[賃貸の達人] カテゴリの記事
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★建築コストの上昇にご注意★
このところ建築費の上昇が続いている。投資家にとっては頭が痛い問題だ。人件費の上昇、建築資材の値上げ。鋼材や木材まで値上げが続いているのは金利の上昇と並んでマイナスです。新規の賃貸物件建築に赤信号がともっている。木造住宅からRC構造のビルまで、建築費の値上がりが続いている。見積金額も1ヶ月限定となり、金額の調整は（値引き）厳しくなっています。これから消費税アップ前の駆け込み需要も入れば、利回り重視のアパートやビル建築は採算が合わなくなります。予算オーバーによって新築の建物計画を断念する現場も増えています。それでなくてもアパートの新規契約は消費税値上げ前の駆け込みで、契約率は対前年比４０％を上回っていると言われており、賃貸物件の供給過剰が目立っている。建物を建てたはいいが、入居者が集まらないという物件が増えるおそれがあります。立地場所と家賃の査定に注意しましょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月09日
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★不動産会社社員によるストーカー事件発生。経営者責任に発展するか、営業停止か？★
横須賀市内の不動産会社に勤務する社員が、事もあろうに預かりキーを持ち出してスト－カ－事件を起こしたとして問題になっている。この会社ではたびたび社員の不祥事が起きている。経営者の管理責任が問われる。不動産会社は、管理している賃貸物件の鍵を沢山預かっている。社員が自由にその鍵を扱えない管理システムが必要なのに、それを怠っている会社では社員が不祥事を起こす危険性がある。社員数が多くなればなるほど経営陣は鍵の管理を厳格にしなければならないのに、営業優先で鍵の取り扱いは社員が誰でも自由に持ち出し出来る、ゆるい不動産会社が多い。その結果、賃貸物件の鍵を持ち出した男子社員が女性の住むアパートに侵入する事件が起きた。住居不法侵入とストーカー行為が重なり入居者は恐怖におののいている。被害者の知人から弊社に問い合わせがあり、事件を知ることとなった。容疑者は警察に逮捕されたらしい。通常なら明日にでも新聞紙上に出て大騒ぎになるはずです。 他の都市でも昔、同様な事件が起きて不動産会社に注意を喚起されたのに対処しなかったらしい。社員の仕事上の不祥事は雇用者責任として、経営者トップが辞任するだけでは問題が解決しない。会社のいい加減な体質が事件を生むのだから、そんな会社を市場から締め出す「免許停止」という強制力を行政当局が取るべきだろう。それでないと不動産業全体の信用力が失墜して他の不動産会社も困ることとなる。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年07月07日
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★４人のオーナーの悩みを一挙に解決出来ました。★
家主さんセミナー以後、弊社に相談に来られた家主さんにはいろいろな悩み事がありました。家賃の未払い。近隣とのトラブルテナント問題。定期借家権を無視して居座る賃借人等、すべての問題が短期間で解決出来ました。家主さんセミナー以後オーナーさんからいろいろと悩み事相談を受けました。その中で１．長年土地を貸している賃借人は家賃を１年も滞納していて困っている。２．定期借家権で２年契約としたのに契約期限が切れても居座ってなかなか出ない。３．車の修理屋さんもまた１月３０万円の賃料を３ヶ月滞納している。４．賃借人が夜逃げをして荷物が沢山残っている。どうしたらいいか？上記４件に関してはいずれも法律を知らない家主さんが個人で対応するには無理があるので、弊社の顧問弁護士を紹介して明け渡し訴訟を提起した。家賃を支払わない入居人に対して法律は厳しい。 有無を言わせず明け渡し命令が発せられ、裁判所の命令に従わない場合は強制執行により強制退去が行われる。オーナーさんの悩みは訴訟で簡単に解決します。裁判によらずに解決している例も沢山あります。賃貸物件のトラブルはオーナーさんが１人で悩まないで、経験豊富なお近くの不動産会社にまずご相談してみると良いでしょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年06月28日
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★不本意ながら強制執行で建物明け渡しを求めます。今月は３件です。★
今月はまとまって建物明け渡し訴訟が３件です。長期家賃滞納者に家主さんも堪忍袋の緒が切れ、弁護士に法的処分を依頼してほしいと頼まれ「横須賀．三浦法律事務所」の権田先生に弊社から家主さんを紹介しました。今月は定期借家でありながら期限が来ても退去しない賃借人と、２０年ほど前から家主さんが知人に建物を貸した物件が１年も家賃の滞納があり、やむなく建物の明け渡し訴訟を弁護士に依頼しました。その他、貸し地の地代が滞納している事業者にやはり契約の解除と土地の引き渡しについて弁護士に依頼しました。貸しているオーナーさんと借りているお客さんは、最初は良い関係なのですが家賃の滞納があるとだんだんと険悪な雰囲気になって行きます。我慢の限界を超えると裁判に移行します。不動産会社に管理を依頼していないと家主は直接入居者に家賃の催告をする事になります。そこで話し合いがつかなければやむなく弁護士に依頼して法的処置を取ります。いずれにしても賃貸物件は借りている以上家賃を払わないと賃借人は争いに負けます。定期借家契約は、継続して住んでいたいというわがままは通りません。家賃の支払いを滞納している人は裁判費用も捻出できないし、滞納に対して正当理由もないため１００％負けて追い出しを食いますからご用心を。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年04月12日
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★家主を困らせるモンスター入居者による被害が拡大している★
家賃踏み倒し、難癖、ゴミ屋敷。知られざる不良賃借人と家主との壮絶な戦いが拡大している賃貸住宅で家賃滞納者を強制的に追い出す行為が社会的問題となっている。その一方で悪質な入居者による家賃未払いが相次ぎ、家主の被害が拡大している実態はあまり報道されていない。「犬が人間を噛んでも記事にならないが、人間が犬を噛めば記事になる」との例え話のように、賃借人の被害はことさら拡大記事にして大きく取り上げるが、家主側の被害実態は無視されてあまり報道されていない。景気が悪かった事もあり店舗やアパート、マンション等の賃貸物件で家賃の滞納や夜逃げなど、悪質賃貸人が増えていて、賃貸保証会社を利用しないと怖くて賃貸契約も締結できない。家賃の支払いが遅延する人間は、謝ることより言い訳したり難癖をつける事が多いのも更なる問題を呼んでいる。家賃を滞納していながら難癖をつけるような人間は、すぐさま弁護士に依頼して退去処分させるように、家主は強い態度を持って対応する事の方が得策です。モンスター入居者に話し合いによって問題解決を図ろうと考えると、事態を拡大し、こじらせるだけとなります。。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所：横須賀市久里浜４－６－１７電話：０４６－８３７－３３６６メール：K-info@usui-fudosan.jp担当者：臼井功次（うすいこうじ）
2013年03月31日
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川崎、アパート死体遺棄事件。 家主の憂鬱
川崎のアパ-トで猟奇的な死体遺棄事件が発生した。そこのアパートに住む他の部屋の人たちは気持ち悪がって一斉に退去してしまうかもしれない。 その空室となった部屋はもう入居する者はいないだろう。家主にとっても大事件が発生した。 自分が持っているアパートの１室で殺人事件が発生すれば、ほかの部屋の人たちは一斉に退去してしまう。空室となってしまった部屋は入居者を埋めることは難しくなる。家主は建物を解体するか、格安で処分売りするしか方法はない。つまり、猟奇事件の物件は家主が最大の被害者となる可能性が大きい。その保証は全くされない。 損害保険で担保されることもない。不動産会社や家主も、まさか殺人事件が起きることを想定して部屋を貸すことがないから、いざ事件が起きると対応にパニックとなる。弊社で管理している収益物件内では、まだ一度もそんな大事件に遭遇したことはないが、もし事件が起きれば家主になり替わり弊社がテキパキと対応することになります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2013年03月07日
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★２月に入ってから物件の買い取りが順調になってきた。転勤と関係ある？★
２月に入り日を追って物件の買い取り件数が増えてきた。 中古マンションや中古の１戸建て、更に大きな建売用地と嬉しい悲鳴が上がっている。１２月から１月末まで、全く物件の買い取りが出来ていないため本当に焦りました。ところが２月に入ってからは一転して売り物が増え、順調に物件の買い取りが進んでいます。中古マンションから１戸建て、土地も小さな土地から１３００坪を超える開発用の広い敷地まで商談がどんどん舞い込んでいる。例年、不動産が動くのは春と秋が一番活発化します。転勤や子供さんの学校の都合で通勤、通学圏への買い替え需要があり、３月決算対策の法人取引も出てくるからだ。インフレ対策として、消費税が上がる前に事業用の不動産もどんどん買い込みます。横浜から横須賀にかけて、不動産を売りたい方はお気軽にお電話下さい。今日は古い木造の共同住宅が１００万円で売りに出ました。借地です。４世帯の中の１室です。家賃が毎月２５．０００円入って入っいます。（オ－ナ－チェンジ物件）ご興味がある方もお電話下さいね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2013年02月17日
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★入居者の言い分。家主の言い分。 公正なジャッジは臼井不動産が行いました。★
築４０年の貸家がある。大型犬を飼っていた賃借人は住むところがなく困っていたのです。そこで弊社が知り合いの家主に交渉して空いていた１軒家を２年間の定期借家で貸してもらうこととなりました。しかし１年後になってから家主と賃借人の間でトラブルが発生した。築４０年の建物はそれなりの傷みがある。外壁はクラックがあって、サッシュはすきま風が入る。それでも車が２台入る庭と、広い間取りの南向きの１軒家は家賃も安く希少物件だったはずだ。特に大型犬を住まわせてくれる貸家は他にない。最初は賃借人も借りられた事に感謝の意を示していたのです。所が愛犬が亡くなると気を紛らわせるものがなくなり、住まいの欠陥に目が行って不平不満を言うようになりました。「サッシからすきま風が入る。」「台風の時に雨漏りがした」「車庫のアコーデオン門扉を直して欲しい」更にエスカレートして「家が寒いから石油ストーブを使用している。その燃料代を負担して欲しい」と領収書を数枚持ち出す始末です。家主さんは気が弱く賃借人の要求にとても悩んで私の所まで相談に見えました。家主さん側にも話がよくころころ変わるので賃借人ともめる原因を作り出してしまう。そこで仲介者の立場として私が本日立ち会いをしました。まず入居者には「賃借人として物言う権利はあるがまず義務を履行することが先です。家賃の遅延が度重なることは褒められることではない。家賃をきちんと支払うように」と忠告しました。更に、「築４０年も経つ昔の家はすきま風が少しぐらい入るのはやむを得ない。最近の家は高気密、高断熱だから逆に結露が発生するんです。ガラスが割れているというなら直ぐに修理させますが」「雨漏りがするのは外壁が傷んで、クラックが沢山発生しているからで、これは家主に修理させましょう。家賃をもらっている以上は家主さんとしても入居者が快適に過ごせる住居を提供する義務がありますから。」「いずれにしても定期借家契約なので残りの期限は４月末までですよ。住んでいてこの建物に不平不満があるとすれば、次に借りかえる建物は新しい物件を選んでください」そう話したとたん、「すきま風は我慢するので更新をしてこのまま住まわせて欲しい」と哀願されました。いずれにしてもアパートや貸家において、家主と賃借人とがトラブルになるような状況が発生したら、入居者には契約期間満了で出ていって貰うことがトラブル回避の原則です。家主側が取るべき結論です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2013年02月09日
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★データーに現れてきた不動産価格の上昇を見込むユーザーが急増★
野村不動産アーバンネットが公表したデーターによれば、不動産価格の上昇を見込むユーザーが急増していることが証明された。 不動産仲介専門の野村不動産アーバンネットは1月28日、不動産情報サイト「ノムコム」の会員を対象に調査した「住宅購入に関する意識調査」の結果を発表した。それによると、不動産の価格について「上がると思う」と回答した人の割合が、前回の13.1%から今回29.2%に大きく上昇したことが分かった。 ちなみに、「横ばいで推移すると思う」は前回比で10.4ポイント低下の36.8%に、「下がると思う」は同12.3ポイント低下の15.5%だった。このデーターを見ても分かる通り、安倍政権になってから経済に対する信頼度が変わり、景気が良くなると見る人達が間違いなく増えていることを示している。不動産業界の現場では売手より買手の方が倍近く増えている。不動産価格が上昇すると考える人が増えれば当然、早く買わないと買いそびれるとばかりに物件あさりが始まる。いま買うべきか、減税が行われてから買うべきかと評論家が論議している内に、不動産価格はどんどん跳ね上がって行くだろう。資産処分を考えている人にとっても、高値で売れるチャンスが巡ってきます。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2013年02月04日
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★耐震性が劣るビルからテナントが逃げて行く★
「直近に大地震が起こる」とマスコミに騒がれてから、古いビルに入居しているテナントが不安を増して、耐震基準に適合した新しいビルへと移転する動きが急だ。日本列島は直近に大地震が起こる。そんな報道がされてから昭和５６年以前の古いビルに入居しているテナントは、地震が起こるたびにビルが崩壊しないだろうかと不安を募らせている。そのためもあるだろうが、このところ古いビルから耐震性を高めた新しいビルへテナントがどんどん移っている。テナントが逃げていった古いビルは新規のテナントがなかなか入らない。そこで賃料を安くして入居者を募集せざるを得なくなる。利回りは急低下する。そんな古いビルの売り物が増えてきた。 投資家は金額が高くても新しいビルを購入するべきだ。安物買いの銭失いとなりうる。古いビルはアスベストの問題も抱えている。畳と女房、いやビル投資は新しい物件に限ります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2013年02月04日
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★中古マンションの再販はフルリフォームが主流になっている。賃貸物件も飾り付けが必要です★
中古マンションは、不動産会社が一旦買い取ると天井から壁、システムキッチンにトイレと、新築同様にして売り出す。それが人気となって売れ行きは良い。賃貸物件もフルリフォームして、モデルルームのように飾り付けをすれば借り手は直ぐ付く。センスがない中途半端な飾り付けは意味がありませんが．．．．。中古マンションが首都圏で沢山売りに出される。 一旦不動産会社が買い取ってリノベーションし再販する場合と、そこに住んでいる一般消費者が現況のまま売り出す場合とでは価格に大きな差違が出るし売れ行きも違う。マンションに住んでいる住民が自宅を売り出す場合は、リフォームは行わないのが一般的だ。それなのに、不動産業者がリノベーションして売り出した金額が頭にあって売出し希望価格は高いことを言う。不動産会社が一旦買い取ると、浴室も台所も最新の新しい設備を設置する。１部屋大体２００万円～３００万円をリフォーム費用に充てる。だから見学に来た人は人目で惚れ込んで購入する。ところが、マンションの住人が生活していたまま売りに出すと、壁に汚れがあったりゴミが散乱していて購入意欲がわかない。そこで売値を下げて販売することになります。一般の購入者は、リフォームをすれば綺麗になると説明をしてもイメージがわかないのだ。賃貸物件でもなかなか決まらない物件は部屋が汚い場合や何もないため殺風景な部屋が多い。リフォームをして、カーテンを付けて、部屋を綺麗に飾り付けると直ぐ決まります。お金をかければ家賃も高く設定出来ます。これからはどんな飾り付けがお客さんに与える印象が良くなるか、コーディネートー力が賃貸営業の成績を左右することとなるでしょう。新築マンションのモデルルームのように、今後は賃貸物件の空き部屋も綺麗に飾り付けて貸す事が主流となっていくでしょう。それが空部屋を出さない最大の武器なっｂです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2013年02月03日
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★生活保護者への支給額減額で家賃滞納者が増える★
「仕事が無いから」そんな単純な理由でも簡単に生活保護費が支給されている現在、遊んでいても生活保護費がもらえる美味しい商売が生活保護だ。そんな生活保護人種がどんどん増殖して国家予算は疲弊して行く。生活保護制度が出来て、遊びながらお金がもらえる事に味をしめた人達が、「身体が痛いから」「仕事が無いから」とごまかして生活費を受給する輩が増えている。国や市町村の財政悪化の一因となっている生活保護制度を何とかしようと、支給額の減額に踏み込む事が決定した。いまでも支給される住居費を使い込んで、パチンコや酒代に消え、家賃の遅延や滞納を繰り返す人達が多いため、生活保護費の減額は更に家賃の滞納者を増やすことになるだろう。するとアパートを追い出される人が増えるのか、家賃の引き下げで対応することになるのか分からないが、低額所得者を対象とした収益物件は必ず影響を受けるようになるだろう。生活保護者を入居させているオーナーさんは、いまから今後の対応策を考えておく必要があります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2013年02月01日
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★訳あり物件のため誰も入らないアパートの処分期間は★
あるアパートで殺人事件があった。 まだ築１０年と比較的新しいアパートだ。それだけに建物のローンはタップリ残っている。売ろうにも買い手が付かず、借金を返す家賃収入も入らない。家主の苦しみは．．．．．。ある地主さんが１０年前に、ハウスメーカーのすすめで６世帯のアパートを建築した。自己資金の他に銀行から３．０００万円の借入金をしたが、アパートが直ぐ満室となったのでローンの返済に困ることはなかった。所が、そのアパートの一室で殺人事件が起こり、それが原因で他の部屋の入居者が一斉に退出してしまった。６世帯全部が空き室では家賃が全く入ってこない。 家主さんはやむなく、借入金の支払いは自分の貯金を取り崩して返済していたのだが、その貯金も徐々に底をついて苦しくなってきた。物件を売ろうにも訳あり物件に買い手は付かない。 余程安ければ買い手は現れるだろうがそれでは借金の返済が出来ない。アパートは半値でも手持ち資金のある内に売却していれば、売買代金と手持ち金で何とか借入金の返済は可能だったかもしれない。ズルズルと長きにわたり悩んでいる内ににっちもさっちも行かなくなってしまった。横須賀にあるラブホテルでも同様に殺人事件があって、新聞やテレビで放映されたことからその風評により売り上げが減って営業不振となり現在売りに出ている。収益物件の困ることは、入居者が部屋で自殺をしたり孤独死をして発見が遅れたり、殺人事件のような事が起こると最悪なケースに至ると言うリスクだ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年12月18日
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★アパート、マンション。 ファミリー用賃貸物件は駐車場完備が絶対条件です。★
ワンルームは別として、ファミリー用のアパート、マンションは駐車場の設置が必須条件です。せっかく素敵な賃貸物件も、駐車場が無いために入居者が決まらない事例も沢山あります。最近のコンビニを見て下さい。 不要と思えるぐらいの広い駐車場を確保する店舗が続々と生まれています。つまり、発想の転換を図っているのです。 従来は便利さが売り物だったから駐車場など眼中になかった。 それが、運転の下手な女性のために広い駐車場を設置したところライバル店からも顧客を奪う効果があった。 その成功が引き金となって最近新規にオープンするコンビニは、駅前以外ほとんど広い駐車場を設置している。このコンビニの例のように、賃貸物件でも駐車場がないアパートやマンションはお客さんが集まらなくなっているのです。駐車場が完備している物件にお客様は流れてしまいます。オーナーさんは何としても部屋の数だけ駐車場を確保する必要があります。敷地が小さい場合は、入居者のためにすぐ近所に貸し駐車場を確保しておきます。駐車場の確保が難しかったり、建物が古くなったら、ぜひ駐車場付きの新しい物件に買い替えを決断しましょう。新築は修繕費が出ないだけ中古物件よりお得感があり、また入居者は直ぐ入るメリットがある。チャンスを見て駐車場が無い物件、古くなってこれからリフォーム代がかかりそうな物件をお持ちのオーナーさんは、迷わずに決断をしましょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年12月05日
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★痛ましい事故が起きた。トンネルの天井板が落下して楽しいはずの旅行が死の旅になってしまった。★
中央自動車道路でトンネル天井板落下事故があり多数の死傷者が出た。楽しいはずの旅が一瞬にして死出の旅になってしまった。道路公団の管理責任は免れない。貴方の収益物件は建物に欠陥がありませんか？ 中央自動車道笹子トンネルの天井板落下事故は、釣り天井式の工法を採用している。道路でも建物でも、大きな事故が起こればその責任は建設会社でなく管理者、所有者に及んでくる。例えば、消防によるビルの定期点検で不備が指摘されたとしよう。その不備をそのままに放置して事故が起こった場合、建物所有者と防火管理者が刑事、民事の責任を取らされるのだ。自ら降りかかる火の粉を防ぐためにテナントビルを持つオーナーさんは、消防検査によってテナント側に不備が警告されたときは、迷わずに修理、改修を行うように強力な指導をしましょう。建築会社は時効の壁で守られますが、家主さんには物件を所有している限り間違いなく、消防法や建築基準法違反の責任は及んできます。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年12月03日
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★東日本大震災で罹災したアパートは安い。 買うべきか止めるべきか★
ヤフーの質問欄にベストアンサーの回答がありました。参考に見てください。津波で海水に遣った建物は格安ですが、果たして買い得か否かの参考になります。【質問】東日本大震災の津波で床上浸水したアパートが競売物件で売りに出ていました。購入に当って注意すべき点などありましたらアドバイスお願いします。満室です。 【回答】値段・築年数にもよりますが・・・やめたほうがいいでしょう。 今は入居率もよくいい利回りがでるかもしれません。ですが数年後（塩害があれば5年程度）には金属部だけではなく木部も腐食してくることは言うまでもありません。そのときにかかる修繕費は途方もない金額になった場合、質問者様の重荷になりませんか？ 塩分を抜くメンテナンス方法は塩害の恐れがあるところを水洗いし塩分濃度を下げる、塩分を含んでいる土を入れ替える等でしょうか。補修費用に膨大な経費がかかります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月30日
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★木更津の売りアパートを見に行く。★
千葉県木更津市に、友人が持つアパートが売りに出た。買い取りできるか、仲介で販売するのか価格の査定に向かう。ローンは全く無いので安心です。千葉県の木更津市は平坦地が多く、農地を転用してアパートが沢山出来ている。最近でもアパート業者がどんどん新築を建てて、人口が少ないのにアパート供給過多地域となっている。そんな地域にある築２０年の中古アパートを売りたいと友人が言ってきた。８世帯で土地面積が１２０坪。 家賃は月額４０万円だ。近隣の土地相場が１坪２０万円でも賃貸物件があると土地価格では売れない。収益物件は利回りがポイントとなるからだ。更に８世帯のうち４世帯しか入っていないとなれば、入居率５０％のアパートを真剣に購入を考える投資家はまずいないだろう。アパートをそのまま売るより、入居者に退去していただいて更地で売る方が高く売れるのか、有利性を調査してきます。天気はいいし、ついでに富津まで足を伸ばして名物のはかり目（穴子）どんぶりを食べてきます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年11月21日
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★中堅の建て売り会社が破綻。「東京のホームポイント」★
東京に本社がある分譲住宅販売の「ホームポイント」が、東京地方裁判所より破産手続の開始決定を受け破綻したことが明らかになった。ホームポイントは分譲住宅の販売を専業とする会社で、一般住宅建築やマンション分譲などにも事業を拡大していた。だが、改正建築基準法の影響や景気低迷によって住宅着工戸数の減少などで業績が悪化すると、2007年には決済難から事業の停止を余儀なくされ、遂に破綻となった。負債総額は約59億4000万円と言われている。事業は急拡大すると落とし穴にはまる。借入金過多と売れ行き不振が引き金になる。企業の安定経営には、儲かっているときに家賃収入が入る収益物件を購入しておこう。分譲業は売れ行きが良い時もあれば悪いときもあって収入が安定しないから経営リスクが大きい。景気の動向にかかわらず家賃収入が見込めるアパートや賃貸ビルを持つと経営は安定します。仕事も焦らずに済むから上手く回転する。ローンを利用してまず賃貸マンションを１棟購入してみよう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月16日
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★JR逗子駅前のビルがテナントを募集します。★
JR逗子駅前にある５階建てのビルがテナント募集を始めます。 乞うご期待。何と言っても賑わっている駅の前は商売繁盛に最適な立地だ。今まで空きビルだった中古の５階建てビルが、２階から５階までを賃貸に出す準備をしています。弊社が専任を受けたので状況によっては、弊社の逗子支店として出店も考えられる。駅から徒歩１分で駅前立地のビル。 土曜日に現地調査に入り、外部と内部の画像を公開します。飲食業でも事務所でもOKです。但し暴力団関係者は一切お断りです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年11月15日
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★過剰供給が続く新築のワンルームマンション★
新築のワンルームマンションがどんどん供給されている。 確かに机上ではワンルームは利回りがよい。 しかし、供給過剰で空き室リスクも多いのが現実だ。最近の単身者用マンションは、４０平方メ－トル以上の広さが確保された１LDK が人気の主流である。寝室は玄関を開けても覗かれない別室設計でなければならない。所が、アパート会社や建築会社が地主にアプローチをかける時は、意図的に利回りが高くなるように６坪から７坪の小さな間取りで提案する。経済設計だ。市場に沢山出回っているワンルームマンションは供給過剰で、競合する物件に勝てる何か特徴がないと満室にはならない。弊社が計画している外人専門のマンションは、生活様式の違いから日本人のニーズとは逆に、お風呂と洗面、トイレが一体となっている設備を導入する。背が高い外人用に全室ドアの高さも２メートル以上だ。部屋はキングサイズのベッドがゆったり入る広さで、エレベ－タ－も通常の賃貸マンションの倍の大きさで１３人用を選定した。大きなベットも楽々はいる。つまり、日本人向けマンションでも外人向けマンションでも、利用者のニ－ズを無視した建物は不人気になるのは当たり前なのを知っている。横須賀市内にある外人向け賃貸マンションは典型的で、日本人向け間取り設計だから外国人には小さくて不人気だ。賃貸物件の建築は業者任せにせず、しっかりと市場調査をして利用者のニーズにあった間取りを採用しないと痛い目に遭いますよ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年10月30日
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★賃貸物件の顧客ニーズは間違いなく木造からマンションへ移行している★
賃貸物件人気は木造アパートから鉄筋コンクリートのマンションへ急速に需要が移行している。顧客の要望は高額賃料物件ほどマンション派が多い。このところ賃貸物件を借りに見えるユーザ－の多くが、木造物件より鉄筋コンクリートのマンションを選ぶ傾向が強まっている。賃貸マンションは全般的に、耐火性のほか、防犯性、耐震性、遮音性、設備の充実など、アパートよりも建物・設備の水準面で優位にあり、結果として居住者に支持・選択され、賃貸マンションの居住比率上昇、木造アパートの居住比率低下の一要因になったとしている。地方に行けばまだ木造物件が主流だろうが、マンションの専任物件を増やしておかなければ不動産会社に顧客が集まらなくなってくるだろう。そのほかに女性のお客様はセキュリティーを重視する。木造でもマンションでも、オートロック機能がない物件には若い顧客が入らない。木造物件をお持ちのオーナーさんは、空き室リスクを低減するために古い木造物件を処分してオートロック機能が付いているマンションに買い換えを急ごう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月28日
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★リフォームを嫌う物件に入居者は寄りつかない。 自分が借りる身になって考えよう★
「長らく空き家になっているので、早くお客様を紹介して！」そんな相談に見える家主さんの７割以上は賃貸物件にリフォームをしていない。稼いでくれる部屋なのに「お金を掛けたくない」とリフォームをケチっているのだ。賃貸物件を持つと言うことは立派なビジネスです。 不動産貸付業として経営者の立場にある訳ですから、満室にして収益を得る努力をしなければなりません。ところが、古くなった貸し室を綺麗にする事もなく、家賃を下げれば事足りると考える家主さんが意外と多い。特に農家の家主さんにその傾向が強い。 経営者としては失格です。我々がレストランに入るとき、洋装店に入るとき、汚いお店に入りますか？外見も内観も汚い店にはお客様は近寄りません。同様に賃貸物件でも、お客様は汚い物件を敬遠して綺麗な物件を選定します。綺麗な物件は満室となり、古ぼけた物件は家賃をどんどん下げても入居者が入らない。「すでに減価償却がすんでいて、家賃収入が入らなくても構わない」と考えるなら良いでしょう。しかし、家賃収入で生活をするとなれば、ライバルとなる近隣の賃貸物件より綺麗に、おしゃれに飾り客を奪う必要があります。「お客様が決まってからリフォームをします」そんな考えだから賃貸物件に入居者が入らないのです。家賃を下げるより、お部屋を綺麗にした方が採算に合いますよ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月24日
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★８０代の老夫婦が、賃貸物件を探しに見えたが．．．。★
歩くのもやっとな老人夫婦が、タクシーに乗って賃貸物件を探しに見えた。当然、年金以外に収入はなく保証人もいない。 健康に問題があると言う老人夫婦に、民間の賃貸物件より、格安な市の空家を市会議員にお願いしてお世話して貰った方が良いとアドバイスをしました。歩行も困難な老人夫婦がタクシーに乗って賃貸物件を探しにやって来ました。収入は年金だけで、子供や親族がいないため保証人もままならない。月額３万円程度の安アパートはなかなか見つからない。民間の賃貸物件を借りるにはあまりにもハードルが高すぎます。それではと、これからの残り人生を住まいで心配することがないように、行政に救いを求めるようにアドバイスした。地元の市会議員に頼んで市の空家を斡旋してもらう事が出来れば一件落着となる。そう考えてこちらから市会議員の秘書に連絡した。事情を話し、協力してくれるように頼んで了解を得た。弊社の社員が市会議員がいる市役所まで車に乗せて老夫婦を送ったが、上手く空き家に入居出来ることを祈っております。若いときから老後の生活設計を考えておかないと、老後になってから衣食住に困ることになります。体の動きもままにならない老人夫婦を見ていると、この年で住まいを探さなければならない苦労を背負う事の大変さを改めて認識させられた。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月18日
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★垣根が低くなっている入居者の条件★
従来は賃貸物件を探そうにも、入居者の選定がとても厳しかった。低所得者や高齢者、外国人等は斡旋を断られる例が多く、社会問題ともなっていた。最近までは賃貸物件に入るにも審査がとても厳しく、「所得があっても高齢者の独り者はお断り」とか、「低収入者」や「外国人」等はほとんど賃貸物件に入る事が出来なかった。所が、不景気のせいもあるが賃貸保証制度が充実してきて、入居者が賃料を支払えない事情が出来てきても、保証会社が家主に家賃を代位弁済してくれるようになり事情が変わった。高齢者でも生活保護受給者でも外国人でも受け入れてもらえるようになったのだ。（外国人の場合はオーバーステイだと、いまでも斡旋を断られます）但し、精神障害者や病気持ちの高齢者で１人者（特に男子の場合）は、近くに肉親者で面倒を見る人が居ない場合は、いまでも断られる場合があります。入居者の審査基準が低くなった事で、ホームレスにならないで済んだ人は沢山いると思います。良かったですね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年09月12日
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★電球一つ自分で交換しない最近の賃借人。洗濯機の排水が詰まった原因も★
最近の賃借人は部屋の掃除もあまりしないし、草むしりはしない。電球の交換もしないし、水道のパッキン交換も出来ない。全て不動産会社がサービスで行ってくれるものと勘違いしている。最近の賃借人は縦の物を横にもしない横着者が非常に多い。水道のパッキン一つ直せなくて管理会社に連絡が来る。「水漏れを直してー」昨日は独身の中年男性から修理依頼の電話が入った。「洗濯機の水が流れないので早く直して欲しい」と言う内容だ。良くあるクレームです。自分で排水溝を見れば詰まった原因がすぐ分かるのに、直ぐに不動産会社に電話をしてくる横着な賃借人のスタイルだ。「分かりました。 直ぐに伺います。 但し、排水が詰まった原因がお客様にあった場合は出張費として５，０００円いただきます。建物の欠陥による排水詰まりの場合は家主側で全額負担いたします。よろしいですか？時々お客さんのミスで、靴下とかタオル、下着を排水溝に流して詰まるというトラブルがあります。排水溝をもう一度チェックされてから弊社に結果をご連絡をいただけますか？」相手はびっくりした様子で「分かりました。そうして見ます。」と言って電話を切ってから音沙汰がない。自分のミスだと出張費を５．０００円支払わなければならないので、再度調べた結果、やはり何かが詰まっていたことが確認できたのでしょう。有料と分かると極力自分で直す人が多いものです。 ヤレヤレ。無駄な救急出動が無くなってホッとしています。賃借人さん。やれば自分でも出来るじゃないですか！ 偉い偉い。 これからは全てご自分でやりましょうね。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月10日
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★ファミリー向け新築アパートが少なくなっている。 ワンルームは過剰★
賃貸物件市場では利回りを重視するあまり、ワンルーム建設が多くなっていて、ファミリー向けマンションやアパートの新築が少なくなっている。いまに新築のファミリー物件不足がやってくるかもしれない。投資家が新しく賃貸物件を建設する際に、市場動向を勘案せずに、建築業者から利回り重視の提案を受けるので、オーナーはどうしてもワンルーム建設に偏りがちな傾向がある。ファミリー物は古い家屋が多く人気はない。 新しいファミリ－物だと物件数が少ないため賃借人はすぐ決まる。投資家としてこれから収益物件を建設する際は、机上による利回り計算より、空き室が出ない広めのファミリー向け建物を建設する方が失敗は少ない。どんなに高い利回り計算を提案されても、実際問題として空き室が出れば利回りは急低下する。 新築物件は利回り重視より空き室が出ない戦略が一番なのを理解しよう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年09月02日
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★酒乱入居者に近隣からクレーム。★
弊社は昨日から１５日迄を夏期休暇としております。 但し、久里浜店と堀之内店だけは交代制で業務は行っております。本日、朝一番で弊社が管理しているアパートの入居者が「酔って大声を出し、暴れて迷惑をしている」と近隣の方よりクレームがありました。従来他の不動産会社が管理していたアパートを、家主さんから「弊社に代わって欲しい」と依頼を受けたアパートに、生活保護を受けて入居している問題の人がいる。普段は大人しいその人が、お酒を飲むと人間性ががらっと変わる。大声を出して吠える。 他人に突っかかる。 警察に電話してパトカーを呼ぶ。そんな入居者の対応が嫌で前の不動産会社が管理を返上したのだろう。弊社でも度々本人に注意しているのだが、酒乱の傾向は一向に改善される様子がない。夜中に洗濯をして階下の人よりクレームが来る。近所の人に迷惑電話をかけまくる。そんなトラブル入居者でも追い出せば行き先でまた、同様な迷惑をかけるだろうと考えると移転先を斡旋できない。不動産会社の仕事は骨が折れる作業も沢山あります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月09日
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★土地と建物で総額５億円プロジェクトが動き出した。★
横須賀の中心地に、アメリカ軍人のファミリー層を対象とした賃貸マンション建設プロジェクトが動き出した。本日その計画図面のプランが出来上がってきた。地上１１階建て、計２０室で月額の家賃収入を４００万円と見込んでいます。土地と建物の総予算は５億円。 完成後はファンドに売却するか自社で長期所有するかまだ決まっておりませんが．．．．。横須賀の中心地にある商業地１００坪を購入する計画が、売り主さんとの間でようやく合意が付いた。弊社としては消費税が上がる前に是非とも建設に着工しなければならないので妥結を急いだ。これから土地の売買契約が出来た段階で、直ぐに建築確認の申請に持って行かねばならない。建築確認の許可が降りると直ぐにアメリカ軍人のファミリーを対象とした賃貸マンション建設を始める。 完成迄には約１年を見込んでいる。アメリカ人を対象とするマンションだから、キングサイズのベッドが入るようにエレベータ－も大きくし、廊下もメ－タ－モジュールで広く取り、天井も勿論高くするのは当然だ。設計士の娘さんがたまたまアメリカで、建築士の資格を取って活躍しているから参考にアメリカ流の間取りプランを沢山送ってもらった。日本人仕様と違う点はまず浴室にある。外国人仕様の「シャワーと浴槽、トイレ、洗面」が一体となった４坪ほどの部屋を用意する事を忘れない。その他一番気にかけたのは広めの専門衣装室だ。 日本流に言えばクローゼット。やはり４帖ほどの専用衣装部屋を造り奥さんに喜んで貰う。１部屋２５坪で家賃は最低２０万円。需要は高く供給が少ないので直ぐ全室埋まります。弊社としての賃貸マンション建設は、３年前に５億円で横須賀中央に建設した９階建て賃貸用オフイスビル。２年前に３億３千万円で県立大学駅近くに建てた７階建て、３５室のワンルームマンション以来となるビックプロジェクトとなります。失敗は許されないので計画は慎重に進めて行きます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年07月22日
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★手すりが無くて落下死した入居者。 責任は家主か落下した本人か？★
ある賃貸物件で主婦が落下死した事件がありました。 原因は窓に手すりが付いていないことが原因として裁判になった。家主は争う姿勢を示しているが．．．．．．。通常賃貸物件は、賃借人から家主が家賃を貰う以上、入居者の安全対策は家主の義務であるのは当然ですね。窓に手すりを設ける。 ドアに鍵を付ける。 建物が倒壊しないように管理をしっかりする。家主として最低限守らなければならない安全対策を怠ると、入居者が事故を起こした場合裁判で家主は損害賠償として大きな代償を支払うようになります。所が、ボロボロになっていまにも倒れそうな家屋の入居者が、立ち退きを拒み居座り続けたとしたらどうでしょう。こんな例は全国に沢山あります。法律家の判断は別として弊社の対応策は,入居者に「建物が古く、倒壊する危険性があることを承知のまま、意図的に立ち退きを拒んでいる。」とした事実関係を内容証明で通知します。その上で「古い建物なので自然災害にも対応できない危険性をしっかり説明する。」更に、立ち退きを拒否して居座ると、もし建物に不測の事態が起こって賃借人が怪我や死亡したとしても家主としては一切の損害賠償には応じられない。それを全て賃借人は了解して居住する。」といった文書にサインを貰います。古いアパートで階段がいまにも抜けそうな物件を目にしますが、それは家主の修繕義務があります。 階段が壊れて賃借人が怪我などすれば家主さんは保障と慰謝料で少しばかりの家賃などすっ飛んでしまいます。家主さんは建物の安全対策にしっかり対応する必要があります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年07月17日
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★海が一望の別荘のような賃貸マンションが貸しに出る。★
横須賀市野比にある３階建ての賃貸マンションが、２ヶ月もかかってフルリフォームが完了し、いよいよ月曜日から公開される。窓から遠く海が一望できるロケーションと相まって人気を博すことだろう。大きなワンルームから２ＬＤＫや３ＤＫと、バラエティーに富む部屋が１３室ある。すでに５室は入居者が決まり、残りは８室だ。リフォームに２．０００万円をかけ、新築同様になった部屋からは遠く海が一望出来てそれは素晴らしいマンションだ。賃料は１０坪ほどあるワンルームマンションの部屋が６万円。 ２ＬＤＫが８万円。 ３ＬＤＫが１２万円と格安に設定した。勿論、玄関はオートロックがガ－ドしているからセキュリティーには安心できる。各部屋には新品のエアコンが完備されているので快適に暮らせる。明るく広い各室は楽しさが一杯で別荘気分が味わえます。ぜひ一度、現地をご覧になって下さい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年06月23日
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★止せば良かったのに。 人も通わぬ田舎道に貸店舗を建てたが．．．。★
ある農家の方から、「遊んでいる自分の土地に貸店舗を建てたい」と１年ほど前に相談がありました。 その場所はあまりにも人里離れた所なので「入居者の募集には苦戦するから．．」と計画の断念をアドバイスしたのに聞き入れず、建物が完成してしまった。しかし．．．．。地主さんは本業が農家だから自分で商売をしたことがない。 だからどんな立地でも貸店舗さえ建てれば借り手が付くものと誤認している。接客業で成功するには立地が７割の要素を占める。 家賃が高くてもデパートやショッピングセンター内に出店すればフリー客で賑わうから繁盛する。商売繁盛の成功率は高くなる。所が、家賃の安さで物件を選べば人通りは少ない所が多い。人があまり歩いていないところで商売してもフリー客が入らないから商売は上手くいくはずがない。オーナーさんが所有している土地が商売に適しているか否かはプロならすぐ判断できます。建築を取りやめるようにアドバイスをした物件は、予想通り建物が完成してから１度もテナントが入らない。逆にオーナーさんは、金融機関から借り入れたローンの支払いに月額１０万円ばかりを自分の預金通帳から持ち出して支払っている。 家賃が入る予定は逆に出て行ってしまう。収益物件ならすぐに借り手が付いて「即、家賃が入ってくる」と考えるのは早計です。失敗するとマイナス勘定になると言う実例です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年06月18日
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★アイスクリームを食べたいシーズンになりました。売り物件の案内で川崎まで行き、その帰りにあまりの暑さにアイスクリームを．．．．。★
今日の暑さは最夏並みだった。電車で川崎まで中古マンションのリフォーム結果を見に行ったが、帰りはあまりの暑さに耐えかねてアイスクリーム２本も丸かじりした。今日はとても暑い。 海風が吹く涼しい横須賀と違い、コンクリートジャングルの川崎は特に暑い。駅から物件場所まで歩いているだけで汗が出てくる。まるで蒸し風呂に入っているように汗が吹き出てくるから困った。途中コンビニに寄りアイスクリームを２本買って丸かじりしたが、それでも暑さが和らぐことは無かった。川崎には、弊社が最近購入したワンルームマンションがある。そのリフォームが終わり、賃貸にして収入を得たい投資家のお客様をご案内した。私のブログをごらん頂いて収益物件に興味を持たれたお客様だ。場所は京急川崎駅より徒歩７分の立地で市役所まで近い本町１丁目。クリオ川崎本町１番館。角部屋なので何しろ明るい。 家賃を７万円と格安に設定してこれから入居者を募集する。１ヶ月も経たないでお客様は付くだろう。何しろ弊社の家賃保証が付いているから買い主さんは安心出来る。最高の立地で角部屋。 フルリフォーム済みで売値はわずか７８０万円にしました。特別安くお分けしたのは、私のブログ愛好者の方だから。 最初の収益物件投資の入門不動産として購入していただきます。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月26日
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★負け組の言い訳。勝ち組の沈黙★
どんな仕事にもライバルは沢山いる。上手く行く人、失敗する人。 収益物件投資でも、運用成績が素晴らしくて儲かっている人がいる反面、空室に苦しむ、成績が上がらない負け組オーナーがいるのも事実だ。どんな業種にもライバルは掃いて捨てるほど沢山いる。 収益物件投資でも運用が上手く行っているオーナーがいれば、逆に隣のビルに客を奪われて成績が悪いビルオーナーもいる。成功しているオーナーは、ライバルである近隣の収益物件と競争しても勝つ手段を講じている。お客様を呼び込む工夫と努力をしている。運用成績が上がらないオーナーを見ると、自分の物件であるのに庭に生えている雑草すら刈り取る労力を惜しむ。成功しているオーナーは成功の秘訣をあまり他人に語らない。 失敗しているオーナーは声を大にして「収益物件は儲からない」と警鐘を鳴らす。 面白い傾向です。飲食業でも洋服販売でも、収益物件投資でも、成功者がいれば退場者も必ず出ている。 失敗した経営者が、「洋服屋は儲からない」「飲食業は儲からないから止めた方が良い」と他人に話しても「それはあなたの経営者としての能力が無かったからだ」と言われるのが落ちですね。現にそれらの職業で成功している経営者は沢山いるのですから。収益物件投資で失敗して「アパート経営や賃貸マンション経営は妙味がない」と語るのは負け組の代表例の人でしょう。負け組の意見に惑わされず、ぜひ勝ち組のオーナーさんの投資手法を見習って収益物件投資で成功し、老後の安定収益を確保しましょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年05月18日
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★新築のソシアルビルが不足している。古い建物で我慢する風俗業。★
最近は景気が低迷している影響でソシアルビルを新規に建てようとするオーナーがほとんどいなくなっている。都会の中心部にあるテナントビルはほとんど昭和年代の古い代物ばかりになってしまった。最近、キャバクラやスナック用の店舗を借りに見えるお客様に、紹介できる風俗専門の新規ビルが皆無となって困っている。お酒を出す業種は、道路交通法の取り締まり強化で一気に不景気となり、投資家のオーナーもそんな風俗業を対象としたテナントビル建築は、「テナントが集まらない」というリスクがあるので避けて通る。現在あるソシアルビルはほとんどが昭和年代の古いビルとなってしまった。お客様を取り合う競争相手の建物が不足している現在、逆に新しく建つ風俗専門の雑居ビルを建てればテナントが直ぐ埋まると思うのですが。古い建物から移ってくるテナントも呼び込める。時代を逆手に取って、飲食業専門のビルをいま建てるのは、勝算があるかしれません。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月15日
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★賃貸の途中管理物件は頭が痛くなる。 間違いが多いのだ★
アパートやマンション、オフイスビルをお持ちのオーナーさんから、物件の管理と入金管理を依頼されることが多い。しかし、中には管理会社が次々と変わっている物件があり、途中管理を依頼されると契約書や鍵の整理に頭を悩まします。毎月数件、賃貸物件をお持ちのオーナーさんから「管理会社を代えたいので御社で引き受けていただけますか？」と相談がやってくる。そんな時はまず、家賃の長期滞納者がいないか、契約書類が完備しているか、そして鍵の管理がしっかりしているかを調べます。長期滞納者がいたまま弊社が管理を引き受けると、家賃の督促と集金に偉いエネルギーを使うことになります。入居者との契約書類が保存されていないと更新業務時に差し障る。 オーナーが部屋の鍵を持っていないとこれも非常時に立ち会いが出来ず困ることになる。不動産業において管理業務は、縁の下の力持ちのような役割ですがとても重要なポジションでもあります。弊社でも３人の社員が、賃貸管理課内で管理業務専門に従事しておりますが細かい仕事なので神経をすり減らして働いております。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月15日
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★オ－シャンビューの賃貸マンションが７月に綺麗になってお目見えする。★
先般、売買契約を締結し所有権の移転も完了した「横須賀市野比」の３階建て賃貸マンションが、急ピッチでフルリフォーム工事を行っています。居室は１ルームから２DK、３DKと間取りもバラエティーに富み、何しろオーシャンビューが素晴らしい。先日、売買契約を行って所有権の移転登記も完了した「横須賀市野比」にある３階建ての賃貸マンションが、いま急ピッチでフルリフォーム工事を行っている。ここの良さは東京湾を一望するオーシャンビューだ。 平静な住宅地とあって騒音とは無縁の環境だから別荘にも向く。賃貸物件ながら入り口はオートロックを利用してセキュリティーに配慮したマンションだ。ウインドサーファー用にボード置き場もあって、通勤用のオートバイや自転車置き場も完備している。家賃もリーズナブルだ。１０坪ほどある広めのワンルームで月額５万円。これも広い２DKで７５．０００円。 ３DKは１０万円。 全室新築同様に綺麗になっるので気分も爽快です。１３室の内すでに５室が埋まっております。いまなら工事中の部屋が見学できて、申し込み予約も受け付けております。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月12日
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★好調な賃貸仲介成績。店舗の需要が盛り上がっている。景気が上向く前兆でしょうか？★
このところ賃貸物件の仲介が好調に推移している。 特に店舗の斡旋件数が伸びている。 新規開業のために店舗を探す起業家の来店が増えている証拠だ。 京急久里浜駅前に、弊社が建設を請け負うテナントビル。３月に入ってから、月を追って賃貸仲介の成績が急角度で伸びている。特に貸店舗を求める新規客が増え、景気の回復を先取りするかのような動きだ。飲食業、美容院、医院が店舗を探す代表的な業種となっている。お客様に紹介できる物件数を増やすために、自社でもソシアルビルの建設を企画したり、テナントビルの建設用地を物色したりしているが、空き店舗情報の収集にも余念がない。景気が良くなると店舗需要が増えてくる傾向があるので、これから景気が上向くと見ているお客様が増えているのだろうか？古くなった平屋の家が取り壊され、近代的なビルに生まれ変わると、周辺環境も良くなり街並みも一変する。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月11日
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★知人から紹介された入居者は、無賃常習者と判明したが後の祭り。 １５０万円の損害を受けたオーナーさん。★
ある賃貸物件の入居者が賃料を滞納して半年経った。家主は入居者を知人の紹介で入居させ、不動産会社を通さなかったため、不動産会社へ相談するのをためらっている内に滞納額はどんどん膨らんでいったのだ。あるオーナーさんがお持ちの賃貸物件は、複数の不動産会社に入居者の斡旋だけをお願いし、家賃管理は家主さんが自分で行っています。たまたま空いた賃貸物件の１室へ、オーナーの知人から紹介された顧客が入居した。入居してから直ぐに家賃の支払いが滞った。 知人の紹介だからいまに支払うだろうと楽観視している内に３ｹ月が過ぎ、４ヶ月が過ぎた。家賃の滞納が４ヶ月を過ぎた頃からオーナーさんは始めて滞納家賃の支払いについて入居者に督促をしたのだ。しかし「今月末迄には必ず支払いますからもう少し待ってください。」と言うのを信用して待っている内に更に２ヶ月を過ぎたが家賃の支払いがない。複数の不動産会社とは取引があるが、全て一般取引なので滞納家賃督促については代行して貰えない。やむなく弁護士に依頼して訴訟となったが、準備から判決が出るまでに４ヶ月がかかり、強制執行で追い出すまでに更に１ヶ月がかかった。裁判費用と弁護士費用、それに滞納家賃を合計すると家主の負担は１５０万円を超えた損害額。入居の斡旋から賃貸管理までを信頼できる不動産会社に管理を一任していれば、滞納が始まったときから督促と集金代行を無料で行って貰えたのに。 悔やむが後の祭りだ。よくよく調べると知人が紹介してくれた入居者は、転々と無賃入居を繰り返す常習者であることが判明した。賃貸物件は入居者の審査をしっかり行わないと、後で後悔することになります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年05月07日
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★エレベ－タ－内の防犯対策効果。他物件との差別化で大いにＰＲしよう。★
賃貸マンションの中でもコストがかかるのはエレベーターだ。 毎月のフルメンテナンス費用と電気代を考えると出費は馬鹿にならない。しかし、犯罪抑止効果となるエレベ－タ－の効用も忘れてはならない。収益物件を考える上で、毎月かかる固定費はオーナーにとって頭の痛い問題だ。特に階数が５階建て、６階建てとなれば、必ずエレベ－タ－は必需品となる。３階までなら階段だけでも用を足すためエレベ－タ－は必要がない。 エレベ－タ－が無い分経費が浮くのでオーナーにとってはプラス要素であることは間違いがない。しかし、最近はマンション内での犯罪が増えていることもあり、エレベ－タ－を設置した物件の方が安心するというアンケート結果が出ている。賃貸物件のエレベ－タ－内に防犯カメラを設置してあると、マンションに入ってくる不審者対策となり、賃借人は安心すると言う理由だ。つまり、普通ならエレベ－タ－が不要な３階建ての賃貸物件でも、エレベ－タ－を設置してその中に防犯カメラを設置すると犯罪抑止効果と「不審者対策となるので安心出来る。」と考える入居者が多くなっていることを意味している。マンションの入口や階段、そしてエレベ－タ－内での防犯カメラ設置は、入居者にとって安心感を呼ぶため、賃貸物件であってもいまや必需品となっているのだ。賃借人が物件を選定する際に、オ－トロック、防犯カメラ、エレベ－タ－内防犯カメラがある、無しは他の競合する賃貸物件との差別化対策としても大いに効果がある事が分かった。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年05月04日
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★入居者が認知症となり夜中に近所のドアを叩く。お蔭でクレームが家主に殺到して困っています。★
弊社が管理しているアパートに８０歳代の老婆が一人で住んでいる。 すでに入居してから２０年を超える。その老婆が最近、痴呆症となり夜中に近所を徘徊し始めたのだ。そのとばっちりが家主と弊社に。長く同じアパートに入居している老婆がいる。 ご主人が亡くなりいまは一人でお住まいだ。ところが最近どうも様子がおかしい。 夜中になると徘徊し近所の家のドアを叩くとクレームが入る。「パトカーが来ています。 何かあったのですか？」「私の貸したお金を返してください。」そんな話に困った近隣から家主や弊社にクレームがやってくる。一人住まいの男性には、「貴方に気があるからドアノックされるのでは。」と揶揄していたが「毎日のことなので寝不足になって。」と真剣に相談されたため、緊急連絡先に電話をした。２年前に契約の更新をしているため親族にすぐ連絡がついた。息子夫婦がやってきて精神科に連れて行くと「幻覚が出ているので直ぐ入院させる必要があります。」とそのまま入院となってしまった。「老人の一人住まいは話し相手もないからどうしても惚けやすい。」と先生から説明を受けたがこればかりは不動産会社としては対処できない。 今後ますます高齢化が進むと予期せぬトラブルが発生してくるだろう。世界一の長寿国と言っても問題が山積してくるようでは意味がないですね。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年05月01日
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★好かれるオーナーさんと嫌われるオーナーさん。性格がそのまま出てきます。★
収益物件を持っているオーナーさんの中には、不動産会社の営業マンに好感度を持って迎えられるオーナーさんと、「話すのも嫌だ」と嫌われるオーナーさんがいる。本人はそれと気付いていないから困るのだ。収益物件を持っている沢山のオーナーさんの中には、不動産会社の営業マンをおだてて、上手く使う利口なオーナーさんと、逆に性格が自己中心的で嫌みが多く、嫌われるオーナーさんがいる。９９％のオーナーさんは「金持ち喧嘩せず」の格言通り、おおらかな家主さんなので問題はないのだが、資金繰りに窮している家主さんの中にはひどい人もいる。１例を挙げると弊社のオーナーさんの中でも、静岡にお住まいのオーナーさんは好感度ではトップだ。毎月、自分が所有する３０室もある久里浜の賃貸マンションを清掃や修理にはるばる横須賀に見える。そのたびにマンションの周辺には季節の草花を植えたり、草むしりをして、いつも物件を綺麗にしようとする心懸けが素晴らしい。気持ちもとても優しいオーナーさんだ。このオーナーさんは来社されると、賃貸を担当している弊社の営業マン全部に声をかけ、挨拶をされてから静岡にお帰りになる。来社される都度、こちらが恐縮するほど毎度、手土産をお持ちになって営業マンに「よろしくお願いします。」と挨拶をされる。社員の好感度は抜群に良い。そんな家主さんの物件は、営業マンの間でも「今月、どうしても決めなければならない重点物件」として取扱い、ＰＲにも力が入る。 賃借人の案内も他に優先して、必死に客付けを心掛けている。反対に嫌われる家主さんの代表例は、何かにつけ営業マンに「嫌み」を言うオーナーさんだ。弊社から取引をお断りした家主さん達に共通するのは、身勝手な性格者が多い。何をしてあげても感謝するどころか、逆に難癖を付ける。 だから営業マン達に敬遠される。 入居者が退室する際には必ずもめる。針の穴ほどの傷でも大げさに修理費を要求して、敷金の返還を拒むのだ。要するにケチな性格なのだろう。 お客様を付けようと努力している営業マンに、感謝する所か、身勝手な要求をしたりイチャモンをつければ、営業マンも人間ですから「こんなオーナーが持つ物件は取り扱いたく無い。」となるのは当然の帰結だ。お客様を紹介して成約になったとしても、後でオーナーに何を言われるか分からないとなれば営業マンはそんな物件を避けて通る。案内はしない。そうなれば当然、いつまでも部屋は埋まらないで長期間空き室のままだ。困るのはオーナーさん。そんな家主さんはやむなく他に複数の不動産会社へ依頼に歩かざるを得ない。しかしオーナーの性格はどこの会社でも営業マンに直ぐ見抜かれる。他の会社でも営業マンから「触らぬ神に祟りなし」と取り扱いを敬遠される。空き室が多かったり、いつまでも空き室が埋まらない収益物件の中には、「オーナーに問題あり」という耳が痛い理由もあるのです。弊社の方から取引をお断りした家主さんは、この数年間で１０人程あります。３．０００室ほど預かっている賃貸物件の中はで、ホンの一握りに過ぎませんが．．．．．．。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年04月21日
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★中古の収益物件に、全室新しいエアコンを入れる。★
１３室もある中古の収益物件を売買するに当たり、立ち会いチエックをしたところ、エアコンがダメになってる部屋が８室も見つかった。 使用不能の機器は残置物として売り主さんの費用と責任で全部撤去して貰い、新しいエアコンは買い主さん負担で新規に購入します。収益物件の購入に当たり、１部屋ごとに丁寧に設備機器の点検チェックをしたところ、８室のエアコンが使用不能であることが判明した。購入者が使用不能のエアコンを撤去をすると、その費用が発生します。 そんなことにならないために売り主、買い主、弊社が立ち会いを行い、使用に適さないエアコンは売り主負担で撤去、廃棄処分して貰うことを指示しました。エアコンは取付費込みで１台７万円も出せば事足りる。 所が、古いエアコンの撤去を頼むと別途費用が１台５．０００円～１０．０００円も発生する。収益物件の購入者は、その費用を浮かせるだけでもずいぶん余計な経費が助かります。中古物件の不動産を購入する場合は、丹念に、家の隅々まで細かいチエックをすることでずいぶん無駄な費用を節約出来る事があります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年03月28日
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★賃貸物件でレンタル家具が大受けしている事情★
ワンルームの賃貸物件に入る若者は手持ち金が少ない人が多い。 そこで冷蔵庫からベッド、テレビに電子レンジ、カーテンまで揃えてセット価格が毎月４５００円というレンタル家具が大流行だ。学生から社会人まで独身の若者に人気が高いワンルームの部屋。所が、手持ち金が少ない若者は前家賃、敷金、礼金、保証料、火災保険と、契約に掛かる資金だけで財布の中身は精一杯。家具を揃える資金が捻出できない人が多い。そこでテレビから電子レンジ、ベットに洗濯機、冷蔵庫、カーテン、掃除機までセットして１ヶ月４５００円で貸し出す商売が受けている。初期投資が少なくて済む利点が人気なのだ。３年も支払えばレンタル品は全部自分の物になる楽しみもあり、正に時代のニーズにあった商売と言えよう。最近では不動産会社が直接レンタル家具事業に進出して、急成長している会社もある。テレビだと３２インチが標準だが４０インチでも５０インチでも割増料金を支払えば自分の気に入った型が選べるのも嬉しい。デフレ時代に合ったタイムリーな発想です。家主さん、管理会社さん、導入を検討してみませんか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年03月07日
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★賃貸物件の退室立ち会いを行いました。★
私が所有しているアパートから１部屋賃借人が退去する事になり、本日入居者立ち会いで部屋のチエックを行いました。入居年数は２年でした。。通常は入居者から毎月家賃をお支払いいただいていたのですから、退去の時は余程のことがない限り預かった敷金は全額お返ししております。今日の立ち会いでは、まず和室の障子が雨が吹き込みシミが出来て一部剥がれているのを発見。「これは窓を閉め忘れたため雨が吹き込んだんですか？」と聞くと、「いや入居の時からこのような状態でした。」と言い訳をする。しかし入居時のチエック表にはしっかりと、障子、畳、ふすま、床は新品に代えて貸し出したことが明記されている。 ごまかそうとしても入居時に本人がチエックして署名した「立ち会いチエック表」を見せられてグーの音も出ない。部屋も塵がいっぱいあって清掃の必要性があります。襖は破れ、壁のクロスもあちらこちらに破れやシミがある。張り替えだ。敷金以上の修理費がかかるけれど我慢しよう。 賃貸物件は綺麗に使用されている方もいればゴミ屋敷のような使い方をする人もいる。家主さんは質の良い賃借人を求めているのですが．．．．．．。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年03月03日
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★物件探し。自分の希望が無理と分かると最初に妥協するのは駅からの距離。 アットホーム社調査より★
不動産業界の物件流通配布ビジネスで、ガリバー的存在のアットホーム社が顧客ニーズについて調査した結果を発表した。賃貸物件を探している東京23区在住の男女600人を対象に行った調査によると、希望の部屋が見つからない場合に、最初にあきらめてもよい条件は「駅からの距離」が最多となった。30.3%が回答した。以下、「建物の築年数」(20.3%)、「バス・トイレが別」(6.7%)、「2階以上」(6.5%)が続いた。不動産会社に来社されるお客様は、最初自分の要望をあれもこれもと沢山出される。しかし、その要望が１００％満たされる物件はほとんど無いのが実情だ。不動産会社廻りをして、初めてそれに気がつき要求を引き下げてくる。「通勤のために駅から近い場所が良い。」あったとしたら家賃が高くて借りることが出来ない。 月収からして家賃だけは上限が決まる。 そこで賃料にあった物件選びに落ち着く。世間相場と実情を知ることになって無理な要望を引っ込めて来る。賃貸物件探しから自我を引っ込めることを学ぶ人は多い。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年02月18日
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★家賃の請求権には時効があります。★
「１０年間も家賃を１円も支払わない賃借人に、訴訟でまとめて請求したいのですが、どのようにしたら良いのでしょうか？」そんな飛び込み相談の方が見えました。「縁戚筋の人に１軒家を貸したのはいいが、１０年間一度も家賃を支払わない。 口頭で何度も賃料を支払うように催促はしたのですが、親戚だと思って強く出られなかった。もう我慢の限界を超えました。 未払い家賃の取り立て方法はどうしたら良いのかアドバイスが欲しい。」そんな借家法の相談に飛び込みでお客様がやってきた。 結論は弁護士に依頼した方が解決は早い事を示唆した。しかし、お金をかけたくないと言う相談者のために、３０分という時間を切って無料でアドバイスをしました。「まず、今まで口頭で何度も支払い催促を促したと言うが、もし相手が「そんなことは無かった。」と知らぬ存ぜぬと逃げられれば証拠能力がない。 内容証明でも出して督促した証拠でもあれば別ですがね。それに家賃は５年で消滅時効にかかります。 マンションの滞納管理費と同様に、５年過ぎると消滅時効にかかります。 つまり、１０年間溜まっている未払い家賃の内、５年分しか請求が出来ません。お客様が最初に行う行為は宣戦布告から。 まず自分で相手に対し通告書の内容証明を出して未払い賃料の支払いを催告し、もってその家から出るように通知するすること。それでも解決がつかない場合は、近くの簡易裁判所に調停の申立をする。 ほとんどそれで和解解決となるでしょうが、それでも解決しないときは、やはり弁護士に依頼して本裁判をするしか方法はない。そんなアドバイスをしたのだが、世の中の家主さんの中には、未払い家賃に時効消滅があることを知らない人が多い。アパートやマンションなどの賃貸物件は、信頼のおける不動産会社に、家賃の集金管理を任せれば訴訟の煩わしさが全くいりません。家賃のわずか５％の管理費を、「勿体ない」とケチると、中には数百万円もの損失トラブルを抱えることになりますよ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2012年02月04日
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★本業の不振を収益物件でカバーするようアドバイスしたのに。 ようやく決断した時にはすでに遅し．．．。★
山梨県にある某理容店。 本業が不振でにっちもさっちも行かなくなった。「これからどうしたら良いのか？」理容業界全般が不況業種に成り下がっている現状では業績回復の見込みは立たない。 最初に相談を受けたのは５年前だった。その時に私のアドバイスに従っていれば債務も難なく解消出来て、楽な暮らしで再出は可能だったのに．．．．。山梨の温泉街にある老舗理容店の店主から、５年ぶりに経営相談の電話が来た。「売り上げが激減し、家の固定資産税も支払えない。」と窮状を切々と訴えている。彼の窮状相談は５年前に遡る。 売り上げが激減して生活のやりくりがたたなくなった。そこで、赤字体質から逃れるには、自宅と商店街に持っている店舗併用の不動産を売却して、まず銀行ローンを全額返済する事。残った資金でアパートを買い、１部屋は自分たちが利用して残りの部屋の家賃で生活を支える事。ご主人は技術があるので他の理容店に働きに出て給与所得を得る事。 そんな生活設計のシュミレーションレポートを出しました。所が、長年経営してきた理容店を閉める決断が付かず、ズルズルと５年も経過してしまった。その間に生活費の不足を親族や友人から借金で補う生活をしていたのだがそれも限界が来てしまったのだ。不動産価格も５年前より下落している。 税金の滞納、銀行ローンの滞納、親族や知人からの借金を清算すると、自宅と店舗を両方処分しても手元には１円も残らない計算だ。それでも借金は消えて無くなり、苦しさから解放され楽になる。親族や友人への不義理も無くなる。決断力の鈍さが自分の首を絞めてしまった事例です。 いまさら相談を受けても後の祭りだとは思うのですが、店主の窮状を救うために２月１４日に車を飛ばして山梨に向かい解決策を探ります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2012年02月03日
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★来年は是非収益物件を持とう。 仮に年金が崩壊するとなれば頼りに出来るのは家賃収入だ！★
毎月高い年金代を支払ってきたにもかかわらず、年金が支給されない危機が叫ばれている。年金が頼りにならないとなればそれに代わる安全弁は家賃収入だろう。 老後の自己防衛のために来年はぜひ収益物件を持とう。毎月、強制的に徴収される年金のお金。 しかし老後その年金が支給されない危険性が報道されている。６０歳から支給開始予定が６５歳支給になり、７０歳を過ぎても高額所得者には今でも年金は支給されない。せっかく自分が積み立てた年金を貰えないのだ。今後は年金事業団そのものが崩壊する危機にあるというから恐ろしい。国民から吸い上げた年金のお金を、ジャブジャブと無駄使いをしたツケがいよいよ回ってきたのだ。我々「老後は年金で安泰」と行かなくなれば、他の手立てを考えないといけない。金利収入で生活するなら数億円単位の預金を必要とする。株式配当で生活を支えるにもやはり数億円単位の現金が要る。一般庶民には無理がある。庶民として一番手っ取り早く、現実的なのは家賃が入る格安な収益物件を持つことだ。来年はぜひアパートや賃貸マンションなどの収益物件を手に入れよう。その為に勉強をしよう。決して諦めないで．．．．。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年12月30日
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★たちが悪い違法テナントには即刻退去命令を。 ★
最近は不景気のせいか悪質な違法行為を行うテナント入居者が増えている。 不動産会社や家主を騙して、健全な業種のふりをして契約し、入居した途端にドラッグ販売や売春行為、ノミ行為を行う連中が後を絶たないのだ。風俗関係の仕事は特に注意が必要だ。「中国式や韓国式エステ」と偽って実際は売春行為を行う。「スナックを開業する」と偽って違法ドラッグを販売する人間もいる。「建設会社の事務所として借りたい」と言いながら実は暴力団組事務所を開いたりするケースもあるのだ。そんな違法業種を斡旋すると、仲介する不動産会社も取引主任も、テナントが法に触れる行為があったときには、入居者の調査義務違反や場所を斡旋したとして幇助罪などで罰せられる事態も想定しなければならない。少しばかりの仲介手数料を貰っても、違反テナントに連鎖して刑事罰を食らうことにでもなれば金額より社会的影響は計り知れない。「騙された」と分かったときから迅速に内容証明を出し、退出の交渉を事細かく記録し、それでも出ない場合は訴訟事件として徹底的に違反者と闘う必要があります。「契約をしてしまったのでやむを得ないから」と放置しておくとやがて大変なことになりますよ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年12月23日
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★築年数不詳のアパートを取り壊すため、入居者の方と転居の交渉を行います。★
今日は朝１０時に、ボロボロのアパートを取り壊すため、家主さんから頼まれて入居者の方と転居の話し合いをします。 他の綺麗な賃貸物件に無償で斡旋します。築年数が不詳なほど古いアパートをお持ちの家主さんがおります。 雨漏りはする、台風で屋根は飛ぶ、水道は漏れるなど家賃収入がほとんど修理費に消えて行く。まだ新しい賃貸物件なら修理費も苦にならないが、解体しなければならないほどひどい幽霊屋敷となれば家主さんにとって捨て金となる修繕費は頭痛の的だ。新築のアパートを建てるか、解体して更地として売りに出すか思案をしていましたが、ようやく売却の方針を固め弊社に「物件を購入して欲しい」と査定依頼に見えました。建物を解体するにも、６室ある部屋の内２部屋がまだ入居者がいる。解体前にまずその人達に事情を説明して他の賃貸物件へ無償で移動して貰うようにお願いします。すんなり行く場合もあるし、なかなか「うん」と言ってもらえない場合があり、立ち退き交渉は平均６ヶ月を要します。その移転にかかる費用は全額家主さん持ちです。大体このような場合現在家賃の６ヶ月分を損害金として入居者に支払います。 弊社は無償で立ち退き交渉を行います。毎年、古くなったアパート住人の方を、他の物件に移転してもらう交渉は７～８物件ありますが、最近は特に件数が加速しているように感じます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年12月19日
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