投機家への道程

不動産投資

最近は株も損しまくっていて、全然ちから入っておらず不動産投資の勉強にかなり注力していました。貯金とは別の投資用の資金2000くらいしかないと思います。時間をかけないと株の短期売買はだめです。仕事しながら不動産調べながらのながら売買はだめですね(^▽^;)不動産の投資に関しては2008年の頃少し動いていて、ネットでアパートを見つけてそのころのなけなしのお金500を頭金に2500万くらいのアパートを買おうと。でも貸してくれるところを見つけることができず、断念。今振り返ってみて、あのころあのアパートを買えていたらどうなっていたんだろうな。と思ったりもします。今の知識があれば見つけられる気がします。当時わけわかってなかったのでメガバンとか突っ込んでましたしね。。そしてうちでは金持ちにしか貸さないんですよ。と今となっては当たり前のことを教えてもらったりしました。あー、でも考えてみるとそうやって動いたことで、前には進まなかったけれど動いた量に比例して知識がついていく。それが成功だろうとなんだろうとそうです。動いた量に、電話した量に比例して経験が積まれていく。それも当たり前ですが言葉にして反復できてなかったな。あのころとは資金の量も違うしもちろん社会人の経験が全く違うので見え方や人とのかかわり方が違うので、当時よりもスムーズにいろいろ話ができているような気がします。とりあえず１戸目は戸建てが良いらしいので、、545万の戸建てを450万で指値して一応承諾もらえて買うことになりそうです。融資はおそらくつくと。。思います。何しろ余裕でそれ以上の資金もありますしね。色々な買い方とか攻め方があるみたいで、もっと不動産投資とはシンプルなものだと思っていましたがよく考えたらそりゃ、いろんな方法ありますよね。当たり前だ。本を読んでいるだけでは前に進めなくて、実践して初めて、今まで読んでいたけれどわかっていないことが本にたくさん書いてあることに気づいたり。当たり前のことですが、売ってるものを買って、そのまま他の人に売ってもほとんど利益なんてでないのが普通のようです。けどそんな当たり前のこと数十冊読んだ本に書いてなかったような。。やはり買う時に何か特別な何かあるとか、買った後に自分でなんらかの手を加えることで市場に流通していないものになり、市場にのせたときに価値が生まれるというなんとも本業では当ったり前のことにやっと気づいたりその手を加えるというのが、土地を買って、安く建てるとか、そこに不足している建物を建てるとか、ぼろい物件をうまく直すとかです。再現性が低めで、それぞれの事情がことなるため面倒なのがぼろを買って直してだと思うのですが、それ故か失敗は少ないらしいです。実際は知りませんが。あと、2008年のときに感じていた不動産投資するんだったら不動産の会社に就職していろいろノウハウとか業界の常識とか知識とか知恵とか学んだ方がよくないか？！というのは、その通りだと思います。その当時読んでいた本では否定的な考え方でしたが。そこまでは、、みたいな。絶対、その業界で働いていた方が有利だと思います。知恵だそうにも知識がないと、普通に当たり前のことの知識に、知恵で到達することになるので時間の無駄感と、暗闇を目隠しで歩いている感がすごい。で、なぜ最近不動産再燃しているかというと、YOUTUBEでDIYしている人たちが楽しそうだったからです。自分もDIYは好きな人間だと思います。家を一から素人が作っている人たちの動画や本をよんだりみたりして、それは、、ちょっとハードル高いと思うのですが、ただそれが素人でできるのならぼろい家を再生させることは素人でも容易だと思うのです。ちまたでは100万以下の物件をあまりコストをかけずにリフォームして貸すのが流行っているのですが、私はそこそこの地価の物件を、というか土地値以下の物件を買って自分でDIYして、並みの価格で賃貸できないかなと思っています。ただ今回融資とか動いていて思うのですが、指値して、融資受けて、引き渡しまで４カ月くらいかかるのでは、、ということです。これは盲点でした。1か月もかからないもんだと。9月10日　指値通る9月13日　不動産屋さんと打ち合わせ　これからのスケジュールなど9月下旬　建物状況調査10月上旬　売買契約締結　ここで手付金と仲介手数料の半分を払う10月下旬　境界立ち合い11月中旬　融資正式承認12月上旬　決済　引き渡し　司法書士立ち合いのもと金融機関のもとで。　　　　　　残金の支払い　450万の物件に、諸費用50万、リフォーム100万で6万で貸せるとして、500万の借入ができたとすると自分の資金で100万で72万くらいの収益でもろもろ（管理手数料4、火災保険3、固定資産税3）ひいて60万くらいになり支払い金額からの利回りは60％。450万の物件の価値はほぼ土地なので、値下がりなし。おそらくなかなか客付け出来なかったり、トラブル、想定外もいろいろあるでしょうがまずは勉強としては十分なところかな。と。。わからないですが。。わからないところが多すぎてこわいぜ。セットバックが0.1mあるので安く買えてると思うのですがそのこと自体が最後どのくらいのデメリットになるかが一番わからない。しかし早く進めたくてしょうがない。