不動産投資 0
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中国株、日本株、不動産
最近は以下のように、頭を整理しています。中国株 ＞＞＞ 成長株投資日本株 ＞＞＞ バリュー株投資不動産 ＞＞＞ キャッシュフロー投資全体が成長している時は、ボンクラ経営者でも利益を出せます。経営者をやっていたことがあるので分かります（笑）。日本は低成長は否めませんから、お宝企業を探して投資します。toms2121親分に従います（笑）。中国は、誰がどう言おうと成長しているには間違いありません。SARSでダメだと言われた時に、9%成長してますから。ソニーのような成長株は見つけられないと言う投資家もいますが、では東電はどうでしょうか？三菱地所はどうでしょうか？見つけるのが簡単です。道路公団も上場してます（笑）。まだその辺の大型株が成長していく段階だと思ってます。日本のマスコミは、日本人が読みたいニュース、見たいニュースを流します。イギリスが覇権をアメリカに渡す過程で、アメリカ分裂崩壊説が多く流れたといいます。島から大陸へという構図も似てます。マスコミで思い出しましたが、テレビが無いおかげで、サッカー漬けにならずに済みました。結果だけ後でネットで確認。世の中は今、サッカーなんだーと、かなり距離を置いていられます。実は、サッカー観戦は大好きで、見始めると最後まで夢中で見てしまいます。特にヨーロッパのサッカーは面白いです。不動産は、キャッシュフローのための投資です。株で儲けた分のいくらかを、定期的に不動産に割り当てます。毎月のキャッシュフローの安定性は、他の投資ではありませんから。安い金利でレバレッジが掛けられる。税金は有利。保険にもなる。ただ、高いというのが最大の難点です。分割売買もできません。ですから、ある程度キャッシュを貯めてからやるべき投資のように思えます。外断熱の外装材RC外断熱をする場合、外側の外装材をどうするかが問題です。コンクリート面には断熱材を張り、空気層を置いて外装材を付けます。それを何で作るのか、どうやって支えるのかが問題です。アルミの壁材（表面に凹凸の溝があるもの）、ALCにタイルを貼ったもの、いっそのこと木製下見板張り。今は樹脂の混入した木材があり、腐らないそうです。壁頂部の押さえには、やはりステンレスの笠木か。とか、あれこれ考えてますが、どれもコストが掛かりそうで、妙案が出ない。安くて性能が良くて耐久性もある、ついでに見た目も格好がいいという、いい方法を知っている方がいらしたら、教えてください。外断熱の欠点はコストがかかる以外にも、外観のうすっぺらさが挙げられます。RCの上に張りぼてですから、仕方はないのですが。RCの重厚感が無くなるので、デザインは軽快さを売りにしたものにすべきなのでしょう。ということは、アルミか木で考えるべきか。縦目よりも横目にして、モダンデザインにすべきか。でも横目地だと、円弧状の壁を覆うのが難しいので、円弧状の壁がある廊下と庇の出ている部分だけ縦目地、壁は横目地にすべきか。なんてことを、毎日考えています。でも当分は外断熱化はできそうもありません。タイル張りの外壁がまだ綺麗なので、あと10年はこのままにしておきたい。なによりもキャッシュがないからです（笑）。
2005.02.09
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施工単価はいくら？
トップ自由欄toms2121親分（リスクテイカーさん）のまねをして、トップにあやしげな文字を並べました（笑）。これを毎日自分で読むことで、自分をいい方に洗脳できます。洗脳とは脳の教育です。あくまでもボクのためなので、気に入らない方は読み飛ばして下さい（笑）。施工単価今日は大雑把な単価のお話。あくまでも大雑把です。参考までに。設備込みでこれぐらいといった感じ。鉄筋コンクリート 坪100万円鉄骨ALC貼り 坪75万円木造（在来、2×4）、軽量鉄骨 坪50万円（1平米＝0.3025坪）在来と2×4では大差ないです。RCでは安いものだと、50万くらいからでもあるようです。賃貸住宅では、ボクはS造ALC貼りがコストの割りに遮音、断熱性能がよくていいのではないかと思ってます。その場合、床版はALCではなく、デッキプレートにコンクリート打ちの方が遮音性はいいです。タイル貼りは、塗装よりも格段に持ちがいいです。ALCでもタイルは貼っておいた方がいいようです。光触媒入りの性能はまだわかりませんが、塗装しただけの外壁は、10年もすると汚れが目立ちます。ボクのマンション（築7年）は若干ですが塗装面があり、本当に苦労してます（笑）。RCは外断熱RCは外断熱がベストです。予算が許せばですが。坪100万のところが120万とか130万になります。でも、耐久性は倍以上になりますから、超長期では十二分に元は取れます。木造、ALCは、断熱の内外にさほどこだわらなくてもいいように思います。木材、ALCそれ自体に断熱効果が期待できますから。RCのほとんどが内断熱の国は、熱帯を除けば日本だけ。先進国なのに、ここだけはダメです。外断熱を法制化している国もあります。日本であれほど結露しているのに、なぜ外断熱化しないのか。デザインに走る建築家、長短あるという学者、短期利回り最優先の投資家、全員グルになって、日本のRCがひずんだ資産になってます。永久構造物とうたいながら、40年で建て替えているのですから。ボクも何年か前までは、内断熱と外断熱では、長所と短所があると思ってました。そうやってお客様にも説明してきました。でも自分の手がけた物件で、さんざん苦労して、さらに今の自分の物件でも内断熱特有の短所があり、もやは議論の余地は無いなと感じてます。あと10年もすれば、内断熱はやばくなってきそうです。旗色が悪くなると、一気に外断熱化が進みます。北海道などの寒冷地では、公的な建物は外断熱になってます。へたをすると、法制化されるかもしれません。エネルギーロス、耐久性の面からも、法制化が望まれます。また、外断熱にすると金利が安くなるとか。RCは必ずクラックが入ります。構造的クラックが入らない場合でも、乾燥収縮によって入ります。そこから水が浸入して、鉄筋をサビさせるとコンクリートが壊れます。中性化も進行します。熱の影響も大きく受けます。夏の日中は表面が目玉焼きが焼けるほど暑くなり、それが躯体内部にひずみを生みます。膨張、収縮を繰り返し、コンクリートにクラックやひずみが多く発生します。雨、日差しを受け続けたコンクリートは、ひどいものだと10年でボロボロしてるものもあります。打ち放しの中古を見ると、もっと悲惨です。嘘だと思うなら、打ち放しの築10年、20年の中古物件を見て歩いて下さい。理論を百冊読むよりも、一見にしかずです。中古不動産を買おうと思って、さんざん見て回ったので、RCを見る目が変わりました。同級生の建築家達に、おまえ何やってんの？と言われるようなものばかりここ数年は見てましたから。外断熱の本を読んだりはしてましたが、やはり実物を自分の目で見て、また自分が作ったり買ったりした実物で苦労すると、確信が持てます。また、友達の建築家が作った外断熱RCを見て、さらに納得しました。建物のデザインは、外断熱では単調になりやすくなります。単純なボックスに近い方が、外断熱はやりやすいです。ということは、今活躍している建築家達には、デザインの面で評判はよくないということです。建築家は、デコボコ、ギザギザ、大ガラス面、RC打ち放しが大好きですから。ボクもですが（笑）。でも熱効率、耐久性では、比較になりません。築20年、30年のRCを見れば、誰もが納得すると思います。コンクリートは絶対に露出してはいけないということを。差別化の意味でも、耐久性向上の意味でも、RCは早く外断熱化すべきでしょう。
2005.02.07
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ビジネスセンター
今日で、ブログを始めて半年になります。ひなちゃんにブログを作ってもらって以来、コツコツと書いてきました。自分の勉強になることを書いてきましたので、勉強になりました（笑）。ネット上で、色々な方との出会いがありました。ブログって、本当にタメになるんですね。今後もよろしくお願いします。昨晩は、セミナーで会ったOさんとO社長と、飲み会をしてきました。ビジネス、不動産投資の話と、充実した時間を過ごせました。若いのにすごいなー。。。美人防犯アドバイザーの京師美佳さんのブログで、ストレスが話題になってました。ボクのストレス解消法を紹介します。キックボクシングのジムに行って、サンドバッグを思い切りなぐる蹴るということを、長年やっています。汗だくになって何ラウンドかやると、ストレスがあったことすら忘れます。以前は憎たらしいヤツの顔を思い浮かべながら叩いてました（笑）。誰にも迷惑がかからず、健康にもいいストレス解消法です。ストレスが溜まりやすい職場にお勤めの方は、お近くのボクシングジムに通うことをお奨めします。ボクは職場が替わるたびに、近くのジムに変えています。ボクシングジム2件、キックボクシングジム1件を渡り歩きました。ただし、プロとのスパーリングなんてハイリスクノーリターンのことは、絶対にやらないようにしてます（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 140]ビジネスセンターを作る。大型のワンルームマンションの場合、パソコン、コピー機、プリンター、ファックスを置いたビジネスセンターを共用部に作るのも手です。ビジネス街が近いワンルームマンションやマンスリーマンションでは、ビジネスマンに重宝されそうです。ノートパソコンを持ち歩く人は多いけど、プリンター、ファックス、コピー機を持ち歩く人はめったにいませんから。賃借人のお客様にはタダで利用可、一般客には有料で貸します。ということは、管理する人は必要になります。ビジネスセンターは、ホテルではよく見られますが、それを真似するわけです。賃貸業でも、サービスを向上していくと、ホテル業に近づくように思えます。賃貸業も、空間を時間貸しするサービス業ですから。
2005.02.06
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コンクリート内断熱
コンクリートはどうなる？！コンクリート建造物の建て替え時の寿命は、平均するとたったの40年弱だそうです。今、大量に建てられているマンションは、ほとんど内断熱。外はコンクリートにタイルを貼ったくらいだから、雨風、熱の影響を直接受けて、コンクリートの持ちは悪い。40年後には建て替えねばならないマンションを、35年ローンで買っていることになります。内断熱だと冬に寒くて結露するばかりではありません。夏、コンクリートが石のように熱くなり、夜にも室内が冷えない。焼け石に水とはこのことです。熱容量があるので、なかなか冷めません。それが放熱して熱帯夜となります。エネルギーロス、環境悪化にも貢献してしまいます。既存の内断熱マンションも、なんとかしないといけません。ボクのマンションも（笑）。後付けで、安くて、格好がよくて、長持ちする外断熱の方法を、毎日考えています。経理（汗）領収書の仕分けを、今頃やっています。本来は毎日やっておくべきことで、申告前にすべきことではないんですが（汗）。まずは仕分けして、収入ごとの経費別に、月単位でエクセルで集計。物置や工事費などは不動産収入の経費、書籍代などは著作収入の経費に。自宅も入っていますから、経費の按分が難しいです。たぶん、家賃収入＋駐車場収入に比例配分させるのではないかと思っています。金利や減価償却も比例配分で、自宅分は除かねばなりません。自宅といえば、自宅でも著作活動をしているので、自宅経費の内の何割かは経費で落ちます。パソコンの償却、水道光熱費、家賃（ローン金利？）の何割かは。この場合の按分の仕方が分からず、近いうちに税務署通いが始まりそうです（笑）。中国株は、ユナイテッドの為替表を使ってやろうと思っています。売買時点でのTTS、TTBで計算するようにとの税務署から教わりました。香港で売買しているのですから、最初のHKドル転時の為替と最後の円転時の為替で本来は計算すべきでしょうが、売買時でよいとのこと。このような計算も売買のたびにやっていればいいのですが、経理の習慣がないと、2月は本当に大変です。経理システムを完成させるのを、今年の目標のひとつに追加しました（笑）[不動産の資産価値を上げる方法 139]蛍光灯の点灯管を替える。蛍光灯の点灯管が古いと、スイッチを入れてから点くまでに時間が掛かってしまいます。電子式点灯管に換えましょう。280円程度です。ボクのマンションでも、洗面所の照明が蛍光灯でした。なかなか点かずにイライラしていたので、電子式点灯管に換えてみました。あっという間に点灯するようになって、早く換えればよかったと思っているところです。
2005.02.04
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石油と水
テレビの無い生活テレビがないものだから、パソコンのDVDで映画をミカコと一緒に見ています。近くに安いビデオ店があるせいで、ほとんど毎日映画を見てます。ということは月間30本、年間360本！テレビドラマもDVDで見れますし、ニュースはネットで十分ですから、テレビは要らないです。最近の娯楽は、他には物件見学ドライブぐらい（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 138]井戸を掘る。良質な地下水があると分かっている場合は、水道を引かずに井戸を掘る手があります。ボーリング代、ポンプ、浄化装置など1セットで100万程度だと思います。その井戸水を、各戸に供給します。リッター幾ら、または月使用量一括幾らとかで、料金をいただきます。水道よりも安い料金で、水道よりもおいしい水が飲めます。感謝された上に利益も出ます。ミネラルウォーターと称して、ガソリンよりも2倍もする水が売れています。土地に良い水源があるということは、油田がある以上の価値があるということです。それも10メートルとかの浅いボーリングでいいわけです。土地の下に油田があるかどうかを調べましょう（笑）油田で思い出しましたが、ペトロチャイナの株価が徐々に切り上がってきています。今後、急騰するようなら、またうねり取りが可能かもしれません。http://finance.yahoo.com/q/bc?s=0857.HK&t=2y
2005.02.02
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建築家の旅 vs 投資家の旅
学生の時、1年以上かけて、海外を放浪したことがあります。アメリカ、メキシコを2ヶ月、ヨーロッパに渡って8ヶ月、その後エジプト、バングラディッシュなどを経由してオーストラリア、最後は香港を経由して帰国しました。基本的には遊びだったわけですが、見たいと思う建物はすべて見てきました。スケッチを取りながら見て回ったたわけです。そんな建築ツアーで見るのは、世界的に有名な名建築ばかり。古代から現代にいたる、マスコミで取り上げられるような建築物です。その後も、日本や海外で見るのは、話題になるような建物ばかりでした。こんなことをやっていると、建物を見る目ばかり、やたら肥えてきます。普通の建物は目に入らなくなります。最近です。建築家が絶対に見ないようなボロ木造アパートまでをも、じっくりと見るようになったのは（笑）。昔はどれもゴミに見えたのが、いまではゴミにも良し悪しがあると。どのゴミに価値があって、どのゴミには価値がないかと、ゴミを見る目ができてきました。そういえば、学生の時にマンハッタンのトランプタワーも見ていました。まったく興味を引かれなかった建物ですが、最近トランプ自伝を読んで、別の角度から興味を持つようになりました。ボクが建物を見る時は、建築家の目と投資家の目があります。多くの場合は、その価値観が対立します。まあ、目はふたつあるから良く見えるということもあります。このような対立する価値観を持って、今後も見て回ろうと考えています。[不動産の資産価値を上げる方法 137]太陽光集光機を付ける。Myhome-24さんのホームページで紹介されていたものです。http://www.sun.or.jp/index.htmlまだコストはかかるでしょうが、コストが安くなるようなら、検討に値します。太陽を自動追尾し、その光を下階に届けます。ボクのマンションでも1階は日当たりが悪いので、コストさえ合えば、ぜひ取り付けたい機械です。
2005.01.31
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東京の不動産価格
隊長のtokyo2103さんが、東京の不動産はここ2年で2、3割上昇してしまい、投資妙味に欠けるのでもう不動産は買わないと、不動産投資凍結宣言をされていました！不動産を見まくっているあの隊長が言われるのですから、へたな統計よりもずっと説得力があります。最近の収益物件情報でも、10%を越えるものが珍しくなり、ボロ木造でも6%だったりしてます。ボクの住んでいる東京の田舎でも、利回りは落ちてきているようです。勝ち組の土地だけでなく、東京周辺の普通の土地でも、土地値が底を付いているように思えます。ただし、株でよく見られるような一時的に上昇してまた下降するような動きかもしれません。いままで以上に慎重に、不動産投資に向き合っていこうと思ってます。とりあえずやるべきは、確定申告とお掃除です（笑）
2005.01.30
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経費率を考える その4
空室率10%3部屋中1部屋が4ヶ月空室だと、空室率＝4÷（3×12）＝11.1%NOI＝GPI×0.889－経費で、空室率が10%以上となります。貸室が2部屋とした場合は、0.1×（2×12）＝2.4で延べ2.4ヶ月空室で、空室率が10%となります。貸室が10室の場合は、0.1×（10×12）＝12で延べ12ヶ月空室で、空室率が10%となります。貸室がn室の場合は、0.1×（n×12）＝1.2×nで、延べ1.2×nヶ月空室で、空室率が10%となります。貸し部屋数が多ければ多いほど、空室率が10%となる空室延べ月数が増えます。これは部屋数が多くなれば空室率が10%となる確率が下がることは意味しません。空室となる確率が各部屋1/12と同じなら、部屋数が多いほどその確率1/12に収束するだけです。ただし、1部屋空いた場合の損失は、部屋数が多い方が少ないです。10部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/10だけ減ります。でも2部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/2になってしまいます。同じ値段で買えるなら、部屋数が多い方が1部屋空室時の損失は少なくてすみます。ファミリーよりもワンルームや1LDKの方が、空室損失だけ見ても有利です。家賃保証会社は通常10%で家賃保障してくれるそうです（もう少し条件が有利でした）。空室率が10%まで上がることは、めったにないという算段です。実際、ボクがマンションを買うときも、10%で保証してくれる所があると聞きました。空室が10%までいくことはないだろうと強気に考えて、家賃保証に入るのはやめました。この半年間、空室率はゼロですから、当分は10%は下回るのではないかと思ってます。家賃保証会社が10%で請け負うということは、初期投資段階で、空室率を10%と見積もって投資計画を立てるとよさそうです。初期投資段階で満室で回っている物件での話しです。[不動産の資産価値を上げる方法 136]携帯番号をお客様に伝えておく。オーナーの携帯番号を教えておくことで、何かのトラブルに即座に対応できます。できたら、お客様の携帯番号も教わっておく方がベターです。管理会社で情報が止まってしまうことを、防ぐことができます。苦情があれば、管理会社や水道、ガス、電気屋さん、警察などに電話すればいいだけです。自分で処理できるものは、もちろん自分ですぐに動きます。ボクは実際に携帯番号を教えていますが、2件しか貸してないせいか、1ヶ月に1回、電話がかかってくれば多い方です。ほとんど電話はないです。最初はしょっちゅう苦情電話がかかってくるものと覚悟していましたが、あまりにも反応がないのでビックリしてます。木造ワンルームアパートでは違うのかもしれませんが。。。
2005.01.28
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不動産の税額
フィリップ・ジョンソン死去アメリカ建築界のドン、フィリップ・ジョンソン氏が98歳で亡くなられました。インターナショナルスタイルからポストモダン、デコンストラクションまで、様々な様式に関与しました。インターナショナルスタイルは様式名の命名者でもあります。20世紀も終わったんだと、感慨深い出来事です。日本では丹下健三氏がご健在、最後の巨匠と呼ばれています。黒澤明の存在に近くなっています。ジョンソン氏のご冥福を祈ります。不動産の税額不動産の税額を調べて、ほぼ決定しました。4180万円の今回の物件で払う不動産の税金不動産取得税（県税）：約64万（1.5%）固定資産税＋都市計画税（市税）：約24万（0.6%）所得税（国税）：これから申告のための計算をします。括弧内のパーセントは税率ではなく、買値との単純な比です。実際は固定資産評価額に控除などの計算をして固定資産税課税標準額を出し、それに家屋の場合は税率を掛けたり、土地の場合は半額にして税率を掛けたりします。不動産取得税の税率は、3%です。不動産取得税は、自宅では優遇されます。でも今回の場合は、50平米未満なので、対象になりませんでした。自宅付きの収益不動産を買われる方は、50平米以上を目標にされると若干ですが税金が有利になります。でも利回りは下がりますから、そういった物件を見つけてプラスのフローにするのは難しいですが。不動産取得税は、自宅では優遇されます。でも今回の場合は、50平米未満なので、対象になりませんでした。自宅付きの収益不動産を買われる方は、50平米以上を目標にされると若干ですが税金が有利になります。でも利回りは下がりますから、そういった物件を見つけてプラスのフローにするのは難しいですが。固定資産税、都市計画税の場合は、市役所に行って土地公課証明書、家屋公課証明書をもらうと、去年の支払額が分かります。固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%です。取得税は一回かぎりですが、固定資産税、都市計画税は月当たり約2万円かかります。これはかなり大きいマイナスフローです。所得税は減価償却が効きますが、まだ計算してません（汗）。黒字倒産しないように、キャッシュは余分に持っておこうと思います。
2005.01.27
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自販機の契約
自販機業者との契約自販機業者（オペレーター）さんとの契約が終わりました。ローリスクローリターンのコインビジネスの開始です（笑）。どれくらいの売り上げがあるのか、楽しみです。120円缶は110円で、その他は値段据え置き。110円は1本18円（16.3%）、その他は20%です。120円なら20%なんですが、周囲との差別化と宣伝を兼ねて、110円という設定にしました。コンビニよりも安く缶が飲めます。自販機には大きなポップを貼ってもらう予定です。物件見学昨晩、往復2時間のドライブで物件を見てきました。高利回りな上に、路線価からの積算価格でも土地値で買える木造アパート。建物も良好。でも北傾斜のひな壇で、採光条件が悪く、パスでした。ブログ更新ペースをゆっくりに。MOドライブが故障して、連載ブログのデータが出てきません。ついでに、本業、副業が忙しくなりつつあります。さらに、確定申告とプライベートな事情により、更新ペースをゆっくりにします。なるべく自分が勉強になるブログ（ということはボクと同レベルの人にも勉強になる？）を書いていこうと思います。よろしくお願いします。
2005.01.26
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経費率を考える その3
束田光陽著「20代・自己資金300万円サラリーマン大家さん成功の法則」を読みました。年代は全然違いますが（笑）、大変参考になりました。不動産投資を目指す方は、ぜひとも読んでおきたい1冊です。アマゾンランキングでなんと1位に入っていました。ブログは以前から読ませてもらってました。学者タイプのインテリ投資家といった感じです。経費率を考える その3管理費を外注にする場合、家賃の5%、6%、7%程度がかかります。その率は業者さんによって変わります。外注にした場合のGPIからNOIを求める式を考えます。仮に5%だとします。NOI＝GPI－（管理費＋その他経費＋空室損失） ＝GPI－（ GPI×（1－空室率）×0.05 ＋ その他経費 ＋ 空室損失 ） ＝GPI－（GPI×稼働率×0.05＋その他経費＋GPI×空室率） ＝GPI－GPI×稼働率×0.05－その他経費－GPI×空室率 ＝GPI（1－空室率）－GPI×稼働率×0.05－その他経費 ＝GPI×稼働率－GPI×稼働率×0.05－その他経費 ＝GPI×稼働率×0.95－その他経費よってNOI＝GPI×稼働率×0.95 － その他経費（ 正味家賃収入＝満室想定時潜在家賃収入×稼働率×95% － その他経費 ）となります。GPI×稼働率は家賃収入分で、それに95%掛けると、管理費委託料5%を引いた実質家賃となります。管理会社に振り込まれた家賃が、オーナーに振り込まれる時は、GPI×稼働率×95%となっています。実際に通帳に入る額です。この他に、固定資産税、都市計画税、共用部電気代、共用部水道代、修繕費、修繕積立金などがその他経費となります。[不動産の資産価値を上げる方法 135]IT化マンション、ハイテクマンションと銘打つ。ケーブルなどを引いて、高速インターネット対応可能なハイテクマンションと銘打ちます。一時、オフィスビルでOAフロアを敷いたハイテクオフィスが売りになったのを真似します。周囲のマンション、アパートとの差別化が若干でも図れます。ADSL、ケーブルTVなどの普及で、高速インターネットが安価に実現できるようになって、差別化が難しくなっています。IT部門で差別化する方法を模索しています。よいアイデアがありましたら、お教え下さい。
2005.01.25
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経費率を考える その2
空室率が収入に与える影響を考えます。ケース1 3部屋中1部屋が1ヶ月空室だと、空室率＝1÷（3×12）＝2.7%ケース2 3部屋中1部屋が2ヶ月空室だと、空室率＝2÷（3×12）＝5.6%ケース3 3部屋中1部屋が3ヶ月空室だと、空室率＝3÷（3×12）＝8.3%ケース4 3部屋中1部屋が4ヶ月空室だと、空室率＝4÷（3×12）＝11.1%ケース5 3部屋中1部屋が5ヶ月空室だと、空室率＝5÷（3×12）＝13.9%ケース6 3部屋中1部屋が6ヶ月空室だと、空室率＝6÷（3×12）＝16.7%NOI＝GPI－（経費＋空室損失） ＝GPI－（経費＋GPI×空室率） ＝GPI×（1－空室率）－経費 ＝GPI×稼働率－経費ケース1の場合 NOI＝GPI×0.973－経費 ケース2の場合 NOI＝GPI×0.944－経費ケース3の場合 NOI＝GPI×0.917－経費ケース4の場合 NOI＝GPI×0.889－経費ケース5の場合 NOI＝GPI×0.861－経費ケース6の場合 NOI＝GPI×0.831－経費 となります。[不動産の資産価値を上げる方法 134]材工一式ではなく、材料費、工事費別々に見積もりを取る。材料費と工事費を一体で見積もる材工一式だと、材料費や工事費の比較できなくなります。そこで見積もりに出す際は、材工別でお願いします。3社程度に合見積もりを出して、材工別の見積書をもらえば、どこの工事費が高い安いがある程度分かります。材料費にはそんな高低はないので、工事費や諸経費なのど上澄みを発見しやすくなります。（129が抜けていたので、134を2回やりました。笑）
2005.01.24
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市場は効率的、合理的？
「ほぼ効率的だが穴がある。」株で語られるこの言葉は、不動産でも通じますが、不動産の場合、以下のような特殊性があります。1 不動産の場合は1対1の取引2 値付けが地場業者まかせでいい加減3 売り手は急いでいる場合が多い4 路線価に頼った価格決定をしている5 逆に収益物件の場合、収益÷適当な利回りだけで決めている6 値引き交渉があれこれできるなど、穴だらけです。やや効率的だけど、探せばゴロゴロと非効率的な部分がある。というのがボクの考え方です。一方、株の方は競売システムが完備されていて、毎日大量に売買されていますから、不動産に比べてかなり効率的、合理的になります。最近、藤山さんの本の影響で、不動産競売が流行っています。でも不動産競売は、多くの参加者が参入する場合、株式マーケットと同様に効率的、合理的な価格に収束していくように思えます。さらに買いだけの競売システムですから、合理的を通り越して、競り上がると、実態よりも高い値段が付いてしまうことも十分ありえます。結論。「不動産市場は株式市場ほど効率的、合理的ではない。しかし、不動産競売は参加者数によっては効率的、合理的市場になる場合があり、参加者が異常に多い場合は不合理な高値になる。」ということでしょうか。（土日は連載ブログは休業中）
2005.01.23
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バリュー不動産
利益が出て回っている収益不動産がなぜ売りに出るのか？で書いた、相続で分割するために現金化するが、今回見に行った物件でした。相続による売りは、案外、多いものだと改めて感じた次第です。一昨日、夜に物件ファックスをもらったので、ミカコと二人で見に行きました。見に行く前に、路線価をチェック。路線価×平米数÷0.8でおおよその実勢価格を出してみると、ほぼ売値になりました。築15年の満室木造アパートはただで付いてくるというもの。これは資産価値が売値を上回る、株でいうPBRが1倍以下のバリュー不動産！と思って、見てみると、立地も建物もいい。夜中だけど不動産屋さんに連絡したら、まだ担当者が居ました。もとづけの業者さんに連絡してもらったら、すでに申し込みが入っているということ。なんだー、ガッカリ。いい物件は足が早い。PBR＝Price/Book value＝価格/純資産 が1倍以下なんて、めったにありませんから。株なら皆で少しづつ買えるのに、不動産は1人のお金持ちが買い取って後はありません。うーん、くやしいな。まあ、焦らずにお金を貯めて待ちます。ここのところ、価格が上昇気味、利回りが下降気味。株と同じで、一気に上がらず、また下がるはずです。（土日は連載ブログは休業中）
2005.01.22
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経費率を考える その1
GPI（Gross Potential Income：潜在的総収入、満室家賃収入）がNOI（Net Operating Income：ネット収入）にはなりません。固定資産税、管理費、共用電気代、修繕費（積み立て含む）などが毎年、経費として掛かってきます。さらに空室による損失分も、GPIから引かれます。NOI＝GPI－（経費＋空室損失）ネット収入＝満室家賃収入－（経費＋空室損失）両辺を総コストで割ると、以下のような比率の式になります。NOI÷総コスト＝GPI÷総コスト － （経費＋空室損失）÷総コストネット利回り（FCR）＝グロス利回り － （経費＋空室損失）÷総コストこのように、ネット利回りは、グロス利回りよりも（経費＋空室損失）÷総コストの分だけ小さい値になります。 [不動産の資産価値を上げる方法 134]共用部の入り口などに、フロアマットを置く。共用部の入り口などに、フロアマットを置いて、グレード感を高めます。コストはかかりますが、館名のロゴを特注で入れておくと、より効果的です。フロアマットは置いておくと、すぐに斜めにずれてくるので、両面テープで動かないように仮止めしておくとよいでしょう。
2005.01.21
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BE% その3
PERはPrice/Earnings、P/E。分子が値段で分母が利益。不動産投資では利回りとして考えることが多いので、E/P（益利回り）としてもらった方が分かりやすい。その方が預金金利とも対応できます。PERはEPRに、PBRはBPRに。ROE、ROA、ROIはそのまま、そのまま。とにかく価格、価値、資本が分母に来て欲しい。。。と思っていたら、稲虎さんのホームページで、そのような係数の分析がされていたので、嬉しくなりました（笑）。BE% その3ボクのマンションのBE%を、おおざっぱに計算してみます。BE%＝（総運営費＋年間元利返済額）÷潜在的総収入 ＝（Total Operating Expense ＋ ADS）÷ GPI ＝（30万＋137万）÷295万 ＝56.6%30万＋137万＝167万が、このマンションの損益分岐点（break even point）となります。BE%が57%とは、満室家賃収入のうちの57%が経費に取られ、残りの43%がキャッシュとして自分に残ることを意味しています。銀行に返済した137万は元利返済ですから、実際は自己資本に組み込まれる分も入っています。でも、キャッシュとしては残りませんから、キャッシュ中心で考えると、こうなります。上記は自宅を貸した場合で、今は自分が住んでいる分がGPIから引かれますからBE%＝（30万＋137万）÷199万 ＝83.9%となります。BE%が84%とは、満室家賃収入のうちの84%が経費にもっていかれ、残りの16%のキャッシュが自分に残ることを意味しています。たったの16%しか安全率がありませんから、空室などがあるとすぐにマイナスフローになってしまいます。自宅として使って、車も置いているのだから仕方ないと言ってしまえばそれまでですが、ここは改善すべきと考えています。具体的にはすこしでも収入を増やすために、稼働率を上げる、車をもう一台置けるようにする、自販機を置いて補助的な収入を増やす、期間固定の繰上げ返済をして毎月の返済額を減らすなどが対策としてあります。[不動産の資産価値を上げる方法 133]鉄骨製外廊下に鉄筋の筋交いを入れて、耐震補強する。鉄骨製外廊下の柱に、鉄筋の筋交いを入れるのも有効です。外廊下と建物をしっかりボルトで止めた上に筋交いを入れると、東西方向の揺れに対して丈夫になります。木造アパートは、戸境壁が短冊状に南北方向に入るため、南北方向の壁は多くなります。一方、東西方向の壁は、南の日を入れようとするため、少なくなる傾向にあります。そこで、鉄骨製外廊下に、東西方向の壁としての役割を持たせるわけです。
2005.01.20
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BE% その2
大型店の出店近くに大型店が出店することになりました。工事現場があったので何かなーと思っていたんですが、大型スーパーでした。交差点に近い立地で、もともと大型店が多い場所でしたが、さらに大型のお店が出店してきます。これはオーナーとしても、生活者としても、うれしいかぎりです。駅近だと、大型スーパーはなくてコンビニくらいで、逆に買い物は不便という所です。田舎に多いパターンです。今のところ、立地の選択は吉と出ています。生活の便が良くなると、地価が上がります。空室率が下がります。そのため、資産価値は上昇することになります。BE%BE%（Break Even rate：損益分岐率）は、以下の式で表せます。BE%＝（総運営費＋年間元利返済額）÷潜在的総収入 ＝（Total Operating Expense ＋ ADS）÷ GPIADS：Annual Debt ServiceGPI：Gross Potential Income 満室だった場合の賃料収入年間に出て行くキャッシュを、満室時の賃料収入で割ったもの。この比率が小さい方が、出て行くキャッシュに対して入ってくるキャッシュが多いということ。投資の安全性を確認する指標です。BE%＝50% ＞＞＞ 賃料の50%は出て行く。BE%＝80% ＞＞＞ 賃料の80%は出て行く。と比べると、明らかにBE＝50%の方が有利です。BE%＝100% ＞＞＞ 賃料の100%は出て行く。となると、キャッシュフローはゼロになります。このBE%＝100%の所が損益分岐点です。損益分岐点は総運営費＋年間元利返済額 ＝ 潜在的総収入となる点です。この損益分岐点をどれくらい上回るかで、キャッシュフローの安全性を見ることができます。[不動産の資産価値を上げる方法 132]ステ看板を使う。不動産広告の中で、最も効果があるのがステ看板だそうです。ただし、売り物件についてよく使われる手で、賃貸では無いように思えます。ステ看業者に依頼して、業者は夜中に電柱にくくり付けに行きます。ステ看板自体は違法ですし、地域環境を悪くするからあまり薦められませんが、ひとつの可能性として揚げてみました。
2005.01.19
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BE% その１
BE%はBreak Even rateのことで、損益分岐率と訳されています。Evenは等しいという意味があります。同点で引き分けもイーブンです。その等しさを破る、breakする点がbreak even point、損益分岐点です。何が等しいかというと、収入が経費と等しいということです。経費のグラフを収入のグラフが下から抜く点が、損益分岐点です。そこから先に、利益が発生します。グラフの高さの差＝収入―経費が利益となります。不動産の場合の経費は、固定資産税、管理費、修繕費、共用電気代などのコストです。その他に銀行などへのローン元利返済額を足したものです。利益を上げるために出て行くキャッシュの総計です。ローン返済額を経費に足すこと、特に元本返済を経費に含めることは、キャッシュフローを重視した考え方です。収益分岐率と率（rate）となっています。分岐点ではなくて分岐率ですから、コスト＋返済額を利益で割った比で表します。不動産の場合、売り上げにかかわらず出て行く経費がほぼ一定であり、その経費を収入が越えると利益が出ます。ですから、キャッシュフロー上の損益分岐点＝コスト＋ローン返済額となります。この水平な直線に家賃収入という階段状のグラフがぶつかる点が、break even point、損益分岐点です。[不動産の資産価値を上げる方法 131]長期空室の場合、相場1割引で貸す。これはできたらやりたくないことですが、やるとすぐに空室が埋まると思います。敷金、礼金の値引きで埋まればいいのですが、それが不可能な場合は家賃の値引きで空室を埋めます。何をやっても1年間空室のような部屋は、家賃設定に誤りがあるように思えます。空室が埋まれば、少なくとも収入が入ってきて、空間のままにしておくディメリットはなくなります。飛行機会社が空室を埋めるため、スタンドバイチケットを売ったり、格安旅行をしたりするようなものです。
2005.01.18
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CCRとROE
大震災から10年目あの時、自分も何かしようと決意しました。ようやくひとつが実を結びそうです。亡くなられた方々のご冥福を祈ります。広瀬さん、泉さんとお会いしました。今日は、不動産投資アドバイザーの広瀬さんとクラブリッチ社長の泉さんとお会いしてきました。不動産ビジネスでご協力できそうで、なによりです。それにしてもお二方は、凄いお方です。アエラに広瀬さんの記事が載っているとのことで、見せていただきました。記事のどこに載ってるんだろうと思っていたら、1行目の1文字目からお名前が！いや、驚きました。一流誌の記事の最初にお名前が載るとは。。。（去年の年末、忘年会で、ボクは色んなことをしゃべっていたようで、お恥ずかしいかぎりです。木造はどうとか、RCのクラックはどうとか。実は何をしゃべったかよく覚えていないんです。。。冷汗）CCRとROEレバレッジ分析の式で、次の2式があります。CCRとROEはどちらも利回りですが、分子にくる利益が若干違います。1 CCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ2 ROE＝ROA＋（ROA－金利）×レバレッジCCR＝C/C＝Cash on Cash Return＝キャッシュ・オン・キャッシュ利回りFCR＝Free and Clear Return＝ネット利回り＝ネット収入÷総コストK%＝Loan constant＝ローン定数（償還率）＝年間元利返済額÷負債ROE＝R/E＝Return on Equity＝自己資本利益率ROA＝R/A＝Return on Asset＝総資産利益率（この場合はFCRとほぼ同じ）レバレッジ＝テコの力＝負債÷自己資本CCRはキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンで、自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「キャッシュ」が戻ってくるかの割合です。一方、ROEは自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「自己資本に帰属する利益」が戻ってくるかの割合です。上記の式は、以下の式から求められます。利回りの分子にくるのが、これらの利益です。1 キャッシュ利益 ＝ 利益 － ローン元利返済額2 自己資本に帰属する利益 ＝ 利益 － ローン金利返済額ローンの元本返済分を引くのがキャッシュ利益。ローンの元本返済分を引かずに中に含んでしまうのが自己資本に帰属する利益です。通常は、利益にはローン元本返済分を含みます。元本返済は銀行にするのですが、自分の資産に投資しているわけです。銀行の利益は金利返済分で、元本返済分は自分に属すると考えられます。CCRは受け取るキャッシュにおける利回りで、キャッシュフローを重視しています。一方ROEは銀行の取り分である金利を除いた利回りで、自己資本の増加を重視しています。1 CCR ＞＞＞ キャッシュフローを重視した利回り2 ROE ＞＞＞ 自己資本を重視した利回り重要なのはキャッシュとキャッシュフローですから、ROE分析よりもCCR分析の方をすべきように思えます。FCR（ネット利回り）と比較すべきは、金利よりもK%だということです。企業のキャッシュフロー分析でもCCR、K%は使えそうです。[不動産の資産価値を上げる方法 130]敷金ゼロで募集する。敷金返還トラブルが多く発生しています。今後、敷金はすべて返さねばならない傾向になっていきます。それならばいっそのこと、敷金ゼロで募集してしまうというのも手です。畳、クロスのリフォーム、設備の修理などは、すべてオーナー側負担です！と言ってしまいます。すると、入居者は安心です。コストをどっちで負担するかでもめる心配もありません。これは賃料未払いのための保証金、リフォーム、設備修理の前受け金という意味のお金がなくなるわけで、オーナーにはリスク増になります。でも、今後そうならざるを得ないのなら、早くやった者勝ちで、空室をすぐに埋める対策にはなります。実際、このような動きは一部で出てきています。
2005.01.17
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株と不動産、どっち有利？
でらマネーさんのところで書いたコメントを、こちらにも貼っておきます。株と不動産、どっちが儲かるか、どっちが有利かはいつも考えていますから。ボクは「株の方が絶対に儲かる！」と思ってます。ただ、自宅をどうするか、株で稼いで大きくなったキャッシュをどうするか、大損しないためにはどうするか、毎月株で安定的に収益があがるのか、株でレバレッジを掛け続けるのはどうか、などを考えると、不動産も視野に入ってくると思います。自宅をどうするか自宅を借りる、買うを考える場合も、収益物件を買ってその中の1件に住むという選択肢もあります。ボクがやっていることで、今のところこのやり方が気に入ってます。住宅ローン破綻リスクを、かなり回避することができます。自宅は資産ではなく負債になってしまうので、この扱いを間違うと、一生付いてまわります。詳しくは、フリーページの自宅をどうする懊悩煩悩記をご覧下さい。不動産投資のメリット1 毎月の安定的なキャッシュフロー2 低利で安定的かつ長期のレバレッジ3 減価償却費により実際は出ていかない費用の計上などが、不動産のメリットかと思ってます。空室リスクの低い低利回りの物件に、レバレッジを掛けて、高利回りにして、キャッシュを毎月取っていくことができます。キャピタルゲインよりも地道なインカムゲインの方が、不動産は向いているように思えます。(土日は連載ブログは休業中）
2005.01.16
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自販機＆中国株
自販機について自販機の業者（オペレーター）5社くらいに電話して、2社に来てもらい、ほぼ1社まで絞れてきました。そこらに置いてある自販機を見に行き、それに貼ってあるシールから、業者の名前と電話番号をメモしました。最近の散歩は、自販機巡りでした（笑）。車でちょっと動けるエリアで調べても、同じ業者が多いのを発見。次に、電話で聞き取り。目ぼしい業者の営業さん2人に来ていただき、説明も受けました。そして、ようやく1社に絞れました。メーカー系列は、そのメーカーの缶しか扱えないのでボツ。色んなメーカーを混ぜることができて、500ミリリットルペットボトルでも20%をもらえる業者にしようと決めました。単価の高いものでも、120円×20%しかもらえない業者もあります。約1メーター幅の機械2台置いて、値段も110円で売ろうと思います。若干単価を下げ、売り上げ本数を上げて、収益向上を狙います。100円だとさすがに利益が出ないので、100円と120円の間をとって110円の設定です。アサヒ、サントリー、キリン、コカコーラなどのメーカーが、どんな飲料を出しているのか、今まで気にしたことが無かったんですが、今は非常に気になります。アサヒはワンダー、サントリーはボスなどなど。缶を飲んでいる人がいると、何を飲んでるんだろうと、つい見てしまいます（笑）。ボクは缶コーヒーはよく飲むので分かるのですが、他の飲料はさっぱり。そこで、ミカコにお茶は何がいい？とかココアはどこ？とか聞き取り調査してます。実際に売ってみて、売れないようなら、売れるメーカーに変えられる業者、機種を選びました。これなら、こちらも売り上げに関与できます。周囲に置いてある自販機との競合をなるべく避け、競合する場合は勝てる見込みのある場合だけ採用するなど、色々と楽しんでいます。人の流れから、下流側にある自販機に対しては強気に、上流側にある自販機に対しては弱気に判断します。収益不動産を持つと、ほんとに様々なことを自然に勉強するようになります。建物は設計で長年関係してますが、実際に収益不動産を持つと、設計者としての目以外に、オーナーとしての目も養われてきます。オーナーの視点は、設計にも逆に生きてきそうです。ホームセンターに行っても、ほとんどすべてのエリアで足が止まるようになりました。経営の数字も、株の会社分析以上に、熱が入ります。なぜなら収益物件を1棟持つことは、自分の会社を1社持つことに近いからです。初トレード華能国際電力を5.25、4000株買い。春に株数を分割、株配などで増やしたせいで、ここのところさえず。石炭価格の上昇が、利益を圧迫して株価もそれに反応。ボクは4000株づつですが、徐々に買い進めてます。大きく下げるようなら、大きく買いにいきます。http://finance.yahoo.com/q/bc?s=0902.HK&t=5y&l=on&z=m&q=l&c=5年チャートを見ると、splits（分割）時点を頂点にして、下落トレンドであるのがわかります。YAHOOのチャートは、分割前の価格も、分割後に合わせて変えてくれているので助かります。分割で半額になったため、修正されていないチャートだと、暴落したように見てしまいます。COFCOが動き始めました。日足が窓をあけて飛び上がってます。ようやく底ばいから抜けるのか、楽しみです。（土日は連載はお休み）
2005.01.15
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CCR、FCR、K％の関係式
K%ついに解決！Quattroporteさんから、関係式を教えていただき、それをいじっていたら、完璧に納得できました。ありがとうございました。これで1ヶ月悩んだK%も、ついに卒業です。色々と混乱させるようなことを書いて、申し訳ありません。フリーページの方も、構成し直しておきます。CCR、FCR、K％の関係式まずはK%（Loan Constant:ローン定数）の定義から。K%＝年間元利返済額÷ローン残高 ＝ADR÷ローン残高 ＝年間元利返済額÷負債という式で、償還率と呼ばれるものです。分母の負債総額には金利が入らないけど、分子の返済額には金利が入ります。ここがポイントです。ローン残高＝負債額は毎月徐々に減るけれど、ここでのローン残高は初期での残高を表します。以下、負債＝負、自己資本＝自、年間元利返済額＝元利返と省略します。K％＝元利返÷負FCR：Free and Clear Return＝NOI÷総コストCCR：Cash on Cash Return＝（年間キャッシュ利益）÷（投資したキャッシュ）NOI：Net Operating Income ネット利益、正味の利益＝利益－経費年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益は、次のように、ネット利益（正味の利益）からローン返済額を引いたもの（NOI－ADR）ですから年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益 ＝年間ネット利益－年間元利返済額 ＝FCR×総コスト－元利返 ＝FCR×（自＋負）－K％×負 ＝FCR×自＋FCR×負－K％×負 ＝FCR×自＋（FCR－K％）×負よって年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益＝FCR×自＋（FCR－K％）×負この式で、FCR＞K% だと 負債はキャッシュフローにプラスに働くFCR＝K% だと 負債はキャッシュフローに影響しないFCR＜K% だと 負債はキャッシュフローにマイナスに働くとなります。両辺を自己資本で割ると、比率だけの式となります。CCR＝FCR＋（FCR－K％）×（負÷自） ＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ以上からCCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジこの式で、FCR＞K% だと レバレッジはCCRにプラスに働き CCR＞FCRFCR＝K% だと レバレッジはCCRに影響せず CCR＝FCRFCR＜K% だと レバレッジはCCRにマイナスに働き CCR＜FCRとなります。CCRを大きくするためには、FCR＞K%となるようなFCRの物件を選び、ローンの設定をする必要があります。次の順番で、ネット利回り、ローン定数、レバレッジ分析を行い、FCR＞K%か否かを検討します。FCR＜K%の場合は、その物件をやめるか、ローンのやり方を変えるしかありません。1 物件から FCR＝NOI÷総コスト の計算2 ローンから K%＝年間元利返済額÷負債額 の計算3 レバレッジの検討 FCR＞K%
2005.01.14
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ペイバックについて
ペイバックとは、文字通りお金が返ってくること、資本回収のこと。ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・マネージメントでは、ペイバックとはペイバック・ピリオド（Payback Period）のことで、資本回収期間を意味します。回収年数ですから、小さい方がいいわけです。ペイバック＝自己資本÷年間キャッシュフローの式で表せます。ペイバックは、負債を多くして自己資本を少なくすれば、小さくなります。K%について、今までの間違いを、quattroさんに再度教えていただきました。しばらく考えて、またカキコします（笑）。金利というのは、簡単そうで、数式で捉えようとするとやっかいです（汗）。[不動産の資産価値を上げる方法 128]礼金半額キャンペーンを実施する。礼金は2ヶ月が普通だと思います。1ヶ月は仲介業者、1ヶ月はオーナーの取り分となります。これを1ヶ月にすると、半月分ずつの取り分となります。でも、礼金半額！と宣伝して半月以上早く空室が埋まるなら、効果はあるということです。仲介業者が他との差別化を計るため、この礼金半額キャンペーンをやっているところもあります。
2005.01.13
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K％を考える（修正） その4
レバレッジ分析の式に、FCR（ネット利回り）＞K%CCR（キャッシュオンキャッシュ利回り）＞K%の2式があります。「利回り＞償還率」は、「元の取れる年数＜返済年数」ということです。「利回り＞償還率」は、元の取れる年数に比べて、返済年数を長くすればよいということです。利回り＞償還率 ⇔ 投資回収年数＜返済年数この式は、返済年数を長く取りさえすれば可能になります。そのためには、木造よりもRC造、S造の方が償却年数が長く、長いローンを付けやすいので有利と言えます。10年ローンよりも、20年ローン、30年ローンの方が、式の上ではよいことになります。毎月のキャッシュフローは、ローンが長ければ月返済額が減り、プラスが大きくなります。ひつこいようですが、これはキャッシュフローであって、レバレッジ分析ではないように思えます。純利益＝利益－支払い利子＝ROA×（自己資本＋負債）－金利×負債＝ROA×自己資本＋（ROA－金利）×負債の式で、（ROA－金利）がプラスの場合は、借金が利益にプラス効果があります。借金すればするほど純利益が増えます。（ROA－金利）がマイナスならば、借金すればするほど純利益が減り、マイナスになる可能性もあります。これがレバレッジ効果＝借金の効果だと思います。上記の式の両辺を自己資本で割ると、以下のような比率だけの式になります。ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（負債÷自己資本） ＝ROA＋（ROA－金利）×レバレッジここでROE＝R／E＝利益／自己資本＝Return on EquityROA＝R／A＝利益／資産＝Return on Assetレバレッジの定義は普通、総資本÷自己資本ですが、借金の自己資本に対する割合、負債÷自己資本でも、レバレッジを表すことがあります。上記の式を見ても、（ROA－金利）がレバレッジ分析で重要なことが分かります。次に負債の自己資金に対する割合も、多ければ多いほど大きな効果があります。要は、調達金利よりも高いROA（FCR）で借金を多くすると、自己資金利回りROEが高くなるということです。ROAが金利と同じなら、いくら借金をしても、ROE＝ROAとなってしまいます。調達金利よりも高いROAの物件を借金を多くして買えば、ROEを高くすることができます。ROEが高いと、持ち出した自己資金の回収が早くなります。実質利回りの高い物件を低金利のローンで一杯借りて買えば、投資効率がいいということです。[不動産の資産価値を上げる方法 127]プロによる水回り掃除のサービスをする。キッチン、ユニットバス、洗面所などの水回りは、汚れが激しい所です。更新時に、プロによるクリーニングをサービスしましょう。お客様に喜んでもらえます。
2005.01.12
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K％を考える（修正） その3
FCR＞K％を定義に直すと（年間ネット収入）÷（総コスト）＞（年間ローン元本返済額）÷（負債）⇔（年間ネット収入）÷（自己資本＋負債）＞（年間ローン元本返済額）÷（負債）⇔（年間ネット収入）÷（年間ローン元本返済額）＞（自己資本＋負債）÷（負債）⇔（年間ローン元本返済額）÷（年間ネット収入）＜（負債）÷（自己資本＋負債）⇔（年間ローン元本返済額）÷（年間ネット収入）＜負債比率（LTV）となります。FCR＞K％は、収入に対する元本返済の割合が、負債比率以下になればよいという式でもあります。しかし、このように変形しても、レバレッジ効果の式にはなりません。レバレッジは「FCR－借り入れ金利」で計るべきだと思うのですが、どうでしょうか？[不動産の資産価値を上げる方法 126]周辺地図を作って、内見希望者、新入居者に差し上げる。近所のスーパー、ビデオ屋、外食屋、喫茶店、歯科、内科、病院、バス停、駅などを書いた地図を作っておきます。地図には電話番号、HPアドレスなども、リストにして記入しておきます。空室になったら、部屋の目立つ所にイーゼルを置き、パネルに貼った地図と物件のキャッチコピーを立てておきます。また、内見者や新入居者に、封筒に入れて差し上げます。
2005.01.11
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バリュー不動産投資＆地価底打ち？
バリュー不動産投資、成長不動産投資株にバリュー株投資、成長株投資、テクニカル投機があるなら、不動産でもバリュー不動産投資、成長不動産投資、テクニカル不動産投機があるのだろうか？と考えてみました。バリュー不動産投資実際の価値よりも安く売られている物件を買うこと。その価値は収益還元価格と積算価格の両方で計算。成長不動産投資高速が将来通る、拡幅される予定の道が近くにある、鉄道の駅ができる、調整地域からはずれる、用途地域の変更予定がある、インフラが整っている地域で将来発展しそう、大型店の出店予定が近くにある。。。などなどの、価値の成長が予想される土地をその価値が価格に反映されていない時に買って、長期で保有する。テクニカル不動産投機過去の不動産の値動きのパターンを用いて、短期で売買を繰り返して利鞘を稼いでいく。10年単位のうねり、波を見て売り買いする。かなーり強引な仕分けですが、不動産を買う場合は、このすべてを考えるように思います。ボクの場合、最初にマンション（売値4100万）を見たとき、この建物を作るだけで4100万は掛かるし、土地も大きく余っているので買いだ！と積算価値バリュー投資的な考え方が買う動機のメインだったように思います。設計事務所を以前やっていたせいか、すぐに建物価値で見てしまう悪い癖があります（笑）その他に高速が近くを通る予定、インフラが整っている、大型店があり、今後も増えそう。という成長投資的な考え、価格と金利が底打ちに近いというテクニカル的な考えもありました。かなり甘い判断ですが（笑）このように書いてきて、やはり、今いいと言われている立地はすでに高いので、バリュー投資としては意味がないというのが分かります。駅近は高いので、リスクは低いけど利回りも低い。この企業はいい、あるいは成長するとすでに評価が固まってしまっている株は、すでに高値であるのと一緒です。皆がダメだこりゃ！と思っていても実はちょっと手を加えると非常にいいとか、人口の減るエリアだと皆が思っている所が実はこれから底をついて増えていくエリアだとか。そんな立地や建物がバリュー価格になります。そんな物件を見つけるのがいいとは思うのですが、至難の業です（笑）物件見学と業者さんのお話昨日、ちょっと遠めの所に物件見学をしてきました。新築木造アパート、表面8%、駅10分。路線価と建築単価などから計算した金額や利回りを見ると、売値は高いの一言。2項道路で、車も入れず。工事中の現場を、職人さんの許可を取って見せてもらいましたが、建築工事はまあまあ。戸境壁は、12.5ミリのプラスターボード2重張りをしていたのは合格。ただ、木造では、2階の床を普通に作ってしまうと、音がやはり気になります。近所のおばさんに道で出会ったので、色々と聞いてみました。狭い道路は私道だそうで、さらにマイナス点。でもそのおばさんは、安いわねーって言ってました（笑）行ったついでに不動産業者さんの所に寄って、色々とお話を聞いてきました。その辺の住宅地は、区画の広い所以外は、みな値上がりし始めている。建築協定や条例で小さな分割のできない土地は、高くすると売れないので、値が上がらないが、普通の土地は上がっているそうです。そのため、収益物件の利回りは下がる傾向にあるそうです。それにしても表面8%じゃあ、都区内の物件が買えてしまいます。立地の良い8%ならいいんですが。。。あんな田舎でも値上がりしているのかーと。でも、株だって底をついて上がってきたと思ったら、また下がるなんてケースも多くあります。少し上がり始めたので買ったら下がったなんてざらです（笑）。ですから、先のことは分からないです。あの90年のバブルはもう無いでしょうから、収益還元価値重視でいきます。（土日休日は連載はお休み）
2005.01.09
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K％を考える（修正） その2
自動販売機自動販売機業者さんに来ていただいて、色々とお話を聞きました。缶1本当たり24円（20%）もらえ、経費の中で電気代のみこちらもちという3年契約です。掃除、缶の搬入、空き缶回収はやってくれるそうです。途中解約の場合は、残った日数で工事費の日割り計算をして、その分は支払うというもの。電気代は約月4000円。損益分岐は167本/月（5.5本/日）です。1日6本以上売れれば、最低、常夜灯にはなるという計算です（笑）。冬は売れ行きが悪く、電気代もかかる。夏は売れ行きが良く、電気代はかからないそうです。交差点に敷地が空いていますから、大型で2台、小型で3台程度は入ります。取り付けは、コンクリートの土台を打ち（平坦ではないので）、アンカーボルトで止めるそうです。地震対策です。敷地を空けておくだけではもったいないので、3年はやってみようと思います。2台を入れて、3年間1本も売れない場合でも、電気代4000円×2台×36月＝288,000円のリスクしかありませんので。ローリスクローリターンの商売ですが、自分の手がまったく掛からないのが、最大のメリットです。今後、複数の業者から聞き取りをしてから決めようと思っています。K％を考える（修正） その2K％＝ADS÷（Loan balance）＝（年間ローン返済額）÷（ローン残高）K%は償還率のことで、借金の元本に対して毎年の返済額がどれくらいかを示した係数。ボクの場合のK%を考えると、ADS＝1,370,340Loan Balance＝31,000,000だからK%＝1,370,340÷31,000,000＝4.42%となります。金利を入れた場合のK%はK%＝1,370,340÷41,110,200＝3.33%で、借金への返済は毎年3.33%で、返済年数は100÷3.33＝30年。今回400万、期間短縮繰上げをしました。ADS＝1,370,340Loan Balance＝27,000,000となったのでK%＝5.08%となります。金利を入れた場合のK%はK%＝1,370,340÷34,233,900=4% で、返済年数は100÷4=25年。K% の分母のローン残高には金利が入っていませんので、100％をK%で割っても、返済年数にはなりません。30年ローンですが、100÷4.42＝22.6年になってしまいます。ボクとしては、金利を入れた返済総額を分母にした方が、返済の割合を示す係数としては適しているのではないかと感じます。金利を入れた返済総額でADSを割ったK%を使えば、返済年数もすぐに計算できるからです。[不動産の資産価値を上げる方法 125]駐車場をつぶして住戸を作る。駐車場はお金があまり取れず、利回りが悪くなります。そこで、駐車場をつぶして住戸を作ってしまう手が考えられます。もちろん容積率の範囲内で。ボクのマンションはピロティに駐車場が3台あり、その他に1台（角の隅切り隣地を通っていいならもう1台）あります。これが利回りを下げている大きな原因です。そこで何度も住戸を作るプランを考えました。機会があったら実行しようと思っています。駅から遠い、車社会の地域ですから、このピロティをつぶして、近くの駐車場を借りてもらった場合のディメリットも大きいので、考えどころです。冬になって自分の車のフロントガラスが霜で凍るようになると、屋根付き駐車場の有り難味が分かります。このピロティは、競争力を付けている要因なのかもしれません。
2005.01.08
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K％を考える（修正） その1
7メートルのはしごと、2メートルの脚立を買いました！冬休みについに買いそろえました。といっても、二つ合わせて1万6千円です。意外と安かったので早く買えばよかった（笑）。はしごを買ったので、さっそく屋根に上りました。はしごは怖いので、ロープで倒れないように手すりに縛ってから上りました（笑）。以前、業者さんに借りて上った時、本当に怖い思いをしたものですから。屋根のパラペット部分（外壁最上端、陸屋根部分から上に出ている防水の立ち上がり部分の壁）を補修しました。小さなクラック（割れ）をシリコンシールで塞ぎ、その後、シリコンクリア塗装（商品名：防水一番、防カビ剤入り）をベタベタに塗りました。パラペットを何周もして、この作業を終わらせるのに、5時間かかりました。2日間は筋肉痛でした（笑）雪が降った時、積もった雪からクラックに水が浸入し、それが凍って膨張してコンクリートが壊れないか心配でした。コンクリートの破損は、クラックの水が凍ることでよく起こります。また、その水が鉄筋をサビらせ、サビによる膨張でもコンクリートが破損します。これからは少し安心です（笑）。予算に余裕があれば、アルミの笠木をかぶせたいところです。と言っても予算はないので、暇を見つけてシリコンシールをベタベタに厚く塗ってしまおうと思ってます。K%を考える その1K％(Loan constant:ローン定数)の定義が間違っているとquattroporteさんからご指摘をいただき、次のように訂正します。K%の分母には金利は含まれません（以前のボクの定義では金利を含むにしていました）。Quattroporteさん、ありがとうございました。K％＝ADS÷（Loan balance）＝（年間ローン返済額）÷（ローン残高）ここで、ローン残高＝初期ローン元金残高＝初期負債（他人資本）総額、ADS＝Annual Debt Service＝年間負債支払い総額です。このローン残高には、金利が含まれていません。バランスシートの右側、自己資本と他人資本（負債）のうちの他人資本（負債）に相当するものです。ローン残高は毎月減っていき、それを分母にするとK％は定数ではなくなってしまうので、初期のローン残高で計算します。要するに、毎年何%づつ返済しているかという割合です。K%は、一般には償還率と呼ばれます。償還とは返済と同義ですから、償還率とは返済率とも言えます。[まとめ]K%とは、償還率のこと。毎年負債元本の何%を返済するかという割合。[不動産の資産価値を上げる方法 124]断熱性塗料を塗る。機能性塗料は多く販売されていますが、断熱性塗料というのもあります。断熱効果を上げたい場合に使うと、若干ですが効果はありそうです。
2005.01.07
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収益物件がなぜ売りに出るのか？
ブログ始めて5ヶ月になりました！8月7日にブログを開始して以来、5ヶ月が経ちました。ひなさんにブログを作ってとお願いして、IDとパスワードもひなさんに教えて、すべて作ってもらって、そこまでやってくれたんだから書くしかないと観念して始めて、それからはあっという間の5ヶ月でした。どうせ書くなら自分の勉強になることをと、毎日コツコツ書いてました。そうしたら、非常に優秀な投資家の方々まで訪問してくれるようになり、ますます勉強になりました。自分で考えながら書くことは勉強になるんだと、妙な所で感心してます（笑）。不動産にテーマを絞ってますが、元来、株が好きなものですから、休みになると、つい株の話が出てきてしまいます。7日からは早起きして、ブログ書きのお勉強の開始です！買いの指値久しぶりに買いの指値。華能国際を待ち伏せしてますが、買えず。自分の家に帰ってきました。見てなかったメールが山のように溜まっていて、外から見ておくべきでした（汗）。すぐに返信を書きますから、少々お待ち下さい。外に出ていても、校正の仕事を毎日延々とやってました。気晴らしにネットを見てる程度。年始早々仕事漬けで、今年はツイてる年になりそうです（笑）。今年もいっぱい笑って、ツキを呼び込みます（笑）（笑）（笑）スプリーさんからのお尋ねをブログに書いておきます。「よい物件なのに、なぜその持ち主は手放すのでしょうか？」1 多くの場合、資金繰りの問題や資金ショートで手放すようです。任意売却物件や競売物件はこれしかありません。 2 オーナーの引越しのために売りに出すケース。ボクの物件は、オーナーのおばあさんが九州に引っ越すために、持っていた物件をすべて売りに出していたところを買ったものです。3 相続で売りに出すケース。相続分割で現金化するケースも多いようです。兄弟で相続する場合、後々のトラブルを嫌って、共有にして持つのをやめて現金化することも多いようです。4 空室にてこずって手放すケース。空室に手こずって、手放す場合、利回りを上げないと売れないケースでは、お買い得物件になることもあります。高利回りで買えれば、家賃を下げて空室を埋める算段ができます。5 管理が面倒になって売りに出すケース。これは意外と多いです。これまで何度か出会いました。6 減価償却できなくなるので売りに出すケース。木造で築18年とか20年だと、減価償却ができなくなるまであと数年です。建て替えるには、追い銭が必要です。ですから、元を取ってしまったら売り抜ける方が得と判断して売りに出すオーナーさんも多いです。7 長年の家賃保障という条件に騙された地主さんが、損切りするために売りに出すケース。有名どころのアパートで多くあります。地面があるのに8％しか回らなかったり、家賃保障だけど、2年目で大きく家賃を下げられたりしてしまって、割りに合わなくなり、ウンザリしてしまう大家さん達です。「そんな旨い話があったら現地の不動産業者が買っている。」という、不動産版「市場は合理的だ理論」、「ランダムウォーク理論」がよく語られます。でも、倉橋社長によると、不動産業者に銀行は貸し渋るそうです。社長の場合、会社から独立してコンサルになった瞬間、借金ができなくなったとのこと。宅建業というのがまずかったそうです。長年同じ会社に勤めているサラリーマンの方が、独立事業主よりも借りやすいそうです。収入が安定しているからだとか。だから「サラリーマンをやめちゃダメよ！」としきりに言ってました。いずれにしろ、いい物件は100件に1件もありません。金持ち父さんも、100件見て、10件に指値を入れて、1件買うと言ってます。「不動産は数のゲーム」とも。株式と同じで、とにかく常にウォッチしておく必要はありそうです。
2005.01.04
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物件初詣（笑）
新年早々、物件を2件見てきました。表面9%駅3分のRCワンルームマンション1棟は非常に良く、ミカコも高得点。でも、9000万で手が出ない（汗）。3000万用意して、30年ローンでしょうか。。。将来はあのような物件のオーナーになることをイメージトレーニングしてます（笑）不動産情報では重量鉄骨ALC張りとなってましたが、どう見てもRC造でした。不動産情報では、こういった間違いは結構あります。図面もかなーりいい加減なので、注意が必要です。
2005.01.02
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明けましておめでとうございます
2005年、平成17年の幕開けです！1 不動産のブログを1年間続ける。2 不動産物件見学を今のペースで続ける。3 アパートローンの繰上げ返済をする。4 中国株を、うねりを取りながら持ち続ける。5 日本株に参戦する。6 株式投資利回り、20%～100%。7 出版の仕事を毎日続ける。出版2冊、改定1冊。8 青色申告を自分でする（今まではひとまかせ）。9 サラリーマンの仕事を楽しむ。10 1年間、考え続けるテーマを「価値 Value」とする。11 マンションの稼働率を限りなく100%に近づける。12 健康管理を徹底し、自分の稼働率を限りなく100%に近づける。を、とりあえずの今年の目標とします。20%～100%はふざけていると思われるかもしれませんが、相場によって目標利回りは代わるので。2003年は約100%、2004年は約20%だから（笑）。今、嫁さんの実家にいて駅伝TVを見ながら、シグマリオン（携帯端末）で原稿を入力しています。出版の仕事を毎日続けるという目標に沿った行動です（笑）。昼には自分の実家に移動して、TVを見ながら原稿書きかも。「価値 Value」については、inatora2さんから教えていただいたもので、自分には今はピンとこないテーマです。1年かけて考えます（笑）。マンションの稼働率のことを考えていたら、自分自身の稼働率に思い至りました（笑）。カゼをひいて3日ダウンしただけで、3÷365＝0.8%稼働率が下がることになります。年3回ダウンすると、2.4%ダウンします。健康管理は、不動産管理と同じで大変重要だということがわかります。週1回のジム、入浴後のストレッチ、起床後のタワシ摩擦は忘れずに続けようと思います。
2005.01.01
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不動産と株
今年もついに最後になりました。前場で香港も終了です。今年の目標として、空売りの練習というのがありましたが、一切できず（笑）。その代わり、不動産を買い、不動産の勉強を山のようにしました。不動産の資産価値を上げる方法、プロパティ・マネージメントを、毎日、連載として書き続けました。おかげで、大分、お勉強になりました。5月の暴落に出会い、いきなりマンホールに落ちたような感じがして、大幅に含み損をかかえ、真っ青！でも、不動産の取引に集中しているうちに回復、プラスでかなり売り、ホッとしているうちに年末に。1月にうねりを取った成果が出て、マイナスにならずに、結構、儲かりました。ツイてました。来年の目標は、この不動産のお勉強ブログを年末まで続けることと、日本株への参戦です。リスクテイカー親分お勧めの、カンニング投資法で、小型株バリュー投資でもしようか。それともけろっぴ師匠に教わった、1部上場銘柄のうねり取りをしようか。まだ、本気で考えてません（笑）。中国会社情報にマーカーを引いて遊んでいるところです。四季報CDROMを買ったはいいけど、まだパソコンに入れていないありさまです。本の出版目標は2冊、改定は1冊。不動産ローンも繰上げ返済します。今年は期間短縮だったので、来年は期間固定で、毎月のフローを大きくしてみようかと考えています。色々試して、ローンに強くなろうかと。冬休み中のブログは、放っておくと、株の話になってしまいます。ハッキリ言って、不動産投資よりも株式投資の方が100倍面白いです（笑）。不動産はどうも地道です。投資というよりも、ビジネス。それも定期的にお掃除するようなサービス業です。不動産は投資ではなく、ビジネス、事業！ということで、ビジネスのお勉強という姿勢でいこうと思ってます。来年も1月7日から、このペースで頑張りますので、皆様のご支援、宜しくお願いいたします。
2004.12.31
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上海エステート売り
上海エステート0.99指値10000株売り。ついに上海エステートもゼロになりました。途中で乗せて株数を増やしたので、プラス20％でお終い。他の株も、この調子で減らしていけるといいのですが。。。昨日の銘柄を絞る話ですが、シノペック、トラベルスカイ、COFCOははずせない。生命保険株も持っていたい。シノトランスなどの物流やファウンダー、キャップインフォなども持ちつづけたい。ということで、あまり銘柄は減りそうもありません（笑）。（不動産投資の連載は冬休み休業中）
2004.12.30
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中国株を絞っていきます
どうも、銘柄数が多くて、追いかけられていないように感じてます。昨日の銘柄をさらに絞るとすると、どうするかなーと考えてみました。ペトロチャイナ華能国際電力こうそ高速リクカスイ（B）広東電力（B）の5銘柄でしょうか。今はしょうもないボロ株（結構儲けてますが）も入れると、20近くあります。スタンダードを買い続けるだけではつまらないので、値動きの大きい小型がどうしても入ってきてしまうんです（笑）。インドはどうかなー？インドを1ヶ月程かけて1周したことがあります。建物ばかり見てましたが、やはりあの階級制度が気になります。若くて働き盛りの若者が、掃除カーストにいて、うだうだ掃除をしている光景を見ると、当分は発展しないだろうなと感じてしまいます。最近のソフト産業も、お金持ちの上級カーストの子達がやっていることで、底辺の膨大な人口の能力を引き出したわけでありません。ということで、インド投資、インドインデックス、インドファンドには、どうしても興味がわきません。
2004.12.29
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今までの中国株投資の方法
どういうやり方で株をトレードしてるの？と聞かれ、恥ずかしながら色々とやってますと答えてます（笑）。3年前に中国株を買い始めた時は、10年持つつもりでした。でも去年の急落場面で日本株を売って、H株他をほぼ100％買って、今年始めの急騰場面ではB株を残して殆ど売り。その後の下げで買い戻し。その他に北京大唐発電を1ヶ月ごとにうねり取り。B株はただひたすら安い所を買うだけ。B株はネットが効かない所で売買しているので、プラスマイナス気にせず。やり方を統一しようと思ってるんですが、今までは運良く儲かっているので統一できず（笑）。暴落後のグズグズ時に目ぼしい物を買って、暴騰時に成り行きで売りぬくのが今までのパターンでした。この方法だと、年間に大きな売り買いが１回づつくらいです。ワーサンガスが一番の失敗で、取引停止で手も足も出ず。中国の小型株に大きく傾斜させるのは危険なので、今後は控えます。でも会社がつぶれたわけではないので、将来は儲け頭になるかもしれません。今後は暴落後に、普段から狙っている株を、指値でちょこちょこ拾って株数を増やす。そして基本的には売らない。キャッシュポジションは最低でも30％程度。配当は再投資。急騰する場面では成り行きで半分は売って、その後下がるようなら買い戻す。というパターンにしようかと思ってます。ブリックスということが最近言われてますが、株式投資はやはり中国が有利と見てます。3年前からの投資は去年の高騰で実を結びました。でも、序の口でしょう。21世紀は中国の世紀ですから、子供には中国株を遺産に残すように買い貯めます。ボクの主力銘柄はペトロチャイナ華能国際電力北京大唐発電広東電力（B）こうそ高速しんせん高速せっこう高速リクカスイ（B）トラベルスカイワーサンガスといったオーソドックスな銘柄です。（連載は冬休みにつき休業中）
2004.12.28
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津波が。。。
（冬休み中は連載を一時中断しています）TVがないので知らなかったけど、ネットによると津波の被害は甚大だそうで（汗）。ピピはボクがよくダイビングに行った所。低地の側に木造バンガローが多いので被害は大きそうです。あそこに住んでいる日本人のダイビングの先生（ボクはライセンスをそこで取りました）、大丈夫かなー。今は、マレー半島の東側が雨季で、西側が乾季。バリも雨季。乾季のプーケットやピピには観光客は多かったと思います。ボクも毎年のように冬に、ピピやクラビーに行っていたこともありますから。他人ごとではない津波の被害は首都圏でも十分に起こりえます。物件を買う時には、湾岸部の低地を避けるは必須のようです。湾岸の低地は、地盤も軟弱な地域が多く、活断層もあります。地下鉄があるのが、被害を大きくしそうで心配です。
2004.12.27
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ブログは冬休み状態に突入
プロパティマネージメント入門の記事と、資産価値を上げる方法の記事。両方ともテーマを決めて、自分の勉強のために書き続けているんですが、少々疲れてきました。1000本ノックも、休み休みやりたい（笑）。そこで、この連載はしばらくお休みします。連載再開は1月7日とします。仕事が込んできました。サラリーマンの仕事以外に出版の仕事もしてるんですが、一昨日から急に忙しくなってしまいました。この商売、休み中が忙しいんです（笑）。封筒で大量に送られてきた校正原稿との戦いがこれから開戦です（汗）。春に出版するぞ！が2冊、春に改訂版を出すぞ！が1冊です。出版の仕事は、学生の頃から続けています。不動産と同様に不労所得になり、しかも不動産のようにリスクはありません。元手は自分の頭だけですから。あるとしたら、自分の時間を無駄にしたというリスクです。これは必ず売れる！と思って出した本でも、増し刷りされるのは、出した本のうちの半分です。その半分も、定期的にメンテナンスしています。不労所得のようで、結構大変で、メンテナンスが必要なところは、不動産と一緒です（笑）。冬休みと言っても、不動産のことは考え続けているし、持ち株は常時見張ってますから、とりとめも無いことは日記に書くかもしれません。本当は持ち株もすべてゼロにして、休むも相場を実践したいのですが、今年は大量に持ち越ししそうです（汗）。連載を読んで下さっている方は、どうか1月7日までご辛抱ください。よろしくお願いします。
2004.12.26
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MOS（キャッシュフロー）について その2
キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額この式から、MOSを増やすには、ネット収入を増やすか、ローン支払いを減らすしかありません。収入の基本は家賃ですが、空室を出さない、空室率を減らす努力は常に必要です。駐車場代や自動販売機からの収入もあります。そのような補助的な収入も、小さくても積み重なると馬鹿になりません。ボクのマンションのMOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）のうち、賃貸人以外に貸している駐車場代は、このMOSに8,000円×12ヶ月＝96,000円貢献しています。なんと15％（自宅を貸した場合は6％）です。今、自動販売機の設置も考えています。電気代だけでマイナスになるとよく言われるのですが、あたりを見渡すと、うちよりも立地の悪い所でも自販機を長く置いている所があります。やってみなければ分かりませんから、すぐに取り掛かろうと思っています。ローンの支払いを少なくするには、長期で借りる、金利を低く借りるという2通りがあります。長期で借りるためには、耐用年数、減価償却年数の関係から、建物が木造ではなく、RCやSの方が有利です。金利を安く借りるためには、国民金融公庫を利用する作戦を立てる、金利変動の先を読んで、変動にしたり固定にしたりと、やりくりする必要もあります（これは素人には難しいかも）。変動が必ずしも悪いわけではないことも、ここ半年で知りました。高い金利で固定で借りてしまった人は、結局、低い金利のローンに借り替えています。ただし、金利急騰場面では、やはり固定が安全です。 [不動産の資産価値を上げる方法 123]道を広げる。道を広げると言っても、普通の道を勝手に広げることはできません。4メートル未満の42条2項道路の場合です。もともと3メートルとかの不利な接道条件で安く買ったわけです。道路中心から2メートルはどうせ取られる運命ですから、いっそのこと、先回りして広げてしまうというのも手です。広げた分、環境も使い勝手も良くなるわけです。
2004.12.25
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MOS（キャッシュフロー）について
今年の投資を考える その2今年は、何と言っても不動産投資の年でした。去年が中国株の年なら、今年は不動産の年でした。リスクテイカー親分のサイトで勉強していたから、中古不動産はこの2年間でかなり見て歩いていました。最初はワンルーム。次は1DKくらいの区分所有です。ワンルームはターゲットのエリアでは、明らかに過剰供給でした。不動産投資本は、この2年で、多く読んできました。春に大量に読んだ金持ち父さんシリーズに大きく影響されて、キャッシュフローを強く意識するようになりました。金持ち父さん本は、流行っていたので、最初はバカにして読まなかったんですが、読むといいこといっぱい書いてあるんですよね（笑）。分散ではなく集中だ。さまざまなファンドをドルコストで買うのは、ハイオクにオレンジジュースを混ぜて、さらに水を加えるようなもの。とかね。キャッシュフローのお勉強になり、アパートに払っている毎月の家賃、安定的なマイナスフローはなんとかならないかと、本気で考えるようになったのも、今年の春です。これが動機として大きかったです。自分も住める収益物件、オーナー住宅が3階にあって、下は1DK、2DKが入ったRC造物件、S造+ALC物件を探して、予算が合わずに買えなくて、任意売却物件も目の前を素通りして、立地もあーでもない、こーでもないと考えて、ようやくなんとなくそれに近い物件に申し込みを入れました。さらに引渡しは夏にずれ込みました。不動産セミナーに出るようになったのは、買ってからです。早く出てればよかったかも（笑）。どうも流行っているものをバカにする悪い癖が、自分にはあるようです（笑）。MOS（キャッシュフロー）についてキャッシュフローのことを、CFと言わずになぜかMOSと表現しています。これもなぞのひとつです（笑）。Money Operating Serviceでもないし、Money On Systemでもないし。。。どなたかご存知ないでしょうか？K％のKの意味と、MOSの略語はいまだに分かりません（汗）。MOSの式は簡単で、以下のようになります。キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額NOI＝Net Operating Income ＝年間家賃収入―費用 ＝年間家賃収入-（固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費 +火災保険料+共用電気+共用水道代）ADS＝Annual Debt Service ＝ローン年間元利返済額減価償却前の手元に残るキャッシュの総額がMOSです。ボクのマンションのMOSを計算してみます。NOI＝1,992,000円（自宅を貸した場合は2,952,000円）ADS＝114,195円/月×12ヶ月＝1,370,340円MOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）月当たりMOS＝51,805円（自宅を貸した場合は131,805円）[不動産の資産価値を上げる方法 122]フリーレントサービスを行う。フリーレントとはタダで貸すこと。1ヶ月間タダとか、3ヶ月間タダとか。あるいは3ヶ月半額とか。色々方法はありますが、空室を埋める手段として、有効です。家賃を下げるよりも、長期ではいい場合があります。家賃を1ヶ月フリーにするのは、10％安く貸す場合の100％÷10％＝10ヶ月分、5%安く貸す場合の100％÷5％＝20ヶ月＝1年8ヶ月分に相当します。空室だった場合と比較すると、効果は大きいです。3ヶ月半額の場合、1ヶ月半の空室と同じになりますが、部屋が埋まれば、それ以降は100%の家賃が入るわけです。
2004.12.24
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K％について その3
今年の投資を考える 今年の負けは、何と言ってもワーサンガスの24万株です（汗）。超大現代農業のナンピンからの5倍騰にいい気になって、同じような値動きのGEM銘柄に突っ込んだのが間違いでした。未だに取引停止ですから、これは大負けです。次には5月の暴落時に、予備兵力がなかったこと。今はだいぶ戻して、夏以降の売りで利益も確保、ホッとしている所です。予備兵力は不動産の頭金にして、自宅兼収益物件を買うことができたので、結果的には良かったと言えるかもしれませんが。予備兵力の確保が大事！キャッシュが超大事！（笑）を思い知らされた春の暴落でした。2003年のSARSがはやったのも春でしたが、中国株暴落時に日本株、ユーロ、NZドルから移したのが功を奏しました。あれはタイミングが良かったのと、やはりツイていた。中国株のビギナーズラックだったと、今は戒めています。K％を考える その3K％（Loan constant）＝ADS÷（Loan balance）＝（年間ローン支払い額）÷（ローン元金＋ローン金利）FCR＞K％ ⇔ 総コストの回収年数＜ローンの完済年数FCR＝5％、総コストの回収年数＝20年の場合、1） K％＝3.33％、ローンの完済年数＝30年では FCR＞K％ ⇔ 総投資額の回収年数＜ローンの完済年数2） K％＝5％、ローンの完済年数＝20年では FCR＝K％ ⇔ 総投資額の回収年数＝ローンの完済年数3） K％＝10％、ローンの完済年数＝10年では FCR＜K％ ⇔ 総投資額の回収年数＞ローンの完済年数3）のFCRが5％に対しK％が10％と、FCR＜K％と逆転すると、総投資額の回収年数＞ローンの完済年数となります。コストの回収に20年かかるのに、ローンの完済は10年です。これではまずいということになります。FCR＞K％が良いということは、コストの回収の方がローンの返済年数よりも短いのが良いということです。これはなぜだろうと、考えていますが、いまだに分かりません（笑）。倉橋社長のテキストには、K％がレバレッジ分析に必要と書かれてました。レバレッジとはレバレッジ＝（総投資額）÷（自己資金） or （負債）÷（自己資金）のどちらかで表されると思いますが、K％をどういじっても出てきません。FCR＞K％の式からも、出てきません。ということで、なぜなんだろう？（笑）分かる方がいましたら、教えて下さい。[不動産の資産価値を上げる方法 121]エレベーター内装用シートを張替える。3Mのダイノックシートなどの内装用シートを張り替えると、それだけでエレベーター内部が生まれ変わります。壁は視界の多くを占める垂直面ですから、そこが綺麗になるだけで、大きく印象が変わります。ついでに床シートも張り替えるといいでしょう。これは、みゆんこさんに教わったアイデアです。ありがとうございました。
2004.12.23
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K％について その2
FCR（Free and Clear Return：金利を除いた実質利回り）がK％（Loan constant）よりも大きい方が良いとされています。FCR＞K％この式を定義通りに書くと、以下のようになります。（ネット収入）÷（自己資金＋ローン元金）＞（年間ローン支払い額）÷（ローン元金＋ローン金利）FCRが10%だと、10年で総投資額の元が取れます。K％が5％だと20年でローンが完済します。上の式は、総投資額の回収年数は、ローン完済年数よりも少ない必要があることを示しています。FCR＞K％ ⇔ 総投資額の回収年数＜ローンの完済年数[不動産の資産価値を上げる方法 120]ドアの開き勝手を替える。引き戸にする。ドアの開く方向が悪いと、それだけで使いにくくなります。そんな場合は蝶番の木ネジをはずして、反対に付け替えましょう。木ネジの穴は、ふさいでおきます。若干コストはかかりますが、開き戸を引き戸に換えるという手もあります。引き戸は引き込み部分のスペースが取られますが、開き戸のように邪魔にならないメリットがあります。余談ですが、引き戸は日本固有の文化です。中国、東南アジアは開き戸です。欧米の引き戸は近代からで、それ以前は若干の例外を除いて、一般民家には無かったようです。朝鮮半島の民家に引き戸（2本溝の引き違いではなく、1本の溝で両側に開くタイプ）は見られますが、どうやら日本から伝わったみたいです。引き戸は敷居と鴨居の溝に収めるため、大工の技量が必要です。ちょっとでもずれると、開かなくなってしまいます。一方、開き戸は金物で取り付けてしまうので、少々工事が荒くても開閉することができます。日本の木造大工の腕が、世界的に見て、ハイレベルであった証のようにも思えます。この辺は研究したわけではなく、ボクの想像です。
2004.12.22
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K%について その1
K%とは、Loan Constant のこと。Constantとは定数、常数のことで、変わらない数を意味します。ローンの定数、変わらない数とは、この場合はローン残高（Loan Balance）に対して、どれくらいADS（Annual Debt Service：年間元利返済額）があるかの割合です。なぜKを使うのかは不明（笑）。どなたかご存知の方は教えてください。K％＝ADS÷（Loan Balance）＝（年間元利返済額）÷（ローン残高） ローン残高は徐々に減るわけですから、返済額を一定にすると、K％は一定にならず（constantにならず）、毎年高くなっていくはずです。分母のローン残高が初期元利返済総額ならば、K％は常に一定になります。とすると、K％の式は以下のようになると思われます。K％＝（年間元利返済額）÷（初期ローン元利返済総額）ボクのマンションのK％は、年間元利返済が1,370,340円、初期ローン元利返済総額が41,110,200円（元金31,000,000円＋金利10,110,200）ですからK％＝1,370,340÷41,110,200＝3.33％となります。毎年の返済額は、ローン返済全額の3.33％ということになります。30年ローンですから、3.33％×30年＝100％となります。毎年、返済総額のうちの3.33％が返済される計算です。30年はあまりにも長いし、初期の金利負担は大きいので、昨日、繰上げ返済をしました。上記の計算は、繰上げ前の金額でしたものです。[不動産の資産価値を上げる方法 119]電線等の引き込み柱を作る。電線や電話線は、電柱から建物に直接引き込むのが一般的です。その際、建物外壁に受け金物を直接取り付けるので、見た目がみっともなくなります。コストが許せば、敷地の別の場所に引き込み柱を立てて、そこから地中で配線しましょう。見かけが違ってきます。
2004.12.21
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キャップレート その3
繰上げ返済をしました！2棟目を買う資金にするか、株を買う資金にするか、おとなしく繰り上げ返済するか、迷ったあげくに、一番安全な繰上げ返済をしました。リスクテイカー親分の、不動産は現金で買え！の教えに近づくものです（笑）。期間短縮型の繰上げで、30年ローンが約5年ほど縮まりました。これで金利支払いが大分減ることになります。キャップレートは、株式投資の際の会社分析でも使われます。キャップレート＝（税引き後営業利益）÷（会社買収価格）キャップレートR＝I÷VのVが、会社の価値になるわけです。会社の価値は、そっくり丸ごと会社を買う場合、いくらかかるかです。株の時価総額（自己資本）、負債（他人資本）をすべてひっくるめた金額が会社の価値になります。現金預金があった場合は、相殺されます。オーナーチェンジで敷金を引き継ぐのと一緒です。その場合、売値から敷金が引かれて、その分買値が安くなります。バランスシートの左側の資産は、右側の資本合計と同額です。元手である資本が変化した資産を総計しても、買収価格になります。V＝会社買収価格＝株の時価総額（自己資本）＋負債（他人資本）－現金、預金などキャップレートは、ひとりの投資家が会社を丸ごとすべて買い取った場合、どれくらい利回りが上がるかという指標です。株を買うのがマンションの区分所有に対応するなら、そっくり丸ごと買収はマンションの1棟買いです。マンションの区分所有をすべて買ってマンション1棟の所有権を手に入れるのは、株を買い増して100%まで買って会社をすべて手に入れるのと同じです。キャップレートは、不動産の場合と同様に、高い方がいいわけです。ただし、株式投資家個人として見た場合、買った株価に対する利益の方がピンときます。それは益利回りと呼ばれますが、PERの逆数でもあります。株式益利回り＝（1株当たりの純利益）÷（1株の価格）＝１／PER益利回りには、キャップレートと違って、負債（他人資本）や現金、預金などは含まれていません。単に純利益が株価の何倍かという比率です。益利回りの逆数、株価が純利益の何倍かが、Price Earnings Ration（P/E、PER：株価収益率）です。[不動産の資産価値を上げる方法 118]家具を置いたモデルルームを内見用に作っておく。分譲マンションではやられている方法です。大型のマンションならば、空室に家具やグリーンを置いて、モデルルームに仕立ててしまうことも考えられます。
2004.12.20
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キャップレート その2
（日曜はブログ休業中。月曜から開業します。）キャップレートR＝（ネット収入NOI）÷（不動産価値）＝I÷VR＝I÷V からV＝I÷R の式が出ます。不動産価値＝（ネット収入）÷（キャップレート）現在の収入が分かっている場合、キャップレートを仮定して、不動産価値を割り出せます。いわゆる収益還元法です。購入時のキャップレートは、価格と収入が分かっているのですぐに出ます。しかし、売却時のキャップレートは想定するしかありません。10年後のキャップレートから売値を想定する場合も、そのキャップレート自体が想定になる以上、かなり曖昧な感じになってしまいます。ネット収入が300万円の場合、R＝10% ＞＞ 不動産価値＝300万円÷0.1 ＝3000万円R＝5% ＞＞ 不動産価値＝300万円÷0.05＝6000万円キャップレートが10%と5%では、不動産価値が3000万円も違ってきてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 117]成約者用のプレゼントを用意する。新たにお客様になってもらえるわけですから、なんらかのプレゼントを用意しましょう。毎月何万円も振り込んでくれる大切なお客様ですから、1万円程度のプレゼントがいいでしょう。
2004.12.18
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キャップレートについて その1
久々の売買北京エンタを成り行き売りで10.05HKD。華能国際電力を指値買いで5.8HKD。やはり株は売買すると楽しいです（笑）キャップレートとはcapitalization rateの略で、直訳すると資本還元比率、価値推計比率です。収益から価値を導き出すための比率です。キャップレート＝（ネット収入NOI）÷（不動産価値）キャップレートをR（Rate）、NOIをI（Income）、価値をV（Value）とすると、以下のように簡単に書けます。R＝I÷V大雑把には利回りのことですが、Vがその時の価値である点が、一般の利回りと異なります。利回りというと、買う際の初期FCRを指すケースが多く、分母にくるのが総投資額です。一方、キャップレートでは分母にはその時点での価値が来ます。キャップレート ＞＞＞ 分母が不動産価値 ＞＞＞ 分母が計算時点で変わるFCR ＞＞＞ 分母が総投資額 ＞＞＞ 分母が最初に決まる[不動産の資産価値を上げる方法 116]入居者や出て行かれるお客様に、お客様の紹介をお願いする。入居されている方や出て行かれる方に、紹介をお願いし、成約したら家賃1ヶ月分とかの報酬を約束します。口コミによる宣伝は強力なので、入居者や出て行かれる方の人脈も使いたいところです。
2004.12.17
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不動産の王道？
株の方で今考えているのが、上がった北京エンタの売りと下がった華能国際の買いです。もう少し様子見か。。。「資産運用のカラクリ」4ヶ月の不動産投資経験では偉そうなことは言えませんが、なんとなく他の投資と異なるメリットなるものを感じています。そんな折、安間伸著「資産運用のカラクリ」をパラパラと読み直していたら、その感じていたものがモロ書かれていました。あらゆる投資を比較して、「日本で確実に金持ちになろうと思ったら不動産に限ります。」と太字で書かれています。しかし、その後に供給過剰のリスク、「すべての人が同時に金持ち父さんになることはできない」とも。不動産投資の大きなメリットとしては、1 毎月の安定的なキャッシュフロー2 有利で安定的なレバレッジ3 税金計算上の減価償却特に、2と3の2点が強力です。金持ちが不動産で資産を雪だるま式に増やしていくのに対し、サラリーマンが税金を払いながらも、原価償却の効かない自宅ローンを払っていたり、賃貸に住んで彼らに貢献したりしています。不動産投資で、リスクの最大なものは空室です。金利上昇、火事、地震などは、空室に比べれば大したことありません。この空室を回避できれば、レバレッジと減価償却によって、大きなキャッシュフローを手にでき、何もしないでも、賃貸や自宅に住んでいる人に比べて、大きな差ができてきます。利回りの高い物件は、空室リスクが高く、安い金額でしか売れないので、普通の収入÷安い売値という式から、利回りが高くなります。利回りの低い物件は、空室リスクが低く、高い金額で売れるから、普通の収入÷高い売値という式で、利回りが低くなります。利回りの低い、高いは、空室リスクの裏返しとも言えます。売買の需給から、空室リスクの高い人気の無い物件は利回りが高く、空室リスクの低い人気の有る物件は利回りが低くなります。ただし、不動産市場は効率的ではないので、穴があちこちにあります。「利回りの低い、空室リスクの低い物件を購入し、レバレッジを掛けてキャッシュ利回りを高くする」のが、不動産の王道のようです。レバレッジは、思っていた以上に強力です。ボクのマンションでは、自分が住んでしまっているので、ROAは4.3%しかないのに、ROIは13.5%もあります。自宅を買ったのに、ローンを毎月払わずに、その上リターンは13.5%です。ただし、空室がないと仮定してのことで、1室でも空室が出れば、毎月のフローはマイナスです。なんせ2室しか貸してませんから（笑）。空室リスクを減らすには、部屋数を多くしないといけません。自宅を貸した場合のROAは6.4%に対して、ROIは20.1%です。レバレッジとは借金によるテコの力ですから、不動産投資では借金の指標が多く登場します。DCR、LTVは借金の指標です。借金は格好よく言うと、負債(debt）とか他人資本ですが、ボクのような初心者は借金と置き換えた方がよさそうです（笑）。借金をすることによってレバレッジを掛け、実質的なキャッシュ利回りを上げることができます。ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ） ここでレバレッジ＝（負債）÷（自己資本）レバレッジは、実質利回りが金利よりも高い状態ならば、プラスに作用します。これはあくまでも一般論、総論ですから、注意して下さい（笑）。 [不動産の資産価値を上げる方法 115]シールを打ち直す。築が古い物件を見ると、壁の継ぎ目やサッシと壁の間などのシリコンシール、ポリサルファイドシールなどのシールが、はがれたり、めくれたり、硬くなったりしています。放っておくと、そこから水が入って構造体をも痛めてしまいます。シール部分をチェックして、痛んでそうなら、はがして打ち直しましょう。建物のもちがかなり違ってきます。
2004.12.16
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DCRとLTV
DCRはDebt Coverage Ratioの略で、負債支払い安全率。DCR＝NOI÷ADS＝年間ネット収入÷年間元利支払いで計算されます。一方、以前書いたLTVはLoan To Valueの略で、ローン資産価値比率、負債比率、他人資本比率です。LTV＝借り入れ額÷不動産価値で計算します。DCR ＞＞＞ 借金返済の安全性、返済フローの安定性の指標LTV ＞＞＞ 資産のうちがどれくらい借金なのかの指標と比べてみると、DCRはキャッシュフロー上の指標で、LTVはバランスシート上の指標であることがわかります。DCR ＞＞＞ CF上の指標LTV ＞＞＞ BS上の指標ボクのマンションの両指標はDCR＝1.23倍 （自宅を貸した場合は1.93倍）LTV＝74％ （売値を資産価値として計算）自宅として使っているので、DCRはかなり低く、マイナスのフローになりやすいことが分かります。借金の比率LTVは74%、頭金が約26%です。[不動産の資産価値を上げる方法 114]クリスマスなどのイベントに電飾を施す。クリスマスの電飾は、一般家庭でもかなり行われています。家や地域がなんとなく明るく、楽しくなります。これをアパマンでやらない手はありません。共用電気代なんて、たかが知れてます。12月は電飾を付けましょう。
2004.12.15
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DCRについて その2
H株ETFを今年1月の下げの時に1口買い、その後の下げでもう1口買って、他の銘柄の上下と比較してきました。ベンチマークの意味でも、リストの中にETFがあると便利です。何度も思ったのが、ETFでは儲けられそうも無いということです（笑）。なんせ、動かない。大きく下げもしなければ上げもしない。急騰する銘柄とそうでない銘柄を平均してしまうのですから、当たり前。急落したら買って、急騰したら売ってなんてやり方ができない。と思いつつ、去年のインデックス2.5倍に個別株売買がついていけなかった痛い思い出が頭にあるので、ETFをさらに買い足していこうと思ってます（笑）。最近、H株がダレてきています。といって大きく下げるわけではないし。やることないので、不動産のお勉強です。。。DCRについて その2ボクのマンションのDCR（Debt Coverage Ratio）を計算してみます。ローン返済は、借り入れ3100万円、変動1.975%、元利金等で、月々114,195円。年間返済総額1,370,340円。ADS (Annual Debt Service 年間元利返済額)＝1,370,340円家賃収入は月間166,000円（自宅を貸すと246,000円）。年間家賃収入は1,992,000円（自宅を貸すと2,952,000円）。年間経費を300,000円とするとNOI(Net Operating Income 年間ネット収入)＝1,692,000円（自宅を貸すと2,652,000円）よってDCR(Debt Coverage Ratio 負債支払い安全率)＝NOI÷ADS＝1.23倍（自宅貸すと1.93倍）DCRが1.23倍とは、借金の返済よりも実質収入の方が1.23倍多いということ。返済の安全率です。自宅を貸すと1.93倍になって、返済の安全率はグンと上がることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 113]床、天井に点検口を付ける。トイレ、洗面などの床、天井に点検口を付ければ、配管のメンテナンスに便利です。今ある天井を切って、アルミ枠を取り付け、点検口にすることができます。床はかなり工事が必要ですが、アルミ枠のハッチにするか、木ネジで外れるようにしておきます。何か問題があって天井裏、床下を見ることができない場合、点検口を作るといいでしょう。
2004.12.14
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DCRについて その1
DCRは Debt Coverage Ratio の略で、直訳すると負債をカバーする範囲の比率となります。負債を何がカバーするか、保護、保険するかというと、利益です。利益が負債をカバーする割合です。利益が負債に対してどれくらいの割合になるかがDCRです。負債の安全率でもあります。DCR＝NOI÷ADS＝（年間ネット収入）÷（年間元利返済額）DCR : Debt Coverage Ratio NOI : Net Operating Income ADS : Annual Debt Service Dは Debt ﾃﾞｯﾄ（負債）、Iは Income ｲﾝｶﾑ（収入）だけでも覚えていると、略語をおぼえるのが楽です。DCRは、年間の実質収入を、年間のローン返済額で割った比率です。この比率が高い方が、借金の返済に比べて収入の割合が大きくて、返済の安全性が高いということです。DCR ＞＞＞ 高いと、ローン返済の安全性が高い[不動産の資産価値を上げる方法 112]敷金をすべて、すぐに返還する。敷金をどれくらい返還するかで、もめるケースが多くあります。畳の表替え、クロス替えなどを大家と借主のどちらでもつかで、よく議論になってしまいます。都の条例でも大家負担とされるケースが増えています。ここはいさぎよく大家が全部負担し、敷金をさっさと全額返済し、さっさとリフォームして、さっさと次の賃借人を探しましょう。その方が効率がいいようです。
2004.12.13
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英単語の覚え方
（日曜はブログを休業中。月曜に再開します。）資産がAsset（ｱｾｯﾄ） ＞＞＞ Ａ負債がDebt（ﾃﾞｯﾄ） ＞＞＞ Ｄ自己資本がEquity（ｴｸｲﾃｨ） ＞＞＞ Ｅ投資金額がInvestment（ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ） ＞＞＞Iといった英単語がミカコが覚えられないと言うんで、語呂合わせを作ってみました。覚えられない方で、もし語呂で覚えるのに抵抗の無い方は使ってみて下さい。「汗と涙で資産を築く」 ＞＞＞ 汗と ＞＞＞ assetは資産「出っと困る負債」 ＞＞＞ 出っと ＞＞＞ debtは負債「絵食いてえ資本家」 ＞＞＞ 絵食いてえ ＞＞＞equityは資本「犬ベスト面と、お金を投資」 ＞＞＞ 犬ベスト面と ＞＞＞investmentは投資金額そのまま覚えた方が早いというツッコミが入りそうですね（汗）。[不動産の資産価値を上げる方法 111]歩いて欲しくない所に玉砂利を敷く。歩いてほしくない所に砂利を敷くのは、よくやられます。音が出るので泥棒よけにもなります。1階のベランダの前とかにまきましょう。ボクのマンションでも、1階ベランダの前に砂利をまきました。コンクリート骨材用の安い砂利ですが（笑）。
2004.12.11
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