不動産投資 0
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今回のマンションのADSを求めてみます。毎月の負債支払額=114,195円ADS(Annual Debt Service)=年間負債支払い額=114195×12カ月=1,370,340円ADSが約137万円。137万円、毎年銀行に返済することになります。この物件を買う前はアパートに住んでいましたが、毎月駐車場込みで約9万円、年間108万円の家賃を払っていました。今は家賃収入が、毎月166,000円、年間1,992,000円入ります。経費を約30万としてNOI 1,692,000ADS 1,370,340差し引き約30万円のプラスになっています。アパートに住んでいた時と比べて、キャッシュフローは30万円 + 去年の自宅アパート家賃108万円 =138万円と、138万円改善されています。実際に8月以降に住んでみて、毎月のフローの改善には、自分でも驚いています。なんせ、家賃が要らなくなった上に、収入まで入ってくるわけですから。[不動産の資産価値を上げる方法 110]外断熱にする。コンクリートの場合、内断熱だとほとんど必ず結露してしまいます。大きくコストをかけられるなら、外断熱工事を敢行しましょう。結露はピタリと止まり、カビも生えません。ついでにコンクリートのもちも、何倍にもなります。50年もつコンクリートが100年もつようになります。安くするために、コンクリートの外側に455ミリピッチで木の桟を打ちます。それに50ミリ厚くらいの木造用ALCを張り、仕上げにタイルを張ります。ALCはそれ自体で断熱効果があります。コンクリートとの間に空気層を取ることで、断熱効果も高まります。これはボクのマンションでもやりたいところですが、なんせお金がかかります。ピロティの天井くらいは断熱しようかとも思っています。ピロティの上が自宅だからです(笑)。
2004.12.10
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今朝はゴミの日。建物のまわりのゴミを拾っていたら、誰かが車から「ミカオさん!」。びっくりしてそちらを見ると、なんと、みゆんこさんのお友達で、この前セミナーで知り合ったT-MAさんでした。現場に行く途中でちょっとだけ寄ったそうな。あー、ビックリしたー。ADSADSはAnnual Debt Serviceの略で、直訳すると、年間の負債のサービスとなります。サービスとは給仕するとか奉仕するといった意味ですが、借金の支払いという意味もあるそうです。銀行への奉仕だからかもしれません(笑)。年間負債支払額と訳されています。ADSは年間の総返済額ですから、元本返済と金利返済の両者を足したものです。[まとめ]ADS:Annual Debt Service 年間負債支払額=年間元本支払額+年間金利支払額[不動産の資産価値を上げる方法 109]ビルトイン浄水器を付ける。コストはかかりますが、浄水器は水のまずい地域では必需品です。浄水器付き水栓金物がTOTOなどで売られているので、そちらを付けると安く済みます。マンション、アパートのグレードに合わせて浄水器を選びましょう。ボクの家は水のおいしい地域なので付けていません。ペットボトルに石と炭を入れて、一晩置くというせこい方法でおいしい水にして飲んでいます。
2004.12.09
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バランスシートに出てくる資産、負債、資本を書くと以下のようになります。 | 負債(他人資本) | Debt資産 | デットAsset |---------------------アセット | 資本(自己資本) | Equity | エクイティこの英単語は、覚えていたほうがいいようです。英単語が分かれば、頭文字からバランスシートのどこに相当するかが分かり、略語に迷わなくなります。資産がAsset(アセット) >>> A負債がDebt(デット) >>> D資本がEquity(エクイティ) >>> EROAのAはAsset、ROEのEはEquityです。何の上(On)に利益、見返り(Return)が来るのかの指標で、ROAとROEの違いとなります。ボクはその何の上にをよく間違えるので、英語で覚えるようにしています。[不動産の資産価値を上げる方法 108]玄関のサムターンにカバーを付ける。ドアに穴を開けて、そこからサムターンを回す荒っぽい窃盗がはやってます。サムターンの周りにプラスティックの覆いをすることで、避けられます。ホームセンターで売っていますし、両面テープで簡単に付けられます。ボクの家の玄関にも付けました。ちょっとだけ安心です(笑)。
2004.12.08
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ROAとROEの関係を、式で考えてみます。まず、定義から。ROE=(純利益)/(自己資本)・・・・純利益は金利支払い額を引いたものとするROA=(利益)/(資産)・・・・・・・利益は金利支払額を引かないものとする資産=総資本=自己資本+負債金利支払い額=(金利)×(負債)純利益は、利益から金利支払額が引かれたものだから、以下のような式になります。自己資本に帰属する純利益=(利益)-(金利支払額) =ROA×(資産)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本+負債)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本)+ROA×(負債)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本)+(ROA-金利)×(負債)両辺を自己資本で割ると、左辺はROEとなり、(負債)÷(自己資本)はレバレッジ(負債の倍率=てこの倍率)ですから、以下のような比率だけの式になります。ROE=ROA+(ROA-金利)×(レバレッジ)ROEをCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)に、ROAをFCR(フリー・アンド・クリアー・リターン)に置き換えると、以下のようになります。CCRは話を単純にするために、元本支払い額を純利益に含めることにします。CCR=FCR+(FCR-金利)×(レバレッジ)より分かりやすいように記号を文章化すると、以下のようになります。キャッシュの利回り=実質利回り+(実質利回り-金利)×レバレッジこの式から、次のことが分かります。実質利回り≧金利 >>> レバレッジはキャッシュ利回りを大きくする実質利回り≦金利 >>> レバレッジはキャッシュ利回りを小さくする当たり前のことですが、投資物件の利回りは借金の金利より大きい方がいいということです。借金の金利より利回りが小さいと、手取りのキャッシュ利回りが小さくなってしまいます。レバレッジをかけても、金利よりも利回りが低い物件は、レバレッジの効果がマイナスになってしまいます。レバレッジ=3倍実質利回り-金利=-1%だとすると、キャッシュ利回り=実質利回り-1%×3=実質利回り-3%この場合は、1%の逆ザヤが、レバレッジ3倍のために、マイナス3%となってます。実質利回りが3%以下ならば、キャッシュ利回りはマイナスに転じてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 107]洗濯機の足元用の防振ゴムを用意しておく。洗濯機の振動を抑えるため、防振ゴムを4つ事前に用意しておきます。ホームセンターで10センチ角くらいのゴム板を買ってきて、洗濯パンの上に置いておくだけです。後は入居者に、ゴムの上に洗濯機の足を置いてくれるように頼んでおきます。木造、軽量鉄骨では特に音の問題が多く、洗濯機の音や振動もよく伝わります。その振動を、若干でも防ぐことができます。
2004.12.07
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セミナー昨日は、倉橋社長のセミナーに出てきました。不動産のキャッシュフロー分析が学べる4時間セミナーで、8000円と安いのがよかったです(笑)。電卓をひたすら打つ作業で、脳みそが疲れました(汗)。内容は高度なもので、プロはこうするのか!と驚いてしまいました。トイレに一緒に行ったTさんが、なんと、みゆんこさんのお知り合いでした。連れションしながら、自己紹介とブログ紹介をしたら「エッ、ミカオさんですか!みゆんこさんから聞いてますよ、ブログも読んでます。」だって。住んでいるエリアも一緒だし、建築をやっているのも一緒でした。世の中、狭いなー(笑)飲み会でも、色んな経営者の方のお話が聞けて、ラッキーなツイてる一日でした。ROIとROEを考えるROIはReturn On Investmentの略で、投資した自己資金に対する利益の割合です。自己資金の割合は、元金を返済していくに従って高くなります。返済が進むと、負債(他人資本)が減って、自己資金(自己資本)が増えます。ボクのマンションも、すでに4ヶ月返済が終わり、自己資本比率は若干ですが高くなっています。ローン返済が進んでいる場合、ROIのIは変わってきます。初期投資に対するリターンを比較しようとする場合は、初期投資の際の自己資金をIとすべきでしょう。ROIは、借金をして投資する場合、その投資が有利であるか否かを比較する指標だからです。ROEではどうでしょうか。ROEはReturn On Equityの略です。会社経営の指標として、株式銘柄選択によく登場します。ROE=Return÷Equity=利益÷自己資本分子の利益は税引き後の純利益で、金利返済分も引かれているはずです。分母の自己資本は、株を売って株主から集めた資金と、利益から組み込まれた資金の合計です。資本金から借金を除いた自己資金が、すべてE(Equity)となります。不動産経営でも、このROEは使えます。ROIとは違って、初期投資の自己資金だけではなく、元本返済した資金も含まれます。毎月、返済のたびに、元本返済分だけ自己資本が増えていくわけです。ROI >>> 分母のIは初期投資段階での自己資金 >>> 初期投資時点での指標ROE >>> 分母のEは計算時における自己資金 >>> 経営の計算時点での指標指標の使い方は、本によって異なるので、結構、いいかげんに使われているように感じます。ROIとROEの使い分けは、おおざっぱに言えば、だいたいこんな感じになるようです。[不動産の資産価値を上げる方法 106]スイッチプレート、コンセントプレートを、金属製や磁器製に替える。スイッチプレート、コンセントプレートは、一般にプラスティック製が多いです。そこで、プレートだけアルミ製や磁器製に換えると、他との差別化ができます。毎日、手に触る部分、常に探す部分ですから、意外と目立つ部品です。建築家が設計する建物では、アルミ製のプレートが多く使われます。これも差別化しようという意識からでしょう。以前ボクが住んでいたアパートには、前に住んでいた人が付けたと思われる磁器製のプレートが付いていました。表面に草の絵が描かれたものです。ちょっとミーハーな感じですが、手触りがよく、気に入っていました(笑)。スイッチプレート、コンセントプレートは、ホームセンターやハンズなどで安く手に入りますから、簡単に付け替えられます。配線をいじるのは免許が必要ですが、プレートを取って付け替えるのは、素人でもできます。
2004.12.06
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(土日休業中。月曜から再開します)砂利まき昨日は一階のベランダの前に、防犯用に砂利をまきました。ホームセンターで砂利を探したんですが、一番安いのがコンクリート骨材用の砂利でした。1袋20キロで280円。それを21袋まきました。 合計420キロで、しめて5880円。骨材ですから、水に湿らせてあって、まくときに多少濡れるという不都合はありましたが、乾いたら普通の砂利でした。車で3往復、20キロを21袋運んでまいたので、少々、疲れました。小粒の砂利は、歩くと音がするので、防犯にはもってこいです。安いですし、雑草も生えにくくなります。今回のマンションのROAとROIボクのマンションのROAとROIを出してみます。総資産額は、とりあえず総投資額とします。本来は、資産額は相場によって変わるはずだし、買った時の諸経費などを入れるか否かは考えどころです。相場によっては資産価値が上下し、含み益、含み損も発生します。話を単純にするため、総資産額は総投資額として計算します。また、家賃から引かれる経費は、かなりおおざっぱに大きめに想定したものです。ただし、支払い金利は入っていません。総資産額≒総投資額=売値4180万+諸経費380万=4560万初期投資額の内の自己資金=1460万年間純家賃収入(駐車場収入含む)=250万(自宅として使った場合は150万)自宅を貸した場合ROA=(Return)÷(Asset)=250万÷4560万=5.5%ROI=(Return)÷(Investment)=250万÷1460万=17.1%自宅を貸さない場合ROA=(Return)÷(Asset)=150万÷4560万=3.3%ROI=(Return)÷(Investment)=150万÷1460万=10.3%分母がAsset(総資産)なのかInvestment(初期投資した自己資金)なのかで、利益率が大幅に変わってきます。負債が多いと、ROIが急激に高くなるのが分かります。ROIが高ければいいというわけではないのは、株式投資でROE(株主資本利益率、自己資本利益率)が高い会社がいいとは限らないのと一緒です。不動産投資のメリットのひとつに、レバレッジがかけやすいというのがあります。株を買うのに銀行はお金を貸さないけれど、不動産には喜んで貸してくれます。このレバレッジ効果がROAとROIの差に現れています。リスクが高くなる反面、普通に回れば、利回りを高くしてくれるのがレバレッジ効果、借金の効果です。[不動産の資産価値を上げる方法 105]玄関上り口の框を、自然石に替える。框だけ高級な材料に換えるのは、案外、有効な手法です。設計者は一点豪華主義を嫌いますが、一般の方の見る目は、目立つ所に集中します。玄関の上がり框も、入ってすぐの靴を脱ぐ段差の所ですから、目立つわけです。ボクのマンションでは、初めから框に石が使われていました。高さ3センチ、奥行き7センチの断面の緑色の蛇紋岩(じゃもんがん:大理石の仲間)です。木製框のように痛まないので、長い目では安くつきます。
2004.12.03
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更新無事終了11月末で契約切れが1件ありました。この時期に空室になると、春までは空くことを覚悟しなきゃと思っていたんですが、あっけなく更新していただきました。更新手数料は業者さんに半月分払うだけの良心的なもの。オーナーにも、せめて半月はほしい。でも更新してくれる方が、本当にありがたいです。いやーツイてます(笑)。収益ビルの見学昨晩は、中央線駅近かの、収益ビルを見学してきました。表面は12%。地下は空いていました。ELVもボロ。ELVや受水槽があるビルは、メンテナンス経費もかかりそうです。立地もいまいちでした。ROAとROIROAは Return On Asset の略で、直訳すると「資産の上の利益」。利益を資産で割った、資産利益率です。分母にくるのは、総資産の額ですが、それは負債も含めた総投資額でもあります。総資産額=総投資額 =自己資金(自己資本)+負債(他人資本)ROA=(利益)÷(総資産) =(利益)÷(総投資額) =(利益)÷(自己資本+他人資本)一方、ROIはReturn On Investment の略で、直訳すると「投資の上の利益」。収益を投資額で割った、投資利益率です。投資額とは、この場合は自己資金=自己資本です。ROI=(利益)÷(投資額) =(利益)÷(自己資本)分母にくるのが、総投資額なのがROA、自己資金なのがROIです。ROAが実質利回りやFCRに近い指標であるのに対して、ROIはCCRに近い指標です。ROA >> 分母が総投資額 >> 実質利回り、FCRに近い指標ROI >> 分母が自己資金 >> CCRに近い指標(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 104]共用階段の手すり壁の内側に、ステンレス製の手すりを付ける。共用階段の手すりは、外でも内でもステンレス製を使うのがいいでしょう。ステンレス以外では、樹脂被覆のスティール製もありますが、外階段では、小口(切り口)からさびが出る可能性があります。内階段では樹脂被覆のスティール製でも可能です。ステンレス製のように、触って冷たい感じはしません。手すりの高さは、段の鼻先(段鼻:だんばな)より75センチ程度にします。もともと手すりの付いた鉄骨階段でも、少し高めのものもありますので、内側に高さ75センチの位置に円形断面の手すりを付けるといいでしょう。
2004.12.02
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負債と自己資金の比率を図の形で表すのに、上を負債(他人資本)、下を自己資金(自己資本)の形にして、金額に合わせて高さの比率を取ると見やすくなります。ボクの物件の資本比率を図にしてみます。約3分の2が他人資本(負債)、約3分の1が自己資本です。資産4560万を買うための元手は、負債3100万+自己資金1460万です。-------------------| 負債| 3100万(68%)|||-----------------| 自己資本| 1460万(32%)--------------------この図の左側に総資産を書くと、バランスシート(貸借対照表)の形になります。バランスシートでは、右側が元手で、左側がその元手がどのように具体的に変化したかを書きます。右が資本、左が資産です。|---------------------------------| 資産 | 負債(他人資本)| | 3100万(68%)| 4560万 || || |-----------------| | 自己資本| | 1460万(32%)|--------------------------------- LTVとは、他人資本比率です。どれくらい借金の比率があるかを示す比率ですから、リスクの指標でもあります。LTVが高ければ、てこの力が効いている、レバレッジが効いているけれど、金利上昇、空室などから、キャッシュフローが悪化する可能性や、最悪、支払不能に陥るリスクも高いことをも示しています。毎月の返済額、金利支払い額が多く、手元に残る額が少ないことも意味しています。基本的には自己資本は多い方がいい、LTVは低いに越したことはありません。ローンを返済していくと、元金の返済分だけ、自己資金が増え、負債が減ります。LTVが減り、金利上昇リスク、空室リスクが減ることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 103]玄関の上り口に、縦の手すりを付ける。玄関に手すりがあると、高齢者、身障者ばかりでない方にも、靴を履いたり脱いだりに便利です。木製の34ミリ径程度の円形断面の手すりを、上り框(がまち)の近くにつけましょう。[ミニ知識]框(かまち)床のレベル差の部分に付ける水平材。玄関の上り框、床の間の床框などがあります。材質は、木、石、金属など様々ですが、目に付きやすい所ですから、高級な材料が使われる傾向にあります。
2004.12.01
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システムリカバリー変なものに感染し、パソコンのリカバリーを行いました。おかげで、HPアドレス、メールアドレスが全滅。バックアップのないアドレスなので、当分は困りそうです(笑)北京北辰売却北京北辰の残り6000株を、好決算で株価が伸びたところを、昨日、成り行きで売りました。1.74でつき、45%取れました。最近は大きく取れる売買が増えてきて、年末まで期待できそうです。5月の大幅含み損はすでに一掃され、かなり儲けも出ている模様。最後はワーサンガスの24万株の行方のみ(汗)。LTVを考える その2 LTV=(他人資本)÷(自己資本+他人資本) = 他人資本比率= 負債比率ボクの今回の物件で計算してみます。投資総額=4560万ローン総額=3100万自己資金=1460万LTV(負債比率)=3100÷4560=68%自己資本比率=1460÷4560=32%自己資本比率32%というのは、会社経営としてはちょっとしんどい数字です。株を買うなら、自己資本比率60%以上、負債比率(LTV)40%以下と、バリュー投資の本にはありました。LTVが高い場合、借金のリスク管理が重要になってきます。[まとめ]LTVとはLoan To Valueの略で、価値Valueに対する借金Loanの比率。借金の資産(総投資額)に対する比率、負債比率のこと。LTVの高さは、借金のリスクの高さを示している。[不動産の資産価値を上げる方法 102]室内の木部は、ペイントではなく、ステイン塗りとして木肌、木色を出す。木にペンキを塗って白くしてしまうのでは、木肌が見えなくなり、木を使う意味がありません。鉄でも樹脂でもいいわけです。現代の賃貸住宅では、木肌を見せる部分を多くする必要が、あるように思われます。壁、天井がビニールクロス、床がフローリングという決まりきったパターンに変化を付けるためにも、少ない木肌は大切にした方がいいようです。巾木、回縁、ドア枠(額縁)、窓枠(額縁、膳板)などは、木肌を残しましょう。
2004.11.30
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昨日は、みゆんこぺーさんに物件見学会に誘っていただきました。都心で土地や建物を探す皆さんの執念には驚かされました。経験、知識共に豊富な方たちで、大変勉強になり、刺激を受けました。不動産は普通に買っていてはいけないと、改めて思った次第です。ありがとうございました。LTVについてLTVとは Loan To Value ratio の略で、ローン資産価値比率などと訳されています。ローン総額(負債)を資産価値で割った比率です。LTV=(負債)÷(資産価値)資産価値は、相場によって上下します。計算する時点でLTVは常に変化することになって、指標としては不都合です。そこで、資産価値を総投資額と置き換える場合が多いようです。総投資額≒初期の資産価値だからです。LTV=(負債)÷(総投資額)これは、総投資額の中で占める借金の割合、他人資本の割合です。総投資額である資本は、自己資金(自己資本)と借金(他人資本)で構成されています。その他人資本の比率、負債の比率がLTVです。LTV=(他人資本)÷(自己資本+他人資本) = 他人資本比率 = 負債比率(明日に続く) [不動産の資産価値を上げる方法 101]フロントを付けて、ホテル並の現場常駐管理をする。ウィークリーマンション、マンスリーマンションの優れている点のひとつに、現場常駐の管理人がいることです。これだけで、サービスは格段に向上します。現場にいて経営管理するのはオンサイト・マネージメントと言いますが、重要な手法のひとつです。大型のマンションでは導入できそうです。というのも、通いの管理人が管理人室にいるケースが多いからです。管理人が管理人室に入って、閉じこもってしまうと、サービスが悪くなります。そこでホテルのようなフロントカウンターを作り、そこに24時間、居てもらいます。お客様が通る時は、立ち上がって挨拶します。クレームも聞き、トラブルにも対処します。不審者はその場でシャットアウトです。とにかく、理想はホテルです。
2004.11.29
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不動産の資産価値を上げる方法が、おかげさまで、ようやく100回になりました。まだまだ無理やりにでも続けていきます(笑)。101を目標に無い頭を絞って書いていましたが、200を目標にします。昨晩、物件見学を2件。立地がいまいちの上に、日当たり悪く、利回りまあまあ。(土日はブログを休業します。月曜に再開しますので、よろしくお願いします。)[不動産の資産価値を上げる方法 100]お金が大幅にかかることは、何もしない。お金の掛かるようなことはせず、もっぱら掃除だけしているのも一法です。設備投資のし過ぎは、利回りを落とし、結果的に資産価値を落とす結果になってしまいます。会社が上手く行かなくなる原因のひとつに、過剰な設備投資が上げられるそうですが、不動産経営でもありそうです。100回記念に、何もしないこともいいこと!という開き直りの方法を考えてみました(笑)。株でいう「休むも相場」に当たるのでしょうか。相場にへばりついてあれこれやるよりも、何にもやらないのも手です。不動産でも、当てはまる場合はありそうです。
2004.11.26
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広瀬さんの会合凄腕不動産アドバイザー+日本版ドナルド・トランプ広瀬さんの主催する会合に行ってきました。広瀬さん、クラブリッチ社長の泉さん、不動産のプロでもあるマダムKさん、上野さん、不動産投資家ジュンさん、ケイジさんにお会いしました。いやー、すごい人達ばかりでした。広瀬さんとは、なんと母校が同じ。ついでに受験動機も同じでした(ここは結構笑えますが、秘密にしておきます)。勉強になり、かつ刺激になった飲み会でした。広瀬さん、ありがとうございました。ROI その2ROI=(純利益)÷(投資した自己資金)ROIの分子にある純利益がキャッシュフローなのか、償却前、税引き前利益なのか、税引き後利益なのかどうかは、場合によると思います。もしキャッシュフローCFだとしたら、ROIは不動産投資ではCCRと同じになります。不動産投資のROI=(CF)÷(自己資金)ここでのCF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額)「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズでは、「ROIを高めよう!」と何度も出てきます。レバレッジを効かせて、投資を有利にしようとする発想です。株でいえば、借金をして買う信用買いです。レバレッジは、上昇スピードを高められますが、転落スピードも高められます。ただし不動産は、株よりもずっと堅実です。空室リスクを最小限に抑えて、安定した毎月のキャッシュフローを得られれば、ある程度のレバレッジは許容できると思っています。[まとめ]ROIは(純利益)÷(自己資金)で算出される指標で、投資家個人のための投資効率の指標です。自分の投資したお金がどれだけ見返り=リターンを生むかの指標です。純利益の所がキャッシュフローならば、ROIはCCRと同じになります。分母が自己資金のROIは、借金を増やして自己資金を減らせば、高くなっていきます。レバレッジを掛ける(借金の比率を大きくする)ことにより、自己資金に対する儲けの指標ROIを大きくすることができます。借金を増やしてROIを高める場合、借金をうまく制御する必要があります。ROIを不用意に高くすることは、ROEが高い会社と同様に、経営のリスクも大きくなることにも注意すべきです。[不動産の資産価値を上げる方法 99]ウィークリーマンション、マンスリーマンションに替える。ワンルームマンションを、ウィークリーマンション、マンスリーマンションに替える手も考えられます。立地と部屋数次第です。ただし、片手間の大家業というよりは経営になります。ビジネスホテルの靴脱がある版ですから、旅行業の許可が必要です。フロント、朝、昼食を出す軽食堂、リネンサービスなども用意します。稼働率は75%を切ると、赤字になるようです。複数棟用意できれば、会員制にして、どこでもすぐに泊まれるというメリットも出せます。不良債権化したワンルームマンションを買い取って、会員制マンスリーマンションにして成功している会社があります。それの小型バージョンは考えてみる価値はありそうです。
2004.11.25
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銀行から金利変更のお知らせが来てビックリ!でもよく見ると、現状1.975%から来年前半6ヶ月は1.975%になる旨が書かれています。なんだ、変わらないのか。今年の春には、金利が上がる上がると大騒ぎだったのはなんだったんだろう。。。でも、繰上げは予定通りしようと思ってます。ROIとはReturn On Investmentの略で、直訳すると投資の上の見返り(リターン)。投資した自己資金がどれだけ儲かったかという割合です。ROI=(純利益)÷(投資した自己資金)ここでの自己資金とは、投資家が出した自己資金です。ROEが会社の自己資金(自己資本)に対する儲けだったのに対し、ROIは投資家の自己資金に対する儲けです。ROEは会社の儲ける度合いの指標であり、ROIは投資家自身の儲け度合いの指標です。ROI >> 投資家の指標:その投資がどれくらい儲かっているかROE >> 会社の指標:その会社経営がどれくらい儲かっているか両者とも、分母が総投資額ではなく、他人資本(負債)を除いた自己資本である点が共通しています。ただし、同じ自己資金、自己資本による利回りでも、投資家個人の指標(ROI)と、会社経営の指標(ROE)で違いがあります。分子のRはリターンですが、分母がI(Investment:投資)とE(Equity:株主資本)と違っています。[まとめ]ROE、ROIともに、自己資本に対してどれくらいのリターンがあるかの指標。ROEは会社の指標、ROIは投資家個人の指標。分母にくる自己資本が、ROEでは株主資本、ROIでは投資家の自己資金となります。負債を除いた自己資本で考えるのは、両者とも共通しています。借金を大きくすると、ROEもROIも大きくなります。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 98]入居者への館内掲示板を、集合ポストのそばに、目立たないように付ける。連絡事項を貼る掲示板はぜひ必要です。ただし、あまり目立つようだと、見た目も悪く、あれこれ口うるさく教育されているようで逆効果です。目立たないようにひっそりと、しかも効果的に、掲示板を付けましょう。コルクのボードが一般的です。貼る位置は、入って正面よりも、側面に付けた方が感じがよくなります。そして、掲示板管理も必ず行いましょう。張りっぱなしのビラは、資産価値を落としてしまいます。
2004.11.24
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用事で火曜まで留守にします。水曜からブログの続きを書きますので、よろしくお願いします。明日、土曜の分も貼っておくことにします。2日分のブログをどうそ。不動産のROE株式投資指標ROEは Return On Equity の略で、直訳すると資本(Equity)の上の投資リターン。株主資本利益率と普通は訳されています。Equityとはやっかいな英単語で、諸経費を引いた財産の純粋価値、自己資本、株主資本などと辞書には書かれています。Equitiesと複数形で使うと、株という意味にもなります。ROE = (純利益)÷ (株主資本)税引き後純利益を株主資本で割ったものがROEです。その企業がどれくらい儲ける力があるかの、ひとつの指標です。企業の収益性の指標です。おおざっぱに言うと、株主が投資した金額が自己資本。銀行や個人からの借入が他人資本(負債)。その自己資本と他人資本(負債)を合わせた金額を元手にして、資本として、企業活動を行います。その元手、資本に対して、どの程度儲かったかを考える必要があります。ただし、借金は自己資本に比べて悪い元手、他人の資本ですから、借金を除いた自分の資本に対してどれくらい儲けたかを考えようというのがこのROEです。投資家から見ると、自分が買った株による資金は、まさに自己資金です。株主は会社の所有権を持分に応じて買ったわけですから、買った株の分だけの資金を資本として投資していることになります。ただし、市場で売っている価格で買ったわけですから、上場時の価格とは違ってきます。会社は上場時に株を売って資金を得て、それを自己資本とします。さらに、利益を蓄えて自己資本を増やしていきます。このように、自己資金といっても、厳密には、上場後に相場の値で買った株主の自己資本ではなく、あくまでも会社における自己資本、負債ではない資本です。ROEが10%だと、100円の会社自己資本に対して、年間10円の純利益を生む力があるということです。ROEが20%だと、100円の自己資金に対して、年間20円の純利益を生みます。ROEは、基本的には大きければ大きいほどいいわけです。ただし、落とし穴もあります。純利益が同じでも、借金を大きくして自己資金を減らせばROEは大きくなってしまいます。分母の自己資本を小さく操作できるからです。100%借金ならば、ROEは無限大です。指標だけで判断する危険は常にあります。生の財務データを見るクセはつけておくべきでしょう。さて、この株式投資指標ROEを不動産投資指標にできないかどうかを考えます[不動産の資産価値を上げる方法 96]不動産管理会社を替える。大家さん業を長くされている方は、地元密着型の古い体質の不動産業者に、管理を依頼しているケースが多いようです。それで問題なければいいのですが、長いこと空室が埋まらなかったり、クレームへの対応がまずいようでしたら、管理会社を替える必要があります。しがらみから離れて、ドライに判断しましょう。ここからは、土曜のブログです(笑)不動産のROE その2ROE = (純利益)÷ (株主資本)会社経営を、ひとつの不動産の経営に見立てて考えます。純利益はそのまま。株主資本は、総投資額からローンの負債(他人資本)を引いた自己資金(自己資本)に対応します。すると不動産のROEは不動産のROE = (純利益)÷(自己資金)となります。これはCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)に近い指標です。CCR = (キャッシュフロー) ÷ (自己資本)ここでキャッシュフロー CF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額) 自分が払った現金、キャッシュは自己資本で、それに対するキャッシュのリターンですから。ただし、CCRでの分子のキャッシュは、償却前、税引き前利益からローン返済額を引いたもの、キャッシュフローそのもの、受け取る現金そのものです。会社の場合の税引き後純利益とは、少し異なります。純利益の中に、税金、元本返済分が入るか否かの違いはありますが、ROEはCCRに近い指標です。不動産のROE ≒ CCR総投資額に占める借金を多くすると、自己資金は減るわけですから、ROE≒CCRは高くなります。レバレッジを大きくかけると(借金の比率を大きくすると)、ROE≒CCRという指標を高くすることができます。ROE≒CCRだけで判断すると、負債のリスクが見えなくなる危険があります。[まとめ]株式や不動産投資の指標のROEは、(純利益)÷(自己資本)で計算される利回りのこと。自分の投資したお金が、毎年どれくらいの割合でリターンを生むかの割合、収益性の指標。ROEはCCRに近い。借金が多くなるとROE (CCR)が高くなる傾向があるので注意が必要。[不動産の資産価値を上げる方法 97]汎用性、柔軟性のある設計、リフォーム、物件選択を行う。後にどうにでも変更できる設計やリフォーム、物件選択を心がける必要があります。特殊な用途にしか使えない特殊な設計だと、状況変化に対応できなくなってしまうので注意しましょう。ボクの実家は自分が設計したせいもあり、汎用性のまったくない建物です(笑)。雑誌にもTVにも出たので、当時は満足していました。20年近く経った今は、用途変更が効かないので、大変困っています。自宅として使っていたものを、すぐに人に貸せるように作っておけばよかった。壁を少しいじるだけで、1R>1DK>2DK>2LDKと変更できるように作っておけばよかったと、今は考えています。今後、設計する際や新たに物件を買う際は、状況変化に対応可能な汎用性、柔軟性を重視しようと思っています。
2004.11.19
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円が強烈に上がってきました。円転を早いとこやっておいてよかった(汗)。今後、100円を切るようなら、円をまた送金してHKDにして、来年の大きな下げを待つ作戦に出ようと思ってます。100円で買って110円で円転すれば、為替だけで10%取れます。これは大きい(笑)。人民元切り上げ前夜でもありますから。人民元が少しでも上がれば、H株は好感触で上昇するでしょう。そこで一旦は売って、その後の戻りで買い戻すというすばしっこいトレードも考えられます。出来るかどうかは知りません(笑)。年末が近づいてきて、税金が気になってきました(笑)。含み損銘柄を一掃して税金対策をするか、予定通り持ち続けるか。と悩んでますが、リスクテイカー親分によると、ガンガン稼いで、税金なんて払ってやる!と思っていいる方がいいそうです。斉藤ひとりさんもそのように申してました。税金を気にしてトレードすると失敗するそうですから、稼ぐことだけ考えることにします(笑)キャッシュ・オン・キャッシュリターンCCR、COCは同じもので、 Cash On Cash Return の略です。直訳すると、現金の上の現金。分母が現金の上に、分子も現金ということ。投資した自分の現金に対して、どれだけ現金の見返りがあるかの比率です。自己資本配当率などと訳されます。CCR = (キャッシュフロー) ÷ (自己資本)ここでキャッシュフロー CF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額) 自己資本のことを、Equityとも書きます。実質収入を実質投資額で割ったものです。投資効率の指標ですが、借金が多くなるほど大きくなる点に、注意する必要があります。また、キャッシュフローCFの計算では、ローンの元本返済も引いています。手取りのフローですから、当然引くわけです。ただ、元本返済は土地、建物という資産に組み込まれるわけですから、完全な費用ではありません。[まとめ]キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンCCR(COC)は、償却前、税引き前手取り収入を自己投資資金で割った、現金どうしでの利回り。実質的な利回りではあるが、借金が増えると大きくなること、元本返済がリターンに含まれないことに注意が必要となります。[不動産の資産価値を上げる方法 95]入居者募集看板をデザインする。空室が無いのに、業者さんの空室募集看板が掛かりっぱなしになっているアパート、マンションが多くあります。管理会社がどこかを示せるし、管理会社自身の宣伝にもなるし、いちいち取り外すのが面倒なので、そうしているのでしょう。空室募集の看板は業者さんまかせで、それも格好のいいデザインではありません。空室になったら独自の看板を出すべきでしょう。パソコン上でデザインして、大きさも取り付ける位置を考慮して慎重に決め、樹脂などに焼き付けてもらいます。普段は共用物置にしまっておき、空室になったら目立つ所、何箇所かに取り付けます。取り付けの方法も事前に考えておかないと、いい加減に針金でとなってしまいます。そして、空室が埋まったらすぐにしまいます。空室募集の看板は、非常に重要な広告ですから、しっかりとデザイン、運用しましょう!
2004.11.18
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サイノリンク、昨日売ったら急騰しました(笑)。ボクが売ると上がるなー。上げたい株は、少し売るのがいいかも。今日は成り行きの売りで1.11で10000株売れました。+50%強取れました。サイノリンクの持ち株はついにゼロになりました。H株全体が活気付いてきたようです。外から香港に資金が流入しているようです。当分、売り体制でいきます。PERについて株のPER=(株価)÷(1株当たりの純利益)不動産のPER=(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)(純利益 : 税引き後利益 or 経常利益)この不動産のPERは、利回りの逆数です。ただし、不動産の場合は諸経費が1割程度かかるので、1棟の価格は割り増しして考える必要があります。株の場合は税引き後利益か経常利益です。(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)は、不動産の実質利回りの逆数に、ほぼ対応します。不動産PER = 1/実質利回り実質利回りが分かれば、その逆数を取ると、不動産PERが出ます。不動産PERは、株式PERと同じように「価格が純利益の何倍か、約何年で回収できるか」が分かります。10パーセントの表面利回りでは、1/0.1=10倍で、10年で回収できます。20%の表面利回りでは、1/0.2=5倍で5年で回収できます。これは利益を再投資する複利ではなく、利益を足し算するだけの単利での計算です。「PER5倍は買い」とは、「実質利回り20%は買い」ということ。両者ともめったにありません(笑)。あってもリスクはかなり高くなります。[まとめ]株式投資指標PERは、実質利回りの逆数に対応する。PERは、価格は利益の何倍か、何年で回収できるかの指標。PERは低いほどよい。不動産でも、実質利回りの逆数を取ってPERを出し、割安さの指標とすることができる。[不動産の資産価値を上げる方法 94]小型のスポーツジムを作る。中古の小型プレハブ、コンテナハウスなどを置いて、中に簡単な運動器具を置くと、小型のスポーツジムができます。ベンチプレス、スクワット、チンニング、腹筋ができる器具を一台、自転車マシンを1台置けば、ひと通りの運動がこなせます。実はボクのマンションでやってみたいことなんです。自分の欲しものから揃えていくのがいいかと思っていたんですが、ミカコにあっけなく反対されました(笑)。
2004.11.17
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サイノリンクが0.99で10000株売れました。株配も付いた上にプラス30%強だから、まあまあ。残りはついに10000株。いい企業でもったいないから、これぐらいは取っておきたい気はします。上海エステート、しんせん高速は売れず。年末までは売り体制で行きます。ワーサンガス24万株強は、未だに売買停止。牢屋入り。いつ娑婆に出れるのか。。。株式投資指標PERに対応する不動産指標はないか?PERとはPrice Earnings Ratioの略で、株価収益率と訳されています。P/Eと書かれることもあります。Priceは価格、Earningsは利益、Ratioは比率です。PがEの何倍になるかが、PERです。ここでのPは、株の価格です。PER=(株価)÷(1株当たりの純利益)純利益は、普通は税引き後利益を使いますが、経常利益のこともあります。1株当たりに計算した純利益の、何倍の値段が株価に付いているかが、PERには示されています。PERが10(倍)ならば、利益の10倍の株価です。利益が100円で株価が1000円なら、PERは10(倍)です。PERが低い方が、儲かっている割に株価は安いということです。低PERを買うとは、儲かっている企業の、安値で評価されている株を買うということです。割安株の目安です。PER5倍以下を狙うとか、バリュー投資ではよく聞きます。PER10倍の株価で、1000円の株を買ったとします。利益は100円の企業です。1000円の投資した会社が、1000円の利益を生むには、同じ100円の利益が続くとしたら、10年かかります。その利益がすべて株主のものとすると、PER10倍とは、投資を回収する年数でもあります。投資を回収する年数は、PER10倍の株では10年、PER5倍の株では5年かかります。PER倍の株では、回収はPER年かかります。PERは株が割安かどうかの指標です。この指標を不動産に応用して、不動産が割安か否かの判断に使えないだろうか?このような指標、PERを強引に不動産に当てはめてみます。1株の価格>1棟の価格、1株当たりの利益>1棟当たりの利益とします。PER=(株価)÷(1株当たりの純利益) >>>>> 不動産PER=(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 93]デザインコンセプトを統一する。モダンデザインなら、すべての要素をモダンデザインに統一する。様式調のデザインなら、様式調に統一する。建物の色、サッシ、手すり、植木鉢の形まで、統一する必要があります。当たり前ですが、ほとんどのアパート、マンションではおざなりにされています。建物、家具、備品に到るまで、すべてに一貫したデザインを追求しましょう。
2004.11.16
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NOI(Net Operating Income:正味の実行収入、ネット収入)の式に、なぜローン金利を含まないのか、疑問が解けました。NOIを求める際、家賃収入から様々な経費を引きます。しかし、ローン金利は引きません。すなわち、NOIは金利差し引き前、償却前利益です。NOIは営業利益であって、経常利益ではないのです。なぜでしょうか?それは、NOIとそれを元に計算するFCRが、不動産の収益性を見る指標だからです。金利は費用には違いないけど、ある不動産を買って、どれくらいの借金をするかは、人それぞれです。経営の仕方によって、借金の度合いによって、金利は変わってきます。これでは、不動産自体がどれくらい儲かるものかは分かりません。その不動産固有の指標、その不動産がどれくらい儲かるのかの指標、その不動産に投資するとどれくらいのリターンがあるかの指標がNOIなのです。金利を引いた償却前利益、経常利益で見るのは、経営を見ることになります。その人(会社)の経営が安全なのかとかを見ることになります。不動産自体の収益性からは、少し離れることになります。ですから、金利を引かないのです。NOI÷総投資額で算出されたFCR(Free and Clear Return:余計な経費を取り除いた(Free and Clear)ネット利回り)も、各不動産の収益性の指標になります。それぞれの不動産のFCRを比較することにより、儲かる不動産か、儲からない不動産かがすぐに分かります。ローン金利を引いた利益で比較したら、不動産の比較ではなく、不動産経営の比較になってしまいます。[まとめ]NOI、FCRは不動産自体の収益性の指標。だから、経営の仕方で異なるような、ローン金利を収益から引くことはしない。FCRを比較することは、どの不動産が儲かるかを比較することになる。手取り収入による利回りを比較しても、不動産を比較できない。[不動産の資産価値を上げる方法 92]入居者にアンケートを実施する。お客様に退去理由を聞くことを、一歩進めて、入居されている方にアンケートを取ることも有効です。アンケート用紙に、気に入った点、気に入らない点を、簡単に書けるように工夫します。アンケート結果を分析して、すぐにリフォームなりサービス改善を行います。
2004.11.15
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土日はブログ休業中。3件の物件見学を夜の10時に、車でやってきました。最近はドライブといえば物件見学です。1件はなかなか好印象。マイナー線のマイナー駅というのがネックです。「ろくでなし日記」http://cmbcmb.fc2web.com/index.htmlは最高に面白いです!バフェットのお話、経理のお話、高校時代からの金貸し業のお話、怖い方達と渡り合ったお話、などなど。夢中で一気に過去ログすべてを読んでしまいました。世の中にはすごい人もいるものだと感心しました。みなさんもぜひ訪ねてみて下さい。KDDIから請求書が来ました。香港への15分の電話で、なんと2500円!HSBC香港からの送金に手こずって、というか、HSBCが詐欺防止のために送金ストップをしていて、その解除にあれこれ頼んだためです。IP電話にすれば安いそうですが、たまにしかしない国際電話のために契約するのも面倒だし。メールを一杯送って、向こうから電話が掛かってくるのを待つのが最善かも。H株が元気になってきました。金利も原油高もイラクも織り込み済みですから、年末までは期待できそうです。華能国際は買い待ちしていたけど買えず。上海リアルエステートは売り待ちしていたけど売れず。本業の利益、副業の利益会社の経理では、本業の利益を営業利益、副業の利益、利息などを加味した利益を経常利益と呼びます。副業と言っても、たまたま上がる利益ではなく、常に、定期的に、経常的に上がる副業の利益です。経常利益には他に支払い(受け取り)金利なども含まれます。営業利益・・・本業の利益経常利益・・・本業の利益 + 副業の利益 ± 金利(配当)不動産収入では副業はないとしても、金利を考えると、金利を引かれない営業利益がNOIとなります。NOI(Net Operating Income:正味の実行利益) = 営業利益するとFCRは、営業利益を総投資額で割った利回りということになります。金利を引いた経常利益を総投資額で割った利回りは、実質利回りです。FCR=(営業利益)÷(総投資額)実質利回り=(経常利益)÷(総投資額)[まとめ]営業利益 = 金利支払い前、償却前利益 = 収入-費用 = NOI・・・・・FCR計算経常利益 = 償却前利益 = 収入―費用―金利・・・・・・・・・・・・実質利回り計算[不動産の資産価値を上げる方法 91]退去者から、退去理由を聞く。転勤、出産、マンションの購入など、退去理由はいろいろあります。でも、住みにくいとか、使いにくいなどの理由は、耳に痛いけど聞いておくべきでしょう。「ご退去されるんですか?ご転勤でしょうか?」と同時に、「何か部屋で使いにくいところがありましたでしょうか?」とマイナス要素を聞き出しおきます。そして空室になったら、そのマイナス要素の対策を、なるべく打っておきます。クレームに対する対処が、ノウハウの蓄積に効果抜群です。嫌なことを嫌なことと思わずに、進んでできるようにするのも、マンスリーホテルのマネージャーになる一歩です。
2004.11.13
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久々に売りの待ちうけ。上海リアルエステートが急騰で、待ち伏せしましたが、成らず。1万株だけですが、売り残しています。来週に期待します。バフェットがチャイナライフを買うという噂のおかげか、徐々にH株が切りあがってきています。年末までに、また売りを仕掛ける場面が来るかもしれません。プロパティ・マネージメントでは、家賃収入にも2種類用意されています。GPI (Gross Potential Income):総潜在収入EGI (Effective Gross Income):実効総収入Gross Potential Incomeは、すべての潜在する収入。今の家賃が、今後、空室がなく入金されると仮定した場合の家賃収入のことです。今の家賃はお金になる潜在能力ではあるけれど、空室になったり、入金がされなかったりはありうるわけです。表面家賃収入と言ってもいいかもしれません。Effective Gross Incomeは、実際に効果のあるすべての収入。空室損失、未回収損が引かれた家賃収入です。[まとめ]I(Income)が付く略語3種GPI (Gross Potential Income):総潜在収入・・・満室で未回収のない表面家賃収入EGI (Effective Gross Income):実効総収入・・・GPI―(空室損失+未回収損)NOI (Net Operating Income) :金利支払い前、償却前利益・・EGI―費用[不動産の資産価値を上げる方法 90]ゴミ出しの方法を文章化しておく。アパートを見ていると、大きなソファが置きっぱなしになっていたり、郵便ポストのまわりが散らかっていたり、ゴミによって資産価値を落としている実例は、非常に多いです。ゴミは軽視されがちですが、近所の方とのトラブルが起きやすく、ゴミ置き場もよごれて環境悪化しやすいなど、考える点は多くあります。燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ゴミなどの曜日による分別、大型のゴミの処分法、出す場所、ゴミのまとめ方、掃除当番などのマニュアルを、B5用紙1枚くらいにまとめて、最初に渡しておきます。ゴミトラブルが少しでも減るように、万全を期しましょう。
2004.11.12
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イロイロな不動産収入をまとめてみます。1 年間家賃収入(駐車場収入他込み) ・・・・・・・・・・・・・・・・表面利回り2 金利支払い前、償却前利益= NOI (収入―費用)・・・・・・FCR3 償却前利益 (収入―費用―金利)・・・・・・・・・・・・・・・・・・実質利回り4 キャッシュフロー(収入―費用―借入元利返済) ・・・・・・・キャッシュオンキャッシュ利回り5 税引き前利益 (収入―費用―金利―減価償却費)6 税引き後利益 (収入―費用―金利―不動産所得税)表面利回り:単純利回り、グロス利回り、粗利回り実質利回り:純利回り、ネット利回り、総合還元利回り、CAPレートNOI:Net Operating Income (正味の実行利益)FCR:Free and Clear Return (余計なものを除去した収入による利回り)FCRには金利が費用として計上されていない。FCRを実質利回りとする例もある。実は、表面利回り計算用の年間家賃収入にも、イロイロあります(汗)。大変なので明日に続く。[不動産の資産価値を上げる方法 89]断熱の追加工事をする。以前述べたような後付用のプラスティックサッシ(YKKのインプラス、トステムのスペーシアなど)を付ける、ポリカーボネート中空板をガラスに貼る以外に、壁にも断熱の追加をするとより快適です。簡単にするには、発泡ポリスチレン(商品名 スタイロフォームなど)付のプラスターボードを壁の上に貼って、断熱+防かびクロスを貼ります。畳はスタイロ畳にします。屋上は外断熱仕様の防水とします。予算の掛かり方は様々ですが、居住性は一気に向上します。断熱さえよければ、冷暖房の効きは良くなり、結露もなくなり、建物のもちにも影響してきます。実はボクのマンションで、今、断熱工事をやっている真っ最中です。1階は日当たりが悪く、結露もしやすく、湿気も溜まりやすい。そこで、ボクの部屋で実験済みのポリカーボネート中空板を貼らせてもらいました。ガラス用両面テープで貼ったものですが、今度は中空層に結露水が入らないように、ポリカ板上部のみ、シリコンシールを打とうと思っています。換気扇も強力なものに変えて、換気口に付ける形式に変えます。かなりの出費ですが、高断熱仕様として売り出します(笑)。
2004.11.11
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プロパティ・マネージメントの利回り計算に使われるNOIとは、Net Operating Incomeの略で、金利支払い前、償却前利益です。Net Operating Incomeを直訳すると、正味の稼動している(回っている)利益となります。NOI=年間家賃収入―費用 =年間家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気+共用水道代)減価償却費は控除しないのは分かりますが、ローン金利を引かないのが、ボクにはまだ理解できないところです。減価償却費は、実際の手取りには影響しますが、税金計算上のことなので、最後の税引き後利益の計算時にカウントすればOKです。ただし、ローン金利は銀行の儲けであり、こちらの損となるわけですから、明らかに費用に含まれます。ただ、NOIと借入金利とを比較する場合、NOIの中に金利が含まれると問題があるのかもしれません。うーん、この辺は分からない(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 88]マンションの売りの部分を、グラフィックで強調する。業者さんにチラシをまかせておくと、なんとも無味乾燥なものになってしまいます。そこで、チラシの類は自分でも作るようにします。使うソフトはイラストレーター、フォトショップ、ベクターワークスなどです。見栄えのいい写真を大きく見せます。売り文句もその上に重ねるように大きく出します。どちらかと言うと、分譲マンションの広告チラシを目指しましょう。ブログ右上のマンションの写真は、2枚用意して、定期的に変えています。ひとつは北西コーナー側、ひとつは南側。北西コーナー側の写真は、カリフォルニアの青い空で、電線、電柱がありません。電線、電柱の建物にかぶる部分だけはあります。これはフォトショップで加工したものです。まあウソはない(青い空は日本晴れ、電線、電柱は建物を見えにくくしているので省いたということにします)ので、OKでしょう!
2004.11.10
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償却基礎価格は、取得価格を0.9倍します。償却終了時にも10%の価値は残っていると考えての計算式です。中古の場合は、今までの償却費累計額を、(取得価格×0.9)から引きます。残りの耐用年数は、法定耐用年数―(経過年数×0.8)とします。中古の場合償却基礎価格=(取得価格×0.9)-(償却費累計額)耐用年数=法定耐用年数―(経過年数×0.8)償却率=1/(耐用年数)償却費=償却基礎価格×償却率[不動産の資産価値を上げる方法 87]マンションのホームページを作る。自分のマンションの宣伝用に、専用のホームページを作ります。満室時から作って用意しておきます。写真、宣伝文句、地図、賃料、間取りなどの情報を張っておきます。住んでみたい人用の、ウェイティングリストも用意します。不動産業者だけに情報発信をさせておくわけにはいきません。自分からも情報発信しましょう!
2004.11.09
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減価償却期間(=耐用年数)は、RC造は47年、W造は22年。どちらが得なのでしょうか?どちらも建物価値が4000万円で、築12年とします。RC造は残り35年、W 造は残り10年です。毎年の償却費はRC造 4000万円/35年=114万円/年W造 4000万円/10年=400万円/年となって、W造の方が、圧倒的に減価償却費があります。賃料が同じとすると、減価償却費×税率の金額だけ、毎年の手取額が増える計算です。RC造は35年かけて長々と償却しなければならないけど、W造は10年で償却できます。投資では、早く元を取ってしまいたいと考えるのが一般ですから、減価償却の点からは、RC造よりもW造に軍配が上がります。税金計算をする上では、上記の式はもう少し複雑になります。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 86]外国人を入居させる。高齢者の他に増えることが予想されるのが、外国人です。そこで、外国人対策も、早めに打っておく必要があります。ゴミ捨てなどの居住マナーマニュアルの作成、教育の徹底、保証会社による保証人確保などです。車工場近くのアパートを見に行ったことがあります。たぶん、全室ブラジル人でした。廊下で出会った方は、会釈を交わしてくれて、好印象でした。聞くところによると、家賃滞納で追い出されると、他に行き先がないので、支払いは非常にいいそうです。これまでのように、外国人はお断りとする状況ではなくなりつつあります。自分の持つマンション、アパートのターゲット層に合わせた外国人対策を練る必要があるでしょう。
2004.11.08
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減価償却期間(=耐用年数)は、住宅用の場合、以下のように税法で定められています。RC造 47年S造(骨格材4ミリ超) 34年 (骨格材4ミリ以下3ミリ超) 27年 (骨格材3ミリ以下) 19年W造 22年 「減価償却資産の耐用年数に関する大蔵省令」という表の中に、事務所用、住宅用、飲食店用と分かれていて、同じRC造でも、耐用年数は違ってきます。耐用年数といっても、実際に何年もつかという物理的な年数ではなく、あくまでも、税金の控除が何年受けられるか、という税金上の問題です。RC造の耐用年数は、以前は60年だったものが47年になりました。これは実際の耐用年数が減ったわけではなく、税金の控除を受けられる期間が47年になったという意味です。物理的、経済的な耐用年数は、建物の数だけ違います。(明後日に続く。土、日は出掛けますので、月曜から再開します。宜しくお願いします。)[不動産の資産価値を上げる方法 85]高齢者、身障者対応にする。高齢者、身障者向けの住宅にするには、まず、共用階段、玄関上がり框(がまち)、部屋相互間の段差などへの対応が重要です。住宅内事故で一番多いのは、階段でも浴室でもなく、3ミリを超える微妙な段差でつまずいて転倒することです。まずは段差を作らないことが重要ですが、段差がある場合は、勾配の付いた板を付けるだけでも、転ぶ事故は減ります。ホームセンターで、そのような勾配の付いた板が売られています。和室の入り口が3センチほど上がっている場合がありますが、その板を付けるだけで、転倒防止に役立ちます。マンションの場合は、コンクリートスラブ上に排水管を配管するため、トイレ、風呂部分が20センチ近く上がっている場合があります。このような段差を解消するのは、まず不可能です。他の床を20センチ上げなければなりません。天井高の低いマンションでは無理です。そこで、段差の部分にノンスリップを貼る、それを貼れるようにドアをアンダーカット(下を切って吸気をよくすること)するなどの工夫で対処します。階段、玄関の上がりに手すりを付けることも有効です。トイレ、浴室などの、立ち上がる部分にも、手すりを付けましょう。手で引っ張ることにより、立ち上がりが楽になります。センサー付足元ライト、大型スイッチなども有効です。コンセントに入れられた電線に足を引っ掛けて転倒しないように、マグネット式のコンセントがあります。ペット対応とするのも、高齢者対策のひとつです。このようなハード的な対応以外に、ソフト的な対応も考えねばなりません。保証人、保証会社の保証の確保、医療機関連絡先リストや緊急時連絡先リストの作成などです。高齢者、障害者に障壁が無いデザインのことを、バリアフリーと呼びます。さらに進んで、誰にでも使えるデザインは、ユニバーサルデザインと言います。バリアフリー、ユニバーサルデザインは、業界標準になりつつあります。中古物件はその流れに取り残されないように、対策を打つ必要があるでしょう。また、高齢者は、人口構成から見て、間違いなく増えていきます。その対策はしておくべきでしょう。
2004.11.06
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減価償却費はどうするか?これはだいぶやっかいです。税務申告上の利益には、減価償却費が引かれています。RC造の建物だと、減価償却期間は47年です。4700万円のRCだと、4700万円÷47年=100万円/年となり、毎年100万円づつ減価していく、ボロくなっていくとして、その100万円は費用として認められます。250万円の純利ならば、税金計算上の利益は250万円-100万円=150万円となります。減価償却費を引いた段階での利益を、税引き前利益と言います。前の例で言えば、純利250万円から減価償却費100万円を引いた150万円が、税引き前利益になります。純利の250万円は、減価償却前利益と言います。[まとめ]4700円の価値のRC建物・・・・47年間で価値がゼロになると仮定する。毎年均等に100万円ずつ減価していくと仮定する。 この場合の減価償却費=100万円 償却前利益=家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気+共用水道代+ローン金利)=250万円とする。税引き前利益=償却前利益-減価償却費=250万円-100万円=150万円この150万円の所得に対して税金が掛けられます。[不動産の資産価値を上げる方法 84]木製の装飾を部分的に使う。木部を出す外観が好まれる傾向が出てきました。建売物件でも、ベランダの手摺とか塀の一部に木を使うものが多く見受けられます。防腐処理技術が進歩して、木でも腐りにくくなったからです。木粉を混入した樹脂も発売されています。見た感じ、木です!これはウッドデッキなどによく使われます。これをベランダ手すり壁などに使うにも有効です。あくまでも部分的ですが、木を装飾的に使って、建物のイメージを高めましょう!
2004.11.05
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どこまでが費用?昨日、FCRは(正味の収入)/(総投資額)で計算されると書きました。この正味の収入が、じつは厄介です。費用を引けばよいといっても、どこまでを費用にするかで、変わってきます。問題は、ローン返済元本、ローン金利、減価償却費、所得税をどうするかです。ローン返済元本は、自分の資産を買うために引き落とされているのだから、強制貯金と同じ。だから費用にはならないと考えます。しかし、ローン金利は銀行の儲けです。他人を儲けさせているということは、自分が損をしているということですから、これは間違いなく費用です。ここまでのネット収入の式は次のようになります。ネット収入=家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気代+共用水道代+ローン金利)減価償却費をどうする?は非常にやっかいな問題なので、明日にします(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 83]植木鉢の周りに化粧ブロックを積む。大きな植木鉢を置いて、その周囲に化粧ブロックを積むだけで、見た目がかなり変わります。植木鉢を置いただけだと、どうしても簡単な植栽といった感じですが、ブロックで囲むと、少々リッチな雰囲気になります。植木鉢の裏側の位置に、素焼きレンガや化粧ブロックを何段か積み、囲みます。完全に囲わずに、正面は積まずに残します。円弧状、コの字状に囲みます。囲った中には木片チップとか小石を敷きます。小さな植木もいくつか入れます。実はこれ、あるホームセンターで見たプレゼンテーションです。これはいい、やってみようと思った次第です。
2004.11.04
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FCRとは?不動産指標を勉強していきます(宣言)。みゆんこぺーさんが、プロパティーマネージメントで使われる指数を、色々と教えてくれました。ただ、ボクの知識の無さで、どうもピンときません。ということで、これから徐々に勉強していこうと思います。まずはFCRから。FCRとはFree and Clear Return の略で、(ネット収入)/(総コスト)です。ネット収入のnetとは、「正味の、掛け値なしの」といった意味です。純益はnet profitになります。グロス(gross:総計の、gross profit は総利益)が対応します。不動産を持つための支出には、固定資産税、都市計画税、管理費(業者に外注する場合は通常、家賃の5%、一括借上げによる家賃保証してもらう場合はさらに10%)、営繕費(補修工事、メンテナンス費など)、火災保険料、共用電気・水道代などがあります。さらに空室のコストがあります。これらの費用を差し引いた実質的な収入が、ネット収入(net profit:正味の収入、実質収入)になります。総コストには、物件価格の他に、仲介手数料、不動産取得税、登記費用、印紙税など、買った時にかかった費用をすべて足します。(ネット収入)/(総コスト)とは、いわゆる実質利回りのことです。ということは、FCRは実質利回りです。実質利回りは、純利回り、ネット利回り、総合還元利回り、CAPレートとも呼ばれます。表面利回りは、(満室現在家賃収入)/(買値)で計算されます。それに対して、実質利回りは、(実質家賃収入-費用)/(買値+取引費用)、すなわち(純収入)/(純支出)で計算します。表面利回りが10%の物件は、実質利回りは8%とか7.5%になってしまいます。FCRのRはReturnで、投資額に対するリターンです。では、Free and Clear とはなんでしょうか?収入には色んな費用も含まれています。その費用を全部引いて、完全に除去して(Clear)解放した(Free)収入にする必要があります。その余計なものをクリアして導き出した、純粋に独立した収入で利回りを計算した指標がFCRだということです。「free and clear」 とは、「除去する」ということで、「見かけの収入の中から余計な支出を除去して、正味の収入を得る」という意味になります。[まとめ]FCRとは、Free and Clear Returnの略で、実質利回りのこと。収入の中から余計な費用を除去(free and clear)してネット収入を出し、それを総投資額で割ったもの。[不動産の資産価値を上げる方法 82]ガスメーター、電気メーターをパイプスペースの中に隠す。メーター類が露出されているマンションは、意外と多いです。ドアの上に電気メーターがあるとか。ボクのマンションもそうです(笑)。そういったメーター類をPS(パイプスペース)の中に入れ、PSの扉に穴を空けて、メーターが見られるようにするとすっきりします。玄関回りはすっきり綺麗にした方が、豪華に見えます。注意すべきは、電気とガスの配管は、同じPSに入れられないことです。電気がスパークして、漏れたガスに引火する可能性があるからです。その場合は、PS内部をブロックなどで仕切ることで解決します。
2004.11.03
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入金が無い!一昨日、31日が10月最終日で、ボクは入金確認をするためにATMで記帳しました。なんと1件分、入金がありません。そこですぐにお客様に確認。すると、月末自動送金にしてあるそうです。土日が月末の場合は、入金は翌月初日になります。再度、翌日1日、月曜にATMで記帳したら、無事、入金されていました。お客様に、余計な心配を掛けてしまいました。零細企業経営者をしていた時の癖で、入金が無いと分かった瞬間に督促してしまいます(笑)。今回の教訓。月末入金確認は、翌月平日の初日にする。契約時に、月末までに確実に入金されるように、25~27日までの期間で送金手続きをして欲しい旨を知らせておく。の2点です。[不動産の資産価値を上げる方法 81]コンクリートのたたきに、ノンスリップ塗装をする。ノンスリップシートを貼る。昨日の階段に続いて、外廊下もコンクリートのままではなく、仕上げしましょう。表面がザラザラしたノンスリップ塗装を塗るか、樹脂製のノンスリップシートを貼る方法が安いと思います。どちらがいいかは予算次第ですが、塗装は色がグレイ、緑のきつい色しかなく、もうひとつといった印象です。また、汚れやすいようにも思えます。ということで、ボクはノンスリップシートの方をお薦めします。ボクの築7年マンションでも、外廊下にはノンスリップシートを貼っています。スチームバギーで洗うと綺麗になって、まだまだ使えそうです。もうこれ以上無理となったら、張り替えればいいだけです。乾式工法と湿式工法で迷ったら、乾式を取るべきです。工事の信頼性、スピード、メンテのし易さで、乾式に軍配が上がります。コストをかけてよいなら、磁器質タイルか素焼きタイルも高級感が出て、古くなっても味が出るのでいいでしょう。タイルの場合は、雨で濡れても滑りにくいものを選ぶことが重要です。[ミニ知識]乾式工法文字通り乾いた工法で、水を使わない、モルタルやコンクリートを現場で練らずに行える工法のこと。タイルの乾式工法では、現場でタイルを金物に引っ掛けるだけでOK。ALCは鉄骨の梁に、ボルトなどで留めるだけなので、乾式工法になります。その他、高層ビルの外壁などで、PC(プレキャストコンクリート:工場で事前に打って固めたコンクリートの板)をボルトで留めるなども乾式工法です。湿式工法は、現場で水を使う工法。モルタルでタイルを貼るのは湿式工法です。一般に、乾式工法は湿式工法よりも信頼性に優れている傾向があります。
2004.11.02
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お掃除と断熱工事スチームバギーで外壁の塗装部分の掃除をやって、その後にシリコンクリアを塗ってみました。シンナーが入っているらしく、すぐに乾きました。うまくいったら、全面的に採用しようと思っています。外壁掃除&塗装の後、北側の部屋の外壁面の断熱工事をしました。断熱工事と言っても、内壁クロスの上に、直接1センチ厚程度の発泡スチロールを両面テープで貼り、その上にダンプレートを両面テープで貼るという簡単なもの。高さ90センチ程度の、腰の部分だけです。上の切り口には、L形のプラスティック製の棒を貼って押さえただけ。でも、なかなか様になってます(笑)。物件見学一昨日、地元で売り物が出たので、見学をしてきました。車を車検に出していて、代車も頼んでなかったので、土砂降りの中、笠をさして歩いてお出かけ。雨の日は、水の溜まり具合、流れ具合も見られるのでラッキー!ツイてる!と無理やりプラス発想して、張り切って土砂降りの中にお出かけ。駅から5分の木造アパートで、表面10%。土地の資産価値はありそうですが、環境がもうひとつ。南側は2メーター空いている上に、2メーターの隣地への通路があります。よくある南側ぎゅうぎゅうのアパートではありません。ただし4メーター南には、3階建てのワンルームマンション。これは日当たりでマイナス。南の軒の出が少なく、後付けのアルミ製ひさしは付けたいところ。立地の駅近はいいとは思うのですが、どうもピンとこない。周囲に買い物できるスーパーがないのも引っ掛かります。夜になって、車が戻ってきました。そこで、今度はミカコを連れて見学に。まだ土砂降りですが、やはり車は快適!ミカコも建物の印象はまあまあ。ただ、駅から歩くと暗い道があるので、そこを歩くのは嫌らしい。ボクには十分に明るい道に見えるのだけど。この辺は女性じゃないと分からない。地方や、首都圏でも田舎では、駅近はあまりよくないのではないかと思っています。変な飲み屋も多いし。土地が高いせいか、大型店も少なく、買い物にも不便です。電車通勤客を狙ったマンションが林立しており、競合が多く、日当たりも悪い。ボクがいいと思うのは、駅からバス10分程度の、大型店が集まるエリア、大きい道どうしの交差点のエリアで、バス停からすぐ、大通りからちょっと奥に入った静かな住宅地です。大型スーパー、大型ドラッグストア、安売り店、大型で安いビデオレンタルショップなど。駅近では味わえない便利さです。実はボクの物件は、そのような所にあります(笑)。自分がそんな場所に住んでみて、便利な上に安く、今のところ満足しています。テレビを見ないボクには、ビデオは非常に重要な欠かせない娯楽ですが、本数が多くて安いビデオ屋があるのは本当にありがたい(笑)。駅近の小型ビデオ店は、AVばかり。AVも非常に重要だけど、他にないのか!と言いたくなります。車社会のエリアなら、駅近にこだわらない方が、利回りがよくて、生活の便もいい物件が見つかりそうです。駅近にこだわって探した結果、このように思うようになりました。ただし、駅近で利回りと環境がよくて、RCタイル貼りがあれば、今すぐに買います(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 80]階段や段差にノンスリップを付ける。外階段の場合は、特に雨で滑りやすくなります。ノンスリップタイル(滑りにくいように溝がたくさん入った細長いタイル)を、段鼻にだけ貼り、あとはモルタルというものも多く見受けられます。段鼻とは、階段の段の鼻先、出っ張った角のことです。鉄骨階段の場合、モルタルの端に鉄板の縁が出ていて、それをノンスリップの替わりにしているような安物もあります。コストのない場合は、これでも意外とノンスリップ効果はあります。ノンスリップは様々ですが、樹脂製のものを、樹脂製ノンスリップシートと共に使うと効果的です。痛んでも簡単に替えられます。タイルは、若干、滑るようです。雨の流れを阻害しないように、両端を空けて貼るか、段板と同面にするといいでしょう。内部共用階段では、アルミ製、ステンレス製が主流ですが、両面テープで貼るだけの樹脂製などもあります。メゾネットなどでの内部木製階段では、表面がヤスリ状のノンスリップテープがお手軽です。階段は事故の多い所ですから、滑る所、雨の溜まる所は要注意です。手すりよりも先に、段鼻のノンスリップを付けましょう![ミニ知識]メゾネット上下2階分、3階分をつなげて、1住戸として作る共同住宅の形式。普通のマンションでは、2階なら2階だけを使って、各住戸を作ります。例えば3階に外廊下を作って、3階から各戸に入る。3階には居間、食堂などを作る。そして内部の階段で4階に上がると、寝室がある。4階には外廊下がないので、北側の窓のプライバシーも保てる。といったような作りです。各戸の面積の大きい、贅沢な作りのマンションです。テラスハウス(戸建を横につなげた形式)を高層化したようなものです。
2004.11.01
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シャッターについて昨日の資産価値を上げる方法に、シャッターを付けると書きました。これはコストがかかるのでイマイチと考えていたのですが、今日、トランプの自伝を読んでいたら、彼も同じことをやっていました。赤レンガの建物のすべての窓に、白いシャッターを付けたら、表情も豊かになって成功だったという旨が書かれていました。結構、よさそうです(笑)。担保価値と自己資金今回成立したアパートローンの頭金の量は約3割。土地建物の担保価値と収益性を天秤にかけて決めるそうです。物件によっては4割を要求されるそうです。担保価値の計算法浦田さんのセミナーCDを聞いていたら、路線価で計算した土地値の7割が、土地の担保価値だそうです。路線価は実勢価格の約8割だそうですから、担保価値は0.8×0.7=0.56。実績価格の5割6分、約56パーセントが担保となる計算です。土地値の約44パーセント+諸経費が、自己資金となります。この計算法では、多少担保価値が低め(安全側)に出そうです。アパートローンレーサム・リサーチのIさんによると、融資割合は価格の80%以内かつ担保価格以内。担保掛目は、自宅の場合は80%、アパートの場合は70%、自宅外の戸建、マンションの場合は60%以下。価格の80%で掛目が70%だと、結局56%です。44%は自己資金となってしまいます。融資期間は減価償却の法定年数の残存数が30年以上の場合は30年まで。30年未満の場合は20年まで。年間元利返済額は、税込み年収の35%+不動産収入-その他の借入返済額。だそうです。今回収益不動産を買ってみて、いいローンが付くか否かに最初のハードルがあるように思えてきました。いい物件を見つけていいローンを付ける。それが最初で最大のハードルのように感じます。早く元本を減らして担保価値を高め、共同担保で2件目を狙います。 [不動産の資産価値を上げる方法 79]ペットが飼えるように手を加える。小型犬を飼う人が急増しています。一時的なブームではなく、ペット需要は子供の数の減少と反比例して増えていくように思われます。分譲マンションでも、ペット可が増えてきました。小型のペットなら可とする仕様にすると、客層が大幅に拡大しそうです。犬が飼いたいから、無理して一戸建てを買うという人もいるぐらいですから。共用部入り口脇に、犬の足洗い場を作る。住戸玄関入り口に、ペットの飛び出し防止柵を付ける。住戸内の扉は、ペットの爪で傷む可能性があるので、腰部分に取替え可能な腰板を貼る。エレベーターが2機ある場合は、ペット可と不可を分ける、飼うことが出来るペットや、飼い方などを書いたマニュアルを用意する。などの対策が必要になります。これからの賃貸住宅は、高齢化対策、外国人対策と共に、ペット対策も必須となってきそうです。
2004.10.31
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中国H株下げるかH株がまた元気が無くなってきました。さらに中国の利上げ、テロ懸念から、来週さらに下がるかもしれません。ということで、買いの待ち伏せを久々に入れています。最近は売りばかりでした。買うのは華能国際です。この最有力電力会社は、株を増やしたため、石炭が高いために不調です。グズグズしている時に、徐々に買い増していく予定です。B株の広東電力も下げています。こちらも買い増しを考えています。送金トラブル その2昨日の続きです。ネット送金の他に、文書で送金指示が出来る旨が書かれています。While we will look into all possible ways to enhance the security of our online banking service we would like to take this opportunity to advise that you are recommended to change your password regularly and to ensure you are connected to a valid HSBC site before keying in any confidential personal data.Please send us a written instruction to make your TT which we charge HK$160 per instruction only. In your letter, you can authorize us to make TT payment.Please include the following information:- Your signature, which corresponds to our records- The currency and amount to be remitted- Your account name and account number- The name and address of the beneficiary bank- The name and account number of the beneficiaryTo expedite the processing of funds transfer, please send your TT written instruction by courier directly to our Payment Services Department at HSBC Centre, 1 Sham Mong Road, Kowloon, Hong Kong SAR for their direct processing.日本への送金願いを手紙で送ったんですが、何度もEメイルや電話で文句言っていたかいあって、手紙を送った直後に向こうから電話が来ました。昼休みを狙って携帯にかけてきました。マネージャーがネット送金をOKしてくれたので、今、送金ができます。とのこと。その場で職場のパソコンを立ち上げて、言われた通りに入力。無事送金できました。過去のテンプレートは使えませんでした。急に英語をボソボソ話始めたので、職場ではかなり怪しまれましたが。今回の件で、HSBCのサービスの良さを実感しました[不動産の資産価値を上げる方法 78]防犯シャッターを付ける。アルミサッシが普及したため、雨戸が無い物件が増えてきました。雨戸がなくても、アルミサッシは台風でももちます。物が飛んでこない限り、ガラスが割れることもありません。この状況が最近、変わりつつあります。ガラス破りによる盗難が増えてきたためです。玄関扉は、シリンダーを替えたり、ディジタル錠にしたりの対策が施されるようになって、ピッキングは減ってきています。その代わりに増えてきたのが、テラス窓などのガラスを破って侵入する窃盗です。この対策として、防犯ガラスを貼る、シャッターを付けるなどが有効です。シャッターの場合は、安全性を見た目でも強調でき、お客様に安心感を与えます。予算が許せば、電動シャッターがベストです。シャッターが閉まりきる直前に、シャッターの板と板の隙間がある状態で、一旦止まるような優れた製品もあります。その状態で内側を網戸にすれば、暑い夜でも窓を空けて眠ることができます。予算、利回りと相談しながら、シャッターを付けましょう!
2004.10.30
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HSBC香港から日本の東京三菱への送金で、若干トラブリました。郵便局のATMでは、1日2万HKD(約28万円)までしか、引き落とせません(日本で日本円を出すと、香港ではHKD Savingsから引き落とされます)。大きな額になると、やはり銀行間電信送金(Tele Transfer)が必要です。その経緯はAICさんの掲示板に書きましたが、以下にもまとめて貼っておきます。HSBC香港から日本へ送金をネットで指示したら、何度やってもうまくいきません。メールで聞いてみたら、以下のような答えが返ってきました。ネット詐欺が横行しているため、送金をゼロにしている。送金したい場合は、transaction limit revision request(処理金額制限変更願い)をダウンロードして、書いて送るようにとのこと。ピンを定期的に替えるように、画面が本物のHSBCであることを確認するようにと。今では、HSBCネット画面の表紙にもこのことが張り付いています。送金指示される方はご注意を。You may be aware of the recent 'phishing' email scam, which has been widely reported in the media. HSBC customers received fraudulent emails purportedly sent by the Bank between 17 September and 6 October asking then to provide sensitive personal and account information to a bogus website accessed through a hyperlink embedded in the email. As a precautionary measure we have reduced the transfer limit, for all customers with non-designated third party service, to zero in order to protect our customer’s interests. If you need to reset your limit in the future, please either approach our branches or download and return the 'Internet Banking / Phonebanking / ATM Transaction Limit Revision Request Form' for non-registered account limit. Furthermore, you are encouraged to use the registered transfer accounts for 3rd party transfer. You may simply download the 'Internet Banking Registered Transfer Accounts - Limit Increase and Maintenance Request Form' for account registration. These forms are available by clicking 'My Details' and then 'Forms' (on the right hand side). We also recommend that you change your password before submitting the application.(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 77]鉄骨柱の足元だけ塗装する。アパートを見て歩いていると、外廊下の鉄骨階段の傷みが目立ちます。特に鉄骨の柱の根元。水やゴミが当たりやすいせいか、そこだけサビが入っていることが多いです。ひどい物になると、足元に穴が開いてしまっているものもあります。コンクリートと鉄の境目辺りが要注意です。柱が倒れれば、階段、外廊下はダメになります。人間では足首に当たるところです。そこで、鉄骨柱の足元だけ塗るという手が有効です。足元だけ塗るならば自分でできるし、コストもほとんど掛かりません。サビを紙ヤスリで削って、マスキングテープ(塗装剤、シール剤がはみ出ないように仮に貼るための紙製テープ)を貼って、塗装すればいいだけです。多少コストは掛かりますが、30センチほどの高さまで、モルタルで覆ってしまうのもいいかもしれません。モルタルが剥離しないように鉄製の網を巻いて、その上にモルタルを数センチ塗ります。モルタル上面は、水が貯まらないように、外勾配にするといいでしょう。[ミニ知識]モルタルセメントに砂を混ぜて、水を加えたもの。砂をセメントという接着剤で固定して、人工的な石を作ります。この場合の砂は、骨となる材料なので、骨材といいます。砂利に比べて細かいので、細骨材とも呼ばれます。セメントは、石灰石と粘土から作られます。水によって固まる性質があり、水硬性と呼ばれます。コンクリートは、モルタルに砂利(粗骨材)を加えたものです。砂利、砂という骨材を、セメントという接着剤で固めた、人工的な岩です。モルタル=セメント+砂コンクリート=セメント+砂利+砂
2004.10.29
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相場は猫の金玉!Q氏が書かれていたので知りましたが、昔からよく言われているそうです。通り過ぎるまでは見えないけど、通り過ぎた後はよく見える。相場は、後になるとよく分かるという意味だそうです。アナリストの予想は「うそよ」!チャートを見ると、ほんとによく分かります。あそこで買えば儲かったと(笑)。学者やアナリストでなくても、ボクのような素人だって、あーだ、こーだと分析できそうです。アナリストの予想は、うそだそうです。アナリストは予想屋で、「よそう」を逆に読むと「うそよ」になるから。説得力があります(笑)。予想屋の予想を真に受けるのはよそう!だって予想はうそよ!取引停止がいい!取引停止といってもワーサンガスの話ではありません(笑)。自分で取引停止にしようという話です。相場で大損するのを防ぐには、やはり基本的分析をきちんとするのが最低限やるべきことのようです。最初にある企業を買う時は、さすがにあれこれ調べますが、うねり取りなどを続けていると、どうもいい加減になってきます。最近の中国株の売買は、不動産に気を取られていて、いい加減になってきました。猫の金玉や予想屋の言葉に、気を取られるようになってきました。将棋では「3手の読み」と言って、プロでも手拍子で打つのを防ぐために、3手の読みを自分に仕向けるそうです。いい加減な売買を防ぐには、売買をしないのがいいのではなかろうかと。暴落の時だけ買えば、成績はいいわけです。暴騰の時だけ売れば、やはり成績はいいわけです。去年のボクの成績が良かったのは、暴落の時に買って、暴騰の時に売ったからです。買った株は、とにかく売らずに持ち続ける。株価を見ない。見ると、色々とやりたくなる。だから見ない。そのためには、香港株もHSBCではなくて、マンションハウス証券で買おうか。ネットをつないでいないから(マンションハウスでも香港株はネット取引できます。できないのは本土B株です。ネットはボクがつないでいないだけ。)。いや、証券会社に1千万以上置くのは危険だ。じゃあ、HSBCの画面で買い平均株価をブランクにしてしまおう!という方法まで、苦し紛れに考え始めました(笑)。取引停止が嫌なら、場帖、日足、月足は自分で付けるべきだ!と自分に言い聞かせる毎日です(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 76]オーナーが自分のことを、マンスリーホテルのマネージャーと考える。マンションを買って、お客様に貸して、時間が経ってくると、どうも大家という感じに自分がなってきます。毎月の入金も当然といった感じになります。サービス業であることを忘れそうになります。周囲の大家さんを見ても、なんとなく偉そうにしています(笑)。この症状を防ぐために、大家、オーナーという言葉を頭の中から外して、「自分はマンスリーホテルを経営しているマネージャーだと考える」といいようです。ホテルのマネージャーならば、サービスしないわけにはいきません。放っておくと、ホテルにお客様が来なくなり、つぶれてしまいますから。お客様に会ったら笑顔で挨拶する。入金があったら、感謝する。入金の督促も、レジでお金を受け取るような感覚でする。ゴミは率先して拾う。ツルツルになるまで掃除をする。トラブルには率先して出向く。常にサービス向上を考える。などの行動が、自然に出てくるはずです。マンスリーホテルのマネージャーになりましょう!
2004.10.28
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物件探索2年前から、収益不動産は見て回っていました。最初のうちは中古ワンルーム。次には木造アパート。次には自分も住めるRC造かS造のマンション。この春に物件探しを本格化させていた頃、「収益物件を探して、クタクタの状態です。」とリスクテイカー親分の掲示板にカキコしました。駅近の任意売却物件を逃がしてガッカリしていた時です。すると親分が「ミカオさんの探している理想の物件は必ず手に入ると思います。不思議なもので自分が信じ込んでいると、思わぬ援護射撃が入ってきます。」と、励ましてくれました。ある日、何軒目かの収益不動産に強い業者さんの所で何時間も粘って、あーでもない、こーでもないと資料を見続け、そろそろ諦めようと思っていたんです。でも、リスクテイカーさんの言葉を思い出し、もうひと粘り。そうしたら、不思議とぴったりの情報(自宅も入れるRC造収益不動産、毎月のフローがプラス)が出てきて、その場で見に出かけ、その場で申し込み。すぐに値下げ交渉。少し下がったところで、ローン特約条項付きで契約しました。「必ず見つかる!必ず見つかる!」と念じていたら見つかりました。リスクテイカーさんにストーカーをし続けていた成果のひとつです(笑)。ありがとうございました。 [不動産の資産価値を上げる方法 75]ウッドデッキを付ける。南面に土地の余裕がある場合、ベランダよりもウッドデッキを付けるという手もあります。ベランダはどこのアパート、マンションでも付いています。同じものでは差別化できません。少し大きいウッドデッキを床に張って、戸境の仕切りも木製ガラリなどで大きめに作ります。これで、1階に住みたいという人も増えるでしょう。
2004.10.27
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旅行中、カキコしていただいた皆様、ありがとうございます。地震の時は群馬にいました。震度が5強です。地震対策は重要と、改めて思い知りました。まずは地盤。断層の近くや軟弱地盤、急傾斜の近くを避けるだけで、大分リスクは減ると思います。そして、家具の転倒防止。建物の前に家具が倒れてきます。次に耐震補強。木造の場合は屋根を軽くし、基礎が割れている場合はステンレス製フラットバーなどで補強。さらに壁(特に1階)をバランスよく補強(筋交い、合板、金物)します。RCではピロティの柱に鉄板を巻く(大震災後に首都高の橋脚などはすべてこの方法でやられました)、鉄骨で筋交いを入れる(小学校などでやられています)等ができます。対策の最後が地震保険だと思います。管理委託不動産業者さんに管理をおまかせするには、普通、賃料の5%かかります。これには掃除代が入ってなく、別に1回当たり数千円かかるというケースが多いそうです。この場合の管理とは、毎月の入金の確認、督促、オーナーへの送金、入出金書類の作成です。督促はオーナーが一番やりたくない仕事ですから、部屋数が多い場合はやっていただく方がいいでしょう。また、自分の住んでいる所とは遠く離れた物件でも、家賃の督促などはやりにくいので、管理を頼むのがベターです。ボクのマンションは3世帯しかないような、自宅に鼻毛が生えたような物件です。さらに、そのうち1世帯に自分が住んでいますので、貸しているのは2世帯。また、空いている駐車場を貸しているので、合計3世帯の方々です。3人のお客様の入金管理ができないようでは、今後不動産を増やしていけませんから、自分でやることにしています。家賃保証家賃保証は、通常10%でやってくれるそうです。中古を買った場合でも、物件によっては家賃保証業者が保証してくれます。空室率が平均10%程度ですから、家賃保証してもらった方が安心という考えもあります。ただし、以下の点でボクは、家賃保証はお得ではないと判断しています。1 10年保証でも賃料改定は2年ごとで、そのたびに賃料を低めに改定される可能性が大きい。素人のオーナーが直接貸しているのはプロの保証業者という形になるので、賃料の交渉相手も保証業者となる。相手は交渉のプロ。契約当初の家賃が高い場合、2年後には減額交渉がプロの側からされることになる。これには勝てない。契約欲しさに高い家賃設定で長期に契約させて、後で家賃を下げてくるのが商売として当然。2 契約直後には免責期間が2ヶ月ほどある場合が多く、その期間、家賃は払われない。その免責期間の家賃は保証会社の丸儲けとなる。3 家賃のみの保証に10%かかり、管理は別に5%の所が多い。そのため、15%は引かれてしまう。ということで、当たり前のことですが、保証会社が儲かるようにできています。保証契約なしに、地元の業者とうまく連携して、一般に貸すのがいいのかなというのが、今のボクの考えです。その方が、不動産経営のノウハウが蓄積できます。[不動産の資産価値を上げる方法 74]屋上に出ることができるように、ハッチとタラップを付ける。フラットルーフ(陸屋根:ろくやね)は、防水が命です。パラペットやドレイン(排水口金物)の調子も気になります。ドレインには落ち葉などのゴミが溜まりやすく、取り除かないと水の流れを悪くし、最悪、雨漏りの原因にもなります。屋上には出られるようにしておき、定期的に防水、パラペット、ドレインを点検、掃除する方がいいでしょう。そのために、階段かタラップ(はしご)が必要です。階段を後から付けるのはコストがかかりますから、ハッチ(スラブに穴を開け、蓋をしたもの)とタラップを付け、いたずらや泥棒除けに南京錠を付けましょう。ハッチの位置は、スラブの構造上重要でない位置で、かつ屋上に出やすい外廊下などを選びます。タラップはステンレスパイプ製で、壁に取り付けます。ハッチの中に納まる折りたたみ式もあります。階段の場合は、外階段にするケースが多いですが、できれば階段室(ペントハウス)から出られる方が事故も少なく、階段も傷まないですみます。中古の場合、屋上に階段室がある物件は、かなり得点が高いです。場合によっては、屋上に木造などで増築も可能ですから。
2004.10.26
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出先からカキコしてます。今見てみたら、いろいろなカキコ、皆さんありがとうございます。柴犬さんからの質問に対するお返事だけ、取り急ぎブログに書き込みます。「RC造とSRC造との違いについてなのですが、どのような違いがあるのでしょうか?構造的なことや、耐久性、建設費・・・などについて」RCは鉄筋コンクリート、SRCは鉄骨鉄筋コンクリートです。コンクリートは圧縮には強いけれど引っ張りに弱い。そこで鉄筋で補強します。それが鉄筋コンクリート。SRCは鉄骨の柱梁でラーメン構造とし、それの補強としてコンクリートを使うのですが、コンクリートだけだと弱いので、鉄筋も入れています。10階建てとかのマンションでよくSRCが使われます。高層になると、RCだけではもたなくなります。超高層のSと低層のRCの中間がSRCといった感じです。Sだけでは、火事の時にアメのように曲がってしまいます。そこで耐火被服します。コンクリートの板、岩綿などで囲みます。SRCではRCで巻くから、問題ありません。コストはRC、S、SRC共に、その仕様によって変わると思います。5階建てのビルの箱を最も安くつくるのには、S造ALC貼りです。ALCは断熱効果もあるので、断熱材も省くことができます。床はデッキプレートにコンクリート打ち。隣戸との戸境壁もALC。RCほどの遮音効果はありませんが、それほど問題にはならない程度の遮音効果があります。耐久性は、やはり仕様によって異なります。RC、SRC、Sともに外断熱、タイル貼りがベスト。オフィスビルでは、全面ガラス貼りとかステンレスやアルミの金属板貼りも、耐久性は高いです。ALCの場合は、板と板の境のシール剤の寿命も関係します。ボク個人で買える範囲での優先順位は、RC造タイル貼り、RC造吹きつけ、S造ALCタイル貼り、S造ALC吹きつけといった順です。その順に、価格が安くなり、耐久性も落ちていきます。SRCの1棟ものを買えるのは、かなりのお金持ちです(笑)
2004.10.24
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外出予定なので、しばらくブログはお休みします。来週火曜から再開しますので、よろしくお願いします。マンション購入資金の内訳です。諸経費の合計は約8%(価格の9.16%)、税金の合計は約3%(価格の3.5%)です。業者さんが売主でないため、消費税がかからなかったのは大きいです。中古物件の場合、消費税がかからないことは、この取引まで知りませんでした(汗)。土地、建物価格 \41,800,000 ローン保証料 \645,747 ローン手数料 \53,100 振込み手数料 \900 仲介手数料 \1,379,700 ローン代行料 \31,500 火災保険料(20年) \256,860 登記手続報酬 \88,462 登録免許税 \455,400 固定資産税 \96,000 (234,248*150/366) 印紙代 \20,200 計 \44,827,869 不動産取得税予想 \800,000 計 \45,627,869 価格以外の諸経費計 \3,827,869 8.39% 税金計 \1,460,062 3.12%[不動産の資産価値を上げる方法 73]便器をサイフォンボルテックス式に替える。トイレ洗浄方式には、洗い落とし式、サイフォン式、サイフォンボルテックス式などがあります。この中で、もっとも音が静かなのがサイフォンボルテックス式です。渦を巻きながら落ちていく形式です。以前、木造住宅で、2階に付けたサイフォン式便器の音が、1階に響いて困ったことがあります。そこで、サイフォンボルテックス式に替えたら、音がだいぶしなくなりました。ただし、貯まっている水の量が若干多めなため、おおきい「もの」をすると、おつりが来るというディメリットもあります。洗浄音を静かにするために、便器をサイフォンボルテックス式に替えましょう。
2004.10.22
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パリの狭小ルーム13平方メートルの狭いワンルームは価値があるか否か。といった議論を以前、リスクテイカーさんの掲示板でしていた時、思い出したのが、パリでのトイレ、シャワー共同の狭い部屋のことでした。パリのリュクサンブール宮裏手のぼろいアパート(トイレ共同、多分10平方メートル=6畳もない)に2ヶ月住んだことがあります。フランス語が出来ないし、差別もきつい所ですが、あの歴史の積層された都市の魅力はなんともいいんです(笑)。パリ旧市街だったら13平方メートルでも住みたいという人は多いと思います。それは立地、土地、都市の魅力です。一方、東京はどうかなー。。。空爆されたせいもありますが、そんな魅力ある街ではないような。場所にもよりますが。20平方メートルは少なくとも欲しい。水路の上に首都高を作ったのが、東京の魅力を損なう大きな原因のひとつと感じています。以前スウェーデンの建築家に、何で日本の都市はこうごちゃごちゃしているのか、電信柱があっちこっちに立ってひどい状況になっているのか?と単刀直入に聞かれたことがあります。ボクは「日本は近代化を急ぎすぎたアジアの国です」と苦し紛れに答えました(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 72]お客様用の物置を置く。共用の物置の他に、お客様用に物置を置くことも考えてましょう。トランクルームと称して。賃貸で困るのが、収納が少ないこと。外の物置でもいいから、収納が欲しいと思う方も多いのではないでしょうか。分譲マンションではたまに見かけます。小さな賃貸マンションでも物置を作れば、差別化に効きそうです。ボクのマンションでは、共用物置を作りました。掃除用具、30メートルのホース、30メートルの電線、予備の電球などを入れておくためです。今ではその他のガラクタも大量に入っています(笑)。やはり、トランクルームはあると便利です。
2004.10.21
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多くのマンスリーマンションを経営されている、月極クラブの倉橋社長のお話で、印象に残ったことがあります。ボクが建て替えはどのように考えられていますか?と質問したのに対し、「建て替えはしない。考えていない。建て替えしないように、メンテナンスする。建て替えリスクが無いように、すべてコンクリートの物件としている。」だそうです。ビックリ。倉橋社長は、アメリカによく行かれて、プロパティ・マネージメントの研究をされているそうです。彼らは不動産運用、経営のプロで、日本の不動産業者は遅れているそうです。その彼らが言うには、建て替えは考えない。考えなくてもいいように、設計、施工、メンテナンスをするそうです。そういえば、ヨーロッパのマンションも、基本的にはこの考え方です。しかし、建て替え不要と考えるには、まだ、日本のコンクリートは問題がありそうです。断熱を外にして、その外側に仕上げ材を貼る外断熱にすべきです。コンクリートをすっぽり包み込んでしまえば、コンクリートの老朽化は進みません。若干強度は落ちますが、クラックから水が入って鉄筋が錆びたり、ボロボロしてきたりはしません。このように言うと本当?と感じる方もいるかもしれません。例えば、身の回りにある物、エンピツとか。エンピツを部屋の中に置いて、雨、風、太陽の光から遠ざければ、そのエンピツは何100年でももちます(たぶん)。でも外に出したらどうなるでしょう。まず1年しないうちにボロボロになります。コンクリートも同じです。とにかくコンクリートを長持ちさせようと思ったら、外断熱にするに限ります。ただし、コスト大幅アップ、利回り大幅ダウンは避けられません(笑)。100年、3代で元を取る気でいきましょう(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 71]ユニットバスを替える。老朽化したユニットバスは、最終的には替えざるをえないように思えます。コストはかなりかかりますが、見栄え、使い勝手は格段に向上します。すべてFRP(ガラス繊維強化プラスティック)のものが安いのですが、予算が許せばタイル貼りがいいです。モルタルに貼ったタイルと違って、ユニットのタイルは鉄板に接着されているので剥落しません。以前、自宅に使ったことがありますが、汚れも付きにくく、足ざわりもよく、清潔感がありました。ユニットの価格は、大量に入れると安くなります。2個入れるだけでも、1個の場合よりも相当値引きしてくれます。コストパーフォーマンスを考えると、全戸、一斉に替えてしまうのも手です。予算が許せばですが。ユニット自体の大きさも、大きくできる場合があります。最初に床のお皿を置いて、排水の配管をして、次に壁パネルを付けて、壁配管して、最後に天井パネルを付けるという順番で組み立てます。その組み立てや配管ができるスペースが、ユニットの回りに取られています。その余裕が大きい場合は、ユニットをひとサイズ大きいものに出来ることがあります。ユニットの大きさは、その内寸(内側の寸法)から、1114(イチイチイチヨン、110センチ×140センチ)などと呼ばれます。ボクの感覚から、1216以上がベター、ファミリーなら1616以上がいいように思えます。1616は、木造では、柱心1間角(1820ミリ角)の壁の中に入れるユニット寸法です。ちなみにボクのマンションは、風呂ユニットが1116です。2人同時に入っても、まあまあ使えるかなといった寸法です。中古を買う場合は、トイレ風呂別以外にも、このユニットの寸法もチェックすべきでしょう。
2004.10.20
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競売マンション経営の本を書かれている山田氏のセミナーに、この夏に行ってきました。本の復習のような内容でしたが、面白かった点をまとめてみます。1 期間入札ではなく、期間入札で売れ残った特別売却の中から選ぶ。2 物件はすべて九州、ほとんど北九州が立地。3 特別売却の価格は、中古市場よりも約3割安い。4 リフォーム費用 自分でかなりやると20万ちょい。業者だと30万~50万。5 リスクの回避(調査)、投資効率(利回り)の2点が重要。ちゃんと調査するば、競売マンションはリスクが少ない(買入価格が安いため)。6 ファミリータイプは長期契約が期待できる点がメリット。入れ替えの多いワンルームだと、費用は意外とかかる。ただし、ワンルームは購入コストが安いので利回りは高くなる。1件目は、駅近のファミリータイプ400万弱、自己資金10万、あとは借り入れで、月5.8万で貸し出たそうです。これは資金効率抜群ですね!東京ではこんなに利回りは高くないので、地方に住んでいて土地勘のある人はうらやましい(笑)。競売の落札価格は、最近のはやりで高くなる傾向があるそうです。へたをすると、中古で流通している物件の方が安いとか。ただし、はやりもそのうちにすたりますから、競売の勉強は徐々にしていき、機会があれば参入しようかと思ってます。PS:以前リスクテイカーさんの掲示板に載せていただいた原稿を、不動産のテーマに限定して、再度見直してブログに載せる作業をしています。その作業をしてみて、リスクテイカー親分の所に、随分とお世話になっていたことを再発見しました。ありがとうございました。[不動産の資産価値を上げる方法 70]出窓を付ける。出窓は女性に人気があります。植木鉢を置いたり、額を飾ったりできます。また、窓が出ている分、部屋の容積が増えます。この部分は容積率にカウントしなくてもいいことになってます(一定の条件あり)。男性でも、出窓は使い甲斐があります。現在、腰窓で出窓でない場合、若干コストがかかりますが、出窓用のアルミサッシに替えてしまうのも手です。ミーハーな様式調のものからシンプルなモダンデザインのものまで、様々なデザインの既製品が出されています。建物に合ったアルミ製品を選びましょう。
2004.10.19
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ローンを決めた時ローンを決める時、レーサム・リサーチのIさんに質問しまくりました。セミナーで名刺をいただき、その後、ご迷惑を顧みずにメールで何度も質問しました。そのうちメールではらちがあかないので、電話でのお話となりました。Iさんによると、元本均等がよい。無理かもしれないが、相談してみること。変動でいいと思うが、変動金利が怖いなら、5年固定→3年固定→2年固定と繰り返すのがよい。内入れ(繰上げ返済)は、当初5年は期間短縮、それ以降は期間据え置きがよいとのこと。夏前は、金利が上がる、金利が上がる!と騒がれていた頃です。自称金利おたくであるIさんは、短期金利は3年後までは大きくは上がらない。絶対に上がらない!金利の理論では誰にも負けない!と豪語されていました。その後、あれこれ考えて、銀行とも交渉しました。しかし、毎月のプラスを大きく確保する、元金均等は受け付けない、コンクリートなので長めで、ということで、変動金利1.975パーセント、30年返済となりました。結局、銀行側の計画通りとなってしまいました(汗)。自分のファイナンシャル・インテリジェンスの無さを、思い知らされました(笑)。これからが、お勉強です。毎月の返済は11.4万、収益は8万+8万+7.7万+0.8万=24.5万、1室を自宅として使っているので収益は8万減の16.5万です。自宅と駐車場を使っていて、ローンを払っても、今の段階では約5万のプラスとなっています。1室が空室になった場合、実質ローン負担が3万。2室(すべて)が空室になった場合は、ローンは11.4万です。自宅オンリーよりは、ずっと安全です。空室リスクの他に、金利上昇リスク、家賃下落リスクも当然あります。月極クラブの倉橋社長に変動1.975、30年の話をしたことがあります。「変動といっても6ヶ月固定だろ?1.975ならいいんじゃないか。現金を余らせて繰り上げすればいいんだよ。」とのことでした。何億も持っている人にとっては、3000万くらいの借金はどうってことないようです。30年変動はさすがにリスクが高過ぎるので、繰上げを今年中にもする予定でいます。Iさんの言われる通り、期間短縮型の繰上げ返済です。最初の方がほとんど金利の支払いとなる元利均等では、期間短縮の方が金利を節約できるからです。元利均等では、返済額のグラフは30年間水平です(金利が一定とした場合)。その水平線の中に、下に金利、上に元金と分けて書くと、最初はほとんど金利で、徐々に元金の返済分となります。下に凸の曲線状に金利が減っていきます。期間短縮は、その最初の部分をはさみで切り取ってしまう効果があります。途中で切り取る場合でも、前の方で切り取った方が、金利が節約できます。銀行の儲けを減らして、早く元本が返済できるようになるわけです。ローンと金利と不動産投資の奥深さを、思い知らされている(勉強させられている)日々です(笑)。 [不動産の資産価値を上げる方法 69]ケーブルテレビを引く。ケーブルテレビを引いておき、お客さんの要望があれば、すぐに見られるようにしておきます。BSだけでは満足されない方に、対応するためです。高速インターネットにも対応できます。もし引かれている方がおられましたら、使い勝手やプログラムの感想などをいただけたら幸いです。自宅では、テレビもBSも見ていません。それどころか、新聞もとっていません。NHK受信料や新聞代の節約、無駄な時間の節約ばかりではありません。偏ったマスコミ報道に影響されないというメリットもあります。殺人事件、誘拐事件、強盗事件など、3面記事的な有害無益な報道も聞かずにすみます。最近、英語力がはなはだ情けないと思うようになり、ネットでブルームバーグのニュースを見るようにしています。ネットで見ても、受信料は取られませんから。ニュースはネットと、職場に置かれた新聞の見出しだけ。ケロッピさんが相場に悪影響があるのでテレビと新聞を見ないと言われていました。そこでボクも真似してみたら、時間が大幅に浮くようになりました。テレビに自分の時間がどれほどむしり取られていたかが、やめてみて分かりました。ただし、ケーブルテレビは引かざるを得ないかなーと、考えています(笑)。
2004.10.18
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建物はどれぐらいもつか?コンクリート造でも木造でも鉄骨造でも、100年住宅は可能だと思います。でも、今のような作り方では無理でしょう。古い民家は100年以上もっている、法隆寺などの神社仏閣のたぐいでは何世紀ももっているとはいっても、お金と手間のかけ方が天と地ほど違います。このような現実的な理由の他に、仮の宿りといった日本人特有の考え方にも、建物の短命さの原因があるようにも思えます。木造では、今の柱の品質と寸法(3寸5分 約105ミリ)、今の屋根や外壁の造りでは、50年ぐらいが限度と思われます。コンクリートでは、外断熱にして、外壁や屋根防水を一定年月で替えれば、100年住宅も可能かと思います。やはり経済活動とは離して、ゆっくりじっくり時間をかけて造らないと、それなりのものができないと感じています。いい建物を作ろうと思ったら、利回りを考えてはいけません(笑)。100年、3世代で元を取るくらいの余裕でいきましょう。今の建築家達の設計している建物は、平均すると、建築家以外の設計の建物よりももちが悪いように思えます。コンクリート打ち放しを使ったり、軒の出をおさえたり、ガラス面を大きくしたり、外壁の出っ張り引っ込みを多くしたり、屋根を複雑にしたりと、もっぱらメンテナンスコストのかかるようにデザインしています。長寿命の家が欲しかったら、デザイナーもどきの建築家に頼まない方がいいようです(笑)。これ、ほんとの話です [不動産の資産価値を上げる方法 68]間仕切り壁を取り除いて、広い部屋を作る。これはリフォームでよくやられる手法です。中古マンションでは、部屋数を多くするために、各部屋を無理に狭くしてしまっている物件が多く見受けられます。子供の多い夫婦にはいいかもしれませんが、子供がいなかったり1人の夫婦には、廊下でつながれた狭い部屋は邪魔なだけです。部屋数よりも部屋の広さと考える方も、多くなっているように思えます。狭い部屋の3DKならば、DKと1部屋を連続させて広いLDを作り、2LDKとしてしまうのも一法です。古いタイプの平面で、通り抜けにDKを使っているものがありますが、そのタイプだと、DKに窓が無く、薄暗い所で食事をしなければなりません。こんな場合は、窓側の1部屋とDKをつないでしまうのがいいでしょう。マンションの構造は、ラーメン構造が多く、内部の間仕切りは取り外しが可能です。壁構造の場合は、壁が壊せない場合もあるので、注意が必要です。壁構造は、階段室の両側に入り口を付けたニコイチ式の、旧公団住宅でよくやられたタイプに使われています。一般に団地と呼ばれるような集合住宅で、壁構造が使われます。コストが安いというメリットの反面、部屋の壁がコンクリートであるため、壁を壊して部屋をつなげるというようなリフォームはできません。[ミニ知識]ラーメン構造柱と梁で床板(床スラブ)を支える構造方式。柱と梁の部分で、変形に対しても直角を維持します。ラーメン構造は、テーブルをイメージすると分かりやすいです。テーブルの足が柱、天板が床スラブです。足だけで支えているテーブルは珍しく、足と足を結ぶ横材が、天板の下に付いているのが一般的です。その横材が梁です。その横材がないと、足の直角を維持するのが難しく、また、天板のたわみも防いでいます。柱から柱に渡すのが大梁(G:ガーダー)。大梁の中間当たりに、大梁から大梁に渡す横材が小梁(B:ビーム)です。リフォームをする時は、この大梁と小梁の位置に注意する必要があります。梁には簡単に穴を開けることはできません。事前に鉄筋で開口補強してから、コンクリートを打ちます。配管用の穴(スリーブ:袖を通すという語源)は、梁には後からは開けられません。鉄筋コンクリートの壁にスリーブを開けることができますが、あまり好ましくはありません。内部の鉄筋を切断してしまうからです。ラーメン構造は柱梁で基本的にはもっているものですから、壁は構造的には2次的なものになります。ですから、若干なら壊してもOKです。ただし、区分所有ですと、コンクリート壁も共有物ですから、厳密には組合が許可しない限り、穴一つ開けられません。
2004.10.17
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付近のワンルームボクがターゲットにしている大学の多い、東京郊外エリアのワンルームは、面積の大型化、設備の豪華化がかなり進んでいます。ワンルームに住んでいるまわりの連中に広さや家賃を聞いたり、自分で調べて歩き回ったりしたので、かなり自信を持って言えます(笑)。面積が30平米、部屋はなんと10畳、駅から3分、築5年程度で6万5千円なんてあります(駐車場は1万取ってました)。また、最近大手が作った学生向けワンルーム(駅5分)で、トイレ、風呂別は当たり前、風呂にはサウナやテレビまで付いていて、20平米ちょいで7万5千円。募集後、すぐに満室だそうです。学生さんたちは贅沢になってます。その一方で、不景気のせいか、遠くからでも通う学生も増えていて、古いワンルームは空室も目立ってきています。また、不動産業者さんに聞くと、このエリアの新築木造ワンルームアパートがすぐに売れているとのこと。築10年~20年のワンルームアパートも飛ぶように売れているそうです。自宅よりも、投資用のワンルームやアパートの問い合わせが多いとか。もしかすると、古いワンルームは今が売り時かもしれません。この投資ブームが過ぎると、築20年以降のワンルームは売りにくくなるようにも思われます。ボクにはのんびり家賃収入が向いていますので、1DK、2DKあたりを狙います。 投資用ワンルームを買うなら、リスクテイカー親分がやっているような、地方中核都市の中心部、駅近の家賃保証付き、実質10パーセントの物件かな。やはり。首都圏でも周辺部は危険です。都心部も、作りすぎているように、ボクには思われます。[不動産の資産価値を上げる方法 67]布団干し用のパイプを作る。1階でベランダの無い部屋は、布団干しに困ります。そこで、布団干し用のパイプを、窓先1メートル以上の所に据え付けるといいでしょう。簡単にやるには、水道用の亜鉛メッキ鋼管を使って、コの字に地面から建てる方法です。直角の曲がり用仕口(エルボー)を使うと、きれいに収まります。たまに現場足場用鋼管で作っているのを見かけますが、足場用クランプで留めているので、ほんとに足場に見えてしまいます。樹脂で被覆された鋼管がベストですが、ステンレスパイプも使えそうです。
2004.10.16
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買うと下がり売ると上がる(笑)華能国際、買ったとたんに下がってきました。超大現代農業の残りをすべて売り払った瞬間に上がりました。毎度のことですが、不思議です。売買と逆に行った時の方が印象に残りやすいせいか。神様がボクのことを見ていて、逆をやってくれてるのか。。。慢心するなという神様の優しいお心遣いと思って、笑って誤魔化しておきます(笑)。ただ、最近の売りはうまくいったようで、売ってから下がるがかなりありました。ここ数ヶ月、高速、石油関連、北京エンタも売った後に下がりましたから。戦後の持ち家政策週間ダイアモンド9月25日号p7の「つくられた持ち家信仰」で、高度成長期、田中角栄氏は「公営集団住宅などに借家住まいさせたら、住人は共産化する。持ち家で住宅ローンを抱えれば、保守化するものだ」と言っていたそうです。英、仏、独の戦後最大の復興政策が公営住宅の整備だったのに対し、日本は産業復興に資金を傾斜させました。持ち家の奨励を住宅政策の中心とし、公庫もその延長上で設立。不況期の93年以降、頭金ゼロなどの景気対策に利用されます。来年度からローン焦げつきの穴埋めとして、数千億の公的資金が投入される予定だそうです。ヨーロッパは借家が中心で、公の側や貴族が優良な貸家を提供するシステムが確立されています。富が分散された近代社会とはいえ、大土地所有の貴族が未だに存在する明確な階級社会です。日本は細切れにされた土地を、皆が分散して持っています。どちらがいいとはボクには言えませんが、少なくとも建物の質にとっては、富の分散はマイナスに作用すると思っています。このブログで何度も書いてきましたが、自宅をローンで買うのは、リスクが高いと考えています。公庫の低金利でも破綻者が出ています。職を失っても、3年は払い続けられる予備収入や資金がないと危険です。自宅は収益を生まないぜいたく品ですから、資金に余裕がなければ、買わなければいいわけです。ボクがやっているような収益物件が必ずしもいいとは思いませんが、景気対策のために家を買わされるのだけは、まっぴらごめんです(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 66]キッチンの流し台を替える。女性の目は、すぐにキッチンに向かいます。シンクがボロかったり、冷蔵庫や棚が入らなくて使いにくそうだったりしたら、住んでもらえません。女性に嫌われると、不動産でも実生活でもいいことありませんので注意しましょう(笑)。キッチンと吊り戸棚を替えるだけで、随分とグレードが上がったように見えます。そうは言ってもシステムキッチンは高い。2メートル前後で100万以上するものもあります。キッチンの品質は、高いものでも大差ありません。箱自体の機能は同じで、表面の収納扉だけ豪華といった類のものが多いのです。システムキッチンの工事現場を見ていると、まず最初に合板の箱を組み合わせます。そして上にステンレスや人造大理石などのカウンタートップ(天板)、前に収納扉を付けて完成です。高いシステムキッチンとはいえ、カウンタートップと収納扉だけ豪華で、中身は合板の箱なのです。そこで、ホームセンターで安くて見栄えの良いキッチンを探します。有名メーカーでないものは、同品質でもかなり安く売られています。YAHOOオークションなどで仕入れるという手もありますが、ボクが見たところ、そんなに安くは売られていません。流しとガス台をつないで使うものでも、見栄えはそんなに悪くはありません。吊り戸棚、水切り棚なども付けて、材工共で20万~30万くらいでしょうか。システムキッチンでもメーカーによっては、シンプルで安いものもあります。東洋キッチンを何度か設計で使ったことがあります。流し台の高さは、80センチ、85センチが一般的ですが、新たに付けるなら、日本人の背が高くなってきているので、85センチがベターです。奥行きは、65センチが一般的。60センチ、75センチもあります。75センチあると、ガス台の奥に、鍋を置くスペースができて便利です。場所の関係で短い流ししか入らない場合は、奥行きが75センチのものを入れるのも手です。使い勝手が良くなります。カウンタートップ(天板)は、ステンレスがいいようです。表面は髪の毛のような傷の付いたヘアーラインか、デコボコしたエンボスがあります。指紋や汚れが付かないようにするためです。人造大理石(ジンダイと呼ばれることもあり)は、徐々に黒ずんでくることがあるようです。流しの下に入るビルトイン浄水器は、付けるにこしたことはありませんが、コストとの相談です。蛇口の脇に浄水器が付いている水栓金物もTOTOなどで売られているので、そちらを検討してもいいでしょう。ガス台から壁までの距離は、よく考えねばなりません。特に木造の場合は、表面がタイルとケイカル板などの燃えない材料でも、中の軸組みが、長い間に黒こげなんてことがあります。壁とガス台は、離して置きましょう。ガス台の横は、15センチは確保します。この15センチを別の台で作る場合、引き出し式の調味料入れがピタリときます。鍋やフライパンを使いながら、調味料を使うことが多いので、場所も適当です。IHヒーターも、検討に値します。火事ややけどの心配がなくなります。ただし、コストがかかることと、専用の鍋が必要となるので、ボクはまだ様子見をしています。
2004.10.15
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建物の部位を、重要度順に並べるとどうなるか?それは下記の順です。1が基礎、2が屋根、3が壁。社会人向けのリフォーム講座で話をした時、建物のどこを見たらいいのかという質問をされて、このように答えました。我ながら名言です(笑)。まず基礎を見てください。クラック(ひび割れ)がないか、沈下がないか、木造の場合は基礎の上の土台は腐ってないか(キッチンの床下収納から床下がのぞけます。)などを確認します。基礎がダメなら、その上をどんなに頑張ってもいけません。基礎が沈下していたり、部分的に沈下していたり(不同沈下)した場合、最悪、建て替えねばなりません。建具が開かなくなったり、壁に割れ(クラック)が入ったり、床が傾いたり、倒壊したりします。基礎やその下の杭は、目に見えないため、新築ではちょっと怖いです。中古ですと、築5年もすれば基礎の不具合は目に見えて分かってきます。その意味でも(利回りの意味でも)、新築よりも中古です。屋根が重要なことは、雨の多い日本では、言うまでもないことです。屋根だけあれば、壁は紙や土でもいいわけです。軒が大きく出た屋根が、木造では好ましいです。それだけで、耐久性が何10年も延びます。屋根の形も、なるべくシンプルで、複雑でないもの、谷が無いものがベターです。建築家が作ったような、複雑な屋根、トップライトが多用された屋根は避けるべきでしょう。新築時はよくても、そのうち後悔することになります。RCフラットルーフでは、防水が生命線です。アスファルト防水がベストということになっていますが、最近のシート防水は優秀です。どちらがいいかは、断言できません。防水はパラペットの立ち上がりが取れているか、そこでしっかり固定されているか。パラペット上部にはアルミ製の笠木が付いているか。ベランダや屋外廊下には屋根、ひさしが出ているか。などがポイントです。基礎、屋根の次が壁です。壁は木造ではモルタルは避けるべきです。数年で亀裂が入ります。古いモルタルの壁は、サイディングなどの耐火、耐水性のあるボードを上から貼るのがベターです。RCや重量Sでは、やはりタイル貼り。ALCの場合も、タイルが貼ってある方がいいです。継ぎ目が動いて、タイルがはがれることもありますが。吹きつけ塗装は、数年で汚れがきて、カビも出てきます。最近では、汚れを落とす機能がある光触媒を入れた塗料も出てきました。それでも、タイルにはかなわないでしょう。磁器質タイルは、茶碗と同じです。茶碗は洗えば汚れは取れます。ペンキを塗った木製茶碗では、すぐに汚れが染み付いて、食事には使えません(たぶん)。やはりタイルがいいわけです。木造でタイル貼りは、若干、注意が必要です。RCの壁のようには固くないため、はがれやすいです。ステンレスのレールに引っ掛けるような、乾式工法が好ましいですが、コストが上がります。[ミニ知識]乾式工法文字通り乾いた工法で、水を使わない、モルタルやコンクリートを現場で練らずに行える工法のこと。タイルの乾式工法では、現場でタイルを金物に引っ掛けるだけでOK。ALCは鉄骨の梁に、ボルトなどで留めるだけなので、乾式工法になります。その他、高層ビルの外壁などで、PC(プレキャストコンクリート:工場で事前に打って固めたコンクリートの板)をボルトで留めるなども乾式工法です。湿式工法は、現場で水を使う工法。モルタルでタイルを貼るのは湿式工法です。一般に、乾式工法は湿式工法よりも信頼性に優れている傾向があります。 [不動産の資産価値を上げる方法 65]洗濯物の物干し竿を受ける金物を替える。鉄筋を曲げて溶接しただけの受け金物がありますが、高さが変えられないため、背の低い人では使えないことがよくあります。また、鉄のために、サビが出ます。そのような金物の場合は、高さの変えられる既製品の金物に換えましょう。焼付け塗装されたサビにくい製品が、ホームセンターでも売られています。今回のマンションに入った時、ミカコが洗濯物を干そうとすると、竿に手が届きませんでした。ミカコは背が低いのです。これはまずいと、イロイロといじっていたら、高さが変えられる製品でした。見た目もいいので、他に物件を買うような機会ああったら、この製品に付け替えようと思った次第です。べランダの無いアパートで、壁付けの竿受け金物が付いているものがあります。窓の脇の壁に、蝶番で付けらた金物ですが、あれは使いづらそうです。いつも竿を掛けておくわけにもいきません。やはり、ベランダの無いアパートは買うべきじゃないですね。布団も干せませんから。
2004.10.14
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売れて、買えました。昨日、待ち伏せしていた北京エンタが9.5で2000株売れ、華能国際が6.25で2000株買えました。北京エンタは9.1で売ろうとして間違って買ってしまったもので、間違ってラッキーでした(笑)。この間違いの儲けで、為替の間違いによる損をチャラということにしておきます。電力の華能を少し買ったのは、電力がここのところ調子悪いから。石炭の値上げで利益が減り、他が調子のいい時にグズグズしています。特に華能が。ということで、少し買い増し。不動産管理は暇な商売(笑)5月の暴落の話しを書きましたが、やはり株は安定しません。安定的なキャッシュフローは、不動産にはかないません。不動産のメリットは、安定的なキャッシュフロー、低い金利でのレバレッジ、担保能力、管理が楽などでしょうか。エッ!?管理が楽?とボクも3ヶ月前なら、疑問に思ってしまうところです。よく、不動産を管理するのは大変でしょう?と聞かれます。時間がイロイロと取られて、気も使って、やらない方がいいよと。でも収益不動産に自分で住んで、自分で管理してみて、案外、やることが無いというのが実感です。3日に1回、ゴミ出しの日についでにやる掃除ぐらいで、退屈なほどです。シケモクや小さなゴミなどを拾う習慣ができると、ひとつも落ちてない日は物足りなく感じてしまいます(笑)。なんだー、ゴミ落ちてないやーと。。。オーナーだけで食っている人は、退屈で退屈でしょうがないんじゃなかろうかと、変な心配をしてしまいます。藤山さんの本を読んでいると、管理は暇でしょうがないようなことが書かれていました。部屋で寝転んでいると、子供や奥さんに邪魔にされたとか。実際、自分でやってみても、本当にやることが無いなーと(笑)。トイレが詰まった!電球が切れた!雨が漏った!としょっちゅう言われるものと思ってスタンバイしていましたが、いまだに一度も言われません。1回、外の電球を取り替えたくらい。電球だってそんなにしょっちゅう切れるわけありません。この上、5%の管理費を払って業者におまかせしてしまうと、本当にやることが無くなるのではないでしょうか。不動産によるプラスのキャッシュフローで生活できるなら、経済的独立を得たと考えていいのではないでしょうか。株を何億も持って配当をもらっていても、バリュー投資といって寝かせていても、株価の上下にいつも気を取られて、気が休まりません。不動産なら、毎晩、毎昼休み、画面を見なくてもすみます。人生の時間を大きく余らせることができるのです。面倒なのは、空室を埋めることと、入金確認、督促くらいです。それが終わると、また暇な毎日なのです。不動産管理でしっかり食い扶持を稼ぎながら、暇つぶし、レジャーとして株や仕事をやるのがいいのかな(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 64]居室に換気扇を付ける。シックハウス対策の条文が建築基準法に加わり、最近のマンション、アパート、戸建の新築物件には、強制換気をするための換気扇があちこちに付いています。中古の場合は、既存不適格に当たり、付いていなくてもOKとなります。ボクの友達の環境工学の教授が、この法規制を作るお手伝いをしていました。同窓会で会った時、設計をやっている連中がそんな規制はやめてくれ!窓を定期的に開ければいいだけだ。省エネルギーの時代に逆らっている。と言っていたのに対し、もう決まってしまった。世間が騒ぐから、仕方なく対策を考えている。換気扇業者は儲かるよ。だって。換気扇には、室内の熱を逃がさないで空気を入れ替えることができるものがあります。三菱電機のロスナイなどの商品です。若干コストが張りますが、高級志向のマンションならば、やる意味はあると思います。新築のすべてに換気扇が付いている時代に、中古は、風呂とキッチンにしかないのですから。
2004.10.13
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先週の月曜日、HSBCのネットで、HKDをJPYに替えようとした所、間違えてJPYをHKDに替えてしまいました。100万円も!transfer のfrom と to の次に来るものを間違えてしまい、goを押す時も、さらにconfirm(確定)を押す時も、気が付きませんでした。何度もやって慣れていたつもりが、ア~アー。仕方なく、すぐに100万円に替えました。これでボクは1万くらいは損をしたのだろうか?損益通算できるのだろうか?せめてもの救いは、円高になる前に替えていたこと。しかし、この前は北京エンタを売ろうと思って買ってしまった間違いを犯したばかり。その後株価が上がって、儲かってますが(笑)。慣れてきたせいで、緊張感が無くなったのか、ボケが始まったのか。2度と同じ間違いは繰り返しません!と心に誓いました(笑)。 今回の教訓、fromとtoには気を付ける、goとconfirmを押す前に確認するの2点です。後は笑って忘れることにします(笑)(笑)(笑)(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 63]回り縁を付ける。回り縁は、天井と壁の境に付ける、細長い棒のことです。最近のマンションでは回り縁を付けずに、クロスを貼るだけのものも増えています。巾木は省略できないけど、回り縁は省略でき、天井と壁を真っ白にするデザインでは、省略も有効です。建築家のデザインでは、最近ではこういった要素は省略される傾向にあります。このような状況では、回り縁はあった方が、他との差別化になります。溝を2本くらい入れたちょっと大きめの回り縁、段々による装飾的な回り縁、様式調のミーハーな回り縁など、工夫次第では、部屋を印象付けることができます。[ミニ知識]回り縁天井と壁のぶつかる所に付ける、細長い棒のこと。収まりを直線的に綺麗に見せる、壁最上部の強度を増やすなどの役目が、回り縁にはあります。簡単に済ませる場合は省略するか、樹脂製の回り縁を使うこともあります。
2004.10.12
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5月の相場は、道を歩いていてマンホールに落ちた気分でした(笑)。4月までは調子に乗って売り買いをして、1月の下げからプラス30%、40%とかを取って、いい気になっていました。得意絶頂の中、ある時、気が付くとマンホールに落っこちて、損切りする暇もありませんでした!エアポケットに入ったような、そんな気分でもありました。当時は不動産の買い付けに忙しかったせいもあります。毎日相場を見ていれば、損切りもできたかもしれません。ただ、結果的には損切りしなくてよかったです(笑)。ここの所の強気相場で、5月の損は挽回し、プラスで売れているからです。株をやっていると、こういうことが必ずどこかであります。現金をしこたま握り締めて、こういった暴落時に買いに入るのがいいのかもしれません。少なくとも予備兵力があれば、ナンピンができます。今回の暴落では、予備兵力を不動産の頭金に回したので、それもできませんでした。教訓として、予備兵力は十二分に用意しておく。株は暴落することを忘れない。の2点です。[不動産の資産価値を上げる方法 62]巾木を替える。室内の壁に、腰板を付けると昨日書きました。腰板を付けるのはお金がかかってしまうので、巾木だけ替えるという手もあります。巾木とは壁と床がぶつかる所、壁の一番下に貼られた高さ6センチ、厚み1センチほどの板です。木製でステイン(木肌、木の色が出る塗装)、ペンキ(木肌が出ない)を塗ったもの、ソフト巾木(樹脂製で、カッターで切れるような安価なもの)、現場で施工するもの、既製品などイロイロです。ソフト巾木などの安物が貼られている場合は、木製既製品に替えましょう。洗面脱衣室などの水が掛かり、湿気の多い部屋は、木製よりもソフト巾木が逆に好ましいです。また、通常の巾木を特殊なものに替えると、部屋の差別化に効きます。少し背の高いものにする、溝を2本入れるなどしてデザインっぽく見せます。和室は通常巾木は付けません。壁が柱より後退しているため、畳と壁の間に雑巾擦りと呼ばれる木の棒を入れます。雑巾擦りは畳と壁の隙間に差し込むので、床にあることになります。壁には何も貼りません。ただし、壁の汚れがひどくなりそうな場合は、木製巾木で仕上げなし(和室の木は普通仕上げない。仕上げをしても、クリアを塗るくらい。)を付けることもあります。それも、見た目を考えながらですが。[ミニ知識]巾木壁の最下部に貼られた細長い板のこと。木製、樹脂製などがあります。壁と床がぶつかる部分の収まりをきれいに見せます。巾木が無いと、ボードがそのまま床に当たり、まっすぐに切られていないと、デコボコが目立ってしまいます。その上に巾木を張れば、そのデコボコを隠し、巾木自体が定規のように真っ直ぐなので、綺麗に見えます。ボードでは家具が当たるとすぐにへこんでしまいますが、木ですと簡単にはへこみません。ビニールクロスを貼る場合は、床までクロスを貼ってしまうと、クロスの汚れが目立ってしまい、さらにはがれやすくなります。壁と床のぶつかる角を、正確な直線にするのは難しく、その誤差、乱れがクロスを貼ることにより目立ってしまいます。このように、収まりを直線的に綺麗に見せる、汚れを隠す、壁最下部の強度を増やすなどの役目が、巾木にはあります。
2004.10.11
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昨日の台風で思ったこと関東地方直撃の台風で、床上、床下浸水のニュースを聞きました。千葉、茨城方面がどうしても多くなります。なぜかと言うと、地盤が低い所が多いからです。東京の右側に川、沼が集中しています。首都圏へすぐに出れるので、不動産投資にはいいのですが、地盤はいまいちです。水の災害だけでなく、地盤も軟弱な地域が多くあります。木造でも杭が必要とか。湾岸部には活断層もあります。今後、海面上昇で津波、高波の心配もあります。地下鉄は本当に大丈夫なのかなー?といつも感じてます。そちらで水が入れば、首都圏に流れ込みます。以前、川に挟まれた地域のマンションに住む先輩から、変な相談を受けたことがあります。川が増水して、地面から10センチほど水が溢れたそうです。それくらいなら大した被害じゃないですねと言うと、機械式駐車場で地下にも潜るタイプを使っている。その地下部分に水が入り、中のベンツがオシャカになったとのこと。ポンプは付いているけど、雨水をくみ出す程度で、洪水には対応できない。どうしたらいい?とのこと。よりによってベンツ。ちょっとの洪水でも、こんな被害が出るんだ!とビックリ。洪水記録が以前にもあるので、設計ミス等で設計屋、機械屋を責めてみたらとお話したことがあります。ついでに、マンションのあちこちを見ることに。1階は1メートルほど地盤から上がっていて、問題なし。その下の人が入れるスペースは何かと聞かれたので、地中梁の高さを使った地下ピットで、こうした方が湿気が上がらず、また、配管を交換するのも簡単でいいんですと、答えておきました。大地震、津波は来なければ杞憂です。今日は晴れているから、そんなことはすぐに忘れて楽しく遊びます(笑)。数日前の朝のお話朝のゴミ出しのついでに、自転車で、近くに売りに出ている木造1Rアパートを見に行ってきました。周りをウロウロ。朝日を受けて、日当たりは良さそう。敷地に余裕があって、車が1台入るので、車庫として借りてくれる人がいれば、利回りは少し上がります。ご近所で日向ぼっこしながらタバコを吸ってるオジサンに、話しかけてみました。このアパート売りに出ているんですよ。と言ってチラシを見せると、へーと、興味深そう。部屋の中のオバサンも、話に参加してくれました。駅への出方とか、アパートの歴史とか、色々と聞いてみました。外壁はまあまあきれい。でも塗った方がよさそう。鉄骨階段の痛みもひどくはありません。2階ベランダの軒やひさしの出が無く、1階は物干し竿を掛ける金物がなく、そのへんは、手を加える必要ありです。あとは、値段交渉次第でしょうか。1棟目を買ったばかりなので、焦る必要もなし。ゆっくりやります(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 61]部屋の壁に、腰板を貼る。マンションやアパートの部屋は、壁、天井共に、プラスターボード下地ビニールクロス貼りがほとんどです。インテリアの差別化がまったくできていません。不動産業者は、それが当然と思っているようです。そこで、この壁に少し手を入れることを提案します。1メートルくらいまでの高さまで、板を貼り、板の上を棒で押さえた腰板とします。板は幅が10センチ、厚さ1センチほどのものを、縦に貼っていきます。傷が付いても、簡単に取り替えられるように、大きな化粧板は使わないようにします。家具が当たっても、プラスターボードのようには弱くはありません。塗るステインは明るめの色調で、木目を出します。腰板の上は通常のビニールクロス貼りとします。どれもこれも同じような部屋の賃貸住宅の中で、腰板のある部屋は、ほんの少しですが差別化されるでしょう。
2004.10.10
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