。
2004.10.14
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売れて、買えました。昨日、待ち伏せしていた北京エンタが9.5で2000株売れ、華能国際が6.25で2000株買えました。北京エンタは9.1で売ろうとして間違って買ってしまったもので、間違ってラッキーでした(笑)。この間違いの儲けで、為替の間違いによる損をチャラということにしておきます。電力の華能を少し買ったのは、電力がここのところ調子悪いから。石炭の値上げで利益が減り、他が調子のいい時にグズグズしています。特に華能が。ということで、少し買い増し。不動産管理は暇な商売(笑)5月の暴落の話しを書きましたが、やはり株は安定しません。安定的なキャッシュフローは、不動産にはかないません。不動産のメリットは、安定的なキャッシュフロー、低い金利でのレバレッジ、担保能力、管理が楽などでしょうか。エッ!?管理が楽?とボクも3ヶ月前なら、疑問に思ってしまうところです。よく、不動産を管理するのは大変でしょう?と聞かれます。時間がイロイロと取られて、気も使って、やらない方がいいよと。でも収益不動産に自分で住んで、自分で管理してみて、案外、やることが無いというのが実感です。3日に1回、ゴミ出しの日についでにやる掃除ぐらいで、退屈なほどです。シケモクや小さなゴミなどを拾う習慣ができると、ひとつも落ちてない日は物足りなく感じてしまいます(笑)。なんだー、ゴミ落ちてないやーと。。。オーナーだけで食っている人は、退屈で退屈でしょうがないんじゃなかろうかと、変な心配をしてしまいます。藤山さんの本を読んでいると、管理は暇でしょうがないようなことが書かれていました。部屋で寝転んでいると、子供や奥さんに邪魔にされたとか。実際、自分でやってみても、本当にやることが無いなーと(笑)。トイレが詰まった!電球が切れた!雨が漏った!としょっちゅう言われるものと思ってスタンバイしていましたが、いまだに一度も言われません。1回、外の電球を取り替えたくらい。電球だってそんなにしょっちゅう切れるわけありません。この上、5%の管理費を払って業者におまかせしてしまうと、本当にやることが無くなるのではないでしょうか。不動産によるプラスのキャッシュフローで生活できるなら、経済的独立を得たと考えていいのではないでしょうか。株を何億も持って配当をもらっていても、バリュー投資といって寝かせていても、株価の上下にいつも気を取られて、気が休まりません。不動産なら、毎晩、毎昼休み、画面を見なくてもすみます。人生の時間を大きく余らせることができるのです。面倒なのは、空室を埋めることと、入金確認、督促くらいです。それが終わると、また暇な毎日なのです。不動産管理でしっかり食い扶持を稼ぎながら、暇つぶし、レジャーとして株や仕事をやるのがいいのかな(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 64]居室に換気扇を付ける。シックハウス対策の条文が建築基準法に加わり、最近のマンション、アパート、戸建の新築物件には、強制換気をするための換気扇があちこちに付いています。中古の場合は、既存不適格に当たり、付いていなくてもOKとなります。ボクの友達の環境工学の教授が、この法規制を作るお手伝いをしていました。同窓会で会った時、設計をやっている連中がそんな規制はやめてくれ!窓を定期的に開ければいいだけだ。省エネルギーの時代に逆らっている。と言っていたのに対し、もう決まってしまった。世間が騒ぐから、仕方なく対策を考えている。換気扇業者は儲かるよ。だって。換気扇には、室内の熱を逃がさないで空気を入れ替えることができるものがあります。三菱電機のロスナイなどの商品です。若干コストが張りますが、高級志向のマンションならば、やる意味はあると思います。新築のすべてに換気扇が付いている時代に、中古は、風呂とキッチンにしかないのですから。
2004.10.13
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先週の月曜日、HSBCのネットで、HKDをJPYに替えようとした所、間違えてJPYをHKDに替えてしまいました。100万円も!transfer のfrom と to の次に来るものを間違えてしまい、goを押す時も、さらにconfirm(確定)を押す時も、気が付きませんでした。何度もやって慣れていたつもりが、ア~アー。仕方なく、すぐに100万円に替えました。これでボクは1万くらいは損をしたのだろうか?損益通算できるのだろうか?せめてもの救いは、円高になる前に替えていたこと。しかし、この前は北京エンタを売ろうと思って買ってしまった間違いを犯したばかり。その後株価が上がって、儲かってますが(笑)。慣れてきたせいで、緊張感が無くなったのか、ボケが始まったのか。2度と同じ間違いは繰り返しません!と心に誓いました(笑)。 今回の教訓、fromとtoには気を付ける、goとconfirmを押す前に確認するの2点です。後は笑って忘れることにします(笑)(笑)(笑)(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 63]回り縁を付ける。回り縁は、天井と壁の境に付ける、細長い棒のことです。最近のマンションでは回り縁を付けずに、クロスを貼るだけのものも増えています。巾木は省略できないけど、回り縁は省略でき、天井と壁を真っ白にするデザインでは、省略も有効です。建築家のデザインでは、最近ではこういった要素は省略される傾向にあります。このような状況では、回り縁はあった方が、他との差別化になります。溝を2本くらい入れたちょっと大きめの回り縁、段々による装飾的な回り縁、様式調のミーハーな回り縁など、工夫次第では、部屋を印象付けることができます。[ミニ知識]回り縁天井と壁のぶつかる所に付ける、細長い棒のこと。収まりを直線的に綺麗に見せる、壁最上部の強度を増やすなどの役目が、回り縁にはあります。簡単に済ませる場合は省略するか、樹脂製の回り縁を使うこともあります。
2004.10.12
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5月の相場は、道を歩いていてマンホールに落ちた気分でした(笑)。4月までは調子に乗って売り買いをして、1月の下げからプラス30%、40%とかを取って、いい気になっていました。得意絶頂の中、ある時、気が付くとマンホールに落っこちて、損切りする暇もありませんでした!エアポケットに入ったような、そんな気分でもありました。当時は不動産の買い付けに忙しかったせいもあります。毎日相場を見ていれば、損切りもできたかもしれません。ただ、結果的には損切りしなくてよかったです(笑)。ここの所の強気相場で、5月の損は挽回し、プラスで売れているからです。株をやっていると、こういうことが必ずどこかであります。現金をしこたま握り締めて、こういった暴落時に買いに入るのがいいのかもしれません。少なくとも予備兵力があれば、ナンピンができます。今回の暴落では、予備兵力を不動産の頭金に回したので、それもできませんでした。教訓として、予備兵力は十二分に用意しておく。株は暴落することを忘れない。の2点です。[不動産の資産価値を上げる方法 62]巾木を替える。室内の壁に、腰板を付けると昨日書きました。腰板を付けるのはお金がかかってしまうので、巾木だけ替えるという手もあります。巾木とは壁と床がぶつかる所、壁の一番下に貼られた高さ6センチ、厚み1センチほどの板です。木製でステイン(木肌、木の色が出る塗装)、ペンキ(木肌が出ない)を塗ったもの、ソフト巾木(樹脂製で、カッターで切れるような安価なもの)、現場で施工するもの、既製品などイロイロです。ソフト巾木などの安物が貼られている場合は、木製既製品に替えましょう。洗面脱衣室などの水が掛かり、湿気の多い部屋は、木製よりもソフト巾木が逆に好ましいです。また、通常の巾木を特殊なものに替えると、部屋の差別化に効きます。少し背の高いものにする、溝を2本入れるなどしてデザインっぽく見せます。和室は通常巾木は付けません。壁が柱より後退しているため、畳と壁の間に雑巾擦りと呼ばれる木の棒を入れます。雑巾擦りは畳と壁の隙間に差し込むので、床にあることになります。壁には何も貼りません。ただし、壁の汚れがひどくなりそうな場合は、木製巾木で仕上げなし(和室の木は普通仕上げない。仕上げをしても、クリアを塗るくらい。)を付けることもあります。それも、見た目を考えながらですが。[ミニ知識]巾木壁の最下部に貼られた細長い板のこと。木製、樹脂製などがあります。壁と床がぶつかる部分の収まりをきれいに見せます。巾木が無いと、ボードがそのまま床に当たり、まっすぐに切られていないと、デコボコが目立ってしまいます。その上に巾木を張れば、そのデコボコを隠し、巾木自体が定規のように真っ直ぐなので、綺麗に見えます。ボードでは家具が当たるとすぐにへこんでしまいますが、木ですと簡単にはへこみません。ビニールクロスを貼る場合は、床までクロスを貼ってしまうと、クロスの汚れが目立ってしまい、さらにはがれやすくなります。壁と床のぶつかる角を、正確な直線にするのは難しく、その誤差、乱れがクロスを貼ることにより目立ってしまいます。このように、収まりを直線的に綺麗に見せる、汚れを隠す、壁最下部の強度を増やすなどの役目が、巾木にはあります。
2004.10.11
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昨日の台風で思ったこと関東地方直撃の台風で、床上、床下浸水のニュースを聞きました。千葉、茨城方面がどうしても多くなります。なぜかと言うと、地盤が低い所が多いからです。東京の右側に川、沼が集中しています。首都圏へすぐに出れるので、不動産投資にはいいのですが、地盤はいまいちです。水の災害だけでなく、地盤も軟弱な地域が多くあります。木造でも杭が必要とか。湾岸部には活断層もあります。今後、海面上昇で津波、高波の心配もあります。地下鉄は本当に大丈夫なのかなー?といつも感じてます。そちらで水が入れば、首都圏に流れ込みます。以前、川に挟まれた地域のマンションに住む先輩から、変な相談を受けたことがあります。川が増水して、地面から10センチほど水が溢れたそうです。それくらいなら大した被害じゃないですねと言うと、機械式駐車場で地下にも潜るタイプを使っている。その地下部分に水が入り、中のベンツがオシャカになったとのこと。ポンプは付いているけど、雨水をくみ出す程度で、洪水には対応できない。どうしたらいい?とのこと。よりによってベンツ。ちょっとの洪水でも、こんな被害が出るんだ!とビックリ。洪水記録が以前にもあるので、設計ミス等で設計屋、機械屋を責めてみたらとお話したことがあります。ついでに、マンションのあちこちを見ることに。1階は1メートルほど地盤から上がっていて、問題なし。その下の人が入れるスペースは何かと聞かれたので、地中梁の高さを使った地下ピットで、こうした方が湿気が上がらず、また、配管を交換するのも簡単でいいんですと、答えておきました。大地震、津波は来なければ杞憂です。今日は晴れているから、そんなことはすぐに忘れて楽しく遊びます(笑)。数日前の朝のお話朝のゴミ出しのついでに、自転車で、近くに売りに出ている木造1Rアパートを見に行ってきました。周りをウロウロ。朝日を受けて、日当たりは良さそう。敷地に余裕があって、車が1台入るので、車庫として借りてくれる人がいれば、利回りは少し上がります。ご近所で日向ぼっこしながらタバコを吸ってるオジサンに、話しかけてみました。このアパート売りに出ているんですよ。と言ってチラシを見せると、へーと、興味深そう。部屋の中のオバサンも、話に参加してくれました。駅への出方とか、アパートの歴史とか、色々と聞いてみました。外壁はまあまあきれい。でも塗った方がよさそう。鉄骨階段の痛みもひどくはありません。2階ベランダの軒やひさしの出が無く、1階は物干し竿を掛ける金物がなく、そのへんは、手を加える必要ありです。あとは、値段交渉次第でしょうか。1棟目を買ったばかりなので、焦る必要もなし。ゆっくりやります(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 61]部屋の壁に、腰板を貼る。マンションやアパートの部屋は、壁、天井共に、プラスターボード下地ビニールクロス貼りがほとんどです。インテリアの差別化がまったくできていません。不動産業者は、それが当然と思っているようです。そこで、この壁に少し手を入れることを提案します。1メートルくらいまでの高さまで、板を貼り、板の上を棒で押さえた腰板とします。板は幅が10センチ、厚さ1センチほどのものを、縦に貼っていきます。傷が付いても、簡単に取り替えられるように、大きな化粧板は使わないようにします。家具が当たっても、プラスターボードのようには弱くはありません。塗るステインは明るめの色調で、木目を出します。腰板の上は通常のビニールクロス貼りとします。どれもこれも同じような部屋の賃貸住宅の中で、腰板のある部屋は、ほんの少しですが差別化されるでしょう。
2004.10.10
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車で通勤途中、抜け道を新しくしたら、その道でついに見てしまいました!火事の現場です!木造アパート、ファミリーの2コイチタイプ。周りに同じタイプのアパートが2件ほど建っている所。ネットニュースで「同市で、アパートが火事、死傷者が出る」としばらく前に見たものです。青いビニールシートが4分の1ほどかぶせてあり、シートの端から黒くこげた跡が。。。ここだー!ここだったんだ! 火災保険であのアパートは直るのだろうか。死傷者が出た場合、重要事項説明では事故物件としての説明義務が生じ、あの空室は埋まるのだろうか。周りのアパートの住民は、出て行かないのだろうか。と、つい考えてしまいました。やはり、木造は怖い!利回りは低いけど、RCがベスト。せめて、ALC張りの重量S造だ。と、思ってしまいました。[不動産の資産価値を上げる方法 60]カーテンボックスを付ける。カーテンレールがむき出しでは、見た目がよろしくありません。木製のカーテンボックスを付けましょう。幅15センチ、奥行きの高さ10センチ程度の箱を、厚さ20ミリほどの板を組んで作り、レールを中に取り付けます。カーテンレールは、洋服や洗濯物を吊るすハンガーに使われてしまいます。そのため、サッシ回りの木枠に取り付けているブラケット部分が、重さで曲がってきます。ブラケットの木ネジが引っ張られ、その部分の木枠も痛んできます。カーテンボックスにすれば、洋服を引っ掛けようがありません。洋服ハンガーは、ステンレスパイプなどで、別の所にしっかりと作っておけばよいでしょう。
2004.10.09
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ある株式投資セミナーの資料を見ていたら、面白いものを見つけました(再発見しました)。アメリカの200年間の、インフレによる上昇分を差し引いた実質上昇を、ドル、国債、株式、金で比較したデータです。1ドルを200年前に投資した場合、今どうなっているかの比較です。ドル 0.07金 0.84国債 803株式 558945圧倒的に株式が有利です。ここ200年はアメリカが底から頂点に到った2世紀です。特に20世紀はアメリカの世紀です。今後、このようなことが起こるか否かは分かりませんが。一方、ドルの価値は下がり続けています。世界中にばら撒くため、刷り過ぎているのでしょうか(笑)。金がマイナスになっているのは意外です。そういえば今年の春、持っていた1キロバーを売って、2年間でようやく10%のプラスでした。株に比べると、儲からないです(笑)。国債もまあまあですが、この数字を見ると、株に比べて債券は圧倒的に不利です。定期預金に毛が生えたみたいなもの(なのかな)。不動産のデータがないのが不満です(笑)。ただ、株ほどには上がらないだろうなと、想像はできます。利回りの良い収益物件で、国債のちょい上くらいではないでしょうか。単に価格を比較しているのか、配当、収益を複利で見るのかで大分違うとは思いますが。株で儲けた分を不動産に持っていって、債権以上の利回りで置いておくという、リスクテイカー親分のやり方が、やはりいいのかもしれません。ということで、投資で儲けるなら、やっぱり株です!!!(笑) [不動産の資産価値を上げる方法 59]半透明のひさしを付ける。南側ベランダの上に、軒やひさしが出ていない物件が結構あります。ちなみに軒とは屋根の先端が飛び出た部分で、ひさしとは本体の屋根とは別に窓の上に付ける小さい屋根のこと。軒やひさしが出ていないと、雨の日に窓を開けられないし、洗濯物もすぐにずぶ濡れです。さらに、外壁が雨に当たりやすくて、傷みやすくなるという欠点もあります。最初から軒やひさしのある物件を買うのがいいのですが、現に無い場合は、後から取り付けることもできます。半透明の樹脂製のひさしが、トステム、YKK、東洋エクステリアなどのサッシメーカーの既製品であります。それを窓の上に取り付けるだけで、居住性が大幅に改善されます。製品価格や施工費は、ホームセンターが安そうです。
2004.10.08
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先日の土日も、物件見学をしてきました。近所にも満室時表面利回り11%強の木造1Rがいくつか出ています。見学には行くんですが、私道負担あり、2項道路、駅が遠いなどは価格が安ければなんとかなるんですが、建物がとにかくほんとにボロイ(笑)。こんなボロイの、いくら利回り高くても欲しくないなー。。。でも、人さえ入ればお金は回るわけですから、そのへんの見定めができるか否かが勝敗を分けるかもしれません。お宝不動産で有名な沢さんのお宝鑑定ツール(エクセルマクロですが、物件を振るいにかけるにはかなり使えます)を使って、星3つ出るにはいくら値引きが必要かをシュミレーションしてみました。3480万の物件は、3100万なら星3つ。380万、値引きできればOKです。これはお宝に近いかも。建物と立地が気に入ったS造ALC貼りの1R8室、駅4分、4300万の物件は、1500万値引きでやっと星3つ。そんなに値引く売主はいないでしょう(たぶん)。耐久性がある資産価値の高そうな物件でも、表面利回りが7とか8%だと星1つ、普通の物件になってしまいます。RCはもっと悲惨です。ちなみにボクの住んでいる物件は、星1つです(笑)。10年で楽に元が取れて、価値も土地値でほぼ保てるような物件でないと、不動産投資においてはお宝にはならないみたいです。2ヶ月経ちました!ブログを始めて、ようやく2ヶ月です。不動産の資産価値を上げる方法も、ブログ開始後4日目から初めて、今日までなんとか続けてこれました。これも、皆様の励ましのおかげと感謝しております(本当です)。自分ひとりでパソコンに向かっていたら続きませんから、絶対に(笑)。このまま、無理やり101までは持って行こうと思ってます。[不動産の資産価値を上げる方法 58]後付けプラスティックサッシを付ける。トステムのスペーシア、YKKのインプラスなどの、後付用断熱プラスティックサッシを付けると、抜群に断熱性能が向上します。既存サッシの内側にある木枠に取り付けられます。2重ガラス、3重ガラスがあり、サッシ部も熱伝導率の低いプラスティックです。結露もまったくなくなります。2重ガラス(ペアガラス)にしても、サッシがアルミなら、アルミの部分が熱を通し、そこに結露が発生してしまいますが、プラスティックですから問題ありません。このようにすぐれた断熱サッシですが、コストが高いのが最大のネックです。2DKの我が家のサッシ5本にスペーシアを取り付けると、40万以上かかってしまいます。そこでボクは、以前にも書きましたが、ポリカーボネート中空パネルを自分でガラスに貼ることにしました。自称、貧者のペアガラスです(笑)。貼ってから2ヶ月、今のところ、調子よくいってます。これから訪れる冬、どうなるかが楽しみです(笑)。
2004.10.07
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2年前の香港のお話を書いている間に、香港の中国H株が元気になってきました(笑)。待ち伏せをしておいた株が、月曜に一斉に売れました。アーマンシャン3.525で4000株、残り4000株、シノペック3.225で4000株、残り6000株、ペトロチャイナ4.25で4000株、残り16000株。同じ株やシンセン高速を、さらに上値で待ち伏せをセット。キャッシュポジションは約30%強になりました。10月中には、かなり売れそうです。買いの待ち伏せは、今は華能国際のみ。華能国際は株価が冴えない展開ですから、これは安値で買っておきたい(笑)。4月の高値で買ってしまった鉄鋼も、プラスで売れて、残り4000株のみ。これは大きいです(笑)。他は1月に下げた時に買ったものが多く、問題なさそうです。今年は損切りが大量に出そうだと、5月には覚悟していたのですが、損切りもほとんどしないで行けそうです。問題は、取引停止になっているワーサンガス20万株強の行方です(笑)。牢屋に入っていますが、この後、死刑なのか無罪放免なのかで、大きくパーフォーマンスが変わります。無罪放免の後、急騰になると勝手に思っています(笑)。今年の香港株の戦績は、悪くて5%、良くても30%強くらいでしょうか。4月までの売買では、平気で40%はいってたのになー。。。ワーサンガスがゼロになると、プラスちょいぐらいかな。へたをすると割るかもしれません。去年の100%が夢のようです。これから年末にかけて上がりそうです。勢いのある相場で、ジャンジャン売って、高値は追わないように注意しています。リスクテイカーさん直伝の「株で儲けたお金で不動産を買おう!」キャンペーンです(笑)。去年の儲け分は、慎重に取り出します。ペトロチャイナ、大唐国際、華能国際、コウソ高速、セッコウ高速、シンセン高速、の少量、数千株と、マンションハウスで買っているB株のリクカスイ、広東電力、上海フレンドのすべての株は、年越しで持ち続ける予定です。年末年始に過熱したら、すべて売ってしまうかもしれませんが(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 57]消火器を共用廊下と住戸内に置く。大型の消火器を共用廊下に金物に引っ掛けて置き、小型の消火器を各戸のキッチン脇に置きます。スプレー式の消火器を、ガス台脇の壁に掛けておくのも一法です。消防で指導される場合は、以前から共用部に置かれている場合もあります。置かれてない場合も、少し大目に置いて、さらに住戸内に置くべきです。火を小さい内に消せるし、消火器が置いてあるだけで、火事への警鐘となります。消火器の更新も必要です。火事の最大原因は、不審火ですから、大きな燃えるゴミはかたづけ、ゴミ置き場には蓋付きのボックスを置くべきでしょう。掃除は、見た目を綺麗にするだけでなく、火事の予防にもつながる大事な作業です(笑)。
2004.10.06
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Mansion House に口座開設HSBC香港に口座開設したついでに、マンションハウス証券に口座を開設する予定でいました。HSBC香港のパワーバンテージでは、香港市場の株しか買えず、中国本土市場の株は買えないからです。100万HKD(1400万円)から管理費無料になるプレミア口座では買えるとのカキコもありましたが、当分はそこまで持っていかないだろうと(H株暴騰で、すぐに達成してしまいますが)。なぜKGIなどの他の証券会社を検討しないのか?というと、AIC本に書いてあったマンションハウスしか知らなかったからです(笑)。新しいAIC本には、KGI証券が紹介されています。マンションハウスは、B株のネットが効きませんが、KGIではネットでB株が買えるそうです。マンションハウスは、尖塔状の中国銀行のタワーに入っていました。チャイナバンクのタワーは、外観は何度も見たことがありますが、中に入るのは今回が初めて。建物表面で、斜めに大きく入った柱状のものも、中でどうなっているんだろうという興味もあり、ドキドキが戻ってきました。確か37階あたりだったと思いますが、エレベーターを降りてマンションハウスの看板の掛かったドアを入りました。日本の証券会社のようなカウンターはなく、受付のデスクだけ。そこのお姉さんに日本から来たんだけど、口座を作りたい。と言うと、すぐに電話をしてくれました。待つこと1分ほどでオバサン登場。握手をして内部へと案内されます。歩きながらキョロキョロ見回すと、パソコンの置かれたガラス張りの部屋があるだけ。日本の弱小証券会社で、ビルの上の方で営業している所のような感じ。例の斜めの柱をチェックすると、あれは装飾で、実際は等間隔に建てられた垂直の柱で支えられているのが分かりました。建築的にはHSBCの方がはるかに上です。ただ、一般の方々には、尖塔状になった外観によって、こちらの方が印象に残りそうです。中国出身の建築家、イオミン・ペイの設計だったと思います。オバサンの席に案内されて、パスポート、免許証(たぶん、記憶が2年前であいまい)などを提示して、書類にサインして口座開設終了。HSBCの自分の口座から、マンションハウスのHSBCの口座への振替の仕方や連絡の仕方、株の指し値をファックスでサイン入りですることなどを教わりました。ついでに無駄話もあれこれ。娘さんが建築家で、カナダ留学から帰って事務所に勤務しているそうです。まだ免許が取れないとのこと。日本でも1級を取るのは難しくなっているとか、香港の不動産の相場が落ちているなどのお話をして、マンションハウスを去りました。口座開設当時、香港経済は非常に悪く、この時HSBCの株でも買っていれば、かなり儲けられたことになります。でも当時は、中国株のことしか頭にありませんでした。このオバサンは、無駄話の甲斐あって、好印象(笑)。2度目に行った時は、菓子折りを持っていったくらいです。マンションハウスでは、後に上海B株のリクカスイ、上海フレンド、しんせんB株の広東電力、ロータイ紡職を買うことになります。ロータイは1年ちょいで売ったけど、あとはそのまま1万株づつぐらい持ち続けてます。ネットが効かない分、長く持つには最適です。ネットが効くと、プラスマイナスの数字に、一喜一憂してしまいますから。まあ、最低10年は持つと思います。超長期では、リクカスイ、広東電力、上海フレンドは間違いなく10倍になります(と思います 笑)。今年は、HSBC香港から日本へ逆送金してますが、それは繰り上げ返済するための一時的なもの。HSBC香港は、中国の発展に投資するための橋頭堡ですから、今後、長―いお付き合いになると思います。日本でもユナイテッド・ワールド証券が、沖縄経済特区に作られ、手数料はHSBCよりも安くなっており、さらに外貨決済までできます。でも、新興ネット証券に1000万以上預けるのも不安です。長期でお付き合いするには、やはりHSBCのブランドが安心です(笑)。長くなりましたが、2年前の香港のお話はこれにて終了です(笑)。全部読んでいただいた方、ありがとうございます。[不動産の資産価値を上げる方法 56]地下、半地下を作る。再建築、新築の際は、地下、半地下は検討に値します。容積率算定時の延べ面積には、地階の住居は、全体の合計の3分の1を限度として算入しなくてよいという決まりがあります。建築基準法の新しい規定ですから、中古の再建や増築などでも使えます。地下100平米、1階100平米、2階100平米の場合、全部足すと300平米になります。今までは、これが延べ面積になりました。これからは、300平米のうち、その3分の1の100平米までが地下住居では免除になります。この場合は地下が100平米ですから、そっくり免除になって、容積率算定時の延べ面積は200平米となります。ギリギリで建てる場合、100平米は得する勘定です。利回りも上がり、資産価値も増えます。この容積率緩和規定が適用されるためには、地盤面から地下の天井まで、1メートル以下という条件が付きます。ほとんど、地面の下に潜っているような状態です。しかし、窓も土の中では困ります。そこで、地下住居の場合は、窓の前に穴を掘って、光や空気を入れる必要があります。空堀とかドライエリアと呼ばれます。地下の水が室内へしみてこないように、コンクリートの壁の内側に、さらにブロックの壁を立てて、2重壁としなければなりません。床も二重です。そのため、坪単価は地上階の約2倍になってしまいます。都心などの、立地がよく土地の価格が高い所で、容積率目一杯に建てたい場合は、この方法が有効です。そのため、最近では地下の住宅も、よくやられるようになってきました。[ミニ知識] 容積率(各階の床面積の合計)÷(敷地面積)。敷地の上に、どれくらいの床の広さがあるかの割合。1階の床面積+2階の床面積…と足していったのが延べ面積です。その延べ面積を敷地面積で割ったのが容積率です。延べ面積の最大値を計算する場合は、容積率×敷地面積を計算すれば出てきます。容積率で注意すべきは、道路の幅員(幅のこと)によっても規制されることです。広い道路なら問題ないですが、狭いと、それが引っ掛かってくることがあります。狭い前面道路の物件は、この理由だけでも資産価値は落ちます(ついでに道路斜線が厳しいという条件も加わってきます。)。計算の仕方は、住居系の用途地域では道路幅のメートルの数値に4/10を掛け、その他の用途地域では6/10を掛けます。例えば住居系以外の用途地域で5メートルの前面道路の場合、5×6/10=30/10となり、道路から求められる容積率(道路容積率)は300%になります。もし、都市計画で定められた容積率(指定容積率、都市計画地図に載っているもの)が400%ならば、厳しい方の300%で計算しなければならなくなります。
2004.10.05
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バランスは残高!証券会社はsecurities companyと言いますが、当初は警備保障の会社かと思っていました(笑)。securitiesには、証券という意味があるそうです。株はstock、share、securities、equityなどで、それぞれ使い方が若干異なります。このような金融英単語はボクには新鮮で、いい年こいて単語帳を作ってお勉強しました(笑)。account 口座、savings 普通預金、time deposit 定期預金などなど。中でも面白かったのが、残高がbalanceということ。残高はプラスとマイナスを合わせたバランス。ここでひらめいたのが、貸借対照表の意味のバランスシートです。バランスシートって、右と左でバランスしているからバランスなのかと長い間思ってきました。でも、残高がバランスなら、バランスシートは残高表なんだ!とひらめいたわけです(笑)。貸借対照表なんて難しいこと言わずに、残高表と言えばいいんだと。期末や期首における、現金、預金、株式、不動産、借金、元手などの残高を書いた表が、残高表イコールbalance sheet!ATMでバランスのチェックHSBC本店の3階にあるATMで、カードを使ってみることにしました。まずは、6桁のPIN(暗証番号)を替えることから。与えられているPINを入れて、ログオン。その後、あれこれボタンを押しているうちに完了。なんだ、簡単だ(笑)。次に、バランスのチェック。USD、EUR、JPY、HKDがいくらいくら入っているはず。バランスのボタンを押して見ると、あれー。。。。HKD以外が無い!やばい!と焦って、近くにいる女性の店員さんに、さっき入金したバランスが無い。と訴えてみました。すると、外貨のバランスはATMでは出ません。そちらのパソコンで見てくださいとのこと。なーんだ(笑)。初心者だと、どうしてもくだらない間違えをしてしまいます。ジタバタしながら、ATM、ネットの暗証番号も替えて、その使い方もある程度マスターできました。HSBCの方はなんとか大丈夫そう。さて次は証券会社に口座開設です。HSBCではできないことがあるからです。 (明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 55]耐震補強をする。地震保険に入る前に、耐震補強できるならば、しておいた方がいいでしょう。木造ならば、壁の要所を補強します。外壁をはがして、筋交いを入れ、金物で土台や柱を補強し、さらに合板を横使いにして釘で止めます。その上に仕上げを張ります。これだけで、揺れには大分強くなります。バランスよく壁を補強するのが肝心です。屋根が瓦で重い場合は、軽いコロニアルやシングルにするのも耐震上は効果があります。頭が重いと、横揺れには弱くなります。昔の木造ですと、瓦屋根で南側の窓が大きい、補強金物も使ってないような建物も多くあります。RCでは、ピロティの柱に鉄板を巻いて補強することがよくやられています。首都高の柱はすでに、この方法で補強済です。鉄骨の斜め材を入れて補強することもやられます。倒壊したら命にかかわりますから、オーナーの責任は重大です。地震の被害を大きくするのは、火事です。これを防ぐにはRCがベストですが、木造でも周囲との空きがある物件を選ぶとか、外壁、軒裏の不燃性を高めるとかの対策ができます。ボクの実家は木造ですが、耐震補強はできる限りやっておきました。ささやかな親孝行かな(笑)これから買う場合は、活断層、軟弱地盤、低地、元沼地(溝、沢、島などの水をイメージさせる地名は要調査)、川の近くを避けて、広い台地状の敷地を選ぶだけで、リスクは大分軽減されます。ボーリングデータ、川の洪水記録などは役所が保管してます。活断層についてはhttp://www.hp1039.jishin.go.jp/danso/Kanagawa5frm.htm上記の左側をクリックし図をクリックすると、地図が出てきます。また、活断層地図は東京大学出版会によって出版されてます。大きい図書館には、置いてあります。ボクはA3コピーを張り合わせて、首都圏の活断層マップを作ってます。軟弱地盤についてはhttp://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp
2004.10.04
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元本保証ファンドを損切り(笑)元本保証グローバル10ファンドを買ったんですが、成績がさっぱりよくありません。1年経ってもマイナス数パーセント。5年持ち続ければ、もうちょい上がってくるのでしょうが、あまりにも低パーフォーマンス。ボクの持っているアメリカ株の方は、プラス30%とか出てるのに。同時期に買ったH株はプラス30%とか50%。持ち続けるのがアホらしくなりました。債券が7割とか8割組み込まれているのですから、安全ではあっても株の値上がりに連動して上がってくれません。あー、あの時マネージャーに説得されずに株を買っとけばよかった。。。(笑)5年もてば元本の108%保証されるけど、北京オリンピックを控えているH株の仕込み時のこの時期に、待ってはいられない。と、ついに、元本保証ファンドを損切りするに到りました(笑)。元本保証の商品を損切りする人はめったにいないだろうなー。。。手数料込みでマイナス5%ほどの損切りです。 (明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 54]時計を外壁に付ける。ヨーロッパ様式調、ミーハー調の建物ならば、目立つ所に時計を付けて、シンボルにするのも一興です。道行く人が時計を見て、時刻を確認したり、大学などの時計台を思い起こしたりできます。時計があることを知っていると、ついつい何時か見てしまいます。毎日見て記憶に残ると、その建物も印象に残るという寸法です。モダンデザインの建物では時計は合いそうもありません。付けるとしても、長針、短針だけの抽象化された時計ぐらいでしょう。
2004.10.03
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108%元本保証グローバル10ファンドを、買ってしまいました(笑)。マイクロソフト、インテル、シスコシステムズ、シティグループ、ウォルマート、ジョンソン&ジョンソン、フェデックス、GE、ホームデポ、バークシャーハサウェイというグローバル企業10社の株を、第2火曜と第3火曜に買い続ける株式ファンドです。ボクがHSBC香港に口座を開いた年は、911から1年目、NYはエンロン疑惑で8月に大きく値を下げました。2番底を付けて上昇すると思ったボクは、書類提出の日を狙って、ディズニーなどの米株をいくつか買ってました。それから1ヵ月後です。アメリカ株はまだまだいけると感じていました。また、ランダムウォーク理論にのっとったような機械的な買い方でもあり、このファンドに大いに魅力を感じました。4.5年間持つと、少なくとも元本の108%は保証されます。4.5年の間には、最低でも10%、まあ35%は出るでしょうとのこと。米国債で、毎年の金利は付かないけど、最後に現金化するときに元本+金利が戻るもの(ゼロクーポン)があります。そのゼロクーポンを8割とか入れて、残りの2割でリスクの高い株を買うという仕組みで、元本を保証します。別室に通されて、イロイロとマネージャーからお話を聞きました。ボクは株を買う(北京大唐発電とセッコウ高速に決めてました)と言うと、株は変動幅が大きくて、安定しない。このファンドを買って、リスクを減らすべきだと説得されました。うーん、その通りだ。。。いいかも(笑)。このファンドにUSDを入れることにしました。もともとUSD定期には入れる気はなかったし、米株は自分でも持っていて、その時点でのパーフォーマンスはかなりよかったものですから。よし、買おう!と、山のような書類にサインして、ファンドを買ってしまいました。この時ベストと思っていた決断ですが、後からコロッと換えることになります(笑)。 (明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 53]打ち放しコンクリートをやめる。打ち放しコンクリートは、耐久性、居住性が悪いのは間違いありません。玄人好みではあるけれど、多くの人には、仕上げ前の建物にしか見えません。中古物件を見て歩いていると、打ち放しコンクリートは痛みが激しく、築10年でボロボロです。デザイナーズマンションでも、タイルや塗料を使って、打ち放しは避けるべきでしょう。以前、ボクも打ち放しコンクリートの家を設計したことがあります。インテリアデザイナーの方が、どうしても打ち放しでお願いしますというので、リスクを説明した上で作ったものです。断熱材も使わなかったため、冬は寒く、収納の中が結露してしまいました。そこだけあとで断熱材を吹き付けなければなりませんでした。TVにも取材された家ですが、住み心地、耐久性はよくありません。でも、オーナーさんには気に入っていただいております(笑)。打ち放しコンクリートは、安藤忠雄さんが大々的にやり始めて以来、日本ではやったものです。しかし、打ち放しコンクリートは、安藤さんから始まったものではなく、20世紀初頭の建物にも多く見られます。コルビュジェの住宅にも使われています。インドのシャンディガール州都には彼の打ち放しの建物が大量にありますが、築50年ほどで、すでにボロボロです。苦労して見に行ったのに(デリーの北、車で10時間)、本当にがっかりしました。ニューデリーにある砂岩を貼ったラッチェンスの議事堂(たぶんコルビュジェのシャンディガールよりも築年数が古い)の方が、痛みもなく、はるかによかったです。様式的で保守的な外観のため、コルビュジェほど注目されていませんが。もし今打ち放しコンクリートであるなら、すぐにタイルを貼るか、塗装をすべきです。コンクリート内部の劣化が進む前に、手を打ちましょう。予算が許せば、コンクリートの外側に断熱材を貼り、その外側に仕上げ材を貼ると、コンクリートの耐久性は抜群に伸び、居住性も良くなります。これから中古を買う予定ならば、打ち放しコンクリートの物件は、避けた方が無難です。打ち放しの上に防水剤塗布ぐらいでは、コンクリートの劣化は止められません。外壁にタイルを貼り、パラペット上端にアルミ笠木を付ければ、10年、20年経っても、打ち放しコンクリートのようには惨めな感じにはなりません。
2004.10.02
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シティ日本のドルTCは、めでたくシティ香港で現金化できました。残るはシティ日本のユーロTCです。マスターのTCです。なんとかならないかなーとブラブラ歩いていたら、HSBC本店から裏に出て右に曲がって3件目当たりに、VISAの看板を見つけました。2階に上がってみると、ガラスごしのカウンターが並んでいて、旅行者が何人かTCを現金に替えていました。TCを出して、マスターだけど現金化できるか?と聞いてみたら、できますよ、パスポートを出して下さい。ユーロ現金にするには手数料がかかりますが、香港ドルならば手数料はかかりません(記憶が曖昧ですが、確か無料でした)とのこと。なんだー、簡単じゃないか!H株を買う予定でいたし、ユーロも上がっていたから、すべてHKDに替えることにしました。紹介者のYさんにお礼の電話をしたついでにTCのこともお話ししたら、エー、替えられるんだ!と驚いてました。Yさんには3万円くらい払うものだと思っていたんだけど、結局タダで紹介をやっていただきました。感謝、感謝です。次の朝、HKDを本店に入金しに行ったら、ファンドに興味がないかと、カウンターのオネエサンに言われました。パンフには元本保証グローバル10ファンドとあります。グローバルと元本保証(guaranteed)という、ボクの好きな言葉が2つも並んでいて、頭がクラクラして、「興味あります!」と言ってしまいました。 (続きは明日)[不動産の資産価値を上げる方法 52]有料自転車置き場を作る。駅に近い立地で、公共駐輪場がないような所ならば、有料自転車置き場は商売としていけそうです。自転車1台のスペースは50cm掛ける2mで、約1平方メートル。もし1日100円取れれば、1平方メートル当たり月3000円。車1台は2.5m掛ける5mで12.5平方メートル。30000円で貸せるとすると、1平方メートル当たり2400円。自転車の方が車より単価が高くなる可能性もあります。自転車置き場なら、車の入らないような小さなスペースでも可能です。駐輪用の機械を付ければ、人が常駐する必要もありません。以前、沢さんのセミナーで知り合った方に、飲み会で駐輪場がいいと教わりました。放置自転車も、その機械に突っ込んでしまえば、お金を取れるそうです(笑)。
2004.10.01
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口座は開設できたけど、トラベラーズチェックの問題が残りました。まずは銀行員の方が教えてくれたシティバンクに行ってみることに。HSBCを出てキョロキョロ見回すと、CITIの大きな看板が!その看板が付いている高層ビルに行って、1階の受付で聞いてみると、ここはオフィスだから支店に行ってくれ。支店はそこらじゅうにある。と追い返されてしまいました。そこで、中環(セントラル:金融街)の反対方向に歩いてみることに。すぐにCITIの看板が。地下にある支店でした。この頃になると、ドキドキ感はなくなり、代わりになんとか現金化しないと!といった切迫感のみ。カウンターでキャッシュにできるかと聞いたら、米ドルの方だけできる。何ドル以上(数字は忘れました)は、1日の換金で手数料がかかりますと言われました。現金化できるならなんでもいいや。米ドルだけでもやっとけ。現金化には、結構時間がかかりました。NYに電話しているようです。シティ日本の支店名も聞かれました。やっぱりダメなのかと思っていたら、ようやくキャッシュが出てきました。それをカバンにつめて、カバンを小脇にかかえて、HSBC本店へ走りました。ここでなんで走っているのか?というと、もうすぐ5時で、閉店しそうだったからです(5時が閉店時間)。日程には余裕があったんですが、現金を持って歩きたくなかったためです。3階のカウンターで米ドルを、USD普通預金へ無事入金。さて次はユーロです。ユーロのTCはシティ日本で作ったのですが(ドルもユーロもTC化は手数料無料)、TCにはアメックスの文字も書かれてしました。じゃあ、アメックスを探せばいいのか!銀行員に聞いても知らないとのつれない返事。電話帳は見当たらない。だいたい、公衆電話自体が見当たらない。HSBCを裏側に出て、ブラブラしていたら、ある看板が目に止まりました。 (明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 51]ベンチを置く。共用玄関先の空地、共用広場などにベンチを置いて、借りてくれているお客さんや近所の方に使っていただきます。緑を置いてベンチを置くと、そこに座らなくてもリラックスした感じを視覚的に与えます。座面と背もたれが木製、支える部分が鉄製のベンチが、あるホームセンターで3000円ほどで売っていたので驚きました。3000円なら盗られてもOKです(笑)。
2004.09.30
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エエ?!トラベラーズチェックが使えない!紹介者のYさんは、ドルのチェックはアメリカに郵送しなければならないんだから、香港じゃ無理だと厳しい表情。じゃ、私はこれでと、立ち去ってしまいました。しかたなく、持ってきた日本円だけ入金することに。しかし、ドルとユーロのTCはどうしよう。。。口座開設手続きがすべて終わり、カード、小切手帳、暗証番号、ID、パスワードなどが1セット入った小さなオレンジ色の箱をくれました。日本から投資で使うから、小切手はいらないと言ったら、その場で破られました。破られると、もらっておけばよかったと思ってしまいます(笑)。必要ならば取り寄せればいいか。銀行内でオープンになっているコンピュータ端末で、ネットの使い方を教えてもらうことにしました。銀行員の方が、事前に用意されたIDとパスワードを入れてログオン。IDを入れてくれと言われたので、前もって考えていたものを入れました。後から分かったのですが、パスワードは変えられるけど、IDは変えられません。もっと、格好のいいIDにしとけばよかった(笑)。銀行員がIDの次にパスワードを入れてくれと言って、機械の裏に隠れました。パスワードは8桁。これも事前に用意したものを入力。8桁もあるから、もし現地でパスワードを入れ直すのなら、事前に用意していくべきでしょう。その場では、なかなか8桁も思いつきませんから。無事にネット画面に入れて、株の買い方も教わりました。パワーバンテージに投資口座(investment account)が付いてなく、株が買えないといったカキコを見たことがあったので、ここはひつこく確認しておきました。後は日本に帰ってからでもなんとかなるだろうと思って、これでOKと銀行員に伝えました。次は、3階のカウンターで入金です。パワーバンテージ用の専用カウンターがあり、普通口座用とは分かれています。そこまで銀行員の方が親切に付いてきてくれました。待っている間、彼と色々とお話。日本人は来るのかと聞いたら、大勢来る。大抵は通訳同伴で来る。日本人は英語が話せない。あなたの英語は大丈夫(おせじか?)だって。日本人はお金をどうしてるの?と聞くと、多くの日本人は米ドルの定期(time deposit)にするそうです。ドルの金利も大して付かない時期なので、へーと思った次第です。国家破産本の影響ですね。そして最後に、トラベラーズチェックは本当になんとかならないの?と念のためもう一度聞いたら、シティバンクのTCだから、シティバンクに行ってみたら?との有難い情報をいただきました。突然、光明が。。。ATM用キャッシュカードを示し、日本円をJPY普通口座に入金してくれと頼み、無事終了。ちなみにそのカードには、番号しか書かれてません。彼とは握手をしてお別れ。親切な銀行員でした!やったー!口座開設だ!これでグローバルインベスターになれる(笑)。と、喜んだんですが、トラベラーズチェックはどうしよう。。。。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 50]店舗、事務所を入れる。住宅よりも店舗、事務所の方が、面積当たりの単価が高く貸せます。水回りの設備も、洗面、トイレ、湯沸し(電気)だけでよく、キッチン、風呂、洗濯置き場などもいりません。部屋も一部屋、大きい部屋があるだけ。住宅のように細かく区切って、収納を作ったり、扉を多く作ったりする必要もありません。さらにいいことに、リフォーム代などもすべてテナント持ちです。場合によっては、PS(パイプスペース)だけ用意すれば、メーターから内側はすべてテナント工事なんていうこともあります。退去の時も、もちろん現状回復をすべてやってくれます。ただし、店舗、事務所は、立地が大通り沿い、駅近でないと成立しません。ボクのマンションのピロティは、駐車場にしておくのはもったいない。店舗として貸すといいと、不動産投資をやっている友達から言われてます。住宅地なものですから、クリーニング店、ピザ店などしか思い浮かばず、それも結構苦しそう。なので当分は、駐車場のままでいくことになりそうです。
2004.09.29
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ピロティのエスカレーターを上がった3階がカウンターの窓口業務、さらに吹抜けにかかるエスカレーターを上がった5階が口座開設などをやっているフロアです。ちなみに、この吹抜けには、ビルの裏側に付けられた反射板と吹抜け上部のギザギザの反射板を通して、太陽の光が降り注ぐ仕組みになってます。5階、エスカレーターを下りて左に曲がると受付デスク。一緒に行ったYさんが「やあ!」と気軽に挨拶。顔見知りみたい。Yさんは野球帽にラフな格好。ボクは一応ジャケットを着てます。デスクのそばにあるソファで、5分ほど待つことに。Yさんに話しかけても、あまり反応なし。わざと冷たくしてるのかな?ってなこと考えているうちに、どうぞと、低い間仕切りで区切られたブースに案内されました。銀行の方がパソコンの前に座っていて、2人はその前に座らされました。Yさんは紹介状を出して、そろそろ帰ろうかといったような感じ。銀行員がボクに聞いてきました。もちろん英語で(笑)。海外で遊んで歩いた日数は、ボクはたぶん日本人の中では多い方。学生の時も、休学して1年以上歩き回ったり、その後も頻繁に安い旅行をしてました。でも、こういったオフィシャルな、それも金融英語は今回が初めて(汗)。HSBCの日本支店でもらった申し込み用紙に記入してきたんですが、パソコンで入力するから不要だとか。なんだ(笑)。自分の氏名、パスポート番号、住所、電話番号(携帯も)、職業、年収、などを書いた紙を渡したので、銀行員の方はそれを見ながらカチャカチャ。免許証も出して、コピーを取られました(たぶん。記憶があいまい)。今日はいくら入金されますか?と聞かれたので、それも紙に書いたやつを見せながら、ドルがこれくらいでユーロがこれくらいで、今日はトラベラーズチェックで持ってきました。と言ったら、トラベラーズチェックは受け付けてません!と言われてしまいました。エエー!せっかく持ってきたのに。。。紹介者のYさんも、ドルのTCはアメリカで使うもんだよ。香港で使えるわけないじゃないか。と。。。さーて困ったぞ、マジで。。。(続きは明日) [不動産の資産価値を上げる方法 49]屋上に天文台を付ける。平らな屋根(陸屋根:ろくやね)の場合、その上を屋上庭園、共用広場などに有効活用する方法があります。そして一歩進めて、天文台を作るという手もあります。その天文台はマンションに入っていただいているお客さんに時間予約制でオープンにします。また、近所のお子様にも、夏休み、冬休みなどに使っていただきます。実はこれはボクの趣味からの発想で、天文台は自分が非常に欲しいんです(笑)。長年の夢です。自宅を買ってその屋上に、なんてしていたら100年かかっても無理ですが、収益不動産の屋上なら、そのうち実現できるのではないかと。それにはRC造がいいんです(笑)。建物が揺れるようだと、天文台は無理ですから。天体望遠鏡は、屈折、反射、シュミットカセグレン、天体用双眼鏡など、子供のころから楽しんできました。自作もしてきました。なかでも一番星空を楽しめたのが、意外と思われるかもしれませんが、双眼鏡です。双眼鏡には、小さいものでも三脚を付けます。手持ちでは揺れて、見てられません。口径10センチの宮内光学の双眼鏡で見たプレアデス(スバル、オリオン座の右肩から右上の明るい星をたどって2つ目)、M42(オリオン座小三つ星の中央)、カシオペア近くの二重星団などは最高です!月面も楽しめます。あの星団の美しさを見ないで死ぬ人は、本当にかわいそうです(笑)。サンゴ礁の海をダイビングしないで死ぬ人と一緒で、あの感動はお金には替えられません(笑)。「ナポリを見て死ね」という言葉がありますが(ナポリはそれほど良くなかった)、ボクに言わせれば「プレアデスを見て死ね」です。天体望遠鏡を買ってがっかりされる方は、いきなり土星やアンドロメダを見ようとしてしまうからです。それらは、長時間かけて撮影した天体写真でしか、美しい姿は見れません。土星の輪がやっと見れるくらいです。倍率をかけて、片目で見る、視界の狭い、ぼけた土星では、がっかりして当然です。ボクは何度もがっかりしました(笑)。木星も、4つの衛星が見えるくらいで、縞模様はやっと見えるか見えないかです。倍率が高いのがいい望遠鏡と思っている人もいますが、まったくの見当違いです。視界が広い方が、双眼の方が気持ちいいです。都心では星が見えないというのも、単なる誤解です。結構見えるものです。月ならばどこでも問題なく見えます。月は日によってクレーターの表情が違って見えますし、雲が流れる中の月も、水に浮かんでいるようで、それは素晴らしい眺めです。ボクが今欲しいのは、大型双眼望遠鏡!アイピース(目に近い側のレンズ)を取替え可能な焦点距離の短い20センチ屈折望遠鏡を2台平行に並べて、目幅調整用のプリズム装置を付けたもの。鳥取のメガネ屋さんが開発した装置です。それを経緯台に載せ(アームの中で上下、左右に動く装置。星の動きにそって動かすのは、普通はドイツ式赤道儀)、天体を自動で追いかけ、天体を自動で検索する駆動装置を付けたもの。もちろん、パソコンにつなぎます。望遠鏡で400万、台で200万、ドームで200万、工事で200万、計1000万円あれば、まあまあの天文台になりそう。冬でも寒くないように、床暖房はかかせません。その天文台で星団や月をぼんやり両目で(ここが重要)眺めてみたい!利回りは相当落ちますが(笑)。
2004.09.28
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香港出発3日前になっても、紹介者が決まってない!AIC(海外投資を楽しむ会)さんの会員にまだなってなかったので、すぐにいれてもらおうと電話してみることに。でも、本にもどこにも電話番号がない。その代わり、メールアドレスとFAX番号が出てました。一刻を争うので、その両方に、3日後に出かけるので、紹介者をすぐに紹介してほしいと書いて出しました。さっそくメールが返信されてきて、まずは入会手続きをとってほしいと。郵便局にその足で出かけて、入会金2100円を振り込み(終身会員でこの値段は安い!)、帰ってきてその書類をAICさんにFAX。すぐにメールが返ってきて、香港在住のYさんを紹介されました。Yさんにボクからもメールを打ち、HSBC本店の下、ライオンの前で、何日の何時に待ち合わせを約束しました。さて、これで香港に行く準備ができました。AICさんに、感謝感激の1日でした(笑)。当日、Yさんとライオンの前で会って、いざ本店の5階へ。Yさんは紹介はするけど、協力はしない。紹介状を渡すから、後は自分でやって下さい。お金はいりません。だって。出る前に銀行の英単語を単語帳を作って暗記したんですが、なにしろ口座開設は始めて。英語は大丈夫だろうか。。。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 48]屋上を共用広場とする。屋上に出れる階段がある場合は、簡単に共用広場が作れます。階段が無い場合は、階段を作ることから始めなければならないので、若干、ハードルは高そうです。屋上をただの屋上としていては、単なる空き地です。屋上に、プランターと植栽を置く。風で飛ばされないようなベンチ、椅子、テーブルなどの家具を置く。屋上緑化する(コストはかかる)、風除けの壁を立てる(コストがかなりかかる)。などの工夫が必要です。屋上防水がシートの場合は無理です。押さえコンクリートを敷いた歩行用防水に、替える必要があります。椅子とテーブルは、陶器製の重いものを以前使ったことがありますが、これはうまくいきました。風で飛ばされない、腐らない家具を選ぶ方がよさそうです。植栽を置く場合は、水やりの水栓を付けておく必要があります。屋上広場の使用規定も、各住戸の方に配っておく必要があります。屋上で激しい運動をしない。物干しをしない。バーベキューをしない。夜は何時まで。などです。管理人が常駐ならば、夜9時に鍵を掛けるなどの管理が必要となります。それが面倒ならば、屋上広場はやらない方が無難です。
2004.09.27
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なんでボクは、香港に銀行口座を持っているのか?国家破産、預金封鎖から資産を守るためには、海外にも口座を持つべきだー!と、国家破産本を読んで思ってしまったのが、事の発端です。預金封鎖があるか否か、当時も無いだろうとは思ってはいたんです(笑)。でも脅かす人が一杯いるし、国債残高は確かに半端じゃない。海外に口座を持てば、リスクの分散になるし、日本よりも有利な金融商品もありそうだ。それに、海外に口座を持ってるなんて、なんとも格好がいい(笑)。まずは一番近い金融都市、香港のHSBC(旧称 香港上海バンク)に開こうと思い、AIC(海外投資を楽しむ会)のゴミ投資家シリーズの香港編を読みました。建築関係の方なら、HSBC本店がノーマンフォスターの代表作であることは誰でも知っています。それほど有名なビルです。建設当時はハイテックともてはやされました。AICの香港本は、今年、最新版が出ましたので、口座を開かれたい方は、そちらを読まれるのがいいかと思います。AIC本を読んで、シティ香港とHSBC香港のどちらにするか、ちょっと迷いました。2年前は、株取引手数料が、シティの方が安かったのです。今は同じで100HKDです。シティはアメリカ系、HSBCはイギリス系で、それぞれ世界NO1とNO2の国際的な金融グループ。どちらも、元をたどればユダヤ系。広瀬さんの本で、後で知りました。香港でのブランドは、なんといってもHSBCです。シティは当時、変な噂も出ていて(今もですが)、やはりHSBCがいいかと。シティだと、日本から郵送でも開設可。HSBCの総合口座(パワーバンテージ)だと、紹介者が必要。この紹介者が最大のネックです。ボクは、香港に行く際に使った旅行代理店の方に、現地代理店の人を紹介してくれるように頼みました。これでうまくいく予定だったんです。ところが、香港に出かける直前、3日前に、現地代理店の人は総合口座以上の口座を持っていないと、電話で知らされました!パワーバンテージは最低預け入れ金額が(口座管理料がゼロになる金額が)1万HKD(約140万円)で、若干、ハードルが高くなってます。投資用の口座も併せ持つ便利な口座ですが、投資に関心のない人には無関係な口座なのかもしれません。そのせいかどうか、香港の旅行代理店の方々が、誰も総合口座を持っていなかったのです。出発3日前になって、紹介者がいない状況に追い詰められてしまいました!3日前です!どうしよう(汗)。。。(続きは明日)[不動産の資産価値を上げる方法 47]床を抜いて吹抜けを作る。吹抜けの入り口ロビー、住戸に吹抜けの部屋、屋上に出れるような階段室などは、床を打ち抜くことによって作ることができます。RC造やS造のラーメン構造では梁を壊さない。木造では補強を入れるなどの、構造的な検討が必要です。コストもかなりかかりますが、リフォームとしては、よくやられています。賃貸マンション、アパートにも使えるケースはあると思います。ボクのマンションでも、検討してみました。住んでいる1部屋の天井(屋根)を抜いて、吹抜けの居間にする。そこにオープンな階段を付けて、屋上に部屋を増築し、さらに屋上にも出れるようにする。外部と内部が入り組んだ、楽しい空間の出来上がりです!構造エンジニアの方にも、構造補強の検討をしてもらい、OKが出ました。OKが出たけれど、肝心のお金が出ない(笑)。今はへたにお金を使うよりも、我慢して繰上げ返済します。
2004.09.26
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朝、早く目覚めてしまった時は、掃除をするようにしてます。自分の敷地ばかりでなく、周囲の道路を広めに掃除します。別にボクの徳が高いわけではなく、資産価値を高めようとする欲からです(笑)。それでも10分で終わってしまいます。その後コーヒーを飲みながらパソコンに向かって、次の日のブログを書いてます。ですから、この日記は一日早く書かれていることが多いんです。実はこの文章も、24日の朝に書いています。通勤は車で30分弱です。車の中では、お勉強用のMDを聞くことにしてます。最近聞いているのは、金持ち父さんの「ファイナンシャル・インテリジェンス」です。CD12巻をMDに焼き直したものですが、3回ずつ聞いてしまいました。飽きてくると、友達の中国人に吹き込んでもらった基礎中国語会話や、買ったCDの金融英語の基本などを聞いてます。通勤時間では、ニュースや音楽は聞かないようにしてます。毎日必ず往復1時間使うわけですから、有効に使おうというせこい考えです(笑)。この前ついNHKのニュースをつけてしまったら、子供の殺人の話をしていて、マイナス波動が流れてきたので、すかさず切りました(笑)。CD教材のいいものがなかなか無いのが問題です。もしお薦めなどがありましたら、ぜひ教えて下さい。DVDは車の中では見れませんので、CDだけ。せこいで思い出しましたが、コーヒーはポットに入れて、車に積んで行きます。ポットの口を開くと、そのまま飲める形のものです。車の中で飲んだり、職場で飲んだりします。コーヒー好きなボクとしては、缶コーヒーをつい買ってしまうので、こうやって節約してます(笑)。以前ボクがこの話をしたら、リスクテイカーさんもすぐに真似されてました。資産家になられる方は、これはいいと思ったら行動するのが早い早い!(笑)。待ち伏せH株は一服といった感じ。アーマンシャン、ペトロチャイナ、シノペックなどに待ち伏せを入れてます。LPG(主にプロパン)が高い理由エネルギーの専門家の友達に聞いた話です。一般にLNGもLPGも、インドネシアあたりで液化させて、それを専用のタンカーに積んで運んできます。マイナス15度(確か)に冷蔵したまま運ぶそうです。そして日本で気化させて、都市ガスの場合はそのままガス管に直結。しかし、LPGは液体のまま各営業所に運んで、そこでボンベに小分けにします。それをトラックに積んで各戸まで運ばねばなりません。LPGの沸点は常温に近いため、ボンベに詰めて普通に置いておくと、中で気化してそれをガスとして使えるようになるそうです。この運送+小分け+運送の手間暇が、コストアップにつながるのだそうです。[不動産の資産価値を上げる方法 46]容積率の余っている分の面積で、住戸を作る。面積が余っているよりも容積率ぎりぎりに建てた方が、利回りは上がります。ピロティの駐車場は、床面積の合計の5分の1まで、床面積に算入しなくてもかまいません。地下の住宅では、床面積の合計の3分の1まで、算入しなくてもよいことになってます。さらに、室内にある共用廊下、共用階段でも、算入しなくてもよくなりました。これらの面積(駐車場の規定は古くからあります)が、中古のマンションでは余ってきています。その余った容積に、収益が確保できる住戸を増築するという手があります。駐車場よりも住戸の方が、断然稼げます。ただし、駐車場がなかったら店子の確保が難しくなるような立地ではまずいですが。ボクの小さいマンションでも、駐車場や周囲の空地が多いため、容積は大分、余ってます。増築すべきか否かは、思案のしどころです。空地があるから、駐車場がふんだんにあるから、今のグレードが保たれているということもあります。へたにお金をつぎ込むくらいなら、他の高利回りの物件を購入した方がいいという考え方もあります。入り口側に余っている敷地に、場合によっては増築しようと考えています。もともと建築オタクなものですから、度が過ぎないように注意する必要があります(笑)。
2004.09.25
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ひなさんにブログを作ってもらってから、1か月ちょい経ちました。最初はアクセス数が100とか200とかになるとメールが送られてきて、次は1000とか2000。7777とか10000とか。管理ページには棒グラフまであって、アクセス数を競うような作りになってます。他の所のブログもそうなのでしょうか?これって、どうも不毛のような気がします。ユキカゼ艦長に以前言われましたが、エロサイトの様にヒット数だけ増やしても意味がない!「ブログを書きながら投資の勉強をする。とにかく毎日書いて、毎日考える取っ掛かりにする。それを読んで為になると感じてくれる読者がいたら、それでよし。」とかなり自分勝手な動機にしてます(笑)。文章は書いているんですが、いまだに使い方が分からないことが多いんです。楽天以外のリンクの仕方とか、写真の貼り方とか。ちょっと頑張ればいいんでしょうが、まあいいかと思ってしまうことは、なかなか進みません。それも徐々にやってきます。一貫したテーマの連載物は、読者があろうがなかろうが、やっていこうかな(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 45]入り口から玄関までの歩道に、タイル、石を敷く。土のたたきの所は論外ですが、コンクリートのたたきやアスファルトのところも、タイルや石にすると、意外と効果があります。特に数段上がる所は、必ず目が行きますから、最低でも上がりの部分(框:かまち)には貼るべきです。ノンスリップを兼ねて、滑りにくい材料にする必要もあります。建物で目に付くのは、まず垂直面の壁。垂直面は視界に占める面積が広いので、目立ちます。ですから、外壁が汚れていると、床が汚れているよりも、建物の印象が悪くなります。2階から上の軒天井も、同様な意味で目立ちます。そして次に目立つのが、歩く部分の床、特に目立つのが、転ばないように自然に目が行く段差の所や階段です。ノンスリップ仕様のタイル、素焼き調のタイル、御影石を貼りましょう。100ミリ角のタイルよりも、150角、200角の大判の方が、高価ですけど高級に見えます。大理石は酸性雨で黒くなってしまうので、外には向きません。また、石の鏡面仕上げはヒールの靴では雨の日に滑りやすいので、ざらざらの仕上げにしましょう。
2004.09.24
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小さな収縮クラックがコンクリート表面に入っていましたので、シール剤でふさぎました。最初は、クラック用の白いアクリル製シール剤を使ってみました。マスキングテープを慎重に貼って、ようやくシールしたけど、色が白くて目立ってしまいました。そこで、透明のシリコンシールを使ってみたら、これが快調!マスキングシールなしで塗っても見た目にはほとんど分かりません。シリコンは普通、ガラスなどのシールなどに使うものですが、今のところ大丈夫です。雨水の浸入も止められて、当分はOKです。残りは壁最上部、パラペットのクラックです。これをシールするには、屋根の上に登らねばなりません。長い梯子が必要です。以前、業者さんに借りて登った時、非常に怖い思いをしました(笑)。長い梯子は倒れると危険なので、パラペットに引っ掛かるフックを付けようと思ってます。一度経験してみた甲斐がありました。まだ買ってませんが、2段で7mの梯子を手に入れます。[不動産の資産価値を上げる方法 44]イーゼルを空いた部屋に置く。イーゼルを置いて、画板に部屋のアピールや、地域の地図などのプレゼンテーションを貼っておきます。そして、お客さんが持ち帰れるようなチラシも、クリップで掛けておきます。内見に来られたお客さんに見ていただいて、決心を促すためです。空室率を下げ、利回りを上げて、資産価値を上げるのに役立つのではと期待してます。外食のお店の入り口で、イーゼルが立っていて、その黒板にその日のメニューや、その日の一言などが書かれていたので、まねしてみるのも一法かと思った次第です。
2004.09.23
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マニュアルとオートマの違い?ボクは、今年からH株のETFを買い始めました。個別株は3年前から売買してます。ETFの値動きは、相場の動きに対してレスポンスがかなり遅いと感じます。平均されているのだから当然ですが。マニュアルの車から、性能の悪いオートマ車に乗り換えた時の気分にも似ています。上がるのも下がるのも、グズグズ。。。これで儲けるというのは難しいのではないかと、思い始めてます。ここで儲けるとは、数ヶ月から1年くらいのスパンでの話ですが。やはりETFは、数年から10年の超長期バイ&ホールド作戦、ランダムウォーク作戦の際にのみ有効のようです。徐々に、定期的に、あるいは下がるたびごとに少しづつ買っていくのがよさそうです。また売れました昨日はシンセン高速が2.7で4000株、超大現代農業が2.6で6000株、2.525で1000株売れました。超大現代農業は2000株単位ですが、配当株の影響で端数が出ました。昼に携帯にHSBCから電話があり、1000株だけ安くなるが売るか?とわかりにくい広東なまりの早口英語で聞いてきました。わかりにくいのは、ボクの英語力のせいかもしれませんが(笑)。全部売ってくれと指示して売ってもらい、これで超大現代農業の持ち株はゼロ!一時、10万株以上になったけど、春に社長が高値で売って、持っているのがいやになり、3万株ぐらい持ち続けようとしたけど、もういいやということで全部売りました(笑)。昨日はHSBC香港から三菱に送金をネットで指示。JPY口座から日本円をそのまま三菱へ。送り先を日本にして、銀行名を選ぶ欄で三菱(BANK OF TOKYO MITUBISHI)にして、金額を日本円で指定して、パスポート番号の3桁を入れて、OKを押すとすぐに送金できました。日本への送金は初めてなので、ちゃんと送金できているか否か、今日確認します。ちょっとドキドキ(笑)。ATMで記帳したら、入金されてました。2500円の手数料が引かれた額で入ってました。香港側では100HKDで約1400円。合わせて3900円の手数料です。日本→香港の手数料よりも安いです。[不動産の資産価値を上げる方法 43]携帯電話の電波塔を屋上に置く。気をつけて見ていると、携帯電話用の小型アンテナが屋上に立っているビルが多くあります。小さなビルでも、建てている所があります。ということは、屋上広告と同様に、アンテナを建てて使用料をいただくことも可能ということです。アンテナを立てておくだけで、利回りアップにつながります。電波の入りにくいエリアでは、検討に値しそうです。
2004.09.22
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為替で儲けた!ユーロ、NZドルが大分上がって、ドルが下がっていたので、すべてドルに替えました。野村のMMFで積んでいたユーロを、ドルMMFに替え、若干のプラスになっていたディズニーなどのアメリカ株も売ってドルに替え、シティ日本にドルのまま送金。この送金料はタダ。また、シティで買っていたNZドルをドルに替えました。NZドルは、金利も大分付きました。シティ日本に集まったドルを、シティ日本からHSBC香港に、ドルのまま送金。日本株で儲けた!持っていた日本株(東北電力、東京ガスなど)が春に高値を付けたので、一斉に成り行きで売って現金にし、それを円のまま東京三菱から香港に送金。HSBC香港に集まった円、ドルは、すべてHKDに換金しました。暴落していた中国株を買った!春は、SARSの影響で中国株が大きく下げてました。その中国株に、持っていたHKDを目一杯突っ込みました。その後、バフェットなどの大投資家も参入してきて、中国株が大きく値を上げました。売りを覚えた!夏頃、ケロッピさんと知り合いました。ケロッピさんは当時、ドイツに在住。ドイツと日本で毎日メール交換しながら、株のやり方を教わりました。ほとんどチャット状態の時も(笑)。紹介された林輝太郎氏の本も、手当たり次第に読みました。いい師匠に恵まれ、本当にツイてます。売った!「株は売りが大事だ!」と考えるようになり、長期投資の名の下にバイ&ホールドを決めていた中国株を売り始めました。うねり取りを大唐発電で実験的にやってみたりもしました。年末、年始に、株価が大きく上がった所で、分割して売り、もう売る株が無くなる!と焦っていたら、下がってきました(笑)。今年はボチボチ(笑)こんなに儲かる年が、今後ありそうもないぐらい、すべてがうまくいった年でした(笑)。はっきり言って、ツキだけで回ってました。為替も日本株も米株も、そして最後は極めつけの中国株の暴騰も。今年はその分、割りを食ってます(笑)。でも利益は徐々に出始めてますので、まあまあ、ボチボチかな(笑)。不動産を買った!自宅を入れることのできる収益不動産を手に入れたので、キャッシュフローは大幅に改善しました。大儲けは全然ありえないけど、じっくりと運用できそうです。収益不動産は、ストレートパンチではないけど、ボディーブロー。ハイキックではなくて、ローキック。徐々に効いてきます(笑)。ストレート、ハイキックで綺麗に決めようとすると、カウンターでノックダウンということもあります。儲けがボチボチ時は、地道にボディーブローとローキックで、ジワジワ攻めます。[不動産の資産価値を上げる方法 42]ゴミ置き場をしっかり作る。敷地内で環境を悪化させる最大のものは、ゴミです。ゴミ置き場がどうなっているかで、そのマンション、アパートのグレードがひと目で分かります。ゴミ置き場は、かなりしっかりと作る必要があります。猫、カラス除けのネットを付けるだけでは、対策は不十分と思われます。見た目が汚いだけでなく、臭いも強烈です。マンションだけでなく、周囲の環境まで悪化させてしまいます。大型のマンションならば、壁が鉄筋コンクリートかコンクリートブロック、屋根が鉄骨、ドアが鋼製でつくるべきでしょう。換気が取れるように、メッシュを屋根と壁との空きに入れ、掃除が簡単にできるように水栓も付けておくべきです。棚を付ける場合は、掃除がしやすいように、メッシュ状のもの(グレーチングなど)にします。屋根がなく、コンクリートブロックで囲っただけのゴミ置き場がありますが、あれはいただけません。雨が降ってゴミが流れるし、上から猫やカラスが入ってきます。どうせ壁を作るなら、屋根とドアも付けましょう。小型のアパートなら、ステンレスや樹脂製で蓋付きのボックスを置くといいでしょう。最近は、樹脂製でいい製品が出てます。汚いゴミ置き場が、綺麗なボックスに変わるだけで、大いなる変身です。
2004.09.21
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鉄が売れました(笑)アーマンシャンを待ち伏せしていたら、3.3で4000株売れました。さらに上の値で待ち伏せをセット。今日は日本が休みであちらはオープンですから、画面をちょくちょく見れました。後場ではアンガンが3.55で2000株売れました。アーマンシャンは8000株残、アンガンの持ち株無し。アンガン同様、最小単位しか買ってなかった保険2銘柄も、上がってきてます。HSBC香港のポートフォリオ比率の円グラフ、株をどんどん売っているのに、まだ70%のまま。ということは、株価が上がっているということ。これは、大変喜ばしいことです(笑)。換えられるうちに、なるべくキャッシュを増やそうと思ってます。繰上げのためです(笑)。2項道路について全国各地に、42条2項道路は非常に多いです。2項道路とも呼ばれています。設計の仕事をしていた時、頻繁に2項道路に出会いました。東京中、2項道路だらけです(笑)。2項道路とは、建築基準法施行時に、幅員が4m未満であった道路です。中心から2mまでは、敷地が削られる運命にあります。境界が下がるので、セットバックとも言われます。幅が3mならば、中心から境界まで1.5mですから、0.5m、すなわち50cmだけ自分の敷地が削られるわけです。反対側が水路、川、線路などで、拡幅しようがない場合は、反対側の道路境界から4mまで敷地が削られてしまいます。3mの例で言うと、自分の敷地は1mも削られてしまいます。コンクリートの板で蓋をされた小さな水路でも、これが当てはまる場合があるので、要注意です。私道の場合でも道路指定を受けている以上、扱いは同じです。新しく開発された住宅地では、私道は普通4mになっています。奥に入ると私道の端部で、2mづつ接道した敷地が2つあるケースです。「敷地は道路に2m以上接しなければならない」という接道条件があります。その接道の条件と、道路は4m以上という幅員の条件から、私道は4mに設定され、それに対して2mづつ接道させるケースが多く見受けられます。道路指定されているか否かは、役所の道路課にある道路台帳を見れば分かります。幅員も、道路台帳にメーター単位で書かれてます。削られた敷地の部分は誰のものかというと、オーナーのものという場合が多いです。ただし、市区町村などの道路の持ち主に、無料で貸与している契約をさせられます。新築する際に、容積率、建ぺい率計算の際の敷地面積に入れることもできません。また、建築確認を下ろす前に、新しい道路境界となる所に、境界を示すコンクリートの型を入れさせられます。削られる部分の敷地は、要するに、あげるのと一緒です。その分、自分は損するわけです。2項道路に接していて、セットバックが必要と書かれた物件は、基本的には買わない方が無難だと思います。ただし、その悪条件があるために買い手が付かず、値が下がって、利回りが上がっているなら、考えどころです。敷地を削られても、建物に支障がなければいいわけです。現在建っている建物が、2項道路によって敷地を削った場合、面積的に違法になるケースもあります。でも、それで壊すようにとは指導されません。また、道路が広がることによって、道路斜線が有利になることもあります。いっそのこと、役所に言われる前に、自分から道路を拡幅してしまうのも手です。ですから、一概に公式的に、2項道路を避ければいいわけではないと思います。[不動産の資産価値を上げる方法 41]都市ガスとプロパンガスが競合する所は、プロパンガス(LPG)を選ぶ。プロパンガス業者が、ガス配管工事、プロパンガス庫工事、給湯器工事などをやってくれるからです。オーナー負担が大幅に削減されるから、都市ガスとプロパンガスが競合するエリアでは、プロパンを選んだ方がお得です。これをやっている大家さんも、多いそうです。ただし、プロパンをいやがる店子さんもいます。毎月のガス代が、若干高くなるからです。プロパンは地域独占企業の場合が多く、その独占をするために工事までやってくれるわけです。一度工事をしてしまえば、あとは安泰です。そのアパートでは、ずっと自分のガスを使ってくれます。簡単にガス会社を変えられない分、単価が高くされてしまいます。ガスの置き場の問題もあります。露出して置くのは、見栄えが悪く、いたずらされやすく、安全性もよくありません。専用の倉庫にガスタンクをしまうのがベターです。ボクのマンションでは、最初からプロパンガス専用の倉庫が付いていました。シャッターが閉まっていると、どこにプロパンがあるのか、探さないと分からないぐらいです。
2004.09.20
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ボクが売り始めたら、グングン伸びてきました(笑)。この調子で、年末まで売り続けようと思ってます。今買っても短期で儲けが取れそうな勢いです。鉄鋼のアーマンシャンとアンガンは、マイナスから一気にプラスに。5月の底で買った人は、大分儲けたんじゃないかな。ボクは買わなかったけど(笑)。予備兵力を不動産の方に充ててしまったので、ナンピンが入れられなかったんです。やはり、予備兵力は戦場では大事ですね。全然ダメなのが、食品のCOFCO。少量しか買ってなかったけど、動かないですねー。まあ、そのうち動き始めるでしょう。ボクのポートフォリオ上の最大の問題は、ワーサンガスです(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 40]屋上広告、袖広告を付ける。屋上や袖に広告を付けると、広告収入が入り、利回りが上がります。大通り沿いの物件なら、検討に値します。区分所有でも、組合に働きかけて看板を出せば、管理費の助けになります。ただし、広告はやたら付けると、建物の外観を悪くし、資産価値を逆に下げてしまいます。日本では、アジア諸国と同様に看板の規制が非常に緩く、景観が広告に占められてしまってます。どうしても目立つように大きく、ハデな色で作りますから、街並みに及ぼす影響は絶大です。「利回り vs 環境」の対立が、ここにもあります。ヨーロッパでは規制が厳しく、お店などを探すのが逆に大変ということもあります。ボクは、どちらがいいかというと、景観上の規制はあった方がいいと思います(香港は徹底的な広告で、逆に景観的特徴になってますが)。ボクの所は住宅地なので、広告は無理です。これはラッキーなことと、考えるようにしてます(笑)。
2004.09.19
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今回の借り入れは、都市銀行「り」から、変動金利1.975%でした。レーサム・リサーチのIさんに言わせると、短期金利は、今後5年間は絶対に上がらない!だそうです。金利の理論では誰にも負けないと豪語されている方です。また、月極クラブの倉橋社長に聞いたら、「6ヶ月固定だろ?1.97ならいいんじゃないか。現金を余らせて、繰上げすればいいと思うよ。」とのことでした。ケロッピさんによると、レバレッジを効かせて不動産を買うことを「信用買いを大量に一括でやっているようなもので、非常に危険!」。こう言われると、うーん。。。確かに怖い(笑)。株だと慎重になって、信用は絶対するまいと思うのに、不動産だとなんとかなりそうな気になります。ボク自身は、不動産は株のようには乱高下しないし、株のようには儲からない分、デフォルトの危険も少ないと考えてます。リスクテイカー親分は、「レバレッジは絶対にいけない!株で儲けて、不動産は現金で買うべきだ。」が持論です。ボクは親分の言いつけを聞いて、中国株で儲けた分を繰上げ返済をします(笑)。ということで、今、香港から日本への送金を考えてます。不動産では大きく儲けることはできないけれど、毎月のフローを改善することが可能です。そのフローも、少々面倒を見ていれば、安定的に流れるのではと。自分の仕事、ビジネス、株などで儲けて、それを元手に不動産を買って安定的に回すのがいいかと思います。最小の資金で最大のレバレッジを掛けるやり方は、ボクのような初心者には怖い(笑)。次の物件から、少しレバレッジを増やすことを考えようかな。。。[不動産の資産価値を上げる方法 39]外壁の色を部分的に変える。白なら白一色にするのが、普通のやり方だと思います。でも普通にやっていると、他と差別化できません。そこで、部分的に色を変えるというデザインも有効です。部分的に色塗りするなら、お金もさほどかかりません。ベランダの軒天井だけ、ベランダの住戸どうしの境の壁だけ、壁の小口(切り口の部分)だけなどに色を付けます。赤、青、黄、緑などの色で、彩度の低いパステル調の色とかが合いやすいようです。どんより曇り空の多い日本では、原色はあまり合わないようです。原色が合うのは、地中海やカリフォルニアの空です。色を部分的に塗るデザイン手法は、20世紀初頭のモダンデザインで、良くやられた手法です。あのコルビュジェもやっていました。モダンデザインは装飾を排除した抽象的なデザインですが、その装飾の代わりになるものに苦労した形跡があります。そのひとつに色使いがあるように思えます。そういえば、コテツさんのアパートで、ロフトに登る階段だけ色を付けてました。他は白ですから、アクセントになってます。なるほどなーと、写真を見て感心しました。コテツさんって、結構センスいいです。
2004.09.18
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昨晩、収益物件見学に、また行ってきました。業者さんからファックスが送られてくると、どうしても見に行きたくなります(笑)。夜中の10時に、ミカコを連れて車でお出かけ。女性の目は大事ですから、いやいやでも連れて行きます(笑)。入り組んだ路地に入るので、ナビもやってもらいますから(機械のナビは付いてません)。夜中の土砂降りの日に行ったこともあります。普通のドライブとは違って、知らない街、知らない道に入りますから、結構面白いんです。へー、こんな所がこの道の近くにあったのかと。いつも通過するだけの道を、ちょっとだけ入ると、そこには行ったことがない街があり、生活している人々がいる。物件見学は楽しいので、マンションを買った後もちょくちょく出かけます。駅から徒歩5分の好立地。と思いきや、線路の近くで、あまりいい住環境ではありません。こういうケースはよくあります。駅近がいいとは限らない。1R×6木造、築15年、表面利回り10%。一部屋空室(電気メーターで確認)。道路は4mちょい。外壁はサイディングで白。鉄骨階段は塗り替え済でサビは出てない。ひさしの出は浅い。南側ベランダは、雨が降ると洗濯物が濡れそう。南側は空地があまりなく、日当たりはもうひとつ。平面を見ると、大きなロフト付き。でも、風呂トイレ一体ユニット、洗濯機がベランダ置き。学生か若い社会人。女性もまあ住めそうかな。駅に出てみたら、マイナーな駅でした。駅前のロータリーがなく、区画整理がされていない。大型のビルが建たない立地。地図を見ると、周囲には車、電子部品などの工場が多くあります。歩いている人は、やはり若者が多い。夜のせいかもしれませんが。ということで、これ以上調べる気が起きませんでした。路線価、都市計画地図は見るべきなんでしょうが。。。物件は見に行くまでがワクワク、ドキドキ。かわいいと評判の女の子に、初めて会いに行くような感じ(笑)。でも帰るときは、疲れてます(笑)。妄想が現実に入れ替わり、膨らんだ夢が萎んでいくのを実感しながら、帰途につきました。[不動産の資産価値を上げる方法 38]プロパンガスのタンクを隠す。プロパンガスのタンクが、露出で並んでいる風景をよく目にします。安アパートの代名詞です。赤いポストと同様、プロパンガスが並んでいるだけで、安アパートになってしまいます。それを隠すだけで、イメージアップできます。プロパン業者と打ち合わせして、プロパン庫を作りましょう。うまくいけばタダでやってもらえます。タダまでいかなくとも、若干の援助が受けられる可能性もあります。プロパンガス専用の鉄製の倉庫があり、1列に並べるもの、2列に並べるものなど色々。敷地に合わせて選べます。表の面は、シャッターで締まるようにできてますから、見た目も大分改善されますし、鍵も付きますから安全性も向上します。
2004.09.17
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不動産の資産価値を上げる方法、毎日考えていると、だんだんネタが無くなってきます(笑)。頭に汗をかいて書いてますが、そろそろ休憩日を入れよう!。。。と思っていたら、コテツさんから続けるようにとの励ましのメールをいただきました。ということで、休憩日は無しで、書きます(笑)。H株は、徐々に上がり基調になっているように感じます。その調子、その調子(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 37]自動販売機を置く。人通りの多い場所ならば、自動販売機を置くのも利回りアップに貢献します。レンタルのジュース販売機の場合、1本当たり25円前後の利益がオーナーに入るそうです。電気代だけオーナー側が持てば、缶の詰め込み、空き缶の回収までやってくれます。これは大分おいしい話ですが、売れなければ電気代が無駄になります。100本売れて2500円、1000本売れて25000円です。電気代ばかりでなく、見た目も乱雑な印象になり、置き方を考えないと、建物のグレードを下げることになりそうです。目立たなければ売れないけど、自販機が目立つようなマンションは、あまりいいものではありません。タバコ(免許が要る)、ビール(免許が要るし、時間制限がある)、エロ本(これはちょっと。。。)、ゴム(。。。)などの特殊なものも、自販機で扱えます。一度はやってみたい商売です。ボクのマンションでも少し検討しましたが、今のところ、置く予定はありません。住宅地なので、あまり売れそうもないし、見かけも悪くなり、音もうるさく、ゴミも散らかりそうです。業者さんに聞いてみて、売れそうなら、もちろん置きます(笑)。
2004.09.16
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サイノリンクをまた売りましたサイノリンクを0.92で売ったとたんに、値上がりして0.97に(笑)。売ると、ほんとに上がるんですよねー、株って。そこで朝一で、0.97で待ち伏せ。すんなり0.98で10000株売れました。サイノリンクは株配も付いたのですが、平均買い値の修正なしでもプラス30%超えてましたから、まあまあ儲かりました。いやー、ツイてます(笑)。サイノリンクの残りは3万株です。税金は複雑?所得税は国の税金、不動産取得税は県の税金、固定資産税は市の税金。扱っている所も、税務署、県税事務所、市役所と、建物も違います。税務署に税金の相談に行って、初めて知りました(笑)。不動産所得、印税、株の差益などの合算の仕方などを税務署に教わりに行ったのですが、ついでに取得税についても聞いてみました。すると、こちらでは分からないので、県税事務所に行ってくれとのこと。こんな基本的なことを、今頃知りました(笑)。今年は株を大量に売っているので、来年の申告は深刻です。マイナスの株も、年末に売った方がいいかもしれません。[不動産の資産価値を上げる方法 36]敷地内に雨水が溜まらないように、水勾配や排水溝を作る。雨のたびに敷地内に水溜りができるようではいけません。湿気が建物によくないし、蚊も発生しやすいし、歩きにくくもなります。水勾配ができるように土を盛ったり、排水用の溝をコンクリートや土を固めて作ると、水溜りは簡単に防げます。
2004.09.15
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サイノリンクがようやく売れました。0.92で10000株です。HSBCでのキャッシュポジションは、まだ30%です。MANNSHION HOUSEはB株だけですから、持ち続けると思います。年末までにHSBCでのキャッシュポジションは、90%を目指します。物置の工事が終わりました。1m弱角、高さ1.8m程度の物置を、LPGタンク庫の隣に置きました。置いたといっても、風などで倒れないように、地面に金物で留めます。その物置をアンカーするのに、最初、職人さんが金具の穴の位置が合わないから、汚れた別の金物を付けてました。それも曲がって付いてました(笑)。それを見てボクが、「穴の位置が合うように金具にドリルで穴を開けてください。それを使えばきれいです。」と言うと、イヤイヤやってくれました。やはり、工事は見ていないとまずいと、再認識しました。現場監理はさんざんやりましたが、見ていないと、かなり手抜きされてしまいます。現場に行って、しょっちゅう喧嘩してました(笑)。職人さんは、尊敬の念をもって接するべきですが、手抜きをする方も多いというのは、頭に入れておいた方がいいです(笑)。手抜きを見つけたら、イヤでもその場で言う習慣を持つべきでしょう。さて、物置ができたおかげで、掃除用具、工具、30mの電線、30mのホース、スチームバギー、電球、トイレのふた(ウォシュレットを付けたため取ったもの)などをしまうことができました。30mのホースをいつも車に積んでいて、不便してました(笑)。でも今日からすっきりです。自分がこのマンションから出て行って、すべての住戸を貸す場合も、共用の物置があると便利です。各住戸にも物置を、格好良く言うとトランクルームを作ろうと計画していたことがあります。まだ実行するか否かは決めてませんが。大型分譲マンションでは、よく作ります。賃貸でも、差別化のためには必要かもしれません。利回りとの相談ですが。。。[ミニ知識]アンカーアンカー(anchor)とはいかりのこと。船を動かないようにするいかりですが、建築では、建物や部材を動かないようにする仕組みを指します。「アンカーする」などと言うこともあります。アンカーボルトとは、基礎に土台や柱などを緊結する際に使うボルトのことです。[不動産の資産価値を上げる方法 35]マンションの売りとなる部分に、キャッチコピーを付ける。差別化できる部分をクローズアップするキャッチコピーと解説を、空室になる前に考えておきます。PRを事前に用意しておいて、空室になったら即座にそれを使います。ポストにまくチラシ、空室になった住戸の玄関に積んでおくチラシ、ネット広告、不動産業者さんへ持ち込むファイル、などをキャッチコピー付きで事前に作っておき、空室になったらすぐに配って回ります。その差別化できる部分が、あるか否かが問題です(笑)。ボクのマンションでは、鉄筋コンクリート造タイル貼りの“おしゃれな”モダンデザインのマンション(おしゃれを強調する要素が欲しいなあ。。。)雨に濡れないピロティの車庫(利回りを悪くしてるけど)入り口にある、緑のスペース(まだ作ってないけど)交通の要衝○○○交差点に徒歩○分、○mその交差点の大型スーパーに徒歩○分、○mバス停から徒歩○分、○m大型店が立ち並ぶ大通りへ徒歩○分、○mコンビニに徒歩○分、○m内科医院に徒歩○分、○m歯科医院に徒歩○分、○m救急病院に徒歩○分、○m大学病院に車で○分非常に便利なわりには大変静かな低層住宅地ディジタルキーと普通鍵を合わせたダブルロック、センサーライト、砂利敷きなどの神経の行き届いた防犯対策室内各所にあるきめ細かい生活上のサービス設備このような建物と立地の良さ、細かな生活の利点を強調するキャッチコピーを、毎日毎日考えてます(汗)。住戸内の売りの部分は、小さな紙にキャッチと解説を書いて、指マークを付けて貼っておくと分かりやすいと思います。このようなPRは、視覚的に格好よく、しかもキャッチも粋なものがいいに決まってます。カラー写真をいくつか合成して、キャッチを色文字で。平面図も色付きがいいです。紙はフォト光沢紙で。宅建業法に引っ掛からないように表現に注意しなければなりませんが。分譲マンションの豪華なチラシが参考になります。CADソフト、イラストレーター、フォトショップなどをフルに活用しましょう。
2004.09.14
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自分の価値観に合わないことは、なにかと理屈を付けて、拒否しようとする傾向があるようです。3年前に中国株をやっていた時は、皆からアホバカのように言われました。去年の急騰が効いたせいで、今はそんなことは言われませんが。逆に相談されるようになりました(笑)。また収益不動産を買った時も、なぜ自宅を買わないのか、さんざん言われました。借金をしてマンション1棟を買うなんてバカか!リスクが高か過ぎると。でも自宅を借金で買う方がリスクが高いとボクは思ってます。と他人のことばかり言ってますが、自分でも何も考えずに、反対の理由をあれこれ探して拒否しようとすることがありそうです。新しい価値観に出会ったら、頭を一旦白くして聞く必要がありそうです。。。。と、コテツさんの日記を読んで思った次第です。大変参考になるサイトで、しかも、面白いですよ。http://www.nyu-mon.net/[不動産の資産価値を上げる方法 34]洗濯機のある部屋に、ステンレス製ハンガーバーを付ける。洗濯物を干して思うのは、雨の日の干す所、そして干した後のちょっと掛けておく所がほしいということ。窓際でもいいのですが、水が床に落ちることもあるので、洗濯機のある部屋(洗面所)などがいいと思います。床が、クッションフロアなどの耐水性のある材料ですから。アパートを借りているときは、つっぱり棒を付けてましたが、落下したりクロスが痛んだりしました。建築工事として、ステンレス棒をブラケットでしっかりと留めた方がいいようです。
2004.09.13
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4時間もスチームバギーを使って掃除してました(笑)。ようやく、外廊下の手すり壁がきれいになりました。軒下の汚れを取ろうとしましたが、ずっと上を見て作業するのが大変で、首がすぐに痛くなってしまいます。この辺の掃除は徐々にやることにします(笑)。レトロな喫茶店うちから車で20分の大通り沿いに、洋館風のしつらえの喫茶店があります。ミカコの機嫌を取るために、今日も行ってきました(笑)。内部も古い材料やアンティーク調の家具、備品でコーディネートされていて、なかなか快適です。単価は2倍ですが、お客さんは入っているようです。洗練されたデザインではないんですが、こういった落ち着いた、ちょっとミーハーなデザインもいいかもしれません。なんといっても、女性に受けるようです。最近、植木鉢、フェンス、敷石、ポスト、家具、照明などを探していて思うのは、こういったアンティーク調、ヨーロッパの様式調のものが多いということです。モダンデザインに合うものは、ほんとに少ないんです。今度アパートを買う時は、こういったものもいいかも!と思った次第です。[不動産の資産価値を上げる方法 33]住戸内に絵を掛けるフックを付け、額入りのポスターを掛けておく。空室になった部屋は、家具が無いせいか、なんか物足りません。分譲マンションのショールームのようには作れませんが、居間の大きい壁にフックを付けて、額入りポスターを飾るくらいはできます。プラスターボードの壁では、入居者がフックを付けるのは難しく、最初からオーナーがフックを付けておくのがいいと思います。フックだと絵を掛ける位置が固定されてしまうので、ピクチャーレールという手もあります。天井とぶつかる壁の最上端にピクチャーレールを付け、そこからワイヤーを吊るす形で絵を掛けられます。ピクチャーレールに引っ掛ける金物は、高価なものではありませんので、なくなっても心配いりません。
2004.09.12
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容積率計算をする際に、延べ床面積に入れなくてよいという建築基準法上の緩和規定があります。それは次の3つです。1 駐車場は、全体の合計の5分の1を限度として算入しなくてよい。2 地下の住宅は、全体の合計の3分の1を限度として算入しなくてよい。3 共同住宅の共用廊下は算入しなくてよい。2と3は最近できた規定ですから、中古の場合は、その余った床面積分を増築することもできます。3の規定により、マンションの共用廊下は、容積率算定時の床面積から除外されました。古いマンションは、その共用廊下や共用ロビーなどは床面積に入れなくてもいいため、容積が若干余ることになります。住宅で地下室を作るのが流行り出したのは、3の規定ができたからです。ただし、地下室は工事単価が2倍になってしまいます。また、採光、通風を取るため、空ぼり(ドライエリア)を作らねばなりません。1戸建ての場合に有効のように思えます。マンションでは、半地下にするのがせいぜいです。半地下の場合、地下と認められるか否かが問題となります。面積を免除される地下室は、地盤面から天井までの高さが1メートル以下という条件が付きます。駐車場の面積が免除されるのは、昔からある規定です。1階のピロティで駐車場がある時は、一定範囲内で、床面積に算入しなくていいという緩和があります。これらの緩和以外に、開放され具合で、床面積に入れなくてよいとされることがあります。その判断は難しく、曖昧で、床面積算定基準なる小冊子が、国土交通省から出されています。不動産業者の資料を見ていると、延べ床面積の算定が結構いい加減です。また、図面もいい加減なものが多いんです。工事図面、竣工図面を手に入れて、自分で調べてみる必要があります。今回のボクが買ったマンションは、だいぶ容積が余っていました。将来の増築も十分に考えられ、建築オタクとしては魅力ある物件でした(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 32]光触媒入り塗料を使う。最近の外壁塗装材には、防カビ剤が入っているのが普通になってきました。さらに、光触媒入りといった高機能のものもあります。水に濡れると、光触媒の働きで汚れを取ってくれるそうです。アイカのジョリパット・クオリティシリーズ、型番ではJP-が付くものなどの商品がそうです。若干単価は上がりますが、塗り替えを考えると、こちらの方がお得です。壁を塗り替える時は、光触媒入りを使いましょう!
2004.09.11
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リスクテイカーさん(toms2121さん)に教わったツキを呼び込む方法は、大きくは2つあります。望みを紙に書くことと、「オレはツイてる」などのいい言葉をつぶやくことです。資産総額100万ドル(ミリオネア)、年間不労所得1000万円などと、ノートに書いて持ち歩いています。いつも「ツイてる」、「ツイてる」とつぶやいています(笑)。プラス発想しなければといった強迫観念からではなく、なんとなく、クセとして、習慣としてやってます。相場でアテが外れたり、買いたい物件が買えなかったりとかはよくありますが、あーすればよかったとかしなければよかったなどの後悔なんかはしません。このふたつのツキを呼び込むことをしながら、また先に進みます。技術、理論だけで儲けられないことは、トレードをしている人ならば、誰でも感じることです。詳しくは、リスクテイカーさんの本をご参照下さい。http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2772&c=9784775990117H株一服ペトロチャイナが配当落ちだったせいで、下がってます。最近の高値で売れてツイてました(笑)。サイノリンク0.92、1万株で待ち伏せ。まだ売れません。ボクのように戻り売りをしている連中が多いから、なかなか上がらないのかもしれません(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 31]集合ポストを見栄えのいいものに替える。アパートによく付けられている赤い集合ポスト。見栄えが悪く、ここは貧乏アパートですと言っているようです。毎日開けるところですから、そのたびにガチャガチャと安物の音が出れば、イメージダウンです。デザインの良い、ステンレス製ダイアル錠付きに替えましょう。ボクのマンションはステンレスダイヤル錠付きなんですが、どうも建物との取り付け方が悪い。顔になる部分なので、もう少し工夫しようかと思ってます。
2004.09.10
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今日、ペトロチャイナが4.1で4000株売れました。徐々に相場が元気付いてきているようで、本格的な反騰になるかもしれません。H株指数も順調に回復してきています。8月末に大きく売れなかったので、年末に売り切るシナリオでいます。高値で買ってしまった鉄鋼(アーマンシャン、アンガン)も戻してきました。まだ10%程マイナスですが。短期で取るなら、これから買ってもいいぐらいな相場の感じです。ボクのポートフォリオの5月暴落の傷は、どうやら解消したようです。あとはワーサンガスの20万株の行方です(笑)。反騰ムード一色の時に、取引再開されるのが一番いいのですが。。。最近、サーチナのニュースはなるべく見ないようにしてます。また、著名人の中国コメントも気にしないようにしてます。見るのは2季報だけ。株価に正直に売買するだけがいいのかと。NYも東京も金利も原油も移動平均線も色んな指数も気にしない。ただ波を見ているだけで、波に乗ることだけ考える。大きい波が来ないなら、どの小さい波に乗るか。谷が深そうだけど、ここいらで乗るか。とかね。そういえば、林輝太郎氏の本の中で、「株のグラフは、温度とか体温のグラフと考えればいい。低くなったら買って、高くなったら売る。株のグラフと見るから、あれこれ余計なことを考えて相場を誤る。」のようなことが書かれていたのが印象に残ってます。林氏の本は何冊も読んでますが、今の段階では、この言葉が最大の教訓となってます。ケロッピさんは、「酒田罫線」が一番のお薦めと言ってましたが、まだその価値が分かるほど上達してませんので。[不動産の資産価値を上げる方法 30]機能性壁紙を使う。消臭、防汚、吸湿などの何らかの機能を持った壁紙が販売されています。単価もさほど変わらないのなら、そういった壁紙を貼るのも有効です。貼っているだけではお客さんに分からないので、内見の時にわかるように、宣伝文句を小さな紙に書いて壁に付けておくのがいいでしょう。
2004.09.09
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物置を買うのに、またまたホームセンターに行きました。見積もりを取ってもらったら、製品価格は3割引き、工事費も安い!一般業者で頼むと、製品価格を定価で見積もる上に、工事費にもわけのわからない諸経費などを載せてきます。ということで、物置をホームセンターで頼むことにしたわけですが、ついでに車除けのポールはできるのかと聞いてみました。なんと、それもできるそうです。東洋エクステリアのカタログから選ぶことになりますが、定価からも引いてくれるそうです。以前、建物を作った業者に見積もりを頼んだら、結構な値で、諸経費なんかも載せてきました。車除けも、ホームセンターに頼むかなー。唯一欠点としては、扱う製品が限られることです。使いたい製品がある限りは、製品代の値引きだけでも、他業者はかなわないだろうという印象を受けました。日記を始めて1か月も経ちました!8月7日に日記を始めて、早いもので1ヶ月になりました!ひなさんに作ってもらって、なんとなく書き始めたんですが。誰も見ないかもと思いながらも、自分のお勉強ということで、書くようにしてます。不動産の資産価値を上げる方法も、無い頭を絞って考えてます。絞ってもそんなものかと言われそうですが(笑)。どこまで続けられるか、とにかく続けます(笑)超大現代農業をまた売りました。2.5で4000株を売り。ボクが売り始めると上がり出しました(笑)。そういえば、この前間違えて、北京エンタを売ろうとして買ってしまったことがあります。その後、やはり上がってきました(笑)。売ると上がるは本当なんだなー。間違えて買うぐらいがちょうどいいかも。「買いはゆっくり、売りは早く」を心がけてはいるんですが、ちょっと早すぎるかもしれません。。。[不動産の資産価値を上げる方法 29]室内ドアのガラスを樹脂製にする。部屋どうしを仕切るドアに、ガラスが入っていることはよくあります。ボクのマンションにも、DKと隣の6畳の部屋を仕切る引き違いドアに、縦長の型ガラスが入っています。ガラスは割れると危険なので、室内のドアにはなるべく使わない方が無難です。特に、ころびやすい階段近くや、裸になる風呂場のガラスは危険です。フロストガラス風の樹脂もありますから、それを使う方がいいかもしれません。ボクも、ガラスが割れたら交換しようと思ってます。[ミニ知識]型ガラスガラスを半透明にするために、表面に凹凸を付けたガラス。型に入れて作るので、型ガラスと呼ばれる。曇りガラス(フロストガラス)は、ガラスの表面を霧状に傷付けて、不透明にしたもの。型ガラスよりも作るのに面倒なため、単価は高い。見た目や光の感じは、曇りガラスの方がいいように思えます。透明ガラスの一部分を、模様のようにフロスト加工することも可能です。店舗などでよくやられるデザイン手法です。
2004.09.08
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今日もスチームバギーで、何時間も外壁のお掃除(笑)。どんどん汚れ、カビが取れて、それはそれで楽しい作業なんですが。。。掃除をしていて思ったのは、時間がもったいないということ。そこで、MDウォークマンを付けて掃除をする方法を思いつきました。音楽でもいいんですが、お勉強のMDがいいかと。掃除すればするほど、お勉強になる(笑)。さて、そのお勉強MDですが、金融英語、基礎中国語、金持ち父さんのファイナンシャルインテリジェンスがいいかな。金持ち父さんのファイナンシャルインテリジェンスは、金持ち父さんシリーズをCDにしたような内容で、束田さんが勧められていたので買ったもの。4巻まで車の中で聞いてますが、本と違って、楽ちんです(笑)。これで、何時間でも掃除をやっていられます(笑)。ペトロに指し値ペトロチャイナが元気になってきたので、ちょっとだけ指し値で待ち伏せ。4000株を4.1ドルで。今日はつかなかったけど、今週中にはもっと上がると期待してます。年末にはゼロか1万株残を目指します。持ち続けるのはH株ETF(徐々に株数を増やしてます)、サイノリンク、ワーサンガス(これは20万株以上牢屋入り 笑)、キャップインフォ(これも牢屋入りのようなもの 笑)、石油2銘柄、電力2銘柄、高速3銘柄、北京エンタ、北京北辰、広東電力、リクカスイ、上海フレンドなどを1万株づつぐらい。あとは年末までに売ってしまおうと。もちろん、相場次第ですが。。。[不動産の資産価値を上げる方法 28]共用の玄関や住戸の玄関の照明を、明るいものに替える。車の運転で、トンネルに入ってすぐは、暗くて見にくく感じます。明るい所から暗い所に入ると、目が暗順応するまでに、少し時間がかかります。建物でも同じで、入ってすぐの所が暗いと、実際よりも暗く感じ、陰気な感じになってしまいます。玄関の照明は多めに、明るめに。60Wなら100Wに替えましょう。
2004.09.07
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最近、中国株を売っていて思ったことは、グラフを手書きしていないと、値動きの感覚がにぶくなってしまうということです。サーチナのグラフでなんとなくは分かるのですが。。。ケロッピさんに教わって、大きなA1の用紙に月足、日足は書いていたのですが、ここ半年、不動産投資に熱中していてさぼってました(笑)。パソコンのグラフは、縦軸の長さが変わるため見にくく、うねり取りをするには不都合です。終値折れ線グラフを書いていた時、大唐発電のうねり取り(リズム取り?)ができたのに、今ではまず無理です(汗)。ということで、そろそろ手書きグラフを復活させようと思ってます。手書きグラフの問題点は、面倒くさいことです(笑)。そこで、トレードする銘柄、うねり取り銘柄を少数に絞り、それだけの終値折れ線を書く。そして、バイ&ホールド銘柄はグラフに書かず、ネット画面でもプラスマイナス何%という数値が出ないようにしてしまう、という手を考えてます。プラスマイナスの値が分からなければ、上がろうが下がろうが、気になりません。暴落したっていいんです。10年持つということができます。現にB株のリクカスイ、広東電力は、ネットが効かないので、今のダウントレンドでも気になりません。長期的には有望銘柄ですから、こうやって放っておくのがいいと思ってます。[不動産の資産価値を上げる方法 27]消臭剤を置く。消臭スプレーをまく。国際便の飛行機に乗っていた時のこと。中継地の空港で、面倒なので降りずに飛行機の中に残っていると、乗務員が通路を歩きながらスプレーを両手に持ってまいていました。たぶん、あれは消臭スプレーだったのでしょう。人間の体臭や食べ物の臭いは結構強く、狭い機内にそれが充満すれば、不快の原因になります。建物も同様で、人、食べ物、タバコ、ゴミ、建材、接着剤などの臭いが染み付いています。空室になった際は、消臭スプレーをまいたり、各室に消臭剤を置いておくのがいいように思えます。
2004.09.06
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昨日はミカコのお父さんが、実家から高温蒸気で洗浄できる器具(商品名はスチームバギー)を持ってきてくれました。以前お話した、手すり壁内側のカビなどの汚れの清掃用です。スポンジでもかなりきれいになるのですが、手間がかかるし、高温蒸気ほど効果的ではなかったためです。使ってみて、効果は画期的でした!これはホントにすごい!!カビも殺菌されるため、しばらくは出ないそうです。室内の汚れにも効果があるとか。しばらく借りて、マンション全体を、徹底的にきれいにしてしまおうと思ってます(笑)。中国株を売ってます。先週、ペトロチャイナ、しんせん高速、超大現代農業を少しづつ売りました。6月に売ってから、その後下げ、また8月末から元気になってきたので、売り始めてます。超大現代農業はもう1万7千株(株配があったので変な端数あり)しかありません。一時は10万株以上買い進んで株主の気分でいましたが(笑)、今は寂しいものです。春に社長が売ってから、未練がなくなりました。ペトロや高速はまだまだ上がりそうですが、前半の動きを見ていてどうなるか分からないので、儲けが取れるうちに現金化を少しづつしています。[不動産の資産価値を上げる方法 26]風呂、トイレの換気扇のスイッチを、タイマー付きのものとする。最近のマンションは、風呂、トイレの換気扇のスイッチは、タイマースイッチとなっているケースが多いです。特に窓の無い風呂は、一定時間、換気扇を回したいため、タイマーはかかせません。でも、タイマースイッチが付いていない場合は、ホームセンターで買ってきて、簡単に、しかも安く交換できます。また、スイッチがオンになっていることを赤い光で示すパイロットスイッチにすると、換気扇の消し忘れを防ぐことができます。また、暗がりでもスイッチの位置を淡い光で示すほたるスイッチも、玄関、廊下、トイレ、風呂に付けると便利になります。さらに、スイッチ面が大型のスイッチも、高齢者には使いやすいと思います。これら、タイマースイッチ、パイロットスイッチ、ほたるスイッチ、大型スイッチは、日常の使い勝手に直結するものなので、積極的に導入しましょう。
2004.09.05
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水道ついでにガスのお話も。都市ガスではやはりガスメーターまでがガス会社、メーターから内側がオーナーの工事になります。いずれにしろ、費用はオーナーが負担します。一方プロパンガスでは、ガス配管工事、ガス庫の工事、さらに給湯器の工事までプロパンガス会社が負担します。老朽化した給湯器の取り替えも、ガス会社がやってくれます。なぜかというと、プロパンガス会社が自分の所を使ってほしいからです。一度工事をすれば、後は自分のガスをずっと使ってもらえるからです。以前、地方の大規模リゾートホテルの設計をやったことがありますが、大きなLPGのタンクから給湯器まですべて工事をやってくれると言ってきて、驚いたことを覚えています。このようにプロパン業者が工事をやってくれるため、都市ガスが来ている地域なのに、わざわざプロパンを大量に並べて、イニシャルコストを下げるようなことをする大家さんもいるのです。プロパン業者が工事をやるという慣行は、不動産投資をしている方々には常識ですが、一般の方には案外知られてません。ただし、都市ガスと比べてプロパンガスは、毎月のガス代が高くなる傾向にあります。ですからプロパンガスは、オーナーには有利で、賃借人には不利なんです。ボクのマンションはプロパンでオーナー有利ですが、ボクも住んでますからそんなに意味ないんです(笑)。[ミニ知識]プロパンガス液化石油ガス、LPGとも言われます。LPGはLiquid Petroleum Gasの略で、液体の石油ガス、すなわち液化石油ガスです。プロパンが主な成分だから、プロパンガスとも呼ばれます。プロパンガスの円筒形のタンクの中は、下の方が液体、上の方が気体となってます。タンク内部の温度によって、気化するガスの量が変わります。西日が当たるところだとタンク内の温度が上がり、あまり好ましくないそうです。できたらプロパンガス専用の倉庫に入れて、シャッターを閉め、鍵を掛けます。倉庫に入れた方が、見栄えもよくなります。プロパン庫は、下が空いていて、ガスが漏れても下から抜けるようになってます。コンクリートブロックでプロパン庫を作る場合は、屋根を軽い鉄板で作って、爆発した際には上に飛ぶようにします。プロパンガスは空気よりも重いので、ガス感知器は、床の近くに付けます。都市ガスは反対に空気よりも軽いため、感知器は天井近くに付けます。 [不動産の資産価値を上げる方法 25]PS(パイプスペース)のドアと玄関ドアの色を変える。PSは、縦管やメーターを集めて区画した所で、外廊下側に作るのが普通です。PSと玄関扉は同じように鋼製扉で作られるので、多くは同じ色に塗られてしまいます。PSの扉は目立たない方がいいわけですから、壁と同色がよく、玄関扉だけ、若干目立つ色がいいように思われます。ボクのマンションは、PSは壁と同色のグレイ、玄関扉は茶色のシート張りですから、このままでいこうと考えてます。ただ、シートとドア枠が傷んできているので、色の塗り替えは必要ですが。。。
2004.09.04
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水道局のパンフレットを見てみると、水道加入金が、アパート、マンションの場合、1戸につき150,000円、税込みで157,500円となっていました。ボクのマンションは3戸しかないんですが、それでも水道を入れるだけで472,500円です。10戸あったら、157万5千円もかかってしまいます。なんでそんなにかかるのかというと、道路にある水道本管からの引き込み工事、水道メーターの費用がかかるからです。その他に、大きくは水資源確保、水道施設の整備などです。水道事業は、税金を使わずに運営されているそうです(本当かどうかは知りませんが)。水道メーターから内側はオーナー側の工事、水道メーターから外側は水道局側の工事です。受水槽がある場合は、受水槽のつなぎの部分まで水道局側の工事になります。新築の場合は水道加入金は、当然、払わねばなりません。でも中古でオーナーチェンジで買う場合は、不要になります。それも売値の中に含まれていると考えるべきかもしれませんが(笑)。ちなみに受水槽は3階以上で必要になるケースが多く、2階建てでは、水道本管直結で水は上がってきます。3階になると水圧が必要で、ポンプと受水槽を付けるように言われます。実際は直結でも上がるようですが、受水槽+ポンプを指導されます。屋上に置いた高架水槽からの水圧で各戸に水を送る場合は、受水槽+ポンプの他に高架水槽を作り、そこへポンプから水を圧送します。最近のポンプは水圧が強いので、ポンプ直で各戸に水を送るケースが多いようです。受水槽は水が汚れる原因になる所で、定期点検が必要です。いたずらでねずみを入れられることもあります。そのため、フェンスで囲って、フェンスとふたに鍵を掛けます。受水槽は場所も取るし、維持費もかかるので、無いにこしたことはありません。小型のマンションなら、受水槽の無い2階建てが、水の面ではよさそうです。エレベーターもいらないしね。 [不動産の資産価値を上げる方法 24]アートを適所に配置する。絵画や彫刻、ガラス装飾、ステンドガラスなどを適所に配置します。手すりの一部に金属製の装飾を付ける方法もあります。玄関ホール、内部廊下では可能ですが、ボクのマンションみたいに外廊下では、頭をひねる必要があります(笑)。水に濡れても大丈夫のような、石の彫刻、それも具象ではなく抽象のものなら、空地に緑と一緒に置いても合うかもしれません。月極クラブの建物を、倉橋社長に案内してもらっていただいていた時、絵を要所に飾られていました。本物の油絵ですが、大量に仕入れるため、2万8千円だそうです。取られないように、壁にビス止めされていました(笑)。それでも、たまに取られるそうです。
2004.09.03
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昨日、今日は本当にうれしいことがありました。そうです。マンションを買って初めての入金の確認ができました。9月分の入金です。そのおかげで、昨日、今日は機嫌がやたらいいんです(笑)。 昨日通帳記帳をしたら、 入金 80,000入金 77,000出金 110,141 ということで、ローンの支払いの約11万を引いても、46,859プラス!残高が増えている!!この物件には、ボクも住んでいるわけですから、ボクらの居住費、駐車場代を入れたらかなーりのプラスということになります。わーい!!!! と感激するのも束の間、あれ?駐車場代は??1台余っていたので、近所の人に借りてもらっていたんです。あれーー、その8000円が無い(笑)。と、8000円という小さなお金で、ミカオの額に汗が。。。 家に帰って契約書の電話番号を確認して、さっそく催促の電話。奥様が出られました。 ボク「カーサ○○○の駐車場を管理しています○○と申します。駐車場をお借りいただきありがとうございます。」奥様「あー、はいはい。こちらこそお世話になっております。」ボク「今日確認取りましたところ、9月分の入金がまだのようなんですが。。。」奥様「あらー、すみません。これから振込みに行きます。」ボク「ありがとうございます。」奥様「毎月振り込むのは面倒なので、3ヶ月分、振り込みますね。」ボク「エッ、あ、ありがとうございます。」 ということで、今朝確認したら、24,000円、無事に振り込まれていました。バンザーイ!通帳を見てニヤニヤ。ミカコにも、見ろ見ろ、どーだー、すごいだろー、と。いいオッサンが何をやっているんだか。 賃料を催促するのはいやだなーと思っていたんです、実は。でもボクは以前、零細企業の社長だったので、債権回収は慣れっこだったんです。そのことを、電話をしながら思い出しました(笑)。社長だったころのボクの仕事は、その多くがお金の回収。いつも入金期限を伸ばされるし、いつも値切られるし。大変だったなー(涙)。。。大家は回収の時に値切られなくて、本当にいい商売です(更新の時には値切られますが)。ただ、賃料の回収は大家業で一番やりたくない仕事ですから、部屋数が多くなったら、管理会社にアウトソーシングしようと思ってます。家賃保証は損なので、回収業務だけ発注できないだろうかと、都合のいいことを考えてます。 これでプラスのキャッシュフローは、月54,859となりました。大した額じゃあないんですが(ボクには大きいけど)、自分達の居住費と駐車代がタダということを忘れないで下さい(笑)。不動産は大きくは儲からないけど、キャッシュフローの改善に大きな効果があるということを実感した次第です。 こんな幸せなキャッシュフローが永遠に続くと考えるほど、ミカオはお人よしではありません(笑)。金利上昇、賃料低下、空室というリスクがあります。ということで、ガンガン繰り上げ返済します。レバレッジを減らしてバカだなー、守るんじゃなくて攻めないと。と言われそうですが、リスクテイカー親分が金利上昇のことを言って脅かすものですから(笑)。本当に大きくレバレッジを効かそうと思ったら、空室リスクがまったく無い極上の立地で、実質利回りが12%かなー。できたら築浅RCタイル貼り。って、そんな物件あるのか。。。クラブリッチの束田さんによると、1000件に1件は、本当にいい物件があるそうです(汗)。 PS:束田さんの日記は大変参考に、勉強になります。読書量がすごい方で、学者タイプと勝手に思ってます。http://www.clubrich.jp/blog/1002/ [不動産の資産価値を上げる方法 23] 脚立を用意しておく。 共用照明の電球を交換する時や、建物の高い所を掃除したり修理したりする際には、脚立がどうしても必要です。これがないと、いちいち業者を呼ばねばなりません。折り畳んで2m、伸ばすと4mのはしごになる脚立を用意します。そして目立たない所にしまって、チェーンやワイヤーのロックを2重にかけておきます。ドロボーに使われるのを防ぐためです。 ボクはミカコの実家から4段折りの脚立を借りていて、1階ベランダ下に、雨水管にワイヤー錠を掛けてしまってあります。予備の電球も用意してありますから、いつでも出動OKです(笑)。
2004.09.02
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区分所有か1棟か???ボクなら買えるものなら迷わずに1棟買いにします。買えるものならという大前提が付きますが(笑)。 古くなったらどっちにしろ廃墟同然になるんだから、安くて利回りのよい区分所有という考え方もあります(この利回りという考え方は、自宅にも使えると思ってます。)。1棟を買って土地があっても、建て替え予算はかかるわけだから、同じでしょという理由です。 でも、区分所有マンションでは、自分にだけ建て替え予算があっても、建て替えは実行できません。区分所有マンションでは、組合の5分の4、80%の決議を経なければ建て替えられません。また、5分の4を超えて建て替え決議が通ったとしても、1人のオーナーの反対でストップしてしまいます。それでも建て替えをする場合は、そのオーナーの部屋を組合が買い取らなければなりません。その反対が10%にも及べば、建て替えは実質的に不可能になってしまいます。土地と建物をみんなで持っているという所有形態が、物件価格を安くしている反面、なにかしようとしてもできないというもどかしさがあります。 1棟オーナーと同じように大切に使って、資産価値を落とさないように、上げるようにすればよい。とはいうけれど、そのような価値観を持った人達ばかりではありません。干渉されるのを嫌がる、組合活動に無関心なマンション住民相手では、通じにくいことです。管理会社にまかせておけばよいとする人達が大半ではないでしょうか。 その管理会社は、ディベロッパーの子会社が最初から設定されている場合が多く、ディベロッパーの方にキックバックがいっています。各住戸から振り込まれる管理費は大きな利権ですが、無関心住民の多いマンションは、よく食いものにされてしまいます。 大規模修繕の費用も、区分所有マンションでは不足しがちです。最初に売り出す際、毎月の負担を少なく見せるため、修繕費用は少な目に設定されています。今あるマンションのほとんどが、修繕積立金が不足していると言っている専門家もいます。 建て替え、大規模修繕の他に、資産価値の減価が激しいという欠点もあります。土地の割合が低い分、建物の老朽化と共に価値は減少します。土地も当然減価しますが、建物ほどではありません。 区分所有マンションは、富が分散された近代民主主義社会の縮図のように思われます。分散された所有権を安く買って、隣同士、あまり干渉し合わずに住む。共有部分の決定はみんなで民主主義的に行われます(持分に比例するという階層化もありますが)。メリットもディメリットも、そこから発生します。 区分所有を買うか1棟を買うかは、個人の判断ですが、ボクは以上のように考えて、区分所有は買わないようにしています。ただ、投資オンリーで、他の住戸も投資オンリーで、管理会社がまともに管理してくれている所で、建て替えまで責任を持ってやってくれるようなマンションなら、買ってもいいかなー。リスクテイカーさんが買われているダーウィン管理の中古ワンルームは、建て替えの実績もあるそうです。 [不動産の資産価値を上げる方法 22]植木鉢を要所に置く。 植木鉢は手軽ですが、これがなかなか侮れない効果を発揮します。中でも超大型の植木鉢、手すりに掛ける植木鉢、コンクリート製の植木鉢(プランター)には注目してます。 超大型の植木鉢は、大型店の吹き抜けホールなどにも置かれているようなもので、2、3メートルの木は植えられます。これには照明を付けると効果的です。配線が無理な場合は、建物の壁からスポットで照らす方法もあります。ソーラーライトは薄暗いそうです。ただ、30センチ角くらいのソーラーパネルを近くに付け、そこから配線するのなら、少しは明るいかもしれません。植木鉢の土の部分には、木製チップを敷き詰めると、ジメジメした感じはなく、見た目もよくなります。 手すりに掛ける植木鉢は、マンション外廊下などを飾ることができます。小さい植木鉢を1メーター間隔で並べるとか。その場合は、落下しても大丈夫な位置にする必要がありますが。手すり壁の内側に並べれば落下の心配もなく、外観も損なわれないのですが、通行の邪魔になるかどうかは考えどころ。 そして、コンクリート製のプランターは、道路との境界に車よけを兼ねて置き、つつじなどの低木を植えます。建物の足元を飾り、道行く人にもいい印象を与えます。ただし、植栽の手入れをしていないと、みすぼらしくなって逆効果ですが。プランターならば、犬が用を足すこともなさそうです。これにも照明がほしいです。 安価でできる割りには、植木鉢+植栽の効果は大きいようです。アスファルト舗装面、コンクリート面の上にも簡単に置けるし、邪魔になったら取り除けばいいという汎用性もあります。ボクは、ホームセンターや園芸センターに行くと、必ず植木鉢の所に寄ることにしてます。植木鉢オタクになりつつあります(笑)。変な装飾が付いているものが多く、シンプルで建物の色に合ったものは少ないですねー。
2004.09.01
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株をやっていると、20パーセントや30パーセント取ることはそんなに珍しい事ではありません。ボクも去年はだいぶ儲けました(笑)。ボクの場合はツキだけでしたが。セミプロのケロッピさんは、毎年確実にトータルで20~30パーセントを安定的に取られているそうです。それを複利で回せば、10年、20年では大きな金額にすることができます。そんな話を聞いた後で不動産投資の話を聞くと、実質利回り10パーセントでいいとか悪いとか。。。エエエ! 不動産投資は、はっきり言って儲からない投資です(笑)。 じゃあ、不動産投資のどこに魅力があるかといったら、やはり毎月の安定的なキャッシュフローの1点です。 不動産で毎月30万も上がれば、仕事をクビになっても、なんとか食っていけます。株を持っていてもサラリーマンはやめられないけど、不動産を持っていたらサラリーマンはやめられます。毎月30万ということは、年360万。これを株の配当で取ろうとすると、4パーセントの配当利回りで、9000万の株を持っている必要があります。 株の差益で安定的に利益を出せるかは疑問です。10パーセントの利益を確実に出せるなら、3600万でトレードすればいいわけですが、毎年確実にとなると、ボクには自信がない(笑)。去年たまたまよかったからと言って、今年いいとは限らない。やればやるほど損することもあります。1月に買って4月に売って、あとは休んでおけばいいものを、もう一回やろうとするから痛い目に遭う(笑)。 実質利回り4パーセントで価格9000万の不動産を運用しているのと、配当利回り4パーセントの株を保有しているのと、どちらが安全、安定かと言えば、不動産の方です。株の配当は、決算次第で上がりもすれば下がりもします。倒産の可能性もあるし、年2回、半年単位でしか入金されません。額が上下する半年おきの入金では、安定的なキャッシュフローとは言えません。不動産も、空室という大きな不安定要素があります。ただし、その空室リスクさえ除けば、あとは大したことはありません。賃料が株のように大暴落するというのは、立地を選べばありえないと思ってます。 さらに、銀行が簡単に融資してくれるという有り難い特典があります。9000万の不動産には、土地を担保として、一定割合の現金、それなりの企業にまじめに勤務している実績があれば融資を受けられます。9000万の株を買いたいと言っても、銀行は貸してくれません。もし借りるとしたら高い金利を払う必要があります。株はゼロになってしまうけど、不動産は最悪、土地は残るし、競売で現金化もできます。担保に取りやすいわけです。 不動産投資で大きく儲けようとするのは、若干無理があるように思えます。しょせん10パーセント前後の世界です。ただ、儲けた現金を使って不動産で運用するのなら、安定的に回るのではないかと思ってます。リスクテイカー親分が、株で儲けて、現金で中古ワンルームを買おう!と提唱されているのには、ほんとにその通りだなーと思います。でも、ボクは若干、違うことをやってますが(笑) [不動産の資産価値を上げる方法 21]タイル面に、シリコンクリア塗装する。 ある不動産セミナーに出席した後の飲み会で、隣に座っていた方が防水業者さんでした。その方にボクのマンションの写真を見てもらったとき、教えてもらったのが、シリコンクリア塗装です。タイル面にシリコンクリア塗装すると、水を弾き、汚れも付きにくくなり、長く綺麗なままで保持できるそうです。平米2千円だそうで、単価も効果が上がるならそれほど高くないなーという印象です。予算を睨みながら、近いうちにやってみます。パラペットの補修をして、タイルにシリコンクリアをかければ、新築のような外観が長く維持できそうで、期待してます。 同じ防水業者の方に意外なことも聞きました。一般に屋根防水はシート防水よりもアスファルト防水の方が信頼性があることになってます。でも、古い防水をやり直す工事をしてみると、アスファルトの方がまくれていることが多いそうです。シート防水はシートを接着するだけで簡単で安いし、なによりもボクのマンションもシート防水なので安心しました。でも、本当の所はどうなんだろう?。。。分かったら、日記に書きます。
2004.08.31
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