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小さな不動産会社が家主さんに向けて、自社のサブリ-スを利用するように仕向ける事案が多発しています。所が、いざ入居者が賃料を支払わない事態が発生しても、約束した家賃の支払いをせず全国で家主とサブリ-ス会社との訴訟が相次いでいる。賃貸物件で家賃のサブリ-スとは、不動産会社が一括して家主さんから部屋を借り上げて、家賃を乗せてまた人に転貸しするビジネスのことを言います。つまり家主さんは、サブリ-スを行う不動産会社に相場より安く部屋を貸すわけですから、部屋が空こうと満室だろうと、借りていただいた不動産会社から毎月決まった家賃が入らなければならないシステムなはずです。所が、名前だけサブリ-スであって、実際に空き部屋になると賃料を支払わないいい加減な不動産会社が多く、全国で訴訟が相次いでいる。言葉巧みにサブリ-スの誘いをする不動産会社に注意しましよう。横須賀市内にもそんな、サブリ-スとは言いながら賃料の不払いをする不動産会社が実際に複数の家主さんから訴訟を提起されています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月01日
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マイホ-ムを購入されるお客様の中で、一番多い購入者はアパ-トやマンションなどの賃貸物件から移られる方だ。その購入理由が「家賃を支払うのが勿体ない。低金利で私でも借りられる。」賢い選択ですが、ロ-ンの期間は35年。その間に何も無いと良いのですが?アパ-トや貸家からマイホ-ムを購入されるお客様は多い。その理由はなんと言っても「毎月支払う家賃が勿体ない」だ。収益物件ブ-ムで賃貸物件が過剰に増えたが、それらのお客様はやがて購入に向かうお客様でもある。家賃並みの支払いでロ-ンが払えるとなれば、必ず賃貸から売買に移行します。毎月7万円以上の支払いとなる賃貸物件のポストには、今日も沢山の売買物件情報が投げ込まれています。「家賃並みの支払いでマイホ-ムが買えます。」「自己資金ゼロで家が持てます。」35年間、貴方は病気をしませんか?離職や離婚は大丈夫ですか?子供にかかる教育費は貯金されていますか?自己資金ゼロのお客様には、マイホ-ムロ-ンの裏に危険がいっぱい潜んでいます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月31日
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本日はさすがに賃貸のお客様も売買のお客様もぐ-んと減って閑古鳥が鳴いています。それでも家賃お支払いに見えるお客様は多い、弊社の業務は年内明日で終了です。12月も26日ともなれば売買や賃貸のお客様はぐ-んと減り、店は閑古鳥が鳴いております。それに引きかえ年末のご挨拶に見える関係者は多い。懇意のお客様から新鮮な野菜や三浦大根を沢山頂きました。私がハウステンボスで熊本産の銘酒(芋焼酎)をお土産に買ってきたお礼でした。今日は頂き物を社員全員で分けてご馳走になります。私は耳鳴りとめまいが直らないので、午後から医者に行きそのまま帰宅静養します。明日の打ち上げ式典に出られるかな? ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月26日
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三浦市の綺麗な海の前に建つ中古物件が売りに出ます。日当たりが良くて建物も綺麗。目の前は海水浴場なので別荘にも最適です。通勤の都合で、他市に住まいを買い換えるために見えたお客様の家が三浦市内にある。目の前は綺麗な海。夏は海水浴場として賑わいます。建物が南に面しているので全室日当たりは良く、ロケ-ションは別荘に来たように感じます。目の前がバス停なので車を持っていない方でも便利ですよ。外部も内部もとても綺麗なお買い得物件1戸建て。価格や土地、建物の概略は旅行空けの24日に決定します。とてもリ-ズナブルな価格になります。ぜひご期待下さい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月21日
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横須賀にコンビニの売り物件が出ました。土地の広さが210坪建物が56坪。盛業中です。家賃が月額100万円。横須賀の国道沿いにコンビニに貸している店舗が売りに出ました。収益物件としていかがでしょうか?建物は平成14年7月築 家賃は月額100万円の収入があります。売りたい希望金額は一応「17.800万円」を表明しております。間口が広く目立つ場所です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月05日
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台風の影響で人出が少なく、来客数も激減している本日、色々なトラブルが寄せられています。「屋根のアンテナがブラブラしていて危ない」「雨漏りがしています」「家の前が水たまりになって出ることが出来ない」一番ビックリしたことは「換気扇が動かない」台風となれば色々と建物に不具合が生じて、アパ-トやマンションの入居者からクレ-ムがやってくる。「雨漏りがしている」「電気がつかない」「お水が出ない」その中で「換気扇が動かなくて困っています。」とのお客様からのクレ-ムにすぐ部屋まで飛んでいきました。「故障しているのはどこの換気扇ですか?」「この換気扇です。」指さされた換気扇のスイッチを入れてみると、確かに動かない。スイッチは間違いなく入っています。もしかして換気扇の寿命が来てダメになったのかな。そう考えていたが、ふと室内が暗いことに気がついて「室内の電気は点灯しますか?」と聞くと、入居者は何故かもじもじして「それが部屋の電気も全部つかないんです」と答えた。<何だブレ-カ-が落ちているのか>そう思ってブレ-カ-を見ると下がっていない。それなのにこの部屋だけが電気がつかないとなれば原因は他に?「電気料金の領収書にお客さん番号が出ていますから持ってきてください。私が東京電力に電話をかけてすぐ来て貰います。」そう言うと入居者から「この数ヶ月、電気料金を支払っていません」との答えにアングリしました。つまり電気がつかないのは、電気料金を支払っていないために電気の供給を止められていたのだ。換気扇が動かない原因も、室内の電気がつかない原因も一気に解決しました。「電気料金を支払えばすぐ換気扇も使えるし、室内の電気も使えるようになりますよ」まるで落語のような入居者の話に振り回されました。不動産管理業の大変さが分かっていただけますか。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ-をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月29日
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ニュ-ヨ-クは世界でも一番住居費が高くて有名です。タワ-のワンル-ムで、しかもシェアハウスでいて月額18万円。それに電気や光熱費などが加算されるので月額20万円は確保しなければならない。ニュ-ヨ-クの大学に通い始めた、わがままな孫娘は大学が用意した寮に入ったが「汚い、古い」と文句を言って1ヶ月で出てきてしまいました。その後は48階建てのタワ-マンションに入ったが、「オ-ナ-の飼い犬が2匹も近寄ってくるし、良く鳴くし勉強が手につかない」とまた他を探し始めた。年がまだ17歳ではアメリカにマンションを借りるにもに保証人が必要で、かつ家賃を1年分前払いする必要があります。大学の授業料より、住居費の方が高くつき学生が住む街ではないことがようやく理解できたようだ。これからアメリカに留学される学生さんは、住居費を計算に入れないと困ることになりますよ。たまたま私の知人の娘さんが、アメリカで建築関係の仕事をしているので保証人の依頼を本日行いました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月18日
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家賃債務保証業者登録規定を公布 国交省政策 国土交通省は10月2日、家賃債務保証業者の登録制度創設に伴い、登録要件など必要な事項を定めた「家賃債務保証業者登録規定」を公布した。新たな住宅セーフティネット制度の一環として、10月25日に施行する。街の小さな不動産会社が賃貸契約を締結する都度、自社が設立した家賃債務を保証する会社に、保証料を支払わせる悪質な行為が目立っている。賃借人が家賃を支払わずに滞納しても、滞納家賃の支払いを保証するどころか、1円の支払いもせずに家主とトラブルになっている例は多い。横須賀でも数社そんなトラブルにより訴訟事件に発展し、不動産会社が全面敗訴しています。今回の国土交通省の登録制度は、遅きに失したとはいえ業界の健全なル-ルつくりに寄与するだろう。違反業者は資格を剥奪して賃貸保証が出来なくなるし、誰でも安易に家賃の債務保証を業として営業出来なくなる縛りが出来ました。不文法国家日本にあっては、新たな犯罪者と国との戦いが次々に出てきます。不文法は、「文章化されていない法」というものです。これに対して成文法は、「文章化されている」ものです。歴史的積み重ねによって作られた法律の場合、国権のしかるべき部署(日本なら国会ですね)が文章化していない例があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月03日
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私が個人で所有しているワンル-ムマンションのサ-ビスは、入居を希望されるお客様に分厚い壁紙の見本帳を差し上げて「好きな壁紙を無料で選べます」と言う取り組みを始めます。ご希望があれば新品のレ-スのカ-テンまでプレゼントします。弊社では家主さんから沢山のアパ-トやマンション、1戸建て等の賃貸物件を預かっています。弊社の役員も、会社自身も賃貸物件を沢山所有しています。賃貸物件は入居者の方にどんなサ-ビスが一番喜んでいただけるか、常に自社の賃貸物件で実際にテストしています。レンタル家具を取り付けてみたり、古い物件は更新のたびに賃料を2.000円ずつ下げたり、部屋の内装をお客様の好みに合わせて張り替えたりと、いろいろと工夫しております。家主さんの立場が強かった時代から、いまは入居者の方が物件選別の決定権を持つ立場に変化しております。家主さんは常に入居者に喜んでいただけるサ-ビスを考え、実施していかないと競合物件に勝てなくて空き室が多くなり、悩める家主となってしまいます。どんな商売も常に新しいやり方を模索していかなければ競争に勝てません。供給過剰の賃貸物件市場の中で、賃借人のお客様に支持されるビジネスを、常に弊社は考え続けております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月01日
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古いアパ-トがどんどん取り壊されて、売買されたり、建て替えされたりしています。お陰で「フロ無しでも家賃さえ安ければそれでいい」と願う生活困窮者の助け船である月額2万円~3万円という激安アパ-トが姿を消して困っている人がいます。世の中に生活困窮者が住む家がどんどん無くなっています。古いアパ-トは取り壊されて更地になったり、新しく建て替えられて家賃が上がる。1ヶ月2万円~3万円以下の賃貸物件は需要があるのに消えていく。何故かというと古いアパ-トは住人が住むと、悪い箇所をリフォ-ムしなければならないのだ。水回り、雨漏り、浴室、ペンキ塗り..。少しぐらい家賃を貰ってもリフォ*-ム費用の方が高くなって、収支は赤字になってしまう。かくして古い、安いアパ-トが解体されて急激に姿を消しているのです。今後は生活困窮者を救済するためにシェアハウスが伸びてくるかも知れません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月30日
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いまは健康志向のヨガやスポ-ツジムが大繁盛していて、物件探しにお客さんが数多く見えます。臼井不動産なら横須賀にそんな物件を沢山持っています。出店予定がある方はぜひ臼井不動産へご相談下さい。横須賀市内にスポ-ツジムやヨガ教室、体操教室が出てきてどこも繁盛しています。さらにホテルが足りないせいか、カプセルホテルに向く物件やビジネスホテルに向く物件を探しに見えるお客様も東京からやって来ます。弊社では横須賀市内なら、どんな店舗のご要望にもお答えできる情報を多数把握しております。カラオケ事業に向く大型フロア-まで確保してあります。店舗、事務所にアパ-トやマンションまで、お気軽にお問い合わせ下さい。県立大学駅から徒歩5分の平坦な場所に、綺麗なワンル-ムマンションが5部屋出ます。家賃は月額7万円とリ-ズナブルですよ。10月から久里浜店で募集を始めます。賃貸も売買もビルの建設も、横須賀市内で不動産、建設のご相談ならぜひ臼井不動産へお越し下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月27日
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賃貸物件に長く居住する賃借人さんの高齢化が目立っています。それに伴いやむを得ないトラブルが増えている。家主さんの自衛策が必要です。賃貸物件に入居されているお客さんが、高齢化に伴い奥さんが亡くなったり、ご主人が亡くなって孤独になると、精神的に不安定になったり、お酒を沢山呑むようになってアル中になったり、病気になって救急車の出動が増え家主を悩ます例が増えています。中には孤独死も沢山出ています。アパ-トに住んでいる人のほとんどは、中流階級以下の所得層が多いため、生活費の面倒を行政に求める傾向もあって、高齢化-イコ-ル家賃も遅れがちになる。長く居住してくれていた賃借人に、家主としては一生懸命手助けしたいのは山々だが、家主もまた高齢になって体が言うことを聞かなくなるから大変です。高齢化による弊害は、賃料の安い賃貸物件が中心に、体の自由がきかなくなった入居者が多くなってくる傾向が強いため家主としても対策を考えないといけません。賃貸物件は定期借家による契約として、10年を超える更新が出来ないようにするか、ウイ-クリ-マンションのように短期滞在契約にするか、これから必ず社会問題として大きく取り上げられるようになってくる事でしょう。高齢の孤独者ばかり多くなる賃貸物件は、家主に難問が降りかかるようになります。早く対策を考えないと家主の苦労が多くなりますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月27日
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横須賀中央駅から徒歩1分の場所に、弊社が建設したワンル-ムの賃貸マンションがある。7階建てで24室あるが、すべて建設途中で入居者が埋まった。駅前で便利なので入居者は学生が多く、卒業と同時に数室空くがそこもまたすぐ埋まる。やはり横須賀の中心部で駅から近いという利便性は強みです。お金を積んでいくら待っていようとも横須賀中央駅に近いところに売り地は出ない。そんな希少性の場所を手に入れられたのはひょんなきっかけだった。元々そこは横浜銀行系列の会社が長く持っていた物件であったが、銀行を襲った金融危機で子会社ごと大量の底地をファンドに安く売却してしまったのだ。手放した借地の一部は、地主さんと賃借人の間で地代の引き下げを巡り係争中だった。それを聞いた私が間に入り、地主さん側のファンドと話を付け、借地権者と建物を弊社で買い取る交渉を成功させまとめ上げた物件だ。まだ完成から1年と新しいこともあり、周辺に賃貸マンションが無いことも幸いして、入居者探しには困ったことは無い。空けば待ってましたとばかりにすぐ入り手がやってくる。常に「賃貸物件は立地が大切」と話す通りです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月26日
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自分が持つ資産を、相続税対策のために次々と処分しているのに、新たな物件が次々と持ち込まれてくる。サラリ-マン大家さんが買えない金額が5億円から10億円となる高額物件だ。横浜市内の売りビル情報が次々と飛び込んできます。1億円以下の物件ならサラリ-マン家主さんも簡単に購入できるが、5億円から10億円ともなれば法人でなければ無理があります。そんな高額物件の売り主はほとんどが不動産会社だ。一度不動産業者が買い取ったビルが、再販で市場に出てくると金額は上がる。売り主の業者を儲けさせる取引に弊社は参加しません。しかし物件情報を見るとさすが相手はプロです。立地がよい場所を押さえてある。横浜駅の西口。みなとみらいの近くにあるビル。利回りが5パ-セント以下では買い意欲はわきませんが、欲しい物件ばかりです。不動産市場が不景気になってから、もう一度金額を見直して売り込みにきてね。半値になればすぐ買いです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月26日
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自分が賃貸で借りているアパ-トが売りに出ているのをネット見つけたお客様から相談を受けました。「ロ-ンが出ればぜひ自分が買いたいのですが」アパ-トに長く住んでいるお客様が、ネットを見ていて偶然に自分が入居しているアパ-トが売りに出ているのを発見し、急ぎ弊社に連絡をくれました。「自分にも買えますか?」賃貸物件を購入する人は、原則としてまず自宅を所有していなければ事業用ロ-ンは借り入れできない。(例外もあります)その他に自己資金をどの位持っているのかが問題になります。多額の借入金があったり、車のロ-ンが沢山残っていたり、過去に金融トラブルを起こしていないことも大切な要素です。不動産は売買代金の他に色々と諸経費がかかります。それを我々は諸費用といっている。登記料、取得税、仲介手数料。つまり物件の価格以外に諸費用も借りるとなれば返済能力がまず問われます。年収はどの位か? 勤続年数は?空き室が出て赤字になっても返済に問題はないか?そんなお話をしているとお客様のト-ンがだんだんと低くなりました。金融機関は誰にでも簡単に、いくらでも融資をしてくれるようなことはありません。長期の期間、返済に問題を起こさないかどうかを審査します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月21日
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賃貸でも売買でも、長期に空き室となlっている物件は、特にこの時期カビが生える危険性が多い。家主さんがまめに窓を開けて空気の入れ換えをしないと部屋中カビの臭いが充満します。畳みの表替えをした場合でも放置しておくとすぐカビが生えて来ます。不動産会社の営業マンが、物件を案内に行くと、部屋中がカビくさくてたまらない場合があります。当然お客様もすぐに嫌悪感を感じます。折角ご案内して、普通なら決まる物件もカビの臭いで決まらない事が多い。子供さんが喘息を患っている家庭はとてもカビに敏感です。1週間、1ヶ月と、部屋を閉め切った状態にしておくと物件が決まらないことを家主さんはご存じない。賃貸や売買の物件は、せめて1週間に1度以上、部屋の空気の入れ換えをして、掃除をまめに致しましょう。それが物件を早く決める秘訣です。美容院でも理髪店でも、仕事場が汚れていたりホコリだらけだと2度と行く気になれませんね。毎朝、丁寧に拭き掃除、掃き掃除をしてお客様を迎えれば、自然とお客様は増えてきます。旅館でもホテルでも、お客様が来ない施設を見るとホコリだらけで清掃が行き届かない旅館が多い。お客様は細かいところまでよく見ています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月13日
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横須賀である地主さんが30年前に立てたアパ-トを売りに出しましたがなかなか売れないようです。間取りが3DKで部屋数が6世帯。建物の延べ床面積は100坪もある。現在4世帯しか入っていないのもネックになっています。土地の広さが230坪もあるハウスメ-カ-が建てた大型のアパ-トなのに。これと同様の土地とアパ-トを、弊社では2棟まとめて8.000万円で昨年売買仲介しました。つまり1棟4.000万円です。いま他社から売りに出ているアパ-トは5.980万円。2.000万円も金額が高い。だから売れない。利回りも5.5パ-セントでは買い手にとって魅力ある物件とは写りません。もし、建物が無くて土地だけだと仮定しましょう。土地値が1坪30万円として計算すると6.900万円になる。土地だけならすぐ売れるでしょう。なまじアパ-トが建っているために更地価格より安くしても売れないのだ。それでは建物を解体して売り出すとするならばどうでしょう。いま居る入居者に立ち退き料を支払います。4世帯で200万円は覚悟しなければならない。更に建物を解体する費用が約500万円かかる。合計700万円の出費になります。それでも6900万円で売れれば6200万円が残る。つまり更地にして売る方が儲かります。世の中にはこんな例が沢山あります。更地であれば高く売れる物件が、収益建物が建っているばかりに利回りで8パ-セント程度にまで金額を落とさなければ売れない不動産。川崎や横浜なら利回りが6パ-セントでも売れますが、それ以外の神奈川県内の場所だと買い手はなかなか興味を示しません。ハウスメ-カ-に儲けらせただけとなります。30年間高い金利を支払いやっとロ-ンが終わった途端、相場では売るに売れない不動産。どこかで歯車が狂っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月10日
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ニュ-ヨ-クで、大学の指定する賃貸物件に入居した孫娘から、「古いし、汚い部屋なので借り換えたい」と電話があった。すでに地元の不動産会社を歩いて物件探しをしているという。やることは早い。せっかちなことは私に似ている。ニュ-ヨ-クには私の知人もいるがあえて紹介はしない。初めての不動産会社訪問で、孫娘の親や私の仕事の内容を理解出来ればと考えているからです。ワンル-ムにシエアハウスと、物件見学も初めての経験なので、ホームステイとは違った経験をすることでしょう。但し17歳では賃貸物件は借りられません。親か親族の保証を必要とします。とにかくニュ-ヨ-クは世界中から人が集まってくるので住居費は高い。ブルックリンでは年に10パ-セントも値上がりしていると聞く。家賃を安く済ますには中心部から1時間ほど離れたところに居を構え、マンハッタンまで地下鉄かバス通学をするのが常識です。「学校の近くに住みたい」というわがままで、学費の他に住居費がどれだけ跳ね上がるのか、冷や冷やしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月05日
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古いアパ-トをお持ちの家主さんから、リフォ-ムの仕事を請け負いました。壁も台所も浴室もダメ。壁も天井も床も交換では、2DKでも修繕費用は500万円近くなる。それなのに家賃は4万円では計算に合いません。そこでリフォ-ムをやめて現状のまま倉庫として貸すことを提案しました。築50年のアパ-トを「修理して欲しい」と家主さんから依頼を受けました。2DKの部屋で家賃が4万円です。築年数が古いため修繕をするときりがなく、全部を交換する羽目になります。すると修繕費が500万円近くなります。きれいになった部屋を45.000円で貸すとしても、1年間の家賃が無料の計算になります。そこで無理に修理費をかけることなく、現状のまま倉庫として貸すことを提案しました。家賃は月額3万円に下がりますが、修繕費もかからず賃料が無料の期間はない。数年もすれば家を取り壊して更地で売るか、アパ-トを新築して賃料収入を得るか、良く考えると良いでしょう。そんなアドバイスをしましたが、オ-ナ-さんの結論はどう出るでしょうか? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月04日
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横浜市金沢区能見台に、文庫の駅まで徒歩10分という地の利の良さが売りものの賃貸マンションが出ました。見晴らしが良く海も遠望。とても綺麗なマンションです。部屋のぐるりをベランダに囲まれ、全室明るい。本日、貸しに出た能見台の賃貸マンションは、本来は分譲マンションです。一番最上階である東南の角部屋を購入したお金持ちの人が、「月額25万円なら貸しても良い」と依頼を受け本日下見に行ってきました。部屋の広さは30坪。お風呂も大きくてゆったりしています。どの部屋を見ても窓明かりが入り明るい。全部の部屋の周囲をベランダが回っているので高台の恐怖感はありません。眼下に金沢文庫駅が見え、遠く海も見えます。近日中に弊社のホームページに間取り図と写真をアップします。ご期待下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月01日
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駅前にある10坪ばかりの小さな店舗に不動産会社が入居している。家主の持っているアパ-トの管理まで行い、入居者の賃料を保証する会社もその不動産会社が行っている。ところが、いざアパ-トの入居者が個人破産して賃料が入らなくなると、あれやこれやと言い訳をして、本来支払うべき保証料を1円も支払わないのだ。賃貸の家賃を保証する会社にお金を支払い、連帯保証を引き受けていただいたのに、いざ家賃が支払わない事態が発生すると保証金を支払わずに逃げる。とても悪質な不動産会社がいます。家主さんは裁判費用をかけて本来支払われる賃料を取り戻しました。そこから家主とテナントとの信頼関係が崩れ、家主さんは手持ちの賃貸物件の管理をすべて臼井不動産に移管しました。その不動産会社の悪辣な所行は止むことはなく、こんどは家主に一方的に家賃の値下げを通告してくる。自分が設置した看板の取り替え工事費の一部を負担せよとの要求を出してくる。内装工事の費用も家主に持てと言ってくる。そのくせ自分が書いた契約書にある更新料は支払いを拒絶する有様だ。臼井不動産が家主側に就いたので、こんな不動産会社には目に物見せようと、訴訟で追い出しをかけます。「建物が木造で築60年も経っているので、建て替えをするから出て欲しい」1の矢、2の矢.3の矢と相手が参るまで戦いを続けて家主さんを助けます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月31日
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問題があるアパ-トの入居者が退去する事になりました。本人は退去の立ち会いに出てこないで代理人と主張する男性がやってきた。アパ-トの壁には前のご主人が空けた穴があり、その修復費用の見積もりを伝えた。ところが、「その穴は前の旦那が空けたものなので自分達は修復費用を支払わない」と代理人が主張し、それが通らなければ裁判に訴えると息巻くのだ。「どうぞご自由に。こちらは百戦錬磨の不動産会社です。勝てますか?」賃貸の入居者の中には、弊社が知らないうちに離婚をしているお客さんは多い。新しく契約者とは違う男が入り込んでいて「おかしい」と気がつく。それを知ると弊社では直ぐに賃借人に通告します。「当初の契約者ではない人が入居されているようです。契約書の書き換えが必要となるので、新たな入居者の住民票と免許証のコピ-をお持ち下さい。」と、契約書の書き換えを要求します。つまり、契約書に記載されていない、どこの誰だか知らない人が入居されていると家主さんに報告できません。最近では暴力団排除法があって、反社会的勢力の人には賃貸物件を貸してはならない決まりになっているので、もしそんな人間が入り込んでいたら大変です。しかし、そんな相手に限って書類関係は一切持ってこない。何度も催促をしているとようやく退去の通知がやってきます。「やれやれ一件落着」と安心するのはまだ早い。部屋を見に行くと汚れがひどかったり、壁に穴が空いていることもあります。自然摩耗以外のリフォ-ム費用は入居者負担です。入居者が費用を支払わない場合は連帯保証人に請求を出します。本日やって来た入居者の代理人と称する相手は「壁の穴は前の旦那がやった事なので俺は支払わない。支払えと言うなら裁判に訴える」と啖呵を切っている。契約者でもない部外者が文句を言ってくることはおかしいが、入居者の奥さんが「別れたご主人の空けた壁の穴の修理費までは支払わない」と主張されるなら連帯保証人に請求するまでです。世の中には自分勝手な主張だけが正しいと信じる人が居て困ります。連帯保証人とは、こんなトラブルが発生したときに責任を持っていただく立場です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月27日
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通常ならお荷物となっている古家ですが、利用次第では宝の山に切り替わります。例えばリフォ-ム費用も積算して、合計1.000万円以下の投資で1戸建てが買えれば、家賃収入は月額7万円~8万円が見込めます。庭付き、車庫付き、綺麗にリノベ-ションされたた1戸建ては、競争も少ないため入居者は直ぐ決まります。アパ-トやマンションより人気は高い。お荷物となっている古い1戸建て住宅でも、その利用方法により宝の山に切り替わります。建物の内、外装を綺麗にして賃貸物件として貸し出しする事を考えましょう。アパ-トや賃貸マンションでは体験できない庭付き、車庫付きの1戸建ては、供給が少ないため賃貸物件としては大人気です。横須賀市内には格安な1戸建てがよく売り物として出ます。居住用として考えるだけでなく、収益物件として考えてみましょう。実際に弊社から物件をご購入いただき、家主さんとして成功されている投資家さんは沢山出ています。少し視点を変えるだけで不動産は輝きを増してきます。貴方に富をもたらしてくれます。不動産投資のご相談はお気軽にお問い合わせ下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月24日
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アパ-トを建築する地主さん、投資家さんに、ジャブジャブ融資をしていた金融機関の貸し出し金額の伸び率が、このところ急減速してきた。「誰にでも彼にでもお金を貸します。」という融資スタンスの変化も影響しているのかもしれません。人影もない田舎の田んぼの中に、突然現れた新築アパ-ト。入居者がゼロの空室賃貸物件を建てて、地主は利益になるの? 家賃保証をする建築会社は儲かるの?誰でも首をかしげる怪奇現象もさすがに天井に差し掛かっています。建築会社は建設費で暴利をむさぼるので痛みはない。一方地主は、一定の期間まで家賃保証に守られているように見えるが、更新時期に賃料を下げられ、定期的な修繕費の出費を要求され、採算に合わなくなってきてようやく騙されていたことに気が付くが後の祭りだ。空き室の賃貸物件建設でババを引くのは地主なのか、または地主に過剰融資をした金融機関である。過去のバブル崩壊の学習をした人間なら結論がわかっています。その危険性にようやく気が付いた政府が、金融機関に注意を喚起してから潮目が変わりました。その効果はすぐに融資の絞り込みとなって表れ、地主も無理な投資をしなくなった。人口が減少している地域にアパ-ト?相続税対策のために借金をしてアパ-トを建てる?よく考えれば無駄な投資をしてきたことに誰でも気が付くはずです。仮に、景気が悪くなっても、今より人口が減っても、賃貸ニーズがなくならない立地のところに賃貸物件を建てたり、中古を投資物件として買うなら問題はないでしょう。誰が見ても賃借人が埋まらない場所に、借金をしてまで投資するメリットは無く、正気な沙汰とは考えられません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月22日
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借地権を借りている方から更新料について「高い? 安い?」と相談があります。地主さんも借地権者も更新料の目安が分からないため、「この位なら妥当だろう」と勝手に決めるから問題が大きくなります。借地権の更新は木造なら20年後、鉄筋コンクリ-トのように堅固な建物の場合は30年後にやってきます。更新料は土地を貸している地主(底地権者)と、土地を借りている方(借地権者)の合意で決まれば金額の高い、安いは問題とはなりません。所が世の中には知識もない人間が、「それは高い」とか「それでは安すぎる」と、余計なことを吹き込むからトラブルになります。大体、裁判になって出る判決を目安に更新料を考えましょう。更新料の算出方法は?更新料は慣習として、借地権更新時の更地価格に借地権割合(国税庁発表の路線価図参照)をかけて、 その3%~5%程度が目安として支払われています。土地の価格が1坪100万円の土地を50坪借りているならば、住宅地の場合は 借地権割合が6割が普通なので、100万円×50坪×0.6×0.05=150万円。 つまり更新料は150万円が程度が目安になります。土地の価格は路線価を選ぶ人もいますが、固定資産税や都市計画税の納付書に記載してある課税価格を選ぶ人もいます。どちらでも間違いはありません。これらはあくまで目安として、それから地主さんと借地権者で合意できる金額を決定します。納得した金額が出ればトラブルは発生しません。更新料を支払うことを拒絶する人には、裁判所の調停に呼び出して解決しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月20日
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久里浜駅前に建築中の新築ビルが、いよいよ明日生コン打ちが始まります。雨が多い中も工事は順調に進み予定通りの期間内に完成する予定です。長く掛かった基礎工事もいよいよ終わりに近づき、明日は地下部分の生コン工事です。長雨が続きましたが工事は計画通り順調に進みビルの形がいよいよ見えてきます。ワンフロア-80坪と大型ビル。テナントさんも飲食関係は全部お断りしました。1階と3階がすでに決まり、2階はヨガ教室のテナントさんとお話を進めていましたが、深夜温水器を8個も取り付け、電気の使用量、男女シャワ-の水道使用が多いことと、すぐ近くに弊社が紹介した同様のカ-ブスがあって、お客様の取り合いになると困るため総合的に判断して、他のテナントさんを誘致する事にしました。いずれにしても完成前までに全フロア-が決まります。完成が楽しみです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月18日
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最近雑誌などで、コインランドリ-ビジネスに関する記事が沢山取り上げられている。昔と違った広さと明るさ、設備の素晴らしさがポイントで、月収30万円は確保できると説明されている。しかしその実態は...。どんな業種であろうと、フランチャイズビジネスで儲かるのは本部で、FC店では思うように売り上げが伸びずに赤字に悩まされる店舗は多い。いま盛んに取り上げられているコインランドリ-事業も同様で、自己所有の空き店舗をコインランドリ-にするなら家賃程度の収益が得られる。高い家賃を支払って出店すると、利益を生むどころか赤字になる可能性が高い。弊社でもメ-カ-を呼んで色々と研究したが、マスコミに取り上げられるような利益率は望めない。やはり商売は立地だ。人出が多い場所やロ-ドサイドは家賃も高いから採算に合わない。初期投資が約2.000万円~2500万円で、利益率が月収30万円程度では儲かるビジネスとは言えません。家賃の支払いのために苦労することになります。すでにコインランドリ-を開業している経営者に商売としてのうま味を聞いてみると良い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月12日
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日本人の平均寿命が延び続けています。普通なら喜ぶべきところですが、少し考えてみましょう。夫婦がともに生存していると仮定して、主人が80歳。奥さんが75歳とすれば、どちらか片一方が病気や痴呆になると、元気な方が面倒を見る事になります。老老介護と言われています。ご主人が病気で寝たきりになると、奥さんが介護をします。その奥さんも体が自由にならないほどの病気を持っているとご主人の介護は到底出来ません。もしかすると夫婦揃って介護施設に入るか、病院に入院することになります。そこで問題になるのがまず費用です。仕事をリタイアして年金暮らしの夫婦でも、余裕の預金があれば問題はありませんが、預金がないとすると施設にも入れず、入院も出来ません。自宅で余命が尽きるのを待つ生活をしていて、寿命が延びたことを喜べますか?地獄の沙汰も金次第。老後の生活もお金次第。老後を心配しなくても良いように生活設計を考えておきましょう。手前ミソですが、自分が働けなくなっても収益物件さえ持っていれば、家賃収入が生活を支えてくれます。安心して長寿を全うするには家賃収入が入る物件を持つことですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月28日
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弊社が1年前に、横須賀中央駅から徒歩1分のところに建築した新しい賃貸マンションは、7階が女性専用フロア-で男子の出入りを厳しく制限しています。それを喜んで地方から出てくる女学生の親が申し込みを入れる人気のフロア-だ。新しい賃貸マンションの女性専用マンションに、中国からの留学が入室している。契約時に親が出てきて、女性専用フロア-の説明を喜んで聞いておりました。ところが親の心子知らずで、いつの間にか彼氏を呼び込み高い音で音楽を流す。他の入居者からクレ-ムが入る有様だった。1度目のクレ-ムはまだ3ヶ月前だった。厳しくマンションの規約を話し、次回も男性を呼び込んだり、近隣の迷惑となる行為があれば退去して貰う確約を結んだ。ところが7月14日、またしても彼氏を呼び込んで大騒ぎした。こんどは許しません。契約違反による退去通告を出しました。「謝りますから」とか「今後はもう違反をしません」とかの言い訳は全く聞きません。7月末日までに退去してくれるように指示を出した。本日、7月末日までに退去する事で話がまとまりました。このマンションの入居者は8割は大学生が入居している。試験勉強を一生懸命している中で大騒ぎされ、他の部屋の住人に迷惑をかけているのだ。外国人は他人に迷惑をかけないようにとの配慮がありません。困ったものです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月17日
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トランプ政権になって軍事費の削減政策が進行している。お陰でいままで家賃が無料で住居を提供されていた兵隊以外の軍関係者が、どんどん追い出されている。弊社に来店されて賃貸物件を借りてくれたフイリッピンの方が、トランプを恨むことしきりです。いままで住居費が無料だったアメリカ軍関係者に、経費削減の嵐が吹き荒れています。昨日契約したフイリッピンの方も、軍関係の仕事をしていたため従来は住居費が無償でした。それが期限をつけて外に追いやられ、住居費を自己負担することになり、月額7万円の出費となります。いままでフイリッピンに送金していたお金が少なくなります。ぼやくことしきりです。トランプに対する風当たりは強い。これからもっと住居費の経費削減となれば、アメリカ人向け物件を貸すビジネスにうまみはなくなります。これから先どうなるのか、不安を抱えている投資家さんは多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月16日
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今年の1月から賃貸関係の来客が激増し、契約の成立が鰻登りに増えています。お陰で弊社に受託されていたアパ-トや賃貸マンションはすべて埋まり、家主さんもホクホク顔です。今年に入ってから特に、目立って賃貸営業に関わる営業マン全員がとても忙しい。来客が増えて、お預かりしているアパ-トや賃貸マンションが続々決まっている。部屋が足りなくて新築中のアパ-トまで投資家に購入していただいた。季節的な要因や突発的な出来事があったわけでもないので、現在デ-タ-を集計、分析中だ。横須賀市内でも久里浜地域は、人口も増え居住人気は高い。京浜急行とJR駅がすぐそばにあり、両方使える交通の利便性が良いことも一因です。これから5年以内に京急とJRがデッキでつながり、駅前再開発も控えているので期待先行の部分もあります。売買営業の人も、賃貸営業に負けないように頑張っております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月25日
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碁や将棋の世界に有名な格言があります。「下手な考え休むに似たり」 よい考えも浮かばないのに、長い時間「待った」をして考える事を指します。いくら時間をかけて考えても無駄 なことなら、休んでいるのと同じで「時間の浪費でしかない」という諺だ。「下手な考え休むに似たり」という諺がぴったり当てはまる事例は、収益物件選びの投資家さんにも時々見受けられます。不動産業界に働く営業マンにも見受けられます。ようやく発掘した格安で、高利回り。お客さんの予算にピッタリあった事業用物件を、いち早くご紹介しても、「少し待ってください」と言ったままなかなか返事が来ない。何しろ不動産業はスピ-ドが命です。売るのも、買うのも、お客様宅に訪問するのも競争相手より先に動かなければ成功しない。不動産業界は特に「生き馬の目を抜く」と言われる世界だ。一握りの成功者はとにかく動きが速い。沢山いるライバルを出し抜いて成果を得るさまは、油断も隙もない動きをしている。相手から連絡が来るのを悠長に待っている営業マンや、結論が出るまでに考える時間が長い投資家さんは、ライバルにすぐ出し抜かれて負けてしまう。今回ようやく格安の投資物件を購入することになった投資家さんは、弊社に相談に来られてから3年を経過している。今までご紹介した物件は結論が出るまでの期間が長いため、すべて他人に奪われていました。今回はようやく物件を見てその場で「買いたいのでお願いします」と結論を出されました。収益物件を買える喜びが顔に溢れています。
2017年06月22日
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弊社とお取引がある家主さんが、千葉県館山市に新築のアパ-トを建築中で、もうすぐ完成です。日当たりも良く買い物にも便利。駐車場も完備されている。館山駅まで徒歩圏なので通勤を考えると借りるお客様も便利。駐車場の工事中です南に向いた開放的な窓で明るい。館山は屋根の色彩を地中海風に統一して、一躍有名になりました。北条湾は夏ともなれば海水浴客で賑わいを見せます。近くにイオンタウンが出来て、沢山の店舗が集約され買い物も便利になった。館山には特徴的なホテルも沢山あるし、平砂浦のゴルフ場はフラットで1日2ラウンド回っても疲れない。(過去に私もメンバ-トして登録しておりました)食べ物がまた美味しい。海の物や山の物が沢山取れるのも気候が温暖なせいだろう。そんなリゾ-ト気分が味わえる館山の地に新築のアパ-トがもうすぐ完成する。セカンドハウスとして利用することも出来ます。海まで徒歩で50メ-トル程度でしょうか、近くには有名レストランが沢山あって食べ歩きもまた嬉しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月16日
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平均寿命が延びると共に問題視されているのが単身居住高齢者問題だ。突然病気で倒れたり、孤独死しているのが発見される。夏場は腐敗が早く進み、近隣から「臭い」との指摘で死亡が発見される例が増えています。アパ-トや貸家を持っている家主さんが、高齢者の単身入居者を断ると、非難される例があります。「差別だ!」しかし家主さんの立場になれば死活問題になることもあり非難される理由はない。入居者が部屋で自殺されたり、孤独死で発見されると、次にその部屋はなかなか借り手が付かないからだ。空き室にしておけば賃料収入が減ってしまう。ロ-ンの返済に支障をきたす。特にそんな事件を1度でも経験された家主さんは単身高齢者を忌避する。家主さんの立場になればやむを得ない理由で、非難する人の方がおかしい。そこで弱者である高齢者は、単身居住者であれば、国や市町村が手をさしのべる必要があります。高齢者は痴呆の心配もある。アパ-トを抜け出して徘徊すると警察から家主さんに通報が来る。その都度夜中でも身元引き受けに出向かなければならない。平均寿命が長くなるにつれ負の問題が不動産業界に沢山出てきています。「単身高齢者はお断り」と言う家主さんの立場も少しは理解してあげましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月16日
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自分の子供より可愛い犬やネコのペットを飼う家庭が増えています。そのために空いている賃貸物件でも「ペットの飼育可」として募集する物件もある。大抵、空き室を埋めるための苦肉の策です。実際に賃貸マンションやアパ-トに「ペット可」として募集すると、どんなメリットやデメリットがあるのか検証してみましょう。自分が飼っているペットは、目の中に入れても痛くないほど可愛いと言います。しかし、犬やネコが嫌いな人の方が世の中には多い。ペットが嫌いな人は、同じ屋根の下に犬やネコがいるだけで嫌悪感を感じます。ましてや同じマンションにペットがいて、廊下やエレベ-タ-で吠えたり、大小便をされただけで臭いが気になりムラムラと怒りがこみ上げてきます。一時、新築マンションも売るために「ペットの飼育可」としたところ、ペット嫌いな人から総スカンを食い、売れ残りが続出したことがあります。ですから最近の新築分譲マンションはほとんど「ペット不可」となっている。煙草と同じように、ペットを飼っている人は臭いを何も感じないが、ペット嫌いな人にしてみれば動物臭は臭くてたまらないものです。いくら買い主が「しっかりしつけをしていますから」と言ったところで、吠えたりそそうをする動物は多い。貸した部屋が動物臭で臭くなり、壁は爪跡が残り、家主にとっては退出後の臭気取りやリフォ-ム費用は馬鹿にならない。室内犬やネコの飼育は共同住宅ではおやめになった方が得策です。長く空いている部屋を埋めるために、ペット可で入居させたがために、他の部屋の人が全部出て行ってしまったのでは意味がありませんね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月06日
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東京圏に近い横須賀は、若者を中心にしてストロ-現象のように東京へ、東京へと人口が吸引されている。そのため人口減少が続いているのに、奇怪なことに新築アパ-トがどんどん増え、マンション供給もあり、建て売り住宅は地元企業を中心にして大量に販売されている。横須賀は気候が温暖で交通の便も良く、一度住んだら抜け出せない良さがあり、そのため高齢者住民が多い。子供達は就職に横浜、川崎、東京に通勤し、その勤務先に近いところに居を構える。人口減少のデ-タ-では日本一になったこともある横須賀に、不思議な現象が出ています。新築のアパ-トが雨後の竹の子のように大量に供給されているのだ。建て売り住宅も開発が進んで、新築住宅が大量に供給されてコンスタントに売れている。新築マンションも負けじと供給が続き、時ならぬ建築ラッシュです。古い家の空きが増えているのに、人口の減少が続いているのに、住まいの大量供給が続く横須賀。需要と供給のバランスが崩れるのはいつになるのか、不安でならない。少し弱気になっています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月05日
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臼井不動産は貸しビルを数棟持っているが、風俗営業や飲食業には全く貸すことはない。ところが世の中は面白くて、風俗業専門のビルを持つ人もいる。そんなソシアルビルの1階にホストクラブがあり、人目をはばかりながら入店していく女性を目にすると、「いつまで続くのかな-」と勘ぐってしまいます。女性の稼ぎが良くなってきたお陰で、お金の使い方も派手になってきました。衣類や化粧品、旅行に食事は序の口で、ホストクラブにのめり込む女性も出ている。クラブやスナックに男性がのめり込んでいたと同様に、女性もホストの甘い口車にぞっこん参ってしまうのだろう。自分の稼いだお金なら何に使おうと自由ですが。しかし男性も女性もクラブやバ-のホステスにのめり込むと、あっという間にお金が無くなってしまう。私の知るサラリ-マンの男性は、せっかく第一部上場の会社に勤めながら、韓国クラブに通い出して消費者金融からお金を借り、最終的にはマイホ-ムを売り、奥さんと離婚する羽目になりました。女性も同様に、自分の稼ぎではホストクラブ通いが出来ないため、勤務先のお金をくすねて、それがばれ、解雇されただけではなく刑務所に収監された人もいます。男も女もクラブで異性にもてるのは、お金がもてるのであって、お金が無くなれば全く相手にされません。金の切れ目が縁の切れ目です。それと知らずに今日もホストクラブに女性が入っていく。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月22日
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東芝が危ない。東芝にビルを貸している家主は戦々恐々としている事だろう。もしかしたら借り手の東芝がそっくり出てしまうリスクがあるからだ。学習塾や大手企業なども同様にまとまって退去するリスクがある。1社にビル全部を貸すことの怖さは経験したことがない家主には理解できない。新規にテナントビルを建てたとして、優良企業に1棟をそっくり借りてもらえればこんな幸せなことはない。普通のオ-ナ-さんはそう考えます。所が、1社に貸すとなれば何らかの事情でテナントが出るときはビル全部がそっくり空く危険性もあります。全国にそんな例は沢山あります。次にテナントが直ぐ決まればいいが、なかなか決まらないとなればロ-ンの支払いは家主が手持ち貯金から支払うことになります。手持ち貯金が底をつけばビルを投げ売りし、家主は破綻することになります。家賃収入で悠々自適の夢は無惨にも潰えます。不動産投資は金持ちになる要素もあれば、貧乏になる要素も潜んでいるからご注意下さい。収益物件を手にすればすべてがバラ色とは行きません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月13日
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年齢が68歳とは言うが、見た目は80歳を超えるようにも見えるお客様が来社された。長くお風呂に入っていないのか臭い。アパ-トを紹介して欲しいと言われても、定職はないし収入もない。子供達が身元引受人を拒絶しているとあっては民間の賃貸物件に入る手だては絶たれている。身なりは乞食のような格好をして、歩くのもやっとのような老人が、賃貸物件を求めて来店された。身の上話は語らないが何かあったことは想像できる。家族の電話番号を聞いて、身元引受人をお願いすると「親子の縁を切っているので引き受けられません。」とつれない返事だった。高齢者で独身、定職もなく収入もない。そんな人は民間の賃貸物件に入居できない。役所に相談して市営住宅に入れていただく。生活保護を申請する。そして命をつなぐ事を教えてあげました。いままで身の上に何があったのか知らないが、苦労が体にも顔にも滲み出ています。人生を幸せで全うする人もいれば、逆に何のために生まれてきたのか分からないほどつらい人生で終わる人もいる。高齢者になって分かるだろうが、お金を持たない人ほど哀れな事はない。若い内から一生懸命財産を蓄え、富裕層になる努力をしないと老後はつらい事になります。温かい家庭と美味しい食事が食べられ、なに不自由のない生活が満喫出来ないと生きている価値がありません。気の毒ですがどうにも助けられないお客様でした。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月24日
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このところ若者の人間関係下手、おしゃべり下手が目立っている。ワンル-ムで自分の部屋に閉じこもる習慣があるため、自ら近隣の人に声をかけたり、友達を沢山つくる要素が失われているからだ。最近の若者はあまり友人を作らないし、近隣との交流もほとんど無い。これは住まいに影響されている部分も多いにある。ワンル-ムに長く住めば住むほど孤独を楽しむようになっていくのだ。それ故、結婚願望も失せて独身者が急速に増えている。昔のように大家族制度だと困ったときの解決やアドバイスは年長者が行ってくれるのでストレスもない。少子高齢化の中にあっても、核家族化のうねりは止まらない。孤独の部屋で、人に対する思いやりや、友人との語らいが無くなってくれば当然のことに利己主義がはびこり、排他的な人間が生まれてくる。良き日本を取り戻すには、住まいは最低ファミリ-タイプにして家族全員で住む。結婚はお節介な口利きおばさんによるお見合いの奨励の復活が必要だ。最近来社される若いお客さんは、本当に口下手な人が多い事に驚かされます。そんな若者は決まってワンル-ムに住む独身者であることが多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月17日
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このところ工場の大規模工事が続く久里浜地域で、社員が短期間だけ入る物件を求めて総務の担当者が来社されます。しかし一気に50人が入る賃貸物件は全くありません。昔なら民宿で対応できたのですが、現在は民宿が全くゼロになってしまい受け入れが不可能です。久里浜地域は工場の新設、増設が活発です。そのために職人さんや監督者、社員が短期間で入る賃貸物件が不足しています。通常のファミリ-や単身者が入居するアパ-トやマンションは沢山供給できるのですが、まとまって団体が入る物件はどこでも皆無の状況だ。そこで考えているのは、公売によって売りに出る公務員宿舎だ。公売によって売りに出される古いビルを購入し、フルリフォ-ムして賃貸にする。1年間の短期入所が終わればそのまま賃貸か売買に移行する。それで果たして収益が会うか否か、現在積算をしています。この話が上手く決まれば、お客様にとっても弊社にとっても嬉しいことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月16日
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弊社の新築賃貸マンションには24人の入居者がいる。実は、入り口のオ-トロックドアが内部からガラスにひびが入り壊れているのだ。犯人捜しに防犯カメラの解析をします。取り付けから1年を経て初めて利用する防犯カメラ、犯人は誰だ。横須賀中央駅から徒歩1分の場所に、昨年完成させ7階建てのワンル-ムマンションがある。そこは防犯カメラもついているしオ-トロックにもなっていてセキュリティ-が厳しい。所が、事もあろうにそのオ-トロックのガラスドアが内部から割れているのだ。入居者の通報で判明した。先週水曜日の夕方から翌木曜日の朝8時までの間であることは特定できた。勿論入居者からの聞き取り調査による結論だ。そこでアルソックに依頼して取り付けてあった防犯カメラの映像を明日解析し、犯人を特定します。故意か過失か別にして、「私がやりました」と名乗り出れば保険で修理出来るので損害はないから許すつもりでいました。しかし1週間経っても自分の過失を名乗りでない犯人は看過できません。明日、時間をかけてじっくり解析し、犯人が特定できたなら損害について実費を支払わせます。社会人として、日本人として、あるまじき行為に怒りを禁じ得ないのだ。事と次第によっては部屋から退去して貰うことになるかも知れません。何しろ入居希望者が沢山待っているので家主としては犯人に強気で挑めます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月12日
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通常家主さんは、入居者に「退去します」と言われるとドキッとします。次に直ぐ部屋を借りてくれるお客さんが出れば問題はないが、1ヶ月、2ヶ月と空き室になると、その分収入が減るので困ってしまうからだ。弊社の建設した横須賀中央駅徒歩1分のワンル-ムは、退去者が出るのを待っているお客様が沢山おります。この4月に大学を卒業する学生が2人退去することになりました。すると弊社のホ-ムページで情報を知ったお客さんから、2部屋とも即刻入居の申し込みが入りました。部屋の中も見ずに「ぜひ借りたい」との申し込みです。24室通年満室だ。アパ-トやマンションは地の利が重要です。そのために他との差別化を図り空き室が出ないアイデアを考えなければなりません。その点底地は安心です。長期20年間以上は賃料が滞ったり、出て行く心配がない。毎月決められた賃料が地主の口座に振り込まれてきます。買値が安ければ高利回りになる。私もこのところ底地を数件購入しました。臼井不動産では底地や借地の建物を積極的に購入、仲介しております。底地を買いたい投資家さんが沢山いらっしゃいます。借地の建物を求めていらっしゃるお客様も沢山おります。ご売却や賃貸しのご相談なら、ぜひ最寄りの臼井不動産へお問い合わせ下さい。横須賀市内だけに限りません。神奈川県内ならどこでも大歓迎です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月03日
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パチンコ狂いのサラリ-マンがついに会社を辞め、パチプロをめざしました。小指が原因で会社を辞める人もいる中、パチンコ狂いが原因で会社を辞める人をはじめてみました。その結果、会社を辞めてから1年も経たないのに、もう生活保護に転落してしまった。サラリ-マンをしているときは、パチンコに給与を全部つぎ込んでも翌月には必ず安定収入としての給与が振り込まれてきたから最低限の生活は確保出来た。しかし、会社を辞めて朝から晩まで好きなパチンコ狂いをするとそうはいかない。退職金はパチンコで無くなり見る間に退職金はゼロになってしまったのだ。そうなると人はどんどん離れて行き。友人が誰もいなくなる。お金もなくなり、友人もなくなり、毎日寂しい生活をしています。パチンコや競売競輪で財を成した人の話は聞いたことがない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月03日
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首都圏居住用賃貸物件の成約数、11ヵ月連続で減少/アットホーム調査 不動産情報サービスのアットホーム(株)は24日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける2017年1月期の首都圏居住用賃貸物件の市場動向を発表した。 毎月公表している同データについて、今回より提供データを拡充し、成約物件分析に賃料帯別の情報を追加。また、長期的な視点からの賃料動向を把握できるようにするため、09年1月を100とした指数および同年1~12月の各月を100とした指数の発表も開始した。 同月の成約数は、2万1,092件(前年同月比2.7%減)と11ヵ月連続の減少。地域別では、東京23区9,093件(同6.6%減)、東京都下2,023件(同2.7%増)、神奈川県5,645件(同8.3%増)、埼玉県2,218件(同9.1%減)、千葉県2,113件(同8.8%減)となった。 東京23区の減少が続く一方、神奈川県が好調、東京都下はアパートが好調で2ヵ月連続で増加した。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月27日
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東京の不動産会社から三浦半島にある満室のアパ-トを購入した、これも都内の投資家が真っ青になって弊社に相談に見えました。当初、案内されて物件を見せられたときは満室だった物件が、売買して半年もすると入居者が全部出ていって誰もいなくなってしまったと言うのだ。物件を高く売るために売り主が工作した、偽りの入居者だったのか?収益物件専門のネットサイトから、三浦半島にある中古のアパ-トを購入した投資家はやはり都内に住む40歳代の方だった。当然、三浦半島の事情に詳しくはないし、収益物件投資も初めての方だった。購入したアパ-トは駅からバスで20分以上かかる不人気の地だ。周辺のアパ-トも空き室ばかりだと言うのに、購入したときに物件は満室で、それが魅力で飛びついて購入してしまったという。銀行からロ-ンを借りて、所有権移転をしてから半年もすると、次々に入居者が退出してしまい現在は入居者がゼロになってしまった。収入が無くて支払いだけが重くのし掛かっている。冷静になって考えると、入居者はいずれも電気やガスに水道と、全く使用した形跡がない事に気がついた。つまり、アパ-トを高く売りつけるために満室に見せかけた詐欺行為ではなかったのか。売り主にまんまと騙された取引かもしれない。その証拠を突きつけるために証拠探しにエネルギ-を使っている。ネット取引は怖い。どこの誰とも分からない人を信用して数千万円のお金をやりとりする世界は、危険がいっぱい潜んでいるのです。ババ抜きでババを掴まされた素人投資家の末路は悲惨になります。
2017年02月26日
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家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」 家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。(朝日新聞デジタル)無垢な地主さんにアパ-ト建設を進めて暴利をむさぼるアパ-ト建設業者がいる。上場会社といううたい文句で地主を安心させ、30年間家賃保証で釣る話法が壁に突き当たっている。その危険性は10年以上前から私が指摘していた。少子高齢化で入居者が少なくなっている中で、無闇にアパ-トやマンションを建てても入居者が満室にならないリスクが多い。駅の近くやビジネス街と違い、駅からバス便だったり、田んぼの中に建つアパ-トは極端に空き室が多くなる危険性は高い。地主さんはそれを承知していながら30年保証の甘い言葉に騙されてしまうのだ。「30年間家賃保証します」と、甘い罠で言葉巧みに語りかけ、その実、賃料の見直しや大規模修繕などで家主殺しを仕掛けてくるアパ-ト建設業者の商法。これからそんな会社を相手に訴訟が全国規模で沢山発生するだろう。騙された家主にとって訴訟負担は馬鹿にならない金額になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月22日
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平塚から西湘バイパスに入る道路沿いに、新築の綺麗な店舗併用賃貸マンションが建っている。完成してすでに1年近く経っていると思うのだが。ずいぶん長い間借地の看板が出ていた場所だ。道路に面して横に広く、陽当たりがとても良い場所なのに。新築マンションを建てても入居者がゼロとなってしまう恐怖を払拭するために、建築主は事前に入居者をある程度確保しておく必要がある。私は賃貸オフイスビルや賃貸マンションを建設する場合、半分以上の入居者を確保してから建築に取りかかります。所が平塚のマンションは完成しているのにいまだに1階の店舗も2階、3階の住居も全く入り手がいない。金融機関から融資を受け建築をしたオ-ナ-さんは、地代も支払うので苦しい資金繰りを強いられているはずです。素晴らしいビルに入居者が集まらない原因を推測すると、道路の反対側が海なので津波を怖がって入居を敬遠されるのだろうか?あるいは交通量が多い道路の騒音を敬遠しているのだろうか?世の中には建物が完成したのに「がら空き」の賃貸物件が多くなっています。建築業者や不動産会社の30年保証の話は、30年間一定の金額で補償する契約と勘違いする早とちりのオナ-さんが泣きを見ます。中古の賃貸物件を購入する方も、入居者に困らない立地の物件を選ぶようにしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月16日
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私が不要となっている資産を売却する話を聞きつけて、横浜で店舗を借りてくれている元臼井不動産の社員が飛んできた。「お借りしている店舗を是非私に譲って欲しい」と言うのだ。横浜の栄区で私が個人で持つ、マンションの一角にある店舗を、元社員に格安で賃貸ししている。私が店舗や駐車場を今年から少しずつ処分する話をした途端、すぐに飛んできました。「是非私に譲って欲しい」と頼まれた。購入チャンスを逃さない嗅覚はやはりさすがプロです。可愛い元社員の要望ならいの一番に聞かなければならない。資金繰りが大丈夫なら売却する事を快諾しました。本日、自己資金を500万円用意したと報告があった。買う気満々です。残りは湘南信用金庫久里浜支店で融資を頼む。彼としては店舗が自分の所有物になれば、今の賃料より支払いがぐっと楽になります。ちなみに家賃が108.000円。プラス管理費は賃借人が払う契約だ。更新料は一切不要。売買価格は1250万円。50平方メ-トルあります。超格安です。すぐ転売しても数百万円と利益が出る物件です。店舗には抵当権は一切着いていないので、安心して購入できます。さあ次は何を処分しようかな? 那須高原に別荘地もあるし、横須賀にアパ-トもあるし、賃貸マンションもある。店舗用地もあります。すでに取引先のオ-ナ-さんから「売却するなら連絡が欲しい」との電話も入っています。物件を売って現金にしても、利息が付かない現状では預金はつまらないので、株式投資に回すことも考えています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月13日
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弊社の賃貸マンション1階にある店舗を、「どうしても貸して欲しい」と粘るお医者さんがいる。しかし手持ち金もなく、金融機関から借り入れも難しいお客さんなのだ。弊社が支店を出そうと計画が進んでいるのに先に進まず困っています。弊社が支店開設を計画しているビルの1階に他市で開業している医師が「ぜひ借りたい」と申し入れをしている。審査の結果賃貸物件に借り入れが出来ない顧客と判断し、何度断ってもあきらめない。1戸建てやマンションの売買でも「欲しい」というお客様の願望があっても、年収や自己資金、勤続年数などの査定で住宅ロ-ンが借り入れできない人は多い。つまり「欲しい」と「購入できる」とは別問題なのだ。賃貸も同様です。1坪15000円の場所で広さが40坪。月額60万円の賃料を支払うにはそれだけの財力と収入がなければ借りることは不可能です。何時最終決断を伝えるか対応に苦慮しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月12日
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