2012年10月の記事
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！任意売却を完結させる力・信じること・願うこと・時には我慢すること こんにちは。いよいよ１１月ですね。今日は気温が日中で２０℃を超えるようですが、夜は上着がないと寒くなって参りました。夏場は避けていた暖かいラーメンがおいしくなってきますね。 さて、つい先日に埼玉県内の一戸建ての任意売却を成立させました。結論的には無事に決済を終えることができましてホットしております。７月の上旬に奥様よりお問い合わせを頂きました。 お仕事でお忙しい旦那さんの代わりに奥様からお問い合わせを頂く、よくあるケースです。詳しいお話を聞きたいと奥様だけで単独でご面談をさせて頂きました。ご面談を終えて、近々に単独所有者である旦那さんとお会いさせて頂いて今後のスケジュールを調整しましょう。そんな言葉でその日は終わりました。 しかし、何日待っても奥様から頂く連絡は、旦那さんのお仕事が忙しくなかなか時間がとれないという連絡だけでした。既に競売開始決定がされている物件であり、あまり時間の余裕はありません。 ひょっとしたら他社さんにお任せしたのかな？そんな気持ちにさえなりました。そんなある日、とある弁護士さんからご連絡を頂きました。 弁護士：○○さんの任意売却の件ですが、離婚調停中だということをご存知ですか？ 私：え？何もお聞きしてませんけど・・・・ 弁護士：やっぱりねえ、一度お会いしませんか？そんなお電話が所有者である旦那さん側の弁護士さんより頂きました。実際に弁護士さんにお会いするとご夫婦は離婚調停中で慰謝料の件で争っているとのことでした。 テレビドラマみたいですね。既に競売開始決定がされており、所有者である旦那さんとしては競売にこのまましてしまえば、何も手を煩わせずに済むというお気持ちもあったようです。 旦那さんは既に対象物件を退去しており、実際にお住まいなのは奥様とお子さん二人です。まずは、奥様に事実を確認してご希望を聞いてから再度、弁護士さんに連絡することになりました。 奥様としては、リースバック希望で引越し費用を債権者へ交渉して捻出してもらいたいとのことでした。しかし、慰謝料で争っているご夫婦の中に入っていけるのだろうか？不安が頭を過ぎります。 それに時間もかかりそうだし、競売の入札期間も迫っています。所有者である旦那さんに実際にお会いして奥様のご希望を全てお話して、任意売却活動をすることの承諾を頂こう、そう考えました。 このご夫婦の間に何があったかは知りません。無事に決済を終えた今でもわかりません。ただ、お子さん二人の次のお住まいを安全に確保することについて、旦那さんは真剣に考えてくださり任意売却での活動を始めることになりました。埼玉県の某市の一戸建てが１００戸クラスで建ち並ぶ人気のある開発エリアです。 双方に弁護士さんがついておりますので、連絡はほぼ弁護士さん伝えになります。非常にコミュニケーションの取りづらい環境での任意売却活動でしたが縁あって理解力のある買主さんに購入していただく事になり、見事に競売回避をすることができました。 １１月上旬のからの入札期間が迫っておりましたがギリギリで大成就を勝ち取ることができました。これは私の自信です。途中、不安でいっぱいの奥様から売却活動を断念するようなお電話が数回入りまして、私も今回は厳しいかなと思ったことがありましたが、粘り勝ちというか買主さんに迷惑をかけられないという強い気持ちで乗り越えることができました。 やはり任意売却を生業とするならば、一番の敵は諦めだということを今回の案件を通して肝に据えることができました。感謝です。さて、いよいよ今年度もあと２ヶ月です。１１月も今週と来週で契約が２本、今日現在の予定で決済（お引渡し）も２本を予定しております。 年末に向け新規面談や中小企業支援のための出張も多数予定しており非常に多忙な毎日をおくらせて頂いております。年末のビッグサプライズに向けての準備も着々と進んでおります。お楽しみに。今日はこの辺で。
2012.10.31
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾地元、千葉市を快走する 最近では任意売却支援を強化させて頂いている千葉県のご相談者からの問い合わせが圧倒的です。特に千葉市内を東へ西へと快走する機会が続々と増えております。 地元ですが、意外と知らない道が多いことに気づかされます。それこそ、卒業した小学校や中学校の学区の物件までお伺いすることも多くなってきております。 小中学校の頃に通ったお店などが、跡形もなく閉店していたりかつて公団住宅があった場所に新築の分譲マンションが建築されていたりと。これは私の地元だけに限ったことではありませんが、少子高齢化による幼稚園の閉園、公団住宅居住者の単身高齢化なども状況が悪化していると聞きました。 なかなか経済が活発してきませんね。地元、千葉市から街を元気にする！今後は任に売却支援だけでなく千葉市内の中小企業事業再生セミナーも検討中です。一緒にがんばりましょう！
2012.10.31
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！任意売却リースバック２９件中１１件皆さんこんにちは。暑がりの私でもいよいよ夜になるとスーツの上着が必要となる季節になって参りました。それでも汗はかいてますけどね。（笑）当社のある岩本町の交差点にも赤提灯のおでん屋台が今年もオープンしました。 昨日は杉並区永福のリースバック案件の決済を無事に終えることができました。既に独立されている息子さんと娘さんが実家の存続のために月々の賃料支払いを支援するケースです。 本当によかったです。帰社して、ふと思ったのがやはりサラリーマン世帯のリースバックは非常に厳しい現実があるなと。昨日の永福のご相談者のようにお子さんやご親戚のご協力がないとサラリーマン世帯のリースバックは難しいなと、今更ながら思いました。 利回りが最低でも１０％という高額の賃料負担に加え、サラリーマン世帯だと給与どころか生活費の安定をキープすることが今の情勢では精一杯であるご家庭が大多数であることが挙げられます。 投資家さんにリースバックを依頼するのではなくて、当社がもっと低い利率でリースバックしてあげられればなあ、なんてことを昨日はビジネスパートナーでもある相棒と話をしました。一日でも早くお問い合わせ頂いたご相談者のリースバックを当社で成就できるように精進したいところです。 今年の1月から１０月迄で私が契約決済をやった任意売却物件が一般の個人所有者だけでも２９件（法人所有、社長さん名義は除く）、そのうちリースバックが成就したのが１１件でした。 非常に厳しいですね。リースバックが成就しなかった案件での共通点はサラリーマン世帯であって、毎月の投資家さんへの賃料支払いについて旦那さん以外の支払い協力者が見つけられないケースがほとんどでした。任意売却物件をリースバックでというスキームはもう少し考えなくてはいけないなという気持ちにもなってきます。 お子さんの学区を変えたくないから、せっかく手に入れたマイホームだからという理由はリースバックに踏み切る理由にならないのではとさえ思います。リースバック後の二次破綻を絶対に防がなければならない・・・これは私の本音。 リースバックに精通する不動産投資会社の担当からも、最近よく耳にするのはリースバックしたのはいいけど、毎月の賃料を延滞されるケースが増えているとのこと。 その場しのぎのリースバックはやはり危険ですね。勇気を持ってリースバックを断念することも、ご提案させていただく私を含めて認識が必要です。リースバックをエサに悪徳業者が増加傾向なのも憤りを感じます。 １１月にはリースバックのセミナーを開く予定です。どうやったらリースバックがうまくいくかのセミナーではなくて、リースバックのデメリットをお話できるセミナーにしたいと思います。今日はこの辺で。
2012.10.29
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 再建完了何て事は永遠にやって来ない？ 再生の取り組みから、どれくらいで終わるものなんですか？または、再建できるものなんですか？という質問を良く受けます。皆さんはどのくらいの期間だと思いますか？ 1年内？ 3年？ 5年？ いやいや、1年内には再建出来ないと困ると思うだろう？ この質問の中には、混沌として本質を捉えていない質問として成立しない要素があるのにお気付きでしょうか？ それは、現時点と、終着点が見えていないのに、その時間だけを質問しているという事です。 次に同じような質問で、資金繰りが厳しい状態から、資金繰りに困らない状態までに当社の場合はどのくらいの期間を必要とすると思われますか？という質問 漠然としながらも、少しスタートとゴールが示されるので、質問としては前者よりもイメージし易いですね。それでも漠然としています。 何が言いたいかというと、期間は、その経営者が、今の状態を適切に分析出来ていて、現在地を把握している事。（＝スタート）そして事業を廃業するのか？継続するのか？が明確にしてある事（＝ゴール）が必要になります。 ゴールを廃業して綺麗に終わらせたい。若しくは廃業して、別事業、別会社で再起をするとするならば、スケジュールが立ちやすいですから、期間は見えてきます。 単純に廃業だけならば、スケジュールも立てやすいです。次に現事業は廃業し、別事業、別会社で再起を図りたいとするならば、Ｍ＆Ａを取り入れた再生手法で、スケジュールも見えてくるでしょう。 最も多いケースで、尚且つこの類の質問が多いのは、継続していくという選択をされた方です。 スタート地点は、今の状況の把握です。そしてゴールは・・・ そうです。ゴールなど無いといってもいいくらいなのです。よって、期間はないのです。 その会社を今後どうして行きたいかによるし、継続していくなら変革していかなくてはならない事が永遠に出てくるので、再建出来た、もう安泰だ。という事は成長を諦めない限りないでしょう。 成長することをを止めて、時流に流されるままに衰退の道を進めば、廃業や別事業での再建という事になって来ます。そうしたら、前記した通りスケジュールも見えてくるので期間は見えてきます。 やる前から、終わりはいつ？と気にして進んでも辛くなるだけですよ。 再生には、今の厳しい場面や思い、不安から、安心と元気と未来への希望を見出して行く事です。まずは、行動です。
2012.10.29
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 任意売却リースバック なんちゃって投資家にご用心 最近、当社へご来社されるご相談者の方で一番多いのはリースバックで自宅を守りたいという方と他社さんでリースバックをしたけど突然に購入を迫られたという方の二極化が顕著です。 本当に残念でなりません。今日のタイトル、なんちゃって投資家にご用心ですが、まさにその通り！リースバックの投資家としての知識がないままに投資をしてしまって、突然に購入（買い戻す）を迫るケースですね。 迫られたって購入なんかはすぐにできないのが一般的・・・結果。投資家（所有者）の意のままに他へ売却されてしまう・・・・何の為にリースバックという社会貢献＆投資に参加したのか？ リースバックの実態を理解しないまま「儲かる」などと不動産仲介業者に踊らされているのでしょうか？運良くこのブログをご覧になった方でリースバックを検討されている方は是非、当社へご相談下さい。 投資家さんのご紹介の前に、まずはご相談者自体がリースバック方式で生活していけるかどうかの判断をさせて頂きます。ご相談者の二次破綻を防ぐ為。今日はこの辺で リースバックによるご相談者の賃料の支払い額についても当社は厳しく吟味させて頂きます。ご相談者の２次破綻を防ぐ為です。今日はこの辺で 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。Kazuya Noroバナーを作成人気ブログランキングへ～良かった記事にはランキング投票をお願いします。～（アイコンをクリックすると投票されます）
2012.10.28
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！現場に答えあり！任意売却を依頼する業者の見極め方 こんにちは。昨晩は長年来のお付き合いのある同じ任意売却業者である社長さんへ久々にお会いしにご自宅を訪問しました。おかげさまでお互いに忙しく、なかなか会える時間がないのですが、昨晩は久々に楽しいお酒の席となりました。 年齢としてはわたくしよりも大先輩です。とにかく現場主義の方で、自分の会社の社員さんへも常に誰よりも色んな物件を見に行け！と指導する数少ない社長さんです。それはエリアの相場を知るためではなく、道を覚えるためではなく、直感力を養うためだそうです。 そう言われると、私が新人時代にも先輩に同じようなことを言われた記憶があります。当時は全然わかっていませんでしたが（笑）おかげさまで不動産に対しても人に対しても直感力が働くようになりまして、不動産であれば調査中に故障個所や瑕疵を発見したり、人であれば腹の中がある程度は把握できるようになりました（笑） さて、当社へご相談に来られる方も年度末に向けて増えてきております。リースバックのご相談も非常に多くなってきております。そこで本日は中小企業の経営改善相談や資金繰り相談、任意売却のご相談をされるにあたってその業者さんの見極め方をご参考までに書いて見たいと思います。 ■任意売却しか対応していない、逆に中小企業の事業再生にしか対応していない会社・・・一般の方の住宅ローンの支払いに関するご相談であっても、色々な角度から調査をして多くのご提案をしたいので、可能であれば両方に精通している業者が望ましいです。（特に法人所有されている不動産の売却は、不動産業者だけの目線での判断による任意売却は大変危険です。） ■新規面談終了後に専任媒介契約を迫ってくる・・・一度、持ち帰るくらいの余裕が欲しいですね。その場で、媒介契約を締結することは控えましょう ■新規面談時のスタッフと実際に実務（任意売却、中小企業の事業再生に伴う銀行担当者への訪問、経営改善計画書の作成等）を行うスタッフが分かれてしまっている。・・・サクセスストーリを組み立てることは実務を実際に行う人間にしかできません。 ■支払い延滞～～ご面談時の相談者の状況～～決済（お引き渡し）までの一連の流れと今のご相談者の状況をわかりやすく説明できる業者であること。・・・これから金融機関から送られてくるであろう書面の説明、競売開始決定の目安など。事前に先を知るということは安心につながります。 ■やたらと「お客さん居ます！」「当社が買います！」など、一般的な資産処分取引を得意とする業者の口調で、単なる仲介手数料稼ぎの道具とされてしまっていないか・・・
2012.10.27
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～再生の相談先先日、会社の廃業や再生の相談はどこに？というテーマでブログを書いてみましたが問い合わせが多かったものですから、触れておこうと思います。 前回は、再生法規や制度を活用するには、やはり弁護士の先生に相談ですが、自主再生の道を今一度考えてみませんか？をテーマとしました。 弁護士の先生に任せるしかもう気力も体力もないという方はともかく、再起出来るなら自分で最後までやってみたい！という気概が残っているなら、楽だとは言いませんが、一緒に頑張りましょう！という内容です。 前回ちょっと言いそびれた事として、再生法規や制度がうまく行かないのは、事業継続を前提にした時に、債権者に不利益な事を押し付けるような事をするからだと思っているのです。 特に金融機関に対して利息の減免や債権カットを前提にしていたり、再建計画に垣間見せたりするから、話が壊れたり、スムーズに進まないのは当たり前だと思うのです。 それで、最後は破産になったら本末転倒ではないですか？破産や、破産も出来ない倒産状態になってしまえば金融機関は収益から回収しようにも収益弁済はしてもらえなくなってしまうのですから、事業継続なら、債権者は、利息を取って営業利益を確保したいし、元金は遅れても満額返して貰いたいと思うのも当然だと思いませんか？ ですから、法律や制度を武器に一気に債務を圧縮出来る事だけに目を奪われずに、金融機関にも協力して貰って、事業を継続するには、いくらなら支払えるかをきちんと計画を出して、キャッシュフローからの収益弁済出来るようにしながら事業を再建して、利息も現在の利息を支払い、元金も長期化するかもしれないけど全額払うとして進めて行く方が自主再建の方がコストも安く、継続もし易いと私達は思っているのです。 弁護士以外には、全国に支援協議会というところがあります。士業の方、金融機関ＯＢの方が、地域の産業や雇用を守る為に、事業の再生の相談に乗ってくれるところです。法的再生やＡＤＲも含めた制度の利用、私的整理のガイドラインの活用や自主再建の相談にも乗ってくれる所です。 しかし、支援協議会の再生案件として支援を受けるには、審査の基準がちょっとハードルが高かったり、仮に二次審査を通って再生案件として支援を受けれたとしても、その内容が債権者と協調しすぎていて（返済計画が中途半端に厳しい等）、継続したものの、事業を苦しめてしまったりといった事があるようです。 ちなみに、ボランティア団体ではないですから、相談は無料でも、実際に支援を受けるとなると無料で最後まで、とは行かないようですよ。それなりにコストはかかると思った方がいいです。
2012.10.26
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 再生法規や制度と、自主再建について思う事。 資金繰り悪化で会社を廃業と継続、どっちを選択すべきか？と悩んだ時に、どこに相談すればいいのか？ 当社に相談に来られる方も、当社にたどり着く前に弁護士に相談されている方が多いです。金融機関や買掛金が手持ちの現金や売掛金、遊休資産の売却で賄えれば弁護士に相談する事もなく、自主廃業が出来るでしょうけど、多くの中小企業は、借金だけでも多額で、精算して自主廃業は難しい状況にありますね。 ですから、弁護士に相談に行くと、資産と負債のバランスから、破産という選択肢が提示される事が多いのもうなずけます。 事業継続を念頭に行けば、民事再生や会社更生と言った提案もケースによってはありますね。今はＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）や、私的整理も制度としてはありますから、選択肢の幅が広がっているとも言えます。 法的視点と制度からすれば取らざる得ない方法のように思います。 では、経営という視点、商取引の事業としての視点から考えたときに、選択肢は一致するかと言えば、私達は一致しないと思っています。 法的視点と制度では、経営者（債務者）と債権者が公平に解決を図るように見えますが、商取引の事業としての視点からすれば、みんなが損をして平等のように見えているように思うのです。 会社を廃業して精算したいとして、破産を選択すれば、裁判所への予納金や弁護士の諸経費だけでもまとまった資金が必要ですし、会社や代表者（連帯保証人に入っている方も多いでしょう）である債務者は、一定の現金を残してほとんど手放さなければなりません。破産を申し出てから借金がなくなるまでの時間も相当な時間がかかります。 破産を選択出来る資金があるなら、再建の道が探れるのではないか？と私達は考えます。 また、事業の継続を第一に再生法規や制度を活用しようとした時はどうでしょうか？裁判所への予納金や弁護士の諸費用は、破産の選択以上に高額になるでしょう。 なぜなら、再生計画に作成にかかる諸経費から、債権者同意を取り付けるための債権者集会にかかる費用、スポンサー探しのコスト等、破産より関わる人数も労力も時間もかかるので当然だと思います。 ここでも私達が思うのは、再建計画が通った後に、第三者の外部の介入によって、代表者や従業員は、そのままの地位と条件・環境を保持するのは難しい事が実態だと思うからです。 任意に自主再建を目指しても旧体制と全く変わりなく居られるわけではありませんが、少なくとも自らの判断と決断で実行することが可能です。 その上、金融機関も買掛先である取引先も債権者として同列にみなされて再生法規や制度の元に対処する事よりも、自主再建で経営者が優先順位をつけて返済計画をそれぞれに交渉していける方が、事業を今後も継続していくのであれば中長期的には有効だと思っています。 また、債権者においても、再生法規や制度の活用してくれさえすれば、喜んで賛成しますという訳ではないですよ。 金融機関にしてみれば、貸したお金が返って来ない、利息が取れない事を法律や制度を債務者に活用されてしまえば、断定されてしまう事になりますから、ウエルカムではありません。また、法律を盾に任意交渉とはいえ、金利の減免や、債権カットの要請も金融機関には損失機会でしかないでしょう。 担当者が担当を外れて楽になるくらいの事でしかないですよね。金融機関からしてみれば、元金の返済と利息の支払いを、債務者である会社（経営者）に一時期返済条件の変更があって回収期間が長引いたとしても、再建して満額を返済してもらいたいし、貰わなければ困る立場ですよね。 金融機関の担当者は取引先の会社に良くなって貰いたいと思っている人が大半です。いきなり法律を盾に払えませんと言われると、ショックですよね。 自主再建は、もちろん経営者自身が行うので、気力と労力は相当な覚悟と決意を持って臨まねばなりませんが、相談して協力していけるパートナーが居れば出来ることです。 私達は、この再生法規や制度の利用と、自主再建の違いは、他人に任せるか、自ら行うかの違いだと思っています。 疲弊して、分からない事だと思い込み、考えるのを止めてしまいたくなるのも理解できるので、法規や制度を利用して弁護士の先生にお任せしてしまうのも否定するつもりはないのですが、最後まで経営者及び経営陣、社員（従業員）が力を合わせて乗り切る！と気力を奮い立たせるなら、自主再建をお勧めしたいものです。 また、全国都道府県には支援協議会がありますね。それは、次回にコメントしましょう。
2012.10.25
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！本日のテーマ 「ご相談者の気持ちと行動の変化～中辛」 昨日は先日、ご支援依頼のあった都内で製造業を営んでいる社長さんの元を訪問しました。夕方から今後の債権者対応と不動産の売却活動について打ち合わせさせて頂きました。 訪問した社長さんも新規面談時は非常に暗い顔を浮かべておりましたが、今では自身の経営する会社の再建とご自宅のリースバックのため顔つきも一段と明るくなりやる気に満ちております。その社長さんの顔を見た瞬間が最初の新規面談から支援契約を頂いて我々アセットアシストコンサルタントのスタッフ全員が一番最初に実感できる至福の時です。 新規面談や日々のコミュニケーションを通じてこれから債権者がこういった動きをしてきますよ、これからこういった書面が送付されてきますなど、債権者の未来の動きを把握することによってご相談者は安心されるようです。これを知っているか知らないかでは雲泥の差です。日々の生活も今まで通り普通にお過ごしいただけます。 しかしながら、一つだけ変えて頂かなければならないことがあります。それは気持ちです。絶対に経営する会社を再建するんだ！必ず自宅の売却やリースバックを成功させ競売を回避したい！という前向きな気持ちです。勿論、難しい専門的な実務と債権者交渉は当社がご支援させて頂きます。強いお気持ちだけ当社に見せつけてください。 よく頑張っちゃいけないとか当社に任せて１００％安心など、ただ専門業者に任せれば会社の再建が成就する、任意売却が成功するかのような同業他社さんのホームページ等を拝見します。 人生の岐路に立たされている、崖っぷちに追い込まれている人間が、がんばらないでどうするんですか？今頑張らないでどうするんですか？と私は問いたいです。以前にもこのブログで書かせて頂きましたが、一般的に経営改善スキーム、任意売却スキームは少なからず痛みが伴います。痛みの意味のとらえ方は千差万別でしょう。この痛みを緩和する痛み止め＆特効薬がアセットアシストコンサルタントだと思ってください。会社の再建後や自宅の売却後（リースバック含む）の数年後に再度にわたり破綻を引き起こす経営者や一般の方が多いことを私は強く訴えたいです。 形だけの再生に満足し、一番肝心な心の入れ替えができなかった結果なのではないでしょうか？本気で会社の経営改善を目指す日本全国の社長さん、本気で競売回避を目指す一般の方、当社は心の入れ替え再生も皆さんと一緒に協力して支援させて頂きます。あえて言わせてください、一緒にがんばりましょう！！！ 株式会社アセットアシストコンサルタント 代表取締役 野呂一哉
2012.10.24
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾「住民税の滞納と自宅の差押え」 昨日に当社へ税金滞納のご相談で来社された方は住民税の滞納により自宅を差押えされてしまったご相談者でした。住宅ローンこそはあと５年で完済が予定されている方です。 しかしながら雇用の状況が不安定な今の日本で、税金の滞納による不動産の差押えのご相談で当社へお越しいただく方々が後を絶ちません。 あまりにも税金の納税についての考えが甘かったというしかありません。当然、納税義務のあるものはきちんと納めなければなりませんが、税金の納税を甘く見ると自宅を手放すことに・・・・必ずなります。 住宅ローンの支払い、各税金の納税、生活費等の捻出に苦しんでいる方が多い時に、雇用と社会保障が超不安定な今この時に消費税増税を検討する日本のトップへ本当の社会保障って何ですか？と聞いてみたいです。 先日のブログでも書かせて頂きましたが、「自殺」というキーワードでのインターネット検索が日に１万件を超えるこの日本。お金の悩みでの自殺者を減らしたいです。当社のスローガンは「再び生きる！」です。 もし縁あってこのブログを拝見されている方で該当する方がいらっしゃいましたら当社のセミナー（予約制）へ出席してみませんか？昨日の税金滞納によるご相談者についても当社がきっと再生してみせます。 今日はこの辺で。
2012.10.23
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 時代と状況に合わせた経営相談 どんな会社にも設備を入れる、買い替える等の必要に迫られるものです。また、M＆Aでのバイサイドになる、新規事業を考えたいなどの前向きな資金需要が発生する場合も多くあります。 しかし、営業利益の黒字化と、財務戦略が固まらないまま投資戦略を立てることは非常にリスクが高くなります。単純に、資金を外部からの調達に頼れば、返済や償還が現状より多額になるわけですから当然です。 資金投入することで得られるリターンが明確だと思ったとしても、現状での営業利益の把握や、財務戦略が固まってからにすべきだと思っています。 "リスクを取らなければ高いリターンを得られない"のは確かですが、まずは、今までの投資と回収の状況を考えて慎重に行動するべきだと思います。今までの投資と回収の実績に基づいて現在があるわけですし、将来予測は予測でしか過ぎないのですから。 業歴25年を越えるバブル期を経験した会社様に多い相談事例として綴ってきたブログですから、ここは慎重に戦略を立てる事に同意いただけることが多いですが。 稀に、事業戦略と財務戦略が安泰になってくると、キャシュポジションがある程度貯まってくるので、"運用しなければ"との思いから、高リスク投資を行って過去の負債を取り戻そうと考えて、実行されてしまう経営者様がいるのも事実。 投資は自己責任です。ただし、"本質"をいつも忘れずに、拘わるすべての人たちに顔向けできなくなるような事の無いように、堅実な計画を立てましょう。
2012.10.22
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！「諦めない気持ちと吉報」 皆さんこんにちは。昨日は非常に涼しく過ごしやすい気候でした。 先週に千葉市内のご相談者と一緒にJR千葉駅前の債権者を訪問しました。 競売入札期間開始までの約２か月間、任意売却活動をさせて頂くためのお願いをしに行きました。終始にわたり、私と目を合わせようとしない銀行担当者・・・・ 「○○さんは今まで、何の連絡もしてくださらなかったからね～」 「今更、任意売却しても無駄だとは思いますよ～」 「入札期間が迫ってますからね～」 野呂「任意売却をするかしないかは所有者さんにのみ与えられる権利ですよね？銀行さんの承認が必要ですか？」 担当者「・・・・・・・・・・・・・・・」 その結果が金曜日に出ました。無事に任意売却での活動を認めて頂くことになりまして、さっそく売却開始です。最初は一緒に債権者を訪問することを非常に心配されていたご相談者。 たしかに、債権者への業者としての挨拶は基本的には電話１本で済みます。しかしながら、あえて私は担当者へ会いに行きます。担当者さんの年齢や顔の表情、キャリアを見て、その後の抹消交渉の進め方を吟味するためです。 本当によかったです。諦めずに雨の中、訪問した甲斐がありました。絶対に競売を回避して、気持ちよく新生活を初めて頂けるように精進します。今日はこの辺で。
2012.10.20
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！「任意売却・・・売却に踏み切るタイミングはいつですか？」 こんにちは。昨日は８月のお盆の時期ににお問い合わせ頂いたご相談者の物件の契約を無事に済ませました。ご契約後には何とも言えない達成感がジワジワと体を包みました。 法人様名義で所有してらっしゃる一棟の収益物件です。まずは法人の財務の精査から開始して、金融機関交渉が始まったのが９月下旬。煮え切らない債権者の担当者と大喧嘩したこともあります。 しかしながら、そこは人と人、幾度にも渡り債権者との話し合いをし、回収額や控除経費の打ち合わせをさせて頂き、法人税滞納、固定資産税滞納等、交渉先は数多くありましたがようやく契約の日を迎えることができました。 地域では有名な山手線駅前の一棟の賃貸マンション。下手に物件を市場公開すれば、所有している法人さんは風評被害を受けます。債権者への交渉の結果、当初は水面下での情報公開（当社が提携させて頂いている都内の複数不動産業者）にて買主様を探しました。当然に主導を握る債権者の性格によっては、上記の売却活動は一切ＮＯ！と断られてしまう場合もあります。 しかしながら、今回の債権者さんは法人さんの風評被害を最小限に抑えることを承認してくださったのです。大変にありがとうございました。故意に売却活動開始時期を遅らせる悪質な業者も中にはあるみたいですが、今回のように法人さん所有の不動産の売却については何よりも風評被害への懸念を当社は重要視します。 この法人さんが店舗を運営されているような業種であればなおさらです。理にかなうことをそのまま債権者へご提案させて頂く、これが当社の任意売却です。 あくまでも水面下にて風評被害を最小限に抑える形式で、徹底的に投資家さんへご紹介させて頂きました。本当にいい買主様にご契約頂けたと思います。そして、ここまで長い目で待ってくださった債権者の方にお礼を言いたいです。このところ、法人所有の任意売却のご相談が急増しておりますが、当社はいかなる物件も今回のようなスタイルを絶対に変えません。 おかげさまで、１０月下旬～１１月の新規面談のご予約も続々と埋まってきております。一度、ご面談にいらっしゃってください。心よりお待ち申し上げております。今日はこの辺で。
2012.10.20
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～決算報告 金融機関対応について 決算に関しまして昨年度の業績によっては、金融機関が行なう格付けが変動しますので、どの企業も慎重な対応を検討されていることでしょう。とりわけ、リスケジュール中の企業においては、事前に提出された経営改善計画書と照合することで、「良かった点・悪かった点」を報告し、これをもって先方が今後の具体的な方針を決定されると考えられます。 決算報告に関しては、顧問税理士の先生からの指導を仰ぐことは勿論必要ですが、金融機関の担当者に説明する役割は経営者が行なうため、今回の決算におけるポイントをシンプルに把握するよう準備して下さい。また、口頭だけではなく、別紙でレポートを作成しても構いません。 いずれにせよ、決算報告における成果と反省及び今後の経営課題について、担当者と有意義な議論を展開して頂ければと思います。金融機関の見方として、当然ながら「いつ頃から元金返済できるのか？」というポイントを念頭に決算報告書のチェックを行なうかと推測できます。担当する企業が「儲かってる、儲かっていない」という事よりも、具体的な借入金の返済スケジュールの方が彼等にとっては重要です。 上述を踏まえ、決算報告を行なう際は「返済スケジュール・返済原資の確保」について、何らかの説明ができるように努めて頂ければと存じます。
2012.10.19
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾「任意売却・・・あなたのご自宅の担当はどんな人？最初から面談してくれた人？それとも・・・」 さて、本日のテーマ「任意売却・・・あなたのご自宅の担当はどんな人？最初から面談してくれた人？それとも・・・」ですが、昨日に当社へ住宅ローンの支払いに関する件で相談者が千葉県市川市よりご来社されました。 この２週間で数社の新規面談を掛け持ちでお受けになったとのことですが、どこへ行っても実務を実際に行う担当者が現れずに物件から一番最寄りの不動産業者を紹介されるシステムに激怒！当社が３社目とのことでしたが、これからの予測状況と着地地点をお互いに確認させて頂き、当社での支援が決定致しました。本当に有意義な新規面談でしたね。 上記のようなシステムで任意売却業者として社会貢献されている社長さんを私は３名ほど存じております。月に１回は情報交換を兼ねて４人で食事をさせて頂きますが、うまくオペレーションをされていると思います。何よりご来社された相談者を紹介するにあたり、紹介する不動産業者さんとの日々の繋がり（コミュニケーション）を非常に重視されている社長さん達です。 だからうまくいくんですね、ご紹介する社長さんの右腕、左腕のように親身になって動いてくれるわけですからね。ところが・・・見よう見まねでこのシステムを使用してしまいますと、ただの紹介料屋さんになってしまうんです。（悲） 当社へご来社された相談者からは、私の知り合いの任意売却会社の名前は出ませんでしたのでホッとしておりますが。任意売却をご相談されるにあたり、業者さんを選ぶ基準として実際に実務（現地調査、役所調査、金融機関交渉、買主様ご案内、契約、決済）を全部司れる担当が新規面談に参加しているかどうか・・・・これが決め手だと思います。 お気を付け下さい。住宅ローンが払えない！寺子屋塾を展開する株式会社アセットアシストコンサルタントへご相談ください。 当社は実務のできない人間は新規面談に入れさせません。
2012.10.18
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～中小企業経営 自己破産からの復活を考える 「経営難から借金が返済できない」「どうするか？」「弁護士に相談する」「会社を倒産させる」「自己破産で借金苦から逃れる」 一般的な考え方として、借金の返済が苦しくなった場合、もしくは会社経営に限界を感じた場合、上記にあるような順序で思考が列挙されると存じます。 確かに自己破産を選択すれば、借金を返済しなくても良い状態になります。しかし、一方で借金も消えるけど、大切な資産も全て手元から消えてしまうリスクがあることも周知の通りです。また、自己破産の手続きに関しては「無料」というわけではありません。弁護士費用や予納金といったお金が必要になり、債務の規模によっては多額の資金を支払わなければなりません。勿論、自己破産を選択されることが良いケースもあります。取られる資産が元々なければ、全てを清算して再スタートを切れますし、実際に自己破産を経験されて見事に復活された方も存在します。某大手化粧品会社の会長だったり、今では○○○ヒルズに社を構える方も、過去には自己破産をご経験されているとのお話を耳にしたことがあります。但し、自己破産を選択する前に、自力で経営難を乗り越え、復活して頂くことに意義がある考えております。先述した通り、自己破産は様々なリスクが伴い、決して徳政令ではないことを考え直して頂ければと思います。 私たちは、会社経営にお悩みの中小企業の経営者をサポートする業務に従事しておりますが、実際にお会いしてお話させて頂くことで、自己破産を考えていた方々が自力再生を目指そうと、決意を新たにされた姿を多くお見受けしております。是非一度、ご相談に来て頂ければと存じます。
2012.10.17
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！「任意売却、信は力なり、あまり深刻には考えないで・・常に笑いましょう」 こんにちは。つい先日までまだまだ暑いですねというブログを書いていたのですが、完全に涼しくなって私の周りでは早くも風邪にやられてしまっている人が多数おります。 日中はまだ２５℃を越すような日もあるみたいですので、昼と夜の気温の差に負けないようにしたいですね。さて、お気づきになられた方もいらっしゃるかと思いますが、数日前より当社ホームページに代表の野呂のインタビュー記事が掲載されております。 コンサルBankという各種コンサルタントさんの登録サイトとなっております。本ブログも毎日のように掲載させて頂いておりますので是非ご覧になってください。 今回の掲載に関しましては、エーアイプロダクションの伊藤代表、ザンシンコンサルティングの古澤様には大変お世話になりました。どうもありがとうございました。 さて、昨日は東京都墨田区内のマンションの契約を無事に済ませることができました。リストラが原因で、住宅ローンの滞納を引き起こしてしまった方です。 しかしながら、奥様の助言もあり、早々に当社へご相談された方です。任意売却活動開始まで２か月間ほどございました。心を落ち着かせた状態で任意売却を始められたので、旦那さんも奥様も他のご相談者より一層、普段通りの生活ができましたとおっしゃって頂きました。 駅徒歩２分と超好立地であるため、すぐに買主様を見つけることもできました。そしてこのマンションは、私が不動産の新人時代に始めて専任媒介を取得したマンションでもあります、何かのご縁なのでしょうか。現金購入での買主様が現れてくださったので、来週お引渡しとなります。 何よりも旦那さんと奥様が下を向くことなく、常に明るかったことが良質の買主様を引きつけたのだと思います。交渉の末、引越し代も無事に債権者に承認されまして、明日はお引越し先となる賃貸物件を見学しにご相談者と奥様をお連れします。 今日はこの辺で。
2012.10.16
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～銀行交渉 事前準備による明暗とは 資金調達、リスケジュールの交渉は非常に難航を極めるケースが大半です。自身が希望していたものとは異なり、苦い経験をされた方も多いかと存じます。 今後の市況や消費税の増税案等を考慮しても、中小企業にとっては厳しい環境が続くことが予想されます。また、来年の３月には金融円滑化法が終了するため、ここ数年は企業にとっては正念場であることが顕著に伺えます。 経営を継続するためには、本業を充実させることは勿論のことですが、これと同様に財務施策を磐石にする必要があり、これを考慮すると「銀行との付き合い方」は最重要ポイントであることは言うまでもありません。弊社がお客様のコンサルティングを行なう際、必ず下記の事項を事前に整備します。 「現状把握」・「将来の展望」・「仮説主義」 まずは、本業におけるキャッシュフローから現状把握に努めます。過去の実績も合わせて、その会社特有の習慣やビジネス様式を客観的に精査します。この作業がスタートラインとなりますので、社長のヒアリングも含めて慎重に実施させて頂いております。 次に将来の展望を考察します。業界動向や取引先の状況等の外部環境を踏まえ、将来における売上規模を予想していきます。 最後に「現状と将来」について、ある程度の基準値を叩き出したら具体的な「仮説」を導き出します。事業計画や返済スケジュール表、資金繰り表といった全ての計画案を照合することで、仮説というシナリオを描きます。このシナリオを書面として一覧することで、企業が進むべき進路を明確なものとします。 上記のステップを踏むことで、タイトルにもある銀行交渉の事前準備を行います。決算書、試算表だけでは不十分であり、自分なりのシナリオを先方に提示することが寛容です。どうか有意義な準備を行なってから銀行交渉に臨んで頂ければと存じます。弊社でも上述のサポートを実施しておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
2012.10.15
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～本日のテーマ；金融円滑化法終了で金融機関はこれからどう動く？ メガバンクと言われる大手行では、今までの条件変更を継続してきた取引先にどう対応すべきか模索しているようです。 つい２か月くらい前までは、取引先の格付けを厳しくして、継続か処理を区分けて対応していくような厳しい方針も上がっていたようですが、ここ最近では、まず、元金返済実績を付けて貰えれば条件変更を延長する動きも見られて来ました。 まあ、そうですよね。一気に格付けを厳しくして処理のようなことをしてしまったら、かつて踏んだ不良債権の処理に追われることになります。 一方、今あまり動けていないサービサー（債権回収会社）は、不良債権処理に追われる状況を望んでいたりしてます。取り扱える仕事が増える期待ですね。 事業者の方々は今こそ『守る』にはどう動けばいいかを真剣に考えるべきでしょうね。 事業・会社・従業員・家族・・・守りたいものがあるなら、制度や景気に身をゆだねて右往左往させられて、諦めるような状況になってはつまらないですよ。 政局は安定しない、つまり制度的に景気上昇の政策は打ち出しにくい状況が続くとなれば、我々は、現行の制度を基礎にして、知識を得て知恵を絞って自分の身は自分で守るしかないと決意が固まると思うのです。一緒に頑張って行きませんか？連絡お待ちしております。
2012.10.14
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従業員５０人未満の中小企業事業再生 実務でのポイント
従業員５０人未満の中小企業事業再生 実務でのポイント 大企業は、経営不振から倒産寸前まで追い込まれた場合、「公的資金注入」と称し国から資金提供を得られ、再生する事例はご承知の通りかと存じます。但し、その背景として、経営陣は総入れ替えされ、民間企業が実質の国有企業と変貌してしまいます。このような手法が、一般の方々の「再生」に関する認識だと拝察します。 では、中小企業はどうでしょうか？勿論、国から公的資金の注入はありませんし、経営陣の交代劇もほとんど目にしません。中小企業の場合、株主が経営者であることが通常ですので、経営責任は最後まで付いて回ります。Ｍ＆Ａによる手法もございますが、実務レベルでは頻繁に行なわれていないのが現状です。 では、本題に入ります。規模の大小に限らず、企業が再生するポイントについて考えたいと思います。本ブログでも再三お伝えしているかと存じますが、「自社の事業（本業）が成立しているか」と事実を確認する必要がございます。 これについては、営業利益の数値に着目して下さい。黒字であれば本業として成立しており、赤字であれば抜本的な見直しと撤退を検討しなければなりません。営業利益が捻出されていれば、借入金の返済を一時的に止めることで、体力の回復から資金繰りを再構築することが可能となります。 どうか、ご自身の会社が本業できちんと稼動しているか、というポイントに注視して頂き、事業計画と資金繰り計画の二本柱を強固なものにするよう努めて下さい。
2012.10.13
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾「やはり人間って根っこが大事、根っこがダメな奴は・・・」 こんにちは。涼しくなってきました、私の家はマンションの１０階にありますが、ここ最近、夜はタオルケット一枚だとかなり寒いです。秋突入ですね。 さて、しばらく実務的な話が続きましたので今日はちょっと別のお話を。ここ数日間で私が過去に勤めていた企業や昔一緒に仕事をしたことのある方々の今現在の状況というものが何人かの友人知人を通して私の元へ届きました。 何かの縁でしょうかね？そこで、面白い結果が出ましたのでそのことについてお話しようと思います。 まず、当時私と同じ会社でほぼ毎日顔を合わせていた上司や同僚、後輩の中で必要以上に怒鳴りつける人間、己の給与の少なさと営業成績が悪いのを理由に後輩イジメをしていたような下衆な人間は今でも同じ境遇でドンドンと優秀な後輩に追い抜かれて、いつのまにか窓際族となっているような人間が殆どであるという結果が出ました。 驚きですね。かつては肩で風を切って偉そうにしていた係長さんは今や別店舗に吸収されてしまい、そこの平社員さんだそうです。 逆に今の私を右も左も解らない状態からこのレベルにまで引き上げてくださった方々は出世されて大きいマネーを稼ぎ出しております。 叱咤激励、アメとムチの絶妙な使い分け、怒ると本当に怖い数少ない本物の男達です。正に因果応報。やはり人間は根が腐ってると腐った人生を歩んでしまうんですね。 当社にご相談に来られる中小企業の社長さんや住宅ローンの滞納を抱えてらっしゃる一般の方にも同じことが言えます。 自分の財産と給与を守ることしか考えていない社長さん、引越し費用等の生活再生費用を法外に要求してくる旦那さん、終始に渡り携帯を弄りながら新規面談に臨まれる方、全て当社ではご支援をお断りしております。 目先のお金にしか興味の無い方の事業再生と任意売却は絶対に成功しません、再び軌道に乗りません、そしてそのうち地獄に落ちます。 今日はこの辺で。
2012.10.12
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ゴーイングコンサーン 規模に関係なく、会社経営の根本的な取り組み方としては、「自社の存続」があると思います。そして、会社経営を継続させるために事業を展開しているかと存じます。この考え方を会計の分野では「ゴーイングコンサーン」と呼んでいます。ゴーイングコンサーンとは、「継続企業の前提」「企業の存続可能性」などと訳され、会社が将来にわたって事業を継続していくという事を意味します。固定資産の取得原価主義、減価償却制度、繰延税金資産の計上など、現在の会計制度の多くは継続企業の前提によって成立しています。上場企業に関しては、監査人と経営者が検討を行なうことが義務づけられており、ゴーイングコンサーンに疑義ありと判断された場合、その内容を財務諸表等に注記することが求められています。具体的には、２期連続赤字であれば上場廃止となる場合もあります。一方、事業再生の範疇では「会社を存続させること」が前提ではありません。誤解を恐れずに述べると、会社経営を辞めることも事業再生の１つでもあります。 営業利益が捻出されていない状態のまま、多額な借金をしてまで会社を存続させることは、事態をますます悪化させるだけなので、事業を辞めて再スタートを切ることも、ある意味では経営者にとって「再生」と考えております。 ご相談に来られるお客様の中には、会社経営を辞める（倒産・廃業）＝自己破産と考えている方がいらっしゃいますが、これは少し違います。 確かに自己破産された方が良いケースもありますが、同時に資産を失うリスクを覚悟しなければなりません。 何が適切なのかというと、それはお客様が置かれている状況によって様々ですので、その都度判断する必要がございます。 どうか、自社の存続についてお悩みの方は、弊社までご相談下さい。ベストな選択ができますよう、サポート
2012.10.11
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！「失業した場合の住宅ローンの支払い」 昨日は２組の任意売却のご相談者に来社頂きました。ご相談内容として、７月末で会社を解雇されてしまい今後の住宅ローンの支払いについて不安だという方でした。 １．まずはご自分の資産等の確認を。失業をしてまず思い浮かべるのは退職金ですね。退職金が出る人、出ない人いらっしゃると思います。最近では満足に退職金を受け取っている方は少ないとお聞きしますが、ご自分の預金などと一緒に今日現在で現金がどれだけあるのかを頭の中ではなく書面などにまとめましょう。 失業手当がいつから給付されるのかも抑えておきたいところです。会社都合での退職なのか自己都合なのかによって給付の時期も変わってきます。 企業によっては会社都合での退職でも自己都合による退職にしてしまう悪質なところもあるみたいですので、必ずお勤め先に確認を。ご自分のために円満退社が一番です。 ２．再就職の予定、毎月の固定費の確認国民健康保険、年金、固定資産税、食費、光熱費など毎月の固定費等も具体的に把握する必要があります。マンションにお住まいであれば管理費や修繕積立金も立派な固定費です。 実際に再就職が決まっていなくてもハローワーク等でご自分の年齢とキャリアで大体、どの程度の月収で求人が多く出されているかを確認することも必要だと思います。同時にご自身の再就職活動にも力を入れて頂きたいです。 ３．返済猶予制度（リスケ）を利用して生活と支払いが両立できるか例えば退職金が出た方というのは、繰り上げ返済や一括返済が可能かと存じます。 しかしながら、今の時代そういった方というのは少ないですから返済猶予制度を利用して記述した固定費とのバランスを確認する必要があります。 可能であれば銀行等へ単独でご相談される前に専門家へご相談されることをお勧め致します。４．ムダを省く事と切り詰めることは180度違う間違ってもやってはいけないのが、一日３食を１食にしてしまうような生活費を削ってしまうこと。 ムダを削ることは人間が生活していく上で大切なことですが、切り詰めると士気が低下し日々の生活全体に悪影響を及ぼします。 これだけは絶対に避けるべきです。５．現実を見ること・・・本当にそのご自宅が必要か究極論です。ギリギリまで切り詰めて命を削ってまでして守るべき家なのか？ まだ自分でお金を稼ぐことのできないお子さんがいらっしゃるご家庭であれば死活問題となるでしょう。 今の状況に見合った賃貸物件へのお引越しを検討するなど対策はいくらでもあります。６．再出発へ向けてご所有されている不動産は賃料相場とタイミングが会うのなら賃貸物件として賃借人を募集することも可能です。 ただし、賃料収入より銀行への支払いが上まるようであれば売却することも視野に入れて行かなければなりませんね。 今日はこの辺で。
2012.10.10
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない 外的要因に悲観していても解決しないですよ 景気が悪くて厳しい・・・よく聞く話です。しかし、全員が満ち足りた、満足のいっていた時代って、遡ってもないんです。何かしら問題が発生していて、多くの人が景気を嘆いている状態が通常なんです。 だから、いっそ今を嘆くより、まず、自分の会社・事業・・家族・従業員を守る為に何ができるか？を考えてみましょう。経験上、必ず方法はあるんです。 シンプルにシンプルに、本質をまず捉えて、具体的に何をすべきか？を整理することから始めましょう。 売上を上げるための、商品構成、取引先、マーケットの動向。入金と支払いのサイト。事業上必要な設備のメンテナンスや買い替えの投資。有利子負債の返済ピッチ・・・ｅｔｃ とにかく、客観的に状況の把握に努めてみるべきです。出来れば第三者に客観的に状況を報告して貰った方がいいです。コストがかかっても価値ある作業です。 私たちは簡易デューデリジェンスといったサービスを、その為に提供しています。 今の状況を把握しなければ、行く先が見えないばかりでなく、行きたい場所があっても、その場所に行く方法も分かりません。 地図を見て行きたい場所があっても、現在の場所が分からなければ行き方を検討出来ないのと一緒です。 "うう・・・支払い資金が足りない、何とか自分の資産を取り崩してでも、会社を継続しなければ・・・" そういう事態になりだしたら、目先の事にしか頭が廻らなくなるのが普通です。 でも、その悩みの先に"希望"のある未来が描けたら、意味を持つ悩みにかわる。 "資産を取り崩して耐えたら、その先には、再チャレンジするステージがある" となｔったら、同じ今の資産の取り崩しでも、意味が違います。現状を乗り越えるだけの先の見えない取り崩しと、先の未来が見える取り崩しですね。 自分の位置の把握と、将来の希望を見出しながら、 景気や外的要因に嘆いているより、前を向きなおしましょう。お手伝いさせて頂きます。
2012.10.09
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～金融機関との交渉におけるテクニックとは タイトルに「金融機関との交渉におけるテクニックとは」と紹介しましたが、これに関する基本的な考え方に触れてみたいと思います。 まず、「交渉」という行為は自身の思惑を達成したい為に、相手との条件設定の折り合いを努めるわけですが、こちらからの要望を一辺倒に伝えるだけでは厳しいものがございます。つまり、相手の要望も考慮しなければ成立しないということです。 上述を踏まえ、資金調達やリスケジュール（元金返済を一時的に止める）の交渉を進めていく中で、金融機関が納得するある一定までのポイントを想定する必要があります。語弊があるかもしれませんが、妥協点を模索することもポジティブな戦略である場合が存在しますので、相手の立場になって客観的な判断に努めるべきでしょう。 金融機関は「稟議社会」です。ですから、交渉に関しては担当者の方が稟議を上げ易い状況に誘導する手法が寛容かと考えられます。簡潔に言うならば「稟議書に添付される御社の事業計画書」をイメージして頂ければ理解できるかと思います。 あとは、金融機関の融資担当者向けに販売されている書籍が参考になります。相手がお金を出す判断基準等を知る上では、大変効果的なやり方かもしれません。専門書になりますので、インターネットからの購入をお勧めしますので、お時間に余裕のある方は一度目を通して頂ければ幸いです。
2012.10.07
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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！
任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！「リースバックで競売回避」 こんにちは。昼間はまだ半袖で十分な気候ですが、朝晩はかなり涼しくなってきました。秋の行楽シーズンもいよいよ始まりますね。 昨日は、横浜市内の任意売却物件の契約で夕方から外出しました。横浜の青葉台駅からほど近い、マンションです。どうしても自宅を手放すことはしたくない！ご相談者との新規面談はちょうど一ヶ月前でした。 しかしながら、ご相者はサラリーマンの方です。サラリーマン世帯のリースバックは非常に困難であることと、毎月の賃料の支払いに向けてのハードルが非常に高くなるということは以前のブログでも書かせて頂きました。 このご相談者のケースは、リースバック後の賃料の支払いを支援してくれる息子さんと娘さんがいらっしゃったので今回は無事に成就することとなりました。当社でご紹介させて頂く投資家さんについても債権者である銀行へご紹介させて頂き、リースバックでの売却となる旨を承認して頂きました。 本当に競売回避ができてよかったです。さて、リースバックを希望されるご相談者が後を絶ちませんがここで再度リースバックの恐ろしさをお話してみようと思います。 リースバックとは■新たに借金をすることの覚悟が必要 ■毎月の賃料の支払いは決して安くありません（お身内や知人でない限りは、年１０％の収益物件に居住していることと同じ ■殆どのケースで数年後を目安に買い戻さなければならない（買い戻し価格は売却時価格の１０％上乗せが基本） ■所有期間が１年以内のリースバックであれば、勇気を持って断りましょう。（１年でご家庭の経済状況が回復する時代ではないです。 ■単なる不動産屋の手数料稼ぎのカモになるな（冷静な判断が必要です）以上 まだまだここへ記述したいことがありますが、これだけのデメリットがリースバックには伴います。 最近では不動産転売を生業の柱とする業者が無理のある短期間の所有（３ヶ月など）、法外な買戻し時の価格設定（売却時価格の３０％乗せ等）などで被害に遭われているご相談者からの当社へのご相談が超増加しております。 一度リースバックによって第三者へ所有権移転されたご自宅を別の投資家さんに購入していただくことはほぼ不可能です。ご相談される業者さん選びは慎重に冷静な判断でご決断されてください。 今日はこの辺で。
2012.10.07
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～本日のテーマ；だったら、どうしろと言うんだ！ 『売上が伸びる見込みが立たなくて悩んでいます。』というＡ社長。今、どの業界でも多くの会社が同じ悩みを抱えているのではないでしょうか。 会社は百社あれば、百様に違います。 百社百様なのに、どの業種でも同じ悩みが発生しているのはなぜでしょう？ それは、やはりこの世界同時不況の中にあって更に日本国での内需の冷え込みが原因であると言えます。それはそうなんですが、『だからしょうがない・・・』と項垂れて何もしない訳にはいかないでしょう？ 思考を停止してしまっては、流されるだけ流されて淘汰されてしまうかもしれませんよ。ここで、あがいて何が原因で、何をすべきかを必死で考えている経営者達がいます。 厳しい状況の中で、前を向いて必死であがいている経営者がいる中で、諦めムードで思考を停止してしまっていては淘汰されてしまうとおもいませんか？ 『だったら、どうしろと言うんだ！』と思われた方！その思いがあるのなら、再起できる芽があります。！なぜなら、物事を打開する初めの初めは、その人の動機にあるからです。『だったら、どうしろと言うんだ！』と思う心の動きは、『打開策があるなら、本気で取り組むよ！』という動機に繋がり易いからです。 『だったら、どうしろと言うんだ！』という思いから、何を言われても、もう諦めモードから抜け出せない方は残念ながらマーケットから撤退の道を自ら選んでるので何も伝わらなくていいです。 私は、売上があるのであれば、その多寡にかかわらず、その会社が提供するもの、サービスには社会の中で需要があるという事ですから、諦めなければ今は苦しくても再建の道があると心底、経験から思っています。 もう少し具体的に言えば、需要が売上となって実証されているのですから、経営の戦略を立て直して、売上を上げるためにその強みをどう活かすか？を考えることから初めてみてはいかがですか？ 今なんで受注が貰えているのか。今なぜ、その商品を買う人がいるのか。今なぜそのサービスにお金を払って貰えているのか。 そこには御社の強みがきちんとアピール出来ているから以外に理由はありません。それをご本人だけが、当たり前のことすぎて、ご自身が気付いていないマンネリでご自身に飽きてしまっているだけです。 お金を支払う先方はあなたに価値を見出して支払っているのですからね。 "需要がある！売上がある！"から先の具体策は百社百様ですから、その会社の状況ごとの戦略が必要になって来ますので個別相談です。 今の厳しい状況ばかり見ずに、売上が上がっているならば、対価を払ってくれるお客様には強みが伝わっている事に目を向けて、考え方を変えて希望を持って、あがいてみましょう。
2012.10.06
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～中小企業経営 数字に強い組織作りとは ビジネスという場における表現技法として、具体的な数字へ落し込んだ説明は基本的な技術です。勿論、ただの数字の羅列では全く意味はございませんが、意図している事象を数字に表すことでリアリティーが生まれ、更に利害関係者への理解度が一層深まると思います。 上述を踏まえて、今回は「数字に強い組織作り」に関して考えてみたいと思います。 私見になりますが、一般的に言われる「数字に強い組織」という表現よりも、「常に数字を意識している組織」といった方が正しいのかも知れません。つまり、会社全体における予算管理の徹底であったり、社員ひとり一人が費用対効果を考えて業務に向かっているのか、というマインドの高さが優劣のポイントになると考えられます。従って、決して会計の知識に富むことが「数字に強い」というわけではないと思います。 なぜ、このような話題を紹介したかと言いますと、先日の通勤途中の電車内での出来事になりますが、新卒入社したばかりの方々が、社内研修で数字に強くなるよう指導されたことをお話されていました。（盗み聴きしたわけではありませんが...） 一見、数字を扱った業務は『財務や経理』といった専門性を兼ね備えた職種と考えられがちですが、職種に関係なく誰もが知識を身に付けといて損はございません。 とりわけ、中小企業の経営者の方々は、「もう少し数字を使った表現をして欲しい」という場面がございます。また、社内全体で数字に対する意識を強めた習慣作りに努めて頂ければ幸いです。
2012.10.05
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない！
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない！ 本日のテーマ；消費税増税の不安 消費税の増税がほぼ決まりました。中小企業にとっては大きな問題となります。何が問題なのでしょう・・・３つ上げてみました。 一つ目は・・・消費税が上がった分、物を買う人は本体価格プラス消費税のため、消費税５％の現在より８％なら３％分、１０％なら５％分する金額は大きくなります。 不動産や車等の本体価格が高い金額は消費税の金額もバカになりません。１，０００万円の１％で１０万円ですからね。大きいですよね。 そうなるうと、買う側の消費者は、消極的になりますよね。特例減税措置やエコ減税措置を不動産や車の購入には制度として用意して市場の縮小を抑えようとしますが、消費マインドは落ちますよね。 この、消費マインドの低下が、一つ目の問題だと思います。 二つ目は・・・供給側の原価の上昇を、売値に反映出来にくいことにあると思います。 消費税が上がれば、事業者の仕入れ値や原材料も、支払いの際に消費税を払いますから、実質支払い額は増加します。それを売り物として提供する際に消費税分をどう価格に影響させるかが苦しむところです。税金は本体価格とは別物なんだから、売値に消費税をそのまま乗せれば最終消費者から貰えるんだからいいんじゃない？と単純な話では済まないのが商いです。 お客さんに消費税分だからと価格を上げて提供するのは、売る側としては心苦しいものです。 そこで、原価では消費税の増加分を支払っても、お客さんからは取れないとすると、お客様に直接商品を提供する事業者の利益は守れない事となってしまします。 売値を据え置いても、消費税の計算は変わりませんから、納めなければならない税金は納めなければなりません。１００円の商品なら、消費税込みで１０５円売れば、５円の預かり消費税を事業者は納められます。 では、１００円の商品を、消費税が８％になっても、１０５円で売ってしまったら、８円の消費税は納税資金ですから、本体価格を３円値引きした事になってしまいますよね。１０８円としなければなりませんが、消費マインドの低下を考えると、売れなくなるのも怖くなりますから、ドライに判断しかねますね。 消費が落ちれば、消費税を増税しても、結果、消費税徴収額は減る可能性だってあります。買わなくなれば、消費税は発生しなくなるんですから。結果、消費税を上げたのに、税収は思ったより上がらず財政難は解消されることもない・・・なんてことも・・・ 三つ目は・・・ 事業者が納める消費税の納税状況の問題事業者は仕入れ時に支払い消費税、売上時に預かり消費税として計算され、消費税の課税金額が決まって行きますが、その消費税の納税時まで、預かり消費税を預かり金として別勘定でストックして納税時に備えておくということを、ほとんどしていません。 というより、実務的に資金繰り管理をちゃんとしていたとしても、日々の現金出納の管理の中で、消費税分として管理して。使わないでおくということは現実的ではありませんよね。 また、前年より今年の方が売上が落ちて納税が厳しいという所も多いのではないでしょうか。納めるべきものは、納めなければなりません。しかし、納め方は相談できるはずです。資金繰り管理をしっかりしながらきちんと納税していく事ができれば納税義務は果たせます。 消費税を滞納して、その説明義務や納税方法を提示しないでいると事業そのものが続けられなくなってしまう事もあります。納めるべき事業者が潰れてしまう事が増えれば、せっかく率を上げた消費税が、消費税として国に入らなくなってしまうという本末転倒な結果になってしまいます。 様々な要因で売り上げ減少に見舞われている中小企業が多い中で、消費税の負担は資金繰りに大きな影響を与える事になります。全体的に売り上げが右肩上がりの中での消費税率ＵＰは、資金繰りでも負担が軽減されると思うのですが、今の厳しい環境が消費税率８％施行まで続けば、結果は不安です。 それまでに、自分を守る為に今何をすればいいのか？一緒に考えて行きましょう。
2012.10.04
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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾
任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾「任意売却ご相談者のために何ができるか、成就するためには何をすべきか」 こんにちは。本当に涼しくなってまいりました。先日の台風が本格的な秋を連れてきてくれたような気がします。昨日は、千葉県浦安市内の一棟マンションのお引渡しを無事に済ませました。 競売開始決定がされて、当社にご相談に来られたのは３ヶ月前のこと。築年数はまだ８年です。老後のためにと所有していた土地を担保に建物を建てたまではよかったのですが・・・とある金融商品にのめり込んでしまい、返済と生活費に充てる予定の賃料収入までをも注ぎ込みました。 最上階のメゾネット部分で悠々自適な生活を送られるはずだったのに・・・本当に残念です。何とかしてメゾネットのお部屋にて居住し続けるリースバックを模索させて頂きましたが、年金だけが頼りのご相談者には賃料支払い原資がありません。 ここ数年は一部体も不自由になりつつあったご相談者。週一回はお身内の方がお世話をする機会が増えていたようです。そこで私は、ご相談者とお身内の方との話し合いの結果、老人ホームへのご入居をお勧めしました。 その入居費用はどうするか？任意売却というのは、買主様に捻出して頂く物件価格からご相談者（売主）としての売却に関わる諸費用、他を控除して差額を銀行へ返済するシステムになっております。 ご相談者（売主）として売却に関わる費用とは 売買契約書に貼付する印紙代 抹消登記費用（司法書士費用） 仲介手数料 お引越し代 収益物件であれば預り敷金など ここへ老人ホーム入居費用として計上し銀行（債権者）との交渉へ入ります。私の経験上、このような特異な控除経費を認めさせたケースは今までたったの１回です。 それでも買主様へのお引渡しができました。私の経験が２回となりました。もちろん、交渉の場においても、金融機関担当者はわかりましたそれで結構ですとは言ってくれません。 ここから先は企業秘密ですので記述できませんが、本当に大成就してよかったと思います。当社の提案する債務者（あなた様）主導の任意売却、事業再生は当社があなたの代わりに何でもやる再生事業ではありません。 あなた様と一緒にやる任意売却、事業再生です。常に安心と明瞭化をご提供することを目標に今後も支援活動をやらせて頂きます。今日はこの辺で。
2012.10.03
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 金融円滑化法終了で金融機関はこれからどう動く？ 金融円滑化法の時限立法が来年３月に打ち切られると、その影響はどうでるのでしょうか。 金融円滑化法で元金の返済が猶予される所謂リスケジュールは、まったく出来なくなる思いますか？私はそれはないと思っています。金融円滑化法が施行された時に、金融機関担当者は『法律が出来る前から、返済の相談は乗っていたので、法律が出来たから特別に応じるようになったわけではない』と言っていました。 金融機関は、前提として取引先企業を応援・支援する所です。取引先が困ったときに、勝手に潰れてしまえとは思ってないと思います。 『銀行は晴れてる時に傘を差しだして、雨降ってるときには傘を貸さない』と良く言われます。そう見える一面も確かにありますよね。 しかし、我々のクライアントは、誠意をもって金融機関に接する事で、ちゃんと雨の時に傘を差しだして貰っています。金融機関との付き合い方にもポイントがあるのです。 長い取引だから、支店長や理事長に直談判すれば、何とでもなる。という昔あったような無かったような話ではないです。『傘を差しだして貰っているって、リスケジュールの間でもお金を借りられているの？』とお思いになる方がいたら、ごめんなさい。 無理やり借りる手段はありません。考え方を変えなければ再生は出来ないと思いますので、柔軟に考えらえる方のみ問い合わせ下さい。現状でリスケジュール中のところには、"そのままの状態では"融資が実行されていることはないです。 リスケジュール中を理由に融資の申し込みを受け付けないことは出来ないらしいのですが。出ていないのが実情です。ポイントは"そのままの状態では"です。 工夫をして、金融機関が応援できる形を作れば資金の調達は出来なくはないです。まずは、ご相談下さい。
2012.10.02
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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない！
事業再生の現場から～安心を手に入れろ！～お金なんかに殺させない！ 本日のテーマ；会社経営を考える営業収支・投資収支・財務収支 この３つのキーワードは所謂キャシュフロー経営、現金出入りの確認を意識する経営の根幹を表すキーワードですね。 私は、経験上このキャッシュフローを意識した経営が実務的に使いやすいく理解しやすいと考えています。余談ですが、経験からいうと他に代表的なところで２つ １．バランスシートを重点的指標として経営戦略を立てる。会社が安定した利益を確保しつつある中で、次にどう拡大して行くかを考える時に有効だと感じていますし、そのタイミングで重点指標として使っています。 ２．損益計算書（ＰＬ）を基に日常的な売上目標や予算を立てる。 現状維持、若しくは、会社の状況を維持する事に全力を注ぎたい時に有効だと感じています。しかし、このＰＬ重視の経営は危険がいっぱいな気がしているのも実感です。 危険とは、変化に対応しにくい体質や、改善または変革に後ろ向きな現状執着体質を根付かせてしまうと思っているからです。 会社経営、経営戦略は経営陣が方針を明確にする時に、どの指標を重点的に考えるかで、その会社の色が出ます。いろんな経営指針の指標やマネジメント方法、経営戦略の立て方がありますが、 基本はバランスシート（貸借対照表）ＰＬシート（損益計算書）キャッシュフローシート（現金の出入りを示す）の財務３表と呼ばれる３シートを一体化して考える事に変わりはありません。 ここで話たいのは、 "どの指標を重点指標として経営に活かすか！" その為に "どんな経営管理の表やグラフを作り、判断資料を経営陣が使うか！" ということ。 実務的に絶対必要だと私は思っているのが、"資金繰り表"です。出来れば、日々の現金の出し入れをいつでも見ることが出来て、当月まででなく、３か月先までの資金計画が立てやすい"日繰り表"がベストだと思っています。３か月以上になると確定度が怪しくなりますよね。 取引額や件数、現金出納上の現金の出入りが多い日が月にどのくらいあるのかによって、日繰り表といっても各会社でフォーマットは変わって来るのは当然です。自社にカスタマイズされた管理シートを作成してあるといいですよ。 財務３表は、日々の現金の流れが成績表のように集計されているだけなのです。 基礎データ部分に当たるので、その仕訳や入力を、作業のように思う人も多いですが、この基礎データ部分を有効に経営に活かしていく事が今回の話のポイント。 残高試算表や、決算の為に総勘定元帳を会計ソフトを使って入力管理しているだけでは、勿体ないと私は思っています。 興味がある方は、ご連絡くださいませ。
2012.10.01
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